Patricia Molina Derecho Civil III.

Derechos reales

III. DERECHO HIPOTECARIO O INMOBILIARIO REGISTRAL

TEMA 4
LA PUBLICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES
4.1 LA PUBLICIDAD REGISTRAL Y EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL.
Dar publicidad a los derechos reales es un mecanismo que se va a llevar a cabo por el Registro
de la Propiedad, que se refiere a los bienes inmuebles, pero desde hace algunos años se
incluyen determinados bienes muebles, es decir, hay determinados supuestos que incluyen
estos bienes muebles.

Sin embargo, la función del Registro de la Propiedad va a ser dar publicidad a los bienes
inmuebles. La posesión, en caso de los bienes inmuebles, no se considera suficiente. Será por
ello, el establecimiento de una oficina que garantice los derechos reales y que nos impide
mostrar cada vez el justo título para poder ejercer nuestros derechos. Para evitar probar algo
que es muy dificil de probar, se establece una oficina o mecanismo para facilitar esta situación,
dando publicidad y seguridad jurídica a la cosa. Además de dar publicidad a los gravámenes de
la cosa. El gravamen fundamental es la hipoteca. De hecho, en los orígenes del Registro, se
constituyó para reflejar los posibles gravámenes de la cosa, sobre todo dar publicidad a la
hipoteca, por ello se denomina Derecho Hipotecario (nosotros Derecho Registral).

Estos dos términos no son iguales, la Ley Hipotecaria es una ley de 1946 cuya finalidad es dar
publicidad al derecho de la hipoteca, se ha modificado los préstamos, no el derecho real de la
hipoteca. En el año 2019 se publicó una ley de los contratos de crédito inmobiliario (“ley
hipotecaria) es una ley que regula los préstamos de las entidades bancarias a personas físicas,
consumidores o no consumidores, y no necesariamente garantizados por hipoteca.

En el derecho español lo único que tiene carácter constitutivo es la hipoteca. El hecho de que
la hipoteca tenga este carácter hipotecario, hace que la mayoría de los bienes inmuebles
tengan que inscribirse en el Registro de la Propiedad. El derecho de superficie es el derecho
sobre lo que está construido en suelo ajeno. Este derecho también tiene carácter constitutivo.
Otros derechos también han de inscribirse en este Registro de la Propiedad con carácter
constitutivo.

4.2 LOS SISTEMAS REGISTRALES

Estudio comparativo de los sistemas registrales respecto el resto de países. Las bases de todo
el sistema registral tienen origen reciente. Esto ha dado lugar a que haya un elenco de sistema
registrales.

El ordenamiento jurídico francés es un sistema de publicidad de los títulos transmisivos, es un

mero sistema de los títulos. La finalidad de obtener la plena publicidad se logra en el sistema
español que en el francés (sistema de transcripción).

En el sistema español, la principal misión de los registradores de la propiedad es el control de

la legalidad de los títulos que llegan, el registrador califica el contenido del título, es decir, lo
que hace es controlar la legalidad e inscribir lo que más interesa de ese título.

Por el contrario, en el sistema francés, cada folio real del registro equivale a una finca, es
decir, cada folio corresponde a una persona. Lo que consta en cada folio es la vida del
inmueble.

Página 1 de 4
Patricia Molina Derecho Civil III. Derechos reales

En el sistema alemán se da un paso más respecto al sistema español. Para la transmisión de la

propiedad es necesario la traditio, pero en el sistema español la traditio (entrega efectiva de la
cosa o por la elevación a escritura pública) el derecho no la presupone. En el sistema alemán
implica que al ser un derecho de la propiedad pone de manifiesto que es propietario, pero
también puede no serlo, porque lo que se escribe es el título, porque el título no sustituye la
condición de propietario. La tradición se verifica en el Registrador de la Propiedad, se
encuentra integrado dentro de la judicatura, es decir, es un juez dentro de esa judicatura, la
tradición se opera por negocio jurídico que transmite una cosa a otra persona. La realidad
registral puede no coincidir con la realidad jurídica. En el derecho alemán no hay transmisión
de la propiedad.

Se suele citar un ordenamiento jurídico también el sistema registral australiano. En algunos

estados de EEUU y otras partes, e incluso Inglaterra, se ha utilizado este sistema. Es un sistema
que da una gran cierta seguridad. La Corona tiene un poder sobre el territorio. Por ello, no son
propietarios en sentido estricto, porque la Corona es la propietaria, que lo que se hace es
emitir un título por la Corona, ese título seguro y negociable. Parecido a una letra de cambio.
En el derecho inglés, no es registro único, hay una gran diversidad de registros.

En los Estados Unidos, todo el sistema americano es muy inseguro, no sirve de mucho. Se ha
sustituido ese modo por el seguro de título, es decir, se deja a las compañías de seguros para
que se encargue de estas cuestiones.

El origen no es muy remoto, es muy reciente. Lo más parecido se produce en el siglo XVI, más
tarde en el siglo XVIII, pero la ley más reciente data del año 1946, que se desarrolla
posteriormente en un Real Decreto. La ley ha sufrido multitud de modificaciones. La más
reciente es la Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria, que reforma también el ámbito
catastral. La referencia catastral y el mapa o demarcación de la finca son notas determinantes
de la reforma (art. 9 y 10 que se modifican sustancialmente).

El catastro tiene una función meramente instrumental con carácter económico. La

coordinación del catastro se pretende que sea máxima para que haga más fácil su recopilación.

Art. 24 Ley de Crédito Inmobiliario. Impago en el ámbito hipotecario.

La Ley Hipotecaria ha de ser modificada, pero no ha modificado. Sin embargo, todo el Registro
está informatizado, no sólo está informatizado, se encargó que todo el contenido de los libros
se transcribiera informáticamente. Todo el contenido del Registro ya se encuentra
informatizado. Una Ley de 2012 que establece, pero no modifica esta cuestión, no se envían
telefax en la práctica. Lo que se hace es que es el notario por vía telemática remite la escritura
pública que tiene un valor fehaciente. Es por ello, que la ley hipotecaria tiene una serie de
modificaciones.

Página 2 de 4
Patricia Molina Derecho Civil III. Derechos reales

4.3 CARACTERÍSTICAS DEL SISTEMA HIPOTECARIO ESPAÑOL: LOS PRINCIPIOS HIPOTECARIOS:

PREVIOS, SIMULTÁNEOS Y POSTERIORES A LA INSCRIPCIÓN.

Son reglas abreviadas, en la cuales podemos extraer las ideas fundamentales que ayudan a la
función registral.

1. Principios previos a la inscripción.

- Principio de rogación. Implica que el registrador nunca actúe de oficio, salvo
determinadas excepciones. Lo norma es que actúe en virtud de la parte
interesada.
- Principio de legalidad. Supone que el registrador ha de calificar los títulos que se
le presenta. La calificación del notario primero es la capacidad de las partes con su
calificación personal, otra cosa es lo que establece la sentencia en el caso de la
incapacidad. La realidad registral de la finca de la calificación del registrador
concuerda conforme a la ley.

2. Principios simultáneos a la inscripción.

- Principio de prioridad. Tiene una incidencia que se desarrolla dependiendo del
tipo de derechos reales, incompatibilidad (cierre registral hacia el otro) y
compatibilidad. La fecha del título no es relevante a estos efectos.
se plantea como una carrera, el que primero llega inscribe el título.
Si se trata de incompatibilidad, como veremos en la hipoteca, sobre un mismo
bien puede haber varias hipotecas. Son compatibles entre sí. Por tanto, el principio
de prioridad va a establecer el rango de varias hipotecas.
- Principio de especialidad. Cada finca ha de consta en folio, la inmatriculación
(primera inscripción de la finca) ha de fijar todas las características de la finca (art.
9 y 10 de la Ley Hipotecaria).
- Principio de tracto sucesivo. Artículo 20 de la Ley Hipotecaria
Para poder inscribir en el registro una determinada transmisión es necesario que
sea la última persona del Registro. La realidad jurídica puede no coincidir con la
realidad registral. Hay que asegurarse de que no se produzca una cadena de
propietarios de la transmisión de la cosa (expediente de dominio). Lo que hace el
expediente de dominio es mostrar la cadena de transmisión para que no haya
concurrencia.

3. Principios posteriores a la inscripción.

- Principio legitimación. Artículo 38 LH. Presunción iuris tantum, es decir, admite
prueba en contrario.
El que figura como titular se presume su legitimidad, es una presunción iuris
tantum. El tercero hipotecario es el tercer adquiriente, no se refiere a cualquier
tercero.
- Principio de fe pública registral. Artículo 34 LH. Tiene el mismo efecto de los
bienes muebles. Si no existiese esto, pudiera hacer todo lo que quisiera por medio
de la acción reivindicatoria, iuris et de iure, aquél que adquiere de buena fe y a
título oneroso será mantenido el derecho del transmitente. Puesto que la realidad
jurídica puede no coincidir con la realidad registral. El legítimo propietario sería el
primer adquiriente. Si el tercero hipotecario adquiere de buena fe, el legítimo no
puede ejercer esa acción reivindicatoria.

Página 3 de 4
Patricia Molina Derecho Civil III. Derechos reales

- Principio de publicidad. Artículo 32 LH. Aquellos que no figuran en el Registro, no

perjudica al tercero hipotecario.

4.4 EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN SU ASPECTO FORMAL: ORGANIZACIÓN,

FUNCIONAMIENTO Y PUBLICIDAD FORMAL DE SU CONTENIDO.
Todos estos principios se hacen valer, de manera que cualquier derecho del registro puede
hacer valer por el titular del mismo mediante un procedimiento especial.

Desde el punto de vista forma, el sistema español se basa en un registro múltiple. A cada
registro le corresponde una delimitación. Al registro tiene que ser necesariamente el que te
toque por la delimitación territorial.

Normalmente, aunque ya esté informatizado, se encuentra recogido en folios, donde cada

folio se archiva y se guarda, el registrador ha de llevar un diario de los registros que van
entrando en el Registro. Uno de los libros en relación con los incapacitados, se inscriben
sentencias relativas a la capacidad de los que tienen en el Registro o, también prodigalidad,
concurso de acreedores.

Las posibilidades de consulta o exhibición del Registro por medio de la certificación del
Registro, lo que se pide no es en sentido estricto, el notario lo que pide es una nota
informativa del contenido del Registro.

El asiento es fundamentalmente es la inscripción, que tiene plenos efectos de los principios

registrales o hipotecarios. Otro asiento es la anotación preventiva, que tienen importancia en
el procedimiento ejecutivo. Cuando se practica el embargo, tienen los mismos efectos que la
hipoteca. Por eso se dice que estas anotaciones preventivas son una hipoteca de formación
judicial.

El asiento de presentación se hace en el libro diario.

Las notas marginares se encuentran fuera. En unos casos tienen valor de inscripción, de valor
de oficina, etc, es decir, tienen diversidad de valores.

Página 4 de 4