BIENES CIVILES Y MERCANTILES

Derecho Real  Es un poder jurídico sobre un bien, con efectos ERGA OMNES, cuyo
contenido es definido por la Ley. Sólo recae sobre cosas. Surge de la Ley.

De estos Derechos Reales, nacen las Acciones Reales (Demanda y Pretensiones).

TEORÍAS CON RESPECTO DE LOS DUALISTA O IMPLICA UNA RELACIÓN TITULAR = COSA.
DERECHOS REALES TRADICIONAL  MIENTRAS EL DERECHO PERSONAL IMPLICA
UNA REALCIÓN ACREEDOR – DEUDOR.

UNITARIA SEGÚN “PLANIOL”, SÓLO EXISTEN LOS

PERSONALISTA  DERECHOS PERSONALES, PUES NO SE
ADMITE UNA RELACIÓN JURÍDICA ENTRE
UNA PERSONA Y COSA.
UNITARIA para esta teoría todos los derechos
REALISTA  patrimoniales son reales. Se ha querido ver
en los derechos crediticios más que un
vínculo entre personas, una relación entre
patrimonios, y de tal forma, así como el
derecho real implica una relación con la cosa
que es un objeto, el personal importa una
relación entre el acreedor y el patrimonio
del deudor.

Punto de Vista Sociológico  El Propietario tiene una potestad total y el Poseedor una parcial.

Objeto de Estudio 

I. La cantidad de bienes que se pueden poseer y explotar.

II. Tipo y límites del poder que se ejerce sobre los bienes.
III. Tiempo de las formas de dominación.
IV. Adquisición de los derechos sobre los bienes.
V. Gestión, explotación y utilización de los bienes.
VI. Destino de los bienes.
VII. Pérdida de los derechos sobre los bienes.

¿Qué son los Derechos Reales? 

I. Son absolutos, aunque están limitados con la función social de la propiedad.

II. Tienen carácter patrimonial y objeto material.
III. Su fuente es la ley y no la voluntad.
IV. Su origen requiere un título y un medio.
V. Se dan a conocer (Requiere Publicidad).
VI. Son oponibles a otras personas.
VII. Están protegidos, pues dan lugar a acción legal.
VIII. Inmediatividad del poder ejercido sobre la cosa.
IX. Derechos de Persecución y Exclusión “ERGA OMNES”.

Elementos de los Derechos Reales 

 I. Sujeto activo: es el titular del Derecho Real.
II. Sujeto pasivo: todos deben respetar el Derecho Real de los demás.
III. Objeto: cosa específica y determinada tiene que recaer sobre algo o una cosa
determinada.

DERECHOS SOBRE COSA 

PROPIEDAD O
REALES PROPIA DOMINIO
 COPROPIEDAD O
COMUNEROS
 PROPIEDAD
HORIZONTAL,
MULTIPROPIEDAD
O TÍTULO
COMPARTIDO
 DERECHO DE
RETNCIÓN
SOBRE COSA DE GOCE   USUFRUCTO
AJENA  USO Y HABITACIÓN
 SERVIDUMBRES
 ARRENDAMIENTOS
POR EDICTO
PÚBLICO
DE GARANTÍA   HIPOTECA
 PRENDA
 ANTITESIS
 CENSOS

Censo  Es un derecho real que recae sobre un INMUEBLE, consiste en que una persona, en
contraprestación a un capital recibido de otra persona, grava un predio con pensión que se
obliga a pagar. Exige escritura pública.

Superficie  Es un derecho real y temporal sobre las mejoras realizadas en suelo de propiedad
de un tercero.

Anticresis  es un derecho real que se da sobre los frutos de una cosa en aras del
cumplimiento de una obligación.

Derecho de Persecución  El atributo de persecución le permite al interesado perseguir la

cosa en manos de quien esté.

Derecho de Retención  Es la facultad jurídica, en cabeza del tenedor de una cosa, de

retenerla hasta que el dueño de ella le satisfaga o le asegure el cumplimiento de una
obligación.

Derecho Real de Prenda  Un Bien Inmueble queda dentro de un contrato como garantía.
Con tenencia del acreedor hasta que pague la deuda.

Derecho Real de Hipoteca de Garantía  Un Bien Mueble queda dentro de un contrato como
garantía. Sin tenencia del acreedor hasta que pague la deuda.

Derecho Real de Herencia  Se ha instituido un derecho real sui generis, el derecho real de
herencia, mediante el cual esa universalidad jurídica patrimonial del difunto se radica en sus
herederos, quienes así representan a la persona de este y le suceden en todos sus derechos y
obligaciones transmisibles.

Derecho Real de Dominio  Es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de
ella arbitrariamente, no siendo contra ley o contra derecho ajeno.

Derecho Real de Propiedad  Es el derecho real principal de carácter subjetivo, patrimonial

y económico más importante. Toda vez que encierra el uso, goce y disposición sobre un bien o
una universalidad de bienes. Por ello se dice que encierra una facultad y un poder, un deber y
una limitación. La propiedad es el derecho real por excelencia, el más completo que se puede
tener sobre un objeto. Los otros derechos reales se deducen de él y son, por tanto, sus
desmembraciones.

I. Es un Derecho Real: toda vez que recae sobre un bien o una universalidad de bienes y
por eso es oponible terceros.
II. Es un Derecho Principal: que le otorga el USO, GOCE Y DISPOSICIÓN.
III. Tiene Poder de Señorío: tiene plenitud de uso, goce y disposición dentro de las
limitaciones dictadas por la ley.
IV. Es una Facultad: se le permite el uso, goce y disfrute del bien.

Derecho Real de Usufructo  Es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una
cosa con cargo de conservar su forma y sustancia, y de restituirla a su dueño, si la cosa no es
fungible; o con cargo de volver igual cantidad y calidad del mismo género, o de pagar su valor
si la cosa es fungible. El usufructo puede provenir de la ley, del testamento, de acto entre vivos
y de la prescripción.

Derecho Real de Uso  El derecho de uso es derecho real que consiste, generalmente, en la
facultad de gozar de una parte limitada de las utilidades y productos de una cosa.

Derecho Real de Servidumbre Activa  Servidumbre predial o simple servidumbre, es un

gravamen impuesto sobre un predio, en utilidad de otro predio de distinto dueño.

Derecho Objetivo  Se define como aquel conjunto de normas, reglas o preceptos, que rigen
en un país, regulando las relaciones entre la comunidad.

DERECHOS SUBJETIVOS DERECHOS DERECHOS DE FAMILIA

PRIVADOS EXTRAPATRIMONIALES  DERECHOS POLÍTICOS
DERECHO

DERECHOS DERECHOS PERSONALES

PATRIMONIALES  (Obligaciones o Crédito)
DERECHOS REALES
(Bienes)
DERECHOS UNIVERSALES
(Bienes o Derechos)
DERECHOS INMUBELES
(Propiedad Intelectual o
Industrial)

Patrimonio  Es una universalidad de bienes, derechos o relaciones jurídicas, en cabeza de

una persona, que tiene un valor económico o pecuniario, constituida por deberes y derechos.
 No forman parte del patrimonio, los derechos subjetivos y demás relaciones jurídicas
extrapatrimoniales.

FORMAS DE REINTEGRAR EL ACCIÓN EL TITULAR DEL DERECHO REAL PUEDE

PATRIMONIO AL DEUDOR
OBLICUA  ART. 2484
ACCIÓN
PAULLANA  ART. 2491
ACCCIÓN DE
SIMULACIÓN  ART. 1766
PERSEGUIR LA COSA SIN IMPORTAR EN
MANOS DE QUIÉN ESTÉ.
LOS ACREDORES TENDRÁN DERECHO
PARA QUE SE RESCINDAN LOS
CONTRATOS ONEROSOS Y LAS GARANTÍAS
QUE EL DEUDOR HAYA OTROGADO EN
PERJUICIO DE ELLA.
ES UNA ACCIÓN RESCISORIA CON LA QUE
SE BUSCA EVITAR QUE LE DEUDOR,
MEDIANTE SIMULACIÓN DE NEGOCIOS
JURÍDICOS, DEFRAUDE A SU ACREEDOR,
PARA LO CUAL SE SOLICITA AL JUEZ QUE
DECLAREA LA SIMULACIÓN DEL NEGOCIO.

Atributo de Preferencia  El patrimonio de los deudores pueden ser divididos para el pago a
los acreedores según el orden de pagos legal, y titular del derecho real tiene relación sobre los
que pretendan sus derechos frente a la misma cosa.

Obligación ERGA OMNES  “A causa de la cosa” es todo aquel derecho u obligación que tiene
su origen ex lege, derivadas de la titularidad de un determinado derecho real, respecto a un
bien y del cual una persona está ligada.

Son aquellas derivadas de la titularidad de un determinado derecho real. Literalmente, las

obligaciones "a causa de la cosa" existen como consecuencia de un derecho real previo.

Fundamentos Constitucionales 

I. Principios Constitucionales del Derecho Económico:

i. Solidaridad
ii. Prevalencia del Interés General
iii. Participación Ciudadana
iv. Orden Social Justo
v. Principio de Libertad y Orden
II. Estado Social de Derecho:
i. Derecho a la libre empresa
ii. Libre circulación de capitales
iii. Libre concurrencia
iv. Monopolios estatales
v. Retiro del Estado Benefactor

BIENES INMUEBLES  Son inmuebles los bienes que no pueden trasladarse de un lugar a otro,
como las tierras y las minas, o que pudiéndose trasladar, por una ficción jurídica se consideran
como tales a pesar de ser muebles por naturaleza.
De acuerdo con el planteamiento anterior, los inmuebles se pueden clasificar así:

I. Inmuebles por naturaleza (art. 656)  Son aquellos que no pueden transportarse de
un lugar a otro, es decir, permanecen inmóviles en el lugar que les asignó la naturaleza
sería imposible
II. Inmuebles por adhesión (art. 657)  Son bienes muebles por naturaleza, adheridos
permanente y materialmente a un inmueble, incorporados por el propietario o por
una persona distinta de él.
III. Inmuebles por destinación (art. 658)  Son bienes muebles por naturaleza que, por
una ficción jurídica del legislador, se transforman en inmuebles, por estar destinados
permanentemente al uso, cultivo o beneficio de un inmueble.
IV. Inmuebles por el objeto sobre el cual recae el derecho (art. 667)  Los derechos y
acciones se reputan bienes muebles o inmuebles, según lo sea la cosa en que han de
ejercerse o que se debe. Así, el derecho de usufructo sobre un inmueble es inmueble.
Así, la acción de comprador para que se le entregue la finca comprada es inmueble; y
la acción del que ha prestado dinero para que se le pague es mueble.
V. Inmuebles por Radicación  Se reputan inmuebles por radicación, aunque por
naturaleza no lo son, las cosas de comodidad u ornato fijadas en las paredes de las
casas que no pueden removerse fácilmente sin detrimento de las paredes, en tal
forma que constituyen con ellas un solo cuerpo, aunque puedan separarse sin
detrimento.

BIENES MUEBLES  Son los bienes que pueden transportarse de un lugar a otro, bien sea por
sí (semovientes) o porque una fuerza externa los impulsa (inanimados) (art.655).

De acuerdo con el planteamiento anterior, los muebles se pueden clasificar así:

I. Muebles por Naturaleza  Son muebles por naturaleza los comprendidos en la

definición del Código. Un automóvil, una piedra, un libro, un ganso, una serpiente, etc.
Unos se mueven por sí mismos, como los semovientes; otros, por una fuerza externa
que los impulsa.
II. Muebles por Anticipación  Todos aquellos bienes que se encuentren Adheridos o
Radicados a un bien inmueble y que a futuro recuperan su calidad de bien mueble.
III. Muebles por Ficción Legal  ART. 667 Los derechos y acciones se reputan bienes
muebles o inmuebles, según lo sea la cosa en que han de ejercerse o que se debe. Así,
el derecho de usufructo sobre un inmueble, es inmueble. Así, la acción del comprador
para que se le entregue la finca comprada, es inmueble; y la acción del que ha
prestado dinero para que se le pague, es mueble.

BIENES FUNGIBLES Y NO FUNGIBLES

I. Son fungibles las cosas que en el comercio jurídico suelen determinarse según su
número, medida o peso, y que, por regla general, son sustituibles; esto es, se toman
en cuenta solo su medida y calidad, pero no individualmente como el dinero, los
granos, el vino, los libros en rústica, y con frecuencia, aunque no siempre, los títulos
de valor.
Para saber si una cosa mueble es fungible o no, siempre es necesario compararla o
relacionarla con otra. Si pueden sustituirse entre sí, por tener un valor igual, un mismo
poder liberatorio y poseer identidades comunes, la cosa es fungible respecto a otra.
 II. Son no fungibles cuando tienen unas características especiales. Ya que no se pueden
sustituir o reemplazar por otros bienes debido a las características propias del bien.

COSAS CONSUMIBLES Y NO CONSUMIBLES

I. Una cosa es consumible cuando desaparece por el primer uso que se haga de
ella, como los alimentos.

II. Es inconsumible en el caso contrario, como un carro, un paraguas, un vestido.

COSAS PRESENTES Y FUTURAS

I. La cosa es presente cuando tiene existencia real al momento de la celebración

del negocio Jurídico. El automóvil que vendo a Pedro, el apartamento que
arriendo, etc.

II. La cosa es futura cuando no existe al momento de la constitución de la relación

jurídica, pero se espera que racionalmente exista en el futuro. El ternero que está
por nacer, la cosecha que está por venir, la edificación que se va a construir.

COSAS CORPORALES E INCORPORALES

I. Son corporales aquellas que ocupan un espacio físico en la naturaleza y pueden

percibirse por los sentidos, como un árbol, una máquina, un libro.

II. Son incorporales, en cambio, las que no tienen un ser corpóreo y no admiten una
percepción por los sentidos, como los derechos reales y personales.

COSAS UNIVERSALES Y SINGULARES

I. Cosa singular es aquella que está reducida a la unidad. Una piedra, un carro, un
cuadro.

II. Cosa universal es la que está integrada por un conjunto o agrupación de cosas
singulares que, aunque no tienen entre sí una relación íntima, se consideran como
un todo por su destinación común y por pertenecer a una persona.

COSAS PRINCIPALES Y ACCESORIAS

I. Cosa principal es la que puede subsistir por sí misma.

II. Es accesoria la que necesita una cosa principal para poder subsistir.

COSAS DIVISIBLES E INDIVISIBLES

I. Son cosas que por su naturaleza se pueden dividir o fraccionar sin que pierdan su
uso, su finalidad, etc.

i. Divisibilidad física o material

ii. División legal  cuando la ley no lo prohíba
iii. Divisibilidad ideal  cuando las cosas son divisibles Ad Valorem
 II. Son aquellas cosas que no se pueden dividir, aunque, legalmente se debe buscar la
forma de dividirla.

COSAS COMERCIABLES E INCOMERCIABLES

I. Son comerciables las que pueden ser objeto de transacciones o negocios jurídicos.

II. Son incomerciables, en el caso contrario. Los bienes de uso público son
Incomerciables.
i. Absolutas  que vayan en contra de la ley.
ii. Relativas  la ley exige algún permiso o licencia para su comercialización.

COSAS DE GÉNERO Y CUERPO CIERTO

I. Una cosa es de género cuando apenas se determina por sus caracteres comunes
o generales, sin que se distinga de las demás de su especie. Un caballo, un
automóvil, una podadera (C. C., arts. 1565, 1566 y 1567).
II. Una cosa es de especie o cuerpo cierto cuando está determinada de tal manera
que se hace totalmente diferenciable de las demás de su especie: el automóvil
Renault 18, placas LEM 392, modelo 91; el lote número 220 de la parcelación El
Lago. Los bienes inmuebles, por su individualización, son siempre de especie o
cuerpo cierto.

BIENES DE USO PRIVADO  El propietario del bien, es una persona natural o jurídica, cuyas
actividades o negocios son regulados por normas de Derecho Privado. Son privadas las que
pertenecen a un propietario particular.

BIENES PÚBLICOS  Son aquellos cuyo propietario se regula bajo normas de Derecho Público.

I. Bienes de Uso Público: Son aquellos bienes que están en cabeza de la nación o de
otros entes estatales y cuyo uso pertenece a todos los habitantes, como las calles,
plazas, puentes y caminos.
i. Son Inalienables
ii. Son Inembargables
iii. Son Imprescriptibles
II. Bienes de Uso Fiscal: Son aquellos que tiene el Estado, por medio de sus entes
territoriales, con semejante tratamiento al de la propiedad privada o particular. Su uso
no pertenece generalmente a todos los habitantes.
i. Son Enajenables
ii. Son Embargables
iii. Son Imprescriptibles

AFECTACIÓN Y DESAFECTACIÓN

I. Es una manifestación o voluntad expresa del poder público por medio del cual se
incorpora un bien al patrimonio de una entidad pública al goce de una
comunidad.
II. Es un fenómeno jurídico, por el cual, un bien que ostenta la calidad de uso
público, deja de serlo, por cuanto cambia el régimen jurídico que se le aplica y la
calidad de bien de dominio público a la de bien patrimonial (bien fiscal) o de los
particulares.
BIENES BALDÍOS  Son tierras públicas que esperan al colono por primera vez, para que allí
con el cumplimiento de unos requisitos legales derive su sustento y la incorpore a los bienes
productivos de la nación.

Su titularidad está en cabeza de la Nación con la finalidad de adjudicarlo a personas naturales,

empresas comunitarias y cooperativas campesinas de acuerdo con los lineamientos y
condiciones fijados para cada región o municipio por el INCODER.

De acuerdo al artículo 66 de la ley 160 de 1994, como regla general la adjudicación de baldíos
se efectuará en unidades agrícolas familiares, salvo las excepciones que para el efecto
establezca el INCODER.

Para beneficiarse de la adjudicación de un bien baldío debe demostrarse previamente una

ocupación y explotación económica no inferior a las dos terceras partes de la superficie que se
pretende, por un período de 5 años.

Los Bienes Baldíos no se pueden adjudicar a personas naturales o jurídicas que sean
propietarios o poseedoras, a cualquier título, de otros predios rurales en el territorio nacional.
Si esa persona, con excepción de algunas empresas del sector agropecuario, tiene un
patrimonio neto superior a mil salarios mínimos legales mensuales, tampoco puede ser
beneficiaria con la adjudicación de baldíos.

I. Bienes Baldíos por Reversión: en estos bienes no se puede afirmar que el bien ha sido
de propiedad de la Nación puesto que con anterioridad se ha presentado una
adjudicación a favor de un particular. El adjudicatario tuvo un dominio particular
anterior, el cual se resolvió por causas previamente definidas en la ley.
II. Ley Tocaima: la Ley 137 de 1959 y sus decretos reglamentarios 1943 de 1960 y 3313
de 1965 tuvieron como finalidad regular la titularidad de los bienes baldíos existentes
en las áreas urbanas de asentamiento poblacional de los municipios.
III. No se adjudican Aguas en Bienes Baldíos: de acuerdo con el Código de Recursos
Naturales y Protección al Medio Ambiente, en la Adjudicación de un baldío no se
comprenden las aguas domésticas existentes en él.
IV. Bienes Baldíos en Regiones Limítrofes: los terrenos baldíos situados en las costas
nacionales y en las regiones limítrofes únicamente podrán adjudicarse a colombianos
de nacimiento, y una vez adquiridos no pueden traspasarse a extranjeros.
V. Ocupación indebida de terrenos baldíos: si un terreno baldío es ocupado
indebidamente, porque no es adjudicable, el INCODER puede ordenar su restitución,
previa citación y notificación y notificación personal del ocupante y de quien se
pretenda dueño.
VI. Baldíos transformados en propiedad colectiva: tras la expedición de la Ley 70 de
1993, algunos terrenos baldíos adquirieron el carácter de propiedad colectiva en favor
de las comunidades negras. Las tierras así adjudicadas son imprescriptibles,
inembargables y parcialmente inenajenables.
VII. Protección de los terceros en la adjudicación de baldíos: en los bienes baldíos existe,
para el colono adquiriente, un título originario, puesto que la propiedad ostentada por
la Nación hasta la adjudicación es de dominio eminente. Puede ocurrir, sin embargo,
que el Estado adjudique un bien creyéndolo baldío y que a la postre resulte una
titularidad privada anterior. La legislación nacional ha sido reiterativa en proteger a
estos terceros con el argumento fundamental de que la propiedad privada adquirida
según la ley no puede ser desconocida ni vulnerada por hechos o acos posteriores.
BIENES MOSTRENCOS (Art. 706 C.C)  Son bienes muebles que han tenido dueño particular,
pero han sido abandonados material y jurídicamente y no se sabe de quien es su dueño
aparente. Se adjudican mediante sentencia de Juez Ordinario al ICBF. Los Bienes Mostrencos
hallados fortuitamente por servidores públicos en ejercicio de sus funciones o con ocasión de
las mismas, serán destinados en parte, a la atención de la población desplazada y parcialmente
a las víctimas del terrorismo. Lo esencial para la declaración de mostrenco de un bien mueble
es la ausencia de dueño conocido o siquiera aparente.

Res Delicteare (cosas abandonadas susceptibles de apropiación).

BIENES VACANTES (Art. 706 C.C) Son aquellos inmuebles sobre los cuales se ejerció la
propiedad privada, pero que aparecen en el momento sin dueño aparente o conocido. El
trámite para la denuncia y posterior adjudicación de Bienes Vacantes y Bienes Mostrencos está
contemplado en los decretos 2388 de 1979 y 3421 de 1986. Los Vacantes son bienes que, al no
tener un dueño aparente o conocido, el Estado se hace dueño de ellos a través de un
procedimiento judicial.

Aparición del dueño después de la sentencia que declara mostrenco o vacante el bien (Art. 708
C.C): si la entidad pública beneficiaria con la adjudicación no lo ha enajenado, le será restituido
pagando las expensas de aprehensión, conservación y demás que incidieren y lo que por ley
correspondiere al que encontró o denunció la cosa.

Si la cosa ha sido enajenada por la entidad pública beneficiaria, se mirará como

irrevocablemente perdida para su dueño. (Art. 709 C.C)

BIENES OCULTOS  Son bienes de propiedad de la Nación que aparecen abandonados

materialmente o que su titulación es tan confusa que se hace imprescindible adelantar un
proceso para aclarar su estado actual. De acuerdo con la Ley Fiscal, son los que además de
estar simplemente abandonados en un sentido material por la entidad dueña de ellos, están
en condiciones de tales, que su carácter de propiedad pública se haya hecho oscura hasta el
punto de que para que entre de nuevo a formar parte efectiva del patrimonio común de la
nación, de los departamentos o de los municipios, respectivamente, haya necesidad de ejercer
acciones en juicio.

Los créditos provenientes de impuestos en favor del Estado causados y no pagados son Bienes
Ocultos.

PATRIMONIO CULTURAL SUMERGIDO  LEY 1675 / 13

Son todos aquellos bienes producidos de la actividad humana, que sean representativos de la
cultura que se encuentran permanentemente sumergidos en aguas internas, fluviales y
lacustres, en el mar territorial, en la zona contigua, la zona económica exclusiva y la plataforma
continental e insular, y otras áreas delimitadas por líneas de base.

CONDICIONES ESTABLECIDAS POR LEY:

I. Tiene que tener más de 100 años sumergido.

II. Tiene que ser representativo de la cultura.
EL PATRIMONIO  El patrimonio de una persona en el derecho romano estaba integrado
únicamente por activos de contenido económico. Modernamente el patrimonio es una
universalidad jurídica formada por bienes activos y pasivos en cabeza de una persona jurídica
individual o colectiva.

Sobre este tema se destacan dos teorías: la Clásica, expuesta por aubry y rau, y la Moderna,
que se soporta en críticas a la anterior, defendida por duguit.

A. La teoría clásica afirma que el patrimonio es un atributo de la personalidad, y solo la

voluntad humana es suficiente para reunir en un todo los derechos de que es titular una
personal. Como consecuencia de este postulado, sostienen que el patrimonio es una
universalidad de derecho, de contenido económico en cabeza de una persona.

En síntesis, los principios sostenidos por esta escuela son los siguientes:

I. Solo las personas tienen patrimonio.

II. Toda persona por el hecho de existir tiene un patrimonio.
III. Ninguna persona puede tener más de un patrimonio.
IV. El patrimonio es inseparable de la persona.

B. La teoría moderna parte de la base de que la concepción clásica es estrecha y deja por
fuera fenómenos perfectamente adaptables a la institución patrimonial. Según esta tesis,
la noción de universalidad de derechos se funda, no en la voluntad, sino en la afectación
de derechos a un fin determinado. león duguit define el patrimonio como "la afectación
social, protegida por el derecho, de una cierta cantidad de riqueza a un fin determinado".

Para la escuela moderna, el patrimonio adquiere un valor puramente económico o material, y

gracias a ella puede existir un patrimonio sin persona, como ocurre con las fundaciones, que,
según la teoría clásica, no pueden funcionar mientras no tengan personalidad moral, pues el
patrimonio es consecuencia de esa personalidad.

DERECHO PERSONAL  Es la facultad jurídica que tiene una persona, denominada acreedor,
para exigir de otra, denominada deudor, el cumplimiento de una prestación que puede ser de
dar (daré), hacer (faceré) o no hacer (non faceré).

Son tres los elementos del derecho personal:

I. un acreedor (creditor), en cuyo favor se constituye la prestación;

II. un deudor (debitor) obligado a cumplirla;
III. una prestación, que puede ser de daré, cuando implica la transferencia del dominio
o constitución de otro derecho real; de faceré, cuando significa un hacer, como la
obligación de firmar la escritura pública en la promesa de compraventa de un
inmueble; de non faceré, cuando la conducta del obligado es una abstención, como
sería la del vendedor que condiciona la venta a que el comprador no le instale un
negocio similar al ofrecido dentro de cierto tiempo.

También existen otras figuras jurídicas que constituyen patrimonios autónomos se

independientes del patrimonio general de una persona y que funcionan sin personalidad
jurídica. Si el vendedor de un bien mueble lo entrega al comprador y se reserva el dominio
hasta que este le pague la totalidad del precio o se dé cumplimiento a otra condición, el bien
no puede ser objeto de persecución por los acreedores del vendedor o del comprador, y queda
por tanto sustraído temporalmente de la prenda general. Con ello la propiedad cumple una
función de garantía establecida previamente por las partes. Esta figura se denomina pacto con
reserva de dominio (C. C., art. 750, inc. 2°; C. de Co., arts. 952 y ss.).

RETRICCIONES URBANÍSTICAS  (ART. 58 CP) Dicho artículo, regula la función social de la

propiedad territorial, al hacer primar como interés superior el público o social por encima del
particular o privado. La propiedad implica obligaciones en favor de la sociedad por su
particular titular.

El campo más prolijo en la legislación positiva de primacía del interés público sobre el privado
lo presentan las denominadas restricciones urbanísticas, reguladas en su gran mayoría en los
estatutos de planeación y usos del suelo, urbanismo y construcción, dictados por las
comunidades locales o municipios en su respectiva jurisdicción territorial.

Tales restricciones implican que la ordenación de los terrenos existentes en las áreas urbanas o
suburbanas, los usos del suelo, la realización de obras y/o construcciones, tienen que obedecer
a un plan de desarrollo que a través de zonificaciones y sectorizaciones se encargue de crear
unas reglas de juego para que la comunidad y los particulares sepan a qué atenerse.

De no ser así, el desarrollo urbano sería caótico y los particulares portadores absolutos e
intocables de su derecho de propiedad. El Estado diseña un plan territorial con unas
estrategias dirigidas a lograr un desarrollo racional y humano de los centros habitacionales y
una vez expedido se hace obligatorio su cumplimiento para los "usuarios" de la respectiva
concentración territorial.

RETRICCIONES AMBIENTALES  Fuera de las restricciones urbanísticas, en la última década

han adquirido particular importancia las denominadas restricciones ambientales establecidas
no solamente para la propiedad y actividad privadas, sino también para el dominio público y
sus entes estatales titulares. Aunque el país hizo un encomiable esfuerzo con la expedición del
Código de Recursos Naturales (decr. 2811 de 1974), el organismo encargado de su aplicación
(Instituto Nacional de los Recursos Naturales, Inderena) no tuvo los instrumentos necesarios
para sacarlo avante. Este desfavorecedor balance motivó a los constituyentes de 1991 para
incluir en forma radical como precepto constitucional la protección de los recursos naturales.
Se incluyeron en la Constitución Política, varios textos:

El artículo 79, del siguiente tenor: "Todas las personas tienen derecho a gozar de un ambiente
sano. La ley garantizará la participación de la comunidad en las decisiones que puedan
afectarlo". "Es deber del Estado proteger la diversidad e integridad del ambiente, conservar las
áreas de especial importancia ecológica y fomentar la educación para el logro de estos fines".
Igualmente, el artículo 80 preceptúa: "El Estado planificará el manejo y aprovechamiento de
los recursos naturales, para garantizar su

desarrollo sostenible, su conservación, restauración o sustitución". “Además, deberá prevenir

y controlar los factores de deterioro ambiental, imponer las sanciones legales y exigir la
reparación de los daños causados". El artículo 88 consagra el ambiente como un derecho
colectivo y otorga la acción popular para protegerlo. Así mismo, el artículo 95, numeral 8,
consagra como obligación de toda persona la de "proteger los recursos culturales y naturales
del país y velar por la conservación de un ambiente sano".

Con base en los preceptos constitucionales se expidió la ley 99 de 1993, creadora del
Ministerio del Medio Ambiente que hace desaparecer el Inderena. Fuera de la creación del
Ministerio, dependencia pública que hace parte del sistema nacional ambiental, se creó la
licencia ambiental, una de las más importantes restricciones a la propiedad privada y pública.

Consiste en la autorización que otorga la autoridad ambiental competente para la ejecución de

obras o actividades con el fin de que su titular realice la obra o actividad sin deteriorar los
recursos naturales (ley 99 de 1993, art. 50). Toda obra pública o privada, establecimiento de
industrias o cualquier actividad que pueda producir deterioro grave de los recursos naturales
renovables o al ambiente o que introduzca modificaciones considerables al paisaje, requiere la
expedición de la licencia (ley 99 de 1993, art. 49). En esta licencia, la comunidad puede
intervenir activamente, acorde con las fórmulas de participación ciudadana creadas por la
Constitución de 1991, mediante la audiencia pública que prevé el artículo 72 de la misma ley,
audiencia pública que puede celebrarse también, cuando expedida una licencia ambiental, no
se cumplen los requisitos exigidos por la ley o por la entidad competente para su expedición.

Otra medida importante que creó la ley 99 es la acción de cumplimiento en asuntos

ambientales, definida y regulada por los artículos 77 y siguientes de dicha disposición. En
efecto, si existe una ley o acto administrativo que tenga relación directa con la protección y
defensa del ambiente, puede demandarse su cumplimiento en procedimiento ejecutivo ante la
jurisdicción contencioso administrativa. La novedad normativa radica en que el procedimiento
empleado para hacer exigible el cumplimiento de la norma o acto administrativo es el
ejecutivo singular consagrado en el Código de Procedimiento Civil. Por tanto, hay lugar a dictar
un mandamiento ejecutivo y se puede además condenar en costas al funcionario renuente y a
la entidad a que pertenezca, obligados solidariamente al cumplimiento.

TIPOS DE PROPIEDAD 

PROPIEDAD PLURAL (COMUNIDAD Y DOMINIO): la propiedad es unitaria cuando un solo

sujeto ejerce el derecho real de propiedad sobre un mismo objeto. Juan es propietario de un
lapicero. Cuando el derecho de propiedad es ejercido por varios sujetos, la propiedad se
denomina plural.

Los términos comunidad y copropiedad tienen distinta significación jurídica. Cuando el

derecho que se tiene en común es distinto del derecho real de dominio, existe una comunidad,
como sería el caso de la herencia.

PROPIEDAD HORIZONTAL: Es una propiedad especial o sui generís, ya que concurren en ella la
propiedad unitaria y la indivisa o comunitaria. En efecto, el propietario ejerce su derecho en
forma plena sobre su apartamento o local y tiene una cuota ideal o indivisa sobre los bienes
comunes, como son el suelo, el techo, las escaleras, la portería, etc. Se denomina horizontal,
ya que su estructura física se basa en pisos superpuestos, de manera que cada piso es suelo de
un apartamento y techo de otro.

PROPIEDAD INTELECTUAL (LEY 23 DE 1982, ADICIONADA Y MODIFICADA POR LA LEY 44 DE

1993): El artículo 671 del Código Civil afirma que "las producciones del talento o del ingenio
son una especie de propiedad de sus autores", Tal propiedad especial surge
constitucionalmente del artículo 61 de la norma fundamental, al preceptuar: "El Estado
protegerá la propiedad intelectual por el tiempo y mediante las formalidades que establezca la
ley".

PROPIEDAD INDUSTRIAL: Está regulada por el Código de Comercio (tít. n, arts. 534 y ss.),
siendo una especie de propiedad intelectual y, dentro de ella, su objeto tiene una finalidad
específica de tipo industrial y comercial. Dicha propiedad se ejerce sobre los modelos
industriales, las marcas de fábrica o comercio, los emblemas, las patentes de invención, etc.,
que en sí son cosas incorporales.

PROPIEDAD APARENTE: Un principio tradicional nos enseña que el error común e invencible
es creador de derecho (error comunisfacit ius). Aparentar es manifestar una realidad
inexistente. Juan compra a Pedro un caballo que no es suyo. Juan, aun de buena fe, es un
propietario aparente, ya que Pedro, para hacer válida tradición del semoviente, necesita ser
propietario.

PROPIEDAD FAMILIAR: Existe esta clase de propiedad con el fin de proteger el patrimonio de
la familia y evitar que actos individuales de uno de sus integrantes, particularmente los
cónyuges, deterioren o pongan en peligro los bienes que en el fondo a todos pertenecen. La
institución está reglamentada en Colombia por la ley 70 de 1931 y tiene como fundamento
constitucional el artículo 42, que dice; "La ley podrá determinar el patrimonio familiar
inalienable e inembargable".

PROPIEDAD COLECTIVA: Los indígenas en Colombia han sido mirados despectivamente, aún
por las leyes creadas para beneficiarlos. Para exonerarlos de los costos de un proceso, la ley 11
de 1821 los consideró como ciudadanos de la clase miserable. Posteriormente, la ley 153 de
1887 permitió rebaja de penas a los indígenas condenados a pena corporal que se sometieran
a bautismo y catequización. No obstante, el beneficio, la ley los cobijaba bajo el epíteto de
bárbaros.

MULTIPROPIEDAD O PROPIEDAD DE TIEMPO COMPARTIDO: Desde hace varios años y con el

propósito de aumentar la oferta turística, se ha establecido un sistema denominado
timesharing o propiedad de tiempo compartido. Bajo diferentes modalidades, el adquirente
tiene derecho a perpe-tuidad o por un largo tiempo a utilizar un bien inmueble, situado
preferentemente en una zona turística o recreativa, durante un período del año, generalmente
una semana.

PROPIEDAD FIDUCIARIA O FIDEICOMISO: La propiedad fiduciaria tiene su regulación

normativa en los artículos 794 y siguientes del Código Civil y 1226 y siguientes del Código de
Comercio.

16.1 El fideicomiso civil: El inciso 1° del artículo 794 del Código Civil la define así: "Se llama
propiedad fiduciaria la que está sujeta al gravamen de pasar a otra persona por el hecho de
verificarse una condición".

PROPIEDAD SOLIDARIA: En una sociedad de mercado existen organizaciones económicas o

sociales ligadas por comunidad de intereses y responsabilidades. Aunque las fuerzas de
producción, distribución y consumo de la riqueza tienen protagonistas con intereses diferentes
y a veces contrapuestos, un sistema democrático tiene como función encontrar puntos de
apoyo o equilibrio que los unan.