Contratos Nerea García

Segundo parcial

CONTRATO DE LOCACION
Concepto

Art 1187 CCyC: “Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso
y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.

Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al

consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa.”

Tiene 3 elementos esenciales:

 Debe otorgarse el uso (utilizar la cosa) y goce (aprovechamiento de la cosa, por ello, el
locatario puede, por ejemplo, obtener una renta, ganancia, explotación a partir de ser
quien tiene en posesión temporaria la cosa)
 Pago de un precio en DINERO.
 Temporalidad en el uso y goce (no es para siempre). El CC de Vélez no hablaba de este
requisito.

Son aquellos necesarios e imprescindibles del contrato. Sin alguno de ellos no podría
encuadrarse normativamente a la figura, o bien su ausencia conduciría a la nulidad del acuerdo

¿Partes en el contrato de locación?

 Locador: Es la persona que entrega el uso y goce de la cosa, que será temporario. La
temporalidad estará establecida en el contrato. Si bien el CCyC no lo menciona, puede
ser también identificado como el arrendador
 Locatario: Es quien se obliga al pago de un precio en dinero como contraprestación al
uso y goce otorgados. Resultan sinónimos aceptados para esta parte contractual los
términos “arrendatario” o “inquilino”.

Clasificación del contrato de locación:

 Conmutativo (hay una ventaja cierta para ambas partes)

 Bilateral
 Oneroso
 Nominado
 De tracto sucesivo
 No formal (en principio)
 De larga duración

Excepción al principio de libertad de forma

Art 1188 del CCyC: “Forma. Oponibilidad. El contrato de locación de cosa inmueble o
mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de
un inmueble, debe ser hecho por escrito.

Esta regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones”

Entonces, el principio gral es que haya libertad de formas en el contrato de locación,

excepto se trate de que la cosa sea un inmueble o un mueble registrable, allí debe hacerse por
escrito.

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El código habla de que el contrato involucre la universalidad (totalidad) del bien, o una
parte del mismo, por ejemplo, que se trate de una habitación alquilada.

La celebración puede ser por instrumento publico o privado, la ley no especifica.

La forma en este caso, no hace a la eficacia del acto, ya que el mismo lo es desde su
celebración. Lo que sí, la forma se utiliza a los efectos probatorios.

Como esta formalidad es relativa, el incumplimiento no aparejará la nulidad o

ineficacia del contrato sino su dificultad de prueba y su inoponibilidad con respecto a terceros.
Si no se cumple con la forma, podrá probarse por otros medios, incluso por testigos.

Trasmisión por causa de muerte y enajenación de la cosa locada

Art 1189 del CCyC: “Excepto pacto en contrario, la locación:

a. se transmite activa y pasivamente por causa de muerte;

b. subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada”

A partir de este artículo, se coloca el acento en el cumplimiento de la finalidad del

contrato por sobre el carácter personal de las partes. Esta regla es confirmatoria del principio
sobre eficacia Inter partes, que incluye a los sucesores universales, contemplada en el art 1024
del CCyC:

“Sucesores universales. Los efectos del contrato se extienden, activa y pasivamente, a

los sucesores universales, a no ser que las obligaciones que de él nacen sean inherentes a la
persona, o que la transmisión sea incompatible con la naturaleza de la obligación, o esté
prohibida por una cláusula del contrato o la ley”.

En consecuencia, producido el fallecimiento de alguna de las partes del contrato,

continuarán ese carácter los sucesores universales del causante, y se garantizará así la eficacia
del contrato hasta el término del plazo acordado. Los sucesores, en su nueva calidad de parte
pasarán a tener las mismas obligaciones y serán titulares de los mismos derechos que la
fallecida. Esta norma se aplica a todas las locaciones.

Continuador de la locación

Art 1190 del CCyC: “Continuador de la locación. Si la cosa locada es inmueble, o parte
material de un inmueble, destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del
locatario, la locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el
vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario
ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento.

El derecho del continuador en la locación prevalece sobre el del heredero del

locatario”

Se trata de una suerte de “excepción” a la regla dispuesta por el art 1024, que dispone
que, en caso de fallecimiento de alguna de las partes, el contrato lo continúan sus sucesores
universales.

La persona que continue habitando la locación, puede ser, por ejemplo, un familiar,
pariente, amigo, pareja, etc.

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Es fundamental que la cosa locada tenga DESTINO HABITACIONAL. Esto ya que el

fundamento de esta norma reside en el art 14 bis de la CN, que contempla el derecho a la
vivienda digna.

El abandono debe ser permanente en el tiempo, no puede tratarse, por ejemplo, de un

supuesto en donde el locatario se haya ido de vacaciones, o viaje unos meses por trabajo.

Facultades del representante

Art 1191 del CCyC: “Facultades del representante. Para celebrar contrato de locación
por más de tres años, o cobrar alquileres anticipados por el mismo período, se requiere
facultad expresa”

En este supuesto, el locador o locatario que tenga un mandatario, si se da alguno de

los siguientes supuestos, requiere de un mandato especial para celebrar un contrato de
locación:

 Contrato de locación por más de 3 años

 Contrato donde se cobra alquiler anticipado por el periodo de más de 3 años

Cosas del contrato

Art 1192 del CCyC: “Cosas. Toda cosa presente o futura, cuya tenencia esté en el
comercio, puede ser objeto del contrato de locación, si es determinable, aunque sea sólo en su
especie. Se comprenden en el contrato, a falta de previsión en contrario, los productos y los
frutos ordinarios”

Por cosa futura entiéndase aquella que, al momento de celebrarse el contrato, el

locador no tiene acceso material ni jurídico inmediato a ella. El contrato se considerará
celebrado con la condición suspensiva en sus efectos, de que la cosa llegue a existir.

El locador asume el deber de llevar adelante todas las tareas y esfuerzos para adquirir
la cosa (es una obligación de medios).

Por otro lado, en cuanto a la tenencia, esto es el dd que adquiere el locatario sobre la
cosa es personal. El locador no transmite derecho real alguno. En consecuencia, el
arrendatario, como tal, reconoce la posesión y dominio de la cosa en otro constituyéndose en
simple tenedor de la cosa objeto del contrato (art. 1910 CCyC).

Por último, referido a las cosas indeterminadas, puede que la cosa carezca de alguno
de los aspectos que la constituyen como determinada (individualización en cuanto a su género,
cantidad y especie), pero puede ser determinable. Por lo tanto, será determinable cuando se
establezcan los criterios suficientes para su individualización (art. 1005 CCyC). En ese supuesto,
la validez del contrato celebrado quedará supeditada a que se determine en la formación del
acto, aunque sea su especie.

Contrato reglado por normas administrativas

Art 1193 del CCyC: “Contrato reglado por normas administrativas. Si el locador es una
persona jurídica de derecho público, el contrato se rige en lo pertinente por las normas
administrativas y, en subsidio, por las de este Capítulo”

Esto ya que, en el ámbito de lo público, se aplican normas de dd administrativo. Si el

locatario es una persona de dd público, rigen las disposiciones de este código.

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¿Quiénes son personas jurídicas de dd público?

Art 146 del CCyC: “Personas jurídicas públicas. Son personas jurídicas públicas:

a. el Estado nacional, las Provincias, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los

municipios, las entidades autárquicas y las demás organizaciones constituidas en la
República a las que el ordenamiento jurídico atribuya ese carácter;
b. los Estados extranjeros, las organizaciones a las que el derecho internacional
público reconozca personalidad jurídica y toda otra persona jurídica constituida en
el extranjero cuyo carácter público resulte de su derecho aplicable;
c. Iglesia Católica”

Destino de la cosa locada

Art 1194 del CCyC: “Destino de la cosa locada. El locatario debe dar a la cosa locada el
destino acordado en el contrato.

A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse, el que
se da a cosas análogas en el lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su
naturaleza.

A los efectos de este Capítulo, si el destino es mixto se aplican las normas

correspondientes al habitacional”

Habitación de personas incapaces o con capacidad restringida

Art 1195 del CCyC: “Habitación de personas incapaces o con capacidad restringida. Es
nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su
destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda,
asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite el inmueble”

Se declara nula solo la cláusula en cuestión y no todo el contrato porque lo que se

busca es su eficacia y subsistencia.

Lo importante del artículo es que realiza una tutela más amplia. No solo protege a los
menores.

El artículo no distingue sobre qué tipo de incapacidad debe tratarse.

Locación habitacional

Art 1196 del CCyC: “Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede

requerirse del locatario:

a. el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;

b. depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe
equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;
c. el pago de valor llave o equivalentes”

Este articulo tiene un espíritu protectorio para el locatario por su situación de

indefensión.

Constituye un límite a la autonomía de la voluntad.

¿Qué es el valor llave?

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Se trata de una suma de dinero que representa el derecho de acceso al inmueble. Se

suele dar en la locación con destinos comerciales. Es una proporción de las ganancias
obtenidas, que se le paga al locador del inmueble locado.

Tiempo de locación

Art 1197 del CCyC: “Plazo máximo. El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto,
no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años para los otros
destinos.

El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los máximos

previstos contados desde su inicio”

El plazo en la locación es resolutorio, de modo que su cumplimiento extingue el

vínculo. No se conciben los vínculos a perpetuidad en la locación, ya que es un contrato
temporario según disposición legal. El plazo puede ser expreso o tácito”

Art 1198 del CCyC: “Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación
de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se
considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años, excepto los casos del artículo 1199.

El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa”

La modificación de este artículo sin dudas, al elevar el plazo mínimo de dos a tres años,
es de los aspectos más relevantes de la reforma.

Los contratos de alquiler que se firmen a partir del 1/7/2020 deberán contemplar
nuevas condiciones, como la extensión de tres años como mínimo en contraposición a los dos
años del plazo que se estipulaba en los anteriores.

Estos plazos son en beneficio del locatario, por ello, si el contrato es celebrado por un
plazo menor, el locador no podría solicitar al locatario la restitución de la cosa antes del
transcurso del plazo mínimo legal -siempre que el locatario cumpla sus obligaciones-; pero el
locatario sí podría dar por finalizado el contrato al vencimiento de ese plazo de dos años,
menor al mínimo legal, sin necesidad de preaviso ni indemnización alguna.

Art 1199 del CCyC: “Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo
legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:

a. sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a

habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
b. habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o
similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue
hecho con esos fines;
c. guarda de cosas;
d. exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el
cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe
normalmente cumplirse en el plazo menor pactado”

EFECTOS DE LA LOCACION
Obligaciones del locador

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Art 1200 del CCyC: “Entregar la cosa. El locador debe entregar la cosa conforme a lo
acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su
destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido”

Las partes, en pleno ejercicio de su autonomía de la voluntad, pueden pactar

expresamente las circunstancias y características que deberá revestir la cosa locada para su
entrega. Si nada se dice, rige subsidiariamente este artículo.

Art 1201 del CCyC: “Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador
debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo
la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en
la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.

Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce

convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en
proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato”

Art 1202 del CCyC: “Pagar mejoras. El locador debe pagar las mejoras necesarias
hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se
resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa”

La mejora es todo aumento en el valor de la cosa, aunque no afecte la estructura del

bien. Véase la diferencia:

 Mejoras necesarias: aquellas que son indispensables para la conservación de la cosa

arrendada, aquellas sin las cuales la cosa no podría ser conservada (Por ejemplo, la
reparación de un techo)
 Mejoras útiles: importan una modificación material que aumenta el valor locativo de
la cosa arrendada (Por ejemplo: la instalación de luz eléctrica).
 Mejoras artificiales: se puede decir que el deudor únicamente está obligado a realizar
las mejoras necesarias, sin derecho a percibir su valor. No tiene derecho a reclamar la
indemnización por mejoras útiles ni por las de mero lujo, recreo o suntuarias, pero
puede retirarlas en tanto no deterioren la cosa. El Art 1202 no incluye las mejoras
útiles, por las que el locador no está obligado a abonarlas

Art 1203 del CCyC: “Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza
mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el
objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del
precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la
cosa misma, sus obligaciones continúan como antes”

Art 1204 del CCyC: “Pérdida de luminosidad del inmueble. La pérdida de luminosidad
del inmueble urbano por construcciones en las fincas vecinas, no autoriza al locatario a
solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador”

Si hay dolo del locador, deberá probarse su actuación de mala fe.

Art 1204 bis del CCyC: “Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a
cargo del locador conforme las disposiciones de esta sección, pueden ser compensados de
pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al
locador del detalle de los mismos”

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El inquilino ha efectuado el gasto con su propio dinero y por ello, puede

compensárselo con el canon locativo evitando así, demoras innecesarias para restituirle lo
debido. El claro ejemplo es el supuesto del art 1201 (“En caso de negativa o silencio del
locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna
reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez
transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la
notificación”)

Obligaciones del locatario

 Art 1205 CCyC: “Prohibición de variar el destino. El locatario puede usar y gozar de la
cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino correspondiente. No puede
variarlo, aunque ello no cause perjuicio al locador”

Entiéndase por una utilización “conforme a dd”, aquella que se circunscribe a los
límites del art 1003 CCyC (“el objeto debe ser lícito, posible, determinado o determinable,
susceptible de valoración económica y corresponder a un interés de las partes, aun cuando
éste no sea patrimonial”). El incumplimiento de esta obligación viola el contrato y el OJ, que
veda y sanciona los actos celebrados o ejecutados en contra del orden público.

 Art 1206 CCyC: “Conservar la cosa en buen estado. Destrucción. El locatario debe
mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con esta
obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces.
Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes
ocasionales, pero no por acción del locador o sus dependientes; asimismo responde
por la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito”

Esta obligación comienza desde el momento en que se recibe la cosa, y se extiende

hasta el momento de restitución.

La conservación de la cosa se cumple en tanto la entregue en las condiciones en que la

recibió

Hay tres situaciones que le generan responsabilidad al locatario por incumplimiento:

1. Abandonar la cosa sin dejar quien haga sus veces, esto es, el locatario se ausenta
prolongadamente de la tenencia de la cosa y no deja nadie a su cuidado.
2. Cualquier deterioro causado a la cosa: sea que fue causado por el mismo o por
visitantes ocasionales.
3. Incendio de la cosa locada. El locatario responde siempre que el incendio no se haya
generado por acción del locador o por caso fortuito. Es el locatario quien tiene que
probar que se dio alguno de esos supuestos, para eximirse de la responsabilidad que le
cabe.

 Art 1207 del CCyC: “Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones. Si la cosa es
mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero
mantenimiento; y sólo éstas si es inmueble.

Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador

dándole aviso previo”

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Si la cosa es mueble, debe hacerse cargo de los gastos de conservación (los inherentes
a la conservación ordinaria, gastos de cuidado sobre la cosa) y las mejoras de mero
mantenimiento (la reparación de deterioros menores originados por el uso ordinario de la
cosa).

Si cosa es inmueble, solo debe hacerse cargo de las mejoras de mantenimiento.

El locatario puede realizar las reparaciones urgentes a la cosa, pero con previo aviso al
locador. El locador debe el pago de las mejoras necesarias hechas por el locatario, siempre que
el contrato no se resuelva por culpa de este último.

 Art 1208 del CCyC: “Pagar el canon convenido. La prestación dineraria a cargo del
locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago
periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede vía
ejecutiva.

A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de
contado; y si es inmueble, por período mensual”

Entonces, el canon comprende el precio de la locación y además toda otra prestación

de pago periódico que corresponda afrontar respecto de la cosa locada (impuestos, expensas,
etc.), si se conviene su pago por el arrendatario. De lo contrario, el canon se limita al dinero
equivalente al derecho de uso y goce de la cosa, y a las cuestiones relacionadas a ese ejercicio
(pago de suministro de energía eléctrica, telefonía, suministro de gas, etc.)

 Art 1209 del CCyC: “Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a
su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a
la cosa locada.
No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes
extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas
expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se
vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario,
independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o
extraordinarias”

Esta cuestión fue incorporada por la ley 27551, del año 2020. Conforme a la misma, se
impone un límite a la autonomía de la voluntad en tanto no permite acordar que el locador se
releve de ciertos pagos y cargas.

En cuanto a los gastos habituales, entiéndase por tales, aquellos que están a favor del
locatario tales como los servicios, estos son los únicos que permite la ley dejar a cargo del
locatario.

 Art 1210 del CCyC: “Restituir la cosa. El locatario, al concluir el contrato, debe restituir
al locador la cosa en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes
del mero transcurso del tiempo y el uso regular.
También debe entregarle las constancias de los pagos que efectuó en razón de
la relación locativa y que resulten atinentes a la cosa o a los servicios que tenga”

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La obligación de restituir se fundamenta en la naturaleza misma del contrato de

locación, donde el locatario sólo adquiere el uso y goce temporario de la cosa arrendada y no
de su propiedad, debiendo reintegrarse al locador la misma cosa dada en locación y no otra.

Régimen de mejoras

 Art 1211 del CCyC: “Regla. El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada,
excepto que esté prohibido en el contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o
haya sido interpelado a restituirla.
No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o
suntuarias, pero, si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al locador”

En este sentido, téngase en cuenta lo dispuesto por el art 591 del CCyC: “Son mejoras
necesarias aquellas sin las cuales la cosa no podría ser conservada. Son mejoras útiles, no sólo
las indispensables para la conservación de la cosa, sino también las que sean de manifiesto
provecho para cualquier poseedor de ella. Son mejoras voluntarias las de mero lujo o recreo, o
de exclusiva utilidad para el que las hizo”

 Art 1212 del CCyC: “Violación al régimen de mejoras. La realización de mejoras

prohibidas en el artículo 1211 viola la obligación de conservar la cosa en el estado en
que se recibió”

Si el locatario viola o realiza una mejora prohibida por el artículo 1211 o por el
contrato, se considera que incumplió con su obligación de conservar la cosa en buen estado.

De esta manera, se habilita al locador, si la gravedad del incumplimiento lo justifica, a

resolver el contrato.

Cesión y sublocación

Art 1213 del CCyC: “Cesión. El locatario sólo puede ceder su posición contractual en los
términos previstos en los artículos 1636 y siguientes. La cesión que no reúna tales requisitos
viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada.

La prohibición contractual de ceder importa la de sublocar y viceversa.

Se considera cesión a la sublocación de toda la cosa”

La locación de cosas está sujeta a dos fenómenos negociales modifican en cierta

medida la estructura original del acuerdo, e incorporan a personas que inicialmente no eran
partes ni interesados en el contrato y sus efectos. Estamos hablando de:

 Cesión del contrato

 Sublocación del contrato

En la cesión, el locatario (cedente) transmite su posición contractual a un tercero

(cesionario), que la asume y que desplaza así al arrendatario original. Deben reunirse los
requisitos de la cesión de posición contractual, contenidos en el art 1636 del CCyC y
siguientes. Por ejemplo, las demás partes deben consentir la cesión, simultáneamente o
después de la misma; el cedente garantiza al cesionario la existencia y validez del contrato (el
pacto por el cual el cedente no garantiza la existencia y validez se tiene por no escrito si la
nulidad o la inexistencia se debe a un hecho imputable al cedente), entre otros.

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Si no se cumplen los requisitos de la cesión, se considera que se ha variado el destino

de la cosa, y por lo tanto un incumplimiento por parte del locatario.

Art 1214 del CCyC: “Sublocación. El locatario puede dar en sublocación parte de la cosa
locada, si no hay pacto en contrario. Para ello debe comunicar al locador, por medio
fehaciente, su intención de sublocar e indicarle el nombre y domicilio de la persona con quien
se propone contratar, y el destino que el sublocatario asignará a la cosa.

El locador sólo puede oponerse por medio fehaciente, dentro del plazo de diez días de
notificado. El silencio del locador importa su conformidad con la sublocación propuesta.

La sublocación contratada pese la oposición del locador, o con apartamiento de los

términos que se le comunicaron, viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada”

La sublocación configura un nuevo contrato de locación entre el locatario original, que

reviste el carácter de sublocador, y el sublocatario. El locatario, como sublocador, cede
parcialmente el uso y goce de la cosa a quien se incorpora en una relación contractual con
este.

El sublocatario, como contraprestación, se obliga a abonarle al primero un precio. Así,

el contrato de locación original no sufre ningún cambio en cuanto a sus efectos y las partes
que originalmente lo celebraron, por lo que el tercero que se integra lo hace a partir de un
nuevo contrato, supeditado al esquema regulatorio del primero.

No hay un desplazamiento de la posición contractual, sino una cesión parcial del uso y
goce que el locatario, en su condición de tal, realiza a favor del sublocatario a cambio de un
precio en dinero. En consecuencia, subsiste en su vigencia y efectos el contrato de locación
original, y otro de sublocación, que se enmarca en los límites potestativos del primero, con sus
propias disposiciones y efectos.

El locatario, en caso de intentar sublocar, previamente deberá notificar al locador

fehacientemente esa intención. Para ello, la comunicación deberá contener el nombre y
domicilio de la persona que se propone como sublocatario, y la indicación del destino que este
le asignará a la cosa. La notificación contendrá un plazo de diez días dentro de los cuales se
habilitará al locador para que responda:

A. aceptando
B. oponiéndose
C. guardando silencio (se interpreta como una aceptación)

Art 1215 del CCyC: “Relaciones entre sublocador y sublocatario. Entre sublocador y
sublocatario rigen las normas previstas en el contrato respectivo y las de este Capítulo. Está
implícita la cláusula de usar y gozar de la cosa sin transgredir el contrato principal”

Diferencia principal entre cesión y sublocación:

La cesión, si se cumplen todos los requisitos, va a importar la liberación total del

locatario originario (cedente), salvo se haya pactado que el locador continuara teniendo
acciones contra el cedente, si el cesionario incumple. En la sublocación, el locatario
sublocador, mantiene su posición contractual.

Art 1216 del CCyC: “Acciones directas. Sin perjuicio de sus derechos respecto al
locatario, el locador tiene acción directa contra el sublocatario para cobrar el alquiler

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adeudado por el locatario, en la medida de la deuda del sublocatario. También puede exigir de
éste el cumplimiento de las obligaciones que la sublocación le impone, inclusive el
resarcimiento de los daños causados por uso indebido de la cosa.

Recíprocamente, el sublocatario tiene acción directa contra el locador para obtener a

su favor el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de locación.

La conclusión de la locación determina la cesación del subarriendo, excepto que se

haya producido por confusión”

Extinción

Art 1217 del CCyC: “Extinción de la locación. Son modos especiales de extinción de la
locación:

a) el cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto en el artículo 1218,

según el caso;
b) la resolución anticipada”

Cuando se habla del requerimiento previsto en el art 1218, se refiere al caso en donde
se continua con la tenencia de la cosa por parte del locatario, con una locación concluida, y
cualquiera de las partes requiere su conclusión.

En cuanto a la modalidad de resolución anticipada, entiéndase que la misma se verifica

por voluntad unilateral del locatario, sin invocación de causas y con el solo requisito de cumplir
con el mecanismo y pautas que exigen el art. 1221 CCyC.

Continuación de la locación concluida

Art 1218 del CCyC: “Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de
convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino
la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las
partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente. La recepción de pagos
durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el primer párrafo.”

Resolución imputable al locatario

ARTICULO 1219: “Resolución imputable al locatario. El locador puede resolver el

contrato:

a. por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205;
b. por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga
sus veces;
c. por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos
consecutivos”

Resolución imputable al locador

ARTICULO 1220: “El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:

a. la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido;

b. la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios”

Resolución anticipada

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ARTICULO 1221: “Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto

anticipadamente por el locatario:

a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato,

debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes
de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la
relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma
equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y
la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador
se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6)
meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho
concepto.
b) En los casos del artículo 1.199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2)
meses de alquiler”

Renovación del contrato

ARTICULO 1221 bis: “Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles

destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera
de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar
la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días corridos. En caso de
silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente
notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la
indemnización correspondiente”

Intimación de pago y desalojo de viviendas

ARTICULO 1222: “Intimación de pago y desalojo de viviendas. Si el destino es

habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador
debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello
un plazo que nunca debe ser inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la recepción
de la intimación, especificando el lugar de pago.

La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tiene

por válida, aun si éste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos
imputables al mismo.

Cumplido el plazo previsto en el primer párrafo de este artículo, o habiéndose

verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario debe restituir la
tenencia del inmueble locado. Ante el incumplimiento del locatario, el locador puede iniciar la
acción judicial de desalojo, la que debe sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada
jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado que
establezcan sus leyes procesales o especiales.

En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar
la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. En
caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se
le reciba la llave del inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las mismas,
siendo los gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se adeudarán alquileres ni
ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al

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 Contratos Nerea García
Segundo parcial

locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la
consignación judicial dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la misma, o desde que le
fuera notificado al locador el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado
después del vencimiento de dicho plazo”

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