VALUACIÓN CATASTRAL

El avaluó catastral, es una acción que tiene gran incidencia para los bienes inmuebles y predios,
pues por medio del avaluó catastral se realiza la determinación de valor de los mismos; lo cual se
logra por medio de una serie de investigaciones y estudios sobre la misma construcción o predio,
acompañado de un análisis y comparación del objeto de estudio con estadísticas del mercado
inmobiliario.

 Para la realización del avaluó catastral de cada predio, se debe establecer el valor de cada uno de
los avalúos que se desprende de los terrenos y edificaciones que estén comprendidos en este, es
decir se debe realizar una serie de avalúos parciales y luego de la sumatoria total de cada avaluó
parcial, se determinara un avaluó total del predio.

De lo anterior se puede decir que el valor o el precio de una propiedad estará determinado por la
realización de una suma separada del valor del terreno y el de la construcción misma y luego de
este proceso se da paso a confrontar estos valores con una base de datos proporcionada por una
entidad administrativa que tenga esta información, como es el caso de Formación Catastral,
teniendo en cuenta criterios como las características físicas que se presentan en el terreno, las
características de las construcciones y las característicos socioeconómicas presentes en la zona o
sector.

Dentro de lo que significa el avaluó catastral, se debe presentar el censo o inventario catastral,
evento con el cual se da una actualización de la base de datos de los catastros de diferentes
propiedades de un sector, así durante el proceso de censo catastral se realiza una visita a los
predios de un determinado sector y se toman los datos sobre las características físicas del terreno y
de las construcciones, además de una justificación del derecho de propiedad y así establecer el
avaluó catastral de un inmueble.

En lo que se refiere a las características del terreno, se tienen en cuenta factores como: la
topografía, las medidas que tiene este, el acceso a los servicios públicos. En cuanto a las
características de la construcción, se toman como criterios de valoración: los materiales con los
cuales se llevó a cabo la obra, el área de construcción y los acabados que tiene.

Como se mencionó antes, dentro del avaluó catastral también se da una justificación del derecho de
propiedad, para lo cual se pregunta sobre la situación jurídica o legal del predio con respecto a
criterios como: documentos o títulos que demuestren el derecho de propiedad, los cuales deben
estar correctamente registrados en la oficina de registro de instrumentos públicos y privados.

Pasando a las características del sector o zona que influyen dentro del avaluó catastral, se toman
criterios como: el estrato social del barrio, la destinación que se le de a los predios, sea residencial,
industrial o comercial, servicios públicos que la benefician, las vías de comunicación, cercanías a
diferentes lugares de gran importancia social como centros educativos, de salud, recreación o
centros comerciales.

Todo este proceso del avaluó catastral es realizado por la oficina de catastro a la cual corresponda
el predio. Un punto que vale mucho la pena dentro del avaluó catastral, es que presenta un
incremento anual en razón de un índice de valoración urbana y rural.

Fuente: http://www.articulo.org/articulo/8973/avaluo_catastral.html

¿QUÉ ES UN AVALÚO CATASTRAL?

Los avalúos catastrales son un análisis estadístico que se realiza a los inmuebles del país.
Dicha investigación es llevada a cabo por parte del gobierno, para determinar el valor de los
impuestos que se tienen la obligación de cubrir cuando se compra o se renta un inmueble,
como el Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles  (ISAI) o el Impuesto Sobre la Renta
(ISR), dependiendo el caso, y el impuesto predial.
A partir del avalúo catastral se establece la base sobre la que se determinan las tarifas que se
cobrarán anualmente por cada uno de los impuestos relacionados con las propiedades. Sin
embargo, estas tarifas también dependen, en conjunto, de las características que tiene cada
uno de los inmuebles.

¿PARA QUÉ SIRVE UN AVALÚO CATASTRAL DE UNA VIVIENDA?

Asimismo, conocer qué es un avalúo catastral ayuda a entender su fin. Un avalúo catastral
sirve para calcular y determinar la cantidad que se deberá pagar como impuesto, en cada uno
de los casos mencionados anteriormente, siempre tomando en cuenta las características del
inmueble.
Mediante él se determina el valor no comercial de una propiedad a partir de sus metros
cuadrados de construcción y de terreno. Además, se toma en cuenta la ubicación del inmueble.
El valor catastral de una casa se deberá indicar a tesorería para que se establezca el monto
total de impuestos que serán cobrados, ya sea al comprar o vender una casa o departamento.
¿Cómo se calcula el valor catastral de una casa
 De acuerdo con el tamaño y uso del inmueble
 Considerando la antigüedad de una construcción y su valor actual
 Por el monto del valor del suelo determinado por las autoridades

DE ACUERDO CON EL TAMAÑO Y USO DEL INMUEBLE

Este es el primero de los aspectos que influye en lo que es un avalúo catastral de una
propiedad. En este avalúo, el tamaño del inmueble es tomado en cuenta debido al consumo de
servicios, la cantidad de material que una gran construcción requiere en comparación con otras
y los acabados de la misma.
Asimismo, el valor catastral podría aumentar o disminuir debido al tamaño del terreno donde
está construida la vivienda. Esto debido, principalmente, a que terrenos más amplios podrían
generar que se pague una mayor cantidad de predial.
De la misma forma, el uso que se le da al inmueble juega un factor muy importante para
calcular el valor catastral de una casa. Por ejemplo, por las condiciones de consumo de una
propiedad habitacional no se pagará igual que por las de un local comercial. Así, para conocer
el tamaño y el tipo de fin con el que fue construido un inmueble basta con revisar las escrituras
de la propiedad.

CONSIDERANDO LA ANTIGÜEDAD DE UNA CONSTRUCCIÓN Y SU VALOR ACTUAL

También la construcción, la calidad de esta, los materiales usados y su resistencia son de gran
importancia en la determinación del valor catastral de una casa, y, posteriormente en su valor
comercial. Esto se debe a que su precio comercial puede disminuir por la depreciación que
genera el desgaste por uso que sufren los inmuebles.

POR EL MONTO DEL VALOR DEL SUELO DETERMINADO POR LAS AUTORIDADES
El valor del suelo también interviene en el cálculo del valor catastral de una propiedad. No
obstante, este valor es el mismo para todas los inmuebles, dependiendo de en qué manzanas
o colonias se ubiquen. Está dividido en tres tipos de colonia catastral:
 1. Área de valor: esta área se define como un grupo de cuadras o manzanas cuya
estructura y características físicas son similares. Además, comparten el mismo
equipamiento urbano y dinámica inmobiliaria.
2. Enclave de valor: este es un conjunto de manzanas en donde los lotes son
utilizados con fines habitacionales. Se diferencian de las demás manzanas a su
alrededor por la calidad de su construcción y su tamaño.
3. Corredor de valor: estas colonias por lo general, colindan con una avenida,
boulevard o calle principal y, por lo mismo, su actividad económica influye
directamente en el valor comercial del suelo, sin importar cual es la entrada
principal o las rutas de acceso a su alrededor.

¿CUÁLES SON LAS DIFERENCIAS ENTRE AVALÚO CATASTRAL Y COMERCIAL?

La diferencia principal entre estos dos tipos de avalúo es el objetivo que tienen. 
Por un lado, los avalúos comerciales son un análisis para conocer el precio real de un
inmueble en el mercado. Este monto será el monto que se puede obtener por la venta del
mismo. No obstante, en algunos casos también se puede realizar un avalúo comercial con la
intención de conocer si el precio del inmueble que se pagará coincide con su valor real o no.
Mientras que el avalúo catastral es el encargado de determinar el valor no comercial de una
propiedad, para conocer la cantidad correspondiente de impuestos a cobrar. Por ello, el avalúo
catastral solo representa una parte del precio de venta y siempre es menor que el valor
obtenido de un avalúo comercial.

¿CÓMO SOLICITAR UN AVALÚO CATASTRAL?

El proceso de lo que es un avalúo catastral solo lo pueden realizar entidades gubernamentales.
Por esta razón, para conocer el avalúo catastral de una propiedad deberás acudir a las oficinas
catastrales de tu ciudad. Sin embargo, toma en cuenta que este avalúo tiene un año de
vigencia a partir de la fecha en que se realice.
Además, de acuerdo al artículo 3° del Reglamento del Código Fiscal de la Federación, debe
ser practicado por un perito valuador de:
 El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales
 Instituciones de crédito
  Mediante corredores públicos que tengan un registro vigente ante la Secretaría de
Economía
 Empresas que se dediquen a la compraventa o a la subasta de propiedades
Finalmente, recuerda que cada entidad cuenta con sus propios lineamientos y tarifas para
realizar el proceso de lo que es un avalúo catastral. Así que ahora que sabes qué es un avalúo
fiscal, conocer los demás avalúos inmobiliarios  te permitirá estar preparado para una inversión
de este tipo.
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