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PODER JUDICIAL
CIUDAr:) DE MÉXICO

Sistema Integral de Gestión Judicial

PROMOCIÓN

ID DOCUMENTO: 1654195293482
JUZGADO: Primero de lo Civil
EXPEDIENTE: 237/2020
FECHA DE DOCUMENTO: 2022-06-02 13:41:32
FECHA DE RECEPCIÓN: 2022-06-02 10:30
COMENTARIOS:

* La presente hoja NO forma parte del expediente;

fue generada con motivo del proceso interno de digitalización.

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[ PÉREZ YEDRA MARÍA GUADALUPE.

-V.S.-
GERARDO CANTÓN LEÓN Y ELETRES
INMOBILIARIA, S.A. P. I. DE C.V.
Juicio Especial Hipotecario.
Expediente.- 237/2020 Sría.- "A'

C. JUEZ PRIMERO DE LO CIVIL DE PRIMERA INSTANCIA,

EN LA CIUDAD DE MEXICO.
Presente.-

ALEJANDRO FERNÁNDEZ CEJA., Mandatario Judicial de la parte Demandada

GERARDO CANTÓN LEÓN, personalidad que acredito en términos de la Cédula Profesional
y su respectivo Registro ante este H. Tribunal; ante Usted con el debido respeto comparezco
y expongo:

En tiempo y forma, con fundamento en los artículos 137, 688, 689, 691, 700 fracción
I y demás relativos y aplicables del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal
[hoy Ciudad de México), en este acto interpongo RECURSO DE APELACIÓN en contra de la
SENTENCIA DEFINITIVA de fecha 17 de Mayo de 2022, en virtud de la cual se declara
procedente la acción iniciada por la C. PÉREZ YEDRA MARÍA GUADALUPE, declarándose la
nulidad de la escritura pública número 93,560 de fecha 19 de Octubre de 2012, otorgada ante
la Fe del Lie. Jorge Antonio Sánchez Cordero Dávila, Notario Público número 153 de la Ciudad
de México, lo que a todas luces infundado, atento a lo que a continuación se expone.

El presente recurso deberá de admitirse en AMBOS EFECTOS, señalando como

constancias para integrar el testimonio de apelación todo lo actuado, así como los
documentos exhibidos por las partes, expresando a continuación los siguientes:

AGRAVIO .S

PRIMERO.- VIOLACIÓN A LO DISPUESTO POR LOS ARTÍCULOS 3013 DEL

CODIGO CIVIL PARA LA CIUDAD DE MÉXICO, 12 Y 13 DE LA LEY REGISTRAL DE LA
CIUDAD DE MÉXICO, ASÍ COMO A LOS CRITERIOS CON NÚMERO DE REGISTRO 177056,
 2020952, 2016080, 160606, 192662, 172581, 913162, 179316 Y 184523, POR SU
FALTA DE APLICACIÓN Y OBSERVACIÓN.

Los Considerandos TERCERO, CUARTO, QUINTO, SEXTO y SÉPTIMO, y los

Resolutivos Primero, Segundo y Tercero de la sentencia recurrida, violan en perjuicio de esta
parte demandada lo dispuesto por los preceptos legales invocados, toda vez que sin una
exhaustiva y completa valoración de las constancias de Autos, de los elementos de la acción
intentada por la parte Actora y de las pruebas ofrecidas a juicio por ésta, la A quo declaró
procedente la acción intentada por la C. MARÍA GUADALUPE PÉREZ YEDRA, declarándose
infundadamente la nulidad de la escritura pública número 93,560 de fecha 19 de Octubre de
2012, otorgada ante la Fe del Lie. Jorge Antonio Sánchez Cordero Dávila, Notario Público
número 153 de la Ciudad de México, a pesar de la prelación que guarda el acto jurídico
consignado en dicho instrumento público (hipoteca), por sobre el contrato privado de
compraventa que fungió como el documento base de la acción en el presente juicio.

De la lectura integral de las constancias de Autos se puede advertir que la parte

Actora inició un juicio especial hipotecario, reclamando la nulidad de la hipoteca constituida
a favor del C. GERARDO CANTÓN LEÓN por ELETRES INMOBILIARIA, S.A. P.L DE C.V.,
fundándose para ello en un Contrato Privado de Compraventa celebrado supuestamente el
05 de Julio de 2012, siendo indispensable recalcar que se trata de un documento privado en
el que únicamente intervinieron la parte Actora y la codemandada ELETRES INMOBILIARIA,
S.A. P. I. DE C.V., mismo que nunca se constituyó en escritura pública ni se pasó ante la fe de
fedatario público alguno.

Así, al tratarse de un documento privado, mi representado sostiene que éste adquirió

certeza en el momento en que se presentó ante la autoridad judicial, y no cuando la parte
Actora aduce que lo celebró, lo que no fue sino hasta el 15 de Octubre de 2014 cuando se
presentó ante la C. JUEZ CUARTO CIVIL DE LA CIUDAD DE MÉXICO, lo que fue del pleno
conocimiento de la A quo.

No obstante, erróneamente la A quo al momento de emitir la sentencia que se

recurre, considera que los efectos del Contrato Privado de Compraventa presentado a juicio
por la accionante, se retrotraen a la fecha de su supuesta celebración (05 de Julio de 2012) y
no a partir de su exhibición ante la C. JUEZ CUARTO CIVIL DE LA CIUDAD DE MÉXICO, como
es lo realmente aplicable conforme a derecho, fundándose para ello en un criterio
jurisprudencial que de ninguna manera es aplicable al caso que nos ocupa.
 Lo anterior es así, puesto que para sustentar su crtierio infundado y otorgarle fecha
cierta al Contrato Privado de Compraventa a partir de su supuesta celebración, la Juzgadora
se basa en un criterio jurisprudencial interpretativo de la legislación del Estado de Puebla,
que bajo ninguna circunstancia (ni por equiparación) puede ser aplicada en la entidad que
nos ocupa, puesto que ambas legislaciones (Puebla y Ciudad de México] difieren
fundamentalmente entre sí, como lo podrá apreciar esta alzada de la simple lectura del
artículo 164 fracción III del Códico Adjetivo del Estado de Puebla, que es el precepto legal
interpretado por el Tribunal Colegiado de Circuito para emitir la jurisprudencia en la que la
A quo funda su sentencia.

Luego entonces, resulta evidente la irregularidad en que incurrió la Juzgadora en la

resolución que se recurre, pues para emitirla utilizó un crterio inaplicable y dejó de observar
el contenido de una serie de criterios jurisprudenciales emitidos por Tribunales Colegiados
con sede en la Ciudad de México (Primer Circuito], que sí resultan aplciables al caso en
concreto y que se citarán más adelante para un mejor proveer.

Ahora bien, es de explorado derecho que para que tengan eficacia plena los
documentos provenientes de terceros que consignan contratos o actos traslativos de
dominio, como en el caso, deben tener fecha cierta, y ello solo acontece en cualquiera de los
siguientes escenarios:

a) A partir del día en que se celebran ante fedatario público o funcionario

autorizado;
b) A partir del día en que se incorpore o inscriba en un registro público; o,
c) Desde la muerte de uno de sus suscriptores.

De manera que, si no se actualiza alguno de estos supuestos, al documento no se le

puede dar ningún valor jurídico ante terceros, por carecer de certeza de la fecha en que se
celebró.

Asi, se debe tener como fecha cierta de un documento privado aquella que se tiene a
partir del día en que se incorpore o se inscriba en un Registro Público de la Propiedad, porque
del mismo tiene conocimiento un tercero digno de fe ajeno a las partes, dado que dicho
registro es una institución pública que da certeta de que ese acto existe, siendo que la omisión
de dicha Inscripción únicamente puede parar perjuicio a los suscriptores, pero nunca ante un
tercero de buena fe, como señala el artículo 13 de la Ley Registral para la Ciudad de México,
que a la letra establece:
 Artículo 13.- La inscripción de los actos o contratos en el Registro Público tiene efectos
declarativos, por lo tanto no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo

a las leyes.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, los actos o contratos que se otorguen o
celebren por personas que en el Registro aparezcan con derecho para ello, no se
invalidarán en cuanto a tercero de buena fe una vez inscritos, aunque después se anule
o resuelva el derecho de su otorgante o de titulares anteriores en virtud de título no
inscrito aún siendo válido o por causas que no resulten claramente del mismo Registro.
Lo dispuesto en este artículo no se aplicará al último adquirente cuya adquisición se
haya efectuado en violación a disposiciones prohibitivas o de orden público. En cuanto
a adquirentes a título gratuito, gozarán de la misma protección registral que la que
tuviere su causante o transferente. La buena fe se presume siempre; quien alegue lo
contrario tiene la carga de la prueba.

Asimismo, celebrar un acto traslativo de uso o dominio ante un fedatario público da

certidumbre sobre la fecha en que ello ocurrió, pues es un tercero ajeno a las partes que está
investido de fe pública y cuenta con facultades para autenticar y dar forma en los términos
que disponga la ley a los instrumentos en que se consignen los actos y hechos jurídicos, por
lo cual, su intervención conduce a garantizar la certeza de la fecha de su realización, porque
da fe de que existió el instrumento que le fue presentado.

Igualmente, proporciona total certidumbre sobre la fecha en que un documento

privado fue suscrito, cuando se acredita el fallecimiento de alguno de los contratantes que
intervino en dicho negocio, porque éste lleva a entender que no pudo plasmar su firma
después de su deceso.

En el caso, el documento materia de la acción iniciada por la C. MARÍA GUADALUPE

PÉREZ YEDRA, adquirió certeza cuando se presentó ante la autoridad judicial para su
validación (no antes como infundadamente lo sostiene la A quof como lo han sostenido en
diversos criterios nuestros máximos tribunales de enjuiciamiento, siendo que, tal y como
puede advertir este Tribunal de Alzada de las constancias de Autos, esta presentación ante
autoridad judicial no fue sino hasta mucho tiempo después de que se otorgó la Escritura
Pública en virtud de la cual se constituyó la hipoteca en favor del ahora demandado, cuya
nulidad infundadamente decreta la A quo.

Así las cosas, si el Contrato Privado de Compraventa exhibido a juicio por la parte
Actora adquirió fecha cierta hasta el 15 de Octubre de 2014, por ser ese día cuando se
presentó ante este H. Tribunal, es entonces en esa fecha en que debe considerarse por
celebrado, y no a partir de que la accionante aduce que lo celebró; de ahí que la hipoteca
otorgada en favor de mi representado, consignada en escritura pública, tiene prelación por
sobre al contrato privado de compraventa base de la acción, lo que fue Inobservado por la
Juzgadora en la sentencia que se recurre, en una franca violación al articulo 3013 del Código

Civil, que a la letra dispone:

ARTÍCULO 3,013.- La preferencia entre derechos reales sobre una misma finca u otros
derechos, se determinará por la prioridad de su inscripción en el Registro Publico,
cualquiera que sea la fecha de su constitución, observándose en todo caso lo dispuesto
en los artículos 3015y 3016 de este Ordenamiento.
El derecho real adquirido con anterioridad a la fecha de una anotación preventiva será
preferente, aun cuando su inscripción sea posterior, siempre que se den los avisos que
previene el artículo 3016 de este Código.
Si una anotación preventiva se hiciere con posterioridad a la presentación del aviso
preventivo, el derecho real motivo de éste será preferente, aun cuando tal aviso se
hubiese dado extemporáneamente.

En consecuencia, si quedó acreditado que el C. GERARDO CANTÓN LEÓN tiene un

derecho real preferente [debidamente publicitado ante el Registro Público de la Propiedad],
es dable concluir que lo procedente conforme a derecho es que se declare infundada la acción
intentada por la C. MARÍA GUADALUPE PÉREZ YEDRA y continúe surtiendo sus plenos
efectos la hipoteca constituida en escritura pública número 93,560 de fecha 19 de Octubre
de 2012, otorgada ante la Fe del LIC. Jorge Antonio Sánchez Cordero Dávila, Notario Público
número 153 de la Ciudad de México.

Sirven de apoyo a lo anterior los siguientes criterios emitidos por nuestros máximos
tribunales de enjuiciamiento, los cuales fueron inobservados infundadamente por la A quo.

Suprema Corte de Justicia de la Nación

Registro digital: 177056
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Novena Época
Materias(s): Civil
Tesis: II.2o.C496 C
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo XXII, Octubre de 2005,
página 2314
Tipo: Aislada

COMPRAVENTA. SI NO ESTÁ INSCRITO EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD

EL DOCUMENTO DE FECHA CIERTA DONDE CONSTE DICHO CONTRATO, NO PUEDE SER
OPONIBLEAL TITULAR DE UN DERECHO REAL QUE SÍ APAREZCA AHÍ MATRICULADO.

Si tanto el convenio privado de compraventa exhibido por el promovente del amparo,

como la escritura en la que consta el contrato de apertura de crédito con garantía
hipotecaria discutido en el juicio natural del cual emana el acto reclamado.
adquieren fecha cierta en el mismo día por haber sido presentados ante un funcionario
en razón de su oficio, sin poderse determinar cuál de los referidos consensos se celebro
primero para establecer si el quejoso sabía o no sobre algún gravamen que pesare so re
dicho inmueble, pero uno de ellos fue inscrito en el Registro Público de la Propiedad y del
Comercio, y el otro no, debe prevalecer y ponderarse con mayor énfasis el que fue
reqistrado, frente al no inscrito ahí, pues atendiéndose al principio legal que reza:
primero en tiempo, es primero en derecho", es indiscutible que cualquier derecho inscrito
debe preponderar, frente a cualquier otro, de conformidad con el alcance objetivo del
numeral 803 del Código Civil para el Distrito Federal que ordena: "Todo poseed^ debe
ser mantenido o restituido en la posesión contra aquellos que no tengan mejor derecho
para poseer.-Es mejor la posesión que se funda en título y cuando se trate de inmuebles,
la que está inscrita. A falta de título o siendo iguales los títulos, la más antigua".

SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEGUNDO CIRCUITO.

Amparo en revisión 99/2005. Juan Pablo Mendoza Espinoza. 10 de mayo de 2005.

Unanimidad de votos. Ponente: Virgilio A. Solorio Campos. Secretario: Carlos Esquivel
Estrada.

Suprema Corte de justicia de la Nación

Registro digital: 2020952
Instancia: Plenos de Circuito
Décima Época
Materias(s): Común
Tesis: PC.VI.C. J/7 C (10a.)
Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación. Libro 72, Noviembre de 2019,
Tomo II, página 1110
Tipo: jurisprudencia

CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA, OBJETO DE LA ACCIÓN PRO FORMA. PARA

DETERMINAR LA "FECHA CIERTA" DEL CONVENIO, CON EL FIN DE TENER POR
ACREDITADO EL INTERÉS JURÍDICO DEL QUEJOSO (TERCERO EXTRAÑO) EN EL JUICIO
DE AMPARO, DEBE ATENDERSE A LA DATA EN QUE SE PRESENTÓ ANTE LA
AUTORIDAD JUDICIAL Y NO A LA DE SU CELEBRACIÓN POR LOS FIRMANTES.

Cuando en el Juicio de amparo el quejoso reclama la afectación de un derecho real de

propiedad que asegura fue conculcado por el acto de autoridad reclamado, a fin de
acreditar su interés Jurídico debe demostrar que es titular de dicho derecho en relación
con el bien inmueble en cuestión; y si bien es cierto que la propiedad puede acreditarse
mediante un documento privado, también lo es que para que sea eficaz respecto de
personas ajenas a los contratantes, es necesario que sea de fecha cierta que, conforme a
la Jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, de rubro: "DOCUMENTOS
PRIVADOS. PUEDEN OPONERSE A TERCEROS SI TIENEN FECHA CIERTA.", se adquiere:
1. Mediante la inscripción en el Registro Público de la Propiedad; 2. A través de su
presentación o elaboración ante funcionario público por razón de su oficio; y, 3. Por la
muerte de cualquiera de los firmantes. De ahí que en caso de que el contrato privado de
compraventa sea objeto de ejercicio de la acción pro forma, la certeza de su data con
respecto a terceros será aquella en la que se presente con la demanda como documento
 fundatorio ante la autoridad judicial y no la de su celebración por los firmantes; de ahí
que no puedan retrotraerse sus efectos con motivo del fallo que condena a su
formalización a la fecha en que aparece signado por quienes lo celebraron, conforme a
lo establecido por el artículo 164, fracción III, del Código de Procedimientos Civiles para
el Estado Libre y Soberano de Puebla, pues este precepto es aplicable exclusivamente
para el vendedor y el comprador, pero no para terceros, si se toma en cuenta que de
acuerdo con el diverso 2122 del Código Civil local, la venta es perfecta y obligatoria por
cuanto a las partes -exclusivamente- por el solo convenio de ellas respecto al bien
vendido y el precio; de ahí que la sentencia del juicio de otorgamiento de escritura
pública de compraventa, para oponerse a terceros, no retrotrae sus efectos al día de
celebración del contrato privado, sino al de su presentación ante la autoridad judicial.

PLENO EN MATERIA CIVIL DEL SEXTO CIRCUITO.

Contradicción de tesis 1/2019. Entre las sustentadas por el Segundo y el Tercer

Tribunales Colegiados, ambos en Materia Civil del Sexto Circuito. 6 de agosto de 2019.
Unanimidad de tres votos de los Magistrados Eric Roberto Santos Partido, Emma
Herlinda Villagómez Ordóñez y Alejandro de jesús Baltazar Robles. Ponente: Emma
Herlinda Villagómez Ordóñez. Secretario: Humberto Schettino Reyna.

Tesis criterio contendientes:

Tesis VI.20.C. J/13 (10a.), de título y subtítulo: "CONTRATO PRIVADO DE

COMPRAVENTA. CUANDO ES RECONOCIDO EN LA SENTENCIA DICTADA EN UN jUICIO
DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA, ADQUIERE FECHA CIERTA DESDE EL
MOMENTO EN QUE SE CELEBRÓ EL CONVENIO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE
PUEBLA).", aprobada por el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Sexto
Circuito y publicada en el Semanario judicial de la Federación y su Gaceta, Décima
Época, Libro XXVI, Tomo 1, noviembre de 2013, página 848, y

El sustentado por el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Sexto Circuito, al
resolver los amparos en revisión 404/2018 y 443/2018.

Nota: La tesis de rubro: "DOCUMENTOS PRIVADOS. PUEDEN OPONERSE A TERCEROS SI

TIENEN FECHA CIERTA." citada, aparece publicada en el Informe de 1959, Sexta Época
página 55'
Esta tesis se publicó el viernes 08 de noviembre de 2019 a las 10:19 horas en el
Semanario judicial de la Federación y, por ende, se considera de aplicación obligatoria
a partir del lunes 11 de noviembre de 2019, para los efectos previstos en el punto séptimo
del Acuerdo General Plenario 19/2013.

Suprema Corte de Justicia de la Nación

Registro digital: 2016080
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Décima Época
Materias(s): Civil, Administrativa
Tesis: V.lo.P.A.7A (10a.)

wm
 Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación. Libro 50, Enero de 2018, Tomo
IV, página 2097
Tipo: Aislada

CONTRATO DE COMPRAVENTA DE FECHA CIERTA NO INSCRITO EN EL REGISTRO

PÚBLICO DE LA PROPIEDAD. ES OPONIBLE FRENTE A TERCEROS QUE CUENTEN SÓLO
CON GRAVÁMENES -EMBARGO- Y NO CON DERECHOS REALES (LEGISLACIÓN DEL
ESTADO de SONORA).

Si se considera, por una parte, que la prelación de la inscripción en el Registro Público

de la Propiedad sólo rige entre titulares de derechos de la misma naturaleza y, por otra,
que los gravámenes, como el embargo, no constituyen un derecho real para el acreedor,
sino únicamente uno personal, se concluye que de la omisión de inscribir un contrato de
compraventa de fecha cierta no pueden valerse los acreedores quirografarios, pues ese
instrumento otorga un derecho real oponible frente a terceros que cuenten sólo con
gravámenes. Lo anterior no se opone a lo establecido por la Primera Sala de la Suprema
Corte de Justicia de la Nación, en la Jurisprudencia la./f 75/2013 (10a.), de título y
subtítulo: "TERCEROS PARA EFECTOS REGISTRALES. EL TÉRMINO 'GRAVAMEN'
PREVISTO EN EL ARTÍCULO 3o., FRACCIÓN XV, DE LA LEY CATASTRAL Y REGISTRAL
DEL ESTADO DE SONORA, INCLUYE A LOS EMBARGOS", en donde si bien es cierto que
se determinó, para efectos registróles, que el término "gravámenes" previsto en el
artículo 3o., fracción XV, de la Ley Catastral y Registral del Estado de Sonora, incluía a
los embargos, también lo es que no se estableció que éstos fueran de la misma entidad
de un derecho real. Esta distinción es relevante, porque no se discute que tanto quien
cuenta con un derecho real como quien inscribe un gravamen -embargo- son terceros;
empero, deben distinguirse dos tipos o calidades de éstos: a) Los que poseen derechos
reales, que en el caso de la compraventa de inmuebles son a los que se refiere el artículo
2578 del Código Civil para el Estado de Sonora, que dispone que la venta de bienes raíces
no producirá efectos contra tercero -que cuente con derecho de la misma naturaleza-,
sino después de registrada en los términos prescritos en ese ordenamiento;y b) Los qué
poseen gravámenes, como el embargo, que será preferente a cualquier otro gravamen.
Entenderlo de modo distinto, implicaría otorgar efectos constitutivos y no sólo
declarativos a la inscripción en el Registro Público y, además, cambiar la naturaleza de
un derecho de índole personal, al catalogarlo como real.

PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIAS PENAL Y ADMINISTRATIVA DEL

QUINTO
V CIRCUITO.

Amparo directo 225/2017. 31 de octubre de 2017. Unanimidad de votos. Ponente-

Gabriel Alejandro Palomares Acosta. Secretaria: Claudia Guadalupe Téllez Fimbres.

Nota:

El Primer Tribunal Colegiado en Materias Penal y Administrativa del Quinto Circuito, al

resolver por unanimidad de votos el amparo en revisión 484/2018, en sesión de 7 de
octubre de 2019, abandonó el criterio sostenido en esta tesis, en atención a lo resuelto
por e eno del Quinto Circuito, al resolver la contradicción de tesis 1/2018.

La tesis de Jurisprudencia la./J. 75/2013 (10a.) citada, aparece publicada en el

Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Décima Época, Libro XXIV, Tomo 1
septiembre de 2013, página 959.

Por ejecutoria del 29 de agosto de 2018, el Pleno del Quinto Circuito declaró
improcedente la contradicción de tesis 1/2018 derivada de la denuncia de la que fi^e
objeto el criterio contenido en esta tesis, al existir la jurisprudencia la./j. 75/2013 [lOa.J
que resuelve el mismo problema jurídico.

Por ejecutoria del29 de agosto de 2018, el Pleno del Quinto Circuito declaro inexistente
la contradicción de tesis 1/2018 derivada de la denuncia de la que fue objeto el criterio
contenido en esta tesis, al estimarse que no son discrepantes los criterios materia de la
, . respectiva,
denuncia r
Esta tesis se publicó el viernes 26 de enero de 2018 a las 10:27 horas en el Semanario
judicial de la Federación.

Suprema Corte de justicia de la Nación

Registro digital: 160606
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Décima Época
Materias(s): Civil
Tesis: VI.2o.C. j/329 (9a.)
Fuente: Semanario judicial de la Federación y su Gaceta. Libro III, Diciembre de 2011,
Tomo 5, página 3520
Tipo: jurisprudencia

COMPRAVENTA. SI NO ESTÁ INSCRITO EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD

EL DOCUMENTO DE FECHA CIERTA EN QUE CONSTE ESTE CONTRATO, ES INEFICAZ
PARA OBTENER LA PROTECCIÓN FEDERAL CONTRA ACTOS DE AUTORIDAD CUYO
ORIGEN SEA UN DERECHO REAL QUE SÍ LO ESTÉ (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE
PUEBLA).

Si bien el documento en que consta el contrato privado de compraventa

adquiere fecha cierta cuando se inscribe en el Registro Público de la Propiedad; se
celebra o ratifica ante un fedatario público; es presentado ante un funcionario en razón
de su oficio o muere cualquiera de sus firmantes, esa certeza no significa que adquiera
la publicidad que sólo otorgo su inscripción en la oficina registral en cita; por tanto,
quien adquiere en fecha cierta el dominio de un bien pero no inscribe su titulo ante el
registro correspondiente, carece de un documento eficaz para obtener la protección
federal contra actos de autoridad cuyo origen sea la existencia de un derecho real que sí
lo esté, pues acceder a tal pretensión equivale a utilizar aljuicio de control constitucional
como procedimiento pora dilucidar cuestiones sobre titularidad o prevalencia de
derechos reales. Así, al analizar el Código Civil para el Estado de Puebla se advierte que
en los artículos 984y 2887 el legislador local definió como derechos reales, entre otros,
a la propiedad y a la hipoteca; en el diverso 2988, vigente hasta el 30 de junio de 2009,
dispuso que las escrituras en que conste la adquisición, transmisión, modificación,
gravamen o extinción de la propiedad o de derechos reales deben inscribirse en el
Registro Público de la Propiedad; en el numeral 2989, de la misma vigencia, sanciono el
incumplimiento de esta obligación con la ausencia de efectos ante terceros; finalmente
en el artículo 2990, vigente hasta la fecha señalada, otorgó el carácter de tercero al que
adquiere a título particular y por acto entre vivos la propiedad o un derecho real de
quien aparece como su titular en el citado registro. Por ello, si el adquirente del dominio
de un inmueble omite inscribir su derecho, aun cuando su título pueda reputarse
de fecha cierta, carece de un documento eficaz para obtener la protección federal contra
los actos de autoridad que deriven de la existencia o cumplimiento de un diverso
contrato de hipoteca, celebrado con quien registralmente aparecía como propietario del
bien sobre el que se constituye ese derecho real,ya que al no estar inscrita la transmisión
de su dominio, quien acepta la citada garantía y sí inscribe su título cuenta con un
derecho real oponible a terceros a diferencia de aquel.

SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEXTO CIRCUITO.

Amparo en revisión 54/2004. Marcelino Cante Tecanhuehue. lo. de abril de 2004.

Unanimidad de votos. Ponente: Raúl Armando Pallares Valdez. Secretario: Raúl Ángel
Núñez SoIoria

Amparo en revisión 328/2004. Armando Ledezma Beltran. 21 de septiembre de 2004.

Unanimidad de votos. Ponente: Gustavo Calvillo Rangel. Secretario: Raúl Rodríguez
Eguíbar.

Amparo en revisión 261/2006. Francisca Catalina Laredo Sánchez. 31 de agosto de

2006. Unanimidad de votos. Ponente: Gustavo Calvillo Rangel. Secretario: Carlos Alberto
González García.

Amparo en revisión 156/2010. Arturo de la Zeta Villalobos. 30 de septiembre de 2010.

Unanimidad de votos. Ponente: Raúl Armando Pallares Valdez. Secretario. Armando
René Dávila Temblador.

Amparo en revisión 161/2011. 11 de agosto de 2011. Unanimidad de votos. Ponente:

Gustavo Calvillo Rangel. Secretario: Humberto Schettino Reyna.

Nota:

Por ejecutoria de fecha 19 de septiembre de 2007, la Primera Sala declaró inexistente la

contradicción de tesis 38/2007-PS en que participó el presente criterio.

Esta tesis file objeto de la denuncia relativa a la contradicción de tesis 558/2012, de la

que derivó la tesis jurisprudencial la./j. 69/2013 (10a.) de rubro: "EFICACIA DEL
CONTRATO DE COMPRAVENTA NO INSCRITO EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA
PROPIEDAD Y DEL COMERCIO DE FECHA CIERTA POSTERIOR AL REGISTRO
HIPOTECARIO PARA LA CONCESIÓN DEL AMPARO."

Esta tesis es objeto de la denuncia relativa a la contradicción de criterios 54/2022,

pendiente de resolverse por la Primera Sala.
 Suprema Corte de Justicia de la Nación
Registro digital: 192662
Instancia: Primera Sala
Novena Época
Materias(s): Civil
Tesis: la./J. 46/99
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo X, Diciembre de 1999,
página 78
Tipo: Jurisprudencia

INTERÉS JURÍDICO EN EL AMPARO, INEFICACIA DEL CONTRATO PRIVADO DE

COMPRAVENTA DE FECHA INCIERTA, PARA ACREDITARLO.

Si bien en términos del artículo 203 del Código Federal de Procedimientos Civiles, los
documentos privados no objetados en Juicio hacen prueba plena, esta regla, no es*
aplicable en tratándose de documentos privados en los (jue se hace constar un acto
traslativo de dominio, los cuales, para tener eficacia probatoria y surtir efectos contra
terceros requieren de ser de fecha cierta, lo que este Supremo Tribunal ha estimado
ocurre a partir del día en que se celebran ante fedatario público o funcionario
autorizado, o son inscritos en el Registro Público de la Propiedad de su ubicación, o bien,
a partir de la muerte de cualquiera de los firmantes; por lo que es dable concluir, que
con eso clase de documentos no debe tenerse por acreditado el interés Jurídico del
quejoso que lo legitime para acudir al Juicio de amparo, pues la circunstancia de ser
de fecha incierta, imposibilita determinar si todo reclamo que sobre esos bienes realicen
terceros, es derivado de actos anteriores o posteriores a la adquisición del bien litigioso,
garantizándose de esta manera, la legalidady certeza Jurídica que debe imperaren este
tipo de operaciones y evitando que el juicio de amparo sea utilizado confines desleales.

Contradicción de tesis 52/97. Entre las sustentadas por el Segundo y Primer Tribunales
Colegiados, ambos del Cuarto Circuito. 22 de septiembre de 1999. Unanimidad de cuatro
votos. Ausente: Humberto Román Palacios. Ponente: Juventino V. Castro y Castro.
Secretario. Arturo Aquino Espinosa.

Tesis de Jurisprudencia 46/99. Aprobada por la Primera Sala de este Alto Tribunal, en
sesión de veintidós de septiembre de mil novecientos noventa y nueve, por unanimidad
de cuatro votos de los señores Ministros: presidente en funciones Juventino V. Castro y
Castro, José de Jesús Gudiño Pelayo,Juan N. Silva Meza y Olga Sánchez Cordero de García
Villegas. Ausente: Ministro Humberto Román Palacios.

Nota: Esta tesis Jue publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta,

Novena Epoca, Tomo X, octubre de 1999, página 161; por instrucciones de la propia Sala
se publica nuevamente con las modificaciones que ordena sobre la tesis originalmente
enviada.

Suprema Corte de Justicia de la Nación

Registro digital: 172581
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
 Novena Época
Materias(s): Civil
Tesis: VI.Zo.C. J/283
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo XXV, Mayo de 2007,
página 1742
Tipo: Jurisprudencia

COMPRAVENTA, CONTRATO PRIVADO DE. ES DE FECHA CIERTA SI SE RATIFICA ANTE

FEDATARIO PÚBLICO O FUNCIONARIO AUTORIZADO, AUNQUE NO SE HAYA
CELEBRADO ANTE ÉSTE.

Aun cuando la Jurisprudencia número 46/99, de la Primera Sala de la Suprema Corte de

Justicia de la Nación, de rubro: "INTERÉS JURÍDICO EN EL AMPARO, INEFICACIA DEL
CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE FECHA INCIERTA, PARA ACREDITARLO",
refiere que el documento privado en que se haga constar el acto traslativo de dominio
tiene fecha cierta a partir del día en que se celebran ante fedatario público o
funcionario autorizado y son inscritos en el Registro Público de la Propiedad de su
ubicación, o bien a partir de la muerte de cualquiera de sus firmantes", de la lectura de
la ejecutoria que le dio origen, se desprende que en realidad alude a la presentación ante
funcionario investido de fe pública del documento privado correspondiente para su
ratificación y no precisamente a la celebración forzosa ante notario público, por tanto,
la ratificación del contrato privado de compraventa ante dicho funcionario, debe
considerarse de fecha cierta, y por ende, suficiente para acreditar el interés Jurídico del
quejoso como propietario del inmueble materia del juicio del que emanan los actos
reclamados.

SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEXTO CIRCUITO.

Amparo en revisión 439/2002. José Francisco Ernesto Colombres Aldama. 16 de enero

de 2003. Unanimidad de votos. Ponente: Gustavo Calvillo Rangel. Secretario: Humberto
Schettino n
Reyna.

Amparo en revisión 54/2004. Marcelino Cante Tecanhuehue. lo. de abril de 2004.

Unanimidad de votos. Ponente: Raúl Armando Pallares Valdez. Secretario: Raúl Ángel
Núñez _ , .
Solano.

Amparo en revisión 220/2005. María Guadalupe Velasco Jiménez. 18 de agosto de 2005.

Unanimidad de votos. Ponente: Raúl Armando Pallares Valdez. Secretario- Raúl Ánael
Núñez a
Solano.

Amparo en revisión 128/2006. Fausto Fernández Montiel. 22 de Junio de 2006.

Unanimidad de votos. Ponente: Raúl Armando Pallares Valdez. Secretario- Raúl Ánael
Núñez a
Solorio.

Amparo en revisión 401/2006. Lauro Edgar Hernández Nochebuena. 22 de febrero de

2007. Unanimidad de votos. Ponente: Ma. Elisa Tejada Hernández. Secretario: Crispía
Sánchez
Zepeda.
Nota: Esta tesis contendió en la contradicción 173/2006-PS resuelta por la Primera Sala,
de la que derivó la tesis la./¡. 96/2007. que aparece publicada en el Sen'an°'^°¡U^C
J¡^
de la Federación y su Caceta. Novena Época. Tomo XXVI. septiembre de 2007, pagma
191 con el rubro- "INTERÉS ¡URlDICO EN EL AMPARO. PUEDE ACREDITARSE CON EL
CONTRATO PRIVADO TRASLATIVO DE DOMINIO CUYAS FIRMAS SE RATIFICAN ANTE
NOTARIO, PORQUE ES UN DOCUMENTO DE FECHA CIERTA (LEGISLACION DELESTADO
DE

La tesis la // 46/99 aparece publicada en el Semanario Jpdicial de la Federación y su

baceta, Novena Época/ Tomo X, diciembre rde 1999, página 78.

Suprema Corte de Justicia de la Nación

Registro digital: 913162
Instancia: Tercera Sala
Sexta Época
Materias(s): Civil
Tesis: 220
Fuente: Apéndice 2000. Tomo IV, Civil, Jurisprudencia SCJN, página 180
Tipo: Jurisprudencia

DOCUMENTOS PRIVADOS, FECHA CIERTA DE LOS.-

Solamente puede considerarse que los documentos privados tienen fecha cierta cuando
han sido presentados a un Registro Público, o ante un funcionario en razón de su oficio,
o a partir de la fecha de la muerte de cualquiera de sus firmantes.

Sexta Época:

Amparo directo 7426/57.-Clemente Quiroz.-21 de octubre de 1959.-Unanimidad de

cuatro votos.-Ponente: Gabriel García Rojas.

Amparo directo 4837/59.-Compañía Hulera "Euzkadi", S.A.-20 de octubre de 1960.-

Cinco votos.-Ponente: Gabriel García Rojas.

Amparo directo 6056/61.-Francisco Coello Cantoral.-26 de abril de 1962.-Unanimidad

de cuatro votos.-Ponente: Gabriel García Rojas.

Amparo directo 7300/59.-Virginia Cajica de Almendaro.-ll de junio de 1962.-

Unanimidad de cuatro votos.-Ponente: José Castro Estrada.

Amparo directo 1649/58.-Consuelo Treviño viuda de Treviño.-3 de septiembre de 1962.-

Cinco votos.-Ponente: José Castro Estrada.

Véanse:

Apéndice 1917-1995, Tomo IV, Primera Parte, página 162, Tercera Sala, tesis 237.

Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo XVIII, Julio de

 2003, página 122, tesis por contradicción la./]. 33/2003 de rubro "INTERÉS JURÍDICO,
EL CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES EN EL QUE FALLECE UNA
DE LAS PARTES ANTES DE QUE SE HAYA VERIFICADO EL ACTO RECLAMADO
CONSTITUYE PRUEBA SUFICIENTE PARA ACREDITARLO."

Suprema Corte de Justicia de la Nación

Registro digital: 179316
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Novena Época
Materias(sJ: Civil
Tesis: VI.lo.C.69 C
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo XXI, Febrero de 2005,
página 1684
Tipo: Aislada

DOCUMENTOS PRIVADOS. SON DE FECHA CIERTA, CUANDO CONSTA EN ELLOS UN

ACTO TRASLATIVO DE DOMINIO RELATIVO A BIENES INMUEBLES, SÓLO SI SON
CELEBRADOS ANTE NOTARIO PÚBLICO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE PUEBLA).

De la lectura de la ejecutoria que dio origen a la Jurisprudencia número la./J. 46/99,

sustentada por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, que es de
rubro: "INTERÉS JURÍDICO EN EL AMPARO, INEFICACIA DEL CONTRATO PRIVADO DE
COMPRAVENTA DE FECHA INCIERTA, PARA ACREDITARLO.", se concluye que un
documento privado será de fecha cierta, entre otras hipótesis, a partir del día que se
celebra ante fedatario público. En esa virtud, un contrato privado de compraventa de
bien inmueble será de fecha cierta, sólo en el caso de que dicho documento se hubiera
celebrado ante el notario, es decir, redactado por él; sin que baste la simple ratificación
de los contratantes ante el fedatario para considerarlo suficiente para acreditar el
interés Jurídico en el amparo, por lo siguiente: a) Porque los actos traslativos de dominio
referentes a bienes inmuebles, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1491 del Código
Civil para el Estado de Puebla deben constar en escritura pública; y, b) En la Ley del
Notariado del Estado se establece en el numeral 123 que la ratificación de un documento
únicamente consiste en que elfedatario hace constarla comparecencia y reconocimiento
del firmante, mas no implica que aquél conoce íntegramente el contenido del contrato
por lo que es claro que no puede dar fe de él.

PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEXTO CIRCUITO.

Amparo en revisión 409/2004. María Laura Mendoza Navarro. 25 de noviembre de

2004. Unanimidad de votos. Ponente: Rosa María Temblador Vidrio. Secretaria: Laura
Ehzabeth Baltazar Cedeño.

Notas:

La jurisprudencia la./f 46/99 citada, aparece publicada en el Semanario Judicial de la

Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo X, diciembre de 1999, página 78.
Esta tesis contendió en la contradicción 173/2006-PS resuelta por la Primera Sala de la
que derivó la tesis la./J. 96/2007, que aparece publicada en el Semanario Judicial de la
Federaciónysu Gaceta, Novena Época, Tomo XXVI, septiembre de 2007, página 191, con
el rubro: "INTERÉS JURÍDICO EN EL AMPARO. PUEDE ACREDITARSE CON EL
CONTRATO PRIVADO TRASLATIVO DE DOMINIO CUYAS FIRMAS SE RATIFICAN ANTE
NOTARIO, PORQUE ES UN DOCUMENTO DE FECHA CIERTA (LEGISLACIÓN DEL ESTADO
DE

Suprema Corte de Justicia dé la Nación

Registro digital: 184523
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Novena Época
Materias(s): Civil
Tesis: VI.2o.C287 C
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo XVII, Abril de 2003,
página 1064
Tipo: Aislada

COMPRAVENTA, CONTRATO PRIVADO DE. AUNQUE SEA DE FECHA CIERTA DEBE

INSCRIBIRSE EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD PARA QUE SURTA EFECTOS
CONTRA TERCEROS.

Si bien es cierto que el contrato privado de compraventa adquiere fecha cierta cuando
se presenta para su inscripción en el Registro Publico de la Propiedad, o se presenta ante
un fedatario público o funcionario en razón de su oficio, o cuando muere cualquiera de
sus firmantes, también lo es que el hecho de que tenga fecha cierta no significa que ello
le otorgue la publicidad que la operación adquiere al inscribirse en la oficina pública en
cita, de manera que si los contratantes ratificaron el contrato privado de compraventa
ante notario público, adquiriendo por ello fecha cierta, pero no se inscribió en el Registro
Público de la Propiedad correspondiente, dicha operación no puede surtir efectos contra
terceros, ya que la falta de publicidad de la compraventa impide al actor de un juicio
reivindicatorío tener conocimiento de que el quejoso adquirió el bien materia de la litis
de uno de los demandados antes de la instauración de la demanda y, por tanto,
enderezarla en su contra.

SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEXTO CIRCUITO.

Amparo en revisión 439/2002. José Francisco Ernesto Colombres Aldama. 16 de enero

de 2003. Unanimidad de votos. Ponente: Gustavo Calvillo Rangel. Secretario: Humberto
Schettino Reyna.

Notas:

Por ejecutoria de fecha 19 de septiembre de 2007, la Primera Sala declaró inexistente la

contradicción de tesis 38/2007-PS en que participó el presente criterio.

Esta tesis contendió en la contradicción 127/2009 resuelta por la Primera Sala, de la

 que derivó la tesis la./J. 36/2010. que aparece publicada en el Semanario Judicial de la
Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo XXXI, mayo de 2010, página 243, con el
rubro: "CONTRATO DE COMPRAVENTA. NO SE REQUIERE SU INSCRIPCION EN EL
REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD PARA ACREDITAR EL INTERÉS JURÍDICO PARA
LA PROCEDENCIA DEL JUICIO DE AMPARO."

SEGUNDO.- VIOLACIÓN A LO DISPUESTO POR LOS ARTÍCULOS 81 DEL CÓDIGO

DE PROCEDIMIENTOS CIVILES; 3009 DEL CÓDIGO CIVIL PARA LA CIUDAD DE MÉXICO
(ANTES DISTRITO FEDERAL); Y 12 FRACCIONES I, II, X, Y 13 DE LA LEY REGISTRAL
PARA EL DISTRITO FEDERAL (HOY CIUDAD DE MÉXICO) POR LA FALTA DE APLICACIÓN

DE LOS MISMOS.

Los Considerandos TERCERO, CUARTO, QUINTO, SEXTO y SÉPTIMO, y los

Resolutivos Primero, Segundo y Tercero de la sentencia recurrida, violan en perjuicio de esta
parte demandada lo dispuesto por los preceptos legales invocados, pues en total
inobservancia a los mismos, y pasando por alto completamente los principios registrales y
de prelación, la Juzgadora declara procedente la acción iniciada por la parte Actora, con un
documento que jamás fue oponible frente a terceros, como se detalla a continuación.

Señalan los preceptos legales invocados en el agravio que nos ocupa, lo siguiente:

Código de Procedimientos Civiles.-

Artículo 81.-Todas las resoluciones sean decretos, autos provisionales, definitivos o
preparatorios o sentenciasinterlocutorias, deben ser claras, precisas y congruentes con
las promociones de las partes, resolviendo sobre todo loque éstas hayan pedido. Cuando
el tribunal sea omiso en resolver todas las peticiones planteadas por el promovente.de
oficio o a simple instancia verbal del interesado, deberá dar nueva cuento y resolver las
cuestiones omitidas dentrodel tercer día. Las sentencias definitivas también deben ser
claras, precisas y congruentes con las demandas y lascontestaciones y con las demás
pretensiones deducidas oportunamente en el pleito, condenando o absolviendo
aldemandado, y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate.
Cuando éstos hubieren sidovarios, se hará el pronunciamiento correspondiente a cada
uno de ellos.

Código Civil del Distrito FederaL-

“Artículo 3009.- No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los actos o contratos

que se otorguen o celebren por personas que en el Registro aparezcan con derecho para
ello, no se invalidarán en perjuicio de tercero de buena fe una vez inscritos, aunque
 después se anule o resuelva el derecho de su otorgante o de titulares anteriores en virtud
de título no inscrito aún siendo válido o por causas que no resulten claramente del mismo
Registro..."
[énfasis Añadido]

Ley Registral para la Ciudad de México.-

"Artículo 12- La función registral se prestará con base en los principios registróles
contenidos en esta Ley y el Código, los cuales se enuncian a continuación de manera
enunciativa más no limitativa:
Publicidad: Es el principio y función básica del Registro que consiste en revelar la
situación jurídica de los bienes y derechos registrados, a través de sus respectivos
asientos y mediante la expedición de certificaciones y copias de dichos asientos,
permitiendo conocer las constancias registróles.
II.- Inscripción: Es el principio por el cual el registro está obligado o asentar los actos
que determine la Ley, y que sólo por ésta circunstancia, surten efectos frente a terrprnc

X.- Fe Pública Registral: Por el principio de fe pública registral se presume, salvo prueba
en contrario, que el derecho inscrito en el Registro existe y pertenece a su titular en la
formo expresada en la inscripción o anotación respectiva".

[énfasis Añadido]

'Articulo 13.-La inscripción de los actos o contratos en el Registro Público tiene efectos
declarativos, por lo tanto no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo
a las leyes.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, los actos o contratos quP otornuen n
celebren por personas que en el Registro aparezcan con derecho nnrn Plln nn
invalidarán en cuanto q tercero de buena fe una vez inscritos aunque después se anule
o resuelva el derecho de su otorgante o de titulares anteriores en virtud de título no
inscrito aun siendo válido o por causas que no resulten claramente del mismo Registro.."

[énfasis Añadido]

De los artículos antes reproducidos, tenemos que todas las resoluciones deben estar
fundadas en ley y ser congruentes con las constancias de autos; que no se puede perjudicar a
terceros de buena fe si un acto no se inscribe en el Registro Público de la Propiedad; que los
contratos que se inscriben en el Registro Público de la Propiedad a favor de personas con
derecho para ello no se invalidarán en perjuicio de terceros de buena fe, una vez inscritos;
que los actos Inscritos en el Registro Público de la Propiedad surten efectos contra terceros
y que aquellos no inscritos no los surten; y que los actos que se celebren por personas que en
el Registro Público aparezcan con derecho para ello, no se invalidarán contra tercero de

buena fe.

Esta parte demandada estima que la^ quo pasó por alto el contenido de los preceptos
legales invocados, porque si bien la regla general prevista por la ley para la procedencia de
una acción como la que intentó la parte Actora consiste en que se acredite la propiedad del
bien en cuestión, no menos cierto es que la Juzgadora también debió tomar en consideración
las circunstancias especiales del caso que igualmente prevé la ley sobre el particular, como
son los artículos supra citados, empero, es evidente que no lo hizo, lo cual, sin lugar a dudas
debe conllevar a la revocación del fallo recurrido y a la consecuente improcedencia de la
acción iniciada por la C. MARÍA GUADALUPE PÉREZ YEDRA.

Mi representado sostiene que no resultaba procedente la acción intentada por la parte

Actora, porque si bien ésta demostró que celebró un Contrato Privado de Compraventa, no
menos cierto es que ello no era suficiente para que la A quo declarara procedente su acción,
puesto que en Autos está plenamente demostrado que: (1) al momento de constituirse a
favor de mi representado la hipoteca sobre el bien inmueble materia del presente juicio, este
bien se encontraba inscrito a favor de ELETRES INMOBILIARIA, S.A.P.L DE C.V. ante el
Registro Público de la Propiedad, de modo que mi representado debe ser considerado como
acreedor hipotecario de buena fe; (2] que no se inscribió ante el Registro Público de la
Propiedad el supuesto Contrato Privado de Compraventa celebrado entre la parte Actora y la
moral demandada, por lo que el mismo no puede parar perjuicio alguno a mi representado;
(3) que la hipoteca constituida sobre el inmueble materia del presente juicio se inscribió
debidamente ante el Registro Público de la Propiedad mucho tiempo antes de que el contrato
Privado de Compraventa base de la acción iniciada por MARÍA GUADALUPE PÉREZ YEDRA
adquiriera fecha cierta sobre su celebración, lo que no fue sino hasta el 15 de Octubre de
2014, mientras que la hipoteca otorgada en favor del C. GERARDO CANTÓN LEÓN se
constituyó el 19 de Octubre de 2012.

Ante esos tres escenarios, los cuales quedaron plena y debidamente demostrados en
autos, es incuestionable que la A quo no debió declarar procedente la acción intentada por la
parte Actora, porque, se insiste, cuando se constituyó e inscribió a favor de mi representado
la hipoteca sobre el bien inmueble materia de la ejecución, mi mandante actuó de buena fe,
pues el inmueble estaba inscrito a nombre de la entonces garante hipotecaria (hoy
demandada], mientras que la C. MARÍA GUADALUPE PÉREZ YEDRA no efectuó la
inscripción ante el Registro Público de la Propiedad de su supuesto Contrato Privado de
Compraventa, ni tramitó anotación preventiva alguna para que surtiera efectos contra
terceros; por lo que ahora no le puede parar perjuicio alguno a mi mandante tal omisión,
puesto que, reitero, mi representado actuó de buena fe, mientras que la parte Actora no
cumplió con la obligación que le imponían los preceptos legales invocados en cuanto a la
inscripción de su acto traslativo de dominio.

Sirven de apoyo a lo anterior los siguientes criterios emitidos por nuestros máximos
tribunales de enjuiciamiento:

Época: Décima Época

Registro: 2002086
Instancia: Primera Sala
Tipo de Tesis: Aislada
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
Libro XIII, Octubre de 2012, Tomo 2
Materia(sj: Civil
Tesis: la. CLIII/2012 (10a.)
Página: 1216

TERCERO DE BUENA FE REGISTRAL.

El Registro Público de la Propiedad Inmobiliaria tiene por objeto dar estabilidad y
seguridadJurídica al derecho de propiedad sobre bienes inmuebles. Su Junción es dar a
conocer la verdadera situación Jurídica de un inmueble, tanto respecto del derecho de
propiedad, como respecto de las cargas o derechos reales que pueda reportar el
inmueble, con la finalidad de impedirfraudes en las enajenaciones y gravámenes sobre
inmuebles. Lo anterior se logra mediante el cumplimiento de diversos principios
registróles, como el principio de publicidad registral, que tiene por objeto dar
publicidad a sus inscripciones, para que cualquier persona que consulte sus registros
pueda tenerla certeza de la situación de los inmuebles que están inscritos, así como los
principios de legitimación y de fe pública registral, los cuales otorgan una presunción
iuris tantum de veracidad a las inscripciones, que se mantiene hasta que se pruebe su
discordancia con la realidad; pero si se trata de actos que afectan a terceros de buena
fe, la presunción deja de admitir prueba en contrario, en cumplimiento a la finalidad
de seguridad Jurídica que persigue la institución. Dichos principios tienen por objeto
asegurar que el comprador de un bien inmueble lo adquiera de quien tiene el legítimo
derecho, con la finalidad de que el asiento registral se repute verdadero y sea oponible
a terceros, aun cuando a la postre resultara no serlo. Las inscripciones inmobiliarias
gozan de una presunción de veracidad, la cual beneficia a los terceros de buena fe. En
consecuencia, cuando un tercero adquiere de buena fe, a título oneroso, un bien
inmueble de quien aparece como propietario en el Registro Público de la Propiedad, si
del propio registro no se desprende alguna causa de nulidad de las inscripciones, debe
darse validez a la adquisición realizada por el tercero de buena fe, la cual debe
prevalecer sobre cualquier otra que no derive del propio registro.

Contradicción de tesis 493/2011. Suscitada entre los Tribunales Colegiados Primero y

Segundo, ambos del Trigésimo Circuito. 11 de abril de 2012. La votación se dividió en
des partes: mayoría de cuatro votos por lo que se refiere a la competencia. Disidente:
José Ramón Cossío Díaz. Unanimidad de cinco votos en cuanto alfondo. Ponente: Jorge
Mano Pardo Rebolledo. Secretaria: Rosa María Rojas Vértiz Contreras.
 Nota: Esta tesis no constituye jurisprudencia, ya que no resuelve el tema de la
contradicción planteada.

Epoca: Décima Epoca

Registro: 2018854
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Tipo de Tesis: Aislada
Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación
Libro 61, Diciembre de 2018, Tomo II
Materia(s): Civil
Tesis: I.120.C.41 C (10a.)
Página: 1181

TERCERÍA EXCLUYENTE DE DOMINIO. CUANDO SE ENFRENTAN DERECHOS

REALES, DEBE PREVALECER EL TÍTULO QUE SE ENCUENTRE INSCRITO EN EL
REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DE COMERCIO (LEGISLACIÓN
APLICABLE PARA LA CIUDAD DE MÉXICO).
De la intelección del artículo 3013 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable
para la Ciudad de México, se advierte que si se trata de derechos reales sobre un mismo
inmueble, la preferencia entre esos derechos debe determinarse por la prioridad en su
inscripción en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio. Sobre esa base,
cuando en una tercería excluyante de dominio se enfrentan, por un lado, un contrato
privado de compraventa no inscrito en el Registro Público mencionado y, por otro, uno
de apertura de crédito con garantía hipotecaria inscrito en él, este último título debe
prevalecer sobre aquél, pues al tratarse ambos de derechos reales -propiedad e
hipoteca- debe atenderse a la regla establecida en el precepto citado, consistente en
que la preferencia entre derechos reales sobre un mismo inmueble se determinará por
la prioridad de su inscripción en el Registro Público.

DÉCIMO SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER

CIRCUITO.

Amparo directo 556/2017. Sergio Manuel Cárdenas Barraza. 6 de abril de 2018.

Unanimidad de votos. Ponente: Gonzalo Arredondo Jiménez. Secretario: Luis Ángel
Hernández Mejía.

Esta tesis se publicó el viernes 07 de diciembre de 2018 a las 10:19 horas en el

Semanario Judicial de la Federación.

Todo lo anterior sin que deba pasar desapercibido que lo aplicable conforme a
derecho es que el Contrato Privado de Compraventa exhibido a juicio por la parte Actora,
tiene como fecha cierta de su celebración el día 15 de Octubre de 2014, cuando se presentó a
juicio, por lo que, lo cierto es que la parte Actora adquirió el bien materia del presente juicio
en una fecha posterior a la constitución de la hipoteca en favor del hoy demandado, la cual sí
se celebro ante fedatario público y sí se inscribió ante el Registro Público de la Propiedad,
por lo que es clara la improcedencia de la acción presentada por la C. MARÍA GUADALUPE
PÉREZ YEDRA, como establece el siguiente criterio que resulta aplicable por equiparación:

Epoca: Décima Época

Registro: 2002085
 Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Tipo de Tesis: Aislada
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
Libro XIII, Octubre de 2012, Tomo 4
Materia(s): Civil
Tesis: I.3o.C.48 C (10a.)
Página: 2835

TERCERÍA EXCLUYENTE DE DOMINIO. ES IMPROCEDENTE CUANDO SE

CONSTITUYÓ GARANTÍA HIPOTECARIA PREVIA A LA ADQUISICIÓN DEL BIEN.
No tendrán la calidad de terceros, para los efectos de la tercería excluyente de dominé
aquellos que sin aparecer como deudores del crédito materia de la ejecución que culminó
con el embargo de bienes de su patrimonio, tienen el deber de responder de la deuda por
disposición legal o convencional. Tal es el caso previsto en el artículo 2893 del Código
Civil para el Distrito Federal, que dispone que los bienes hipotecados quedan sujetos al
gravamen impuesto, aunque pasen a poder de tercero. Por lo tanto, si la hipoteca fue
inscrita con anterioridad a la adquisición de la titularidad o dominio del bien de mérito,
la tercería excluyente que se promueve será improcedente, porque lo relevante para
acoger esta acción es que la afectación del bien se realice sobre bienes del tercerista para
cumplir con una obligación que le es ajena y que no existía al momento en que adquirió
el bien, esto es, que el embargo debe ser posterior para que esa tercería prospere. De lo
anterior, resulta que la hipoteca como derecho real de garantía constituye la seguridad
de que la obligación garantizada se cubrirá con el bien respectivo en caso de ser
incumplida, con independencia de la voluntad de su titular, y cuando es previa a la
adquisición del bien por parte del tercerista, no puede invalidarse a través de la tercería
excluyente en la medida de que se trata de un derecho real que por su precedencia a la
adquisición del bien por el tercerista, no puede ser materia de examen en la tercería
excluyente, que exige como requisito sine qua non, que el embargo o gravamen sea
posterior a dicha adquisición, por no haberse respetado ese derecho de propiedad del
titular.

TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

Amparo directo 237/2012. Mireya Leonor Flores Nares. 10 de mayo de 2012.

Unanimidad de votos. Ponente: Neófito López Ramos. Secretario: José Luis Evaristo
Villegas.

En virtud de lo anterior narrado, esta parte Demandada está cierta en que la Sentencia
Definitiva de fecha 17 de Mayo de 2022 fue emitida en total contravención a los preceptos
legales, principios y criterios invocados, haciendo énfasis en que, a lo largo de la secuela
procesal se acreditó la buena fe de mi representado en el negocio celebrado con ELETRES
INMOBILIARIA, S.A.P.L DE C.V., por lo que no es dable afectar sus derechos sobre un bien
del que se detenta un derecho real, por el falso argumento de que la parte Actora celebró un
Contrato Privado de Compraventa con fecha incierta y dada la casualidad de que no presentó
su acción sino hasta que mi representado ya había iniciado su acción especial hipotecaria en
contra de ELETRES INMOBILIARIA, S.A.P.I. DE C.V. para obtener el pago de lo debido.
 TERCERO.- VIOLACIÓN A LO DISPUESTO POR LOS ARTÍCULOS 281 Y 402 DEL
CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES; POR LA FALTA DE APLICACIÓN DE LOS

MISMOS.

Los Considerandos TERCERO, CUARTO, QUINTO, SEXTO y SÉPTIMO, y los

Resolutivos Primero, Segundo y Tercero de la sentencia recurrida, violan en perjuicio de esta
parte demandada las reglas generales de las pruebas, pues lo cierto es que la A quo, sm razón
alguna endereza la acción intentada por la parte Actora y otorga un valor probatorio a sus
probanzas que ella misma no otorgó y con el que no cuentan conforme a derecho, por lo que
se vio vulnerado el principio de imparcialidad que debe regir en toda contienda judicial.

Como ya se dijo en reiteradas ocasiones a lo largo del presente recurso, la parte

Actora MARÍA GUADALUPE PÉREZ YEDRA compareció al juicio en que se actúa con un
Contrato Privado de Compraventa celebrado supuestamente el 05 de Julio de 2012, mismo
documento que no cumplió con las reglas para haber obtenido cereza desde su supuesta
celebración, al no haberse constituido en escritura pública ni pasado ante la fe pública de
autoridad alguna.

No obstante, lo cierto es que a lo largo de la secuela procesal la parte Actora nunca

ofreció argumento alguno por el cual considera que su documento adquirió fecha cierta
desde el 05 de Julio de 2012 (cuando supuestamente lo celebró] y mucho menos elemento de
prueba para acreditarlo, empero, a pesar de ello la A quo efectúa un análisis de fondo para
otorgarle tal certeza jurídica, en una franca violación a los preceptos legales invocados, que
a la letra establecen lo siguiente;

Artículo 281.- Las partes asumirán la carga de la prueba de los hechos constitutivos de
sus pretensiones.

Artículo 402.- Los medios de prueba aportados y admitidos, serán valorados en su

conjunto por el juzgador, atendiendo a las reglas de la lógica y de la experiencia. En
todo caso el tribunal deberá exponer cuidadosamente losfundamentos de la valoración
jurídica realizada y de su decisión."

De tales artículos se desprende que las partes tienen la carga de sus pruebas y que
éstas deben ser valoradas atendiendo a las reglas de la lógica y de la experiencia, lo que no
ocurre en la especie, pues la parte Actora no acreditó la procedencia de su acción con diverso
medio de prueba que no fuera un Contrato PRIVADO de Compraventa y las constancias
procesales del ¡ulcio que inició en contra de la empresa codemandada, empero, de sendos
documentos en ningún momento era dable advertir que el primero de ellos adquirió fecha
cierta desde que la accionante aduce haberlo celebrado, siendo que es la A quo quien
unilateralmente decide otorgarle dicho valor, pasando por alto las reglas de valoración de las

pruebas.

Lo cierto es, que si la parte Actora pretendía que se otorgara pleno valor a su
Contrato Privado de Compraventa, y se le otorgara certeza como si lo hubiese celebrado en
la fecha que plasmó en dicho documento, ésta tendría que haberlo acreditado con diverso
medio de prueba, empero, no lo hizo, por lo que entonces debe atenderse a las reglas para
determinar la fecha cierta de un documento, las cuales ya quedaron debidamente detalladas
en el Primer Agravio de este recurso, a las cuales me remito en obvio de repeticiones

innecesarias.

Ello se estima fundamental para el estudio de la apelación que nos ocupa, pues hay
una clara incongruencia entre lo atraído a juicio por las partes y lo resuelto por la Juzgadora,
lo que atenta contra el principio de congruencia externa que debe ser observado en toda
contienda, siendo que la Juzgadora introduce al juicio una cuestión que no fue detallada de
tal manera por la accionante, beneficiándola unilateralmente y afectando los derechos
[reales) de mi representado.

Sirve de apoyo a lo anterior la siguiente jurisprudencia emitida por la Suprema Corte

de Justicia de la Nación:

Suprema Corte de Justicia de la Nación

Registro digital: 179074
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Novena Época
Materias [s): Laboral
Tesis: IV.2o.T. J/44
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo XXI, Marzo de 2005,
página 959
Tipo: Jurisprudencia

CONGRUENCIA Y EXHAUSTIVIDAD, PRINCIPIOS DE. SUS DIFERENCIAS Y CASO EN QUE

EL LAUDO INCUMPLE EL SEGUNDO DE ELLOS.
Del artículo 842 de la Ley Federal del Trabajo se advierte la existencia de dos principios
fundamentales o requisitos de fondo que deben observarse en el dictado del laudo: el
de congruencia y el de exhaustividad. El primero es explícito, en tanto que el segundo
queda imbíbito en la disposición legal. Así, el principio de congruencia está referido a
que el laudo debe ser congruente no sólo consigo mismo, sino también con la litis, tal
como haya quedado establecida en la etapa oportuna; de ahí que se hable, por un lado.
 de congruencia interna, entendida como aquella característica deque el laudo no
contenga resoluciones o afirmaciones que se contradigan entre sí y, por otro, de
congruencia externa, que en sí atañe a la concordancia que debe haber conja
Hpmnndo 1/ rnntpatación formuladas Dor las partes, esto es, que el laudo no
Hivtnrsinne n nitprp lo vedidn o lo alegado en la defensa sino que sólo se ocupe
inm nrptpnsinnps de las vartP^ v de éstas, sin introducir cuestión alguna que
nn KP hiihiprp rprlnmadn. ni de condenar o de absolver a alguien que no fue pane
en el iuicin laboral. Mientras que el de exhaustividad está relacionado con el examen
que debe efectuar la autoridad respecto de todas las cuestiones o puntos litigiosos, sin
omitir ninguno de ellos, es decir, dicho principio implica la obligación del juzgador de
decidir las controversias que se sometan a su conocimiento tomando en cuenta los
argumentos aducidos tanto en la demanda como en aquellos en los que se sustenta la
contestación y demás pretensiones hechas valer oportunamente en el juicio, de tal
forma que se condene o absuelva al demandado, resolviendo sobre todos y cada uno de
los puntos litigiosos que hubieran sido materia del debate. Por tanto, cuando la
autoridad laboral dicta un laudo sin resolver sobre algún punto litigioso, en realidad
no resulta contrario al principio de congruencia, sino al de exhaustividad, pues lejos de
distorsionar o alterar la litis, su proceder se reduce a omitir el examen y
pronunciamiento de una cuestión controvertida que oportunamente se le planteó, lo
que permite, entonces, hablar de un laudo propiamente incompleto, falto de
exhaustividad, precisamente porque la congruencia -externa- significa que sólo debe
ocuparse de las personas que contendieron como partesy de sus pretensiones; mientras
que la exhaustividad implica que el laudo ha de ocuparse de todos los puntos
discutibles. Consecuentemente, si el laudo no satisface esto último, es inconcuso que
resulta contrario al principio de exhaustividad que emerge del artículo 842 de la Ley
Federal del Trabajo, traduciéndose en un laudo incompleto, con la consiguiente
violación a la garantía consagrada en el artículo 17 de la Constitución Federal.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA DE TRABAJO DEL CUARTO CIRCUITO
[énfasis añadido]

En las relatadas condiciones, resulta clara la ilegalidad del fallo combatido, al haberle
concedido el A quo valor probatorio pleno a un Contrato Privado de Compraventa y haberle
otorgado [sin razón alguna) una certeza con la que no cuenta, por lo que procede que se
revoque la sentencia recurrida y se emita una nueva en su lugar en la que se declare
improcedente la acción intentada por la parte Actora MARÍA GUADALUPE PÉREZ YEDRA,
por no haberse acreditado que la fecha a la cual se retrotraen los efectos de dicho Contrato,
no es otra que cuando se presentó ante la C. JUEZ CUARTO CIVIL DE LA CIUDAD DE MÉXICO,
lo que no ocurrió sino hasta una fecha posterior a la constitución de la hipoteca que
infundadamente se anula.

Por todo lo antes expuesto, se estima que lo procedente es que se revoque la Sentencia
Definitiva de fecha 17 de Mavo de 2022 que declaró procedente la acción iniciada por la parte
Actora. y en su lugar se dicte diversa Sentencia en la que se declare improcedente la misma y
se deje subsistente la hipoteca otorgada por ELETRES INMOBILIARIA. S.A.P.I. DE C.V. en
favor de mi representado GERARDO CANTÓN LEÓN.

Por lo expuesto y fundado, a Usted C. Juez atentamente pido:

UNICO.- Tenerme en tiempo y forma promoviendo recurso de apelación en contra

de la Sentencia Definitiva de fecha 17 de Mayo de 2022, admitirlo a trámite y mandarlo
substanciar en los términos de ley.

PROTESTO LO^CESARIO^
Ciudad de México, a stíTecha de pre^ ítación.

EJ)^NpR9J?ERNANDEZ CEJA.
 Número de Cédula Profesionai
11522718

lili lili lllllllll IIIII

Estados Unidos Mexicanos Clave Única de Registro de Población
FECA940915HDFRJL02
Secretaría de Educación Pública
Dirección General de Profesiones ¡llllllllllllilillllllilllilll
Entidad Federativa de Registro
Cédula Profesional Electrónica CIUDAD DE MÉXICO
Libro Foja Número Tipo
1152 152 1 C1
Se expide a;

Datos del profesionista

ALEJANDRO FERNANDEZ CEJA
Nombre(s) Primer apellido Segundo apellido

Quien cumplió con los requisitos establecidos en la Ley Reglamentaria del Artículo 5o.
Constitucional, relativo al ejercicio de las profesiones en la Ciudad de México y su Reglamento,
la cédula con efectos de patente para ejercer profesionalmente en el nivel de:

LICENCIATURA EN DERECHO 612301

Nombre del programa Clave

Datos de la institución educativa

FACULTAD DE DERECHO DE LA BARRA

NACIONAL DE ABOGADOS 090497
Nombre o denominación Clave

Datos de expedición y firma electrónica

12/04/2019 16:01:53
Fecha Hora

Se expide la presente cédula electrónica de conformidad con el artículo 32 del Reglamento de la Ley Reglamentaria del Artbulo 5o. Constitucional, relativo a! Ejercicio
de las Profesiones en la Ciudad de México y demás relativos y aplicables,

El presente acto administrativo cuenta con la firma electrónica avanzada del servidor público competente, amparada por un certificado vigente a la fecha efe su
elaboración y es válido de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Firma Electrónica Avanzada.

Firma electrónica
Cadena original
||11S22718|1 i52|152|l|Cl}QS/04/2019 00:00:00191C1UDAD DE MÉXICqFECA940915HDFRJL02lALEJANOROIFERNANDEZ|CEJA|2102(090497|FACULTAD DE DERECHO
DE LA BARRA NACIONAL DE ASOGADOSJ17l3lt612301|UCENCiATURA EN OERECHOll

Firma electrónica alanzada dei servidor público facultado

Wll&Hoa3a't<YTaDQ8/DV3xko+nxíEG+xKUiOje04khurpblG!C»JÍ«5lFxHNq1DGSuYTsaOgskD/sSNxNeP24Qkg2Kinam60)xOKb6dTtíJqs80PctH10UpVeJ2eqmSSbu!l2gPplv3FRlksn
piWevSL7ylhB9sOKTuJy|-26z8P9TvGQcJgq-^491y8rD3AU67rNk|dC3lOJUog7PeZnqU/OWE8GQ3h5R^Ey1UDcxCYxbpuO<iO/EOF3KYtí5Tyj+JYJÜ4pUA3mVCyaiCmfnQQzFJ DR. JUSTINO EDUARDO ANORAOESANCHEZ
Yq3Ky/10WV2Q/vbiCNhofOfapÜÍG638ECSAr/Stf1e3('*-T3KxZEPSR09Os33/T3g=* ' DIR^TOR^N^L DE PROFESIONES

Sello digital de tiempo SEP

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La presente cédula electrónica, su integridad y autoria se podrá comprobar en www.gob.mx/cedulapfofesional
.Identificador electrónico -cédula
1152271S
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V'J.
 tribunal superior de justicia de la ciudad de México
PRIMERA SECRETARÍA DE ACUERDOS DE LA PRESIDENCIA Y DEL PLENO
En términos y con los alcances que establecen fos lineamientos del Acuerdo número 21 -19/2011
emitido por el Consejo de la Judicatura de la Ciudad de México, en fecha veintiséis de abril del dos mil
once, se expide la siguiente:
CONSTANCIA DE REGISTRO DE CÉDULA PROFESIONAL
CON ACREDITACIÓN DEL FOLIO 00050508
CORRESPONDIENTE AL LICENCIADO EN DERECHO QUE SE HA ACREDITADO
EN ESTE TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA CIUDAD DE MÉXICO
"'ymm ALEJANDRO FERNANDEZ CEJA
QUIEN CUENTA CON LA CÉDUU PROFESIONAL NÚMERO 11522718
QUE LE CONCEDE U PATENTE RARA EJERCER EN EL NIVEL DE LICENCIATURA EN DERECHO

La que ha quedado registrada en el sistema desarrollado para tal efecto y corroborada la patente por
parte de la Dirección General de Profesiones, dependiente de la Secretaría de Educación Pública.

Expedida en la Ciudad de México, a los

veintitrés días del mes de Abril del año dos mil diecinueve.
LA PRIMERA SECRETARIA OE ACUERDOS DE LA
PRESIDENCIA Y DEL PLENO DEL H. TRIBUNAL
SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA CIUDAD DE MÉXICO