TEMA 1 – REGISTRO DE LA PROPIEDAD. CONCEPTOS.

1. PUBLICIDAD

El objetivo de la publicidad registral es proporcionar seguridad jurídica al tráfico inmobiliario, a las transacciones de
derechos reales sobre los bienes inmuebles, esto permite la contratación de los derechos reales sobre bienes inmuebles
porque garantiza al tercero que va a adquirir que si lleva a cabo la adquisición confiando en lo que publica el registro sobre
la finca en cuestión, su adquisición será segura y contará con que nadie le perturbará en esa adquisición.

Ese tercero puede acudir antes de la adquisición para comprobar una serie de circunstancias sobre la finca que le interesa,
tales como que la persona sobre la que va a adquirir el derecho es efectivamente el titular, puede comprobar que sobre ese
inmueble existe cualquier tipo de cargas o gravámenes… Si no existiera la publicidad registral el tráfico jurídico
inmobiliario sería lento e inseguro, lo que redundaría notablemente en el juicio de la creación y transmisión de la riqueza, y
por tanto en la economía.

Los primeros registros públicos se crearon como una respuesta a la inseguridad que se creaba por el desconocimiento de la
existencia de las cargas ocultas, principalmente debido a la constitución de las hipotecas tácitas. Posteriormente el objetivo
inicial, se extendió a investigar la titularidad del dominio de una propiedad y del resto de derechos reales.

Ejemplo: Tiberio, el comprador, quiere adquirir una finca, va a al Registro y ve que el titular es Calígula, el vendedor,
acepta la compra y van al notario, inscribe su compra en el Registro de la Propiedad. Posteriormente y con la finca inscrita
por Tiberio se descubre que Calígula no era el titular, porque le vendió la finca a Claudio que no inscribió su compra, por
esto Tiberio será mantenido en su inscripción siempre que hubiera actuado de buena fe, que no supiese que había un
comprador anterior, y que esa persona aun siendo el propietario y no inscriba la finca hubiese hecho la compra con carácter
oneroso. Con estos requisitos Tiberio será el titular del inmueble aunque Claudio lo haya comprado antes que él. Claudio
podrá reclamar a Tiberio los daños y perjuicios pertinentes en el juicio.

La inscripción registral no es obligatoria, es una posibilidad.

1.1 NATURALEZA DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

Para determinar la causa de la publicidad registral es necesario puntualizar primero que la palabra publicidad no debe
entenderse en sentido de divulgación pública, en los arts. 607 CC y 221 LH, veremos que ambos dicen que el registro será
público para los que tengan interés en averiguar el estado de los bienes inmuebles o los derechos reales inscritos en ellos, la
naturaleza es la de facilitar el acceso a los datos sobre los bienes inmuebles a las personas que tengan interés legítimo en
conocer algo sobre ellos.

1.2 OBJETO

Poner de manifiesto las situaciones jurídico reales sobre los bienes inmuebles inscritos en el Registro de la Propiedad. No
todos los bienes inmuebles están inscritos en el registro.

La hipoteca es uno de los pocos derechos reales que nace cuando se inscribe en el registro, es una de las excepciones.

1.3 CLASIFICACIÓN

En nuestro país el registro público a través del cual se lleva a cabo esta publicidad es el Registro de la Propiedad, que es un
registro público que sirve para reflejar la constitución de los derechos reales sobre los bines inmuebles, publica la situación
jurídica sobre los bienes, tanto quien es el propietario como los demás derechos reales (servidumbres, hipotecas,
usufructos…). En general los registros públicos pueden clasificarse en función de sus características (formales y materiales)
en diferentes categorías.

- Registros de actos y de documentos. En los primeros los actos inscribibles se otorgan en presencia del funcionario
encargado del registro que procede a inscribirlos seguidamente, por ejemplo el Registro Civil, el interesado se
persona sobre el funcionario competente y declara que el funcionario inscriba el nacimiento de su hijo. En los
segundos sin embargo, el acto de que se trate se otorga extraregistralmente, y se lleva posteriormente ese
documento al registro para su inscripción, por ejemplo el comprador, vendedor y notario hacen la escritura que
luego llevan al registro a que se inscriba.
- Registro de transcripción y de inscripción. En los de transcripción el documento se archiva, el contenido íntegro
o una copia del mismo. Todo el documento va a los archivos del registro. En los de inscripción lo que se hace
constar en los libros del registro es un extracto, lo más importante, lo que tenga trascendencia jurídico real de ese
título que se inscribe.
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 - Registro de folio real y de folio personal. Los de folio real se llaman así porque el elemento es real, se organizan
por la finca inscrita en ellos, no se pone quién es el dueño, si no que se pregunta por la finca y que cargas tiene, se
organiza sobre la finca, no sobre las personas, aquí el registro se fundamenta en que a cada finca se le abre un folio
real (un número concreto, exacto e individual), solo para esa finca; en la realidad ese folio se compone de cuantas
hojas necesarias para contar los detalles de la finca. La persona que lleva a inscribir una hoja tiene que ser el
propietario, y a partir de ahí empieza la historia registral de la finca. Los de folio personal son lo contrario, el
registro se organiza por el nombre de las personas no por las fincas tú puedes preguntar si una persona concreta
tiene algo a su nombre.

Nuestro Registro de la Propiedad es un registro de documentos, en el que se presentan los documentos materiales, solo se
admiten documentos públicos: escrituras notariales, documentos judiciales y documentos administrativos. Nuestro registro
es de documentos, es de inscripción, porque solo se toman los datos estrictamente necesarios y es un registro de folio real,
porque se organiza por el número de las fincas.

1.4 EFICACIA DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

No se hace con una finalidad únicamente informativa, si no que se hace con la intención de dar seguridad al tráfico jurídico
de los bienes inmuebles, garantizando al que contrata que si la realidad extraregistral no coincide con lo que pone el registro
prevalecerá lo que esté inscrito en el registro. Los sistemas registrales actuales se dividen, en cuanto a la seguridad que dan
en dos grupos básicos representados por el sistema francés y el sistema alemán y el nuestro.

- Sistema francés: su eficacia garantiza a la persona que adquiere una finca, o la titularidad de un derecho real, que
la persona que le ha transmitido ese derecho real no ha llevado a cabo ninguna transmisión anterior. Lo que no le
asegura es que esa persona que le ha transmitido la finca sea el verdadero titular, aunque aparezca como tal en el
registro. Si alguien adquiere un derecho real sobre un inmueble, por ejemplo, de quien no era su verdadero titular, o
con un título falsificado o que resulta que es inválido y luego lo transmite, resultará que la persona que lo adquiere
no estará protegida ante la reivindicación del verdadero propietario.
- Sistema alemán: El nuestro se parece en gran medida. No solo garantizan al adquirente que ese titular del que
adquiere es el verdadero titular, el tercero está protegido de cualquier circunstancia que a él no le toque.

2. DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

Parte del derecho civil que regula la publicidad, a través del Registro de la Propiedad, en base a ella nacen los derechos
inscritos. Aunque se integra tradicionalmente en el derecho civil, sus normas son tanto como administrativas como
procesales. Las civiles se refieren a los efectos de la publicidad registral, las administrativas tienen que regular el
funcionamiento y organización del registro, y las normas de carácter procesal lo que establecen son los procedimientos
específicos para la defensa de los derechos inscritos en el registro de la propiedad.

Respecto a su contenido, se suele distinguir entre derecho formal y derecho material.

- El derecho formal. Aquí nos referimos a sus órganos y procedimientos, regula los aspectos técnicos del registro,
las normas de organización, desarrollo de los procedimientos, su relación con el público… Este derecho formal es
básicamente derecho administrativo.
- El derecho material. Se refiere a las consecuencias, o efectos jurídicos que se van a producir con la inscripción en
el registro. Procesalmente hablando las ventajas que tiene el titular registral solo basándose en el hecho de que es
titular inscrito.

3. DISTINTOS SISTEMAS REGISTRALES

3.1 SISTEMA FRANCÉS.

Es un sistema de documentos puesto que en él el documento que se lleva se va a quedar en el registro o se va a transcribir (o
fotocopia), es de transcripción; y es de folio personal. En cuanto a la organización del sistema no sirve para buscar los
derechos reales de una finca, hay que mirar a la persona. Es un sistema defectuoso a la hora de la búsqueda de información,
desde el año de 1955 se estableció una normativa para la búsqueda de la información y se hizo un fichero, estos ficheros no
son libros del registro, se usan para esa información pero no tienen ningún valor jurídico, si el fichero es erróneo el que lo
consulta se jode. No dan seguridad de que lo que ponga sea cierto, tienen un valor práctico para agilizar la búsqueda de
información.

Se inscriben todos los actos importantes que modifiquen sobre las cosas. Desde 1955 se exige para que se practique una
inscripción que él que transmite tenga escrito a su favor el derecho que transmite. Si esto no ocurre no se podrá, se llama
tracto sucesivo, tiene que haber una cadena de propietarios, uno detrás de otro.

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En cuanto la eficacia, se limita exclusivamente para garantizar que el que vende no la ha vendido antes, pero no que sea el
titular.

3.2 SISTEMA ALEMÁN

Es un sistema de fincas, sigue el sistema de folio real, cada finca tiene su propio número, el consentimiento que exige puede
ser declarado por la oficina del registro o puede hacerlo a través de un notario, es decir, que es tanto de actos como de
documentos, el nuestro es exclusivamente de documentos. La inscripción en el registro alemán se expresa con la máxima
brevedad posible, esto significa que es un sistema de inscripción porque se inscribe lo justo, en este sistema los derechos
reales se adquieren mediante lo que se denomina acuerdo abstracto, porque en este acuerdo se requiere la voluntad de las
partes para transmitir y adquirir la propiedad, con independencia de que exista un título previo. Para que se transmita la
propiedad es necesario también que se inscriba en el registro.

3.3 SISTEMA AUSTRALIANO

Se introdujo en Australia en 1958, se caracteriza porque es muy riguroso el procedimiento de ingreso de la finca en el
registro, da lugar a unos trámites largos y caros. El procedimiento de inmatriculación busca que sea indiscutible quién es el
titular real de la finca, con este proceso se crea un nuevo y único título de propiedad, que sustituye a los anteriores de otros
sistemas. Se hace constar en el título los derechos reales que gravan las fincas, en el título también tiene que haber un plano
hecho por topógrafos, al titular se le entregará una certificación que hace prueba de que él es el titular de la finca, en esa
certificación se hacen constar todas las transmisiones que haya así como los derechos reales, y es el propio registro el que
hace la transmisión. Para inscribirla se exige que esa transmisión se recoja en un formulario oficial, junto con la
certificación de propiedad de ese transmitente, se da al comprador total y absoluta seguridad de que quién está vendiendo la
finca es el real titular.

3.4 REGISTROS EN GRAN BRETAÑA Y NORTEAMÉRICA

En Gran Bretaña tienen el registro de cargas inmobiliarias y el de títulos. El primero está enfocado a facilitar a todo el que
va a adquirir un derecho sobre un inmueble, sobre una finca que no figura escrita en el registro de títulos, permite investigar
al comprador de una forma rápida y segura las cargas inmobiliarias que puedan estar agravando esa finca y que no está en el
registro de títulos; se lleva a cabo por personas, aparecen los nombres.
El registro de títulos equivale al de Australia.

En EEUU cada estado tiene su propio sistema de registro, que en general son muy imperfectos, porque los actos se inscriben
desentendiendo si son válidos o no lo son. Los índices por los que se organizan son de personas. En la práctica la compra de
fincas se hace con abogados, de tal manera que los abogados se dedican a estudiar los títulos y el registro, para cerciorarse
de que quien vende es realmente el propietario, si es que se puede asegurar, pero no siempre se puede, entonces lo que se
hace es contratar un seguro garantizando esa compraventa.

TEMA 2 – LEGISLACIÓN HIPOTECARIA

1. INTRODUCCIÓN HISTÓRICA

Es una pragmática de Carlos I y su padre Juan, en la que se ordenaba para algunas zonas urbanas la llevanza de libros, y se
disponía que los documentos que no estuvieran recogidos no haría perjuicio ni perjudicarían a tercero. Se centró
fundamentalmente en las hipotecas o los censos, porque no son derechos que se puedan poseer. En los censos tienes el
derecho a que te paguen una renta pero el bien lo sigue poseyendo el propietario. Esto no se consiguió llevar a la práctica.

Durante el reinado de Felipe V se hizo otro intento, que venía a decir que el anterior se tenía que haber cumplido, tampoco
funcionó porque los tribunales seguían admitiendo tanto las escrituras registradas de hipotecas como las no registradas. Los
tribunales hacían esto porque no había un reglamento que dijera como habría que cumplir esa ley. Esta pragmática al final sí
que tuvo efectividad porque se aprobó un reglamento, su contenido es el sistema embrionario de lo que sería nuestro
registro de la propiedad. Pero resultó que este sistema tenía graves defectos, las contadurías de hipotecas tomaban nota de
las hipotecas y los censos, pero no de las transmisiones, de manera que quién compraba una finca no tenía medio seguro de
comprobar que el verdadero propietario era quién le estaba vendiendo; y quién hacía un préstamo tenía que fiarse de que él
que constituyera la hipoteca a su favor era el propietario. También cabían otros gravámenes, que eran las llamadas hipotecas
legales, que la ley concedía a ciertos acreedores privilegiados sobre los bienes del propietario, y además no había que tomar
razón, así que había que llevar a cabo una reforma para lograr un buen sistema registral. Esto se llevo a cabo mediante la
Ley Hipotecaria del 8 de febrero de 1861, el proyecto del CC del 1851 (que no llegó a ser ley) fue precursor de esta ley.
Tras la publicación de la ley, ésta ha sufrido tres reformas generales, la última reforma autorizó al gobierno a publicar un
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texto refundido de la ley hipotecaria en el año 1946 que es el que rige en la actualidad. Ha habido más reformas
posteriormente, la última en 2015.

Por su parte el reglamento hipotecario vigente es de 1947, que ha sufrido cuatro grandes reformas, al igual que la ley
hipotecaria ha sufrido de numerosas reformas.

2. RELACIÓN ENTRE LA LEY HIPOTECARIA Y EL CÓDIGO CIVIL

La primera ley tenía su precedente el proyecto de CC de 1851, como no se hizo ley se creó la Ley Hipotecaria. En el año
1889 se publicó el CC actual. Nos encontrábamos con que teníamos una ley hipotecaria y la publicación posterior del CC,
bajo esa circunstancia la doctrina empieza a preguntarse cuál es la principal. La mayoría de autores entienden que es
principal la LH y que el CC se aplicaría cuando la ley no sea suficiente; por el contrario otros autores consideran que la LH
siempre tiene que ser inferior al CC, y que por tanto ésta está sometida al CC y que sus artículos son desarrollo del CC. Hay
una línea que piensa que lo que ocurre en realidad es que en su parte más importante la LH es un trozo de CC, que no existe
un problema de primacía porque ambos cuerpos son una misma cosa, y que la conexión de normas tiene que resolverse
como si fuesen preceptos que se encuentran en el mismo cuerpo legal, y para pensar así el autor de la Cruz se apoya en la
inclusión del CC del art. 288, que remite directamente a la LH para determinar los títulos inscribibles en el registro, que
forma deben tener, su extinción, la forma de llevar el registro y los asientos… Este artículo estaría equiparando la LH y el
CC. Esto solo se refiere a la propiedad que se inscribe en el registro.

3. RASGOS FUNDAMENTALES DE NUESTRO SISTEMA REGISTRAL

3.1 PRINCIPIOS HIPOTECARIOS

Se llama así a aquellos criterios básicos o reglas más generales que rigen la legislación española, están o bien recogidos en
artículos de la LH o están extraídos de esos artículos, por tanto, son normas jurídicas cuya formulación ha sido abreviada de
modo que utilizando una determinada palabra o regulación se entiende. Por ejemplo, el principio de tracto sucesivo consiste
en: una escritura de compraventa de una finca solo será inscrita por el registrador si quien aparece como vendedor en la
escritura ante el notario es el que figura inscrito como tal en el registro, tiene que haber una cadena de titulares y deben
coincidir uno con otro.

Los principios hipotecarios son reglas generales condensadas en artículos. Los principios hipotecarios son de dos tipos:
materiales, que regulan los efectos naturales o esenciales que va a producir la inscripción del título en el registro; y por otro
lado los formales, que regulan la forma en que han de practicarse las inscripciones en el registro.

Otro principio es el principio de inscripción: Cuando es necesario inscribir para que el derecho real nazca, en nuestro
derecho nacen cuando se adquieren por contrato, ocupación, accesión… nacen fuera del registro, no es necesario que se
inscriban, excepto en el caso de la hipoteca, que nace cuando se inscribe. En el derecho alemán para que nazca el derecho
real es necesaria la inscripción. No es aplicable a nuestro derecho.

3.1 PRINCIPIOS MATERIALES

- Principio de publicidad: Se suele hacer referencia al aspecto formal de la publicidad, a que el registro público es
público y puede ser consultado por cualquiera con un interés, la doctrina también incluye dentro de este principio el
aspecto material de la publicidad, que efectos otorga a la publicidad un derecho real, en este sentido el principio de
publicidad material se descompone en otros dos principios: el de legitimación y el de fe pública registral.
 Principio de legitimación: Los asientos del registro constituyen un título de legitimación, un signo
suficiente que acredita al titular registral frente a todos como titular de los derechos en la forma en que se
recogen en el registro de la propiedad. Aunque luego resulte que en la realidad no es ese el propietario,
pero afectos prácticos el inscrito para el registro es el que vale, y el que compre confiando en el registro
estará protegido. Principio en cuya virtud los asientos del registro se presumen exactos, y como
consecuencia de ellos se considera legitimado al que resulta titular en el registro para actuar con respecto a
ese bien inmueble tanto judicial como extrajudicialmente. Se basa en los artículos 38 LH, el art. 97 LH,
que señala que cuando un asiento se cancela se presume que se ha extinguido el derecho, que puede que
tampoco sea cierto porque igual fuera del registro sigue existiendo; y en artículo 1 párrafo tercero LH, que
dice que lo escrito en los asientos está bajo la salvaguarda delos tribunales y tendrán que ser declarados
inexactos por ellos.
 Principio de fe pública registral: Es la clave del planteamiento del registro, se basa en la seguridad que
da el registro a los terceros que van a contratar confiando en lo que el registro dice, que al asegurarles que
lo que allí está inscrito es cierto, y también les asegura que lo inscrito aunque no sea cierto se considera
como si lo fuera. Este principio es la clave del registro, está recogido especialmente en el art. 34 LH, casi
el art. más importante de la legislación hipotecaria, no se basa en una presunción iuris tantum, si no en las
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 de iure et de iure, establecida en la ley y que no admite prueba en contrario, el contenido del registro se
reputa siempre exacto a favor del tercero que adquiere confiando en el registro, ese tercero podrá
consolidar su adquisición aunque lo que consta en el registro no sea cierto; en el caso de una doble
compraventa, el primero, el legitimo propietario compra y no inscribe, y llega el segundo compra e
inscribe, se protegerá al segundo. La protección solo entra en juego si se cumplen los requisitos: que sea de
buna fe, a título oneroso y que lo inscriba.
- Principio de prioridad: Determina el orden de preferencia en que los derechos reales constituidos sobre un mismo
bien inmueble son inscritos en el registro, cuando los derechos reales son incompatibles solo se escribe uno. Por
ejemplo dos o más derechos de propiedad al 100%, no confundir con una copropiedad. De esos no puede haber
escrito más de uno.
Pero resulta que hay algunos compatibles, sobre un mismo bien inmueble pueden inscribirse sucesivamente varias
hipotecas. También son compatibles otros derechos: servidumbres, usufructos… y compatibles entre sí. En el
registro se inscriben por su fecha de presentación en el registro.
Se basa en la máxima prior tempore potior iure, el primero en el tiempo en inscribirlo es el que tiene mejor derecho.
Este principio sobretodo es importante en el tema de las hipotecas.

3.2 PRINCIPIOS FORMALES

Aquellos que establecen la forma en la que deben inscribirse los documentos que acceden al registro y cómo se empieza el
proceso de inscripción registral.

- Principio de tracto sucesivo: Se encuentra recogido en el art. 20 LH, es aquel que implica que los títulos
presentados en el registro deben traer causa del titular anterior. Por ejemplo en una compraventa, el que aparezca
como vendedor debe aparecer como titular. Debe de haber una cadena entre los titulares.
- Principio de rogación: Según el art. 6 LH, la inscripción de los derechos en el registro puede pedirse y de hay la
denominación de rogación. Esto implica que el registrador solo puede inscribir los derechos a instancia de parte, en
ningún caso el registrador puede actuar de oficio.
- Principio de legalidad: Lo inscrito en el Registro tiene que ser conforme a la ley, exigiendo las máximas garantías
formales a los documentos públicos que se llevan a inscribir. El registrador de la propiedad antes de inscribir el
título debe cerciorarse de la validez del acto que contiene el título. La LH requiere del registrador que examine todo
el contenido que se presenta para inscribir, contenido que pueda tener influencia sobre la titularidad que se va a
inscribir, para que el registrador se cerciore de la legalidad, solo si el acto tiene un juicio completamente favorable
por parte del registrador pasa a los libros de registro, y se consigue en general un grado muy elevado de veracidad.
El art. 18 LH en su párrafo primero se refiere a este principio, y señala que los registradores calificarán bajo su
responsabilidad la legalidad de las formas externas cuya inscripción se califica, la validez de los actos… esto en
base a los documentos que se presentan y a los asientos sobre esos documentos. Se usa tanto el documento como lo
que ponga en los documentos del registro.
- Principio de especialidad: Se refería a una finca concreta de un deudor, no a una hipoteca que cubra todas las
fincas de un deudor. Debe constar la cuantía de la garantía. A posteriori esta idea se ha trasladado a todos los
elementos registrales, han de quedar determinadas las circunstancias de las fincas, de los derechos reales
constituidos en ellas.

4. REGISTRO Y CATASTRO

El registro de la propiedad es un archivo donde se guarda la información relativa a la propiedad inmobiliaria

exclusivamente, y a los derechos reales que pesan sobre esa propiedad. Dicen tanto el art. 1 LH y el 605 CC que el Registro
de la Propiedad tiene por objeto la inscripción de los actos y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles. El catastro
es el que tiene realmente la localización geográfica de la finca.

El objetivo de la reforma de la LH es mejorar la relación entre ambos entes para mejorar la comunicación jurídica. La
principal novedad es a través de los arts. 9 y 11 LH, la incorporación de la representación gráfica de la finca en el asiento
del registro. Se van coordinando para que lo diga el registro sea la realidad.

TEMA 3 – ELEMENTOS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

1. LA FINCA

Por una finca materialmente hablando se puede entender un trozo de terreno físicamente terrestre, delimitado
geográficamente y que pertenece a una o varias personas.
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Registralmente hablando se entiende que la finca no es solamente la que hemos definido, si no que en este caso la cualidad
de finca la determina una circunstancia puramente formal, que es la de figurar como objeto de un folio registral, por tanto
registralmente hablando es finca todo lo que abre un folio en el registro. La LH permite que se abran folios registrales
particulares a las fincas que no responden a la descripción dada, o también permiten que se registre como una única finca
distintas fincas materiales, incluso separadas unas de otras; siempre y cuando haya una vinculación entre ellas
funcionalmente hablado.

En resumidas cuentas una finca registral puede ser: una finca material o parte de ella, o también puede comprender en todo
o en parte varias fincas materiales que se inscriben como una sola finca registral. También pueden referirse a bienes, que
aunque puedan ser inscritos como fincas, no se les considera como tales, ni se adaptan tampoco a la regulación de fincas
rústicas o urbanas.

1.1 INMATRICULACIÓN DE LA FINCA

Nuestro registro se ordena por fincas, cuando una finca va al Registro por primera vez es objeto de una primera inscripción
que se denomina inmatriculación, la primera inscripción será de dominio necesariamente, lo que implica una declaración de
propiedad de la persona que ha solicitado ese acceso por primera vez al registro, y que a partir de ese momento esa persona
se convierte en el primer titular inscrito de esa finca. Hay que tener presente que a pesar de que ambos pasos,
inmatriculación y dominio, son cuestiones distintas se hacen conjuntamente esa primera vez.

Se podría decir que esa primera inscripción se desdobla en dos partes: la inmatriculación (con la descripción completa de la
finca) y la inscripción del dominio (él que figure como titular de la finca).

El art. 8 LH en sus párrafos primero y segundo señala dos cuestiones: que cada finca tendrá desde que se inscriba por
primera vez un número diferente, y en segundo lugar que las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra
numeración correlativa y especial. El art. 243 LH refiriéndose al modo de llevar el Registro reitera que se abrirá un registro
particular a cada finca en el libro que corresponda, y que todas las inscripciones posteriores relativas a esa finca se
practicarán a continuación.

Como colofón al carácter exclusivo el art. 13 LH que los derechos reales limitativos, los de garantía y en general cualquier
carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efecto frente a terceros deben constar en la
inscripción de la finca o derecho sobre el que recae.

1.2 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA

En la inmatriculación de la finca se debe dejar claro su individualidad, no a quién pertenece. El llamado principio de
especialidad aplicado a las fincas exige que en el registro de la propiedad se expresen todos los datos identificadores de la
finca, como realidad física que es la finca, se ha de describir la finca en resumidas cuentas. Esta descripción debe abarcar,
según recoge el art. 9 LH y el art. 51 RH:
- La situación física detallada de la misma, si la finca es rústica el término municipal donde se haya y el nombre de
la finca si lo tiene. Si es urbana también el término municipal con la dirección.
- Los datos relativos a su naturaleza, si la finca es rústica o urbana. En las rústicas si se dedica a secano o regadío.
- En las urbanas habrá que recoger también la calificación urbanística de la finca.
- Los linderos de la finca, si la finca es rústica tradicionalmente se señala por los puntos cardinales (linda por el
norte con el arroyo de…). Si la finca es urbana, por ejemplo un piso se dice entrando a la izquierda, con el fondo y
con la derecha.
- La superficie de la finca con arreglo al sistema métrico decimal, también hay que incluir la referencia catastral del
inmueble o inmuebles que formen parte de ese edificio.
- También si la finca está coordinada con el catastro de la propiedad.

1.3 FINCAS ESPECIALES

El concepto de finca registral engloba a otros inmuebles que son las fincas especiales, entre las que se encuentran:
- Las fincas discontinuas, art. 8 LH, pueden ser explotaciones agrícolas que compuestas por predios separados que
todas ellas forman parte de una explotación agrícola. También serían explotaciones industriales.
- Las aguas de dominio privado, esto a día de hoy no existe porque la Ley de Aguas ha hecho todas las aguas de
dominio público, pero aun quedan alguna finca inscrita como finca de agua, por ejemplo esto ocurría con los pozos.
- Los pisos individuales de los edificios, es lo normal a día de hoy, pero antes como los pisos no se compraban
individualmente se consideraban especiales. Un piso no es una porción de la superficie terrestre.
42
 - Los derechos como finca registral, las concesiones administrativas que recaen sobre bienes inmuebles, art. 31 y
44 RH, estas concesiones administrativas son el único caso en el que un derecho tiene la condición de cosa,
concretamente de finca registral, por lo tanto serán fincas especiales las concesiones administrativas relativas a las
minas públicas, aguas públicas, de carreteras, de puertos… bienes inmuebles sobre los que el Estado concede a
alguien una concesión para explotarlo.

1.4 MODIFICACIONES DE LA FINCA. INEXACTITUDES

Las alteraciones que sufre la finca con posterioridad a haber sido inmatriculada, se pueden hacer constar en el registro o no.
Se pueden hacer constar con el fin de actualizar en el registro la descripción y los datos de la finca para que coincidan con la
realidad extraregistral, por tanto si una finca está inscrita de una manera y sufre una modificación la finca tal como figura
inscrita no será acorde a la realidad.

Estas alteraciones pueden ser por diversos motivos, por ejemplo porque por una obra nueva, porque sufra modificaciones
formales, modificaciones en cuanto al deslinde entre fincas, rectificaciones en la cabida de la finca…

La legislación hipotecaria prevé diferentes procedimientos para la incorporación al registro de estas modificaciones, con el
fin de agilizarlos y de que se recogiera en el registro la cartografía catastral en lo posible.

La rectificación de la descripción de la superficie o de los linderos se practicará según señala el art. 201 párrafo primero LH,
mediante un expediente especial, que se tramita con las reglas del 203 LH. Este expediente puede promoverlo ante notario
bien el titular registral de la propiedad de la finca o el titular de cualquier otro derecho real que no sea la propiedad: un
usufructuario, hipotecario… Se debe aportar al notario la descripción que tiene la finca en el registro y la actualizada, la que
en realidad tiene; y además acompañar a la solicitud de una certificación catastral que describe la finca de forma gráfica. Sin
necesidad de expediente se puede llevar a cabo en unos supuestos establecidos en el 201, tendrán eso sí, que acreditar de
forma suficiente que se ha producido el cambio:

- Cuando la alteración de la finca se refiera a su calificación, de urbana a rústica.

- Cuando hay que modificar el destino de la finca, por ejemplo de secano a regadío.
- Cuando se trate de una alteración de las características físicas de la finca distintas de la superficie y los linderos, o a
los datos que permitan la adecuada localización o identificación de la finca, por ejemplo el nombre, número o
nombre de la calle.
- Tampoco es necesario para rectificar cuando la diferencia entre la cabida real y la que consta en el registro no
exceda del 10%, en este caso basta con acreditar al registrador el exceso mediante una certificación del catastro.
- Cuando la cabida de la finca sea inferior al 5% basta sin más con la mera manifestación de el que solicita el
cambio.

Cuando una finca inmatriculada en el registro, inscrita ya como solar, se construye una obra nueva (en una rústica puede ser
plantar árboles) esa finca habrá cambiado, ya no será un solar. El procedimiento para que esa obra nueva tenga acceso al
Registro de la Propiedad está en el art. 202 LH, que viene a señalar que estas modificaciones podrán inscribirse en el
registro mediante cualquier título que referido al inmueble acceda al registro, y en el que se describa esa obra nueva. Se
puede aprovechar para llevar al registro cualquier título, por ejemplo en una compraventa si el propietario no había
rectificado en el registro que construyó un solar se puede aprovechar ese momento para inscribir la obra. Se hace una
escritura de obra nueva, que la hace el notario y describe la obra, esa es la hoja que se presenta en el registro.

1.4.1 MODIFICACIONES FORMALES

Se llaman así en el sentido de que la alteración que sufre la finca es en su forma, en su tamaño y se llaman formales a
aquéllas que solo se producen en los libros del registro, sin repercusión en la realidad física, hay que partir de la base de que
en estas operaciones las fincas involucradas deben estar inscritas, porque si no estaríamos en situaciones sin trascendencia
registral. Son las siguientes:

- Agrupación de fincas. Art. 45 RH, cuando dos o más fincas registrales se agrupan para formar una nueva finca, se
abre un folio en el registro a la nueva finca que resulta y se cierran los de las fincas agrupadas. Supone que surge
una nueva finca y se borran las otras dos, se le da un número nuevo, los otros no se vuelven a dar pero no se borran,
quedan como información.
- Agregación de fincas. Art. 48 RH, a una finca registral se le agrega la totalidad o parte de otra, a diferencia del
supuesto anterior aquí la finca que resulta continúa inmatriculada en el mismo folio registral que tenía antes, no se
le da un nuevo número. La finca o porción que se agrega no puede medir más de un quinto que mide la principal, si
es más de un quinto tendremos que acudir a la agrupación, y su folio se cerrará o no en función de que se agregue la
finca entera o solo un trozo. La nueva finca la recibe sin cambiar de número.

42
 - Segregación de fincas. Art. 47 RH, se segrega una parte de una finca registral para crear una o varias fincas
nuevas, la finca antigua sigue viva.
- División de fincas. Art. 46 RH, una finca registral se divide en dos y desaparece.

Todas estas operaciones se tienen que llevar a cabo en escritura pública notarial, en la que se describan las fincas afectadas,
las operaciones y las porciones que resulten si las hay, art. 50 RH. En todas las modificaciones se hace mención en el
registro al margen de cada una de las fincas que está implicada.

2. ACTOS Y DERECHOS QUE TIENEN ACCESO AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

¿Cómo acceden los derechos reales al registro que éste va a dar publicidad? La LH no utiliza una terminología homogénea y
que no deje lugar a dudas, algunas veces dice que se inscriben los títulos, en este caso se está refiriendo también a acto o
contrato. En otras ocasiones dice que se inscribirán derechos, también contratos o actos. En cualquier caso estos actos y
contratos para acceder al registro tienen que estar necesariamente recogidos en un documento público, que puede ser o bien
una escritura notarial o bien un documento judicial o un documento administrativo y de ninguna otra forma en principio. A
continuación de que ese título ha accedido el registrador toma ese documento que se le ha presentado y extiende el asiento
de inscripción en el que figura lo que está dispuesto en el título que le han presentado, de esta manera, al quedar inscrito ese
acto o contrato, en dicha inscripción también constará a quién pertenece ese derecho.

Para hacer constar en el registro un derecho a favor de alguien hay que presentar el título de que se ha llevado a cabo por
contrato, en este sentido se puede decir que el objeto de la inscripción en el registro son los títulos, actos o contratos que
contienen esos derechos, art. 2 LH.

El Registro de la Propiedad lo que garantiza son los derechos que resultan de los actos o contratos, pero no le garantiza la
validez de esos actos, porque el registro asegura que puede tener como absolutamente cierto que el derecho de su
transmitente es ese, pero no puede asegurar que el acto o contrato por el que éste adquirió es válido.

Todo esto significa que el registro, que el objeto del que da la publicidad el registro son los derechos que se incluyen en
esos títulos.

Podemos decir que una vez practicada en los libros del registro la inscripción de los actos que se presentan lo que da
publicidad es el derecho que nace de la inscripción. Para concluir se puede decir que los títulos, que son la causa de las
modificaciones jurídico-reales se inscriben en el registro y son el objeto de la inscripción y que los derechos que se derivan
de esa inscripción son el objeto de esa publicación.

A pesar de que lo inscribible no son los derechos, si no los actos que contienen esos derechos, se suele hablar de derechos
inscribibles para referirse a aquéllos derechos que pueden tener acceso al Registro de la Propiedad, dado que la Ley utiliza
esos términos. El objetivo principal es que consten en el registro los derechos reales sobre los bienes inmuebles y los bienes
inmuebles. Es cierto que de forma excepcional la LH permite que consten determinados derechos personales sobre
inmuebles, y también algunas resoluciones judiciales que afectan a las facultades de disposición de las personas sobre esos
bienes inmuebles.

Los derechos reales inscribibles, dice el art. 2 LH en su punto primero de forma general que se inscribirán los títulos que
transmitan y declaren la propiedad de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre esos bienes inmuebles. En su
punto segundo concreta y hace una descripción de ciertos derechos reales. Además de lo dicho en el art. 2 la legislación
hipotecaria va recogiendo otros supuestos de derechos reales que van apareciendo posteriormente, como el derecho de
superficie, elevar nuevas plantas sobre lo ya construido, de vuelo sobre fincas rústicas, de plantar y sembrar, de anticresis…
Todos ellos se van reflejando en la LH como inscribibles en el Registro de la Propiedad, pero de la enumeración hecha en el
art. 2 no se circunscribe a los citados en este artículo, ni tampoco a los que están por ahí sueltos en los diversos artículos, es
también inscribible cualquier otro derecho real sobre un bien inmueble que pueda surgir como nuevo o incluso que las
partes puedan inventar.

Los títulos que se presentan en el registro se inscriben con los datos y circunstancias que están en el documento, y dan
forma al derecho cuya inscripción se pretende, es decir, que ocn el fin de dar a conocer todas las características del derecho
real que se inscribe tendrán que constar de forma pormenorizada (art. 51 RH) cualquier circunstancia según la que se
configure el derecho o limite las facultades del adquirente, entre ellas las prohibiciones.

Al registro solo pueden inscribirse las modificaciones típicas de los derechos reales, que serán oponibles a terceros. Por
ejemplo, si se constituye una hipoteca sobre el bien en garantía del préstamos habrá que especificar que cantidad garantiza
la hipoteca, o cual es el plazo de devolución del préstamos, estas son características que conforman el derecho de hipoteca y
serán oponibles frente a terceros y deben inscribirse.

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Sin embargo no podrán acceder al registro aquellos pactos o acuerdos que solo afectan a las partes, y por tanto no son
oponibles a terceros.

A parte de esos derechos reales también son inscribibles en el registro las resoluciones suspensivas o resolutorias del
derecho inscrito si tuvieran trascendencia real. Si en el título mediante el que se adquiere el derecho consta que la
adquisición de ese derecho está sujeta a una condición suspensiva, la inscripción de ese título será suficiente para que quede
constancia de la condición que se ha impuesto en esa compraventa, y por tanto esa compraventa está sometida a esa
condición. También los derechos y deberes propter rem, (por causa de la cosa o ambulatorias, porque persiguen a la cosa,
sea quien sea su propietario) están vinculados a un derecho real y se transmiten con él, esto significa que serán sujetos
pasivos quien sea titular del derecho real, se dan fundamentalmente en situaciones de copropiedad y especialmente en el
régimen de propiedad horizontal, por ejemplo los gastos de comunidad de un piso, el sujeto pasivo de esta obligación será la
persona que en cada momento sea el propietario de dicho piso, por eso el art. 8.4 LH prevé la inscripción de los edificios en
régimen de la propiedad horizontal en el registro de la propiedad, una vez inscritos pueden hacerse valer contra los
adquirentes de las viviendas y los locales.

También se pueden inscribir en el registro las prohibiciones de enajenar, según el 2.4 LH son inscribibles las resoluciones
judiciales que afectan en las facultades de disposición sobre sus bienes de una persona, por ejemplo las declaraciones de
incapacidad, de concurso, de ausencia… indican que estas personas no se pueden hacer cargo de sus bienes y por eso se
inscriben. Según el art. 26.3 LH también las prohibiciones de disponer o enajenar impuestas por un testador en su herencia o
por un donante, o en capitulaciones matrimoniales o en demás actos.
Además de estos derechos, que en general son derechos reales, también hay derechos personales inscribibles en el registro
de la propiedad, excepcionalmente, por ejemplo art. 2.5 LH dice que se pueden inscribir los contratos de arrendamiento, los
subarriendos y cesiones, a estos aspectos la ley en su art. 7.2 LAU señala que tiene que inscribirse en el Registro de la
Propiedad los arrendamientos sobre fincas urbanas para que surtan efectos sobre terceros. Sin embargo, si el señor que ha
construido su arrendamiento se va al registro y lo inscribe quedará constancia de eso, y si el propietario adquiere una
hipoteca después se inscribirá posteriormente, si llega el caso a una subasta, el arrendador estará protegido frente al nuevo
propietario.

También no solo los arrendamientos, si no el retorno arrendaticio, esto se da cuando un inmueble se tiene que rehabilitar y
los arrendatarios que están dentro tienen que dejar el inmueble durante el tiempo que dure la rehabilitación.

Los restantes derechos personales no son inscribibles en absoluto, el art. 9 RH hace referencia a que en general las
obligaciones o derechos personales no son inscribibles y el párrafo segundo del art. 51 RH señala que en ningún caso se
recogerán en el registro las estipulaciones o pactos que carezcan de trascendencia real. El art. 98 LH prevé específicamente
la cancelación por parte del registrador a instancia de parte de los derechos personales cuando de forma improcedente hayan
accedido al registro; será a petición de un interesado.

Es función de los registradores, la muy complicada labor a veces, de escoger entre las estipulaciones del contrato cuales son
las que deben inscribirse.

3. EL TITULAR REGISTRAL

Es la persona física o jurídica a cuyo favor se encuentra inscrito un derecho real inmobiliario en el Registro de la Propiedad,
puede serlo cualquier persona, incluso una persona física que no sea capaz de obrar o una fundación por ejemplo. También
puede serlo incluso una persona futura, que al menos, sea posible y determinable, por ejemplo el caso de un nasciturus
(concebido no nacido) o una persona jurídica en formación.

Para designar al titular registral se hará de forma que no pueda confundirse con otra persona, el art. 51 regla novena RH
señala que si la inscripción se practica a favor de una persona física tendrán que darse todos los datos de esa persona
(nombre, apellidos, mayor de edad, estado civil, emancipado o no, régimen económico matrimonial, nacionalidad, vecindad
civil, domicilio…).

Si es persona jurídica habrá que expresar su clase, su denominación, número de identificación fiscal, nacionalidad,
domicilio, número de inscripción en el registro que corresponda…

También se dice que si la persona actúa a través de un representante legal (un apoderado) se expresarán las circunstancias
legales de ese representante.

Por otra parte, son inscribibles las resoluciones judiciales en las que se declare la incapacidad legal, la ausencia, el
fallecimiento… cualquier resolución que modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la disposición de sus
bienes. Esto se publica en función del documento que presenten. Esta incapacidad se publica en el registro para

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conocimiento del registrador de la propiedad, que quedará obligado a rechazar cualquier inscripción o acto del incapacitado
posterior a la declaración de incapacidad, se busca evitar situaciones en las que un tercero salga perjudicado.

TEMA 4 – LAS INSCRIPCIONES

Como sabemos nuestro registro es de inscripción, ya que los títulos que se presentan solo se lleva a los libros las partes
fundamentales, no las partes obligacionales. La inscripción es el asiento registral por excelencia, a través de esta se deja
constancia de los hechos y contratos que tengan acceso al registro, según el art. 41 RH, en los libros del Registro de la
Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos registrales: asiento de presentación, inscripciones propiamente
dichas, anotaciones preventivas, cancelaciones y las notas marginales. En este artículo se incluye la palabra inscripciones en
un doble sentido, en un sentido amplio como sinónimo de asiento. Bajo esta acepción el citado artículo 41 RH clasifica los
asientos según sus características de la siguiente forma:

- Asientos principales y asientos accesorios: Los principales tienen autonomía y contenido propio, como la
inscripción, los accesorios se refieren a otros asientos, dependen de otros asientos, están al servicio de otro asiento,
normalmente son instrumentos de asientos principales, como ocurre por ejemplo con las notas marginales.
- Asientos definitivos y asientos provisionales: Los definitivos tienen una duración indefinida (inscripción o
cancelación), los provisionales tienen una duración temporal o una vigencia determinada, algunos de ellos
terminarán convirtiéndose en un asiento principal. Las anotaciones preventivas normalmente tienen un plazo.
- Asientos de carácter positivo y de carácter negativo: Los positivos hacen constar en el registro de la existencia
de un derecho y los de carácter negativo extinguen un derecho que ha perdido su vigencia, como el asiento de
cancelación.

La LH coloca los asientos bajo el control de los tribunales, el registrador no puede alterar los asientos del registro, solo los
jueces a instancia de una parte interesada podrán declarar la inexactitud de los asientos del registro.

1. LA INSCRIPCIÓN

El asiento de inscripción es de una clase más de las enumeradas y presenta como tal asiento concreto las características
siguientes:
- Asiento principal porque tiene autonomía propia.
- Asiento definitivo porque no tiene limitación su duración.
- Asiento de carácter positivo porque hace constar la existencia de un derecho en el registro.

En su aspecto formal la inscripción se practica en la parte central de la hoja, al igual que los asientos de cancelación. Este
asiento debe contener todas las menciones especificadas por el art. 9 LH y el art. 59 RH. Las inscripciones pueden ser de
diversas clases:
- Extensas y concisas: extensas las que recogen todos los datos en los citados artículos 9 LH y 51 RH, como regla
general las inscripciones son extensas, puede haber casos excepcionales en los que sean concisas, casos señalados,
el art. 245 LH se refiere a ellas.

En su aspecto material lo que diferencia la inscripción de otros asientos es que es el único asiento que de un modo general
da publicidad a los derechos reales. Son inscribibles todos los asientos que den publicidad frente a terceros. Da publicidad a
todos los derechos reales de forma general.

1.2 INSCRIPCIÓN OBLIGATORIA Y CONSTITUTIVA

En nuestro sistema por principio la inscripción es voluntaria, no obstante, hay algunos supuestos en los que la ley impone
como necesaria la inscripción para que se produzca el nacimiento de el derecho real, o bien obliga para que no se produzca
una sanción.

En el primer caso la inscripción es constitutiva, cuando se produzca la inscripción nace el derecho. En cuanto a la
inscripción obligatoria, el nacimiento o modificación del derecho real se produce fuera del registro pero la ley impone de
una forma forzosa o coactiva la inscripción, existe un imperativo legal ordenando que se practique esa inscripción, aunque
si no se inscribe no se extinguirá el derecho real.

En nuestro sistema el nacimiento se produce válidamente por la concurrencia del título y del modo, independientemente de
que ingrese o no el derecho real del que se trate. Los cambios jurídicos sobre los bienes inmuebles se realizan fuera del
registro. En casi todos los casos pueden constituirse llevando una vida plenamente eficaz fuera del registro, como
consecuencia de esto la inscripción en el registro es declarativa, los cambios ya se han producido fuera. Por excepción la
inscripción es constitutiva, es decir, es necesaria la inscripción para que nazca el derecho.
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El más importante ejemplo de inscripción constitutiva es el derecho de hipoteca, en la primera ley se permitía el nacimiento
de la hipoteca sin inscripción, pero no podría conocerse y no podía perjudicar a terceros, por lo que era una hipoteca de
dudosa utilidad, pero a partir de la promulgación del CC de 1989 la inscripción de la hipoteca se convirtió en constitutiva,
es indispensable que para que nazca la hipoteca se inscriba en el registro, art. 1855. Si la hipoteca no se inscribe no existe el
derecho real, ni siquiera entre el acreedor y el deudor que la pactan. Se podría decir que la inscripción de ésta en el registro
sirve como la forma de adquirir la hipoteca.

Hay otras inscripciones constitutivas como:

- El derecho de superficie urbana, aquel en el que el propietario concede a un tercero el derecho de usar la superficie
de un terreno para construir, mantener una construcción, etc.
- La inscripción del derecho de superficie sobre montes vecinales en mano común, aquel monte cuya propiedad
pertenece al grupo de vecinos de la demarcación territorial al que pertenece, y que han usado ese monte desde
mucho tiempo atrás, en esta forma se encuentran en su mayor parte en el noroeste de España. Los titulares de este
derecho pueden establecer derechos sobre esos montes, pero este derecho de superficie deberá inscribirse en el
registro.
- Régimen de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, se convirtió en derecho real y tiene su
ley especial de acuerdo con la cual dice que el aprovechamiento por turno de estos bienes se constituye mediante la
formalización en escritura pública y su inscripción en el registro.

La ley impone a veces la inscripción de una forma forzosa, se pueden enumerar entre otras:

- Obligación de las corporaciones locales de inscribir sus bienes inmuebles y sus derechos reales.
- Obligación de los montes catalogados, art. 18 Ley 43/2003 de montes, deben ser inscritos por la administración
titular o gestora de los mismos. Son aquellos montes cuya titularidad corresponde a una administración pública.

1.3 ESTÍMULOS PARA FOMENTAR LA INSCRIPCIÓN

Los estímulos que la Ley Hipotecaria establece para que la gente inscriba. Como ya hemos visto nuestro sistema en general
se inclina por la inscripción declarativa, pero también cree conveniente que los derechos reales inmobiliarios accedan al
registro y toma alguna medida para fomentar su inscripción. Las medidas se llevan a cabo de forma positiva o negativa, la
positiva otorga ventajas mientras que la negativa limita los derechos no inscritos. Esto lo persigue el art. 319 LH. Establece
en términos generales que las autoridades judiciales y administrativas no admitirán ningún título que pudiendo inscribirse en
el registro no se haya inscrito cuando se les presenten estos títulos a esas autoridades con el fin de hacerlos vales en
perjuicio de tercero. El contenido de este artículo significa que el al titular del derecho contenido en ese título no le valdrá
de nada su presentación en un procedimiento judicial o administrativo puesto que no se va a tener en cuenta en ese litigio. El
derecho real sigue valiendo pero no le vale en esas circunstancias. El artículo es muy criticado por la doctrina que considera
que siendo válido y eficaz el derecho que contiene ese título, el que lo adquiere debería poder usarlo, y no se le debería
impedir hacerlo por falta de la inscripción. Algunos autores consideran que el artículo podría ser considerado
inconstitucional.

1.4 SUSTITUCIÓN DE LA TRADITIO POR LA INSCRIPCIÓN

Algunos autores se plantean esta circunstancia, que la inscripción sustituya a la transmisión de cualquier tipo de derecho, se
lo plantean los autores tras la LH de 1961. A pesar de que se mantenga que con título e inscripción la adquisición del
derecho sobre el bien inmueble ya es válida, la opinión mayoritaria de la doctrina y del TS es que la ley no altera en
absoluta el sistema de adquisición por contrato de los derechos reales, máxime cuando no hay ninguna norma en absoluta
que autorice a pensar en este sentido. Ya se ha producido la transmisión cuando se realiza la inscripción, la tradición y la
inscripción son de diferente naturaleza. La primera es a través de un contrato donde se perfecciona el cambio de un derecho
real y la segunda es la publicidad que se da a ese derecho. No cabe pensar que la inscripción sustituya la tradición.

TEMA 5 – LA PRIORIDAD Y EL REGISTRO

1. RANGO REGISTRAL

Las obligaciones que adquiere una persona en general sujetan todo su patrimonio al cumplimiento de esas obligaciones, del
cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con su patrimonio, presente y futuro. Las obligaciones contraídas por
un mismo deudor están en igualdad de condiciones, si el deudor tiene solvencia suficiente todos los acreedores podrán
cobrar al mismo tiempo sin necesidad de establecer rango o jerarquía entre ellos. En cambio el derecho real al conceder a su
titular un poder inmediato y directo sobre un bien concreto plantea el problema de la compatibilidad o incompatibilidad
sobre otros derechos que recaigan sobre otro bien.
42
No pueden darse dos derechos de propiedad iguales en cuanto a su contenido, o su extensión sobre el mismo bien porque
serían incompatibles. En cuanto al resto de derechos reales, en cosa ajena, pueden ser compatibles o incompatibles entre sí.

Serán incompatibles y no podrán coexistir dos o más sobre un mismo bien, cuando sean derechos en cosa ajena que se
excluyan directamente. Esta circunstancia se puede dar entre derechos del mismo tipo o cuando son derechos de
adquisición, por ejemplo no puede haber dos personas con el mismo derecho de tanteo sobre un bien.

Son compatibles y podrán coexistir dos o más sobre un mismo bien cuando se traten de derechos reales en cosa ajena que no
se excluyan mutuamente, se puede ser titular de forma simultánea de un derecho de usufructo y otra persona de un derecho
de servidumbre. También pueden ser titulares de sendas hipotecas sobre la misma finca, esta circunstancia se puede dar bien
entre los derechos reales de distinto tipo, o bien entre derechos reales del mismo tipo, que normalmente estamos hablando
en el derecho de hipoteca, como consecuencia de todo esto si varios derechos reales coinciden sobre una misma cosa, es
necesario un criterio para determinar si esos derechos reales son incompatibles cuál va a ser él que excluya a otros y si es el
caso de que sean compatibles cuál tendrá preferencia sobre los demás.

Principio de prioridad registral, es aquel mediante el cual el acto registrable que primero ingresa en el registro se antepone
con carácter excluyente cuando se trata de derechos incompatibles o con carácter preferente de superioridad o rango cuando
se trata de derechos compatibles, y se antepone a cualquier otro acto registrable que no hubiera ingresado aun en el registro
o lo hubiera hecho con posterioridad aunque la fecha de ese derecho sea anterior a la del registro del primer derecho. Es una
manifestación del prior tempore potior iure. Se basa en la fecha de presentación del título en el Registro de la Propiedad.
Por ejemplo en derechos reales compatibles, si primero constituye una hipoteca el 1 de mayo a favor de segundo, y el 1 de
junio a favor de tercero, si tercero inscribe antes la hipoteca, la hipoteca de segundo tendrá un carácter anterior. En el caso
de que sean incompatibles por ejemplo, si primero vende una casa a segundo y luego la misma a tercero y tercero la inscribe
antes, segundo no podrá inscribirlo porque son incompatibles.

La razón de ser de este principio estriba en que al concederse la publicidad registral como un medio de protección de los
titulares que entran en el registro, por ello se impide la inscripción de los derechos incompatibles. El rango registral se
refiere únicamente a derechos reales limitados, cuando estos derechos son compatibles entre sí, su convivencia con respecto
de una misma finca es posible. El rango se puede definir como el puesto que le corresponde a un derecho en relación con el
otro. El principio de prioridad es el que permite que a cada derecho compatible se le atribuye un rango y que sea preferible a
otro derecho que entre posteriormente. El rango registral se establece exclusivamente por la fecha del asiento de
presentación del título en el registro. Esto significa que la importancia que tiene el rango suele ser de naturaleza económica,
y por tanto la eficacia de cada derecho va disminuyendo a medida que el rango que ocupa es inferior. El establecimiento de
hipotecas sobre un mismo inmueble es compatible, pero quedará limitada, la primera inscrita tendrá preferencia para ejercer
el derecho que garantiza. Nuestro ordenamiento ha optado por un sistema de avance de puestos, de tal manera que si hay
varias hipotecas sobre una misma finca y se cancela una de ellas porque el deudor pague la deuda las sucesivas avanzan un
puesto. Si se ejecuta la hipoteca todo lo demás desaparece. Hay otro sistema, el del derecho alemán, que utiliza el rango fijo,
en este caso cada hipoteca ocupa un lugar gravando una parte establecida del valor del inmueble, de manera que si se
extingue una de esas hipotecas, la parte que esa hipoteca agravaba queda libre y el propietario tendrá ese puesto disponible
para que el propietario lo use como quiera.

2. MODIFICACIÓN DEL RANGO REGISTRAL

Hay acuerdo unánime entre los autores en el sentido de que en base al principio de autonomía de voluntad de las partes el
rango u orden registral de los derechos reales compatibles puede ser alterado mediante acuerdo de las partes, además no hay
ninguna norma que lo prohíba. El rango tiene en principio carácter permanente y dura hasta que se cancela el derecho del
asiento, la cancelación de los asientos tiene una gran importancia para los asientos posteriores puesto que se produce un
avance de puestos.

La posposición, la reserva y la permuta de rango son las tres expresiones de la modificación del rango resgistral de los
derechos compatibles, aunque lo más habitual es que las mutaciones de rango se den entre las hipotecas no obsta que pueda
darse entre otros derechos compatibles.

2.1 POSPOSICIÓN DE RANGO

Se produce cuando el titular de un derecho real inscrito consiente en ceder su puesto al titular de otro derecho real inscrito
también que ocupa la posición inmediatamente posterior, esto supone que no hay otros derechos inscritos entre medias.
Entre derechos inscritos colindantes. Por ejemplo dos bancos con sendas hipotecas sobre una misma finca pueden pactar la
alteración del rango. La posposición no se regula ni en el CC ni en la LH, pero se admite por la doctrina y por la
jurisprudencia en virtud del principio de autonomía de voluntad de las partes. Los requisitos para llevarla a cabo es que se
otorgue en escritura pública el consentimiento unilateral del que se va a posponer, no hace falta el del que va a mejorar.
42
 2.2 RESERVA

La reserva de puesto o rango sí está regulada en el art. 241 RH, bajo el título de posposición de hipoteca, aquí el titular de
una hipoteca inscrita en el registro consiente en ceder su puesto a otra hipoteca que todavía no se ha constituido, por tanto
futura. Además de los consentimientos recogidos expresamente en el punto primero de este artículo y de los titulares de
derechos intermedios, si los hubiera, también a parte de esto el artículo dice que tiene que determinarse la responsabilidad
máxima por capital e intereses y costas y otros conceptos por los que va a responder esa hipoteca futura. También exige que
la hipoteca futura se tiene que inscribir en el registro dentro de un plazo que las partes tienen que convenir necesariamente.
Esta posposición se hará constar en el registro por nota al margen de la hipoteca que se va a posponer, sin necesidad de una
nueva escritura. Si transcurre el plazo sin que haya sido inscrita la hipoteca futura caducará el derecho de posposición.

2.3 PERMUTA

Se considera que hay permuta cuando entre los dos derechos reales que intentan cambiar el rango existen otros derechos
reales inscritos, por ejemplo la hipoteca primera y la cuarta, y en medio hay una servidumbre y un usufructo. Tampoco está
regulada expresamente ni en el CC ni en la LH, pero se acepta una vez más por la doctrina y la jurisprudencia. Para que sea
posible se exige que ambos derechos reales consten inscritos en el registro, que la permuta acordada se recoja en documento
público y que esté inscrita; y que conste el consentimiento de titulares de derechos reales intermedios, si no contarán con
estos consentimientos podrían permutarse también pero sin perjudicar a los intermedios.

3. DETERMINACIÓN DE LA PRIORIDAD

No se determina por la fecha en que se formaliza el título que contiene el derecho real, si no por la fecha en que ese título se
presenta en el Registro. Esto se recoge en el art. 24 LH, que se debe recoger la fecha del asiento de inscripción que deberá
constar en la misma inscripción. El art. 25 LH añade que para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones
relativas a una misma finca se atenderá a la hora de presentación de los títulos en el registro. Se considera como fecha de
inscripción definitiva la que conste en el libro diario de operaciones, en la que se practican precisamente los asientos de
presentación.

La preferencia de las inscripciones se determina por riguroso orden cronológico. Se contempla incluso la posibilidad de que
se presenten en el registro varios títulos relativos a una misma finca, que sean compatibles o incompatibles. Si se presentan
a la vez y los presenta la misma persona, éste será quien determine el orden de presentación; si se presentan por distintas
personas en el mismo momento serán esas personas las que tengan que ponerse de acuerdo en el orden de presentación de
los títulos, si no se ponen de acuerdo entonces tendrán que acudir a los tribunales para que el Juez dictamine en que orden
tienen que entrar.

4. LA FECHA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Al final del asiento debe quedar reflejada la fecha en que se practica ese asiento por el registrador, esa fecha es diferente a la
del asiento de presentación, puesto que entre que se presenta el título y el registrador lo califica pasa un tiempo, que pueden
ser quince días prorrogables a 30 si dan motivos. Por lo tanto entre la fecha que se presenta el título y en la que se inscribe
por lo menos pasarán 15 días, hay una diferencia entre la fecha de presentación y la de inscripción, y ambas deben figurar
en la inscripción. Indica que la fecha del asiento es la que importa, pero también dice cuando lo inscribe él.

5. EL CIERRE REGISTRAL

En base al principio de prioridad se establece un orden en cuanto a los derechos compatibles, orden que se apoya en las
fechas de presentación de los títulos, el principio de prioridad se utiliza para marcar el rango y para provocar el cierre del
registro cuando se presenta a inscripción un título incompatible con otro ya inscrito o presentado.

La fecha del título que es incompatible con el que ya está inscrito puede ser una fecha anterior a la del título inscrito, igual o
posterior. Es decir el título presentado a inscribir e incompatible puede haberse formalizado en el mismo día que el título ya
inscrito y puede haberse formalizado en una fecha posterior. Si el título incompatible es de fecha posterior al ya inscrito, el
principio que el registrador va a aplicar para no inscribir el título ya incompatible es el principio de tracto sucesivo, art. 20
LH, que impide la inscripción de un título en el que el transmitente del derecho que se inscribe no sea la persona que figura
como titular.

En el caso en el que el título que entra que es incompatible con uno ya inscrito sea de fecha anterior o igual al inscrito, el
registrador lo que aplicará es el art. 17 LH, que en su párrafo primero se refiere a este supuesto, señalando que una vez
inscrito o anotado preventivamente en el registro cualquier título no podrá inscribirse o anotarse cualquier otro cuya fecha
sea igual o anterior a la de aquel, y además se le oponga o sea incompatible porque grave la propiedad del mismo bien
42
inmueble o del derecho real, este es el principio de cierre registral. Por ejemplo, una doble venta, Fulano vende su casa a
Mengano el 1 de mayo, y se la vende a Zutano el 1 de junio, Zutano la inscribe antes, a continuación va Mengano y
pretende inscribir, y el registrador le dice que hay incompatibilidad, y que como su título es de fecha anterior lo que se le
aplica es el art. 17. El cierre registral es una operación formal, que persigue mantener el registro sin contradicciones, pero
no prejuzga si el cierre que por su incompatibilidad con el ya inscrito, si ese título es ineficaz o puede inscribirse en un
futuro, pero lo cierto es que en la circunstancia se ve que hay un título inscrito de propiedad sobre un bien de una fecha, y
llega alguien con un título de una fecha anterior, se aplica el cierre registral porque puede ser que el que vaya segundo a
inscribir acuda al juzgado porque hizo la compra antes, esto significa que el cierre registral se hace para mantener el registro
sin contradicciones.

El cierre registral hace referencia únicamente a derechos reales incompatibles entre sí. El párrafo segundo del art. 17 LH
señala que si solo se hubiese extendido el asiento de presentación de un título. Si el título solo se ha presentado tampoco
podrá inscribirse ningún otro cuya fecha sea igual o anterior, y no podrá presentarse otro con una fecha que no sea 60 días
posterior. Si hay un defecto insubsanable se liquida el asiento, si el defecto es subsanable se dan esos 60 días de duración
del asiento registral. Si se presenta un título y a continuación vienen otros no se inscribirán hasta que nos e solvente la
primera.

A diferencia de la ordenación de los derechos reales compatibles, la fecha que se tiene en cuenta para el cierre registral es la
fecha de inscripción no la de la fecha del asiento.

TEMA 6 – LA EFICACIA DEFENSIVA DE LA INSCRIPCIÓN

La doctrina incluye bajo el nombre de publicidad la publicidad formal y también la publicidad material, los efectos que la
publicidad otorga a un derecho real cuando se ha inscrito en el registro. Tanto derechos a favor del titular registral como
derechos a favor del tercero que confía en el registro, este derecho se descomponía en otros dos principios, principio de
legitimación y principio de fe pública.

El principio de publicidad se identifica en opinión de muchos con la llamada presunción de exactitud registral, que se
desdobla en dos presunciones aplicables cada una de ellas a un principio registral; el principio de legitimación registral que
representa la denominada eficacia defensiva de la inscripción es un principio a favor del titular que está inscrito en el
registro, es una presunción iuris tantum, que sí admite prueba en contraria; el principio de fe pública que representa la
denominada eficacia ofensiva es un beneficio a favor del tercero que confía en el registro, y se basa en una presunción iuris
et de iure, que la establece la ley y no admite prueba en contrario.

El contenido de los asientos registrales se presume exacto y coincidente con la realidad extraregistral mientras no se
demuestre lo contrario.

El principio se formula bajo una serie de artículos: 38 y 97 LH y ambos en relación con el art. 1 LH. El art. 38 recoge dos
presunciones, la primera es que a todos los efectos legales, no solo en el ámbito civil e hipotecario, también en el fiscal,
procesal… el derecho que está inscrito en el registro existe y pertenece a su titular registral en la forma que recoge ese
derecho, esto aun en el caso de que ese titular sea un titular aparente.

La segunda de estas presunciones es que quien tenga escrito el dominio de los inmuebles o de otro derecho real limitado
tiene la posesión de los mismos.

El art. 97 LH recoge otra presunción más, la presunción de que cuando se cancela un asiento hay que considerar extinguido
el derecho a que dicho asiente se refería, y esto aun en el caso de que en la realidad extraregistral ese derecho siga
existiendo.

Por último el art. 1 en su párrafo tercero hace referencia a que los asientos del registro están bajo la salvaguardia de los
tribunales, y producen sus efectos mientras no se declare su inexactitud. Se presume igualmente que cuando un asiento se
cancela el derecho queda extinguido. En cuanto a la presunción posesoria del art. 38, la misma se refiere solo a aquellos
derechos reales que implican la posesión del inmueble sobre su propietario, se presume que el que figura que es
usufructuario lo es en base al título inscrito en el registro, por ser derechos de goce y disfrute que conceden a su titular la
posesión del bien.

1. CARÁCTERÍSTICAS DE LA PRESUNCIÓN

- Es una presunción legal o de derecho, basándose la ley en que la inscripción del derecho presume en que el derecho
inscrito existe y pertenece al titular en la forma inscrita; y de esta forma libera al titular de la carga de la prueba.

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 - Es una presunción iuris tantum, el art. 38 no lo especifica, porque no señala que esa presunción admitirá prueba en
contrario, pero según la doctrina y la jurisprudencia tiene ese carácter de iuris tantum, por el hecho de que esas
presunciones pueden destruirse con la prueba en contrario. Si fuera iuris et de iure tendría que indicarlo, si no lo
hace se presupone que admite prueba en contrario.
- La persona interesada en que esa presunción no prevalezca lo que tiene que hacer es probar que el registro es
inexacto, para de esa forma poder atacar la presunción y hacer llegar al registro la extinción.
- No implica una presunción de integridad del registro en el sentido de que lo no recogido en el registro no existe,
quien inscribe su adquisición en el registro puede desconocer aquellos derechos que no constan inscritos en el
registro, para esa persona es como si no existieran.

2. ÁMBITO DE LA PRESUNCIÓN

El ámbito de la presunción abarca todo esto según el art. 38:

- Abarca la existencia del derecho en un doble sentido, que se presume que existe si está inscrito y que no si está
cancelado el asiento.
- También abarca la extensión del derecho, se presume exacto que el registro expresa en función de la extensión real
del derecho.
- Abarca la titularidad o pertenencia del derecho, que el titular inscrito es al que pertenece.
- Abarca la causa de adquisición del derecho, si se adquirió mediante compraventa, donación, usufructo…
- Igualmente abarca el ejercicio del derecho inscrito al titular, el uso o disfrute del bien inscrito.
- También abarcará a los efectos legales, en el sentido de que no solo se aplicará esa presunción si no que también se
aplicará en cualquier otro ámbito.

3. EFECTOS DE LA PRESUNCIÓN EN EL PROCESO Y EN EL TRÁFICO

Esta presunción permite considerar legitimado al que es titular registral, y le permite actuar tanto judicialmente como
extrajudicialmente en el tráfico jurídico. En la forma que determine el asiento que le corresponde ese derecho. En juicio,
esta presunción de exactitud sirve como fundamento para ejercitar cualquier acción basada en el derecho inscrito, en
cualquier procedimiento judicial, la inscripción por tanto del derecho, legitima a su titular tanto activa como pasivamente.

Puede demostrar además su legitimación para hacerlo, para ejercitar su acción real, ya que para esto únicamente tiene que
aportar una certificación del registro con el contenido de este registro, diciendo Don Fulano de tal es el titular registral del
inmueble tal… Sin necesidad de aportar nada más, simplemente ese certificado.

Pasivamente, como demandado, por ejemplo en la acción reivindicatoria contra él, porque el tercero cree que el inmueble le
pertenece a él, este tercero se dirigirá contra ese titular registral; por lo que está autorizado para actuar pasivamente en un
juicio.

En el tráfico jurídico también vale, de forma extrajudicial, ya que ese titular debe ser considerado por cualquiera como si
fuera el titular real de ese derecho, y ello a efectos de que lo sea en ese momento como a efectos de que lo haya sido en el
pasado, desde que figure como titular registral hasta ahora. Se puede dirigir cualquiera que tenga algo que reclamar contra
esa persona que figura como titular registral, en este caso la presunción de exactitud es efectiva tanto administrativamente
como fiscalmente hablando, ya que en ambas disciplinas se impone a las autoridades y a los funcionarios el contenido de los
asientos registrales, como si correspondiera exactamente con la realidad.

4. VIGENCIA DE LA PRESUNCIÓN DE EXACTITUD Y SU EXTINCIÓN

Estará en vigor mientras esté en vigor el asiento a favor de ese titular, porque lógicamente en el momento en que ese
derecho se transmita a un tercero, ya sea de forma voluntaria, en el momento en que eso ocurra el adquirente que inscriba
pasará a ser quien estará favorecido como presunto titular registral.

Cuando se cancele el derecho, la presunción de que esa hipoteca existe dejará de existir junto con la cancelación de ese
derecho, esto, más allá de que quede constancia permanente de que esa titularidad existió, y de que ello pueda aprobarse sin
que fuera necesario a través de los libros en cualquier momento.

En cuanto a la extinción, hay que decir que al ser una presunción iuris tantum, se puede conseguir la extinción probando por
cualquier medio que la realidad de ese derecho es distinta extraregistralmente a la inscripción. También se puede extinguir
atacando no ya al derecho si no al propio asiento registral, es decir, acreditando:

- La nulidad, la falsedad o el error del asiento.

- La nulidad, la falsedad o el defecto del titulo inscrito.
42
 - La falta de conformidad de la inscripción con el título, por recogerse en la inscripción de manera incorrecta la
información.
- La existencia de títulos posteriores al escrito que hayan notificado, cuya inscripción esté vigente en el registro.
- La extinción del derecho inscrito.

En estos casos se ataca la validez de asiento y no del hecho inscrito, pero sirve igualmente para suprimir la presunción de
exactitud de ese derecho.

El párrafo segundo del art. 38 exige para ejercitar una acción, como esta, que tanga por fin contradecir el dominio u otro
derecho real, que hay que interponer a la vez o previamente a la acción una demanda en la que se pida la nulidad o la
cancelación de la inscripción que se hará, porque en caso contrario la acción sería rechazada judicialmente, por lo tanto esta
exigencia se aplica si la acción mediante la cual se va a contradecir el derecho real va a implicar la cancelación o la
anulación del asiento de inscripción de ese derecho. Si la acción que se plantea no implicara que habría que cancelar el
asiento, o cambiarlo o modificarlo no sería necesario esa demanda adicional. Si la acción no va a suponer una extinción del
asiento, o su modificación, en otro caso sí. En la demanda de la acción o previamente a ello hay que solicitar que se cancele
o anule el asiento si prospera la acción, no obstante.

Dicho esto resulta que la jurisprudencia más reciente considerando que aun no pidiéndose la anulación de la inscripción que
se está atacando se admita esa demanda, basta con que el titular registral aparezca como demandado, se entiende que está
implícita en la demanda la petición de la anulación o cancelación de ese asiento.

5. TERCERÍA REGISTRAL

Contemplada en el art. 38, es un medio del que dispone el titular inscrito para el supuesto de que por el motivo que sea, se
haya trabado el embargo contra bienes inmuebles o derechos reales que figuran inscritos a su nombre en el registro, esos
derechos estén en realidad, el embargo dirigido contra una persona.

En el momento de que un titular registral lleve al juzgado ese certificado del registro sobre un bien o un derecho, sobre unos
bienes que se están embargando por creerse que son de otro titular, se sobresee. Si esto ocurriera, el titular registral
simplemente se iría con el certificado, pero lo cierto es que a día de hoy es difícil que suceda, porque cuando llega al
registro el embargo, cuando el registrador lo coge para inscribirlo se daría cuenta de que el titular que aparece no es la
persona sobre la que pesa el embargo.

6. PRESUNCIÓN POSESORIA

Además del 38, está el art. 35 que también establece una presunción posesoria hacia el titular registral, el 35 establece que el
titular registral puede ganar la usucapio ordinaria del derecho que tiene inscrito a su nombre, y para efectos de ayudarle a
esa obtención se presume que el titular en base a la inscripción que tiene de su derecho ha poseído de forma pública,
pacífica y de buena fe y durante todo el tiempo que haya durado el asiento de inscripción. Este art. 35 ayuda al titular
inscrito a cumplir en base a esa inscripción todos esos requisitos. Se presume también en el art. 38.

En base a estas presunciones lo que ocurre es que el titular registral está eximido de demostrar que tiene la posesión del bien
inmueble, lo que va a ocurrir es que correrá a cargo de quien contradice o quien niega la demostración de que ese titular no
es el poseedor del bien inmueble, esto es lo que se llama la inversión de la carga de la prueba.

En cuanto a la naturaleza de esta presunción, hay que decir que tanto la doctrina como la jurisprudencia están de acuerdo en
que estos dos artículos, aunque no se mencione en ellos, en ambos la presunción es de carácter iuris tantum, además esa
prueba en contra quien pretenda desvirtuar esta presunción estará obligado a demostrar que quien figura en el registro como
titular no lo es, que lo es otro; y que al no serlo no procede considerarlo como poseedor. El que intenta desvirtuar esta
presunción tiene que acreditar que el registro es inexacto en cuanto a la titularidad del dominio, debe demostrar que no es el
titular registral que ahí aparece. Hay que aportar la prueba de que él que figura ahí no es el titular.

El objeto de esta presunción se refiere necesariamente a los derechos reales que implican la posesión, está claro que no se
puede presumir la posesión de un derecho real no presumible.

La ley en cuanto al contenido presume simplemente que el titular registral tiene la posesión, y que la tiene en función de
cual sea su derecho. De modo que aun cuando en la realidad extraregistral, esto no sea cierto se establece la ficción de que sí
lo es; y este efecto solo cesará cuando se demuestre que el registro es inexacto, en cuanto a la titularidad del dominio o
derecho real con que ese titular figura en el registro.

La presunción posesoria del art. 38 es una consecuencia del principio de legitimación registral. El art. 35 establece la
presunción de que en ese titular registral se dan las condiciones para ganar la usucapión ordinaria del derecho real inscrito a
42
su nombre, no obstante, hay que dejar claro que en ningún caso hay que entender que fundamentándose exclusivamente en
lo que dice la inscripción se puede conseguir la usucapión de ese bien ya que como todos sabemos la usucapión requiere
posesión efectiva, esto significa que al tratarse de una presunción posesoria que admite prueba en contrario, si alguien
presenta esa prueba en contrario, automáticamente ese derecho real dejará de existir como tal, y entonces lo que tendrá que
ocurrir es que ese señor tendrá que demostrar que es poseedor de hecho, poseedor material. La presunción del art. 35 es una
ayuda, no implica que no deba tener la posesión, si nadie dice nada se entiende que está poseyendo, pero si alguien dice algo
puede demostrar que no está poseyendo.

7. LA ACCIÓN REAL REGISTRAL

Recogida en el art. 41 LH, además desarrollada por el 137 RH. El art. 41 lo que hace es conceder al titular registral acción
para recuperar o mantener la situación posesoria que le corresponde de acuerdo con el derecho que tiene inscrito a su
nombre en el registro, de acuerdo con ser propietario, usufructuario… Esta norma es otro supuesto claro de aplicación del
principio de legitimación a favor del titular registral, puesto que el titular registral se apoya exclusivamente en el contenido
del registro a su favor para usar esa acción, para defenderse con esa acción, se exige que se presente una certificación del
registro que acredite la vigencia, sin contradicción alguna del asiento registral en el que se dice que él es el titular de ese
bien inmueble. Esta acción solo procede en lo que se refiere a derechos reales poseíbles, quien tenga registrada una finca a
su nombre puede recobrarla de ese otro, por el solo hecho de tenerla inscrita a ese nombre.

Vale también para el que está siendo perturbado por otro, el titular registral puede usar esta acción no solo cuando es
despojado de la posesión, para reclamar que se la devuelvan, si no también en aquellos casos en que él haya dejado
voluntariamente a otro la posesión y luego quiera recuperarla de él que no quiere devolvérsela; porque igual se la dejó de
forma precaria o aquel otro que se la ha dejado en base a algún título que ha caducado y no se lo quieren devolver.

La acción real se ejercita a través del juicio verbal, la legitimación activa corresponde a cualquier titular registral, puede
hacerlo el propietario o cualquier otro titular. No podrá ejercer la acción un acreedor hipotecario, el que es demandado por
esta acción, que supuestamente no tiene derecho puede oponerse a la acción alegando que entre otras causas que señala el
art. 444.2 LEC, ese demandado puede oponerse entre otras cosas alegando que posee la finca o que disfruta del derecho por
un contrato que le deja poseer; o en virtud de que la ha usucapido.

TEMA 7 – EFICACIA OFENSIVA DE LA INSCRIPCIÓN

Aquella protección que el tercero confiando en el Registro adquiere, esta eficacia lo que persigue es proteger a ese tercero, y
esta protección se basa en el denominado principio de fe pública registral, según el cual la adquisición de la propiedad o de
cualquier otro derecho real sobre una finca inscrita en el registro, lleva a una compra inatacable. Por ejemplo los que
compran confiando en la titularidad del transmitente.

A esta fiabilidad se le llama fe pública, y en estas circunstancias, aun para el caso de que lo que consta en el registro sea
falso la ley lo mantiene como si fuera verdad, se trata en definitiva de otra manifestación más del principio de exactitud
registral, que presume la veracidad de los asientos del registro; esta vez en beneficio de terceros, no en beneficio del titular,
y además, es una presunción de las que se llama iuris et de iure, es decir, que la establece la ley y no admite prueba en
contrario.

La eficacia ofensiva de la inscripción, que lo persigue es la protección de los terceros que confían en la inscripción se da en
una doble vertiente: por un lado en los casos de doble venta, cuando un titular vende su finca a un primer comprador y a
continuación a un segundo comprador, cuando ya no es propietario, este segundo será protegido por la inscripción si la
realiza antes que el primer comprador; y también se da en los casos de adquisición de un derecho que luego resulta anulable
o resoluble, es decir, cuando el titular registral vende su finca siendo esa venta anulable y quien le compró, que ha inscrito
su derecho, la vende a su vez, inscribiendo ese nuevo comprador convirtiéndose en el tercero protegido si inscribe antes de
la demanda de nulidad, es decir: se realiza una compraventa con algún defecto, antes de que salga a la luz ese defecto el
comprador la vende a un tercero que la inscribe, la compraventa primera se convierte en nula pero el tercero está protegido.

Estas dos vertientes protegen al tercero que confía en lo que el registro dice. En ambos casos se denomina tercero
hipotecario a quién no tiene relación alguna con el bien comprado hasta que lo adquiere él.

1. EL SISTEMA DE PROTECCIÓN
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En nuestra LH la protección al tercero en base a lo aportado en el registro se fundamenta en el art. 34 LH. Este artículo
recoge el principio de fe pública registral, el párrafo primero de este artículo señala que si un tercero adquiere de buena fe y
a título oneroso un derecho de una persona que en el registro aparezca con facultades para transmitirlo, ese tercero será
mantenido en su adquisición desde el momento en que él inscriba en el registro, y esto aunque se anule o se resuelva el
derecho de la persona que se lo ha transmitido por causas ajenas al registro.

Este tipo de protección es ni más ni menos, que la que está acogida igualmente en el sistema alemán, la protección a la
apariencia, se protege la confianza que el contenido del registro da al tercero que va a consultar, y por tanto se protege al
que apoyado en esa confianza adquiere un derecho del que figura como titular registral de ese derecho en el registro. Se
protege la protección a la apariencia que el registro da a quién va al registro a consultarle.

El art. 34 LH además de decir que se presume la buena fe, también exige la buena fe del tercero, si el tercero que va a estar
protegido por el registro, por cualquier motivo, sabe que el registro no es exacto no hay confianza que proteger en absoluto.
También exige que la adquisición del tercero sea onerosa, es decir, que tenga que pagar lo que se ha adquirido, porque se
estima que es más equitativo proteger el interés del verdadero titular que no inscribió pero sacrificó algo a cambio, que el
que adquiere a título gratuito y sí inscribe pero no sacrifica nada.

También, como última exigencia, el tercero para que sea protegido debe inscribir sus derecho.

Cuatro requisitos exige el art. 34 LH:

- Que adquiera del titular registral, aunque luego no lo sea.
- Que lo haga con buena fe.
- Que compre a título oneroso.
- Que inscriba su derecho.

2. LA PROTECCIÓN A LA DILIGENCIA

Hay que tener en cuenta el art. 32 LH, también enfocado a la protección del tercero, según este artículo los títulos de
dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos, no perjudican a tercero. En
este caso el tercero es quien habiendo inscrito su derecho en el registro está protegido por el registro de manera que no
pueden oponérsele los titulares que no han inscrito todavía los suyos o los han inscrito después.
Esto significa que nuestra LH también recoge la norma típica en este caso del sistema francés, que es la protección a la
diligencia, que lo que dice es que lo no inscrito no perjudica a tercero. Este sistema no le protege de que el título se
convierta en nulo.

El art. 32 protege por la vía del sistema francés.

3. DUALIDAD POR EL ART. 32 Y EL ART. 34

El hecho de que en nuestra LH convivan ambos artículos ha hecho plantearse a nuestra doctrina si el tercero protegido en
ambos artículos es la misma persona, es decir, aquella persona que confiando en lo que está inscrito adquiere un derecho y
pese a ello es mantenido por nuestro registro en su adquisición.

En el art. 34 aparecen unos requisitos que no aparecen mencionados en el art. 32, en el único que coinciden es que él que
adquiere tiene que inscribir su derecho. La doctrina se plantea diversas cuestiones, en esta cuestión hay dos tesis
fundamentales, por un lado la denominada tesis monista, esta tesis la sigue un sector de la doctrina que ahora es
minoritario. Se denomina monista porque considera que ambos artículos recogen un único principio de fe pública registral,
cuyo principal efecto es consolidar la adquisición de esa persona que inscribe, la adquisición proveniente de un no dueño, y
además por parte de un tercero de buena fe que confió en lo que el registro publica. Esta tesis se inclina en pensar que el 32
es lo mismo que el 34, según este sector de la doctrina el tercero que está protegido es el adquirente de buena fe a título
oneroso, y la protección que da el registro está siempre condicionada a que ese tercero haya adquirido de quien aparece
como titular registral en los libros del registro, y la entrega de la fe pública se le otorga a ese tercero en atención de que
existe ese asiento está bajo la salvaguarda de los tribunales.

Si la doble venta se produce sobre una finca que no está inmatriculada en el registro, en este caso no hay titular registral, en
estas circunstancias dice esta tesis que hay que acudir al art. 1473 CC, que señala que si un mismo bien inmueble se hubiese
vendido a diferentes compradores la propiedad pertenecerá al comprador que antes lo haya inscrito en el registro.

La otra tesis, que es la mayoritaria, es la tesis dualista, que considera que lo recogido en los arts. 34 y 32 implica un sistema
dual de protección de los terceros, que cada uno de estos artículos protege al tercero en situaciones diferentes, este sector de
la doctrina entiende que solo el art. 34 LH consagra el principio de fe pública registral, es decir esa protección a la
42
apariencia del registro, y que por su parte el art. 32 a lo que se dirige es a asegurar que el derecho que no está inscrito no sea
oponible frente al tercero que sí ha inscrito, y dice la tesis que el ámbito del art. 32 son los conflictos entre titulares del
domino que no hayan contratado con un titular inscrito, aquellos terceros cuyo asiento no se apoye en uno anterior, bien
porque la finca no figure todavía inmatriculada en el registro o porque se ha interrumpido el tracto sucesivo de la finca. En
el caso de la doble venta de una finca no inmatriculada, el tercero inmatricula la finca por primera vez en el registro, como
la primera compra no puede acceder, es inoponible a la segunda, y su protección es inatacable. Entonces dice la tesis que
por lo tanto se aplicaría el art. 32 que dice que el primero que llega es el que la inscribe y el que se queda con ella, que no se
aplica el CC, si no el art. 32. De acuerdo con lo que mantiene esta tesis, en los casos de doble venta en el que está
inmatriculada la finca, la protección del tercero vendrá en vía del art. 34, pero también por el art. 32.

Frente al planteamiento de la asimilación de ambos artículos de la tesis monista, es decir, que es requisito la previa
inscripción y si no la hay porque no está inscrita al CC; frente a esto está la tesis dualista que dice que sirven ambos para el
que adquiere del titular inscrito, y sin embargo si se adquiere de titular no inscrito entonces será el art. 32 al que hay que
acudir para la protección del tercero.

4. ARTÍCULO 33 LH

El art. 33 LH establece que la inscripción del título no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes,
esto significa que en nuestro sistema la inscripción del título en el Registro no tiene la eficacia de purgar los actos inscritos,
es decir, si el contrato es nulo o anulable, el hecho de inscribirlo no va a subsanar esos defectos, y si se inscribe se podría
pedir su nulidad. En estos casos hay que distinguir si esa nulidad afecta al título, al acto o contrato, que se lleva a cabo entre
quien adquiere confiando en el registro y el titular registral, lo que señala el art. 33 es que impedirá el juego de la fe pública
registral, y por tanto, ese adquirente no estará protegido por la fe pública a causa de que no se le puede considerar tercero
hipotecario puesto que su título habrá sido declarado nulo. También puede ocurrir que la nulidad afecte al título mediante el
que adquirió el titular registral que ahora transmite.

5. CONDICIONES DE LA PROTECCIÓN REGISTRAL

Que protege al tercero mediante un negocio jurídico válido, ese tercero debe adquirir del titular registral y debe adquirir de
buena fe y a título oneroso, y además para ser protegido tiene que estar inscrito en el Registro. Estos son los requisitos que
el art. 34 exige al tercero para protegerlo.

- La condición de tercero. Se denomina tercero hipotecario aunque más exactamente habría que llamarlo tercero
adquirente, es esa persona que reuniendo todos los requisitos del art. 34 es protegido en su adquisición por el
Registro. El concepto de tercero se opone al de parte, es una noción de tipo negativo, es aquel que no es parte, en
materia de contratación es tercero en relación a un determinado negocio jurídico aquel que resulta extraño a ese
negocio jurídico, aquel que no ha participado y que ese negocio no le alcanza en absoluto sus efectos. Dice el art.
1257.1 CC que los contratos solo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos, así que el
concepto de tercero hipotecario. El concepto de tercero de la ley hipotecaria es aquel al que protege el concepto de
fe pública del registro, y es el que adquiere la propiedad que es reclamado por otro sujeto con el que no ha
contratado, pero se mantiene su adquisición siempre que respete los requisitos del art. 34. Se protege por tanto al
adquirente de un derecho real sobre un bien inmueble que es ajeno al contrato en base al cual ostenta la titularidad
del bien quien ahora le vende.

- La validez. El tercero tiene que adquirir mediante un contrato válido, porque la legislación hipotecaria en su art. 33
determina expresamente que la inscripción de un título no convalida los actos o derechos nulos. Debe adquirir del
titular registral.

- Debe adquirir de buena fe. La buena fe es un principio general del Derecho, que consiste según la doctrina y la
jurisprudencia en sentido positivo en que ese tercero crea que la titularidad registral de la persona que le está
transmitiendo es exacta, en sentido negativo lo que ocurre es que el tercero ignora o desconoce los vicios
invalidantes que pudieran afectar a la titularidad de ese que le transmite. Hay que plantearse si hay buena fe sin más
por creer que es cierto lo que el registro publica o por el contrario si cuando lo que el registro publica difiere de la
realidad pero resulta que la realidad verdadera es averiguable con una diligencia mínima, la jurisprudencia
considera que hay aplicar esa diligencia mínima. El objeto y el sujeto de la buena fe, el objeto es la titularidad del
transmitente y el sujeto, quien tiene que tener la buena fe, el adquirente, si actúa con representante la jurisprudencia
entiende que tanto el representante como el representado. El momento en el que debe existir la buena fe, siguiendo
a la mayoría de la doctrina hay que considerar ese momento en el que se produce la adquisición del derecho real del
que se trate, ese momento en el que el tercero perfecciona su adquisición, de acuerdo con lo que recoge la teoría del
título y el modo. La buena fe del tercero que adquiere se presume siempre, es decir, que de entrada al que adquiere
le presume que actúa de buena fe, es una presunción iuris tantum, que admite prueba en contrario.
42
- Solo se producen los efectos desde que el adquirente inscriba el derecho. Y esa adquisición debe ser a título
oneroso, si es a título gratuito el adquirente no va a tener más protección registral que la que tenga el que está
transmitiendo, como dice el último párrafo del art. 34 LH.

6. EL ÁMBITO QUE ALCANZA LA PROTECCIÓN DEL REGISTRO A FAVOR DE ESE TERCERO

Esa protección del registro garantiza al tercero adquirente lo siguiente, que el derecho que adquiere del titular registral
existe tal y como está inscrito en el registro y que pertenece a la persona que aparece como titular registral, también le
garantiza que desde el momento en que él inscriba su derecho estará protegido de acuerdo con la situación jurídica
inscrita a su favor y los anteriores asientos sobre ese bien.

Hay una serie de circunstancias que aun recogiéndose en el folio registral que la fe pública no garantiza al tercero que
adquiere, de esto no protege:

- Los derechos y circunstancias personales. No se extiende la fe pública registral a las circunstancias del estado
civil y capacidad de las personas, y tampoco a los derechos personales que puedan tener reflejo en el registro, como
pueden ser arrendamientos. No garantiza a un tercero adquirente la existencia de esos derechos. Por ejemplo si
alguien figura como arrendatario, sin serlo realmente y resulta que cede ese arrendamiento esa persona, ese
cesionario que recibe el derecho de arrendamiento no podrá invocar la protección del art. 34 LH, porque el derecho
de arrendamiento es un derecho personal. Tampoco garantiza la existencia de un derecho de crédito aunque figure
en el registro, porque ha podido dejar de existir.

- Circunstancias de hecho de la finca, los límites de la finca. El registro no garantiza en principio, al tercero
hipotecario que sean exactos los datos descriptivos de la finca, tales como si la finca es da naturaleza urbana o
rústica, la situación, su superficie, su destino, sus linderos, su denominación si es que tiene… es decir, que a los
efectos ofensivos o defensivos de la inscripción el Registro no protege de la inexactitud de estos datos al tercero
hipotecario o adquirente, en este sentido se ha pronunciado la jurisprudencia del TS y la doctrina tradicional. Si
según la descripción registral, la finca tiene un edificio que en realidad no existe, o señala que tiene una cabida en
metros que luego es superior a la que tiene realmente, la fe pública no puede proteger al tercero de estas
circunstancias, porque no puede garantizarle que la finca esa naturalmente tal y como figura en el Registro. Lo dice
el TS, que de la fuerza de la ley no se puede crear un terreno. Sin embargo, el pretexto de coordinación entre el
Registro y el catastro y en avance de los medios técnicos para determinar con gran exactitud la ubicación y
descripción de las fincas. Esto se comprueba en la última reforma de la LH, como consecuencia de esta reforma en
aquellos casos en los que se hubiera alcanzado la coordinación gráfica entre el Registro y el catastro, y además se
hubiera inscrito la representación gráfica catastral de la finca en el Registro, entonces según señala el art. 10.5 LH
se presumirá con arreglo a lo dispuesto en el art. 38 LH que la finca objeto de los derechos inscritos tienen la
ubicación y la delimitación geográfica expresada en la documentación del catastro. Si el registrador deja constancia
de que la finca registral en cuestión está coordinada con el catastro a partir de la mencionada reforma se asociará un
nuevo efecto a la inscripción de la finca en el Registro, que el principio de legitimación y el de exactitud registral se
extenderán más allá del derecho inscrito y llegarían hasta los datos de hecho del inmueble que en principio no
protegería y están relacionados con la información geolocalizada de la finca, es decir, que pueden empezar a
protegerse porque el Registro puede decir que los datos son ciertos.

- Los derechos reales patentes y las limitaciones legales del dominio. Los derechos reales patentes, que por ser
reales, ostensibles y apreciarse a la vista, a pesar de que no consten inscritas no pueden ser ignoradas por el tercero;
de manera que el tercero no es protegido de ellos por la fe pública registral.

Los derechos reales patentes son por ejemplo el de las servidumbres aparentes, que incluso sin figurar inscritas en
el registro no podrán ser ignoradas por el tercero hipotecario, en este sentido, las diversas sentencias del TS ha
manifestado que cuando los signos de una servidumbre son ostensibles e indubitados tienen una publicidad
equivalente a la inscripción y no pueden ser desconocidos por el tercero. Un ejemplo sería una servidumbre de paso
con un camino marcado.

Las limitaciones legales del dominio son limitaciones que las leyes imponen al derecho de propiedad. Estas
limitaciones se refiere a ellas concretamente la norma primera del art. 26 LH, dice que no necesitan inscripción
separada y especial, y que surten efecto como limitaciones legales de la propiedad. Entra dentro de esta categoría
los denominados retractos legales, en este caso el titular registral de un bien inmueble sujeto a retracto legal se verá
privado de ese bien si el retracto se ejercita por su titular, por lo tanto quien adquiere una finca se ve sometido a
esta limitación y todo esto aunque no figure inscrito en el registro.

7. LEGISLACIÓN URBANÍSTICA EN RELACIÓN CON EL REGISTRO

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El adquirente de un bien inmueble se verá afectado por todas las limitaciones de la legislación urbanística y de los planes de
ordenación urbana, en este caso hay que ir al art. 27.1 de la Ley del suelo. Este artículo señala que el nuevo titular de una
finca, aquel que compre una finca a otro quedará subrogado en todos los derechos y deberes que a cualquier propietario le
sean impuestos por la Ley del Suelo y la legislación urbanística.

8. CASOS EN LOS QUE LA EFICACIA OFENSIVA SE APLAZA

Hemos visto que quien adquiere de un titular registral protegido por el Registro está protegido si cumple los requisitos del
art. 34 LH, pero hay ciertos supuestos en que se establece un plazo de espera para que la inscripción del titular registral sea
efectiva, en ese plazo de espera el que adquiere no está protegido por la fe pública registral.

- Las inscripciones de inmuebles adquiridas a través de sucesión mortis causa, cuyos herederos no tengan la
condición de legitimarios, de herederos forzosos. Hay que acudir al art. 28 LH, que dice que las inscripciones de
fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos
dos años desde la fecha de la muerte del causante, excepto en los casos de que sean a favor de los herederos
forzosos. El fin es evitar que si el heredero inscribe a su favor el bien inmueble que ha recibido en herencia, el que
pueda adquirir de ese heredero se convierta en tercero protegido por la fe pública, en cuanto a su vez inscriba su
compra; esto porque pudiera ser que luego de inscribir el que en la herencia ha recibido el bien inmueble aparezca
un testamento posterior en el que se nombre como sucesor a otra persona.

- Las inscripciones de inmatriculación de fincas, recogido en el art. 207 LH, está modificado por la Ley 13/2015.
En su redacción actual está este supuesto, que se refiere a las inscripciones de inmatriculación, de primera
inscripción en el Registro, practicadas mediante el título público traslativo, cuando se trata de inmatriculación
mediante título pública o certificación de dominio de las administraciones públicas y algunas otras del art. 204,
cuando se trata de estas el art. 207 señala que no surtirán efectos frente a terceros hasta dos años después.

Hay otros casos pero son menos importantes, por ejemplo después de la Guerra Civil hubo que empezar a rehacer algunos
registros, y en estos casos se da un plazo para que se reconstruya.

8.1 EFECTOS

Los efectos del aplazamiento las adquisiciones que un tercero realice bien del heredero aparente o del inmatriculante
aparente aunque reúna todos los requisitos, no gozará la protección registral dentro de esos dos años, pasados los dos años
será válida.

La suspensión temporal de efectos, solo se produce a efectos de la protección del tercero, a efectos de la legitimación del
titular sigue estando protegido.

9. LA DOBLE INMATRICULACIÓN

Es relativamente frecuente el supuesto de que una misma finca registral aparezca en el Registro dos o más veces, es decir,
que esté inmatriculada más de una vez en el Registro, esta doble o múltiple inmatriculación es debida a un error del Registro
al comprobar si una finca estaba o no inmatriculada.

La forma de subsanar esta doble inmatriculación aparece regulada en el art. 209 LH tras la redacción de la Ley 13/2015,
esto significa que hay que entender que está derogado el art. 313 RH que hasta ahora se ocupaba de esta función, no se
deroga de forma específica, pero la jurisprudencia y la doctrina entienden que está derogado. Dicho artículo se refiere al
expediente de subsanación de la doble o en general múltiple inmatriculación de una misma finca o parte de ella en folios
registrales distintos, y señala que ese expediente puede iniciarse de oficio por el registrador, o que también puede instarse a
instancias del titular registral de cualquiera de los derechos inscritos en alguno de los expedientes registrales.

El art. 209 contempla en su regla cuarta que el dominio sobre la finca aparezca inscrito en los distintos folios registrales a
favor de una misma persona, en este caso se cancela el folio más moderno, haciendo referencia a ello que es el que quedará
vivo. En el folio moderno queda nota registral de que la finca está inscrita en el folio más antiguo. Para poder hacer esto es
preciso que en los distintos folios ésta esté libre de cargas en ambos, o que si tuviera cargas sean exactamente las mismas y
en el mismo orden en los dos folios.

La segunda posibilidad es más complicada, se recoge en las reglas quinta, sexta y séptima; es que los titulares del dominio
fueran distintas personas, o que si en los distintos folios registrales siendo el titular la misma persona hay cargas, sean
cargas distintas o estén en distinto orden. El registrador convoca a los interesados para que logren un acuerdo, que
determine las titularidades de las fincas en cuestión, si todos están de acuerdo solucionado y el registrador hace constar esto
42
firmando un acuerdo con los interesados. Por el contrario, no comparece al expediente o formula oposición, en estos casos
el registrador da por concluido el expediente automáticamente, lo señala en el Registro y la persona que ha promovido el
expediente tiene el derecho de irse al juzgado para que resuelva el juez, lo tramita el juez de primera instancia del lugar de
la finca. En este procedimiento la cuestión de que titular tiene mejor derecho no puede resolverse con las normas
hipotecarias, y menos con el art. 34 LH, porque el mismo derecho tiene a ser protegido el que está como titular en uno de
los folios como en otro.

TEMA 8 – LOS OTROS ASIENTOS

1. LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS

La anotación preventiva es un asiento de vigencia temporal limitada, su fin es que el tercero hipotecario no pueda llegar a
alegar a su favor la eficacia de la fe pública registral, de manera que mediante estas anotaciones preventivas lo que se
persigue es evitar el riesgo de que se frustren derechos reales que se está o puede estarse en vías de adquirir, o también sirve
para obtener el aseguramiento de derechos no reales, por ejemplo el derecho de crédito personal, también sirven para
publicar situaciones que importan al tráfico de los derechos inscribibles.

Por ejemplo un comprador compra un inmueble y lo inscribe, por lo que sea la compraventa es anulable y el vendedor
demanda al comprador reclamándole la restitución del inmueble, si el sistema registral permitiera que mientras se soluciona
el pleito el demandado puede venderlo a un tercero, ocurrirá que ese tercero quedará protegido por la fe pública, y entonces
el demandante no podrá recuperar de ninguna manera ese bien inmueble; esto aunque la sentencia en el juicio le fuera
favorable. En ningún caso podría conseguir que le devolvieran el inmueble. Ante esta posibilidad la LH coge y permite al
vendedor que demanda ahora para que le devuelvan, que solicite del registrador de la propiedad una anotación preventiva
que le otorgue un cierto rango registral para el caso de que la sentencia le resulte favorable, de esta manera si la sentencia le
es favorable tendrá preferencia frente a cualquier derecho que haya ingresado en el registro con posterioridad a la práctica
de su anotación preventiva.

Las distintas anotaciones preventivas que vamos a ver son muy diferentes entre sí, igualmente son diferentes sus efectos,
por eso es difícil dar un concepto general, por ello examinaremos cada una en particular, a pesar de ello se puede decir que
la anotación preventiva es un asiento que viene a complementar lo que está en el asiento de inscripción. La anotación lo que
quiere es coordinar la realidad extraregistral con el registro, permitiendo que se recojan una serie de situaciones que no
pudiendo ser objeto de un asiento de inscripción sí que pueden incidir sobre ese asiento. Lo que pretenden en general es que
los titulares de situaciones jurídicas no inscribibles no se vean perjudicados por la protección, impidiendo que aleguen a su
favor la eficacia de la fe pública.

1.1 CARÁCTERÍSTICAS DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS

- Carácter transitorio o temporal, esa anotación es un asiento de duración limitada frente al carácter indefinido que
tiene el asiento de inscripción, art. 86 LH. Cualquiera que sea su origen caducará a los cuatro años, salvo que
tengan señalado por la ley un plazo más breve. Algunas se pueden alargar a base de prórrogas.
- En cuanto a su contenido material, se da en derechos que no pueden ser inscritos frente a los derechos reales, que sí
reúnen las características para ser inscribibles.
- Tienen una relación de accesoriedad que en general la tiene con los asientos de inscripción definitiva. Se permite
hacer anotaciones preventivas del asiento de presentación.
- Se les atribuye una eficacia meramente negativa, lo que hacen es negar la protección que la fe pública registral
concedería al tercero.

1.2 CLASIFICACIÓN DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS

A las anotaciones que vamos a ver no se les puede aplicar a la regla general, las permite el legislador por razones de política
registral. Los más típicos están recogidos en el art. 42 LH, según este artículo, pueden pedir anotación preventiva de sus
respectivos derechos:

1- Quien demanda en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción
de cualquier derecho real.
42
 2- Quien obtenga a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor.
3- El que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando al demandado, la cual deba llevarse a efecto
por los trámites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
4- También aquel que habiendo demandado en juicio ordinario el cumplimiento de cualquier obligación obtuviera
providencia, mandamiento del juez, ordenando o prohibiendo el secuestro o la enajenación de bienes inmuebles.
5- El que propusiere demanda con objeto de obtener alguna de las resoluciones judiciales expresadas en el número
cuarto del artículo segundo de esta Ley.
6- Los herederos respecto de su derecho hereditario, cuando no se haga especial adjudicación entre ellos de bienes
concretos, cuotas o partes indivisas de los mismos.
7- El legatario que no tenga derecho, según las leyes, a promover el juicio de testamentaría.
8- El acreedor refaccionario, mientras duren las obras que sean objeto de la refacción.
9- El que presentare en el Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse por algún defecto subsanable, por
imposibilidad del Registrador, o cuando este inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores que
observe en algún asiento ya practicado en la forma que reglamentariamente se determine.
10- El que en cualquiera otro caso tuviese derecho a exigir anotación preventiva, conforme a lo dispuesto en ésta o en
otra Ley.

1.2.1 ANOTACIONES REPRESENTATIVAS DE OTRO ASIENTO

Son como inscripciones provisionales, con efectos semejantes a otra inscripción definitiva, estas anotaciones preventivas
representativas se pueden pedir cuando solicitada una inscripción, esta no pueda practicarse porque el legislador considera
que presenta un defecto subsanable. Pero se puede prorrogar hasta 180 días. Esto ocurre por ejemplo cuando se presentan
dos títulos contradictorios sobre una misma finca.

Estas anotaciones son convertibles en el asiento al que representan, cuando desaparece el obstáculo.

1.2.2 ANOTACIONES DE DERECHOS EN LITIGIO O EN FORMACIÓN

A estas se refiere el punto primero del art. 42, decía que podrá pedir anotación preventiva quien demanda en juicio la
propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.

Supuestos en los que procede esta anotación, si vamos al contenido literal del artículo parece que solo podría pedir este tipo
de anotación preventiva quien demanda o ejercita en juicio una acción real, quien habiendo adquirido un derecho real lo
reclama por vía judicial cuando alguien se lo arrebata. Esta persona podría pedir esta anotación.

La dirección general de los registros y el notariado se ha pronunciado por una interpretación amplia, admitiendo esta
anotación cuando se basa en simples acciones personales con trascendencia real.

Los efectos de esta anotación serán que si durante la vigencia de la misma un tercero adquiere del titular registral
demandado no podrá alegar ese tercero la protección del registro.

Si no se practica la anotación preventiva no hay nada que hacer, el tercero compra de buena fe sin conocer el pleito.

El art. 71 LH a este respecto dice que los bienes inmuebles o derechos reales anotados en el registro pueden ser enajenados
o gravados, pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho esa anotación.

La anotación tiene que solicitarla el demandante, quien demanda el juicio, él la pide y el juez la ordena, art. 43 LH. Esa
anotación preventiva solo puede recaer sobre un bien que siendo objeto de un pleito figure inscrito o anotado a nombre de la
persona que está siendo demandada en ese pleito. Si la demanda es contradictoria con el derecho inscrito del demandado
habrá que solicitar la cancelación de la inscripción de esta. Si triunfa la acción planteada por el demandante se practicarán
las inscripciones o cancelaciones que se ordenen en la sentencia. En estas circunstancias bastará lo que diga en esa sentencia
para que se cancelen las inscripciones posteriores a la anotación preventiva de embargo. Estas inscripciones se habrán hecho
después de la anotación preventiva de embargo y tendrán fecha posterior a ella, art. 128 RH en su párrafo segundo. Sin
embargo, el juez solo puede decretar la cancelación de inscripciones practicadas con posterioridad a la anotación, pero con
fecha anterior a la anotación si los titulares de esos asientos lo consienten, si no lo consienten se tendrá que resolver la
situación por el trámite de accidentes.

1.2.3 ANOTACIONES EN FUNCIÓN DE GARANTÍA

Persiguen asegurar el cobro de derechos de crédito que no tienen inscripción como tal porque son derechos personales. Esta
anotación garantiza el derecho de crédito otorgándole una preferencia de cobro sobre el importe de la subasta del bien
inmueble, esta preferencia solo cede ante los créditos a favor del Estado, a favor de las compañías aseguradoras y ante los
42
créditos hipotecarios y los créditos refaccionarios, en estos últimos casos cederá cuando estos estén escritos antes de que se
tome anotación del embargo.

Este tipo de anotación es la forma de que derechos personales como son derechos de crédito se pueda hacer efectivo sobre
un inmueble, y no se vea perjudicado el acreedor por el principio de fe pública registral, evitar la protección del tercero
hipotecario en cuanto estos créditos.

Su función es evitar que el tercero hipotecario pueda aprovechar la fe pública registral y quitar de en medio la protección a
créditos que no pueden inscribirse o que no están formalmente formados.

Las principales anotaciones de créditos en garantía son las de crédito refaccionario y el embargo. La que más se emplea es
la de embargo.

La anotación de embargo, se refiere a ella el art. 42. LH que decía: Quien obtenga a su favor mandamiento de embargo
que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor. Además el art. 140 RH también señala que se hará anotación
preventiva de todo embargo de bienes inmuebles o derechos reales que se decrete en juicio civil o criminal, aunque el
embargo sea preventivo, y de aquel embargo que se decrete en procedimiento administrativo de apremio, el embargo puede
ser preventivo que es el que traba los bienes del deudor para que respondan del crédito que el acreedor tiene con el deudor,
impidiéndole que durante la tramitación del pleito que sea se desprende de ellos y se vuelva insolvente; y puede ser
ejecutivo que es el que procede cuando el acreedor tiene un título que lleva aparejada ejecución o tiene una sentencia firme
de condena a su favor. El embargo puede practicarse en cualquier juicio civil, ya sea ejecutivo o no, y puede presentarse
también en cualquier juicio penal o administrativo. La anotación garantiza el derecho de crédito con eficacia erga omnes
sujetando bienes del deudor al cumplimiento de dicho crédito.

La anotación de embargo (que el embargo decretado se ha solicitado al juez por el interesado, que dirija al registrador de la
propiedad una providencia, para que lo inscriba y quede constancia de que ese inmueble responde, no hay que confundirlo
con el embargo en si) produce dos efectos en el registro:

- Garantiza que el embargo sea efectivo.

- Otorga al crédito que garantiza el embargo, según señala el art. 44 LH, la preferencia para el cobro que le concede
el art. 1923 CC, art. que establece el orden de prelación a seguir con respecto de los créditos que recaigan sobre
determinados bienes inmuebles.

Si el embargo no estuviera anotado hay que distinguir la fecha en la que el embargo es efectivo y la fecha de su anotación
en el registro de la propiedad, el embargo nace desde que se decreta por resolución judicial, art. 587 LEC, sin necesidad de
que esté anotado en el registro, por tanto el inmueble embargado garantiza el crédito desde ese momento. Por su parte la
anotación del embargo la ordena el juzgado que entiende de ese procedimiento a instancias del ejecutante que es el
acreedor, con la finalidad de garantizar los efectos del embargo frente a terceros, esto significa que la anotación preventiva
de embargo no es necesaria para la constitución del embargo.

Esto es así porque por ejemplo si la traba del embargado dependiera de la inscripción, con los bienes inmuebles no inscritos
en el registro no se podría anotar nada. Otro motivo es porque en un sistema como el nuestro en que los derechos reales
salvo excepciones nacen fuera del registro, lo lógico es que los efectos del embargo deriven de la resolución judicial y no de
la anotación en el registro.

El art. 71 LH permite al titular registral de un inmueble embargado vender ese inmueble sin perjuicio de el titular de esa
anotación preventiva de embargo, esto significa que si el inmueble sale a subasta pública, en la subasta habrá alguien que lo
compre y se convertirá en el nuevo titular, pero si el juzgado dice que se cancelen todas las inscripciones posteriores a las
anotaciones de embargo esa compra se quedará en nada. El tercero no se podrá defender al saber que había una anotación de
embargo. En cuanto a que la enajenación sea posterior, si resulta que la anotación es anterior a la del embargo en el registro
el tercero estará protegido.

En cuanto a la anotación del embargo y otras deudas que tenga además el titular de la finca embargada, la jurisprudencia,
doctrina y ley dicen que dada la ambigua redacción de los arts. 1923 y 1927 CC sobre la prelación de bienes para ser
embargados, se entiende que si nace otro crédito posterior a la anotación del embargo será preferente el crédito del embargo.

El procedimiento para la práctica de la anotación del embargo, dice el art. 42.2 LH que la tiene que solicitar la persona que
obtenga el mandamiento judicial del embargo, el acreedor, el art. 629.1 LEC dice que será el LAJ el que librará el
mandamiento de embargo para se haga la anotación, es decir, que se lo solicite al registrador. En la anotación de embargo
en el registro se expresará en ella el importe de lo que se trata de asegurar, con su principal, sus intereses, con sus costas…
se dirá que ese inmueble con esa deuda garantiza con x importe total. Se anota el importe por todos los conceptos así como
las circunstancias personales del acreedor, y también las circunstancias de aquel contra el que se haya dictado.
42
Los créditos refaccionarios, a estos créditos se refiere el punto 8 del art. 42 LH: El acreedor refaccionario, mientras duren
las obras que sean objeto de la refacción. Para pedir esto es necesario que no hayan acabado las obras. El crédito se concede
con el fin de la realización de una obra, tanto para mejorarlo, construirlo, modificarlo, conservarlo… El crédito
necesariamente es para una obra. El TS considera también que engloba dentro de este concepto las cantidades adeudas a
quienes suministran materiales empleados en la obra, o a quienes trabajan en la obra u otros conceptos similares, siempre
que hayan contribuido de alguna forma a la obra, entonces el acreedor refaccionario podrá exigir anotación sobre la finca en
cuestión por las cantidades que anticipe, presentando el contrato por escrito que se haya hecho, esta anotación sobre la finca
surtirá efectos como si fuera una hipoteca.

La anotación preventiva a favor del acreedor refaccionario caduca a los 60 días de concluidas las obras, si al cumplirse los
días no estuviera pagado el crédito por no haber llegado el plazo de vencimiento, entonces el acreedor puede exigir vía
judicial la conversión del crédito en hipoteca, art. 93 LH. Si el plazo estuviera vencido, entonces el acreedor podrá prorrogar
ese plazo mediante la conversión de la anotación preventiva en hipoteca o exigir el pago del crédito, en cuyo caso la
anotación preventiva surtirá todos los efectos de una hipoteca.

1.2.4 ANOTACIONES DE VALOR NEGATIVO

Son aquellas que no publican un derecho, si no que publican situaciones de tipo negativo, como la falta de capacidad de las
personas para enajenar sus bienes, o la falta de poder para disponer de sus bienes. El art. 42 LH en su punto quinto prevé
que se puede pedir anotaciones preventivas de las resoluciones judiciales en las que se modifique la capacidad civil de las
personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes. También se puede pedir anotación en los casos de concurso de
acreedores, en este caso de acuerdo con lo que establece la Ley Concursal.

Cualquier resolución que afecte a las facultades de disposición o administración de los bienes de un titular, se puede pedir la
anotación. La finalidad es evitar que durante la tramitación de ese procedimiento judicial en el que se solicita la incapacidad
de una persona los bienes de una persona puedan acabar en manos de un tercero adquirente que sea protegido por la fe
pública registral. Este tipo de anotación su fin es invalidar las transmisiones de bienes que un incapacitado pudiera hacer
que finalmente pudiera gozar de la protección registral.

El art. 26 LH, en su punto dos prevé la anotación preventiva dictada por una resolución judicial o administrativa de una
resolución de disposición. Prohibir que el demandado pueda hacer actos dispositivos sobre los bienes sobre los que haya
caído una anotación. En este caso concreto la prohibición de disponer que dicta la autoridad judicial o administrativa lo que
hace es producir el cierre registral para cualquiera que pudiera intentar esa adquisición.

2. CONVERSIÓN DE ANOTACIÓN PREEVNTIVA EN INSCRIPCIÓN

Las anotaciones se extinguen por caducidad, cancelación o porque se conviertan en inscripciones, art. 77 LH. El art. 70 LH
señala que cuando la anotación preventiva de un derecho se convierte en inscripción definitiva de ese derecho, surtirá
efectos desde la fecha de la anotación preventiva.

3. LAS NOTAS MARGINALES

Se llaman así porque se realizan al margen del folio registral y hacen referencia a cuyo asiento se practican. Pueden referirse
a situaciones muy variadas, y de ser así no es posible dar una definición de nota marginal que abarque todas ellas, solo se
puede hacer aquellas que estén expresamente previstas en la ley. Es un asiento registral cuyas características son que es
accesorio, porque carece de existencia propia, siempre está ligada a otra; y es también asiento definitivo porque no tiene un
carácter provisional, la nota marginal se mantiene de forma definitiva. Se distinguen tres clases según su finalidad o
cometido.

3.1 NOTAS MARGINALES DE MODIFICACIÓN JURÍDICA

A través de estas notas se dejan constancia de hechos que implican una modificación del asiento, modificación que por si
misma no tiene envergadura suficiente para provocar una inscripción, son accesorias de una inscripción a la que
complementan, y se practican siempre a instancia de parte, por ejemplo: las que hacen constar el cumplimiento o
incumplimiento de condiciones suspensivas, o de condiciones resolutorias, las que hacen constar el domicilio del deudor
hipotecario, en las que se hace constar la iniciación de un procedimiento sumario e hipotecario…
Hay otras que hacen constar la aceptación por el acreedor de la hipoteca unilateral, a favor de alguien que no está presente.

3.2 NOTAS MARGINALES SUCEDÁNEAS DE ASIENTOS PRINCIPALES

42
Están destinadas a recoger contenido que debería ser objeto de una inscripción propia, pero que por disposición expresa de
la ley, con el fin de simplificar las operaciones registrales adoptan esta forma de nota marginal, la eficacia de esta nota es la
misma de la del asiento al que sustituyen. Anotan la modificación de un derecho de retorno arrendaticio. También las que
hacen constar la subrogación de una entidad financiera en el préstamo hipotecario concedido al deudor, las que hacen
constar la acepción de los inmuebles al pago de los impuestos, como el impuesto de sucesiones.

3.3 NOTAS MARGINALES DE OFICINA

Estas notas sirven simplemente para relacionar unos asientos con otros a fin de coordinar las operaciones registrales, no
tienen ningún valor jurídico, su función es puramente mecánica o material.

4. ASIENTO DE CANCELACIÓN

La cancelación es la operación de extinguir algún asiento que está practicado, mediante la cancelación se dice que un
derecho ha quedado extinguido fuera del registro, pero pudiera suceder que siguiera existiendo fuera del registro. La
cancelación no significa la destrucción material del asiento, el asiento no se tacha ni se borra, si no que simplemente queda
sin vigencia jurídica, ese asiento es “desregistrado”. A todos los efectos hipotecarios, en especial a los derivados tanto de la
fe pública como a favor de terceros, la cancelación hace que el asiento cancelado deje de integrar el contenido del registro
originando su pérdida. Actúa a modo de certificado de extinción, no hay que olvidar que la extinción de los derechos y su
nacimiento primero se realiza fuera del registro (salvo los de constitución), por acuerdo de las partes, y la cancelación
registra posteriormente y anuncia que ese derecho ha quedado extinguido. Esa cancelación tarda en llegar al registro, porque
hay que ir al notario, llevar el título al registro, que el registrador lo inscriba…

También se puede dar el supuesto de que se cancele el asiento sin que se haya extinguido el derecho que realmente contiene,
es decir, que en la realidad el derecho sigue existiendo. Normalmente esto ocurre por error, en este caso hay que tener claro
que aunque fuera del registro exista ese derecho en el registro está cancelado, y a efectos de fe pública el tercero que acuda
y vea la cancelación estará protegido. Por el contrario si un derecho se ha extinguido fuera del registro de la propiedad pero
no se ha practicado su cancelación seguirá siendo válido para el tercero de buena fe como si existiese, esto lo señala el art.
76 LH. Aunque se practique la cancelación si el derecho no se ha extinguido de forma extraregistral el derecho existirá entre
las partes, el tercero que adquiera estará protegido.

El asiento de cancelación como características propias tiene que es accesorio, porque se refiere a otro asiento; es un asiento
negativo, al hacer constar la inexistencia de un derecho; y es definitivo por su duración indefinida.

4.1 CAUSAS DE CANCELACIÓN Y SUS CLASES

La cancelación puede ser total o parcial, art. 78 LH, el art. 79 LH señala las causas que producen la cancelación total:

- La extinción completa del inmueble objeto de la inscripción o anotación. Se destruye el inmueble por un terremoto
o se extingue la concesión administrativa.
- Se extingue por completo el derecho inscrito o anotado, por ejemplo el titular renuncia a su derecho de servidumbre
o de usufructo.
- La declaración de nulidad del título en cuya virtud se hizo la inscripción o anotación, por ejemplo, ese título de
compraventa tenía un vicio.
- La declaración de nulidad de la inscripción o anotación por falta de alguno de sus requisitos esenciales.

El art. 80 LH recoge las causas de la cancelación parcial:

- La reducción del inmueble objeto de la inscripción, se destruye parcialmente un inmueble, se cancela la inscripción
de la parte que ha quedado destruida.
- Se reduzca el derecho inscrito o anotado, esa reducción tiene que ser cuantitativa, no cualitativa. En cantidad, por
ejemplo un usufructo que recae sobre una finca entera deciden las partes que desde un momento el usufructuario
solo posea la mitad de una finca. Necesaria para explicar que el usufructo no recae sobre la finca si no solo sobre la
parte que se señala.

4.2 FORMA DE CANCELACIÓN DE LAS INSCRIPCIONES

Para cancelar un asiento, la LH diferencia entre que ese asiento en cuestión se haya inscrito o mediante una escritura
pública, o mediante un mandamiento judicial, o mediante un acto administrativo. La LH contempla el caso de que sea un
cancelación que daba practicarse de oficio por el registrador de la propiedad.

42
 4.2.1 CANCELACIÓN DE LAS INSCRIPCIONES QUE SE HAN PRACTICADO MEDIANTE
ESCRITURA PÚBLICA

Dos posibilidades, por un lado la cancelación voluntaria, que lleva a cabo el titular de ese derecho, es el que tiene que
cancelarla otorgando una escritura pública de cancelación, el art. 82 LH dice que las inscripciones o anotaciones preventivas
hechas en virtud de escritura pública se cancelarán por otra escritura en el cual tendrán que prestar su consentimiento la
persona a cuyo favor se hizo la inscripción, o esa persona, o bien sus herederos, o bien sus representantes legales.

Puede darse también la cancelación por sentencia firme, a este supuesto se refiere también el art. 82 LH, diciendo que las
inscripciones hechas en virtud de una escritura pública notarial se cancelarán por sentencia la cual no se haya pendiente de
recurso de casación, es decir sentencia firme, en su párrafo tercero señala que cuando proceda la cancelación practicada
mediante escritura pública notarial y no consienta en llevarla a cabo el que era titular del derecho podrá exigirla el
interesado en juicio ordinario. Aquí se trata de un derecho inscrito, que se ha extinguido pero que resulta que cuando el
deudor pide la cancelación al titular no la hace por el motivo que sea, estas circunstancias llevan a que el que tenga derecho
para cancelar la inscripción acuda al juzgado y solicitar la cancelación.

En el caso de que sean escrituras notariales sin el consentimiento titular a favor del que estaba inscrito, lo señala el art. 82
LH, puede suceder porque el derecho inscrito queda extinguido por declaración de la ley, no hace falta el consentimiento, en
el caso de ejecución hipotecaria cuando se ejecuta todas las inscripciones posteriores se cancelan porque lo manda la ley,
otra posibilidad es que se extinga el derecho inscrito porque resulte del mismo título en virtud del que se practica la
inscripción, por ejemplo en el caso de un usufructo que se ha pactado por un plazo de tiempo determinado, el dueño de la
finca podrá llegar a la fecha de vencimiento del usufructo, solicitar mediante instancia al registrador sin que de su
consentimiento el usufructuario que realice la cancelación.

4.2.2 CANCELACIÓN DE LAS INSCRIPCIONES QUE SE HAN PRACTICADO MEDIANTE UN

MANDAMIENTO JUDICIAL

Las inscripciones que se hayan hecho por mandamiento judicial solo se pueden cancelar con otro mandamiento judicial.

4.2.3 CANCELACIÓN DE LAS INSCRIPCIONES QUE SE HAN PRACTICADO MEDIANTE UN ACTO

ADMINISTRATIVO

Se practican mediante otro acto administrativo que tendrá que llevarse a cabo mediante un acto administrativo o una
certificación de esa misma entidad administrativa.

4.2.4 CANCELACIÓN DE LAS INSCRIPCIONES QUE SE HAN PRACTICADO DE OFICIO POR EL

REGISTRADOR

Sobre todo de anotaciones que han caducado, o también el asiento de inmatriculación cuando no se hayan justificado la
realización de edictos… Tienen muy poca importancia.

4.2.5 CANCELACIONES POR NOTA MARGINAL

Excepcionalmente algunas notas marginales tienen valor cancelatorio, art. 343 párrafo tres del RH, esas notas que consignan
circunstancias que implican la modificación o cancelación de derechos inscritos también se cancelan por medio de otra nota
marginal.

4.3 EFICACIA DE LA CANCELACIÓN

La cancelación no implica que el asiento se destruya, si no que el asiento se queda sin vigencia jurídica.

5. LA CADUCIDAD

Es otro de los medios que hay para dejar sin vigencia un asiento, esta caducidad implica que por mandato de la ley un
asiento deja de tener vigencia transcurrido el plazo de duración del mismo, de manera que solo rige para los asientos que
tienen una duración temporal limitada, el efecto de la caducidad es que ya no necesita ningún tipo de intervención, ni
solicitud, ni mandato del juez, transcurrido el plazo de vigencia que marca la ley, este llegada su caducidad deja de producir
efectos de forma automática.

Es independiente del derecho a que ese asiento se refiere, ese derecho seguirá existiendo extraregistralmente si no ha
extinguido también.
42
En cuanto a la caducidad de las inscripciones tiene carácter excepcional, total y absolutamente, porque la inscripción es un
asiento es definitivo. Hay casos establecidos en la ley:

- Art. 15 LH, derechos legitimarios

- Art. 238 LH, destrucción de libros…
- Art. 177 RH, se refiere a la cancelación del asiento de la inscripción de la hipoteca que tiene un plazo de caducidad
de 20 años.

En cuanto a la caducidad de las anotaciones preventivas es diferente, porque son de carácter temporal, el art. 86 LH
recoge de forma general la caducidad de las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen caducan a los cuatro años
de su fecha de anotación, salvo que tengan señalada en la ley un plazo de caducidad más breve, no obstante, a instancia de
los interesados o por mandato de las autoridades que decretaron esa anotación podrá prorrogarse por un plazo de cuatro años
más esa anotación preventiva, siempre que el mandamiento que ordene esa prórroga sea presentado antes de que caduque el
asiento de la anotación.

La anotación que ha sido prorrogada caduca a los cuatro años, la prórroga es de otros cuatro años, pero podrán practicarse
sucesivas prórrogas en los mismos términos.

Hay una excepción recogida en el párrafo segundo del art. 199 RH en referencia a las anotaciones preventivas ordenadas
por la autoridad judicial, que no se cancelarán por caducidad vencida la prórroga y permanecerán vigentes hasta que haya
recaído resolución firme en el procedimiento en el que la prórroga hubiera sido decretada.

6. LA INEXACTITUD, LA NULIDAD Y LA RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

Por inexactitud del registro de la propiedad se entiende todo desacuerdo entre lo inscrito y la realidad extraregistral, art. 39
LH. Este concepto es amplio e incluye tanto la inexactitud sobrevenida normal, que es aquella que se produce desde que
tiene lugar el cambio real fuera del registro. El asiento que era exacto hasta que un derecho cambia de manos se convierte en
inexacto cuando cambia de manos, por ejemplo una compraventa en la que el nuevo adquirente no inscribe su derecho.

La inexactitud anormal u originaria es en la que por diversos motivos el asiento en el registro ya nace inexacto, puede ser
bien porque la inscripción anuncia un cambio real que no se ha producido en la realidad, se hace un contrato nulo y por ello
la transmisión no se ha producido de forma verdadera. También puede ocurrir porque no se registre fielmente un cambio
que se ha operado en la realidad fuera del registro, por ejemplo el que vende la finca y que en la escritura de compra el que
compra aparece como soltero y así se inscribe, cuando resulta que está casado bajo el régimen de gananciales, por lo que ha
adquirido ese inmueble para su sociedad conyugal y en el registro dice que la finca le pertenece solo a él, es un asiento
inexacto porque no se ha dicho la circunstancia del matrimonio.

Además de estas inexactitudes también pueden existir irregularidades en los asientos que no provoquen necesariamente su
inexactitud, es decir, que el asiento aun siendo irregular concuerda con la realidad y por ello no es inexacto, se trata de fallos
o defectos en el asiento que se ha practicado, por ejemplo, en un asiento se consignan derechos personales de alguien que no
deben tener acceso al registro, esto hace a ese asiento irregular, pero no lo hace necesariamente inexacto. Estas
irregularidades pueden proceder o bien de un defecto en el título que se inscribe o también pueden provenir de que el
asiento se ha realizado de forma incorrecta, estas irregularidades se pueden clasificar en tres grupos:

- Las irregularidades que no afectan a la validez del asiento ni del título, son faltas de menor importancia que
pueden radicar en la incorrecta redacción material del asiento por no reflejar fielmente el título y que tan solo da
lugar a una corrección o aun enmienda, en estos casos se habla más de error que de irregularidad.
- Las irregularidades que producen invalidez o deficiencia del título inscrito, en este caso, nos estamos refiriendo
a irregularidades que afectan al título que se ha inscrito y que pueden provocar la nulidad del asiento, llamada
nulidad material del asiento, estos son supuestos en los que el título recogido en los libros es falso, nulo, anulable…
La doctrina habla en este caso de nulidad material del contenido del asiento porque la irregularidad procede de un
defecto del título, no es una nulidad del asiento porque se ha tomado de forma correcta.
- La nulidad del asiento, estamos hablando de irregularidades que afectan al asiento, no al título y que pueden
provocar su nulidad, se da esta nulidad cuando para practicar el mismo no se ha guardado las reglas esenciales que
exige la ley hipotecaria para practicar el asiento o su contenido es inadmisible, incompleto o deficiente, o lo inscrito
no se corresponde con lo recogido en el título o con ningún título en absoluto. Por estas razones resulta que el
contenido del asiento no se puede sostener, hay que acudir al art. 30 LH, que se refiere a que las inscripciones serán
nulas si en ellas se omite o se expresa de forma sustancialmente inexacta alguna de las circunstancias que el art. 9
LH señala como necesarias en toda inscripción.

42
El valor de un asiento nulo para los terceros adquirentes, mientras que el asiento parezca válido, es decir, no se rectifique, se
cancele o se anuncie su impugnación será perfectamente eficaz para la defensa del derecho inscrito en él. Y producirá
efectos frente a los terceros adquirentes o hipotecarios. El art. 31 LH señala que la nulidad de las inscripciones no
perjudicará el derecho anteriormente adquirido por un tercero protegido con arreglo al art. 34 LH. Esta norma del art. 31 LH
es similar a la que contiene el último párrafo del art. 40 LH que dice que en ningún caso la rectificación del registro
perjudicará los derechos adquiridos por terceros a título oneroso durante la vigencia del asiento que se declare inexacto, es
decir, que mientras el asiento esté vigente producirá efectos frente a terceros. Cuando el asiento se extinga definitivamente
dejará de amparar a quienes a partir de entonces adquieran algún derecho confiando en lo que publica el registro con
respecto a ese asiento.

Si el defecto del asiento que le lleva a su cancelación fuera evidente para quien consulta el registro el tercero no quedará
protegido.

Para la eliminación de la inexactitud sobrevenida normal, se lleva el título al registro y se inscribe, simplemente se hace
constar en ese título que las partes han acordado lo que sea y se lleva al registro que volverá a ser exacto.

Para la eliminación de la inexactitud anormal u originaria, se puede rectificar de forma voluntaria o judicial, si procede
de la falsedad o la nulidad, o del defecto del título que hubiera motivado el asiento, la rectificación precisará el
consentimiento del titular que figure inscrito en el registro, o si esto no es posible habrá que acudir al juez para que decida él
como se solventa la cuestión, art. 40 d) párrafo primero LH. Cuando se solicite judicialmente la demanda para solicitar la
rectificación hay que dirigirla contra todos aquellos a los que el asiento conceda algún derecho. Esto significa que la
rectificación será voluntaria cuando el titular consienta en la rectificación del asiento inexacto, y si no consiente se irá al
juzgado para que lo declare el juez.

Los supuestos de inexactitud que tengan por nulidad o error en el asiento, se rectifican de acuerdo con lo recogido en los
arts. 211 a 220 LH, estos artículos están en la ley bajo el Título VII que habla de la rectificación de los errores, estos
artículos señalan que:
- Los errores en el registro pueden ser materiales o de concepto, los primeros no cambian el sentido material del
asiento ni de ninguno de sus conceptos, y los segundos sí, art. 211 LH.
- Los errores materiales del asiento son aquellos que se cometen cuando sin intención se inscriben unas palabras por
otras, se omite la expresión de alguna circunstancia formal o se confunden las cantidades o los nombres propios, sin
cambiar el sentido general de la inscripción o asiento de que se trate ni ninguno de sus conceptos, art. 212 LH.
- Estos errores materiales dice el 213 LH que los puede rectificar en general el registrador y bajo su responsabilidad.
- El art. 216 LH dice que son errores de concepto aquellos que se cometen cuando al reflejarse en la inscripción
algún error se altera o varia el verdadero sentido de la inscripción, pueden ser rectificados por el registrador cuando
tratándose por inscripciones, anotaciones preventivas o cancelaciones el error resulte claramente de esas
inscripciones, si no es así se tendrá que rectificar con el acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador,
y si no se acudirá al juzgado, art. 217 LH.
- El mismo 217 LH en su párrafo segundo dice que los mismos errores en notas marginales y en asientos de
presentación, cuando la inscripción principal respectiva baste para darlos a conocer podrá rectificarlos
inmediatamente el registrador.

Los efectos de la rectificación son que cualquier variación en el contenido del asiento es inoperante frente al tercero
adquirente protegido por la fe pública registral.

TEMA 9 – LOS ORGANISMOS DE LA PUBLICIDAD INMOBILIARIA

1. REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Es una oficina administrativa constituida por un archivo, formado por libros (en soporte informático) en los que se almacena
la información relativa a la propiedad inmobiliaria y a los derechos reales, con el fin de que consten las titularidades y darles
publicidad. La LH dispone que se estableciera un registro en todos los pueblos cabeza de partido judicial. Las
circunscripciones regionales se llaman distritos hipotecarios, a los que les corresponde a cada una un registro de la
propiedad, en cuanto a la oficina es un local que contiene el archivo ordenado y el despacho donde el registrador desempeña
sus funciones.

1.1 LOS LIBROS DEL REGISTRO

Se llevan libros foliados, numerados, libros que están visados judicialmente art. 238 LH. Los libros deben llevarse por
medios informáticos, que permitan en todo momento el acceso telemático a su contenido, esto es así a partir del año 2005.
42
El registro dispondrá de un sistema de sellado para dejar constancia del momento en que el soporte de papel se traslada a
soporte informático. Los libros son uniformes para todos los registros, y se forman bajo la dirección del Ministerio de
Justicia, con todas las precauciones necesarias para evitar que se cometan fraudes en los libros, art. 239 LH. Solo hacen fe
los libros que se lleven cumpliendo las disposiciones legales, art. 240 LH.

Los libros nunca pueden sacarse de la oficina del registro, todas las diligencias judiciales o extrajudiciales han de tramitarse
necesariamente en las oficinas del registro, los libros son los siguientes, art. 362 RH:

- Libro de inscripciones, que contiene los historiales sucesivos de los inmuebles matriculados, destinando a cada
finca las hojas necesarias, y poniendo a la cabeza de todas ellas el número de esa finca.
- Diario de las operaciones del registro, en el que se practican los asientos de presentación, cuya inscripción se
solicita, esos asientos de presentación recogen un extracto del contenido de los títulos presentados. Se toman por
riguroso orden cronológico, la duración de ese asiento de presentación es de 60 días.
- Libro de alteraciones en las facultades de administración y disposición, antes se llamaba libro de incapacitados,
se inscriben las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal, también la ausencia, el fallecimiento
y cualquiera otra por la que se modifique la libre capacidad de las personas.
- Índices de fincas, que se puede llevar mediante el sistema de fichas y otros medios.
- Libro de estadística, contiene informes anuales sobre los inmuebles.
- Libro de inventario, se relacionan libros que existen en el registro.
- Libro registro de entrada, se introduce en el año 83 y es el paso anterior al diario donde se toma el asiento de
presentación.

1.2 LOS ASIENTOS DEL REGISTRO

Las inscripciones se consignan en el libro de su nombre, con número consecutivo al del asiento anterior, las inscripciones
extensas deben contener los requisitos del art. 9 LH, que las inscripciones concisas que son extraordinarias solo pueden
extenderse en los casos excepcionales señalados en la legislación hipotecaria, art. 52 LH; las anotaciones preventivas como
también sabemos son aquellas que solo pueden, art. 72 LH, tomarse las que diga la ley, y se exige las mismas circunstancias
que para las inscripciones, la anotación también se practica en el mismo libro que las inscripciones y en igual lugar, con la
sola diferencia de que los asientos de anotación van numerados como letras; que las cancelaciones se practican también de
la misma forma que las inscripciones y se enumeran conjuntamente con las inscripciones; y las notas marginales no se
enumeran, ni la LH ni el RH especifican de un modo general las circunstancias que esas notas deben contener, lo que
significa que le registrador decide en cada caso lo que pone.
1.3 MEDIOS PARA HACER EFECTIVA LA PUBLICIDAD FORMAL

La publicidad formal significa que el contenido es público, en cuanto a que a sus datos puede tener acceso el público en
general. Es con el fin de que puedan estar informados de la situación jurídica de los inmuebles los interesados en el tráfico
jurídico de esos bienes. Según el art. 221 LH los registros serán públicos para los que tengan interés conocido en averiguar
el estado de los bienes inmuebles, y que se entiende por interés legítimo: la consulta que se hace el registro esté referida a la
finalidad misma del registro, la investigación tiene que referirse a bienes concretos. A este respecto, como resulta que en el
registro de la propiedad figuran datos de carácter personal cuya consulta puede entrar en colisión con el derecho de la
intimidad, éste, exige que se evite la consulta del registro por aquellas personas que presumiblemente persigan intereses
distintos, a la función de la oficina del registro, en este sentido, la Dirección General de los Registros y del Notariado,
mediante una instrucción del 17 de febrero de 1998, en su apartado 4º, señala que la solicitud de información de datos
personales se realizará con expresión del interés perseguido, interés que ha de ser conforme con la finalidad del registro, es
en cuanto a datos personales, no patrimoniales; en su apartado 5º considera que no habrá interés legítimo cuando se trata de
una consulta masiva de datos para incorporarlos a una base de datos con fines de comercialización y reventa.

1.4 CÓMO ACCEDER A LA PUBLICIDAD REGISTRAL

La publicidad se hace efectiva a través de la manifestación del contenido de los asientos del registro, mediante dos maneras:

- Nota simple informativa. Art. 222.5 LH. Tiene un valor simplemente informativo, y consiste en un extracto
sucinto del contenido de los asientos, se considera manifestación y no certificación, porque no tiene la garantía que
tiene la certificación, no da fe del contenido del asiento, en su punto 9 el art. 222 LH recoge que los registros
tendrán que disponer de los medios necesarios para proporcionar la información.
- Certificación. Art. 223 y siguientes. Es una copia o traslado literal, o en relación de los asientos del registro de la
propiedad bajo la fe del registrador de la propiedad, tiene valor de documento público, ya que está autorizada por
un empleado público competente, y por tanto, dan prueba fehaciente de los actos o títulos inscritos en el registro. El
art. 226 LH establece que cuando por error la certificación difiera de los libros del registro, prevalecerán estos, sin
perjuicio de la responsabilidad del registrador, en estos es el tercero al que le han certificado algo no podrá
ampararse en la protección registral.
42
 El registrador la expide a su juicio si el solicitante tiene interés o en virtud de mandamiento judicial, art. 227 LH.
Se tiene que solicitar mediante instancia, esa instancia tiene que hacerse por escrito y podrá presentarse en la misma
oficina o por medios telemáticos. Se expedirá en papel o en formato electrónico, si alguien la pide por correo
electrónico se envía.
Puede ser literal, que comprenderá íntegramente los asientos a que se refiera, art. 232 LH; también puede ser que se
solicite en relación, que en ellas se expresa exclusivamente, no el texto íntegro, si no las circunstancias de los
asientos necesarias para la validez del asiento así como las cargas y cualquier otro punto que el registrador
considere importante, se refiere a lo que le están pidiendo, no es volcar todo el contenido, es el registrador quien
decide lo que es interesante reflejar en cuanto a lo que le están pidiendo.
También hay unas certificaciones que se denominan de cargas y de acepciones, las pide el juez que conoce de un
procedimiento de apremio cuando hay bienes embargados, mediante un mandamiento judicial dirigido al
registrador, el juez le solicita que remita al juzgado una certificación en que consten los derechos que existan sobre
ese bien embargado, están señaladas en el art. 266 LEC.
También hay unas certificaciones que se denominan con información continuada, en este caso quien pide una
certificación puede solicitar además que esa certificación sea con información continuada, se introduce en el año
83, en este caso el registrador no se limita a certificar el estado de la finca en el momento de expedir esa
certificación, si no que comunicará en el domicilio que le señale el solicitante al efecto todos los asientos de
presentación y se practiquen desde que el registrador expide esa certificación, hasta transcurrido los 30 días
naturales siguientes, durante esos 30 días informará sobre todos los asientos que se vayan practicando. Este tipo de
certificaciones solo puede referirse a una finca, y solo se puede pedir por los titulares registrales de derechos sobre
esa finca, o por los cónyuges de esos titulares o sus legítimos representantes.

En ellas se expresa la información que se pide con claridad y sencillez, art. 222.2 y .4 LH. Se persigue con esto que sea el
registrador quien de la información.

Otra forma es la información por fax del notario, el art. 165 RN obliga a los notarios, antes de autorizar a cualquier
escritura de constitución de un derecho sobre un bien inmueble, a solicitar al registro la información relativa a la titularidad
del inmueble y al estado de sus cargos, por medios telemáticos, salvo que el interesado diga que no es necesario. Con este
intercambio de información es a cortar el tiempo entre el otorgamiento de la escritura notarial y su acceso al registro. Se
trata de evitar las dobles ventas o cosas por el estilo.

1.5 LEGITIMADOS PARA INSTAR LA PUBLICIDAD FORMAL

Los particulares con interés conocido, además por supuesto las autoridades, los tribunales de justicia, los funcionarios con
interés por algún caso... art. 325 RH.

1.6 COMPETENCIA PARA CERTIFICAR

Los únicos que pueden certificarlo son los registradores de la propiedad, art. 335 RH.

2. EL REGISTRADOR Y LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO

El registrador es un funcionario público, su figura se recoge a partir del 274 LH, su responsabilidad y su régimen
disciplinario. Su responsabilidad civil y disciplinaria se regula en la LH, la civil se recoge en el 296 a 312 LH, responden
civilmente en primer lugar con sus fianzas, y en segundo lugar con sus propios bienes, y de todos los daños y perjuicios que
puedan ocasionar con sus actuaciones. Sus demandas de responsabilidad se siguen en los juzgados que correspondan según
donde esté el registro. La acción para pedir la indemnización prescribe al año de ser conocidos por quien pueda reclamarlos.

En cuanto a la responsabilidad disciplinaria, se regula en los arts. 313 a 318 LH, el 313 lo que hace es señalar cuales son las
infracciones leves, graves y muy graves, el resto de artículos indican las sanciones aplicables en los siguientes casos. El
resto de artículos también habla de los órganos competentes para poner esas sanciones y los plazos.

El registrador puede tener sustituto, en casos de vacaciones, enfermedad... Tiene también oficiales y auxiliares. Esa gente es
pagada por el registrador.

Los registros dependen del Ministerio de Justicia, y dentro de esto de la Dirección General de los Registros y del Notariado,
art. 259 LH. En particular se encarga la dirección general de la dirección e inspección de los registros, Instruir los
expedientes que se formen para la provisión de los Registros vacantes
el mantenimiento de las relaciones con las organizaciones profesionales de los registradores, la tramitación y resolución de
los recursos gubernativos, el ejercicio de las demás funciones encomendadas por la legislación hipotecaria y el
ordenamiento jurídico. Las resoluciones de este órgano son de alto valor jurídico pero de carácter meramente
administrativo, no son doctrina jurisprudencial.
42
 TEMA 10 – PRESUPUESTOS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

1. TITULACIÓN ORDINARIA

El término título, jurídicamente hablando, tiene dos significados, uno en sentido material y otro en sentido formal. En
sentido material es el motivo o causa en que se basa el derecho real, es la voluntad de obtener un resultado, por ejemplo la
causa por la que alguien se puede convertir en titular del derecho de propiedad de un inmuebles puede ser porque dos partes
tengan la voluntad de comprar y vender, o porque una persona quiera donárselo o dejárselo en testamento; esta es la causa,
la voluntad de alguien. A esto se refiere el art. 2 LH en su punto primero.

El título en sentido formal es el documento físico a través del cual queda constancia del motivo razón del motivo material.
Para poder inscribir cualquier derecho deberá estar inscrito en documento público, ejecutoria o documentación
administrativa. Registralmente hablando, el concepto legal del título formal, lo recoge el art. 33 RH, que se entiende por
título formal el documento en que se funda el derecho de la persona a cuyo favor haya de practicarse la inscripción. El
documento público es el soporte escrito del título material, y ese documento físico permite que el derecho acceda al registro
de la propiedad.

1.1 REQUISITOS DE LA TITULACIÓN ORDINARIA

El art. 3 LH señala que para que el título material pueda ser inscrito es necesario que esté consignado en escritura pública,
sentencia firme o documento auténtico expedido por órgano judicial o administrativo.

El art. 34 RH precisa que se consideran documentos auténticos los expedidos por el Gobierno, o autoridad o funcionario
competente (administrativo o judicial). En cuanto a los documentos judiciales serán inscribibles, no hay dudas, porque tanto
el art. 3 LH como el 34 RH lo dicen específicamente. En cuanto a los notariales, en cuanto a ciertos documentos notariales
que siendo públicos, sin ser escrituras, nos referimos a las actas y testimonios que expiden los notarios se plantean ciertas
dudas, porque no está muy claro si realmente se pueden inscribir. La doctrina en general entiende que también están
incluidos. Serán inscribibles ya sean notariales, judiciales o administrativos.

Otros requisitos que se exigen serían que el documento inscribible tiene que presentarse el original en el registro, no una
copia ni una fotocopia. Aunque se aceptan las copias notariales y los testimonios expedidos por el LAJ, no son admisibles
en ningún caso los documentos privados. Además también es necesario que se base en el documento el derecho de la
persona a cuyo favor ha de practicarse la inscripción. También lo es que haga fe el título inscribible por si solo, en cuanto a
su contenido.

Otro requisito es que reúna, art. 21 LH, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción, relativas a
las personas, a las fincas y a los derechos inscritos. Art. 9 LH que está desarrollado por el art. 51 RH. Ese documento puede
hacer fe por si solo o con algunos complementarios, a veces es necesario.

La normativa hipotecaria permite de forma excepcional que se inscriban ciertos documentos privados: el crédito
refaccionario art. 59, cancelación de hipotecas constituidas en garantía de títulos endosables o al portador art. 156 la
cancelación de anotaciones preventivas practicadas mediante título privado.

Una vez que el título que pretendemos inscribir se presenta cumpliendo las exigencias documentales nos encontramos con
otro requisito necesario, el tracto sucesivo. Es necesario que antes de inscribir figure inscrito el derecho del que otorga
anteriormente, afecta a cualquier derecho real, ya sea el de propiedad como a cualquier otro, esto significa que en el
momento de llevar a inscribir el título la persona que nos transmitió el derecho tiene que aparecer como titular registral, si
no el registrador no lo inscribe. Sin embargo, puede ocurrir que habiendo adquirido el derecho del titular registral, cuando
vayamos a inscribirlo nos encontremos con que otra persona aparece como titular registral. También puede ocurrir que
habiendo adquirido un derecho del que no figura como titular registral, y cuando vayamos a inscribir esa persona ya figura
como titular registral, en ese caso se encadenan las cosas, puedes comprar de alguien no inscrito como titular y que el lo
inscriba después.

El principio de tracto sucesivo es una exigencia del derecho registral formal, no el material, la imposición de que quién
transmite sea el titular registral es un requisito formal, no para la validez del acto.
42
 1.1.1 MEDIOS DE SUBSANAR LA FALTA DE TRACTO

Que un derecho no esté inscrito al momento de hacerse la transmisión puede deberse a:

- Que el derecho figure inscrito a favor de una persona distinta del transmitente, sin que el que transmite lo haya
adquirido de esa persona que figura como titular registral. En este caso estamos ante un defecto insubsanable.
- Que la finca no esté todavía inmatriculada en el registro, si no está inmatriculada no puede haber un titular registral.
El párrafo tercero del art. 20 LH, en la interpretación que la doctrina hace de ese párrafo señala que el registrador
suspenderá la inscripción que le están solicitando puesto que se considera que la falta de inmatriculación de la finca
es subsanable, y se puede tomar anotación preventiva del título que presenta esa persona.
- Que se hayan producido varias transmisiones intermedias encadenadas unas con otras, sin que ninguno de los
adquirentes haya inscrito su derecho en el registro, el derecho de cada transmitente no se ha inscrito. Se puede
suspender esa inscripción última al amparo del art. 105 LH, si quien transmite manifiesta en el mismo documento
que su derecho proviene del titular que está inscrito, o bien por este motivo, o bien porque esta misma circunstancia
la pueda comprobar el registrador con el título que le presentan y consultando la vida de esa finca. Si se da una de
estas dos circunstancias se extenderá una anotación preventiva mientras se soluciona esto.

En el segundo caso, que no esté inmatriculada la finca, hay que inmatricularla, e inmediatamente el señor podrá inscribirlo.

En el tercer caso se soluciona cogiendo a los intermedios para que inscriban en el registro, para que se recomponga la
cadena, puede ocurrir que estas inscripciones no sean posibles, en estas circunstancias quien pretende inscribir el título tiene
que acudir al denominado expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, recogido en el art. 208 LH, aquí se
señala como puede recomponerlo, si el notario no puede hacerlo se va a la vía judicial.

1.1.2 MODALIDADES DE TRACTO SUCESIVO

Los párrafos cuarto y quinto del art. 20 LH matizan supuestos relacionados con la regla del tracto sucesivo. En primer lugar
el párrafo cuarto señala que no es necesaria la prueba de esos derechos a favor de los apoderados, albaceas… que con
carácter general actúan como representación de alguien con intereses ajenos.

El apartado primero del párrafo quinto señala que no será precisa la inscripción previa a favor de los herederos para inscribir
los documentos otorgados por ellos, que ratifiquen un contrato privado realizado por su causante, siempre que conste por
inscrito y esté firmado por el causante.

El apartado tercero del mismo párrafo dice que son inscribibles las enajenaciones judiciales forzosas de inmuebles o
derechos reales en procedimientos seguidos contra los herederos del causante para cobrar deudas de ese causante, siempre
que figuren inscritos a nombre del causante y como en el caso anterior no será necesario inscribir a favor de los herederos
primero.

El tracto abreviado es un mecanismo registral a través del cual se permite excepcionalmente que en un mismo asiento
registral se recojan varias transmisiones, es decir, que en ese asiento figuran más inscripciones.

- En primer lugar el regulado en el apartado segundo del párrafo quinto del art. 20, señala que si varios coherederos
heredan una finca y se la adjudican proindiviso, si a continuación, los coherederos deciden adjudicarle a uno solo
de ellos la finca, la adjudicación en proindiviso de todos ellos se inscribirá juntamente con la venta al coheredero al
que se la han vendido.
- En segundo lugar, regulado en el párrafo sexto del art. 20, se refiere también a herencias, el supuesto de una
partición de herencia llevada a cabo después del fallecimiento de alguno de los herederos, en este caso como los
bienes del heredero fallecido corresponderán a sus propios herederos, para que ellos puedan inscribirlos no será
necesario que se inscriba antes el nombre del heredero fallecido, en el mismo asiento registral se recogerá que el
nuevo heredero recibió del heredero fallecido.

Todas las modalidades de tracto sucesivo que parece que se salen de la norma, pero en realidad son variaciones de la norma
del tracto sucesivo, puesto que en todas se mantiene el espíritu de la regla del tracto sucesivo, puede afirmarse que la norma
de tracto sucesivo carece de excepciones, pero sí tiene variaciones.

TEMA 11 – EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Se denomina procedimiento registral a la sucesión de actos regulados que se producen desde que una persona solicita la
inscripción de un título hasta que el registrador resuelve la petición de esa persona, escribiendo dicho título o suspendiendo
42
la inscripción o denegándola. Es un procedimiento que tiene rasgos de procedimientos judiciales, administrativos o de
jurisdicción voluntaria, es suigéneris, tiene naturaleza propia que se refleja de la regulación que hace la legislación
hipotecaria.

1. FASES EN EL PROCEDIMIENTO

Sigue el llamado principio de rogación que significa que es un procedimiento que se inicia a instancia de parte interesada, o
también puede iniciarse por mandato judicial o administrativo, de manera que el registrador, salvo en raras ocasiones no
puede extender los asientos de oficio, ni tampoco en contra de la voluntad de los interesados.

La solicitud del inicio del procedimiento no exige formalidad alguna, puede ser expresa (verbal o escrita), o incluso tácita,
por ejemplo en el caso de la simple presentación del documento en el registro. A la misma solicitud de inicio del
procedimiento debe acompañarse necesariamente del título o el documento cuya inscripción se solicita, puesto que en caso
contrario no se iniciaría el procedimiento registral.
El art. 418 RH en sus puntos segundo y tercero admite la presentación física de los títulos o documentos, también admite la
presentación por correo, además, para mayor seguridad los apartados 4 y 5 de ese mismo artículo prevén que los notarios
comuniquen por medio de telefax las escrituras inscribibles que han autorizado, e igualmente que los jueces y las
autoridades administrativas envían los documentos que transmiten y pueden causar escritura registral.

El asiento de presentación que practicará el registrador cuando reciba ese telefax caduca si en el plazo los de diez días
hábiles siguientes no se presenta en el registro la copia auténtica de la escritura o del documento. Así mismo cuando se
otorga una escritura en un distrito registral, pero se ha de inscribir en otro distrito registral, en estos casos el registrador
donde se ha presentado comunicará por telecopia al competente los datos para que realice la inscripción, una vez hecha esa
inscripción el interesado tendrá diez días para presentar el documento en los diez días siguientes, si no caducará ese
documento; por ejemplo te compras una casa en Cáceres y la inscribes en Badajoz, el de Badajoz manda los datos a Cáceres
y luego en diez días se inscribe en Cáceres cuando lleves la documentación.

Los legitimados están señalados en el art. 6 LH:

- El que adquiere el derecho.

- El que lo transmite.
- El que tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.
- El que tenga la representación de cualquiera de estos.

Cualquiera de ellos está legitimado para iniciar el procedimiento registral.

A los solos efectos de facilitar el control de los documentos que se presentan en el registro, el art. 417 RH autoriza que en
todos los registros se lleve un libro registro de entrada en el que se practican los asientos de todos los documentos que se
reciban en el registro, cuando por su elevado número el registrador no pueda extender directamente el asiento de
presentación en el libro diario. Ese libro es solo de organización del registro, lo que se toma nota allí no se presume exacto,
es un libro previo que se utiliza en esas circunstancias en que hay un gran volcado de documentos.

1.1 ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Al ingresar cualquier título que pueda producir una inscripción anotación preventiva… se extiende en el preceptivo diario el
asiento de presentación, art. 416 RH. La necesidad de este asiento se encuentra en el principio de prioridad registral, que
supone la preferencia para el primer título que accede al registro. El registrador puede denegar la practica del asiento de
presentación con la devolución de los documentos, puede hacerlo en los siguientes casos, art. 420 RH:

- Cuando se le presenten documentos privados a los que las disposiciones legales no atribuyen la facultad de ser
registrable.
- Cuando el título que le presenten se refiera a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios.
- Cuando el título que se le presente por su naturaleza no pueda provocar operación registral alguna.

Contra la denegación del registrador se podrá, siempre, interponer recurso de queja al juez de primera instancia de esa
localidad que corresponda, y si no lo hubiera en la localidad a la autoridad judicial competente, art. 416 RH.

1.1.1 REQUISITOS DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN

En el asiento de presentación se deben reflejar, art. 249 LH desarrollado también por el 423 RH:

- El nombre y apellidos de la persona que presenta el título.

42
 - La hora de presentación.
- La especie de título.
- La fecha y autoridad o notario que suscribe el título.
- El derecho que se constituye, que se reconoce, se extingue…
- La naturaleza de la finca o derecho real que es objeto del título presentado, con expresión de la situación de la
finca, el nombre… la especificación de la finca.
- El nombre de la persona a cuyo favor se pretende hacer la inscripción o asiento del que se trate.
- La firma del registrador en todo caso.
- La firma de la persona que presente el título.

La vigencia del asiento de presentación es de un plazo de 60 días, art. 17 párrafo segundo y 76 párrafo segundo, ambos de la
LH.
Este plazo puede prorrogarse en los supuestos previstos en el art. 432 RH, el tiempo de prórroga será variable en función del
supuesto.

1.2 PROCEDIMIENTO DE OFICIO

A partir de aquí se encarga el registrador de que el proceso siga adelante hasta el final. Durante la vigencia del asiento de
presentación, el presentante pueden desistir si quieren de su solicitud de inscripción, según señala el 433 párrafo primero
RH. En el caso de que el desistimiento sea total tiene que hacerse bien en documento público o en documento privado, en
este último caso tendrá que llevar las firmas legitimadas notarialmente, si es parcial se puede hacer verbal.

El registrador puede denegar ese desistimiento, si el ve que hay otro documento que necesita de él que le pide la
denegación, es decir que no puedes inscribir otro documento si se deniega el que sobre se pide el desistimiento a menos que
sea el mismo interesado en ambos documentos y deniegue los dos, o en el caso de que sea otro interesado y solicite que no
se inscriba ese documento, art. 433 párrafo tercero RH.

Cuando ese desistimiento se refiere a documentos judiciales o administrativos (lo anterior era para documentos notariales),
ese desistimiento tiene que ser decretado por la autoridad que lo emite, art. 433 párrafo cuarto RH.

También se denegará el desistimiento de esa inscripción cuando perjudique a tercero.

Contra la resolución que tome el registrador de acertar o no el desistimiento se puede interponer el recurso gubernativo, art.
433 párrafo quinto. El último párrafo dice que una vez que se ha aceptado el desistimiento se cancelarán los asientos
afectados mediante una nota marginal.

1.3 CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LOS DOCUMENTOS

Iniciado el procedimiento registral mediante esa solicitud de inscripción, con el título presentado ya en el registro y
extendido el asiento de presentación en el libro diario, la última fase es la calificación registral, que es el acto mediante el
cual el registrador examina los títulos inscribibles y decide sobre su admisión o no en el registro, se fundamenta en el
principio de legalidad; este principio lo que requiere es que los títulos tanto en su sentido material como formal que accede
al registro sea válido, eficaz y susceptible de publicidad registral, por lo tanto, la finalidad de la calificación escriba en que
solo pueden tener acceso al registro los títulos que reúnan los requisitos que establecen las leyes. La función de calificación
del registrador está atribuida con carácter exclusivo, obligatorio y personalísimo.

Exclusivo porque los registrador calificarán bajo su exclusiva responsabilidad, sin poder delegar, ni suspender el juicio ni
consultar con sus superiores. Solo ellos, únicamente se puede desempeñar por registradores de la propiedad, y además no
por cualquiera de ellos, si no por el titular del registro en el cual haya que practicarse la inscripción.

Los medios que tiene el registrador para llevar a cabo la calificación son el título que se le presenta y los asientos del
registro relacionados con ese título, a través de los cuales determinará el registrador la legalidad de las formas y del
contenido en el documento que se presenta.

En cuanto al ámbito al que llega o se extiende la calificación del registrador, el art. 18 LH señala que el ámbito de
calificación alcanza a la forma y contenido del documento, es lo que tiene que calificar el registrador. Las facultades del
registrador varían según la clase del documento del que se trate. En cuanto a un documento notarial se podrá calificar la
forma y el contenido y la capacidad de los otorgantes, también cuando son escrituras la validez de los actos que se contienen
en la escritura. Si se trata de un documento administrativo el registrador puede calificar, además, de a la legalidad de las
formas externas del documento, a todos los extremos recogidos en el art. 99 RH. De los documentos judiciales, además de
las formas externas del documento judicial solo puede calificar los extremos recogidos en el art. 100 RH, muchos menos,
está más limitado.
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El plazo que tiene el registrador par hacer la calificación. Es de quince días prorrogable a treinta para hacer la inscripción a
partir de la fecha de inscripción del asiento de presentación. Hay que añadir que si el título se retira antes de la inscripción
para llevarlo a hacienda para pagar los impuestos, o tiene defectos subsanables y hay que retirarlo para subsanar los efectos,
el plazo vuelve a empezar desde que se devuelve el documento. Si transcurren todos estos plazos sin que el registrador haya
finalizado la inscripción del documento, el interesado puede acudir al juez, si no justifica podrá imponerle al juez una
corrección y el interesado puede pedir una indemnización.
1.4 DESPUÉS DE LA CALIFICACIÓN. RESOLUCIÓN

Tras la calificación las resoluciones que puede tomar el registrador son tres:

- Practicar el asiento que le solicitan.

- Suspender la inscripción que le solicitan, por considerar que tiene un falta subsanable.
- Denegar la inscripción por considerar que el título tiene una falta insubsanable.

En los dos últimos supuestos de acuerdo con el art. 66 LH, el interesado puede interponer el recurso gubernativo contra la
calificación del registrador, además también puede presentar un recurso ante el tribunal de justicia que corresponda.

Si el juicio del registrador es favorable el registrador inscribirá el título y se lo devolverá al interesado indicándole el tipo de
asiento que se ha practicado, el número si se abre una inscripción, o letra si es una anotación preventiva, además también
reflejará el tomo y el folio en que se ha tomado la inscripción, art. 434 párrafo segundo RH.

Si la calificación es desfavorable hay dos eventos posibles, el registrador hará constar, ya sea la denegación o suspensión,
las causas, art. 19 bis LH. De tal manera que en este caso nos encontramos con lo siguiente:

- Si la falta es subsanable suspende la práctica del asiento y devuelve los documentos al interesado una nota
indicando la causa o el motivo de la suspensión, art. 434 párrafo cuarto RH. En este caso según dice el art. 66
párrafo primero LH, el interesado puede subsanar el defecto dentro del plazo de vigencia del asiento de
presentación, 60 días; o puede solicitar una anotación preventiva con el fin de suspender la vigencia del asiento de
presentación, cuyo plazo es también de 60 días prorrogables hasta 180 por justa causa apreciado de forma o por vía
judicial.
- Si es insubsanable el registrador denegaría la inscripción, en este caso el interesado puede no hacer nada y
aceptarlo, o también puede interponer el recurso gubernativo, que también puede interponer cuando la falta es
subsanable. Si el interesado decide recurrir, el asiento de presentación del título quedaría prorrogado hasta que se
resuelva el recurso, art. 436 párrafo segundo RH. En caso de que el interesado haya decido por impugnarlo se
puede pedir la anotación preventiva de demanda.

El párrafo primero del art. 436 RH señala que si transcurre el plazo de vigencia del asiento de presentación si haberse
despachado el documento, ni tomado anotación preventiva, ni se ha interpuesto recurso se cancela de oficio por nota
marginal llegado el vencimiento.

En cuanto a como determinar que faltas son subsanables y cuales insubsanables, el art. 65 LH en su párrafo cuarto se limita
a señalar que para distinguir las faltas subsanables de las no subsanables el registrador se tiene que basar en el contenido y
en el título que se presenta. Esto significa que la ley no determina cuales son las subsanables y cuales no, por lo que es el
registrador el que tiene que decidirlo apoyándose en los medios que tiene. Cierto es que la doctrina y la jurisprudencia
intenta establecer que faltas son subsanables y cuales no.

Las calificaciones negativas o bien encuentran defectos subsanables o insubsanable se pueden recurrir ante la dirección
general de los registros y del notariado. Los legitimados para interponer este recurso son, art. 325 LH:

- Las personas a cuyo favor se tenga que practicar la inscripción.

- Quien tenga interés en asegurar los efectos de la inscripción.
- Los representantes legales de esas personas.
- El notario que ha autorizado el documento que el registrador ha encontrado con defectos.
- La autoridad judicial o el funcionario competente de quien provenga la sentencia, el mandamiento o el título
presentado.
- El Ministerio Fiscal cuando la calificación se refiera a documentos expedidos por los jueces en procesos civiles o
penales.

La materia del recurso gubernativo tiene que referirse exclusivamente a cuestiones que se relacionen directa o
indirectamente con la calificación del registrador, el registrador rechazará cualquier motivo que no tenga que ver con la
calificación. El plazo para la interposición es de un mes desde que se notifica la calificación, art. 326 párrafo segundo LH.
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El 327 se refiere a cómo se tramita el recurso. Si la calificación negativa del registrador y la resolución negativa de la
dirección general de recurso que le han presentado son desfavorables al interesado puede recurrirlas judicialmente mediante
el juicio verbal, art. 328 párrafo primero LH, y esa demanda debe interponerse en dos meses desde que se notifica la
calificación, o la resolución dictada.

TEMA 12 – INMATRICULACIÓN Y REANUDACIÓN

1. INMATRICULACIÓN

Como sabemos es el ingreso de una finca en el registro de la propiedad por primera vez efectuada mediante la inscripción de
dominio, mediante la titularidad de quien sea, art. 7 LH. Se hace con la presentación de los títulos o medios
inmatriculadores y por esta se abre folio registral por primera vez a esa finca. En la misma inscripción primera se hace
también la inscripción del dominio de esa finca.

La inmatriculación y la primera inscripción son conceptos diferentes. Algunos autores dicen que la inmatriculación es
inscribir la finca por primera vez y la inscripción inscribir sobre el derecho de esa finca. Para intentar diferenciar entre
ambos hay que establecer una serie de conceptos:

- La inmatriculación propiamente dicha, el ingreso de una finca en el registro, pero de una finca en sentido registral,
es decir, esa entidad que abre un folio del registro.
- Operaciones inmatriculatorias, que se practican en relación con otro asiento, y que se refieren a las características
físicas de la finca, por ejemplo la obra nueva, que cambia las características físicas pero no supone ninguna finca
nueva en el registro, solo cambia físicamente.
- La primera inscripción en el sentido ordinal, en el sentido de numeración, que será simplemente aquel asiento que
en el folio está indicado con el número uno. Resulta que tiene tracto sucesivo de fincas ya escritas.
- La primera inscripción en el sentido propiamente registral, será aquel asiento que no trae causa de ninguno anterior.
Cuando esto ocurre y alguien inmatricula una finca por primera vez, a ese titular primero se le libera del tracto
sucesivo, no se le exige porque sería imposible ya que la finca nunca ha estado inscrita en el registro.

Estos conceptos se relacionan entre ellos, teniendo en cuenta que la inmatriculación y la primera inscripción en sentido
ordinal deben coincidir necesariamente siempre. En cuanto a la inmatriculación, en los supuestos de las modificaciones
formales de la finca, la primera inscripción es ordinal, pero no registral, porque trae causa del mismo registro de la
propiedad, es decir, las fincas que se forman como nuevas resultantes de esas figuras son fincas que provienen de otras ya
inscritas, y resultan de ahí y como ya estaban en el registro tienen tracto sucesivo, hay primera inscripción ordinal
simplemente.

En los supuestos habituales la inmatriculación coincide con la primera inscripción, por lo que la primera inscripción es tanto
ordinal como registral.

Sobre las operaciones inmatriculatorias, al estar la finca inmatriculada se pueden anotar en otro asiento.

En cuanto a la inscripción en sentido ordinal, será siempre primera inscripción, pero no será inscripción en sentido registral
en los casos de modificaciones formales. Al tener relación con los asientos del registro, sí que está sometida a la exigencia
del tracto sucesivo.

1.1 MEDIOS DE INMATRICULACIÓN

El art. 198 LH recoge los métodos que esta ley arbitra para concordar el registro de la propiedad y la realidad física y
jurídica extraregistral, ya hemos estudiado alguno de estos métodos, en la lección tercera vimos los referidos a las
modificaciones en la finca; en la séptima el procedimiento para subsanar la doble o la múltiple inmatriculación.

1.1.3 MODOS DE LOS MÉTODOS DE INMATRICULACIÓN

- Expediente de dominio.
- Título público traslativo de la finca.
- Certificado de dominio de las entidades públicas.

Estos son los tres fundamentales, luego hay otros.

1.1.3.1 EXPEDIENTE DE DOMINIO

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Lo regula el art. 203 LH, en su punto 1 se refiere al expediente de dominio para inscribir fincas que no estén inscritas a
favor de persona alguna. Se sigue ante notario y se inicia por el dueño de la finca mediante una solicitud por escrito en la
que debe de inscribirse la finca y acompañarse de los documentos que señala. En el art. se detalla la tramitación completa.

Si alguien interesado formula oposición a ese expediente, el notario lo da por concluido y lo archiva informando de ello al
registrador de la propiedad. Quien haya promovido el expediente, cuando no hay salida va al juzgado y demanda a todos
aquellos que se haya opuesto.

Además el punto 2 del art. prevé otra posibilidad, y es que el titular de un derecho real limitado sobre una finca ajena a él,
que no esté inscrita en el registro esa finca, puede solicitar la inscripción de su derecho con sujeción a las reglas que se
contienen. El registrador requiere al dueño de la finca para que inscriba la finca en el registro de la propiedad, si no lo hace
podrá exigir la inscripción de ese dominio de acuerdo con la regla tercera de ese punto 2. Lo señalado en esa regla
básicamente se trata de que si el titular del derecho no tuviera los documentos que acreditan la titularidad del dueño de la
finca. Si no los tuviera podrá acudir al registrador para que con citación del dueño de la finca solicite del notario, juzgado o
dependencia administrativa donde están los documentos, esos documentos para llevarlos al registro e inscribir ese dominio a
favor de quien corresponda.

1.1.3.2 TÍTULO PÚBLICO TRASLATIVO DE LA FINCA

Recogida esta forma en el art. 205 LH. Normalmente es la escritura de compraventa, en este caso, el comprador de la finca
presenta la escritura de compra en el registro de la propiedad, junto con la escritura pública mediante la que adquirió quien
ahora le vende a él, y esa escritura de quien le vendió a él, tiene que ser de fecha anterior como mínimo en un año a la actual
por la que ha vendido. Por ejemplo, vendo una finca no inscrita, el nuevo titular va al registro con la escritura de
compraventa y se le exige la escritura por la que yo adquirí, que tiene que ser como mínimo de un año anterior.

Esto es una prevención con el fin de evitar en lo posible que la inmatriculación de inmuebles se haga con la creación
artificiosa de documentos públicos. A partir de esto, de que se han presentado los dos títulos, tienen que existir, a juicio del
registrador, identidad de la finca en los dos títulos, que sea la misma. También tiene que constatarse que la finca tasa con lo
que pone en el catastro que se tiene que presentar necesariamente. Que la finca casa en la primera compraventa, en la actual
y en el catastro. El registrador debe verificar que la finca no está inscrita en el registro, tampoco deberá tener duda alguna de
que esa finca coincide total con o parcialmente con alguno otra finca.

1.1.3.3 CERTIFICACIÓN DE DOMINIO DE LAS ENTIDADES PÚBLICAS

Se trata de un procedimiento inmatriculador diseñado específicamente a favor de las entidades públicas, las
administraciones públicas y otras entidades dependientes de ellas pueden inmatricular los bienes inmuebles aportando su
título escrito de dominio, con ese título y una certificación administrativa, que tendrá que ser librada por cuyo funcionario a
su cargo se encuentre ese bien inmueble, acreditar como se ha hecho titular de ese inmueble y la certificación catastral de la
misma.

El registrador lo comprobará todo, y cuando tenga la absoluta certeza de que todo lo que se le cuenta es cierto practicará la
inscripción, y lo publicará en el correspondiente BOE.

El art. 204 añade otros métodos que son residuales.

2. REANUDACIÓN DE LA VIDA REGISTRAL DE LA FINCA Y DE LA LIBERACIÓN DE LOS

GRAVÁMENES

Cuando el tracto sucesivo sea interrumpido, porque en el registro no se hayan asentado las sucesivas transmisiones de un
derecho, para que le titular registral pueda inscribir, se requería en principio que se inscribiera toda la cadena de
transmisiones intermedias. Cuando no se puede hacer eso acudimos al expediente de dominio, regulado en el art. 208 LH,
que establece las reglas que regula el expediente para la reanudación de tracto sucesivo interrumpido.

La tramitación del expediente, según el 208.2 LH se acomoda a lo ya visto en el 203 LH. Diversos autores señalan que este
expediente no es un procedimiento para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, porque como ya hemos visto antes, la
única opción real sería que se inscribieran todas las transmisiones que se hicieron anteriormente.
2.1 EL PROCEDIMIENTO DE LIBERACIÓN DE GRAVÁMENES

Nos referimos al procedimiento dirigido a cancelar en el registro las cargas o gravámenes que hubieran quedado legalmente
extinguidos, por prescripción, caducidad, no uso… por ejemplo las servidumbres que cuando no se usan prescriben por no
uso, que aunque prescriba sigue estando inscrita en el registro.
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El titular registral de cualquier derecho que aparezca podrá solicitar la cancelación de esos derechos (extinguidos) a través
del denominado expediente de liberación de cargas y gravámenes, art. 210 LH. Competente para la tramitación de este
expediente es el registrador de la propiedad del distrito donde radique la finca.

No obstante también puede cancelarse a instancias de cualquier interesado, sin necesidad de la tramitación del expediente,
en los plazos establecidos en el punto 1 de la regla octava del art. 210 LH, sin tener que acudir al expediente el interesado
puede solicitar que las inscripciones relativas queden extinguidas.

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