Asignatura Datos del alumno Fecha

Derecho Inmobiliario y
Urbanístico

RESOLUCIÓN

1. En un sector con estas determinaciones urbanísticas: superficie de 160 000 m2s;

IEB de 0,50 m2t/m2s; IET de 0,10 m2t/m2s; 50 000 m2s de parcela neta;
porcentaje de cesión a la CCAA del 15 %, número máximo de viviendas 1000;
parcela mínima 9000 m2s; calcula:
o AO: 80.000 m2t
o AT: 0,5 m2t/m2s
o AS: 68.000 m2t
o EA: 12.000 m2t
o IER: 0,4 m2t/m2s
o IEN: 1,6 m2t/m2s

Aprovechamiento objetivo (AO) o edificabilidad total:

Superficie del sector: 160.000 m2s

Aprovechamiento Tipo (AT):

En este caso AT = IEB porque no existe una red primaria adscrita, pero de todas formas
comprobamos:

AT = 0,5 m2t/m2s

TEMA 9 Actividades © Universidad Internacional de La Rioja, S. A.

(UNIR)
 Asignatura Datos del alumno Fecha

Derecho Inmobiliario y
Urbanístico

Aprovechamiento subjetivo (AS):

AS = AO x Porcentaje que no se le cede a la Administración
AS = 80.000 x 0,85
AS = = 68.000 m2t

Excedente de aprovechamiento:
EA = AO AS
EA = 80.000 68.000
EA = 12.000 m2t
Para comprobar:
EA = AO x % de cesión a la Administración
EA = 80.000 x 0,15
EA = 12.000 m2t

Índice de Edificabilidad Residencial (IER):

IEB = IET + IER
0,5 m2t/m2s = 0,10 m2t/m2s + IER
IER = 0,4 m2t/m2s

Índice de Edificabilidad Neta (IEN):

Superficie de parcela neta: 50.000m2s

TEMA 9 Actividades © Universidad Internacional de La Rioja, S. A.

(UNIR)
 Asignatura Datos del alumno Fecha

Derecho Inmobiliario y
Urbanístico

2. Calcula los estándares urbanísticos de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat,

de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana
(LOTUP) y del TR del 2015 conforme la siguiente información.

ZV y EQ > 35 m2s/100 m2t de edificabilidad residencial.

Mínimo de 15 m2s/100 m2t de edificabilidad residencial a ZV
Mínimo de 4 m2s/100 m2t de edificabilidad terciaria a ZV añadida a los puntos 1 y 2.
EQ, no hay un mínimo exigido.
Mínimo de 0,5 plazas de aparcamiento privada por habitante y 0,25 plazas de
aparcamiento de uso público por habitante. (2,5 hab. por vivienda).
VPO: 30% edificabilidad residencial.

o Superficie de ZV + EQ: 22. 0 m2s

o Superficie de ZV por residencial: 9. m2s
o Superficie de ZV por terciario: 6 m2s
o Equipamientos: 1 . 00 m2s
o Plazas de aparcamiento en vía pública: 625 plazas
o Plazas de aparcamiento en suelo privado: 1.250 plazas
o Edificabilidad destinada a VPO: 19. 00 m2t

o ZV y EQ > 35 m2s/100 m2t de edificabilidad residencial

Edificabilidad terciaria = 1 .000 m2t

Como la edificabilidad industrial normalmente es incompatible con la edificabilidad

residencial:

Edificabilidad total (AO) = Edificabilidad residencial + edificabilidad terciaria

TEMA 9 Actividades © Universidad Internacional de La Rioja, S. A.

(UNIR)
 Asignatura Datos del alumno Fecha

Derecho Inmobiliario y
Urbanístico

80.000 m2t = Edificabilidad residencial + 1 .000

m2t Edificabilidad residencial = 80.000 1 .000
Edificabilidad residencial = 6 .000 m2t
EQ y ZV:

22. 0 m2s de ese sector los tenemos que dedicar a ZV y EQ

Mínimo 15 m2s/100 m2t de edificabilidad residencial a ZV

De los 22. 0 m2s para ZV y EQ al menos 9. 0 m2s los tenemos que dedicar a ZV.

Mínimo 4 m2s/100 m2t de edificabilidad terciara a ZV añadidas a los

puntos 1 y 2

Estos 600 m2s debido a la edificabilidad terciaria se lo tenemos que sumar a los 9.750
m2s para ZV debido a la edificabilidad residencial y a la edificabilidad total.

ZV y EQ totales: 22. 0 + 6 0 = 23.0 m2s

ZV y EQ edificabilidad residencial + terciaria: 9. 0 + 6 0 = 10. 0 m2s

EQ: no hay ningún mínimo exigido

Suponemos que ha habido informes negativos de todas las consejerías consultadas por
lo que destinamos a EQ todas las superficies que nos destinamos a ZV.

De los 80.000 m2t de la edificabilidad total que tenemos 23. 0 m2s los dedicamos
a EQ y ZV.

TEMA 9 Actividades © Universidad Internacional de La Rioja, S. A.

(UNIR)
 Asignatura Datos del alumno Fecha

Derecho Inmobiliario y
Urbanístico

Debido a la edificabilidad residencial y terciaria, 10. 0 m2s debemos destinarlos a ZV

y el resto los dedicaremos a EQ.

23.350 10.350 = 1 . 00 m2s dedicados a EQ

Plazas de aparcamiento

Edificabilidad destinada a VPO

TEMA 9 Actividades © Universidad Internacional de La Rioja, S. A.

(UNIR)
 Asignatura Datos del alumno Fecha

Derecho Inmobiliario y
Urbanístico

3. Calcula la edificabilidad y la parcela neta a adjudicar a todos los propietarios incluidos

en el sector y a la Administración teniendo en consideración que en este caso hay 7
propietarios con parcelas aportadas de 35 000 m2, 20 000 m2, 15 000 m2, 40 000
m2, 7000 m2, 14 000 m2 y 29 000 m2 y si todos ellos tienen derecho a parcela
mínima.

Edificabilidad que le corresponde a cada propietario

Para los propietarios:

Edificabilidad a cada propietario = AT x % que se quedan los propietarios

Como el porcentaje de cesión a la CCAA es del 15%, el porcentaje que se quedan los
propietarios es del 85%.

El Aprovechamiento tipo calculado anteriormente es de 0,5 m2t/m2s

Para transformar la superficie que aporta cada propietario en parcela neta utilizamos el
índice de edificabilidad neta de 1,6 m2t/m2s.
Sabemos que:

Para la Administración:

La Administración no aporta terreno y la edificabilidad que se le va a adjudicar va a ser

el 15%, es decir, el excedente de aprovechamiento.

La Administración entra como un propietario más pero solo con un 15% del AO.

Cogemos la superficie total del sector que será el resultado de sumar los m2 que aporta
cada propietario, multiplicarla por el AT (igual que nos propietarios) y por el 15%.

TEMA 9 Actividades © Universidad Internacional de La Rioja, S. A.

(UNIR)
 Asignatura Datos del alumno Fecha

Derecho Inmobiliario y
Urbanístico

Edificabilidad que le corresponde a la Administración = Superficie total del sector x AT

x 0,15.

La superficie total del sector es la suma de las superficies aportadas por cada propietario.

Cálculo de la parcela neta

Para calcular la superficie de parcela neta dividimos la edificabilidad resultante (que

coincidirá con el excedente de aprovechamiento) y lo dividimos entre el IEN para
conocer la parcela a la que tiene derecho la administración.

Superficie Parcela
Edificabilidad
aportada Neta
Propietario 1 35.000 14.875 9.297
Propietario 2 20.000 8.500 5.313
Propietario 3 15.000 6.375 3.984
Propietario 4 40.000 17.000 10.625
Propietario 5 7.000 2.975 1.859
Propietario 6 14.000 5.950 3.719
Propietario 7 29.000 12.325 7.703
Administración 0 12.000 7.500

El enunciado nos dice que la parcela mínima es de 9.000 m2

La parcela mínima hace referencia a la superficie mínima de solar que debe tener cada
propietario para poder edificar.

En este caso si el derecho de adjudicación de un propietario no llega a 9.000 m2s no se

le puede otorgar una parcela a él solo, sino que se le tendrá que entregar en proindiviso
con otros y si no llega al 15%, es decir a 1.350 m2s de la parcela mínima, se le extinguirá
y se le compensará económicamente.

Todos los propietarios sobrepasan el 15% de parcela mínima y los propietarios que no
tiene derecho de adjudicación ellos solos son los marcados en azul.

TEMA 9 Actividades © Universidad Internacional de La Rioja, S. A.

(UNIR)