ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

LA PROPIEDAD DEL SUELO Y EL

SUB SUELO

MG. JESUS MANUEL CHANTA MONCADA

De acuerdo con el artículo 954 de nuestro Código Civil (en adelante CC):

“La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos
verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho. La
propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y restos arqueológicos, ni
otros bienes regidos por leyes especiales.”
La propiedad es aquel derecho subjetivo que permite a su titular ejercer todos los atributos del derecho de
propiedad, es decir, usar, disfrutar, disponer y reivindicar el bien que ostenta.
Conocido el concepto de propiedad, corresponde examinar su extensión, a saber, en qué medida se
extiende el poder del propietario. Particularmente con respecto a los bienes inmuebles el problema ha sido
muy debatido. La invocación del derecho romano guarda hoy un interés puramente histórico, dado que las
transformaciones políticas, económicas y técnicas necesariamente han causado un cambio significativo en
los conceptos jurídicos. (Da Silva Pereira, 2014, p. 101)
 CLASES DE PREDIOS
Los predios pueden ser de las siguientes clases:

• Urbanos, son aquellos predios que han sido habilitados dotándolos de los servicios
necesarios, como consecuencia de haberse culminado el proceso de habilitación
urbana correspondiente con la obtención de la recepción de obras respectiva.
• Rurales, reciben esta denominación las porciones de tierra ubicadas en área rural o
en área de expansión declarada zona intangible, dedicada al uso agrícola, pecuario
Se considera también así a los terrenos eriazos calificados para fines agrícolas.
• Terrenos eriazos: Son las tierras improductivas por falta o exceso de agua.
Límites a la extensión del derecho de propiedad: la
utilidad condicionada al interés social
A. El interés social en el sobresuelo
Hay que tener presente que el derecho de dominio no es ilimitado, pues la función social de la propiedad y
el rol que cumple dentro de la sociedad ha superado el antiguo concepto romano según el cual la
propiedad no tiene límites, pues va desde el cielo hasta el infierno (usque ad sidere et usque ad inferus).
Así lo establece el 954 cuando enmarca las fronteras del suelo y sobresuelo en el principio de la utilidad.
Se trata de un factor flexible por su misma naturaleza y no tiene, en consecuencia, un señalamiento
matemático. Lo que es útil para el propietario gira alrededor de las circunstancias y varía en la práctica,
debiendo hacer notar que los avances tecnológicos conducen a hacerlo más amplio, en tanto que el
desarrollo de la vida comunitaria va en sentido contrario. (Arias Schreiber Pezet, 2014, p. 291).
RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

• Base legal: El Decreto Legislativo 1568, aprueba el Nuevo Régimen de Propiedad Horizontal.
• La propiedad horizontal es el régimen jurídico en el que existen unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva, que se caracterizan por compartir bienes y servicios comunes.
• De acuerdo a lo establecido en el articulo 5 de la referida normal, la Aplicación del régimen,
refiere que: “Cuando las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva pertenecen a distintos/as
propietarios/as, el régimen de propiedad horizontal es obligatorio; y, cuando pertenecen a un/a
solo/a propietario/a, el régimen es facultativo.”
• Se encuentran sujetos al régimen de la propiedad horizontal las edificaciones culminadas que
estén debidamente autorizadas por la municipalidad y las edificaciones regularizadas conforme a
la normativa de la materia y en concordancia con lo dispuesto en el artículo precedente.
Se origina la propiedad horizontal de hecho cuando:

a) La edificación reúna las características para estar sujeta al régimen de la

propiedad horizontal, se haya transferido como mínimo una unidad
inmobiliaria de propiedad exclusiva a un/a propietario/a distinto/a, y no cuente
con un Reglamento Interno.
b) Existan unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que comparten bienes
comunes, y que en sus títulos constitutivos o traslativos se les hayan asignado
derechos con diferente denominación.
 De acuerdo al 968 de nuestro Código Civil (en adelante CC) la
propiedad se extingue por:

1. Adquisición del bien por otra persona.

2. Destrucción o pérdida total o consumo del bien.
3. Expropiación.
4. Abandono del bien durante veinte años, en cuyo caso pasa el predio al dominio del
Estado.
La propiedad es aquel derecho subjetivo que permite a su titular ejercer todos los
atributos del derecho de propiedad, es decir, usar, disfrutar, disponer y reivindicar el
bien que ostenta.
 Extinción de la propiedad
A. Adquisición del bien por otra persona: Aquella forma de adquisición derivada que se traduce en la
entrega física de un bien (tradición) para el caso de los muebles, o en la celebración de un contrato con la
obligación de transferir de un bien (por ejemplo, de compraventa) para el caso de los inmuebles. La tradición,
o en su caso la obligación de transferir la propiedad, se realiza por una parte denominada enajenante o
transferente, en favor de otra persona denominada adquirente.
B. Destrucción o pérdida total o consumo del bien: Contempla la destrucción del bien, sea total o
parcial. En esta segunda hipótesis la propiedad desde luego se conserva sobre lo que no haya quedado
destruido. En lo que atañe al consumo, es obvio que producido el uso de bienes consumibles desaparece el
objeto y con ello el dominio. (Arias Schreiber Pezet, 2014, p. 335). A veces, luego de la destrucción material
quedan restos (residuos o despojos) que pueden ser o no ser valiosos, v. g., la joya que se funde o el auto que
se incendia. En suma, la destrucción del bien es total, cuando este deja de existir, desvaneciéndose con ello
enteramente el derecho de propiedad; es parcial, cuando parte del bien subsiste y sigue siendo valioso para su
propietario y consumible cuando luego de su utilización perece completamente asemejándose a una
destrucción total.
C. Expropiación: El artículo 70 de la Constitución señala que a nadie puede privarse de su propiedad, sino exclusivamente por
causa de seguridad nacional o necesidad pública, declarada por ley, y previo pago en efectivo de indemnización justipreciada que
incluya compensación por el eventual perjuicio. Hay acción ante el Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad que el
estado haya señalado en el procedimiento expropiatorio. (Vásquez Ríos, 2003, p. 125) En suma, la expropiación es aquella forma
de extinción de la propiedad privada que opera por ministerio de la ley por razones de: 1. seguridad nacional o 2. necesidad pública
y 3. previa indemnización justipreciada.
D. Abandono del bien durante veinte años, en cuyo caso pasa el predio al dominio del Estado: El abandono requiere un
requisito objetivo, la conducta de aquellos que desprecian lo que es suyo, sumado a un requisito subjetivo, la intención de abdicar
de la cosa: animus abandonandi. (Loureiro, 2010, p. 1276). Sin embargo, esta causal de extinción de la propiedad colisionaría con una
de las características de los derechos reales, cual es la perpetuidad, por lo que, en principio, el simple no uso no debería conllevar
a la privación del bien del propietario. Por tanto, el abandono del bien es aquella forma de extinción de la propiedad que requiere:
1) alejarse del bien (requisito objetivo), 2. Intención expresa de querer renunciar a la propiedad del bien del cual se aleja o dimite
(requisito subjetivo). De esta forma, la coexistencia de estos dos requisitos no colisionaría con la perpetuidad de los derechos reales
ya que es el propio dueño quien, por propia voluntad, permitiría que la propiedad de su bien sea transferida al Estado tras su no
uso por un periodo de 20 años.
 Concepto
El copropietario puede disponer o grabar libremente su cuota ideal (art. 977) y tiene la facultad inherente de pedir la
partición del bien en cualquier tiempo (art. 984).
Por disposición del art. 923 la propiedad es el derecho que permite al propietario ejercer las más amplias atribuciones, tales
como el uso, disfrute, disposición y reivindicación del bien, el cual debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de
los límites de la ley. Una de las características del derecho de propiedad es la exclusividad, es decir, la imposibilidad de que
dos personas ejerzan titularidad simultánea sobre un mismo bien. Empero, esta regla no es absoluta, ya que la copropiedad
permite la concurrencia de dos o más cotitulares de cuotas ideales sobre la totalidad del bien. De la definición legal se
denotan tres elementos: pluralidad de titulares, unidad de objeto y existencia de cuotas ideales.
Igual que en la propiedad, se es copropietario con independencia de que se cuente con título privado, por escritura pública,
inscrito o no inscrito. La cuota ideal de cada copropietario no se objetivisa sobre una parte material determinada del bien
común hasta el momento de la extinción de la copropiedad. Existe dos o más copropietarios (pluralidad de titulares del
derecho de propiedad) sobre el mismo bien (unidad de objeto). Los copropietarios no constituyen una persona jurídica
distinta de ellos.
Clases
En el Derecho comparado se reconocen dos clases de ejercer el derecho de propiedad sobre un
mismo bien: el condominio romanista y el condominio germánico.
1) El condominio romano (condominium iuris romani), seguida por nuestro Código, según la
cual todos los condóminos reunidos tienen el dominio ple no sobre el bien y cada uno de
ellos es titular de una parte intelectual o cuota sobre dicho bien, de la cual puede disponer
o gravar y tiene derecho a solicitar la división del bien en cualquier momento, o sea el
condominio tiene carácter transitorio. Este sistema trascendió a los juristas modernos.
2) El condominio germánico (condominio iuris germanici), denominado «propiedad en mano
común», que no constituye una expresión de la propiedad individual como en el Derecho
romano, sino otorga importancia al elemento corporativo, con carácter de comunidad
indivisible, en la que los codueños no tienen ninguna cuota, la titularidad pertenece a la
colectividad que no constituye una persona jurídica, sin derecho a solicitar la división.
Constitución

La copropiedad no tiene una regulación especial en cuanto a su nacimiento, porque tiene origen diverso: voluntario
legal o judicial, señalamos a continuación algunos casos de constitución de copropiedad:

• Dos o más personas adquieren en conjunto un predio (por compra, donación, dación en pago, anticipo de
herencia, etc.);

• Dos o más personas heredan los bienes de su causante, estableciéndose entre ellas una relación de copropiedad;
• El propietario de un predio cede una parte alícuota del mismo a un tercero, dando origen a una relación de
copropiedad con él;

• Dos o más coposeedores adquieren una inmueble por usucapión;

La conversión en copropiedad de las unidades inmobiliarias proyectadas en
edificios que el promotor no culmina la edificación. La Directiva N. 009-2008-
SUNARP/SN aprobada por Resolución N. 340-2008-SUNARP/SN, establece:

5.19. Edificios Proyectados o en Construcción. Es procedente inscribir actos de

disposición e hipotecas sobre las unidades inmobiliarias proyectadas, en tanto estas
tienen un correlato físico en el suelo del predio matriz, siempre que se inscriba previa o
simultáneamente el acto de predeclaratoria de fábrica. Una vez culminada la
edificación, la inscripción se convierte automáticamente, en definitiva. En caso que no
se culmine la edificación y se cancelen las partidas independizadas de las unidades
proyectadas, las inscripciones efectuadas en éstas se trasladan a la partida predio
matriz, en el porcentaje que corresponda según la participación en las zonas comunes
que se le había asignado. Este traslado se realiza en forma automática y
simultáneamente con la asignación del citado porcentaje;
Bien pro indiviso
• En la copropiedad hay un derecho de propiedad que pertenece pro indiviso a dos o más personas; cada
copropietario (comunero, cotitular o condomino) conoce la proporción de su derecho de propiedad, derecho que
está diseminado en todo el bien. Pro indiviso significa que no hay división material del bien, por ello no se puede decir
que a cada condómino pertenece una parte especifica del bien, sino un porcentaje (parte alícuota) sobre la totalidad
del bien, por ejemplo, si el bien común es de propiedad de cinco personas, a cada una de ellas les corresponde un
quinto de esa propiedad, si es que por ley o convenio no se ha dispuesto un porcentaje distinto.
• Sin embargo, en nuestro país se da el hecho anómalo por el cual los copropietarios usan y gozan en exclusividad
partes materiales de un bien común que no ha sido objeto de partición, en las cuales han construido sus casas,
locales comerciales, etc. Así, los hermanos Juan, María y José adquieren por herencia, anticipo de herencia, compra,
donación, legado, dación en pago, etc., un macrofundo, inmatriculado en el Registro Predial, y luego cada uno, sin la
partición formal del bien, entra en posesión exclusiva de una parte material, en la cual hacen inversiones pequeñas o
grandes. Existen asociaciones de vivienda propietarias de macrolotes que sin que exista partición los han enajenado
por lotes a sus asociados, quienes han construido sus viviendas, locales comerciales, etc.
Cuota ideal
• Al porcentaje que le corresponde a cada copropietario se le denomina cuota-parte o parte alicuota o parte
indivisa o cuota ideal (también se les llama proporciones o participaciones), la que se extiende a la totalidad
del bien, pero no se identifica con una parte material del mismo. No existen derechos de propiedad
contrapuestos de cada uno de los copropietarios, sino un derecho de propiedad que se ejerce por cuotas
(carentes de materialidad) por cada uno de los copropietarios sobre la totalidad del bien.
• La parte alícuota abarca la totalidad del bien y no una determinada porción material. Cada copropietario es
titular de una cuota ideal, abstracta, que recaen sobre la totalidad del bien común, que se encuentra indiviso
(no dividido materialmente), por tanto, el copropietario no tiene el dominio de una parte determinadas del
bien. Su cuota parte (o parte alicuota o parte indivisa) es las medida de su derecho.
• Cada copropietario puede servirse del bien común de acuerdo con su naturaleza (poseerlo, percibir sus frutos
o participar en ellos, reivindicarlo), sin perjudicar a los otros y sin impedirles que ejerzan sus derechos
similares.
Administración de los bienes comunes
• Como se ha visto anteriormente, los copropietarios tienen el derecho a usar y
percibir frutos del bien común. Puede ocurrir que el uso y disfrute no sea posible, ya
sea porque la naturaleza del bien no lo permite o porque simplemente no hay
acuerdo entre los copropietarios. En tales casos, ¿cómo se administra el bien?
• Hay tres clases o tipos de administración: la convencional, la judicial y la de facto. La
administración convencional supone un acuerdo entre los copropietarios sobre la
administración del bien. Los copropietarios se ponen de acuerdo acerca de la
persona que se encargará de la administración y sobre sus facultades.
La administración judicial: se rige por los artículos 769° y siguientes del Código Procesal Civil. Cualquier copropietario puede
solicitar la administración judicial del bien. El juez convoca a una audiencia. Si concurren quienes representan más de la mitad de las
cuotas en el valor de los bienes y existe acuerdo unánime de la persona que debe administrarlos, el nombramiento se sujeta a lo
acordado. Si no hay acuerdo, el juez nombra al administrador en la forma establecida en el artículo 772° del Código Procesal Civil. El
administrador tiene las facultades que acuerden los interesados con capacidad de ejercicio y que el juez apruebe. A falta de acuerdo, tiene
las atribuciones que señale el juez. El administrador puede, excepcionalmente, vender los frutos que recolecte y celebrar contratos sobre
los bienes que administra, siempre que no impliquen su disposición, ni excedan los límites de una razonable administración. Si hubiera
necesidad de realizar actos de disposición urgentes, el administrador deberá obtener previamente autorización del juez, quien puede
concederla de plano o con audiencia de los interesados.
La administración de facto, por último, está prevista en el artículo 973° del Código Civil. Si no está establecida la administración
convencional o judicial, cualquiera de los copropietarios puede asumir la administración y emprender los trabajos para la explotación
normal del bien. El derecho de administración de facto corresponde a todos los copropietarios. Las facultades del administrador son las
del administrador judicial. Sus servicios son retribuidos con una parte de la utilidad.
Con relación a la administración de los bienes sujetos a copropiedad, debe tenerse en cuenta que para disponer, gravar o arrendar el
bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en él, las decisiones se adoptan por unanimidad. Para los actos de administración
ordinaria las decisiones se adoptan por mayoría absoluta. Los votos se computan por el valor de las cuotas y en caso de empate decide el
juez. La mayoría se cuenta por las cuotas ideales que las personas tienen en la copropiedad y no por personas.
La Partición
La partición es una obligación para todos los copropietarios. Consiste en convertir la cuota ideal en una parte
localizada del bien.
Jurídicamente, la partición es una permuta por la que cada copropietario cede el derecho que tiene sobre los
bienes que no se le adjudican, a cambio del derecho que le ceden los demás copropietarios en los bienes que se
le adjudican (artículo 983° del Código Civil).
La partición no supone necesariamente la división del bien. Si se parten dos casas entre dos copropietarios y se
le adjudica una casa a cada uno, no hay división. Si lo que se parte es un terreno y se le adjudica una sección a
cada copropietario, además de haber partición habrá división.
La partición es un acto traslativo. Hay un intercambio (transferencia) efectivo de bienes (las cuotas) entre los
copropietarios. La copropiedad es una situación efectiva en la que cada copropietario tiene un derecho sobre el
bien, que luego permuta con sus copropietarios. Una consecuencia de este efecto traslativo es que las cuotas se
transfieren en el estado en que se encuentran. Si estaban gravadas, se transfieren con su gravamen.
 Medianería
El Código Civil contempla también la copropiedad con indivisión forzosa a través de la denomina medianería. Las paredes,
cercos o zanjas que separan dos predios pueden pertenecer a cada uno de los dueños de los predios colindantes o a los dos
dueños de los predios colindantes. Serán propias si están construidas en el terreno de cada colindante; serán comunes si están
construidas en terreno de los dos colindantes. En este último caso estamos en presencia de la medianería. La medianería es un
caso de copropiedad con indivisión forzosa. Sin embargo, hay diferencias entre la medianería y la copropiedad normal. La
medianería la impone la ley y es una situación forzosa y permanente, salvo que se renuncie a ella. Como consecuencia de esto
último, en la medianería no hay partición. La copropiedad normal, en cambio, nace por voluntad de las partes, salvo el caso de
herencia, y es una situación temporal, por lo que concluye por voluntad de cualquiera de los copropietarios, mediante la partición.
El artículo 994° del Código Civil señala que las paredes, cercos o zanjas situados entre dos predios se presumen comunes,
mientras no se pruebe lo contrario. La prueba en contra consiste en acreditar que la pared, cerco o zanja está ubicada en el predio
de uno de los colindantes.
En términos económicos conviene que las paredes, cercos o zanjas que separan dos predios sean medianeras. De esta forma se
produce ahorro para los dos colindantes en terreno y construcción. Por esta razón, cuando la pared que separa dos predios no es
medianera por haber sido levantada en terreno de uno de ellos, el vecino puede obtener la medianería pagando la mitad del valor
actual de la obra y del suelo ocupado.
GRACIAS