EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1. Definicin

Es el contrato por el cual una persona cede temporalmente el uso de un bien a

cambio de una renta.

2. Elementos esenciales del contrato

a. Los sujetos: intervienen necesariamente dos partes. A una se le denomina

Arrendador normalmente es el propietario o la persona autorizada, y la
contraparte
Arrendatario, que es la persona que entra en posesin y disfruta del bien,
pagando una renta.

b. El bien: se pueden alquilar bienes muebles o inmuebles, que existan al

momento del contrato, que su uso debe ser posible, que tenga un valor
econmico y que sea permitido por la ley o las buenas costumbres.
Tratndose de bienes muebles, estos deben ser bienes no fungibles o no
consumibles, pues existe la obligacin del arrendatario de devolver el mismo
bien sin ms deterioro que el uso normal y diligente. Cuando se cede
temporalmente un bien mueble fungible o consumible, al contrato se le
denomina Mutuo.

c. Plazo: Una caracterstica de este contrato es el plazo determinado. El Art.

1688 del C.C. establece que no puede exceder de l0 aos; los bienes del
Estado no pueden ser arrendados por ms de 6 aos, y los de menores, por
ms de 3 aos. Todo plazo mayor se considera nulo en la parte del exceso.
Nuestro Cdigo Civil sin embargo hace referencia en el Art. 1687 que el
contrato de arrendamiento puede ser de duracin determinada o
indeterminada, utilizando inadecuadamente el trmino indeterminada, pues
la esencia del contrato es su temporalidad. Considero en todo caso, que el
Cdigo debi haber sealado como presuncin legal que en los contratos que
no se hubiese pactado plazo se considere que son por un ao y de igual forma
en las prrrogas o renovaciones tcitas o de hecho.

d. Pago de una renta.- El arrendador cede el uso de un bien a cambio de

percibir una renta, que viene a constituirse en una remuneracin por el uso del
bien que debe pagar el arrendatario. La renta debe consistir en una
determinada suma de dinero pactada en moneda nacional o extranjera,
pagada por el arrendatario por perodos que pueden ser mensuales,
trimestrales, semestrales, anuales o en otros plazos, en forma adelantada o al
vencimiento del periodo. La renta debe ser fijada necesariamente en dinero,
pues si se pacta en una parte de los frutos o productos provenientes del
mismo bien, el contrato se convierte en un Joint Venture, y si no se pacta renta
o es gratuito, al contrato se le denomina comodato.
 e. Formalidad. - Los contratos pueden ser verbales, escritos o solemnes, es
decir, por escritura pblica. Sin embargo, el Art. 1670 del C.C. establece
diferentes preferencias para cuando el mismo bien es arrendado a dos o ms
personas, tenindose en estos casos importancia la forma adoptada en el
contrato. El orden de dicha preferencia es el siguiente:

- El contrato celebrado por escritura pblica e inscrita en los Registros

Pblicos.
- El arrendatario que hubiese empezado a poseerlo.
- El arrendatario cuyo contrato no se hubiese inscrito, pero que conste de
escritura pblica. Si son varios contratos por escritura, prevalece el de
fecha anterior.
- Si los contratos son privados y por escrito, ser preferido el de fecha
anterior.

La importancia de que el contrato de arrendamiento conste en escritura

pblica no slo se da en la preferencia frente a otros contratos, sino tambin
cuando el arrendador vende el bien objeto del contrato, en cuyo caso el Art.
1708 del C.C. establece los siguientes derechos:

a. Si el contrato de arrendamiento consta de escritura pblica y se encuentra

inscrito en los Registros. el comprador est obligado a respetar el plazo y
las dems condiciones del contrato.

b. Si el contrato consta de documento privado, el comprador puede darlo por

concluido, salvo y por excepcin, que expresamente se haya obligado a
respetar el contrato de arrendamiento.

3. Notario - Arrendamiento de vivienda

La intervencin de un notario en un contrato de arrendamiento es necesaria o

muy conveniente, segn los objetivos de las partes intervinientes.

Es necesaria porque se exige escritura pblica para que dicho contrato acceda
al registro de la propiedad, dado que solo los documentos pblicos tienen
entrada en el, lo cual tiene trascendencias en los casos de enajenacin de una
vivienda arrendada. En la prctica, es frecuente que el inquilino dude acerca
de sus derechos si el arrendador decide vender. Pues bien, si tanto la finca
como el contrato de alquiler estn inscritos en el registro de la propiedad, el
comprador tiene que subrogarse en la posicin del arrendador, es decir, que
asume el arriendo en las mismas condiciones que antes existan. Ahora bien,
si el contrato de alquiler no ha tenido acceso al registro, lo que ocurrir si se
ha formalizado en documento privado, el nuevo dueo no est legalmente
obligado a respetar y a continuar dicho alquiler.
 Adems, la escritura pblica permite al arrendatario conocer con exactitud la
realidad del inmueble que va a ocupar, tanto fsica (mediante acta notarial, se
podran incorporar al contrato fotografas que acrediten el estado en que se
encuentra la vivienda y el mobiliario en su caso, lo que podra evitar un
desafortunado litigio en cuanto a daos, desperfecto o incluso hurtos), como
jurdica (por ejemplo, si el arrendador es el verdadero dueo o si la vivienda
est gravada con alguna carga eventualmente podran perjudicarle). En
relacin a este ltimo si tuviera lugar una ejecucin hipotecaria, la nica
posibilidad que tendra el inquilino de permanecer en su vivienda e que su
contrato formalizado en escritura pblica hubiese tenido acceso al registro
antes que la hipoteca que pesa sobre la finca.

4. SUNAT - Recibo por arrendamiento

Es el comprobante de pago que entrega una persona natural por el monto del
alquiler que perciba, para ello debe tener ruc.

El recibo de arrendamiento acredita el pago del impuesto a la renta que se

aplica sobre el valor del arrendamiento o alquiler y sirve para entregar al
inquilino o persona a quien se le alquila el bien.

Los arrendadores, usualmente personas naturales, que entregan en alquiler

cualquier bien a otra persona, empresa o entidad. Las personas jurdicas no
entregan este tipo de comprobante, entregan factura o boletas de venta,
segn corresponda.

Se obtiene pagando cada mes, por internet o por la red bancaria y sus
agentes, el impuesto a la renta que corresponde por arrendamientos que
cobran las personas naturales y otros.
La tasa efectiva es de 5% del valor del alquiler (monto del contrato) a cargo
de quien arrienda el inmueble. As por ejemplo, si el alquiler es de S/. 1000
al mes, el impuesto a pagar ser de S/. 50.

El arrendador entrega al inquilino o arrendatario el recibo por

arrendamiento (formulario n 1683). Este es el Boucher que obtiene el
arrendador al terminar el pago del impuesto en agencias bancarias o en
agentes bancarios y que acredita que se ha pagado el impuesto a cargo
del arrendador.
Este lo entrega al inquilino o arrendatario como comprobante de pago,
guardando una copia de dicha constancia para s. Y, si pago el impuesto
por internet, con su clave sol, el arrendador entrega al inquilino o
arrendatario una impresin del formulario virtual n 1683.
2001
7843