ELEMENTOS DE DERECHOS REALES

Apuntes de Clase

Dra. MIRYAM ADRIANA FARINA

SISTEMAS REGISTRALES DE PUBLICIDAD INMOBILIARIA

Distintos sistemas de publicidad inmobiliaria

Declarativos: El derecho se adquiere y se transmite extra registralmente. El efecto

de la inscripción registral es la oponibilidad a terceros.

Constitutivos: La inscripción es constitutiva del derecho real.

Real: El registro se realiza por inmueble y no por la persona de su titular. Cada

inmueble está matriculado con su correspondiente número de orden, asignándole
una hoja especial llamada folio real donde se asienta la adquisición, transmisión,
gravámenes y extinción de los derechos reales.

Personal: El asiento se realiza por individuo, como es el caso del registro de

anotaciones personales en nuestro país.

De inscripción. Se realiza una síntesis de los títulos que se inscriben.

De transcripción: Se transcribe todo el documento.

No convalidante: La inscripción no subsana ni convalida el título. Si tiene defectos

seguirá teniéndolos a pesar de la inscripción.

Validan los títulos: La inscripción purifica los títulos de los vicios que pueden
contener.

El sistema de publicidad Nacional en materia inmobiliaria es: Declarativo, Real,

de inscripción y no convalidante.
 PRINCIPIOS REGISTRALES

La ley Nacional 17801 establece el régimen Nacional de los registros de la

Propiedad Inmueble,

El primer congreso internacional de derecho registral bajo la declaración de

Carta de Buenos Aires, declaró que los principios registrales son la base sobre la
que se asienta el sistema registral y dan una pauta orientativa en la solución de los
problemas jurídicos que pueden plantearse.

 Principio de rogación. El registro procede a solicitud de parte interesada y

no de oficio (art. 6 y 7). La intervención del registro es siempre “rogada” ya
sea para lograr el asiento inicial o las mutaciones registrales. Salvo
excepciones como la cancelación de la inscripción de hipoteca a los 35 años,
embargo a los 5, anotaciones provisionales a los 180 días y las anotaciones
sobre expedición de certificados (art.25)

 Principio de inscripción. Todo documento por el que se constituyen,

transmiten, declaran, modifican o extinguen derechos reales sobre
inmuebles debe ser inscripto para su oponibilidad a terceros interesados
de buena fe (art.2)

 Presunción registral. Se lo infiere del art. 22 e implica que los asientos

registrales se presumen veraces, se enlaza con el principio de fe pública
registral.

 Principio de especialidad En todo titulo que pretende inscribirse deben

estar perfectamente individualizados el inmueble, medidas, superficies,
linderos, Nom. Cat. Todo el capítulo III referido a la matriculación.

 Principio de legalidad / De Calificación: El registro se encuentra facultado

para examinar las formas extrínsecas del título que se pretende inscribir, y
según considere que reúne o no todos los requisitos exigibles puede aceptar,
rechazar la solicitud de inscripción o inscribirlo por 180 días en forma
provisional, plazo en el que deberán ser subsanadas las observaciones que
realice. Art 8 y 9. Si deniega la inscripción puede interponerse recurso
administrativo y agotada la vía administrativa es apelable ante la cámara
civil.

 Principio de prioridad. Tiene prioridad el acto que primeramente ingrese

al registro sobre otro que ingrese posteriormente aunque este último sea
de fecha anterior art.17.
 Tracto sucesivo. Implica el encadenamiento perfecto entre todos los
títulos registrados, que se inscriben en forma regular, ordenada,
encadenada, derivando los unos de los otros, art.15. Las excepciones de
este principio son la inscripción originaria y los inmuebles adquiridos por
usucapión.

 Tracto abreviado, el art. 16 contempla aquellos casos en los que se permite

inscribir en forma simultánea dos transmisiones en un mismo asiento.
Ejemplo de ello es el caso de los herederos que enajenan el inmueble que
integra el acervo, e inscriben simultáneamente la declaratoria de herederos
y la escritura traslativa de dominio.

 Principio de publicidad. Es el objeto fundamental del registro y su

finalidad última es conferir seguridad al tráfico inmobiliario y proteger a
terceros. Puede accederse a la información que contienen los archivos
mediante informes y certificados (arts. 22, 23 y 25). Se trata de instrumentos
públicos administrativos. Tienen igual valor y eficacia que los asientos
originales, son el medio técnico y legal de hacer pública la información
contenida en el registro.

 Presunción de Completividad o integridad. Todo lo que existe está

inscripto y es oponible a terceros, lo que no está inscripto no es oponible.

Documentos que deben inscribirse

 Art. 2 Los que constituyen, transmiten o extinguen derechos reales; los

que dispongan embargos, inhibiciones y otras providencias cautelares.
Debe tratarse de instrumentos públicos, ya sea escrituras públicas o
resoluciones judiciales o administrativas. En todos los casos debe tratarse
de instrumentos auténticos, es decir aquel que establece eficazmente que el
autor real es aquel que el mismo documento indica como su autor. Solo
excepcionalmente podrán inscribirse documentos privados autenticados, es
decir con firma certificada (Prehorizontalidad) El instrumento que se
inscribe debe bastarse a sí mismo, es decir contener todos los componentes
que reflejen íntegramente el negocio jurídico que se inscribe, sujetos, objeto,
causa.

 Bloqueo registral. Reserva de prioridad. Los certificados producen reserva

de prioridad y garantizan la inmutabilidad de los datos que dan a
 conocer. Plazo de vigencia 15 días en la ciudad, 25 en la Provincia, 30 fuera
de la provincia.

 Obligaciones de los escribanos. Para autorizar toda transmisión o

constitución de derechos reales deben tener a la vista el título original y
escriturar durante la vigencia de los certificados

 Efectos retroactivos de la inscripción. Las escrituras públicas que se

inscriben dentro de los 45 días de su otorgamiento se consideran celebradas
a la fecha de su instrumentación. Si se inscribe después de los 45 días la
inscripción es válida pero no tiene efecto retroactivo. Si no inscribe en
término será responsable de los daños y perjuicios que pudieran derivarse
de su omisión, en el caso la pérdida de la prioridad.

Cancelación de las inscripciones

Es un asiento por el que se cancela un asiento anterior. La cancelación

provoca la extinción formal del un asiente registral debido a que el mismo pierde
su validez como medio de publicidad. La cancelación puede ser a solicitud de
parte o de oficio. Cancelación de oficio: hipoteca 35 años y 5 años las medidas
cautelares.