Contratos.

Compraventa y permuta

Introducción

Las obligaciones es uno de los efectos que produce el contrato. El contrato es el

instrumento para generar derechos y obligaciones.

-Compraventa art.1445 CC
Es uno de los contratos más importantes y frecuentes, la importancia es mayor cuanto
más es su transcendencia económica. En la vida cotidiana le damos mucho uso.
Es uno del os mas contratos que con mayor regulación cuenta, es decir, está regulado en
nuestro ordenamiento. Muy a diferencia de otros contratos, ya que no están previstos
(atípicos) o la regulación es mucho más breve y detallada. Eso hace que, el contrato de
compraventa se dirija como el modelo paradigma de los contratos bilaterales (relaciones
reciprocas entre la partes) , y por tanto acudimos a su régimen jurídico cuando en otros
contratos no hay régimen jurídico.

Concepto y caracteres: Recogido en el art. 1445 y ss del CC. ‘’ un contrato por el cual
una de las partes se obliga a entregar una cosa y la parte que la recibe a entregar un
precio ´´. 1450 CC.
-En primer lugar, es un contrato consensual , basta con el acuerdo de las voluntades
para que surja el contrato. Es un acuerdo de voluntades.
Para que el contrato se perfeccione es necesario el consentimiento, es decir, que dos
partes se pongan de acuerdo en la celebración del contrato. No hace falta más. Hay
contratos formales que además del consentimiento hace necesario una forma especial,
que es la escritura pública (art.633 donación de bienes inmuebles) . En aquellos
supuestos en los que no hay conflicto en su interpretación es algo innecesario. Hay un
momento en el que puede ocurrir la consumación , que surge la obligación jurídica en
el que se consuma, se cumple. Perfección y consumación son simultáneos. Pero hay a
veces en los que se pone de acuerdo con la cosa y el precio, pero sin embargo el pago
del a cosa y el precio se difiere, entonces se distingue cuando surge la vida jurídica
( acuerdo de voluntades) , y la consumación ( obligaciones que derivan del contrato).
La mayoría de los contratos no tienen una forma especial. No es necesario esa forma
para que surja efecto.

-Es un contrato bilateral: produce efectos para las dos partes, y de cumplimiento
simultáneo. Si no se dice nada las obligaciones debe cumplirse en el mismo momento.
Establece obligaciones recíprocas (entrega y pago) y sus correlativos derechos. La
mayoría de los contratos generan obligaciones bilaterales.
-Es un contrato oneroso, esto quiere decir que hay un desplazamiento patrimonial para
cada una de las partes ( uno pierde la cosa y el otro el precio), es decir hay una
contraprestación.

-Es conmutativo. El desplazamiento o el sacrificio patrimonial es conocido por cada

una de las partes en el momento de celebrar el contrato. Cuando se celebra el contrato se
sabe el bien que se va entregar , y el precio que el comprador va ha tener que entregar.
Hay determinados contratos muy excepcionales ,que en el momento de celebrarlo las
partes no saben cual va a ser el sacrificio real que tienen que realizar (P ej. Contratos
aleatorios (lotería).
En la mayoría de los contratos se sabe cual va ser la prestación.

Finalidad intrínseca del contrato de compraventa:

Cuando se celebra una compraventa la finalidad por parte del vendedor, es la trasmisión
del dominio y la adquisición por parte del comprador. Esto nos va diferenciar, entre la
perfección del contrato y la trasmisión de un derecho real( dominio) . Con la
celebración del contrato ya eres propietario.
Art. 609 recoge las formas de adquirir el dominio. Un contrato unido a la entrega es lo
que hace es la adquisición de la propiedad. Aunque hay otras formas de adquirir el
dominio ( p ej uso continuado).

Cabe la posibilidad que al celebrar el contrato de compraventa, el vendedor no transmita

la propiedad ( el pacto de reserva de dominio) -> para garantizar el cobro de un precio
aplazado. El pago del precio es la obligación que genera el contrato de compraventa
para el comprador, si se paga instantáneamente , se acabo el contrato. Pero cuando se
celebra con un plazo aplazado para facilitar la adquisición de bienes y servicios, en un
ppio, el vendedor entrega la cosa y el comprador por ejemplo lo paga a dos plazos,
entonces el vendedor a cumplido con su obligación, pero sin embargo el comprador lo
cumplirá en el plazo pactado. En este caos para asegurar que el comprador va a pagar
íntegramente el precio, se realiza este pacto, y entre y tanto y cuanto no lo haya pagado,
el vendedor no transmite el dominio, como una garantía para asegurar el cumplimiento
de pago aplazado.
Si el vendedor se queda sin el bien, se quedaría sin garantía, pero si se le reserva al
menos siempre tendrá ese bien en garantía. Si el comprador lo paga, el vendedor lo
tendrá asegurado, y si no lo cumple no recibirá la propiedad y además también tendrá
una serie de consecuencias.

3.Capacidad

El contrato de compraventa lo pueden celebrar aquellas que personas que tengan

capacidad para obligarse, (es decir los que tengan capacidad de obrar) (1457). A partir
de los 18 años tenemos en general plena capacidad de obrar, pero con la emancipación
se tiene capacidad para gobernarse a si mismo salvo determinados actos , estos
necesitan el concurso para vender un bien inmueble, o el consentimiento de sus padres o
el curador asignado. Para comprar o vender un jersey no es necesario el concurso de un
menor emancipado pero para vender o gravar un inmueble si . Ej para comprar chuches tres o cuatro si es
un acto jurídico valido, pero para comprar un camión de chuches no.
Menores e incapacitados (arts 166.1 art 271.2 y 323 CC)

Hay en determinadas personas que tienen capacidad de obrar pero se les prohíbe
celebrar determinados contratos de compraventa respecto a determinados bienes
relacionados con el ejercicio de un cargo o cuestión, para evitar que se aproveche en
beneficio propio a través del cargo que están ejerciendo (art. 1469 CC) No son
limitaciones de la capacidad de obrar sino prohibiciones, para evitar que esa persona nos
perjudique.
Casos:
-Los tutores : no se le permite celebrar contratos de compraventa sobre bienes de la
persona sujeta a tutela, porque se puede aprovechar
-Albacea
-Mandatario
-Funcionarios
-Abogados procuradores, secretarios judiciales

El contrato que realizase el albacea fuera de esa condición, seria nulo.

4.Objeto
pueden ser muebles e inmuebles ( no se puede desplazar sin deterioro) presentes o
futuros (ej venta sobre planos) e corporales (bienes tactibles) y incorporales ( p ej
electricidad / derechos de autor) . Sobre la herencia futura no admite el CC los contratos
solo permite repartir los bienes. Cualquier disposición hecha sobre la legitima también
es nula. Solo permite al testador realizar una partición, pero no transmitir. Sobre una
herencia no, pero sobre bienes futuros si.

Requisitos para que el contrato sea válido:

-1.-. Pueden ser contrato todo aquello que no este fuera del comercio de los hombres, es
decir un comercio lícito (art. 1271 CC)

Si realizamos un contrato fuera del comercio lícito (droga) , el contrato es nulo.

2.- Asistencia real y posible. En relación con las cosas futuras que si es válido y eficaz
el contrato de compraventa, pero para ello tiene que existir en el futuro. Al margen de la
cosa futura, como ejemplo de imposibilidad se encuentra el que se pone a vender
parcelas en la luna, esto no es posible porque no es de nadie y no se puede celebrar. Si
se trata de bienes futuros, caben dos posibilidades dentro de esta cosa futura: (Art 1271
CC)

´´emptio rei sperate´ (cosa esperada) , yo compro una cosa y queda condicionada a que
la cosa exista. El contrato se adaptará en las condiciones que exista la cosa.
´emptio spei´ (esperanza) tiene lugar cunado las partes no traen con certeza que es lo
que se va ha percibir, y como no se sabe lo que se va a entregar es aleatorio, entonces no
se conoce el alcance de esa prestación hasta el momento que exista o se materialice la
cosa.

3.- Determinado/determinable (art. 1273 CC) Si no es una cosa especifica podemos

pactarlo determinable, y para que sea determinable las partes tienen que pactar las
condiciones de ese nuevo objeto y que no puedan volverse a reunirse para ponerse de
acuerdo por el objeto que hayan pactado.

4. El precio: todos necesitamos bienes y servicios, y por ello es tan importante el

contrato de compraventa. Como contraprestación o a cambio siempre se obtiene un
precio. El precio tiene que ser verdadero y real , porque si es un precio simulado, se
estaría simulando un contrato por lo que el negocio simulado seria en realidad, una
donación. Con la donación, la jurisprudencia en ppio no admitió la compraventa
simulada como donación, después, admitió algún tipo de donación remuneratoria , y
hoy no lo admite de ninguna manera, la compraventa nula sin un precio, no se admite
como compraventa de donación. Una compraventa simulada daría lugar a la nulidad y al
mismo tiempo a la donación encubierta. Tiene que ser también cierto y determinado y
determinable, el 1447 y 1448 establecen que también se puede considerar cierto y
determinado, fijándolo con relación al precio que tenga en bien en determinada bolsa o
mercado. Y el 1447 entiende como determinable cuando asignamos a un tercero para
que determine el precio, si el tercero no puede o no quiere señalar el precio entonces es
cuando la compraventa queda sin efecto (1446). Es necesario que el precio sea
acreditado (cheque bancario, transferencia..)

Se debe fijar en dinero de curso legal o signo que lo represente( tarjeta de crédito,
cheque o letra de cambio, transferencia bancaria..) .
El precio tiene que ser justo ya que si no seria una donación y tendría que tributar por
donación (precio irrisorio/simulado)
Hay determinados precios que son fijados legalmente ej la vivienda de protección
oficial lo que se le prohíbe al adquirente es venderlo por un precio superior al que marca
la ley no se puede vender por un precio doble al que esta pactado, sino que se fija un
precio máximo . Pero actualmente esto se vende por encima de precio oficial, esto se
solventa en la práctica, estableciendo que la compraventa seria nula y por lo tanto no
tendría efecto. Se suple pagando en negro , es decir, declaramos una parte y la otra no,
esto seria un fraude.
Las partes pueden pactar el precio que quieran (art.1255) pero si ponemos un precio
irrisorio estaríamos ante una dinación

Precios fijados legalmente Hay determinadas compraventas aquellas a las que se

accede a su propiedad de una forma ventajosa bajo la condición económica que se
termine (precio más bajo que el precio del mercado y subvencion del préstamo
hipotecario) La subvención consiste en subvencionar a veces por puntos si lo vende a un
precio más alto estaría especulando, no les permitiría vender inmediatamente por
encima del precio fijado para evitar la especulación. (Viviendas de Protección Oficial ,
se le prohíbe durante la vigencia del régimen que se le venda por un precio superior al
que fije la ley , esto no se cumple muchas veces , por encima de precio legal será nulo y
por lo tanto no tendría efecto , se suple pagando en negro, tiene que tener unas
determinadas condiciones). (Ley Orgánica de comercio minoritario si bien reconoce
que hay libertad de pactos sin prejuicio de libre competencia se puede fijar libremente
los precio pero en determinadas excepciones que recoge el art 13 en las que el estado
puede establecer restricciones de precios en determinados productos por ejemplo en
productos de primera necesidad )
o Sin precio no tendríamos compraventa , pero se puede simular
(transferencia bancaria,chruque). No cabe el prago monetario y por tanto
es mas difícil simularlo. Ahora con esa necesidad de hacer el pago por
un medio que deje rastro es mas complicado. todo ingreso por encima de
2500 tiene que ir registrado , se tiene que hacer a través de algo que
pueda constatar por ejemplo : cheque .

5. Contenido del contrato

El contrato produce obligaciones y estas producen derechos reciprocos
(entre las partes)
 6. Las arras

Concepto : Es un medio para garantizar el cumplimiento de los D y O.

Garantiza el cumplimiento de las obligaciones del comprador y del vendedor
Clases
- Confirmatorias : son las que sirve para probar que se ha realizado el contrato o
que se ha llegado a consenso. Tiene que acreditar que se ha perfeccionado el
contrato , es decir , que han llegado a un acuerdo. Las arras llegan a una
cantidad que funciona como garantía y para que se perfeccione se tiene que
entregar dicha cantidad.. Se llega a saber si ha llegado al pacto por la entrega de
las arras confirmatorias.
o En el coso de complimiento : Se pacta en un momento y se cumple en
posterior , funcionan como un pago a cuenta, del precio total se reduce
de lo entregado en las arras. Por ejemplo : son 1000 el precio y l entrega
de arras 10 , pues se deberá paga 990
o Incumplimiento : el vendedor no cumple, entonces el comprador podrá
optar por cumplimiento forzoso (ir al juzgado y obligar que cumpla , en
cuyo caso del precio se reduce las arras confirmatorias) o resolución del
contrato devolviendo las arras más la indemnización de daños y
perjuicios
- Penitenciales : Es el recogido en el cc es el 1452 CC “Si hubiesen mediado arras
o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato
allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas” .
Supone un derecho de desistimiento, las partes pactan un precio , las partes pacta
un precio pero con la opción de desistir pero perderá el precio de las arras . Si el
comprador es el que desiste perderá las arras y si es el vendedor el que desista
tendrá que devolver la cantidad obtenida por concepto de arras mas la misma
cantidad obtenida de arras duplicada. Cuando celebramos el contrato tiene
fuerza de ley para ilustrar de manera grafica cual es la fuerza obligacional cual
obliga la ley , el legislador no entiende una manera mas clara que el grado es el
máximo. En este tipo de arras se debilita las fuerzas vinculantes ( al salir de la
fuerza vinculante del contrato nos cuesta las arras)
- Penales : son aquellos parecidos a la cláusula penal , el precio del
incumplimiento , es una pena o sanción que conllevara el incumplimiento. A
diferencia de ls anteriores no permite la desvinculación ( se establece la pena
para no desvincularse). Si las partes pacta en contrato y determinan que si uno
no cumple deberá pagar un precio , sea de una parte u otra. Pero a diferencia de
las anteriores , no permite la desvinculación. Se puede optar la resolución del
contrato con la pena. Ante un incumplimiento se puede recurrir a un
cumplimiento forzoso o resolución de la pena.

Establecer unas arras o otras depende del grado de vinculación que quiera el
contratante. Si no quiere vincularse tiene que ser las penitenciales, cuanto más bajas
son las arras te costara menos. Si quieres vincularte las más adecuadas son las
penales o confirmatorias
En el caso de que las arras no se hubiera estipulado el tipo de arras(Cuando se dice
en concepto de arras se paga tal cantidad, es decir, que el que realiza el contrato no
tiene conocimiento de ellas ), entonces se trata de arras confirmatorias , para ser
penitenciales y penales debe estar pactado expresamente , sino se pacta serán arras
confirmatorias

1. Obligaciones del vendedor

- Entrega las cosas (traditio/modo) : La entrega normalmente es una entrega

material aunque hay mas entregas. La entrega normal es la puesta en disposición
y en poder y posesión del objeto vendido Como requisitos de esa entrega :
o Se debe entregar en el mismo estado/perfección que cuando se
perfecciono el contrato , ya que entre que surge el contrato y la
consumición puede pasar un lapso de tiempo , aunque a veces
simultaneo. Al consumar que es cuando tengo que entregarlo se debe
entregar en el mismo estado que en el momento de la perfección (Art
1468 cc ) y se debe entregar lo pactado (1469 CC) y dentro de lo pactado
lo acceosrio.
o En el art. 334 CC establece cuales son los bienes también inmuebles
cosas que son accesorias estatuas , fuentes ,estanques…) En primer lugar
se debe entregar los accesorios (art .1097 CC) , desde que se perfecciona
el contrato hasta que se consume si genera frutos la entrega pertenece al
comprado ya que ha sido después de pactar el contrato salvo que se
pacte lo contrario(art 1095 y 1468.2 CC).
o Nuestro sistema , que sigue un sistema del Derecho Romano , sigue una
teoría del titulo y modo (traditio o entrega) . La finalidad que persigue es
la de transmitir ( vendedor) y adquirir la propiedad del bien (comprador)
. Si perfeccionamos e contrato no solamente con el se trasmite el
dominio , el contrato de compraventa entendido como contrato material ,
el contrato por si solo no trasmite la propiedad sino que debe ir unido a la
entrega. La entrega es la obligación principal del vendedor
o Formas de la entrega
 Material (Art 1462.1 CC) poner en poder y posición el bien del
comprador
 Constitudim posessossorium (Propiedad-posesión): Hay
supuestos en los que la entrega es una entrega fingida ,
una entrega como derecho , es as bien una transmisión .
Porque el vendedor ya tiene la propiedad ,y pasa a tener
un derecho distinto sobre ese bien . Por ejemplo :Seria el
propietario que vende el bien que pasa a poseer al
comprador un contrato de arrendamiento. No cabe la
entrega, es ficticia
 Traditio brevi manu (posesión- propiedad) : posee como
arrendatario y pasa a obtenerlo como propietario. Es una
entrega ficticia , es una entrega de derecho .
 Traditio Instrumental (Art 1462.2 CC) : Es el otorgamiento de
escritura publica , esta equivale a la entrega salvo que en la
 escritura publica se deduzca lo contrario. Con el otorgamiento de
la escritura publica de los bienes que pretenden acceder al
registro de la propiedad, nuestro titulo accedería.
 Simbólica (Art 1463 CC): Es hacer algo que se equipara a la
entrega o el modo. La entrega de bienes muebles se equipara a la
entrega material , al entrega de las llaves del lugar donde se
hayan guardado. Esta forma se ha equiparado para ver si sirve
para los bines inmuebles , hay autores que dicen que no como por
ejemplo diez picazo que dice que no porque el CC los distingue
los bienes mueble e inmuebles y les da diferente tratamiento. En
la practica : cuando se entregan las llaves consideran que e el
b.inmueble ya ese encuentra en disposición del comprador. A No
ser p ej que el piso se encuentre arrendado en ese momento, pero
en la mayoría de los casos se puede considerar que si. Simboliza
que se esta entregando posesión y esta a disposición.
Art 1463 : “’Fuera de los casos que expresa el artículo
precedente, la entrega de los bienes muebles se efectuará:
por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan
almacenados o guardados, y por el solo acuerdo o
conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede
trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta,
o si éste la tenía ya en su poder por algún otro motivo’’.
Esta entrega no se ha planteado si sirve también para bienes
inmuebles.”

Respecto a los bienes muebles por el merecho acuerdo de las partes,

cuando esa cosa mueble vendida no pueda entregarse al comprador
o Traditio de bienes incorporales (Art 1464 CC) : Son aquellos bienes
como por ejemplo derechos de autor y propiedad intelectual. Se aplica
primero la traditio instrumental, es decir, el documento de scritura
publica pero se puede entender hecha la entrega cuando le entregan los
ittulos de pertenencia o incluso el uso que pueda hacer el comprador con
el consentimiento del vendedor. La entrega de esos títulos es una
manifestación que simboliza la entrega o el uso del derecho se puede
considerar entrega . Si otorgo un documento privado , por ejemplo :
Compro una finca rústica y no me entregan la posesión , y el vendedors
e mantiene como arrendatario o no me entrega nada , si se puede comprar
por medio de documento privado basta hacerlo de forma verbal , para la
eficacia del contrato basta el consentimiento. Podría haber hecho la
transmisión hasta por escritura publica . También se puede verbalmente ,
per hay que constarlo de alguna manera . Si la finca está arrendada a un
tercero no puedo realizar la entrega material del inmueble y por lo tanto
no es propietario porque no tiene titulo y modo. La podía haber suplido
(falda de entrega material) con la instrumental (entrega de escritura
publica) . En documento verbal si se puede comprar pero luego se tiene
 que probar, es valida la compraventa. Con el contrato verbal y la entrega
si tendría la propiedad.
o Venta de cosa ajena : como la finalidad fundamental del contrato de
compraventa es transmitir la propiedad , la pregunta si podemos
transmitir algo que no le pertenece , pero nadie puede dar mas de lo que
tiene , lo que no nos pertenece no lo podemos vender. En realidad la
posición de la jurisprudencia como el contrato produce obligaciones en el
caso que se venda a buena fe ( que spea que la cosa es ajena) , lo que le
obligaría es adquirir el bien , desde ahí si se puede vender , cabria de esa
manera general la obligación. Si no se hace de buena fe (oculto) ese
contrato se puede anular por vicio de consentimiento
o Hay reglas especiales (art. 1469 y ss) : Es el mayor grado de
reglamentación que tiene , la entrega , la regula según si son bienes
muebles e inmuebles
 Precio por unidad de medida o numero:
 Defecto de cabida (1/10) : cuando se vende un piso con
tales metros cuadrados, pero luego se entera de que son
menos (70 m en vez de 80), el comprador ante ese efecto
de cabida podrá optar a una rebaja proporcionada del
precio, y si supera la decima parte podrá pedir la
resolución el contrato.
 Defecto de calidad (1/10) : rebaja proporcional del precio
y si supera la decima parte podrá pedir la resolución del
contrato..
 Exceso de cabida (1/20) : dice que el comprador tiene que
pagar el exceso salvo que supere la vigésima parte que
tiene que optar por la resolución del contrato
o Precio alzado , cuerpo cierto : Lo ha visto el comprador y lo que compra
ha dado el visto bueno, y que no lo ha condicionado a medida o número
(sabe cual es el loca, al margen de la superficie…), lo vende como cuerpo
cierto. En un inmueble el cuerpo cierto o precio alzado lo que puede
ocurrir es que tenga mayor medida o menor y en ese supuesto aunque
haya un exceso o defecto de cabida tendrá que pagar obligatoriamente el
precio pactado. En toda venta de un inmueble es necesario designar los
linderos. s, tendrá que entregarse todo dentro de los limites de los
linderos, si es menor podrá optar por una rebaja proporcional a la falta de
cavisa o excepto que el vendedor determine que haya un exceso de cabida
salvo que el comprador no se conforme con esa cabida.
o Plazo de ejercicio de esas acciones : es de 6 meses (Art. 1472 CC) ,
aunque la jurisprudencia establece que no es una prescripción sino una
caducidad. La diferencia es que no puede interrumpirse.

El contrato de compraventa es el que mayor regulación tiene. Tiene

reglas para garantizar las obligaciones del vendedor.
Garantías para el vendedor:

Se distingue entre
-facultad de suspender la entrega, al vendedor se le libera de suspender la
entrega. Se puede diferenciar:
Cuando el precio es presente ( hay que pagar en ese momento el
comprador paga y el vendedor entrega). El 1466 establece que podrá
suspender la entrega si el comprador no paga o no se ha señalado plazo
para el pago. En estos dos supuestos, el vendedor tiene derecho a
suspender la entreg
a-precio aplazado (1467) por una insolvencia posterior, es decir, si
perfeccionado el contrato y de ahí surgen DYO y después se puede
consumar, (consumación) en esos supuestos, en los que hay un
aplazamiento, es decir, se difiere en el tiempo se podrá suspender en el
supuesto de que el comprador resulte insolvente con riesgo para el
vendedor. Es decir, si uno entra en concurso o se demuestra que no va
poder atender su obligación de pago dep recio, en este caso, se le
concede la posibilidad de suspender el precio. Con riesgo para el
vendedor. El 1467 excluye esa posibilidad si el comprador afiance de
alguna manera el pago.

Resolución del contrato : bienes inmuebles /1503 y 1504 CC) El 1503

recoge un fundado motivo para que después de perfeccionada la
compraventa , el vendedor tiene un fundado motivo (temor) de que va ha
perder tanto la cosa que ha entregado como el precio. El caso es que, se
ha perfeccionado el contrato normalmente hay entrega y entonces se
produce alguna circunstancia por la que el vendedor teme que va perder
tanto la cosa que se ha entregado como el precio. El 1503 ante este
supuesto dice que inmediatamente podrá promover la resolución del
contrato. En este caso hay un temor de incumplimiento. Ese temor
dependerá de la circunstancia y será decidida por el juez. Una de las
causas puede ser la insolvencia.
Esto es previo al incumplimiento. El 1504 completa la regla de
resolución, aun cuando se hubiera estipulado falta de pago del
precio( INCUMPLIMIENTO) llevara consigo la resolución automática
el comprador va poder pagar mientras que no haya sido requerido
notarial o judicialmente. El plazo es desde el incumplimiento hasta que
es requerido. Y una vez que ya es requerido judicial o notarialmente ya
no se le puede conceder un nuevo plazo ni tan siquiera el juez. Si uno no
tiene en cuenta el 1504 y hace requerimiento por otra vía no será valido,
tiene que ser judicial o notarial.

Se llama pacto comisorio porque lleva el comiso, porque normalmente lo

que se pacta en el momento de que se incumpla la resolución del contrato
 y además se queda con todo o parte de lo que había entregado hasta ese
momento el comprador hasta el momento que incumple el contrato.

CV bienes muebles 1505 la resolución tendrá lugar automáticamente

cuando el comprador antes de vencer el precio fijado de la cosa no se ha
presentado a recibirla y ya hay un incumplimiento por parte del
comprador o presentándose en ese mismo momento no ofrece el pago del
precio, salvo que para el pago del precio se haya pactado un
aplazamiento. El vendedor de cosa mueble puede pactar la resolución
automática del contrato (de pleno derecho)

La segunda obligación es a de Conservar y custodiar la cosa hasta la entrega (art

1.094 CC). Porque la tiene que entregar en el mismo estado en el que estaba
cuando perfecciono el contrato. Si se perfecciona el contrato en un momento, y
se va consumar en otro, n puede desatenderse de la cosa.

6.2.1 Doctrina del riesgo en la CV (1452,1096, y 1182)

¿Que pasa si el objeto desaparece antes de la entrega o después, quien asume la
perdida de la cosa el comprador o el vendedor?

Teoria del riesgo. El riesgo de lo que se trata es que desde la perfeccion del contrato
hasta la consumación puede mediar un tiempo. Entonces lo que se plantea es quien
asume el riesgo en caso de perdida del objeto el vendedor o el comprador. Si lo asume
el vendedor el riesgo se le imputamos al vendedor, y si es el acreedor viceversa. Ej
compraventa mercantil que se había vendido por unidad de medida o numero imputaba
al riesgo al comprador pero no entraba en juego esa regla especifica del código
mercantil xq había responsabilidad, negligencia x parte del comprador y por tanto la
tenia q asumir el comprador.

A) Venta de cosas determinadas o fungibles aisladamente por un único precio

sin consideración a su precio nº o medida:
-regla tradicional ( periculum est emptoris): riesgo del comprador
- -cuando queda liberado el vendedor:
-caso fortuito y sin culpa
- No entraría en juego esa regla en mora ( retraso en el cumplimiento) o
doble venta
regla tradicional: periculum est emptoris) riesgo del comprador. Sin culpa
(posturas antagónicas) con culpa siempre
-Riesgo del comprador (posturas antagónicas)
Minoritaria: le corresponde al vendedor porque no hay transmisión porque
no hay entrega
Mayoria: se le imputa al comprador, tiene derecho a frutos y rentas desde la
perfeccion del contrato por lo que asume el riesgo.
La mayoritaria es imputársela al comprador el riesgo. Se le imputa por el art.
1095 CC ya que dice que desde que se perfecciona el contrato los frutos le
pertenecen al comprador, en compensación de estos frutos le imputa los
 riesgos. Por otro lado, si no hay transmisión de la propiedad mientras que
no sea propietario lo lógico es que asuma el vendedor y por tanto tiene que
asumir los frutos el vendedor
B) Venta de cosas fungibles por precio fijado a razón de precio numero
o medida:
-Riesgo del comprador ( una vez medida y contadas etc, ) ello
consiste en la entrega o a puesta a disposición) Principio genus
nunquam perit: el género nunca perece.

Saneamiento por evicción : ES GANAR EN JUICIO ( arts. 1475 y ss. CCv)

-Impone al vendedor garantizar la posesión legal y pacifica de la cosa, quien me ha
entregado la cosa es el titular y no va a perturbar un tercero

El comprador puede verse en la situación en la que una persona ajena al contrato

reclama, para ello tiene que haber un procedimiento judicial tras éste una sentencia
firme por la cual se vea privado del objeto en virtud de un derecho anterior a la
venta y para ello también es necsario que cuando se vea demandado el comprador
haga participe de ese procedimiento judicial (notificación)de la demanda al
vendedor (a instancia del comprador) y le ayude a defenderse. El saneamiento por
evicción no se puede exigir sin ello

Art 1475 CC Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por

sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o
parte de la cosa comprada.
El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en
el contrato.
Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir esta
obligación legal del vendedor.

Si no se cumple uno de estos requisitos (sentencia firme, y si no interviene el

vendedor) no hay saneamiento por evicción. La jurisprudencia ha planteado si cabe
el saneamiento por evicción si es a través de una resolución administrativa que
también se puede llegar a la privación de un bien si que lo admite, ha equiparado la
sentencia firme con la resolución administrativa firme que prive de toda la parte el
objeto del comprador.

Pactos sobre la evicción (1474 y 1476 CC)

La evicción es un efecto y por tanto una obligación natural de la compraventa, si no
se dice nada el vendedor responde. Es un efecto natural. Las partes tienen libertad
de pacto, y pueden pactar lo que quieran (agravar o disminuir o eliminar la
responsabilidad) , pero siempre las partes tienen que actuar de buena fe. Si el
vendedor actúa de mala fe´y engaña al comprador esa exención de responsabilidad
seria nula. La buena fe consiste en que el vendedor no sepa que exista ese titulo

Efectos de la evicción (art 1478)

 S el comprador se queda como consecuencia de esa sentencia firme de todo o parte
del a cosa vendida, el vendedor está obligado a restituirle el precio que tuviera en el
tiempo de la evicción sea mayor o menor , los frutos y rendimientos si hubiera sido
condenado a entregarlos a quien hubiera vencido en juicio, las costas del pleito
frente al tercero y frente al vendedor, los gastos del contrato y los daños e intereses
si vendió de mala fé

Evicción parcial 1479

Si esa parte del todo si no hubiese adquirido el bien o hubiese dado el precio menor
podrá optar por devolver la cosa y resolver el contrato. Si tiene importancia ,
pudiéndose probar entonces puede optar por la resolución y por la indemnización de
daño y perjuicios
Art 1479 el comprador perdiere, por efecto de la evicción, una parte de la cosa
vendida de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte no la hubiera
comprado, podrá exigir la rescisión del contrato; pero con la obligación de
devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al adquirirla.
Esto mismo se observará cuando se vendiesen dos o más cosas conjuntamente
por un precio alzado, o particular para cada una de ellas, si constase claramente
que el comprador no habría comprado la una sin la otra.
EVICION DE CARGAS O GRAVAMENES ART. 1483 CC
-Qué pasa si vendes algo y luego ese algo está gravado con una carga o servidumbre no
aparente y el vendedor no lo manifiesta ha hacer la escritura publica o el contrato de
venta, de tal modo que el comprador no la habría adquirido si la hubiera conocido,
podrá pedir la resolución del contrato. A no ser que se quiera optar por una
indemnización. Esto lo puede hacer durante un año que puede pedir la resolución o la
indemnización, y transcurrido ese año durante el siguiente solo podrá pedir la
indemnización. El plazo se cuenta a partir desde el día que hubiera descubierto la carga
o servidumbre, que en caso de controversia será difícil de probar.

Saneamiento por vicios ocultos.

Esta regulada en el art. 1484 y ss del CC , dice que el vendedor estará obligado al
saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen
impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso
que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado
menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que
estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un
perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos

De este precepto salen los requisitos:

Vicios ocultos: que no se vean
Que tengan entidad (inútil para el uso): la cosa deja de ser útil
Si es un periot o una persona que los conoce bien se le exige que los conozca, se
le excepciona la regla de que el vicio sea oculto

Lo que garantiza esta obligación es la posición útil de la cosa vendida, para que
tengamos un saneamiento por vicios ocultos, la deben de hacer impropia. El pacto por
saneamiento lo recoge el art.1485 El saneamiento por vicios ocultos es una obligación
también natural de la compraventa es decir si no se pacta nada el vendedor también
tendrá que responder . Cabe también la libertad de pactos, por lo cual se le exima a
vendedor de esta responsabilidad. En el caso de que se haga de mala fe seria nulo. Cabe
el pacto pero si obro de mala fe el contrato será nulo.

ACCIONES (REHINDIBITORIA Y CUANTI MINORIS) EN el momento que surge

vicio afecta a la utilidad de la cosa y puede que no le interese ya al comprador y ejercita
la acción resolutoria, resuelve el contrato, con indemnización de daños y perjuicios o
puede ser, que a pesar de que no le sirva le pueda servir para otra cosa entonces se pide
la rebaja proporcional de precio (cuanti minoris) ya que se busca otra utilidad al bien
objeto de la compraventa. La acción por saneamiento es una acción que debe realizarse
en el plazo de 6 meses desde la perfeccion del contrato. La jurisprudencia lo ha
entendido como un plazo de caducidad, Estas acciones a veces no se pueden ejercitar
por ese plazo de 6 meses. Si no podemos ejercitar esta acción podemos utilizar las
acciones de incumplimiento contractual y pedirle que se indemnice daños o perjuicios o
que subsane los problemas.

El saneamiento a la venta de animales ( art 1491 a 1499 ) prevé la venta de animales de

una mentalidad de 1988 y entonces en aquel entonces, los animales tenían otro valor, en
aquel tiempo también se utilizaba como instrumento de trabajo. El saneamiento a la
venta de animales tiene regla especiales. De ella se destaca que el plazo para responder
la acción de vicios ocultos en vez de 6 meses es de 40 dias desde que sel e entrega el
animal al comprador. Si afecta la enfermedad a un vicio oculto se podría mantener la
compraventa respecto a los otros, se puede pedir la resolución con la indemnización
correspondiente o la rebaja proporcional y se podrá mantener salvo que no me interese.
Excluye que se trate de compras o ventas hechas en feria o publica subasta ni tampoco
de caballería enajenadas como desecho tampoco se puede ejercitar la acción de
saneamiento por vicios ocultos. El 1947 Otra regla es que si el animal muere a los 3
dias , será siempre responsable el vendedor, si la enfermedad es anterior a la compra y
con juicio de los facultativos.

La ley de contaminación acústica de los inmuebles como vicios ocultos: actualmente

existe en la ley de ruido 37/2003 y en el código técnico de la edificación (rd 314/2006 )
implantan un sistema de verificación acústica. establecen como deben ser las
construcciones actualmente, en la que antes se podía edificar como se quisiera y
establece una calidad minima. El incumplimiento de estas normas para evitar la
contaminación acustica, se puede ejecutar a la accion como vicio oculto.

Las obligaciones del vendedor es el pago de gastos el 1455 recoge los gastos de
escritura, . Gastos de compraventa lo que haya pactado, hay libertad de pacto , en
defecto de pacto lo paga normalmente el comprador hsata el punto de que hay una
creencia dentro del os particualres de que le corresponde al comprador, pero la ley
establece en el art. 1455 que primero el pacto pero que si no hay pacto se le imptua al
vendedor este gasto. El gasto de notaria se divide en la matriz (aquello que queda en el
protocolo de la notaria, que es el otorgamiento de la escritura publica) y un segundo
gasto que es una copia de esa matriz que queda en el protocolo. entonces el
otorgamiento de la escritura publica y de la matriz seria a cuenta del vendedor, y la
primera copia que al que le interesa tenerla es al comprador, ya que el vendedor se a
deshecho, se le imputa al comprador.
Art 1455 los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y
los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del
comprador, salvo pacto en contrario.

EL art. 1465 también le atribuye los gastos de entrega al vendedor, que lo distingue
también de los transportes. Los gastos de entrega que se imputan al vendedor, podría ser
p ej que si la entrega se tiene que hacer por internet. Ese gasto de empaquetamiento
corre a cuenta del vendedor salvo que pacten lo contrario.

Los impuestos : toda transmisión pasa por la hacienda. Es una normal (una vivienda p
ej) se paga un iva, si es una segunda transmisión se paga el impuesto de transmisiones
patrimoniales y esta sujeto a una plusvalía ( una municipal se grava el aumento de valor
de los bienes de naturaleza humana) y deberá decir su incremento patrimonial desde el
precio por el que lo compro y el precio por lo que lo vende (29%). SOLO IRPF Y EL
MUNICIPAL quitar los otros

Obligaciones del comprador.

Recogidas en el Art. 1500 CC. El comprador está obligado a pagar el precio de la

cosa vendida en el tiempo y lugar fijados por el contrato.
Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se
haga la entrega de la cosa vendida.
Hace referencia al pago del precio (sinalagma en las obligaciones bilaterales las partes
deben cumplir en el mismo momento simultáneo), además de ello, tiene la obligación de
recibir la cosa. Si el vendedor tiene la obligación de entrega este tiene la obligación de
recibir. Puede ocurrir que el acreedor de esa obligación ( comprador) se niegue a
recibirla, es una causa justificada que puede ocurrir. Si no recibe, el vendedor quiere
entregar y el comprador no quiere recibir esto es una mora del acreedor.
En el pago del precio esta obligado a pagar el precio en el tiempo y lugar pacto y sino se
ha pactado en el tiempo y lugar que se haya pacto para la entrega de la cosa.
En caso de precio aplazado (entrega la cosa y el comprador paga más tarde) , el art
1501 establece cuando hay que pagar intereses.
Artículo 1501
El comprador deberá intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa
y el pago del precio, en los tres casos siguientes:
•
• 1.º Si así se hubiere convenido.

• 2.º Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta.

3.º Si se hubiese constituido en mora, con arreglo al artículo 1.100.

Ese aplazamiento puede producir intereses, pero no los puede producir de forma
automática, el precio aplazado tiene que haberse pactado. Por si solo un aplazamiento
no genera la obligación para el comprador de pagar intereses ni el derecho reciproco
para el vendedor. También Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta ( un
inmueble ) en este caso, si produce esa renta el aplazamiento dará derecho al vendedor
para pedir intereses.
 En tercer lugar cuando ha incurrido en mora, si tenía que pagar en tal y fecha y no a
pagado, pues desde el momento que se produce el retraso tendrá que pagar los intereses.
En el art. 1502 recoge la posibilidad de suspender el pago y esta previsto para que
cuando después de perfeccionada la venta, si el comprador es perturbado o tiene el
temor de que va ser perturbado mediante el ejercicio de las acciones (reindivicatorias o
hipotecaria) o ve que hay temor fundado para verse afectado pro el ejercicio de este tipo
de acciones entonces puede suspender el pago. Podría suspender el pago o que garantice
la devolución del precio. El 1465 recoge los gastos de transporte, llevar el objeto
vendido hasta lugar donde se va producir la entrega le corresponde también al
comprador salvo que se pacte lo contrario.
Ese pacto sobre el pago de la plusvalía municipal no se puede hacer valer luego frente a
la Administración, en realidad el sujeto pasivo no se altera por el pacto. Si el sujeto
pasivo ha pactado con la otrap arte que asumiría ese impuesto, entonces se lo podrá
reclamar.

Aquellas clausulas en las que el contenido esta predispuesto, son aquellas que imponen
al comprador el pago de este impuesto. Esto es una clausula abusiva y por tanto nula

En el pago de los impuestos al comprador le corresponde pagar el IVA (primera

transmisión) o transmisiones patrimoniales (segunda transmisión) el pago de los gastos
seria el otorgamiento de escritura publica (primera copia) las tendrá que abonar el
comprador conforme el art. 1455
Y otro gasto es el de pago de los gastos de la inscripción en el registro, ese gasto de
inscripción de tanto la hipoteca como de la compraventa le corresponde también al
comprador, lo puede pactar que lo pague el vendedor también pero esto es extraño.

¿ ES posible vender el mismo objeto a dos personas? : doble venta art. 1473 Cdv.
Si es posible, pero para hacerlo si es un bien inmueble no tengo que haberlas entregado
o puedo haberlas entregado, y cuando celebro la compraventa con la segunda persona la
digo que ya se lo daré. Es posible porque entre la perfección del contrato y entre la
consumación del contrato puede mediar un plazo. Si perfeccionamos el contrato para lo
cual lo único que se necesita solo el consentimiento que no necesita la entrega, puedo
hacer un acuerdo de voluntades y tengo varios contratos perfeccionados pero no
consumados porque no he transmitido la propiedad. Si he transmitido la propiedad y se
la entrego, se convierte en propietario, si se lo vendo después a un segundo comprador
no seria una doble venta seria venta de cosa ajena. Si y
O lo perfecciono y lo consumo, si hago una transmisión posterior lo que hago es una
vender una cosa ajena por lo cual no seria posible. El supuesto de doble venta se basa en
la existencia de varias compraventa solamente perfeccionadas no consumadas sin
transmisión de la propiedad. Entonces, lo que se cuestiona el legislador es quien
adquiere la propiedad de estos distintos compradores pues todos están en la misma
situación. Dependiendo del bien es mueble o es inmueble, si es bien mueble sigue la
regla de que el primero sea el poseedor de buena fe, la buena fé es ignorar que la cosa
ha sido objeto de varias ventas, art. 434 y 464 . La buena fe debe ser probada por el
denunciante y la posesión adquirida por buena fe lleva lugar al titulo. el resto de los
compradores a alguno se le va a considerar como propietario, se queda con la cosa, y el
resto, si es uno o varios podría pedir la devolución del precio y indemnización de daños
y perjuicios. Más nos vale que el vendedor solvente porque si es insolvente hay un gran
problema. Esto tiene una protección penal porque actualmente es una estafa tipificada
en el art. 251.2 del CP .

Respecto a bien inmueble los resuelve de forma distinta, el propietario será el que
primero lo haya inscrito en el registro de la propiedad. A falta de inscripción entonces
al que primero sea el poseedor de buena fé . Y si ninguno ha entrado en posesión porque
en realidad es una finca p ej que esta arrendada entonces la ultima regla es para el que
presente el titulo mas antiguo, y el titulo es la adquisición. A los que no se consideren
como propietarios tienen la misma acción, podrán dirigirse contra el vendedor por la
vía civil o penal (querella o denuncia por estafa pena de prisión de 1-4 años).

9) Opción de compra

No está regulada en el CC , todo lo que se pueda decir sobre la opción de compra se ha

elaborado a través de la jurisprudencia y de la doctrina. La opción de compra es un
pacto entre dos partes por la cual una de las partes otorga a otra la facultad exclusiva
para decidir la celebración de un contrato de compraventa en un plazo determinado y
con fijación del precio futuro. Puede ser con o sin prima. Esa concesión de esa facultad
no se puede retirar en el plazo determinado. Se trata de que una del as partes le otorga
ese derecho a que la otra decida si quiere celebrar el contrato si finalmente lo ejerce se
perfecciona la compraventa y si no quiere carecería tanto la opción de compra y nunca
hubiera surgido el contrato al que se refería. La opción de compra en caso de
incumplimiento por una de las partes, no solo da lugar a la indemnización de daños y
perjuicios sino también el cumplimiento forzoso, es decir, que puedo ir al juzgado y
exigir que me venda a la fuerza.

En relación con la oponibilidad frente terceros aparece recogido en el art. 14 del

reglamento hipotecario que prevé la opción de compra con unos requisitos y que el
plazo no exceda de 4 años y de esta manera no podrán venir terceros de buena fe
argumentando que su adquisición prevalece sobre esta opción de compra. Es decir no le
perjudica, y para evitar terceros de buena fe que me pueda dejar del bien al que puedo
adquirir mediante la opción de compra se inscribe el registro de la propiedad.

La opción de compra es frecuente en la práctica que vaya acompañando a otro contrato

o que se inserte en otro tipos de contratos ( arrendamiento: arriendo una finca, y no
solamente lo arriendo sino que además doy una opción de compra, hay que tener en
cuenta que las cantidades que se entrega en concepto de renta puede descontarse
después del precio común)

Contraventas especiales

Retracto convencional (art.1507 a 1520 CC)

Se denomina venta con pacto de retro o venta en garantía. Lo define el art. 1507 y se
trata de un pacto en virtud del cual el vendedor se reserva la facultad de recuperar la
cosa vendida. Lo recuperaría del comprador. Si quiere ejercer este derecho, tiene que
pagarle al comprador lo que pacten en primer lugar, pero lo lógico en ese pacto le
tendría que pagar como mínimo el precio. Esta regulado en el 1518:
El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el
precio de la venta, y además:
1.º Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.

2.º Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.

No tiene mucho sentido que uno venda para luego recuperarlo, esto normalmente
encubría un préstamo usurario, que no se concedía por la vía normal y se concedían a un
interés desproporcionado. Antiguamente se devolvía ese dinero más los intereses. En la
practica puede haber alguna razón pero como normalmente es el préstamo el que
respondía ahora el préstamo se obtiene de diferente manera.

Dentro del régimen jurídico, plantea la imposibilidad de pago, es decir si finalmente el

vendedor no puede ejercer este derecho porque no tiene dinero para pagar los gastos la
compraventa quedaría con una eficacia definitiva. La duración lo recoge el cc de manera
que puedan optar el tiempo que sea con prorroga sucesiva pero establecen un plazo
máximo de 10 años y en el supuesto de que no hubiesen establecido, en defecto de pacto
el plazo se presume que es de 4 años prorrogables a 10 años. Este pacto de retro puede
inscribirse en el registro de la propiedad para conseguir la eficacia frente a terceros de
buena fe, es decir la no aparición de tercero hipotecario.

Hay otros cuantos pactos frecuentes en la compraventa uno es el de reventa que parece
lo mismo que lo anterior, pero es lo contrario. Es la facultad que se concede al
comprador de revender al vendedor. Ya no es una facultad de vendedor que pueda
ejercer para recuperar la cosa. Esto quiere decir que le puede imponer la recompra, solo
lo puede ejercer frente al vendedor y desde el lado del vendedor ya no es una facultad
sino una obligación de comprar. El de preferencia consiste, si se pacta dentro de la
compraventa, en una posible venta del objeto comprado se le adquiere un derecho de
adquisición preferente al vendedor. Si le mantiene la compraventa no se alterara. Pero lo
normal seria que establecieran también un plazo, y si lo vendes en esa venta lo que
pactamos es que el vendedor tiene una preferencia. Si acuerdan este pacto , cuando vaya
al vender el comprador a un tercero le tiene que comunicar las condiciones de esa venta
al vendedor y el tendrá un plazo para decir si le interesa o no. Puede vender sin
comunicárselo entonces desde que se entere el vendedor podrá ejercer un derecho de
retracto: resuelvo esa venta y hago valer mi derecho preferente y dejo sin efecto esa
compraventa, y entonces ejerzo un derecho de adquisición preferente por la falta de
notificación, resuelvo la venta que había celebrado el comprador con ese tercero y la
compraventa queda celebrada con el vendedor inicial. Ej arrendamiento, hay que
notificar al arrendatario que voy a venderlo.
Si no lo pactan, entonces tendrá que ser el juez el que determine el plazo que tiene para
ejercer, y seria un plazo razonable. Normalmente son 60 días.

PACTO DE DESESTIMIENTO: significa que las dos partes, o una, se le atribuye la

facultad de desistir del contrato. Se establece un plazo, a partir del cual las partes podrán
desistir, y si desiste queda sin efecto. Esto normalmente va acompañado con las arras,
en concreto, con las penitenciales, es decir, el desistimiento llevaría aparejado una
especie de sanción económica ( cantidad en concepto de arras penitenciales) y si tiene
esa cantidad tiene que devolverlas duplicadas. PACTO DE EXCLUSIVA: las partes
le imponen a una o a las dos partes una exclusividad en la adquisición o venta de bienes,
si es al vendedor las partes pueden pactar que solo vendan al vendedor, y si es al
comprador que solo compre al comprador. Es muy frecuente en otros tipos de contratos
no solo en el de compraventa (contrato de concesión, de representación ..) No obstante
este pacto tiene la línea de la defensa de la competencia y por ello, no se puede
establecer esta limitación que supone el pacto de exclusiva de cualquier manera, y sobre
todo de manera absoluta ya que aparece regulado en esta ley, y en muchos casos se
anulan este pacto porque infringe los limites de defensa. Normalmente acompañado de
otras condiciones o pactos como es p EJ que el vendedor en esa exclusividad le
imponga la adquisición de una cantidad mínima , esto esta muy relacionado con otros
contratos mercantiles. Dentro del pacto de exclusiva es frecuente que se imponga la
obligación de adquirir toda la producción puede ser una limitación o una garantía.
Luego también esta apropiación en un ámbito territorial, el vendedor el que concede la
exclusiva normalmente tiene que obligarse a respetar esa zona geográfica de la que tiene
la exclusiva.

CV Prueba y CV ad gustum ( art. 1.453)

La venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida, y la venta de las cosas
que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas, se presumirán hechas siempre bajo
condición suspensiva. Es una presunción iuris tantum. Si no se dice que es una
condición resolutoria se presume que es suspensiva. La CV a prueba es aquella que se
perfecciona pero que queda sometida a una especie de control posterior por el
comprador de que en virtud de ese control comprueba de que la cosa tiene la
circunstancias, características.. que se habían pactado y este control es un control de
carácter objetivo. Esto pasaría en cualquier contrato lo que ocurre es que no nos lo
planteamos. La Cv ad gustum está recogida a condición suspensiva en ppio y consiste
que el comprador lo que hace es probar la cosa y la celebración del contrato depende de
si le gusta o no, por lo que el contrato no esta perfeccionado y se le pasa a un control
como el anterior sino que sencillamente se le pasa al comprador para que la pruebe y si
le gusta posteriormente se celebrara el contrato. En un caso está celebrado el contrato en
el que no se deja al libre arbitrio del comprador y la segunda si depende del arbitrio del
comprador.
La doctrina pone en duda a este contrato pos dos razones: porque el 1456 dic que no se
puede quedar la validez y el cumplimiento al arbitrio de una de las partes la celebración
del contrato. Si no hay consentimiento no hay contrato. Y el 1115 dice que la condición
no puede consistir en algo que simplemente pretenda la voluntad del comprador, ponen
en objeciones estos dos artículos.
El derecho de desistimiento y ahora dentro de este desistimiento parece que el origen
esta en la venta ad gustum. Este derecho de desistimiento consiste en que puedo estar
con el objeto en mi casa pero tengo 14 días para convencerme de la compraventa y si no
quiero, no hace falta alegar ninguna causa. Es una compraventa perfeccionada pero que
se puede desistir de ella. Está regulado en el R.D Leg. 1/2007 de 16 de noviembre por
el que se aprueba el texto refundido de la ley general de protección de la defensa de los
consumidores y usuarios y otras leyes complementadas.

Dentro del derecho de consumo hay una ley importante que regula la venta a plazos de
bb muebles y su financiación ( L 28/1998). Regula todas las compraventas de bb
muebles a plazos y esta ley que regula la financiación esta íntegramente conectada con
la de crédito a consumo , que se conceden para adquirir bienes de consumo, esta ley son
leyes que tienen una trascendencia enorme para el consumidor. Hay otro tipo de ley que
regula los contratos celebrados a distancia y fuera de establecimiento mercantil ( R.D
Leg. 1/2007). En esta ley a distancia es donde se regula en precisión ese derecho de
desistimiento.

Hay otra ley que se adapta a esta venta de compradores usuarios que es la ley de
ordenación de comercio minorista de 1996 la ultima ha sido modificada por el R.D ley
20/2012 y esta ley, establece distintos tipos de ventas :
o Ventas en rebaja , de promoción, de saldos, en liquidación, con obsequios
o Venta a automática (máquinas)
o Venta ambulante: puede estar prohibida por los Ayuntamientos de los pueblos. Debe
tener un domicilio para las reclamaciones.
o Venta en subasta publica ( no judicial ni administrativa) : también hay subasta particular
o voluntaria

PERMUTA.

Lo que podamos decir en este contrato, será por analogía de lo que resulta del contrato
de CV. Es un contrato por el cual una de ls partes entra un bien y le otro a cambio otro
bien. En la practica este contrato de permuta es poco frecuente, es decir, el dinero es
utilizado como medida de valor de las cosas y también como medio de cambio, por lo
tanto la mayoría de contratos son de compraventa. Esta regulado en el art. 1538 y ss.
Los caracteres son los mismos que en el contrato de CV, es consensual ( se perfecciona
por el mero consentimiento) oneroso (sacrificio patrimonial a cada parte) , conmutativo
( en el momento de celebración se sabe cuales son las prestaciones) y traslativo de
dominio( se transmite la propiedad). Si no hay entrega no habrá transmisión de dominio,
es decir, todo lo de la propiedad es aplicable a la permuta.
CLASES:
Voluntaria: (ejemplo. Solar por piso)
Forzosa ( ejemplo. Concentración parcelaria, procesos que se llevan a cabo en zonas
rusticas que pretende sacar una mayor rentabilidad de las fincas y lo que hace es
sustituir minifundios , aportándolas y a cambio se le da la misma superficie pero junta.
Se sustituye las fincas pequeñas y muy numerosas por otras , y se le da ha cambio una
finca para que sea más fácil de cultivar).

Puede ocurrir que una de las partes entre el bien, y la otra, entre un bien y una parte en
dinero. En ese caso será permuta dependiendo del valor que tenga el dinero y el bien
dado a cambio. (ART. 1446 CC)
Artículo 1539
Si uno de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le prometió en permuta, y
acreditase que no era propia del que la dio, no podrá ser obligado a entregar la que él
ofreció en cambio, y cumplirá con devolver la que recibió.
Artículo 1540
El que pierda por evicción la cosa recibida en permuta, podrá optar entre recuperar la
que dio en cambio, o reclamar la indemnización de daños y perjuicios; pero sólo podrá
usar del derecho a recuperar la cosa que él entregó mientras ésta subsista en poder del
otro permutante, y sin perjuicio de los derechos adquiridos entretanto sobre ella con
buena fe por un tercero.
Artículo 1541
En todo lo que no se halle especialmente determinado en este título, la permuta se regirá
por las disposiciones concernientes a la venta.

La permuta más importante que se ha celebrado en la practica ha sido la de permutar un

sola por distintos pisos o locales que existieran en el edificio que se fuera a construir
sobre ese solar. (SOLAR A CAMBIO DE PISOS DEL EDIFICIO QUE SE VAYA A
CONSTRUIR SOBRE ESE SOLAR QUE SE PERMUTA) . Se cede una cosa presente
( solar) a cambio de una cosa futura ( pisos que se van ha construir).

MIERCOLES 18 PRÁCTICA OBLIGACIONES

LECCIÓN 25: ARRENDAMIENTOS,CONTRATO DE EJECUCIÓN

Arrendamientos rústicos.

Cuenta con una regulación, aunque en el CC no es muy amplia. El CC recoge el

contrato de arrendamiento en general, y lo recoge con una visión conjunta de tres
contratos. (1542: El arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios. y SS CC)
esto viene del derecho romano, y que como en esa época el trabajo lo realizaban los
esclavos, eran consideradas como cosas, lo cual, era equivalente al arrendamiento de
una cosa, de ahí viene la concepción unitaria de arrendamiento. En cuanto
desaparecieron los esclavos como cosas pasando a tener la condición de persona, perdió
sentido esta concepción. En realidad son 3 contratos distintos, arrendamientos de cosas,
contratos de servicios o arrendamientos de servicios, contrato de ejecución de obra.
En el arrendamiento de servicios una de las partes presta un servicio a cambio de un
precio
En el contrato de ejecución de obra se ejecuta una obra a un precio
El arrendamientos de cosas el CC recoge una regulación (1543 y ss) y en cuanto a su
aplicabilidad es bastante reducida , solamente se aplica a arrendamientos de bienes
muebles o semovientes y también los inmuebles que quedan excluidos por la ley
especial.

El contrato de arrendamiento de cosa estaría recogido en el 1543: En el arrendamiento

de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo
determinado y precio cierto. Consiste en readmitir el uso, una de las partes es el
arrendador que tiene derecho al uso y disfrute de ese bien, transmite ese derecho al
arrendatario por un tiempo determinado y a cambio de un precio. Es la cesión de uso y
disfrute.

Cesión de uso y disfrute: se puede distinguir entre lo que es uso: si arrendamos un

coche, un vehículo y disfrute: obtener el provecho o fruto de ese bien, p ej la finca nos
permite la explotación agraria y los frutos corresponderían al arrendatario. Es ceder el
uso u disfrute. Muy pocas veces van a estar las dos facultades separadas.
El contrato de arrendamiento de cosas: es consensual , se perfecciona con el mero
consentimiento, bilateral (2 partes aunque luego pueda estar integrado por muchos
sujetos) , oneroso (lleva consigo un sacrificio patrimonial a cada una de las partes) ,
conmutativo ( en el momento de su perfección se sabe cual es alcance de las
prestaciones y la renta que se va ha pagar). Se diferencia de la compraventa en que no es
translaticio de dominio y que es de tracto sucesivo porque se prolonga en el tiempo no
cabe el cumplimiento instantáneo.

Se diferencia del comodato porque el comodato consiste en la cesión o uso de un bien

sin obtener precio , es gratuito. Se diferencia del lising ( arrendamiento con opción de
compra, durante un tiempo el propietario se reserva el dominio mientras que el
arrendatario paga rentas y llegado un tiempo decide si se queda con el bien o no) o el
renting.

El derecho de usufructo es casi lo mismo que el arrendamiento en esencia peor ne vez

de con los caracteres de un derecho personal que no tiene eficacia frente a terceros , con
las características de un derecho real. Por eso cuando se inscribe el registro de la
propiedad se ha discutido si era un derecho de usufructo o un arrendamiento.

Elementos personales desde el pto de vista subjetivo. Las partes contratantes son el
arrendador y el arrendatario la capacidad es la misma que la capacidad para contratar.
Se ha discutido si es un acto de disposición ( que se exige la unanimidad) o acto de
administración el CC se ha establecido una diferencia , considera que es un acto de
administración si el arrendamiento dura menos de 6 años y a partir de los 6 años es un
acto de disposición. Si pertenece a varias personas para arrendarlo por menos de seis
años necesitamos la mayoría y si mas de seis años la unanimidad.

El CC establece ( 166 y art 271.1) para realizar actos de disposición para gravar bienes
inmuebles de los hijos o las personas sometidas a tutela se necesita la autorización del
juez.
Es necesario tener la disposición del uso, que además del propietario la puede tener el
usufructuario. A la muerte del usufructuario implica la extinción del usufructo y la
extinción del arrendamiento. El usufructo es un derecho vitalicio.

Elementos reales los bienes que pueden ser objeto de arrendamiento tienen que cumplir
los mismo requisitos de la compraventa y de la teoría general del contrato, tiene que ser
posible , licito determinado o determinable.
Para el arrendamiento como lo que se concede es uso y disfrute se entiende que están
excluidos de la posibilidad de arrendamientos aquellos cuyo uso implique su consumo,
se consuman. Los bienes consumibles estarían excluidos, pero podrían ser objeto de
arrendamiento para un uso distinto al que le es propio ( Ej una coca- cola para
decoración).

También puede objeto del contrato de arrendamiento determinadas universalidades, un

conjunto de bienes ( rebaño que es todo el rebaño y se va regenerando, establecimiento
mercantil es decir, un negocio o una explotación.) .
Otro de los elementos reales es el precio o renta, en este caso se llama renta tiene que
cumplir los requisitos que vimos para la compraventa, si no es un precio real seria una
cesión gratuita (comodato) , determinado no se puede dejar sin fijar la renta y el lugar
donde hay que pagar la renta es en el domicilio del deudor que en este caso es el
arrendatario. Habría que estar a lo pactado por las partes, y si no se pacta nada la regla
subsidiaria seria en el domicilio del deudor. El pago en efectivo es poco frecuente en la
práctica.

Duración del contrato: es de tracto sucesivo, tiene que durar en el tiempo. Esto quiere
decir que se tiene que fijar una duración y que no se puede establecer a perpetuidad
( sin limitación en el tiempo) o vitaliciamente. Si bien el usufructo si que se puede hacer
pero en el caso del arrendamiento no.

A veces la limitación en el tiempo no existe, el cc establece varias regla el 1577 para el

arrendamiento rustico que se va aplicar a muy pocos arrendamientos de finca rustica,: El
arrendamiento de un predio rústico, cuando no se fija su duración, se entiende hecho por
todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada
diere en un año o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos.
El de tierras labrantías, divididas en dos o más hojas, se entiende por tantos años
cuantas sean éstas.

La regla del 1581: Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho

por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días
cuando es diario.En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento
especial, cumplido el término. Junto a estas reglas que nos sirve para determinar la
duración de este contrato , tenemos la llamada tacita reconducción del art. 1566 Si al
terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa
arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por
el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido
requerimiento. La tacita reconducción se entiende prologado, por lo establecido en el
art. 1577 y 1581. Si es una finca rustica: tiempo que se tarde en recolectar y si es finca
urbana: depende de la renta.

4.CONTENIDO: derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario

Respecto al arrendador la obligación más importante es ceder el uso y disfrute del bien.
(Art. 1554) Tiene que hacer las reparaciones necesarias para conservar el bien en
estado que permita destinarlo al fin para el que se ha contratado. Y la tercera es en
mantenimiento del arrendatario en el goce y uso de la cosa. Los derechos y
obligaciones del arrendatario la obligación Ppal. es la de pagar la renta, en segundo
lugar usar la cosa conforme a lo pactado en su naturaleza.
Tiene que devolver la cosa arrendada cuando termina el contrato en el estado que se
encontraba cuando la recibió el arrendatario. Le interesa a las dos partes cuando celebra
un contrato cual es el estado en el que se encuentra en el momento de la celebración
del contrato. Al arrendatario es una obligación que le incumbe y para que no se vea
sorprendido , le interesa que figura cual es el estado. Hay una presunción iuris tantum .
Para no verse obligado a esa prueba, y para eliminar una posible reclamación sobre un
defecto o cualquier problema de objeto arrendado el arrendatario tiene que preocuparse
de que conste el estado al celebrar el contrato.
Tiene que informar al arrendador de cualquier perturbación, de cualquier hecho dañoso
para que ejercite las acciones que como tal le corresponde. Por que el no puede defender
la propiedad. Son perturbaciones que afecta más a la propiedad que a la posesión.

Si hay que hacer reparaciones urgentes el arrendatario tendría que aguantar las
reparaciones urgentes

Extinción del contrato

Por el vencimiento, si no se ha fijado un tiempo se podrá acudir a las reglas, una vez
cumplido el plazo pactado o el de la prórroga 1565 1566 y 1567. Otra causa de
resolución por incumplimiento, 1124 o la del 1556. Por la traditio brevi- manu paso de
posesión, a propietario. En la venta a terceros porque tiene la capacidad de disposición,
a margen del arrendamiento, se admite la venta a un tercero salvo pacto en contrario esa
venta a tercero implica la extinción del contrato arrendamiento. Otra causa es la perdida
de la cosa arrendada. Si lo pierde el arrendatario se extinguirá el arrendamiento y tendrá
que indemnizar los daños y perjuicios si se ha producido por su cosa. Pérdida de la cosa
arrendada art. 1182 y 1183. Por ultimo se produciría por extinción del derecho de
arrendador. La extinción se producirá por vencimiento del tiempo, pero no la muerte,
salvo si se ha pactado. En el caso del usufructo, es vitalicio y al fallecer el arrendador se
extingue le derecho de usufructo y con el los arrendamientos que haya realizado el
usufructuario.

Efectos.

Cuando se extingue el contrato de arrendamiento el efecto seria la restitución de la cosa

arrendada por parte del arrendatario. Y lo tengo que devolver en el mismo estado. Si no
cumple el arrendatario la obligación de devolver lo que ocurre, es que se puede hacer que
cumpla mediante un desahucio, se le desaloja. Los desahucios por falta de pago tienen un
juicio verbal muy rápido. Si fuera mueble, habría que ver donde está y si no le encontramos
puede optar a un equivalente pecuniario ( precio del bien más la indemnización de daños y
perjuicios)

Subarrendamiento: ¿ puede ceder el uso a un tercero? 1550 lo permite salvo pacto en

contrario . Supone que hay un contrato de A con B y a su vez hay un contrato B a su vez
celebra un contra con C. Supone que le arrendador celebra dos contratos distintos. Se admite
una acción del arrendatario contra el subarrendatario para reclamar las rentas que le deba el
arrendatario al arrendador y siempre que el subarrendatario se la deba a su subarrendador y
para que también utilice la cosa conforme al uso pactado.

Cesión del contrato. Celebrar un contrato, en el que C se subroga en la posición jurídica de b.

De esta situación A y B pasaríamos a A y C. C se subroga en todos los derechos y deberes que
implica la posición de arrendatario. Para que esa cesión fuera valida, seria necesario el
consentimiento del acreedor. El cambio del acreedor es posible, notificándoselo al deudor.
Una vez que lo consiente se coloca en la misma posición jurídica.

ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS

Los cambios en el terreno agrícola producidas por la sustitución de la mano de obra de hombre
por máquinas, hace 40 años se araba con animales. Incorporación de España a la UE en 1986 ,
con lo que apareció la agricultura subvencionada que hasta entonces no existía, es una ayuda
que en algunos casos tienen tanta relevancia que es lo único que perciben los agricultores. Por
otra parte aparece la política agracia común ( PAC) ha tenido como objeto sustituir las
pequeñas potenciales por las grandes explotaciones porque se consideran que solo a través de
estas se puede obtener una rentabilidad adecuada en este sector. Para esa reconversión de
pequeñas explotaciones a grandes explotaciones se autilizado dos instrumentos:
-La incorporación del concepto de empresa como unidad orgánica, a partir de la incorporación
de la UE, lo que hace es incorporarse en este sector.
-El arrendamiento rustico, se ha utilizado como medio porque para acceder a la propiedad de
las tierras es muy difícil, es un medio para llevar a cabo sus explotaciones. Arrienda la finca
para poner medios para cultivar, explotaciones..
La legislación especial pretendía proteger al arrendatario hasta el punto que le otorgaba unos
derechos irrenunciables, y si renunciaba era nula. Y también que estuviera en el
arrendamiento durante mucho tiempo (estabilidad)

LEY 83/1980, 31 de diciembre

Ley de modernización de las explotaciones agrarias 19/1995 4 de julio (entra en vigor, no dice
nada)
LAR 49/2003 26 de noviembre (entra en vigor 26/5/2004)
Ley 26/2005… COPIAR

Ley de 2003:

Prima el principio de autonomía de la voluntad, le deja a las partes regir su relación

arrendaticia , y en lo que no se haya pactado entonces se aplica le ley, el CC, costumbre.
El arrendamiento rustico es un arrendamiento de cosa muy especifica (finca o varias o una
parte de ella ) rústicas, rustico quiere decir que fincas que se destinan su aprovechamiento
ganadero, agrario , o forestal. Art. 1
Tiene que tener una limitación en el tiempo en el que se cede una o varias fincas. Se cede a
cambio de una contraprestación, que es una renta.

Estos contratos se rigen por lo expresamente pactado (acordado), ley supletoriamente rige el
CC y en su defecto de usos y costumbres. Normalmente se resuelve con lo pactado, con la ley
y alguna vez se acude al CC.

Se incorpora al concepto de arrendamiento rustico, las explotaciones que son unidades

orgánica. El arrendamiento de explotación está recogido en el art.2

La ley establece que contratos que no se consideran arrendamientos rústicos ( los que tienen
por objeto una actividad concreta individualizada Ej. Recolección) otros que están excluidos
(Art. 6 p ej los de temporada inferior a año agrícola, los de tierras labradas y preparadas, y los
que tengan por objeto aprovechamiento secundario( rastrojeras, los pastos secundarios, las
montaneras.. y aquellos que tienen por objeto la caza, o los arrendamientos de bienes
comunes o vecinales)) y otros al os que no se aplica la ley de arrendamiento rustico ( cuando
se trate de suelo urbano, urbanizable o cuando se trate de edificios o explotaciones ajenas al
destino rústico). ( art. 5 a 7)

Las partes contratantes. Puede celebrarse entre personas físicas o jurídicas ( art. 9) a las
personas físicas le exige que sea profesional de agricultura, es decir, que tenga unos ingresos
mínimos agraria, pecaría o forestal dentro de un índice y después que los ingresos que
proceda de esa actividad suponga al menos un 25% del tiempo del trabajo de esa persona
(art.9). Las personas jurídicas aparecen mencionadas, son especifica en este sector
(corporativas agrarias p ej, sociedades agrarias de transformación, comunidad de bienes pero
esta no tiene persona jurídica, es un derecho de propiedad que pertenece a varios ..)

Hay unos limites , no puede ser arrendatario dentro de un límite:

Más de 50 hectáreas de regadío, o de 500 de secano, si tienes más no sigue la ley de
arrendamiento rustícos. Y no puede ser titular de 1000 cuando es de ganadería.

Desenvolvimiento del contrato, si es agrario el arrendatario tiene derecho a decidir cual va ser
el tipo de cultivo, tiene que devolver la finca en las condiciones que es entregada. Declara la
nulidad de los pactos que restrinjan este derecho. En el arrendamiento de explotación, el
agricultor puede ejercer y desarrollar libremente, con la obligación de devolver la explotación
en el estado recibido.

El art. 3 señala que el arrendamiento rustico conlleva la de otros derechos inherentes, aquí si
que es la cesión del uso y disfrute de una finca, pero no solo de producción agraria forestal,
existe otro tipo de derecho que son los de la comunidad europea, los de la PAC, con alguna
salvedad que el gerente no es titular de esos derechos por que hace mas de diez años se tomo
un periodo de referencia del 2000 al 2002 y en ese periodo se dijo que superficie tenia su
nombre cada uno de los agricultores o ganaderos, según las hectáreas que tuviera, tenia que
justificarla, sucede que se quedo sin esos derechos y cuando recuperaron los propietarios las
fincas lo recuperaron sin derechos ,y entonces o se lo compraban a los explotadores o se
quedaban sin derechos. Se han prestado a la cesión y venta de esos derechos de explotación.
Cabe que no los cedan porque no son titulares o bien porque no se ceden, pero si no se dice
nada la ley de arrendamiento rustico dice que incluye esos derechos inherentes.
Art. 4 señala otros aprovechamientos que dice que el arrendamiento es compatible con otros
aprovechamientos, Compatibilidad de arrendamientos.
1. Una misma finca puede ser susceptible de diversos arrendamientos simultáneos, cuando
cada uno tenga como objeto distintos aprovechamientos compatibles y principales.
2. Salvo pacto expreso, en el arrendamiento de una finca para su aprovechamiento agrícola,
ganadero o forestal no se considerarán incluidos aprovechamientos de otra naturaleza, como
la caza.

FORMA (Art.11) exige que se celebre por escrito pero no por escritura, para dar seguridad a las
partes es un requisito de forma ad probationem para permitir su prueba ante cualquiera o
aprobación , y cabe la formalización del contrato de forma oral.

Si no se pacta por escrito (arrendamiento oral) es muy difícil acreditar la superficie. El contrato
que no sea escrito no puede acceder a la PAC. En cualquier caso si no se puede probar se
presume que hay un arrendamiento cuando una persona tiene la finca de otro, y si no consta
la renta, será una renta media.

Renta (art. 13 a 15)

1. La renta se fijará en dinero y será la que libremente estipulen las partes. No obstante, si la
fijaran en especie o parte en dinero y parte en especie, llevarán a cabo su conversión a dinero.
2. Las partes podrán establecer el sistema de actualización de renta que consideren oportuno.
Pactada la actualización, a falta de estipulación en contrario, la renta se actualizará para cada
anualidad por referencia al índice anual de precios al consumo.
3. Cuando el precio se fije en una cantidad alzada para todo el tiempo del arrendamiento, a
falta de pacto entre las partes, se dividirá por la duración anual pactada para determinar la
cantidad que habrá de ser pagada cada año.
Artículo 14. Pago.
El pago de la renta se verificará en la forma y lugar pactados y, en defecto de pacto o
costumbre aplicable, se abonará en metálico por años vencidos en el domicilio del
arrendatario.
El arrendador deberá entregar al arrendatario recibo del pago.
Artículo 15. Cantidades asimiladas a la renta.
1. Todas las cantidades que hubiese de pagar el arrendador y que por disposición legal sean
repercutibles al arrendatario podrán ser exigidas por aquél desde el momento en que las haya
satisfecho, expresando el concepto, importe y disposición que autorice la repercusión.
2. El impago de tales cantidades equivaldrá al impago de la renta.
3. El derecho a repercutir prescribirá al año de haberse efectuado el pago por el arrendador.

Duración art.12

En la ley de 1980 se establecía un periodo mínimo contractual de 6 años que podía ser mayor,
y luego una prologa de 6 años y otras tres de tres años, por tanto había en total 21 años en
total mínimo para el arrendatario.

En la L.M.E.F.A 1995 se estableció un periodo de 5 años pero luego se estableció prorrogas de

3 años, en las que se podía oponer el arrendador.
La ley de 2003 establece un mínimo contractual de 3 años y prorrogas sucesivas de 3 años, que
son prorrogas porque el arrendador no le ha notificado o quiere que permanezca el
arrendatario.
La ley de 2005 estableció un periodo contractual mínimo de 5 años, si establecemos un
periodo inferior es nulo, y luego se prorroga de 5 en 5 si el arrendador no le notifica que quiere
resolver el contrato, se tiene que notificar con antelación y si no lo hace se prologa 5 años y así
sucesivamente. En el primer supuesto eran 21 años mínimo, y a partir de 1995, se va
prologando en la forma indicada. De eso pasamos a la ley del 1995.

Para que entre en juego la prórroga es necesario que no se haya manifestado en un año la
voluntad de no renovar el contrato
Si se pacta un plazo inferior el arrendatario tendrá derecho a que se prorrogue hasta que se
cumpla los 5 mínimos que establece la ley.

Art. 24.d recoge el desistimiento del arrendatario, no tiene que esperar a que se cumpla el
plazo contractual y a ninguna de sus prorrogas. podrá desistir al contrato notificando al
arrendador por un plazo de 1 año.
El arrendatario en cualquier momento podrá desistir con este preaviso de 1 año. En el caso de
que el plazo contractual sea 5 años o más no se haya manifestado la voluntad entonces se
prorrogará por 5 años y que para que no entre en juego esa prorroga con la sucesiva hay que
notificar con un año de antelación la voluntad de no renovar.

Régimen detallado de gastos y mejoras (art.17 a 21): el art 17 recoge la obligación de las dos
partes de soportar las mejoras y obligaciones que sean necesarias, en el art. 18 recoge los
gastos que corren a cargo del arrendador que son los gastos de conservación. La mejora que
sea necesaria para conservar la finca en condiciones a destinarla al uso pactado también serán
a cargo del arrendador.
Otros gastos aparecen en el art. 19 que son tipos de mejoras no solo de conservación sino
aquellas que se impongan por resolución administrativa, judicial.. si son muy cuantiosas
tendrá derecho aumentar la renta proporcionalmente salvo que el arrendatario no le interese.
Art. 20 recoge otras mejoras a cargo del arrendatario (propias del empresario agrario en el
desempeño normal de su actividad). En la ley no está bien diferenciado las obras y mejoras
que corresponden al arrendador y arrendatario. No puede eliminar vayas, setos, vivos,
paredes.. que separen varias fincas que estén integrada en esa explotación salvo en la medida
que le sea necesario para que pase la maquinaria. Al terminar el contrato tiene que devolverla
en el mismo estado que la recibió.

Cualquier mejora que presente la finca en principio se presume hecha por el arrendatario
(presunción iuris tantum) . Derecho del arrendatario a obtener una indemnización con esas
mejoras, pero se tienen que haber realizado con consentimiento y conocimiento del
arrendador. Ese conocimiento y consentimiento no establece que se dé de una manera
concreta, valdría cualquier consentimiento y medio de prueba para acreditar el
consentimiento.
El art. 21 recoge las mejoras útiles y voluntarias, aquellas que aumentan de modo duradero la
productividad de la tierra.
Respecto a ellas estará lo que pacen las partes. Prima el principio de autonomía de la voluntad
y en defecto de pacto se remite al CC para el poseedor de buena fe.

Derechos de adquisición preferente (art.22) Tratándose de un arrendamiento inscrito, el

adquirente si hay una transmisión de la finca o explotación, el adquirente de esa explotación o
finca queda subrogado en la posición jurídica del arrendador. Respecto al plazo ese adquirente
deberá respetar al menos cuando es tercero hipotecario el plazo establecido en el art. 12 que
es el plazo de 5 años o el de la prologa si es que estuviera ya en prologa. Y en los demás
supuestos, cuando no es tercero hipotecario tendrá que respetar la duración pactada.
En esa transmisión inter vivos se le reconoce al arrendatario los derechos de adquisición
preferente, que es cuando el lo va ha transmitir tiene que notificárselo al arrendatario y
decirle cuales son las condiciones , para que en el plazo de 60 días hábiles pueda ejercer el
derecho de tanteo. Tiene preferencia frente a ese tercero. Si esa notificación es defectuosa
para cubrir esa posibilidad de que la transmisión se hubiera celebrado de manera defectuosa,
tenemos la posibilidad del re tracto que una vez hecha la escritura publica y tengo que volver a
notificar al arrendatario la venta realizada. Porque en ese supuesto todavía se puede ejercer el
derecho de re tracto (60 días hábiles desde que se le ha notificado).

Para inscribir en el RP las fincas o explotación que se hayan adquirido , es necesario acreditar
en el RP que se han concluido las notificaciones al arrendatario sino no admitirían inscripción.
Este derecho de re tracto queda excluido en las transmisiones a titulo gratuito a favor de
terceras personas (ascendientes , descendientes, parientes de segundo grado de
consanguinidad..) es decir, las personas más próximas al trascendentes, tampoco cuando se
trate de permutar dos fincas con el propósito de unirla a otra suya pero se establece un limite
y es que no supere la hectárea si es de regadío y 10 si es de secano

Este derecho de adquisición preferente prevalece salvo el que se conceda también a los
colindantes. La finalidad es evitar el minifundio. Establece un limite máximo de superficie
siempre y cuando no supere una hectárea (la colindante y la permutada) y aquí ya no se
distingue si es de secano o de regadío

En el art 23 se regula la cesión de subarriendo. Tiene que ser total por el mismo plazo que este
pactado el arrendamiento, con el consentimiento expreso del arrendador, y por la misma
renta para evitar la especulación. Hay un supuesto en que no es necesario el consentimiento
expreso cuando la cesión del subarrendamiento se hace la cónyuge y descendientes pero se
tiene que comunicar al arrendador.
Terminación del contrato (art. 24 al 27) perdida de la finca por expropiación forzosa, por
vencer el plazo por el que se pacta , mutuo disenso, por desistimiento unilateral y por muerte
del arrendatario, en este caso, cabe la subrogación. Se subroga sus herederos legítimos que
podrá designar el arrendatario en su testamento. A falta de designación tendrá preferencia
para suceder al arrendatario el que sea joven agricultor, si son varios el más antiguo y a falta
de sucesor tiene que elegirse por mayoría y una vez que está designado habrá que notificarlo
al arrendador. También se extingue por resolución del derecho del arrendador, si pierde ese
derecho que le otorga el uso y disfrute porque no es vitalicio también se extinguirá, o si es
vitalicio con la muerte se extingue y lleva consigo la resolución del arrendamiento.

Causas de resolución a instancia del arrendador (Art 25): no paga la renta, el incumplimiento
de cualquier obligación que le incumba, no explotar la finca con arreglo al destino, causar
graves daños. En caos de resolución el arrendatario saliente se le permite hacer lo necesario
para recoger su cosecha y al entrante también.

Contrato de aparcería: Esta cesión de uso y disfrute se puede hacer a cambio de una renta o a
parte de una parte proporcional en la producción. Una de las partes aporta la finca,
explotación junto a la maquinaría.. y a cambio no obtiene una renta sino una participación
proporcional en la producción de cada año agrícola y proporcionada a las aportaciones. El
cesionario es el parcelo (el que cultiva la finca). Es un contrato aleatorio y no hay relación
laboral entre el cedente y el cesionario. Para que hiciera una relación laboral debería
acreditarse y expresarse así.

El CC recoge los arrendamientos de cosas, de bienes. Los arrendamientos más importantes

como eran los rústicos y los urbanos están regulados por leyes especiales. Como en realidad,
regula un derecho que esta recogido en la constitución, obliga a los poderes públicos a
promover las condiciones y normas pertinentes para hacer efectiva este derecho. No obstante,
no es un derecho fundamental propiamente dicho pero si que es un principio básico de la
política tanto económica como social y el reconocimiento de este principio rector informa la
actuación del legislativo y judicial en el cumplimiento de sus funciones. Hay unas condiciones
muy singulares o muy propias en España a diferencia de lo que ocurre en otros países, el
alquiler no esta muy bien visto es mejor el que tiene la propiedad y piso, y por eso la mayoría
de las personas que tienen posibilidad de acceder a la propiedad acceden. Y porque en España
pagar un arrendamiento lo consideran tirar el dinero y por eso dan salto a la propiedad. A
diferencia de otros países, la diferencia entre renta y el esfuerzo que requiere adquirir la
propiedad no está muy acusada entonces si me cuesta casi lo mismo adquirir la propiedad que
arrendar, la gente prefiere adquirir la propiedad.

Arrendamiento Urbano La legislación de la regulación arranca en 1946 y esa pobreza que

genera la Guerra Civil que también lo que pretenda es proteger a la parte débil. De la ley de
1946 se paso a la anterior que es la de 1964 que seguía esa línea de protección al arrendatario.

Esa protección se manifiesta por la duración. El arrendatario tenia derecho a una prologa
sucesiva y cuando se llevaba a cabo la subrogación cabía dos subrogaciones, en primer lugar la
de el cónyuge y una segunda subrogación de un descendiente. El que arrendaba se exponía a
perder la vivienda y a no poder resolver el contrato. La ley no previa la actualización de la
renta, con lo cual la renta se quedaban totalmente desfasadas. Para cambiar se hizo un cambio
drástico con el RD Boyer que libero la duración del contrato. A partir de aquí la duración va ha
ser la que libremente pacten las partes.
La actual se aprueba en 1994 que ha sido modificada en 2013. La ley paso a un plazo mínimo
en el 94 fue 4 años y tras la reforma es de 2013 ha quedado en 3 años.
La ley recoge 2 regímenes distintos: la vivienda y el alquiler de inmuebles para otros fines.
Regula el arrendamiento de vivienda: bienes inmueble habitable que el destinario va destinar a
satisfacer la necesidad permanente de vivienda. La LAU se va aplicar también a todos los
accesorios (la plaza de garaje, el trastero) si no es accesorio entonces no se le aplica. y por
otro lado el Arrendamiento de un uso distinto al de la vivienda: los define de manera negativa
todo aquel inmueble que tenga un uso distinto, es decir, aquel que no este comprendido en el
de vivienda. Y pone por ejemplo el arrendamiento de temporada y inmuebles que se destinen
a una actividad comercial, industrial…
El art. 4 trata de resolver como se aplica estos regímenes, la ley consta de cuatro títulos el
primer y el cuarto se aplica a todos los arrendamientos el titulo segundo al arrendamiento de
vivienda, y tiene carácter imperativo lo que va ha querer decir que todo cláusula que
contravenga lo que dice este título va ser nula. A su vez también quiere decir que el
arrendamiento de vivienda en defecto de pacto siempre y cuanto no contravengan en titulo
segundo se aplicara el título segundo y en defecto de título segundo iremos al CC. Y para
arrendamiento de uso distinto se aplicará el pacto, en defecto de pacto se aplica el título
tercero que no tiene carácter imperativo y en defecto de norma de título tercero se aplica el
CC. La exclusión de cualquiera de los preceptos que admite la LAU tiene que ser expresa.

Este primer título termina con el art.5 que nos dice cuales son los arrendamientos que quedan
excluidos de la aplicación de la ley: el que tenían antes los porteros , la de salariados.. el uso de
viviendas militares, el de viviendas universitarias tanto para profesores y alumnos, y la cesión
temporal de una vivienda para uso turístico.

El art 7 establece que la condición de arrendatario la tiene el que firma el contrato, su cónyuge
y parientes más próximos en este caso sus hijos dependientes. No por el hecho de que el
arrendatario viva en esa vivienda, el arrendamiento deja de estar sujeto al régimen de uso de
vivienda. Bastaría con que estuviera sus cónyuges o descendientes dependientes. Para que
surta efectos frente a terceros el arrendamiento tiene que inscribirse en el RP. También recoge
la cesión de contrato y subarriendo con consentimiento escrito del arrendador, si es verbal no
valdría , se podrá subarrendar de forma parcial también con su consentimiento y el precio del
subarriendo no puede exceder del arrendamiento.

La duración del contrato: tras la reforma de 2013 hay un plazo mínimo de 3 años. Si no se
establece plazo entonces se presume hecho por un año. Y se podrá oponer a la prórroga a
llegar a esos 3 años cuando tenga necesidad para él o para sus descendientes de la vivienda.
Este contrato que tiene esa duración mínima 3 años recoge en el art. 10 la prologa del mismo,
que dice que se prologa anualmente para evitar la prologa anual es necesario que se preavise
la voluntad de no prologarlo, ya no es de un año sino que basta 30 días. Una vez que esta
inscrito se puede hacer valer esa prologa frente a terceros. El art 13 recoge el desistimiento del
contrato con un plazo mínimo de 6 meses, a partir de los 6 primeros meses puede desistir del
contrato y pueden pactar que el arrendador perciba en ese desistimiento una renta por cada
año que deje de cumplirse el contrato ( si lo hubieran pacto por ejemplo 4 años). Hay dso
supuestos uno que en caso que el arrendatario manifiesta la arrendador que no quiere renovar
el contrato es la pareja de hecho el cónyuge que puede poner en conocimiento de que se
quede el arrendamiento por el pactado , o puede irse, y entonces le comunicara la pareja de
hecho esa circunstancia y su voluntad de mantener el arrendamiento. Se lo reconoce tanto al
cónyuge como a la pareja de hecho con independencia de su condición sexual . El art. 15
recoge los supuestos de divorcio, nulidad, en estos supuestos en los que se atribuye el uso de
la vivienda al cónyuge, el cónyuge no arrendatario se lo comunica al arrendador, le manda
copia de la sentencia y entonces se mantendrá el arrendamiento con las condiciones
pactadas.

El retrato convencional ( uno que es propietario deja de serlo porque el vendedor ha

ejercitado el derecho de retrato convencional y se queda sin el bien) o puede ser una ejecución
de una sentencia o un derecho de opción. Por los cuales se puede extinguir el derecho de
arrendador salvo que estuviera inscrito en el RP ese arrendamiento antes que esos derechos
que producen la resolución.

En caso de enajenación de la vivienda puede ocurrir que este inscrito en el arrendamiento la

finca ( hay una subrogación) adquirente se subroga en la posición del arrendador pero si no
esta inscrita la finca y por tanto el arrendamiento se aplica el art. 1571 ( la venta quita el
arrendamiento).

La Ley de arrendamientos urbanos respecto a la enajenación tiene dos capítulos: uno el qué
pasa cuando se vende la finca arrendada depende si el arrendamiento esta inscrito o no art.14
si esta inscritito en el registro de la propiedad se puede hacer valer frente a cualquiera que no
sea parte contratante y a su vez, el adquirente queda subrogado en la posición del arrendador.
Cuando no está inscrito en el registro de la propiedad, el código civil mantiene una regulación
especial 1571 ( venta quita renta) cuando no esta inscrito en el registro de la propiedad se
aplica este principio y por lo tanto la venta llevaría consigo la resolución del contrato de
arrendamiento. Otro aspecto es el derecho de adquisición preferente, derechos que tiene el
arrendatario para acceder de manera preferente a la adquisición de la propiedad.
Dentro del titulo II también prevé la muerte del arrendatario, el art.16 recoge la subrogación
de determinadas personas en la posición de éste, es decir, se mantiene el contrato de
arrendamiento y se colocara en esa posición de arrendatario determinadas personas con las
circunstancias que recoge ese art. (cónyuge equipara a la pareja de hecho con independencia
de su orientación sexual, los descendientes, ascendientes, hermanos y una persona con
minusvalía) en cualquier caos es necesario que conviva con el arrendatario al producirse el
fallecimiento. A los descendientes tiene que estar bajo su patria potestad tutela o que hayan
convivido durante los dos últimos años.

Si hay varias personas que han convivido la preferencia se establece por el art. 16 primero el
cónyuge, y sino, después los descendientes etc.. Esta subrogación tiene que notificarse en el
plazo de 3 meses a partir del fallecimiento al arrendador, tiene que ir acompañada de una
certificación del registro civil de defunción, también debe acreditarse el parentesco. En
defecto de esta notificación y subrogación el contrato se extinguirá. Para contratos que dure
más de 3 años podrá pactarse que el fallecimiento del arrendatario no implique la
subrogación, es decir, que se pueda excluir la subrogación. O también podrá pactarse que si el
fallecimiento se produce antes de esos 3 años, la extinción se produzca precisamente al
producirse esos 3 años.

Se puede excluir o pactar la extinción una vez que ha cumplido un periodo mínimo que el
legislador entiende que es de 3 años.

Otro capitulo que recoge la renta, como el contrato de arrendamiento es de tracto sucesivo se
deja libertad a las partes pueden pactar la renta que quieran y las condiciones de pago
(transferencia, cheque..) pero en todo caso para supuestos en los que las partes entran en
conflicto porque por ejemplo el contrato es verbal entonces será mensual, se tendrá que
abonar dentro de los 7 primeros de cada mes, y que no cabe pedir por anticipado más de un
mes. Lugar y procedimiento para el pago: lo que pacten las partes pero en defecto de pacto la
renta se pagara en efectivo y el lugar será en la vivienda arrendada. Al arrendador se le impone
la obligación de dar un recibo al arrendatario, un justificante de pago, la prueba del
cumplimiento que esta realizando y cuando se produce un incumplimiento el arrendatario
debe tener la prueba de todas aquellas rentas que hubiera pagado, y solo le quedarían
aquellas que no hubiese pagado. Salvo que ya se haya pactado un medio de pago que deje
constancia (transferencia bancaria).

También incorpora al final una posibilidad que es que la renta podrá consistir en realizar
determinadas reparaciones o mejoras, en este caos compensaría la renta. Cabe que se
compense las mejoras por las rentas. El cumplimiento de esa reparación luego será el
incumplimiento de una obligación que daría lugar a la resolución contractual.

A diferencia de lo que ocurría antes, que hasta 1975 el arrendamiento tenia una duración
enorme se sumaba el hecho de que se desfasaba porque no estaba previsto la actualización
para evitar eso lo que se ha hecho en estas leyes especiales es imponer la actualización por ley.
En la actualizando en caso de vivienda la ley prevé la actualización obligatoria, y esta
actualización se puede pactar como quieran las partes pero en defecto de pacto antes se hacia
con referencia al IPC y ahora hay un índice de garantía de competividad que está formado por
el IPC de eurozona y otras serie de factores, este índice oscila entre 0 y 2 por ciento por lo que
parece que no puede haber un índice negativo

Recoge la facultad del arrendador para elevar la renta en el caso de que realizase
determinadas mejoras, esas mejoras que hace el arrendador en la vivienda le da derecho a
aumentar la renta art.19 y va en función del capital invertido.

Art.20 Gastos y servicios individuales: se diferencia entre gastos generales no individualizables

(tributos..) que corresponden a la vivienda en general (gastos de conservación, de
mantenimiento) por lo general corresponden al arrendador pero el art 20 lo expresa en el
sentido contrario ``podrá pactarse que sean de cuenta del arrendatario´´. Al arrendatario le
corresponde todos aquellos que consistan en los servicios individualizados de que se sirva o de
que goce la vivienda arrendada (agua, electricidad, teléfono..) también se podrían pactar que
sean para el arrendador pero es extraño.

En cuanto el contenido el capitulo IV recoge otros derechos y obligaciones de la partes, la

conservación de la vivienda todas aquellas reparaciones que exija la conservación de la
vivienda en condiciones de habitabilidad para que sirva al uso destinado, todos estos gastos
son de cuenta del arrendador salvo pacto en contrario. Incumplimiento de esas reparaciones
recoge la ley en el art 21 es también causa de resolución.

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda esta son de
cuenta del arrendatario el problema es que muchas veces no se distingue en cual es el gasto
de un desgaste por un uso normal y gastos de reparación por lo que entra en conflicto
arrendador y arrendatario.

En cuanto a las obras de mejoras el art 22 recoge la obligación de soportar determinadas

mejoras, reparaciones que son aquellas que no pueden diferirse se recoge la obligación se
soportar aquellas que no puedan diferirse, se lo tiene que notificar. EL ART 26 recoge la
suspensión del contrato cuando se ve privado de todo o parte, se suspende en el tiempo y
también la obligación de pago de la renta.

En materia de reparaciones distingue aquellas obras que pueda realizar el arrendatario que
dice que no las puede realizar sin el consentimiento del arrendador obras que modifiquen la
configuración tanto del a vivienda como de los accesorios. En ningún caso podrá hacer nada
que alterara o destruyera la estabilidad de la vivienda.
Al margen de la facultad de resolver el contrato, si se hubiese llevado a efecto y no resuelve el
contrato el arrendador en todo caso al terminar el contrato tendrá derecho a quedarse con las
mejoras sin deber de indemnización de arrendatario o a exigir al arrendatario a que reponga la
vivienda en el estado que estaba antes de entregarlo.

Recoge mejoras, reparaciones u obras que requieran al uso que precise cuando el
arrendatario, su pareja de hecho o familia que conviviera con el arrendatario necesitara por su
razón de discapacidad, en caso de minusvalía si el arrendatario o bien los demás tienen una
discapacidad se le permite realizar estas mejoras aquí no cabe la autorización sino la
notificación, en este caso al termino del contrato podría pedir que se mantuviera esa
reparación que se hizo en su día o por el contrario que la devolviera la vivienda al estado
originario, pero si se realizan no podrá insta la resolución del contrato.

Derecho de adquisición preferente art 25: el arrendatario tiene este derecho, y con carácter
imperativo. Se trata de determinar que derecho tiene el arrendatario en la transmisión y tiene
derecho de tanteo, el propietario de la finca antes de transmitirla le tiene que notificar cuales
son su condiciones para que el arrendatario pueda ejercer el derecho de tanteo, en las mismas
condiciones que se da el comunicado tendría preferencia. Si la notificación no se produce o se
produce defectuosamente entonces, sucede que una vez realiza la transmisión la escritura
publica la tiene que dar traslado de ella, y en caso de que no se hubiera producido podría
ejercer el plazo de 30 días el derecho de adquisición preferente frente al tercero que ha
adquirido.
Este derecho tiene preferencia salvo a los que pertenece a los condueños (varias personas) los
y éste prima con preferencia sobre el derecho del arrendatario y también el retracto
convencional si estuviera inscrito en el registro. Para inscribir en el registro un inmueble en la
escritura publica deberá constar si está arrendada, si esta arrendada tiene que constar las
notificaciones al arrendatario tanto por haber ejercido el derecho de tanteo o re tracto y si no
consta no va inscribir la inscripción. El derecho de retrato puede excluirse cuando se vendan
todos los elementos de una sola vez, es decir, en bloque de un edificio aquí no puede
ejercitarse el derecho de adquisición preferente.

La renuncia del arrendatario, este derecho es renunciable art 25 las partes pueden pactar
renuncia de arrendatario del derecho de adquisición preferente. El art 26 recoge la suspensión
del arrendamiento y las causas de resolución o el cumplimiento forzoso. Recoge
incumplimientos concretos en este caso las causas de resolución concretas puede ser la falta
de pago de renta a instancia de arrendador, las mejoras de forma distinta sin consentimiento…
el mal uso de la vivienda, una obligación que es importante que es la de que tenga la vivienda
actividad molestas, nocivas, insalubres, o ilícitas. El arrendador tiene la posibilidad de resolver
en contrato por estas actividades cuando se le haya notificado los avisos, y si no va tener el
problema de que la comunidad a través de su presidente va ser quien va a instar la resolución
porque si fuera el propietario se le instaría que cesara la propiedad pero si está arrendado la
resolución y también que se le prive de uso hasta un máximo de 3 años por la ley de propiedad
horizontal. Le interesa al propietario tomar la iniciativa porque si el incumplimiento ha sido
grave puede sumar a la resolución del contrato el no uso durante un máximo de 3 años. Otra
razón que da luego a la resolución que no se destine el inmueble a su destino a instancia del
arrendatario seria el que el arrendador no lleve a cabo las mejoras que exige, y cualquier
perturbación de hecho o de derecho en el uso de la vivienda.
Recoge como causas de extinción la perdida de la finca física (incendio) o jurídica
(expropiación) , la declaración de ruina declarada con la autoridad competente que
normalmente es el Ayuntamiento, por el plazo contractual
El art 4 establece el régimen aplicable de los inmuebles con uso distinto al de la vivienda en
este caos hay principio de libertad de pacto en defecto se aplica el titulo III pero teniendo en
cuenta que son normas de carácter dispositivo por eso principio de autonomía de la voluntad y
en su defecto el CC. En el art 3 nos dice cuales son las viviendas que no están destinadas al uso
de la vivienda y declaraba multitud de usos cuando estaban destinadas a una actividad
industrial, recreativa.. es más bien una remisión, se rige por lo que las partes establecen tanto
el titulo I como el IV se aplica también al inmueble pero que en defecto del pacto se aplicarían
estas normas que tiene carácter dispositivos que son una remisión a las normas de vivienda.
En caso de enajenación esta inscrito también lo mismo que en la vivienda se subroga en el
lugar del arrendador, respecto a las mejoras se remite al art. 21 y 23 pero con carácter
dispositivo. Respecto al derecho de adquisición preferente se remite al art 25 y respecto a la
cesión del contrato y el subarriendo aquí hay una diferencia y es que no requiere el
consentimiento del arrendador y prevé la posibilidad del subarriendo parcial y también recoge
la posibilidad del arrendador de subir la renta. Las novedades con carácter dispositivo respecto
al arrendamiento de vivienda cabe sin consentimiento del arrendador que este tendrá derecho
a un aumento de la renta en un porcentaje y que cabe el subarriendo parcial.
Este subarriendo tendrá que notificarse en el plazo de un mes y en caso de muerte del
arrendatario también admite una subrogación del heredero legatario que continúe la actividad
en el local. Tendrá derecho a subrogarse hasta la extinción del contrato. Pero la subrogación la
tiene que notificar dentro de plazo de dos meses.

La indemnización del arrendamiento recoge una figura distinta que no está prevista en la
vivienda, que es una indemnización a la que puede tener derecho el arrendatario en
determinadas situaciones, tiene que estar abierta al publico, manifestado al arrendador de
continuar con el arrendamiento durante 5 años más, y luego dependerá si extinguido el
contrato el arrendatario abre un local y le dedica a una actividad distinta o abre otra local y se
dedica a la misma actividad y sobre todo si el local que dejan mantiene esa actividad
comercial. Daria lugar a una indemnización. En este caso todas estas facultades lo excluimos
(derecho de adquisición preferente..) si no lo pactamos se aplicaría.

EL titulo IV se recoge la fianza y es obligatorio constituir por ley una fianza al comienzo del
contrato que va garantizar el cumplimiento de las obligaciones en el caso de la vivienda es una
mensualidad que pone en poder del arrendador el arrendatario al iniciar el contrato, y en
caso de arrendamiento para uso distinto a la vivienda es de dos mensualidades. Si ha
destrozado alguna casa de esta cantidad se cobrara el coste de la reparación.

Recoge también la posibilidad de actualización de la fianza. Es también frecuente en los

arrendamientos de estudiantes, vemos que hay un gran temor de los arrendadores a alquilar
antes había más porque ante un incumplimiento contractual llevaría a más de 1 año y eso con
el tiempo se ha trabajado el desahucio y también una autorización preferente para que se
cumplan esos plazos. Cuando son insolventes (caso de estudiantes) por mucho que obligue a
una condena, lo que se exige es asegurar el cumplimiento de la obligación que no basta una
mensualidad sino utilizar otro tipo de garantías: el aval que cubra el plazo mínimo en caos de
incumplimiento o se exige una cantidad distinta para garantizar el cumplimiento del resto de
las obligaciones, o también establecer como avalistas a los padres

La formalización por escrito; es un contrato consensual no formal. Al igual que muchos

contratos consensuales puede las partes a otorgar a escritura publica, y una vez hecho
permitirá la inscripción en el registro del a propiedad.
ARRENDAMIENTO DE SERVICIO Y ARRENDAMIENTO DE OBRA.

1544 CC recoge el arrendamiento de servicios, consiste en que una de las partes se obliga a
realizar un servicio a cambio de un precio. Es un contrato consensual basta con el mero
consentimiento , bilateral, oneroso porque lleva consigo una contraprestación para ambas
partes, sinalagmático (de cumplimiento simultáneo) , y es un contrato intuitus personae ( no
se le da igual que cumpla con el que esta contratando o otra persona). Partes: arrendador y
arrendatario. El arrendador seria el que presta el servicio y el arrendatario es el que recibe el
servicio.
Elementos objetivos:
Precio (1967 CC) pago de precio cierto este precio o la acción para exigir el precio esta sujeto a
un plazo de preinscripción de 3 años para cobrar el precio.
Duración. Puede ser un contrato de tracto sucesivo ( estar que realizando durante un período
de tiempo) o para actuaciones puntuales. Si se prolonga en el tiempo, en caso que no se
determine el precio podrá ser un plazo razonable pero no cabe que sea vitalicio

La distinción de otras figuras afines el mandaoto 1709 por el cual una de las partes se obliga a
dar una cosa o servicio de forma gratuita (la prestación de servicio es oneroso) y está
desprendido de la nota de profesionalidad y sin embargo la prestación de servicio si es un
profesional que se dedica a prestar un servicio dentro de la actividad profesional a la que se
dedica, y con el contrato de ejecución de obra por el cual no se presta un servicio sino que se
solicita una obra.

OBLIGACIONES:

Arrendador: prestación del servicio, como es una prestación de servicio aquí lo que procede es
la diferenciación entre las obligaciones de medio y resultado. El contrato de prestación de
servicio produce obligaciones de medio no hay que obtener un resultado. Hay que observar las
reglas del oficio a las que se refiera. Que haya sido diligente para la obtención de tal resultado
aunque finalmente no se logre.
Junto con la obligación de prestar el servicio es ta la de deber de información: figura del
abogado, el abogado y jurisprudencia reiterada por ej en ese deber de observar la idea de
diligencia dentro lo que es su profesión, no define prestaciones concretar pero ha establecido
a través de una casuística una serie de obligaciones y una de ellas es la de informar de la
gravedad de la situación, de la conveniencia de acudir o no al os tribunales, de los costes de
procedimiento, de las probabilidades de éxito o de fracaso, observación de las normas
procesales y aplicar los asuntos los conocimientos jurídicos necesarios . Como es una
responsabilidad de tipo objetivo, quien alegue que ha sido negligencia deberá probarlo, como
el resultado dañoso, y el nexo causal (resultado-negligencia)
La actuación de los médicos en medicina curativa es una obligación de medios, el medico no se
obliga a obtener una curación pero junto a esta medicina ha parecido otra que es voluntaria
que no tiene fines curativos sino una mejora estética en este cao la jurisprudencia señala que
son obligaciones de resultado, si que se ve obligado a obtener un resultado y si no se obtiene
un resultado, por muy diligente, daría lugar a un incumplimiento contractual.
Nada impide para que las partes pueden pactar lo contrario, los médicos en un caso de
medicina curativa podemos pactar que se compromete a curarnos, y aquí si que se le puede
exigir una responsabilidad por incumplimiento. El caso de un contrato de ejecución de obras
que genera una obligación de resultado las partes pueden pactar que se comprometen a
realizar un desarrollo diligente con independencia del resultado, aunque es más extraño.
Esto es así, como reglas generales y al margen de la voluntad expresa de las partes, pero las
partes soberanas pueden establecer lo contrario.
El tercer deber es el confidencialidad porque en los servicios sanitarios es fundamental que
todos los datos y información que obtenga el prestador de servicio que se mantengan
corruptamente, es decir que no se publique en medios
El arrendatario tendrá que pagar el precio y colaborar.

Regulación legal de este contrato de servicios

1542 y 1546 1583 al 1587es una regulación arcaica, no sirve para nada. Deja al margen la
prestación de servicios de los profesionales y la relación laboral por cuenta ajena. En nuestro
país es un caso típico, el sector servicio ha adquirido una gran importancia con detrimento de
la producción agraria, la pesca… Llama la atención que el contrato de los profesionales no
tengan regulación y permanece huérfano a pesar de los intentos. Los intentos hay una
directiva 2006/123/CE de 12 de diciembre pretende facilitar la libertad de establecimiento de
los prestadores de servicio así como al libre circulación de los servicios al tiempo que pretende
que la calidad de servicios tenga un nivel alto, se define tanto a los prestadores del servicio
como servicio (actividad económica que se realiza por cuenta propia) y señala unas cuantas:
carácter industrial, artesanal, mercantil..
Puede prestar servicio tanto persona física o jurídica que tenga su domicilio dentro de un
estado civil. En desarrollo de esa directiva se han promulgado la ley paraguas del 17/2009 que
regula el libre acceso del as actividades de servicio y su ejercicio
Ley Omnibus ley 25/2009 Adopta la normativa estatal de rango legal a lo dispuesto a la ley
paraguas. Con objeto de dinamizar el sector servicio y de mejorar la competitividad en relación
con nuestros socios europeos en sectores no afectados por la directiva , mejorar regulación
del sector servicios con la suspensión efectiva de requisitos o trabas
Pretende facilitar la libre circulación de servicios, evitando trabas, libertad de establecimiento..
Estas directivas no recogen el derecho sustantivo del contrato de servicio, ha habido varios
intentos, que recogían esa regulación el ultimo ha sido un anteproyecto de 2013 en julio de
2015, por la presión de los colegios profesionales han tenido que ceder, regulaban los
contratos de servicio y también los colegios profesionales
Art. 147 del texto refundido de 2007 de la ley de defensa del os consumidores, se protege al
consumidor y usuario estableciendo una presunción iuris tamtun de culpa de profesional por
los daños que pueda padecer como consecuencia de la prestación de un servicio excepto que
sea lo contrario se deduce que ha sido por culpa de el prestador del servicio.

EJECUCION DE UNA OBRA:

Concepto art 1544 genera obligaciones de resultado de tal manera que si no hay un resultado
daría lugar a un incumplimiento contractual. Una de las partes se obliga a ejecutar una obra a
cambio de un precio .
Es un contrato bilateral, consensual, sinalagmático (cumplimiento simultaneo) , oneroso

ELEMENTOS OBJETIVOS: una obra, un elemento mueble o inmueble. En un mueble seria por
ejemplo una escultura, un mueble de mobiliario, un cuadro, la reparación de un vehículo. Una
obra inmueble la más importante es la construcción.
Tiene que haber un precio cierto. EL precio se puede pactar en la forma que queramos, tanto
al comenzar, por certificación…
El tiempo es una construcción de un inmueble el tiempo va ser un elemento muy importante
que tiene que estar determinado y que va garantizado de alguna manera: clausula penal
moratoria, y es por vía de retraso establecer una sanción al margen o puede comprender
también indemnizar daños y perjuicios
Partes: dueño de la obra es el comitente y el que la va ha ejecutar contratista.
Régimen jurídico: 1588 al 1600. También la ley de edificación de noviembre y el código técnico
de Edificación.

Reglas especiales: el pago de precio, habrá que pagarlo en el momento que pacten las partes, y
en defecto , en el momento de la entrega de la obra. Las modalidades pueden ser con
aportación únicamente del trabajo y con o sin aportación de materiales, en el caso de la
construcción o el mecánico lo normal es que la ponga él, cobrando pieza y mano de obra. En
el supuesto de la edificación si aporta material a parte del trabajo habrá que abonarle el
suministro de material, pero esto también puede realizarlo el dueño de la obra.

Este contrato genera controversia practica, hay muchos litigios por la construcción. La mayoría
es por la ausencia o imprecisión de los términos de los contratos en los que se celebra. Hay
muchos supuestos en los que no se firma nada. Da lugar en el ámbito civil, estos supuestos de
manera muy frecuente.
El art 1600 recoge una regla especial para el contrato de obra de bien inmueble que concede
un derecho de retención, al contratista le da derecho a retener el bien inmueble hasta que no
se le paga el precio.
En otros supuestos si retengo podría dar lugar a responsabilidad penal, pero en este caso si se
permite.

Preferencia de estos créditos cuando concurren con otros: el orden de pago depende de la
preferencia La prestación de servicios de bienes muebles o inmuebles en ejecución de obra
tienen preferencia frente a otros créditos. Art 1922 y 1923
Art 1597 CC recoge la acción directa que e quien ha puesto los materiales o trbajjo en una
obra, tiene una acción directa para reclamar el precio de su trabajo o del os bienes puestos al
dueño del a obra. Por el importe que le deba éste al contratista. Si el contratista está al dia y
ha pagado todo no podrá reclamar nada al dueño de la obra y si el contratista es insolvente no
van a poder recuperar el precio del material o el trabajo que suministrara o realizaba, no hay
un enriquecimiento injusto porque le ha pagado su parte. Solo se permitirá la cantidad que el
dueño de lao bar deba al contratista.
Si es deudor del contratista, el que no va cobrar es el contratista, ha pagado a los provedores y
el se va quedar sin cobrar.

riesgo de edificación, cuando se destruye por caso fortuito o por fuerza mayor si se destruye
antes de la entrega el riesgo es del contratista salvo que se produzca mora del comitente.
También se aplica en el caso de poner trabajo.

En caso de riesgo económico, es cuando se pacta la obra por j precio (tanto precio alzado
como desglose de partida de tal forma que si luego hay un aumento en la obra se tendrá que
cobrar ese precio. Si al final se ha hecho una obra mayor hay que cobrar mayor precio si lo
hacemos por un tanto alzado aunque haya aumento de obra tiene que pagar , lo pagado salvo
que se haga constar que hay un aumento de obra y en vez de la cantidad alzada , se justifica y
se altera el precio . Esa alteración no es necesario recogerla salvo la propia modificación si se
hace por unidad de medida o numero lo que hay que probar en este caso es el consentimiento
del comitente. Si se pacta un precio alzado el contratista no se podrá pedir un aumento de
precio porque aumente el de salario. En el 1593 El arquitecto o contratista que se encarga por
un ajuste alzado de la construcción de un edificio u otra obra en vista de un plano convenido
con el propietario del suelo, no puede pedir aumento de precio aunque se haya aumentado el
de los jornales o materiales; pero podrá hacerlo cuando se haya hecho algún cambio en el
plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiese dado su autorización el
propietario.
CAUSAS DE EXTINCION. Generales. La perdida de la obra. Resolución del contrato por
incumplimiento contractual. 1594: desistimiento para el comitente, que le permite desistir del
contrato de ejecución de obra sin necesidad de dar ninguna explicación ni establecer ninguna
causa. Tiene que pagar todo sus gastos del trabajo que hubiera realizado con la ejecución de la
obra y la utilidad que le pudiera aportar esa obra que es indeterminado ( la jurisprudencia lo
ha concretado como el 15% del precio de la obra) , gastos del contratista.

Adquiere tan importancia el contrato de ejecución en el ámbito inmobiliario que aveces lo

absorbe todo, el contrato de ejecución inmobilario tampoco tiene una regulación muy amplia,
al menos unos por incumplimiento contractual y otros por defectos como consecuencia de la
construcción, da lugar de supuesto de controversia judicial que hizo necesaria promulgar una
ley. En lo que se refiere a la responsabilidad de los agentes que intervienen en la construcción
del edifcio el art 1591 recoge la responsabilidad del contratista y del arquitecto y recogia la
responsabilidad por ruina del edificio , la cual se podía pedir a los técnicos y al contratista. Esta
responsabilidad se establecía en un plazo de garantía de 10 años, y a partir de que apareciera
el defecto tenia el dueño de la obra un plazo de 15 para ejercer. E l primero era de caudicdad y
el segundo de preinscripción. La jurisprudencia establecia sobre esta responsabilidad distinguia
la ruina material (el edificio se viene abajo) , ruina funcional (afecta la vitabilidad) y la ruina
potencial ( que podía producir en un plazo breve, que podía producir la material). Cuando el
defecto se podía individualizar a quien era el culpable a este solo se le podía imputar, y
cuando no se puede determinar se hacia responsable solidariamente a todos (solidaridad
impropia). Junto a ello hay una figura que es el promotor que promovía la construcción para
venderlo después los edificios , y le imponía la responsabilidad solidaria a él, aquí no dependía
de que fuera imputable o no, si no que ante los defectos de la ruina respondería siempre
solidariamente con el resto, con todos o si se le podía atribuir a uno o varios con éstos.
La ley de edificación de 1999 viene a recoger toda esta amplia jurisprudencia tiene por objeto
establecer las obligaciones que tienen todos los intervinientes en la edificación ,la
responsabilidad de estos en el cumplimiento de la obligaciones y los medios para asegurar el
cumplimiento de esas obligaciones. Establece a su vez los requisitos básicos para las
edificaciones, a partir de entonces se va tener que construir de una determinada manera y con
una mayor calidad porque se va tratar de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar
de la sociedad y además la protección de medioambiente.
Establece unos requisitos para la construcción indispensables desarrollados después por el
código técnico 1: la funcionalidad de la edificación, 2 la accesibilidad 3 acceso a servicios de
telecomunicación etc.. Requisitos de seguridad: ya no se va poder hacer de cualquier manera,
ej. riesgo de incendio.. Requisitos relativos a la habitabilidad: higiene, salud, contra el ruido, de
ahorro energético..
En caso de que no se cumplan estos requisitos supone un incumplimiento contractual por el
técnico o por parte del contratista.
Define lo que es la recepción de la obra, como paso fundamental en el que se termina y se
entrega la obra, con o sin reservas se puede producir la recepción que es el acto en virtud del
cual parece que el contratista ya cumple y el comitente ya tiene que entregar el precio. Se
levanta un acta por todos los que intervienen esa recepción para que conste si se hace con o
sin reservas. También define a los agentes de edificación, define lo que es el promotor que
puede ser auto promotor o un promotor para vender pisos a terceros, el proyectista, el
constructor, dirección de obra y director de la ejecución de la obra y sus obligaciones,
entidades de control de calidad de edificación, suministradores de materiales, propietarios y
usuarios imponiendo sus obligaciones,…

En el art 17 recoge la responsabilidad. para los agentes de edificación es una responsabilidad

independiente de responsabilidades contractuales, a estos técnicos se le podrá exigir su
responsabilidad contractual y al margen de esas responsabilidad contractuales el art 17
establece otras. La responsabilidad de los agentes de la construcción en un periodo de 10 años
van a responder de los daños materiales por vicios estructurales, un plazo de 3 años por daños
materiales por vicios que tengan que ver con la habitabilidad y un plazo de 1 año de aquellos
daños materiales por daños materiales de efectos de acabo o terminación. La responsabilidad
se va exigir de forma personal e individualizada, solo en los casos que no se pueda determinar
quien es el responsable se va exigir de forma solidaria. Es una solidaridad impropia. El
promotor v a tener siempre una responsabilidad solidaria, y su solidaridad es propia. Hay
causas que eximen de su responsabilidad cuando el defecto o el daño se produzca por caos
fortuito, fuerza mayor , acto de un tercero o actuación del propio perjudicado, y de nuevo
termina diciendo que estas responsabilidades se entienden sin perjuicio de las que derivan del
contrato de venta.
Los plazos para ejercitar esa responsabilidad es de 2 años a partir desde que se manifieste el
defecto o daño. Es de prescripción.

La acción de repetición de aquel que haya tenido que responder por sentencia prescribe
también en el plazo de 2 años a contar desde la sentencia que le haya impuesto la
responsabilidad.
Para Asegurar el cumplimiento de esas obligaciones y responsabilidades la ley prevé el
establecimiento de unas garantías en el art. 19 para responder de esos daños materiales y para
el cumplimiento de responsabilidades: seguro de caución o seguro de daños materiales. Si eso
no se hace, no se podrá inscribir la obra nueva y tampoco podrá desaparecer la sociedad
constructora si no demuestra que tiene estos seguros para responder.

LOE: los agentes de la edificación que intervienen (contratista,promotor, usuario o propietario

del inmueble..) art 17 regula la responsabilidad que la regula en términos similares al 1591 del
CC que es una regulación mucho mas breve y lo que hace es transponer a derecho positivo la
doctrina jurisprudencial que había emanado. Hay distintos defectos de diferentes tipos, que en
virtud de esos defectos hay diferentes plazos de garantía para que se produzcan esos defectos,
el más largo es el más grave y establece a su vez otro segundo plazo (garantía 10 5 o 1 año) y
luego un plazo distinto de preinscripción para el ejercicio de las acciones de responsabilidad (2
años) el de garantía no se puede interrumpir y el segundo no. A su vez esta responsabilidad es
independiente a la responsabilidad contractual. Para la determinación de la responsabilidad
siempre se trata de individualizar en la medida que sea posible, se exigirá al agente que ha
intervinido en el proceso de edificación al responsable la indemnización correspondiente. Esto
se ha producido porque el proyecto esta mál, por el contratista. Pero en muchos casos no se
puede individualizar o habrá una concurrencia de culpas, en esos casos habrá una
responsabilidad solidaria que es la responsabilidad impropia, q surge de una sentencia. La
figura del promotor (promueve para construir un edifcio para si o para venta a terceros) su
responsabilidad siempre es solidaria, me puedo dirigir a el para pedir la indemnización de
todos los daños sin tener q justificar la causa solamente el daño porq su responsabilidad es
solidaria, y es el una vez q se ha condenado se podrá dirigir al agente q haya intervinido en la
construcción q sea el responsable (acción de repetición de rembolso)

DONACIÓN

El código civil el contrato de donación lo regula en el titulo 3 que se denomina los distintos
modos de adquirir la propiedad, el titulo segundo denominado de la donación y de los art. 618
a 656.
La donación si que la regula el CC en el art. 618 ``el acto de liberalidad por el cual una persona
dispone gratuitamente de una cosa a favor de otra que la acepta´´. Nos esta diciendo que la
donación es la transmisión voluntaria de una cosa o conjunto de ella, que hace una persona
( donante) a favor de otra (donatario) sin recibir a cambio ninguna contraprestación.

Características:

 Es un acto de liberalidad: consiste en proporcionar a una persona u a otro una ventaja

u beneficio sin contraprestación. Es esencial el animus donandi, esto quiere decir, que
es necesaria la intención por parte del donante de beneficiar al donatario. También es
necesario que exista un animus por parte del donatario de aceptar lo que se le dona.

 Es un acto gratuito: quien la realiza no recibe a cambio ninguna contraprestación

porque sino se estaría hablando de una compraventa.

Existen otros actos jurídicos en el ordenamiento jurídico, pero la característica que

distingue la donación con otros contratos gratuitos es el empobrecimiento patrimonial
que sufre el donante y el correlativo enriquecimiento de patrimonio del donatario, es
decir, en el resto de contratos gratuitos ( de depósito art. 1758, mandato, préstamo
art.1740 ej) quien realiza el acto no sufre un empobrecimiento.

 Efecto traslativo del dominio: la donación es un contrato dispositivo-traslativo porque

permite que un bien o un derecho que forman parte de un patrimonio salga de éste y
se integre en uno nuevo.

 Es necesaria la aceptación del donatario, para que se perfeccione la donación, se exige

que el donatario acepte.

Elementos esenciales de la donación:

Empobrecimiento por parte del donante.

Enriquecimiento por parte del donatario.
Animus donandi. Intención por parte del donante, y también un animus por parte del
donatario de aceptar una donación.

Naturaleza jurídica de la donación.

La mayor parte del a doctrina y la jurisprudencia coincide al afirmar que la donación es

un contrato aunque en la definición legal, lo califican sólo como un acto. Aunque se
encuentra ubicada entre los diferentes modos de regular la propiedad (Título III) y no
está regulada en los contratos. (Art. 1254 y ss) .
La doctrina y la jurisprudencia dicen que es más un contrato, porque este carácter
contractual viene determinado por otros elementos:
-Por la exigencia de la aceptación del donatario (art. 618,630 y 631) lo que supone el
acuerdo de los contratantes , y en la donación como sucede en todo contrato hay una
oferta que tiene que ser aceptada por el donatario.
- En las donaciones inter vivos en todo lo que no esté previsto en el titulo de las
donaciones deberán remitirse a las disposiciones generales de los contratos y las
obligaciones.

Además de un contrato, también se dice que la donación es un modo de

adquirir, porque se opera sin necesidad de trasmisión simultánea o posterior,
como así lo establece el art. 619 del CC: `` La propiedad y los demás
derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley,
la donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos
contratos mediante la tradición´´
La donación produce efectos reales desde el primer lugar que ha tenido su aceptación
por parte del donatario conforme a unas reglas. La donación es un contrato en virtud
del cual se adquiere directamente el dominio, es decir, la trasmisión de la propiedad.

Capacidad de las partes.

-El donante: quien efectúa la liberalidad a título gratuito con el consiguiente

empobrecimiento. Quien dona sale un bien de ese patrimonio y se produce ese
empobrecimiento
-El donatario: quien recibe ese bien con el consiguiente enriquecimiento.

El donante.

Esta regulado en el art. 624 del CC ``el donante ha de ser capaz de contratar y tener la
libre disposición a titulo gratuito de los bienes que done´´. El donante tiene que tener
capacidad contractual, es decir capacidad para prestar consentimiento (1262 y 1263
Art.) tiene que tener la libre disposición sobre los bienes que van a ser objeto de
donación.

Reglas especiales:

-El menor no emancipado e incapacitados no pueden donar por sí mismos por lo que
en su lugar tiene que donar sus representantes legal. Tienen que cumplir los requisitos
que establece la ley : que se sustancia la autorización judicial.

-Los menores no emancipados art. 323 del CC (son los menores que rigen sus personas
y sus bienes como mayores de edad, pero para determinados actos necesitan el
consentimiento de sus padres) , los que hubieren obtenido el beneficio de la mayoría
de edad, y los mayores de 16 años que consentimiento de sus padres vivan de forma
independiente. Pueden donar por sí solos a no ser que la donación recaiga sobre
bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o industriales o objetos de
extraordinario valor, en cuyo caso se requiere el consentimiento de sus padres.
-Personas jurídicas: si quiere donar tienen que estar con consonancia con su
naturaleza, sus fines y lo que establezcan los estatutos o las reglas de la organización
de la que se trate.

Donatario: recibe ese bien con el consiguiente enriquecimiento. Regulado en el Art.

625 del CC, Podrán aceptar donaciones todos los que no estén especialmente
incapacitados por la ley para ello.

Nos esta diciendo que en principio tiene que tener capacidad para entender y para
querer y quien carezca de ese descernimiento no podrá aceptar una donación por si
mismo.

Reglas especiales:

Para aceptar donaciones condicionales o onerosas, (cuando esa donación se le pone

una condición), si el donatario no tiene capacidad contractual el art. 626 exige la
intervención de sus legítimos representantes

Art. 627 CC en relación con el art.29 que permite que la donación se haga los
concebidos y no nacidos , que se podrá ser aceptada por las personas que
legítimamente le representarían si se hubiera verificado ya el nacimiento. Para que se
produzca esa donación tiene que nacer, para la plena eficacia de la donación el
concebido ha de nacer en las condiciones del art. 30 del CC (personalidad jurídica).

Art.628 CC Las donaciones hechas a personas inhábiles son nulas, aunque lo

hayan sido simuladamente, bajo apariencia de otro contrato por persona
interpuesta.

EL CC permite la donación múltiple (art. 637 del CC) Cuando la donación

hubiere sido hecha a varias personas conjuntamente, se entenderá por partes
iguales; y no se dará entre ellas el derecho de acrecer, si el donante no hubiese
dispuesto otra cosa.

Se exceptúan de esta disposición las donaciones hechas conjuntamente a

ambos cónyuges, entre los cuales tendrá lugar aquel derecho, si el donante no
hubiese dispuesto lo contrario.

El objeto: la donación puede recaer sobre cualquier bien o derecho que sea
autónomo o independiente y por tanto individualizable en el patrimonio del
demandante.

Pero la ley establece una serie de límites:

 Art. 635 CC. La donación no podrá comprender bienes futuros, se entiende por
bienes futuros todos aquellos bienes que el demandante no puede disponer de
ellos en el momento de realizar la donación

Se donan sólo bienes presentes.

Art. 634 CC la donación podrá comprender todos los bienes del donante o parte de
ellos con tal de que este se reserve en plena propiedad o en usufructo lo necesario
para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias. El art. dice que se exige
que el donante se reserve unos bienes que sea en propiedad o en usufructo por lo que
no se cumplirá la exigencia legal si se donan todos los bienes presentes. En este caso
se impondrá al donatario la carga de alimentar, dar habitación..etc al donante. Y todo
lo que traspase estos limites esa donación será nula.

1. Art.636 CC nadie podrá dar por vía de donación más de lo que puede dar por vía de
testamento debiéndose ser reducidas en cuanto excedan de las posibilidades de libre
disposición del donante a petición de los herederos forzosos. Se habrá de donación
inoficiosa. Para saber si una donación es inoficiosa habrá que estar en el momento de
la muerte del donante teniendo en cuenta el valor de los bienes dejados por el mismo,
al que se sumara el que tenían los donados en el momento d ela donación y sobre la
suma se determinara la parte de que el donante podía disponer libremente a favor del
donatario
Lo que quiere decir es que tenemos un caudal hereditario dividido en partes: una es la
obligatoria para los hijos, otra de mejora y otra de libre disposición. Exige que no se
puede donar de la parte obligatoria.

Requisitos formales. Momento de perfección de la donación.

Para el CC la donación es un contrato y la forma es un requisito esencial, de tal modo

que sin ello será nulo. Los requisitos son distintos según sean bienes muebles o bienes
inmuebles.

Los bienes muebles están regulados en el art 632 (cuadro, joyas..) si se quiere realizar
una donación de bien mueble los requisitos son los siguientes:

-Se puede hacer verbalmente, y en este caso requiere la entrega simultánea de la cosa.
Si falta este requisito no tendrá efecto teniéndose que hacer de forma escrita.

-Se puede hacer de forma escrita puede ser en documento público o privado pero
debe constar la aceptación por parte del donatario, si falta esto es como si no se
hubiese celebrado.
Requisitos bienes inmuebles (633 CC) (finca, piso..) para que sea válida ha de hacerse
en escritura pública , expresándose en ella individualmente los bienes donados y el
valor de las cargas que deba satisfacer el donatario. El valor de las cargas alude a
algunas obligaciones que se pacten.

La aceptación del donatario puede efectuarse en la misma escritura de la donación o

en otra separada pero no surtirá efectos si no se hace en vida del donante. Cuando la
donación se haga en escritura separada deberá notificarse en forma autentica al
donante que normalmente es por medio del donatario y se anotara esta diligencia en
ambas escrituras. Otros requisitos de los bienes inmuebles:

Requisitos formales: La jurisprudencia del TS ha establecido que el requisito de

forma es imprescindible para que exista la donación, así el TS interpreta el art.
633 que la falta de escritura supondrá la nulidad de la donación.

La donación simulada: no será valida la donación de inmueble simulada bajo una

compraventa del objeto que se quiere donar. Es decir, a veces las partes otorgan una
donación pero en realidad están simulando una compraventa que aparece
documentada en escritura publica. Los móviles para realizar esto pueden ser diversos:
ej, la menor carga fiscal de la compraventa, la intención de burlar las legitimas de unos
hijos en beneficio de otros.
Entonces si se demuestra la simulación de esta compraventa el TS ha dicho que en este
caso la donación será nula.

Aceptación de la donación: el CC regula la perfección o la aceptación de la donación

en dos artículos diversos, cuya combinación resulta problemática y poco pacifica en la
doctrina . Por una parte el art. 629 CC que dice que la donación no obliga al donante
ni produce efectos .. y por otra parte el art. 623 del CC dice que la donación se
perfecciona desde que el donante conoce la aceptación del donatario. La contradicción
de los preceptos porque el art. 623 para la aceptación de la donación dice que el
donante conozca la aceptación del donatario y el art. 629 exige para la perfección
únicamente que la aceptación se produzca. Por tanto, la doctrina moderna entiende
que el art. 629 se refiera a la perfección del contrato que se produce desde la
aceptación . Estamos hablando de donación en el momento que aceptamos ese bien.
El art. 623 dice que concluye y cierra de manera definitiva el contrato.

Derechos y obligaciones de donante y donatario

El efecto típico de la donación es el empobrecimiento del donante y el

enriquecimiento del donatario. Pero hay otros efectos:

-Inexistencia de la obligación de responder por evicción (638 CC): el donante no está

obligado con carácter general al saneamiento de la cosa donada, esta expresión
comprende tanto el saneamiento por evicción como por vicios ocultos , salvo que se
hubiese pactado esa obligación (art.1258 CC) . Sin embargo si la obligación es onerosa
 en tal caso el donante responderá por evicción hasta la concurrencia del gravamen y
también responderá por vicios ocultos en cuyo caso solo podrá reclamarse en cuanto
disminuya el valor de lo donado más allá de lo que constituye la verdadera donación.
No obstante, el donante incurrirá en responsabilidad si al donar obro con dolo a
sabiendas de la irregularidad, es decir, el donante queda obligado al resarcimiento de
los daños que el donatario haya sufrido como consecuencia de la evicción o de los
vicios ocultos de la cosa donada.

En el supuesto en que se produzca saneamiento el precepto establece la subrogación

del donatario en todos los derechos y acciones que en caso de evicción
corresponderían al donante.

-Inexistencia del derecho de acrecer (637 CC): el párrafo primero dice que cuando la
donación hubiese sido hecha a varias personas conjuntamente se entenderá a partes
iguales y no se dará entre ellas el derecho de acrecer salvo que el donante lo haya
establecido expresamente y el párrafo segundo dice se efectúa la donación
conjuntamente a favor de los cónyuges. El CC permite la donación múltiple y tiene dos
partes diferenciadas en el párrafo primero y en el párrafo segundo la primera se
refiere al supuesto de donación realizada a varias personas, si la donación se hace ha
favor de varias personas conjuntamente se entenderá hecha a partes iguales y no se
dará entre ellas el derecho de acrecer salvo que el donante. En el segundo cuando la
donación que se efectúa a favor de los cónyuges el derecho de acrecer se da siempre
salvo que el donante lo excluya.
El derecho de acrecer depende de la voluntad del donante

-Pago de deuda del donante: (642 y 643 CC) para que el donatario se encuentre
obligado al pago es preciso que se estipule expresamente. Si así se ha hecho y no
hubiera más especificaciones sólo se entenderá que queda obligado a pagar las que
aparecieren contraídas antes de la donación. Art. 643 dice que el donatario
responderá de las deudas del donante aunque no haya estipulación. Si aceptara la
donación de mala fe deberán de devolver los bienes a los acreedores y de ser
imposible indemnizarles. Pero si lo hicieran de buena fe la trasmisión habida no puede
ser revocada, ese bien no se puede devolver. Por lo que no deberán devolver los
bienes sino que el deudor (donante) deberá indemnizar a los acreedores. Se presume
siempre hecha la donación en fraude de acreedores cuando al hacerlo no se haya
reservado bienes bastantes para pagar las deudas anteriores a ella.

Revocación, reducción, reversión de las donaciones.

La donación es irrevocable. Sin embargo, el CC teniendo en cuenta su carácter de atribución

patrimonial sin contraprestación faculta al donante para recuperar lo donado indeterminados
supuestos.  Suponiendo que de haberlos conocido n solo hubiera realizado Las causas de
revocación se encuentran legalmente predeterminadas o tasadas. Solamente en esas causas se
puede revocar la donación. Causas:
1-Por supervivencia o superveniencia de hijos
2- Incumplimiento de cargas impuestas
3-ingratitud
Solamente en estas causas se puede irrevocar.

• Regulado en el art. 654 del CC de acuerdo con este articulo, toda donación inter vivos
hechas por personas que no tenga hijos ni descendientes será revocable por el mero
hecho de ocurrir cualquiera de los casos siguientes: -Que el donante tenga después de
la donación hijos aunque sean póstumos; - Que resulte vivo el hijo del donante que
éste creía muerto cuando hizo la donación. En  el primer caso se habla de
superveniencia para expresas la circunstancia sobrevenida de la existencia de hijos. En
el segundo lugar expresa la existencia de un hijo sobreviviente. En estos dos casos se
puede solicitar la revocación, en cualquiera de estos dos casos la consecuencia es la
misma: el donante podrá revocar la donación si desea hacerlo pero la superveniencia o
supervivencia no acarrea de forma automática la ineficacia de la donación realizada.
Aunque se den uno de los dos supuestos automáticamente no se va revocar el bien
sino que hay que acudir a los tribunales. El donante habrá de ejercitar la
correspondiente acción de revocación ante los tribunales.  Legitimados para ejercitar
la acción: - El donante, y si éste fallece, se transmite a sus hijos y descendientes 
Plazo para hacer citar esta acción es de 5 años y es un plazo de caducidad.  Los efectos son
(Art.651) : -Restitución del bien y el fruto desde la demanda.
2. Este supuesto está regulado en el art. 647.1 CC este supuesto otorga al donante la facultad
de revocar la donación cuando el donatario haya dejado de cumplir alguna de las
condiciones que aquel le impuso, es decir, que el donante impone una obligación al
donatario y el donante ante el incumplimiento de esa obligación que le impuso queda
autorizado a revocarlo.  EJ Si le da una casa a un hijo para que le construya en dos
años, como se incumple esa obligación de que no la ha restaurado puede revocar la
donación.   Efectos: el párrafo segundo del art.647 establece un principio general y una
excepción, el principio general es que los bienes donados volverán al donante
quedando nulas la enajenaciones que el donatario hubiere hecho y las hipotecas que
sobre ellos hubiere impuesto.  Y la excepción  se refiere a las limitaciones establecidas
en cuanto a terceros por la ley hipotecaria es decir, no afecta a terceros buenos
adquirentes con protección registral

Esa persona, el donante que ha donado ese bien, en ese supuesto si se plaza ese plazo puede
revocar. El plazo que tiene para ejercitar esa acción aunque hay discusión en la doctrina el
plazo es de caducidad y es de 1 año desde que se conoce el incumplimiento.
Legitimados: el donante y si éste fallece los herederos
Efectos (651.2) son la devolución del bien y de los frutos percibidos desde el incumplimiento
de la obligación

3. Regulado en el art. 648 CC, la comisión de determinadas conductas especificadas en el

art 648 supone para el legislador una ingratitud de donatario que faculta al donante
para revocar la donación. Causas:
- La comisión de algún delito contra la persona, el honor, o los bienes del donante.
- Que el donatario impute al donante alguno de los delitos que dan lugar a un
procedimiento de oficio aunque lo pruebe. Ej. un delito de calumnias o injurias que
imputa el donatario al donante
 - Que el donatario niega indebidamente alimento al donante. La negación de estos
alimentos tiene que ser proporcional a la donación recibida. El donatario no podía
donar todos sus bienes pero en ese caso, la persona que lo reciba tiene la
obligación de alimentarse.

Legitimados: en primer lugar el donante , y luego sus herederos. El CC dice que no podrá
ejercitarla si su causante pudo hacerlo y no lo interpuso

Plazo: tiene una duración 1 año desde que lo conoció y se trata de un plazo de caducidad.
Efectos. El donante tiene derecho a que se le abone el valor del os bienes al tiempo de la
donación Art.650 y el donatario debe abonar los frutos que haya percibido desde el momento
de la interposición de la demanda

CLAUSULA DE REVERSIÓN: regulado en el art. 641 CC. Se trata de aquellas donaciones en las
que el donatario no recibe la propiedad de forma plena y libre sino que se prevé que
cumpliendo determinas condiciones los bienes donados volverán al donante o serán
adquiridos por un tercero que se específica. Esta clausula de reversión tiene carácter
voluntario ( lo puede poner o no) y causa un efecto resolutorio cuyo cumplimiento determina
que el bien donado vuelva al donante o pase a un tercero y esta clausula ha de establecerse en
el contrato de donación . Esta reversión puede imponerse a favor del donante o bien a favor
de un tercero, en éste último caso, la reversión puede establecerse en los mismos casos y con
las mismas limitaciones que determinada el CC para la sustitución fideicomisaria por eso en
estos casos se remite al art. 781 del CC.
Cuando la reversión se establece a favor del donante, puede establecerse para cualquier caso y
circunstancia y depende que se pueda revocar de una condición o de un plazo. El
cumplimiento de esa condición depende que los bienes pasen o no al donante y el plazo
implica que si llega el plazo y no se cumple igualmente los bienes pasaran para el donante.
Cuando la reversión es a favor de un tercero, cuando el tercero sea el beneficiario también el
traspaso de sus bienes a su patrimonio puede depender de una condición o de un plazo.
Antes de tener lugar el suceso que provoca la reversión el donatario es propietario pleno y
tiene derecho a los frutos que produzca los bienes donados y puede realizar también mejoras y
ha de conservar esos bienes.

Las donaciones con clausulas de reversión debe de cumplir los requisitos de forma de la
donación en general. Si se dona un bien inmueble (finca, piso) en el contrato hay que incluir
esta clausula.

Reducción de las donaciones inoficiosas está regulado en el art 654 CC . Reciben el nombre de
donaciones inoficiosas las que superen el valor de lo que el donante puede dar por testamento
en cuanto puede resultar perjudiciales para los legitimarios o herederos del donante. La
reducción de la donación solo puede llevarse a cabo en el momento del fallecimiento del
donante para apreciar la oficiosidad será preciso el calculo exacto del reliptum, es decir el valor
de los bienes que quedasen a la muerte del donante más el valor de los bienes donados. Si la
donación respeta la legítima se mantiene la donación si no se reducirá en cuanto su exceso. Y
solo están legitimados para pedir la reducción los legitimarios y siendo dos o más las
donaciones siempre se empezara la reducción o supresión en cuanto al exceso de la fecha más
reciente.

MANDATO
A partir del 1709 y ss regula el contrato de mandato como aquel por la cual una de las partes
se obliga a prestar una cosa o un servicio por cuenta y en cargo de otra. Este contrato lo que
viene a recoger es la intervención en el trafico de unas personas por otras, no podemos hacer
todos los actos o negocios jurídicos que pretendemos cuando estos son muy numerosos. Ante
esa diversidad de actos es necesario que alguien actué en nombre de él. Y el representante
actúa en nombre del representado, como representación directa o indirecta. También a través
del poder, la representación es un acto unilateral del representado que es el poderdante
otorga un poder al apoderado para que ejerza en su nombre. Aquí existe un contrato, que es el
mandato, además de representado o representante, se le considera como mandante y
mandatario, cuando encargo a alguien que haga algo en nombre mío esto es el mandato , por
lo cual me convierte en mandante porque le otorgo facultades para que lo ejerza en mi
nombre, y le otro mandatario
Es consensual , no hace forma especial. Naturalmente gratuito (1711), excepción: que el
mandatario se dedique habitualmente a realizar esas actividades que yo le encargo. ej. Si me
encargan firmar el contrato, eso no se presume que es gratuito sino todo lo contrario, pero si
el mandatario no se dedica a esa actividad, entonces la ley presume que es gratuito aunque
nada impide que se pacte para que sea retribuida.
Esta basado en la confianza (intuite personae) no es lo mismo q actué en mi nombre este
señor o un tercero, esta basado en el conocimiento que tengo en esa confianza. Es un contrato
unilateral si es gratuito, y será bilateral si es oneroso y al mismo tiempo será sinalagmático
Elementos subjetivos:
Partes: mandante y mandatario

Distincion con otras figuras: el contrato de servicios era muy parecido, una persona se encarga
de prestar un servicio a cambio de una retribución. Diferencia, la remuneración ya que el
contrato de servicios siempre es remunerado, porque el arrendador que va prestar el servicio
se dedica profesionalmente a esa actividad.
Contrato de agencia es el que celebra una parte, una persona física o jurídica (agente) para
actuar de forma continua a lo largo del tiempo a cambio de una remuneración. El agente es lo
que conocemos como comercial. Con esa persona se itene un contrato de agencia, el agente es
aquel que a través de una relación continuada y a cambio de una remuneración se dedica a
promover contratos por cuenta y en nombres ajenos de aquella persona que lo tiene
contratado. Trata de conseguir operaciones comerciales para vender los productos de una
empresa que le tiene contratado, el las consigue, pero la misma se celebra entre el propietario
de producto y el tercero por lo que el no va responder del riesgo de esas operaciones ( pérdida
sobrevenida de la cosa, caso fortuito o fuerza mayo) en este caso, lo asume bien el dueño de
producto o bien el tercero.
El contrato de mediación o corretal es uno por el cual una de las partes lo que trata de
conseguir es la celebración de una operación comercial el caso son p ej las inmobiliarias,
contrato que celebran con un vendedor del piso. La inmobiliaria trata de conseguir el contrato
de compraventa, para ello media para poner en contacto a las dos partes (comprador y
vendedor) , conseguir a la otra parte contratante para que pueda celebrarse el contrato.
Contrato de redistribución: una empresa que es el distribuidor pone o facilita a otra que es el
productor ( El que produce un aserie de servicios) , se caracteriza porque la empresa que es la
distribuidora pone su capital su estructura al servicio del productor de un terminado objeto, de
producto o servicio de un fabricante y lo que hace el redistribuidor es conseguir los clientes y
entonces el redistribuidor compra al fabricante los productos y a su vez el redistribuidor se los
vende a sus clientes. El restribuidor se encarga de conseguir los clientes, el redistribuiodr que
comrpa los productos hace que controle esa redistribución y normalmente le da unas
condiciones de exclusividad. Ej los hospitales. Él riesgo el redistribudor y la rentabilidad esta
en el margen en lo que adquiere el fabricante y después el precio de venta a los distintos
clientes.
Junto al mandato, existen otras figuras próximas o similares.
Regulacion 1709 a 1739 ,,,,,,,,,

CLASES DE MANDATO

Eficacia:
Cuando actúa en nombre propio o en nombre ajeno: que la operación comercial , o el contrato
lo que lleva a cabo el mandatario los efectod se producen directamente entre el mandante y el
tercero (representación directo) y en segundo lugar 1717 art recoge el nombre o en interés
(representación indirecta) el mandatario actua en nombre propio no se presenta como
nombre ajeno. Y como esos efectos no se producen en la esfera del mandante,, tiene que esta
que transferir estos efectos al mandante.. En la actuación en nombre o interés ajeno el
mandante cuando realiza el servicio o encargo dice que actua en nombre de una tercera
persona (mandante) por lo que los efectos se producen en la esfera del tercero y del
mandante. Ej si es una ocmpraventa si la hace en nombre propio e interés ajeno , entonces
configurara el como comprador…

Por su objeto:

Poder general o poder especial 1712 dependiendo si es para un negocio o para la totalidad de
un conjunto de negocios, en el caso del poder se puede otorgar un poder general para hacer
cualquier acto o poder especial para realizar un determinado acto concreto. Si es general
puede realizar cualquier acto de compraventa.
De administración o de disposición (1713) para actos de administración que tiene menos
transcendencia( gastos) y para el de disposición (donar bienes) también diferencia dada la
transferencia no es lo mismo arrendar un inmueble que venderlo
Pluralidad de mandantes 1731 pluralidad de mandatarios 1723 el 1731 establece una relación
de solidaridad entre los distintos mandantes. Las obligaciones que tiene el mandantes del
cumplimiento de ellas responde solidariamente al mandatario, cuando hay varios mandatarios
la regla es la de mancomunidad solo se le puede exigir la parte correspondiente salvo q se
pacte expresamente la solidaridad.

Derechos y obligaciones de mandante.

Pueden responder solidaria o mancomunadamente. Si no es gratuito (retribuido ) o si entra
dentro de ese supuesto que prevé la ley que el mandatario se dedica habitualmente a
actividades de la misma naturaleza será retribuida, y esa obligación de retribución le
corresponde al mandate. Falicitar al mandatario los medios necesarios para que pueda cumplir
lo que se le encarga. Y luego indemnizarle 1729 y ss de los dañso y perjuicios que puede haber
sufrido en la consecución del mandato y los gastos (notario, desplazamiento..)

Derechos y obligaciones del mandatario

Esta obligado a cumplirlo una vez que lo acepta, si no lo cumple será responsable de la
obligación de indemnizar los daños y perjuicios. El cumplimieno de la obligación normalmente
se entiende que es una obligación de medios, queda obligado a realizar una actuación con la
diligencia propia de la obligación y cumpliendo esa actuación con dicha diligencia no habría
incumplimiento contractual por parte de mandatario aunque no se considere el resultado
iniclamente previsto o al que se dirige el mandato, si el mandatario se comporta
diligentemente en su actuación no hay responsabilidad.
Pero eso no quita para que las partes puedan pactar que la obligación que asume el
mandatario sea de resultado, y entonces se compromete a conseguir el resultado pactado y si
no lo consigue habría incumplimiento del contrato
No puede traspasar los limites del mandato, esos limites no se entiende transpasados si se a
cumplido de una manera mas ventajosa para el mandante que es la señalada por éste. Tiene
que ejercer el mandato dentro de esos limites, pero si lo obtiene de una manera mas ventajosa
aunque lo haya transferido no se va considerar asi, ya que se admite.
El mandante también tendrá una serie de instrucción y tiene que hacer el mandato de acuerdo
a con lo que se está diciendo. Tiene que rendir cuentas , transferir los efectos de su actuación
si la actuación es indirecta ( en nobmre propio y x cuenta ajena) le tendrá que transferir si es
directa no. Tiene que hacer la colision de fondos, lo que necesite el mandatario para que lo
lleve a efecto y tendría que indemnizarle y tiene que rembolsarle los gastos . En ese rembolso
de derecho dei ndemnziacion el cc le concede un derecho de retnecion podrá reternerlo
mientras q no se lo haya rembolsado.

EXTINCION
Causas generales de extinción de las obligaciones: la muerte del mandatario, el concurso del
mandante y mandatario, la incapacitación o declaración de prodigalidad de mandate o
mandatario 1730

Causas específicas: la forma especial es la revocación se lo puedo revocar en cualquier

momento que puede dar lugar a un incumplimiento contractual con las consecuencias que
sean pero es esencia inherente a la esencia de mandato el poder revocarlo en cualquier
momento por una quiebra de confianza o cualquier razón no tiene que alegar una causa.
La revocación es expresa, la revocación de un poder en el ámbito civil lo que normalmente se
le pide al apoderado es que nos devuelva el poder.
Hay que notificárselo al mandatario a partir de esa notificación si realiza una actuación en
nombre del otro puede incurrir en una responsabilidad civil e incluso penal. Cabe tbn la
revocación tacita que es el nombramiento de un nuevo mandatario para el mismo negocio
produce la revocación del anterior. Salvo q haya pactado con otro q indistintamente vaya uno
o vaya otro.

LA FIANZA

Es un contrato con el que estalbecimos una garantía accesoria a la obligación prindecipal.

Aceptar un bien al cumplimiendo de la obligación, es decir que ese bien va ha responder, si el
deudor no cumple el acreedor podrá hacer efectivo el cumplimiento con ese bien ej derecho
de hipoteca, si no devuelve el dinero el prestatario el banco subast o ejecuta el bien y con lo q
obtiene lo paga…1911 el deudor responde con todo sus bienes presentes y futuros a esta sel e
añade la responsabilidad de un tercero, viene un tercero y responde con todo patrimonio, hay
una relaion obligatoria acreedor y el deudor, y si el acreedor considera qno es suficiente
entonces se trae a otra persona fiador que responda de esta relación obligatoria con todo su
patrimonio (AVAL O FIANZA)
Es una garantía personal y un contrato en virtud del cual alguein se compromete a satisfacer
una obligación ajena, q no es suya sino del duedor principal, el caso q no cumpla el deudor
principal se puede dirigir frente al deudor y frente al fiador. Puede tener origen convencional,
q se parte entre las partes, normalmente es un contrato entre el deudor y fiador , puede tener
origen legal en determinados supuestos se puede exigir la constitución de una fianza, y puede
ser tbn judicial.
Contrato consensual , tiene que establecerse de manera expresa no cabe presumir la
celebración de este contrato pero no dice que exiga la escritura publica o otra forma esencial ,
es gratuito en el supuesto de q sea gratuito no es una donación. Y si es oneroso en el caso de
que sea oneroso, el fiador va obtener una retribución o rmeuneracion por asegurar el
cumplimiento de la deuda ppal, si es oneroso será bilateral entre el deudor y fiador y
sinalagmático.
Las partes interviene el acreedor y el fiador y el deudor. La fianza se puede constituir con el
conocimiento y consentimiento del deudor e incluso se puede constituir sin el consentimiento
del duedor. Esta es la regla q ocurre con el pago por tercero, este lo puede hacer incluso
contra la oposición, es algo q no le perjudica al fiador y no es preciso q consienta la
constitución de esta fianza.
Capacidad para ser fiador es la capacidad general para contratar, y luego el deudor tieneque
proponer a alguien q tenga solvencia para responder de la deuda que se trate para que
asegurase el cumplimiento de la obligación. Salvo que el acreedor lo permita.

La obligación del fiador q es la q se constituye en este contrato es accesoria y subsidiaria

respecto a la obligación ppal. Sin esta obligación ppal no cabe la fianza es accesoria en el
momento q se extingue esta obligación se extingue la fianza…………………………

Dentor del contenido dela fianza… la subsidiariedad viene recogida dentro del beneficio de
excuion significa q esa subsiariedad mientrs q acreedor no haya agotdo l posibilidad del
cumplimiento de la obligación a través de los bienes y patrimono del deudor no podrá dirigirse
al fiador, hara valer este beneficio de excusión +
Excepciones.
Se podr apctar l solidaridad entre coefiadores, por lo q se podrá dirigr frente a cualqueira de
ellos x el total de ladeuda
Rn cuyo caso el acreedor desaparecia el beneficio de excusión puede dirigrse en contra del
fiador y subafiador..