DERECHO DE OBLIGACIONES Y CONTRATOS

LECCIÓN 23: COMPRAVENTA Y PERMUTA

Introducción

La compraventa es importante, puesto que es el instrumento que utilizamos para el

intercambio de bienes y servicios. La materia más importante, ha sido el contrato de
compraventa en todas sus versiones.
Su régimen jurídico es el más extenso y se puede ver regulado en los artículos 1445
al 1537 del CC.
El contrato de compraventa tiene un régimen más extenso con casi 100 artículos y
esto lo que hace es que está considerado como el paradigma o prototipo para el resto de los
contratos bilaterales y onerosos, y a esta regulación se acude cuando los regímenes de los
otros contratos tienen vacíos o cuando no hay régimen.
Este contrato está basado en el principio de autonomía de la voluntad y con una
igualdad de partes en cuya virtud, dos partes se ponen de acuerdo en igualdad de
condiciones sobre el contenido del contrato.

Concepto
El Código Civil lo define en el artículo 1.445, donde lo define como un contrato de
compraventa donde uno de los compradores se obliga a entregar una cosa determinada y el
otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo de lo que represente.

Modalidades
o Entre particulares se le aplica el Código Civil.
o Entre comerciantes se le aplica el Código de comercio.
o De bienes de consumo se aplica el TRLGCU, el cual es un texto refundido
de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes
complementarias.
o Administrativa, donde se aplica el propio Derecho Administrativo.
o Internacional, donde se aplica el CVVIM.
o Otras: C-V por razón de objeto, forma o contenido (pactos).

Caracteres
 Consensual: Esto responde al principio consensualista, es decir, que se
perfecciona por el mero consentimiento para la perfección del contrato, la celebración de
este.
 Bilateral, sinalagmático: la esencia del contrato es un acuerdo de
voluntades. Se tienen que cumplir al mismo tiempo, de tal forma que cuando una de las
partes no cumpla, no se le puede exigir el cumplimiento a la otra parte.
 Oneroso: Implica un sacrificio para ambas partes contratantes.
 Conmutativo: es decir, el alcance de las prestaciones u obligaciones es
conocido por las partes en el momento de celebrar el contrato.
 Obligacional: De acuerdo con los artículos 609 y 1095 del CC, para que la
transmisión del dominio es necesario el modo, es decir, la entrega.

Artículo 1450 CC: “La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para
ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se
hayan entregado.”
Art. 1278: “Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan
celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.”
 PREGUNTA DE EXAMEN: Perfección de la compraventa: se perfecciona x el mero
consentimiento, 1258, 1278 y 1450.

Hay excepciones en las cuales no se produce la transmisión de la propiedad y se

puede poner un término, cuando las partes lo pactan expresamente donde el vendedor se
reserva la propiedad del bien vendido (ejemplo: pacto de reserva de dominio (garantía de
cobro del precio aplazado, LVBMP).

A) Elementos del contrato

1.- Elementos personales (comprador y vendedor)

Capacidad y sujetos (partes)

Partes: para celebrar un contrato de compraventa, se refiere a dos partes,

comprador y vendedor, donde pueden existir varios sujetos, varios compradores o uno,
varios vendedores o uno, etc.
Capacidad de jurídica (antes de obrar) (artículo 1457 CC): Cuando tenemos una
incapacitación o limitación de la capacidad de obrar, como la minoría de edad, existen las
instituciones jurídicas, como la tutela o la curatela, y se concede o no la autorización
judicial si se considera necesaria.

1.1 Los cónyuges

Artículo 1458 CC. Los cónyuges podrán venderse bienes recíprocamente

Prohibiciones del art. 1.459 CC (nulidad/anulabilidad)

Se trata de prohibiciones que recoge la ley, es una ley imperativa por lo que el
incumplimiento de esa ley daría lugar a la nulidad, salvo los supuestos del mandato y del
albacea.
Afecta a personas con plena capacidad de obrar y que se les prohíbe vender o
comprar determinados bienes por fraude. Los supuestos son los cargos tutelares, el
albacea, el mandatario, los funcionarios públicos y funcionarios de justicia, también
pueden ser a los abogados y procuradores.

1459: “No podrán adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por
persona alguna intermedia:
1) Los que desempeñen algún cargo tutelar, los bienes de la persona o personas que estén
bajo su guarda o protección. El tutor no puede comprar los bienes que han dejado de herencia a un niño
que tutela.
2) Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados.
3) Los albaceas, los bienes confiados a su cargo. El albacea es la persona que se deja a caro
para que haga el nombramiento de la herencia.
4) Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de los
establecimientos también públicos, de cuya administración estuviesen encargados. Esta disposición regirá
para los Jueces y peritos que de cualquier modo intervinieren en la venta.
Ejemplo: un alcalde no podrá comprar bienes del ayuntamiento.
 Los funcionarios de una determinada CCAA, no podrá comprar un bien de esa determinada CCAA:
esto NO estaría bien. Cuando se creó este artículo no había CCAA, pero cuando se reformo el legislador no
lo introdujo. Art. 3 y 4 CC. El art. 4: no basta con que sea semejante, tiene que haber identidad de razón
5) Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio fiscal, Secretarios de Tribunales y
Juzgados y Oficiales de justicia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el Tribunal, en cuya
jurisdicción o territorio ejercieran sus respectivas funciones, extendiéndose esta prohibición al acto de
adquirir por cesión.
Se exceptuará de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, o
de cesión en pago de créditos, o de garantía de los bienes que posean.”
No son limitaciones a la capacidad, son prohibiciones completas a la capacidad de comprar y
vender, afecta a personas determinadas en relación con determinados bienes.

2.- Elementos objetivos

Art. 1445 “Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una
cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.”

 Bienes y cosas
Pueden ser bienes muebles e inmuebles, presentes (existencia actual) o futuros
(existen no actual, pero futura), corporales o incorporales. Y los derechos pueden ser
reales (que se ostentan sobre un bien, como, por ejemplo, la propiedad) o de crédito.

Tienen unos determinados requisitos:

o Licitud (Comercio lícito (art. 1.271 CC): Es lo que esté dentro del comercio de
los hombres, el comercio legal lícito.
o Existencia real o posible (art. 1.271 CC): Dentro de esta existencia, no tiene por
qué ser actual, sino que se espera que tenga existencia en un futuro. La
compraventa de cosa futura se puede hacer de varias maneras:
- Compraventa de cosa esperada o emptio spei speratae: Es conmutativo y
condicional, ya que queda condicionada la existencia de la cosa.
- Compraventa de esperanza o emptio spei: Es un contrato aleatorio, donde el
comprador deberá de pagar un precio con independencia de la existencia de la
cosa o de la forma en la que se materialice la cosa, el comprador no sabe lo que
va a percibir.
o Pérdida total o parcial anterior a la entrega (art. 1460 CC): que permite una
rebaja proporcional o la eliminación del contrato. Pérdida posterior a la perfección
(riesgos de compraventa).
o El objeto tiene que ser determinado o determinable (art. 1273 CC).

 Precio
Supone la superación del modelo anterior, pues antes existía el trueque, pero
cuando se inventa el dinero, este funciona como medida de intercambio y como medida de
valor.
El precio consiste en una suma de dinero.
Sus requisitos son:
o Tiene que ser verdadero y real. En caso de que o sea verdadero y real, esto
significa que existe una simulación de compraventa y un contrato disimulado que sería una
donación. La donación dará lugar a una falta de causa, lo que da lugar a la nulidad
absoluta de pleno derecho del contrato de compraventa (art. 1275 del CC). La causa es la
función que realiza el contrato.
 o Tiene que ser cierto o determinado. Tiene que estar fijado en el contrato o que
se pueda determinar sin necesidad de un nuevo convenio entre las partes (arts. 1447 y
1448 del CC).
o El precio podrá ser en dinero o en signo que lo represente. No solo admite una
suma de dinero, sino que también un signo que lo represente (un cheque, transferencia
bancaria, etc.) (art. 1446 del CC permuta).
o Cuando celebramos un contrato de compraventa, el precio tiene que ser
justo, es decir, acomodarse al precio de mercado. El comprador siempre querrá comprarlo
lo más barato posible. El vendedor tiene libertad para fijar un precio. Aun así, se
contemplan unos límites, como el precio irrisorio, que es un precio tan bajo que resulta
inexistente, lo cual llevaría la nulidad del contrato.
o Precio legal. VPO: STS 12/12/2007 infracción administrativa (sanción y
pérdida de beneficios o ayudas). Se le obliga a devolver todo lo que haya ganado.
o Intervención en los previos (art. 13 L.O. C. M).

3.- Elementos formales

Los contratos se perfeccionan con el mero consentimiento. Basta con el mero

concurso de voluntades. No hace falta ningún requisito formal, no hace falta ningún papel
escrito.
En contratos de bienes inmuebles hay que inscribir en el registro de la propiedad.
Para el registro, hay que enseñar la escritura pública. Por eso la mayoría de compraventa
de inmuebles se hace por escritura pública.
El código establece una regla con respecto al pago de los gastos  1455 CC: Los
gastos de escritura son de cuenta del vendedor. Los gastos de la primera copia y las demás
posteriores serán a cuenta del comprador, salvo pacto en contrario (salvo pacto en
contrario significa que lo deciden las partes)

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

Entrega de la cosa (traditio/modo)

La cosa se tiene que entregar en el mismo estado en el que se encontraba la cosa
cuando se perfeccionó el contrato (desde el momento en el que se ponen de acuerdo las
partes) (art. 1449 del CC).
o Accesorios (art. 1097 del CC): Hay algunos elementos que no son necesarios
que se pacten tal y como pasa con los accesorios. Si se pactan, se tienen que entregar. Los
frutos también deben de entregarse si así ha sido pactado en el contrato, el comprador
tiene derecho a los frutos.

Hay otros elementos como el tiempo, el lugar (art. 1171 del CC) y los gastos (art.
1465 del CC). La entrega se realiza según lo pactado entre las partes. En defecto, se
entregará cuando se haya producido la obligación del contrato.
El lugar de entrega será el que se haya pactado, si no se ha pactado nada, el lugar
será donde existiera. La cosa en el momento de haber perfeccionado el contrato. Si es
regla no se pudiera emplear, se establece como lugar de cumplimiento el domicilio del
deudor, es decir, el domicilio del vendedor.
Los gastos se diferencian entre los gastos de entrega y los gastos de transporte. Si
no se pacta nada, los gastos de entrega y transporte le corresponden al vendedor, a partir
de ese momento, corren a cuenta del comprador.
 La transmisión del dominio en la compraventa

Obligación del vendedor de transmitir el dominio

Esta obligación no está en el Código Civil.

La obligación es la de entregar la cosa.
Aunque esta transmisión no se prevé en el Código Civil, lo normal es que el
vendedor le transmita el dominio o propiedad al comprador.
Para que se produzca la transmisión del dominio, es necesario el título y el modo.

o Teoría del título y modo (arts. 609 y 1095 del CC): El título sería el negocio
jurídico traslativo, que, en este caso, sería la compraventa o permuta, pero seguido de la
traditio o modo. Mientras que el modo es la entrega.

Clases de traditio

o Traditio real (arts. 1462 y 438 del CC). Entrega material del bien. La
entrega se produce cuando se pone al comprador en poder y posesión del bien.
o Traditio fingida o ficta: Tiene diferentes tipos:
1.- Instrumental (art. 1462 II del CC). Utilizada para bienes muebles e
inmuebles. Consiste en la entrega u otorgamiento de escritura pública de venta
que equivale a la traditio siempre y cuando en ella no se diga lo contrario.
2.- Simbólica (arts. 1463 y 1464 del CC). Consiste en la entrega de títulos
formales en los que pueden constar determinados bienes o derechos o el uso
que se haga de estos bienes incorporales con el consentimiento de su titular
(derechos de autor, patentes, marcas, etc.). El artículo 1463 del CC se refiere a
los bienes muebles que se encuentran almacenados en bienes inmuebles.
También se admite para bienes inmuebles en ciertas ocasiones como la entrega
de unas llaves.
3.- Consensual (art. 1463 del CC). Exclusivamente para bienes muebles.
Cuando no se puede entregar materialmente o cuando ya se dispone de dicho
bien.
4.- Traditio brevi manu. No se puede hacer la entrega del bien, porque ya está
en poder del adquiriente.
5.- Constitutum possesorium. Es el caso contrario al nombrado anteriormente,
es decir, un propietario que ostenta un determinado bien y a través de un
negocio jurídico deja de ser propietario, pero mantiene la posesión del bien.
Este se puede dar para bienes muebles e inmuebles.

Venta de cosa ajena

¿Cabe la venta de cosa ajena? Sí.

No está prohibida siempre y cuando el vendedor y el comprador conozcan el origen
de esto, tiene un carácter obligacional, es decir, que genera obligaciones y recíprocos
derechos. Admite la validez de la compraventa. El comprador debe entregar la cosa que el
vendedor compra, y el vendedor adquiere la propiedad de la cosa.

Hay otros supuestos:

 Permuta. Si uno de los permutantes se entera de que la cosa que le van a
dar no es del otro, entonces puede pedir la resolución del contrato (art. 1539 del CC).
 Tampoco se admite la donación de cosa ajena (art. 635 II del CC).
 Supuestos
a) Atendiendo a la entrega de la cosa vendida

- El vendedor adquiere la propiedad del bien y la entrega. El cumplimiento

comprende la entrega y la adquisición de la cosa. Entonces se perfecciona el contrato.

- El vendedor no adquiere la propiedad, pero la entrega (ilícito penal):

 Resolución a instancia del comprador (art. 1474 del CC). Se exige la

posesión pacífica de la cosa al comprador.
 Usucapión del comprador, frente al verdadero titular. Si el propietario no
reclama la cosa, el comprador la adquiere al cabo de un tiempo establecido.
 Saneamiento por evicción. Se le puede exigir al vendedor cuando se
le priva al comprador del bien.
 Adquisición a non domino (art. 464 del CC). Respecto a bienes inmuebles,
la adquisición de buena fe equivale al título.

- El vendedor no consigue el bien, no entrega: incumplimiento (arts. 1001 y 1124

del CC).

Se puede exigir daños y perjuicios, además de indemnizaciones.

Atendiendo a la buena fe
- Buena fe de los dos.
- Mala del vendedor. Cuando el vendedor oculta la circunstancia exacta al
comprador, como que no posee el bien. Se puede exigir anulabilidad, bien por error en el
consentimiento o dolo también por obtener el consentimiento de forma maliciosa. Cabría
también la acción penal y la estafa (art. 251.1 del CP).

Reglas especiales en la venta de inmuebles (arts. 1469 al 1472 del CC).

1.- A razón de un precio por unidad de medida o número. Estableciendo su

superficie, por ejemplo, vender un local comercial estableciendo un precio por metro
cuadrado.
 Defecto de cabida. Si hay menos superficie de la establecida en el contrato,
se rebaja proporcionalmente el precio y cuando sea al menos 1/10 de la
superficie, se puede optar entre la rebaja proporcional del precio y la
resolución del contrato.
 Defecto de calidad. Si no es de la calidad establecida en el contrato,
ocurriría lo mismo que en el defecto de cabida. Se puede pedir una rebaja
proporcional del precio y si supera 1/10 parte, se puede optar entre la rebaja
proporcional del precio y la resolución del contrato.

 Exceso de cabida. Se incrementa el precio proporcionalmente al exceso de

superficie y cuando alcanza 1/20 parte, se puede optar entre abonar el
incremento o la resolución del contrato.

2.- Venta “a precio alzado” o “como cuerpo cierto”. La alteración de la

superficie que pueda constar en el contrato no tiene relevancia. Supuesto especial: se
venden dos o más fincas por un solo precio, se expresan los linderos y se expresa la
superficie. En ese caso, el CC dice que tiene que entregarse todo lo que esté comprendido
dentro de esos linderos.
 Puede ocurrir que en una parte de la finca no se pueda entrar, porque no pertenece
al vendedor, por lo tanto, no se podría entregar todo lo que se establece en el contrato, lo
que significa que hay un defecto de cabida, y se podría pedir una rebaja proporcional del
precio o la resolución del contrato.

3.- Plazo de ejercicio de estas acciones (art. 1472 del CC). Caducidad a los 6
meses. Un plazo como este no se puede interrumpir. Si no se ejercita la acción dentro de
ese plazo de 6 meses, entonces no se puede llevar a cabo la acción.

Garantías para el vendedor

 Facultad de suspender la entrega

- Precio presente (sinalagma). Incumplimiento del comprador o no se señala el

plazo para el pago (art. 1466 del CC). El incumplimiento del comprador se produce
cuando este no paga el precio establecido.
- Precio aplazado. Insolvencia posterior del comprador con riesgo, salvo fianza
(art. 1467 del CC). La insolvencia del comprador se interpreta cuando se le coloca al
vendedor en una situación de riesgo para cobrar el precio por parte del comprador. Si el
comprador presenta una fianza que garantice el pago del precio, no cabría suspender la
entrega.

 Resolución del contrato

- Compraventa de bienes inmuebles. Hay dos reglas:

a) Art. 1503 del CC (“fundado temor”). Se permite la resolución del contrato

cuando el vendedor tiene temor por la pérdida de la cosa o del precio. Entonces
puede pedir la resolución del contrato.
b) Pacto comisorio o “lex commissoria” (IMPORTANTE) art. 1504. Consiste en
un pacto por el cual se establece una condición resolutoria expresa. La
resolución se producirá automáticamente, de pleno derecho (ipso iure). Lo que
quiere decir que, cumplida la condición de las partes, la compraventa quedaría
resuelta. Esta condición resolutoria expresa es diferente a la condición
resolutoria implícita.

Puede tener eficacia frente a terceros mediante su inscripción en el registro de la

propiedad y también se llama “comisorio”, porque por lo general en caso de resolución de
contrato por incumplimiento por parte del comprador, el vendedor se quede con todo o parte
de lo que se hubiese entregado hasta ese momento, no devuelve lo pagado hasta ese momento.

Esto puede ser controlado por los tribunales. Si una de las partes, por ejemplo, el
vendedor dice que el comprador no paga, y el comprador lo niega, entonces tendrán que acudir a
los tribunales para resolverlo. Es necesario que se produzca un requerimiento notarial o judicial
por parte del vendedor al comprador, sino que el comprador podrá pagar.

- Compraventa de bienes muebles (art. 1505 del CC). La venta se resolverá de

pleno derecho, automáticamente, tratándose de la venta de bienes muebles. Dice que
cuando el comprador no se presenta a recibir la cosa pactada en. El plazo de entrega
establecido se resolvería automáticamente, o si se presenta, no ofrece el pago simultáneo,
salvo que se hubiese pactado.
  Conservar y custodiar la cosa hasta la entrega (art. 1094 del CC).

El obligado a dar alguna cosa lo está también a conservarla con la diligencia propia de un buen
padre de familia.

Promesas de compraventa

Art. 1451 CC: “La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio,
dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.
Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y
comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro.” Si el
profesor promete que va a vender ese código por 5 euros y no se lo ha vendido todavía, la otra persona
puede exigir que se venda. La promesa de venta genera la obligación de celebrar el contrato de
compraventa.
No confundir la promesa de comprar y vender con la figura del pre contrato. El precontrato se
produce cuando estamos en unas negociaciones o tratos previos que van muy bien encaminados a la
perfección de un contrato, pero todavía no lo hemos perfeccionado. Por ejemplo: a la hora de que iberia
compre un avión, habrá una serie de negociaciones.

Doctrina del riesgo en la compraventa (arts. 1452, 1096 y 1182 del CC).

a) Venta de cosas determinadas o fungibles aisladamente por un único

precio sin consideración a su precio, numero o medida.

1. ¿Cuándo queda liberado el vendedor?

- Por la pérdida o deterioro de la cosa en caso fortuito y sin culpa.

- Siempre y cuando el vendedor no hubiese incurrido en mora, es decir, haberse
retrasado en la entrega. O que no estemos ante un supuesto de doble venta.

2. ¿Y el comprador?

- Sin culpa, según la regla tradicional el riesgo se imputaría al comprador, que es lo

que se llama periculum est emptoris. Regla del art 1095 del CC que dice que el comprador
tiene derecho a disfrutar de los frutos desde la perfección del contrato y por otro lado está
comodum representationis del art 1186 del CC que dice que, en caso de deterioro de la
cosa, el acreedor o comprador podrá ejercitar todas las acciones del vendedor contra
terceros.
- Con culpa, responde siempre el comprador.

b) Venta de cosas fungibles por precio fijado a razón de precio, número o

medida.

- El riesgo lo asume el comprador cuando son medidas contadas. Hasta que no se

pesan o miden, no se produce la transmisión al comprador. Principio genus nunquam
perit (el género nunca perece).
SANEAMIENTO POR EVICCIÓN

Se trata de vicios ocultos pero de contenido jurídico (de evincere) (arts. 1461 y 1474,
arts. 1475 y ss del CC). El vendedor está obligado a responder por la posesión legal y
pacífica. Esta obligación surgirá cuando hay problemas con la posesión legal y pacífica de
la cosa.

Presupuestos (Art. 1475 del CC):

- Contrato de compraventa apto para producir efectos jurídicos. Tendrá lugar

la evicción cuando se prive al comprador por sentencia firme y en virtud de un derecho
anterior a la compra.
- Juicio de evicción. Un tercero ejercita una acción real contra el comprador sobre
la base de un derecho anterior a la compraventa.
- Notificación de la demanda al vendedor. Es necesario que se notifique la
demanda al vendedor, teniendo este la posibilidad de coadyuvar en la defensa del
comprador. Se denomina “intervención provocada” (arts. 1481 y 1482 del CC y
14.2 LEC).
- Una sentencia

· Tras el ejercicio de una acción de naturaleza real.

· Que resuelva de manera definitiva de propiedad del comprador.

· Que la sentencia condene al comprador a la pérdida total o parcial de la cosa

comprada, en virtud del derecho anterior.

· Que sea firme.

Pactos sobre el saneamiento por evicción.

El saneamiento por evicción es una obligación natural, impuesta por la ley. Se

admite que a partir de pactos se puede aumentar o disminuir esa obligación legal. No
puede haber mala fe. Si hay mala fe entonces el pacto será nulo. Si el comprador ha
renunciado al saneamiento por evicción, llegada esta, el vendedor está obligado a pagar el
valor que tenga la cosa en el momento de la evicción (renuncia simple arts. 1476 y 1477
del CC) salvo que el comprador haya hecho la renuncia con conocimiento del alcance de
esa renuncia (renuncia cualificada art. 1477 del CC).

Efectos de la evicción (art. 1478 del CC)

Restitución del valor o precio que tenga la cosa vendida al momento de la evicción.
Tiene que responder los frutos o rendimientos de la cosa comprada si el comprador
hubiera sido condenado a devolverlo. Las costas tanto del juicio de evicción como del
saneamiento. Los gastos del contrato si los hubiera pagado el comprador. Los daños,
intereses, gastos voluntarios y todo lo que haya gastado en el bien si hubiera mala fe por
parte del vendedor.
 Evicción parcial (art. 1479 del CC).

Que se prive al comprador de parte de la cosa comprada. Esto le da la posibilidad

al comprador de desistir o resolver el contrato.

Prescripción de la acción personal.

Plazo de prescripción de 5 años.

Evicción de cargas o gravámenes (art 1483 del CC).

Si se vende una finca que estuviera grabada no aparente y sin que conste en la
compraventa. Si no lo expresamos o expresamos lo contrario, el comprador podrá pedir la
resolución del contrato o pedir una indemnización que es una rebaja proporcional del
precio. Estas dos opciones las podrá solicitar durante un año. Pasado ese año, podrá optar
por la indemnización durante un año más a contar desde el descubrimiento de esa carga.

Saneamiento por vicios ocultos (arts. 1484 y ss. CC) Garantiza la posesión útil
de la cosa vendida.
Noción y requisitos:
- Vicios ocultos. Son los que no están a la vista.
- De entidad (inútil para el uso). Que el vicio haga impropia la cosa para el fin
que se destina o disminuyen el uso de manera que el comprador no lo hubiera adquirido o
hubiera pagado un precio por ella.
- Preexistencia. Significa que existe en el momento de la perfección del contrato,
en el momento de la entrega.

Hay una excepción que es cuando el comprador sea un perito y por tanto debía
haber conocido si tenía vicios ocultos, en este caso, el vendedor no responderá.

Pactos sobre este saneamiento. El CC lo recoge como obligación natural, legal,

impuesta al vendedor, pero cabe eximir al vendedor a través de un pacto. No puede haber
mala fe si la hay el contrato sería nulo. Este saneamiento da lugar a dos tipos de acciones
redhibitoria resolución del contrato y cuanti minoris rebaja proporcional del precio y si el
vendedor obro de mala fe además le puede pedir la indemnización de daños y
perjuicios, el plazo para el ejercicio de las acciones es de 6 meses y en este caso debemos
esperar a la entrega, no se puede interrumpir porque es de caducidad. ¿Cómo saber si de
caducidad o prescripción? Es importante porque es el plazo que se tiene que preparar en
juicio lo determina el TDJ e interpreta la ley y es el TDJ quien lo fija ya que la ley no lo
define con claridad.

Saneamiento en la vida de los animales

Es un régimen que tuvo importancia en su momento art1491 a 1499 recoge que es

lo que pasa con la venta de animales con detenimiento.

La contaminación acústica en la construcción de inmuebles

Ley del ruido 37/2003 y el código técnico de la edificación RD 314/2006, estas

normas implantaron un sistema de verificación acústica, el incumplimiento de los
objetivos de la calidad acústica es espacio de interiores daría lugar a un vicio oculto como
se tiene que construir los tabiques etc. El incumplimiento de estos niveles de ruido se
considera un vicio oculto.
 Referencia a las garantías que existen en las ventas de consumo.

La normativa legal está constituida por el texto refundido de la ley general que es
producto de la directiva 1999/44 y 1/2007 TR LGDCU sobre la venta y garantía de bienes
de consumo.
El ámbito de aplicación de esta normativa es la compraventa de bienes de consumo
y es la que tiene lugar entre consumidores y empresarios, por consumidor y usurario no
solo es la persona física sino también puede ser la persona jurídica ajena sin ánimo de
lucro.
Lo que vamos a ver que es la garantía de esta compraventa tratando de proteger al
consumidor, está recogido bajo el concepto de falta de conformidad este saneamiento por
vicios ocultos es sustituido por esa protección de falta de conformidad es decir que se me
entrega algo que no coincide con lo pactado en el contrato.
Este concepto ya apareció en la convención de Viena sobre CV internacional de
mercancías de 1980 y propuesta de anteproyecto de modificación del código civil y esta
regula en el 114 y siguientes:

 El
vendedor está obligado a entregar al consumidor productos que sean
conformes al contrato y responderá frente al consumidor ante cualquier falta de
conformidad en la entrega. Como ámbito de aplicación habla de la compraventa de
productos y contratos de suministro de productos. Excluye de esto los productos
adquiridos en venta judicial, el agua y gas cuando no están envasados, la electricidad y los
productos de 2 mano que se adquieran en subasta administrativa.

 En el artículo 116 establece los criterios para que el producto se entienda

conforme:

- Cuando se ajusta a la descripción realizada por el vendedor y posea las cualidades

propias del producto sobre todo las que le haya presentado el modelo o la muestra
que sean aptos para los usos que ordinariamente se destines.

- Que sean aptos para el uso especial que haya sido requerido por el consumidor
cuando se haya puesto en conocimiento del vendedor

- Cuando presenten la calidad y prestaciones habituales de un producto del mismo

tipo y que una incorrecta instalación sería una falta de conformidad.

Un aspecto importante es como se relaciona este régimen con las acciones de

saneamiento, lo resuelve el art. 117 en el que se establece una incompatibilidad de estas
acciones con el saneamiento de vicios ocultos:
- El ejercicio de estas acciones es incompatible con el saneamiento por vicios que
recoge el CC, pero el comprador con arreglo a CC o comercio puede ejercitar las
acciones indemnizatorias que le corresponde.

Régimen de protección de la ley 2007 consiste en unos remedios antes esa falta de
conformidad:

1. Son la reparación del producto.

2. La sustitución.
3. Rebaja proporcional del precio.
4. Resolución del contrato.
 Pero establece una forma en la que se ejercitan esta acción en el art 119 del CC, el
consumidor puede optar en primer lugar por la reparación o sustitución del producto salvo
que alguna de ellas fuera imposible o desproporcional.

La reparación se tiene que hacer:" gratuita para el consumidor, deberá hacerse en

un plazo razonable.

 Esta
reparación suspendería el ejercicio de las acciones si una vez reparado no se
produce la conformidad se realiza la sustitución y aquí se interrumpirían los plazos.
 Si no se consigue estas dos cosas el comprador puede solicitar la rebaja
proporcional del precio y la resolución del contrato, pero la resolución solo queda
reservada para la falta de conformidad que tenga importancia

Criterios para la rebaja del precio: en función de la devaluación que suponga para
el producto esa falta de conformidad

Estas acciones para exigir estos remedios están sujetos a unos plazos:

- El art 123 el plazo de garantía es de 2 años y el vendedor responderá desde la

entrega de la cosa. En un plazo de dos años este plazo se puede reducir tratando
se productos de segunda mano cabe reducirlo, pero no por debajo de un año.

- Luego establece un plazo de super garantía de 6 meses en el que si se produce la

falta de conformidad en los 6 meses primeros desde la entrega se presume que es
falta de conformidad existe en el momento en que se entrega y se presume que es
imputable al vendedor.

- Momento de la entrega, la fecha que conste en la factura o un albarán

- La ley recoge también que pasa si se opta por la reparación o rebaja d precio se
necesita un papel con la rebaja de precio, un justificante documental.

- Un plazo general de 3 años desde que se entrega el producto y se le impone al

comprador un deber de informar al vendedor de la falta de conformidad en un
plazo de 2 meses si bien el incumplimiento de este deber no le va a privar del
deber del derecho de saneamiento, pero si tuviera que asumir daños y perjuicios
que haya producido esa falta de comunicación.

La ley recoge en el art 124 del CC la acción directa que se le reconoce al

comprador frente al productor, si al consumidor le resulta una carga dirigirse contra el
vendedor y se le posibilita hacerlo contra el productor, pero con el fin de obtener la
sustitución o reparación si responde el productor tiene un plazo de un año para reclamar el
reintegro del vendedor

En cuanto a la garantía en la venta está regulada en el art. 125, considerando que debe
de formalizarse en castellano, por escrito y características: que expresara el bien o servicio
sobre el que recae la garantía, el nombre y dirección del garante, que la garantía no afecte
a los d del consumidor, también recoge los derechos adicionales a esos derechos legales, el
plazo de duración de la garantía, el alcance territorial y las vías de reclamación del
consumidor. La acción prescribe a los 6 meses son plazos que se pueden interrumpir.
 Pago de gastos

1. De escritura pública: lo pagan según lo pactado, pero si no se pacta nada, el

art. 1455 del CC establece que paga el gasto más importante de la escritura pública que es
la matriz que es la original y queda archivada en su protocolo, le corresponde al vendedor.
2. Los gastos de entrega: Art 1465 distingue en los de entrega que le
corresponde al vendedor y los de entrega como embalar le corresponde al vendedor. Otra
cosa es que te lo entregue y luego el comprador lo lleve a su casa
3. Impuestos: Una que se genera por incremento patrimonial y otro que
cuando vendemos un bien inmueble hay una plusvalía municipal y es un impuesto
municipal que grava el impuesto patrimonial del suelo

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

- Recibir la cosa.
- Pago del precio (sinalagma). Lugar y tiempo será cuando y donde pacten el
comprador y vendedor. Si no se pacta anda se paga en el momento de la entrega y deriva
del sinalagma (art. 1500 CC).
- Precio aplazado, en este caso el pago del precio se obtiene con retraso es una
demora pactada, el pago del precio recoge intereses art 1501 como cuando se haya pactado
por mora o cuando produce frutos. Facultad para suspender el pago. Cuando el comprador
es perturbado por el ejercicio de una acción real y en este momento tiene un motivo para
temer la perdida de la cosa y entonces puede suspenderlo o se haya pactado que a pesar de
que pueda surgir esa contingencia tenga que asumir el precio él.
- El pago gastos transporte aquellos que se genera una vez entregado ya el bien.
- Pago de impuesto. IVA la primera venta o de segunda venta ITP
- Pago de gastos de otorgamiento de escritura pública: la primera copia que quiere
el comprador le corresponde al su pago que es distinta a la matriz
- Pago gastos registro propiedad: esa inscripción de la copia en el registro de la
propiedad.

Doble venta (art. 1473 CC)

Doble venta o venta múltiple, que tiene lugar cuando se vende un mismo objeto por
un mismo titular a dos o más compradores (artículo 1473 del CC). El artículo nos da unas
reglas para resolver el conflicto de quien es el propietario, pero el precepto no califica esa
venta y tampoco prevé los remedios para aquel que pierda la cosa comprada. En el caso de
hacerse o llevarse a cabo dolosamente, la pena está prevista en el CP en el artículo 251.2º
(protección penal).

Las dobles ventas se pueden producir tras una venta voluntaria cuando el
comprador no inscribe su bien en el registro, que refleja la posesión frente al todo el
mundo, por lo tanto, al no haberlo inscrito, el vendedor sigue apareciendo como
propietario y si es embargado, el comprador no constara como propietario En algunos
casos, la doble venta también puede producirse por error. El CC resuelve este conflicto.

Hoy se admite en que es una pugna entre dos adquisiciones, y no solo eso, sino
también entre dos propiedades y uno de ellos debe decaer. Si la primera compraventa se
produce mediante documento privado.

Ej. Vendemos una finca rustica, el comprador la recibe por documento privado y se
le entrega la posesión por lo que este pasa a explotar la finca. Falta el registro, pero
dispone de un título de contrato de compraventa.
 Existe modo ya que al comprador se le ha entregado la finca y puede explotarla
¿Ha adquirido la propiedad?
Al tener título y modo, entonces es propietario.
Pero tenemos un problema, como no aparece en el registro de la propiedad, por la
razón que fuera, esa finca se vende a un segundo comprador que desconoce que la finca ha
sido vendida previamente.
Se otorga la escritura pública de compraventa y este segundo comprador la inscribe
en el registro de la propiedad.
El título es el contrato de compraventa y también hay modo, por lo que el segundo
comprado adquiere la propiedad.
Entonces el CC a través del artículo 1473 nos va a decir que propiedad prevalece.

Hasta 2007, en estos supuestos de compraventa, la jurisprudencia respondía en

función de una circunstancia, que es la perfección del contrato, de manera que solo cabía
la doble venta cuando la primera compraventa no se hubiera consumado, ya que en el
caso de que se hubiera consumado, la segunda venta sería una venta de cosa ajena. Hoy,
sin embargo, no se exige que la primera venta no este perfeccionada o consumada y
puede darse la pugna no de dos compraventas sino de dos derechos reales de propiedad
adquiridos por dos personas

Se distingue entre bienes muebles y bienes inmuebles:

 Si se trata de una transmisión de bienes muebles, se exige la buena fe, que es la

ignorancia de una transmisión anterior. Al que primero sea poseedor de buena fe, es al que
se le va a reconocer como propietario definitivo mientras que el resto van a perder la
propiedad. A ese resto de comprados a los que no se les reconoce la propiedad, les cabe
una indemnización de daños y prejuicios contra el vendedor. La buena fe se presume (art.
434 CC) y supone a un título (art. 464 CC) de adquisición a non dominio, es decir, una
adquisición de quien no es propietario.

 En cuanto a los bienes inmuebles, la propiedad que prevalecerá es la que el

primero se inscriba en el registro de la propiedad de buena fe. En realidad, esto lo que
supone es aplicar los dos principios que recoge la Ley Hipotecaria. Artículo 32 de la Ley
Hipotecaria, recoge la inoponibilidad, la imposibilidad de oponer frente a un tercero lo que
no está inscrito. El artículo 34 de la Ley Hipotecaria (LH) es el que recoge la figura del
tercer hipotecario y es ese tercero que adquiere de buena y a título onerosos de personas
que aparecen con facultades para transmitir, que inscribe su derecho, se convierte en un
tercer hipotecario que significa que su título prevalecerá.

Respecto a la buena fe, se entiende que la buena fe puede perderse como

consecuencia de la falta de diligencia:

- Si no hay transmisión, entonces el CC vuelve a utilizar el criterio de la posesión

por el que primero haya presentado buena fe.

- Si no hubiera ni inscripción ni posesión, prevalecerá el adquirente que presente el

título más antiguo. Con esta inscripción, se entiende que un tercero tiene el título y el
modo.

En caso de no haber inscripción, se le otorga preferencia que sea poseedor de la

buena fe. Y a falta de la posesión de la buena fe, a quien presente el título más antiguo.
 Opción de compra

Acuerdo. Facultad exclusiva para decidir la compraventa en un plazo cierto y con

la fijación del precio futuro. Esa concesión se puede realizar de forma gratuita u onerosa,
es decir, con o sin prima. No se podría retirar la oferta mientas no venza el plazo
establecido. La opción de compra no está recogida en el CC, solo se le hace referencia en
la promesa de compra

En caso de incumplimiento, el titular de la facultad podría exigir no solo

una indemnización, sino que también podría exigir el cumplimiento forzoso.

Oponibilidad frente a terceros, que se puede obtener con la inscripción en el

registro de la propiedad, según lo recogido en el artículo 14 de la RH. El plazo concedido
para la acción es de 4 años.
Es frecuente en el contrato de arrendamiento. Cuando se concede el uso de una
vivienda, a veces lo que se pretende por parte del arrendatario es la propiedad de la
vivienda.

Un párrafo del artículo 14 se refiere a la opción de compra en el arrendamiento

diciendo que no se extenderá más allá del contrato.

Compraventas especiales

Retracto convencional (arts. 1507 a 1520 CC)

Da lugar a lo que se llama pacto de retro o de retroventa. Pacto a partir del cual el
vendedor se reserva la facultad de recuperar la cosa vendida (recuperar el bien). El pacto
de retro históricamente se ha utilizado para envolver un préstamo, es decir, para obtener
una financiación. Lo que ocurre es que normalmente envolvía pactos usurarios, con
intereses abusivos. Eso ha hecho que este préstamo haya sido mirado con recelo porque
dota de inestabilidad al derecho fundamental de la propiedad ya que se adquiere la
propiedad, pero no de manera definitiva.

Este pacto de retro se distingue de lo que es el retracto legal, que supone un

derecho real en virtud del cual un tercero tiene preferencia en una adquisición
subrogándose en la figura del adquirente.

El artículo 1506 del CC le otorga una eficacia como condición resolutoria.

El artículo 1510 da a entender que tiene eficacia erga omnes, es decir, frente a
todos. Viene a decir que el retracto podrá hacer frente a un tercero que adquiera del
comprador. Por lo tanto, esa eficacia contra terceros no se adquiere sino es a través de la
inscripción en el registro de la propiedad.

El CC también recoge en los artículos 1512 y 1514-1517 ciertas reglas sobre quien
o quienes pueden ejercitar este retracto legal y frente a quien o quienes

El retracto se puede también hipotecar y el plazo que recoge es máximo de 10 años

en caso de que se haya pactado plazo. Y si no se ha pactado plazo, entonces tiene un
máximo de 4 años.
 En caso de imposibilidad de pago, la compraventa quedaría definitiva y el dominio
se adquirirá de manera irrevocable. En caso de que se ejercite el retracto convencional
llevará consigo ciertos elementos como gastos del contrato, etc.
Implica el pago de los conceptos del artículo 1518 del CC y restitución del bien
libre de cargas.

Retracto legal (arts. 1521 al 1525 del CC y leyes especiales).

Derecho a subrogarse en el lugar del comprador por alguna circunstancia. Da lugar

a la copropiedad y colindante. Se comunica a los que tienen preferencia la venta y tienen
un plazo para ejecutar el derecho de tanteo, y en caso de que no se hubiera comunicado,
aparece el derecho de retracto, que es el derecho a adquirir preferentemente el lugar del
comprador. Existe en la copropiedad y en las fincas colindantes, que no superen la
superficie de una hectárea.

En la Ley de explotaciones agrarias hay otro retracto para explotaciones agrarias

prioritarias en el que se amplían los plazos y la superficie de la finca.

Pacto preferencia, de desistimiento y de exclusiva.

· Pacto de preferencia. Es un acuerdo en virtud del cual se le concede una

preferencia al vendedor para el caso en el que el comprador en el futuro quisiera vender el
objeto comprado, lo que quiere decir que el vendedor tiene preferencia en una segunda
venta que el comprador haga si se quisiera deshacer del bien comprado al vendedor

· Pacto de desistimiento. Acuerdo por el cual el vendedor le concede al

comprador la opción de desistir en un plazo durante la compraventa. Normalmente lleva
consigo una especie de sanción económica, que serían las arras penitenciales

· Pacto de exclusiva. Tampoco aparece en el CC, sino que está desarrollado

por la jurisprudencia. Implica una obligación de no hacer, bien para el vendedor o bien
para el comprador. O no comprar más que al vendedor o no vender más que a un
comprador. Se trata de una restricción a la libertad de comercio y a la libre competencia. Y
aunque este admitida su validez, se entiende que esté limitada desde el punto de vista
objetivo y espacial. Es un pacto que suelen incluir determinados contratos.

Este pacto suele ir acompañado de determinados pactos como el de comprar una

cantidad mínima o el de vender toda la producción.

Compraventa por suministro

Su naturaleza jurídica es discutida. Buena parte de la doctrina considera que no es

una compraventa propiamente dicha porque no es una entrega de algo a cambio de dinero,
sino que la compraventa por suministro se caracteriza por entregas sucesivas y periódicas
y por lo tanto es un contrato de tracto sucesivo.

Ej. Suscripción a una revista que abonamos al cabo del mes, ya que es una entrega
periódica y sucesiva. También sería la electricidad, el agua, etc. Se trata de prestaciones
independientes de tal manera que, si luego se produce el incumplimiento, esto no afectara
a las prestaciones periódicas ya cumplidas.

Se regirá por lo pactado entre las partes y en su defecto se rige por las normas de la
compraventa.
  Compraventa a prueba y compraventa ad gustum (art. 1453 CC).

Se presumen hechas bajo la condición suspensiva (iuris tantum. Arts. 115 y 1256
del CC). Se trata de compraventas sujetas a una sujeción. En la compraventa a prueba se
entiende perfeccionada, sujeta a la comprobación objetiva de que el bien objeto de
contrato cumple las condiciones pactadas. No depende de la voluntad del comprador.

Por otro lado, la compraventa ad gustum se entiende que no está perfeccionada y

está bajo la condición de que le sea satisfactoria al comprador. No se perfecciona hasta que
no cumple esa condición. Se protege al comprador y por eso está un derecho que recoge
nuestra legislación actual que es el derecho de desistimiento, sin necesidad de
justificación.

 Compraventa a plazos de bienes muebles

Es una compraventa que tiene una gran relevancia práctica, ya que es utilizada para
comprar bienes muebles y poderlos financiar; dispone de una legislación especial, la ley
28/1998.

La compraventa especifica debe cumplir dos requisitos:

 Que se trate de bienes muebles no consumibles e identificables. La ley es la que

establece que bienes son identificables y como llevamos a cabo dicha identificación.

 El segundo requisito es que se haga a plazos, es decir, que todo o parte del precio
este aplazado en un periodo superior a tres meses. La Ley regula también los contratos de
financiación para la adquisición de estos bienes. Son de dos tipos: a vendedor o a
comprador. Si es a vendedor en realidad lo que hace el vendedor es financiar la
adquisición de ese precio al comprador; si es al comprador, el financiador entrega la
cantidad de dinero al comprador, esta paga al contado al vendedor, relación de préstamo.
Se regulan los dos contratos por separado.

La ley establece una serie de requisitos formales para que el contrato sea válido.
Debe hacerse por escrito, además de que debe contar con un contenido mínimo. Debe
aparecer así mismo la fecha, lugar, descripción del bien mueble, el precio total o parcial
aplazado, un desembolso inicial si existiera, las fechas y cuantías de las letras de cambio si
se utilizan, el interés en caso de mora, la prohibición de disponer, la reserva de voluntad.
La ley lo exige para dotar de seguridad jurídica a ambas partes.

DERECHOS DEL COMPRADOR

 Derecho de desistimiento: derecho a desistir en el plazo de 7 días hábiles, y sin

necesidad de alegar ninguna causa.

 Derecho de pago anticipado del precio aplazado. Con independencia de lo

pactado, el comprador puede decidir adelantar el pago y por tanto no estará obligado a
pagar los intereses de los plazos no abonados, únicamente de los correspondientes. Ante
esta circunstancia se prevé una indemnización.

DERECHOS DEL VENDEDOR

Para el supuesto de incumplimiento, se reconozco el derecho a exigir el

cumplimiento forzoso, si el comprador se restras en dos plazos o más; o podrá optar por la
resolución del comprador. Tiene derecho a una indemnización por varios conceptos, 3
concretamente: por tenencia de la cosa (10% del importe de los plazos vencidos); por
depreciación comercial (desembolso inicial o 1/5 precio); o por deterioro, (indemnización
correspondiente al deño o deterioro causado).

En realidad, el riesgo más importe de este contrato es el pago del precio, ya que
este se encuentra aplazado. El riesgo corre a cargo del vendedor. la solución establecida
por la ley es la prohibición de disponer y se puede reforzar dicha garantía a través del
pacto de reserva de dominio, únicamente prevista para esta ley. Supone que el comprador
no va a poder disponer del bien desde el momento de la entrega hasta que pague
íntegramente el precio. Se contempla la nulidad de todos los actos dispositivos

La reserva de dominio es facultativa y consiste en que el vendedor se reserva la

propiedad. Se difiere la transmisión del dominio hasta que se produzca el pago íntegro.

Para que tengan eficacia frente a terceros es necesario que se inscriba en el registro
de la propiedad especial y mercantil. Cualquier acto contrario de esa titularidad que
publica el registro tendría que acompañarse de una acción de nulidad del &

La reserva del dominio supondría la no transmisión de la propiedad hasta el pago

integro, produciéndose en ese momento de manera automática. Da lugar a una situación
singular, ya que el comprador no responde con dicho bien ya que su titularidad le
corresponde al vendedor. No es una situación exacta a la del dominio. En el caso del
vendedor, el objeto de dominio no responde de las deudas, siempre que el comprador
cumpla con el pago del precio aplazado.

Pactos de reserva de dominio

La ley recoge una facultad moderadora de los tribunales para los supuestos en los
que se producen infortunios, tales como enfermedades, accidentes. Ante ellas se contempla
la posibilidad de establecer nuevos plazos fijando los recargos correspondientes.

Remisión al derecho de consumo

Contratos celebrados a distancia y fuera de establecimiento mercantil. Disponen

de una regulación especial. Las ventas especiales en la LOCM de 1996 que regula:

- Venta de rebajas, de promoción, de saldos, en liquidación o con obsequios.

- Venta a distancia.
- Venta automática.
- Venta ambulante.
- Venta en subasta pública (siempre que no sea judicial ni administrativa, en cuyo
caso dispone de una regulación especial).

Contrato de permuta (arts. 1538 y ss. CC).

Dispone de una menor relevancia en la práctica. Este intercambio de bienes ha

existido desde sociedades primitivas. Es un contrato por el cual cada una de las partes se
obliga a entregar un bien por otro bien. Puede ocurrir que una parte o las dos entreguen un
bien y una suma de dinero, por lo que estaríamos ante una compraventa o una permuta
dependiendo de la voluntad de las partes. Si el valor del bien es superior al dinero dado a
cambio es permuta; al contrario, seria compraventa. La diferencia entre ambos se
encuentra en el régimen jurídico. La permuta se rige por los artículos que regulan la
compraventa.
 La permuta de cosa ajena. La posibilidad de resolver el contrato. Recoge una regla
especial por evicción, en cuyo caso se contempla la posibilidad de recuperar la cosa o la
indemnización. Solo podrá reclamar la cosa que entrego siempre que el otro conserve la
cosa y respetando los derechos del tercero de buena fe (art. 1540 del CC).

El resto de la permuta se rige por el régimen que el Código Civil contempla para la
compraventa. Los caracteres son los mismos, es un contrato bilateral, consensual, oneroso,
conmutativo, porque las partes saben el alcance de sus caracteres, y relativo de dominio,
ya que con él se trasmite la propiedad de los bienes objeto de contrato

Relevancia práctica

Apenas se observa, en comparación con la compraventa. Se considera el

antecedente del contrato de compraventa.

Clases

Como ejemplo más importante de permuta, es la permuta de un solar por obra

futura. Supuesto en el que un contratista que no quiere pagar el precio del terreno,
ahorrarse el precio, conviene con los propietarios de ese terreno para comprar toda la
superficie y en vez de dar dinero, llega a un acuerdo entregándole el bloque futuro o
alguno de los elementos que se construyan posteriormente, hablamos de permuta
voluntaria.

Por otra parte, encontramos la permuta forzosa impuesta por la ley, como la
concentración parcelaria; que consiste en que a fin de mejorar la rentabilidad de las fincas
rusticas, se entiende que cuanto mayor es la explotación, mayor es la rentabilidad.