Universidad Autónoma de Santo Domingo

(UASD)
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS
Asignatura:
Legislación De Tierra
DER1670-3
Maestro:
Miguel Minguijon Abreu
Tema:
El Certificado de Título Inmobiliario
Alumno:
Arnold castillo reyes
100653305
Fecha:
30 – 4 - 2022
 El Certificado de Título Inmobiliario

Definición, características y naturaleza del certificado de título

El artículo 91 de la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario menciona que el

Certificado de Título es el documento oficial emitido y garantizado por el Estado
Dominicano, que acredita la existencia de un derecho real y la titularidad sobre el
mismo.

En el artículo 66 del Reglamento General de Registros de Títulos también,

establece con más detalle que el Certificado de Títulos consiste en un documento
que emite el Registro de Títulos al registrar un inmueble mediante el cual hace
constar:

• La forma en que éste se ha individualizado.

• La designación catastral.
• La extensión superficial.
• Las mejoras si existen.
• La causa que origina el derecho.
• La fecha en que se ha adquirido el derecho.
• Fecha de inscripción.
• El titular o propietario del mismo.

En el párrafo II del artículo 92 de la Ley No.108-05, sobre Registro Inmobiliario,

señala que el estado jurídico del inmueble y la vigencia del duplicado del
certificado de título se acredita mediante una certificación oficial emitida por el
Registro de Títulos correspondiente”. Esto implica que, aunque el Certificado de
Título sigue revestido de una fuerte eficacia como prueba frente a los terceros de
que se es propietario de un inmueble determinado, esto último solo se afirma
cuando se provee de una Certificación del Estado Jurídico del Inmueble emitida
por el Registro de Títulos que es el documento que realmente determina la
situación jurídica de ese derecho en el documento de Certificado de Título.
El Certificado de Título provee al propietario del inmueble el efecto de posesión
desde que recibe de la oficina de Registro de Títulos el documento que contiene la
información jurídica relativa a su propiedad.

Notas en el certificado de título

Cuando se emita el Certificado de Título como consecuencia de un proceso de

saneamiento, el Registro de Títulos hará constar en el texto del certificado la
siguiente nota: LA SENTENCIA EN QUE SE FUNDAN LOS DERECHOS
GARANTIZADOS POR EL PRESENTE CERTIFICADO DE TITULO PUEDE SER
IMPUGNADA MEDIANTE EL RECURSO DE REVISION POR CAUSA DE
FRAUDE DURANTE UN (1) ANO A PARTIR DE LA EMISION DEL PRESENTE.
NINGUNA PERSONA QUE ADQUIERA ESTE INMUEBLE ANTES DEL
VENCIMIENTO DEL PLAZO INDICADO SE REPUTA TERCERO ADQUIRENTE
DE BUENA FE.

La fecha de emisión es la fecha de ejecución consignada en el certificado

expedido. La misma anotación deberá consignarse en todo Certificado de Titulo
emitido dentro del periodo antes indicado

Diversas clasificaciones del certificado de títulos

Es conveniente diferenciar lo que es certificado de título original, el duplicado y

constancia propiamente dicha. A todo derecho inmobiliario registrado conforme a
la ley le corresponde un certificado. No hay hipotecas ni derechos ni intereses
ocultos, en el derecho que este complementado en el certificado de título, se
considera inexistente y no oponible a los terceros.

El original es el que está vaciado en el libro registro, que, aunque es público, todo
el que tenga interés puede consultarlo, permanece bajo la custodia del
Registrador de Títulos.
De ese certificado de título se expide el Duplicado o copia fiel que corresponde al
propietario. La constancia resulta de una anotación en ese Certificado de título
original y su duplicado que se lleva a cabo para garantizar un derecho, privilegio o
interés que afecten o grave el terreno, y que otra persona, física o moral, distinta al
propietario, tiene sobre el inmueble, así tenemos la constancia del acreedor
hipotecario o privilegiado, o del arrendador o del dueño de la servidumbre o del
dueño de la mejora, en fin de cualquier otro derecho que sea registrable.

Lo que diferencia un certificado de título es el sello diagonal que tendrá sobre su

texto indicando a quien corresponde. El legislador ha sido tan celoso en el cuidado
de que el Registrador de Títulos ejecute la transcripción del Decreto de registro
que en las disposiciones del artículo 155 de la ley 15-42 afirma que" el Decreto de
Registro se redactará de una forma tal que sea fácil su transcripción en el libro de
registro de los certificados de títulos.

El legislador otorgó plenas facultades al Tribunal Superior de Tierras para tomar

todas las medias que fueren de pertinentes para dotar el certificado de título de la
forma y contenido que sean necesarios. Esta disposición está consagrada en el
artículo 19 de la ley de la materia. De ahí se desprende que el certificado de título
es la consecuencia obligada de la ejecución de todo el sistema torrens, como
régimen legal de la tenencia de las tierras en nuestro país.

Documentos registrables

La información contenida en los registros de títulos es de acceso público para todo

el que tenga interés en conocer el estado jurídico del inmueble. Aunque, El acceso
a los documentos físicos que respaldan los derechos reales registrados es
restringido para el público, y esto así a fin de garantizar la integridad de estos
documentos. Los interesados podrán solicitar copia certificada de los documentos
depositados en los registros de títulos. En aquellos registros que no cuenten con
un sistema digitalizado de documentación, el acceso a los documentos
depositados ante ellos se hará de conformidad con las medidas de seguridad e
integridad definidas por la Dirección Nacional de Registro de Títulos. Cuando
estos documentos originales se encuentren en estado de deterioro, no podrán ser
consultados por el público. Para acceder a su información y contenido, se deberá
solicitar un informe el Registro de Títulos. El estado jurídico de un inmueble se
acredita frente a terceros mediante las certificaciones que emiten los registros de
títulos. La publicidad registral se hace de los siguientes modos: La Consulta de la
información registral, que se hace a través de las salas de consulta en aquellos
registros de títulos que dispongan de las mismas; Informes, el registro de títulos a
solicitud escrita y motivada de uno de los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria,
podrá emitir informes escritos de la titularidad y estado jurídico de los inmuebles
registrados.

También el Registro de Títulos puede emitir, certificaciones del estado jurídico del
inmueble, certificación de inscripción del inmueble, certificaciones de registro de
derechos reales accesorios, certificaciones con reserva de propiedad,
certificaciones de registro de acreedores y otras certificaciones. La certificación de
inscripción del inmueble es el documento emitido por el Registro de Títulos en el
que se acredita la inscripción del mismo, al día de si emisión. La certificación de
derechos reales accesorios es la constancia documental de haberse inscrito un
derecho real accesorio, cargas, gravámenes y medidas provisionales en el
Registro de Títulos a favor del titular o beneficiario del mismo.

La certificación con reserva de derecho de propiedad es el documento emitido por

el Registro de Títulos en el que se acredita el estado jurídico en un inmueble
registrado, haciendo constar los asientos vigentes consignados en el registro
complementario del mismo, así como su titularidad al día de su emisión, con la
finalidad de garantizar la inmutabilidad de dicho estado y asegurar un negocio
jurídico particular por el tiempo de su vigencia.

Fundamentos legales y doctrinales del certificado de título

El Certificado de Título es el documento oficial que emite el Estado Dominicano

para garantizar el derecho de propiedad, acredita la existencia de un derecho real
inmobiliario y otorga la fuerza probatoria sobre la titularidad. Consiste en el
principal instrumento del Estado en cuanto a la seguridad jurídica y la protección
de los derechos de los ciudadanos, donde ampara en la ley de Registro
Inmobiliario para regular el registro de todos los derechos reales inmobiliarios
correspondientes al territorio de la República Dominicana. Este es un documento
público, oficial, auténtico, ejecutorio e imprescriptible.

Trascendencia del certificado de título y el Abogado del Estado

El Abogado del Estado deberá participar en todas las audiencias, en

representación del Estado, en todos los procesos de saneamiento y adjudicación
de títulos de propiedad en los que tenga interés o aparente tenerlo, no pudiendo
hacerlo en nombre de ninguna otra persona moral o física. En este sentido el
artículo 26 párrafo 3 de la Ley de Registro Inmobiliario, modificado por la Ley 5107
del 23 de abril del 2007, dispone lo siguiente: el tribunal apoderado debe poner en
conocimiento al Abogado del Estado del inicio del proceso judicial del
saneamiento e informarle la fecha de la primera audiencia, para que éste emita su
opinión. La falta de comparecencia o falta de opinión del Abogado del Estado se
considerará como la falta de interés y la no objeción del Estado al proceso de
saneamiento. La falta de opinión del Abogado del Estado no impide, sin embargo,
que el inmueble sea adjudicado.

Para ser Abogado del Estado o adjunto del Abogado del Estado se requieren las
mismas condiciones que para ser Ministerio Publico ante la Corte de Apelación en
la Jurisdicción Ordinaria. Como mínimo habrá tantos Abogados del Estado como
Tribunales Superiores de Tierras, dicho funcionario tendrá los abogados adjuntos
que fueren necesarios para asistirlo en el correcto desempeño de sus funciones
por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria.

Este funcionario es el representante del Estado ante la Jurisdicción Inmobiliaria,

no así en los demás procedimientos que se lleven por ante la Jurisdicción
Ordinaria u otra jurisdicción especializada en que el Estado sea parte de un litigio.
El Abogado del Estado queda reservado, salvo instrucciones muy poco frecuentes,
para representar al Estado en los casos que sean necesarios ante el Tribunal de
Tierras, especialmente los casos previstos por la Ley No. 108-05 de Registro
Inmobiliario.

Fuerza probatoria del certificado de título

En la República Dominicana, como en otros países latinoamericanos y europeos,

el Estado es garante de la validez de los Certificados de Titulo que expide,
estableciendo Fondos de Seguro que permiten, en teoría, indemnizar a aquellos
que, sin cometer negligencia alguna, se han visto despojados de su propiedad, por
error en la ejecución de la Ley de Registro de Tierras. En República Dominicana,
por desgracia, el Fondo de Seguro jamás ha recaudado los fondos necesarios
para hacer efectiva esta protección legal. Para suplir esta deficiencia
recientemente se han establecido en el país dos aseguradores privados que
expiden pólizas de seguro o garantía de títulos: Stewart Title y American Titile
Insurance Company. Entre los riesgos cubiertos por estos aseguradores se
encuentran: multiplicidad de propietarios, falsificación, fraude, incapacidad del
vendedor, falta de acceso a la propiedad, nulidad de fondo o de forma del acto de
venta y poderes nulos.

Sanciones penales y falsificaciones del certificado de título

Basada en el artículo 90 de la ley 108-05 que establece que el registro inmobiliario

constituye derechos, la jueza Catalina Ferreras Cuevas advierte sobre las
actuaciones irregulares que podrían ocurrir cuando se guarda en casa un contrato
de compra-venta sin ser registrado. Una de estas sugiere que quien venda saque
un título por pérdida y con eso le venda a otra persona. Si esa persona ejecuta y
no se prueba la buena fe del segundo comprador, el primero se queda sin
derecho. Si se posee el inmueble, pero no ha sido transferido, puede llegarle una
demanda en desalojo.
Con ese inmueble se pueden inscribir hipotecas, porque está en el comercio.
“Todo el que compra y no inscribe está poniendo en riesgos muy serios su
inversión”, dice. El comprador tiene que gestionar también una certificación
actualizada de registro de título, como manda el artículo 104 de la ley. De esa
forma, podrá confirmar que al momento de inscribir su contrato de compra-venta
no había nadie registrado. Esa certificación no se puede botar, porque es parte de
su seguridad jurídica inmobiliaria.

Con ese documento, dice la jueza, usted puede probar a un tercero que aparezca
en 20 ó 30 años que cuando adquirió el bien estaba limpio de cargas, gravámenes
e imposiciones y le garantizará quedar bien parado ante una posible demanda por
cualquier persona que diga que tenía un derecho inscrito.

Aconseja que esa certificación se anexe al título que le sea expedido, cuando
realice su transferencia, y nunca debe desaparecer. Recomienda, además, revisar
que el inmueble que le están vendiendo técnicamente es el mismo, porque le
pueden estar vendiendo en un sitio diferente al que señala el certificado de título.

Carácter ejecutorio del certificado de título

El certificado es el acto autentico y ejecutorio que, producto de la sentencia

irrevocable del saneamiento catastral, expresa y protege el derecho de propiedad
inmobiliaria y demás derechos registrados de que es titular una persona o varias,
ya sean físicas o jurídicas, y cuyo original reposa en el Registro de Títulos.

Este documento que representa el derecho de propiedad inmobiliaria en la

República Dominicana, es el resultado y culminación del proceso de saneamiento,
el cual se realiza in rem, es decir, en contra de la cosa.
Carácter erga omnes u oponible a todo el mundo del certificado de título

El Certificado de Titulo tiene un carácter erga omnes u oponible a todo el mundo,

lo cual le viene otorgado por las consecuencias jurídicas del proceso de
saneamiento catastral que es lo que le da origen. La Ley de Registro Inmobiliario
establece en su principio II “Que esta ley implementa el Sistema de Publicidad
inmobiliaria de la República Dominicana, sobre la base de los siguientes criterios”:

Especialidad: Que consiste en la correcta determinación e individualización de

sujetos, objetos y causas del derecho a registrar;

Legalidad: Que consiste en la depuración previa del derecho a registrar;

Legitimidad: Que establece que el derecho registrado existe y pertenece a su

titular;

Publicidad: Que establece la presunción de exactitud del registro dotando de fe

pública su constancia.

El Estado Dominicano, velará por que todo derecho registrado de conformidad con
la Ley de Registro Inmobiliario es imprescriptible y goza de la protección y garantía
absoluta del mismo. Este derecho de propiedad que es garantizado por el
Certificado de Titulo y que además, entra entre los derechos fundamentales de las
personas, ya que tiene un rango Constitucional.

La garantía del Estado sobre el certificado de título

Ante la existencia de documentación paralela, una de carácter erga omnes

(Certificado de Título) y otra con oponibilidad inter partes (acto de autorización de
ingreso de los inmuebles a la comunidad matrimonial), prevalece la información
consagrada en el órgano público, denominado Certificado de Título documento
que otorga todas las garantías de lugar, en atención a la fe pública de que goza el
Registrador de Títulos, y al principio de legitimidad que acarrea su expedición. En
ese sentido, los actos no registrados ante los órganos correspondientes son
considerados inter partes, es decir, que no producen efectos frente a terceros
(oponibilidad), por aplicación del artículo 1165 del Código Civil dominicano, que
establece que “Los contratos no producen efecto sino respecto de las partes
contratantes; no perjudican a tercero ni le aprovechan, sino en el caso previsto en
el artículo 1121”. Esta falta de oponibilidad impide que ese tipo de actos puedan
producir efectos frente a terceros ajenos a la relación contractual vigente, salvo
que se publiciten conforme a los procedimientos correspondientes, tratándose de
derechos inmobiliarios registrados, la publicidad y oponibilidad a terceros es
otorgada con el registro del acto ante el Registro de Títulos correspondiente, para
que fuera asentado en el Registro Complementario de los solares objeto del
documento valorado. Por consiguiente, en el caso de que un conyugue pretenda
invalidar un acto de venta de inmueble, por razones de que el mismo es parte de
la comunidad legal, la situación no se torna tan fácil, si en el original del Certificado
de Título no se hace constar la actualización del estado civil de la persona que
figure como propietario, ni que el inmueble se encontraba dentro de la comunidad
legal de bienes, ya que no pueden resultar lesionados los terceros de buena fe. En
esos términos se refirió la Suprema Corte de Justicia en sus sentencia 243, de
fecha 25 de enero del año 2017, en donde establece, además de lo antes
expuesto, que ante la existencia de documentación paralela, una de carácter erga
omnes (Certificado de Título) y otra con oponibilidad inter partes (acto de
autorización de ingreso de los inmuebles a la comunidad matrimonial), prevalece
la información consagrada en el órgano público, es decir, el Certificado de Título,
documento que otorga todas las garantías de lugar, en atención a la fe pública de
que goza el Registrador de Títulos, y al principio de legitimidad que acarrea su
expedición”.

Carácter definitivo, inatacable y perpetuo del certificado de título

Este documento oficial, ya que es emitido por el Estado, goza de los caracteres de
definitivo, de inatacable y de perpetuidad que lo hacen, junto con los demás
atributos que ya hemos analizado, confiable.
Ya hemos expresado que el Certificado de Titulo es el documento que representa
el derecho de propiedad, sino que representa los demás derechos, cargas y
gravámenes, que pueden recaer sobre un inmueble registrado.

El carácter definitivo le viene al Certificado de Titulo en virtud de que una vez

emitido, en caso de ser el Certificado originario, o del registro de cualquier
documento traslativo de derechos registrados, en caso de que se trate de
operaciones posteriores al registro de los terrenos, el Certificado de Titulo que se
expida no podrá ser, bajo ninguna circunstancia, provisional. Siempre es definitivo
y terminante en cuanto a los derechos e intereses que representa.

El Certificado de Titulo es inatacable, porque es la consecuencia del proceso de

saneamiento catastral, que es de orden público y oponible a todo el mundo. Por
tanto, todos los que tuvieron algún derecho que reclamar en los terrenos, debieron
hacerlo en ese procedimiento, o interponer el Recurso de Revisión por Causa de
Fraude dentro del año de haberse emitido el Certificado de Titulo correspondiente.
Pero una vez expirado el plazo antes mencionado para incoar esa acción, nada se
puede hacer contra los derechos adjudicados y reconocidos en el Certificado. Se
impone la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada que contempla el
artículo 26 párrafo 6 de la Ley de Registro Inmobiliario y el artículo 1351 del
Código Civil.

La perpetuidad del Certificado de Titulo se refiere a que no prescribe en el tiempo.

Se expide una vez y para siempre. Salvo que no sea anulado el proceso de
saneamiento catastral que le da origen, como consecuencia de la interposición del
recurso de revisión por causa de fraude. Solo se expide un Certificado de Titulo
para cada inmueble o parcela.
 Duplicado o extracto del certificado de título por pérdida

El Estado pone en manos del particular dueño un documento público que le sirve
para el reclamo de los derechos que le son otorgados a través de la Constitución
de la República, es por tanto que el Estado como garante de la seguridad jurídica
en cuanto a la propiedad privada se manifiesta a través del ordenamiento,
efectivamente, a través del sistema Torrens lo que obliga a la expedición de un
nuevo Certificado de Título al dueño cada vez que se le extravíe dicho documento
ya sea a causa del tiempo, la simple perdida del documento o por extravío de
parte de las mismas autoridades.

No se puede solicitar una nueva expedición de Duplicado Extracto de Certificado

de Título por pérdida del anterior, sino hasta que haya transcurrido un período de
noventa (90) días hábiles contados a partir de la fecha de ejecución del último
duplicado emitido por la misma causa.

En caso de que la pérdida, deterioro o destrucción del Duplicado de Certificado de

Título se produzca dentro del Registro de Títulos anteriormente a la entrega, el
Registrador debe de ordenar de oficio la expedición de un nuevo Duplicado bajo
ningún costo para el propietario.

En el nuevo Duplicado de Certificado de Títulos que se emita por perdida deterioro

o destrucción, el Registro de Títulos debe consignar dicha situación en el nuevo
duplicado que está reemplazando y cancela al anterior. La misma anotación se
debe de hacer en el registro complementario correspondiente.

Base legal para obtener el duplicado o extracto de certificado de título por pérdida

Se estudia la posibilidad de que un comprador en una venta no registrada

diligencie el trámite de expedición de un duplicado del certificado de título por
pérdida, aun cuando el artículo 92, párrafo III, de la Ley núm. 108-05, de Registro
Inmobiliario, establece que tal diligencia debe ser a requerimiento de quien figure
como propietario en el certificado extraviado.

Según el párrafo III del artículo 92 de la Ley No.108-05, de Registro Inmobiliario,

en caso de pérdida o destrucción del duplicado del certificado de título, el
propietario del derecho presenta una instancia ante el Registro de Títulos,
acompañándola de una declaración jurada y de una publicación en un periódico
de amplia circulación nacional donde conste la pérdida o destrucción del
duplicado, solicitando la expedición de un nuevo duplicado.