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 • Marco Legal de las subdivisiones.

¿Qué • El Mercado de venta de terrenos.

Veremos • Posibles cambios legales para las

subdivisiones
HOY?
 ¿QUÉ SON LOS PREDIOS
RÚSTICOS?

Son terrenos que se pueden usar para la agricultura, la ganadería o

actividades forestales que se encuentran en todo Chile fuera de los
límites urbanos.

20XX 9
Ley General de Urbanismo y Construcciones
https://www.sag.cl/ambitos-de-accion/subdivision-predial
DOCUMENTOS ANTE EL
SAG

• Solicitud de subdivisión firmada y presentada por el o los

propietarios o por su representante legal. Si la solicitud la
presenta un tercero, deberá presentar un poder bajo firma
autorizada ante notario o escritura pública (puede descargar
en los apuntes)

• - Copia autorizada de la inscripción de dominio con

certificado de vigencia del Conservador de Bienes Raíces, no
mayor a 180 días, o la correspondiente inscripción especial de
herencia, no mayor a 180 días, del predio en cuestión.

• - Certificado emitido por la municipalidad respectiva, en el

cual conste que el predio a subdividir se encuentra fuera del
límite urbano.
 • - Certificado de avalúo fiscal emitido por el
Servicio de Impuestos Internos, con clasificación
de suelo si la tuviere.

• - Para el caso del trámite presencial, se

requiere comprobante de pago de la tarifa
DOCUMENTOS correspondiente al trámite ante el SAG, de
acuerdo a la etapa que corresponda.
ANTE EL SAG • - Siete impresiones originales del plano
planimétrico o topográfico de la subdivisión
elaborado por un profesional competente,
acompañadas de un archivo digital de este
(formato kml, kmz o shape).
El trámite consta de dos
etapas:

• La Etapa I consiste en la recepción de documentos

y verificación de los antecedentes acompañados.

• Etapa II corresponde al análisis técnico de la

documentación, incluidos los planos.

• Sólo la Etapa I permite un único reingreso del

expediente del proyecto, cuando los antecedentes
que se adjuntan a la solicitud presentan
observaciones que pueden ser subsanadas.
 ¿Cuál es el costo del trámite?

• Valores según etapa de revisión del

trámite:

• Etapa 1 de verificación de
antecedentes: 0,25 UTM.

• Etapa 2 de análisis técnico de la

documentación: 1,50 UTM.

• Etapa II incluye la certificación de hasta

siete copias de planos. En caso de
requerirse un número mayor, cada copia
adicional tendrá un valor de 0,14 UTM.
 PORTAL
TERRENO
LA CIRCULAR
LA CIRCULAR

• Ordenanza y Circular

• Ordenanza N°637 (12 Julio 2022): Suspensión de nuevos proyectos SPR.

• Circular N° 475 (18 Julio 2022): Establece criterios para el SAG sobre aprobación de SPR.

• Justificaciones para la Suspensión

• Denuncias de particulares o servicios públicos sobre vulneraciones.

• Constatación de hechos que justifiquen la suspensión basados en antecedentes del proyecto SPR.
 Análisis Detallado

• Subdivisiones con elementos de condominio: garitas, rotondas, áreas de trekking, etc.

• Diseño de proyecto incompatible con destino agrícola, ganadero o forestal.

• Parcelaciones con características de destino urbano o habitacional en parcelas de

5.000 m² o más.
 Otros Factores a Considerar

• Habilitación de caminos en bosques.

• Nuevas etapas de proyectos previos con destino inmobiliario.

• Destino inmobiliario documentado de los lotes.

• Parcelaciones en áreas protegidas o en terrenos fiscales.

Restricciones Adicionales

• Giro del propietario ligado a actividades económicas inmobiliarias.

• Parcelaciones en Áreas de Desarrollo Indígena o en el Catastro de Tierras

Indígenas (CONADI).
1.
Actividades
Clave
ACTIVIDADES CLAVE

• Definición de los clientes potenciales

• Subdivisión del terreno CASI SIMULTANEO

• Realizar plan de Marketing

2. Socios
Clave
 Socios Clave
• Equipo de Subdivisión, la empresa o personas que realizan el proyecto de loteo
de acuerdo a sus requerimientos.

• ¿Qué debería realizar este equipo?

• Planos – presentación ante el SAG- detectar situaciones en forma anticipada y

corregir antes de llevar a cabo el procedimiento
Socios Clave
• Abogada o abogado que realice la evaluación de las certificaciones y firma para
acreditar el inmueble legalmente.

• Redacción es promesas de compra venta

• Redacción del escritura de compraventa

• Redacción del reglamente de convivencia

Socios Clave (Para Orientar al cliente)

• Servicios eléctricos

• Servicios de soluciones sanitarias

• Instalaciones Solares

• Jardinería, Paisajismo, etc.

• Cierres perimetrales. etc

3. Recursos
Clave
 Recursos Clave

• Ejecutivos de ventas

• Diseño y estrategias de ventas

4. Quién
Vende
¿Quién Vende?

¿ INMOBILIARIA O PERSONA NATURAL?

5. Relación
con los
clientes
Relación con los
clientes
• Atención personalizada
• Asesoría
• Atención al servicio
• Valor Agregado
6. Documentos
y acciones
Críticos
1. Reglamento de Convivencia
¿Qué es la ley de copropiedad inmobiliaria?

• La ley de copropiedad inmobiliaria aborda a los denominados condominios que se

integran por inmuebles separados como unidades y los regula desde el régimen especial
de propiedad inmobiliaria.
¿Qué condominios puede
acogerse
a la ley de copropiedad?

• Los siguientes:

• Viviendas.
• Oficinas.
• Locales comerciales.
• Bodegas.
• Estacionamientos.
• Recintos industriales.
• Sitios urbanos.
 Entonces la ley de copropiedad
¿Aplica a las subdivisiones rurales?

NO, SIN EMBARGO

No hay impedimentos de que los propietarios

pacten de forma voluntaria normas de
convivencias, que se desarrollen instancias de
administración análogas a las de la ley y que
otorguen facilidades para cobrar los gastos
comunes que decidan dictar como comunidad.
¿Quién crea este
reglamento?
• Este reglamento es creado por el “Primer
Propietario”/ “inmobiliaria” y desde ahí es
que es podría ser criticado como arbitrario
o abusivo. Para no cometer este error lo
aconsejable es seguir el lineamiento que
habitualmente contienen los reglamentes
de copropiedad inmobiliaria.
¿Qué punto se deben
considerar en el
Reglamento de Convivencia?

• Los requerimientos específicos que regulan el

acceso a las áreas comunes y la normativa de uso de
estos espacios. (Uso y Mantención)

• Características de las construcciones, ya que se

busca mantener cierta armonía en el entorno

• Normas de convivencia: Horario para ruidos por

reuniones, construcciones, reparaciones, etc.
2. Formas de
Financiamiento
¿Cómo se • Tenemos las siguientes formas de pago:
• 1. Compra al contado.

realizará el • 2.
• 3.
Compra con crédito hipotecario.
Compra en cuotas con promesa de

pago?
compraventa.
•
 1.Pago al contando

Para atraer el pago al contado, se pueden optar a diferentes descuentos y

alternativas que puedan resultar interesantes para el comprador.

Considerar la implementación de plataformas de pago en la Landing Page o Sitio web, por ejemplo:

Flow
Webpay
Kushki
Payku
PayU
JumpSeller
Paypal
Mercado Pago
Pago Fácil
One Pay
2. Crédito • La propiedad adquirida queda en garantía o

Hipotecario
hipotecada.
3. Financiamiento Directo
• Compra en cuotas con promesa de compraventa. (sin
pie)
• Se firma una escritura de promesa de compraventa.
• La escritura de compraventa se firma una vez que está
cancelada la totalidad de las cuotas.
3. Financiamiento Directo
• Compra en cuotas con financiamiento hipotecario
directo.
• La escritura de compraventa y de hipoteca se firma al
momento de cancelar un pie de 36 %.
• Las cuotas mensuales se pagan mediante transferencia
electrónica. Una vez que se cancele la totalidad de las
cuotas, se firma la escritura de alzamiento de hipoteca.
A considerar
• Los contratos tanto de promesa como de hipoteca tienen una cláusula que dice que, si
no se han pagado dos cuotas, se entra en una situación morosa que permitiría terminar el
contrato.

• El contrato también suele establecer una multa del 10 % del valor total del contrato.

• En caso de que las cuotas pagadas no superan el 10 % del valor total, no se le devuelve
nada, y en caso de que haya pagado más de 10 % del valor total, se le devuelve la
diferencia.