DERECHO ROMANO

DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA:

Al clasificar los derechos reales, dijimos que los hay de dos clases: derechos
reales sobre la cosa propia (iura in re) y derechos reales sobre la cosa ajena
(iura in re aliena). Pertenece a la primera categora la propiedad o dominio, que
rene en s todos los caracteres de los derechos reales y que tiene el contenido
econmico ms amplio.
No encontramos en las fuentes romanas una definicin de la propiedad,
vocablo que proviene del trmino latino proprieto, que a su vez deriva de
proprium, que significa lo que pertenece a una persona o es propio. Partiendo
de esta idea, podemos decir que la propiedad es el derecho subjetivo que
otorga a su titular el poder de gozar y disponer plena y exclusivamente 'de una
cosa.

El poder de gozar se resuelve en la utilizacin inmediata y di-recta del bien. En

cuanto al poder de disponer, ste comprende tanto la disposicin jurdica como
la material. Dentro de la primera se cuenta la facultad de enajenar la cosa y la
de constituir, a favor de otro, derechos, por lo comn reales, pero- tambin de
obligaciones, como locacin, comodato, etctera. La disposicin material
posibilita al propietario destruir, consumir, demoler la cosa, etctera.

El contenido de la propiedad reside en la plenitud del seoro que confiere al

titular, as como en su indeterminacin y su amplitud en cuantos poderes
concretos y potestad genrica, de manera que todo -dentro de los lmites de lo
lcito- debe considerarse permitido al propietario. As, se ha podido decir que la
propiedad romana es algo ms y algo diferente de la suma del goce y la
disposicin. Pero la propiedad poda ser tambin menos que poder de
disposicin y de goce, por la concesin de un usufructo o la presencia de
servidumbres reales y no por ello quedaba anulada, porque la propiedad
romana y aquellas que se han configurado a su imagen y semejanza implican
un poder complejo omnicomprensivo, de alcance genrico e indeterminado: el
mximo poder jurdico patrimonial, considerado desde el punto de vista
cualitativo.

a) Elementos de la propiedad.
Cmo lo adelantamos, las fuentes romanas no nos. dan una definicin del
derecho de propiedad, ni llegan a utilizar siquiera una terminologa uniforme
para designarla. As, encontramos los trminos dominium, mancipium y
proprietas, Sin embargo, los comentaristas condensaron el derecho de
propiedad en sus elementos integrantes: el ius utendi, fruendi, abutendi y
vindicandi.

Ius utendi o usus, era el derecho que tena el propietario de servirse de la cosa
y obtener todas las ventajas que pudiera ella reportarle, sin incluir los frutos; ius
fruendi o fructus, importaba la facultad de gozar del bien obteniendo los frutos
civiles o naturales que pudiera producir; ius abutendi o abusus, implicaba el
poder de consumir la cosa y, por extensin, disponer de ella en forma definitiva
y absoluta, y ius vindicandi constitua el derecho que tena el propietario de
reclamar el objeto de terceros poseedores o detentadores, consecuencia
directa de que la propiedad era el derecho real por excelencia y, por ende, se lo
poda oponer a cualquiera que perturbara su ejercicio (erga omnes).

b) Sus caracteres.
Al considerar a la propiedad como el derecho real tpico que se presenta en
plenitud en cuanto atribuye al propietario todo poder lcito de utilizacin hasta la
consumacin de su objeto, se configura como el seoro ms general -en acto
o en potencia-, que tiene el titular sobre la cosa, y se caracteriza por ser
absoluto, exclusivo, perpetuo e irrevocable.

Es un derecho absoluto en cuanto otorga a su titular el poder de gozar y

disponer de la cosa como mejor le parezca, sin que persona alguna pueda
impedir su libre ejercicio. El principio fue admitido en derecho romano sin
limitacin alguna, al punto de que se reconoci derecho al propietario de un
fundo para utilizarlo aun en detrimento de terceros, siempre que hubiera
ejercido su derecho sin el propsito de causarles dao. Sin embargo, ni
siquiera en tiempos de las XII Tablas la propiedad privada de los romanos
estaba libre de restricciones, y as encontramos desde la arcaica legislacin,
servidumbres legales que hacan que los propietarios tuvieran qu tolerar que
sus vecinos entraran en la propiedad cada tercer da a recoger frutos cados de
sus rboles y que, en caso de reparaciones de los caminos pblicos, los
dueos de los inmuebles prximos debieran permitir que el trnsito pasara
temporalmente por sus terrenos.

Tambin el derecho de propiedad es exclusivo e individual en el sentido de que

el propietario puede impedir, a quienquiera que sea, concurrir en el ejercicio de
los poderes inherentes a la propiedad (ius prhibendi) y en la titularidad de
ellos salvo, bien entendido, cuando una misma cosa pertenece, a la vez, a
varias personas que ejercen as concurrentemente el derecho de propiedad. En
tal supuesto, que configura la llamada copropiedad o condominio, cada
copropietario tiene sobre la cosa un derecho individual que recae sobre una
cuota parte ideal y abstracta del bien en condominio.

Se caracteriza igualmente la propiedad por ser un derecho perpetuo e

irrevocable que subsiste con independencia del ejercicio que de l haga su
titular, consecuencia del carcter absoluto y exclusivo que ella presenta, lo cual
hace que no se conciba que el propietario que tiene sobre la cosa el ms
amplio seoro est obligado a desprenderse de la misma en un tiempo
determinado. As, en Roma no estuvo admitido constituir un derecho de
propiedad ad tempus, es decir, convenir que vencido cierto trmino la cosa
adquirida retornara ipso iure al enajenante.

A estos caracteres tpicos de la propiedad privada romana, los autores han

agregado otros que, en alguna medida, pertenecan a su fisonoma particular.
Se ha dicho que el fundo romano era inmune, lo que significa libre de todo
impuesto o carga fiscal, lo que haca que el tributo que por el bien sola
pagarse revistiera carcter estrictamente personal. Tena tambin virtud
absorbente, porque todo lo que estaba en el fundo o se incorporaba a l -
tesoro, plantas, edificios, etc.- perteneca a su propietario de pleno derecho.

ORGANIZACIN DE LA PROPIEDAD.

PROPIEDAD QUIRITARIA.
El verdadero derecho de propiedad, la propiedad romana por excelencia, se
design bajo el nombre de dominium ex iure quiritium. Esta especial propiedad
fue regulada por l ius civile y cont con la ms amplia tutela legal por medio
de la tpica acto in rem, la reivindicatio.
Exiga para su existencia que el sujeto titular del derecho fuera un ciudadano
romano y, desde luego, libre y sui iuris. La propiedad quintara no era accesible
a los extranjeros o peregrinos que no podan ser propietarios iure civili.
En cuanto al objeto sobre el que poda recaer el dominio quiritario si se trataba
de cosas muebles deban pertenecer a la categora de las res in commercio, y
si eran inmuebles slo caba respecto de los fundos itlicos. Eran fundos
itlicos, por oposicin a los fundos provinciales, los situados en Italia o en
tierras a las cuales se les hubiese concedido el privilegio del ius talicum,
derecho otorgado, fuera de Italia, a las provincias conquistadas por los
romanos, por cuya virtud quedaban excluidas del pago de impuestos ordinarios
(tributum) y sus habitantes gozaban de los privilegios y exenciones que tenan
los ciudadanos romanos en Italia.
PROPIEDAD BONITARIA.
Esta clase de propiedad que tuvo reconocimiento legal en el derecho romano
por la accin del pretor, se presentaba ante la falta de alguno de los requisitos
necesarios para la existencia del dominio quiritario. Si el sujeto era incapaz
porque se trataba de un extranjero; si el objeto no era idneo, como cuando se
transmita un fundo situado en suelo provincial o si el modo de transmisin no
perteneca a los reconocidos por el derecho civil, caso que se usara la
tradicin, se transmita una propiedad imperfecta, ya que no se configuraba el
dominium ex iure quiritium. El pretor, entendiendo que el rigorismo del derecho
civil deba ceder ante la intencin de las partes de constituir el derecho real de
propiedad, aunque faltara alguno de sus presupuestos formales, admiti que
existiera otra propiedad, a la que se llamo genricamente bonitaria o pretoria.
Aquella especie de dominio se diversific en tres modos distintos de propiedad:
la propiedad peregrina, la provincial y la bonitaria propiamente dicha (in bonis)
o pretoria.

DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA

Son el usufructo, el uso, la habitacin y las servidumbres reales.

A.- EL USUFRUCTO. Derecho real vitalicio de usar y gozar de una cosa

mueble o inmueble cuya propiedad pertenece a otra persona, con tal que no se
altere su sustancia.

B.- EL USO. Derecho real vitalicio a lo mximo por el cual el usuario usa y
goza limitadamente de los frutos que produce la cosa que pertenece a otro
sujeto llamado nudo propietario.

C.- LA HABITACIN. Desmembracin del derecho de propiedad por el cual un

sujeto habitador usa el bien inmueble que pertenece a otro.

D. -LAS SERVIDUMBRES REALES. En materia de Derechos Reales la

servidumbre es un derecho real que permite al titular de un fundo llamado
dominante realizar en predio ajeno actos materiales de limitacin sobre el fundo
de otra persona llamado sirviente gravndolo activa o pasivamente.