TEMA 4

FIGURAS CONTRACTUALES I (CONTRATOS TRASLATIVOS DEL DOMINIO)

1. La compraventa
1.1 Concepto y caracteres.
Encontramos la compraventa dentro de los contratos traslativos del dominio, ya que
estos tienen por objeto la transmisin del dominio de las cosas, ya sea titulo gratuito u
oneroso.
La importancia del contrato de compraventa se debe fundamentalmente a dos razones:
1, el contrato es la base del funcionamiento de la economa de mercado, por lo que responde al
intercambio de bienes; 2, su extensa regulacin revela que constituye el contrato tipo de los
traslativos de dominio y algunos de sus preceptos se aplican a los contratos en los que existen
prestaciones reciprocas.
El Cdigo Civil establece en el art. 1445 que "por el contrato de compra y venta uno de
los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio
cierto, en dinero o signo que lo represente.
De la definicin se pueden deducir los caracteres:
a) Tpico, regulado expresamente por la ley.
b) Consensual, se perfecciona por el consentimiento de las partes de acuerdo con los arts.
14465 y 1450 CC.
c) Bilateral, para ambas partes se generan obligaciones recprocas desde que nace el contrato.
d) Oneroso, por existir sacrificios o desplazamientos patrimoniales y ventajas tanto para el
comprador como para el vendedor.
e) Conmutativo, por regla general, en la medida en que existe equivalencia de prestaciones de
tal manera que el comprador paga lo equivalente al valor de la cosa.
f) Traslativo del dominio, en la medida en que sirve de ttulo para trasmitir el dominio.
Perfeccin del contrato
La perfeccin del contrato, de acuerdo con el art. 1450 CC, se realiza por el
consentimiento de las partes y "ser obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa
objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado".
Es bastante frecuente entregar una "seal" o "arras" en el momento en que se
perfecciona el contrato. Se le denominan arras confirmatorias (anticipo del precio total).
Tambin cabe que se establezcan con carcter penitencial o penal. En el primer caso, cumplen
la funcin de constituir un medio licito de desligarse de un contrato; y en segundo garantizan el
cumplimiento del mismo. Convendr sealar en el contrato el carcter que tienen las arras
(confirmatorias, penitenciales o penales).
La transmisin de la cosa
1. Venta de la cosa ajena
Pueden existir diversas hiptesis que pueden aparecer en la practica:
a) Venta de la cosa ajena ignorndolo ambas partes: la venta es valida.
- SI el vendedor tiene la cosa en su poder y se la entrega al comprador, ste
podra adquiridla por usucapion o resolverlo por carecer el comprador de poder de disposicin
sobre la cosa.
- Si el vendedor no tiene la cosa en su poder, podra adquirirla por cualquier
medio legitimo y entregarla al vendedor.
b) Venta de cosa ajena, conocindolo slo el vendedor: la venta es vlida.
-Si posteriormente, la adquiere el vendedor del legitimo propietario y la entrega
al comprador, la venta quedara consumada.
-Si existe dolo por parte del vendedor, el contrato es anulable por existir un vicio
del consentimiento.
c) Venta de cosa ajena, conocindolo solo el comprador: la venta es valida, aunque el
comprador antes de que se realice la entrega podr solicitar la resolucin del contrato y la
devolucin del precio, sin derecho a indemnizar de daos y perjuicios.

1 de 8

d) Venta de cosa ajena, conocindolo ambas partes: la venta es valida, pero

condicionada a que el vendedor adquiera la propiedad de la cosa.

2. Venta con pacto de reserva de dominio

Por este pacto se retrasa la transmisin de la propiedad hasta el momento en que se
reproduzca una determinada circunstancia, que suele ser el pago del precio. Este pacto se lleva
a cabo para garantizar precisamente el pago de un precio aplazado y es muy frecuente en la
venta de cosas muebles, ya que respecto de bienes inmuebles ofrece mayores ventajas la
garanta hipotecaria.
3. La doble venta
El art. 1473 CC regula la doble venta. A tenor del precepto, "si una misma cosa se
hubiere vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferir a la persona que primero
haya tomado posesin de ella con buena fe, si fuere mueble.
Si fuera inmueble, la propiedad pertenecer al adquirente que antes haya inscrito en el
Registro. Cuando no haya inscripcin, pertenecer la propiedad a quien de buena fe sea
primero en la posesin y, faltando sta, a quien presente ttulo de fecha ms antigua, siempre
que haya buena fe".
1.2 Elementos Pags 264-267
Elementos personales (Sujetos)
En el contrato de compraventa intervienen dos sujetos: el comprador y el vendedor.
Respecto a la capacidad para celebrar el contrato habr que diferenciar entre la regla
general y las prohibiciones:
a) La regla general establecida en el art. 1457 CC es que tienen capacidad para celebrar el
contrato todas las personas a quienes este Cdigo autoriza para obligarse. Sobre el
particular el art. 1263 CC seala que no pueden prestar su consentimiento los menores
no emancipados y los incapacitados.
b) Las prohibiciones estn reguladas en el art. 1459 CC: podrn adquirir por compra,
aunque sea en subasta pblica o judicial, por s ni por persona alguna intermedia:
1. Los que desempeen algn cargo tutelar, los bienes de la persona que
est bajo su guarda o proteccin.
2. Por razones de orden pblico o de moral social, quienes intervienen en la
funcin pblica o en la administracin de justicia, la compra de
determinados bienes.
3. En definitiva se trata de evitar que los que desempeen algn cargo
tutelar no se puedan aprovechar del mismo.
Elementos reales
El objeto del contrato de compraventa es doble: la cosa determinada y el precio cierto.
(Art. 1445 CC).
En cuanto a la cosa, puede ser objeto de contrato cualquier bien, pero debe recordarse
que, conforme a lo expuesto en su momento, el objeto ha de ser posible, lcito y determinado.
Si es una cosa futura, y no tuviera existencia real en el momento de perfeccin del
contrato, caben dos modalidades de contrato:
a) La compraventa de la cosa esperada: el vendedor tiene la obligacin de llevar
a cabo los actos tendentes a favorecer la existencia de la cosa y el pago del precio queda
condicionado a dicha existencia. SI la cosa no llega a existir no habr obligacin de pago del
precio, aunque si ello es debido a culpa o negligencia del vendedor, el comprador podr
exigirle el resarcimiento de aos por incumplimiento de la obligacin de entrega. Ej: Cosecha.
b) La compraventa de esperanza: una venta aleatoria y atpica, el comprador se
obliga a pagar el precio aunque la cosa no llegue a nacer.
Podr tratarse tanto de una cosa genrica como especifica, asi como de varias cosas
(art. 1491 CC).

2 de 8

En cuanto al precio, es la contraprestacin consistente en dinero o signo que lo

represente, que se entrega a cambio de la cosa.
Los requisitos son: ha de consistir en dinero o signo que lo represente, debe ser cierto y ha de
ser verdadero y real. No es un requisito del precio que sea justo.
Elementos formales
No existen
1.3 Obligaciones de las partes
Obligaciones del vendedor
La primera obligacin que tiene el vendedor es conservar y custodiar la cosa que ha de
entregar. Viene enunciada en el art. 1094 CC, cuando seala que "el obligado a dar alguna
cosa lo est tambin a conservarla con la diligencia propia de un buen padre de familia".
La segunda obligacin del vendedor es la entrega de la cosa (traditio), la cual se regula
en los arts. 1462 a 1473. La entrega supone poner en poder y posesin del comprador la cosa
vendida.
Formas de entrega de la cosa:
De forma material: hay una entrega efectiva.
De forma simblica: la entrega de llaves para bienes muebles o en la puesta en
poder del comprador de los ttulos de pertenencia cuando se trata de bienes
incorporales.
No exista entrega material: bien porque el vendedor sigue poseyendo el bien, o
bien porque el comprador ya posea el bien.
De forma instrumental: o mediante escritura pblica.
En cuanto al objeto y cantidad que han de ser entregados debemos decir que el objeto
de la entrega es aquella cosa determinada que el vendedor est obligado a dar al comprador. Y
respecto a la cantidad que ha de ser entregada podemos distinguir entre dos situaciones si es
bien inmueble:
a)Que se haya vendido a un precio alzado conjunto, si resulta de mayor o menor
cabida no tiene relevancia, porque el vendedor est obligado a entregar el bien.
b)Que el inmueble se haya vendido por unidad de medida y resulte mayor o
menor cabida.
En cuanto al lugar de entrega y pago de gastos: el lugar de entrega viene determinado
por pacto entre las partes y, a falta de pacto, se aplicar el art. 1171 CC.
Respecto a los gastos que genera un contrato de compraventa, se estar tambin al pacto de
las partes. Si las partes no pactan nada los gastos de entrega son de cuenta del vendedor y los
de transporte o traslacin de cargo del comprador (art. 1465 CC). Si el contrato de
compraventa se ha llevado a cabo en escritura pblica, tambin hay libertad de pacto entre las
partes. A falta de pacto, los gastos de escritura los paga el vendedor y los de primera copia y
dems posteriores los paga el comprador (art. 1455CC).
Obligacin de saneamiento
El saneamiento viene regulado en los arts. 1474 a 1499 CC y se contempla como
obligacin del vendedor en el art. 1461 CC, aunque resulta aplicable, en general, a los
contratos traslativos del dominio a ttulo oneroso y, en ocasiones, al adquirente a ttulo
gratuito.
Existen dos clases de saneamiento:
a) Saneamiento por eviccin: regulado en los arts. 1475 a 1482 CC. el vendedor
responde al comprador de la posesin legal y pacfica de la cosa.
Se produce cuando se priva al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho
anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada.
Requisitos:
- Que se haya dictado sentencia firme en virtud de un derecho anterior a la
compra.

3 de 8

- Que se notifique la demanda de eviccin al vendedor a instancia del comprador

para comparecer y contestar a la demanda en los trminos que establece la LEC.
- Que el comprador quede privado de todo o parte de la cosa comprada.
Efectos:
- Con prdida total de la cosa: el plazo para ejercitar por el comprador la
accin de saneamiento contra el vendedor es de 15 aos. Se podr exigir al
vendedor: la restitucin del precio de la cosa, los frutos o rendimientos (si se
hubiere condenado a entregarlos en el juicio), las costas del pleito (si
hubiesen sido pagados por el comprador), los daos e intereses y los gastos
voluntarios o de puro recreo y ornato si se vendi de mala f.
- Eviccin parcial: se produce cuando el comprador pierde una parte de la cosa
vendida y dicha parte en relacin con el todo es de tal importancia que sin
ella no la hubiere comprado. Al tratarse de un supuesto de rescisin, el plazo
para interponer la accin es de 4 aos.
- Eviccion por cargas o gravmenes ocultos (1483 CC): se refiere a bienes
inmuebles y se da cuando se vende una finca gravada con alguna carga o
servidumbre no aparente, cuando no se concrete la misma en la escritura de
transmisin y que deba presumirse que de haberla conocido no la habra
comprado. El comprador podr optar entre pedir la rescisin o solicitar una
indemnizacin en los trminos sealados en el art. 1483 CC. El plazo para la
accin es de un ao, para la rescisin o la indemnizacin, transcurrido ese
ao solo se podr reclamar la indemnizacin por 1 ao ms.
b) Saneamiento por vicios ocultos: el vendedor responde al comprador de los vicios o
defectos ocultos que tuviere la cosa.
Regulada en los arts. 1484 a 1499 CC, obliga al vendedor a responder al comprador de
los vicios o defectos ocultos que tuviere la cosa en el momento de la venta, "si la hacen
impropia para el uso a que se destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos
conocido el comprador, no la habra adquirido o habra dado menos precio por ella". Se
distinguen dos clase de vicios:
- Los vicios de derecho o jurdicos, aquellos que suponen una grave perturbacin
para el derecho del comprador.
- Los vicios de hecho o vicios de la cosa misma, que la hacen intil para su
finalidad econmica.
Requisitos (la relevancia del vicio exige):
- Que sea oculto.
- Que sea desconocido por el comprador.
- Que sea grave.
- Que sea anterior a la venta (preexistente).
Efectos (concurriendo tales requisitos, el art. 1486 CC permite al comprador optar entre
dos posibilidades:
- La rescisin del contrato, a travs de la accin redhibitoria, abonndosele al
comprador los gastos que pag; y, si hay mala fe, es decir, conoca los vicios o defectos ocultos
del vendedor, se le indemnizaran, adems, los daos y perjuicios.
- La reduccin de una cantidad proporcional del precio, a travs de la accin
quanti minoris o estimatoria.
Tambin existen las acciones edilicias, que son las acciones procedentes de los vicios
ocultos, que tienen un plazo de caducidad de 6 meses, contados desde que se realiz la
entrega de la cosa vendida. Existen adems unas reglas especiales establecidas en el Cdigo
Civil para los siguientes casos:
- Mala fe del vendedor: el comprador tiene las mismas opciones y si opta por la
rescisin, tiene derecho a una indemnizacin de daos y perjuicios.
- Venta judicial: no procede la indemnizacin, pero s la opcin de rescisin o
rebaja del precio.
- Prdida de la cosa: si el vendedor conoce los vicios ocultos y se pierde por
ellos, el vendedor sufre la perdida y debe abonar al comprador le precio,
gastos y daos y perjuicios causados. Si por el contrario el vendedor no
conoca los vicios y se pierde la cosa pro caso fortuito o culpa del comprador,

4 de 8

ste slo podr reclamar el precio que pag con la rebaja del valor que la
cosa tenia al tiempo de perderse.
Venta de varias cosas: procede el saneamiento de cada una de ellas, a no ser
que el comprador no hubiera comprado las sanas sin la cosa viciosa.
Venta de animales: el saneamiento no procede cuando la venta se ha hecho
en feria o pblica subasta , las acciones se interpondrn dentro de los 40 das
desde la entrega. Si el comprador opta por la accin redhibitoria, deber
devolver el animal en el mismo estado en que fue vendido y entregado,
siendo responsable de los deterioros por su negligencia. Si el animal muere
antes de los tres das siguientes a la compra, ser responsable el vendedor,
siempre que sea por una enfermedad anterior a la venta.

Rgimen aplicable en la cv de bienes de consumo

Rgimen particular para los bienes de consumo en la anterior Ley de garantas en la venta de
bienes de consumo, de 2003, actualmente derogada pero incluido su contenido en el TRLGDCU
de 2007 (aprobado por el RDL 1/2007, de 16 nov.), arts. 114 a 127:
La FALTA DE CONFORMIDAD
mbito de aplicacin (art. 115 TRLGDCU)
Relaciones vendedor (profesional) y comprador (consumidor)
Derechos del consumidor (art. 118 TRLGDCU) :
1. Reparacin del bien vendido (se arregla)
2. Sustitucin del bien (se cambia por otro)
O si no:
3. Rebaja del precio (se paga menos)
4. Resolucin de la compraventa (se deshacen efectos)
--PLAZOS: El vicio ha de manifestarse:
2 aos desde la entrega (caducidad). Presuncin de los 6 m
En bienes de segunda mano, mnimo 1 ao.
Accin para exigir cumplimiento 4 dchos: 3 aos
(prescripcin) desde la entrega del bien (el consumidor
debe informar al vendedor en el plazo de 2 m desde su
conocimiento)
Garanta comercial (art. 125 TRLGDCU, voluntaria, para
mejorar)

Obligaciones del comprador

El art. 1500 CC establece la obligacin del comprador de "pagar el precio de la cosa
vendida en el tiempo y lugar fijados por el contrato y si no se hubieran fijado en el tiempo y
lugar en que se haga la entrega".
Cabe establecer un precio aplazado, en cuyo caso el comprador deber intereses por el
tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio:
a) si as se ha estipulado.
b) si la cosa vendida y entregada produce frutos o rentas.
c) si se hubiese constituido en mora, con arreglo al art. 1100 CC.
Pueden existir gastos adicionales, como por ejemplo gastos de primera copia de
escritura, de transporte, de inscripcin en el Registro, salvo pacto con el vendedor.
1.4 Garantas del vendedor
El legislador establece una serie de garantas del pago del precio, unas convencionales
y otras legales, para el supuesto de que el comprador no pague inmediatamente o no lo haga
ntegramente.
Fundamentalmente son:
a) El pacto de reserva de dominio
b) El pacto de reserva de hipoteca.
c) El derecho de retencin de la cosa.

5 de 8

d) El derecho a promover la resolucin de la venta en el caso de bienes inmuebles, si el

comprador tiene fundado motivo para temer la prdida de la cosa inmueble, vendida y el
precio (art. 1503 CC).
e) La posibilidad de suspender el pago del precio cuando experimenta una perturbacin
en la posesin o dominio de la cosa o una amenaza de perderla. (art. 1502 CC).
f) El pacto comisorio o condicin resolutoria expresa en las ventas inmobiliarias: la falta
de pago da lugar a la resolucin del contrato siempre que le vendedor haya requerido notarial
o judicialmente de pago al comprador. Dicho pacto es inscribible en el Registro de la Propiedad.
Los requisitos para que pueda aplicarse el pacto comisorio en los bienes inmuebles son (art.
1504CC):
- Debe de tratarse de una compraventa de bienes inmuebles con precio
aplazado.
-Impago del precio de forma total o parcial.
- Que el impago del precio se produzca de forma objetiva.
- Requerimiento judicial o notarial de resolucin de contrato.
- Que el vendedor haya cumplido.
Respecto a los bienes muebles, la condicin resolutoria explicita viene regulada en el art. 1505
CC. Dicha resolucin tiene lugar sin necesidad de requerimiento, de forma automtica y
aunque no lo hayan pactado las partes. La aplicacin de este precepto queda limitada a dos
supuestos: no presentarse el comprador a tiempo para recibir la cosa o hacindolo, no ofrecer
el precio.
1.5. Los riesgos de la compraventa civil
El problema se plantea si una vez perfeccionado el contrato de compraventa la cosa sufre
algn dao antes de la entrega. Podemos distinguir dos situaciones:
a) Que la cosa se pierda, interviniendo culpa o negligencia del vendedor, o que ste se
constituya en mora: el vendedor debe responder ante el comprador de dicha prdida.
b) Que la cosa se pierda por caso fortuito o fuerza mayor: salvo pacto en contrario,
quedar extinguida la obligacin de entrega.
Al respecto hay dos sistemas antagnicos:
a) Sistema germnico, que atribuye el riesgo al vendedor desde que se perfecciona el
contrato.
b) Sistema latino, que atribuye el riesgo al comprador desde que se perfecciona el
contrato.
2. La permuta
La permuta, regulada en los arts. 1538 a 1541 CC, " es un contrato por el cual cada uno
de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra" (art. 1538 CC)
Se trata de un contrato, consensual, oneroso, bilateral, conmutativo y traslativo del
dominio.
Objeto de la permuta pueden ser tanto las cosas materiales como inmateriales. Cabe
tambin la posibilidad de que una de las partes entregue una cosa y algo de dinero. En este
caso, la calificacin del contrato depender de la intencin de los contratantes. No constando
esta, se tendr por permuta, si el valor de la cosa dad en parte del precio excede al del dinero
o su equivalente; y por venta, en caso contrato (art. 1446 CC).
El contrato de permuta tiene regulacin escasa y se rige en todo lo no especificado, por
las normas de la compraventa. Existen dos disposiciones especficas:
a) Permuta de cosa ajena: regulada en el art. 1539 CC. Si uno de los contratantes
hubiese recibido la cosa que se le prometi en permuta, y acreditase que no era
propia del que la dio, no podr ser obligado a entregar la que l ofreci en cambio, y
cumplir con devolver la que recibi.
b) Eviccin de la cosa recibida en permuta: regulada en el art. 1540 CC. El que pierde
por eviccin la cosa dada en permuta tiene la opcin de reclamar la devolucin de la
cosa que dio a cambio o una indemnizacin de daos y perjuicios.
c) Permuta de solar por obra futura: una de la partes, propietaria de un solar transmite
a la otra su propiedad para que construya y a cambio le entregue viviendas, locales

6 de 8

comerciales y/o plazas de garaje. Puede configurarse de forma que

contraprestacin sea una mera obligacin personal o como un derecho real.

la

3. La donacin
3.1 Concepto y caracteres
A la regulacin de la donacin dedica el Cdigo Civil los arts.618 a 656, el primero de
los cuales la define como un acto de liberalidad por el cual una persona dispone
gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta.
Los caracteres de la donacin son que es consensual (art. 623 CC) con efectos reales,
unilateral, debe de ser gratuito, ser un acto de liberalidad y precisar la aceptacin por parte del
donatario.
3.2 Elementos
En la donacin intervienen dos sujetos: donante y donatario.
El donante es la persona que dispone de la cosa o derecho a favor de ora persona, donatario,
que resulta as enriquecido por esa atribucin patrimonial gratuita.
Donante: capacidad contractual y libre disposicin de los bienes (art. 624 CC)
Donatario: capacidad natural (arts. 625 y 626 CC)
El art.627 CC admite la validez de las donaciones hechas a favor de concebidos y no nacidos.
Asimismo el art. 628 CC sanciona la falta de capacidad del donatario con la nulidad de la
donacin.
El objeto de la donacin puede ser cualquier bien o derecho. En principio, el donante
tiene plena libertad para donar los bienes que quiera, salvo los limites siguientes:
1) No bienes futuros (art. 635 CC)
2) El donante deber reservarse lo necesario parar vivir en un estado
correspondiente a sus circunstancias (634 CC)
3) Reduccin de las llamadas donaciones inoficiosas (arts. 636 y 654 CC)
4) Donacin con clusula de reversin
En cuanto a la forma de la donacin, decir que es un contrato rigurosamente formal
(arts. 632 y 633 CC). Las exigencias formales varan segn que el objeto donado sea una cosa
mueble o inmueble:
Si el objeto donado es una cosa mueble, el art. 632 CC distingue dos supuestos: la donacin de
cosa mueble podr hacerse verbalmente (con entrega simultanea) o por escrito ( entrega de la
cosa y que conste en el escrito la aceptacin).
Si son bienes inmuebles, el art. 633 CC exige que tanto la donacin como la aceptacin de
aqulla se hagan es escritura pblica.
3.3 Efectos
El donatario adquiere la propiedad de la cosa o la titularidad del derecho donado, sin
estar obligado a pagar las deudas anteriores del donante. Excepciones:
Cuando la donacin se realiz con esa carga (art. 642 CC)
Donacin hecha en fraude de acreedores (art. 643 Cc)
El donante no est obligado al saneamiento por EVICCIN (art. 638 CC), aunque cuando acte
con mala fe se le puede exigir responsabilidad.
3.4 Revocacin
La donacin es irrevocable, pero hay excepciones:
Supervivencia o supervivencia de hijos (art. 644 a 646 CC)
Incumplimiento de cargas (art. 647 CC): La donacin ser revocada a instancia
del donante, cuando el donatario haya dejado de cumplir alguna de las
condiciones que aqul le impuso.

7 de 8

Ingratitud del donatario (art. 648 a 653 CC) cuando:

El donatario cometiera un delito contra la persona, el honor o los bienes
del donante.
Si el donatario imputare al donante alguno de los delitos que dan lugar a
procedimiento de oficio o acusacin pblica, aunque lo pruebe; salvo que
se hubiese cometido contra el mismo donatario, su cnyuge o hijos
sometidos a su autoridad.
Si le niega indebidamente alimentos

El rgimen de la accin de revocacin de la donacin slo puede ser ejercitada por el donante y
nicamente contra el donatario.

8 de 8