VALUACIÓN INMOBILIARIA

M.I.C. MARÍA GUADALUPE VÁZQUEZ FUENTES

UNIDAD UNO
CONCEPTOS BÁSICOS
1°Parte
1.1. Valor catastral.
1.2. Vida útil del inmueble.
1.3. Depreciación.
1.4. Avalúo Base.
1.5. Uso del Avalúo.

Historia de la valuación en México

A partir de que el hombre dejó de ser nómada y se convirtió en sedentario,

comenzó a valorar elementos que les resultaban indispensables para su
sobrevivencia.Por ejemplo: Su territorio, área de caza y recolección de víveres,
sus armas. Esto constituye la forma más remota de valuar un bien y objeto.

El proceso de valuación únicamente lo pueden realizar profesionales

valuadores de manera transparente y deben contar con certificaciones, títulos y
cursos que definen el tipo de avalúos que hacen; pueden hacer estimaciones
de bienes inmuebles, muebles o intangibles. Tanto los avalúos como los
valuadores, están sometidos a algunas leyes en México, te compartimos cuáles
son.

Con base en el Artículo 3 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación las
únicas instituciones autorizadas para certificar a los peritos valuadores son:
• El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales
• Instituciones de crédito
• Registro vigente ante la Secretaría de Economía

En nuestro país el INDAABIN y la Sociedad Hipotecaria Federal son las principales

instituciones que reglamentan los servicios de los peritos valuadores.

• SCF: Norma los bienes de propiedad privada

• INDAABIN los bienes de la nación.

Las regulaciones de estas instancias se centran en impulsar el proceso de

valuación mediante enfoques de mercado, físico o residual así como el tipo de
documentación solicitada que valida la posesión legal del inmueble.

Por otra parta la Secretaría de Economía norma la valuación por conducto de

la Dirección General de Normas mediante la declaratoria de vigencia de la
norma mexicana NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007 de Servicios de valuación
donde se establecen los requisitos que deben cumplirse para que el serv icio de
valuación sea otorgado con la competencia técnica de imparcialidad,
confidencialidad y esmero a través de la documentación, inspección de los
bienes, informe con los enfoques expresados en la norma, informe de valuación
y soporte documental y la participación de otro valuador o experto necesario
para llevar a cabo el proceso.

Por su parte la Secretaría de Hacienda y Crédito Público emitió la NEIFG 003 la

cual tiene como propósito establecer las bases para el registro contable y la
valoración de los bienes nacionales para generar información actualizada
sobre la integración del patrimonio nacional y que permita realizar un inventario
del mismo.

Es importante mencionar que existen normas internacionales de valuación,

nacionales y regionales. Las más usadas son:

• Normas internacionales de valuación 2020

• Norma Mexicana "Servicios-Servicios de Valuación- Metodología"
• Reglamento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales
• Reglas de Carácter General de la Sociedad Hipotecaria Federal
• Ley General de Bienes Nacionales
• Ley de Valuación del Estado de Jalisco
• Ley de Valuación de Baja California

Es necesario conocer todo el marco regulatorio en torno a los bienes inmuebles

para poder realizar transacciones exitosas, un avalúo es un documento
necesario para la compraventa y contar con los conocimientos adecuados te
permitirá detectar cualquier anormalidad tanto del perito valuador como del
documento.

La historia de la valuación inmobiliaria en México tiene sus raíces en la época

colonial y ha evolucionado a lo largo de los siglos, con cambios significativos en
su regulación y prácticas a medida que el país ha experimentado diversos
momentos económicos y sociales.

Época colonial: Durante la colonización española, los bienes inmuebles eran

valorados principalmente por sus características físicas y ubicación, en función
de las necesidades de la corona y de los intereses de los conquistadores. Sin
embargo, no existía un sistema formal de valuación.

Siglo XIX: Con la independencia de México en 1821, se empezaron a establecer

las bases para el desarrollo de una legislación que regulara las propiedades
inmobiliarias. Durante este siglo, se crearon leyes y regulaciones que fijaban las
formas de adquirir, transmitir y evaluar bienes raíces, aunque aún no existía un
marco regulatorio específico para la valuación inmobiliaria.

Siglo XX: Durante este periodo, se establecieron los primeros intentos de

formalización y profesionalización de la valuación inmobiliaria en México. A
partir de la década de 1920, se crearon las primeras asociaciones y colegios de
valuadores, y se promulgaron leyes que regulaban la profesión. Sin embargo, la
práctica de la valuación inmobiliaria no se estandarizó completamente en todo
el país, y todavía existían diferencias regionales en los criterios de valuación.

Década de 1990: En esta década, México experimentó una serie de reformas

económicas y financieras que influyeron en el mercado inmobiliario. Se
establecieron reglas más claras para la valuación de propiedades, y se
promulgó la Ley del Mercado de Valores en 1990, que regulaba a los
profesionales de la valuación y las operaciones de bienes raíces.

Década de 2000: La valuación inmobiliaria en México continuó evolucionando

y consolidándose como una profesión cada vez más especializada y regulada.
Se promulgó la Ley de Valuación en 2005, que estableció las bases para la
formación de un sistema de valuación más sólido y transparente.

Actualidad: A día de hoy, la valuación inmobiliaria en México se encuentra

regulada y profesionalizada. Existen colegios y asociaciones de valuadores que
velan por la ética y la calidad de los servicios prestados. Además, las
tecnologías de la información y el acceso a bases de datos actualizadas han
facilitado la labor de los profesionales y la precisión en la valuación.

Es importante destacar que, a pesar de estos avances, la valuación inmobiliaria

en México enfrenta retos, como la actualización constante de las metodologías
y el acceso a información confiable y actualizada. Sin embargo, la profesión de
valuador se ha vuelto indispensable para el mercado inmobiliario, garantizando
la transparencia y la confianza en las transacciones de bienes raíces en el país.

CONCEPTOS BÁSICOS DE LA VALUACIÓN INMOBILIARIA

• Valuación inmobiliaria: Es el proceso mediante el cual se determina el

valor económico de un bien inmueble, es decir, una propiedad o terreno.
La valuación se realiza con el objetivo de establecer un precio justo y
realista para la compra, venta, arrendamiento o financiamiento de la
propiedad.

• Valor: Es el resultado de la valuación inmobiliaria y representa la

estimación económica del bien inmueble en un momento específico.
Puede ser expresado como un valor de mercado, valor catastral, valor
de reposición, entre otros.

• Valor de mercado: Es el valor estimado del inmueble en un mercado

competitivo, considerando la oferta y demanda existente, así como las
condiciones económicas y sociales en un momento dado.

• Valor catastral: Es el valor asignado a un bien inmueble por la autoridad

fiscal con fines de tributación, como el cálculo del impuesto predial.
 • Valor de reposición: Representa el costo estimado de reconstruir o
reemplazar un inmueble similar al que está siendo valuado, considerando
su estado y características específicas.

• Valor de uso: Es el valor que se le asigna a un inmueble en función de su

utilidad y rendimiento potencial para el propietario, como una vivienda,
oficina o local comercial.

• Comparables: Son propiedades similares a la que se está valuando y que

se utilizan como referencia para determinar su valor. Los comparables
deben ser lo más parecidos posible en términos de ubicación, tamaño,
características y estado físico

• Metodología de valuación: Es el conjunto de técnicas y enfoques

utilizados para determinar el valor de un inmueble. Algunas de las
metodologías más comunes incluyen el enfoque de mercado, el enfoque
de costo y el enfoque de ingresos.

• Enfoque de mercado: Se basa en el análisis de los precios de

propiedades comparables en el mercado para determinar el valor del
inmueble objeto de la valuación.

• Enfoque de costo: Consiste en estimar el valor del inmueble en función

del costo de reemplazarlo por uno similar, considerando su estado físico y
las condiciones del mercado de la construcción.

• Enfoque de ingresos: Se utiliza principalmente en la valuación de

propiedades de inversión, como edificios de apartamentos o locales
comerciales. Se basa en el análisis de los ingresos generados por el
inmueble y su potencial de rentabilidad.

• Informe de valuación: Es el documento final que presenta el resultado de

la valuación inmobiliaria, incluyendo la descripción del inmueble, la
metodología utilizada, los comparables, el análisis del mercado y el valor
estimado.

Estos conceptos son fundamentales para entender el proceso de valuación

inmobiliaria y cómo se determina el valor de una propiedad en el mercado. La
precisión y transparencia en la valuación son cruciales para tomar decisiones
informadas en operaciones inmobiliarias.

1.1. VALOR CATASTRAL.

1.1 Valor catastral: Es el valor asignado a un bien inmueble por la autoridad

fiscal o entidad gubernamental con fines de determinar los impuestos que
deben pagarse sobre la propiedad, como el impuesto predial. El valor
catastral se calcula utilizando diversas variables, como el tamaño del
terreno, la construcción y las características de la propiedad.
1.2 Vida útil del inmueble: Es el período estimado durante el cual un inmueble se
considera funcional y capaz de generar ingresos o proporcionar beneficios.
La vida útil puede variar según el tipo de propiedad y su uso. Por ejemplo, la
vida útil de una casa puede ser diferente de la de un edificio de oficinas.

1.3 Depreciación: Es la disminución gradual del valor de un bien inmueble con el

paso del tiempo debido al desgaste, el envejecimiento y la obsolescencia.
La depreciación es un concepto importante en la valuación, ya que afecta
el valor final del inmueble. Se pueden considerar diferentes tipos de
depreciación, como la física (desgaste de la estructura), funcional
(obsolescencia de características) y económica (cambios en el mercado).

1.4 Avalúo Base: Es el valor inicial o base que se utiliza como referencia para
realizar una valuación. Puede estar basado en diferentes enfoques, como el
enfoque de mercado o el enfoque de costo, y se ajusta según las
características y condiciones específicas del inmueble.

1.5 Uso del Avalúo: El avalúo es una herramienta valiosa que se utiliza en
diferentes contextos. Algunos de los usos más comunes incluyen:

• Compra y venta de propiedades: Para establecer el precio de mercado

justo en una transacción de compra o venta.
• Créditos hipotecarios: Los bancos y entidades financieras utilizan avalúos
para determinar el valor de garantía de una propiedad antes de otorgar
un préstamo hipotecario.
• Seguros: Las aseguradoras utilizan el avalúo para establecer el valor
asegurado de un inmueble en caso de daños o pérdidas.
• Asuntos legales: En casos de herencias, divorcios, expropiaciones o
disputas legales, los avalúos pueden ser utilizados como evidencia para
determinar el valor de una propiedad.

¿Cuál es el valor catastral?

El valor catastral es un valor administrativo que se determina unilateralmente por
la Administración de manera objetiva a partir de los datos obrantes en el
Catastro. El valor catastral está compuesto por el valor de suelo y el valor de
construcción.

¿Qué es el valor catastral de un inmueble?

El valor catastral es un valor administrativo que se determina unilateralmente por
la Administración de manera objetiva a partir de los datos obrantes en el
Catastro. El valor catastral está compuesto por el valor de suelo y el valor de
construcción. Para determinar el valor del suelo se tendrán en cuenta las
circunstancias urbanísticas que le afecten y para determinar el valor de la
construcción se tendrán en cuenta las condiciones urbanístico-edificadoras del
inmueble, su situación, su carácter histórico-artístico, su uso o destino, la calidad
y antigüedad de la construcción y cualquier otro factor.
El valor catastral no es un valor fijo y puede sufrir variaciones a lo largo del
tiempo, entre otros, en los siguientes supuestos:
• Aplicación de coeficientes de actualización
• Modificación de las ponencias de valores
• Modificaciones del planeamiento urbanístico municipal.
• Alteraciones de orden físico

¿Qué es el valor catastral de un inmueble?

El valor catastral de un inmueble es el valor que las autoridades fiscales asignan
a una propiedad con fines tributarios. Es una cifra que se utiliza para calcular los
impuestos que debe pagar el propietario del inmueble, como el impuesto
predial. Este valor es determinado por la autoridad local o municipal, y se basa
en diversos factores, como el tamaño del terreno, las características de la
construcción, la ubicación y otros elementos relevantes. El valor catastral puede
ser revisado y actualizado periódicamente por la autoridad fiscal para reflejar
cambios en el mercado inmobiliario o en las condiciones de la propiedad.

Es importante destacar que el valor catastral no siempre coincide con el valor

de mercado de la propiedad, ya que su objetivo principal es establecer una
base para calcular los impuestos, mientras que el valor de mercado se
determina por el precio al que un comprador y un vendedor acuerdan transar
la propiedad en un mercado libre y competitivo.

¿Qué es el avalúo catastral?

El avalúo catastral es la determinación del valor de los predios obtenido
mediante la investigación y el análisis estadístico del mercado inmobiliario del
país.

¿Qué es el avalúo catastral?

El término "avalúo catastral" no es comúnmente utilizado en el contexto de la
valuación inmobiliaria. Puede ser una combinación incorrecta de términos.
Lo correcto es hablar de "valor catastral" o "avalúo" por separado. El "avalúo" es
el proceso de determinar el valor económico de un bien inmueble a través de
una evaluación profesional realizada por un perito valuador.

El avalúo es un documento técnico que contiene la estimación del valor de una

propiedad, basada en métodos y criterios específicos. Es utilizado para diversos
propósitos, como transacciones de compra-venta, obtención de créditos
hipotecarios, seguros, trámites legales, entre otros. Es importante recordar que el
avalúo es una herramienta crucial para garantizar la transparencia y la
precisión en las operaciones inmobiliarias y financieras. Debe ser realizado por
un profesional capacitado y certificado en valuación inmobiliaria para asegurar
la confiabilidad y la precisión del valor estimado.

¿Qué es un catastral?
La definición que más se aproxima es: “El Catastro es un inventario de la
totalidad de los bienes inmuebles de un país o región de éste, permanente y
metódicamente actualizado mediante cartografiado de los límites de las
parcelas y de los datos asociados a ésta en todos sus ámbitos.”

¿Cuál es la clave catastral?

Se asigna una clave catastral, cuando van a pagar por primera vez el impuesto
predial de su propiedad o en su caso cuando dejaron de pagar varios años. ...

¿Qué significa la palabra catastro?

El término catastro es aquel que se usa para designar al censo o registro que
tiene el Estado de los diferentes tipos de propiedades privadas y
establecimientos existentes en su territorio.

El "Catastro" es una institución o entidad gubernamental encargada de

mantener y administrar el registro de los bienes inmuebles de un territorio o
jurisdicción determinada. Su objetivo principal es mantener una base de datos
actualizada y precisa que contenga información detallada sobre las
propiedades, sus características, ubicación, dimensiones, usos, valores
catastrales y otros datos relevantes.

El Catastro es esencial para la administración tributaria, ya que proporciona la

información necesaria para determinar los impuestos sobre los bienes inmuebles,
como el impuesto predial. También es una herramienta valiosa para el
ordenamiento urbano y territorial, ya que permite un registro completo de la
propiedad y facilita la planificación y gestión del desarrollo urbano.
Además, el Catastro es utilizado por profesionales de la valuación inmobiliaria,
ya que proporciona datos fundamentales para la elaboración de avalúos y
estimaciones de valor de las propiedades.

En muchos países, el Catastro es una entidad independiente o forma parte del

gobierno local o estatal, y su función varía según las leyes y regulaciones de
cada lugar. Su objetivo primordial es mantener la información catastral
actualizada y accesible para el beneficio de la sociedad, los propietarios de
bienes inmuebles y las autoridades encargadas de la administración pública.

¿Qué es el Catastro de la Municipalidad?

Es el inventario de los inmuebles ubicados en el municipio y de sus propietarios,
realizado a través de un estudio que implica su localización y registro.

¿Qué es un proyecto catastral?

La determinación del valor de los inmuebles, con el fin de obtener el valor
catastral que es la base para el cobro del impuesto predial

El catastro urbano es un sistema de información integral sobre los bienes

inmuebles, que comprende, por una parte, una base de datos referidos en
forma espacial, y por otra, un conjunto de técnicas y procedimientos
adecuados para la recolección, actualización, procesamiento y actualización
de los datos
¿Qué es un plano de catastro?
Mapa catastral: mapa, plano o gráfico de una ciudad, sección o subdivisión
que indica la localización y los límites de las propiedades individuales.

¿Qué es la cédula catastral?

El certificado o cédula catastral es el identificador oficial y obligatorio de los
bienes inmuebles. Informa de los datos físicos, jurídicos y económicos de los
bienes inmuebles que constan en el Catastro Inmobiliario y debe permitir
identificar ese inmueble de forma inequívoca.

¿Qué es el certificado catastral?

El certificado catastral es el documento que permite consultar el aspecto físico,
jurídico y económico de un inmueble de acuerdo a la información almacenada
en la base de datos del IGAC. Se solicita principalmente para constituir,
modificar o transmitir derechos reales.

¿Qué es la carta catastral?

Carta Catastral Urbana. Es el documento cartográfico georreferenciado en el
que se encuentran individualizados los predios que conforman la manzana
catastral con su respectiva identificación y nomenclatura vial y domiciliaria.

¿Qué es el censo catastral?

El catastro es el “inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de
los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto
de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica”...

¿Qué significa Catastro en topografía?

El inventario de los inmuebles ubicados en el municipio y de sus propietarios,
realizado a través de un estudio que implica su localización y registro.

¿Qué es el levantamiento catastral?

Levantamiento topográfico que muestra los límites de la propiedad. mapa
catastral: Mapa, plano o gráfico de una ciudad, sección o subdivisión que
indica la localización y los límites de las propiedades individuales. También
llamado mapa parcelario, plano catastral, plano parcelario.
QUE ES EL INSTITUTO REGISTRAL CATASTRAL DEL ESTADO DE PUEBLA
El Instituto Registral y Catastral del Estado de Puebla (IRCEP) es una institución
estatal en México, específicamente en el estado de Puebla. Su función principal
es administrar y mantener el Registro Público de la Propiedad y el Catastro de
bienes inmuebles en el estado.

El IRCEP tiene la responsabilidad de mantener una base de datos actualizada y

precisa que contiene información sobre todas las propiedades inmobiliarias
ubicadas en el territorio de Puebla. Esta información incluye detalles sobre la
ubicación de los inmuebles, sus dimensiones, características físicas, usos, valores
catastrales y otros datos relevantes.
El Registro Público de la Propiedad es el encargado de inscribir y dar publicidad
a los actos jurídicos relacionados con bienes inmuebles, como compraventas,
hipotecas, donaciones y otros tipos de transacciones. Esto permite que la
información sobre la propiedad y sus cambios de titularidad quede
debidamente registrada y sea accesible al público

Por otro lado, el Catastro se encarga de determinar y actualizar el valor

catastral de las propiedades con fines de recaudación de impuestos, como el
impuesto predial. El valor catastral es utilizado para calcular la cantidad de
impuestos que deben pagar los propietarios de inmuebles al gobierno estatal o
municipal.

El IRCEP es una entidad importante para la administración y la gestión de la

información sobre bienes inmuebles en el estado de Puebla. Su labor contribuye
a la transparencia en las transacciones inmobiliarias, la planificación urbana y la
recaudación tributaria.

1.2. VIDA ÚTIL DEL INMUEBLE

El cálculo del tiempo de vida útil del inmueble en la valuación es un proceso

que implica estimar la cantidad de años durante los cuales se espera que la
propiedad mantenga su funcionalidad y valor económico. Esta estimación se
realiza considerando diversos factores y puede variar según el tipo de inmueble
y su uso específico. A continuación, se describen los pasos generales para
calcular el tiempo de vida útil de un inmueble:

1. Inspección y análisis del inmueble: Un perito valuador o profesional

especializado debe realizar una inspección detallada del inmueble para
evaluar su estado físico y determinar las características y componentes
relevantes que afectan su vida útil. Esto puede incluir el tipo de construcción,
materiales utilizados, sistemas de infraestructura (plomería, electricidad, etc.),
acabados, entre otros aspectos.

2. Identificación de componentes críticos: Se identifican los componentes o

elementos principales del inmueble que podrían afectar su durabilidad y valor a
lo largo del tiempo. Por ejemplo, la estructura, el techo, las instalaciones
eléctricas y la plomería son aspectos cruciales para la funcionalidad del
inmueble y se toman en cuenta en el cálculo.

3. Análisis de vida útil de cada componente: Se estima la vida útil de cada

componente identificado en el paso anterior. Esta estimación se basa en
estándares de la industria, investigaciones técnicas y la experiencia del
valuador. Algunos elementos pueden tener una vida útil más larga, mientras
que otros pueden requerir reemplazo o mantenimiento en un período más
corto.

4. Cálculo del tiempo de vida útil del inmueble: Una vez que se han estimado las
vidas útiles de los componentes, se realiza un cálculo global para determinar el
tiempo de vida útil del inmueble en su conjunto. Esto se logra considerando la
vida útil promedio o ponderada de los elementos principales.
Es importante tener en cuenta que el cálculo del tiempo de vida útil es una
estimación y no una predicción precisa. Los inmuebles pueden tener una vida
útil más larga o más corta dependiendo del mantenimiento y los cambios que
se realicen a lo largo del tiempo.

El cálculo de vida útil es un elemento esencial en el proceso de valuación, ya

que influye en la determinación del valor de la propiedad. Una vez que se
conoce la vida útil estimada, se puede considerar la depreciación para ajustar
el valor del inmueble en función de su antigüedad y condiciones.

Al igual que cualquier otro bien, un inmueble tiene fecha de caducidad, pues
con el tiempo la calidad de la estructura y los materiales se va perdiendo. La
falta de mantenimiento también influye en este proceso y, como resultado, la
propiedad queda inhabitable.

¿Qué es el tiempo de vida útil?

El término correcto para referirse a esta duración es “el tiempo de vida útil”, que
no es nada más que el periodo en el que un inmueble puede desarrollar la
función para la que fue hecho.

El tiempo de vida útil se obtiene a través de una valuación inmobiliaria y se

compone de dos datos:

1.-La fecha en la que legalmente el inmueble puede ser utilizado y

2.-La fecha donde pierde esta legalidad.
• Conocer este periodo es necesario por tres razones:
Al vender:
• Para establecer el precio de venta de una casa
• Para hacer las reparaciones correspondientes
Al comprar:
• Para conocer las durabilidad del inmueble y decidir si te conviene

Cálculo de tiempo de vida útil

En general, el tiempo de vida útil de una construcción se determina evaluando
las condiciones en las que se encuentra, así como de los materiales empleados.
De acuerdo con el método físico de valuación de construcciones en México,
primero se establece un periodo promedio del inmueble, tomando en cuenta el
tipo de construcción:
Tipo de construcción y calidad
Residencial de lujo – 70 años
Residencial de buena calidad – 70 años
Medio de buena calidad – 60 años
Medio de mediana calidad – 60 años
Interés social-popular con acabados – 50 años
Interés social-popular con semiacabados – 50 años
Interés social-popular auto construcción – 50 años
Departamentos de lujo – 70 años
Departamentos de bueno calidad – 70 años
Departamentos de mediana calidad – 60 años
Departamentos de interés social – 50 años

Posteriormente, se hace una evaluación más precisa de los elementos de la

construcción como la cimentación, albañilería, estructura, instalaciones,
recubrimientos y de los materiales que se hayan empleado, como madera,
aluminio, pvc, pinturas, entre otros.

La National Association of House Builder (NAHB) cuenta con una lista de

valoraciones promediadas sobre el tiempo de vida útil de los materiales de
construcción, que sirven de guía cuando se requiere hacer una valoración
rápida.

Por ejemplo, los acabados y muebles de carpintería tienen un duración

promedia de 40 años, el aluminio 45 años, las pinturas de 20 años, la herrería 70
años y los galvanizados 30 años.

También se toma en cuenta el estado de conservación de la construcción.

Entre más nueva sea esta y menor número de reparaciones importantes tenga
hechas, mayor calificación obtendrá.

Aunque la calidad de los materiales es el elemento clave para ampliar el

tiempo de vida útil de un inmueble, el mantenimiento es básico para ganar
unos años extras.
Por ello, es recomendable que entre cada 5 y 10 años, hagas las reparaciones
pertinentes para darle a tu propiedad más vida.

Valuación para conocer el tiempo de vida útil.

El tiempo de vida útil de una propiedad se obtiene por medio de un avalúo
inmobiliario, el cual se debe realizar al momento de poner una casa en venta,
ya que es imprescindible para establecer el precio de venta.

Esto quiere decir que si estás a punto de comprar un inmueble, el vendedor

puede brindarte esta información si se la solicitas. Y en caso contrario, tú
proporcionársela al próximo dueño de la propiedad.

1.3. DEPRECIACIÓN.

CONCEPTOS DE DEPRECIACIÓN Y ANTIGÜEDAD

La depreciación y la antigüedad son dos conceptos diferentes pero

relacionados en la valuación inmobiliaria que afectan el valor de una
propiedad. A continuación, te explico las diferencias entre ambos términos:

Depreciación: La depreciación se refiere a la disminución del valor de una

propiedad con el tiempo debido a factores externos, como el desgaste, el
envejecimiento, la obsolescencia tecnológica o cambios en el mercado. Es un
concepto que refleja la pérdida de valor de una propiedad en función de su
estado físico y de las condiciones económicas y sociales que la rodean.

La depreciación puede dividirse en varios tipos:

• Depreciación física: Se refiere al desgaste y deterioro que experimenta
una propiedad con el tiempo debido a su uso, clima y mantenimiento.
• Depreciación funcional: Hace referencia a la pérdida de valor que
ocurre cuando ciertas características de la propiedad se vuelven
obsoletas o menos deseables en comparación con las propiedades más
modernas o actualizadas.
• Depreciación económica: Se refiere a la influencia del mercado y otros
factores externos que pueden afectar el valor de una propiedad. Por
ejemplo, cambios en la oferta y demanda de bienes raíces en una zona
determinada pueden influir en la depreciación económica.

Antigüedad: La antigüedad de una propiedad simplemente se refiere a la

cantidad de tiempo que ha transcurrido desde que fue construida o desde su
última renovación significativa. Es un dato objetivo y no necesariamente implica
que la propiedad haya experimentado depreciación.

En resumen, la diferencia principal entre la depreciación y la antigüedad es que

la depreciación se refiere a la pérdida de valor de una propiedad con el
tiempo debido a diversos factores, mientras que la antigüedad se limita a
cuánto tiempo ha pasado desde que se construyó o se realizó una renovación
importante en la propiedad. La depreciación puede estar relacionada con la
antigüedad, pero también puede ser afectada por otros factores, como el
mantenimiento, las condiciones del mercado y las características específicas de
la propiedad.

¿Son sinónimos depreciación y antigüedad?

No, el concepto de antigüedad se relaciona con la edad de las edificaciones,
la cual se cuenta desde el momento en que se termina la construcción o en
algunos casos desde que se realiza la Recepción Final Municipal; por otro lado
el concepto de depreciación se relaciona con el cambio o pérdida del valor
de las edificaciones por consecuencia de la antigüedad o del uso de estas
edificaciones.

Así tenemos:

a.- Depreciación normal: pérdida de valor debido a la edad de la edificación

(desgaste natural)

b.- Depreciación Funcional: en este caso la perdida del valor se debe al uso al
que es sometido un bien, por ejemplo una edificación de hormigón tiene una
vida útil determinada por convención, pero si esta edificación esta destinada a
vivienda o restaurant o edificio publico, ésta tendrá una perdida de valor
diferente e independiente a su antigüedad, en este caso la perdida de valor se
debe al uso, ya que se entiende que un uso mas intenso desgasta mas
rápidamente el valor de las edificaciones.

¿Cómo se calcula la depreciación?, ¿Se aplican tasas o fórmulas?

La depreciación de un inmueble puede ser estimada (no calculada) en función
de algunos índices que son producto de una “convención” es decir, de un
acuerdo tácito entre expertos, así por ejemplo, se ha convenido que la
duración de una edificación de hormigón o de albañilería podría durar 100
años; por lo que en este caso la depreciación sería de un 1% anual.

Otro ejemplo, las edificaciones de carácter industrial (galpones y naves) tienen

una vida útil estimada de 35 a 50 años por lo que su depreciación sería de un
2% a un 2,8% anual.

Siguiendo estos ejemplos podemos ver que a menor vida útil, mayor es la
depreciación anual (ósea mayor es la perdida de valor debido a la antigüedad
de las edificaciones).

No obstante, se debe insistir en que estas convenciones entregan información

muy general lo que sirve para una primera aproximación a la determinación del
valor o de la forma en que se pierde valor en el tiempo; pero el calculo o
estimación final y fundamentada se realiza caso a caso y para eso es
imprescindible que quien realice este estudio sea un profesional del área, con
amplia experiencia y conocimientos.

Si observamos la realidad nos encontraremos con muchas viviendas que ya ha

pasado los 100 años y están en muy buenas condiciones y que no tienen un
valor de $0, o industrias de mas de 50 años que siguen operativas y tampoco
tienen un valor de $0.

¿Es diferente la depreciación en función de la materialidad de la vivienda?

¿Se aplica igual la depreciación si la vivienda ha sido rehabilitada?
Aquí entran en juego nuevos conceptos como la depreciación normal versus la
depreciación acelerada o disminuida, aquí es donde se pondera, por ejemplo
el estado de conservación de las edificaciones (vivienda), por ejemplo si
tenemos una vivienda de 50 años en un estado de conservación normal,
podríamos estimar inicialmente que la depreciación sería de un 50% del valor a
nuevo, pero si por alguna razón esta vivienda ha tenido una mala manutención,
ha sido descuidada o ha pasado un periodo de abandono y/o vandalismo, la
perdida de valor será mayor al 50%, pudiendo llegar a % mayores, lo que
implica una mayor perdida de valor, en este caso estaríamos hablando de
depreciación acelerada.

En el caso contrario si nos enfrentamos a una vivienda del casco antiguo de

Santiago, que podría incluso ser de adobe, pero que ha sido remodelada y
restaurada, no podemos aplicar un factor de depreciación alto, ya que el
mercado y reconocerá esta situación y el valor será mayor que el que se
esperaría que tenga por su antigüedad.
Nuevamente se recalca que esta es la razón por la que estas apreciaciones
requieren de un profesional del área, idealmente Arquitecto o constructor civil.

¿Cualquier otro aspecto que les parezca relevante?

Un tema importante en este aspecto es que el suelo (terreno) No se deprecia, el
suelo puede ganar o perder valor por efecto de las externalidades que generan
plusvalía o minusvalía, pero no pierde valor por el paso del tiempo como ocurre
con las edificaciones.

Se puede concluir:
1.- Las edificaciones si pierden valor en el tiempo.
2.- Una adecuada manutención de la vivienda será de gran ayuda para evitar
que la perdida natural de valor sea mayor a lo que se considera normal.
3.- Las remodelaciones y restauraciones (cuando son bien ejecutadas) pueden
reducir considerablemente la perdida de valor, e incluso pueden revertir esta
perdida (siempre que exista un mercado que demande estos bienes).
4.- El suelo no se afecta por efectos de la depreciación.

¿Cuánto cobra un valuador para valuar una casa?

El costo de un avalúo inmobiliario puede variar significativamente y depende
de varios factores, como la ubicación de la propiedad, el tamaño y
características del inmueble, la finalidad del avalúo, la complejidad de la tarea
y la reputación y experiencia del perito valuador. No existe una tarifa fija o
estándar para todos los casos. Generalmente, los honorarios del valuador se
establecen en base al tiempo y los recursos que requiera para realizar una
evaluación precisa y detallada de la propiedad. Algunos peritos valuadores
pueden cobrar una tarifa fija, mientras que otros pueden establecer un
porcentaje del valor de la propiedad como su tarifa.
En algunos países o regiones, las asociaciones profesionales de valuadores
pueden tener tarifas sugeridas o guías de honorarios para diferentes tipos de
avalúos, pero aún así, las tarifas reales pueden variar según la situación
particular.

Si necesitas un avalúo para una casa o cualquier propiedad, lo mejor es solicitar

cotizaciones a varios peritos valuadores con experiencia y comparar sus
propuestas antes de tomar una decisión. Asegúrate de que el perito esté
debidamente certificado y cuente con la experiencia necesaria para realizar
una valuación confiable y precisa. También considera que un avalúo de
calidad puede tener un costo justificado, ya que puede tener un impacto
significativo en transacciones financieras importantes, como la compra o venta
de una propiedad o la obtención de un préstamo hipotecario.

¿Que porcentaje puedo combrar por la renta de un inmueble?

El porcentaje que puedes cobrar por la renta de un inmueble puede variar
según varios factores, incluyendo la ubicación del inmueble, la demanda en el
mercado de alquileres, las características y condiciones del inmueble, así como
las leyes y regulaciones locales que pueden establecer límites a los aumentos
de renta.
En muchos lugares, el porcentaje de la renta suele oscilar entre el 0.5% y el 1%
del valor de la propiedad.

Sin embargo, es importante destacar que no hay un porcentaje único o

estándar que se aplique en todos los casos. El precio del alquiler debe ser
determinado de manera justa y competitiva, teniendo en cuenta las
condiciones específicas del mercado inmobiliario local y las características
únicas de la propiedad.

Además, es fundamental considerar los gastos asociados con la propiedad,

como impuestos, mantenimiento, seguros y otros costos. Es posible que necesites
ajustar el porcentaje de renta para asegurarte de que cubres todos los gastos y
obtienes un retorno adecuado sobre tu inversión.
Si tienes dudas sobre cómo fijar el precio de alquiler adecuado para tu
inmueble, te recomiendo consultar a un agente inmobiliario o a un profesional
de la valuación inmobiliaria en tu área. Ellos pueden brindarte orientación y
asesoramiento basados en el mercado y las condiciones específicas de tu
propiedad.

1.4. AVALÚO BASE.

¿Qué es un avalúo?
Es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la
medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha
determinada. Es así mismo un dictamen técnico en el que se indica el valor de
un bien a partir de sus características físicas, en su caso ubicación, su uso.
Basado en una investigación y análisis de mercado.

Objeto de un avalúo
El objeto fundamental de un avalúo es estimar un valor determinado de un bien
inmueble. El valor más comúnmente buscado, es el valor de mercado que
equivale al valor comercial del bien.

Un avalúo provee bases firmes para tomar una decisión o establecer una
política que permite llevar a cabo alguna de las siguientes actividades:
a. Ayuda a los compradores a decidir sobre el justo precio de compra.
b. Ayuda a los vendedores a determinar los precios de venta aceptables.
c. Establece el valor de un bien inmueble como garantía hipotecaria .
d. Establece el valor del bien inmueble para efectos fiscales (pago de
impuestos).
e. Permite llegar a un valor que ofrezca seguridad en la concesión de
hipotecas.
f. Determina el valor de un bien ante una expropiación, para proveer solidez a
la misma.
Propósito de un avalúo

Entre otras razones determinar el valor comercial del bien para los siguientes
efectos:
• Crédito garantizado a la vivienda (Ley de transparencia)
• Garantía para efectos de créditos hipotecarios
• Operaciones de Compraventa
• Base gravable para efectos de impuesto sobre adquisición de inmuebles
• Base gravable para pagos de derechos por autorizaciones diversas y
regularización de construcción
• Asesoría
• Juicios Diversos
• Liquidación de bienes
• Fideicomisos

¿Qué garantiza la práctica profesional de un avalúo?

Deberá ser practicado por un profesional en valuación, que además de contar
con cédula profesional como Ingeniero, Arquitecto o con carrera a fin a la
valuación inmobiliaria, éste deberá estar reconocido por la Dirección General
de Profesiones dependiente de la Secretaría de Educación Pública con grado
mínimo de especialista en valuación inmobiliaria.

Además, según el propósito del avalúo deberá estar autorizado ante las
autoridades encargadas de regular la actividad valuatoria como podría ser la
Sociedad Hipotecaria Federal y las entidades recaudadoras de impuestos
locales.

Lo anterior con el propósito de descartar a las personas aficionadas,

improvisadas empíricas y sin ética profesional, ya que su intromisión sólo crea
climas de inconformidad de unificación de criterio que invariablemente
desemboca en confusiones que dan como resultado la mala información del
verdadero valuador profesional.

En razón de lo anterior el verdadero valuador profesional debe ser una persona

reconocida ante los diversos organismos y autoridades encargadas de regir la
actividad. Es por ello que no debe ni se pueden aceptar criterios de conjeturas
o sentimientos que carezcan de un verdadero soporte técnico previamente
calculado y estudiado con la finalidad de que el dictamen que se extienda sea
inobjetable.

¿Cuánto cobra un valuador para valuar una casa?

En promedio, el avalúo de una casa es del 3 al millar. Es decir, a $2.50 a $3.50 x
cada millar. De una casa que está valuada en $1,000,000 de pesos se cobra por
el avalúo lo correspondiente a 1000 millares x $2.50 = $2,500 ó si se cobra a $3.50
el costo sería de $3,500
¿Qué es el valor físico de un inmueble?, ¿Qué es una valuación inmobiliaria?
En México, un avalúo inmobiliario es la estimación del valor comercial de un
inmueble a través de un dictamen técnico imparcial mediante las
características de uso y el análisis de mercado, tomando en cuenta las
condiciones físicas y urbanas del inmueble

1.5. USO DEL AVALÚO.

Tipos de Avalúo en función del Propósito al que se destinan

El propósito de un avalúo está normalmente vinculado al uso para el cual se
destina, y generalmente se reporta el valor comercial, que está fundamentado
en un análisis de mercado desarrollado en función de las características
particulares del bien valorado, sin embargo, existen diversos propósitos que
generan la solicitud de un avalúo y que pueden propiciar ligeras diferencias en
la conclusión reportada.

• Avalúos Comerciales
• Avalúos Fiscales o Catastrales
• Avalúos para Aseguramiento
• Avalúos para Financiamiento
• Avalúos Judiciales
• Avalúos para Financiamiento
• Avalúos Judiciales
• Avalúos para efectos Contables, Bursátiles o Financieros
• Avalúos para la Cuantificación del Lucro Cesante

- Avalúos Comerciales:
Proporcionan referencias para la compra-venta o indemnización, a nivel de
consultoría se emplean para respaldar operaciones de índole mercantil o
patrimonial.

- Avalúos Fiscales o Catastrales: Establecen la base gravable para el cálculo de

impuestos.

- Avalúos para Aseguramiento: Definen el Valor asegurable para fines de

indemnización por los daños generados por un siniestro y para el cálculo de la
prima de riesgo.

- Avalúos para Financiamiento: Proporcionan el Valor de la garantía prendaria o

hipotecaria que respalda un crédito o una fianza.

- Avalúos Judiciales: Definen el valor de un activo para negociar acuerdos en

asuntos litigiosos.

- Avalúos para efectos Contables, Bursátiles o Financieros: Calculan el Valor de

los bienes para incluirlo en reportes financieros, acorde a las normas vigentes a
nivel nacional e internacional (IFRS).
- Avalúos para la Cuantificación del Lucro Cesante : (ganancias que se dejan
de percibir como consecuencia directa del hecho lesivo)
Determinan el Valor del daño generado por la interrupción de la explotación o
uso de un activo.
- Lucro Cesante : (ganancias que se dejan de percibir como
consecuencia directa del hecho lesivo).
- Hecho lesivo: lesión producida al bien jurídicamente protegido por el tipo
delictivo

La palabra avalúo es parte del vocabulario básico a la hora de tratar de

comprar o vender un bien inmueble.

El avalúo es…
Un instrumento realizado por profesionales para informar a cualquier persona el
valor de un inmueble, una propiedad, una joya, un automóvil, en general, de
cualquier bien mueble o inmueble. Da claridad sobre lo que tienes en tu
propiedad y puede acelerar el proceso de venta. Las personas involucradas en
un proceso de compra-venta confían en un avalúo, tenerlo da tranquilidad y
permite facilitar el proceso de negociación.

Sirve para…
Conocer el valor de un bien inmueble o mueble para vender o comprar, o para
tomar decisiones de pagos de impuestos

El avalúo de un inmueble o terreno toma en cuenta…

Para un bien construido se toma en cuenta la localización del inmueble, metros
cuadrados, tiempo de uso, calidad de los acabados y mantenimiento. De un
terreno se revisa en dónde está ubicado geográficamente, si es urbano, rústico
o en transición; los metros cuadrados; los usos que tiene -si es para uso agrícola,
habitacional o industrial-; las autorizaciones que pueda tener, por ejemplo, en
cuanto a densidad para construcción, limitaciones de altura.

Si quiero rentar…
Cuando quieres determinar el importe de una renta, no importa si está o no
amueblado, un avalúo te dice en cuánto puedes rentarlo. Recuerda que el
porcentaje estimado de renta es 0.03% tasa de interés anual sobre el valor de la
propiedad.

Cuando el Infonavit entra en la ecuación…

El Infonavit utiliza servicios de muchas unidades de avalúo, entre ellas el de
BBVA Bancomer.
Dicho instituto pide que la vivienda tenga cierto tipo de requerimientos que se
revisan por medio del mecanismo llamado Mi Índice de Excelencia. Esto evalúa
a la construcción del desarrollador, previo a la compra del cliente final.

Si la persona que ya adquirió un bien por medio de un crédito Infonavit quiere

vender, entonces el valor comercial de los inmuebles se calcula de la misma
forma como se evalúa un inmueble que no utilizó un crédito Infonavit
¿Cuánto cuesta un avalúo?
El costo se calcula en función a los metros cuadrados de construcción o terreno
o en base al propio valor de la vivienda. Es un costo variable.
En Internet hay cotizadores para hacer el ejercicio de cuánto puede costar un
avalúo. En promedio, el avalúo de una casa con valor de 1 millón de pesos
cuesta $30,000 pesos.

- El avalúo y el valor de mercado…

- El avalúo te da tres tipos de valores: comercial, físico y de ingresos.
- El de ingresos es lo que uno podría pagar por una propiedad que quisiera
rentar o adquirir.
- El físico es el de los materiales.
- El comercial está relacionado con las propiedades en la zona.

La técnica valuatoria busca propiedades similares a las que va a valuar y

pregunta o determina el precio comercial de éstas.
Luego se hace una homologación, que es tratar de eliminar las diferencias entre
los bienes y así se llega al valor comercial del inmueble en cuestión.

El valor comercial tiene mucho que ver en el avalúo, aunque también se toma
en cuenta el mantenimiento del inmueble en cuestión versus el de las otras
propiedades, el uso, si está en una esquina, el tiempo del inmueble y demás
características antes mencionadas.

Del avalúo al precio final

Puede haber variación entre lo que determina el avalúo y el precio de salida de
venta, porque el avalúo refleja un precio para una referencia, para que el
vendedor o el comprador tenga un aproximado. No necesariamente es el
precio final.
Muchos de los compradores deciden salir al mercado con un valor por encima
del avalúo para establecer un punto de negociación.

Uno de los factores que intervienen en el precio es el valor cualitativo que se

pone al inmueble. El vendedor siempre quiere que su propiedad valga más,
entran factores subjetivos como el valor emocional de materiales o de la historia
del bien inmueble en la familia.

El crédito bancario y el avalúo

Aunque el precio que dicte el avalúo no compromete al vendedor a modificar
su precio de venta, sí se refleja en dos aspectos de tu compra:
1. Tu crédito. La institución financiera que elijas se basará en el avalúo para
determinar el monto que te otorgará.
2. Los Impuestos Sobre la Renta (ISR), que pagues por la compra del inmueble
serán calculados en base a este documento.

Cuando el avalúo es menor al precio de venta, el monto de crédito también

disminuye. Por ejemplo, si la propiedad tiene un precio de venta de $1,000,000
pero el avalúo indica que su precio en el mercado es de $850,000, el porcentaje
de crédito que te otorguen será sobre esta última cantidad. Considera que el
saldo pendiente lo deberás cubrir con recursos propios. Debido a que es
probable que estés comprando más caro sobre el precio del mercado, estás
exento de pagar impuestos por la adquisición.

Ahora bien, si el avalúo dicta un precio superior, el monto de crédito que

obtendrás es mayor y necesitarás cubrir un menor enganche. Sin embargo, a
partir de que el avalúo rebasa el 10% del precio de venta, sí debes pagar el
Impuesto Sobre la Renta sobre esa diferencia.

Arreglar la casa antes del avalúo

El mantenimiento es un tema importante. Esa primera impresión de una casa
cuidada hace que el comprador la valore más. Lo que da valor: limpieza,
buena iluminación, que los aparatos funcionen bien, buena pintura, resanar
golpes en puertas y paredes, no tener humedad.
Hay que tener cuidado porque hay inversiones muy costosas que no ayudan a
vender mejor. Por ejemplo, materiales muy caros o inversiones en gustos
extravagantes.

Cómo elegir un valuador

Busca a una persona que venga de una institución con buenas credenciales y
con experiencia para ahorrarte errores importantes.
Una institución seria da seguridad de que el trabajo que se desarrolla es el
correcto. Dentro del mundo de los valuadores hay muchos que se prestan a
poner el valor que el cliente quiere y eso hace que haya problemas a la hora
de la compra-venta. Este es un riesgo que no debes correr y puedes evitar si
buscas a un valuador respaldado por una institución reconocida y confiable.

¿Qué es INDAABIN en México?

El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales es un organismo
desconcentrado de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público

¿Qué función tiene el INDAABIN?

El INDAABIN al frente del Comité del Patrimonio Inmobiliario Federal y
Paraestatal. ... Su objetivo principal es propiciar y verificar el buen uso y
aprovechamiento de los inmuebles patrimonio del Gobierno, mediante el
registro público, el avalúo y la conservación de la propiedad inmobiliaria
federal.

¿Qué significa que la Constitución?

El diccionario de la Real Academia de la Lengua Española (RAE) define
la Constitución como “la ley fundamental de un Estado, con rango superior al
resto de las leyes, que define el régimen de los derechos y libertades de los
ciudadanos y delimita los poderes e instituciones de la organización política”.
¿Qué pasó el 5 de febrero de 1917?
Para el reconocimiento y garantía de compromisos sociales y políticos derivados
de la Revolución mexicana, Venustiano Carranza promulga la Constitución
Política de los Estados Unidos Mexicanos el 5 de febrero de 1917 y entra en vigor
hasta el primero de mayo del mismo año.

¿Cuál es el propósito de la Constitución?

La Constitución contiene los principios y objetivos de la nación. Establece la
existencia de órganos de autoridad, sus facultades y limitaciones, así como los
derechos de los individuos y las vías para hacerlos efectivos.

¿Cómo se clasifican los bienes de la Federación?

La legislación civil establece la siguiente clasificación de los bienes: Bienes
inmuebles. Bienes muebles. Bienes considerados según las personas a quienes
pertenecen.

¿Qué son los bienes nacionales y cómo se clasifican?

Los bienes nacionales son aquellos producidos y adscritos en propiedad a una
comunidad de habitantes del territorio nacional de forma colectiva. Los bienes
nacionales suelen corresponderse con los bienes de titularidad pública,
adscritos a la administración de un país como forma de gestionarlos y
explotarlos.

¿Cuáles son los bienes privados ejemplos?

Bienes privados: son menos accesibles, puesto que pertenecen a personas
concretas, sus dueños. Es lo que ocurre con las viviendas o los coches, por
ejemplo. Bienes de propiedad privada: son bienes que pertenecen a una
persona que pueden ser utilizados por el público general. Es el caso de, por
ejemplo, un hotel.