Bolilla 6 de Filadd

Principio de Especialidad
Vamos a seguir analizando nuestros principios registrales. Recuerden acá tener a
mano la LEY 17801, porque concretamente lo que analizamos son los artículos de
esa ley para desprender los principios registrales, en materia inmobiliaria .
En estas unidades vamos a estar viendo el principio de especialidad o
determinación, el principio de tracto sucesivo, con su modalidad tracto abreviado y
el de legalidad con todo el procedimiento contencioso registral. si después también
vamos a dar Rogacion, publicidad . Pero vamos a ver primero estos princicpios mas
importantes. Vamos entonces con el principio de especialidad. 
1 - PRINCIPIO ESPECIALIDAD – O DETERMINACION
Vamos a ver este principio de Especialidad o determinación. Este principio está muy
vinculado ( a lo que está vinculado lo que hemos visto en la unidad anterior ) lo que
era la matriculación. Si ustedes recuerdan, habíamos dicho: CON LA MATRICULA….
lo que hace el registro es …..abrirle un folio - como es inmobiliario este va a ser un
folio real a este inmueble, dónde Y esto se vincula con el principio de especialidad o
también llamado determinación, porque este principio NOS EXIGE: que todos los
elementos de la relación jurídica (en este caso relación jurídico-real) ESTÉN
PERFECTAMENTE INDIVIDUALIZADO. bien entonces el principio de especialidad que
hace referencia a la individualización de los elementos de la relación jurídico – real
Entonces cuales son los elementos de una RELACIÓN JURÍDICA? SUJETO , OBJETO Y
CAUSA.
Y TIENEN QUE ESTAR INDIVIDUALIZADOS, Es muy importante que ustedes digan
la palabra individualizados porque el individualización exige una terminación
mucho más particularizada y mucho mas sespecífica.
ustedes recordarán hacer por obligaciones y por contratos que hablábamos de que
el sujeto, el objeto debía estar determinado o estar susceptible de determinación
ulterior o posterior . ACÁ en materia de derechos reales y concretamente en
materia registral …. no hablamos de una posible determinación, de una ulterior
determinación o determinabilidad, sino de una concreta individualización de estos
elementos, así que no confundan la individualización con la de DETERMINIBILIDAD
Que es la DETERMINIBILIDAD? Que existan algunos datos, o elementos, o índices
que nos permiten llegar a una determinación .
EN la determinación , Nosotros conocemos cuáles son concretamente sujeto ,
objeto y causa y causa . Con la INDIVIDUALIZACION vamos a conocer mucho más
pormenorizadamente, particularmente.
 
entonces para dar un
concepto este principio especialidad : vamos a decir que en materia registral es
una consecuencia inmediata de algo que constituye un carácter esencial de todas las
relaciones jurídicas. La necesidad de que los elementos de la relación( sujeto objeto
y causa ) sean determinados concretamente individualizados
Concretamente en materia de derechos reales particularmente en materia registral
bueno, quien puede ser
1 - SUJETO? O SEA titular de algún derecho real sobre inmuebles ( porque
recuerden que estamos moviéndonos dentro de lo que es la ley registral inmobiliaria
) PUEDE SER : Una persona humana - como una persona jurídica,.
Todos los datos que vamos a requerir para su individualización lo vamos a tener en
el artículo 12 de la ley 17801: veremos, domicilio, nacionalidad, estado civil, fecha
de nacimiento …. todo eso para individualizar el SUJETO. ( Si es sobre una persona
humana) . Si es un a por una persona jurídica, nos va a exigir... el tipo societario, el
nombre o razón social .. etc.
2 - Con relación al OBJETO:
Acá estamos en materia inmobiliaria, entonces qué datos vamos a necesitar … su
UBICACIÓN, sus linderos, sus medidas perimetrales, las superficies ya lo vamos a
ver en el artículo 12.
3 – la CAUSA :
Cuando nosotros hablamos en la causa, hacíamos referencia, AL TITULO
Al título tanto en sentido extrínseco , cómo intrínsecos … que también tiene que
estar individualizado y también lo hace el artículo 12. ç
Con relación a este artículo 12: ustedes van a ver que el legislador hace mucho más
hincapié en el objeto que en el sujeto y en la causa por qué?
Porque estamos ante un Registro Inmobiliario - como un registro inmobiliario de
folio real toma como base imputación: el objeto. O SEA EL INMUEBLE…
por eso van a ver que hay mayores especificaciones en cuanto al objeto. , ustedes
van a ver que en las dipositivas se estudia el principio de especialidad …
concretamente en materia de hipoteca y acá estaría bueno que ustedes además de
los artículos del nuevo código . Que están señalados en rojo en las diapositivas, y
subrayado con negrita la palabra INDIVIDUALIZACION, para que puedan ver que el
legislador habla de ESTA individualización y no de una determinabilidad ni de una
determinación. ,Y QUE también lo comparen con lo que es el Código Civil de Vélez
Sarsfield sí porque ahora el nuevo código al regular a los derechos reales de garantía
en un capítulo genérico por ahí no tiene tantas normas específicas de la hipoteca
como lo tenía Velez S. Que había una norma concreta de Vélez que era el artículo
3109, dónde se podía haber expresado consagrado ESTE PRINCIPIO DE
ESPECIALIDAD EN MATERIA HIPOTECARIA. Ahí lo tienen y las recomiendo su estudio
para que puedan también como un daasto extra dárselo al profe.
VEAMOS:

La hipoteca : * en el Nuevo código tiene un para estudiar los artículos: 2187 -

2188 - 2189 que hablan de la individualización 2190 – 2209.
* y en el de Vélez que les decía el 3109 y también el 3131 se los leo -…..
ARTICULO 3109 VÉLEZ: no puede constituirse hipoteca, sino sobre cosas inmuebles,
especial y expresamente determinadas . Acá VELEZ HABLABA DE LA
DETERMINACIÓN - por una suma de dinero también cierta y determinada. Si el
crédito es condicional o determinado su valor o si la obligación es eventual o si
ella consistiese en hacer o no hacer o si tienen por objeto prestaciones en especie,
basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca .
ARTICULO 3131 : decía … El acto constitutivo del hipoteca debe contener: En primer
lugar , Nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas
al acreedor. Los de las personas jurídicas por su denominación legal y en lugar de su
establecimiento . Ahi vemos la determinacion que preveia velez en TORNO AL
SUJETO. 2º fecha y naturaleza del al contrato que accede y el archivo en que se
encuentra . ACÁ DETERMINA LA CAUSA,. La situación de la finca y su linderos , y si
fuese rural el distrito al que pertenece . Y si fuese urbana … la ciudad o villa, la calle
en que se encuentra, ( el objeto ) y la cantidad cierta de la deuda.
Entonces en torno a la Hipoteca, si nosotros tuvieramos que decir como situacion
juridico – real -…. cuales son sujeto, objeto y causa de la HIPOTECA ...QUE
DIARÍAMOS ? 1 - SUJETOS – ustedes seguramente atinarian a decir que son acreedor
y deudor de la hipoteca. PUES NO. sujetos van a ser: EL ACREEDOR HIPOTECARIO Y
EL CONSTITUYENTE DE LA HIPOTECA , Ojo acá porque puede ser el deudor o puede
serun tercero que garantice una deuda ajena.
2 – OBJETO : Diríamos INMUEBLE! . Recuerden que la Hipoteca solo
puede constituirse sobre uno o varios inmuebles individualizados. Pero tambien
dentro del objeto vamos a encontrar al CREDITO: por el cual se hipoteca ese
inmueble, a la deuda,.
3 - LA CAUSA.
( esto con relación a la hipoteca )
Y despues tambien van a ver que se les pide este principio especialidad de
determinación …. en torno a los nuevos derechos reales: que les llamamos
derechos reales complejos. Recordemos cuales eran: cementerio privado, tiempo
compartido, conjuntos inmobiliarios y la superficie ( que en realidad no era un
nuevo derecho real, antes ya estaba regulado, pero hoy se lo ha contemplado con
una mayor extensión. Estaba regulado en una ley aparte para FORESTACION NADA
MAS .
En estos derechos reales concretamente lo que tenemos que conocer en torno este
principio de especialidad …. es que se van a abrir nuevas matrículas, para cada una
de las parcelas…. Yas sea para el conjunto inmobiliario, del tiempo compartido el
cementerio. Y donde vamos a tener que hacer constar CADA UNO DE LOS DATOS
INDIVIDUALIZANTES. O sea quien es el titular de esa parcela, si esta afectada… o
supongamos que es un tiempo compartido… cual va a ser su uso… y su destino… el
tiempo de duración . Si se trata de un conjunto inmobiliario, cuáles son tal vez las
restricciones edilicias o normativas que imponga este conjunto inmobiliario en el
reglamento…. tiene que estar todo expresamente contemplados en la matrícula en
las matrículas que se van a abrir para cada una de las parcelas
Y en torno a la superficie, recuerden que nosotros a la superficie la veíamos como
dos ópticas. E s un derecho real a su parte sobre cosas ajenas o sobre un inmueble
ajeno, pero una vez que nace… que se constituye la propiedad superficiaria… Esa
propiedad superficiaria, generaba un derecho real sobre cosa propia, durante un
cierto tiempo de lapso de tiempo que eran 50 0 70 años. O sea cuando esta
propiedad superficiaria es necesario también la apertura de una matrícula para
poder fijar o consignar, todos aquellos elementos o derechos o gravámenes que se
constituyan sobre esa propiedad superficiaria, independientemente del suelo que
sigue siendo de titularidad , si se quiere , del nuevo propietario. Entonces sigue el
propietario originario: del Dominus.
Eso es lo que tienen que saber. En las diapositivas también se pueden ver los
artículos relativos.
* Concretamente en torno a este principio especialidad dijimos que teníamos que
analizar el artículo 12 de la Ley 17801 y el 13 también que habla de las
modificaciones.

ARTICULO 12 LEY 17801: el asiento de matriculación llevara l a firma del Registrador

responsable, se redactará sobre la base de breves notas, que indicará… : y acà
arranca: - la ubicación y descripción del inmueble (o sea todo lo que es el objeto)
sus medidas, superficies , linderos y cuántas especificaciones resulten necesarias
para su completa individualización. Además cuando existan, se tomarán otra su
nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura correspondientes y se
harán mención de la constancia de trascendencia real … que resultanren . esto es en
torno al objeto ( vemos que casi la mitad del art 12 …. lo ocupa el legislador en la
descripción del objeto del inmueble) , qué elementos son necesarios. Luego
continúa con el sujeto … expresará el nombre del o de los titulares del dominio con
personales que se requieran para las escrituras públicas …. ( como les decía no solo
nombre apellidos domicilio estado civil el CUIL, la nacionalidad la fecha de
nacimiento) sigue el articulo… respecto de sociedades o personas jurídicas se
consignará su nombre o razón social , clase de sociedad y domicilio ( también
debemos agregar en este art 12 que debe consignarse el CUIL o EL CUIT de esta
persona jurídica. Sigue el art, . ….. se hará mención de la proporción en la
copropiedad o en el monto del gravamen, ( aca por ej en el caso de que tambien
hubiese un condominio sobre la proporción ) y despues continúa con la causa, el
título de adquisición su clase lugar y fecha de otorgamiento y funcionario
autorizante. Estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al
momento de la matriculación, ( esto tiene que ver con el próximo principio vamos a
estar viendo qué es el del tracto sucesivo). Sigue el art. Se expresará ademas,
empezar? el número y fecha de presentación del documento en el registro.

ARTICULO 13 LEY 17801: también vinculado a este principio especialidad , habla de

la posibilidad de que este inmueble sufra alguna alguna mutación…. alguna
modificación. Ya sea porque un inmueble se dividiera en dos o en más formas o que
dos o mas inmuebles se anexaren o unificaren . En el caso de que un inmueble se
divida en varios: se van a confeccionar tantas matrículas, como partes resultaren.
Mientras que si dos o mas inmuebles se unen o se anexan : se va a confecccionar
una única, poniendo nota de correlación en las anteriores.
dice el 13:
Si un inmueble se dividiera, se confeccionarán varias matrículas como partes
resultan, anotándose en el folio primitivo la desmembración operada. Cuando
diversos inmuebles se anexaren o unificaren, se hará una nueva y única matrícula de
las anteriores , poniéndose nota de correlación. En ambos casos se vinculará la o las
matrículas con los planos de mensura correspondientes.
* Entonces hasta acá hemos visto lo que es este principio de especialidad o
determinación. Tienen con unirlo con la anterior unidad cuando vimos el principio
de prioridad. veníamos viendo el número cinco que habíamos visto el principio de
prioridad , el de inscripción y matriculación. 
Cuadro de lo expuesto.