INTEGRACIÓN PROFESIONAL –

ESTUDIO DEL CASO:

INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA
TRABAJO PRÁCTICO N° 1
Caso de estudio: Edificio “El Chañar I”

Carrera: Martillero, Corredor Público y Corredor Inmobiliario

Universidad Siglo 21
1.
Estado del 1) Treinta (30) años de antigüedad.
edificio “Chañar I” 2) Sin Administración desde 1999. (Servicios comunes abonados
(Blvd. Arturo Illia, informalmente por algunos copropietarios)
esq Ob. Salguero) 3) No funciona el consorcio.
4) Desvalorización por estado de abandono en partes comunes.
5) Falta de luces de emergencia, matafuegos y seguro.
2.
Acciones 1) Convocatoria a Asamblea Extraordinaria
necesarias a llevar 2) Constitución del Consorcio de Propietarios.
a cabo por los 3) Redacción de Reglamento Interno
propietarios. 4) Designación de Administrador

En razón de las irregularidades de las que adolesce el edificio, resulta de

suma urgencia la convocatoria a una Asamblea Extraordinaria para
comenzar a evaluar por parte de los propietarios la adecuación a la
normativa vigente, conformando debidamente el denominado
“Consorcio de Propietarios”.

Los recaudos del Acta de Asamblea, están previstos en el Art. 2062 del
Código Civil y Comercial de la Nación, que textualmente reza:
Art. 2062 CCCN: “Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la
administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de
Asamblea y un Libro de Registro de Firmas de los propietarios.
Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los
presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que
suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con
las firmas originales registradas.
Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los
propietarios; éstas deben contener el resumen de lo deliberado y la
transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la
mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea
y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador (o en este caso
que no se encuentra, el presidente) debe dejar constancia de las
comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de
las eventuales conformidades expresas.”

Se transcriben a continuación otros dos artículos del Código Civil y

Comercial de la Nación, referidos a la Asamblea de Propietarios, a saber:
Art. 2058 CCCN: “Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión
de propietarios facultada para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el
 reglamento de propiedad horizontal;
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios
cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa
el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al
conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido
del personal del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o
del consejo de propietarios, si lo hubiere”.
Art. 2059 CCCN: “Convocatoria y Quorum. Por otro lado, con respecto a
la convocatoria y quórum, se explica en el que los propietarios deben ser
convocados a la asamblea en la forma prevista en el Reglamento de
Propiedad Horizontal (o Reglamento de Copropiedad y Administración,
según el caso), con un del orden del día pre-establecido, cuya redacción
debe ser precisa y completa siendo nulo el tratamiento de otros temas,
excepto para el caso que estuvieran todos los propietarios y acordasen
por unanimidad tratar dicho tema”.

Asimismo, conviene poner de resalto que el Reglamento de

Copropiedad y Administración, conforme Art. 9 de la Ley 13.512, debe
ser otorgado por escritura pública e inscripto en el Registro de la
Propiedad y necesariamente deberá prever los siguientes puntos en
relación a la Administración: a) designación de representante
(propietario o no); b) remuneración y eventual forma de remoción y
reemplazo de dicho representante; c) forma y proporción de
contribución de los propietarios para expensas y gastos comunes; d)
recaudos para convocatoria de propietarios (quién debe presidir la
reunión, mayorías necesarias para modificar reglamento u otras
resoluciones, siempre que legalmente no se exija mayorías especiales).

Por último, a todo evento, corresponde poner en conocimiento de los

propietarios sus obligaciones y prohibiciones en el uso y goce de sus
propias unidades funcionales (Art. 2046 CCCN), así como recaudos a
cumplirse para efectuar mejoras u obras nuevas sobre partes comunes
(Art. 2051 CCCN).
3.
Condiciones que El Código Civil y Comercial de la Nación define al administrador como un
deben reunir los “representante legal del consorcio con el carácter de mandatario”,
administradores. pudiendo ser uno de los propietarios o un tercero, así como persona
humana o jurídica. (Art. 2065 CPCCN)

Si bien existen varias previsiones respecto del ejercicio de la profesión de

Corredor Público Inmobiliario (vgr, Ley Nacional 25.028 y Ley 9445 de la
Provincia de Córdoba), no existen demasiados antecedentes normativos
en relación al rol del administrador de consorcios, que –como señala el
Código de fondo- puede ser cualquier persona humana o jurídica.

Ciertamente, es digno de mención la sanción de la ley 941 de la Ciudad

Autónoma de Buenos Aires, que creara el Registro Público de
Administradores de Consorcios, en la que se reconoce la labor
profesional del Administrador, y se especifican los roles que debe
asumir, así como los honorarios que merece percibir según el tipo de
inmueble que administre.

No obstante ello, a más de lo escueto de la previsión del Código de

fondo, conviene señalar que mal podría llevar adelante la función de
administrador la persona física que por cualquier causa hubiera sido
inhabilitada para ejercer el comercio, sin que ello ponga en riesgo la
seguridad jurídica del consorcio contratante.