TEMA 1.

EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
1. CONCEPTO Y CARACTERES
La compraventa se define en el artículo 1445 CC como aquel contrato en virtud del cual «uno de los
contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en
dinero o signo que lo represente».

Los caracteres esenciales del contrato de compraventa son los siguientes:

o Es un contrato consensual, en cuanto que se perfecciona por el mero acuerdo de las partes.
o Oneroso, porque existe un sacrificio patrimonial predicable de ambos contratantes.
o Bilateral o sinalagmático, pues nacen obligaciones para ambos contratantes que son recíprocamente
interdependientes, tanto en su nacimiento como en su desarrollo.
o Conmutativo, ya que al perfeccionarse el contrato tanto la cosa vendida como su precio están
determinados o son determinables.
o Asimismo, se trata de un contrato típico, que no queda sometido a especiales requisitos formales o
documentales.

2. PERFECCIÓN DEL CONTRATO. COMPRAVENTA Y TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD

Según declara el artículo 1450 CC, la venta es obligatoria, aunque ni la cosa ni el precio hubieren sido
entregados. La perfección del contrato implica el nacimiento en favor de ambas partes de la facultad de
exigir el cumplimiento de sus recíprocas obligaciones. Así, el vendedor está facultado para exigir el pago del
precio, y el comprador la entrega de la cosa.

Los efectos del contrato de compraventa son obligacionales, y no reales. Sólo si hay entrega de la cosa al
comprador (traditio) se habrá transmitido la propiedad. La entrega de la cosa al comprador se realiza no por
ser ya suya, sino que la entrega es cumplimiento de la obligación de entregar. El dominio se adquiere con la
conjunción de dos elementos: contrato traslativo del dominio, como lo es la compraventa, acompañado o
seguido de la entrega, en cualquiera de sus modalidades -teoría del título y el modo-. Es pues necesario
distinguir entre perfección y consumación del contrato: Mientras que la perfección se alcanza por la
coincidencia de consentimientos sobre cosa y precio, la consumación sólo si se ha producido la entrega de la
cosa; lo que supondrá en principio la transmisión de la propiedad.

3. CAPACIDAD Y PROHIBICIONES DE COMPRAR

De acuerdo con el artículo 1457 CC podrán celebrar el contrato de compraventa todas las personas a
quienes el Código autoriza para obligarse. Dados los efectos obligacionales del contrato, se exige que
quienes lo realicen tengan la capacidad general para obligarse, es decir, la plena capacidad de obrar . El
artículo 1457 CC deberá ser complementado con la regla especial del artículo 323 CC en cuanto a las
enajenaciones del menor emancipado con respecto a bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o
industriales y objetos de extraordinario valor: el emancipado necesitará el consentimiento de sus padres, o
el del curador, en su caso.

La regla general contenida en el artículo 1457 CC se ve matizada por los supuestos de incapacidad relativa
del artículo 1459 CC. Las personas a las que se refiere, aunque pueden celebrar contratos de compraventa
en general, no podrán adquirir de determinados vendedores. Se trata de prohibiciones personales para
comprar impuestas en interés del vendedor, bajo sanción de nulidad. La prohibición rige igualmente a
pesar de la interposición de persona intermedia, sea ésta real (mandatario, comisionista) o ficticia
(testaferro), e incluso aunque la adquisición se efectúe en subasta, pública o judicial.
No podrán adquirir en virtud de un contrato de compraventa:

 Quienes ejerzan una función tutelar tutor, curador o defensor judicial, bienes del tutelado (artículo
1459. 1.° CC). Complementado con lo dispuesto en el artículo 221.3.° CC, que impide a quien
desempeñe algún cargo tutelar la transmisión de bienes por título oneroso al tutelado.
 El mandatario, los bienes de cuya administración o enajenación estuviese encargado (artículo 1459.
2.° CC). Quedan englobados en la prohibición los supuestos de autocontratación.
 Los albaceas, los bienes confiados a su cargo (artículo 1459. 3.0 CC). Esta prohibición rige igualmente
para todo administrador de bienes de una herencia.
 Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de los
establecimientos públicos, de cuya administración estuvieren encargados, prohibición que se
extiende a jueces y peritos que intervinieren en la venta (artículo 1459. 4.° CC).
 Los funcionarios judiciales, los bienes en litigio (artículo 1459. 5.° CC). En esta prohibición quedan
incluidos también los abogados y procuradores. Se exceptúa de esta regla el caso de que se trate de
acciones hereditarias entre coherederos (si el funcionario judicial es al mismo tiempo coheredero de
los litigantes y se enajena una cuota hereditaria), de cesión en pago de créditos, o de garantía de los
bienes que poseen.

La violación de las prohibiciones del artículo 1459 (lo anteriormente enumerado) da lugar a la nulidad de
pleno derecho del negocio celebrado.

Por último, en materia de capacidad hay que destacar que el artículo 1458 CC permite a los cónyuges la
transmisión recíproca de bienes, con independencia del régimen económico matrimonial que rija sus
relaciones patrimoniales.

4. LA COSA. LA VENTA DE COSA FUTURA

El artículo 1445 CC exige para la perfección del contrato de compraventa que la cosa que constituye su
objeto sea determinada. Se admite la mera determinabilidad inicial con que existan en él indicaciones
suficientes para la determinación definitiva del objeto, sin necesidad de nuevo acuerdo. Es pues necesario
distinguir entre la determinación inicial del objeto, que se produce en el mismo momento de perfeccionarse
el contrato, y la determinación posterior, que se llevará a cabo mediante los criterios que en el propio
contrato hayan previsto las partes.

Además de determinada, en el sentido anteriormente indicado, la cosa objeto del contrato estará dentro del
comercio (art. 1271 CC), quedando excluidas las cosas imposibles (art. 1272 CC).

La cosa a la que se refiere el artículo 1445 CC ha de ser considerada en sentido amplio, comprendiendo
también los derechos y bienes inmateriales.

Las cosas futuras pueden ser objeto de la compraventa (art. 1271 CC). Constituyen cosas futuras aquéllas
que no existen en el momento de la celebración del contrato pero que existirán, de acuerdo con el curso
normal de los acontecimientos (emptio rei speratae).
P. ej. pensemos en la compraventa de unos locales comerciales sitos en un edificio en construcción. No serán de
aplicación las normas del contrato de compraventa cuya premisa esencial sea la existencia actual del objeto, normas
que por el contrario serán aplicables cuando la cosa deje de ser futura, pasando a tener una existencia actual. El
problema que plantea la venta de cosa futura es la inexistencia posterior del objeto. En tal caso, el comprador dejará
de deber el precio al vendedor, precisamente porque la cosa no ha llegado a existir.
En la venta de cosa futura no sólo pesa sobre el vendedor la obligación esencial, por otra parte- de entrega de la cosa
una vez que ésta alcance existencia real y efectiva. También pesa sobre él un deber de desplegar la actividad necesaria
encaminada a que dicha existencia devenga actual. Incluso podría afirmarse una obligación en sentido negativo, de no
impedir tal existencia. La omisión de estas obligaciones supone el nacimiento en favor del comprador del derecho a
reclamar una indemnización por incumplimiento contractual.

La compraventa de cosa futura en esta modalidad de emptio rei speratae es un contrato conmutativo, a
diferencia de una segunda modalidad de venta de cosa futura conocida como emptio spei, que es contrato
aleatorio en cuanto que el comprador deberá pagar el precio con independencia de que la cosa llegue a
existir. Es necesario advertir que la propia configuración de la emptio spei ha el hecho que cierto sector de la
doctrina le haya negado la consideración de compraventa, calificándola como contrato atípico al que sólo
por analogía son aplicables las normas de la compraventa".

Según el artículo 1460.1 CC, quedará sin efecto el contrato en caso de pérdida total del objeto al tiempo de
celebrarse la venta por imposibilidad de la prestación. Sin embargo, cuando el vendedor conozca el
perecimiento de la cosa anterior a la venta, deberá indemnizar daños y perjuicios al comprador, por culpa in
contrahendo. La misma solución se puede aplicar si es el comprador quien conocía la pérdida anterior. En los
casos en los que la pérdida del objeto sea parcial (imposibilidad parcial de la prestación), dispone el artículo
1460.II CC que el comprador puede exigir la parte de la cosa aún existente, abonando su precio en proporción
al total convenido, o desistir del contrato.

5. EL PRECIO
El artículo 1445 CC dispone que el precio en el contrato de compra venta debe ser cierto, en dinero o signo
que lo represente (p. ej. letras de cambio, pagarés u otros títulos valores). La inexistencia de precio
determina la nulidad absoluta del contrato, dada la ausencia de causa.

El precio puede aparecer cuantitativamente determinado en el momento de la celebración del contrato o

no, siempre que no sea necesario un nuevo acuerdo de las partes para su fijación posterior. En tal caso
estaremos ante un precio meramente determinable, que será posteriormente determinado por la referencia
concreta que se hubiese pactado. El artículo 1447 CC expresamente considera cierto el precio fijado con
referencia a cosa cierta (es decir que si la cosa es cierta su precio también lo es). También tiene por cierto el
precio cuyo señalamiento se deje al arbitrio de persona determinada, siendo su decisión obligatoria para los
contratantes, y quedando ineficaz el contrato sólo si aquélla no puede o no quiere señalarlo. A pesar del
silencio del artículo 1447 CC, el precio fijado puede ser impugnado no sólo en los supuestos de vicios de
consentimiento, sino también cuando el arbitrador falta a las instrucciones señaladas por las partes. Lo que
indica que el tercero a cuyo arbitrio queda el señalamiento del precio queda vinculado por las pautas
establecidas por las partes.

El artículo 1448 CC tiene por cierto el precio de las cosas cuando se señale el que la cosa vendida tuviera en
determinado día bolsa o mercado, o se fije un tanto mayor o menor que el precio del día, bolsa o mercado.
Lo que en ningún caso se admite es que el señalamiento del precio dependa del arbitrio de uno de los
contratantes.

Ningún precepto del Código exige que el precio haya de ser justo, no siendo imprescindible que el precio
acordado por las partes se encuentre acomodado al de mercado.

El artículo 1446 CC permite que el precio de la venta consista no sólo en dinero, pudiendo aquél consistir
parte en dinero y parte en otra cosa. Se calificará al contrato como compraventa si ello resulta de la
intención manifiesta de los contratantes. No constando voluntad explícita, se considera venta cuando el
valor del dinero es superior al valor de la cosa dada. En caso contrario se considera permuta.
6. ARRAS
En el contrato de compraventa pueden existir arras, que son normalmente entregadas al vendedor por el
comprador. Expresamente se refiere el artículo 1454 CC a las arras o señal en el contrato de compraventa:
en caso de desistimiento, el comprador pierde la señal entregada, y el vendedor debe devolverla duplicada.
Es la eficacia de las arras, penitenciales, ligada a la facultad de las partes de desistir del contrato celebrado.
(Si no cumplo, las pierdo).

El artículo 1454 CC no es imperativo. Será la voluntad de las partes la que indique la eficacia concreta que
tienen las arras en el caso de existir. Con base en ese principio de libertad de pacto, las arras pueden tener
también una eficacia confirmatoria de la celebración del contrato. En ese caso la entrega dineraria realizada
por el comprador se considerará parte integrante del precio y anticipo del mismo. Las arras son aquí
expresión de un contrato vinculante, no estando facultadas las partes para desistir del contrato en los
términos antes expuestos. También se puede hablar de unas arras penales, que operan de manera similar a
la Cláusula penal (art. 1152 CC) –aunque en este caso de manera anticipada, a modo de indemnización para
el caso de incumplimiento, sin perjuicio de poder reclamar el cumplimiento de la obligación pactada.

El triple significado de las arras hace que sea necesario determinar cuál de ellos se aplica a falta de
voluntad de las partes. De acuerdo con una interpretación literal del texto del artículo 1454 CC habrían de
prevalecer las arras penitenciales o de desistimiento sobre la confirmatorias. Frente a esa opinión, la mayor
parte de la doctrina entiende sin embargo que se aplican antes las arras confirmatorias. La jurisprudencia se
inclina normalmente por esa tesis. Las arras penales siempre han de ser pactadas.

7. PROMESA DE VENDER O COMPRAR

Según el artículo 1451 CC, la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio,
dará derecho a los contratantes a reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato. El artículo 1451
CC se refiere tanto a la promesa unilateral de vender o comprar como a la promesa bilateral.

Si se trata de una promesa unilateral, una parte se obliga frente a la otra durante un determinado período
de tiempo a vender o a comprar la cosa. El carácter unilateral implica que sólo se obliga quien promete y no
el receptor de la promesa. En cambio, si la promesa es bilateral ambas partes se comprometen
recíprocamente a comprar y a vender, pudiendo cualquiera de las partes ejercer su derecho a exigir el
cumplimiento de la promesa. Con la promesa bilateral las partes no quedan definitivamente vinculadas como
comprador y vendedor, pero se reconocen la facultad de exigirse en el futuro el cumplimiento de la relación
proyectada sin necesidad de nuevo consentimiento.

8. LAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

La entrega de la cosa

Perfeccionado el contrato de compraventa, el comprador tiene derecho a la cosa. La entrega o traspaso

posesorio de la cosa al comprador se convierte pues en la principal obligación para el vendedor (art. 1461
CC). Por traspaso posesorio o tradición se entiende la entrega y recepción de un objeto con el ánimo de
transmitir y adquirir, respectivamente, su propiedad. La finalidad propia del contrato de compraventa se
cumplimenta sólo después de la tradición, pues únicamente tras ella se entiende transmitida la propiedad al
comprador.

Son diversas las formas de entrega. El artículo 1462. I CC se refiere, como primera de ellas, a la tradición real
o material que equivale a la puesta del objeto de la venta en poder y posesión del comprador.
La tradición no ha de entenderse siempre como traslado físico y material de la cosa, sino que también se
admiten las formas espiritualizadas de entrega, en las que no existe traspaso de la tenencia material de la
cosa vendida (ficta traditio). Son las siguientes:

1. Tradición instrumental: el otorgamiento de escritura pública equivale a la entrega de la cosa objeto

del contrato si de la propia escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario, de acuerdo
con lo establecido en el artículo1462. II CC. Para que opere la tradición instrumental se requiere que
el vendedor se encuentre en posesión del objeto del contrato, debiendo ser esta posesión en
concepto de dueño, ya sea de forma mediata o inmediata
2. Tradición simbólica: tratándose de entrega de bienes muebles, el artículo 1463 CC admite como
forma de entregar la de las llaves del lugar donde están guardados; también el acuerdo o
conformidad de los contratantes si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en
el instante de la venta.
3. Traditio brevi manu y constitutum possessorium : ambas son formas ficticias de entrega en tanto que
la cosa no cambia de poseedor. No hay desplazamiento de la posesión; sólo cambia el concepto
posesorio para comprador y vendedor. Mientras que en el primer supuesto el comprador ya poseía
la cosa en virtud de otro título, en el segundo, el vendedor, que era el propietario, continúa tras la
venta poseyendo en otro concepto (arrendatario, depositario, etc). En este último caso el poseedor
inmediato (vendedor) continúa con la cosa, pero pasando a reconocer la posesión mediata del
comprador. Aunque el Código se refiera a estas formas de entrega sólo para los bienes muebles en
el artículo 1463 in TOCC, también son analógicamente formas válidas de entrega para los bienes
inmuebles.
4. Entrega de bienes incorporales: a este concreto supuesto se refiere el artículo 1464 CC, que admite
como formas de entrega el otorgamiento de escritura pública y la puesta a disposición del
comprador de los títulos de pertenencia, o el uso que haga el comprador del derecho con el
consentimiento del vendedor. Téngase en cuenta que en estos casos no es viable una entrega
material por la propia naturaleza de las cosas objeto del contrato.

El vendedor deberá entregar la cosa en el estado en que se hallaba al tiempo de perfeccionarse la

compraventa (art. 1468. I CC). Tanto el estado físico como el jurídico de la cosa han de ser los mismos
existentes al tiempo de otorgarse el consentimiento contractual.

La entrega de la cosa comprende adicionalmente la obligación de poner a disposición del comprador los
frutos producidos desde el día en que se perfeccionó el contrato, pues a él le pertenecen a partir de ese
momento (arts. 1468. II y 1095 CC); también todos los accesorios de la cosa vendida, aunque no hayan sido
mencionados en el contrato, si se trata de cosa determinada (art. 1097 CC), los títulos de pertenencia y los
otros documentos y elementos necesarios para garantizar el reconocimiento y defensa de la cosa, según se
deduce del artículo 1258 CC. Finalmente recoge el artículo 1469. I CC, la obligación de poner en poder del
comprador, junto con la cosa vendida, todo lo que exprese el contrato.

En cuanto a los problemas derivados de la cabida en la venta de bienes inmuebles (sea defecto o exceso)
hay que tener en cuenta las reglas contenidas en los artículos 1469. II, 1470 y 1471 CC. Todas ellas son
normas dispositivas, por lo que pueden ser derogadas por voluntad de las partes. Tales reglas son las
siguientes:

1. Artículo 1469. II CC, relativo al supuesto de disminución de cabida tratándose de venta por unidad de
medida o número: El vendedor está obligado a la entrega de la finca con la superficie pactada en el contrato.
Si esto no fuera posible, el comprador puede optar entre rebaja proporcional del precio o desistir del
contrato si esa disminución supera la décima parte de la cabida que se atribuye al inmueble. No obstante,
esta solución resulta insuficiente tratándose de venta de inmueble con destino determinado -que sólo puede
alcanzarse con la cabida prevista-. Parece necesario en tal supuesto permitir al comprador impugnar la venta
por error sustancial en todo caso, es aunque la disminución de la cabida no llegue a la décima parte, sobre la
base del artículo 1266 CC.

2. Artículo 1470. I CC, que se refiere al aumento de cabida en el supuesto de venta por unidad de medida o
número: Cuando la cabida de la finca es superior a la establecida en el contrato, el comprador está obligado
a pagar el exceso de precio si la mayor cabida no pasa de la vigésima parte con respecto a lo señalado en el
contrato. En caso contrario, el comprador puede optar entre pagar el mayor valor del inmueble o desistir del
contrato.

3. Artículo 1469. III y IV CC, en cuanto al defecto de calidad de la cosa: En este caso, a pesar de no haber ni
disminución ni aumento de cabida alguna, parte de la finca no es de la calidad expresada en el contrato.
Opera la resolución a voluntad del comprador cuando el menor valor de la cosa vendida exceda de la décima
parte del precio acordado. La remisión hecha al artículo 1469. II CC hace que también en este caso el
comprador tenga derecho a solicitar la disminución proporcional del precio si no opta por la resolución.
Guarda silencio la ley en cuanto al supuesto de entrega de finca de calidad superior. Ante el silencio legal
parece que nada podrá reclamar el vendedor en tal caso, salvo que otra cosa se deduzca del contrato. Esta
solución se basa en el hecho de que el deudor puede liberarse entregando cosa de calidad superior a la
media (art. 1167 CC).

4. Artículo 1471 CC, relativo a la venta de inmueble por precio alzado o como cuerpo cierto : A diferencia de
los supuestos regulados en los artículos 1469 y 1470 CC, en los que la venta del inmueble se efectúa a razón
de un precio por unidad de medida o número, el artículo 1471 CC se refiere a la venta de un inmueble por
precio global, teniendo en cuenta la entidad de la finca, independientemente de sus dimensiones efectivas.
El precio no se calcula en atención a la expresión de la cabida. Precisamente por ello no tendrá lugar el
aumento o la disminución del precio, aunque resulte mayor o menor cabida de los expresados en el
contrato. El establecimiento del precio alzado tiene prioridad sobre la superficie, pues la venta como cuerpo
cierto se da cuando no es precisado el precio singular por unidad de medida, se hayan indicado o no las
dimensiones del inmueble. Asimismo, cuando se venden dos o más fincas por un solo precio (art. 1471. II CC)
no tiene lugar el aumento o disminución del precio, aunque resulte una mayor o menor cabida.

La segunda parte del artículo 1471. II CC se refiere al supuesto de venta de finca en que se especifican los
linderos, y además se designa en el contrato su cabida o número. Se trata de una venta de cuerpo cierto,
siendo la expresión de la cabida sólo un dato para la identificación del inmueble (STS 31.1.2001-RJA 1479). El
vendedor está obligado a entregar todo lo que se comprenda dentro de los linderos, aunque exceda de la
cabida o número expresado en el contrato. De no ser posible (supongamos que parte de la finca pertenece a
un tercero), opera la disminución del precio de manera proporcional a lo que falte de cabida, salvo que el
comprador opte por resolver el contrato por no conformarse con que se deje de entregar lo que se estipuló
(STS 18.7.2000-RJA 6810). Aunque esa regla parezca contradictoria con la señalada en el artículo 1471.1 CC,
no lo es, en la medida en que la disminución del precio no se produce por tratarse de una superficie menor,
sino que es consecuencia de la imposibilidad de que el vendedor cumpla su obligación de entregar todo lo
que se comprende en los linderos de la finca vendida por precio alzado (STS 24.11.2009-RJA 141).

Finalmente, señala el artículo 1472 CC que las acciones nacidas de los artículos 1469-1471 CC prescriben a
los seis meses contados desde el día de la entrega. La entrega a que se refiere la norma es la entrega
material de la finca (puesta a disposición del comprador), y no el momento en que se produce la traditio,
que pudo ser anterior. Cuestión debatida es la de si ese plazo de seis meses es de prescripción o de
caducidad, existiendo hasta el momento diferentes argumentos en favor de ambas soluciones. La
interpretación literal sirve de apoyo a la consideración de que se trata de un plazo de prescripción (STS
10.7.1999-RJA 5902).
El lugar de cumplimiento de la obligación de entrega ha de ser el pactado, expresa o tácitamente. A falta de
pacto, se producirá la entrega en el lugar donde se encontraba la cosa en el momento de constituirse la
obligación. De tratarse de venta de cosa futura, a falta de pacto, la entrega habrá de llevarse a cabo en el
domicilio del deudor (art. 1171 CC).

Tampoco existe norma específica alguna sobre el tiempo de la entrega, aunque se puede afirmar que la
obligación de entregar la cosa existe desde el momento de perfección del contrato, salvo que se hubiese
fijado una condición o término.

En cuanto a los gastos de la entrega, el artículo 1465 CC establece una tajante diferencia entre los gastos
específicos de entrega y los de transporte. Los gastos de entrega de la cosa vendida serán de cuenta del
vendedor, y los de su transporte, de cargo del comprador. El precepto citado es norma dispositiva,
quedando admitido expresamente el pacto en contrario.

A pesar de que la entrega constituya la obligación principal del vendedor, hay determinados casos en que
éste puede negarse a cumplirla. Según el artículo 1466 CC, el vendedor no está obligado a la entrega si el
comprador no cumple su obligación de pago del precio, pudiendo aquél interponer la excepción de contrato
no cumplido para el caso de que se le exija el cumplimiento (exceptio non adimpleti contractus). Es una
consecuencia de la simultaneidad en el cumplimiento de las obligaciones recíprocas emanadas de la
compraventa. La norma de la simultaneidad en la entrega de las prestaciones (cosa-precio) no es de
aplicación en los supuestos de precio aplazado, en cuyo caso el vendedor, a pesar de no recibir el precio,
sigue obligado a entregar la cosa, por mandato del propio artículo 1466 CC. No obstante, hay alguna
excepción al respecto. Según lo dispuesto en el artículo 1467 CC, aunque se hubiese fijado un aplazamiento
del pago del precio, no existirá la obligación de entrega si después de la venta se descubre que el comprador
es insolvente, insolvencia que puede ser anterior al propio otorgamiento del contrato. Téngase en cuenta
que en tal caso el vendedor correría el riesgo inminente de perder el precio. La insolvencia hace que el
comprador pierda el beneficio del plazo (art. 1129. 1.° CC). Se exceptúa de esta regla el caso de que el
comprador afiance pagar en el plazo convenido, debiéndose admitir también cualquier otro medio de
garantía, incluidas las de naturaleza real.

La obligación de saneamiento

8.2.1. Concepto

El vendedor está obligado no sólo a la entrega sino también al saneamiento de la cosa objeto de la venta
(art. 1461 CC). El artículo 1474 CC concreta el alcance de esta última obligación: la obligación de
saneamiento significa que el vendedor debe responder frente al comprador de la posesión pacífica de la cosa
vendida (saneamiento por evicción) y de sus vicios o defectos ocultos (saneamiento por vicios ocultos).

8.2.2. Saneamiento por evicción

El saneamiento por evicción aparece regulado en los artículos 1475 a 1483 CC. Según el artículo 1475.I CC,
en relación con el artículo 1480 CC, la evicción tendrá lugar cuando se prive al comprador, por sentencia
firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o de parte de la cosa comprada. A la
sentencia firme de los Tribunales hay que asimilar las decisiones administrativas.

Requisito ineludible para que exista responsabilidad por evicción es la notificación al vendedor de la
demanda de evicción a instancia del comprador. Se trata de un trámite necesario previo a la demanda de
saneamiento. El artículo 1481 CC es tajante al señalar que, no habiéndose producido dicha notificación, el
vendedor no estará obligado al saneamiento. La notificación permite al vendedor intervenir en el proceso
(art. 1482 CC). No cabe duda de que es el vendedor quien se encuentra en mejor condición para rebatir los
argumentos del tercero que reclame la cosa. El vendedor no está sin embargo obligado a personarse en el
procedimiento. Surge la pregunta de si el comprador está obligado a continuar con el pleito una vez
notificado el vendedor y este se ha negado a participar, y la respuesta es que no. Podría conformarse en tal
caso con las pretensiones del tercero, sin perder su derecho al saneamiento por evicción. La sentencia
estimatoria de la demanda de evicción tiene como consecuencia para el vendedor llamado en garantía su
obligación de sanear.

La responsabilidad del vendedor por evicción existe, aunque nada se haya expresado en el contrato (art.
1475. II CC), y con independencia de la buena o mala fe del vendedor. Sin embargo, las partes podrán
aumentar, disminuir o suprimir tal obligación (art. 1475. III CC). El pacto de exención al vendedor de la
responsabilidad por evicción es nulo cuando hubiese mediado mala fe, es decir, si el vendedor conocía la
causa capaz de hacer surgir la evicción y la ocultó pese a ello al comprador (art. 1476 CC en relación con el
art. 1102 CC).

Advierte el artículo 1477 CC que la renuncia del comprador a su derecho al saneamiento no implica la
renuncia al valor de la cosa al tiempo de producirse la evicción. En caso de producirse la evicción, el
vendedor responderá del valor de la cosa al tiempo de su pérdida, no del precio que por ella se pagó, con
exclusión además de los demás conceptos que normalmente se deducen de ella conforme al artículo 1478
CC (renuncia simple). Sin embargo, es posible que medie pacto expreso en orden a la exención de esta
responsabilidad residual. El artículo 1477 in fine CC se refiere al supuesto en el que el comprador renuncia al
derecho al saneamiento para el caso de evicción con conocimiento de los riesgos de la evicción y
sometiéndose a sus consecuencias (renuncia cualificada). No basta un conocimiento en abstracto de los
efectos y riesgos de la evicción. Es necesario que el comprador conozca las causas concretas de evicción,
como si sabe de la existencia de un tercero con derechos sobre la cosa. Entonces el vendedor queda exento
de cualquier responsabilidad cuando la evicción se produce. Ni siquiera responde del precio de la cosa al
tiempo de la evicción. Se trata de las ventas denominadas a riesgo y ventura del comprador.

Si se ha pactado el saneamiento o no se ha estipulado nada sobre este punto, el comprador tiene derecho a
exigir del vendedor no sólo el precio de la cosa al tiempo de la evicción, sino también los demás conceptos a
que se refiere el artículo 1478 CC.

Cuando el comprador pierda como consecuencia de la evicción una del Pleito, costos de parte de la cosa de
importancia tal que sin la misma no hubiese comprado la cosa, podrá pedir la resolución contractual,
debiendo devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al comprarla. Lo mismo sucederá cuando
se vendiesen dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado, o particular para cada una de ellas si
constase clara mente que no se habría comprado una sin la otra (art. 1479 CC). El derecho a resolver el
contrato no deroga la regla del artículo 1478 CC: el comprador podrá pedir el saneamiento y reclamar los
conceptos a los que se refiere el citado precepto, en la parte proporcional a la pérdida.

La pérdida parcial de la cosa comprada, aunque esa pérdida no sea esencial, da derecho al comprador a
exigir el saneamiento parcial, resultando de aplicación el artículo 1478 CC en la parte proporcional a la
pérdida. Así se desprende de los artículos 1475.I y 1480 CC.

8.2.3. Gravámenes ocultos. Artículo 1483 CC.

El artículo 1483 CC estudia el supuesto de venta de finca con gravámenes ocultos e ignorados, que son
descubiertos después por el comprador. Han de concurrir los siguientes requisitos: se tratará de gravámenes
reales, pues los personales no afectan a tercero dado su exclusivo carácter inter partes; el gravamen será
una carga o servidumbre no aparente, oculto objetivamente y desconocido por el comprador, no siendo
mencionado por el vendedor en la escritura de transmisión (SSTS 4.7.2012, 22.12.2009-RJA 2258, 538).
Finalmente, se presumirá que no se habría producido la adquisición de resultar el gravamen conocido por el
comprador (STS 26.12.2002-RJA 2003, 1275). Dándose estas condiciones, el comprador podrá optar entre
pedir la resolución del contrato, o una indemnización correspondiente al importe de la minoración del
valor de la finca a causa de la carga. El plazo para el ejercicio de la acción de resolución o solicitud de
indemnización es el de un año contado a partir del otorgamiento de la escritura. Se trata de un plazo de
caducidad. Como puede ocurrir que el comprador no conozca la existencia de la carga dentro de ese año, se
abrirá de nuevo el plazo de un año, que se contará en este caso desde que tenga lugar el conocimiento de la
carga. De acuerdo con una interpretación literal del precepto, sólo se abre este nuevo plazo de un año para
pedir la indemnización, no ya para resolver el contrato.

El problema se plantea cuando la carga o servidumbre no aparente se encuentra inscrita en el Registro,

desconociéndola a pesar de ello el comprador. Parece que ese supuesto queda al margen del artículo 1483
CC, debido a la publicidad que proporciona el Registro 20, y sólo tendría efectos el desconocimiento si se
pudiera demostrar el dolo por parte del vendedor (STS 17.11.2006-RJA 8932). En cambio, si resulta que la
carga no aparece inscrita, adquiriendo el comprador una finca libre de cargas conforme al Registro, aquélla
no le será oponible en virtud de la protección que el artículo 34 LH -cumplidos sus requisitos- otorga al
adquirente que confía en los datos registrales. En ese caso no es necesario acudir a la protección que
dispensa el artículo 1483 CC en la medida en la que la carga no le será oponible en virtud del principio de fe
pública registral.

Tratándose de servidumbres legales, se ha sostenido que, precisamente por ese carácter, deben ser
conocidas por el comprador, por lo que le afectarán, a pesar de no resultar especificadas en la escritura.
Esa tesis se ha matizado por cierto sector doctrinal, que ha entendido que si se trata de servidumbres legales
que exigen declaración judicial o administrativa debe ser aplicable la garantía del artículo 1483 CC, pues el
vendedor debió advertir de su existencia antes de la venta.

La calificación del supuesto del artículo 1483 CC como un tipo de saneamiento ha sido puesto en duda por la
doctrina, dado que no se exige sentencia judicial como consecuencia de un proceso entre tercero y
comprador.

8.2.4. Saneamiento por vicios o defectos ocultos.

El vendedor responde frente al comprador, según dispone el artículo 1484 CC, de los defectos ocultos de la
cosa vendida que la hagan impropia para el uso a que se la destina, o disminuyan este uso de tal modo
que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. Esa
responsabilidad cesa si se trata de defectos manifiestos o a la vista, o, aun no siendo manifiestos, si el
comprador es un perito que por razón de su oficio debería fácilmente conocerlos (STS 24.2.2006-RJA 1563).
Los vicios han de ser anteriores a la conclusión del contrato, aunque su desarrollo puede ser posterior. El
concepto de perito que maneja el artículo 1484 CC se entenderá no en sentido técnico de persona con título
profesional, sino en el de persona que por su actividad profesional está facultada para conocer las
características de las cosas.

La obligación de responder por los vicios ocultos es contenido natural del contrato de compraventa. Pueden
las partes atenuar o agravar la responsabilidad del vendedor. Si el vendedor ignoraba tales vicios, no por ello
queda exento de responsabilidad, salvo que se hubiese pactado lo contrario (art. 1485 CC). No puede en
cambio pactarse la exclusión de responsabilidad para los casos en que el vendedor sea consciente del vicio
(art. 1102 CC).

Existiendo la obligación de sanear por vicios, el comprador puede optar entre desistir del contrato (acción
redhibitoria), abonándosele los gastos que pagó, o exigir una rebaja proporcional del precio (acción
estimatoria o quanti minoris), a juicio de peritos. Actuando el vendedor con mala fes es decir, si conocía los
vicios de la cosa y no los manifestó, está obligado además a indemnizar los daños y perjuicios al comprador
que opta por la resolución (art. 1486 CC-STS 17.10.2005-RJA 8593). Si se ejercita la acción quanti minoris no
se puede obtener más que una reducción del precio, no una indemnización complementaria.

El plazo para el ejercicio de estas acciones, denominadas edilicias, es el de seis meses contados a partir de la
entrega de la cosa vendida (art. 1490 CC). Es cuestión debatida si es éste un plazo de prescripción o de
caducidad, existiendo un argumento literal a favor de la consideración de plazo sometido a caducidad, pues
el precepto dice que las acciones se extinguirán a los seis meses. La jurisprudencia ha sido vacilante, aunque
la más reciente se inclina por la tesis de la caducidad (SSTS 23.5.1991, 14.10.2003 y 10.10.2006-RJA 3784,
7033 y 6467). La entrega a que se refiere el artículo 1490 CC es la física o material, pues es la única que
posibilita al comprador el contacto físico con la cosa y por ende la comprobación de sus posibles vicios. A la
entrega material no puede asimilarse a estos efectos la traditio ficta. Frente al tenor literal del artículo 1490
CC puede defenderse que el plazo no empieza a correr hasta que hayan cesado las reclamaciones del
comprador o las discusiones entre comprador y vendedor sobre los vicios.

Cuestión polémica es la de si además de las específicas edilicias, el comprador tiene a su disposición otras
acciones de carácter general, como son la acción resolutoria del artículo 1124 CC. o la acción de anulabilidad
por error o dolo (arts. 1301 y ss. CC). Piénsese que existe cierto paralelismo entre los supuestos que dan
lugar al ejercicio de las citadas acciones y el de los vicios ocultos a que se refiere el artículo 1484 CC (STS
6.11.2006-RJA 6720). Por un lado, los vicios que la cosa padece pueden causar el incumplimiento del
vendedor por entrega de prestación diversa (aliud pro alio-STS 6.11.2006-RJA 6720). Por otro, en la base de
los vicios ocultos pueden estar presentes vicios del consentimiento, el error que sufre el comprador, ya que
desconoce los defectos de la cosa art. 1266 CC-, o el dolo del vendedor, Se puede conocer y no manifestar
los vicios de la cosa. Una primera oposición se decanta por la compatibilidad de las acciones, de manera
Puede la regulación especial en materia de compraventa no desplazaría la general (STS 19.11.2014-RJA
6813). Frente a esa opinión se puede señalar que el ámbito de coincidencia no es total y que las acciones
edilicias tienen su propio ámbito de aplicación, distinto de aquél que es propio de las acciones generales
citadas.

En las ventas judiciales se da el saneamiento por vicios ocultos, pero no tiene el comprador derecho a
indemnización de daños y perjuicios, debido a que el dueño de la cosa no interviene en la venta ni en la
determinación del precio (art. 1489 CC). La intervención judicial excluye la mala fe en el vendedor. A la venta
judicial se asimila la venta forzosa acordada por la autoridad no judicial, como la que se produce como
consecuencia de las expropiaciones.

Cuando se produce la venta de dos o más cosas conjuntamente, a precio alzado o señalando uno individual a
cada una de ellas, el vicio de una cosa no da lugar al saneamiento con respecto a las demás, salvo que
resulte que el comprador no habría comprado la cosa carente de vicios sin la viciosa (art. 1491 CC, por
remisión del art. 1492 CC).

Tratándose de saneamiento por vicios ocultos en la venta de animales hay que estar a lo dispuesto en las
reglas específicas contenidas en los artículos 1491 a 1499 CC.

¿Qué ocurre si se produce la pérdida de la cosa vendida con vicios ocultos? Obviamente, la pérdida de la
cosa vendida imposibilita su devolución.

Si la cosa se pierde a causa de los vicios ocultos, la pérdida la sufre el vendedor, que deberá restituir el
precio y abonar al comprador los gastos del contrato que hubiesen sido de su cargo. Si el vendedor conocía
los vicios ocultos-(mala fe, deberá además indemnizar los daños y perjuicios (art. 1487 CC).
Si la pérdida no se produce por los vicios ocultos, sino por caso fortuito o por culpa del comprador, podrá
éste reclamar del vendedor el precio que pagó, con la rebaja del valor que tenía la cosa al tiempo de
perderse. Si el vendedor era de mala fe deberá abonar al comprador además daños e intereses (art. 1488
CC). En este caso la pérdida de la cosa la sufre el comprador. Pero como pagó por ella más de su valor
objetivo debe ser resarcido en esa medida. El comprador tiene derecho a que se le devuelve la diferencia
entre el precio que pagó por la cosa y lo que la cosa realmente valía por tener vicios. Es decir, que pese a que
el comprador sufre la pérdida no derivada de los vicios ocultos, no deja por ello de tener derecho a la
compensación derivada de haber pagado por la cosa más de su valor real.

8.2.5. Garantía de los bienes de consumo. La falta de conformidad del bien con el contrato de compraventa.

La obligación de saneamiento por vicios ocultos que pesa sobre el vendedor presenta caracteres específicos
que difieren del régimen general contenido en el Código Civil cuando el objeto de la venta son bienes de
consumo. Ese régimen especial queda integrado en ca Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de
los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007,
de 16 de noviembre (en la actualidad, Título IV del Libro II TRLGDCU, dedicado a las Garantías y servicios
posventa). El citado Real Decreto deroga expresamente la Ley 23/2003, de Garantías en la Venta de Bienes
de Consumo, norma que anteriormente contenía la regulación de la materia. La Ley 23/2003 se aprobó con
objeto de incorporar a nuestro ordenamiento la Directiva comunitaria 1999/44.

Es objeto de la nueva regulación la imposición de una garantía legal mínima en la compraventa de productos
de consumo que amplíe las garantías tradicionales del comprador, así como la regulación de la posible
garantía comercial adicional.

Ese régimen especial sólo resulta de aplicación cuando el vendedor es un empresario y el comprador un
consumidor (arts. 2, 3 y 4 TRLGDCU) y el objeto del contrato un producto de consumo (art. 6 TRLGDCU).

La regulación del TRLGDCU se aplica no sólo a los contratos de compraventa, sino también a los contratos de
suministro de productos que hayan de producirse o fabricarse (art. 115.1 TRLGDCU). Quedan no obstante
excluidas de su ámbito determinadas ventas, bien por su carácter especial, bien por tener por objeto cierto
tipo de bienes venta judicial, productos de segunda mano adquiridos mediante su basta administrativa a la
que los consumidores puedan asistir personalmente, agua o gas cuando no estén envasados para su venta
en volumen delimitado o cantidades determinadas, electricidad (art. 115.2 TRLGDCU).

El vendedor está obligado a entregar al consumidor productos que sean conformes con el contrato,
respondiendo frente a él de cualquier falta de conformidad que exista en el momento de la entrega (art.
114 TRLGDCU). En líneas generales, se entiende que la exigencia de conformidad se cumple cuando se
respetan los requisitos que señala el artículo 116.1 TRLGDCU, salvo que por las circunstancias del caso
alguno de ellos no resulte aplicable: que el producto tenga las cualidades indicadas por el vendedor, así
como la calidad que de él sea legítimo esperar atendiendo a las declaraciones públicas sobre las
características de los bienes hechas por el vendedor, el productor o su representante, en particular en la
publicidad o en el etiquetado (art. 61 TRLGDCU); y que sea apto para cualquier uso ajustado a su naturaleza
o para cualquier otro específico requerido por el consumidor y admitido por el vendedor.

La falta de conformidad puede resultar también de una incorrecta instalación del bien en los casos en que
este servicio esté integrado en el contrato de compraventa y sea realizado bajo la responsabilidad del
vendedor o por el consumidor si las instrucciones de instalación son incorrectas (art. 116.2 TRLGDCU).

La responsabilidad del vendedor queda concluida cuando el consumidor conociera o no hubiera podido
fundadamente ignorar la falta de conformidad en el momento de la celebración del contrato (art. 116.3
TRLGDCU). Igualmente se excluye la responsabilidad del vendedor cuando la falta de conformidad es
imputable al consumidor, como si, por ejemplo, deriva de materiales suministrados por él (art. 116.3 in fine).
Los derechos del consumidor en los supuestos de falta de conformidad son diversos: derecho a la
reparación del bien, a su sustitución, a la rebaja del precio, y a la resolución del contrato (art. 118 TRLGD
CU). Aunque el ejercicio de esas acciones no es compatible con el de las acciones redhibitoria o quanti
minoris (art. 117.I), no obstante, es compatible con la reclamación de una indemnización por los daños y
perjuicios derivados de la falta de conformidad, según la legislación general (art. 117.II TRLGDCU).

Dado el carácter imperativo de la Ley, es nula la renuncia anticipada que de estos derechos haga el
consumidor. Igualmente son nulos los actos realizados en fraude de la Ley (art. 10 TRLGDCU).

El derecho a la reparación del bien o a su sustitución prevalece sobre el derecho a la rebaja del precio o a
la resolución del contrato. El consumidor puede elegir entre exigir la reparación o la sustitución del bien,
salvo que una de estas opciones fuera imposible o desproporcionada (art. 119.1 TRLGDCU). Se considerará
desproporcionada la forma de saneamiento que imponga al vendedor costes que, en comparación con la
otra, no sean razonables, teniendo en cuenta el valor que tendría el producto si no hubiera falta de
conformidad, la relevancia de la falta de conformidad y si la forma de saneamiento alternativa se pudiese
realizar sin mayores inconvenientes para el consumidor. La reparación o la sustitución se ajustarán a las
reglas que señala el art. 120 TRLG-DCU, destacando su carácter gratuito y la preocupación por el menor
perjuicio posible para el consumidor: El consumidor no podrá exigir la sustitución en el caso de bienes no
fungibles o bienes de segunda mano (art. 120,g). El vendedor está obligado a entregar al consumidor
justificación documental de la entrega del producto, en la que conste la fecha de entrega y la falta de
conformidad. Asimismo, junto con el producto reparado o sustituido, el vendedor entregará justificación
documental de la entrega, en donde consta fecha y reparación efectuada (art. 123.3 TRLGDCU).

Si no son posibles la reparación o la sustitución, si no se llevan a cabo en plazo razonable o sin mayores
inconvenientes para el consumidor, éste puede optar entre la rebaja del precio o la resolución del contrato,
salvo que la falta de conformidad sea de escasa importancia, en cuyo caso no procede el derecho de
resolución (art. 121 TRLG- DCU). Los criterios para la rebaja del precio aparecen recogidos en artículo 122
TRLGDCU.

En cuanto al plazo, la falta de conformidad se habrá de manifestar en el período de dos años desde la
entrega. Sólo se podrá pactar un plazo menor tratándose de bienes de segunda mano, con el límite
mínimo de un año (art. 123.1.1 TRLGDCU). Se presumirá, salvo prueba en contrario, que las faltas de
conformidad que se manifiesten en los seis meses posteriores a la entrega ya existían cuando la cosa se
entregó, excepto cuando esa presunción sea incompatible con la naturaleza del bien o la índole de la falta de
conformidad (art. 123.1.II). Salvo prueba en contrario, la entrega se entiende hecha en el día que figure en la
factura o tique de compra, o en el albarán de entrega si éste fuera posterior (art. 123.2).

La reparación y la sustitución del bien suspenden el cómputo de los plazos del artículo 123 [art. 120.c) y e)
TRLGDCU). Tratándose de la reparación, el período de suspensión comenzará desde que el consumidor
ponga el bien a disposición del vendedor y concluirá con la entrega al consumidor del bien ya reparado. El
período de suspensión en el caso de la sustitución abarca desde el ejercicio de la opción hasta la entrega del
nuevo bien.

La acción para exigir responsabilidad al vendedor prescribe a los tres años desde la entrega del bien (art.
123.4 TRLGDCU), debiendo el consumidor informar al vendedor de la falta de conformidad en el plazo de dos
meses desde que tuviere conocimiento de ella. No obstante, el incumplimiento de dicho plazo no supondrá
la pérdida del derecho al saneamiento correspondiente, siendo responsable el consumidor de los daños y
perjuicios ocasionados por el retraso en la comunicación (art. 123.5 TRLGDCU). Salvo prueba en contrario, se
entenderá que la comunicación ha tenido lugar dentro de plazo (art. 123.5.II).
El vendedor no es el único responsable frente al consumidor, ya que éste tiene acción directa contra el
productor cuando le resultara imposible o le supusiere una carga excesiva dirigirse frente al vendedor (art.
124.1 TRLGDCU). Los derechos del consumidor se limitan en ese caso a obtener la sustitución o reparación
del bien, pues el productor es ajeno al contrato de compraventa. Para ejercer la acción contra el productor
dispone el consumidor del mismo plazo, debiendo darse las mismas condiciones que la Ley exige para el
vendedor.

Con carácter general, el productor responde por la falta de conformidad cuando ésta se refiera al origen,
identidad o idoneidad de los bienes, de acuerdo con su naturaleza, finalidad y con las normas que los regulan
(art. 124.II TRLGDCU). Quien haya respondido frente al consumidor tiene un plazo de un año para repetir
frente al responsable último de la falta de conformidad, plazo que se contará, como es propio en las
acciones de regreso, desde que se hizo el pago (art. 124.III TRLGDCU).

El TRLGDCU contiene no sólo la regulación de la garantía legal en la compraventa de bienes de consumo,

sino también la de la garantía comercial que adicionalmente pueda ofrecerse al consumidor. La garantía
comercial deberá suponer una mejora con respecto a la posición en que se encuentra el consumidor según
la Ley. A diferencia de la garantía legal, que se impone imperativamente, la garantía comercial es opcional
para el garante, que, sobre la base de la calidad del producto que oferta, se responsabiliza de los posibles
vicios que puedan afectar al mismo. Una vez finalizado el plazo de garantía legal, el consumidor podrá
dirigirse exclusivamente contra quien hubiera asumido la posición de garante, sea el vendedor, el fabricante
o el importador.

La garantía comercial deberá formalizarse al menos en castellano, y, a petición del consumidor, por escrito o
en cualquier otro soporte duradero acorde con la técnica de comunicación empleada (art. 125.1 TRLGDCU),
debiendo contener las menciones a que se refiere el artículo 125.2 TRLGDCU. Son las siguientes: a) El bien
sobre el que recae la garantía. b) El nombre y dirección del garante. c) Que la garantía no afecta a los
derechos de que dispone el consumidor conforme a las previsiones de la ley. d) Los derechos del consumidor
como titular de la garantía. e) El plazo de duración de la garantía y su alcance territorial. f) Las vías de
reclamación de que dispone el consumidor.

Tratándose de bienes de naturaleza duradera deberá entregarse en todo caso al consumidor la garantía
comercial formalizada por escrito o en otro soporte duradero aceptado por el consumidor. La garantía
comercial contendrá las menciones del artículo 125.2 y los derechos que el propio TRLGDCU reconoce al
consumidor ante la falta de conformidad con el contrato (garantía legal) y señala que se trata de derechos
compatibles con la garantía comercial (art. 126 TRLGSS).

La infracción de las exigencias formales no afectará en a la validez de la garantía ningún caso a la validez de
la garantía - sea comercial o legal —, estando legitimado el consumidor para exigir su cumplimiento.

Prescribe en el plazo de seis meses la acción para exigir el cumplimiento de lo dispuesto en la garantía
comercial, que se contará desde la finalización del plazo de la garantía (art. 125.3 TRLGDCU). El plazo para la
manifestación del vicio será el declarado en la propia garantía, con independencia de que el consumidor
pueda hacer uso de sus derechos después. El problema que semejante regulación plantea es la prueba. El
consumidor que reclama finalizado el plazo de garantía necesita probar que el vicio se habría producido aún
vigente la garantía comercial.

Por último, el artículo 127 TRLGDCU reconoce al consumidor, tratándose de productos de naturaleza
duradera, el derecho a un adecuado servicio técnico a la existencia de repuestos al menos durante cinco
años a partir de la fecha en que el producto deje de fabricarse.

8.3. Otras obligaciones del vendedor

Junto a las obligaciones principales del vendedor recogidas en el artículo 1461 CC (entrega y saneamiento),
existen otras. Entre ellas se encuentra la obligación de pagar los gastos de otorgamiento de la escritura -es
decir, los de la matriz-, salvo pacto en contrario (art. 1455 CC). El incumplimiento del vendedor de abonar los
gastos causados por este concepto, supone el nacimiento de una pretensión de indemnización a favor del
comprador que los abone, sin que ese in cumplimiento dé lugar a la resolución del contrato dado que se
trata de una obligación meramente complementaria.

9. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

9.1. Pago del precio

El pago del precio es la principal obligación del comprador, que resulta además ser esencial a la
compraventa. Su inexistencia o sustitución por otra prestación impide la calificación del contrato como
compraventa. A esa obligación se refieren los artículos 1445 y 1500 CC. Es la contraprestación
correspondiente a la entrega de la cosa. El precio se entregará en el momento y lugar pactados. A falta de
pacto, el pago se hará en el tiempo y lugar en que se haga la entrega, como consecuencia de la
simultaneidad e identidad de tiempo y lugar en las prestaciones derivadas de la compraventa.

La norma de la simultaneidad en la realización de las prestaciones rige exclusivamente para los supuestos de
precio no aplazado. No rige en los supuestos de precio aplazado, en los que el vendedor, pese a no recibir el
precio, está obligado a la entrega de la cosa (art. 1466 CC).

El artículo 1502 CC faculta al comprador para suspender el pago del precio como garantía de sus derechos
cuando es perturbado en su posesión o dominio o tiene fundado temor de serlo. Esa facultad cesa en el
momento en que finaliza la situación de peligro que justifica semejante precaución. Se trata de una
aplicación de la excepción non adimpleti contractus en la medida en la que el vendedor infringe su
obligación principal de proporcionar una posesión pacífica al comprador, ya se trate de bienes muebles o
inmuebles (sin embargo, cuestiona la conexión entre la facultad de suspensión del artículo 1502 CC y la
exceptio non adimpleti contractus la STS 8.1.2012 RJA 3681). Los requisitos para el ejercicio de ese derecho
a la suspensión del precio aplazado son los siguientes:

1.° Que el comprador sufra actualmente una perturbación o tema sufrirla en el futuro, como
consecuencia del ejercicio posible de una acción reivindicatoria o hipotecaria. El primer problema
interpretativo que plantea el precepto es si el mismo ha de ser objeto de una interpretación amplia o
restrictiva. Mientras que en un caso entre las perturbaciones quedaría incluida cualquier acción que
pudiese cuestionar la previa legitimidad del vendedor para disponer de la cosa ven dida, en otro sólo
se consideraría perturbación el ejercicio de aquellas acciones expresamente señaladas en el
precepto. Aunque algún sector doctrinal aboga por una interpretación amplia, la mayor parte de la
doctrina y la jurisprudencia autoriza la suspensión exclusivamente en los casos tipificados de acción
reivindicatoria e hipotecaria (SSTS 18.10.1994, 14.12.2000 y 10.4.2003-RJA 7486, 9334 y 3517, en
contra STS 19.11.2008-RJA 6056)).

2º. El temor de perturbación será fundado, sin bastar el temor de un comprador desconfiado, ni
servir de pretexto para resistencias injustificadas (STSS 24.3.1994 y 10.11-2003-RJA 2174 y 8280). La
causa de la perturbación temida será anterior a la venta y desconocida por el comprador.

3.° El comprador notificará al vendedor en debida forma y con carácter previo su decisión de
suspender el pago del precio, a fin de que el vendedor pueda afianzar su devolución.
 4.° El comprador se hallará en la posesión de la cosa vendida.

La suspensión no puede ser indefinida ni subsistir cuando el deudor afiance o preste las suficientes garantías
para la devolución del precio o cuando cese la perturbación o el peligro que funda el temor del comprador.

El comprador no tiene derecho a la suspensión si se hubiera especulado que, no obstante cualquier

contingencia, estaría obligado a verificar el pago.

9.2. Abono de intereses

El artículo 1501 CC recoge determinados supuestos en los que el comprador debe intereses por el tiempo
que media entre la entrega de la cosa y el pago del precio. Son los siguientes:

1. Si así se hubiera convenido.

2. Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta.
3. Si el comprador se hubiere constituido en mora, con arreglo al artículo 1100 CC (mora solvendi).

9.3. Otras obligaciones del comprador

El comprador deberá recibir la cosa vendida, como deber de colaboración al cumplimiento de la obligación
de entrega del vendedor. Si falta a ese deber incurrirá en la llamada mora accipiendi, que puede dar lugar a
la consignación judicial de la cosa, y que en cualquier caso hace recaer sobre el comprador el riesgo de la
compraventa (de la pérdida de la cosa vendida).

Por otra parte, los gastos de primera copia de escritura, y demás posteriores a la venta serán de cuenta del
comprador (p. ej. el impuesto que grava las transmisiones patrimoniales), salvo pacto en contrario -artículo
1455 CC-. La trascendencia de esa libertad de pacto queda restringida en sus efectos a las relaciones entre
las partes. Según artículo 1465 CC, los gastos de transporte de la cosa corren por cuenta del comprador salvo
que otra cosa se hubiera pactado. Y de acuerdo con el artículo 1468.II CC corresponden al comprador los
gastos de producción y conservación de los frutos desde la perfección del contrato hasta la entrega de la
cosa. Es una consecuencia del derecho del comprador a los frutos (art. 356 CC).

10. GARANTÍAS DEL VENDEDOR POR EL PRECIO APLAZADO

10.1. Riesgo de pérdida de la cosa y del precio

Si el vendedor tuviere motivo fundado para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podrá
promover inmediatamente la resolución de la venta (art. 1503 CC). Son requisitos para la aplicación del
precepto los siguientes:

1.° El vendedor habrá entregado ya la cosa, pues en otro caso sería de aplicación el artículo 1467 CC.

2.º El objeto de la venta será un bien inmueble. Aunque podría defenderse la aplicación analógica del
precepto a los bienes muebles.

3.° Se tratará de venta con precio aplazado, pues en otro caso sería directamente aplicable el artículo 1124
CC sobre la base del incumplimiento actual.

4.º Existirá como causa de la resolución un fundado motivo para temer la pérdida de la cosa. El artículo 1503
CC concede el derecho a resolver por el solo temor de que pueda llegar a existir incumplimiento contractual.
En este sentido sería una excepción al artículo 1124 CC, pues aún no existe tal incumplimiento, sólo el temor
de que lo habrá en el futuro. De ahí que el artículo 1503. II CC se remita a este último precepto cuando no
exista en el vendedor aquel fundado motivo.

Si se dan los requisitos descritos, podrá el vendedor pedir la resolución de la venta, sin posibilidad de
concesión de nuevo plazo.

No obstante, se puede defender que no resulta de aplicación el artículo 1503 CC si el precio aplazado está
garantizado o el comprador lo afianza cuando el vendedor insta la resolución (argumento ex art. 1467 II).

10.2. Resolución en la venta de inmuebles por falta de pago del precio

En el contrato de compraventa de bienes inmuebles se puede pactar que la falta de pago del precio en el
tiempo convenido dé lugar a la resolución de pleno derecho del contrato. Es el pacto comisorio en la
compraventa o condición resolutoria expresa. No obstante, el artículo 1504 CC dispone que el comprador
podrá pagar, aun después de haber expirado el plazo convenido, en tanto no haya sido judicial o
notarialmente requerido de pago por el vendedor. Lo que implica que el incumplimiento no determina por sí
solo la resolución, sino que es una condición para que el vendedor realice el requerimiento exigido. Ahora
bien, hecho el requerimiento, del pago del comprador no evita la resolución y el Juez no podrá conceder al
comprador nuevo término. La condición resolutoria no produce la resolución en el propio momento del
incumplimiento -al ser necesario el requerimiento-, pero sí la produce retroactivamente, en aquel momento.
El requerimiento ha de contener una intimación referida no al pago del precio, sino a que el comprador se
allane a resolver la obligación, reflejándose la decisión expresa de optar por la resolución (SSTS
12.6.2014,11.7.2008-RJA 6277, 3945). El requerimiento ha de ser judicial o notarial y no cabe practicarlo por
medio de burofax. Según ha señalado el TS, debe reconocerse eficacia resolutoria a la demanda en que se
ejerce la acción de resolución por incumplimiento, como forma de interpelación judicial literalmente
contemplada en el artículo 1504 (STS 4.7.2011 –RJA 5964)

Son presupuestos para la aplicación del efecto resolutorio del artículo 1504 CC los siguientes: se tratará de
venta con precio total o parcialmente aplazado; existirá incumplimiento total o parcial en el plazo
estipulado; y, finalmente, el vendedor habrá cumplido sus obligaciones.

El artículo 1504 CC concede mayor tutela a los compradores en cuanto que permite pagar después de
incumplido el plazo (STS 16.2.2015-RJA 1270). Sin embargo, producido el requerimiento, el juez no podrá
otorgar un nuevo plazo para el cumplimiento, facultad que sin embargo reconoce el artículo 1124 CC. El
artículo 1504, como norma específica, resulta de aplicación preferente.

La resolución del artículo 1124 CC es de aplicación a los contratos de compraventa de bienes inmuebles en
todo caso, aun cuando no se haya establecido condición resolutoria expresa (condición resolutoria tácita).

Resuelto el contrato, el comprador deberá devolver la cosa recibida y el vendedor la parte de precio que
hubiese llegado a percibir. Si no opta por la resolución, el vendedor siempre podrá ejercer la acción de
cumplimiento del contrato, esto es, exigir el precio aplazado debido.

10.3. Resolución en la venta de muebles por falta de pago del precio

Según el artículo 1505 CC, respecto de los bienes muebles la resolución de la venta tendrá lugar de pleno
derecho, en interés del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer el término fijado para la entrega de
la cosa, no se haya presentado a recibirla, o, presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo. el precio,
salvo que para el pago de éste se haya pactado mayor dilación.
Los requisitos para la aplicación del precepto son los siguientes: que se trate de venta de bienes muebles;
que no se haya hecho entrega de la cosa ni del precio, pues en tal caso sería aplicable el artículo 1124 CC:
que se haya señalado un plazo para la entrega, que el comprador haya incurrido en mora, al no haberse
presentado dentro del plazo señalado o, habiéndose presentado, no pague el precio, siendo indiferente la
causa de la mora, culpable o no.

Al establecerse la resolución de la venta en interés del vendedor, éste puede, si así lo estima oportuno, pedir
el cumplimiento contractual. En otro caso la resolución opera automáticamente sin necesidad de
requerimiento y sin necesidad de haberla pactado.

En las compraventas de bienes muebles, el pacto comisorio (con los efectos del art. 1504 CC) puede resultar
de interés para los supuestos no recogidos en el artículo 1505 (entrega inmediata de la cosa y aplazamiento
del pago del precio).

11. LOS RIESGOS EN LA COMPRAVENTA

El problema de los riesgos en la compraventa se plantea cuando, una vez perfeccionado el contrato y antes
de la entrega de la cosa, ésta se pierde, se destruye o se deteriora por caso fortuito, fuerza mayor, o como
consecuencia de la actuación de un tercero. Habrá que determinar quién soporta el riesgo, si el comprador o
el vendedor. En el primer caso el comprador estaría obligado al pago del precio, a pesar de no recibir la cosa.
En el segundo, el vendedor perdería la cosa sin recibir precio alguno por ella.

A ese problema se dedica el artículo 1452 CC, que distingue dos situaciones:

1. Venta de cosas determinadas (párr. 1.) y venta de cosas fungibles hecha aisladamente y por un solo
precio, o sin consideración a su peso, número o medida (párr. 2.). Para esos supuestos el artículo 1452 CC se
remite a los artículos 1096 y 1182 CC. El vendedor queda liberado de entregar la cosa si se pierde por caso
fortuito, salvo que se haya constituido en mora respecto de su obligación de entrega o haya vendido la
misma cosa a dos o más compradores. En cambio, el precepto guarda silencio sobre si el comprador sigue
obligado a pagar el precio en los supuestos en los que se libera al vendedor de la obligación de entrega, es
decir, si sigue obligado a pesar de que no pueda recibir ya la cosa debido a su pérdida. Un sector de la
doctrina y la jurisprudencia han considerado en virtud del principio periculum e emptoris que el riesgo lo
soportará el comprador, quien deberá pagar el precio o no tendrá derecho a su devolución si lo había
pagado ya. Un argumento utilizado para apoyar esta posición se deduce del artículo 1095 CC, que le atribuye
los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla, esto es, desde la perfección del contrato,
siendo lógico que las utilidades sean compensadas con los riesgos.

Ahora bien, existen mejores argumentos para entender que el riesgo de pérdida de la cosa vendida debe
corresponder al vendedor. En primer lugar, porque él sigue siendo el propietario mientras que no cumpla,
transmitiendo entonces la propiedad al comprador. En segundo lugar, porque es de aplicación el artículo
1124 CC, que permite al comprador resolver el contrato en caso de incumplimiento por imposibilidad
sobrevenida.

2. Venta de cosas fungibles que se venden a razón de un fijado en relación con su peso, número o medida
(párr. 3.). En este caso el riesgo sólo se transfiere al comprador tras la concentración de la mercancía, puesto
que genus nunquan perit. Esa concentración implica la puesta a disposición del comprador. Con lo que se
llega lógicamente a un mismo resultado que en el caso anterior. La regla es que el riesgo es del vendedor y
que el mismo se traslada al comprador únicamente a partir de la entrega de la cosa o de su puesta a
disposición (en eso consiste la obligación de entrega), determinante de la mora del acreedor a partir de ese
momento. precio

12. LA DOBLE VENTA

El artículo 1473 CC fija los criterios que se han de seguir si una misma cosa ha sido vendida a diferentes
compradores. Esos criterios difieren según se trate de bienes muebles o inmuebles. Tratándose de bienes
muebles, la propiedad se transmite a quien primero haya tomado posesión de la cosa con buena fe (STS
18.5.2005-RJA 4233).

En el caso de los bienes inmuebles, la cosa corresponde a quien antes la hubiera inscrito en el Registro. A
falta de inscripción, pondrá a quien de buena fe sea primero en la posesión; y faltando esta, quien
presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe. El requisito de la buena fe se requiere en
todos los supuestos que regula el precepto; también para el comprador que inscribe a pesar de que la letra
de la ley no se refiera a ello expresamente. Ese requisito de la buena fe debe ser interpretado en sentido
subjetivo. De ahí que se entiende cumplido cuando el segundo comprador desconoce la venta anterior a
persona distinta.

En cuanto al requisito de la posesión se plantea el problema de si se refiere exclusivamente a la entrega

material de la cosa o también estarían incluidos en el concepto de posesión los supuestos de traditio.
Aunque existen diferentes opiniones, parece adecuado sostener que la posesión a la que alude el precepto
es la entrega de la cosa que consuma la compraventa y que transfiere el dominio. En consecuencia, puesto
que al lado de la tradición real o material se encuentran las Formas espiritualizadas de entrega, éstas serán
suficientes a los efectos del artículo 1473.

Se ha discutido sobre si basta la mera inscripción -en el supuesto de los inmuebles- supliendo a la tradición o
si la inscripción debe ir acompañada de la tradición. La doctrina ha venido entendiendo que antes de la
inscripción deberá haberse consumado la compraventa con la entrega de la cosa. Ahora bien, habiéndose
admitido la traditio instrumental - otorgamiento de escritura pública, como forma de entrega apta para dar
lugar a la posesión, y teniendo en cuenta que en el Registro se inscriben los títulos consignados en escritura
pública conforme al artículo 3 LH, en la mayor parte de los supuestos ya se habrá producido la entrega -
otorgamiento de escritura pública del artículo 1462. II Cc- cuando el derecho acceda al Registro.

Por último, en cuanto al título de fecha más antigua, éste lo será el contrato (título material) más antiguo,
aunque no esté documentado, susceptible de ser probado por cualquier medio.

13. EL PROBLEMA DE LA VENTA DE COSA AJENA

La transmisión de la propiedad en nuestro Derecho sigue el principio general según el cual nemo plus iuris in
alium transferre potest quam ipse habet (nadie puede transmitir más de lo que tiene). La venta de una cosa
realizada por quien no es su propietario no es apta para transmitir la propiedad al adquirente, como regla
general. Excepcionalmente, el Derecho protege la apariencia creada haciendo inatacable la adquisición del
tercero, en virtud de la confianza depositada por éste con sacrificio del verdadero titular: son las
denominadas adquisiciones a non domino (arts, 464 CC y 34 LH).

Fuera de situaciones de este tipo que no corresponde analizar en este momento, se puede calificar como
venta de cosa ajena aquélla en que la cosa derecho objeto del contrato no pertenece al vendedor. Nuestro
ordenamiento no sanciona con la nulidad la venta de cosa ajena, pues ningún precepto exige que el
vendedor sea el propietario de la cosa. La validez de la venta implica que produce efectos. Así, en primer
lugar, el vendedor estaría obligado a adquirir la cosa a fin de cumplir el contrato o a conseguir que su
propietario la transmite al comprador (pago de tercero). Si no lo consigue, deberá indemnizar los daños y
perjuicios correspondientes (arts. 1101 y 1106 CC) por incumplimiento del contrato (art. 1124 CC).

Cuando el vendedor entregue al comprador una cosa ajena, habrá que tener en cuenta las reglas del
saneamiento por evicción si aquella es reclamada con éxito por su propietario (art. 1478 CC).
Si el comprador adquiere la propiedad de la cosa por vía de la usucapión, quedará sanado el vicio de falta de
propiedad del transmitente o tradens.

La venta de cosa ajena se diferencia del supuesto de la doble venta. La doble venta requiere que en el
momento de perfeccionamiento de la segunda venta, la primera no se haya aún consumado (SSTS 5.5.2008,
11.5.2006 y 11.10.2006-RJA 5502, 5940 y 6693)25. Lo que implica una cierta coetaneidad entre ellas, pues si
la primeramente concertada ya había quedado completamente consumada por pago del precio y entrega de
la cosa, estamos en puridad ante un supuesto de venta de cosa ajena.

14. LA OPCIÓN DE COMPRA

La opción de compra no aparece regulada en el Código (salvo el concepto de la misma que deriva del artículo
1451.1). Su concepto ha sido delimitado jurisprudencialmente, siendo sus elementos esenciales los
siguientes. Se trata de un acuerdo por el que una de las concede a la otra (titular de la opción) la facultad
exclusiva de decidir sobre la celebración de un contrato de compraventa, en un plazo cierto (STS 22.12.2006-
RJA 1217) y con señalamiento del precio de la futura adquisición (STS 3.4.3006-RJA 1913), pudiendo ir
acompañada por el pago de una prima por la concesión de la opción. El concedente no podrá retirar la oferta
de venta en el plazo fijado. Cuando el titular Pe la opción ejerza ésta en plazo, se extingue la opción y nace y
se perfecciona el contrato de compraventa. El incumplimiento de lo pactado faculta a la otra parte para
exigir el cumplimiento, no sólo para exigir una indemnización (STS 9.2.1985-RJA 541).

La oponibilidad del derecho de opción a terceros adquirentes del bien se consigue a través de su inscripción
en el Registro, inscripción que admite en determinadas condiciones el artículo 14 RH. La oponibilidad de la
opción a terceros adquirentes ha hecho que un importante sector de la doctrina considere que se trata de
un derecho de naturaleza real.