Javier González

Primer Semestre 2022

DERECHO CIVIL IV
FUENTES DE LAS OBLIGACIONES II
Profesor José Ignacio Jiménez
Profesor Benjamín Ferrada
Clase N°1 14/03

ARRENDAMIENTO
Art. 1915. El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente,
la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a
pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.
Este es un contrato muy común en la vida diaria que es tratado por el CC desde el articulo 1915 al
2021. El contrato de arrendamiento puede ser de cosas, de servicios y de ejecución de obras.

GENERALIDADES
El contrato es un contrato oneroso pues ambas partes se obligan para con la otra; También es un
contrato bilateral en donde existen dos partes y suele tener un plazo definido, pero el CC no define
ni plazos mínimos ni máximos de estos. Es un contrato consensual por regla general pero puede ser
solemne o existen excepciones como el arrendamiento de predios rústicos que necesariamente es
solemne.
El arrendamiento es un contrato, un acuerdo de voluntades en la que existen dos partes donde se
obligan recíprocamente. Una parte concede el uso1 y goce de la cosa. El arrendador concede el goce
y uso de una cosa, o se puede obligar a ejecutar una obra, o a prestar un servicio, dependiendo del
tipo de arrendamiento que se trate. La otra parte, arrendatario, es la obligada a pagar, ya sea por el
goce de la cosa, por el servicio prestado o la obra ejecutada. El pago si es periódico se denomina
renta. Existen algunos manuales que también hacen equivalente al termino renta el canon, mas hoy
no se usa pues se dice que el canon corresponde a otros contratos como el censo
Las partes pueden ser personas naturales y jurídicas. El arrendamiento puede ser celebrado por
cualquier persona que sea capaz plenamente, pero igualmente la ley establece ciertas providencias
para proteger a determinadas personas de la celebración del contrato y así salvaguardar su
patrimonio, pero por ejemplo, se trata de salvaguardar el territorio nacional, y por eso esta prohibido
el arrendamiento de predios rústicos a personas extranjeras en zonas fronterizas, algo que veremos
mas adelante.
En cuanto a su normativa, el arrendamiento se rige por el Código Civil. En el caso de predios
urbanos la ley 18.101 y en el caso de los predios rústicos el DL 993.

ELEMENTOS ESENCIALES
Al ser un contrato debe contar con un precio, cosa y el consentimiento de las partes. Estos son sus
elementos esenciales.
1. La cosa u objeto consistirá en aquella cuyo goce y uso temporal se concede por una de las
partes a la otra, o puede consistir en un hecho que a su vez puede ser o una obra que una
persona se compromete a ejecutar o un servicio que una persona se compromete a prestar
2. El precio será normalmente en dinero y cuando sea pagado de manera periódica se llamara renta
3. El consentimiento, el acuerdo de voluntades o aquiescencia entre las partes, que debe recaer
sobre la cosa/hecho, el precio y además sobre la celebración del contrato, es decir, las partes
deben estar de acuerdo en el contrato que están celebrando, esto porque en caso contrario el
contrato adolecería de un vicio, de un error de hecho 2.

1
Si bien el CC no lo dice, al conceder el goce, concede el uso.
2
Art. 1453. El error de hecho vicia el consentimiento cuando recae sobre la especie de acto o contrato que se ejecuta o
celebra, como si una de las partes entendiese empréstito y la otra donación; o sobre la identidad de la cosa específica de
CARACTERÍSTICAS
Es un contrato:
A. Bilateral.
B. Oneroso: Reporta utilidad a ambas partes obligándose cada una en beneficio de la otra.
C. Conmutativo: Las obligaciones se miran como equivalente. Puede que objetivamente las
obligaciones no sean equivalentes, pero se miran como equivalentes por las partes. Aquí, a
diferencia de la compraventa de bienes inmuebles, no existe la protección de la lesión enorme.
D. Principal: Subsiste por si mismo y no garantiza ninguna obligación, no es una caución.
E. Típico: Esta regulado en la ley.
F. Consensual: Por regla general. Se perfecciona por el solo consentimiento de las partes, estas
se ponen de acuerdo en precio, cosa y el contrato en si. La entrega no es necesaria, solo es necesario
el consentimiento, por lo que se regula por las reglas del CCo para la formación del consentimiento
 El arrendamiento de predios rústicos si es solemne, regulado por el DL 993, y la
solemnidad que se debe cumplir es la celebración del contrato por medio de escritura
pública o de una escritura privada sumado a dos testigos. Sin estas solemnidades, el
contrato es nulo.
G. Es un titulo de mera tenencia, porque el arrendatario no adquiere la posesión, sino que
reconoce el dominio ajeno.
 En un arriendo de cosas, yo como arrendatario no podre adquirirla por prescripción
adquisitiva, pero si habrá una excepción que se da en el caso dispuesto por el articulo 2510
Nº3:
Art. 2510. El dominio de cosas comerciales que no ha sido adquirido por la
prescripción ordinaria, puede serlo por la extraordinaria, bajo las reglas que van a
expresarse: […]
3a. Pero la existencia de un título de mera tenencia hará presumir mala fe, y no dará
lugar a la prescripción, a menos de concurrir estas dos circunstancias:
1a. Que el que se pretende dueño (arrendador) no pueda probar que en los últimos
diez años se haya reconocido expresa o tácitamente su dominio por el que alega la
prescripción;
2a. Que el que alega la prescripción pruebe haber poseído sin violencia,
clandestinidad ni interrupción por el mismo espacio de tiempo.
La existencia del titulo de mera tenencia, como es el contrato de arrendatario, hará presumir
la mala fe de la persona del arrendatario, salvo se den los dos requisitos copulativos
nombrados por el artículos. El arrendador no debe poder probar que se le ha reconocido
dominio por el arrendatario que quiere alegar la prescripción. Si el que se pretende dueño,
puede probar que durante los últimos 10 años el arrendatario le ha reconocido su dominio,
no podrá este ultimo adquirir por prescripción. Asimismo, quien alega prescripción,
arrendatario, debe probar que ha poseído sin violencia, clandestinidad ni interrupción
durante 10 años.
H. De tracto sucesivo, por regla general, es decir, cumplido su plazo de vigencia, se va a
renovar automáticamente, salvo que las partes hayan convenido expresamente lo contrario y
que dicha circunstancia, su no renovación, se comunique entre las partes de manera
oportunidad según el contrato y en la forma en que el contrato establece. Los contratos
suelen decir tipo que “ el contrato durara un año de renovación automática salvo que

que se trata, como si en el contrato de venta el vendedor entendiese vender cierta cosa determinada, y el comprador
entendiese comprar otra
 cualquiera de las partes de avise a la otra por X medio dentro de un plazo mínimo de 7
meses de anticipación” Generalmente es de duración limitada.
Sin embargo, en el derecho chileno y a diferencia de otros códigos, como el peruano o
argentino, no existe una regla especifica que hable de plazos mínimos o máximos, lo que
quiere decir que estos contratos pueden pactarse con cualquier duración y con o sin tacita
reconducción (renovación automática). El que no tenga plazos se explica con un tema
jurídico, recordemos que existen ciertos casos de incapacidad de realizar contratos de
compraventa, como entre conyuges, pero para sortear esto seria muy fácil realizar un
arriendo para toda la vida y al no poner un plazo máximo ni mínimo permite dar cuenta de
dicho fraude (en verdad no entendí esto pero eso dijo Diego).
I. Dirigido (generalmente). Hay normas que regularan al contrato en relación a las
características de este. En el caso de los contratos de arrendamientos predios urbanos
aplicara la ley 18.101 y en el caso de predios rústicos el DL 993. Por ejemplo en la ley
18.101 se establece que los derechos del arrendatario tienen un carácter de irrenunciable o
que en aquellos arrendamientos en que se pague a mes a mes o por plazo indefinido o fijo
que no exceda de un año, el arrendatario va a gozar de un plazo adicional, extraordinario (2
meses) para restituir el inmueble cuando el arrendador haga valer su derecho al desahucio
J. Puro y simple, no esta sujeto a modalidades y por lo tanto no depende de condiciones,
plazos, modos sin perjuicio de que se puedan pactar. Nada obsta a que se establezca algún
plazo o condición a partir de las cuales este supeditado el ejercicio o nacimiento de los
derechos de las partes.
K. Típico. Esta regulado en la ley
COMPRAVENTA V/S ARRENDAMIENTO
En comparación con la CV, el arrendamiento se parece en cuanto a que tienen los mismos requisitos
y elementos, ambos tienen una cosa, un precio y requieren del consentimiento de las partes. Por
regla general son consensuales (sabemos que hay tanto arrendamientos como compraventas
solemnes), ambos son bilaterales, onerosos, conmutativos y son contratos principales. Además, en
ambos una parte se obliga a entregar una cosa. En ambos contratos se deben sanear los vicios
redhibitorios y la evicción y la otra parte debe entregar el precio. Ambos contratos a su vez pueden
recaer sobre una cosa ajena, así como se puede vender una cosa ajena, también se puede arrendar
una cosa ajena.
Estos se diferencian en que, por un lado, se estará obligado a proporcionar al comprador el goce
tranquilo y útil de la cosa y se deberá transferir el dominio. Por otro lado en el arrendamiento
solamente se estará obligado a conceder el uso y goce temporal. La compraventa es un titulo
translaticio de dominio, habilita a una parte a hacerse dueña mientras que el arrendamiento es solo
un titulo de mera tenencia. En cuanto a los riesgos, en la compraventa la perdida fortuita de la cosa,
el riesgo, será de cargo del acreedor, es decir, el comprador mientras que en el arrendamiento, el
riesgo por la perdida será de cargo del arrendador, la persona que arrienda, si la cosa se pierde por
un caso fortuito, el contrato terminara y en ese caso, como no habrá objeto, el arrendatario no estará
obligado al pago de su renta. En la compraventa el precio siempre se estipula en dinero (se puede
pagar adicionalmente del dinero con una cosa, pero esta no puede exceder el valor del dinero pues
sino degenera en permuta) y en el arrendamiento el precio puede consistir en dinero o frutos
naturales de la cosa.

COMPRAVENTA ARRENDAMIENTO
 Elementos: Precio, cosa y Elementos: Precio, cosa y consentimiento de las partes
consentimiento de las partes
Por regla general consensual Por regla general consensual

Bilateral y principal Bilateral y principal

Oneroso conmutativo Oneroso conmutativo

Vendedor debe entregar la cosa y
sanear vicios redhibitorios y la
evicción. Comprador debe pagar
el precio
Se permite la venta de cosa ajena
Arrendador debe entregar la cosa y sanear vicios
redhibitorios y la evicción. Arrendatario debe pagar el
precio/renta
Se permite el arrendamiento de cosa ajena

Se deberá conferir el uso y goce Se deberá conferir el uso y goce tranquilo y temporal de la
tranquilo de la cosa y transferir el cosa.
dominio
Título translaticio de dominio Título de mera tenencia

Riesgo es de cargo del comprador Riesgo es del arrendador

Precio deberá ser siempre
mayoritariamente en dinero. Debe
estipularse en dinero pero no
necesariamente se paga todo en
dinero
Precio o renta (si es periódico) que puede ser en dinero o
frutos naturales de la cosa arrendada, lo que puede
determinarse según lo que hayan definido las partes o
pueden establecer una cuota de aquellos frutos que se
obtengan de la cosa por el arrendatario mientras goza de la
misma (contrato de aperceria o mediería)

Clase Nº2 21/03

La ultima clase comenzamos con el estudio del contrato de arrendamiento y finalizábamos haciendo
un paralelo con la compraventa.
El contrato de compraventa suponía ciertas restricciones en relación al precio cuando el objeto del
mismo era un bien inmueble, pues este no debe alcanzar cierto mínimo y no sobrepasar cierto
máximo para no caer dentro del vicio de lesión enorme. Es por esto que el precio tiene que
enmarcarse dentro de los limites fijos dados por la ley, salvo los casos de las ventas forzadas,
mandatada por la justicia. El arrendamiento, en cambio, sea de inmuebles o muebles no tenia ni un
mínimo ni un máximo salvo que las partes hayan estipulado algún máximo/mínimo o que las partes
hayan establecido una pena por incumplimiento, pues en ese caso a esa pena le aplicara la
normativa de las clausulas penas (1544).
En cuanto a la compraventa, veíamos que podía estar sujeta a un pacto que suponía que ante el
incumplimiento de la obligación del pago del precio, el contrato de CV se iba a resolver, el famoso
pacto comisorio simple y el calificado y el típico y atípico. El típico es el que se da para el contrato
de la CV regulado en la ley y supone una resolución del contrato por incumplimiento de la
obligación del pago del precio por parte del comprador y el atípico es aquel pacto comisorio que se
resuelve por cualquier incumplimiento que las partes establezcan, no necesariamente para la CV y
el que no se cumpla el pago del precio. El simple es que las partes simplemente estipulan que se va
a resolver el contrato y el calificado es aquel que las partes establecen expresamente que el contrato
se va a resolver de pleno derecho/inmediatamente. En la CV existe el pacto comisorio calificado
(1879) no resuelve ipso facto los contratos porque siempre se otorga al deudor, es decir quien debe
el precio, el comprador, un plazo de 24 hrs contados desde la notificación judicial de la demanda
para enervar dicha acción de resolución. En el contrato de arrendamiento, en cambio, en un pacto
comisorio calificado que diga que se va a resolver ipso facto, si lo hará realmente en el caso del
incumplimiento del pago de la renta.
ARRENDAMIENTO DE COSAS
El arrendamiento de cosas es el arrendamiento mas regulado en el CC y este consiste en un contrato
en el cual una parte concede el goce de una cosa a cambio del pago de un precio/renta determinado .
El goce supone el ius putendi y el ius frutendi (usar y servirse de la cosa [goce] respectivamente,
además apropiarse de los frutos (se dan periódicamente) y productos de la cosa).
ELEMENTOS3:
 Cosa
 Precio (renta si es periódico)
 Consentimiento
El contrato de arrendamiento es un contrato que por regla general es consensual, basta el
consentimiento, aquiescencia de las partes para que se entienda perfecto, no es necesario la entrega
de la cosa, basta con el encuentro de voluntades de cada una de las partes. Nada impide que el
contrato de arrendamiento se vuelva un contrato solmene si las partes asi lo establecen o la ley lo
establezca en casos particulares.
Art. 1921. Si se pactare que el arrendamiento no se repute perfecto mientras no se firme
escritura, podrá cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así se haga, o hasta que se
haya procedido a la entrega de la cosa arrendada, si intervienen arras, se seguirán bajo este
respecto las mismas reglas que en el contrato de compraventa
Si las partes no estipulan que se reputara perfecto, sino que con firma de escritura significa que, a
contrario sensu, el contrato es consensual por regla general. Por otro lado, se establece el derecho
de retractación que tiene las partes en caso de haber pactado una solemnidad, mientras esta no se
cumpla o no haya principado la entrega de la cosa (Esto es similar al articulo 1802 en el caso de la
CV).
A. COSA
Luego del consentimiento, tenemos el objeto del contrato que es la cosa arrendada, que debe ser
comerciable, determinada o determinable, ser objeto licito (susceptible de arrendamiento), real. El
objeto del contrato de arrendamiento debe ser real, una cosa comerciable susceptible de darse en
arrendamiento, es decir, que pueda constituir objeto licito. Por regla general podemos arrendar casi
todas las cosas, como un auto, una casa, un avión, servicios etc. Es tan así que se permite el
arrendamiento de cosa ajena al igual que se permite la venta de cosa ajena. También existe el
arrendamiento del famoso derecho de llaves y como esto muchas cosas.
Puede ocurrir que haya cosas cuyo arrendamiento no se encuentra permitido, como los derechos
personalísimos, como el derecho de habitación y uso; las cosas embargadas, las cosas cuyo

3
La restitución de la cosa no es un elemento esencial del contrato de arrendamiento, ya que esto es más propio de
contratos reales y que por el articulo 1547 el beneficiario sea quien recibe la cosa, pues nos encontraríamos en un contrato
unilateral donde solo una parte se beneficia. En cambio en el contrato de arrendamiento nos encontramos en un contrato
unilateral oneroso conmutativo donde ambas partes se graban y beneficia
arrendamiento se prohíbe por ley como las viviendas sociales que no pueden arrendarse durante
cierto plazo en que quienes son beneficiarios no puedan enajenarlas; se prohíbe el arrendamiento de
las cosas que son consumibles (en todo caso no tendría sentido arrendar algo que se va a consumir).
B. PRECIO
El precio si se paga periódicamente se llama renta y constituye el estipendio que el arrendatario se
obliga a pagar a cambio del goce de la cosa en cuestión. Este puede fijarse en dinero o en frutos
naturales de la cosa y pueden corresponder, si son frutos naturales, a una cantidad determinada o
una cuota de los frutos de cada cosecha de la cosa en esos casos será un contrato de mediría o
parceria
¿Como se determina el precio del contrato arrendamiento? De común acuerdo y va aplicar el art.
1918
Art. 1918. El precio podrá determinarse de los mismos modos que en el contrato de venta.
Entonces el precio puede determinarse de común acuerdo o, al igual que en la CV, por un tercero.
Art. 1808. El precio de la venta debe ser determinado por los contratantes. 
Art. 1809. Podrá asimismo dejarse el precio al arbitrio de un tercero; y si el tercero no lo
determinare, podrá hacerlo por él cualquiera otra persona en que se convinieren los
contratantes; en caso de no convenirse, no habrá venta.
No podrá dejarse el precio al arbitrio de uno de los contratantes.
Si el tercero no fija el precio, no habrá arrendamiento a menos que haya otro tercero para
determinar el precio. La determinación de ese tercero es una condición suspensiva pues de ella
depende el nacimiento de la obligación
Cuando el pago se realiza de forma periódica, se va a llamar renta y la renta para todo efecto
constituye un fruto de carácter civil. El precio debe ser serio, real y determinado. Si el precio fuera
fingido, simulado o irrisorio, en realidad estaríamos ante la circunstancia de que el contrato
adolecería de uno de sus elementos naturales y adoleciendo de uno de sus elementos naturales
degeneraría en otro contrato y ese contrato seria el contrato de comodato.
CAPACIDAD PARA CELEBRAR EL CONTRATO
Ahora, con respecto a la capacidad para celebrar el contrato de arrendamiento, por regla general la
capacidad se exige igual que en el resto de los contratos al igual que en otros contratos, podrán
celebrarlo todas aquellas personas que sean plenamente capaces y la ley establecerá algunas
limitaciones especificas para poder proteger a determinadas personas y sus intereses por el hecho de
ser consideradas incapaces.
Art. 1749. El marido es jefe de la sociedad conyugal, y como tal administra los bienes
sociales y los de su mujer; sujeto, empero, a las obligaciones y limitaciones que por el
presente Título se le imponen y a las que haya contraído por las capitulaciones
matrimoniales. (Marido, por regla general, es jefe de sociedad conyugal entonces debe
administrar bienes comunes)
Como administrador de la sociedad conyugal, el marido ejercerá los derechos de la mujer
que siendo socia de una sociedad civil o comercial se casare, sin perjuicio de lo dispuesto
en el artículo 150
No podrá tampoco, sin dicha autorización, disponer entre vivos a título gratuito de los
bienes sociales, salvo el caso del artículo 1735, ni dar en arriendo o ceder la tenencia de los
bienes raíces sociales urbanos por más de cinco años, ni los rústicos por más de ocho,
incluidas las prórrogas que hubiere pactado el marido
En el caso de que exista sociedad conyugal y en el caso de que exista administración ordinaria es la
que ejerce el marido, podrá este arrendar sin restricciones los bienes muebles de la sociedad
conyugal. En el caso de inmuebles, ya sea urbanos o rústicos, que pertenecen al haber social y el
arrendamiento de ellos excede cinco (urbanos) u ocho años (rusticos), incluyendo las prorrogas,
para realizar tal acto jarico, el marido requerirá de la autorización de la mujer o en subsidio, del juez
correspondiente.
Art. 1756. Sin autorización de la mujer, el marido no podrá dar en arriendo o ceder la
tenencia de los predios rústicos de ella por más de ocho años, ni de los urbanos por más de
cinco, incluidas las prórrogas que hubiere pactado el marido.
Es aplicable a este caso lo dispuesto en los incisos 7.º y 8.º del artículo 1749
Esta es la segunda incapacidad, y seguimos en una sociedad conyugal pero ya no refiriéndonos a los
bienes del haber social, sino que a los bienes que son de la mujer pero administrados por el marido.
El marido podrá arrendar los bienes muebles de la mujer sin restriccion y en el caso de los bienes
inmuebles urbanos o rústicos, si este excede los 5 u 8 años respectivamente, incluyendo las
prorrogas, se va a requerir de la autorización de la mujer.
Art. 1761. La mujer administradora podrá dar en arriendo los inmuebles sociales o ceder su
tenencia, y el marido o sus herederos estarán obligados al cumplimiento de lo pactado por
un espacio de tiempo que no pase de los límites señalados en el inciso 4.º del artículo 1749.
Este arrendamiento o cesión, sin embargo, podrá durar más tiempo, si la mujer, para
estipularlo así, hubiere sido especialmente autorizada por la justicia, previa información de
utilidad.
Este es el tercer caso de incapacidad y también es una sociedad conyugal, pero en el caso de la
administración extraordinaria de la mujer (LOL) quien podrá arrendar sin restricciones los bienes
muebles de la sociedad y en el caso de los bienes urbanos o rústicos, si el arrendamiento dura mas
que 5 u 8 años respectivamente incluyendo las prorrogas, se va a requerir autorización del juez
respectivo previo informe de utilidad.
Art. 412. Por regla general, ningún acto o contrato en que directa o indirectamente tenga
interés el tutor o curador, o su cónyuge, o cualquiera de sus ascendientes o descendientes, o
de sus hermanos, o de sus consanguíneos o afines hasta el cuarto grado inclusive, o alguno
de sus socios de comercio, podrá ejecutarse o celebrarse sino con autorización de los otros
tutores o curadores generales, que no estén implicados de la misma manera, o por el juez en
subsidio.
Pero ni aun de este modo podrá el tutor o curador comprar bienes raíces del pupilo, o
tomarlos en arriendo; y se extiende esta prohibición a su cónyuge, y a sus ascendientes o
descendientes
Los curadores son personas que tienen a su cargo a otras personas y el curador puede tomar en
arriendo para si, o para otra personas establecidas en el articulo, los bienes del pupilo siempre que
esa toma en arriendo sea autorizada por los demás curadores en conjunto y que no se encuentren
implicados de igual manera que el curador que quiere arrendar. En subsidio de co-curadores, o si
estos tienen interés, se requerirá de autorización del juez respectivo, pero en ningún caso va a poder
el curador tomar en arriendo los bienes raíces del pupilo prohibición que se va a extender al
cónyuge y ascendentes y descendientes de este y va a constituir una prohibición de carácter
absoluta.
Por otro ladi tampoco puede el guardador dar en arrendamiento los predios rústicos del públicos por
mas de ocho años ni los urbanos por mas de cinco ni tampoco por el tiempo que exceda la mayoría
de edad del pupilo. En caso que se de una infracción a esta norma, la sanción va a ser la
inoponibilidad del exceso al pupilo (Art. 255 y 407 CC)
Art. 255. No se podrá hacer donación de ninguna parte de los bienes del hijo, ni darlos en
arriendo por largo tiempo, ni aceptar o repudiar una herencia deferida al hijo, sino en la
forma y con las limitaciones impuestas a los tutores y curadores
Art. 407. No podrá el tutor o curador dar en arriendo ninguna parte de los predios rústicos
del pupilo por más de ocho años, ni de los urbanos por más de cinco, ni por más número de
años que los que falten al pupilo para llegar a los dieciocho.
Si lo hiciere no será obligatorio el arrendamiento para el pupilo o para el que le suceda en
el dominio del predio, por el tiempo que excediere de los límites aquí señalados
Por otro lado, no puede el padre o madre que administren los bienes inmuebles del hijo no
emancipado arrendarlos por mas de 5 u 8 años (dependiendo si son urbanos o rústicos
respectivamente) y tampoco podrá ser un plazo mayor que al que falta para que el hijo llegue a la
mayoría de edad. La sanción es la inoponibilidad al pupilo/hijo.
La siguiente incapacidad se relaciona con los bienes familiares, que son bienes que judicialmente
han sido declarados con esta calificación especial para proteger los intereses del cónyuge menos
favorecido
Art. 141. El inmueble de propiedad de cualquiera de los cónyuges que sirva de residencia
principal de la familia, y los muebles que la guarnecen, podrán ser declarados bienes
familiares y se regirán por las normas de este párrafo, cualquiera sea el régimen de bienes
del matrimonio. (…)
Los bienes familiares entonces son el bien principal en el que reisde la familia e incluye los bienes
muebles que guarnecen ese bien principal y el legislador busca proteger al cónyuge desfavorecido y
por eso declara al bien familiar como tal para que no pueda ser enajenado. El articulo siguiente
establece la limitación
Art. 142. No se podrán enajenar o gravar voluntariamente, ni prometer gravar o enajenar,
los bienes familiares, sino con la autorización del cónyuge no propietario. La misma
limitación regirá para la celebración de contratos de arrendamiento, comodato o
cualesquiera otros que concedan derechos personales de uso o de goce sobre algún bien
familiar.
La autorización a que se refiere este artículo deberá ser específica y otorgada por escrito, o
por escritura pública si el acto exigiere esta solemnidad, o interviniendo expresa y
directamente de cualquier modo en el mismo. Podrá prestarse en todo caso por medio de
mandato especial que conste por escrito o por escritura pública según el caso
No se pueden celebrar contratos de arrendamiento sobre un bien familiar sin la autorización del
cónyuge no propietario. La autorización será necesaria para poder arrendar tanto respecto del
inmueble que sirve de residencia principal para la familia como los muebles que guarnecen dicho
inmueble.
La ultima capacidad es la de las tierras fiscales situadas una distancia de 10 km de las fronteras y las
tierras fiscales ubicadas hasta 5 hasta la costa (mas alta marea). Estas tierras solo podrán arrendarse
a personas naturales o jurídicas que sean chilenas sin embargo, por excepción podrán darse en
arrendamientos a extranjeros domiciliados en Chile, en el caso de terrenos costeros, previo informe
favorable del ministerio de defensa y por ultimo en el caso de las zonas fronterizas no pueden
celebrarse contratos de arrendamiento con personas naturales o jurídicas extranjeras por temas de
estrategia de seguridad nacional.
Clase Nº3 28/03
Estamos viendo el arrendamiento, que es un contrato que siendo tan relevante en la vida común, se
ha mantenido en el patio de atrás, los juristas por su simpleza no le han dado una gran importancia,
cuando en la practica, es uno de los contratos mas comunes en la vida jurídica. La vida de los
negocios ha cambiado y hoy el contrato de arrendamiento sigue siendo sumamente relevante y es
mucho mas que arrendar un departamento o una casa.
El arrendamiento puede ser una operación de financiamiento para el mundo comercial, ya no solo
sirve para arrendar una vivienda. Hoy, por ejemplo, en el mundo energético el contrato de
arrendamiento se ha tornado sumamente relevante, como en el arriendo de terrenos para proyectos
de plantas de energía solar. En estos proyectos se observa el contrato de arrendamiento, ya sea con
la energía solar o eólica. Por otro lado, siguen existiendo contratos de arrendamiento comunes,
como arrendar una casa o un estacionamiento, tipo cuando estaciono mi auto por una hora, estoy
celebrando un arrendamiento, aunque no exista una cláusula. Si me junto a jugar futbol arrendare
una cancha por los 90 minutos que dure el partido.
Este contrato también se torno relevante una vez comenzó la pandemia ¿qué pasaba con los
arriendos comerciales? ¿pago el arriendo si es que no puedo abrir el local? ¿estoy incumpliendo el
contrato? Y por el otro lado ¿Qué pasa si mi arrendatario no puede usar el local que le arriendo? Si
se supone que su obligación es conceder el uso y goce a su arrendatario y si no puede hacerlo ¿esta
incumpliendo? Este es un tema que se esta discusión hoy en día, y aun no tenemos una postura
jurisprudencial firme. En primer lugar, se decía caso fortuito, pero ¿y luego de dos años sigue
siendo caso fortuito? Para que opere el caso fortuito como eximente de responsabilidad debe tornar
imposible cumplir la obligación ¿era imposible para los locatarios pagar la renta? Es posible,
porque el dinero no perece, siempre hay plata por ahí, por lo que la obligaciones dinerarias no
pueden eximirse por caso fortuito.
Ya pero ¿Quién tiene el peso del riesgo? ¿arrendatario por no pagar? ¿arrendador por no conceder
uso y goce? Este contrato sigue discutiéndose en cuanto a las obligaciones que implica.
Si bien es un contrato similar a al CV, lo que facilita su estudio, no debemos dejar de estudiar las
distintas estructuras de este contrato para la vida jurídica.
Es bastante común ver en la vida diaria a los arrendatarios que dejan de pagar pero no se van del
inmueble que ocupan. Tan delicado es este tema que se dicta una ley en pandemia que es de
procedimiento, por EJ paraliza los juicios en su etapa probatoria para favorecer los derechos de las
partes. Hay una ley ligada al arrendamiento donde se puede lanzar al arrendatario de la casa por el
no pago de renta, y se suspendía la renta porque a perder mi fuente de ingresos era inhumano que el
arrendador lo saque de la casa.
Pero, el problema social que se genera es de acceso a la justicia porque arriendo y me dejan de
pagar, no puedo pegarle al demandado. Lo que se hace es demandar al arrendatario por término de
contrato de arrendamiento y la restitución de la cosa dada en arrendamiento siendo un juicio largo,
aunque la ley de arrendamiento de predios urbanos tenga un procedimiento sumario. Pero, en la
práctica se acude al proceso largo.
Tendremos que ir a tribunales, el gran problema de que la acción de termino por no pago de rentas
se enerva pagando, o sea al notificar el demandado tiene oportunidad de pagar. Puede ocurrir que un
día antes de que se conteste la demanda te pague, y te quedes con el arrendatario, pero no es la día.
Este contrato es muy recurrente y con efectos jurídicos muy relevantes para las partes. Es una forma
para hacer negocios habitual.
El contrato de arrendamiento se vinculaba mucho con el contrato de trabajo, y aun sigue siendo
relevante en el arrendamiento de servicios. Este contrato es tan importante que servía para regular
las relaciones laborales
EFECTOS CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:
Con esto nos referimos a las obligaciones que nacen para las partes a partir de este contrato. El
contrato de arrendamiento. Distinguiremos las obligaciones que nacen para el arrendador y el
arrendatario.
Ojo, cada vez que hablemos de arrendador nos referiremos al subarrendadador tambien, que es
arrendatario y arrendador a la vez (Figura que se ve en los arrendamientos en cadena, como en los
malls donde el arrendador le arrienda a una cadena y este a los locatarios).
OBLIGACIONES ARRENDADOR.
1. Debe entregar la cosa, obvio, el CC habla de que el objeto del contrato es entregar el uso y
goce, y si la cosa no se entrega materialmente, el arrendatario no podría comenzar a usar la
cosa. Esta entrega es sencilla si hablamos que la cosa objeto del contrato es un bien inmueble,
pero se torna relevante cuando es mueble pues el lugar donde se entrega la cosa puede cambiar
el valor del contrato, no es lo mismo arrendar un auto en puerto montt cuando vaya de
vacaciones pero que me lo pasen en punta arenas no tiene sentido y arrendador no cumple
obligación de entregar la cosa, al poner a en un lugar distinto al pactado. La entrega debe
realizarse donde pacten las partes y si nada se ha dicho, debe ser en el domicilio del arrendador,
que se supone que es donde se encuentra la cosa al momento del arrendamiento.
 Oye pero si la entrega es la obligación principal del arrendador ¿Por qué no es un contrato
real? El arrendamiento es consensual, nace a la vida del derecho por el mero
consentimiento de las partes, puede darse el caso de que las partes celebren un contrato,
pero nunca se produzca la entrega, en ese caso, el contrato nace a la vida del derecho pero
fue incumplido.
Ahora bien ¿puedo siendo arrendatario pedir el termino del contrato por el incumplimiento del
arrendador? SI, es aplicable la CRT -1489- pedir resolución mas indemnización de perjuicios.
Con la entrega no debemos confundirnos con los contratos reales, pues aquí esta entrega no es
para perfeccionar el contrato, sino que es solo la principal obligación.
¿Qué calidad tiene el arrendatario una vez le han hecho la entrega? Es un mero tenedor, lo que
es relevante porque la entrega que hace el arrendador al arrendatario no constituye dominio ni
tampoco lo hace poseedor, lo que no lo habilita para adquirir por prescripción adquisitiva. La
mera tenencia JAMAS muda en dominio salvo un caso excepcional del 2503 n3.
Se reconoce el dominio ajeno y por eso el mero tenedor no permite la prescripción adquisitiva,
sino fuera así, nadie arrendaría.
La cosa se entrega para el uso y goce
¿Qué ocurre con la obligación de entregar si el arrendatario no quiere recibir la cosa? Estamos
ante un caso de incumplimiento del arrendatario, pero puede ser que el bien en cuestión este en
pésimo estado, pal hoyo, tipo arriendo un departamento y no es como el de la foto, ¿aun así
 debo recibir el bien? En definitiva, se debe ver si es que el arrendador estaba cumpliendo su
obligación de entregar porque no puede entregar cualquier cosa, y además se debe ver si el
arrendatario estaba en condiciones de negarse a recibir (justificado) y esta controversia en
ultimo término la resolverá el juez. En la practica es sumamente importante las denominadas
actas de entregas que se ven cuando se arrienda cualquier cosa por un lapso superior, tipo te
entrego algo y me lo devuelvas a los 30 años ¿debe devolverse en el mismo estado? ¿O como te
lo devuelvo? ¿Si te moriste y están tus herederos? De ahí a que sea relevante dejar acta expresa
del estado de las cosas. Las empresas agrícolas, por ejemplo, ya no les conviene tanto comprar
porque los inmuebles están carísimos. Si una vez terminado un arrendamiento agrícola ¿se
devuelve igual a como fue entregada la cosa? Si por ejemplo el arrendatario planto arboles
¿después puede devolver la cosa sin sacarlos? No, debe devolver la cosa en el mismo estado en
que fue entregada, lo que puede ser muy costoso, como sacar arboles o desmantelar las torres
eólicas
2. Mantener la cosa en un estado que sirva para ser arrendada: El arrendador on se libera solo
entregando la cosa, sino que debe garantizar al arrendatario de que la cosa le va a servir para su
uso y goce. A veces es muy evidente, como que la casa tenga las cañerías malas o que se
rompió un vidrio, pero ¿Qué pasa si hay termitas? ¿si el circuito eléctrico esta malo? Ya pero
¿si se ensucian las paredes? ¿Quién las pinta? Esto se vuelve mas complejo en los contratos de
largo plazo si de pronto hay que hacer una gran inversión para que la gente se pueda estacionar,
todas estas son discusiones que han llegado a tribunales.
 ¿Qué pasa si arriendo una casa mal construida? Si causo un perjuicio voy a tener que
indemnizar perjuicio
 Las reparaciones pueden ser necesarias (reparar la cañería), útiles (cambiar las ventanas por
unas mas gruesas) y voluptuarias (poner un jacuzzi). Todas las reparaciones necesarias son
de cargo del arrendador, en las útiles se debe distinguir y en las voluptuarias son de cargo
del arrendatario.
 ¿Cambiar el portón por los portonazos? ¿útil o necesario?
3. Proteger al arrendatario de las turbaciones o embarazos en la cosa arrendada
Esta obligación tiene una doble faz, puede ser respecto de si mismo y respecto de terceros. El
arrendador no puede hacer cuestiones que amenacen el uso y goce del arrendatario. Tipo
arriendo un local comercial y de un día para otro se me ocurre realizar una construcción
enorme, en ese caso el locatario puede alegar porque dicha actuación turba el uso y goce de la
cosa porque por la construcción no llegan clientes. En ese caso se esta incumpliendo la
obligación de proteger el arriendo de turbaciones. Esto también tiene que ser respecto a terceros
que turben al arrendatario, ya sea un tercero que amenace jurídicamente el goce de la cosa y el
tercero que amenace de facto el goce de la cosa. Es distinto a la turbación fáctica, es a través de
hechos, de facto, pues bien, el arrendador tiene que proteger al arrendatario de las turbaciones
jurídicas, pero no las de facto, no puede evitar que le vayan a rayar el vidrio en la noche.
OBLIGACIONES ACCESORIAS (PERO IGUAL PERMITEN PONER TERMINO AL CONTRATO)
1. Sanear vicios redhibitorios: Tipo termitas o el auto malo
2. Reembolsar al arrendatario en las reparaciones que eran de cargo del arrendador. Si es que el
arrendatario repara con su plata, puede pedir el reembolso
3. Restituir la garantía: es muy común, mas no esencia, que n la practica se pida una garantía al
arrendatario, porque si se arrienda algo caro, se tiene el fundado temor de que te devuelvan la
cosa en mal estado, se pide una garantía que puede ser uno o dos o mas meses de renta y esto
eventualmente se devuelven. Igual que el acta de entrega, al termino del contrato de
arrendamiento, el arrendador va a tener que ver como devuelven la cosa para ver si restituye la
 garantía en su totalidad o no. Usualmente la garantía no se devuelve integra, tipo falta pintar. La
obligación de restituir la garantía es una de las obligaciones obligatorias del arrendador cuando
se devuelve la cosa en su plenitud
Existen otras garantías asociadas pero que son garantía en sentido general, típico, cuando se
pide un codeudor solidario para que pague si yo no pago la renta. Las boletas de garantías o
pagare también sirven para garantizar que cuidare la cosa y pagare la renta.
 ¿Qué pasa si el arrendador no quiere devolver la renta? Hay un incumplimiento contractual
y habilita para demandar, pero en la practica no es tanta plata como para ir a juicio. Lo que
se podría hacer es establecer algún mecanismo de que la ultima renta quede supeditada a la
devolución de la garantía, tipo se paga la ultima renta si se devuelve la garantía.
4. Permitir al arrendatario comercial a colocar un letrero de cambio de local. Es muy random pero
es obligación del arrendatario.
5. Obligación de recibir la cosa, tipo si el arrendatario quiere devolver lo que arrendo y no se lo
reciben puede ser un cacho para el arrendatario que mantiene su deber de cuidado o incluso
puede que deba pagar mas renta.
Estas son las obligaciones, 3 principales y 5 accesorias que pese a ser accesorias habilitan para
poner termino al contrato (1489).
Clase Nº4 04/04
Seguiremos analizando el contrato de arriendo, en especifico, las obligaciones del arrendatario, en
contraste con lo que vimos la clase pasada.
OBLIGACIONES ARRENDATARIO
1. Pagar la renta: La obligación esencial y fundamental del arrendatario es el pagar la renta,
pues sin ella, el contrato de arrendamiento deja de ser un contrato de arriendo y se
transforma en un comodato, donde se concede el uso y goce sin pagar nada. El pagar el
precio/renta es de la esencia del contrato, sin ella no existe arrendamiento, no te pueden
prestar en algo, el arriendo exige un canon, un pago, que no necesariamente debe ser
periódico (eso lo fijan las partas) pero debe existir un pago, que sea en dinero o en especie,
pero debe existir una renta. Ciertamente, conforme las normas generales de la teoría de los
riesgos, las cosas perecen para el dueño y en este caso quien sufre la perdida seria el dueño
del bien en arriendo, pero la ley igual se preocupa del arrendatario que no tiene que perder y
lea signa más obligaciones ya que es el dueño y no el quien asume los riesgos de la perdida
cosa.
2. Usar la cosa según los términos del contrato.
3. Cuidar la cosa como buen padre de familia: Se le exige que la cuide porque la cosa no
perecera para el.
4. Debe ejecutar las reparaciones locativas,
5. Permitir inspeccionar la cosa arrendada
6. Restituir la cosa al final del arrendamiento, también de la esencia pues sino sería una
donación, compraventa o cualquier otro titulo traslaticio de dominio.
A. PAGAR LA RENTA
La obligación de pagar la renta ¿Dónde se estipula? En el contrato, pero recordemos que el arriendo
es un contrato consensual por lo que pueden existir muchas dudas en torno a la oportunidad del
pago, monto de la renta, el modo de pagarla. Este contrato ademas ha aumentado en su
sofisticación, y eventualmente pueden existir otras discusiones.
  Tipo arriendo un auto y después me peleo por no entender como o cuanto pagar. O si por
ejemplo arriendo un terreno para una planta de energía eólica, y me van a cobrar según la
tierra y según la venta de energía conforme a la facturación de la compañía. (hasta aquí)
Efectivamente, nos encontraremos con contratos en donde determinar la renta es super fácil, como
en un arriendo habitacional donde se sabe como, cuando, donde y cuanto pagar, pero hay otros
contratos que son mas complejos o incluso, contratos muy simples que no están escriturados que
complican la determinación del pago de renta.
En materia de inmueble, existen contratos tipos, modelos de contratos que usan los corredores que
se saben que funcionan. Pero, así como existen estos contratos, existen contratos que si bien pueden
ser simples no estipulan como reajustar el precio de la renta y pese a que no este estipulado en el
contrato, al ser un contrato consensual, no significa que no exista, pero se debe ver como integrar el
reajuste al contrato y como probarlo. En este tipo casos, la ley se remite a la costumbre. Si hay
discusiones en torno a la renta, se ve la costumbre. Pothier cuando ejemplificaba la costumbre
citaba al contrato de arriendo agrícola, porque en este contrato por costumbre el pago de la renta es
anual, por seguir el ciclo mismo de la naturaleza. En Chile nuestra legislación regula el contrato de
arriendo por el CC, la ley de arriendo de predios urbanos y el decreto ley que regula el
arrendamiento de predios rústicos (Arrendamiento que es solemne) y en cada uno de estos casos es
distinta la costumbre aplicable. El CC aborda todo el resto de los arrendamientos que no sean de
predios rústicos y urbanos, como los bienes muebles o los servicios.
 El contrato de leasing es una forma de financiamiento pues se opta a “comprar” maquinaria
sin “pagarla” sino que se paga pagando una mensualidad. En español el leasing es el
contrato de arrendamiento con objeto de compra y este contrato no tiene una ley específica,
sino que se remite al CC.
En todos estos contratos siempre deberá existir la obligación de pagar la renta, pero ¿a quién se le
paga? Pese a existir normas específicas en el arriendo, es bueno remitirse a las normas generales del
pago, se le paga al arrendador -o acreedor- pero este pudo haber delegado el cobro en otro, o
designar un mandatario para que reciba el pago, y en esos casos si bien el arrendatario no le paga al
acreedor, cumple. Pero ojo piojo, el que paga mal paga dos veces, si se paga a otra persona que no
sea el arrendador se debe ver bien pues de lo contrario se puede volver a cobrar. Ahora, hay casos
en que no se le paga al arrendador, como cuando este es incapaz, como si fue declarado interdicto o
si está en insolvencia cuando ha entrado en un concurso y ha perdido la libre administración de sus
bienes, O si se muere, no se le paga a él pero se le paga a los herederos. En síntesis y como regla
general, se aplican las normas generales del pago del 1576 4, por lo tanto, se le paga al arrendador,
su sucesor o cesionarios, el juez si es interdicto o está en concurso.
Hay una hipótesis que es una excepción al aforismo del que paga mal paga dos veces y es que si se
paga al “arrendador” de buena fe porque es el poseedor y se comporta como arrendador. Puede
ocurrir que si se muere el arrendador y llega un heredero y se le paga de buena fe, ese pago si
extingue la obligación en la medida que se esté de buena fe, pero si se tenía conocimiento de que no
es titular a quien se le pago, se deberá pagar dos veces.

4
Art. 1576. Para que el pago sea válido, debe hacerse o al acreedor mismo (bajo cuyo nombre se entienden todos los
que le hayan sucedido en el crédito, aun a título singular), o a la persona que la ley o el juez autoricen a recibir por él, o a
la persona diputada por el acreedor para el cobro.
El pago hecho de buena fe a la persona que estaba entonces en posesión del crédito, es válido, aunque después aparezca
que el crédito no le pertenecía
Es relevante recordar que, por aplicación general de la condición resolutoria tacita, cada vez que un
arrendatario no pague la renta o no la pague bien, va a estar en una situación de poner término
anticipado del contrato. Ya, pero eso no es tan grave, me cambio de lugar y era, pero hoy el contrato
de arrendamiento se ha complejizado mucho y se constituyen negocios en torno a este contrato,
véase un parque eólico que se basa en las tierras que arrienda para poner sus antenas eólicas. Paso
mucho en Chile que empresas comenzaron a arrendar terrenos en el norte para instalar plantas de
energía sustentable y ocurría que los arrendadores se morían y dejaban muchos hijos, lo que inicia
la discusión en torno a que hijo pagarle, lo que es un cacho pues si no se paga bien se puede
terminar el contrato y con eso el negocio.
No basta con pagar, se debe pagar bien porque arriesgo con terminar anticipadamente el contrato.
Ya pero ¿Qué pasa si no me quieren recibir el pago? Por ejemplo, en una hipótesis en que el calculo
de la renta es complejo como si existe un caso de que se pague según la facturación mensual (Tipo
que un local comercial paga según sus ventas). En estos casos no es tan fácil cambiarse de local por
ejemplo y de ahí a que la gran mayoría de los juicios de arrendamientos sea en torno a la renta, todo
se reduce a la renta.
Volviendo al caso en que no se quiera recibir la renta, se debe realizar el pago por consignación,
que es un tramite que se realizaba ante tribunales, es una gestión voluntaria que puede tornarse en
contenciosa ante el juez para pagar al arrendador que no quiera recibir el pago. En materia de
arrendamiento existen normas especiales que nos permiten consignar el pago en la Tesorería
General de la República, un acto administrativo. Es tan importante pagar la renta que cuando
alguien no quiere recibir la renta, se le va a permitir ir a una oficina gubernamental para consignar
el pago.
 En el ejemplo del parque eólico donde se moría el arrendador, para evitar el riesgo de
perder el contrato por no saber a quien pagarle, se le va a pagar directamente a la TGR
Ciertamente esta opción de ir a pagar a la Tesorería no se ocupa solo en los casos donde no se sabe
a quien pagarle sino en casos mucho mas controversiales como cuando no se esta de acuerdo en la
renta, tipo cuando el monto de la renta se determinaba según la factorización del negocio. En esos
casos se usa la consignación para mantener el status quo de cumplimiento y evitar el riesgo de caer
en un incumplimiento y terminar con el contrato.
 Este trámite tiene una fase judicial y una administrativa, en esta ultima se debe realizar la oferta
de pago y la Tesorería lo hace ante un notario y en la fase judicial se hace ante un receptor. En
ambos casos el arrendador puede disputar el pago, en la fase judicial basta solo oponiéndose
ante el tribunal tornando esta gestión en contenciosa y en la otra basta que se rechace sin retirar
el pago. En el posterior y eventual juicio luego se deberá ver la suficiencia del pago para
terminar con el pago por consignación. Este pago por consignación para que extinga la
obligación debe ser oportuno e integro, suficiente.
 ¿Qué pasa si no se que mi arrendador se murió y yo le seguí depositando a la cuenta
estipulada para ello? Bueno, si bien se murió el arrendador, la cuenta no murió, por lo que
si seguí pagando a esa cuenta, pague bien, pues la trasmisión del patrimonio es un momento
después de la muerte, o sea, los herederos adquieren un momento después de la muerte, sin
perjuicio de que después pueden repudiar, pero adquieren la cuenta corriente hasta que
eventualmente el banco cierre la cuenta
¿Cuándo se debe pagar la renta? Bueno, los periodos del pago de renta, por regla general, serán de
acuerdo con lo estipulado, a lo que dijeron las partes. En Chile por costumbre los inmuebles se
pagan mes a mes, pero siempre que sean predios urbanos pues los rústicos se arriendan y pagan
anualmente. Por la falta de estipulación, se pagarán las rentas conforme a la costumbre del lugar.
Esto es un claro ejemplo de que la costumbre constituye derecho porque la ley se remitió a ella. En
aquellos casos en que no se pueda acreditar la costumbre, los bienes urbanos se pagaran mes a mes
y en los rústicos año a año. Finalmente, si se arrienda por una sola suma -tipo te arriendo por $666-
se paga al termino del arriendo (si es que no se estipulo otra cosa y no e pudo acreditar la
costumbre). En el caso de los muebles se debe ver caso a caso, pero si no esta estipulado ni hay
costumbre, se debe ver la regla general, lo determina el juez quien deberá interpretar el contrato y
en ultimo termino, existe un beneficio del arrendatario quien tendrá siempre la posibilidad de
acreditar los pagos anteriores y con eso poder interpretar el contrato.
Art. 1944. El pago del precio o renta se hará en los períodos estipulados, o a falta de
estipulación, conforme a la costumbre del país, y no habiendo estipulación ni costumbre
fija, según las reglas que siguen:
La renta de predios urbanos se pagará por meses, la de predios rústicos por años.
Si una cosa mueble o semoviente se arrienda por cierto número de años, meses, días,
cada una de las pensiones periódicas se deberá inmediatamente después de la expiración del
respectivo año, mes o día.
Si se arrienda por una sola suma, se deberá ésta luego que termine el arrendamiento.
La costumbre debe acreditarse y existen formas para ello, tipo una sentencia o 3 escrituras públicas.
Respecto a los efectos del no pago de la renta implican la condición resolutoria tacita, pero es más
complejo en este caso porque se trata de la obligación esencial, es decir, cuando no se paga la renta
se rompe el equilibrio jurídico del contrato de arrendamiento y es por eso que el legislador sanciona
la mora con la terminación anticipada del contrato (Se habla de terminación porque la resolución en
los contratos de tracto sucesivo toma el nombre de terminación porque no se resuelve, no se
devuelve lo ya pagado, es un termino con efectos hacia el futuro y no como la resolución que hace
volver a las partes al estado anterior).
El principal efecto del no pago de renta es que se sanciona con la mora y con ello, la terminación
del contrato
Art. 1977. La mora de un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador,
después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer
cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará
el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días.
En resumen, la mora de un periodo da derecho al arrendador a poner término al contrato de
arrendamiento, pero se exige el requerimiento de pago en dos oportunidades. Esta norma esta
replicada en el CPC que regula el juicio de arrendamiento y también en la ley de arrendamiento de
predios urbanos que regula el procedimiento en la controversia de esos contratos y también esta
replicada en el decreto ley del arrendamiento de predios rústicos. Es decir, esta norma que exige dos
requerimientos de pagos esta replicada en todos procedimientos que tengan su origen en el
arrendamiento.
En la práctica estas reconvenciones funcionan o se realizan vía demanda que sea notificada o en la
audiencia de contestación, conciliación y prueba por medio de un funcionario del tribunal y si no se
asiste, se te da por reconvenido en tu rebeldía.
 Si el comprador no paga el precio, puede ser demandado, pero ¿Por qué el legislador no ha
dicho que reconvenga dos veces como en el arrendamiento? No lo deja, si no paga, puede
allanarse, pero no hay dos requerimientos, dos emplazamientos a que paga, como ocurre en
 todos los tipos de arrendamientos. Esto es porque el legislador quiere que en el
arrendamiento prevalezca esta relación a largo plazo. No es la idea de que se termine el
contrato porque se atraso una vez y sobre todo considerando que en el arrendamiento está
en juego el local comercial o un hogar familiar.
 Cuando inicio el estado de excepción por la pandemia, el legislador saco muchas leyes
como que no cortaban los servicios básicos por incumplimiento y entre esas leyes de
emergencia se decreto que en los arrendamientos no podía realizarse ningún tipo de
lanzamiento (o alzamiento no escuche bien) esto porque el legislador comprende que el
arrendamiento no es solo una relación jurídico-económica entre las partes, sino que es el
sustento familiar si es un local comercial, o una vivienda. Bueno, esto también se presta
para abusos de los arrendatarios que no pagan porque saben que no es tan fácil echarlos.
Ahora, si luego de la segunda reconvención no se paga, se constituye al arrendatario en mora y, por
lo tanto, puede procederse con la demanda de terminación de contrato por incumplimiento de pago
de la renta.
Si yo estoy peleado a muerte con mi arrendatario porque me paga mal ¿tengo ganado el juicio por
esto? No, porque me puede enervar la acción y en la practica lo que se suele hacer es buscar otro
incumplimiento pues con el pago de la renta siempre se podrá enervar, lo que se hace entonces es
demandar el termino del contrato por no pago de la renta y en subsidio se demanda la declaración
de término del contrato por el incumplimiento de cualquiera de otras las obligaciones del
arrendatario según sea el caso.
 La acción se enerva por el pago de las rentas adeudadas, de ahí a que ningún arrendador
demande por un mes de incumplimiento, suelen ser mas los meses de incumplimiento.
Respecto a enervar la acción existe un problema técnico, pues lo que se enerva es lo que se
requiere, y el funcionario judicial buscara lo demandado, entonces puede enervarse la
acción por lo que se demando sin incluir los meses que hayan pasado durante el proceso.
Para eso se puede poner una glosa que diga que se incluya también todo lo no pagado
durante el procedimiento.
Ojo que si bien acá hablamos de plazos de días, estos procesos suelen durar sus 6 meses en la
practica por lo bajo. Si no te paga en ese plazo, la condena lo obligara a pagar todo lo adeudado.