TEMA 10: LOS CONTRATOS TRANSLATIVOS DE DOMINIO
1. La modernización del contrato de compraventa. Concepto y elementos de la compraventa.
La compraventa no es sólo un contrato, sino que es el más importante de los contratos por dos
razones; por los efectos jurídicos que lleva consigo y porque sirve como modelo para los regulación e
interpretación de los demás.
El CC carece de una definición del contrato de compraventa, así en el art. 1445 CC, tan solo dice:
“Por el contrato de compra y venta una de las partes se obliga a entregar una cosa determinada, y la
otra a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”. Por lo que vemos que se
limita a una enumeración de los elementos que lo integran: cosa y precio cierto.
CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO:
- Consensual: art. 1450 CC, se perfecciona por la voluntad explicitada de las partes. El contrato
existe desde que hay acuerdo.
- Bilateral y recíproco o sinalagmático: crea obligaciones recíprocas para cada una de las
partes
- Contrato meramente obligatorio: genera para el vendedor la obligación de entrega de la cosa
y para el comprador el pago del precio. Se le puede aplicar el régimen del art.1124 CC
(sanciones, mora, etc).
- Por sí solo no transmite la propiedad de la cosa, es precisa la entrega (art. 609 CC)
- Contrato oneroso
SUJETOS: Requiere dos partes contratantes: comprador y vendedor; en cada una de ellas puede
haber más de un sujeto.
En cuanto a la capacidad, es la general para obligarse (art. 1457 CC), no podrán celebrar contrato los
menores no emancipados y los incapacitados, como dice el art.1263 CC. En cuanto a los menores
emancipados, se les aplica el art. 323 CC (dependiendo del contrato necesitarán o no de la capacidad
de su tutor).
Tiene prohibido realizar actos de compraventa: art. 1459 cc.
- Cargos tutelares (respecto de los bienes de su pupilo), mandatarios (en relación con los
bienes que administran, con dos excepciones: que exista autorización expresa o tácita del
mandante, y en casos de venta directa del mandante al mandatario), albaceas (respecto de
los bienes confiados a su cargo): su fundamento es la protección del vendedor: conflicto de
intereses.
- Empleados públicos (respecto de los bienes de la administración pública que administren) y
Sujetos de la Administración de Justicia (en relación con los bienes litigiosos de la
jurisdicción en la que realicen su labor): por razones de moralidad y de orden público.
La nulidad radical es la sanción para estos casos.
OBJETO: entendida en un sentido amplio: pueden ser objeto del contrato: las cosas muebles,
inmuebles, corporales o incorporales, presentes o futuras, determinadas o determinables, posibles y
lícitas.
- Requisitos de la cosa: art. 1271 CC: licita y existencia posible.
- Venta de cosa futura: se divide en dos subtipos:
De cosa futura o esperada de un bien que no existe en la actualidad de la celebración
del contrato pero cuya existencia se espera en un periodo razonable (ejm: un piso
sobre plano), que si la cosa no llega a existir, el vendedor se eximirá de su
cumplimiento, salvo que se haya debido a su actitud negligente, culposa o dolosa, en
cuyo caso el incumplimiento le será imputable y cabrá una acción de resarcimiento
por daños y prejuicios. CONMUTATIVO: el sacrificio que yo sufro, es correlativo al
que sufre la otra parte.
O venta de esperanza, que se da cuando el comprador paga el precio con
independencia de que la cosa llegue a existir, esto es el comprador paga por la
existencia aleatoria de la cosa (ejm: compraventa de cosecha). El contrato ha de
cumplirse: precio por cosa aleatoria.
PRECIO: ha de ser cierto. Estar absolutamente determinado o ser determinable (arts. 1273 y 1447,
1448 y 1449 cc):
- Podrá determinarse: por referencia a otra cosa cierta o por arbitrio de un tercero (art.1447
CC), o según el precio que tuviera en un determinado día de bolsa, feria o mercado (art.1448
CC).
- No puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (art.1450 CC).
- Tendrá que ser en dinero o signo que lo represente
TRANSMISION DE LA PROPIEDAD
1. La compraventa por sí sola no transmite la propiedad: hace falta la entrega de la cosa.
2. El CC no exige que en el momento de celebrar el contrato el vendedor sea el propietario de
la cosa: se admite la venta de cosa ajena.
3. Efectos de la venta de cosa ajena: distintas posibilidades
Vendedor, después de perfeccionado el contrato adquiera la cosa y pueda entregársela al
comprador. Despliega sus efectos normales.
Vendedor entregue al comprador una cosa que no le pertenece:
- Reclamación tardía: usucapión.
- No consumación de la usucapión y recuperación judicial de la cosa por su dueño:
saneamiento por evicción.
Vendedor no adquiere la cosa ni la entrega al comprador: incumplimiento de la obligación
principal.
PACTO CON RESERVA DE DOMINIO
Se trata de una clausula que suele incluirse en ciertos contratos de compraventa por el que el
vendedor se reserva la propiedad de la cosa vendida hasta haber recibido la totalidad del precio,
normalmente aplazado.
Tiene como función garantizar el pago del precio. Se podría considerar también como una condición
suspensiva para la adquisición definitiva de la propiedad por parte del comprador, o como una
condición resolutoria del traspaso de la propiedad.
Efectos:
- Frente a las partes: si el comprador no llega a pagar el precio pactado, el vendedor recupera
la cosa vendida.
- Frente a terceros.
3º acreedores del comprador.
3º adquirentes de la cosa
DOBLE VENTA
La posibilidad de la doble venta, se desprende del art. 1473 CC: “Si una misma cosa se hubiera
vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado
posesión de ella con buena fe, si fuera mueble”. Si fuere inmueble, pertenecerá al que antes la haya
inscrito en el registro, y cuando no haya inscripción a quien de buena fe sea primero en la posesión, y
cuando falte esta, quien tenga el título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe. Por tanto:
- Bienes muebles: posesión y buena fé
- Bienes inmuebles: Inscripción + tradición y buena fe.
» Posesión + buena fe
» Título de fecha más antigua + buena fe
Para poder realizar una segunda venta, es necesario que la primera no haya sido consumada todavía,
pues de haberlo sido, ya no se daría el supuesto del art.1473, sino una venta de cosa ajena, con las
consecuencias jurídicas propias de la misma. En nuestro ordenamiento la venta de la cosa ajena es
posible, puesto que un sujeto puede vender sin ser propietario de la misma.
En cuanto a la publicidad de los bienes, para asegurarme la propiedad, diferenciamos si se trata:
- Bien inmueble: se tendrá que inscribir antes en Escritura Pública, para poder
inscribirlo en el Registro de la propiedad.
- Bien mueble: en la Ley de Venta de Bienes Muebles a plazos
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR: ART.1461 CC
Entrega de la cosa, con la finalidad de garantizar al comprador la adquisición de la propiedad.
En un principio, se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del
comprador: traditio real (art.1462.1 CC). Junto a esta forma se contemplan otros tipos de entrega:
- Traditio instrumental: el otorgamiento de escritura pública, equivale a la entrega (art.
1462.2 CC)
- Traditio simbólica: no se produce la entrega física de la cosa, sino de una accesoria que de
alguna forma simboliza a la principal (art. 1463 CC). Como la entrega de llaves del lugar
donde se encuentran las cosas, o la entrega de los títulos de pertenencia al adquirente
(art.1464 CC).
- Traditio meramente consensual: basta con el acuerdo o voluntad de los contratantes:
Traditio brevi manu: el comprador ya tenía la cosa en su poder por algún motivo
Constituto posessorium: el vendedor no transmite la cosa al comprador, sino que
sigue poseyéndola pero a título distinto del dueño.
Objeto de la entrega: el vendedor debe entregar la cosa, así como sus accesorios y frutos (art.1097
CC), en el lugar acordado, si no, donde exista la cosa, y en última instancia, en el domicilio del
deudor. La regla de conformidad ha de ser tenida en cuenta en la ejecución del contrato.
Circunstancias de la entrega: los gatos que deriven de la puesta en poder y disposición de la cosa,
serán de cuenta del vendedor (art.1465 CC), mientras que los gastos derivados del transporte al
comprador (art.1168 CC).
El vendedor puede retrasar la entrega: cuando no hay plazo para el pago en el contrato o cuando el
comprador no ha pagado su precio, (art.1466 CC), y si después de la venta se descubre que el
comprador es insolvente (art.1467 CC).
Vendedor: OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO: desarrollada en el art. 1474 Cc
(Saneamiento: la institución civil que gestiona la imputación de responsabilidad al vendedor sobre cualquier circunstancia
disconforme con el contenido del contrato de compraventa)
El art.1461 CC: “El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa vendida”. Por tanto,
el vendedor asume las siguientes obligaciones frente al comprador:
A. Responder de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida: Saneamiento por evicción.
B. Responder de los vicios o defectos ocultos que tuviera la cosa: Saneamiento por vicios
ocultos.
Saneamiento por evicción: La evicción, tendrá lugar cuando se prive al comprador de todo o parte
de la cosa vendida (art. 1475.1 CC), por sentencia firme (art. 1480 CC) y en virtud de un derecho de
un 3º anterior a la compra.
Será necesario la notificación al vendedor de la demanda en virtud de la cual el comprador puede ser
privado del bien por la acción interpuesta por un tercero: (arts. 1481 y 1482 CC) (el comprador demanda
al vendedor pidiendo un saneamiento por evicción)=Llamada en garantía
Art.1475 CC: el vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato
(evicción elemento natural del contrato).
No obstante los contratantes podrán aumentar, disminuir o incluso suprimir esta obligación legal del
vendedor, teniendo en cuenta:
- Art.1476 CC: será nulo todo pacto de exoneración en caso de mala fe del vendedor
- Si no hay mala fe, cuando el comprador hubiera renunciado al derecho de saneamiento, el
vendedor deberá entregar únicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la
evicción (renuncia simple), a no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con
conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias (renuncia
cualificada) (art.1477 CC).
El CC distingue los efectos según sea una evicción total o parcial:
Evicción total: en el art. 1478 CC, detalla los reembolsos que el comprador podrá exigir al vendedor:
1. La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o
menor que el de la venta.
2. Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en
juicio.
3. Las costas del pleito que haya motivado la evicción, y, en su caso, las del seguido por el
vendedor para el saneamiento.
4. Los gastos del contrato, si los hubiere pagado el comprador
5. Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala
fe.
Evicción parcial: dos supuestos. Art. 1479 CC
1. Si la parte de la cosa vendida y perdida es de tal importancia que sin dicha parte no se
hubiera comprado, el comprador podrá exigir la rescisión del contrato, pero con la obligación
de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al adquirirla.
2. Lo mismo pasaría en el caso de que se comprasen dos o más cosas, si constase que el
comprador no habría comprado la una sin la otra.
Evicción por cargas: art. 1483
Requisitos: la finca estuviera agravada, sin mencionarlo en la escritura, de tal naturaleza que el
comprador no la habría adquirido si la hubiera conocido.
Efectos: El comprador podrá optar exigir la recisión del contrato, a no ser que prefiera la
indemnización correspondiente.
Plazo: durante un año a contar desde el otorgamiento de la escritura (art. 1483.3 CC). Transcurrido el
año solo podrá reclamar la indemnización dentro de un periodo igual, a contar desde el día que haya
descubierto la carga o servidumbre.
Saneamiento por vicios ocultos: art.1484 CC
Requisitos: en el caso de que hubiera gravámenes reales; ocultos; desconocidos por el comprador;
no mencionados en la escritura.
El vendedor no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista, ni tampoco
de los que no estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión debía
fácilmente conocerlos (art.1484 CC). Pero responderá del saneamiento por los vicios o defectos
ocultos de la cosa venida, aunque los ignorase (art.1485 CC).
Comprende dos tipos de normas: 1. aplicables a cosas de cualquier naturaleza. 2 Aplicables a los
vicios ocultos de los animales (no entra).
Requisitos:
- que se trate de vicios o defectos de la cosa.
- No se aplica cuando la cosa es impropia para satisfacer el interés del comprador.
Jurisprudencia: entrega de prestación diferente. Incumplimiento del contrato.
- Que sea oculto. En el momento de perfección del contrato.
- Que sea grave.
- Preexistente a la celebración del contrato.
Efectos: conceden al comprador las llamadas ACCIONES EDILICIAS: art.11486 CC.
1. Acción de resolución del contrato, abonándosele los gastos que pagó.
2. Acción de reducción del precio, rebajar una cantidad proporcional a juicio de peritos.
El ejercicio de una excluye la otra.
Reglas especiales: siempre y cuando el vendedor haya incurrido en dolo (conocía los vicios y no los
comunico al comprador), el comprador podrá optar entre las dos acciones edilicias y además de le
indemnizará con los daños y perjuicios, si optare por la rescisión (mala fe del vendedor: art. 1486.2)
Pérdida de la cosa: efectos distintos según la causa de la pérdida:
- si la cosa se perdiera por efecto de los vicios, conociéndolos el vendedor, sufrirá este la
pérdida y deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y
perjuicios. Si no los conocía debe solo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que
hubiese pagado el comprador (art.1487 CC).
- Si la cosa tenía vicios al momento de la venta, y se pierde después por caso fortuito o por
culpa del comprador, podrá este reclamar el precio que pagó con la rebaja del valor que la
cosa tenía al tiempo de perderse. Si el vendedor obro de mala fe, deberá abonar al
comprador los daños e intereses (art.1488 CC).
Plazo: de caducidad a los 6 meses desde el conocimiento del vicio (art.1490 CC).
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR (arts.1500-1505 CC)
Pago del precio: obligación del comprador (art. 1500 CC: si no se ha fijado o no se ha pactado otra
cosa, el precio se abonará en el lugar y tiempo de entrega de la cosa vendida). Es recíproca de la
obligación de entrega de la cosa.
Pago de intereses: art. 1501 CC: el comprador deberá intereses por el tiempo que medie entre la
entrega de la cosa y el pago del precio si: 1. así se hubiese convenido, 2. si la cosa vendida y
entregada produce fruto o renta, 3. si se hubiese constituido en mora, con arreglo al art.1100 CC.
Suspensión del pago del precio: art. 1502 CC, el comprador podrá suspender el pago del precio, hasta
que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro (se contempla la hipótesis en el que el
comprador fuera perturbado en el traslado del dominio). Ejemplo: una posible evicción, de manera
que el comprador se podría encontrar con el problema de tener que devolver la cosa.
Es crucial fijar o determinar el precio (tener en cuenta lo dicho anteriormente sobre el precio).
RIESGOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
Planteamiento: perdida la cosa sin culpa del vendedor y en el periodo que va desde la perfección del
contrato hasta la entrega de la cosa. Dicha pérdida exime al vendedor de la obligación de entrega,
pero ¿conserva su derecho a reclamar el precio, o está el comprador exonerado del pago?
En el 1 caso: riesgos del comprador, ya que además de no recibir los bienes del contrato, o recibirlos
deteriorados, debe entregarle al vendedor la contraprestación prometida en su integridad.
2º caso: riesgos del vendedor, ya que el vendedor habría perdido la cosa, así como su derecho a
percibir el precio pactado.
La fijación exacta del momento en el que se produce la transmisión de la carga de los riesgos entre
las partes, es el momento clave del problema planteado.
El art.1452 CC, establece unas reglas especiales del contrato de compraventa, y que se superpone al
art.1124 CC. Contempla un supuesto de hecho doble, se aplicará a:
1. Venta de cosa específica por un precio cierto.
2. Venta de cosa genérica hecha aisladamente y por un solo precio (cosa genérica que ha sido
individualizada)
La solución de da por remisión a los arts. 1096 y 1182 CC: extinción de la obligación del vendedor. La
doctrina y la jurisprudencia entienden que los riesgos los soporta el comprador: tiene que pagar el
precio, o no podrá recuperarlo si ya lo entregó a pesar de no recibir la cosa.
Está obligado porque la jurisprudencia entiende que el retraso en la entrega de la cosa, es un retraso
que se ha hecho en interés del comprador, es quien ha solicitado el retraso en la entrega de la cosa, y
por tanto parece lógico que asuma los riesgos (Así se puede ver en el párrafo 3º art.1096 CC: si el
obligado se constituyese en mora (…), serán de su cuenta los casos fortuitos hasta que se realice la
entrega).
Art. 1452 CC, párrafo 3º: cuando se trate de cosas fungibles que se venden por un precio fijado en
relación a su peso, nº o medida (por tanto, genéricas). No se imputan los riesgos al comprador hasta
que se han contado, pesado o medido, es decir, hasta que no se produzca la individualización de la
cosa.
RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
Para la resolución del contrato tenemos en cuenta: Art. 1124 CC+ arts. 1503-1505 y retracto
convencional.
El CC en el Art.1503 habilita al vendedor para dar marcha atrás en la venta: “Si el vendedor tuviere
fundado motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podrá promover
inmediatamente la resolución de la venta. Si no existiere este motivo, se observara lo dispuesto en el
art.1124 CC”.
Reglas especiales sobre el tiempo y la resolución del contrato de compraventa:
- Art.1504 CC: en la venta de bienes inmuebles, (nos encontramos con bienes inmuebles,
pago aplazado, y una falta de pago) aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago
del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato,
el comprador podrá pagar aun después de expirado el término, siempre que antes no haya
sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento el juez no podrá
concederle nuevo término (da lugar al “pacto de reserva de dominio”).
- Art.1505 CC: respecto de los bienes muebles, la resolución de la venta tendrá lugar de pleno
derecho, en interés del vendedor cuando el comprador, antes de vencer el término fijado
para la entrega de la cosa, no se haya presentado a recibirla, o, presentándose, no haya
ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo que para el pago de este se hubiera pactado mayor
dilación.
El vendedor tiene por tanto dos vías para la resolución del contrato por bienes inmuebles: art.1124 y
1504 CC. Especialidad frete al art. 1124CC:
- Exige un requerimiento al comprador. Mientras no se produzca el comprador puede pagar
fuera de plazo.
- Hecho el requerimiento el juez no puede conceder un nuevo plazo.
- Normalmente conlleva la pérdida de las cantidades entregadas por el comprador.
PACTO DE RETROVENTA O RETRACTO CONVENCIONAL.
Concepto: tiene lugar cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con
obligación de cumplir lo expresado en el art.1518 CC, y lo demás que se hubiese pactado. Art. 1507
CC. (El que tiene el retracto se coloca directamente en el lugar del comprador satisfecho). Para que el vendedor
pueda hacer uso del derecho de retracto, ha de reembolsar al comprador:
- El precio de la venta
- Los gastos del contrato
- Cualquier otro pago legitimo hecho para la venta
- Los gatos necesarios y útiles realizados en la cosa vendida (art.1518 CC).
Plazo: se establece en el art.1508 CC, de cuatro años si no se hubiera pactado nada, y en caso de
estipulación expresa, no podrá exceder 10 años
Puede ejercitarse frente a cualquier poseedor que traiga causa del comprador (art.1510 CC), salvo
que se trate de un tercero hipotecario.
Mientras que no se ejercite el retracto, el comprador puede ejercitar todos los derechos y acciones
del vendedor (art.1511 CC).
El retracto también pueden ejercitarlo los acreedores del vendedor después de haber hecho
excusión en sus bienes (art.1512 CC).
Art.1520 CC: el vendedor que recobre la cosa vendida, la recibirá libre de toda carga o hipoteca
impuesta por el comprador, pero estará obligado a pasar por los arriendos que este haya hecho de
buena fe.
Los art.1513 a 1518 CC, regulan una serie de supuestos especiales en los que el CC pretende evitar
que el ejercicio del derecho de retracto dé lugar a situaciones de condominio.
Los cuatro requisitos de un tercero para ser inatacable son buena fe, a titulo oneroso, que lo
adquiera de aquel que lo tiene inscrito en el registro de la propiedad, y que lo inscriba ¿pero qué
pasa si A vende B, con un pacto de retracto de 5 años, y B vende a C, antes de los 5 años?
