aFinanzas Inmobiliarias – ITAM | Clase II.

Apuntes Mariana Padilla Reachi.

13 de noviembre de 2020

1982 – Nacionalización de la Banca.

1985 – Acuerdo general de aranceles e impuestos (Miguel de la Madrid).

1994 – TLC: abre la oportunidad de maquilas baratas sin mucho valor agregado que
digamos.

- Se abren las fronteras entre, principalmente, el sur de EEUU y el norte de México.

- No se enfrenta a la escasez de mano de obra, sin embargo sí había un problema de
infraestructura (i.e. naves industriales de producción).

Ley de Inversiones Extranjeras se moderniza en los 80s – 90s permite a los fondos de
pensiones extranjeros invertir en México, fuera de las zonas prohibidas.

1. Prologis: fondos de inversión de temas industriales. Financiado por fondos de

pensiones de EEUU y Canadá.
2. PREI: fondos de inversión de temas industriales. Financiado por fondos de
pensiones de EEUU.
3. Blackrock.

El primer segmento de institucionalización es el industrial por las características del

negocio. Los parques industriales están fuera de las ciudades por lo que el costo de la
tierra es baja a comparación de la tierra en las ciudades. El costo de la construcción es
mucho más barato (EUA$300 – EUA$350 por metro cuadrado). El precio de renta por
metro cuadrado o pie cuadrado es casi un estándar (EUA$4.50 a EUA$6.00 por metro
cuadrado de naves AAA). Los plazos de los contratos de arrendamiento de la industria
son generalmente entre 5, 7 o 10 años, aproximadamente.

4. Las FIBRAS y las AFORES invierten, hoy en día, a largo plazo con rendimientos
más seguros.
5. 65,000,000 de metros cuadrados rentados en naves industriales AAA.
o Promedio de EUA$5.00 el metro cuadrado al mes.
o Ingresos totales: EUA$325,000,000 mensuales.
o Ingresos totales: EUA$3,900,000,000 anual.
o Costo de construcción por metro cuadrado EUA$350 promedio sin incluir
el precio de la tierra.
o Cap rate del negocio industrial: 9%
o Recuperación de los costos en promedio: 6 años.

AMPIP: Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados.

Libro de Luis de la Calle: Clase mediero.

76 millones de líneas celulares tienen internet. 130 millones de líneas de celular.

En los 2000 empezó a crecer el sector de oficinas. ¿Cuántos edificios AAA tenemos en
México? 9 millones de metros cuadrados. 6.5 millones de metros cuadrados en la CDMX.
6. EUA$20.00 por metro cuadrado al mes.
7. EUA$180,000,000 por metro cuadrado de ingresos brutos al mes.
8. EUA$2,160,000,000 al año de ingresos brutos.
9. Costos directos de un edificio AAA: Ps$17,000 equivalente a EUA$800 el metro
cuadrado.
10. El retorno sobre inversión del costo directo en México: 30%
11. Recuperación a 3 años.
12. Jorge no considera que el home office actual sea lo suficientemente fuerte para el
cambio en la oferta y la demanda.
o Ciertos sectores siempre van a necesitar tener oficinas (i.e instituciones de
crédito).
13. WeWork tiene muchos metros cuadrados en edificios AAA, si WeWork se sale
tendríamos un tema muy relevante de desocupación. (Posible quiebra.)
o El problema fue el modelo de negocio. Lo diseñaron como el modelo de
Uber, pero no tiene pasivos porque los activos lo adquieren los “socios” y
WeWork sí necesita apalancamiento.

2009 – CKDs.
2011 – FIBRAs. Diferimiento del impuesto hasta que se liquida el fideicomiso.

Residencial.
En México hay 30 millones de casas, esas 6 millones de casas que no tenemos es el
déficit. Equivalente a un trillón de dólares.
14. 5 niveles de casas.
o Interés social: debajo de Ps$450,000 de precio de venta.
o Residencial bajo: Ps$750 y Ps$1,250,000 de precio de venta.
o Residencial medio: Ps$1,250,000 a Ps$3,000,000
o Residencial (solito): Ps$3,000,000 a Ps$5,000,000
o Residencial plus: Ps$5,000,000 a Ps$7,000,000
15. ¿Qué porcentaje está hipoitecada?
o 5-7% están hipotecadas.

Libro de texto: How to create

Real Estate Finance and Investment

EXCEL.
Ejemplo para construir un modelo estático y un modelo de riesgo.

Proyecto en rentas.

● Ver la fuente de ingresos o la estructura de costos. Aquí vamos a iniciar con la

fuente de ingresos. Es muy importante que todas las fuentes sean verificables.
Arrendamiento comercial.
1. Área bruta rentable (GLA: gross leasing area)
(Ejemplo de sucursal bancaria stand alone (a pie de calle, o sea, no
en centro comercial).
● 400 metros cuadrados
2. Precio de salida (asking price).
En México son pesos por metro cuadrado al mes. En EEUU se usa pies
cuadrados al año en dólares.
● Ps$320 por metro cuadrado al mes.
3. Ingreso por rentas mensual.
(Estabilización generalmente al 85% de las rentas.)
=(400*320)
● Ps$128,000 al mes.
4. Gastos de operación directo (OpEx)
20% sobre el ingreso de rentas (estándar de la industria)
No incluye gastos extraordinarios.
5. Ingreso neto de operación (NOI net operation income).
=(128,000 - 25,600 (OpEx))
Ps$102,400 al mes.
6. Ingreso bruto anual por rentas.
=(128,000*12)
Ps$1,536,000 anuales
7. Ingreso neto de operación anual.
=(102,400*12)
Ps$1,228,800
8. Valor total bruto del contrato.
=(Ps$1,536,000 *10 (plazo del contrato))
Ps$15,360,000
9. Plazo del contrato de arrendamiento (plazo forzoso).
10 años

● Estructura de costos inmobiliarios.

1. Costo del terreno (land cost)
=(6,000*733)
Ps$4,400,00
Desglose:
Generalmente es el 20-25% del precio del costo total del proyecto.
 a. Lugares de estacionamiento (en stand alone, no parking no
business).
Generalmente se necesita 1 cajón por cada 30 metros
cuadrados de área rentable construida.
Cada cajón debe de ser de 25 metros cuadrados por cajón.
En nuestro ejemplo son 13 cajones.
=(25*13)
333 metros cuadrados adicionales de terreno.
b. 733 metros cuadrados en total.
=(333 metros cuadrados de estacionamiento + 400 metros de
construcción)
c. Costo por metro cuadrado conforme al ejemplo.
Ps$6,000
2. Costo de Construcción (hard cost).
El estándar de la industria establece que estos costos no deben
exceder el 60% del costo total del proyecto.
3.

● Ingresos indirectos pero costos para el desarrollador-administrador. (Triple net)

o Mantenimiento de gastos comunes (CAM).
o Seguros.
o Impuesto.
▪ En industrial es normal cobrar el predial al arrendatario, en residencial y
comercial no.
Key Money.
● En retail: los guantes son ingresos extras y son para el desarrollador-administrador.
● En hoteles: es equivalente a CAPEX.

5L
1. Location
2. Layout
3. Leases (rentabilidad)
4. Legal
5. Liability (manejo de riesgo o confiabilidad)