CURSO DE ESPECIALIZACIÓN DE AGENTE INMOBILIARIO

Técnicas de Tasación de Inmuebles

Arancelaria y Comercial
CONCEPTOS GENERALES
CONCEPTO DE TASACION
Es el procedimiento mediante
el cual el perito valuador realiza
la inspección ocular del bien, lo
estudia, lo analiza, señalando sus
cualidades y características en
determinada fecha y con un
objetivo específico, para
establecer la estimación del
valor razonable y justo delbien.
 RNT
✓ BIEN INMUEBLE: CÓDIGO CIVIL
REGLAMENTO NACIONAL DEL TASACIONES

El Reglamento Nacional de Tasaciones es el

documento oficial que tiene por finalidad
establecer los criterios, conceptos, definiciones
y procedimientos técnicos normativos para
formular la valuación de bienes inmuebles y
muebles.
 https://cdn.www.gob.pe/uploads/document/file/22026/RM_172-2016-VIVIENDA.pdf

ALCANCE

✓ Rige la actividad en toda

la República del PERU

✓ Diez (10) titulos

✓ Doscientos ocho (208)
artículos
✓ dos (02) anexos

• Criterios,
• Conceptos,
• Definiciones y
• Procedimientos normativos y
técnicos
RNT
MODIFICATORIA

https://www.gob.pe/institucion/vivienda/normas-legales/11996-424-2017-vivienda
 RNT
R. M. Nº 172 – 2016 ‐ VIVIENDA, 23/07/2016
R. M. Nº 424 – 2017 ‐ VIVIENDA, 03/11/2017
VALUACIÓN DEL PREDIO
Consiste en determinar el valor de todos
los componentes que participan en el
predio, como terreno, edificaciones,
obras complementarias, instalaciones
fijas y permanentes.

A estos valores si les corresponden, se

les aplicará, según los casos, los factores
de depreciación por antigüedad, estado
de conservación y material
predominante que están determinados
en el Reglamento Nacional de
Tasaciones.
 VTP = VT + VC + VI + VOC + V Int
Donde:
VTP: Valor Total del Predio
VT: Valor del Terreno
VC: Valor de Construcción.
VI: Valor de Instalaciones fijas
VOC: Valor de Obras Complementarias
Vint: Valor Intangible
VALUACION REGLAMENTARIA
• Es aquella que utiliza como
información de precios los
denominados aranceles en el caso
de precios de terrenos y valores
oficiales de la construcción en el
caso de precios de la edificación.
• Se considera además, que la
valuación reglamentaria de obras
complementarias e instalaciones
fijas y permanentes, está definida
en el Anexo N° 1 del Cuadro de
Valores Oficiales de Edificación,
aprobado por R.M. Nº 172-2016 -
VIVIENDA y su modificatoria R.M.
Nº 424 – 2017 – VIVIENDA.
VALORESREGLAMENTARIOS
Son determinados por el Ministerio de Vivienda y
Construcción - aprobados a través de los dispositivos
legales correspondientes.
Sepublican en el diario El Peruano y su vigencia es de
un año.
Se refieren tanto a los aranceles de terreno como a
los costos unitarios de la construcción que se aplica
tanto a las características de las edificaciones como a
las obras complementarias y obras fijas edificadas en
el "exterior" de la edificación principal.
VALOR COMERCIAL
El valor comercial es aquel que
se ha determinado por las
leyes de la oferta y la
demanda, es función de las
dinámicas de mercado.
ESTUDIO DE MERCADO
 Estudio de Mercado
El Estudio de Mercadoel Estudio
es undeproceso
Mercado es un proceso sistemático de
recolección y análisis de información, respecto de los posibles
sistemático de recolección y análisis
compradores, de y el tipo de mercado en el que se
la competencia
información, respectopuedede las en
ubicar, posibles
este caso, el bien inmueble tasado, que nos
ayuda a determinar
compradores, la competencia la posición competitiva del inmueble
y el tipo
tasado, en contraste con el resto de la oferta, atendiendo sus
de mercado en el que se puede
demandas ubicar,
a las oportunidades que ofrece al mercado.
en este caso, el bien inmueble tasado,
que nos ayuda a determinar la posición
competitiva del inmueble tasado, en
contraste con el resto de la oferta.
 Muestras de Mercado
Las muestras de mercado básicamente consideran todos los datos levantados en la Memoria Descriptiva que
caracterizan al inmueble tasado. Por ejemplo:

1. Tipo de bien (dependiendo si el bien tasado es casa, departamento, etc., las

muestras de mercado deben pertenecer a un inmueble con un uso similar)

2. Zonificación (la cual puede ser verificada en los Programas de Desarrollo Urbano de El Objetivo al buscar
cada entidad en el Perú) Muestras de
Mercado, es
3. Localización (es conveniente que las muestras se encuentren lo más cercano posible encontrar aquellas
a la muestra, obedeciendo su homogeneización con el contexto urbano. Al menos 5 que en sus
cuadras a la redonda) características, sean
lo más parecido
posible al inmueble
4. Particularidades del bien (pueden considerarse muestras de mercado con un número
de ambientes similar; una tipología similar) Por ejemplo: si es un departamento dúplex
a tasar.
o si cuenta con amenidades similares al del bien que estamos tasando (elevadores o
piscinas).
De no encontrar muestras de Mercado Cercanas al Inmueble tasado, deben
ubicarse otras en contextos urbanos similares.
VALUACIÓNJUDICIAL
Sedenomina valuación judicial a aquella que
esordenada por un juez.
Puede darse en diversos contextos, por
ejemplo, en lo civil cuando se quiere
determinar el justo precio de un inmueble
que está siendo considerado en un proceso
de herencia o de remate judicial en caso de
incumplimiento de pagode hipotecas.
En algunos casos también puede tener una
connotación penal o de otra índole, por
ejemplo, cuando ha sido objeto de embargo
por delitos de diversa índole.
ANTIGÜEDAD
• Laantigüedad de la edificación es el tiempo que
tiene de construida la totalidad o las partes de la
misma, se obtienes de los siguientes documentos:
• Declaratoria de fábrica.
• Certificado de conformidad de obra, Licencia de
construcción mas plazode ejecución,
• El registro más antigüo en la propiedad
inmueble, sólo en los casos en que la
construcción haya sido hecha antes de la fecha
obligatoria de presentación de los documentos
señaladosprecedentemente
• Autovalúo (PU)

A falta de esta información, el perito apreciará la

antigüedad y deberá indicarlo en el informe de
valuación.
UNIDADES DE MEDIDA
Las dimensiones y áreas del
inmueble serán expresados en
el sistema métrico decimal, en
metros (lineales, cuadrados,
cúbicos, etc)
DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN
En la descripción debemos
considerar: el uso, número de
plantas construidas, distribución de
los ambientes de cada planta, áreas
ocupadas, techadas, sin techar por
planta (Cuadro general de áreas
techadas y libres).
En la descripción de las áreas edificadas se
indica en forma ordenada, los sistemas y
materiales empleados en la construcción de
laspartidas principales, talescomo:
• Cimentación
• Elementos Estructurales
• Muros y columnas
• Techos y coberturas
• Pisos y contrapisos
• Contrazócalos y revestimientos.
• Carpintería de puertas, ventanas, rejas,
barandas,roperos empotrados, muebles
fijos,etc.
• Vidrios, pinturas ycerrajería.
• Instalaciones sanitarias, mecánicas, eléctricas y
telefónicas. Instalaciones complementarias
permanentes (si lashubiese):
• ascensores, aire acondicionado, sistema de alarmas, de
bombeode agua y tanques cisterna, etc.
• Instalaciones inteligentes
• Obras complementarias
• Otros.
CONCEPTO DE EDIFICACIÓN
Se entiende por edificacióna las
construcciones o fábricas engeneral
ESTADODECONSERVACIÓN
El estado de conservación de la edificación será de conformidad con la evaluación derivada de los rubros que se
definen de la siguienteforma:
• Muy bueno:Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no presentan deterioro alguno.
• Bueno:Lasedificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen ligeros deterioros en los acabados
debido al usonormal.
• Regular: Las edificaciones que reciben mantenimiento esporádico, cuya estructura no tiene deterioro y si lo
tienen, no la compromete y es subsanable; o que los acabados e instalaciones tienen deterioros visibles debido al
usonormal.
• Malo: Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular; cuya estructura acusa deterioros que la
comprometen aunque sin peligro de desplome y que los acabadose instalaciones tienen visibles desperfectos.
• Muy malo: Lasedificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que hace presumir su colapso y que
suúnico valor es el de los materiales
recuperables.
MINISTERIO DE VIVIENDA
El Ministerio de Vivienda y Construcción
formula los valores reglamentarios para
terrenos (planos y listados de terrenos
urbanos), edificaciones (cuadros de valores
oficiales de edificación) y determina la
metodología para la valuación reglamentaria
de obras complementarias e instalaciones
fijas y permanentes.
PERITO VALUADOR
Se denomina Perito Valuador al profesional
colegiado que, en razón de sus estudios
Superiores y a su experiencia, está
debidamente capacitado para efectuar la
valuación de un bien.
Las condiciones para lograr ser un valuador, y poder formular o supervisar
valuaciones reglamentarias y/o comerciales, son las siguientes:

1. Poseer título profesional o de postgrado, otorgado por una entidad educativa

superior, reconocida por la Nación.
2. Tener conocimiento y experiencia en materia a fin al bien que se pretende
valorizar.
3. Cumplir con los requisitos legales, reglamentarios y éticos en relación con el
cometido de la valuación.
4. Mantener e incrementar, conocimientos profesionales, adquiridos por
experiencia y preparación, por medio de programasde formación continua.
FUENTES
El perito debe dejar constancia de los
documentos que haya tenido a su
alcance para efectuar la valuación, tales
Como títulos de propiedad, fichas
registrales, declaratoria de fábrica,
independizaciones, y Reglamento
Interno, en caso de unidades
inmobiliarias de Propiedades
exclusiva o de propiedad común,
así como otros documentos que
sean pertinentes.
INTANGIBLES
Es el valor de aquella parte de la
propiedad que no tiene existencia
física. Algunos ejemplos:
a) el carácter patrimonial de una
edificación,
b) el posicionamiento turístico que
tenga un albergue en laselva,
c) una edificación diseñada por un
prestigioso arquitecto.
LINDEROS Y PERIMETROS
La descripción de un terreno deberá
precisar su forma geométrica; las
medidas, colindancias y cambios de
dirección de los linderos a partir de
su frente principal, prosiguiendo por
los costados derecho e izquierdo
entrando y finalizando por el fondo.
UBICACIÓN
Para la ubicación de un predio se
consignará el departamento, la provincia y
el distrito a los que pertenece, el nombre
de la urbanización, asociación, cooperativa,
asentamiento humano, u otras
denominaciones del sitio; el nombre de las
vías públicas a las cuales les da frente y,
eventualmente, el o los nombres
anteriores; la numeración municipal o la
denominación de la manzana y lote
correspondientes.
DOCUMENTOS PARA LA VALORIZACIÓN
Partida Registral del Inmueble:
Es un documento en el cual se asienta
ante la Sunarp, Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos, un
bien inmueble y se le da vida legal. Al
presentar la propiedad, la oficina le
asignará un número con el cual se le
identificará por siempre.
AUTOVALÚO: HR-PU
Necesitamos tener claro a partir del revisión documentaria:
• La condición del Predio, tiene servidumbres,
alguna carga, linderos bien establecidos, etc.
• Información de áreas de terreno, construidas,
obras complementarias, etc.

Para realizar un análisis minucioso de las

características físicas que componen el inmueble, su
potencial y sus carencias con relación a las dinámicas
del Mercado Inmobiliario, para el momento en que se
está realizando la tasación.
INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN
Es el documento que contiene la valuación de un bien inmueble, firmado por el profesional
responsable, que cuenta con 03 grandes secciones: Memoria descriptiva, Valuación y Anexos,
considerando los siguientes rubros:
Memoria descriptiva.
Valuación:
• Valuación del terreno.
• Valuación de lasedificaciones
• Valuación de las obras complementarias.
• Valuación de instalaciones fijas ypermanentes.
• Valores intangibles si los tiene.
• Cuadro resumen general de las valuaciones.
Anexos. (Fotografías. o Documentos fuente. o Cuadros comparativos. Otros.)
MEMORIA DESCRIPTIVA
INFORME TECNICO DE TASACIÓN
GRACIAS!

Nandji Arroyo Trujillano

Ingeniera Industrial
CIP 138518
Agente Inmobiliairo
8909-PN-MVCS