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INTRODUCCIÓN

En el presente trabajo presentamos toda la investigación y procedimiento a seguir

para realizar la tasación de un departamento tanto comercial como reglamentario
guiándonos en el reglamento nacional de tasaciones.
Para esto presentamos en primer lugar la teoría necesaria sobre tasaciones de
acuerdo al RNT para luego aplicar lo expuesto en un ejemplo práctico o real, en
nuestro caso tasaremos un departamento ubicado en la urbanización Santa
Victoria- Chiclayo.
El interés de este trabajo es conocer el valor de las tasaciones por tanto finalmente
compararemos los valores obtenidos y verificaremos que la tasación comercial es
mucho mayor que la reglamentaria.

OBJETIVOS

OBJETIVO GENERAL
 Determinar de acuerdo a la invesitgacion realizada la tasación de n
departamento ubicado en Av. La Libertad # 150 , intersección de las
avenidas La Libertad y Miguel Grau de la Urb. Santa Victoria – Distrito
de Chiclayo, Provincia de Chiclayo, Departamento de Lambayeque.

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VALOR COMERCIAL DE UNA PROPIEDAD

Existen varias formas de conocer el valor de una propiedad. Cada uno de ellos, da
una referencia relativa, de tal forma que, finalmente podemos tener un monto
cercano al precio de venta en el mercado.
El método más sencillo que se acerca mucho a la realidad, consiste en averiguar el
precio de otras propiedades que actualmente se encuentran en venta, en la misma
zona. Sin embargo, como no sabemos cuál será finalmente el valor de
comercialización real, debemos agregar otras fuentes de información.
La plusvalía en los Bienes Raíces es el incremento del valor comercial.
Se da por diversos factores, el más importante es la oferta y demanda, por ejemplo
ante una oferta fija de terrenos, conforme más gente quiera comprar terrenos, su
valor se incrementará.
En una ciudad en crecimiento, la plusvalía es un factor a considerar a la hora de
invertir en terrenos o residencias periféricas, que con el tiempo tendrán más
demanda y por ende incrementarán su valor, si las condiciones lo permiten.

Fig.01:
Las políticas gubernamentales en el aspecto fiscal y económico, así como los
planes y acciones de gobierno, tales como: un cambio de uso de suelo, una nueva
avenida, un nuevo centro comercial, la disponibilidad de créditos, etc., provocan
cambio en el valor a una propiedad.
La siguiente tabla se presente a manera de ejemplo, los valores aquí
representados no necesariamente concuerdan con la realidad.

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También se puede incrementar dándole valor agregado a la propiedad, esto es con

mejoras, estudios de factibilidad, permisos y con creación de una imagen
favorable, etc.
La determinación de la plusvalía que tiene o haya tenido un inmueble se calcula en
términos reales, esto es descontando los índices de inflación. La plusvalía existe
cuando supera la inflación o los costos financieros. Cuando el precio de mercado
de un bien raíz aumenta al mismo ritmo que los índices de inflación, no podemos
hablar de plusvalía.
En términos generales los terrenos son los que suben de valor y la construcción se
deprecia.
La construcción tiene una vida útil, un cierto número de años ya que entran en
juego los factores de obsolescencia, deterioro, etc.
Los gustos cambian, los sectores pasan de moda. Un sector residencial de ser el
más cotizado en la ciudad con el tiempo va perdiendo popularidad. Ya no tanta
gente desea irse a vivir allí.
En esta etapa de transición es posible que no tan solo las construcciones pierdan
valor, sino también los terrenos.
El avalúo pericial toma en cuenta diversos factores, entre otros:

--El valor por metro cuadrado de un lote tipo. Si en una sector el lote tipo es de 8
por 20 metros lineales, o sea 160 metros cuadrados, cualquier variación de frente,
fondo, tamaño o forma, puede afectar el valor hacia arriba o hacia abajo. Así
mismo su ubicación específica dentro de la colonia.
--El valor de la construcción, el tipo de construcción, su edad, su condición, así
como las mejoras que se hayan hecho a la casa, entre otros factores.
La otra manera para conocer el valor de una casa es: Un Análisis Comparativo de
Mercado.
Consiste en comparar los precios de venta que se hayan obtenido recientemente
(últimos seis meses) de casas similares, con sus consideraciones respectivas,

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preferentemente en la colonia o el sector o en su defecto a través de una

homologación.
EL VALOR DE UNA CASA ES AQUEL QUE UN COMPRADOR BIEN INFORMADO DEL MERCADO,
DE LAS CONDICIONES Y UBICACIÓN DEL INMUEBLE ESTÉ DISPUESTO A PAGAR A UN
VENDEDOR IGUALMENTE INFORMADO.

Los valores comerciales de una vivienda en el cercado de Chiclayo oscilan entre los montos
de 800-1200 $/m2. Y estos valores dependen de la ubicación del predio, de la cercanía
al aeropuerto, y de la accesibilidad.

VALOR PREDIAL DE UNA VIVIENDA

Es el valor individual de un predio, el mismo que se obtiene sumando el valor de la
construcción con el valor del terreno y el valor de las instalaciones complementarias
como cercos perimétricos.
a.- El valor de la construcción
Para su cálculo se emplea la siguiente información:
 Número de pisos que componen la construcción.
 La categorización de la construcción, que se obtiene empleando la tabla oficial
que aprueba cada año el ministerio de vivienda.
 Los valores unitarios de construcción que anualmente aprueba el ministerio de
vivienda para cada región del país.
 El área de construcción que se verifica o declara por cada nivel que compone
el predio a valuar.
 La antigüedad de la construcción, que puede ser independiente para cada nivel
que compone el predio a valuar.
 La clasificación y uso que se le da al predio en valuación.
 El material estructural predominante en la construcción.
 Los valores oficiales de depreciación aprobados por el ministerio de vivienda.

b.- El valor del terreno

Para su cálculo se emplea la siguiente información:
 La ubicación exacta del predio
 El valor arancelario, que figura en los planos oficiales aprobados anualmente por
el ministerio de vivienda.
 El área del terreno
c.- El valor de las obras complementarias
Su cálculo se obtiene empleando también los valores unitarios de construcción, el área
de obra y la correspondiente depreciación; sin embargo, es también valido que la
municipalidad, a propuesta del área especializada (construcciones), apruebe una
ordenanza municipal con los valores definidos para las obras complementarias que
prevalecen en la jurisdicción.
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EL IMPUESTO PREDIAL
Representa la obligación de pago que debe realizar el contribuyente en favor de la
municipalidad donde se ubica el o los predios de su propiedad.
El impuesto predial se determina sobre la aplicando a la base imponible (valor total de
los predios de un contribuyente) de la escala progresiva acumulativa siguiente:

Las Municipalidades están facultadas para establecer un monto mínimo a pagar por concepto
del impuesto equivalente a 0.6% de la UIT vigente al 01 de enero del año al que corresponde el
impuesto. Para entender la forma del cálculo pondremos el ejemplo siguiente: Suponiendo que
el valor total de mi predio es de S/. 250,000.00 Nuevos Soles entonces sobre los primeros
49,500 nuevos soles (15 UIT) se aplicará la tasa del 0.2%. Por los 49,501 a 198, 000 nuevos
soles (más de 15 y hasta 60 UIT) se aplicará la tasa del 0.6%. Por los 198,001 a 250,000 se
aplicará la tasa del 1%)

El impuesto predial se puede cancelar de dos maneras:

1° AL CONTADO, el último día hábil del mes de febrero; o

2° EN CUATRO PARTES, que deberán cancelarse el último día hábil de los meses de febrero,
mayo y agosto y noviembre.

CALCULO DEL AVALÚO

a.- El valor de la construcción
 Numero de pisos que componen la construcción:
 Categorizar y valorizar la construcción: (Tabla para la región de la sierra).
 Área de construcción:
 Antigüedad de construcción:
 Clasificacion y uso del predio:
 Material predominante:
 Valor de depreciación:

Calculando:

b.- El valor del terreno

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TABLA Nº 01
PORCENTAJE DE DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO
DECONSERVACIÓN SEGÚN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE
PARACASA HABITACIÓN, DEPARTAMENTOS PARA VIVIENDAS INCLUIDOLOS
UBICADOS EN EDIFICIOS

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TABLA Nº 02
CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIÓN PARA LA COSTA (EXCEPTO LIMA
METROPOLITANA Y CALLAO), AL 31 DE OCTUBRE DE 2016

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BIBLIOGRAFIA
 http://www.directoriodemuebles.com/directorio/paraiso/PlusvaliaAnalisisPS.htm
 http://www.satica.gob.pe/documentos/Cuadro%20Unitario%20de%20Valores%20201
7.pdf
 http://busquedas.elperuano.com.pe/normaslegales/aprueban-valores-unitarios-
oficiales-de-edificacion-y-valore-resolucion-ministerial-no-286-2015-vivienda-
1305437-1/

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