3.

Características

Las características del derecho de superficie son las siguientes:

a) es un derecho real y por tanto gravable y transmisible mortis causa;

b) se trata de un derecho temporal, y

c) otorga a su titular el derecho de tener y mantener una edificación en propiedad separada,

por encima o por debajo del suelo, lo que constituye precisamente el objeto básico del
derecho (Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 441).

d) La duración del derecho de superficie será el que acuerden las partes, a falta de acuerdo
regirá el plazo máximo de duración de 99 años, salvo que las partes lo pongan término antes.

e) Es un derecho de superficie es enajenable. El usufructuario como propietario de la

edificación tiene el poder de usar y disfrutar de dicho bien, o de enajenarlo o gravarlo con
hipoteca, anticresis, naturalmente limitando estos derechos a lo que falta de vidas a la
superficie, porque transcurrido el plazo del usufructo la edificación revierte al dueño del suelo
libre de toda carga o gravamen. Puede también reivindicar el bien (la edificación) del poder de
terceros que tengan la posesión sin derecho.

4.- AUTORES

José Carlos Fernández Salas

Sobre el derecho de superficie se ha escrito muy poco en la literatura jurídica peruana, y

prueba de ello es que poco se conoce sobre la justificación de su existencia, así como la
preferencia de la aplicación de esta figura por los privados al momento de realizar las
operaciones económicas que convienen.

El derecho real de superficie es una herramienta jurídica con una historia larga que se remonta
hasta el Derecho Romano1 . Sin embargo, no es su historia, sino su utilidad económica la que
le ha dado un valor actual como herramienta de contratación inmobiliaria. Como se explicará
más adelante, el atractivo de este mecanismo es que permite al beneficiario (denominado
“propietario superficiario” o, simplemente, “superficiario”) gozar de una propiedad virtual o
propiedad económica sobre el inmueble, solamente limitada en el aspecto temporal.

Desde el punto de vista de este autor tenemos que de lo expuesto, en resumidas cuentas, el
derecho de superficie se define como una modalidad del derecho de propiedad por la cual se
tiene la propiedad del sobresuelo, del subsuelo o de ambos de forma separada de la propiedad
del suelo por un periodo máximo de 99 años. De esta definición pueden extraerse tres puntos
clave que detallamos a continuación.

Carlos Cárdenas Quirós

En principio se presume que cualquier construcción, plantación u obra existente encima o

debajo del suelo pertenece al propietario de éste. Los romanos decían que la propiedad no
tenía límites en cuanto a su extensión, ni en altura, ni en profundidad. Se extendía: '' cujust est
solum, hujust est usque ad coelum et usque ad inferos", (hasta el cielo y hasta los infiernos).
El derecho de superficie constituye una derogación de la regla general "superficies solo cedit,
quid quid inaedificatur solo cedi” (la superficie cede al suelo, todo lo que en ella se edifica cede
al suelo) .

En virtud del derecho de superficie, el propietario del suele o dominus soli constituye sobre
éste. un derecho a 'favor de un tercero (superficiario) que lo faculta a tener y mantener
construcciones sobre el mismo o por debajo de él. Se trata de un derecho de naturaleza real,
merced al cual cobra virtualidad jurídica la así denominada propiedad superficiaria, cuyos
alcances se explican más adelante.

El derecho de superficie nació en Roma, como la gran mayoría de instituciones jurídicas, pero
no ha sido sino en los últimos tiempos cuando se le ha rescatado del olvido y adquirido su
consagración definitiva en los Códigos modernos.