TALLER DE AVALUOS RURALES

PROFESOR JORGE DELGADILLO

GIOVANNI HERNÁN RAMÍREZ MÉNDEZ

Explique el paso a paso para realizar un avalúo rural de un predio
agropecuario. (Detalle los aspectos se deben tener en cuenta antes, durante
y después de la visita; tenga en cuenta documentación requerida y a
consultar, visita de inspección ocular, métodos valuatorios, procesamiento
de información, etc.).

DESARROLLO

1. IDENTIFICACIÓN DEL USO QUE SE PRETENDE DAR A LA

VALUACIÓN.

El valor comercial de las propiedades está sujeto a connotaciones propias de las

áreas donde se ubica determinado predio, en el caso de Colombia, se debe tener
en cuenta el contexto sociopolítico y económico en el que se dinamiza la
administración de tierras, por ello es importante disponer de información adecuada
y concerniente al predio en cuestión, para poder realizar una valorización
adecuada y en los parámetros establecidos por ley.

Para el caso de los avalúos rurales, es primordial tener en cuenta la normatividad

que caracteriza la zona a avaluar, según la clasificación establecida para el uso
del suelo en el territorio nacional, esta información se deposita en el POT,
documento con el cual se distribuye y administra dicho uso del suelo en las
ciudades.

A continuación se desarrollara los parámetros a tener en cuenta al momento de

realizar un avaluó rural.
 2. IDENTIFICACIÓN DE LOS DERECHOS DE PROPIEDAD.

Antes de iniciar la valorización del predio es clave, documentarse con la

información adecuada que permita conocer los antecedentes y el estado de
legalidad en el que se encuentra el predio, es decir, la naturaleza de los derechos
de propiedad y títulos de adquisición, tales como:

 Certificado de tradición y libertad.

 Consulta de la cédula catastral.

3. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS GENERALES

DEL BIEN INMUEBLE.

Una vez realizado el respectivo estudio de documentación del predio, es necesario

realizar el trabajo de campo, es decir, visitar la propiedad con el fin de corroborar
la información recolectada, además, de obtener datos y anexos complementarios
de las características generales del predio.

La visita a la propiedad permitirá justipreciar las condiciones actuales en la que se

encuentra las edificaciones, verificar su tipología, y el uso de estas, otro aspecto a
tener en cuenta es el posible uso del suelo al que pueda ser sometido el predio en
un futuro; por otra parte, se debe tener en cuenta que el predio en estudio con
estos elementos que la convierten en productiva, generan una renta en beneficio
del propietario, lo que influye en el costo final del predio. Para poder determinar
esta productividad es necesario tener en cuenta los elementos antes
mencionados.

El trabajo de campo, nos va a permitir ponernos al tanto de las condiciones reales

de la propiedad en estudio, en ese sentido, podemos conocer de primera mano la
caracterización física del área de afectación, en este caso es necesario consultar
escrituras, planos o plancha IGAC.

 Ubicar linderos.
  Corroborar el nombre y localización del bien inmueble objeto de la
valuación.
 Clasificación del uso del suelo.
 Forma de acceso al predio y coordenadas geográficas.
 Frentes sobre la vía.
 Cercas perimetrales e internas.
 Vías de acceso e internas.
 Explotaciones económicas actuales diferentes a las agropecuarias.
 Explotaciones económicas actuales de tipo agropecuario.
 Servicios públicos con los que cuenta el inmueble y sus calidades.
 Sistemas de riego con los que cuenta el inmueble.
 Características de las obras y trabajos de mejora en el terreno.
 Características de los sistemas productivos agrícolas.

4. CARACTERIZACIÓN DE LA REGIÓN.

Por otra parte, se debe complementar las características físicas del predio con las
de la zona donde se ubica el área de afectación, es decir, la zona homogénea
física a la cual pertenece el inmueble, para este caso es primordial la delimitación
del sector de ubicación del inmueble, tener en cuenta la descripción de la actividad
económica predominante y demás factores como:

 Características socioeconómicas.
 Estudio agrológico del sector.
 Estudio agrológico del inmueble objeto de avalúo
 Análisis climático.
 Infraestructura vial y de transporte.
 Distancia y tiempo de desplazamiento a centros de consumo agrícola.
 Servicios públicos.
 Perspectivas de desarrollo y valorización.
 Seguridad.
 5. ANÁLISIS DE LA INFORMACIÓN Y METODOLOGÍA APLICADA

Una vez complementada la información con la visita al predio, se procede a

calcular el valor comercial de éste según el objetivo principal del avalúo, para este
punto, se inicia la aplicación de la metodología valuatoria estipulada por el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), mediante la Resolución 620 de septiembre 23
de 2008, que permite determinar el valor comercial del predio objeto de estudio.

Para el caso de avalúo rural se tiene en cuenta dos métodos estipulados en la

resolución.

 Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que

busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las
ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al
del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser
clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor
comercial.

 Método de capitalización de rentas o ingresos. Es la técnica valuatoria

que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o
ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y
comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a
valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la
vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o
interés.