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DERECHOS REALES - UNIDAD III - GUIA DE ESTUDIO

Unidad III: Adquisición, transmisión, extinción y oponibilidad de los

derechos reales. La causa de los derechos reales
1. La causa de los Derechos Reales. Concepto de causa. La teoría de los hechos y actos
jurídicos reales.
2. Adquisición de los derechos reales: derivada por actos entre vivos, por causa de
muerte, adquisición legal, por prescripción.
3. Título y modo suficiente: título, concepto y clases. Modo: la tradición. Concepto, forma,
clases, excepciones. Tradición de la posesión y del dominio. Adquisición legal.
Inoponibilidad.
4. El principio del nemo plus iuris en los derechos reales: artículos 399 y 392 del Código
Civil y Comercial.
5. El principio de convalidación.
6. Transmisibilidad. Extinción de los derechos reales.

El presente documento no es un resumen de la unidad ni mucho menos, sino

simplemente una aproximación al análisis de los temas en ella incluidos, que tiene por
objeto facilitar el estudio y la resolución de la actividad práctica que se plantea. Su lectura
permitirá que el alumno responda las consignas y cuente con una especie de guía para
encarar los conceptos comprendidos en el eje temático en cuestión. Cabe aclarar,
finalmente, que no están mencionadas todas las normas involucradas.

CREACIÓN DE LOS DERECHOS REALES

El origen del derecho real siempre es la ley, esto se vincula con el numerus
clausus que observa que no existen más derechos reales que los creados por ley, en
tanto que su causa fuente puede ser un contrato, un testamento, la ley etc. Ej. La
hipoteca solo puede tener como causa fuente una convención entre partes.
A su vez, la causa fuente de un derecho real puede llegar a ser un contrato atípico
o innominado, por ej. en el Código de Vélez no estaban legislados los cementerios
privados o los conjuntos inmobiliarios, pero ello no obstaba para que se concretara un
negocio jurídico de compra venta de un inmueble con destino a crear un cementerio
privado o concretar el derecho real hoy denominado, conjunto inmobiliario. Ello porque un
contratante podía trasmitirle a otro el dominio de una cosa mediante un contrato
innominado, con alguno de estos destinos y hasta participación en el negocio sin
inconveniente.
El límite es que la voluntad de las partes no puede crear un derecho real nuevo.
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Una cosa es que los derechos reales tengan una estructura típica y otra cosa es
deducir como consecuencia necesaria la tipicidad de los negocios traslativos. Se trata de
conceptos distintos, como distinta es la fuente (negocio) y el efecto (derecho real).

Los modos de adquirir los derechos reales se clasifican:

a) Por actos entre vivos, art. 1982, o mortis causa (por su importancia esta categoría
se desarrolla en un apartado a continuación).
b) A título universal y a título singular:
A título universal si lo adquirido es la totalidad de los bienes que constituyen un
patrimonio o una parte del mismo, ej. Sucesión por causa de muerte.
A título singular cuando se trasmite una cosa por medio de un acto jurídico eficaz
para trasmitir el derecho.
c) Originaria y derivada:
Originaria: No hay un tradens, o sea una persona que trasmita, ejemplo cosas sin
dueño, o la cosas abandonadas. En esta categoría se encuentra como forma de
adquisición la apropiación, la accesión, la prescripción adquisitiva o usucapión.
Derivada: Si hay un tradens, se adquiere de un titular anterior, esto trae como
consecuencia que quien adquiere lo hace con todas las cargas, gravámenes y
limitaciones del titular anterior.
MUY IMPORTANTE: en materia de adquisición derivada rige en particular el art.
399 C.C y C que expresa: “nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más
extenso que el que tiene…”

Adquisición derivada por actos entre vivos

La adquisición de derechos reales por actos entre vivos que se ejercen por la
posesión requiere la concurrencia de título y modo.
El derecho real por antonomasia que no se ejerce por la posesión es la hipoteca,
ello en razón de que el bien hipotecado no pasa a poder del acreedor sino que se
mantiene en manos del deudor hipotecario, dicho en otros términos el acreedor
hipotecario no tiene la posesión de la cosa hipotecada.
El título responde al concepto de ”causa”, es el acto jurídico que sirve de causa a
la tradición, el título es la causa mediata y la tradición la inmediata, generalmente se
concreta en una primera etapa para la adquisición del derecho real y hará posible la
futura existencia de éste cuando se concrete el modo.
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Es título suficiente, conforme lo requerido por el art. 1892, es un acto jurídico en

los términos de lo dispuesto por el art 259, que tiene por finalidad la transmisión de un
derecho real efectuada por un disponente capaz y legitimado al efecto ( art.399) y que
debe contener las formalidades exigidas por la ley. Si se trata de cosas inmuebles la
forma requerida es la escritura pública, conforme lo establece el art 1017. En razón de la
exigencia de la forma escritura pública el título va a estar contenido en este instrumento.
En razón que en nuestro sistema para la adquisición de derechos reales se
requiere la confluencia del título y modo, corresponde analizar que es el modo y como se
concreta.
El modo suficiente para trasmitir derechos reales es la tradición, que importa la
entrega material de la cosa, desplazándose del tradens al accipiens, pero recordar que
por sí sola es insuficiente para concretar la trasmisión del derecho real.
La tradición, que es la entrega de la cosa, es un requisito de raigambre romanista
y constituye un principio con muy pocas excepciones, dentro de estas se encuentran los
institutos de “la traditio brevi manu” y “el constituto posesorio”. Estas dos excepciones no
significan que no se requiera la tradición de la cosa sino que por determinadas
circunstancias el adquirente ya se encuentra en posesión de la cosa. Ej. Inquilino que
adquiere el inmueble, cambia el título sobre la cosa pero ya se encontraba en poder de la
misma.
Las formas en que se concreta la tradición, están prescriptas en los arts.1924,
1925 y el 1928 hace una enumeración de los actos que se consideran posesorios,
recordando que esta enumeración es enunciativa.
Es necesario que se concreten actos materiales que otorguen el poder de hecho
sobre una cosa, no es suficiente la mera declaración del que entrega de darla a quien
recibe. Ej. compraventa de un inmueble urbano, el vendedor entrega la llave, lo visitan
juntos, le entrega los planos de la conexión eléctrica, etc. (actos posesorios) pero no es
suficiente la mera declaración contenida en la escritura de compraventa de que el
vendedor hizo entrega de la posesión al comprador.

Excepciones:
a) Hipoteca, como no se ejerce por la posesión no hay tradición y se constituye solo
título;
b) Cuando la inscripción registral es constitutiva del derecho real. En ciertos casos
de adquisición entre vivos el modo no es la tradición sino la inscripción registral,
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ej. clásico es la compra venta de automotores, esto por cuanto la inscripción

registral es constitutiva, esto significa que aun cuando el vendedor entregue el
vehículo al comprador y este lo use, si no inscribió esa compra venta en el registro
correspondiente, legalmente no es el propietario del mismo.

Oponibilidad a terceros
El derecho real adquirido por título y modo requiere de publicidad para ser
conocido y oponible a terceros.
La naturaleza erga omnes de estos derechos hace indispensable su publicidad,
así lo precisa el art. 1893.
A esos fines existe la publicidad registral, o sea la inscripción del derecho real
constituido por título y modo en el registro correspondiente, con el objeto de la
divulgación permanente y generalizada, no es en sí misma conocimiento sino posibilidad
de conocer, conocimiento puesto a disposición del público, esta inscripción en el registro
es DECLARATIVA, no hace a la constitución del derecho real, sino a su publicidad.
El derecho real existe aún no inscripto, lo que no tiene es publicidad, a los fines,
reitero, de su oponibilidad a terceros.
La oponibilidad es la posibilidad de hacer valer un derecho frente a terceros que
no participaron de la adquisición de ese derecho, ej. si fui testigo del acto por el motivo
que fuere, para ese testigo no hace falta la inscripción registral porque conoció el acto
jurídico, ello surge del art 20 de la ley 17801 (Registro de la Propiedad Inmueble) que
dispone: “ ...las partes, sus herederos y los que hayan intervenido en la formalización del
documento, no se podrán prevaler de la falta de inscripción ya que para ellos el derecho
documentado se considerará registrado”
En nuestra provincia a estos fines existe el Registro Inmobiliario, que
orgánicamente forma parte de la Dirección General de Inmuebles.
La publicidad para los muebles no registrables es la tradición, ej un libro, un reloj,
etc. que compré, lo tengo en mi poder y lo uso y dispongo.
¿Quiénes son terceros a los fines de esta oponibilidad? Tercero es toda persona
ajena al negocio jurídico, no fue parte del acto y por ende no puede verse perjudicada por
los efectos de las relaciones jurídicas vinculantes para otros, a ellos se denomina simples
terceros o terceros desinteresados.
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Por el contrario son terceros interesados los que tienen un interés legítimo y se
hallan facultados para invocar la inoponibilidad del derecho real no inscripto. ej el titular
de otro derecho real, de un boleto de compra venta, etc.
Esta oponibilidad se enmarca dentro de la seguridad jurídica del tráfico
inmobiliario.

Adquisición por causa de muerte

Es la trasmisión de los derechos reales por vía sucesoria, por lo que el requisito
de la tradición al accipiens no es aplicable, art. 2280 C.Cy C.

Adquisición legal
La ley es otro modo de adquirir derechos reales, art. 1894 C.C. y C. Un ej. típico
es el condominio de indivisión forzosa perdurable como el de muros de cerramiento
forzoso.

Prescripción adquisitiva
Es un modo originario no derivado, por el cual una persona adquiere un derecho
real por ejercer su posesión por un lapso largo de tiempo.
El Código regula la prescripción adquisitiva larga y la breve, la primera requiere de
20 años de posesión pública, pacífica e ininterrumpida, y la segunda requiere 10 años,
pero además se agregan los requisitos de buena fe y justo título.
Quedan excluidos de esta forma de adquisición los derechos reales que no se
ejercen por la posesión ni por actos posesorios, como por ej. la hipoteca y las
servidumbres negativas, también otros derechos reales de garantía como prenda,
anticresis.
Este punto se desarrollará en extenso en la bolilla XI.

EL PRINCIPIO NEMO PLUS IURIS

El art. 392 legisla sobre la situación que se plantea cuando se adquiere un
derecho real de una persona que lo ha adquirido en virtud de un acto nulo y la decisión
que determina que esa adquisición queda sin ningún valor. La excepción está dada por
los adquirentes de buena fe y a título oneroso.
El art. 399, que se ha mencionado con anterioridad, precisa que nadie pude
transmitir un derecho mejor ni más extenso que el que pose
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EL PRINIPIO DE CONVALIDACIÓN
Se denomina convalidación a la figura que permite regularizar la situación que se
configura cuando alguien trasmite un derecho real que no tiene pero luego lo adquiere.
Si bien acabamos de ver que nadie puede trasmitir un derecho mejor que el que
posee, el art 1885 C.C y C consagra el instituto de la convalidación.
Es necesario que quién trasmitió sin derecho a hacerlo, adquiera luego el derecho
en cuestión, esto hará que la trasmisión antecedente se considere bien realizada al
tiempo de su celebración, sin importar el título por el cual el enajenante adquirió el
derecho real.
Para aplicar el principio de convalidación se requiere título, modo e inscripción
registral a los fines de su oponibilidad.
Ej. el tradens tiene idéntico nombre que el titular registral que es su padre, en el
título por los motivos que fueran no se consignó el dato del DNI, el bien era propio, o sea
que se realizó una compra venta sin advertir el accipiens en ese momento esta
anormalidad, luego se realiza el sucesorio del causante y el tradens resulta adjudicatario
de ese bien. Este sería un caso en el cual se aplica el principio de convalidación al tiempo
de la celebración.
De no ocurrir ello, el adquirente que advierte esta situación con el paso del tiempo
cuenta con “justo título” que le permitirá consolidar su derecho al cabo de 10 años de
posesión, esto sería factible siempre que hubiera mediado buena fe.

TRANSMISIBILIDAD
Todos los derechos reales son trasmisibles, art. 1906, en caso de duda debe
estarse por la transmisibilidad. El art 398, regula que pueden existir estipulaciones válidas
de las partes o alguna prohibición legal que exceptúe este principio. Ej. el derecho de
usufructo es transmisible pero no se extiende más allá que la vida del usufructuario
cedente.
En ocasiones la ley autoriza pactos de no enajenar, pero son restrictivos y por
tiempo determinado.
Otro límite encuentra ciertos actos de disposición que requieren la conformidad de
otra persona.
La regla básica es favorecer la circulación de los bienes y la excepción restrictiva
es evitar dicha circulación.
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EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES

El C.C. y C. enumera causas generales de extinción de los derechos reales. El
Código de Vélez al tratar cada derecho se refería a las causas de extinción, sin duda esta
metodología es mejor, más clara y menos repetitiva.
El art. 1907 enumera causas generales de extinción.
Destrucción: desaparece el derecho real al desaparecer su objeto, es indiferente
que la destrucción haya sido fortuita, negligente o dolosa, la destrucción debe ser total,
porque si es parcial el derecho continua sobre la cosa como subsistió.
Ej. a un auto se lo lleva una creciente y desaparece. Desapareció el objeto,
desapareció el derecho real.
Existe la posibilidad de que la extinción de la cosa sea jurídica en lugar de física,
por ej. si un inmueble pasa al dominio público del estado, en cuyo caso no puede ser
objeto de un derecho real.
Abandono: debe ser categórico, la voluntad de renunciar no se presume y la
interpretación de los actos que permite inducirla debe ser restrictiva, si se trata de
inmuebles debe ser formalizado por escritura pública.
No debe confundirse el no uso con el abandono, pues el no uso es la falta de
ejercicio.
El abandono no puede perjudicar a terceros, por ende no supone la extinción de
derechos reales sobre cosa ajena ej. usufructuario.
El abandono de cosas muebles no registrables es el supuesto contenido en el art.
1947, estos son susceptibles de apropiación. Ej. es común en las grandes ciudades,
sobre todo europeas, que se depositen muebles en algún lugar, los dueños los dejan por
diferentes motivos y cualquiera que los necesite puede apropiarse de los mismos.
Consolidación: se produce en los derechos reales sobre cosa ajena cuando una
persona reúne la titularidad de ambos derechos, ej. usufructuario que compra o le donan
la nuda propiedad; propietario del inmueble que tiene constituida una servidumbre de
paso a favor de un inmueble suyo y adquiere el inmueble que era fundo sirviente.
La consolidación no puede operar en perjuicio de terceros, cuyos derechos reales
deben subsistir.
Otros modos: Las causales enumeradas son generales, el derecho real se
extingue para todas las personas, se denominan causales de extinción absolutas. Pero
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hay causales particulares, que se denominan causales de extinción relativa, por ej. el
usufructo, que se extingue por el no uso para el usufructuario.
Al enajenar un inmueble o mueble, al prescribir un inmueble, el derecho real se
pierde para su titular, pero la cosa pasa a otro, por eso se dice que es una causal de
extinción relativa.

Bibliografía
- KIPER, Claudio. Tratado de derechos Reales, Segunda Edición Actualizada.
Rubinzal – Culzoni Ed. Tomo I, pág. 23.-
- MARIANI DE VIDAL, MARINA. Derechos Reales.