PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL ECUADOR

Facultad de Arquitectura, Diseño y Artes

TRABAJO FINAL
EVALUACIÓN DE PROYECTOS

Santiago Whitaker Riera

19.11.2022
PLAN MASA
Identificar el terreno potencial
El lote potencial se encuentra ubicado en la parroquia de Chillogallo, sur de Quito. El cual cuenta con todos los
servicios básicos y una proximidad a equipamientos de interés

Mapeo del lote potencial – Sector Chillogallo Vista del lote potencial

DATOS DEL LOTE

Area segun escritura 1250,00 m2

Area grafica 1224,18 m2
Frente total 24,76 m
Zona Metropolitana Quitumbe
Parroquia Chillogallo
Para esto posteriormente se identifica el lote con el numero de predio para verificar su área total, zonificación y si
existe alguna observación.

REGULACIONES

Zonificacion D5 (D304-80)
COS planta baja 80 %
COS total 320 %
Forma de ocupacion del suelo D - Sobre linea de fabrica
 Implantación del lote - IRM

Podemos identificar que el lote es ortogonal, lo cual beneficia al momento de diseñar ya que se puede tomar en
cuenta la orientación del sol para aprovechar de mejor manera el área.
Así mismo, su área grafica varia de su área según escritura scon números mínimos.
En cuanto a su zonificación, se puede aprovechar al máximo el COS PB al permitirse el 80% pero hay que saber
plantear bien el proyecto debido a su forma de ocupación de suelo (D) Sobre línea de fábrica.

Proponer el tipo de edificación a construir en el sector

Sector Chillogallo

El sur de Quito es conocido por ser antiguamente zona destinada para la industria, a raíz de esto surge la
vivienda obrera. Actualmente el sector de Chillogallo se encuentra con zonas comerciales, viviendas medias / baja
clase y el barrio obrero conjuntamente.
Debido a esto se plantea generar un edificio de viviendas multifamiliares para el sector debido a que es lo que
predomina y se comercializa en este.

RETIROS

Frontal 0 m
Lateral 0 m
Posterior 3 m
Entre bloques 6 m

PISOS
 Altura 1 m
6
Número de pisos 4 pisos

Dimensiones del lote

Al ser su forma de ocupación Sobre línea de fábrica se necesita tomar en cuenta que el lote no necesitaría retiros
frontales ni laterales, solo un retiro posterior según la norma.
Según la normativa y la zonificación se puede construir hasta 4 pisos máximos de altura, en una altura máxima de
16m.

Propuesta arquitectónica

Propuesta del programa arquitectónico

En base al análisis de cómo se puede construir en el sector y aplicando la normativa correspondiente se realiza la
propuesta arquitectónica, la cual se compondría de un área de comercio en la planta baja debido al mismo uso de
forma de ocupación del suelo, así mismo desde el segundo piso se plantean viviendas definidas en dos torres
debido al tener ocupación sobre línea de fábrica, lo que genera conflictos de iluminación y/o ventilación.
Para la planta baja se propone generar un espacio de comercio con un área libre al centro proponiendo dos ejes
de locales comerciales lo que facilitaría el ingreso de iluminación entre ambos ejes.
Así mismo para maximizar el uso del COS que es del 80% se propone al final las áreas comunales para los
residentes de las viviendas de los pisos superiores.

CUADRO DE AREAS

PLANTA BAJA

cantidad m2 c/u total m2

COMERCIO 15 47 705

AREA COMUNAL 1 270 270

CIRCULACION 2 15,19 30,38

AREA VERDE 1 149,62 149,62

Area util 705

Area no computable 450

Area bruta 1155

 PLANTA TIPO

cantidad m2 c/u total m2

DEPARTAMENTO 1 8 80 640

DEPARTAMENTO 2 2 100 200

CIRCULACION 2 15,19 30,38

Area util 840

Area no computable 30,38

Area bruta 870,38

PLANTA SUBSUELOS

cantidad m2 c/u total m2

PARQUEADEROS 30 12 360

BODEGAS 8 17,88 143,04

Area util 503,04

Area no computable 1224

Area bruta 1727,04

CUADRO DE AREAS – RESUMEN

Area util TOTAL 2955

 Area no computable TOTAL 480,38
Area bruta TOTAL 3435,38

COS TOTAL 320% 3916,8

COS TOTAL PROPUESTA 3435,38

Después de proponer el anteproyecto de viviendas. Se definió las áreas útiles y las áreas no computables para
luego calcular el COS TOTAL según la ordenanza y deducir si se esta aprovechando el máximo necesario.

ESTUDIO DE MERCADO DEL TERRENO

CUADRO DE RESUMEN DE LOS TERRENOS ESTUDIADOS
ESTUDIO DE MERCADO - LOTES

IMAGEN AREA m2 COSTO DEL TERRENO

1301 m2 82000 $
 1000 m2 69900 $

855 m2 63000 $

810 m2 60000 $

1303 m2 85000 $

Se investiga el costo de terrenos por el sector de Chillogallo para generar un precio promedio de compra, así
mismo se identifica lotes con un área aproximada al área del lote escogido para el proyecto propuesto.

DETERMINACIÓN DE PRECIO PROMEDIO DE COMPRA DE TERRENO POR m

En base a esto se deduce el precio del m2 para saber el costo del terreno
PRECIO PROMEDIO - LOTE

SECTOR costo m2 aprox. $

Chillogallo 450 $
MAPA DE UBICACIÓN DE LOS TERRENOS ESTUDIADOS

ESTUDIO DE MERCADO DE PROYECTOS EN ZONAS SIMILARES

CUADRO DE RESUMEN DE LOS PROYECTOS ESTUDIADOS
ESTUDIO DE MERCADO - DEPARTAMENTOS

FOTO AREA m2 DESCRIPCIÓN COSTO $

 51 m2 2 habitaciones / 1 baño 34000 $

63 m2 2 habitaciones / 1 baño 49000 $

51 m2 2 habitaciones / 1 baño 32500 $

57 m2 2 habitaciones / 1 baño 49900 $

70 m2 2 habitaciones / 1 baño 50000 $

DETERMINACIÓN DE PRECIO PROMEDIO DE VENTA DE PROYECTO DE AREA ÚTIL POR M2

En base al estudio de mercado de departamentos por el sector de Chillogallo se determina el precio promedio de
venta del proyecto de área útil por m2
PRECIO PROMEDIO - DEPARTAMENTO

SECTOR costo m2 aprox. $

Chillogallo 650 $

PRECIO PROMEDIO

Balcon 800
Estacionamiento 8000
Bodega 4000
 CUADRO DE VENTAS
AREA BALCON ESTACIONAMIENTOS BODEGAS VENTA TOTAL
UTIL
PRIMER
PISO
Dep 101 100 65000 7,5 6000 1 8000 1 4000 Localizado al frente de la 650 83650
via +1%
Dep 102 100 65000 7,5 6000 1 8000 1 4000 Localizado al frente de la 650 83650
via +1%
Dep 103 80 52000 1 8000 60000
Dep 104 80 52000 1 8000 60000

Dep 105 80 52000 1 8000 60000

Dep 106 80 52000 1 8000 60000
Dep 107 80 52000 1 8000 60000
Dep 108 80 52000 1 8000 60000
Dep 110 80 52000 1 8000 60000
Dep 110 80 52000 1 8000 60000
SEGUND
O PISO
Dep 201 100 65000 7,5 6000 1 8000 1 4000 Localizado al frente de la 1300 84300
via +1%/Altura + 1%
Dep 202 100 65000 7,5 6000 1 8000 1 4000 Localizado al frente de la 1300 84300
via +1%/Altura + 1%
Dep 203 80 52000 1 8000 60000
Dep 204 80 52000 1 8000 60000
Dep 205 80 52000 1 8000 60000
Dep 206 80 52000 1 8000 60000
Dep 207 80 52000 1 8000 60000
Dep 208 80 52000 1 8000 60000
Dep 209 80 52000 1 8000 60000
Dep 210 80 52000 1 8000 60000
TERCER
PISO
Dep 301 100 65000 7,5 6000 1 8000 1 4000 Localizado al frente de la 1300 84300
via +1%/Altura + 1%
Dep 302 100 65000 7,5 6000 1 8000 1 4000 Localizado al frente de la 1300 84300
 via +1%/Altura + 1%
Dep 303 80 52000 1 8000 60000
Dep 304 80 52000 1 8000 60000
Dep 305 80 52000 1 8000 60000
Dep 306 80 52000 1 8000 60000
Dep 307 80 52000 1 8000 60000
Dep 308 80 52000 1 8000 60000
Dep 309 80 52000 1 8000 60000
Dep 310 80 52000 1 8000 60000
TOTAL 1944500
VENTA
CUADRO DE COSTO DIRECTO
COSTOS DIRECTOS
DESCRIPCIO COSTO m2 AREA COSTO
N CONSTRUCCION TOTAL DIRECTO
Area util 450 3225 $1.451.250,0
0
Subsuelos 350 503,04 $176.064,00
Areas 300 360 $108.000,00
comunales
Areas abiertas 250 100 $25.000,00

TOTAL $1.760.314,0
0

COSTO TOTAL DEL PROYECTO

ANALISIS DE PREFACTIBILIDAD ECONOMICA

DISEÑO Y EVALUACION DE PROYECTOS

ene-22

DETALLE DE COSTOS

% del costo de
ITEM DESCRIPCION COSTO (USD) % del costo total
construcción

1 TERRENO $ 550.881 21,86%

AREA (m2) COSTO / m2 COSTO

TERRENO 1.224,18 $ 450 $ 550.881

2 COSTO DIRECTO DE CONSTRUCCION $ 1.492.500 59,23%

 AREA (m2) COSTO / m2 COSTO
AREA UTIL 3.225 $ 450 $ 1.451.250
AREAS NO COMPUTABLES 100 $ 300 $ 30.000
COSTO JARDINES/TERRAZAS/
45 $ 250 $ 11.250
BALCONES

3 COSTOS INDIRECTOS $ 476.593 18,91%

PLANIFICACION $ 55.670 3,73% 2,21%

PLANIFICACION ARQUITECTONICA $ 29.850 2,00% 1,18%

DIRECCION ARQUITECTONICA $ 8.955 0,60% 0,36%
DISEÑO ESTRUCTURAL $ 7.463 0,50% 0,30%
DISEÑO HIDRAULICO - SANITARIO $ 3.731 0,25% 0,15%
DISEÑO ELECTRICO - TELEFONICO $ 3.731 0,25% 0,15%
PLANO TOPOGRAFICO $ 448 0,03% 0,02%
ESTUDIO DE SUELOS $ 1.493 0,10% 0,06%

CONSTRUCCION $ 119.400 8,00% 4,74%

HONORARIOS DE CONSTRUCCION $ 104.475 7,00% 4,15%

GERENCIA ADMINISTRATIVA DEL PROYECTO $ 14.925 1,00% 0,59%

TASAS E IMPUESTOS LEGALES $ 29.850 2,00% 1,18%

COSTO DE APROBACION DE PLANO - PERMISO DE

$ 14.925 1,00% 0,59%
CONSTRUCCION
HONORARIOS Y GASTOS LEGALES $ 14.925 1,00% 0,59%

GESTION DE VENTAS $ 100.035 4,50% 3,97%

COMISIONES DE VENTA (1) $ 77.648 3,00% 3,00%

PUBLICIDAD (1) $ 22.388 1,50% 0,89%

COSTOS FINANCIEROS: intereses, comisiones e imp.financieros $ 119.400 8,00% 4,74%

 COSTOS FIDUCIARIOS: honorarios y costos de constitución $ 22.388 1,50% 0,89%

COSTOS FISCALIZACION $ 22.388 1,50% 0,89%

OTROS COSTOS $ 7.463 1,00% 0,30%

VARIOS $ 7.463 0,50% 0,30%

COSTO TOTAL DEL PROYECTO $ 2.519.974

DETALLE DE INGRESOS

ITEM DESCRIPCION UNIDAD CANTIDAD VALOR UNITARIO INGRESO

1 AREA UTIL VENDIBLE m2 3.225 $ 650 $ 2.096.250
1 AREA BALCONES - TERRAZA - PATIOS m2 45 $ 800 $ 36.000
1 NRO DE ESTACIONAMIENTOS UNIDAD 45 $ 8.000 $ 360.000
1 NRO DE BODEGAS Y OTROS UNIDAD 24 $ 4.000 $ 96.000

INGRESOS TOTALES DEL PROYECTO $ 2.588.250

VALOR (USD) % Costo total

UTILIDAD DEL PROYECTO SOBRE VENTAS TOTALES $ 68.276 3%

CRONOGRAMA: PRELIMINARES / EJECUCION / OBRA
CRONOGRAMA
PRELIMINAR EJECUCIO CIERRE
ES N
ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMBR
E
COMPRA Y LIMPIEZA $600.000,00
TERRENO
INICIO CIMENTACION $60.000,00
ESTRUCTURA $40.000,0
0
INSTALACIONES $50.000,0
HIDROSANITARIAS 0
INSTALACIONES $50.000,0
ELECTRICAS 0
MAMPOSTERIA $50.000,0 $50.000,0 $50.000,0
0 0 0
VENTANAS Y PUERTAS $50.000,0 $50.000,0
0 0
CARPINTERIA $50.000,0 $50.000,0
0 0
ACABADOS EXTERNOS $250.000,
00
ACABADOS INTERNOS $150.000,
00
$660.000,00 $140.000, $50.000,0 $50.000,0 $100.000, $100.000, $50.000,0 $250.000, $150.000,
00 0 0 00 00 0 00 00

CRONOGRAMA DE VENTAS
10% 20% 70%
PRIMER
PISO
Dep 101 $
$83.650,00 8.365,00 $16.730,00 $58.555,00
Dep 102 $
$83.650,00 8.365,00 $16.730,00 $58.555,00
Dep 103 $
 $60.000,00 6.000,00 $12.000,00 $42.000,00
Dep 104 $
$60.000,00 6.000,00 $12.000,00 $42.000,00

Dep 105 $
$60.000,00 6.000,00 $12.000,00 $42.000,00
Dep 106 $
$60.000,00 6.000,00 $12.000,00 $42.000,00
Dep 107 $
$60.000,00 6.000,00 $12.000,00 $42.000,00
Dep 108 $
$60.000,00 6.000,00 $12.000,00 $42.000,00
Dep 109 $
$60.000,00 6.000,00 $12.000,00 $42.000,00
Dep 110 $
$60.000,00 6.000,00 $12.000,00 $42.000,00
SEGUNDO PISO
Dep 201 $
$84.300,00 8.430,00 $16.860,00 $59.010,00
Dep 202 $
$84.300,00 8.430,00 $16.860,00 $59.010,00
Dep 203 $
$60.000,00 6.000,00 $12.000,00 $42.000,00
Dep 204 $
$60.000,00 6.000,00 $12.000,00 $42.000,00
Dep 205 $
$60.000,00 6.000,00 $12.000,00 $42.000,00
Dep 206 $
$60.000,00 6.000,00 $12.000,00 $42.000,00
Dep 207 $
$60.000,00 6.000,00 $12.000,00 $42.000,00
Dep 208 $
$60.000,00 6.000,00 $12.000,00 $42.000,00
Dep 209 $
$60.000,00 6.000,00 $12.000,00 $42.000,00
Dep 210 $
$60.000,00 6.000,00 $12.000,00 $42.000,00
TERCER
PISO
Dep 301 $
$84.300,00 8.430,00 $16.860,00 $59.010,00
Dep 302 $
$84.300,00 8.430,00 $16.860,00 $59.010,00
Dep 303 $
$60.000,00 6.000,00 $12.000,00 $42.000,00
Dep 304 $
$60.000,00 6.000,00 $12.000,00 $42.000,00
Dep 305 $
$60.000,00 6.000,00 $12.000,00 $42.000,00
Dep 306 $
$60.000,00 6.000,00 $12.000,00 $42.000,00
Dep 307 $
$60.000,00 6.000,00 $12.000,00 $42.000,00
Dep 308 $
$60.000,00 6.000,00 $12.000,00 $42.000,00
Dep 309 $
$60.000,00 6.000,00 $12.000,00 $42.000,00
Dep 310 $
$60.000,00 6.000,00 $12.000,00 $42.000,00

CRONOGRAMA EJECUCION
MARZO ABRIL MAYO JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE

CRONOGRAMA VENTAS
ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE
Dep $8.365,00 $1.045,00 $1.045,00 $1.045,00 $1.045,00 $1.045,00 $1.045,00 $1.045,00 $1.045,00 $58.555,00
101
Dep $8.365,00 $1.045,00 $1.045,00 $1.045,00 $1.045,00 $1.045,00 $1.045,00 $1.045,00 $1.045,00 $58.555,00
102
Dep $6.000,00 $1.500,00 $1.500,00 $1.500,00 $1.500,00 $1.500,00 $1.500,00 $1.500,00 $1.500,00 $42.000,00
103
Dep $6.000,00 $1.714,00 $1.714,00 $1.714,00 $1.714,00 $1.714,00 $1.714,00 $1.714,00 $42.000,00
104
Dep $6.000,00 $1.714,00 $1.714,00 $1.714,00 $1.714,00 $1.714,00 $1.714,00 $1.714,00 $42.000,00
105
Dep $6.000,00 $1.714,00 $1.714,00 $1.714,00 $1.714,00 $1.714,00 $1.714,00 $1.714,00 $42.000,00
106
Dep $6.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $42.000,00
107
Dep $6.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $42.000,00
108
Dep $6.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $42.000,00
109
Dep $6.000,00 $2.400,00 $2.400,00 $2.400,00 $2.400,00 $2.400,00 $42.000,00
110
Dep $8.430,00 $2.408,00 $2.408,00 $2.408,00 $2.408,00 $2.408,00 $2.408,00 $2.408,00 $59.010,00
201
Dep $8.430,00 $2.408,00 $2.408,00 $2.408,00 $2.408,00 $2.408,00 $2.408,00 $2.408,00 $59.010,00
202
Dep $6.000,00 $1.714,00 $1.714,00 $1.714,00 $1.714,00 $1.714,00 $1.714,00 $1.714,00 $42.000,00
203
Dep $6.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $42.000,00
204
Dep $6.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $42.000,00
205
Dep $6.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $42.000,00
206
Dep $6.000,00 $2.400,00 $2.400,00 $2.400,00 $2.400,00 $2.400,00 $42.000,00
207
Dep $6.000,00 $2.400,00 $2.400,00 $2.400,00 $2.400,00 $2.400,00 $42.000,00
208
Dep $6.000,00 $2.400,00 $2.400,00 $2.400,00 $2.400,00 $2.400,00 $42.000,00
209
Dep $6.000,00 $3.000,00 $3.000,00 $3.000,00 $3.000,00 $42.000,00
210
Dep $8.430,00 $2.810,00 $2.810,00 $2.810,00 $2.810,00 $2.810,00 $2.810,00 $59.010,00
301
Dep $8.430,00 $2.810,00 $2.810,00 $2.810,00 $2.810,00 $2.810,00 $2.810,00 $59.010,00
302
Dep $6.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $2.000,00 $42.000,00
303
Dep $6.000,00 $2.400,00 $2.400,00 $2.400,00 $2.400,00 $2.400,00 $42.000,00
304
Dep $6.000,00 $2.400,00 $2.400,00 $2.400,00 $2.400,00 $2.400,00 $42.000,00
305
Dep $6.000,00 $2.400,00 $2.400,00 $2.400,00 $2.400,00 $2.400,00 $42.000,00
306
 Dep $6.000,00 $3.000,00 $3.000,00 $3.000,00 $3.000,00 $42.000,00
307
Dep $6.000,00 $3.000,00 $3.000,00 $3.000,00 $3.000,00 $42.000,00
308
Dep $6.000,00 $3.000,00 $3.000,00 $3.000,00 $3.000,00 $42.000,00
309
Dep $6.000,00 $4.000,00 $4.000,00 $4.000,00 $42.000,00
310

TOTAL $22.730,00 $44.450,00 $74.122,00 $76.882,00 $75.682,00 $69.682,00 $67.682,00 $67.682,00 $67.682,00 $1.361.150,00

UNIFICACIÓN DE CRONOGRAMAS
CRONOGRAMA GASTOS
ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMBR
E
$660.000,00 $140.000,0 $50.000,0 $50.000,0 $100.000,0 $100.000,0 $50.000,0 $250.000,00 $150.000,0
0 0 0 0 0 0 0
CRONOGRAMA VENTAS
$22.730,00 $44.450,00 $74.122,0 $76.880,0 $75.682,00 $69.682,00 $67.682,0 $67.682,00 $67.682,00 $1.361.150,0
0 0 0 0

- - $24.122,0 $26.880,0 - - $17.682,0 - - $1.361.150,0

$637.270,00 $95.550,00 0 0 $24.318,00 $30.318,00 0 $182.318,00 $82.318,00 0

CONCLUSIONES

El proyecto es rentable, al menos en una mínima parte ya que se genera una pequeña utilidad y esto puede deberse a diversos factores ya que al ser un
proyecto con una forma de ocupación Sobre línea de fabrica se genera complicaciones para poder vender más área útil como terrazas y/o balcones ya que se
encuentra adosada lateralmente.
Al momento de la planificación de obra el mes donde mas costo se genera es en el primero ya que se necesita comprar el terreno y esto se lo realiza en un
solo pago para poder generar ingresos poco a poco. En el cuadro de ventas la ventaja que se tiene es que se puede empezar a vender en planos los
departamentos de vivienda lo cual genera ganancias a partir del primer mes. No obstante, al contrastar los cronogramas se puede evidenciar que existen meses
donde va a ver mas perdida que ganancia entre la construcción y la venta, sobre todo en el primer mes por el terreno y al último debido al proceso de
acabados finales del edificio.
Sin embargo, el proyecto recupera lo invertido pero más maximizar su utilidad se puedo haber utilizado menos costo en el proceso de construcción y así las
ventas de los departamentos no se verían afectados y seguirían siendo rentables en el mercado.