Tema 1: La compraventa

Concepto y caracteres
Art. 1445 CC: "por el contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a entregar
una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo
represente".
Caracteres:
consensual (art. 1450)
Bilateral
Oneroso
Conmutativo
Traslativo de dominio: título para trasmitir el dominio, acompañado de la entrega. No lo
contradice el pacto de reserva de dominio (vendedor y comprador acuerdan que no se
producirá la transmisión de la propiedad de la cosa vendida hasta que no se produzca el
pago íntegro del precio convenido).

Perfección del contrato. Compraventa y transmisión de la propiedad

Art. 1450 CC: "La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria
para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque
ni la una ni el otro se hayan entregado".
Validez del pacto: los actos de entrega son fase de ejecución posterior. Consecuencia: el
contrato y su vinculación existen desde el mero pacto. La entrega de la cosa y el precio
es una obligación nacida del contrato ya existente (art. 1461 CC).
Trasmisión del dominio: doctrina.
el vendedor no está obligado a transmitir el dominio de la cosa al comprador, solamente
su poder y posesión y garantizar su pacífica posesión: entre las obligaciones del vendedor
no se recoge la de transmitir el dominio. Además, en la evicción sólo podrá accionar
contra el vendedor cuando sea privado de la posesión.
Otro sector: la obligación del vendedor de transmitir el dominio deriva de la de mantener
al comprador en la posesión, no solo pacífica y legal de la cosa. También se apoya en el
art. 1473 sobre doble venta y en la concepción social normal del contrato de compraventa.
Según lo anterior, el comprador podría resolver el contrato acreditando simplemente que
el vendedor no puede transmitir la propiedad por carecer de poder de disposición.

El contrato de compraventa en el ámbito de la Unión Europea

Materia objeto de trabajo de consulta por parte del estudiante
Capacidad para celebrar el contrato de compraventa. Prohibiciones de comprar
Art. 1457 CC: "Podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes
este Código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los artículos
siguientes".
Remisión a la normativa general sobre capacidad de obrar y contratar
Art. 1458 CC: “Los cónyuges podrán venderse bienes recíprocamente”, cualquiera que
sea su régimen económico matrimonial.
ART. 1459 CC: Prohibiciones de compraventa, por sí o persona intermedia, debido a
posibles influencias:
al tutor adquirir los bienes de sus tutelados y a todo cargo tutelar.
Mandatarios, albaceas y toda administración o representación voluntaria.
Funcionarios públicos en su demarcación y de los bienes de cuya administración
estuviesen encargados, personal de la Administración de Justicia, los bienes en litigio ante
el Tribunal en el que ejerciera sus funciones; abogados y procuradores que participen en
tales litigios.
Ley Concursal (art. 151): administradores concursales sobre los bienes del concurso.
Consecuencias de la vulneración de la prohibición:
Nulidad radical y absoluta de tales adquisiciones (art. 6.3 CC)
En el caso de los mandatarios y albaceas, se trata de un defecto subsanable, al admitirse
el posterior consentimiento del mandante o de los sucesores.

El objeto de la compraventa
La cosa. Requisitos. La venta de cosa futura. La venta de cosa ajena
Las cosas pueden ser corporales o incorporales o derechos; mueble e inmuebles; presentes
y futuros; pero, en cualquier caso, han de reunir una triple condición: son objeto de
comercio lícito (art. 1271), tienen existencia real o posible (art. 1272) y son determinadas
o determinables sin necesidad de nuevo convenio (art.1273 CC).
Respecto de a venta de cosa futura, la exigencia de la existencia real o posible permite
dos supuestos de compraventa:
Compraventa de cosa esperada: la compraventa conmutativa y condicional, puesto que
las partes supeditan la eficacia del contrato a la existencia de la cosa. Si la cosa no llega
a tener existencia, no surge ninguna obligación.
Compraventa de esperanza. Si, por el contrario, los contratantes celebran la compraventa
a todo evento, de forma que el comprador paga el precio llegue o no la cosa a existir, el
contrato es aleatorio. El vendedor debe hacer lo posible para que la cosa llegue a existir
y el comprador vendrá obligado a pagar lo pactado.
El precio. Requisitos
Suma de dinero que el comprador se obliga a entregar al vendedor a cambio de la cosa
entregada. Debe de reunir los siguientes requisitos:
Verdadero o real. Si no hay precio, el contrato de compraventa podría simulado y
constituir donación o sería inexistente en caso de ausencia total.
Cierto, determinado o determinable sin necesidad de nuevo convenio, por referencia a
otra cosa cierta, referencia al precio en determinado día, bolsa o mercado, o se deje
mediante señalamiento por persona que no es parte en el contrato.
Consistente en dinero o signo que lo represente: si se entrega otra cosa, estaríamos ante
un supuesto de permuta. Si se entrega parte dinero y parte cosa, art. 1446 CC.
¿Debe ser justo? El CC no exige equivalencia precisa entre el valor de la cosa y el precio,
circunstancia por la que no se exige que el precio sea justo, aunque el precio irrisorio se
equipara al precio simulado. Es diferente la exigencia de un precio legal: si el pactado es
superior, el exceso se tiene por no puesto (art. 13 LOCM).

Arras. Clasificación.
Art. 1454: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá
rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas
duplicadas”.
Clases:
Confirmatorias
Penales
Penitenciales
Jurisprudencia: confirmatorias, a falta de pacto en contrario. Carácter dispositivo del art.
1454 CC.

Promesa de vender o comprar

Artículo 1451. CC: “La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa
y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el
cumplimiento del contrato. Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y
venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las
obligaciones y contratos en el presente libro”.
En la práctica, el supuesto más frecuente es la opción de compra. Este contrato incluye
una promesa unilateral, por la que el optante adquiere la facultad de adquirir un bien por
el precio pactado y el promitente queda vinculado a la venta si aquel ejerce su derecho en
las condiciones de precio, tiempo y demás pactadas. Por su parte, el concedente de la
opción otorga un derecho de preferencia en la adquisición al optante a cambio de un
precio conocido como prima de la opción y se obliga, como vimos, a la venta.
La opción de compra, gratuita u onerosa, vincula al promitente durante el plazo temporal
pactado. Así, la consumación del contrato depende de la declaración de voluntad
recepticia del optante. En caso de incumplimiento del promitente, el optante puede
reclamar una indemnización de daños y perjuicios.

Derechos y obligaciones del vendedor

Según el artículo 1461. CC, las principales obligaciones son:
Entregar la cosa vendida y conservarla con "la diligencia propia de un buen padre de
familia" hasta la entrega.
Garantía de saneamiento en los casos de evicción y vicios ocultos.

La entrega de la cosa
la entrega de la cosa comprende también sus accesorios y los frutos producidos desde la
perfección del contrato.
Respecto del tiempo y lugar de la entrega, se aplican, salvo pacto en contrario, las reglas
generales. Así, la determinación del lugar se realiza conforme lo dispuesto
supletoriamente en el art. 1171 CC: la entrega se hará en el lugar donde la cosa exista en
el momento de constituirse la obligación, que es el de la perfección de la compraventa.
Formas de entrega:
Tradición real: esta forma de entrega puede ser material y simbólica.
Material, art. 1462.1, "se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder
y posesión del comprador". Esta puesta en posesión puede ser:
material, cuando hay una entrega manual y efectiva o el adquirente ejercita los poderes
del propietario de manera inmediata;
simbólica. No se produce transmisión material, pero el vendedor manifiesta
inequívocamente su intención de transferir la posesión al adquirente.
Constitutum possessorium y traditio brevi manu. En el primer caso, el vendedor sigue en
la posesión de la cosa, pero por un título diferente al de propietario (por ejemplo,
arrendatario en la casa que vende). En el caso de la traditio brevi manu se produce el
proceso inverso: el comprador ya tenía, antes de la venta, la posesión inmediata de la cosa
a título distinto al de dueño, adquiriendo ahora dicha condición (por ej., el arrendatario
compra el piso en el que ya reside).
Tradición instrumental. Art. 1462.2: "Cuando se haga la venta mediante escritura pública,
el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato...". Es decir,
el otorgamiento de la escritura pública es, en sí, la entrega, aunque no haya habido
transmisión posesoria efectiva o material de la cosa.
Formas de entrega especiales de bienes inmuebles: arts. 1469-1471 CC
Venta de inmueble por unidad de medida con cabida inferior a la señalada en el contrato
(art. 1469.2).
Venta de inmueble por unidad de medida con cabida superior a la señalada en el contrato
(art. 1470).
Venta por unidades de medida y problemas de calidad (art. 1469).
Venta de inmueble hecha a precio alzado. No tendrá lugar ni aumento ni disminución del
precio convenido, por haber sido éste fijado alzadamente (art. 1471).
Estas acciones tienen un plazo de ejercicio de 6 meses (plazo de prescripción del art.
1472).
Se puede suspender la entrega cuando: debiendo pagar el precio de presente el comprador
no paga o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago y cuando siendo aquél
aplazado, después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, salvo que
aporte garantía de pago (la jurisprudencia entiende insolvencia en sentido amplio por la
jurisprudencia, sin necesidad de declaración judicial).

La obligación de saneamiento. Garantía de los bienes de consumo. La falta de

conformidad.
Art. 1474 CC: el vendedor responde al comprador de la posesión legal y pacífica de la
cosa vendida y de los vicios o defectos ocultos que la cosa tuviera.

Saneamiento por evicción

La evicción es un acto de un tercero que provoca que el comprador sea privado de la
propiedad de la cosa comprada en favor de aquél, en virtud de una sentencia judicial firme
y por un derecho anterior a la compraventa (art. 1475.1). Para que el vendedor esté
obligado al saneamiento se requiere que la demanda de evicción le haya sido notificada a
instancia del comprador (art. 1481). La notificación al vendedor es necesaria para permitir
que éste se pueda defender aportando pruebas o alegaciones contra la reclamación del
tercero, ayudando así a la defensa del comprador. La notificación debe realizarse en la
forma prevenida en el art. 1482 CC, el cual otorga al comprador la facultad de realizar la
notificación al vendedor dentro del plazo previsto para su propia contestación a la
demanda, suspendida ésta mientras no se conteste a la demanda por el vendedor. La STS
de 30 de marzo de 2013 considera que, en caso de evicción, el vendedor debe conocer la
demanda para tener la posibilidad de oponerse a ella.
No obstante, la exigencia de sentencia firme, el TS ha admitido la evicción cuando la
propiedad se ha perdido en virtud de una resolución administrativa. El saneamiento por
evicción también se observa en los supuestos de ventas judiciales, según jurisprudencia
reiterada.

La obligación de saneamiento. Garantía de los bienes de consumo. La falta de

conformidad.
Saneamiento por evicción
Según el art. 1475: "El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya
expresado en el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o
suprimir esta obligación legal del vendedor". No obstante, el CC mira con recelo y
desconfianza estas cláusulas de renuncia y establecer una doble restricción: declara nulo
el pacto que exima al vendedor de responder de la evicción si media mala fe por su parte
(art. 1476); exigiendo que dicha renuncia se haga con conocimiento de sus riesgos y
consecuencias (art. 1477). También es posible aumentar o agravar dicha obligación de
saneamiento mediante una o varias cláusulas penales de carácter complementario.
Efectos de la evicción: el comprador al saneamiento, éste tendrá derecho a exigir del
vendedor todos los conceptos indemnizatorios que recoge el art. 1478: precio que tuviere
la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de venta; frutos o
rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio;
costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las del seguido con el
vendedor por el saneamiento; gastos del contrato si los hubiese pagado el comprador y
daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala
fe.
Evicción parcial: si el comprador pierde por evicción una parte de la cosa de tal
importancia que sin aquélla no lo hubiera comprado, o si se vendiese dos o más cosas
conjuntamente por precio alzado o particular para cada una de ellas, siendo claro que el
comprador no había comprado la una sin la otra, establece el art. 1479 que el comprador
puede exigir la rescisión del contrato, devolviendo la cosa sin más gravámenes que los
que tuviera al adquirirla.
Evicción de cargas o gravámenes ocultos. El art. 1483 CC establece que "si la finca
vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre
no aparente, de tal naturaleza que debe presumirse no la habría adquirido el comprador si
la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato o la indemnización
correspondiente". El comprador tiene el plazo de 1 año, desde el otorgamiento de la
escritura, para ejercitar la acción rescisoria o solicitar la indemnización. Pasado este año,
sólo podrá reclamar la indemnización durante otro año desde el día en que haya
descubierto la carga o servidumbre.

Saneamiento por vicios ocultos

Cuando la cosa vendida tuviere vicios o defectos ocultos que la hagan impropia para el
uso a que se destina o disminuyan de tal modo este uso que, de haberlos conocido el
comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, el vendedor está
obligado al saneamiento (art. 1484), salvo que los vicios ocultos fuesen manifiestos o
cuando puede conocerlos fácilmente por razón de su profesión u oficio (art. 1484 CC). El
vendedor responde del saneamiento por vicios ocultos, aunque los ignorase, salvo pacto
en contrario (art. 1485).
El comprador puede optar (art. 1486) entre: resolver el contrato (acción redhibitoria) con
restitución de los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio
de peritos (acción estimatoria). Si el vendedor actuó de mala fe y el comprador opta por
la primera solución, se le indemnizarán los daños y perjuicios, no en el segundo caso,
porque la rebaja se habrá realizado sobre la base de los perjuicios sufridos.
También prevé nuestro CC la posibilidad de perecimiento de la cosa vendida bien como
consecuencia de los vicios ocultos (art. 1487), bien por caso fortuito, bien por culpa del
comprador (art. 1488). Si la cosa perece por los vicios ocultos, los efectos el conocimiento
de los vicios por el vendedor agrava su y responde de los daños y perjuicios. Si la cosa
perece después de la venta por caso fortuito o culpa del comprador, puede reclamar del
vendedor el precio que pagó, menos el valor de la cosa en el momento de perderse, con
daños e intereses si se vendió de mala fe.
La acción para reclamar el saneamiento debe ejercitarse en el plazo de seis desde la
entrega de la cosa vendida.
La ley del ruido también considera vicio oculto derivado de la defectuosa construcción la
percepción excesiva de ruidos en la casa.
El CC incluye un régimen específico de saneamiento por vicios ocultos en animales (arts.
1492 y ss CC).

Garantía de los bienes de consumo.

La garantía en la venta de bienes de consumo conlleva la obligación del vendedor de
entregar al comprador/consumidor un bien que sea conforme con el contrato celebrado,
de manera que responderá ante el consumidor en caso de disconformidad.
Esta garantía se aplica a los bienes muebles destinados al consumo privado – art. 1 de la
Ley de garantías de venta de bines de consumo-. Se consideran bienes de consumo los
bienes muebles corporales destinados al consumo privado.
Se excluyen del ámbito de aplicación de esta garantía los siguientes bienes: bienes
adquiridos mediante venta judicial, suministro de agua y gas no envasados, bienes de
segunda mano adquiridos en subasta administrativa y bienes inmuebles.

La falta de conformidad.
Se considera que el bien entregado es conforme a contrato cuando :
1. Se ajuste a la descripción realizada por el vendedor y poseer las cualidades que el
vendedor ha presentado al consumidor en forma de muestra o modelo.
2. Sea apto para los usos ordinario de tales bienes.
3. Sea apto para un uso especial requerido cuando el consumidor lo ha comunicado al
vendedor al realizar la compra y éste lo haya admitido.
4. Tenga el nivel de calidad y prestaciones que se esperan de estos bienes.
En caso de desacuerdo con el bien y su calidad o condiciones, puede reclamar: la
reparación del bien, su sustitución, una rebaja del precio o la resolución de la venta.
La renuncia previa de los derechos reconocidos por la ley es nula, siendo. Así mismo, son
nulos los actos realizados en fraude de esta ley, de conformidad con el artículo 6 del
Código Civil.

Garantía comercial.
Es una garantía adicional a la obligatoria antes vista. Así, el garante -el vendedor, el
fabricante, etc.- se obliga garantizar las condiciones establecidas en el documento de
garantía y en la publicidad, en su caso.
Esta garantía se formalizará por escrito u otro soporte a petición del consumidor y deberá
expresar necesariamente:
• bien en cuestión,
• nombre y dirección del garante,
• separación de la garantía comercial y los derechos de la garantía obligatoria,
• derechos del consumidor como titular de la garantía,
• plazo de duración y ámbito territorial y
• posibles vías de reclamación.

Garantías del pago del precio a favor del vendedor.

• Art. 1503: “Si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la pérdida de la cosa
inmueble vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la resolución de la
venta. Si no existiere este motivo, se estará a lo dispuesto en el art. 1124", en cuyo
caso la resolución deriva del incumplimiento.
• Pacto expreso de resolución en las ventas inmobiliarias: el pacto comisorio. Es la
facultad de resolver el contrato concedida al vendedor por pacto expreso en caso
de falta de pago en el plazo convenido o en los plazos señalados. El art. 1504 lo
admite, si bien con la precisión de que la automaticidad del plazo temporal
previsto para el pago no es absoluta. El art. 1504 exige como requisito esencial
para que proceda la resolución el previo requerimiento judicial o por acta notarial,
por lo que no basta el mero incumplimiento, pues el comprador cuenta con un
plazo complementario para pagar desde el término fijado hasta el día en que el
vendedor lo requiere judicial o notarialmente. El requerimiento produce un doble
efecto:
 • Actúa como presupuesto del ejercicio de la facultad resolutoria.
• Impide al Juez otorgar un nuevo plazo para cumplir.
Estos pactos quedan sujetos a la facultad moderadora del Juez.
• La resolución de la venta de bienes muebles. Establece el art. 1505 que "respecto
de los bienes muebles, la resolución de la venta tendrá lugar de pleno derecho, en
interés del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer el término fijado no
se haya presentado a recibirla, o presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo
el precio, salvo que para el pago de éste se hubiese pactado mayor dilación".

Pago del precio

Art. 1500: “El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo
y lugar fijado por el contrato. Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo
y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida”. El pago del precio aplazado no
genera intereses, salvo pacto en contrario –práctica frecuente-. El art. 1501 establece que
"El comprador deberá intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el
pago del precio en los tres casos siguientes: si así se hubiere convenido, si la cosa vendida
y entregada produce fruto o renta; si se hubiese constituido en mora, con arreglo al art.
1100".

Facultad de suspender el pago

Art. 1502 que "si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa
adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria,
podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación
o el peligro, a no ser que afiance la devolución del precio en su caso, o se haya estipulado
que, no obstante cualquier contingencia de aquella clase, el comprador estaba obligado a
verificar el pago". Norma que pretende proteger al comprador en caso de que éste tema
fundadamente perder la cosa y el precio abonado. La jurisprudencia otorga un sentido
restringido al art. 1502 con el fin de proteger la seguridad en el tráfico. El comprador debe
comunicar la suspensión de forma fehaciente al vendedor.

El pago de los gastos complementarios

El comprador debe abonar los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida desde
la perfección hasta la consumación del contrato; así como los gastos de transporte de la
cosa vendida, salvo pacto en contrario (art. 1465); gastos de expedición de la primera
copia de escritura y los demás posteriores a la venta, salvo pacto en contrario igualmente
(art. 1455), entre otros, los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, dado que
son posteriores a la perfección, salvo pacto contrario –cuestión distinta es la relativa al
pago de gastos de la inscripción de la garantía hipotecaria-.
Es abusiva y, por tanto, nula, la cláusula que imputa el pago de la plusvalía municipal al
comprador, incluso en los contratos celebrados antes de la reforma de 2006 (STS de 17
de marzo de 2016, entre otras). Respecto del IBI, la regla general será, salvo pacto en
contrario, que el vendedor que lo pague pueda repercutirlo al comprador, en proporción
al tiempo de titularidad de cada parte (STS de 15 de junio de 2016).

Riesgos en la compraventa civil

Dado que la perfección y la ejecución de la compraventa no tiene que coincidir en el
tiempo y, por tanto, la cosa puede seguir en poder del vendedor después de la celebración
y sufrir daños o perderse, es necesario determinar cuál es el régimen de responsabilidad
en tales casos. El art. 1452 establece que "El daño o provecho de la cosa vendida, después
de perfeccionado el contrato se regulará por lo dispuesto en los arts. 1096 y 1182. Esta
regla se aplicará a la venta de cosas fungibles hecha aisladamente y por un solo precio, o
sin consideración a su peso, número o medida. Si las cosas fungibles se vendieron por un
precio fijado con relación al peso, número o medida no se imputará el riesgo al comprador
hasta que se hayan pesado, contado o medido, a no ser que éste se haya constituido en
mora".
En virtud del art. 1096.3, el vendedor asume los riesgos de la cosa vendida, incluso si la
pérdida obedezca a caso fortuito, en los siguientes supuestos: cuando haya incurrido en
mora y cuando haya realizado una doble venta. De otra parte, el art. 1182 establece lo
siguiente: “Quedará extinguida la obligación que consista en entregar una determinada
cosa cuando ésta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse
constituido éste en mora”. Así, quedaría exonerado el vendedor de la entrega, salvo falta
de acreditación de que la pérdida ocurrió por otra causa y observó la diligencia debida
para conservar la cosa.
Tanto la doctrina como la jurisprudencia consideran, con carácter general, que es el
comprador el que asume los riesgos en nuestro Derecho