SOCIEDAD DE INGENIERIA DE TASACION DE VENEZUELA (SOITAVE)µ

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METODOLOGIA VALUATORIA:µ —BEL AVALUO DE EDIFICACIONES UNIFAMILIARESµ EN EL CASO DEµ REFERENCIALES INCOMPLETOS˜µ

Aplicaciones de la Metodologíaµ de Aproximación al Mercado y Costos.µ Utilización de lasµ Ordenanzas de Zonificación Urbanaµ como elemento auxiliar para completarµ los Datos Referenciales.µ

por: Ing.

Roberto Piol Puppioµ CIV: 32.290µ SOITAVE: 260µ

|:: —U1.0 MARCO TEORICO˜µ —B1.1 Concepto de la Metodología del Mercado˜:µ ン El Método del Mercado consiste en la obtención del VALOR de un inmueble, mediante el —BPrecio de Sustitución˜; o sea, buscar el Valor del Inmueble, aproximándolo al Precio de Venta de —UInmuebles Similares˜ en el vecindario.µ

difieren en características físicas o de ubicación o ambas.ン El término —UInmuebles Similares˜.µ —B1.µ ンン Las ンン Los casa pareadas de residencial. teniendo ambos un conocimiento del mercado existente en ese sector y para ese momento. existen gracias a que la competencia del mercado inmobiliario exige que —Btodas las propiedades similares tengan aproximadamente el mismo valor˜.µ igual arquitectura de un conjunto galpones de iguales industrial.µ entra la definición de —UInmuebles Sustitutos ン Los Inmuebles Sustitutos Semejantes. sin embargo en la vida real es muy difícil o casi imposible que cuando a un Tasador se le contrate el avalúo de un apartamento.µ —U2.0 LA INVESTIGACION REGISTRAL˜µ .µ características de un complejo ン Como se podrá observar.µ un ンン Las parcelas de terreno de la misma superficie y topografía de una urbanización. los cuales si bien pueden ser sustituídos por el inmueble objeto del avalúo.µ ン En este punto Semejantes˜. localice en la Oficina Subalterna de Registro Público referenciales correspondientes al mismo edificio y hasta el mismo piso. todos los inmuebles anteriormente listados son —UInmuebles Similares˜ entre sí. el Tasador tenga que recurrir a la búsqueda de Inmuebles Sustitutos Similares. es que es importante que el tasador entienda la importancia de la obtención de los referenciales apropiados que aunque no sean similares puedan ser —B"Similables˜". en que un vendedor cedería un bien a un comprador actuando ambos libremente y sin presiones externas. es método. ン Son ejemplos de Inmuebles Similares:µ ンン Los la clave de la aplicación del apartamentos de igual área y distribución de edificio (los que están uno debajo del otro). a —Bcorregirlas˜ o sea "HOMOLOGARLAS" a fin de forzarlas a que se asemejen al inmueble a ser avaluado.µ ン Por eso.2 Definición del Método de Aproximación al Mercado:˜ ン El Método de Aproximación al Mercado (Marketing Approach). y el Tasador se obligaría entonces.µ |:: ン De allí parte el hecho que aunque es imposible que existan dos inmuebles "exactamente iguales" y muy difícil encontrar suficientes referenciales de Inmuebles Similares. se basa en el principio de la sustitución y consiste en la Cantidad de Dinero estimada.

Tipo de Operación efectuada. Por eso es importante que el Tasador sepa buscar esta información de la manera mas rápida y segura. permutas. daciones en pago etc. ya que esos organismos tienen o deberían tener en sus archivos. así como la de la mayoría de los países es obligatorio la existencia de Oficinas de Registro. Existe un Libro Indice para cada Trimestre de cada año (Los Actos de los Registros por Ley se archivan por trimestres). se encuentran anotados los siguientes datos: Nombre de los Ocurrentes.µ ン La diferencia fundamental entre las Oficinas de Registro Público y las Notarías. certifica la autenticidad de la firma de las personas que ocurren a cualquier acto. cada Municipio Autónomo tiene o debería tener por lo menos. están reflejados en el —BLibro de Indice˜. por lo tanto cada operación aparecerá por lo menos dos veces asentada en el Libro .µ ン Las operaciones de compra-venta. donde se archiva una copia o duplicado de todos los actos de las oficinas subalternas. Cantidad o Monto de la Operación. hipotecas.µ ン Todos los Actos que se llevan a cabo en la Oficina de Registro. donde un funcionario público da fe de la posesión de un bien y queda archivado a fin que tenga validez ante terceras personas.—B2. mientras. Por lo tanto. una Oficina Subalterna de Registro Público donde quedan registradas todas los traspasos de las propiedades en la jurisdicción respectiva.2 La Organización de la Información en los Registros˜µ ン La información que requiere el Tasador para efectuar el avalúo se encuentra debidamente archivado en la Oficina Subalterna de Registro Público. que es una sub-división en los archivos de la Oficina de Registro contemplada en la Ley respectiva. el primer paso de un tasador consiste en solicitar a los funcionarios el —ILibro Indice del último Trimestre en curso˜ o el último disponible.µ ン En la capital de cada Estado existe una Oficina Principal de Registro Público. el origen de la propiedad del mismo. Dirección o Municipio del bien y Datos del Tomo y Número de Documento donde fue registrado (archivado) la operación.µ ン En los Libros Indice. que en las Notarías sólo se certifica la autenticidad de las personas que concurren a el acto y no la autenticidad del acto en sí. Clase de bien.µ —B2.µ ン Además de las Oficinas de Registro Público.. Esta información está archivada mas o menos alfabéticamente de acuerdo al apellido de los ocurrentes. residen en el hecho en que solo las Oficinas de Registro dan fe pública del traspaso o propiedad de un bien.1 Las Oficinas Subalternas de Registro Público˜µ ン La legislación venezolana. se registran en el —BProtocolo Primero˜.µ ン En Venezuela. existen las Notarías donde el funcionario (Notario). para comenzar la búsqueda de los inmuebles referenciales.

µ comprador y en el apellido del vendedor ン Una vez localizados en el Libro Indice las operaciones que —Icreamos que sean similares˜. Por lo tanto es importante tomar en cuenta la validez de la información que se recauda en la Oficina de Registro o Notaría a fin de arrojar resultados coherentes.µ —B2.de Indice (En el apellido del o razón social). menos lo hará el Tasador que se basa en la buena fe de los montos asentados en libros y que por definición deberían ser los reales ya que se trata de un documento público. ubicación etc. que se supone que sea la persona conocedora de las operaciones de su jurisdicción. si el Registrador.µ ンン Cuando el ンン Cuando los socios de una empresa aporten a capital.µ Registrador no acepte el monto acordado en el documento y fije según su criterio un monto mayor.µ importantes como ンン Cuando en ンン Cuando el precio unitario de un inmueble sea distorsionado con respecto a otros de la misma zona. sobre el cuál se fijarán los "Derechos de Registro". ya que una operación de este tipo. ya que el Indice no informa detalles como área. solicitamos el libro donde está registrado el correspondiente documento y ahora sí tenemos la información completa del mismo y podemos deducir si el inmueble referencial es Similar o Sustituto Semejante del bien objeto del avalúo.µ de un Bien —U3.3 La Selección de los Referenciales˜µ ン Tal como se dijo arriba. la mayoría de los casos es un traspaso simbólico y el monto acordado es simplemente para cumplir un requisito de Ley. Igual que en caso de operaciones entre familiares. no creé en ese monto.1 Hasta este momento se ha enfocado el avalúo de una sola variable. es decir.µ el documento falten datos tan linderos.0 AVALUOS DE INMUEBLES COMPUESTOS POR TERRENO Y CONSTRUCCION˜ 3.µ ンン Cuando se trate de ventas de derechos o partes Inmueble. linderos etc.µ ン No deberán tomarse en cuenta referenciales:µ ンン Cuando la operación se haga entre miembros de una misma familia. traspasen. podría tratarse de operaciones simbólicas.. En este caso. todos las estimaciones han versado en la determinación de Precio Unitario de Terreno o Precio Unitario de Apartamentos u . vendan o compren a la propia empresa. el Método del Mercado consiste en la ubicación de Inmuebles Similares o Sustitutos Semejantes de inmueble al que vamos a avaluar.

2 Cuando se trata de avaluar una casa-quinta donde no es posible determinar el valor global de terreno y construcción. adquirir una propiedad ya existente es mucho "mas barato" que construir a los costos actuales tanto de material.µ 3.1.4 Se complica el panorama cuando no es posible obtener referenciales de solo un elemento.0 EL AVALUO DE LA CONSTRUCCION˜µ —B4. BASES DE DATOS DE COSTOS .3 Por supuesto. es indispensable poder diferenciar el terreno de la construcción a fin de avaluarlos por separado.Oficinas o Locales Comerciales en Propiedad Horizontal.µ 4.2 Viendo el problema de esta manera.0 DETERMINACION DEL VALOR DE REPOSICION.2.4 Se hablaría entonces de —BDEPRECIACION˜ como un factor (f) que allana la diferencia entre la alternativa (b) (Construir una edificación nueva) y la alternativa (a) (Comprar una edificación vieja).µ 4.3 Para la tasación del terreno se aplica el método del mercado. se deduce que nuestro comprador tiene dos alternativas para satisfacer su necesidad:µ ンン a) Adquirir la propiedad que se ofrece en venta. como sería el caso del avalúo de un apartamento en Propiedad Horizontal.1.1. entonces hay que estudiar las fuentes de información para ver la posibilidad de obtener la data que necesitamos.µ 4. Claro está que esta no es el concepto clásico de Depreciación pero. nos ayudará a entender el concepto de —BValor de Reposición˜.1.µ 3. se observará que existe una diferencia en el valor de la alternativa a) y de la alternativa b). CONCEPTOS BASICOS˜µ 4.0 EL VALOR DE REPOSICION. para avaluar la construcción se aplica el método de los costos. como serían Referenciales de Terrenos sin Construcción por ejemplo.µ ンン b)Construir una edificación similar que cumpla con las mismas condiciones que la propiedad ofrecida. aunque sea de manera indirecta.1.5 Expresando decir que:µ de una manera analógica lo antes expuestos podemos VALOR ACTUALIZADO = VALOR DE REPOSICION X FACTOR DE DEPRECIACIONµ [ VA = VR * f ]µ |:: —B4.1 Para el estudio del Valor de Reposición o Costo de Reposición hay que tomar en cuenta que NINGUN comprador medianamente informado pagará más por una propiedad de lo que le costaría construir (dentro de un lapso de tiempo prudente) una propiedad similar que reuna las mismas condiciones que la que se ofrece en venta. mano de obra (sueldos y salarios) e intereses de financiamiento.1.µ 4.µ —U4.µ 3. fundamento de esta exposición.

µ 4.µ ン c) Análisis de Precios Unitarios.µ 4.6 LAS BASES DE DATOS DE COSTOS DE CONSTRUCCIONµ 4. EQUIPOS Y MANO DE OBRA. bienhechurías u otros tipos de construcción deberán considerarse por separado. es quizás la fuente de información menos confiable ya que resulta casi imposible estandarizar la construcción. este dato depende en Venezuela generalmente del Contrato colectivo que Firma la Federación de Trabajadores de la Construcción y la Cámara de Industria de la Construcción y se expresa como un porcentaje que debe incrementar al Valor Unitario de la Mano de Obra. además el costo del flete generalmente no se expresa para predios rurales los cuales se encuentran la mayoría de las veces en sitios distantes de las ciudades y sin carreteras pavimentadas.2.6.1 Existen varias empresas especializadas en el país que se dedican mediante algoritmos propios de calcular los precios unitarios de diversas partidas y subpartidas que componen una obra en cuestión..2 Estas empresas consiguen con gran precisión obtener los precios unitarios pero con la desventajas que siempre están referidos a Caracas o a Grandes Centros Urbanos.2. Antigüedad.1 La determinación de cuanto cuesta construir una edificación no es fácil.6.2. reducirlos a la unidad y al resultado agregarle los GASTOS DE ADMINISTRACION. El mismo razonamiento se puede hacer para el Estudio de Tipologías de Construcción.µ 4.µ 4. Vacaciones.µ 4.2.2. por lo tanto no toman en cuenta los costos adicionales causados por el flete y el personal. Cesantía. donde solo se toman en cuenta unos factores constructivos y las mejoras.4 Lo más importante de un Análisis de Precios Unitarios es fijar el RENDIMIENTO de la obra. cosa que no se tomará en cuenta en esta exposición. para ello solamente existen las siguientes alternativas:µ ン a)Indices Oficiales de Organismos Públicos Unitario de Construcción. tal como .2. Feriados etc.2.µ sobre el Precio ン b)Tipologías de Construcción emitidas por FUNDACONSTRUCCION.DE CONSTRUCCION˜µ 4.5 Hay que ser cuidadosos en la determinación del factor que comprende las prestaciones Sociales.3 El análisis de Precios Unitarios es quizás el instrumento más confiable para la determinación del Valor de Reposición.µ 4.2. aunque para los efectos de avalúos de Edificaciones e instalaciones Agropecuarias. las UTILIDADES y si fuese necesario el FINANCIAMIENTO. agregaremos un grupo o Costo adicional que sería el FLETE. o sea la cantidad de obra que se ejecutará en un día. es decir nunca será una construcción exactamente igual a la otra y además el costo de los materiales de construcción y de la propia mano de obra varía de región en región en el país. Este parámetro es el más importante ya que todos los términos gravitarán en torno a este concepto ya que se define como UNIDAD para cada grupo —Uel Costo dividido entre el Rendimiento˜. El análisis consiste en desglosar en tres (3) grandes grupos MATERIALES.2 La obtención de estos Indices Oficiales.

número y fecha de la habitabilidad o permiso de construcción etc. por supuesto se perderá precisión en la determinación del valor obtenido y será preferible utilizar los análisis de precios unitarios para la obtención de un valor mas preciso. la mayoría de las veces no registra el Título Supletorio de la edificación. cuando esa persona venda el terreno y la casa sobre el construído. el Precio de Venta y brevemente mencionará que sobre el terreno hay construída una casa.µ |:: —B5. es muy probable que se limite a un descripción general del bien sin especificar área. y si lo hace.2. Estos estudios dan directamente el Valor de Reposición por M2 de Construcción Bruta donde se incluyen todos los costos directos e indirectos causados en la obra. los Documentos de Propiedad de Viviendas Unifamiliares. Por lo tanto estos valores deberán ser cuidadosamente analizados y corregidos antes de proceder a armar el Valor de Reposición resultante.2 Si la edificación a tasar no coincide con alguna de las tipologías estudiadas en el informe de FUNDACONSTRUCCION.1. que es nuestro objetivo:µ 4. y el cociente de este valor entre el área de edificación definirá el Valor Unitario de Reposición. bienhechurías y construcciones adicionales que no aparecen reflejadas en el informe de FUNDACONSTRUCCION o que fueron realizadas posterior a la construcción.µ ン Esto se debe. el Número de Habitaciones etc. tipo de construcción.2.0. Lo mismo se aplica en aquellas mejoras. Por lo consiguiente..0 Causas de la existencia Viviendas Unifamiliares˜µ de Referenciales UNIFAMILIARES Incompletos de ン La existencia de Referenciales Incompletos para Viviendas Unifamiliares es mas común que lo que se creé. La Edad de la misma. a través de los análisis de precios unitarios.8. en su mayoría.7 La unión de las diferentes partidas que componen la obra y los cómputos métricos definirán el Valor de Reposición Total del bien.2. omitiendo datos tan importantes para el Ingeniero Tasador como lo son el Area de Construcción de la Vivienda.8.µ 4.1 Solo son aplicables si el inmueble a avaluar coincide con uno de los "tipo" estudiadas en dicho informe. en su gran mayoría no tiene los datos completos y únicamente citan el área de la parcela de terreno y el Precio de Venta.0 METODOLOGIA PARA EL AVALUO DE VIVIENDAS REFERENCIALES EN CASO DE REFERENCIALES INCOMPLETOS˜.8 LAS TIPOLOGIAS DE CONSTRUCCIONµ 4.µ 4.µ —U5. a las causas siguientes:µ ンン a) Cuando una persona compra un terreno y construye una casa. Es más. En estos casos deberán calcularse igualmente. el Documento de Propiedad solo mencionará el área de la Parcela de Terreno.se expuso en el punto anterior.2.µ . se buscará la mas similar y se harán las correcciones que el caso amerite.

2 Metodología para Construcción Utilizando Unifamiliares. aún en los sectores mas exclusivos de las grandes ciudades. que por cierto la mayoría de las veces no coincide lo que está permisado con lo realmente construído. Zona o Sector a valuar. fuese posible la obtención de Referenciales de Terrenos Sin Construcción. La única forma de constatar esto. casas-quintas que invaden los retiros.2. es prácticamente nulo y como la mayoría de las veces quien construye la vivienda es para su uso. ya que en el transcurso del tiempo. es a través de la INSPECCION a cada uno de los Inmuebles Referenciales seleccionados. es posible obtener con bastante precisión el Valor del mismo. no existen registrados recientemente referenciales de terrenos sin construcción. no siendo raro observar. el procedimiento valuatorio es más simple.µ ン Sin embargo.µ —U5. techan terrazas o construyen plantas adicionales. |:: —B5. trayendo como consecuencia que la supervisión de las Autoridades Municipales se limite a la aprobación del proyecto y el otorgamiento del permiso de construcción.Se supondrá un valor de reposición construcción para todos los referenciales. ya que a través de la metodología del Mercado. se busca que todos los Inmuebles Referenciales sean similares entre sí. pero vamos a suponer para esta exposición que los Documentos de los inmuebles que hemos seleccionado como los más representativos. sucede muy comúnmente que en una Urbanización o Sector.2.˜µ ンン En otras por metro cuadrado de palabras.. se deberá observar la siguiente metodología:µ —Ba.µ ン En este caso es cuando debemos recurrir a los Casas que incluyen Terreno y Construcción. indícan el área de terreno y el área de construcción. se preferirán estos.2 Determinación del Valor del Terreno sin Construcción˜ —U5.ンン b) El control de las Autoridades Municipales sobre la construcción de Casas.˜µ la Determinación del Valor Referenciales Incompletos del Terreno Sin de Viviendas ン Para la determinación del Valor del Terreno SIN Construcción. si en los Documentos de Propiedad consultados en la Oficina Subalterna de la jurisdicción de la urbanización o sector. los moradores van modificando la casa de acuerdo a sus necesidades. aquí se . ya sea porque el sector está completamente urbanizado o por otros motivos. Claro. la habitan aún en etapa de construcción. son INCOMPLETOS y solo contienen la información del área del terreno y del Precio de la Venta únicamente.µ Referenciales de ン Ahora bien.1 Clasificación de los Inmuebles Referenciales˜µ Cuando en la Urbanización.

esto afirma aún mas la importancia de la Inspección Individual a cada inmueble seleccionado.µ ンン Es precisamente en la determinación de la Edad del Inmueble o de los referenciales cuando la búsqueda de información en la zona da resultado.µ |:: —Bc.Heidecke. no se puede contar con el Documento de Propiedad..µ ンン Lo ideal sería escoger referenciales de similar edad y estado de Conservación y Mantenimiento que la Vivienda Unifamiliar objeto de nuestro avalúo.. o sea la determinación aproximada de la edad del inmueble en base a la inspección de la construcción y la experiencia del profesional. este caso es frecuente en sectores donde existan casas construídas en diferentes materiales. ya que además de definir el valor de reposición. se mezclan con antiguas casas de paredes portantes en ladrillos sólidos de arcilla con cubiertas en zinc u otro material liviano. es importante determinar la Edad de dicha construcción y definir su estado de conservación y mantenimiento.µ |:: ンン También sería válido obtener un Valor de Reposición diferente para cada uno de los inmuebles inspeccionado.˜µ ンン Aquí se reafirma la importancia de la inspección de cada uno de los referenciales. ya que a través de entrevistas a los antiguos vecinos del sector o a los propios ocupantes de los inmuebles se puede obtener dicho dato. ya que los propietarios pondrán restricciones al ingreso de personas extrañas a su propiedad.µ ンン Para la determinación de la Edad del Inmueble. se tomará esta como válida.Para deducir el área de construcción de los referenciales. Sin embargo. o la edad de los referenciales. no es raro encontrar en el interior del país lugares donde las casas-quintas estructuralmente construídas en concreto armado.µ —Bb. donde se evaluará la edad y el estado de conservación de los referenciales. ya que el mismo no lo cita.presenta la dificultad de acceso a los inmuebles.Al valor de reposición se corregirá por Depreciación y Obsolescencia por el método de Ross . Por lo tanto el Ingeniero Tasador debe estimar la Edad Aparente del Inmueble. para aquellos Referenciales que indiquen en el Documento de Propiedad el área de construcción. de acuerdo a lo establecido en la Ordenanza de Zonificación para la Urbanización o Sector.˜µ ンン Este es quizás el punto más importante y donde se . Sin embargo. se asumirá que los mismos ocupan el Porcentaje de Construcción correspondiente al área de la parcela sobre la cuál fueron construídos.

no queda otro recurso que ESTIMAR de una manera indirecta la "Probable Area" que ocupa la casa en la parcela. en la mayoría de los casos.µ A const. * % const.µ ンン En estos casos extremos. como lo son desde la inseguridad personal en que se vive.µ ンン Debido a que en el Documento de Propiedad del referencial se cita únicamente el área del terreno.µ ンン Dependiendo de la zonificación y el uso a que está destinado. la densidad de población.µ ンン Sin embargo. Para este caso. retiros y demás características que se establecen para una zona en el Plano Regulador de Zonificación. es decir no existan Ordenanzas de Zonificación.µ . se introduce en el avalúo otro elemento adicional de incertidumbre y dependerá de la inspección del Sector por parte del Ingeniero Tasador definir cuál es el Porcentaje de Construcción mas común o que mas se repita del sitio inspeccionado. = A terr.µ ンン Se buscará que los referenciales tengan la misma zonificación y uso que el inmueble objeto del avalúo a fin de cumplir con el punto anterior.µ ンン Sin embargo.µ ンン El fin de las Ordenanzas de Zonificación es el de regular el Uso que se le destinará a la tierra. todas válidas. lo ideal sería Inspeccionar cada uno de los Inmuebles seleccionados a fin de medir el área construída y determinar las tipologías de construcción existentes en cada inmueble.concentrarán los errores o incertidumbres del método. o simplemente a que el vecino no quiere ver interrumpida su privacidad. puede darse el caso que el sector donde se efectúa el avalúo no esté ordenado urbanísticamente. debido a diferentes razones. las áreas de ubicación y construcción. variará el valor del terreno ya que el mismo es directamente proporcional al aprovechamiento máximo del inmueble. es muy raro que un vecino o habitante de una casa le permita al Ingeniero Tasador el acceso a su vivienda para medirla. y esto solo es posible partiendo de la premisa que el área de construcción del inmueble referencial coincide con el área máxima de construcción que permite las Ordenanzas Municipales de Zonificación y Urbanismo correspondiente al Sector. el Area Máxima de Construcción permisible para esa parcela de terreno se determinará con el producto del área de terreno y el Porcentaje de Construcción definido en las Ordenanzas. Si no cita el área de construcción el Documento de Propiedad de los Referenciales.

Sin embargo esta inaccesibilidad a los inmuebles no es excusa para que el profesional no aviste o fotografíe desde afuera la mayor parte de los inmuebles referenciales seleccionados para el avalúo.µ ン 3) En todos los referenciales NO EXISTEN bienhechurías.µ ン 2) Todos los referenciales tienen la misma edad y estado de conservación y mantenimiento que el inmueble objeto del informe técnico. constatar su edad y determinar su estado de mantenimiento y conservación. . Corrección por Actualización de Valores.µ ン 4) El Tipo de Construcción y la Clase de Materiales utilizados en los referenciales. todas las premisas asumidas pueden ser o no ciertas. los diferentes tipos de materiales..µ ンン Debido a que la metodología aquí expuesta. en este caso se deberá asumir que:µ ン 1) El Area de Construcción de todos los referenciales corresponde al área máxima de construcción permisible. lo más probable es que no lo sean. corresponde al caso que no sea posible determinar por inspección directa las áreas reales. ni obras adicionales diferentes al área máxima de construcción permisible en las Ordenanzas de Zonificación definidas en el punto (1).—Bd. combina la Metodología de Aproximación al Mercado con la Valoración de Costos. ni mejoras. las edades y los estados de conservación y mantenimiento de los referenciales. puede ofrecer resultados bastantes aproximados a la realidad. ya como arriba se describió las Viviendas Unifamiliares son los inmuebles mas suceptibles a una continua modificación y mejora por parte de sus habitantes. ンン Por supuesto. en base a la superficie de sus correspondientes parcelas de terreno. ya que es muy común que el Ingeniero Tasador no pueda acceder a los inmuebles referenciales para medirlos. son similares a la Construcción Original del inmueble a valuar. reglamentadas en las Ordenanzas de Zonificación de la Urbanización o Sector. es perfectamente aplicable las correcciones y homologaciones comúnmente aceptadas en el Método del Mercado como podrían ser Corrección por Superficie de la Parcela. Esta Inspección Ocular es una gran ayuda y fuente de información para depurar los mismos.˜µ ンン Esta máxima incertidumbre ocurre la mayoría de las veces en el avalúo de Viviendas Unifamiliares.La máxima incertidumbre posible en el método. sin embargo el método aquí expuesto al ser aplicado con todo el cuidado y rigurosidad del caso.

µ 5.Ac.4 El Valor Total de la Construcción resultara de la totalización del producto de las diferentes áreas medidas en el sitio por sus correspondientes Valores Actualizado de Construcción. Se definen como bienhechurías y mejoras como todos aquellos bienes construídos o instalados en el inmueble que no se puedan remover o su remoción causaría la pérdida parcial o total del mismo.µ 5.3.µ 5. partiendo del Valor de Reposición. no representa mayor problema. ya que hay casos donde las mismas contribuyen en una alta proporción a la determinación del Valor de la Construcción. Para la determinación del Valor de la Construcción.3.3.Bienech. el paso final será la determinación del Valor Total del Inmueble el cuál se conforma por la Suma del Valor del Terreno y El Valor de Construcción. tal como se expuso en el primer cuerpo de esta exposición.1 La determinación del Valor de la Construcción para Viviendas Unifamiliares.0 Metodología para la Determinación del Valor de La Construcción. cuando se realiza el avalúo.Inm.µ |:: —B6.0 Ejemplo Ilustrativo de la Aplicación del Método˜.3.µ Sean los siguientes referenciales correspondientes a Casas-Quintas construídas en una de las más exclusiva Urbanización Residencial de la ciudad de Caracas:µ ||\027\077 .Terr. y preparar los croquis lo mas limpio e inteligible posible.4. = V.2 + V.0 Valor Total del Inmueble˜µ 5. —U5. si las hubiera. los cuales fueron obtendido en forma separada e independientes:µ V. mas el Valor Actualizado de las Bienhechurías y Mejoras:µ V. y que su utilización en otra edificación no es posible por sus dimensiones.3 El Ingeniero Tasador. que sean —U5.2 Quizás en el punto que más cuidado hay que tener. teniendo especial cuidado en definir las diferentes tipologías de construcción.Ac.1 Siguiendo nuestra metodología. la Edad y el Estado de Conservación y Mantenimiento. deberá poner mucha atención en la determinación de las bienhechurías y mejoras. es indispensable un exacta medición del bien.Corrección por ubicación y todas aquellas necesarias a juicio del Ingeniero Tasador. + V.Const. es la medición del inmueble. así como aquellos bienes que son construídos o adaptados especialmente para ese inmueble enm particular.1 + Area 2 * V. características o instalación.4. ya que se reducirá a la determinación del Costo Actualizado de la Construcción. = Area 1 * V.3.Const.˜µ 5.

254.000.1422 56.000 1.083.750.000 1. TERRENO CONSTRUC.000 1.844 35.865.823.355.19 D 1.53 752.78 .806 50.81 782.000.006 35.872. AREA DEL AREA DE FACTOR VALOR VALOR ACT VALOR DE LA TERRENO CONSTRUC.254.823.766.303.29 (3.29 0.38 45.539.1422 56.86 ? J 33.µ * La Zonificación de la Construcción es del 60%. OPERAC.029 35.0378 56.120.380.917.15 691.979 40.303.1422 56.083.752.301 28.81 ? D 31.000 1.508. No se pudieron apreciar bienhechurías y mejoras y solo pudieron fotografiarse 4 inmuebles referenciales.99 E 1.53 ? F 34.000 1. M2 M2 A 28. CONST. CORRECCION REPOSICI CONST. similar a la construcción del Inmueble objeto del estudio.17 0.29 ? B 26.917.00 ? H 31.29 0.88 48.152.80 ? ||\027\080 * No se pudo tener acceso a los inmuebles ya que las las mismas están custodias por vigilantes.88 48.02 36.500 M2 930 M2 125 M2 12 AÑOS BUENA * En la Inspección realizada a la Urbanización.92 (5. DD/MMM/AA 91 17-Mar-95 ? 29-Abr-95 ? 25-Nov-94 ? 05-Oct-94 ? 25-May-94 93 01-Jul-94 94 13-Jul-94 ? 22-Jun-94 ? 26-Dic-94 90 02-Ago-94 - - mayor parte de Porcentaje de * El inmueble Objeto del Avalúo tiene las siguientes características:µ µ AREA DEL TERRENO: CONSTRUCION: TIPO A: TIPO B: EDAD DEL BIEN: CONSERVACION: 1.193.605 42.02 31.72 0.µ —BA) DETERMINACION DEL VALOR DEL TERRENO:˜µ —UANALISIS DE LOS REFERENCIALES˜ ||\015\027\077 NRO.000.29 828.32 (3.000 1.917.02 33.88 48.275 1.000 1.61 1.35 B 1.000.760.823.155.152.02 38. REF Bs/M2 Bs.15 ? E 30. se constató que todas las casas tenían un estado de conservación y mantenimiento bueno y que aparentemente todas las construcciones eran del Tipo "A".917.489.000.21 ? G 34.000 1.1422 56.- VALOR UNITARIO VALOR DE AREA DEL AREA DE TERR.917.µ Urbanización es R-3 y su - FECHA AÑO DE DE PROTOCOLIZ.88 54.88 48.823.000 1.24 C 1.750. CONSTRUC.94 ? C 26. M2 M2 ROSS-HEI.94 650.249.440.000.+CONST.50 1.83 ? I 30.721 38.063. ya que el resto estaba rodeado de altos muros que no permitían la visibilidad del inmueble. A 1.540.128.380.750.36 0.918 52.280 35. Bs/M2 Bs/M2 Bs.

00 677.88 56. construcción.02 33.00 2.85 1.0158 0.281.740. honorarios de inspección.0158 0.440.489.775.95 40.0 1.µ ンン 2) EDAD: Calculada a partir de la fecha de protocolización del Documento de Condominio respectivo.787.30 693.917.86 1.681.F G H I J 1. Estructuralmente construídos en concreto armado.249.53 864.02 0.444.93 56.08 e / v v = 60 1.88 - 0.48 1.94 56.1422 0.03 0.917.675.337.5 1. 0.32 48.917.80 - 893.µ |:: ンン 3) ESTADO DE CONSERVACION Y MANTENIMIENTO: Calculado en base a la Edad y estado de Conservación de cada uno de los referenciales cuya edad aparece en el Documento de Propiedad:µ REF A F G J 4 2 1 5 EDAD 0.88 56.00 1.µ EDAD 12 0.067.859.128.155.00 CONVICCION PARA TODOS LOS REFERENCIALES:µ AREA DE CONSTRUCCION = AREA DEL TERRENO * % CONSTRUCCIONµ % DE CONSTRUCCION = 60% DEL AREA DEL TERRENO SEGUN ORDENANZASµ ||\015 —UNOTAS METODOLOGICAS:˜µ ンン 1) VALOR DE REPOSICION: Calculado para inmuebles destinados Casas-Quintas.823.929.02 33. financiamiento y comisiones por ventas. se asumirá que tienen la misma edad que el inmueble a ser avaluado.0102 0.1422 FACTOR ROSS-H.14 56.07 0. 0.823.0435 FACTOR ROSS-H. Cerramientos en paredes de bloque.5 1.018.831.17 - VALOR PROMEDIO DEL TERRENO:(Bs/M2) AREA DEL TERRENO: (M2) VALOR DEL TERRENO: (Bs.20 e / v v = 60 2.441.0 ESTADO CONSERV.52 749.79 1.21 1.054.5 ESTADO CONSERV.0378 0.500.47 1.917.83 1.83 1.88 48. Incluye los costos de proyecto.45 1.44 56.917.88 48.0435 ||\018\027\080 56.0102 0.58 50.1422 0.) 1. ンン Para aquellos Referenciales que no citan su edad en el Documento de Propiedad.824. ンン 4) FACTOR DE CORRECCION DE ROSS_HEIDECKE: Calculado en base .88 54.

Calculado de Ross-H)µ ンン 6) VALOR DEL TERRENO: Calculado Valor del Inmueble Construcción.00 0. CORRECCION REPOSICION CONST.A (inmueble) / A (referencial) * 0. Bs/M2 Bs/M2 Bs.88 48.1422 56.Arµ ||\018 —BB) DETERMINACION DEL VALOR DE CONSTRUCCION˜µ TIPO AREA FACTOR VALOR VALOR ACT VALOR DE LA CONST.00 24.U.C.FAC.000.405.T. CONSTRUC.05µ ンン 9) VALOR UNITARIO CORREGIDO: Corresponde a la Incidencia del Terreno corregido por área y actualizada de acuerdo a la fórmula:µ V.) de acuerdo a la siguiente fórmula:µ F.V.C.917. mas reciente (Abril 1.029.µ ンン 5) VALOR ACTUALIZADO DE LA CONSTRUCCION: acuerdo a la fórmula:µ VAC = VR * (1 .Ac = IPC ABRIL 95/ IPC referencialµ |:: ンン Donde el IPC correspondiente a Abril de 1.C.P.C.µ ンン 8) FACTOR DE CORRECCION POR AREA: Se calcula la fórmula siguiente:µ de acuerdo a F.00 VALOR TOTAL DE LA CONSTRUCCION: 48.µ por la diferencia entre el y el Valor Actualizado de la ンン 7) FACTOR DE ACTUALIZACION: Calculado al aplicarle a la Incidencia del Terreno el factor de actualización en base a los boletines publicados por el Banco Central de Venezuela sobre el Indice de Precios al Consumidor del Area Metropolitana de Caracas (I. = I.60 B 125.C.02 45.002.408.Ar = [1 .05] + 0.638.995 = 3. A 930.1422 28.230.60 - .Ac * F.017.407.84 3.823. M2 ROSS-HEI.a la tabla de Ross-Heidecke.C. * F.995 se calcula de acuerdo al Indice publicado por el B.C.00 0.7) y el IPC correspondiente a cada referencial se estima para la fecha de protocolización del Documento de Compraventa.

290µ SOITAVE: 260µ .413.681.) VALOR DE LA CONSTRUCCION: VALOR TOTAL DEL INMUEBLE: ˜ (Bs.) 2. Roberto Piol Puppioµ CIV: 32.—BC) DETERMINACION DEL VALOR TOTAL DEL INMUEBLE:µ VALOR DEL TERRENO: (Bs.089.00 48.) (Bs.407.60 51.638.60 Ing.775.

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