Resumen Derechos Reales - Cátedra Sureda - Pensiero Lucas

Lucas Pensiero
RESUMEN DERECHOS REALES/

CIVIL IV
Lucas Pensiero
Eje temático 1: Teoría General de los Derechos Reales
1.1 - Metodología. Los derechos reales en el nuevo Derecho Privado, Público Constitucional y Administrativo.
Ubicación de los derechos reales en la clasificación de los derechos individuales y de incidencia colectiva; de
los derechos subjetivos y de los bienes. Derechos reales y consumo.
Metodología:
El Código Civil y Comercial unificado tiene un Título Preliminar y 6 Libros, cada uno de éstos divididos en Títulos,
los que a su vez están divididos en Capítulos, y algunos de éstos divididos, a su vez, en Secciones. Dentro del
método adoptado, se advierte que en numerosas ocasiones el Código sienta reglas generales (disposiciones generales)
sobre una figura o un grupo de figuras, para luego entrar a la regulación específica de las mismas.
Los derechos reales se encuentran legislados en el libro IV, compuesto por los siguientes títulos:
Titulo I:Disposiciones generales: Aquellas que, salvo los casos específicamente regulados, se aplicarán a todos los
derechos reales
Titulo II:Posesión y tendencia: Trata las dos relaciones de poder, relaciones reales, de hecho, entre una persona y
una cosa
Aqui se produce el quiebre, ya que se tratan los derechos reales "en particular"
Titulo III: Dominio
Titulo IV: Condominio
Titulo V: Propiedad horizontal
Titulo VI: Conjuntos inmobiliarios (clubes de campo, barrios cerrados, parques industriales, empresariales o
nauticos). También abarba los tiempos compartidos y los cementerios privados
Titulo VII: Superficie
Titulo VIII: Usufructo
Titulo IX, X y XI: Uso, habitacion y servidumbre
Titulo XII: Hipoteca, anticresis y prenda (Derechos reales de garantía)
Titulo XIII: Acciones posesorias y las acciones reales.
Ahora bien, no puede abordarse el estudio de los Derechos Reales en este Código dirigiéndonos solamente al Libro
Cuarto: «Derechos Reales» (arts. 1882 y sig.), ya que los temas que son atinentes a esta materia están regulados
también en otros libros y secciones, tales como puede observarse en:
-Libro I:
Titulo 3 - Capítulos 1 y 3: se regulan los bienes con relación a las personas, los derechos de incidencia Colectiva, y
la vivienda. En la 2ª sección del Capítulo 1 se ocupa específicamente del dominio privado y público, enunciaciones y
caracteres, y en especial el derecho de aguas. En la sección 3ª sección del mismo Capítulo se regula lo que llama
«bienes con relación a los derechos de incidencia colectiva»: son normas que marcan la existencia de límites a los
derechos individuales sobre los bienes, que tienen por objeto no afectar el funcionamiento ni la sustentabilidad de los
ecosistemas. Es lo que llamamos también límites al dominio en protección del medio ambiente.
El Capítulo 3 de este título sobre bienes, está dedicado a la protección de la vivienda familiar. Debe tenerse en cuenta
que este CCyC ha derogado la ley 14.394 (1954), que entre otros temas regulaba -en sus arts. 34 a 50- lo que
llamábamos Bien de Familia. Incorporado ahora el instituto dentro del CCyC, como lo que algunos llaman «vivienda
protegida», habrá que prestar atención a ciertos aspectos que han sido modificados o aclarados, sobre los cuales la
doctrina y jurisprudencia no ofrecían coincidencias.
Algunas de estas novedades han sido, por ejemplo: aceptar expresamente la subrogación real (art. 248), incluir como
beneficiario al concubino/a, poder constituir como vivienda protegida un inmueble en condominio entre personas que
no tengan parentesco entre sí, lo que ha habilitado la constitución por ambos concubinos de la vivienda protegida -
RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO
hasta antes de ahora prohibido por la ley 14394 y aceptado por alguna jurisprudencia y bajo ciertos requisitos-; ha
incluido a los créditos por expensas comunes posteriores a la afectación como vivienda protegida, entre los que
pueden provocar la ejecución del inmueble, etc.
Libro VI
Titulo 1 - Capítulos 1 a 3: Regula disposiciones comunes a los derechos personales y reales, abarcando las normas
de prescripción, sus clases y las causas de suspensión o interrupción, que van de los arts. 2532 a 2553.
Titulo 2: Regula los privilegios, tratados en los arts. 2573 y siguientes. Es importante su estudio porque incluye, por
ejemplo, en los privilegios especiales a los derivados del derecho real de anticresis, a los créditos por las expensas
comunes en la propiedad horizontal, etc.
Libro IV: Este libro está compuesto de 13 Títulos, a su vez divididos en Capítulos y Secciones. Sus normas se
expresan entre los arts. 1882 a 2276.
Es útil tener en cuenta que el Código ha establecido Disposiciones Generales en distintas áreas de su estudio.
Podemos verlo al comienzo de libro 4º donde se sientan los principios comunes a todos los derechos reales
Con igual método continúa en el Titulo II, de Posesión y Tenencia (disposiciones generales a partir del art. 1908); en
el Título III de Dominio (disposiciones generales art. 1941 y sig.); en el Titulo IV, cap. 1 de Condominio
(disposiciones generales art. 1983 y sig.), en el Título V, Cap. 1 de Propiedad Horizontal (disposiciones generales
art. 2037 y sig.); en el Título VIII de derecho real de Usufructo (disposiciones. generales art. 2129 y sig.); en el
Titulo XI de Servidumbres (disposiciones generales art. 2162 y sig.); en el Título XII de Derechos reales de Garantía
(disposiciones comunes art. 2184 y sig.); en el Título XII, cap. 4 de Prenda (disposiciones generales art. 2219 y sig.);
y en las Defensas del Derecho Real (acciones reales), en el Título XIII, cap. 2 (disposiciones generales arts. 2247 y
sig.).
En el Título V -Capítulo 10- trata la prehorizontalidad solamente como contrato.
Para el estudio del dominio fiduciario, hace una remisión a las normas del Libro 3º, Título 4, capítulos 30 y 31 (que
regulan los contratos) y además deroga la ley 24.441 en lo que atañe a este tema (arts. 1 a 26 de esa ley).
Las acciones de defensa son reguladas conjuntamente en Título XIII -acciones posesorias y acciones reales, antes
separadas en su ubicación en el Código anterior- y luego del desarrollo de la posesión y de todos los derechos reales
regulados en el Libro IV.
Las acciones reales se ubican luego del tratamiento de todos los derechos reales hecho en este Libro IV, receptando
así la crítica generalizada por la ubicación de este tema en el código derogado, que lo hacía luego del derecho de
dominio y condominio, y antes del resto, como si estas acciones no estuvieran dirigidas a los titulares de cualquier
derecho real
1.2 - Concepto. Origen histórico. Concepciones doctrinarias. Definición legal del Código Civil y Comercial.
Comparación entre los derechos reales y personales.
Origen histórico
Su origen se remonta al Derecho Romano bajo el término "ius in re" que significa "Derecho sobre la cosa". Podemos
definirlo como las relaciones jurídicas directas e inmediatas entre una persona y una cosa.
Concepciones doctrinarias
Doctrina Clásica: Esta teoría separa los derechos reales de los personales, por tanto, también es denominada
doctrina dualista.
- Ortland: La definición que brinda se encuentra transcripta en la nota del 497 del viejo CC, estableciendo que un
derecho personal es aquel que da la facultad de obligar individualmente a una persona a una prestación cualquiera y
un derecho real es aquel que da la facultad de sacar de una cosa cualquiera un beneficio mayor o menor.
- Demolobe: Establece que el derecho real es el que crea entre las personas y las cosas una relación directa e
inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, a saber: la persona, que es el sujeto activo
del derecho, y la cosa, que es el objeto.
Entonces, a partir de estas definiciones, podemos concluir en la conceptualización del Derecho Real, considerándolo
como una relación directa e inmediata entre la persona y la cosa; y al Derecho Personal concebirlo como una relación
entre el titular del derecho y el deudor obligado a cumplir una prestación en beneficio del primero
Doctrinas no clásicas:
1. Teoría unitaria personalista: se denomina de esa manera porque unifica los derechos reales y personales
(unitaria) en una sola categoría: derechos personales (personalista).
Planiol considera que todo derecho importa una relación entre personas. Así como en los derechos personales la
relación se establece entre acreedor y deudor, en los derechos reales dicha relación existe entre el titular del derecho
y todo el mundo, excepto el. Por tanto, los derechos reales no serían más que derechos personales en los que la
prestación consistiría en una abstención a cargo de todas las personas.
2. Teoría unitaria realista: También unifica los derechos reales y personales en una sola categoría, pero en derechos
reales. Establece que mientras los derechos reales recaen sobe una cosa determinada, los derechos personales no
recaerían sobre la persona del deudor sino sobre su patrimonio, ya que el patrimonio del deudor es garantía común de
los acreedores.
Esta doctrina fue objeto de serias críticas, ya que el objeto de la obligación no es el patrimonio del deudor, sino que
el poder de agresión patrimonial es a título de sanción, en caso excepcional de incumplimiento
3. Teoría ecléctica: Trata de compatibilizar las ideas de la doctrina clásica, con la teoría unitaria personalista. Critica
a ambas por haber tenido en cuenta solo uno de los aspectos del derecho real; entonces se elaboraron definiciones
que incluyan elementos que integran ambos conceptos. Así, Allende definió al derecho real como un derecho
absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden publico establecen entre una persona
(sujeto activo) y una cosa determinada (objeto) una relación inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad
(sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa), naciendo para el caso
de violación una acción real, que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al iuspersequendi y al iuspreferendi
Dualismo poderes – facultades.
Este es un criterio sustentado por Edmundo Gatti, para quien el poder jurídico es un derecho subjetivo cuya esencia
consiste en un señorío de la voluntad sobre personas o cosas, que se ejerce de propia autoridad y, por lo tanto, en
forma autónoma e independiente de otra voluntad.
La facultad jurídica, en cambio, es un derecho subjetivo cuya esencia consiste en una pretensión, o sea, la posibilidad
por parte del titular de requerir de una persona determinada cierto comportamiento.
Entonces, en cuanto al poder jurídico real, es un poder sobre cosas determinadas, de carácter patrimonial, regulado
principalmente por normas de orden público. Los poderes jurídicos reales son susceptibles de adquisición a titulo
originario o derivado y pueden ejercerse por medio de representante. Pueden ser perpetuos o temporarios y son
protegidos por acciones reales.
Definición legal del CCyC
El Código define en su artículo 1882 al "Derecho Real" como "el poder jurídico de estructura legal, que se ejerce
directamente sobre su objeto, en forma auyónoma y que atribuye a su titular facultades de persecución y preferencia
y las demás previstas en el código"
Análisis de la definición
Poder jurídico: Relacion de poder. Un derecho subjetivo
de Estructura legal: el poder jurídico esta regulado por leyes de orden público y se aplica el principio de numerus
clausus (el número de derechos reales ya está determinado de manera que no pueden crearse nuevos)
Se ejerce sobre su objeto de manera directa y autónoma: la relación es inmediata, directa entre el titular y la cosa.
El sujeto activo puede sacar de la cosa un beneficio mayor o menor sin que medie persona obligada a
suministrárselo. No hay un sujeto que se interponga entre el sujeto activo y la cosa.

Le da a su titular las facultades de persecución, preferencia y otras que nombre el código: Art. 1886, el derecho
real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra y de hacer valer su
preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente. Cada
Derecho Real tiene una facultad correspondiente, a eso hace referencia con “a otras que nombre el Código”
Concepto del Código Civil Derogado: Derecho Real es aquel que crea entre las personas y las cosas una relacion
directa e inmediata, de forma que existen dos elementos, la persona (sujeto activo) y la cosa (objeto)
Comparación entre derechos personales y derechos reales

Relación de semejanza: ambos tienen contenido patrimonial
Relación de diferencia:
DERECHOS REALES DERECHOS PERSONALES

Objeto Inmediato Es la cosa Es la persona del deudor, a través
de la conducta que deberá realizar
para el beneficio del acreedor
Numero de Sujeto titular del derecho y el Sujeto Activo, pasivo y objeto
elementos objeto
Regimen Legal Orden público Autonomía de la voluntad
Numero Limitado, porque la ley establece Ilimitado, ya que los particulares
taxativamente cuales son los pueden crear las más variadas
derechos reales relaciones jurídicas
Oponibilidad Absolutos Relativos
Publicidad Por ser absolutos, necesitan de la Por ser relativos, son ajenos a la
publicidad publicidad
Posesión Se vinculan con la posesión Son extraños a la posesión
(pcipio)
Prescipción Juega como modo de adquisición Juega un papel de liberatoria o
de derechos reales extintiva
Duración Perpetuos o temporarios Temporarios
Exclusividad Pueden o no admitir concurrencia Admiten la unidad o pluralidad de
sujetos. Siempre es posible la
concurrencia
Inherencia Es un rasgo típico ya que queda Carácter ajeno
adherido el derecho real a la cosa y
la sigue cualquiera sea las
vicisitudes que pueda sufrir la
titularidad dominal
Iuspersequendi Ventaja típica del derecho real En principio carece del mismo,
con relación a la cosa que puede
ser su objeto mediato
Ius preferendi El titular de un derecho real, tiene Ningún acreedor puede invocar
el derecho se ser preferido en el ninguna preferencia para la
ejercicio de su derecho con respecto satisfacción de su crédito con
a otros adquiridos sobre la cosa relación de los acreedores
posteriormente. posteriores del mismo deudor
Muerte del titular No se extinguen y pasan a sus Sus derechos personales se
herederos de manera indivisa. dividen de pleno derecho entre los
herederos.
Renuncia Abdica de el mediante el abandono El acreedor puede renunciar a sus
o renuncia. derechos en beneficio del deudor
Pérdida de la cosa Se extingue No se extingue
1.3 - Regimen Legal. Trascendencia política, económica y social. Incidencia del orden público. Sistema del
número cerrado. Caracterización de los enumerados en el código y fuera del código. Clasificación
Incidencia del orden publico

En el régimen de los derechos personales impera el principio de la autonomía de la voluntad, en cambio, en los
derechos reales se encuentra dominado por el principio del orden publico, dejando un estrecho margen para la
voluntad de los particulares, esto es así, ya que los derechos reales tienen una intima vinculación con la organización
social del país, resultando innegable su trascendencia política y económica.
Igualmente hay ciertas normas que tienen carácter supletorio, por lo que los particulares pueden dejarlas de lado.
Sistema del “numerus clausus”.
Este sistema consiste en que la ley establece de forma taxativa y en numero limitado los derechos reales que los
particulares pueden dar nacimiento.
Igualmente cabe advertir que los derechos reales pueden ser creados por otras leyes, además del Código, como por
ejemplo la hipoteca naval, la prenda con registro, pero deben tratarse de leyes nacionales, ya que a las provincias les
esta vedado crear derechos reales (Art 75 inc 12 CN). Tampoco se podría crear un derecho real por decreto u
ordenanza.
Este sistema presta gran seguridad a los adquirientes y terceros, pues el nombre del derecho señala, sin mas, su
contenido, en el cual la voluntad de constituyente no puede introducir sino modificaciones igualmente
predeterminadas por la ley; en la actualidad se invocan como fundamentos la protección del contratante débil y la
función social de la propiedad.
Creación legal y fuente de los derechos reales
La crearon del derecho real es siempre producto de la ley, mientras que la fuente de constitución puede ser otra; ya
sea la ley, el contrato, un testamento. Las causas jurídicas de constitución varían según el derecho real que se trate.
Por ejemplo, el condominio puede tener fuente legal, en cambio la hipoteca únicamente puede ser convencional.
Enumeración
En el Art. 1887 se establecen cual son los derechos reales, se incorporan a la nueva legislación los conjuntos
inmobiliarios; el tiempo compartido; el cementerio privado; la superficie. También se culmina con la discusión con
relación a situaciones dudosas que para algunos podrían constituir derechos reales: como la posesión, la locacion, los
derechos intelectuales, los privilegios, el derecho de retención, entre otros, estando claro que si el Código no los
menciona es porque no los reputa como tales.
Son derechos reales, entonces:
a) el dominio; b) el condominio; c) la propiedad horizontal; d) los conjuntos inmobiliarios; e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado; g) la superficie; h) el usufructo; i) el uso; j) la habitación; k) la servidumbre; l) la hipoteca;
m) la anticresis; n) la prenda.
Conversión. Convalidación.
Conversión
El antiguo art. 2502 C.Civ. no tiene su exacta equivalencia en el art. 384 C.C.yC.N. Disponía el Código de Vélez que
“Todo contrato o disposición de última voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por
este Código se reconocen, valdrá sólo como constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer”.
ARTICULO 384.- Conversión. El acto nulo puede convertirse en otro diferente válido cuyos requisitos esenciales
satisfaga, si el fin práctico perseguido por las partes permite suponer que ellas lo habrían querido si hubiesen
previsto la nulidad.
No se reglan los efectos de tal creación, y se habilita al Juez a que establezca si carece de valor, si importa un
derecho personal, o deviene en un derecho real próximo. El REQUISITO ES RELATIVO
Ejemplo de la conversión de los requisitos
ARTICULO 1018.- Otorgamiento pendiente del instrumento. El otorgamiento pendiente de un instrumento previsto
constituye una obligación de hacer si el futuro contrato no requiere una forma bajo sanción de nulidad. Si la parte

condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo hace en su representación, siempre que las contraprestaciones estén
cumplidas, o sea asegurado su cumplimiento.
Convalidación
El Art. 1885 del nuevo CCC legisla sobre la Convalidación; en dicha norma proclama: “Si quien constituye o
transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda
convalidada.”
Mediante este Art. se consagra el principio general de convalidación de los derechos reales. Este principio apunta a
un acto jurídico originariamente ineficaz que posteriormente, por un suceso que ocurre luego de su celebración,
adquiere validez con efecto retroactivo al momento de su otorgamiento para el cumplimiento de los efectos legales
pertinentes.
Se aleja del art. 3126 C.Civ. que lo impedía para la hipoteca, y era una excepción al art. 2504 C.Civ. Siempre se dijo
que la diferenciación que justificaba esta diferenciación efectuada por Vélez para la hipoteca y el resto de los
derechos reales podría entenderse por el hecho que la hipoteca es el único derecho real que no se ejerce por la
posesión; y la tradición era necesaria para constituir otro derecho real. Ahora este principio rige para todos los
derechos reales.
1.4 - Elementos de los Derechos Reales. Sujeto activo: Titular. Regla y excepciones. Singularidad o pluralidad.
Objeto: cosa. Totalidad o parte material. Por una parte indivisa o alicuota. Bien o derecho.
Elementos de los derechos reales:
Los elementos de los Derechos Reales se pueden dividir en: sujeto (tanto personas humanas como jurídicas),
objeto(cosas) y causa. También podemos decir que reconocen como casa fuente a los hechos y actos jurídicos
Sujeto
Tal como se mencionó supra, el sujeto puede ser tanto las personas humanas como las jurídicas. Dentro del elemento
“sujeto” podemos encontrar que son los titulares de los Derechos reales
Derechos reales exclusivos: van a admitir que el titular, sea solo una persona humana (dominio perfecto) tiene que
ser individual y no plural, en cambio en los derechos creditorios si se permite esta pluralidad.
El sujeto pasivo de la relación jurídica esta siempre conformado por personas indeterminadas, que son con las
personas o el titular entra en contacto también hay un sujeto activo dentro de la misma, la cual va a ser la que
desarrolla la relación o hecho jurídico.
Objeto
Objeto: es la cosa material. El Art. 1883 establece que el derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material
de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.
Es decir que las facultades de usar, gozar y disponer que derecho real le reconoce al sujeto deben aplicarse sobre un
objeto material, corpóreo e individualizado
Ejemplos:
 Dominio: se extiende sobre la totalidad de la cosa

 Condominio: se extiende sobre la totalidad de la cosa pero por una parte indivisa.
 Usufructo: admite los tres tipos, es decir, por la totalidad de la cosa, por una parte material o por una parte
indivisa en los casos determinados por el art. 2130
El objeto también puede ser un bien taxactivamente (expresamente) indicado por la ley. Derecho como objeto, ej:
el derecho real de garantía sobre el derecho de superficie
Para definir cosas, debemos distinguir:
 Patrimonio: es el conjunto de bienes de una persona, es decir, que tienen valor económico. Es un atribuno de
la persona

 Bienes: son los objetos inmateriales susceptibles de valor (osea, los derechos) y los objetos materiales
susceptibles de valor (cosas)
 Cosas: según el art. 16 del CCyC, son los bienes materiales. Y las disposiciones referentes a las cosas
también se aplican a la energía y demás fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.
Entonces, el bien es el género y la cosa, la especie
Situación de Energía, cuerpo humano, cadáver y órganos
Energía: En el nuevo código está enumerada en el art. 16 (las disposiciones referentes a la cosa son aplicables a la
energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre) y se la considera cosa. Antes, no
tenía dicha consideración debido a que no ocupaba un lugar físico pese a tener un contenido económico susceptible
de disposición y goce. La misma regulación se encuentra para el gas, la televisión por cable, etc.
Cuerpo humano: no es considerado una cosa, ya que pese a que se trata de un objeto material, no es susceptible de
apreciación pecuniaria. Tampoco es considerado un bien y, por ende, se halla fuera del comercio. Si pueden ser
consideradas "cosas", y por ende pueden ser objeto de actos jurídicos, las aprtes del cuerpo que al ser separadas
definitivamente del organismo pueden volver a reproducirse y no afecten de manera permanente la integridad física
de la persona (sangre, leche materna, cabello, semen, piel, córnea, etc)
El cadáver: En un principio no se aceptaba como objeto de derechos reales, pero hoy el concepto ha cambiado y se
acepta que el cadáver o partes del mismo sean utilizados para transplantes o en laboratorios para investigaciones,
cumpliendo una serie de requisitos previos (verificar la muerte por parte de un equipo médico, consentimiento de
quien corresponda para dar el cadáver, etc)
Clasificación de los bienes

Fuera del comercio y dentro del comercio (Art. 234):
Fuera del comercio: aquellos cuya transmisión está prohibida por la ley o por un acto jurídico.
Dentro del comercio: todos los bienes están en el comercio, salvo cuando la ley o un acto jurídico prohiba la
transmisión.
Bienes de dominio público y bienes del dominio privado del Estado
Bienes municipales
Bienes de los particulares
Función de garantía de los bienes
La función de garantía de los bienes del deudor (Art. 242) consiste en el principio de que "el patrimonio del deudor
es la garantía común de los acreedores", por lo que todos los bienes del deudor responden por las deudas que él
tenga. Si el deudor no cumple, los acreedores pueden ejecutar sus bienes y cobrarse del producido de estos.
Limitaciones: El principio mencionado supra no es absoluto sino que tiene dos importantes limitaciones
1) Los acreedores no son todos iguales: hay algunos que tienen derecho a ser pagados antes que otros y otros que
pueden separar bienes del deudor para cobrarse sus creditos:
a- Privilegiados
b- Con el derecho real de garantía: tienen afectada una cosa al cobro de su crédito; se vende la cosa y cobran
c- Quirografarios: son los que carecen de toda preferencia, cobran después de que hayan cobrado los
acreedores con privilegio o con derecho real de garantía. Si el patrimonio no alcanza, ellos cobran "a
prorrata" de sus créditos.
2) Hay bienes a los cuales el principio no se aplica, porque ellos no están afectados al cumplimiento de ninguna
deuda, no pueden ser embarhados ni ejecutados, sea porque lo dispone el código (art. 744 - bienes excluidos de la
garantía común) o una ley especial.
Clasificación de las cosas

Muebles e inmuebles (art. 225, 226 y 227)
Muebles: pueden desplazarse por si mismas (semovientes) o por una fuerza externa (artificial o del hombre)
Inmuebles: aquellas que se encuentran fijas en un lugar determinado y con caracter permanente. Se subdividen en
inmuebles por su naturaleza (ejemplo: el agua que circula por un río o una piedra que se encuentre allí naturalmente
sin la intervención del hombre, la arena, un árbol que no fue plantado por el hombre, etc) o inmuebles por accesión
Divisibles e indivisibles
Divisibles: pueden ser divididas en porciones reales sin ser destruidas, cada una de las cuales forma un todo
homogéneo y análogo tanto a las otras partes como a la cosa misma.
Indivisibles: aquellas cuyo fraccionamiento convierte en antieconómico su uso y aprovechamiento, o provoca una
destrucción o pérdida de su naturaleza. En materia de inmuebles, la reglamentación del fraccionamiento parcelario
corresponde a las autoridades locales
Cosas principales y accesorias:
Principales: aquellas que pueden existir por sí mismas, contando con existencia propia independientemente de la
existencia de cualquier otra cosa. Tienen un régimen jurídico propio
Accesorias: aquellas cuya existencia y naturaleza son determinadas por otra cosa de la cual dependen, o a la cual
están adheridas. Su régimen jurídico es el de la cosa principal, excepto disposición legal en contrario (Art. 230). Si
las cosas muebles se adhieren entre sí para formar un todo sin que sea prosible distinguir la accesoria de la principal,
es principal la de mayor valor.
Consumibles y no consumibles:
Consumibles: aquellas cuya existencia termina con el primer uso (art. 231) Ejemplo: dinero, vino, maíz, aceite, etc.
No consumibles: aquellas que no dejan de ecistir por el primer uso de ellas, a pesar de que sean susceptibles de
consumirse o deteriorarse después de algún tiempo
Fungibles y no fungibles
Fungibles: Aquellas que en todo individuo de la especie equivale a otro individuo de la misma especie, y pueden
sustituirse por otras de la misma calidad y en igual cantidad. Ejemplo: dinero, trigo, etc
No fungibles: Aquellas que no pueden sustituirse las unas por las otras, porque están dotadas de características
propias que impiden que puedan ser reemplazadas. Ejemplo: un cuadro famoso, un libro con anotaciones personales,
etc.
Cosas en el comercio o fuera de él (Art. 234)
Fuera del comercio: aquellas cuya transmisión está prohibida por la ley o por un acto jurídico
En el comercio: aquellas cuya transmisión no está prohibida.
1.5.- Causa. Hechos y Actos jurídicos reales como modos generales o especiales: método del Código.
Adquisiciones originarias. Concepto. Adquisiciones legales.
Causa de los derechos reales. Hechos y actos jurídicos reales.
Todo derecho reconoce su origen en un hecho que le sirve de antecedente, de modo que quedan comprendidos dentro
del concepto de causa todos los hechos o actos jurídicos que actúan como fuente de los derechos.
Si nos circunscribimos a la causa de los derechos reales, podríamos hablar de la teoría de los hechos y actos
jurídicos. Se puede decir que hecho jurídico real es todo acontecimiento susceptible de producir alguna adquisición,
modificación, extinción o transferencia de derechos reales. Y acto jurídico real es todo acto voluntario lícito que
tiene como fin inmediato establecer entre las personas relaciones jurídicas reales, crear, modificar, transferir,
conservar o aniquilar derechos reales.

Tantos los hechos como los actos jurídicos reales pueden ser adquisitivos, modificatorios o extintivos de derechos
reales. La adquisición puede ser originaria o derivada; la extinción absoluta o relativa. La modificación del derecho
real puede ser subjetiva, cuando cambia de titular o cuando varía al número de titulares; y también puede ser
subjetiva cuando cambia el objeto.
Metodo del Código

La adquisición, transmisión, extinción de los derechos reales en el nuevo código civil y comercial se encuentran
legisladas dentro del Título I, Disposiciones Generales, Capítulo 2.
La novedad es que se sientan las reglas generales de adquisición de los derechos reales, lo que no contenía el código
derogado. Esto evita que al tratar cada uno de los derechos reales se repitan normas que fijen los modos de
adquisición.
MODOS DE ADQUISICIÓN
La cosa se adquiere libre de cualquier

relación con un adquierente o titular
ORIGINARIA
anterior. Se da cuando la cosa no tenía
dueño o bien ha sido abandonada
La ley otorga la adquisición, el derecho

LEGAL
real desvinculando al anterior titular
Bienes que se ejercen por posesión:

TITULO Y MODO SUF.
Por acto entre vivos
Derechos que no se ejercen por

DERIVADA
posesión: TITULO SUFICIENTE
Mortis causa
Adquisiciones originarias. Concepto.

Adquisición originaria: Se da cuando el titular del derecho real lo adquiere en forma libre y absoluta. No hay traslado
del derecho de un sujeto a otro. Libre de cualquier relación con un adquirente o titular anterior.
Adqusición legal (Art. 1894)
“Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios
indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el
que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite,
y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.”
A través de este artículo y los que siguen, el CCyC agrupa a los modos de adquisición legales. Inicialmente enumera
algunos supuestos en el art. 1894 CCyC, indicando que se adquieren por “mero efecto de la ley”. En la misma línea
propone en el art. 1895 CCyC modos de adquisición que desde el propio título también llama “legales”, pero que
traducen hipótesis de derechos reales respecto de cosas muebles registrables o no en manos de un subadquirente.
Habrá adquisición legal cuando la atribución de un derecho de propiedad acaezca por imperativo legal. Ello acontece
frente a distintas hipótesis “sobrevinientes” que esta norma contempla, las que han sido admitidas en beneficio del
titular o titulares.
Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente (Artículo 1895)

La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es
suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la
adquisición fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen especial prevé
la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes.
La cosa no
era hurtada
ni perdida
C. Adquiere
la cosa de
A (titular B. Solo era Buena Fe.
real de la tenedor de Tiene una
cosa) la cosa convicción
de que B es
el titular
Transmite
el bien a
titulo
oneroso
Como lo describe el título de la norma, el presente versa sobre otro modo de adquisición legal, esta vez, cuando se
adquiere una cosa mueble no registrable, ni robada ni perdida. En rigor, se trata de una protección que dispensa la ley
en favor de aquel que la adquiere creyendo en la titularidad del derecho de parte de aquel que lo transmite.
Para ello deben cumplirse distintos presupuestos que traducen el principio de seguridad dinámica. En efecto, si bien
existe un principio en cuya virtud nadie puede transmitir sobre una cosa un derecho ni mejor ni más extenso que el
que se tiene (art. 399 CCyC), casos como el que trata este artículo son una clara muestra de la protección de aquel
que obra de buena fe y paga (título oneroso).
1.6.- Adquisiciones derivadas. Concepto. Principio del nemo plus iuris. Regla de transmisibilidad y
excepciones. Convalidación. Teoría del título y el modo. Extinción.
Adquisición derivada: hay traslado del derecho de un sujeto a otro. Encontramos dos clases de adquisición derivada:
por mortis causa y por acto entre vivos. La adquisicón derivada por acto entre vivos de derechos reales que se ejercen
por la posesión requiere la concurrencia del título y del modo, ya que la tradición por sí sola no sirve para transmitir
el derecho real, si no va precedida de un negocio jurídico antecedente que justifica la transmisión. En el caso de los
Derechos que no se ejercen por la posesión, se requiere solamente el título.
Principio del nemo plus iuris
Art. 399. Regla general. Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene, sin
perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas.
Así, el que tiene un dominio revocable sobre un inmueble, según consta en su título, no puede transmitir sobre el
mismo un dominio irrevocable (art. 1966).
Este principio se relaciona con el de convalidación de los derechos reales, establecido por el art. 1885, por el cual el
que transmitió o constituyó un derecho real que no tenía derecho a transmitir o a constituir, si lo adquiere después, se
entiende que transmitió o constituyó un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisión
o de la constitución.
La excepción de este principio la brinda el art. 392.
Conversión. Convalidación.
El art. 1885 del nuevo CCyC legisla sobre la Convalidación, proclamando: Art. 1885. Convalidación. Si quien
constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda
convalidada
Mediante este artículo se consagra el principio general de convalidación de los derechos reales, que apunta a un acto
jurídico originariamente ineficaz que posteriormente, por un suceso que ocurre luego de su celebración, adquiere
validez con efecto retroactivo al momento de su otorgamiento para el cumplimiento de los efectos legales
pertinentes.
El código anterior tenía un sistema similar, pero tenía una excepción en la hipoteca, ya que era indispensable para la
constitución de ese derecho real, que la cosa se encontrase en cabeza de quien constituía la hipoteca. Ahora este
principio rige para todos los derechos reales.
Teoría del titulo y modo

Se aplica para transmitir los derechos reales que se ejercen por la posesión. El sistema se llama de doble causa ya que
para que exista derecho real debe haber causa fuente de la adquisición (título) y causa eficiente (modo)
Título suficiente:
Hace referencia al acto jurídico apto para la transmisión de un derecho real propio del disponente capaz y legitimado
al efecto y que debe ser formalizado deacuerdo a los requisitos legales para alcanzar el fin perseguido.
La palabra título hace referencia al concepto de “causa”, es decir, el acto jurídico que sirve de causa a la tradición.
Entonces, entrarían la venta, la donación, la permuta, el aporte en sociedad, el pago por entrega de bienes.
Modo suficiente: Es el acto a través del cual la adquisición tiene lugar para la materialización de la mencionada
posibilidad.
El modo suficiente en los inmuebles es la tradición y, en el caso de los bienes muebles registrables, su modo
suficiente es la registración en el registro correspondiente (ejemplo: automotores y caballos de pura sangre).
Exepciones:
Existen dos excepciones: la traditio brevi manu y el constituto possesorio.
No es necesaria la tradición:
 Cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste pasa la posesión a quien la tenía a su nombre,
 Cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere
desde que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor.
 Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y constituyéndose en
representante del nuevo poseedor. La posesión se adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa
¿Y si no hay título suficiente?: La tradición solo hace adquirir la posesión pero no el dominio. Ejemplo: si vendo un
inmueble y, con boleto de compra venta, el vendedor le da el inmueble al comrpador, éste será poseedor pero no
titular del dominio hasta que no se haga la escritura. Entonces, deben concurrir título y modo suficientes para
transmitir los derechos reales que se ejercen por la posesión.
1.7.- Oponibilidad de los Derechos Reales. Publicidad. Publicidades suficientes: registral y posesoria.
Publicidad registral inmobiliaria. Sistemas de Publicidad Registral. Derecho comparado. La publicidad en la
Ley 17.801. Antecedentes. Sistema y principios registrales. Funcionamiento. Recursos.
Los Derechos Reales son oponibles erga omnes, por lo que requieren publicidad para ser conocidos y oponibles a
ciertos terceros
Art. 1893. Inoponibilidad

La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no
son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la
oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían
conocer la existencia del título del derecho real.
Formas de concretar la publicidad
La publicidad puede ser entendida como los medios utilizados para difundir, exteriorizar o propagar toda clase de
hechos, actos o situaciones. En el caso de que estas ultimas tres actividades sean de índole o carácter jurídica,
estaremos ante una publididad jurídica.
En materia de Derechos Reales, la publicidad cumple un rol sumamente importante ya que los mismos son de
caracter absoluto y para lograr que las demás personas puedan respetarlos, es necesario que los mismos sean
conocidos a través de la publicidad, la cual se logra a través de los Registros.
Sin dudas, la publicidad es fundamental para la protección de los derechos de los acreedores, ya que el registro les
permite saber qué bienes tiene el deudor, para posteriomente embargarle alguno de ellos en caso de no saldar la
deduda. A su vez, permite a los terceros que quieran adquirir algún derecho real sobre un bien, saber en qué estado
está y quien es su dueño
Tradición: ademas de su función constitutiva de un derecho real, cumple un rol publicitario cuando se trata de cosas
muebles no registrables
Inscripción: cuando se trata de cosas registrables, independientemente de si la inscripción es declarativa o
constitutiva, la publicidad se concreta a través de la inscripción en el registro correspondiente.
Sistemas de Publicidad Registral (En amarillo los caracteres de nuestro sistema registral)
 No registrales: sistemas en los que se usan otros medios para lograr la publicidad de los Derechos Reales en
lugar de la inscripción en el registro
 Registrales: sistemas en que sí se usa la inscripción en el registro correspondiente para lograr la publicidad
del derecho real. Encontramos:
o Sistema registral de transcripción o Inscripción:
 Transcripción: exige que se inscriba todo lo relacionado con el derecho real en cuestión.
 Inscripción: sólo exige una síntesis, un resumen del titulo a inscribir
o Sistema registral Personal o Real:
 Personal: Los títulos se anotan cronológicamente y luego se hace una lista por orfen
alfabético con el nombre de los titulares.
 Real: se tiene en cuenta la cosa por lo que con los datos de la cosa se llega a un informe
sobre su estado jurídico.
o Sistema registral Declarativo o Constitutivo:
 Declarativo: la inscripción sirve como publicidad, para declarar a los terceros que entre las
partes ya existe un derecho real.
 Constitutivo: donde la inscripción es exigida para que se constituya el derecho real, tanto
entre las partes como frente a terceros (Caso de los vehículos)
o Sistema registral que Convalida o No convalida Títulos:
 Convalida: la inscripción subsana cualquier vicio que el título pudiera tener.
 No convalida: la inscripción no convalida el título ni subsana defectos
Derecho Comparado
Los sistemas registrales son las formas de inscribir y los efectos que le otorgan a esa inscripción. La ley 17711
adopta el sistema de folio real.

- Sistema francés: Era un registro cronológico, declarativo (ya que el derecho se constituye fuera del registro) y
además no es convalidante, es decir, que no subsana los vicios de inscripción que los títulos puedan tener. El
Registro no toma como base para la publicidad al inmueble, sino a los propietarios adquirentes y a los acreedores
hipotecarios, por lo que se afirma que es un sistema de "folio personal". En 1804 la sanción del Código Napoleón
trae como consecuencia una profunda alteración en el régimen de la propiedad, pues abandona el principio romano
del título y modo, dejando de lado la tradición y disponiendo que la transmisión se produce sólo por el
consentimiento. En cuanto a la proyección registral de los derechos sobre inmuebles, hay un franco retroceso, pues
se suprime el registro de las transmisiones de propiedad, limitándose a establecer que las donaciones se
"transcriben", y que para las hipotecas es suficiente la "inscripción". Pronto se advirtieron los defectos de este
sistema y tanto teóricos como prácticos solicitaron su urgente reforma.
- Sistema alemán: El sistema alemán se basa principalmente en el registro de los inmuebles, o fincas, que se
concreta en el llamado "folio real". Esa "hoja"contiene la descripción física del inmueble, y los datos de quién es su
dueño, como así también de todos los otros derechos, gravámenes o limitaciones que puedan recaer sobre él; es decir
que en ella "debe reflejarse todo el estado físico y jurídico del inmueble. Rige el principio del numerus clausus, es
decir que los derechos reales inscribibles están limitados a los que la ley establece. La inscripción forma parte
esencial de los negocios transmisivos, reemplazando a la entrega de la cosa como modo constitutivo del derecho real.
Ésta es otra de las características principales del sistema, que concede primordial importancia al acuerdo de
transmisión, a punto tal que ese acuerdo se convierte en lo que se denomina un acto "abstracto", que se desvincula de
la causa De esta forma, si no hay vicios en el acuerdo abstracto de transmisión, la titularidad registral, resulta
inatacable. La buena fe de las partes se aprecia de manera objetiva, presumiendo que conocen los asientos registrales.
El sistema alemán es constitutivo. El registro puede subsanar todos los vicios que pueda tener el acto es decir que es
convalidante. Tiene carácter de control de legalidad y tracto sucesivo
La publicidad en la Ley 17.801. Antecedentes. Sistema y principios registrales. Funcionamiento. Recursos.
Ley Registral Inmobiliaria: La ley está dividida en 11 capítulos que sucesivamente regulan: ámbito de aplicación y
documentos registrables; inscripción, plazos, procedimientos y efectos; matriculación y procedimientos; tracto
sucesivo, prioridad, efectos; publicidad registral, certificados e informes; registro de anotaciones, entre otras cosas.
Ámbito de aplicación. Art. 1°. Quedarán sujetos al régimen de la presente ley los registros de la propiedad inmueble
existentes en cada provincia y en la Capital Federal.
Está inspirada la ley en una serie de principios básicos de la publicidad registral. Los principios registrales no suelen
estar enunciados en la ley como tales, sino que son una especie de ideas fuerza, que inspiran a la ley.
La ley 17.801 dispone una inscripción de definidos rasgos declarativos en sus artículos 2°, 20 y 22, dejando aclarado
que el registro tiene por finalidad la publicidad y oponibilidad de terceros, y que las partes, sus herederos y los que
han invertido en la formalización del documento no podrán prevalerse de la falta de inscripcion, y respecto de ellos
el derecho documentado se considera registrado.
Presumida la exactitud del registro, el tercero que adquiere un derecho fiándose en la apariencia de titularidad del
transmitente -que surge de la inscripción- y procede a su vez a inscribir el acto de adquisición, se verá protegido por
la ley, y su adquisición será inatacable. El principio de publicidad se completa con los principios de buena fe y de
legitimación. En efecto, el derecho sólo debe brindar protección a la confianza depositada en el Registro cuando el
adquirente desconoce la verdadera situación y es inducido a engaño por la apariencia que surge de los informes que
le suministró el Registro. De lo contrario, si él tuviese conocimiento de que la persona que aparece en la inscripción
como titular, no lo es realmente, su adquisición no será válida (principio de la buena fe).
Sistema y principios registrales
Rogación
Significa pedido, petición, es decir que las anotaciones e inscripciones en el registro deben ser siempre pedidas ya
que el registro no actúa de oficio. Están facultados para solicitarlas
 El autorizante (escribano) del documento que se pretente inscribir o anotar o bien su reemplazante legal
 Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar

 Excepciones: las anotaciones de medidas cautelares caducan a los años de pleno derecho; las anotaciones
privadas caducan de pleno derecho; la inscripción de la hipoteca caduca a los años. Todas sin necesidad de
rogación
Inscripción
Los documentos que se mencionarán a continuación deberán inscribirse o anotarse para su oponibilidad frente a
terceros:
 Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o exitingan derechos reales sobre inmuebles.
 Los que dispongan embargos, inhibiciones y dempas providencias cautelares
 Los establecidos por otras leyes provinciales
Requisitos:
 Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa

 Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizdos sus originales o copias por quien esté
facultado para hacerlo
 Revestir el caracter de auténticos y hacer fe por sí mismo o complementarlo con otros en cuanto al contenido
que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o siendo
practicable
Prioridad:
Establece que el orden en que se tendrá en cuenta la inscripción será en base a la propiedad al inscribir.
¿Que pasa si los actos se otorgaron simultáneamente? En ese caso hay que ver qué surge de los actos a inscribir.
El artículo 17 indica que inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se
le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo
de vigencia de la certificación (15,25 o 30 días) y que se lo presente dentro de los 45 días.
Es importante destacar que cuando se hace una escritura, quien la debe autorizar es un escribano. Este, luego de
otorgar la escritura (autorizarla) va a tener que inscribirla; si lo hace dentro de los 45 días desde que la celebró, se lo
premia con la retroactividad
Ejemplo: se hace una escritura por la venta de una casa el día 10/08 y desde ese día se me cuentan 45 días para
inscribirla para que tenga el beneficio del efecto retroactivo (24 de septiembre). Si el escribano la inscribe el 12 de
septiembre, se va a tomar como fecha de inscripción la del otorgamiento (10 de agosto)
¿Qué pasa si transcurren esos 45 días?: Se puede inscribir la escritura pero la fecha del registro será la de inscripción
debido a que caduca el beneficio de la prioridad
Reserva de prioridad indirecta:
Significa que cuando alguien solicita un informe sobre un inmueble éste tendra una validez de:
 15 días: Domicilio legal en la ciudad asiento del Registro

 25 Días: Interior de la provincia o territorio
 30 días: fuera del ámbito provincial
Durante ese lapso no se va a poder modificar la situación del inmueble. Si durante el lapso de 45 días inscribo ese
inmueble, se va a tomar el certificado solicitado como si fuera una anotación preventiva. Todo lo que se inscriba
después del certificado va a estar condicionado a que durante su tiempo de vigencia no se inscriba ninguna carga
real.
Especialidad:
Establece que el inmueble debe estar determinado perfectamente. Es decir, su valor, ubicación, titular, monto de los
gravámenes y todos esos datos deben estar inscriptos en su folio real

Tracto sucesivo:
El orden de prioridad de cada titular que se va sucediendo, forma una cadena por lo que cada nueva inscripción se
apoya en otra anterior
No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la
inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del
titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus
modificaciones, cancelaciones o extinciones.
Esto implica, claro está, que el que dispone tiene que ser el último que adquirió, salvo las excepciones detalladas en
el art. 16 conocidas como tracto abreviado
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento
de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre
del causante o de su cónyuge;
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios;
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que
versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos
motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el Registro, circunstancia que se
consignará en el folio respectivo.
Legalidad
Establece que el registro tiene facultad para aceptar o rechazar el título que se pretende inscribir, a través de un
examen en el cual se analizará si dicho título reúne los requisitos de forma
Luego del pedido de inscripción, el Registro va a controlar que los documentos cumplan con los requisitos de forma
(sellos, firmas, competencia del escribano, si la descripción del inmueble es igual a la del folio real, etc). NUNCA
PODRÁ JUZGAR REQUISITOS DE FONDO
No examina, el Registro, los vicios ocultos sino solamente los manifiestos.
Artículo 8º - El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se
solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos.
Artículo 9º - Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera:
a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;
b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de presentado,
para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo de ciento ochenta
días, contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a petición
fundada del requirente. Si esto no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar el Registro
que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si
antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación
que correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación
provisional.
La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o
transcurre el plazo de su vigencia.
Entonces:
 Forma correcta: se inscribe

 Forma no está correcta:
o Vicio de nulidad absoluta y manifiesta: rechazado
o Vicio es subsanable: se devuelve para que dentro de los 30 días sea rectificado.
Publicidad
Determina que todo el que tenga interés podrá acceder al registro para enterarse del estado jurídico de bienes,
documentos, etc.
Registral: su objeto es dar a conocer la situación jurídica en la que se encuentran los inmuebles, para poder así
proteger los derechos de los actos de terceros
Tienen interés legítimo:
 Titulares
 Poder judicial
 Organismos del Estado
 Quienes ejerzan las profesiones de abogado, escribano, procurador, ingeniero, agrimensor, arquitecto,
contador o martillero
 Los martilleros públicos, gestores de asuntos judiciales y administrativos reconocidos por el Registro
 Quienes no estando comprendidos en la enumeración precedente, acrediten tener interés legítimo.
Presunción Registral o legitimidad

Todo lo anotado en cada folio real se presume verdadero hasta que se demuestre lo contrario
Presunción de integridad o completitividad
Establece que si bien el registro no se presume exacto, si de presume completo. Los asientos vigentes en el folio real
describen la situación verdadera del inmueble. Si el asiento registral no es correcto, no refleja la realidad
Boleto de compraventa y oponibilidad a terceros
Artículo 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el
de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:
a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo
mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar;
c) el boleto tiene fecha cierta;
d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.
Fecha cierta:La eficacia probatoria de los instrumentos privados reconocidos se extiende a los terceros desde su
fecha cierta. Adquieren fecha cierta el día en que acontece un hecho del que resulta como consecuencia ineludible
que el documento ya estaba firmado o no pudo ser firmado después. (art. 317)
Articulo 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha
cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera
abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva
escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación
a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo
de precio.
Artículo 756.- Concurrencia de varios acreedores. Bienes inmuebles. Si varios acreedores reclaman la misma cosa
inmueble prometida por el deudor, son todos de buena fe y a título oneroso, tiene mejor derecho:
a) el que tiene emplazamiento registral y tradición;
b) el que ha recibido la tradición;

c) el que tiene emplazamiento registral precedente;
d) en los demás supuestos, el que tiene título de fecha cierta anterior.
1.8.- Situaciones jurídico reales protegidas. Propiedad comunitaria indígena. Su ubicación en el contexto
normativo nacional e internacional. Naturaleza jurídica. Concepto. Caracteres. Vivienda. Protección de la
vivienda en la Constitución Nacional y en el Código Civil y Comercial. Régimen legal.
Propiedad Comunitaria Indígena
Uno de los debates actuales instalados en el campo del derecho es el de la Propiedad Comunitaria Indígena (PCI). El
diseño de su marco regulador posiciona a la doctrina en el complejo debate de las categorías, los conceptos y la
naturaleza jurídica de las instituciones del derecho.
En este sentido, una primera mirada a los conceptos que se reúnen en torno a la PCI implica advertir que el término
tierra comprende al territorio y que éste no es una cosa objeto sobre la cual el titular ejerce su poder jurídico hacia el
logro de la satisfacción de sus intereses. Tierra y territorio en materia de derecho indígena parten de una relación
material y espiritual que contiene a los pueblos indígenas y sus comunidades; y que se define en términos de
“cosmovisión”.
El sujeto - indígena, comunidad, pueblo-, se entiende desde su génesis como colectivo, basado su relación con la
tierra/territorio en valores ancestrales y culturales. Lo colectivo no es igual a la suma o multiplicidad de sujetos; el
sujeto colectivo no puede realizarse de modo individual sino como componente de la comunidad.
Su ubicación en el contexto normativo nacional e internacional
En la década de los 90, luego de la aprobación del Convenio 169 de la OIT (Organización Internacional del Trabajo)
sobre derechos de los pueblos indígenas, se llevaron adelante una serie de reformas constitucionales de Estados
latinoamericanos que suscribieron el compromiso internacional de adecuar sus legislaciones internas para incluir los
derechos colectivos indígenas; entre ellos los derechos territoriales relacionados con la tierra, el territorio y los
recursos naturales,
En el caso argentino (Reforma del 94), los derechos indígenas se introducen en el artículo 75 – inciso 17, a partir de
un texto que comienza por reconocer la preexistencia étnica y cultural; garantizar el respeto a la identidad y el
derecho a la educación bilingüe e intercultural; se reconoce la personería jurídica de sus comunidades y la posesión y
propiedad de las tierras que tradicionalmente ocupan, así como la entrega de otras aptas y suficientes para el
desarrollo humano; se reconoce también el derecho de participación de los pueblos indígenas vinculado a la gestión
de los recursos naturales y otros intereses que los afecten. Se integra con el inc. 22 del mismo artículo que constituye
lo que se denomina el bloque de constitucionalidad federal. Los tratados internacionales, especialmente el Convenio
169 de la OIT, y la posterior Declaración de Naciones Unidas sobre los derechos de los pueblos indígenas, aprobada
en 2007, les dan al inc 17 del art. 75 su real interpretación, alcance y sentido. Sin lugar a dudas que este cambio
provocó en Argentina un mejor posicionamiento al movimiento indígena, sus organizaciones y las organizaciones
sociales en las luchas cotidianas; a la par que abrió las puertas para el desarrollo normativo, doctrinario y
jurisprudencial.
El Convenio 169 de la OIT fue aprobado en 1992 por Ley Nacional N° 24.071; entrando en vigencia recién en el año
2.001; sin embargo, fue la fuente inspiradora para los legisladores que redactaron el art. 75 inc. 17; y a la vez es su
fuente de interpretación.
En los artículos 13 y 14 del convenio se reconocen los derechos territoriales; su concepción se corresponde a cuatro
situaciones:
a) tierras y territorios de posesión tradicional;
b) tierras a las que hayan tenido tradicionalmente acceso que las perdieron involuntariamente transmitidas a terceros
de mala fe;
c) tierras a las que hayan tenido tradicionalmente acceso que las perdieron involuntariamente y fueron transmitidas a
terceros propietarios legítimos;
d) Otras tierras aptas y suficientes para el desarrollo humano que el Estado haga entrega.

A su vez el convenio establece obligaciones a los Estados vinculadas a tomar medidas para determinar y demarcar
las tierras ocupadas tradicionalmente, así como garantizar los derechos de propiedad y posesión y adecuar las
legislaciones internas.
El Estado argentino da comienzo al cumplimiento de sus obligaciones principalmente con dos normas; la ley 26.160
del año 2006 y sus reiteradas prórrogas – leyes 26.554 y 26.894 - , que declara la emergencia en materia de posesión
y propiedad de las tierras; suspende la ejecución de sentencias, actos procesales y administrativos que tengan por fin
el desalojo y manda al Instituto Nacional de Asuntos indígenas (INAI) a realizar un relevamiento técnico-jurídico-
catastral de la situación dominial.
Esta ley pone de relieve las continuas violaciones a los derechos territoriales de los pueblos indígenas, nótese que fue
necesario sancionar esta norma para brindar protección frente a los reiterados despojos y turbaciones.
Resulta ilustrativo transcribir algunas palabras del relator especial de Naciones Unidas sobre los derechos de los
pueblos indígenas en su visita al país en el año 2012: “la grave inseguridad jurídica de las tierras indígenas se ve
reflejada en el alto número de desalojos practicados a dichas comunidades…el gobierno federal y especialmente, los
gobiernos provinciales y los tribunales deben aplicar la letra y el espíritu de las leyes 26.160 y sus prorrogas…”
(reunión en la Cámara de diputados de la Nación. Expte 1996-D—2013). Finalmente, la Ley 26.160 es un proceso
inconcluso al día de hoy, donde se mezclan negligencias, incapacidades, intereses económicos y conflictos
regionales.
En segundo término, en el año 2010, en el marco del bicentenario de la Nación, el Ejecutivo Nacional a través del
decreto 700/10 ordena crear una comisión de análisis e instrumentación de la Propiedad Comunitaria Indígena, que
funcionaría en el ámbito del INAI con participación de las provincias y de los pueblos indígenas, a través del
Consejo de Participación Indígena (CPI) y organizaciones territoriales de pueblos indígenas.
En medio de reclamos cruzados por organizaciones y pueblos indígenas que entendían se viola el derecho medular de
participación y consulta previa, de conformidad a los estándares internacional establecidos en la materia, la Comisión
presenta en el año 2011 un anteproyecto de ley de PCI, pero el mismo queda frustrado frente al surgimiento del
proyecto del Código Civil y Comercial de la Nación de 2012.
Un comentario merece la ley nacional 23.302 por estar vigente desde el año 1985, advirtiendo que, por ser anterior a
la reforma constitucional, se debe tener la prudencia de analizar sus disposiciones haciendo la necesaria adecuación
normativa.
Naturaleza Jurídica
Las posturas mayoritarias, en tanto se ocupan de diseñar la naturaleza jurídica del instituto lo ven como un nuevo
derecho real, diferenciándose en su ubicación dentro del campo del derecho público o privado y asignando diferentes
nominaciones a la figura. Acuerdan en que la fuente de creación es la Carta Magna; algunos van más allá y sostienen
la doble función de la Constitución Nacional, como fuente creadora y fuente de constitución.
Hay quienes, en relación a la causa de adquisición, diferencian dos situaciones: por un lado, el reconocimiento de la
propiedad y posesión de las tierras ocupadas inmemorialmente, cuya causa originaria del nacimiento del derecho real
sería la usucapión o prescripción adquisitiva; por el otro lado respecto a la entrega en propiedad de otras tierras aptas
para el desarrollo, ven como causa del derecho real, a la donación realizada por el Estado a las comunidades
indígenas.
Otros ven a la propiedad indígena como un derecho real comunitario de naturaleza especial, ubicado dentro del
dominio público y con analogía a los derechos reales administrativos.
Dentro de los autores que conciben a la PCI como un derecho real ubicado en el ámbito del derecho público, se
destaca la posición de Gabriela Vázquez quien en diferentes documentos se ha expresado en tal sentido; resaltando el
especial vínculo de los pueblos indígenas con la tierra/territorio; cabe citar tal postura acompañada por Jorge Alterini
y Pablo Corna en la obra “Propiedad Indígena”:
“Pese a cierto paralelismo con derechos reales clásicos, son tan acentuadas las particularidades que luego
analizaremos, que no puede ponerse en tela de juicio que estamos en presencia de un instituto con rasgos propios.

Identificar la propiedad comunitaria indígena con las formas tradicionales de propiedad importa desconocer las
profundas diferencias que existen entre ellas. La diversidad no pasó inadvertida para los convencionales
constituyentes de 1994 (nota). Ya sabemos que la relación del indígena con la tierra, tiene un punto de partida
espiritual, pues ella corporiza sus tradiciones y valores ancestrales, en los que se esfuma el distingo entre lo propio y
lo ajeno; pues esa matización es incompatible con la utilización comunitaria de los dones brindados por la madre
tierra. No olvidan que allí nacieron ellos, que allí reposan sus antepasados, que allí nacieron sus hijos. Más que sentir
que son poseedores de la tierra, su concepción encierra la idea de que la tierra los posee a ellos.” (Alterini, Jorge
Horacio y ot., 2005).
En la misma línea, se trató el tema en las XXII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, celebradas en Córdoba en el
año 2009; la Comisión “Derechos reales” concluyo por mayoría que:
“La propiedad comunitaria indígena es una propiedad especial de fuente constitucional (art. 75, inc. 17, CN), cuya
naturaleza real integra una compleja relación multidimensional de pertenencia de esos pueblos con su entorno físico,
social y cultural”
Es destacable que más allá de la noción como derecho real, se realiza un trabajo profundo en marcar las notas
especiales en cuanto a la esencia de la PCI que marcan la diferencia con los derechos reales de concepción clásica.
Se considera la íntima vinculación del derecho a la tierra/territorio con el derecho a la identidad; se pone en resalto el
valor de la diversidad cultural y la naturaleza comunitaria del derecho. Sin embargo, en mi opinión, esta posición
doctrinaria queda encerrada en el paradigma occidental; captan la diferencia, pero no escapan de la matriz
individualista del derecho de propiedad, maquillaje que se le busque, el derecho real es una figura que, por su
naturaleza jurídica e histórica, nos coloca en el pórtico del individualismo. Sea en el campo privado o en el público,
catalogar a la PCI como un derecho real, implica colocarle viejos ropajes que la disfrazan, luego desnaturalizan la
verdadera esencia que tiene la PCI al darle un tratamiento analógico al derecho real de dominio sobre cosa propia y
endilgarle los caracteres propios de éste. A la par se termina también por alterar la figura del derecho real, limitando
y restringiendo la extensión del contenido del poder que un titular ejerce sobre la cosa objeto de su derecho.
La escasez del sistema moderno occidental, queda mágicamente lograda por el profesor Carlos Federico Marés de
Souza Filho, en la siguiente metáfora:
“El intento de encuadrar el derecho de un pueblo indígena dentro del derecho estatal equivale a intentar guardar un
balón grande y plagado de colores dentro de un cajón estrecho. Claro que es posible, quitándole, por ejemplo, todo el
aire al balón, lo que desvirtuaría su forma esférica y desnaturalizaría los colores que lo embellecen, dejaría de ser un
balón, dejaría de ser derecho indígena. Por otro lado, se podría dejar abierto el cajón, manteniendo el balón vivo y
colorido, pero entonces, con el cajón siempre abierto, el sistema se desfiguraría, y la funcionalidad de sus partes se
vería comprometida. Así es imposible encuadrar dentro de un sistema de cajones, un sistema de balones inflados
fluctuantes y llenos de color, pero es posible que ambos subsistan en el respeto y admiración mutua.” (Souza Filho,
1998).
La PCI trasciende el concepto de derecho real, exige el diseño de una arquitectura jurídica en el marco de los
derechos colectivos, capaz de conmensurar lógicas y modos de conocimiento diferentes, a la par que dé cuenta del
reconocimiento del derecho a la libre determinación de los pueblos indígenas.
Su regulación en el Código Civil y Comercial
Los debates en doctrina mencionados en el apartado sobre la naturaleza jurídica de la PCI, tuvieron su eco en el
proyecto de Código Civil y Comercial de 2012, que a diferencia de su antecesor proyecto de 1998, previó a la PCI
dentro del libro IV de los derechos reales, enumerándola en el sistema de numerus clausus y dedicando luego un
título a su regulación, la definió como “el derecho real que recae sobre un inmueble rural destinado a la preservación
de la identidad cultural y el hábitat de las comunidades indígenas” (art. 2028). Los siguientes artículos establecían su
titularidad; modos de constitución; caracteres; facultades; prohibiciones; disposiciones relativas al aprovechamiento
de los recursos naturales y el derecho real de dominio como norma supletoria en todo lo que no sea incompatible.
La regulación en su conjunto además de ser pasible de inconstitucionalidad, iba a contramarcha de los avances
logrados en el derecho internacional de la mano de la doctrina y jurisprudencia de la Corte Interamericana de
Derechos Humanos, desarrollada a partir de Awas Tingni Vs. Nicaragua (2.001) y plasmada en estándares
internacionales obligatorios para la Argentina, como Estado parte del sistema interamericano de protección de los
derechos humanos – conforme Convención de Viena sobre el derecho de los tratados de 1969.
En grandes rasgos, no se contemplaba el aspecto colectivo del derecho, ni se destacaba el componente espiritual
como tampoco las distintas cosmovisiones de los pueblos y por tanto no se reconocían el derecho a la libre
determinación. Se regulaba solo la propiedad rural, ignorando las situaciones de propiedad comunitaria urbana; nada
se establecía respecto a la especial connotación de la posesión tradicional, ni de las diferencias con la posesión civil.
Pero además, del “qué” se regulaba, el “cómo” se reguló tenía desde su nacimiento el germen de un destino fatal, en
tanto no se había cumplido con la obligación de participación y consulta a los pueblos indígenas (art. 75 inc. 17 y 22
Constitución Nacional; y art. 6 del convenio 169 OIT).
El proyecto tuvo la fortaleza de ser sometido al debate nacional a través de audiencias públicas que se llevaron en las
provincias, y en las que los interesados podían inscribirse a los fines de tener una intervención oral, previo
acompañamiento de ponencia escrita; es así que los pueblos indígenas y organizaciones de la sociedad civil
vinculadas al trabajo conjunto con los pueblos, realizaron profundas críticas en relación a la regulación de la PCI y
otras cuestiones conexas, como la regulación de la personería jurídica de carácter privado; finalmente fue suprimida
la regulación de la PCI del libro IV de los derechos reales.
El Código Civil y Comercial vigente menciona a la posesión y PCI en el art. 18 remitiendo a la Constitución
Nacional y a lo que una ley especial deberá legislar; expresa: “Derechos de las comunidades indígenas. Las
comunidades indígenas reconocidas tienen derecho a la posesión y propiedad comunitaria de las tierras que
tradicionalmente ocupan y de aquellas aptas y suficientes para el desarrollo humano según lo establezca la ley, de
conformidad con lo dispuesto por el art. 75, inc 17 de la Constitución Nacional” (art. 18 CCyC).
La mención contenida en el artículo sobre el reconocimiento de la existencia de la posesión y propiedad comunitaria
y su derivación a la fuente de creación, es significante en el nuevo paradigma que abre juego el código.
El nuevo código del siglo XXI se enrola en una nueva cultura jurídica respecto al código velezano; se despoja de la
tradición romana, hispana, francesa y pone los ojos en nuestra región; así lo expresa en los “Fundamentos del
Proyecto”; es un código de valores y principios; un código tuitivo de la vulnerabilidad de determinados grupos
sociales.
Es un código que propone el dialogo de fuentes, enmarcado en el proceso de constitucionalización del derecho
privado, comunicando los ámbitos público y privado. Se establece una nueva dinámica de diálogo con la
Constitución Nacional, los tratados de derechos humanos, los microsistemas legislativos, los usos y prácticas. En este
sentido, los operadores del campo legal, especialmente defensores y jueces, frente a un conflicto en el que estén
involucrados derechos territoriales de las comunidades indígenas con derechos derivados de la propiedad privada,
disponen de una norma fundamental como lo es el art. 18, para abrir el diálogo de fuentes; conectando el sistema del
código con el micro sistema del derecho indígena, conformado por un corpus normativo específico (art. 75, inc 17
Constitución Nacional; art. 13 y 14 del Convenio 169 OIT; declaración de la ONU; declaración de la OEA; leyes
nacionales y provinciales).
El art. 18 renueva el debate y la necesidad de iniciar un proceso de construcción colectiva y participativa de una ley
de PCI. El reconocimiento de la diversidad cultural, implica a la postre el reconocimiento de la jus diversidad y
demanda el esfuerzo conjunto de comprender a partir de percibir lo diferente.
Concepto
Se han elaborado diferentes conceptos, que resaltan aspectos internos y externos de la figura; a continuación, se
ensaya uno que intenta contemplar los rasgos fundamentales de la PCI:
La Propiedad Comunitaria Indígena es un derecho colectivo y de fuente constitucional; vincula a los Pueblos
Indígenas con el territorio, dentro del cual definen su desarrollo material y espiritual, en base a su cosmovisión, sus
prácticas, valores y conocimientos tradicionales; lo que le permite su supervivencia y desarrollo con identidad
económica, social y cultural.
Caracteres de PCI
a) Derecho colectivo
Los derechos colectivos surgen como un constructo jurídico-político diseñado como concepto disyuntivo de la
división dicotómica entre bienes públicos y bienes privados; este binomio conceptual que predominó en la
racionalidad teórica de la modernidad entró en crisis a partir de su insuficiencia para dar respuestas a los nuevos
problemas; particularmente con la aparición del derecho indígena. Nuevas indagaciones en la filosofía, la sociología
y tímidamente en el campo del derecho abren paso a nuevas construcciones teóricas, en la búsqueda de respuestas
alternativas.
El pensamiento bidimensional público/privado en el campo jurídico no da cuenta de los principios de solidaridad,
cohesión, complementariedad en los que se fundan las relaciones que caracterizan al hombre no como centro de la
naturaleza sino como un componente de ella. En este intersticio, se configuran los derechos colectivos como
categoría de derechos diferentes a las clásicas publico/privado. Así, en los derechos colectivos indígenas; el nuevo
sujeto jurídico titular es un ser comunitario, expresión de la paridad cósmica, ligado a los derechos a la identidad
cultural, la autonomía y la libre determinación. El disfrute de los bienes que le corresponden a este sujeto de derecho
no puede realizarse de modo individual sino como componente de la comunidad.
b) Origen constitucional
La reforma constitucional del año 1994 incorpora en el art. 75 inc. 17 una serie de derechos indígenas que se derivan
del reconocimiento de la preexistencia étnica y cultural de los pueblos indígenas que habitan el territorio argentino;
entre ellos se declaran el de la posesión y propiedad comunitaria de las tierras tradicionalmente ocupadas; y la
entrega de otras aptas y suficientes para el desarrollo de los pueblos indígenas.
c) Derecho humano
Constituye un derecho humano y es el fundamento jurídico para definir el territorio, base de la subsistencia de los
Pueblos Indígenas, y de su desarrollo con identidad cultural y espiritual. La CIDH considera que el derecho a la
tierra/territorio es un derecho humano; debido a la conexión intrínseca que los integrantes de los pueblos indígenas
tienen con su territorio, la protección del derecho a la propiedad, uso y goce sobre éste es necesaria para garantizar su
supervivencia (Sarayaku vs. Ecuador, 2012 ).
d) Especial vínculo material y espiritual
“para las comunidades indígenas la relación con la tierra no es meramente una cuestión de posesión producción sino
un elemento material y espiritual del que deben gozar plenamente, inclusive para preservar su legado cultural y
transmitirlo a las generaciones futuras” (Awas Tingni, 2001); y “la cultura de los miembros de las comunidades
indígenas corresponde a una forma de vida particular de ser, ver y actuar en el mundo, constituido a partir de su
estrecha relación con sus territorios tradicionales y los recursos que allí se encuentran, no solo por ser éstos su
principal medio de subsistencia, sino además porque constituyen un elemento integrante de su cosmovisión,
religiosidad, y por ende, de su identidad cultural...los estados deben tener en cuenta que los derechos territoriales
indígenas abarcan un concepto más amplio y diferente que está relacionado con el derecho colectivo a la
supervivencia como pueblo organizado, con el control del hábitat como una condición necesaria para la reproducción
de su cultura, para su propio desarrollo y para llevar a cabo sus planes de vida…” (Yaxye Axa, 2.005).
e) Función de garantía:
El art. 75 inc. 17 de la Constitución nacional, dispone que la PCI no será enajenable, transmisible ni susceptible de
gravámenes o embargos; estas limitaciones que la determinan como intransmisible e inembargable se deben
comprender como garantías tendientes a la protección de los pueblos indígenas y sus comunidades; no debe olvidarse
la historia de abusos y despojos a los que han sido sometidos. El convenio 169 de la OIT en el art. 17 apunta a
respetar la autonomía de los pueblos y sus prácticas tradicionales, imponiendo la protección frente a abusos de
terceros.
Estandares internacionales de la PCI
Los estándares mínimos internacionales elaborados a partir de la Jurisprudencia y doctrina de la CIDH son
obligatorios para los Estados partes del sistema interamericano de protección de los derechos humanos, de
conformidad con la Convención de Viena sobre el derecho de los tratados de 1969. Se enuncian de la siguiente
forma:
El art. 21 de la Convención americana de derechos humanos se debe interpretar a la luz del convenio 169 OIT.
El concepto de tierra/territorio se debe interpretar a partir del especial vínculo con la tierra que determina a los
pueblos indígenas como sujetos colectivos.

El derecho ancestral a la tierra/territorio se vincula con el derecho a la identidad cultural y al derecho a la vida,
implica la supervivencia de las comunidades y sus miembros.
Rige el principio de prioridad del derecho a la PCI por sobre la propiedad privada.
Los Estados tienen obligaciones activas, deberán: delimitar y demarcar las tierras tradicionales; titular efectivamente
las tierras; reconocer y conservar modalidades propias de cada comunidad de relacionamiento con el territorio;
sancionar un marco legal adecuado a las pautas culturales de los pueblos indígenas para efectivizar el derecho de
PCI; garantizar el control y uso de los recursos naturales para que los pueblos indígenas puedan mantener sus formas
de vida y obtener beneficios compartidos; otorgar protección judicial efectiva que tome en cuenta las particularidades
de las comunidades indígenas; referidas a sus características sociales, económicas y culturales.
Necesidad de una Ley de PCI

No es tarea sencilla en la doctrina civilista dar paso para la instrumentación de la PCI estructurándola en base a
nuevas categorías y escapar de las tradicionales clasificaciones; en grandes líneas se plantearon los rasgos principales
del debate que advierten la insuficiencia del paradigma clásico para el abordaje de la complejidad de la PCI.
Asimismo, se puntualizaron las fundamentales características que delinean el derecho colectivo a la tierra/territorio y
su regulación como PCI.
Una ley que recepte los estándares internacionales; que contenga y ordene el corpus normativo establecido en
diferentes instrumentos; que conceptualice la PCI como derecho colectivo autónomo; que diferencie la posesión
tradicional respecto a la posesión civil; y en definitiva que diseñe su contenido y alcance; es deuda para los pueblos
indígenas.
Brecha de implementación entre lo que acontece entre la norma y la práctica (video)
Las cusas pueden ser
1- Falta de ejercicio de los propios beneficiarios ya que no conocen que tienen esos derechos
2- Falta de politicas públicas específicas que efectivicen esos derechos
3- Los jueces deben utilizar los instrumentos internacionales en sus actuaciones o intervenciones cuando tienen un
caso donde se presenta un pueblo indígena
4- Los legisladores deben sancionar normas le den mayor contenido y alcance --> ley de propiedad comunitaria
5- Intereses o el poder económico vinculados a las tierras o territorios indígenas (petroleo, explotación madereda)
6- Se debe alcanzar un paradigma de convivencia con normas de coordinacion. Esta convivencia debe colaborar para
achicar la brecha.
Eje temático 2: Teoría General de las Relaciones de Poder
2.1 Diversas relaciones de poder. Elementos. Doctrinas. Posesión. Tenencia. Servidores de la posesión. Mera
yuxtaposición. Sujeto y objeto. Funciones. Naturalezas jurídicas. Presunciones legales
Conceptualización
Se opta por llamar “relaciones de poder” a las relaciones de hecho entre persona y cosa. Se admiten la posesión y la
tenencia.
El CCyC se inclina por llamarlas “relaciones de poder” en lugar de relaciones reales. Este último es un término
amplio ya que las relaciones entre una cosa y una persona son infinitas, y puede ser confundida con el derecho real.
Se trata de vínculos fácticos entre la persona y la cosa, independientes de la existencia o no de un derecho que lo
justifique.
Art. 1908. Enumeración. Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la posesión y la tenencia.
Las relaciones de poder que pueden son las siguientes:
a. Posesión.

b. Tenencia.
c. Servidores de la posesión (derivadas de una relación de dependencia, hospedaje u hospitalidad)
d. Yuxtaposición Local (Agregada por la doctrina, pero el CCyC no la nombre ni refiere porque no produce un
efecto jurídico)
Doctrinas
1. Teoría de Savigny (clásica o subjetiva): Posesión: corpus + animus domini.
El reconocimiento a personas que no tenían animo de dueño, constituye un régimen excepcional. La posesión de
aquellos es derivada de la que tiene el poseedor en concepto de dueño. Creó una tercera categoría al lado de la
posesión natural y civil, la posesión derivada.
 Corpus: es la posibilidad de disponer físicamente de una cosa. No es necesario el contacto físico con la cosa,
basta con la posibilidad física de ejercer una influencia inmediata sobre ella y de excluir toda influencia
extraña.
Si ese poder físico con la cosa esta acompañado del animus domini se configura la posesión, si falta habrá
tenencia.
 Animusdomini: intención de comportarse con la cosa como lo haría el dueño. Actitud de no reconocer en
otra persona un derecho superior. El ladrón sería poseedor por ejemplo.
Síntesis:
 Posesión: corpus + animus domini.

 Tenencia: corpus.
 Yuxtaposición local: ausencia de ambos.
Teoría de Ihering (objetiva):

Criticó la tesis de Savigny, a la que consideró subjetiva y elaboró su propia posición llamándola objetiva. La crítica
se basó en la circunstancia de que al ser el animus domini un elemento subjetivo, dependiente de la intención del
sujeto, resultaba muy difícil probar.
Todos los detentores son poseedores y deberían gozar de la protección posesoria. La diferencia entre estos, no radica
en la intención del sujeto (teoría subjetiva), sino en la voluntad de la ley (teoría objetiva), la que, en ciertos casos, por
motivos prácticos, niega a la tenencia los efectos jurídicos de la posesión.
Mientras que para Savigny la protección de los poseedores que no tienen el animus domini constituye una excepción,
para Ihering era una consecuencia de la regla general.
La posesión consiste en el ejercicio de un poder de hecho sobre la cosa, conforme a su destino natural. Toda relación
entre el hombre y la cosa, con un mínimo de voluntad, implica la posesión, a menos que una disposición expresa de
la ley establezca que solo hay tenencia.
Se reemplaza la voluntad individual del sujeto por la voluntad abstracta de la ley. Esto facilita la prueba, pues basta
con demostrar que existe el corpus. Ejemplo: el arrendatario para demostrar que solo hay tenencia deberá probar la
existencia del contrato de locación.
El poseedor nada tiene que probar, pues la posesión se presume, es el adversario quien deberá probar la causa por la
cual la relación debe ser considerada tenencia.
Posesión: corpus, ya que es el único elemento visible y susceptible de comprobación, y era una manifestación
externa del ánimo.
Explica su posición y la de Savigny por medio de fórmulas:
 Para Savigny:
o P= c + a + A - Posesión (P) es igual al contacto físico o mera yuxtaposición local (c) acompañado de
un mínimo de voluntad (a), todo lo cual configura el corpus, mas el animus domini (A).
o T= c + a - La tenencia (T) es equivalente al corpus (c+a), en ausencia del animus domini.

 Para Ihering:
o P= c + a - La posesión es igual al corpus (c + a).
o T= c + a – n - La tenencia es el corpus (c+ a), pero cuando la ley (n) priva a ese poder de hecho de
los efectos de la posesión por mediar un elemento negativo.
Consideraciones sobre las teorías: las dificultades probatorias alegadas por Ihering en verdad no son tales, ya que el
animus domini no es un elemento puramente subjetivo, sino que se manifiesta con hechos exteriores, de modo que se
objetiviza. Cuando se trata de probar su existencia, la cuestión no consiste en penetrar en la mente del sujeto, sino en
observar su actividad exterior. La investigación debe apuntar a su comportamiento externo más que a su ánimo
interno.
La conclusión de las teorías objetivas y subjetivas se asemeja en el fondo, ya que el procedimiento probatorio a
seguir resulta ser el mismo.
Corpus y Animus Domini.

La cuestión en el código: se adhiere a la Teoría de Savigny, se aprecia en los arts. 1909 y 1910.
La posesión se configura por la concurrencia de 2 elementos: corpus + animus domini.
El corpus es la posibilidad de disponer físicamente de la cosa. La persona está en contacto directo con la cosa aunque
no siempre es necesario ese contacto directo, pues es suficiente con la posibilidad de poder disponer físicamente de
ella. Tampoco es necesario el contacto permanente, sino que es suficiente que se pueda hacer efectivo ese contacto
cuando la persona así lo decida.
El animus domini sumado al corpus determina su existencia, si falta habrá tenencia. Requiere comportarse como
titular de un derecho real, es decir, no reconocer en otra persona un derecho superior. Apunta a la intención
exteriorizada, traducida en hechos exteriores que pueden ser realizados aun faltando el corpus, como sucede por el
pago de impuestos por quien no ocupa el inmueble
Posesión
Posesión. Art. 1909. Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.
En la fase primitiva del Derecho Romano, la posesión aparece como un poder de hecho general y exclusivo sobre
una cosa, como la más fiel expresión de la propiedad misma. Elementos esenciales de ella eran:
 Las relaciones físicas de poder sobre la cosa (possessio corpore).

 Y la intención de tener la cosa como dueño (animus domini).
Los que tenían una cosa sin esta intención eran simples detentores o poseedores naturales. El grado superior de la
posesión lo constituía la posesión civil que además del animus domini requería buena fe y justo título.
Sin embargo, con el tiempo se reconoció la posesión a determinados detentadores carentes del animus domini (el
precarista, el enfiteuta, superficiario).
Tenencia
Art. 1910. Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre
una cosa, y se comporta como representante del poseedor.
Requiere de la configuración del corpus (posibilidad de disponer físicamente de una cosa), pero falta el animus
domini. Existe un poder de hecho sobre la cosa, pero la posesión se ejerce en nombre de otra persona, se reconoce en
otro un derecho superior. Falta el elemento intencional, subjetivo.
La tenencia no produce muchos de los efectos que produce la posesión. Así, el tenedor no puede adquirir el derecho
real por prescripción, ni hace suyo los frutos percibidos, ni la tenencia de cosa mueble hace presumir la propiedad.
Pero se le reconoce la posibilidad de defender su situación por medio de acciones posesorias (arts. 2238-2245) y
también por medio de la defensa extrajudicial (art. 2240).

Servidores de la posesión.
Art. 1911. Presunción de poseedor o servidor de la posesión. Se presume, a menos que exista prueba en contrario,
que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa. Quien utiliza una cosa en virtud de una relación de
dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en este Código, servidor de la posesión.
Comprende aquellas relaciones basadas en un vínculo de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad. Son
relaciones en las cuales los sujetos “sirven” a la posesión de otro. El servidor de la posesión es el ejecutor material de
la posesión que otro tiene, pero nunca puede ser considerado poseedor, que sigue siendo el otro.
Por ejemplo, existe una relación de dependencia cuando el obrero emplea las máquinas de la fábrica donde trabaja o
cuando la tripulación de un avión entra en contacto con este artefacto. El contacto físico es querido.
No están legitimados para intentar las acciones posesorias. En caso de que su relación sea violada o atacada, solo
pueden defenderla por medio de la defensa extrajudicial (art. 2240). Fuera de la defensa privada, si sufren la
turbación o el despojo por parte de un tercero, deben recurrir al poseedor, quien puede ejercer la acción
correspondiente.
El servidor carece de derecho de retención por no ser tenedor y por no existir conexidad entre el crédito y la cosa, es
decir, debe dejar la cosa aun cuando considere que es acreedor de prestaciones no satisfechas (ejemplo, pago de
salarios o indemnizaciones).
Mera Yuxtaposición
El código no enumera a la yuxtaposición local pues consiste en un contacto físico de una persona con la cosa que
carece de voluntariedad y en consecuencia, de efectos jurídicos. El ordenamiento no le da relevancia. Ejemplos:
sonámbulos, menores de 10 años. Es una relación de poder involuntaria
Objeto y sujeto de la posesión y la tenencia
Art. 1912. Objeto y sujeto plural. El objeto de la posesión y de la tenencia es la cosa determinada. Se ejerce por una
o varias personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa.
Objeto
El objeto es la cosa determinada, y la relación de poder (posesión o tenencia) puede ejercerse sobre la totalidad o una
parte material de la cosa.
Requisitos
1) Corporalidad: debe ser un objeto material susceptible de valor (cosa). Es decir que un derecho no puede ser
poseído.
2) Exclusividad: hay una sola posesión o tenencia sobre todo el objeto. Puede haber varias si no son de la misma
naturaleza. No pueden coexistir 2 posesiones iguales y de la misma naturaleza sobre la misma cosa (o 2 o mas
tenencias)
3) Determinación y existencia actual: el objeto debe estar determinado, caso contrario no podrá poseerse
4) Principalidad: al poseer una cosa se presume la posesión de sus accesorios, ya que lo accesorio sigue la suerte de
lo principal
Aclaración: La comercialidad no es un requisito
Sujeto:
El sujeto, tanto en la posesión como en la tenencia, puede ser una o varias personas físicas o jurídicas (por medio del
órgano que la representa)
En primer lugar diremos que es imposible que o más personas tengan, cada una por el todo, la misma relación de
poder sobre una cosa al mismo tiempo (ejemplo: que una posea como propietario y la otra como usurpador)

Concurrencia:
Se aplica el principio de exclusividad ya visto, que establece que no puede haber relaciones de poder de la misma
naturaleza sobre la misma cosa. Es decir que no pueden concurrir, salvo que sean de distinta naturaleza (poseedor y
tenedor). Ahora bien, puede haber posesiones distintas sobre la misma cosa, como por ejemplo, la posesión del
propietario y la posesión del usufructuario, o del usuario o del titular de una servidumbre.
Coposesión o cotenencia.
Cuando la cosa es poseída en forma simultánea por más de una persona, y dicho objeto esta indiviso, hay allí
coposesión. Cada uno de los coposeedores tiene una parte ideal, abstracta, de modo que no es posible que cada uno
de ellos ejerza la posesión sobre una parte concreta, pues recae sobre toda la cosa, la limitación es imaginaria.
Deben darse 2 requisitos:
1. Pluralidad de sujetos.
2. La cosa se encuentre en estado de indivisión.
Cada poseedor puede ejercer actos posesorios sobre toda la cosa respetando la posesión de los otros coposeedores,
sin excluirlo. Pues de lo contrario habría intervención de título y el despojado podría intentar las acciones posesorias
correspondientes, para recuperar el ejercicio de si coposesión.
Frente a terceros, cada poseedor representa la posesión de sus consortes, en sus relaciones externas los coposeedores
actúan como si fuesen un único sujeto.
Las reglas expuestas resultan aplicables a la cotenencia.
Presunciones legales
 Presunción de poseedor: Art. 1911. Presunción de poseedor o servidor de la posesión. Se presume, a menos
que exista prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa. Quien
utiliza una cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en
este Código, servidor de la posesión.
Se trata de una presunción iuris tantum que puede ser destruida por prueba contraria: quien pretenda que
quien tiene un poder de hecho sobre una cosa no es poseedor, sino tenedor, deberá probarla.
 Presunción de fecha y extensión: Art. 1914. Presunción de fecha y extensión. Si media título se presume
que la relación de poder comienza desde la fecha del título y tiene la extensión que en él se indica.
Dicho artículo se refiere al título como causa de la relación de poder, o sea, el acto jurídico válido para
establecerla, que varía según se trate de posesión o tenencia; en el primer caso puede ser un contrato de
compraventa y en el segundo un contrato de locación.
Tratándose de una presunción, puede producirse prueba en contrario tendiente a demostrar, por ejemplo que
un locatario, tenedor del inmueble en virtud del contrato de locación, adquiere la cosa por donación y
comienza a poseerla como dueño.
El título solo sirve como prueba de la adquisición y de la extensión, en caso que la relación de poder no se
ejerza sobre toda la cosa sino solo sobre una parte de ella. Cabe entender por título también a los
instrumentos privados
 Principio de inmutabilidad de la causa: Art. 1915. Interversión. Nadie puede cambiar la especie de su
relación de poder, por su mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando
el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor
de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto.
Facilita la prueba y desvirtúa la crítica de Ihering en el sentido de que el animus domini era un elemento
variable sujeto al capricho de las personas. Pues nadie puede cambiar la especie por su propia voluntad, con
lo cual no es cierto que el poseedor pueda cambiar la idea y convertirse en tenedor, como sostenía Ihering al
examinar la teoría de Savigny.
Tampoco es posible alterar la especie de la relación por el solo transcurso del tiempo.
Si el poseedor se convierte en tenedor (propietario que vende su casa y continua habitándola como locatario),
el código presume que continúa como tal hasta tanto no se pruebe lo contrario. La prueba no será difícil,
basta con presentar los contratos (compraventa y locación); el cambio de la relación surge de circunstancias

externas y no de la mera voluntad interna del poseedor. Estos cambios de especie, de manera bilateral, son
los que regula el art 1923.
El principio inmutabilidad de la causa no impide que la causa pueda transformarse, lo que prohíbe es que
ello pueda hacerse por su mera voluntad o por el solo transcurso del tiempo. Existen casos en que el cambio
de la relación posesoria está permitido, lo cual puede ocurrir en forma bilateral (acuerdo entre interesados,
por ejemplo, el tenedor le compra la cosa al poseedor) o unilateral (la voluntad de cambiar la causa se
manifiesta por actos externos que producen la exclusión del poseedor). Es necesario que se trate de actos
concluyentes e inequívocos, que la oposición del tenedor al poseedor sea total, inconfundible y activa, es
decir, que salga del ámbito subjetivo del tenedor. Dichos actos deben ser públicos, susceptibles de poder
llegar a conocimiento del que sufre la intervención.
 Presunción de legitimidad: Art. 1916. Presunción de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen
legítimas, a menos que exista prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un
derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley.
2.2 Clasificación de las relaciones de poder. Legítimas e ilegítimas. De buena o mala fe. Simple o viciosa.
Conflictos que puede enfrentar el adquiriente de inmueble mediando boleto de compraventa
Legítima e Ilegitima
El código anterior clasificaba a la posesión en legítima o ilegitima. Ahora esta clasificación se extiende también a la
tenencia.
Las relaciones de poder son legítimas cuando sean el ejercicio de un derecho real o personal constituido de
conformidad con las previsiones de la ley. De manera que si el titular de la relación carece de título, o lo tiene pero
media alguna irregularidad, la relación será ilegitima. Ejemplo: quien adquiere un inmueble con título y modo, es un
poseedor legítimo. Quien adquiere la posesión sin título, es un poseedor ilegitimo.
El código formula 3 divisiones de la posesión:
1. Según su origen o causa: puede ser legítima o ilegítima.
2. Según las condiciones personales del poseedor: la posesión ilegítima puede ser de:
a. Buena fe.
b. Mala fe:
i. Viciosa.
ii. No viciosa.
3. Según la forma y el modo en que es adquirida: la posesión de mala fe se subclasifica en viciosa y no viciosa.
De buena o mala fe. Simple o viciosa

Art. 1918. Buena fe. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de
derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad.
La posesión y la tenencia ilegítima se subdividen en de buena fe o mala fe. Aquí el poseedor o el tenedor están
convencidos de que adquirieron el derecho real o el derecho personal de conformidad a las disposiciones del Código,
aunque en verdad no es así. Se trata aquí de quien ejerce una relación ilegitima, pero convencido de que ejerce una
legítima, en razón de tal error o ignorancia excusable
Tal error de hecho debe ser especial y excusable (art. 267), no debe provenir de una negligencia culpable (art. 266).
Cuando se trate de un error de derecho, la buena fe no es posible (art. 8).
Ejemplo: enajenación hecha por una persona que no era propietaria de la cosa, en la medida de que el adquirente
cuente con un título que en apariencia no tiene irregularidades.
El sujeto debe actuar con diligencia, lo que supone, si la cosa es registrable, que verificó las constancias del registro.
Y que si la registración es constitutiva que inscribió su título en el Registro correspondiente.

Lo que caracteriza a la buena fe es un error en la mente del poseedor, pero para que este error sea excusable es
preciso que la posesión se funde en un título o causa de adquisición apto de por sí para la adquisición del
correspondiente derecho exteriorizado en la posesión, pero que en el caso no la produjo por adolecer de algún vicio o
defecto que lo invalide. Pero además, por tratarse de adquisición derivada de derechos reales, es necesario también el
modo (tradición). Por ende, sino hubo tradición, no hay siquiera posesión. Si hubo tradición, para que el poseedor sea
reputado de buena fe, además de contar con el título, no debe haber habido ningún vicio ostensible en la entrega de la
cosa. El conocimiento del defecto de cualquiera de los dos (título y modo) elimina la buena fe.
Es necesario que la creencia del sujeto sea razonable y a ello solo se llega si actuó sin negligencia. Hay un aspecto
negativo (ignorancia) y otro positivo (diligencia).
Mala fe.
El código no define a la relación de mala fe, pero se llega a ella por exclusión: hay mala fe en todos aquellos casos en
los que falta la buena fe, esto es cuando el sujeto no está persuadido, sin duda alguna, de la legitimidad de su
adquisición.
Puede ser:
Simple o no viciosa: cuando la relación no es de buena fe, pero fue adquirida por tradición sin vicios.
Viciosa:
Art. 1921. Posesión viciosa. La posesión de mala fe es viciosa cuando es de cosas muebles adquiridas por hurto,
estafa, o abuso de confianza; y cuando es de inmuebles, adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso de
confianza. Los vicios de la posesión son relativos respecto de aquel contra quien se ejercen. En todos los casos, sea
por el mismo que causa el vicio o por sus agentes, sea contra el poseedor o sus representantes.
Se trata de situaciones en las cuales la posesión no solo es adquirida de mala fe, sino además en forma más grave en
virtud de los métodos empleados. La posesión es viciosa cuando es adquirida ilegítimamente, mediante
desapoderamiento. Se da sin la conformidad del poseedor cuando hay clandestinidad, y contra su voluntad cuando
hay violencia o abuso de confianza. La posesión viciosa proviene de una apropiación o desapoderamiento prohibidos
por la ley civil y reprimida por la ley penal.
Los vicios se vinculan con la forma en la que se ha adquirido la posesión, no debe ser confundido con los vicios de la
voluntad que pueden afectar los actos jurídicos.
El código distingue según se trate de:
 Muebles:
o Hurto: hay que tener en cuenta un elemento primordial que es la apropiación, sea violenta o no, con
la consiguiente privación de la cosa para el poseedor legítimo.
o Estafa: prevista en el código penal. Uno de los supuestos es la del inc. 9 art. 173: “el que vendiere o
gravare como bienes libres, los que fueren litigiosas o estuvieren embargados o gravados; y el que
vendiere, gravare o arrendare como propio, bienes ajenos”.
o Abuso de confianza: vicio común a la posesión de cosa mueble o inmueble, se configura cuando
alguien ha recibido la cosa con obligación de restituirla pero no lo hace. Intervención de titulo
 Inmuebles:
o Violencia: hay que diferenciar la violencia en la posesión de la violencia en el título: la primera se
refiere a las vías de hecho, que implican el empleo de la fuerza material o moral para establecer la
relación real entre el poseedor de mala fe y la cosa; la segunda vicia el título y puede conllevar su
nulidad, pero no vicia la posesión misma.
o Clandestinidad: se requiere que medie ocultamiento, que la posesión no sea pública respecto del
anterior poseedor, aun cuando los terceros conozcan la situación. No es necesario que el anterior
poseedor conozca lo sucedido, basta con que haya podido conocer la usurpación.
o Abuso de confianza.
Relatividad de los vicios: quien adquiere una posesión en forma viciosa solo reviste este carácter frente a quien fue
víctima del vicio, mas no frente a terceros.

Determinación de la buena o mala fe: Art. 1920. Determinación de buena o mala fe. La buena o mala fe se
determina al comienzo de la relación de poder, y permanece invariable mientras no se produce una nueva
adquisición.
No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se debe estar al día de la citación al juicio.
Si la posesión o la tenencia en su origen fue de buena fe, la relación jurídica será ilegítima pero de buena fe, lo que le
permitirá, por ejemplo, hacer suyo los frutos por todo el período de su posesión y hasta el momento de la notificación
de la demanda por reivindicación, y tiene el derecho a reclamar el reembolso de los gastos efectuados en el inmueble
(art. 1938).
Uno de los efectos más importante de la buena fe posesoria es la posibilidad de usucapir en los términos del art.
1898, en la medida que el sujeto de la relación de poder ostente justo título.
Presunción de buena fe: Art. 1919. Presunción de buena fe. La relación de poder se presume de buena fe, a menos
que exista prueba en contrario.
La buena fe se presume. Esto tiene:
 Interés práctico, libera al poseedor o tenedor de la prueba de su buena fe.

 Contenido ético, generalmente las personas obran honestamente.
 Trascendencia en la teoría posesoria, ya que la buena fe supone un poseedor con título, de modo que el
legislador presume que todo poseedor tiene una causa legítima.
 Presunción iuris tantum.
 Se trata de cuestiones de hecho que deben ser resueltas por el juez.
Presunción de mala fe: Regla que admite excepciones, estas son:
a. Cuando el título es de nulidad manifiesta: la buena fe no solo es conocer, sino haber podido conocer (art. 1901 –
1918). Es evidente que si el vicio es manifiesto, el sujeto pudo haberlo conocido sin dificultad.
b. Cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios
para adquirirlas: aquí la tradición la realiza una persona sospechosa. Cuando alguien compra a esta clase de
personas cabe presumir que no actúa de buena fe, ya que pudo al menos dudar sobre el origen o la forma en que tal
cosa llegó a poder de su vendedor. Se vincula la calidad de la persona con 2 circunstancias: que no tenga costumbre
por vender cosas semejantes y que no tenga capacidad o medios para adquirirlas. Aquí la mala fe se presume, e
indica que no admite prueba en contrario.
c. Cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona: si una persona
adquiere ganado marcado o señalado a un sujeto que no tiene registrado a su nombre ese diseño, no puede alegar
buena fe. Puede ser rebatida.
El poseedor vicioso puede acceder por prescripción adquisitiva larga ya que la misma no exige buena fe ni justo
título, y los 20 años se computarán desde que el vicio cesó, desde el año en que el vicio cesó y existe una tercera
postura que dice desde el momento en que se comienza a realizar la posesión independientemente de que haya sido
viciosa
Conflictos que puede tener enfrentar el adquiriente de inmueble mediando boleto de compraventa
El código derogado, tras la incorporación producida por la ley 17711 al art. 2355, reputaba poseedor legítimo a quien
adquiere la posesión en virtud de un boleto de compraventa. Sin embargo, se había señalado que para ser la posesión
legítima se requiere que el derecho real haya sido constituido “en conformidad a las disposiciones de este Código”, y
lo cierto es que existían otras disposiciones que establecían que el título, para la transmisión derivada por actos entre
vivos debe estar formalizado por escritura pública. Al ser así, el boleto de compraventa no podía engendrar una
posesión legítima, por tratarse de “un modo insuficiente para adquirir derechos reales”.
En el CCyC, puede decirse que se trata de un poseedor legítimo, ya que el art. 1916 se refiere también al ejercicio de
un “derecho personal” y el boleto de compraventa importa un derecho personal.

Innecesaridad de título: Art. 1917. Innecesariedad de título. El sujeto de la relación de poder sobre una cosa no tiene
obligación de producir su título a la posesión o a la tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo como obligación
inherente a su relación de poder.
El sujeto nada debe demostrar ya que su situación se presume legítima. Si alguien alega su ilegitimidad carga con la
prueba.
Se extiende a la tenencia. Tiende a resolver los problemas de la prueba. Con la salvedad de los casos que el poseedor
deba exhibir su título como obligación inherente a su posesión. Esto está regulado por el Código Procesal Civil y
Comercial, en el capítulo de las Diligencias previas (art. 323 inc. 2 y 4 y art. 325).
2.3 Adquisición. Modo unilateral. Modos bilaterales. Tradición y sucedáneos. Formas. Vacuidad. Ejercicio.
Actos posesorios. Conservación. Extinción
Adquisición, ejercicio, conservación y extinción
ARTICULO 1922.- Adquisición de poder. Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, ésta debe
establecerse voluntariamente:
a) por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tengan diez años;
b) por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo, o cuando ella ingresa en el ámbito
de custodia del adquirente.
En lo que concierne a la posesión debemos distinguir si la cosa ya es poseída por otro o no. Si no lo es (cosa
abandonada) bastaría con apropiarla u ocuparla si es inmueble. Si ya otro sujeto la posee, el adquirente puede
adquirirla contra su voluntad (desapoderamiento) o con su conformidad (tradición, traditio brevi manu, constituto
posesorio).
Los dos primeros medios son unilaterales, mientras que los tres últimos son bilaterales. Estas reglas son trasladables
a la tenencia.
Capacidad: están capacitados para adquirir los que tengan una capacidad natural de entender y querer (voluntad de
poseer, animus). La relación debe ser adquirida por medio de un representante legal en caso de ser el adquirente un
incapaz (art. 24), o una persona jurídica.
El art. 1922 se aplica en los casos de adquisiciones unilaterales (modos originarios). Cuando se trata de adquirir la
posesión por medio de la tradición, se exige la plena capacidad, es decir, la necesaria para celebrar actos jurídicos.
Lo mismo ocurre para la traditio brevi manu y el constituto posesorio.
Edad: el sujeto debe tener más de 10 años. Entre los menores de 10 años se incluyen a las personas por nacer
(adquieren la posesión de una cosa por medio de su representante).
Este artículo no coincide con el art. 216, que establece que se tiene discernimiento a los 10 años para los actos ilícitos
y a los 13 años para los lícitos. Pues el art. 1922 importa, como norma especial, una excepción al principio general.
Corpus: el inciso b se refiere al corpus. La relación de poder necesita voluntad (ánimo). En algunos supuestos se
adquiere la relación con el contacto con la cosa, en otros, se la adquiere antes de que se produzca el contacto y aun
antes de estar en presencia de la cosa.
La última parte aplica la “teoría de la custodia” (Savigny) según la cual se considera que la persona tiene el imperio
absoluto de su casa o de un lugar que este a su exclusiva disposición, por lo que adquiere la posesión de las cosas que
le son allí remitidas aunque no esté presente, y aun cuando ninguna otra persona le hubiese recibido. Basta con tener
la custodia del lugar.
Ejemplo: reparto de periódicos que se envían y se colocan bajo la puerta del habitante de un inmueble. Aun cuando
este se encuentre fuera del inmueble, adquiere la posesión de los objetos que le fueron remitidos.
La alusión a la “custodia” no debe ser asimilada a “exclusividad”, ya que por ejemplo, todos los que habitan el
inmueble pueden encontrarse en esa situación y adquirir de esta forma la posesión o la tenencia.

Modos de adquisición
ARTICULO 1923.- Modos de adquisición. Las relaciones de poder se adquieren por la tradición. No es necesaria la
tradición, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste pasa la posesión a quien la tenía a su nombre, o
cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere desde
que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la
transfiere a otro, reservándose la tenencia y constituyéndose en representante del nuevo poseedor. La posesión se
adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa.
Tradición
ARTICULO 1924.- Tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe consistir
en la realización de actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la
cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por la mera declaración del que entrega de darla a quien la
recibe, o de éste de recibirla.
La tradición es la forma de adquirir la relación de poder respecto de una cosa que otro posee o tiene; debe
diferenciarse del desapoderamiento y del apoderamiento, ya que aquel presta su consentimiento en que la adquisición
se realice. Es la entrega voluntaria, de lo contrario habría desapoderamiento. Es un medio bilateral, se opera por la
voluntad de los intervinientes.
Significa entrega de la cosa. Es el desplazamiento de la posesión o de la tenencia de la cosa que se va a transmitir, a
la persona del adquirente, con el consentimiento concurrente de ambas partes sobre su realización.
Es suficiente con que la cosa sea puesta a su disposición, en tanto el destinatario haya manifestado su
consentimiento, expreso o tácito, de recibirla. La entrega es la faz externa del acuerdo de voluntades.
Naturaleza jurídica: acto jurídico, ya que se trata de un acto voluntario (art. 260), lícito (art. 259) y es un acto
jurídico bilateral. Debe manifestarse por un hecho exterior, por la realización de actos materiales de por lo menos
una de las partes.
Importancia de la tradición:
 Es constitutiva de derechos reales.
 Modo de adquirir la posesión y cumplimiento de una relación obligacional (obligación que tiene el vendedor
de entregar la cosa al comprador).
 Publicidad de los derechos reales en materia de cosas muebles no registrables.
 Es la forma de cumplir o ejecutar la obligación de dar, desplazando los riegos de la cosa al accipiens.
Formas de hacer la tradición: el código además de adoptar el sistema del título y modo a los efectos de la
transmisión de los derechos reales, sigue el sistema romano, el cual exige la entrega material de la cosa pero de una
forma menos ritualista, ya que exige actos materiales pero también reconoce efectos a la “mera declaración”, entre
las partes.
Los actos materiales admiten 3 posibilidades:
 Actos materiales de quien entrega la cosa con asentimiento de quien la recibe.

 Actos materiales de quien la recibe con asentimiento de quien la entrega (el adquirente realiza actos
posesorios en el inmueble, en presencia del transmitente o con su consentimiento).
 Deben ser hechos, al menos, por una de las partes, por lo que pueden ser realizados por ambas partes.
En todos los casos, las partes deben estar de acuerdo en su realización, de lo contrario la relación se perderá por
abandono o desapoderamiento.
Pueden ser realizados por los interesados o por sus representantes.
Los actos materiales a los que se alude son los actos posesorios.
Además del consentimiento de las partes y de la realización de actos materiales, la cosa debe estar sin contradictor
que se oponga a la adquisición

La mera declaración: puede ocurrir que las partes declaren haber hecho la tradición o haberla recibido, o ambas
cosas. En principio esta declaración es insuficiente, y debe ser completada por otros actos que revelen la efectiva
entrega de la cosa, pues se trata de un acto jurídico bilateral y además del consentimiento se necesita la realización de
actos materiales. El acuerdo debe ser completado con la entrega, a excepción de:
 Traditio brevi manu: cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el
dominio de ella al que la poseía a su nombre. Ejemplo: el locatario que compra el inmueble locado.
Cuando el que la posea a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. El requisito es la
notificación al locatario o al depositario que es el deudor cedido.
 Constituto posessorio: cuando el poseedor le transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en
poseedor a nombre del adquirente. La situación es inversa aquí, el poseedor deviene tenedor. Ejemplo: soy
dueño del dpto. y lo vendo pero permanezco en el mismo como inquilino. Se exige escritura de venta y
contrato de alquiler.
Por último, cabe decir, que la mera declaración no suple los actos materiales “con relación a terceros”, de modo que
entre las partes tendrían pleno efecto.
Otras formas de tradición
ARTICULO 1925.- Otras formas de tradición. También se considera hecha la tradición de cosas muebles, por la
entrega de conocimientos, cartas de porte, facturas u otros documentos de conformidad con las reglas respectivas,
sin oposición alguna, y si son remitidas por cuenta y orden de otro, cuando el remitente las entrega a quien debe
transportarlas, si el adquirente aprueba el envío
 Tradición de cosas muebles que deben transportarse: son supuestos en los cuales la entrega no se realiza
de mano en mano y “se considera hecha por la entrega de conocimientos, cartas de porte, facturas, u otros
documentos”. Tales documentos representan a las mercaderías. Esto facilita el comercio, de lo contrario no
sería posible (menos el internacional).
Se trata de la entrega de documentos, esta forma de tradición es aplicable cuando el poder de las cosas queda
materializado en un documento que en el trafico jurídico vale como la cosa misma. Solo es aplicable a las
cosas muebles.
El conocimiento es el documento que acredita la entrega de la mercadería a los efectos del transporte por
agua. Es un título representativo de la mercadería que, cuando es entregado, transfiere la posesión y la
propiedad de ellas.
La carta de porte cumple similar función cuando se trata del transporte terrestre o aéreo (art. 1298).
La entrega de la factura pone las cosas a disposición del adquirente (art. 1145).
Cabe agregar también a los certificados de depósito y los warrants.
 Cosas remitidas por cuenta de otro: se opera la tradición si “el adquirente aprueba el envió” ya que dicho
agente actuara como representante del adquirente. En este supuesto, hay actos materiales de ambas partes:
del tradente al remitir la mercadería y del adquirente a través de la recepción de su agente (representante).
Relación de poder vacua

ARTICULO 1926.- Relación de poder vacua. Para adquirir por tradición la posesión o la tenencia, la cosa debe
estar libre de toda relación excluyente, y no debe mediar oposición alguna.
Es un requisito inexcusable para que se opere la tradición. No cualquier ocupante constituye un obstáculo a la
realización de la tradición. Debe ser un contradictor (alguien que se encuentre ejerciendo la posesión). En cambio, si
el inmueble se encuentra ocupado por quien es tenedor, ello no impide que se pudiera transmitir la posesión, pero si
sería un obstáculo si se pretende transferir la tenencia, ya que aquí habría dos relaciones de la misma especie,
excluyentes entre sí.
Relación de poder sobre universalidad de hecho

ARTICULO 1927.- Relación de poder sobre universalidad de hecho. La relación de poder sobre una cosa
compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero unidos bajo un mismo nombre, como un rebaño o una
piara, abarca sólo las partes individuales que comprende la cosa.

La norma se refiere a la relación de poder sobre universalidad de hecho, es decir, una pluralidad de cosas agrupadas
por voluntad del propietario y no a la universalidad de derecho, por ejemplo, el acervo hereditario, que se reglamenta
por separado.
Sean de hecho (como una biblioteca) o de derecho (fondo de comercio) no pueden poseerse en conjunto, porque sería
poseer en abstracto, debe poseerse cada cosa en concreta y determinada (ej.: cada libro de la biblioteca).
En definitiva, no es posible o tener en conjunto las cosas integrantes de la universalidad, sin poseer o tener
individualmente cada una de esas cosas.
No obstante, el art. 2252 pareciera indicar que las universalidades de hecho forman una sola cosa, al menos a los
fines de la acción reivindicatoria; pues este texto contiene un error de concepto, ya que menciona a la universalidad
de hecho como si se trata de una sola cosa, cuando en rigor es un conjunto de cosas.
Actos Posesorios
ARTICULO 1928.- Actos posesorios. Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura,
percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general,
su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.
Se trata de una enumeración, meramente enunciativa y no taxativa, de actos sobre cosas muebles e inmuebles que el
código llama posesorios, ya que lo esencial para que uno o varios hechos puedan ser considerados tales es que hayan
sido ejercidos con animus domini. La expresión de “cultura” se refiere al hecho de cultivar.
No cabe designar tal carácter al pago de impuestos, pues por sí solo no revela el contacto con la cosa. Los actos
posesorios son actos materiales, mientras que el pago es un acto jurídico, aunque sea muy buena prueba del ánimo.
Tampoco debe asimilárselos con los actos tolerados por el poseedor del inmueble (ej.: permitir que el vecino saque
agua).
Se asimilan a estos actos tolerados los llamados “meras facultad” que tampoco son hábiles para generar situación de
posesión o un derecho en cabeza de un tercero.
Conservación
ARTICULO 1929.- Conservación. La relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque su ejercicio esté
impedido por alguna causa transitoria.
ARTICULO 1930.- Presunción de continuidad. Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que el sujeto
actual de la posesión o de la tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo
intermedio.
Conservación de la relación:
Adquisición de la posesión: corpus + animus domini.
Conservación: no es menester ambos elementos, la posesión puede ser conservada solo con el ánimo (sistema del
código derogado). El CCyC reemplaza esto, y la conservación se produce por la mera inercia, en tanto no surja algún
impedimento definitivo. Para que se pierda el poder de hecho debe manifestarse una voluntad contraria (si abandonó
la cosa) o resultar de hechos de terceros que privan al sujeto de la relación.
Extinción
ARTICULO 1931.- Extinción. La posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la
cosa.
En particular, hay extinción cuando:
a) se extingue la cosa;
b) otro priva al sujeto de la cosa;
c) el sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la tenencia;

d) desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;
e) el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.
Extinción de la posesión y de la tenencia: cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa, es decir, falta el
corpus, tratándose de una imposibilidad definitiva de disponer físicamente de la cosa y no transitoria, de modo que
su intención no resulta suficiente para conservarla.
Extinción de la cosa: comprende tanto la extinción física como jurídica (pasa a dominio público). Las causas
pueden ser caso fortuito, hecho de un tercero o del propio titular. También se pierde la relación por faltar el objeto.
Supuestos: destrucción total como consecuencia de un incendio, si es parcial la relación no se extingue sino que
continúa sobre el objeto deteriorado.
Privación de la cosa: cuando otro priva al sujeto de la cosa contra su voluntad se produce el desapoderamiento. Si el
sujeto se resiste y conserva una parte de la cosa solo habrá desapoderamiento parcial. Aunque la norma no lo diga es
menester que quien priva a otro de la cosa lo haga con intensión de desapoderar.
Imposibilidad física de ejercer la posesión o la tenencia: ej.: cosas caídas en lugares inaccesibles, como ocurre
cuando caen al mar. Otra aplicación de esta idea se halla en el inciso d, según el cual la relación se pierde “si
desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida”, concepto similar al anterior.
La imposibilidad de ejercer actos debe afectar a la cosa, no a la persona del poseedor, ya que la incapacidad
sobrevenida no le hace perder la relación. Puede derivar de un acontecimiento cualquiera. Puede ser un hecho de la
naturaleza, o bien un hecho del hombre, incluso realizado por el propio autor.
Conservación de cosas perdidas: la pérdida de la cosa no siempre implica la extinción, el límite se encuentra en la
existencia o no de la “probabilidad razonable” de encontrarla. Mientras exista esta probabilidad se conserva la
relación ya que existe una imposibilidad transitoria.
La determinación de cuando existe “probabilidad razonable” no es tarea fácil, hay que medir si existe tal
probabilidad o si se justifica tal creencia, en función de lo que apreciaría el común de la gente, de acuerdo al estándar
social. Hay que valorar cada situación con criterios generales.
También hay presunción de continuidad si la persona recupera la cosa perdida durante el período que existió la
probabilidad de recobrar dicha cosa. Admite prueba en contrario esto.
Cuando se pierde una cosa y subsiste la probabilidad razonable de encontrarla, el tercero que la encuentra debe
restituirla, de lo contrario cometerá un desapoderamiento y será pasible de las acciones posesorias o reales.
Abandono: se da cuando el poseedor (o el tenedor), intencionalmente, se desprende de la cosa con el objeto de
privarse de su disponibilidad física y de no ejercer más sobre ella actos posesorios.
Suele darse en materia de cosas muebles pero también puede invocarse para inmuebles. En caso de duda, se presume
que la cosa fue perdida. Debe ser realizado por el verdadero poseedor, no tienen ese alcance los que tienen la cosa en
nombre de aquel o los servidores de la posesión, en contra o sin su voluntad, pues faltaría el requisito de
voluntariedad, salvo que el poseedor ratifique posteriormente lo actuado.
Debe ser expreso, efectivo, pues el abandono no se presume.
ABANDONO TRADICIÓN
Puede ser poseída por cualquier persona, incluso la El tradente se desprende de la cosa a favor de la
posesión puede ser retomada por quien la abandono, en persona a la cual quiere transmitirla.
tanto no haya sido adquirida por un tercero.
Otros modos: los modos bilaterales de adquirir relaciones de poder son causales de extinción como la tradición,
traditio brevi manu y el constituto posesorio, pues mientras alguien adquiere la posesión, la pierde el transmitente
2.4 Efectos. Derechos y deberes inherentes a las relaciones de poder. Efectos de la buena o mala fe. Frutos.
Productos. Mejoras. Riesgos. Efectos propios de la posesión y de la tenencia.
Derechos y deberes inherentes a las relaciones de poder

Derechos
“Art. 1932. Derechos inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer las servidumbres
reales que corresponden a la cosa que constituye su objeto. También tienen derecho a exigir el respeto de los límites
impuestos en el Capítulo 4, Título III de este Libro.”
Estar en la posesión de una cosa o ser titular de un derecho real que se ejerce por la posesión, genera derecho y
deberes que no son establecidos con relación a un poseedor o titular de derecho real determinado, sino a cualquiera
que ejerza su posesión o derecho real sobre una cosa (se vinculan a la cosa, no a la persona).
Servidumbres reales: es el derecho establecido en beneficio del poseedor de una heredad sobre otra, ajena para
utilidad de la primera. Este artículo confiere al titular de las relaciones de poder el derecho a ejercer las servidumbres
reales. Dado que con la existencia de servidumbres se beneficia el fundo y no su poseedor, debe considerarse que la
norma se refiere a las servidumbres reales activas, en tanto benefician a cualquier poseedor del inmueble, y no a las
personales que solo favorecen a una persona determinada.
Limites al dominio: son derechos inherentes a la posesión las obligaciones derivadas de las relaciones de vecindad.
Estos derechos corresponden a poseedores, sean o no titulares de un derecho real, y en ciertos casos se extienden a
tenedores. Ejemplo: un vecino no debe producir ruidos que exceda la normal tolerancia (art. 1973)
Deberes
“Art. 1933. Deberes inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen el deber de restituir la cosa a quien
tenga el derecho de reclamarla, aunque no se haya contraído obligación al efecto.
Deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa, y los límites impuestos en el Capítulo
4, Título III de este Libro”
Estos deberes son previstos para el poseedor como para el titular del derecho real aun cuando no sea poseedor.
Obligación de restituir: tanto el poseedor como el tenedor pueden tener la obligación de restituir la cosa sobre la
que ejercen el poder de hecho. Ejemplo: el locatario debe restituir al poseedor, el usufructuario al dueño. No siempre
existirá el deber de restituir en la posesión, ello dependerá del tipo de derecho que se ejerza y de la calidad del
poseedor. Cuando se trata de la tenencia siempre existe esa obligación.
La obligación de restituir existe aun cuando “no se haya contraído obligación al efecto”. Ejemplo: quien encuentra
una cosa perdida está obligado a devolverla.
La restitución debe ser hecha a “quien tenga el derecho de reclamarla”.
 Si la cosa es mueble no registrable y el deudor hace, a título oneroso, tradición de ella a otro, el acreedor no
tiene derecho contra los poseedores de buena fe, sino cuando la cosa le fue robada o se ha perdido.
 Si la cosa es inmueble o mueble registrable, el acreedor tiene acción real contra terceros salvo que se trate de
subadquirentes de buena fe y a título oneroso.
Cargas reales que afectan la cosa: el hecho de que la cosa se encuentre gravada con un derecho real (servidumbre o
hipoteca) impone que quien posea la cosa deba respetarlo. Es una consecuencia del iuris persequendi y de su
oponibilidad erga omnes. Se trata de cargas reales (derecho real sobre cosa ajena visto de quien lo soporta).
Para alguna doctrina las cargas reales abarcan a los impuestos, tasas y contribuciones que pesan sobre el objeto, pero
el CCyC no incluye estos deberes (art. 1888).
Las medidas judiciales impuestas a la cosa deben ser respetadas por los poseedores o tenedores de ella. Ejemplo: si
se trabó alguna medida cautelar.
Frutos, mejoras y productos
“ARTICULO 233.- Frutos y productos. Frutos son los objetos que un bien produce, de modo renovable, sin que se
altere o disminuya su sustancia. Frutos naturales son las producciones espontáneas de la naturaleza.
Frutos industriales son los que se producen por la industria del hombre o la cultura de la tierra.
Frutos civiles son las rentas que la cosa produce.
Las remuneraciones del trabajo se asimilan a los frutos civiles.
Productos son los objetos no renovables que separados o sacados de la cosa alteran o disminuyen su sustancia.
Los frutos naturales e industriales y los productos forman un todo con la cosa, si no son separados.”
Frutos: es una parte de la cosa, no un accesorio salvo los civiles, que puede ser separada o extraída de ella sin
ocasionarle un perjuicio o menoscabo importante. Ejemplo: cría de un animal, frutos de un árbol o planta, alquileres
de un inmueble.
Producto: implica la modificación o menoscabo de la sustancia de la cosa. Una vez separado la cosa no los produce
como la madera extraída de un árbol
ARTICULO 1934.- Frutos y mejoras. En este Código se entiende por:
a) fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva relación posesoria. Si es fruto civil, se
considera percibido el devengado y cobrado;
b) fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado y no cobrado;
c) mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores originados por el uso ordinario de la cosa;
d) mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa;
e) mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria;
f) mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo.
ARTICULO 1935.- Adquisición de frutos o productos según la buena o mala fe. La buena fe del poseedor debe
existir en cada hecho de percepción de frutos; y la buena o mala fe del que sucede en la posesión de la cosa se juzga
sólo con relación al sucesor y no por la buena o mala fe de su antecesor, sea la sucesión universal o particular.
El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales devengados no percibidos. El de mala fe
debe restituir los percibidos y los que por su culpa deja de percibir. Sea de buena o mala fe, debe restituir los
productos que haya obtenido de la cosa.
Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitución de la cosa.
ARTICULO 1936.- Responsabilidad por destrucción según la buena o mala fe. El poseedor de buena fe no
responde de la destrucción total o parcial de la cosa, sino hasta la concurrencia del provecho subsistente. El de
mala fe responde de la destrucción total o parcial de la cosa, excepto que se hubiera producido igualmente de estar
la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución.
Si la posesión es viciosa, responde de la destrucción total o parcial de la cosa, aunque se hubiera producido
igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución.
Frutos naturales e industriales: se consideran percibidos desde que se separan de la cosa y pueden ser susceptible
de una nueva relación. Separar hace referencia al modo en que debe emplear el hombre para obtener el fruto,
levantar, recoger.
Guarda mejor relación con la obtención de frutos dentro de la actividad pecuniaria y tratándose de animales la
separación se producirá, por ejemplo, desde el nacimiento de la cría, la leche desde el ordeñe, etc.
Para que la percepción tenga lugar no basta con la mera separación, sino que se requiere de la efectiva aprehensión
de la cosa por parte del poseedor de buena fe.
En síntesis, solo se reputan percibidos por el poseedor, y consecuentemente, de su propiedad desde que se separen
dentro del período de su posesión y antes de que cese su buena fe (art. 1920).
Frutos civiles: para que el poseedor de buena fe pueda hacerlos suyos no basta con que le sean adeudados, sino que
deben ser percibidos, lo que acontece su cobro real y efectivo.
Frutos pendientes: son los aun no percibidos. Los frutos civiles no serán percibidos si están solamente devengados,
lo que significa que los frutos devengados durante el período de posesión de buena fe, que no fueron percibidos al

tiempo de la restitución, son frutos pendientes y por lo tanto pertenecen al dueño de la cosa y no al poseedor. La
percepción de los frutos civiles no está dada por su exigibilidad sino por su cobro real y efectivo.
Mejoras: Art. 751. Mejoras. Concepto y clases. Mejora es el aumento del valor intrínseco de la cosa. Las mejoras
pueden ser naturales o artificiales. Las artificiales, provenientes de hecho del hombre, se clasifican en necesarias,
útiles y de mero lujo, recreo o suntuarias.
Art. 752. Mejora natural. Efectos. La mejora natural autoriza al deudor a exigir un mayor valor. Si el acreedor no
lo acepta, la obligación queda extinguida, sin responsabilidad para ninguna de las partes.
Art. 753. Mejoras artificiales. El deudor está obligado a realizar las mejoras necesarias, sin derecho a percibir su
valor. No tiene derecho a reclamar indemnización por las mejoras útiles ni por las de mero lujo, recreo o
suntuarias, pero puede retirarlas en tanto no deterioren la cosa.
 Mejoras necesarias: son aquellas sin las cuales la cosa no podría ser conservada, es decir, sin cuya
realización la cosa se hubiere deteriorado o perdido. Ejemplo: reparación de techos, muros.
 Mejoras útiles: son aquellas de manifiesto provecho para cualquier poseedor de la cosa, incrementan
el valor o renta de la cosa. Ejemplo: instalación de servicios, realización de cocheras.
 Mejoras suntuarias: son las de mero lujo o recreo, llamadas también voluptorias. Solo sirven para
adorno, lucimiento o recreo. Ejemplo: decoración, pinturas.
 Mejoras de mero mantenimiento: son las reparaciones de deterioros menores. Ejemplo: limpieza de
un filtro.
Buena fe y percepción de los frutos: el art. 1920 establece que, por regla, la buena fe se determina en el origen de
la relación. Distinto es el sistema en cuanto a la percepción de frutos, ámbito en la cual la buena o mala fe se califica
en cada hecho de percepción. Cada acto de percepción constituye un hecho aislado, cuyo carácter es independiente
de las percepciones anteriores.
Sucesión universal: acaecida la muerte del poseedor, el heredero continúa la persona del causante y la posesión se le
transmite. Aquí la buena o mala fe se determina por la condición del causante, cualquiera que sea la posesión del
sucesor (art. 1901). Esta regla no rige en materia de percepción de frutos, ya que hemos dicho que aquí la buena o la
mala fe se califica aisladamente en cada hecho de percepción. De modo que si el causante es de mala fe y el heredero
es de buena fe, debe ser tratado como de buena fe
Sucesión particular: es posible que un poseedor de mala fe transmita por venta la cosa a un tercero. Nada impide
que este pueda ser reputado de buena fe, pues aquí la calificación se hace en la persona del sucesor (art. 1920). La
buena o mala fe permanece invariable “mientras no se produzca una nueva adquisición”. En esta sucesión hay una
nueva adquisición.
En lo que respecta a la percepción de frutos, la buena o mala fe se determina en cabeza del sucesor, cualquiera sea la
calificación del antecesor.
Restitución y adquisición de frutos: los frutos pendientes, industriales o civiles pertenecen al que reivindica o tiene
derecho a la restitución.
Los frutos naturales pendientes si se devengaron pertenecen al poseedor de buena fe, lo que no ocurre con los otros
frutos que resulta indiferente si se devengaron o no.
En todos los casos el poseedor de buena fe hace suyo los frutos percibidos.
Antes de que se separen los frutos naturales e industriales integran la cosa, con el carácter de frutos pendientes, por
lo tanto los frutos pendientes corresponden al propietario reivindicante. Luego de ser separados pertenecen al
poseedor de buena fe.
En el caso de los frutos naturales devengados hay una excepción, otorgándoselos al poseedor de buena fe aun cuando
no los hubiere percibido.
El poseedor de mala fe debe restituir lo percibido y tampoco tiene derecho a los naturales devengados y no
percibidos. Debe restituirlos al propietario y además, aunque la norma no lo exprese, debe pagar el valor de los frutos
cuando ya no se encuentran en su poder, es decir, deberá abonarle el valor de los frutos no generados por su falta de
diligencia, cesando su responsabilidad si la improductividad proviene de un caso fortuito o fuerza mayor.
Cesación de la buena fe: la buena fe debe existir en cada caso de percepción y la citación al juicio determina la mala
fe. Una vez que sea notificado de la demanda, deberá devolver los frutos que perciba a partir de ese momento.
Productos: deben ser restituidos por el poseedor aunque sea de buena fe, al dueño de la cosa. Si bien la norma no
dice nada, cabe concluir que si los productos extraídos por el poseedor no se encuentran en su poder, por haberlos
enajenado, perdido o destruido, ante la imposibilidad de restituirlos, estará obligado a pagarle su valor. De igual
manera en caso de deterioro, con la salvedad si ellos se hubieran destruido igualmente de haber estado en poder de
quien tiene derecho a la restitución, salvo que el poseedor sea vicioso (art. 1936).
Responsabilidad por destrucción

ARTICULO 1936.- Responsabilidad por destrucción según la buena o mala fe. El poseedor de buena fe no
responde de la destrucción total o parcial de la cosa, sino hasta la concurrencia del provecho subsistente. El de
mala fe responde de la destrucción total o parcial de la cosa, excepto que se hubiera producido igualmente de estar
la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución.
Si la posesión es viciosa, responde de la destrucción total o parcial de la cosa, aunque se hubiera producido
igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución.
Irresponsabilidad del poseedor de buena fe por la destrucción total o parcial de la cosa:
 Principio: el poseedor de buena fe no responde por la destrucción o deterioro de la cosa. La cosa se puede
destruir total o parcialmente por:
o Un hecho de la naturaleza.
o De un tercero.
o O del propio poseedor que considera que ejerce un derecho real. Debe ser armonizado con el art. 10
que no ampara el ejercicio abusivo de los derechos y faculta al juez, a fijar una indemnización. Hay
que valorar si el poseedor no ejerció sus facultades de manera abusiva, pues de haberlo hecho
responderá frente al dueño que reivindica.
En síntesis, no responde por hechos que sean el ejercicio regular del derecho de propiedad, y tampoco por los
originados en su negligencia, pero si deberá hacerlo cuando se advierta una conducta dolosa o abusiva.
 Excepción: “sino hasta la concurrencia del provecho subsistente”, es decir, responde si obtuvo provecho
alguno hasta el límite determinado por su beneficio. Ejemplo: después de demolida la casa, vende los
materiales, el precio recibido por los materiales será el valor del provecho, pues se trata de evitar que el
poseedor de buena fe se enriquezca en perjuicio del que tiene derecho a la restitución.
Responsabilidad del poseedor de mala fe: el poseedor de mala fe es responsable del daño que le cause al
propietario.
Responde de la destrucción total o parcial causada por un hecho suyo, culpable o doloso, cuando no hubiese obtenido
ningún provecho de la cosa.
La norma no lo dice pero puede interpretarse que no responde si el daño ocurrió por caso fortuito (“se hubiera
producido igualmente de estar la cosa de quien tiene derecho a su restitución). Ejemplo: la cosa se destruyó por
inundación. Para los poseedores viciosos no rige esta exención, ya que el fundamento es que dicha posesión tuvo su
origen en un hecho ilícito.
Transmisión de obligaciones al sucesor
ARTICULO 1937.- Transmisión de obligaciones al sucesor. El sucesor particular sucede a su antecesor en las
obligaciones inherentes a la posesión sobre la cosa; pero el sucesor particular responde sólo con la cosa sobre la
cual recae el derecho real. El antecesor queda liberado, excepto estipulación o disposición legal.
Obligaciones reales: denominadas propter rem o ambulatorias (a causa o por razón de la cosa, los deudores lo son
por la cosa sobre la cual cuentan con un derecho real el acreedor). Son obligaciones que van adheridas a la cosa: es la
titularidad de ésta la que designa al sujeto pasivo de la deuda y cuando aquella cambia por pasar la cosa a un nuevo
titular, cambia también el deudor, que pasa a serlo el nuevo adquirente.

No deben ser confundidas con las “cargas reales” que son los derechos sobre cosa ajena y que también se transmiten
con la cosa, dado que son oponibles a todos.
Estas obligaciones no constituyen una situación intermedia entre derechos reales y personales. Deben ser ubicadas
dentro de este último porque son obligaciones en las cuales el factor legal incide en el nacimiento, transmisión y
extinción de las respectivas titularidades activas y pasivas, circunstancias que se verifican al nacimiento, transmisión
y extensión de una relación real o posesoria. Supuestos: obligación de medianera y de contribución al cerramiento
forzoso (art. 2022), expensas.
Responsabilidad del deudor: el deudor se libera de dichas obligaciones con la enajenación y el abandono. La
obligación ambula con la cosa.
En cuanto a la garantía, por regla, en las obligaciones, el deudor responde frente a ellas con todo se patrimonio (art.
242 – 743). Pero en el caso de estas obligaciones inherentes a la posesión, el sucesor no responde con todo su
patrimonio sino “con la cosa sobre la cual recae el derecho real”. El caso típico es el de las expensas en la propiedad
horizontal, ya que el sucesor de quien no las pagó se encuentra también obligado (art. 2049) pero responde solo con
la unidad adquirida.
El antecesor queda liberado, “excepto estipulación o disposición legal”. En el caso de las expensas no hay liberación
por el abandono. En cuanto a lo que estipulen las partes ello no afecta a terceros. .
Indemnización y pago de mejoras: Art. 1938. Indemnización y pago de mejoras. Ningún sujeto de relación de
poder puede reclamar indemnización por las mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Estas últimas
pueden ser retiradas si al hacerlo no se daña la cosa. Todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el costo
de las mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe. Puede asimismo reclamar
el pago de las mejoras útiles pero sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa. Los acrecentamientos originados
por hechos de la naturaleza en ningún caso son indemnizables.
Mejoras de mero mantenimiento: no son indispensables para mantener la cosa en buen estado sino tan solo
convenientes, sin aportar un provecho manifiesto para quien los hace, y sin ser tampoco de lujo y recreo. El sujeto
(poseedor o tenedor, aun de buena fe) que realizó dichas mejoras no puede reclamar su reembolso. Menos aun el
poseedor de mala fe.
Mejoras suntuarias: solo son provechosas para quien las introduce, no otorgan a la cosa un mayor valor objetivo.
No son resarcibles. El poseedor puede llevárselas si no causa perjuicio a la cosa. En caso de que el propietario quiera
mantenerlas, deberán ponerse de acuerdo acerca de la indemnización. A falta de acuerdo, deberá pagar lo invertido
por ellas
Mejoras necesarias: son reembolsables. Debe tratarse de gastos realizados por el poseedor y no por terceros.
Desaparece el derecho de integro si es de mala fe.
Mejoras útiles: aumentan el valor de la cosa, quizás en mayor medida que el gasto realizado. Debe abonarse el
mayor valor que determinen peritos, para evitar un enriquecimiento sin causa. También tiene derecho a la
indemnización el poseedor de mala fe. El código es más severo con el locatario (tenedor), ya que no le permite
reclamar las mejores útiles, salvo pacto contrario (art. 1211).
Acrecentamientos: son aquellas mejoras provocadas por obra de la naturaleza. Ejemplo: caso de avulsión (art.
1961). No generan derecho a resarcimiento, ya que el poseedor no intervino en su realización, son obra de la
naturaleza.
Derecho de retención: en los supuestos en los que el sujeto tenga derecho al pago de una indemnización por
mejoras realizadas en la cosa, ejerce el derecho de retención hasta ser pagado (art. 2587).
Efectos propios de la posesión

ARTICULO 1939.- Efectos propios de la posesión. La posesión tiene los efectos previstos en los artículos 1895 y
1897 de este Código.
A menos que exista disposición legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y
contribuciones que graven la cosa y cumplir la obligación de cerramiento.

Efectos de la posesión: la posesión, este acompañada o no del derecho real, por si sola produce importantes efectos.
El art. 1939 menciona 2:
1. La adquisición legal de cosas muebles no hurtadas ni perdidas.
2. Posibilidad de adquirir el derecho real por usucapión.
Pago de impuestos y otros deberes: salvo disposición legal en contrario, el poseedor debe atender a los impuestos,
tasas y contribuciones. Se trata de los impuestos territoriales y otras contribuciones que tienen su asiento en una cosa
inmueble.
También el poseedor debe cumplir con la obligación de cerramiento. Aun sin ser dueño o titular de un derecho real,
debe afrontar el pago de lo que corresponda. Luego podría recuperarlo, al tratarse de una mejora necesaria.
Efectos propios de la tenencia
Art. 1940. Efectos propios de la tenencia. El tenedor debe:
a) conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos;
b) individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en razón de la cosa, y de no
hacerlo, responde por los daños ocasionados al poseedor y pierde la garantía por evicción, si ésta corresponde;
c) restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de los otros que la pretenden.
Deber de conservar la cosa: el tenedor debe conservar la cosa de acuerdo a la naturaleza de la relación material y
dentro de los limites trazados por el título en virtud del cual se constituyó en tenedor, de tal manera de evitar su
deterioro y destrucción. Y además tiene el deber de restitución.
La lógica consecuencia de este deber es hacerlo responsable por su incumplimiento. El grado de responsabilidad se
fijará en relación al contrato generador y a lo acordado por las partes.
Derecho a ser indemnizado por gastos y mejoras necesarias: se trata de aquellas erogaciones imprescindibles para
evitar el deterioro o pérdida de la cosa, aquellos gastos que el propietario fatalmente hubiera tenido que realizar y sin
los cuales la cosa no hubiera podido ser conservada. Claramente, siempre y cuando tales gastos no hayan sido
originados por su culpa.
Derecho a retención (art. 2587 y ss.): el derecho a reclamar el reintegro de lo gastado en la conservación y el
derecho de retención frente a la negativa del reembolso deberán analizarse a la luz del régimen legal del acto jurídico
fuente de la tenencia y a lo previsto por las partes, pues nada obsta a que ciertos gastos como el pago de expensas
comunes en el contrato de locación de inmueble sean puestas a cargo del tenedor.
Deber de nombrar al poseedor: dado que el tenedor representa la posesión de otro, cuando fuere demandado en
razón de la cosa cuya tenencia ejerce, deberá denunciar al verdadero poseedor. También deberá comunicarle
cualquier perturbación.
El art. 2255 establece que si la reivindicación fuere dirigida contra el tenedor, este no estará obligado a responder la
acción si denuncia el nombre y domicilio del poseedor. Si no lo individualiza, queda alcanzado por los efectos de la
acción. Su silencio determina que la acción prosiga en su contra.
Ante la omisión es sancionado con la falta de posibilidad de reclamar por evicción. A su vez, puede ser condenado a
resarcir los perjuicios que sufra el poseedor al que representa.
Deber de restitución: deriva de la propia naturaleza de la figura, pues el tenedor, al reconocer en los hechos sobre la
cosa que detenta, una potestad o un señorío mayor, debe concluirse que está obligado a devolverla al verdadero
poseedor.
El retorno debe efectuarse en los términos y condiciones que resulten del contrato.
Debe ser reintegrada a la persona de quien la recibió ya sea que se trate del poseedor o de otro tenedor (restitución
del sublocatario al locatario), también al representante de ellos.

Si terceros invocan derechos sobre la cosa, la obligación de restituir al poseedor se mantiene, pero aquellos deberán
ser citados y dicha citación deberá ser fehaciente.
Eje Temático 3: Derechos reales sobre cosa propia
3.1 Propiedad. Evolución histórica. Derecho fundamental en la constitución y en los tratados de derechos
humanos. Reglamentación de su ejercicio. Función social y ambiental. Propiedad y dominio.
Evolución histórica
Derecho Romano. La propiedad pertenecía al Páter Familias, el cual era el soberano, no solo de las tierras y las
cosas, sino de las personas sujetas a ellas.
Entre las cosas existían las:
 Res mancipi: integraban el elemento estático, cuya enajenación se trataba de impedir. Ejemplo: fundo,
animales, esclavos.
 Res nec mancipi: eran las demás cosas que podían ser sometidas por un hombre a su dominio y además
comercializarlas.
La única forma de propiedad privada fue la quiritaria, cuyo titular debía ser un ciudadano romano, solo recaía sobre
cosas romanas y se adquiría, si se trataba de las res mancipi mediante la mancipatio, y si eran las res nec mansipi
mediante la traditio.
Cuando se adquiría una res mancipi, el adquirente no adquiría dominio sobre ella, pero se le otorgaba protección a
esa posesión.
Dicha distinción se fue dejando de lado, generalizándose el modo de adquisición por la traditio.
Edadmedia. A mediados del siglo IX, aparecen los señores feudales. El sistema de la tierra feudal era así: el dominio
directo lo tenía el señor feudal, pero lo trabajaban los vasallos, eran los que explotaban la tierra y tenían el llamado
dominio útil. A medida que aumentaba el poder de los reyes estos señores feudales fueron perdiendo el de ellos hasta
que en 1789 con la Revolución Francesa desaparece la tierra feudal.
Liberalismo. El Código Civil Francés nos dice que propiedad es el derecho de gozar y disponer de las cosas de
manera absoluta, y que el propietario puede usar y disponer de sus cosas aunque perjudique a terceros. Esto nos
indica que en un régimen capitalista las desmembraciones que puede sufrir el dominio se reduce bastante y el dueño
tiene poder absoluto sobre sus bienes, mientras que el Estado solamente cumple la función de vigilar.
Es lo que se llama “estado gendarme”, el consiguió que los que tenían la riqueza se abusaran de los que no la tenían.
Con el tema de las grandes industrias el más perjudicado fue el trabajador, ya que su trabajo (única propiedad que
tenia) dependía de la oferta y la demanda.
Durante el capitalismo surge la idea de propiedad como sinónimo de libertad, ya que permitía, al propietario de esos
recursos, trazar su propio destino a través de ellos.
Comunismo o socialismo. Esta corriente busca eliminar la propiedad privada, socializarla, transformarla en colectiva
o someterla a limitaciones en favor del interes social. Hasta no hace muchos años, la UNRSS existía y tenía una ley
que sentaba "las bases de la legislación civil de la URSS" dando en dos artículos las definiciones de propiedad del
Estado y personal
a. Propiedad del Estado: tierra, subsuelo, aguas, bosques, fábricas, minas, transporte, centrales eléctricas, bancos,
medios de comunicación, etc.
b. Propiedad personal: bienes que satisfacen las necesidades materiales y culturales, como ahorros de su trabajo, una
casa, utensillos domésticos, comida, etc. Esta propiedad no peude usarse para obtener ingresos que no provengan de
su trabajo ni tampoco ser usadas en detrimento de la sociedad

Rol de la iglesia católica
Por medio de Encíclicas, la Iglesia reconoce al derecho de propiedad privada una importante función social porque
“todos los bienes de la Tierra están destinados al sustento de todos los hombres”. Además establece que nadie tiene
un derecho absoluto a la propiedad privada y que no debe con ella dañarse al interés social.
Algunos autores sostienen que la propiedad cumple una función social, otros, afirman que mas que cumplir, la
propiedad es una función social: el que tiene la riqueza (ej. Fabrica) esta obligado a hacerla funcionar a favor de
todos y si no la hace funcionar, el Estado puede intervenir para lograr que se cumpla esa función social (generar
trabajo). El fin es lograr una mejor distribución de la riqueza
Función Social
El esquema del Liberalismo absoluto no fue posible mantenerlo, surge el neoliberalismo, que sin abandonar los
principios de aquel, propendió a una mayor intervención estatal en las esferas exclusivas reservadas hasta ese
momento a la actividad particular.
El derecho de la propiedad no fue ajeno a esta evolución. Se decía que ella tenía que cumplir no solo una función
individual, sino al mismo tiempo social.
Pero León Duguit sostenía que la propiedad no tenía una función social sino que ella misma era una función social.
Sosteniendo que la evolución del derecho privado propende a una situación de los derechos individuales por deberes
para con la sociedad, que son “funciones” para con ella. Los individuos se transformarían así en funcionarios
encargados del bienestar colectivo, mediante el cumplimiento de esas funciones: “el individuo no es un fin sino un
medio… no es más que una rueda en la vasta máquina que constituye el cuerpo social; cada uno de nosotros no tiene
razón de ser”.
Dominio y Propiedad
Acepciones de los términos. Para algunos autores el término dominio y propiedad significan lo mismo, para otros no:
 Dominio: derecho de propiedad sobre la cosa, solo se usaría para los derechos reales.
 Propiedad: concepto genérico, que abarca a todos los derechos susceptibles de apreciación pecuniaria,
incluido también el dominio. Entre propiedad y dominio hay una relación de género a especia.
La Corte Suprema ha dicho que la propiedad, garantizada por los art. 14 y 17 de la CN, es cada uno de los derechos
subjetivos de contenido patrimonial: derecho de familia, reales, personales, artísticos, intelectuales, industriales, etc.
¿Por qué es importante saber si propiedad y dominio son lo mismo? Para saber si las garantías constitucionales que
se refieren a la propiedad pueden aplicarse al dominio. La respuesta a este último interrogante es "si" ya que estas
garantías se aplican al dominio porque el concepto de propiedad abarca al dominio. Diversos fallos de la Corte nos
muestran un concepto amplio de propiedad
* Caso Horta c/Harguindeguy: se le da el sentido de propiedad al derecho que obtiene el locador por medio del
contrato de locación
* Caso Mango c/Traba: se dijo que el derecho que se le reconocía al recurrente por medio de la sentencia de desalojo,
es propiedad en el sentido constitucional. El dueño del inmueble tenía el derecho de propiedad, por medio de esa
sentencia, y el inquilino debía desalojar el inmueble
3.2 Dominio. La definición legal del Código Civil y Comercial y sus antecedentes. Caracteres. Contenido.
Determinación positiva de facultades. Extensión
Antecedentes
La regulación anterior lo reconocía como el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la
voluntad y a la acción de una persona. Se destaca de ella los rasgos de la absolutez y exclusividad, presentes también
a lo largo del Código Civil.
En la actualidad, los conceptos de propiedad y dominio dejaron de ser sinónimos y queda claro que entre ellos existe
una relación de género y especie: la propiedad es el género; y el dominio, una de sus especies. De este modo, la
palabra propiedad es tomada para referirse a todos los derechos susceptibles de apreciación pecuniaria, en tanto el
dominio es el derecho de propiedad sobre las cosas. Así, es posible hablar de propiedad sobre las cosas (el dominio),
propiedad literaria, artística, científica, industrial, etc
Definición legal del Código Civil y Comercial
El dominio, como derecho real, es el mayor sometimiento de que puede ser objeto una cosa a una persona, y
correlativamente el mayor, mas extenso y más completo poder que su titular puede tener sobre la misma cosa; los
demás derechos reales no son sino cada uno de ellos un fragmento de esa totalidad que es el dominio
Dice el Art. 1941 del Código Civil y Comercial que "El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las
facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley.
El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario".
De esto se deriva que el Código pone el acento en las facultades, y dice que otorga "todas" las potestades de usar,
gozar y disponer, sin perjuicio de los límites legales. Se observa cierto equilibrio entre el individualismo y la función
social.
La definición de dominio dada por el CCyC hace centro en tres ejes. El primero en cuanto descripción de potestades
genéricas que otorga a su titular (usar, gozar y disponer material y jurídicamente). El segundo que, pese a tratarse de
un derecho real de amplísimas facultades a su titular (usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa),
ellas son acordadas dentro del marco en que la propia ley lo autoriza. En este punto, corresponde precisar los límites
que resultan del Capítulo 4 de este mismo Título (art. 1970 CCyC). En último término se vincula con la clasificación
del dominio en perfecto e imperfecto. A esta última hipótesis se refiere el art. 1964 CCyC y ss., y trata los supuestos
de dominio revocable, fiduciario y desmembrado. Constituyen los nombrados, casos en los que alguno de los
caracteres del dominio —perpetuo, absoluto o exclusivo— se encuentra afectado o restringido.
Es claro que, considerando las facultades que el dominio perfecto importa, ellas suponen la posesión de la cosa por
parte de su titular. Este ejerce su derecho con derecho a poseer. Su ejercicio importa también la potestad de servirse
de la cosa, usándola —ius utendi— y la de percibir los frutos que genera —ius fruendi—. Lo dicho no menoscaba la
idea en cuya virtud, el goce de una cosa implícitamente presume o abarca el uso. Tiene la posibilidad de usarla, de
gozarla, de beneficiarse con los frutos y también, de disponer de ella de la manera que al dueño le parezca
conveniente, siempre dentro del marco de la ley y con tal de que no se afecten los derechos de los terceros, el orden
público, la moral y las buenas costumbres.
La norma también menta la presunción de que el dominio es perfecto, salvo prueba en contrario, cupiéndole a quien
lo afirma la carga de demostrar la restricción a la que está sujeto. En rigor, los derechos reales sobre cosa propia,
conservan sustancialmente las condiciones del dominio y en ellos es común la presunción de ser libres de cargas o
gravámenes. Viene a cuento remitir a cuanto se expresó sobre este punto al desarrollar el comentario al art. 1888
CCyC.
Caracteres
 Absoluto
 Perpetuo
 Exclusivo
 Excluyente
Absoluto:
Implica que el dominio es oponible erga omnes. El dominio es un derecho real “absoluto”, en el sentido de que
confiere a su titular la mayor cantidad posible de facultades sobre una cosa. Se dice “posible”, porque la cantidad e
intensidad de tales facultades dependerá del ordenamiento jurídico de que se trate, conforme a los criterios
filosóficos y políticos que le sirven de base.
No se puede comprender como un derecho ilimitado.
El dominio otorga facultades:
 Ius utendi o derecho de uso sobre la cosa: El propietario tiene el derecho a servirse de la cosa para sus
intereses, siempre y cuando esas conductas no violen preceptos legales ya establecidos o causen lesiones a
los derechos de otros
 Ius Fruendi o derecho de goce sobre la cosa: el dueño tiene el derecho de aprovechar y disponer los frutos
y productos que produzca una cosa. La regla general es que el propietario de una cosa es también propietario
de todo aquello que la cosa genere y produzca, con su intervención o sin ella. Este derecho de goce implica
la potestad de obtener algún provecho de la cosa.
 Ius abutendi o derecho de disposición sobre la cosa: El propietario, bajo la premisa de que la cosa está bajo
su poder puede hacer con ella lo que quiera, incluso destruirla, reconstruirla, etc (disposición meterial). Del
mismo modo, puede disponer de su derecho real (disposición jurídica), así, puede enajenar la cosa, venderla,
donarla, es decir, desligarse de su derecho de dominio y transmitirlo a otra persona.
Facultades jurídicas: El dueño tiene amplias facultades jurídicas, en tanto puede realizar actos de disposición y de
aministracion. Estas facultades son limitadas en su numero pero no taxativas. El dueño puede:
a- Ejecutar todos los actos de que la cosa pueda legalmente ser objeto. Puede constituir derechos reales o
personales
b- Puede hacer abandono de la cosa sin transmitirla a otra persona
Estas facultades sufren limitaciones y habrá que estar en cada caso a lo que dispone su título o la ley que regla su
derecho
Facultades materiales: El dominio importa una potestad jurídica, el derecho de pleno señorío, o sea el derecho de
poseer o de ejercer sobre la cosa todos los actos conducentes a extraer de ella la utilidad que produzca. Las
facultades que tiene el titular del derecho de dominio sobre la cosa, deben ser ejercidas en forma regular, es decir,
dentro del marco normativo dispuesto por el Código para el ejercico del derecho
Abuso del derecho: El uso de las facultades detalladas supra, debe ser regular porque si fuere abusivo no sería un
ejercicio regular como lo exige el artículo 10.
ARTICULO 10.- Abuso del derecho.El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una
obligación legal no puede constituir como ilícito ningún acto.
La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considera tal el que contraría los fines del
ordenamiento jurídico o el que excede los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas
costumbres.
El juez debe ordenar lo necesario para evitar los efectos del ejercicio abusivo o de la situación jurídica
abusiva y, si correspondiere, procurar la reposición al estado de hecho anterior y fijar una indemnización.
Elasticidad del dominio: Idoneidad del derecho de expandirse automáticamente hacia su contenido normal cuando
desaparecen las limitaciones que lo comprimían.
Exclusivo
Art. 1943: El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular. Quien adquiere la cosa por un título, no puede
en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título.
El dominio es exclusvo porque no puede tener más de un titular. Dos o más personas no pueden tener cada una en el
todo el dominio de una cosa ya que de existir más de un titular se configuraría un condominio
La exclusividad es una cualidad que también se presenta en otros derechos reales, como la propiedad horizontal, el
usufructo y el uso y la habitación (siempre que la utilidad extraíble no supere la satisfacción de las necesidades de
sus titulares y su familias)
Gracias a esta exclusividad, el dueño puede excluir a terceros del uso y goce o disposición de la cosa, de tomar al
respecto todas las medidas que crea convenientes, de encerramiento, de prohibir que se introduzcan cosas ajenas en
su inmueble y de removerlas sin previo aviso si fueron introducidas sin su consentimiento, etc.
Excluyente
Artículo 1944.- Facultad de exclusión. El dominio es excluyente. El dueño puede excluir a extraños del uso, goce o
disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con
muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales.

Perpetuo:
Art. 1942: El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio. No se
extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio por
prescripción adquisitiva
Ademas de ser absoluto y exclusivo, se caracteriza por ser perpetuo. A diferencia de los dos primeros, en algunos
casos puede faltar el carácter perpetuo, porque no es inherente a la esencia de dicho derecho sino tan solo a su
naturaleza; lo que posibilita que el dominio pueda ser temporario, como acontece en los casos de dominio revocable
y fiduciario, que son especies del dominio imperfecto.
Que sea perpetua, significa que él no se extingue porque su titular no use, no goce o no ocupe la cosa, a no ser que la
deje poseer por otro por todo el tiempo legal requerido para la usucapión. Es decir, que no está sujeto a plazo, sin
limite de tiempo, y que dura mientras exista la cosa ya que, si la cosa se destruye, el derecho también se extingue por
falta de objeto. No significa que la cosa deba pertenecer siempre al mismo titular, lo cual es imposible ya que la vida
humana termina en algún momento.
Abandono: implica una alteración del carácter perpetuo del dominio.
Expropiación: La expropiación, por causa de utilidad pública, importa una limitación al carácter perpetuo del
dominio. La expropiación por causa de utilidad pública no constituya una limitación al carácter perpetuo del
dominio, sino una restricción al carácter absoluto del dominio.
Preguntas claves:
¿Qué pasa si alguien empieza a poseer la cosa que el dueño no usa? Si pasa el tiempo legal para la usucapión, el
dominio no deja se ser perpetuo, sino que cambia de titular. Se extingue, pero no por el no uso del dominio, sino
porque alguien hizo uso de otro derecho: el de prescripción adquisitiva.
¿Que pasa si la cosa se destruye? Aca se extingue el dominio, pero eso no significa que no sea perpetuo, porque
mientras la cosa duró, el dominio tuvo esa característica
Contenido
Artículo 1945. Extensión. El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus
accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su
aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo
dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo
contrario.
Dominio de los accesorios:
La primera parte del artículo 1945 “. El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o
son sus accesorios.” Hace referencia tanto a inmuebles como a acosas muebles. Se refiere a los objetos que forman
un todo con la cossa. Ocurre que cuando las cosas accesorias forman parte integrante de la principal, no pueden ser
poseídas en forma independiente sin que haya una alteración de la sustancia. Ahora, si son separadas, habrá tantos
dominios independientes como cosas se hayan desprendido.
Es deicr, cuando conforman parte integrante de la principal, la cosa debe ser entendida como un TODO, como un
único dominio; cuando dejan de ser parte integrante de la principal, la cosa deja de ser un todo y hay dominios
independientes sobre esas cosas
A su vez, no estarán comprendidas en la propiedad de la cosa aquellas que no estén realmente “adheridad” a la
principal, o dependan de ella. Art. 226 (segundo párrafo) “No se consideran inmuebles por accesión las cosas
afectadas a la explotación del inmueble o a la actividad del propietario”

Cuando dicen “adheridas” está diciendo físicamente adheridas al suelo con carácter perpetuo y no comprende las
cosas por accesión moral.
Extensión material sobre el derecho de dominio inmobiliario
Art. 1945 (segundo párrafo) El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la
medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales. Esto cuenta con un
límite, en la medida en que su aprovechamiento sea posible. Ademas estos límites exsiten, especialmente en lo que
hace al espacio aéreo, en los códigos de edificacion, Código aeronáutico y en otras disposiciones legales.
Construcciones, siembras o plantaciones
Construcción, siembra o plantaciones: “todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble
pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie”.
No es una presunción irus tantum, porque no se admite prueba en contrario. Sin perjuicio de que podría consumarse a
favor del dueño del terreno un enriquecimiento sin causa, si otro, de buena fe o mala, hubiese hecho las plantaciones
o edificaciones a su costa.
Esta presunción no es absoluta, ya admite excepciones como la propiedad horizontal y superficie. La misma salvedad
cabe hacerla para los conjuntos inmobiliarios.
El art. también presume que las obras las hizo el dueño, pero aquí se admite prueba en contrario, pudiéndose probar
por cualquier medio. Lo que se prueba es el dominio de esas cosas adheridas al inmueble.
3.3 Modos especiales de adquisición. Apropiación. Transformación. Accesión. Prescripción adquisitiva breve y
larga; sobre muebles e inmuebles. Juicio de usucapión. Normas procesales del Código Civil y Comercial.
Sistemas excepcionales de regularización dominal
Los modos especiales de adquisición del dominio son diferentes posibilidades para dar nacimiento o existencia al
derecho real de dominio. Ellos son:
 Apropiación
 Descubrimiento de un tesoro
 Hallazgo de cosas perdidas
 Transformación y accesión de muebles
 Accesión de inmuebles.
Apropiación
El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se adquiere por apropiación. Este modo de adquirir se da
cuando una persona capaz de adquirir agarra una cosa mueble (sin dueño o abandonada por él) con el ánimo de
hacerla suya
Requisitos:
 Sobre cosas muebles y carentes de duelo

 La posesión, toma, aprehensión de la cosa mueble
 Que esté presente, en esa aprehensión, el ánimo, la intención de apropiársela, de hacerse dueño de la cosa
 La capacidad de la persona que adquiere: bastando la capacidad para adquirir la posesión (10) y no la plena
(18)
Cosas aplicables:
Son susceptibles de apropiación las cosas muebles sin dueño (peces, enjambres, plantas, animales salvajes, etc) o
abandonados por su dueño (cosas que tuvieron un dueño que voluntariamente decidió renunciar a su dominio
desprendiéndose de ella físicamente y sin intención de volver a ejercer ese derecho.
En caso de duda sobre si la cosa es abandonada o perdida, hay una presunción de que es perdida, siempre que tenga
algún valor

Cosas a las cuales no es aplicable la apropiación
Inmuebles; cosas perdidas; animales domésticos o domesticados; tesoros.
Entonces:
Cosas que se pueden apropiar (1947)
i) las cosas abandonadas;
ii) los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
ARTICULO 1948.- Caza. El animal salvaje o el domesticado que recupera su libertad natural, pertenece al cazador
cuando lo toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no desista de perseguir al animal que hirió tiene derecho a
la presa, aunque otro la tome o caiga en su trampa.
Pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en él sin su autorización expresa o tácita.
ARTICULO 1949.- Pesca. Quien pesca en aguas de uso público, o está autorizado para pescar en otras aguas,
adquiere el dominio de la especie acuática que captura o extrae de su medio natural.
ARTICULO 1950.- Enjambres. El dueño de un enjambre puede seguirlo a través de inmuebles ajenos, pero debe
indemnizar el daño que cause. Si no lo persigue o cesa en su intento, el enjambre perte-nece a quien lo tome.
Cuando se incorpora a otro enjambre, es del dueño de éste.
iii) el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.
Cosas que no son susceptibles de apropiación
i) las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida, excepto prueba en contrario;
ii) los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno; Aunque se escapen e ingresen a territorio
ajeno. Los Animales domésticos son los que viven bajo la dependencia del hombre. No pueden cazarse, deben ser
devueltos a su dueño
iii) los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y se habitúan a vivir en otro
inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no empleó artificios para atraerlos; Salvo que el dueño desista de
perseguirlos. Si los domesticados que gozan de su libartad se van a otro fundo y se acostumbran a vivir allí, el dueño
del fundo adquiere su domino salvo que él los haya atraído a propósito, en cuyo caso el dueño del animal puede
reivindicarlo o ser indemnizado.
Aclaración:
 Animales salvajes: Aquellos que viven libres, naturalmente, sin depender del hombre. Al ser "res nullus" son
los únicos que pueden adquirirse por caza
 Animales domesticados: aquellos salvajes que fueron domesticados. Si pierden el hábito de depender del
hombre, se consideran salvajes
iv) los tesoros.Un tesoro no puede adquirirse por apropiación, pero puede adquirirse mediante descubrimiento
Descubrimiento de un tesoro
Se denomina tesoro a toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido oculta en otra cosa mueble o inmueble. Si bien
no puede adquirirse por apropiación, puede ser descubierto.
Descubridor: Es el primero que lo hace visible y siempre que el hallazgo sea causal. Solamente quienes son titulares
de derechos reales que se ejercen por la posesión tienen derecho a buscar un tesoro en objeto ajeno. Los objetos
encontrados en los sepulcros o lugares públicos destinados a la sepultura se presumen que eran del fallecido para
evitar el incentivo a la profanación de tumbas.
Derechos del descubridor: Dependerán de donde haya sido descubierto el tesoro:
a- En una cosa propia: el tesoro pertenece al dueño en su totalidad

b- En una cosa parcialmente propia: la mitad como descubridor y sobre la otra mitad, la proporción que tiene el
titular sobre la cosa
c- Casualmente en una cosa ajena: pertenece por mitades al descubridor y al dueño de la cosa donde se halló
Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la persona a la cual el dueño de la cosa le encarga buscar un
tesoro determinado, ni por quien busca sin su autorización. Pueden ser invocados si al hallador simplemente se le
advierte sobre la mera posibilidad de encontrar un tesoro
Quien dice ser dueño de un tesoro que guardó en predio ajeno, ¿puede buscarlo?
Si, puede hacerlo incluso sin consentimiento del dueño del predio indemnizando todo daño causado. Si prueba que lo
encontrado es suyo, le va a pertener, pero si no puede acreditar su propiedad se lo va a quedar íntegramente el dueño
dle predio
Vemos que el principio general es que el tesoro se divide entr ambos. Si el descubridor es copropietario del terreno,
la mitad es de él y la otra mitad se divide entre todos los copropietarios. Si el descubridor no pidió autorización al
propietario del terreno, el tesoro le pertenece a este.
Hallazgo de cosas perdidas
El que encuentra una cosa perdida no está obligado a tomarla pero si lo hace asume las obligaciones del depositario a
titulo onersoso. Debe restituirla inmediatamente a quien tenga derecho a reclamarla, y si no lo individualiza, debe
entregarla a la policía del lugar del hallazgo, quien debe dar intervención al juez.
Recompensa y subasta: la restitución de la cosa a quien tiene derecho a reclamarla debe hacerse previo al pago de los
gastos y de la recompensa.
Plazo: pasados 6 meses sin que se presente quien tiene derecho a reclamarla, la cosa debe venderse en subasta
pública. La venta puede anticiparse si la cosa es percedera o de conservación costosa. Deducidos los gastos y el
importe de la recompensa, el remanente pertenece a la ciudad o municipio del lugar en que se halló
Tensformación y accesión de cosas muebles
Transformación: Hay adquisición del dominio por transformación si alguien de buena fe con una cosa ajena,
mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace una nueva con intención de adquirila, sin que sea
posible volverla al estado anterior. En tal caso, sólo debe el valor de la primera.
Entonces, hay transformación cuando alguien, por su trabajo, hace un objeto nuevo con la materia de otro y con la
intención de apropiárselo.
Si el transformador es de buena fe y la cosa no puede volver a su forma anterior, se le dará propiedad a aquél, previa
indemnización al dueño de la materia. En los restantes casos el dueño de la materia tiene opciones
a. Si el transformador es de buena fe y la cosa puede volver a su forma anterior, el dueño de la materia es
dueño de la cosa transformada debiendo paga al transformador su trabajo pudiendo exigir los gastos de
reversión
b. Si el transformador es de mala fe y la cosa transformada no puede volver a su estado anterior, el dueño de la
materia tiene derecho a ser indemnizado salvo que prefiera quedarse con la cosa transformada (pagando por
su trabajo o el mayor valor que obtuvo la cosa)
c. Si el transformador es de mala de y la cosa transformada puede volver a su estado anterior, el dueño de la
materia puede reclamar la cosa transformada sin pagar nada al que la hizo o renunciar a ella siempre que lo
indemnicen por el valor de la cosa y por el daño.
Accesión de cosas muebles: Se produce cuando alguna cosa (mueble o inmueble) se incorpora, acrece a otra (de
nuestra propiedad) por adherencia (material o artificial).
Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin que hubiera intervenido la mano del hombre y no es posible
separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor
económico al tiempo de la accesión.
Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por partes iguales
Tipos de accesión de muebles
Mezcla: se produce cuando 2 solidos se fusionan sin posibilidad de separarse
Confusión: se produce cuando 2 líquidos se fusionan sin posibilidad de separarse
Reglas: Se aplica siempre para muebles y rige la regla de poseedor de buena fe de cosa mueble se presume su
propiedad
Accesión de cosas inmuebles
La accesión se produce cuando alguna cosa (mueble o inmueble) se incorpora, acece a otra (de nuestra propiedad)
por adherencia.
Acá la cosa se adquiere porque se incorpora algo a una cosa nuestra, a diferencia de los accesorios que tiene la cosa
principal, que son del propietario porque lo accesorio sigue la suerte de lo principal
Clases
Adherencia natural: Aluvión (lento) y Avulsión (violento)
Adherencia artificial: edificación, plantación y siembra
Adherencia natural:
Aluvión: Es el acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con aguas durmientes o corrientes que
se produce por sedimientacion. Este acrecentamiento le pertenece al dueño del inmueble. Se aplican las normas sobre
aluvión a los acrecentamientos causados por el retiro natural de las aguas y por el abandono de su cauce
Requisitos: Que el acecentamiento no sea por obra del hombre (salvo fines defensivos) y que haya adherencia de la
sedimentación al inmueble.
¿Qué pasa si el acrecentamiento por un aluvión abarca a varios inmuebles? El acecentamiento se divide entre los
dueños, en proporcioón al frente de cada uno de ellos sobre la antigua ribera.
Avulsión: es el acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las aguas (desprendimiento violento) que
produce una adherencia natural o por otra fuerza natural, pertenece al dueño del inmueble.
¿Qué ocurre si se desplaza para de un inmueble hacia otro? En ese caso, su dueño puede reivindicarlo mientras no
se adhiera naturalmente, y el dueño del otro inmueble no tiene derecho para exigir su remoción, y pasados los 6
meses las adquiere por prescripción.
Si la avulsión es de cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo dispuesto sobre las cosas perdidas
Adherencia artificial
Construcción, siembra y plantación: son casos de accesión por adherencia artificial porque está presente la mano del
hombre. El dueño del terreno se hace dueño de lo edificado o plantado o sembrado en él y aunque use materiales
ajenos.
Casos:
 Es realizada por el dueño de un inmueble con materiales ajenos de buena fe: se queda con lo edificado,
plantado o sembrado pero indemnizará por los materiales. Si es de mala fe, tambien los adquiere pero
además de los materiales pagará daños
 Es realizada por un tercero de buena fe: los materiales pertenecen al dueño del inmueble
 Es realizada por un tercero de mala fe: el dueño del inmueble puede exigirle que reponga la cosa al estado
anterior a su costa pero si la diferencia de valor es importante, debe el valor de los materiales y el trabajo,
salvo que prefiera renunciar a su derecho con indemnización del valor del inmueble y del daño
 Es realizada por un tercero con trabajo o materiales ajenos en inmueble ajeno: quien efectúa el trabajo o
quien provee los materiales no tiene acción directa contra el dueño del inmueble, pero puede exigirle lo que
daba al tercero

Invasión de inmueble colindante
¿Que pasa si al edificar mi terreno me excedo unos centímetros en terreno vecino? La jurisprudencia aceptó que el
edificante deba pagar el valor de la tierra ocupada y los daños que pudiera causarle al vecino. Quien construye en su
inmueble, pero de buena fe invade el inmueble colindante puede obligar a su dueño a respetar lo construido, si éste
no se opuso inmediatamente conocida la invasión
El dueño del inmueble colindante puede
a- Exigir la indeminzación por el valor de la parte invadida
b- Reclamar su adquisición total (si se menoscaba significativamente el aprovechamiento normal del inmueble
y disminuye el valor de la parte no invadida.
Si el invasor no indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido. Si el invasor es de mala fe y el dueño del
fundo invadido se opuso inmediatamente de conocida la invasión, éste puede conseguir frenar la construcción y pedir
la demolición de lo construido.
3.4 Dominio imperfecto. Supuestos. Dominio desmembrado. Dominio revocable. Facultades del dueño
revocable y efectos de la revocación. Dominio fiduciario. Fuentes de constitución. Facultades del dueño
fiduciario y sus límites. Efectos de la extinción. Sistema de readquisición del dominio perfecto.
Dominio Imperfecto
El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa esta gravada con cargas reales
(art. 1946).
Art 1964.- Supuestos de dominio imperfecto. Son dominios imperfectos el revocable, el fiduciario y el desmembrado.
El dominio revocable se rige por los artículos de este Capítulo, el fiduciario por lo previsto en las normas del
Capítulo 31, Título IV del Libro Tercero, y el desmembrado queda sujeto al régimen de la respectiva carga real que
lo grava.
El dominio se caracteriza por ser absoluto, exclusivo y perpetuo. Los tres casos de dominio imperfecto que se acaban
de mencionar (fiduciario, revocable y gravado) afectan en alguna medida a dichos caracteres. Tratándose del
dominio fiduciario y del revocable, es el carácter perpetuo el que se halla disminuido, porque el derecho no está
sujeto, en principio, a durar indefinidamente sino a extinguirse por el vencimiento del plazo o cumplimiento de la
condición resolutoria a la cual están subordinados.
Los diversos casos de cargas reales limitan al dominio en su absolutez, ya que, en mayor o menos medida, el
propietario se halla impedido de usar, gozar o disponer de la cosa en la forma en que podría hacerlo si no se la
hubiese gravado con algún derecho real.
El principio es que el dominio se presume perfecto, y en consecuencia quien pretenda ser titular de un derecho real
que recaiga sobre la cosa de otro, debe probarlo, y hasta tanto ella no se dé, el dueño tiene a su favor la presunción de
perfección de su dominio.
Dominio desmembrado
Se produce cuando el propietario se desprende en forma temporal de alguno de los tres atributos del dominio (uso,
goce y disposición), porque le concede a un tercero un derecho real, quedándose con la nuda propiedad.
Ejemplo: soy dueño de un campo y constituyo sobre él un derecho real de usufructo; a partir de ahí no voy a poder
usar, gozar o disponer de ese campo libremente, porque el dominio se desmembró y me quedé con la nuda propiedad
Dominio revocable
Art 1965.- Dominio revocable. Dominio revocable es el sometido a condición o plazo resolutorios a cuyo
cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió.
La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley.
Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de diez años, aunque no
pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto. Si los diez años transcurren sin

haberse producido la resolución, el dominio debe quedar definitivamente establecido. El plazo se computa desde la
fecha del título constitutivo del dominio imperfecto.
Diferencias con el dominio fiduciario.
1. La principal diferencia es que la cosa siempre debe ser restituida a su primitivo dueño. En el dominio fiduciario
debe transmitirse al fideicomisario, figura que puede recaer en el beneficiario, un tercero, o en el anterior propietario
(fiduciante).
2. La modalidad puede ser impuesta por las partes o por la ley. Las condiciones resolutorias expresas están libradas a
la autonomía de la voluntad. Existen, también, condiciones tacitas o implícitas, no estipuladas expresamente por las
partes sino que son impuestas legalmente. En el dominio fiduciario la condición y el plazo son fijados por las partes.
No hay, en este último, condiciones implícitas.
3. En el dominio revocable, en principio, los efectos son retroactivos, excepto cuando se trate de adquirentes de
buena fe y a título oneroso de cosas muebles no registrables. En el dominio fiduciario la regla es la contraria.
4. Las cosas transmitidas fiduciariamente forman un patrimonio separado del resto de los bienes del fiduciario, en
tanto que las que ingresan en virtud de un dominio revocable, se confunden con el resto del patrimonio de su titular.
5. El dominio revocable está limitado a 10 años cuando se trata de una condición resolutoria. El dominio fiduciario
tiene un plazo máximo de 30 años (hay excepciones).
6. En el dominio fiduciario se pueden establecer prohibiciones de enajenar.
7. El fiduciario sólo puede disponer cuando “lo requieran los fines del fideicomiso”, limitación que no existe para el
dueño revocable.
8. En el dominio revocable no se prevé la existencia del beneficiario.
Sujetos.
Interviene el transmitente o revocante, que es la persona que luego de producirse el evento resolutorio, volverá a
tener el dominio perfecto de la cosa, y el dueño revocable, que es el titular del dominio sujeto a resolverse,
obviamente, mientras éste dure.
Plazo.
El CCC pone un plazo máximo de espera. Si la condición se cumple antes de los 10 años, allí acaba el dominio
revocable. Si no se cumplió, se la tiene por cumplida al cabo de ese tiempo, y el “dominio debe quedar
definitivamente establecido”. Se la tiene por fracasa y el dueño revocable es quien se queda con la cosa pero ahora el
dominio es perfecto.
Art 1966.- Facultades. El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el dueño perfecto, pero los
actos jurídicos que realiza están sujetos a las consecuencias de la extinción de su derecho.
Causas y efectos en los diferentes supuestos:
El dominio revocable se extingue por las mismas causas por las que puede extinguirse el dominio perfecto (por ej.
destrucción de la cosa). Además, se extingue por el cumplimiento o fracaso de la condición resolutoria (o el
transcurso del plazo de 10 años), o por el vencimiento del plazo resolutorio.
Art 1967.- Efecto de la revocación. La revocación del dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo, excepto
que lo contrario surja del título de adquisición o de la ley.
Cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de terceros sino en cuanto ellos, por
razón de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir la cosa.
PRINCIPIO GENERAL: la revocación tiene efecto retroactivo.
EXCEPCIÒN: si se trata de cosa mueble no registrable, que no sea hurtada o perdida, el poseedor de buena fe es su
dueño, y si adquirió a título oneroso escapa a la acción reivindicatoria del propietario anterior. Por ende, si el dueño

revocable de un reloj se lo transmite a un tercero de buena fe y a título oneroso, la revocación en este caso NO tendrá
efecto retroactivo.
Cuando se trata de cosas registrables, los terceros no pueden alegar buena fe ya que, obrando con diligencia,
hubieran podido conocer la situación del transmitente.
Art 1968.- Readquisición del dominio perfecto. Al cumplirse el plazo o condición, el dueño revocable de una cosa
queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo
suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es
constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.
Dado que la revocación opera con efecto retroactivo, una vez cumplida la condición o vencido el plazo, el dominio
revocable queda AUTOMATICAMENTE extinguido y el dueño anterior se convierte nuevamente en dueño
perfecto. Basta con la extinción provocada por el transcurso del tiempo. Sí, es necesario para que la readquisición sea
oponible a terceros interesados de buena fe, que se realice la inscripción en el Registro correspondiente, si la cosa es
registrable.
Si se trata de una cosa registrable y, además la inscripción es constitutiva, PARA QUE EL ANTERIOR DUEÑO
READQUIERA EL DERECHO REAL será menester la inscripción en el Registro.
Art 1969.- Efectos de la retroactividad. Si la revocación es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre
de todos los actos jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son
oponibles al dueño.
Se produce el efecto retroactivo; el dueño anterior readquiere el dominio “perfecto”, esto es libre de los gravámenes
que hubiese impuesto el dueño revocable. En caso de no ser retroactivo el efecto, los actos jurídicos deben ser
respetados (incluso, si la cosa fue enajenada a un tercero de buena fe y a título oneroso, el anterior dueño no podrá
recuperarla y sólo podrá exigirle al revocado la indemnización del daño sufrido).
Dominio Fiduciario
Art 1701.- Dominio fiduciario. Definición. Dominio fiduciario es el que se adquiere con razón de un fideicomiso
constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para
el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.
Art 1702.- Normas aplicables. Son aplicables al dominio fiduciario las normas que rigen los derechos reales en
general y, en particular, el dominio, previstas en los Títulos I y III del Libro Cuarto de este Código.
Art 1703.- Excepciones a la normativa general. El dominio fiduciario hace excepción a la normativa general del
dominio y, en particular, del dominio imperfecto en cuanto es posible incluir en el contrato de fideicomiso las
limitaciones a las facultades del propietario contenidas en las disposiciones del Capítulo 30 y del presente Capítulo.
Art 1704.- Facultades. El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño perfecto, en tanto los actos
jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas. (El propio
contrato es quien limita sus actividades, prohibiéndole incluso que enajene o que grave)
Art 1705.- Irretroactividad. La extinción del dominio fiduciario no tiene efecto retroactivo respecto de los actos
realizados por el fiduciario, excepto que no se ajusten a los fines del fideicomiso y a las disposiciones contractuales
pactadas, y que el tercer adquirente carezca de buena fe y título oneroso.
Art 1706.- Readquisición del dominio perfecto. Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario de una cosa
queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto (fideicomisario). Si la cosa es
registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva (ejemplo, automotor), se requiere inscribir la
readquisición; si la inscripción no es constitutiva (inmuebles), se requiere a efecto de su oponibilidad.
Art 1707.- Efectos. Cuando la extinción no es retroactiva son oponibles al dueño perfecto todos los actos realizados
por el titular del dominio fiduciario.
Si la extinción es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados.

Sujetos y objeto.
Se trata de las partes de la relacion jurídica del negocio fiduciario que sirve de causa fuente al dominio fiduciario.
Las partes intervinientes en el negocio fiduciario pueden ser dos, tres o cuatro:
1) el constituyente o fideicomitente, que es quien se desprende del dominio en favor de otro persona;
2) el fiduciario, que recibe el dominio transmitido temporariamente por el constituyente del fideicomiso;
3) el fideicomisario, que es el tercero a quien habrá que transmitirle el dominio si se cumple la condición
resolutoria o cuando venza el plazo resolutorio establecido en el contrato; y
4) el beneficiario (pueden ser más de uno), que recibirá los beneficios de la gestión del fiduciario.
Parece preferible reservar la expresión dominio fiduciario cuando se transmitan cosas o bienes que puedan ser objeto
del derecho real de dominio, y utilizar la de “propiedad fiduciaria” cuando se trate de otros bienes (esa es la idea que
se desprende del ART. 1682).
Patrimonio separado.
VER ARTS. 1685, 1686 y 1687.
Modos de adquisición del dominio fiduciario.
El dominio fiduciario se adquiere por actos entre vivos y, en forma derivada, por la concurrencia del título y el modo
(tradición). El titulo está configurado por el llamado negocio fiduciario, el cual contiene una modalidad resolutoria
que, al verificarse, obliga al fiduciario a retransmitir el dominio perfecto de la cosa al fideicomisario. Para que la
transmisión fiduciaria de inmuebles sea oponible a terceros, deberá ser inscripta en el Registro de propiedad
Inmueble (arts. 1683, 1684, 1893 CCC; arts. 2 y 20, ley 17.801).
También el dominio fiduciario por actos de última voluntad, siempre y cuando no se configura una sustitución
fideicomisaria prohibida.
Duración.
El contrato de fideicomiso puede establecerse subordinado a un plazo o a una condición resolutoria, con un límite
máximo de 30 años, salvo que el beneficiario fuese un incapaz o con capacidad restringida, caso en que puede durar
hasta su muerte o hasta la cesación de su incapacidad (art. 1668).
Extinción.
Se extingue, principalmente, por el cumplimiento de la condición resolutoria o por el vencimiento del plazo
resolutorio, y en ese caso el fiduciario debe transmitir la cosa a quien corresponda. El acaecimiento del evento
resolutorio produce IPSO IURE el cambio de titularidad, pues para que el designado adquiera el dominio no es
necesaria la tradición de la cosa (si se trata de inmuebles, de cosas muebles no registrables, o de cosas muebles
registrables pero que la inscripción no sea constitutiva. Si se trata de cosa registrable con inscripción constitutiva, “se
requiere inscribir la readquisición”).
Efectos de la resolución.
Se trate de muebles o inmuebles, si el tercer adquirente es de buena fe y a título oneroso, la resolución sólo producirá
sus efectos hacia el futuro sin afectar el pasado, por lo que se mantendrán o quedaran subsistentes los diversos actos
efectuados por el dueño fiduciario, esto es, la transmisión del dominio de la cosa a terceros y la perdurabilidad de los
gravámenes constituidos (servidumbres, hipotecas, etc.).
La extinción tendrá efecto retroactivo cuando el tercero sea de mala fe o haya adquirido a título gratuito. Habrá mala
e cuando el fiduciario realice actos de disposición que sean ajenos a los fines del fideicomiso, o a pesar de una
cláusula que limite sus facultades, y el tercero haya sabido o debido saber, actuando con diligencia, tal circunstancia.
De ahí que es muy importante el estudio de títulos.
Contrato de fideicomiso. Análisis general:
Art 1666.- Definición. Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante, transmite o se
compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla
en beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un
plazo o condición al fideicomisario.
Artículo 1669.- Forma. El contrato, que debe inscribirse en el Registro Público que corresponda, puede celebrarse
por instrumento público o privado, excepto cuando se refiere a bienes cuya transmisión debe ser celebrada por
instrumento público. En este caso, cuando no se cumple dicha formalidad, el contrato vale como promesa de
otorgarlo. Si la incorporación de esta clase de bienes es posterior a la celebración del contrato, es suficiente con el
cumplimiento, en esa oportunidad, de las formalidades necesarias para su transferencia, debiéndose transcribir en
el acto respectivo el contrato de fideicomiso
Art 1670.- Objeto. Pueden ser objeto del fideicomiso todos los bienes que se encuentran en el comercio, incluso
universalidades, pero no pueden serlo las herencias futuras.
Art 1682.- Propiedad fiduciaria. Sobre los bienes fideicomitidos se constituye una propiedad fiduciaria, regida por
las disposiciones de este Capítulo y por las que correspondan a la naturaleza de los bienes.
Art 1683.- Efectos frente a terceros. El carácter fiduciario de la propiedad tiene efectos frente a terceros desde el
momento en que se cumplen los requisitos exigidos de acuerdo con la naturaleza de los bienes respectivos.
Art 1684.- Registración. Bienes incorporados. Si se trata de bienes registrables, los registros correspondientes deben
tomar razón de la calidad fiduciaria de la propiedad a nombre del fiduciario.
Excepto estipulación en contrario del contrato, el fiduciario adquiere la propiedad fiduciaria de los frutos y
productos de los bienes fideicomitidos y de los bienes que adquiera con esos frutos y productos o por subrogación
real respecto de todos esos bienes, debiéndose dejar constancia de ello en el título para la adquisición y en los
registros pertinentes.
Art 1685.- Patrimonio separado. Seguro. Los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del
patrimonio del fiduciario, del fiduciante, del beneficiario y del fideicomisario.
Sin perjuicio de su responsabilidad, el fiduciario tiene la obligación de contratar un seguro contra la
responsabilidad civil que cubra los daños causados por las cosas objeto del fideicomiso. Los riesgos y montos por
los que debe contratar el seguro son los que establezca la reglamentación y, en defecto de ésta, los que sean
razonables. El fiduciario es responsable en los términos de los artículos 1757 y concordantes cuando no haya
contratado seguro o cuando éste resulte irrazonable en la cobertura de riesgos o montos.
Art 1686.- Acción por acreedores. Los bienes fideicomitidos quedan exentos de la acción singular o colectiva de los
acreedores del fiduciario. Tampoco pueden agredir los bienes fideicomitidos los acreedores del fiduciante,
quedando a salvo las acciones por fraude y de ineficacia concursal. Los acreedores del beneficiario y del
fideicomisario pueden subrogarse en los derechos de su deudor.
Art 1687.- Deudas. Liquidación. Los bienes del fiduciario no responden por las obligaciones contraídas en la
ejecución del fideicomiso, las que sólo son satisfechas con los bienes fideicomitidos. Tampoco responden por esas
obligaciones el fiduciante, el beneficiario ni el fideicomisario, excepto compromiso expreso de éstos.
Lo dispuesto en este artículo no impide la responsabilidad del fiduciario por aplicación de los principios generales,
si así corresponde.
La insuficiencia de los bienes fideicomitidos para atender a esas obligaciones, no da lugar a la declaración de su
quiebra. En tal supuesto y a falta de otros recursos provistos por el fiduciante o el beneficiario según previsiones
contractuales, procede su liquidación, la que está a cargo del juez competente, quien debe fijar el procedimiento
sobre la base de las normas previstas para concursos y quiebras, en lo que sea pertinente.
Art 1688.- Actos de disposición y gravámenes. El fiduciario puede disponer o gravar los bienes fideicomitidos
cuando lo requieran los fines del fideicomiso, sin que sea necesario el consentimiento del fiduciante, del beneficiario
o del fideicomisario.
El contrato puede prever limitaciones a estas facultades, incluso la prohibición de enajenar, las que, en su caso,
deben ser inscriptas en los registros correspondientes a cosas registrables. Dichas limitaciones no son oponibles a
terceros interesados de buena fe, sin perjuicio de los derechos respecto del fiduciario.

Si se nombran varios fiduciarios, se configura un condominio en función de lo previsto en el artículo 1674, los actos
de disposición deben ser otorgados por todos conjuntamente, excepto pacto en contrario, y ninguno de ellos puede
ejercer la acción de partición mientras dure el fideicomiso.
Quedan a salvo los actos de disposición realizados por el fiduciario de conformidad con lo previsto en esta norma.
Art 1689.- Acciones. El fiduciario está legitimado para ejercer todas las acciones que correspondan para la defensa
de los bienes fideicomitidos, contra terceros, el fiduciante, el beneficiario o el fideicomisario.
El juez puede autorizar al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario, a ejercer acciones en sustitución del
fiduciario, cuando éste no lo haga sin motivo suficiente.
Fideicomisos especiales:
El fideicomiso es un instituto flexible, que puede ser adaptado a diversas finalidades:
- De administración: Puede ocurrir que una persona de edad avanzada sea titular de diversos bienes (inmobiliarios,
animales, instalaciones, monedas, etc.) y dedica retirarse de la actividad, pero sin la intención de desprenderse de
dichos bienes. En tal caso podría designar a un administrador a fin de que le administre sus bienes y le entregue los
beneficios o rentas obtenidos, pero en ese caso la persona seguiría siendo dueña de los bienes, con todos los riesgos
que ello implica. En cambio, esta persona (fiduciante) puede recurrir al fideicomiso y transferir los bienes en
propiedad a un administrador (fiduciario) quien le deberá pasar las rentas o beneficios periódicos (en el caso,
fiduciante y beneficiario serían la misma persona), y a la finalización del contrato se entregarían los bienes a una
persona designada como fideicomisario, que podrá ser también el mismo fiduciante, o un tercero.
- De inversión: Existen varias formas en que puede presentarse un fideicomiso de inversión, siendo la más conocida
los fideicomisos inmobiliarios, o “fideicomisos desde el pozo”. Suelen organizarse de la siguiente manera: el
fiduciario es un emprendedor inmobiliario que organiza el negocio, fiduciantes (y a la vez beneficiarios) son los
inversores o adquirentes de las unidades funcionales que se obligan a aportar la totalidad de los fondos necesarios
para comprar el inmueble y para hacer frente a los costos que demande la construcción. El dominio fiduciario es
administrado por el emprendedor (fiduciario) quien suele reservarse el derecho de vender las unidades terminadas.
- De garantía: Este tipo de fideicomisos constituye otra forma de garantía cuasilíquida y autoejecutable, similar a las
garantías unilaterales o a primera demanda. Se trata de aquel fideicomiso en el cual el fiduciante transmite al
fiduciario bienes individualizados en garantía de un crédito, con el encargo de que, en caso de incumplimiento del
crédito garantizado, destine los frutos de los bienes o el producto de su liquidación al pago del crédito.
Art 1680.- Fideicomiso en garantía. Si el fideicomiso se constituye con fines de garantía, el fiduciario puede aplicar
las sumas de dinero que ingresen al patrimonio, incluso por cobro judicial o extrajudicial de los créditos o derechos
fideicomitidos, al pago de los créditos garantizados. Respecto de otros bienes, para ser aplicados a la garantía el
fiduciario puede disponer de ellos según lo dispuesto en el contrato y, en defecto de convención, en forma privada o
judicial, asegurando un mecanismo que procure obtener el mayor valor posible de los bienes.
Las posiciones jurídicas que pueden adoptarse en este fideicomiso son las siguientes:
- Fiduciante: quien garantiza una deuda propia o de terceros.
- Fiduciario: encargardo de la administración, que suele ser el titular del crédito garantizado (por lo que
también es beneficiario).
- Beneficiario: acreedor garantizado.
- Fideicomisario: el deudor o el fiduciante.
- Financiero:
- Para protección de personas:
-Fideicomiso testamentario: Los fideicomisos testamentarios permiten designar al fiduciario para que, a la muerta
del causante (fiduciante), reciba todo o parte de sus bienes con el objeto de destinarlos a ciertas finalidades, en
beneficio de otro u otros. Decimos “todo o parte de sus bienes” pues debe respetarse la porción legítima de los
herederos forzosos. Es muy útil para que el causante asegura la manutención de ciertas personas, ya sea su
educación, gastos de salud, etc. Al concluir el fideicomiso, los bienes deben ser transmitidos a quien se hubiese
designado en el testamento, o bien a quien supletoriamente indique la ley.
3.5 Límites al dominio. Limites a la disponibilidad jurídica y material. Relaciones de vecindad. Límites en el
interés público del CCC y del Derecho administrativo aplicable en cada jurisdicción. Ejercicio regular de los
derechos individuales (función social). Compatibilidad con los bienes colectivos (función ambiental y cultural).
Modelos propietarios
El dominio es absoluto porque es el derecho real que otorga la mayor cantidad de facultades “posibles”, pero siempre
dentro de ciertos límites puestos en consideración del interés general.
Art 1970.- Normas administrativas. Las limitaciones impuestas al dominio privado en el interés público están
regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe ejercerse de
conformidad con las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Los límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio de las
normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Se le reconoce al Estado un extraordinario poder de limitación del dominio, al instituirse el numerus apertus para las
limitaciones impuestas en el interés público por el Derecho Administrativo. Sin embargo, en el CCC existen algunas
limitaciones al dominio fundadas también en el interés público. Estas disposiciones no tienen en realidad otro objeto
que el de determinar los límites en los cuales debe restringirse el ejercicio normal del derecho de dominio, o de
conciliar los intereses opuestos de los propietarios vecinos. Se puede decir, entonces, que límites al dominio son las
normas legales (nunca convencionales) que regulan ese derecho real, compatibilizando los derechos y obligaciones
que por igual gozan los hombres en sus relaciones de vecindad (en interés predominantemente privado), o en miras
de un interés público, para armonizar el derecho privado o individual con el interés general y colectivo.
Se aclara en los Fundamentos que “las normas que son subsidiarias frente a regulaciones administrativas son las
relativas a la vecindad, pues las referidas a los márgenes a la disposición jurídica, jamás serían susceptibles de
modificación por una norma de menor jerarquía”. Por ende, la norma que prevé la distancia a la que se puede tener
“vistas”, prevista en el CCC (art. 1978), es subsidiaria de una posible norma local que reglamente este aspecto. En
cambio, el numerus clausus solo puede ser fijado por una ley nacional, al igual que lo vinculado a las cláusulas de no
disponer.
Los límites NO son servidumbres.
Art 1971.- Daño no indemnizable. Los deberes impuestos por los límites al dominio no generan indemnización de
daños, a menos que por la actividad del hombre se agrave el perjuicio.
Los límites no dan lugar a indemnizaciones. Se establece la regla de que los límites deben ser aceptados, tolerados,
sin derecho a indemnización alguna. La idea es que los vecinos, al soportar límites al ejercicio de su derecho,
sacrifican intereses que no son resarcibles. Es el precio que se paga por vivir en comunidad, en algún caso ello
beneficia, en otros, perjudica. Claro que cuando se exceden los límites (por ej. se produce un ruido que excede la
normal tolerancia), en el supuesto que se cause un daño, el autor debe indemnizar al perjudicado.
Remisión a las autoridades locales: El CCC aclara, que las normas que regulan cuestiones de vecindad también son
supletorias de las normas administrativas. El derecho Administrativo, a diferencia del CCC, es local, y puede variar
en cada provincia. La administración pública regula todo lo relativo al urbanismo y a la edificación, por medio de los
códigos de planeamiento (municipales y provinciales) y de los códigos de edificación referentes al uso, ocupación y
subdivisión del suelo, etc., y que crean numerosas limitaciones a la propiedad privada, tales como la zonificación
(zona residencial, comercial, industrial, etc.), donde se establece taxativamente qué tipo de edificios podrán ser
construidos, hasta qué altura, para qué fines, superficie mínima edificada por persona, actividad que podrá
desarrollarse en ellos, fondo libre, línea de edificación, etc.
Las limitaciones administrativas NO generan derecho a indemnización.
Cláusulas de inenajenabilidad:

Art 1972.- Cláusulas de inenajenabilidad. En los actos a título oneroso es nula la cláusula de no transmitir a persona
alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales. Estas cláusulas son
válidas si se refieren a persona o personas determinadas.
En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si su plazo no excede de
10 años.
Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a 10 años, se considera celebrada por ese
tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de 10 años contados desde que se estableció.
En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o implican una
sustitución fideicomisaria.
Se prohíben las cláusulas de no enajenar en los actos a título oneroso (con excepción del contrato de fideicomiso), y
se permiten en los actos a título gratuito.
Inmisiones:
Art 1973.- Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o
inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia
teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y
la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto
debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción.
Los vecinos deben soportar molestias, en tanto sean razonables. Cuando no lo son, el juez puede adoptar diversas
medidas (medidas cautelares, cese y/o indemnización).
En cuanto a quienes pueden demandar, la acción se tiene contra el que ejerce la actividad molesta, sea o no titular de
un derecho real (pueden ser tanto los poseedores como tenedores, como consecuencia de lo dispuesto de lo dispuesto
por los artículos 1932 y 1933. Claro que el campo de legitimación puede ser aún más amplio si se afectan los
derechos de incidencia colectiva en general).
Camino de sirga:
Art 1974.- Camino de sirga. El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces o sus
riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de quince metros de ancho en toda
la extensión del curso, en la que no puede hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este artículo.
El camino de sirga es la franja de terreno que el dueño debe dejar libre cuando su inmueble limita con un cauce de
agua. La restricción para los dueños ribereños consiste en no poder utilizar ese espacio para ningún acto que
menoscabe el transporte por agua, es decir, que puedan obstaculizar el libre tránsito de personas o animales, que se
necesiten para ayudar a pasar por ahí a las embarcaciones, a efectos de la comunicación por agua. La limitación
abarca no sólo a los propietarios limítrofes, sino a quienes no sean limítrofes pero sean dueños de un inmueble dentro
de la franja de 15 metros.
Régimen de aguas:
Art 1975.- Obstáculo al curso de las aguas. Los dueños de inmuebles linderos a un cauce no pueden realizar ninguna
obra que altere el curso natural de las aguas, o modifique su dirección o velocidad, a menos que sea meramente
defensiva. Si alguno de ellos resulta perjudicado por trabajos del ribereño o de un tercero, puede remover el
obstáculo, construir obras defensivas o reparar las destruidas, con el fin de restablecer las aguas a su estado
anterior, y reclamar del autor el valor de los gastos necesarios y la indemnización de los demás daños.
Si el obstáculo se origina en un caso fortuito, el Estado sólo debe restablecer las aguas a su estado anterior o pagar
el valor de los gastos necesarios para hacerlo.
Art 1976.- Recepción de agua, arena y piedras. Debe recibirse el agua, la arena o las piedras que se desplazan desde
otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del hombre en su desplazamiento. Sin embargo, puede
derivarse el agua extraída artificialmente, la arena o las piedras que arrastra el agua, si se prueba que no causan
perjuicio a los inmuebles que las reciben.
Art 1977.- Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra. Si es indispensable poner andamios
u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o dejar pasar a las personas que trabajan en la obra, el
dueño del inmueble no puede impedirlo, pero quien construye la obra debe reparar los daños causados.
Luces y vistas:
Las aberturas que pueden realizarse en una pared sobre el fundo del vecino se distinguen en luces y vistas. Las luces
son aquellas aberturas que permiten pasar la luz y el aire pero no permiten asomarse. Las vistas son, en sentido
amplio, las ventanas que permiten asomarse o mirar (de manera frontal o de costado). La distinción se basa,
esencialmente, en la posibilidad de asomarse u observar el inmueble vecino.
Art 1978.- Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros linderos no pueden tenerse
vistas que permitan la visión frontal a menor distancia que la de 3 metros; ni vistas laterales a menor distancia que
la de 60 centímetros, medida perpendicularmente. En ambos casos la distancia se mide desde el límite exterior de la
zona de visión más cercana al inmueble colindante.
Esta norma parece referirse a muros privativos (ver art. 1981), pues para los medianeros rige el art. 2021. La vista
sobre el inmueble vecino se ejerce generalmente a través de ventanas, balcones o cualquier tipo de abertura que
permita la vista. Quedan fuera de este sistema las puertas de entrada y salida de los edificios, cuyo destino es
completamente distinto, a lo que cabe agregar las terrazas. Hay dos clases de vistas: 1) frontales, son aquellas que se
tienen en la dirección del eje vertical de una ventana, de modo que la persona parada en frente no necesita girar su
cabeza para poder ver el fundo vecino. Siempre que haya un balcón la vista debe considerarse frontal, pues aunque el
edificio esté al acostado del fundo vecino, el interesado se puede para en el balcón y mirar de frente al vecino. 2)
laterales o de costado, son las que solo permiten ver de costado, de modo que la persona necesita girar la cabeza a la
izquierda o a la derecha, según su ubicación.
Art 1979.- Luces. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro lindero no pueden tenerse luces
a menor altura que la de 1,80 metros, medida desde la superficie más elevada del suelo frente a la abertura.
El art. 1979 se refiere a las luces que puede abrir uno de los vecinos en un muro lindero. El CCC permite la apertura
de ventanas o huecos en una pared, lindera al inmueble vecino, para recibir luces (no para tener vistas), siempre que
se respeten determinadas condiciones, para no exponer al vecino a molestias intolerables de buena vecindad.
Esta norma se refiere a muros privativos. El art. 1981 parece confirmar esta idea.
Art 1980.- Excepción a distancias mínimas. Las distancias mínimas indicadas en los artículos 1978 y 1979 no se
aplican si la visión está impedida por elementos fijos de material no transparente.
Art 1981.- Privación de luces o vistas. Quien tiene luces o vistas permitidas en un muro privativo no puede impedir
que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar otro muro, aunque lo prive de la luz o de la vista.
Art 1982.- Arboles, arbustos u otras plantas. El dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u otras
plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el dueño afectado puede exigir que
sean retirados, a menos que el corte de ramas sea suficiente para evitar las molestias. Si las raíces penetran en su
inmueble, el propietario puede cortarlas por sí mismo.
3.6 Condominio. Definición Legal. Comparación con otras comunidades. Facultades y obligaciones.
Administración. Clases de condominio. Medianería. Partición
Concepto:
Art 1983.- Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a
varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen
iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.
 Es un derecho real: se ejerce sobre cosa propia, principal que se ejerce por la posesión
 Tiene por objeto una cosa

 Pertenece a más de una persona: pueden ser dos o más, sin límite en cuanto a la cantidad. Pueden ser
personas humanas o jurídicas, incluso combinadas
 Cada titular tiene una cuota, cuya porción puede ser igual o diferente: “corresponde a cada una por una parte
indivisa”
Fuentes: El condominio puede nacer:
 Por título y modo

 Por la inscripción registral constitutiva
 Por un acto de última voluntad
 Por disposición de la ley (ej: condominios de indivisión forzosa perdurable)
 Por prescripción
 Por los modos especiales de adquisición del dominio (ej: apropiación por más de una persona, aluvión que
incremente un inmueble que pertenece a varias personas, etc.).}
Comunidad jurídica y condominio. Relación:

Concepto de comunidad: La comunidad es aquella situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa
o la titularidad de un derecho corresponden en conjunto y proindiviso a varias personas. Hay distintas situaciones
que generan una comunidad (por ejemplo: comunidad hereditaria, el régimen de gananciales de los cónyuges, etc.).
En lo que aquí interesa, se puede decir en términos sencillos que el derecho real de condominio es una especie del
género comunidad, que se refiere al derecho real de dominio perteneciente a más de una persona.
El condominio tiene por objeto una o más cosas, mientras que otros estados comunitarios recaen sobre otra clase de
bienes, derechos personales, y cuentan con sus propias regulaciones. Cada comunidad tiene sus propios modos de
constitución, administración y extinción
Subsidiariedad: Las comunidades, tanto sean reales (por ejemplo, cousufructo) o de otros bienes (por ejemplo:
indivisión hereditaria), se rigen por sus propias reglas y, en subsidio, por las previstas para el condominio.
Art 1984.- Aplicaciones subsidiarias. Las normas de este Título se aplican, en subsidio de disposición legal o
convencional, a todo supuesto de comunión de derechos reales o de otros bienes.
Las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente a este Título.
Naturaleza jurídica: Derecho real autónomo.
Comparación con otras figuras: Siendo el condominio una especie de comunidad, puede suceder que, frente a un
caso concreto, se presenten dudas acerca de si se está en presencia de ese derecho real o de otra de las especies. Las
mayores dificultades surgen con relación a la sociedad y a la indivisión hereditaria, aunque también con la propiedad
colectiva.
Propiedad colectiva: En ella el derecho pertenece a un grupo familiar o superfamiliar (clan, tribu, Estado), pero no a
sus miembros. La diferencia fundamental con el condominio radica en que en éste el sujeto es plural; en cambio, en
la propiedad colectiva es único.
Sociedad: Las principales diferencias que existen entre el condominio y la sociedad son las siguientes:
 La sociedad es un contrato, de modo que únicamente puede nacer por el acuerdo de voluntades de los socios;
el condominio, reconoce otras fuentes.
 La sociedad es una persona jurídica, o sea un sujeto de derecho diferente de cada uno de los individuos que
la componen. El condominio no hace nacer un ente distinto, ya que cada comunero mantiene su respectiva
titularidad sobre el objeto del derecho real.
 El objeto del condominio siempre es una cosa, mientras que la sociedad puede ser titular de cosas y de
derechos.
 La administración de la sociedad civil corresponde a todos los socios indistintamente, salvo pacto en
contrario. En el condominio el régimen de administración está establecido por la ley pero, si un condómino
se arroga la facultad de administrar sin estar especialmente autorizado por los demás, su actuación se rige por
las normas de la gestión de negocios.

 El condómino puede enajenar libremente su parte indivisa; el socio en cambio, necesita el consentimiento de
los demás socios o de una determinada mayoría fijada por la ley, para ceder su parte.
Indivisión hereditaria:
 El condominio, como todo derecho real, sólo puede tener por objeto cosas determinadas; la comunidad
hereditaria, recae sobre una masa de bienes, de la que únicamente quedan excluidos los créditos y las deudas,
que se dividen de pleno derecho entre los herederos, en proporción a la parte por la que cada uno es llamado
a la herencia, desde el momento de la muerte del autor de la sucesión;
 En la indivisión hereditaria, la decisión de la mayoría no obliga a los coherederos que no han prestado su
consentimiento, debiendo el juez resolver sobre las diferencias que puedan surgir sobre la administración de
la sucesión; en el condominio, en cambio, siempre prevalece la voluntad de la mayoría;
 La comunidad hereditaria sólo surge como consecuencia de la muerte de una persona, mientras que el
condominio reconoce otras fuentes.
Clases de condominio
Existen dos clases de condominio:
 Condominio normal/común/sin indivisión forzosa: Que se caracteriza por la facultad de los condóminos de
pedir la división en cualquier momento desde su constitución.
 Condominio anormal/con indivisión forzosa: Que se caracteriza por el hecho de que dicha facultad se
encuentra limitada por diferentes causas (por la ley, por el pacto, por la voluntad del testador). Estos, a la vez
se individen en:
o Condominio con indivisión forzosa perdurable
o Condominio con indivisión forzosa temporal
Facultades de los condóminos sobre la parte indivisa. Derecho de los acreedores. Renuncia y derecho de
acrecer de los demás condóminos:
Sobre la parte indivisa
En cuanto a la parte indivisa, las facultades de los condóminos son amplias, ya que se considera que son las propias
de un dueño. En cambio, con respecto a la parte común, son sumamente restringidas, salvo el derecho de solicitar la
partición en cualquier momento. El principio general lo establece el artículo 1989:
Art 1989.- Facultades con relación a la parte indivisa. Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la
medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y
ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte
acrece a los otros condóminos.
Las únicas facultades que pueden admitirse al respecto son las jurídicas, el ejercicio de las facultades materiales se
encuentra vedado por ser ello físicamente imposible.
Renuncia: el abandono beneficia a los demás condóminos, cuyas cuotas de ese modo se ven acrecidas con motivo de
la renuncia.
Acciones: El condómino puede ejercer, tanto contra otro condómino como respecto de terceros, todas las defensas
posesorias. En lo que respecta a las reales, puede promover la acción reivindicatoria (si es contra otro condómino, la
medida de la acción es la parte indivisa)
Acreedores. Hipoteca
Respecto al derecho de los acreedores, es necesario analizar el artículo en comentario en conjunto con el artículo
2207, que dispone: “Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor hipotecario puede
ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras subsista esta hipoteca, la partición
extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso”. Se
pretende restar eficacia a aquellos actos que pueden ser realizados por el condómino en perjuicio del acreedor
hipotecario. Cualquier condómino puede pedir la partición, pero hay que respetar la situación de los acreedores, que
no pueden ver frustrados sus derechos:

 Si el acreedor hipotecario ejecuta la cosa, pro la parte indivisa, antes de la partición, la situación es sencilla.
Quien adquiera en el remate ocupará el lugar del condómino que había hipotecado, y el acreedor hipotecario
cobrará del producido del remate. Si sobra dinero, corresponde al condómino que sufrió la ejecución.
 Si ya se hizo la partición, aun cuando no le haya tocado en lote el inmueble al condómino que gravó su parte
con hipoteca, cabe entender que ello no perjudica al acreedor hipotecario, quien puede igualmente perseguir
la cosa, ya que se desprende del texto de los artículos 1989 y 2207 que el acto de partición es inoponible.
 Distinta es la situación si el acreedor hipotecario participa en la partición realizada por los comuneros y
presta su conformidad con lo resuelto.
Facultades y obligaciones sobre la cosa o parte material. Límites:
Art 1986.- Uso y goce de la cosa. Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa
común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales
facultades por los restantes condóminos.
EL uso y goce puede ser:
A) Conjunto: depende de lo que pacten los condóminos y de su buena disposición y respeto hacia el otro. Si no
es posible el uso entre todos o hay oposición se aplica lo previsto en el artículo 1993 (reunidos en asamblea
deben decidir sobre su administración.)
B) Individual
Art 1987.- Convenio de uso y goce. Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o
que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales.
Los condóminos están facultados a pactar el uso y goce de la forma que estimen más conveniente. Puede ser
alternado o exclusivo y excluyente, incluso sobre una parte material. La decisión debe ser unánime
 Alternado: si pactan que la cosa la use una semana o un mes cada uno, o modalidades similares
 Exclusivo: si permiten que sólo uno de ellos use la cosa, o parte material de ella. Pueden determinar, a su
vez, que sea remunerado o gratuito
Art 1988.- Uso y goce excluyente. El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a
la convenida, no da derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y
sólo en beneficio del oponente.
Uno de los condóminos practique un uso y goce excluyente de toda la cosa, sin permiso, o en medida mayor o
calidad a la convenida. Ello no da derecho a indemnización sino a partir de la oposición fehaciente y solo en
beneficio del oponente. Mientras no haya oposición, se entiende que existe un consentimiento tácito
El Código recoge una reiterada jurisprudencia cuando uno de los condóminos de un inmueble notifica al otro el cese
de la voluntad de admitir el uso gratuito del bien, y le reclama un monto por el uso exclusivo. El derecho al cobro
nace a partir de la oposición. Asimismo, el derecho a la compensación sólo beneficia a quien se opone, y en
proporción a su parte, no a los restantes condóminos que guardan silencio.
Art 1990.- Disposición y mejoras con relación a la cosa. La disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna
parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo
para realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede
también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.
Ninguno de los condóminos puede sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la parte común ni sobre una parte de
ella, físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio exclusivo del derecho de
propiedad. La oposición de uno bastará para impedir lo que la mayoría quiera hacer a este respecto.
Si pretende vender o hipotecar toda la cosa, será necesaria la conformidad de todos los titulares. Si alguno de ellos lo
hiciera sin el consenso de los otros, el acto les será inoponible
Destino de la cosa:
Art 1985.- Destino de la cosa. El destino de la cosa común se determina por la convención, por la naturaleza de la
cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
Gastos de conservación y reparación de la cosa:
Art 1991.- Gastos. Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras
necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No puede
liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho.
El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del pago.
Los condóminos están obligados a contribuir en los gastos. En el CCC, si bien se permite al condómino abandonar su
parte, se aclara que dicha renuncia no produce la liberación respecto de la obligación. Se ha apartado del régimen
anterior, y le ha quitado a esta obligación el carácter propter rem, al no darle efecto liberatorio. Coincide con lo
regulado en materia de propiedad horizontal, donde el abandono también carece de este efecto.
Deudas en beneficio de la comunidad:

Art 1992.- Deudas en beneficio de la comunidad. Si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es
el único obligado frente al tercero acreedor, pero tiene acción contra los otros para el reembolso de lo pagado.
Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes
iguales. Quien ha pagado de más con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros,
para que le restituyan lo pagado en esa proporción.
Si la deuda ha sido contraída por todos sin expresarse la participación que a cada uno pertenece en la comunidad y
sin pactarse la solidaridad, frente al acreedor responden todos por partes iguales, sin perjuicio de acción de
reembolso de unos contra otros para que les abonen lo que hayan pagado de más, en relación a la cuota que les
corresponde
Administración. Supuestos:
Situaciones que pueden conducir al régimen de administración:
 Cuando la cosa no es susceptible de uso común (ej: casa pequeña)

 Cuando, sin importar si la cosa es susceptible de uso común o no, algún condómino ejerce el jus prohibendi.
Si se da una de las situaciones y NO se opta por la partición, se aplican los artículos siguientes:
Art 1993.- Imposibilidad de uso y goce en común. Si no es posible el uso y goce en común por razones atinentes a
la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su
administración.
Art 1994.- Asamblea. Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la
asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable.
La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes indivisas aunque
corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la suerte.
En primer lugar, “Todos” deben ser informados y citados, por lo que si no se cumple con este recaudo la asamblea
será nula. La citación debe ser de manera fehaciente y debe contener información acerca de la finalidad de la
asamblea, como así también otros datos sin los cuales no podrá tenérsela por satisfecha (lugar, hora, fecha, etc)
Mayoría: La mayoría requerida para decidir es la absoluta, esto es, más de la mitad. Por ende, el quórum mínimo
será ése, ya que, de no reunirse, no podría haber mayoría. Dicha mayoría no es numérica, o sea que no se cuenta por
persona, sino en proporción al valor de la parte de cada condómino en la cosa común, aunque corresponde a uno
solo. Cabe entender que la mayoría se calcula sobre el total, y no sólo sobre los que asistieron a la reunión.
Esto se comprende mejor con un ejemplo: sobre una cosa son condóminos Matias (10%), Juan (10%), Carolina
(10%), Francisco (10%) Clara (19%) y Emanuel (41%). La mayoría requerida para tomar una decisión es más de la
mitad (o sea, más del 50% de la cosa). La decisión podría ser tomada, tranquilamente, por Emanuel y Carolina, ya
que por más de ser sólo 2 personas, reúnen entre ellos el 51% de la cosa. También podrían tomarla Matían, Juan,
Carolina, Francisco y Clara, que reúnen entre ellos el 59% de la cosa.
No obstante, en caso de que algún condómino no esté de acuerdo con la decisión, siempre le queda la alternativa de
solicitar la partición.

Administrador: Los condóminos en asamblea puede decidir que la cosa sea administrada por un tercero o que uno
de ellos sea el administrador.
Frutos:
Art 1995.- Frutos. No habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se deben dividir
proporcionalmente al interés de los condóminos.
Los frutos corresponden entre su reparto y los valores de las partes de los condóminos si no existe estipulación en
contrario que dispusiera otra manera para practicas esta división
Conclusión del condominio
Modos generales
Como es claro, la mayoría de los modos generales de extinción de los derechos reales pueden ser aplicables al
condominio. En lo que aquí interesa, existe una forma especial de concluir el condominio, cuando no está sujeto a
indivisión, que es la partición.
Partición
Consiste en la conversión de la parte ideal que le corresponde a cada comunero en una porción o lote material, o en
la adjudicación de toda la cosa, o en dinero equivalente a su interés en la cosa.
Art 1997.- Derecho a pedir la partición. Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en
cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible.
Esta norma se refiere a la acción, pero lo cierto es que la división puede hacerse en forma privada, sin intervención
judicial. Pedir la división es un derecho potestativo. Si los comuneros no se ponen de acuerdo, cualquiera de ellos
puede acudir a la justicia a través de la “acción de división de condominio”.
¿Cuándo cede este principio general?:
 Se pactó lo contrario
 Cuando cualquiera de los copartícipes pida que la partición se postergue total o parcialmente por el tiempo
que fije el juez si su realización inmediata puede ser nociva
¿Es imprescriptible?
En principio si, pero puede ocurrir que uno de los condóminos invirtiera el título y posea en forma exclusiva, en cuyo
caso puede adquirir el dominio de la cosa entera si transcurre el plazo de 20 años.
Art 1998.- Adquisición por un condómino. Sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas para la división de la
herencia, también se considera partición el supuesto en que uno de los condóminos deviene propietario de toda la
cosa.
Reglas aplicables:
Art 1996.- Reglas aplicables. Rigen para el condominio las reglas de la división de la herencia, en tanto sean
compatibles.
Formas de hacer la partición:
Es por esto que para analizar la partición es necesario acudir a los artículos 2369 y siguientes (modos de hacer la
partición de la herencia):
Art 2369.- Partición privada. Si todos los copartícipes están presentes y son plenamente capaces, la partición puede
hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen convenientes. La partición puede ser total o parcial.
Además de la capacidad, se exige unanimidad para decidir libremente el modo de hacer la partición, incluso puede
ser judicial si así lo desean

Art 2370.- Partición provisional. La partición se considera meramente provisional si los copartícipes sólo han
hecho una división del uso y goce de los bienes de la herencia, dejando indivisa la propiedad. La partición
provisional no obsta al derecho de pedir la partición definitiva.
Los condóminos recurren a este instituto, no con el objeto de concluir el conominio, sino con la finalidad de dividir
el uso y goce de la cosa, ya que consiste en una reglamentación de sus facultades en tal sentido.
Art 2371.- Partición judicial. La partición debe ser judicial:
a) si hay copartícipes incapaces, con capacidad restringida o ausentes;
b) si terceros, fundándose en un interés legítimo, se oponen a que la partición se haga privadamente;(vinculado con
el 2369)
c) si los copartícipes son plenamente capaces y no acuerdan en hacer la partición privadamente.
El inciso b se vincula con lo señalado anteriormente respecto de los acreedores, especialmente hipotecarios, para
quienes la partición es inoponible si no participan. Se trata de evitar que los condóminos resuelvan a sus espaldas y
frustren sus derechos.
En el proceso judicial todos los condóminos son citados, formando un litisconsorcio necesario. El proceso consta de
dos etapas:
 En la primera, el juez declara disuelto el condominio;

 En la segunda, se ejecuta la sentencia y se decide la forma de partición.
Art 2373.- Partidor. La partición judicial se hace por un partidor o por varios que actúan conjuntamente.
A falta de acuerdo unánime de los copartícipes para su designación, el nombramiento debe ser hecho por el juez.
Principio de partición en especie:
La licitación, consiste en el derecho que se reconoce a aquel de los herederos que considera que uno de los bienes
había sido tasado por debajo de su valor real o afectivo, a ofrecer un valor mayor y a que ese bien pasase a integrar
su hijuela
Art 2374.- Principio de partición en especie. Si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie, ninguno de los
copartícipes puede exigir su venta.
En caso contrario, se debe proceder a la venta de los bienes y a la distribución del producto que se obtiene. También
puede venderse parte de los bienes si es necesario para posibilitar la formación de los lotes.
Cabe hacer una aclaración, prevalece lo que decidan los condóminos por unanimidad (o sea, si pueden partir
privadamente y deciden la venta por unanimidad, es claro que se vende, por más de que sea posible la partición en
especie). Pero si no hay acuerdo, y por ejemplo la mayoría quiere vender y uno sólo quiere la partición en especie
(siendo ésta posible), este último podrá imponer su voluntad. Si es necesario, podrá acudir a la justicia para hacer
valer su criterio.
Por lo tanto, hay que determinar, en primer lugar, si es posible dividir en especie, Así, por ejemplo, si se trata de un
campo de buenas dimensiones, podría ser dividido en lotes que se adjudiquen los comunes. Si no es posible la
división, se procede a la venta, que podrá ser llevada a cabo de manera privada, o en subasta (pública o particular).
Partición parcial
Nada impide que la partición sea parcial, ya sea porque hay varias cosas en condominio y sólo se concluye el
condominio respecto de algunas, o bien se trata de una sola, pero se la divide materialmente y sólo una parte es
dividida
Otra posibilidad, consiste en que una parte de los bienes no es susceptible de división inmediata, se puede pedir la
partición de los que son actualmente partibles.
División antieconómica:
Art 2375.- División antieconómica. Aunque los bienes sean divisibles, no se los debe dividir si ello hace
antieconómico el aprovechamiento de las partes.
Si no son licitados, pueden ser adjudicados a uno o varios de los copartícipes que los acepten, compensándose en
dinero la diferencia entre el valor de los bienes y el monto de las hijuelas.
Efectos:
El Código ha dispuesto que la partición tenga efecto declarativo. Sus efectos son declarativos y no traslativos, por lo
que se considera que los derechos atribuidos al adjudicatario le han pertenecido desde el origen mismo del
condominio y que los demás condóminos jamás han tenido parte alguna en la propiedad de la cosa común
Se trata de una ficción, que reconoce ciertas excepciones. Lo fundamental de las excepciones consiste en la garantía
por evicción y vicios redhibitorios que se deben entre sí los condóminos.
El efecto declarativo solo rige entre condóminos. Solo tiene lugar cuando la cosa que estaba en condominio le toca
en lote a alguno de los condóminos, pero no cuando la cosa o cosas pasan a manos de un tercero
Condominio con indivisión forzosa temporaria.
Supuestos: El principio era que los condóminos podían, en cualquier momento, pedir la partición del condominio.
Sin embargo, en ciertos casos no es posible, porque una causa lo impide. Puede ser por voluntad de los propios
condóminos, por decisión de un juez, por imposición legal o testamentaria.
Los dos primeros casos (propios condóminos y decisión de un juez) son temporarios, en un tiempo desaparecen que
no puede exceder de los 10 y de los 5 años respectivamente.
Art 1999.- Renuncia a la acción de partición. El condómino no puede renunciar a ejercer la acción de partición por
tiempo indeterminado.
Art 2000.- Convenio de suspensión de la partición. Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un
plazo que no exceda de 10 años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se
considera celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese
límite máximo.
Es una decisión que requiere de la voluntad de todos los condóminos. Si sólo uno se opone, no será válida de
decisión del resto.
El plazo máximo que puede convenirse es de 10 años, si se pacta un plazo inferior, puede ser prorrogado hasta
alcanzar dicho límite máximo. La “renovación” de la indivisión si está permitida para los coherederos pero no para
los condóminos.
El fundamento del plazo es la necesidad de favorecer la libre circulación de los bienes y la libertad de disponer. Si se
establece un plazo superior, el convenio no es nulo, mantiene su valor, pero la cláusula se reduce al plazo máximo
permitido. La misma solución se aplica si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto.
Art 2001.- Partición nociva. Cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos, por circunstancias
graves, o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino
económico, el juez puede disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de
5 años. Este término es renovable por una vez.
Los condóminos no convinieron suspender la partición, ni están de acuerdo en seguir tal camino, pero uno o algunos
de ellos, por motivos graves, considera que en ese momento dividir sería contraproducente.
El Art. 2001 autoriza a pedir la postergación cuando la partición sea perjudicial para todos, o para cualquiera de los
condóminos. La nocividad que se invoque para impetrar la demora de la indivisión, debe estar fundada en perjuicios
que ella acarrearía a los propios condóminos.
Cuando se argumente que la partición es perjudicial para todos los condóminos o al aprovechamiento de la cosa
común, el código no exige la concurrencia de circunstancias graves sino que deja el asunto en manos del juez.
Si el juez considera que la partición es nociva y decide su postergación, debe hacerlo por un termino adecuado y que
no exceda los 5 años. El plazo es renovable por una sola vez.
Art 2002.- Partición anticipada. A petición de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el juez puede
autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente.

A pesar de haber convenido la indivisión, en determinadas circunstancias los condóminos pueden anticiparla, sin
esperar el transcurso del plazo pactado. Si están de acuerdo, no hay inconveniente. Si no coinciden, uno de ellos
puede solicitarle a un juez que la anticipe sin respetar lo convenido.
Comparación con la indivisión de la comunidad hereditaria:

Publicidad:
Art 2003.- Publicidad de la indivisión o su cese. Las cláusulas de indivisión o el cese anticipado de la indivisión
sólo producen efecto respecto de terceros cuando se inscriban en el respectivo registro de la propiedad.
El Código exige la publicidad de los convenios de indivisión o su cese. Se refiere a aquellas cosas que, además de
estar en condominio, sean registrables, como los inmuebles, automóviles, etc. Estos convenios, o la decisión judicial
de anticipar el plazo convenido, deben ser inscriptos en el Registro respectivo
Condominio con indivisión forzosa perdurable
El capítulo dedicado al condominio con indivisión forzosa perdurable tiene 2 secciones: una dedicada al condominio
sobre accesorios indispensables, y otra dedicada al condominio sobre muro, cercos y fosos.
Condominio sobre accesorios indispensables:
Es un caso de condominio nacido de la voluntad de la ley y cuya indivisión forzosa también es de origen legal. Es
una indivisión forzosa perdurable ya que mientras subsista la afectación, no se puede pedir la partición
Art 2004.- Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables. Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae
sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a
diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división.
En esta situación hay al menos 2 inmuebles que pertenecen a propietarios distintos, dentro de los cuales hay cosas
afectadas “como accesorios indispensables” al uso de esos inmuebles. A su vez, hay cosas afectadas “como
accesorios indispensables” al uso de dichos inmuebles. Sobre dichas cosas, se configura un condominio respecto del
cual ninguno de los dueños puede pedir la partición, al menos mientras dure la afectación.
Son ejemplos de esas cosas accesorias indispensables los bebederos o pozos que sirven para el riego de 2 campos, la
canaleta de desagüe entre 2 fábricas, un patio fuente de aire y luz, la calle entre dos fundos, etc.
En cuanto a los actos de disposición, los condóminos pueden disponer de su parte indivisa SÓLO si al mismo tiempo
enajenan el inmueble al que sirven los accesorios, pero no pueden hacerlo por separado, ya que tales accesorios son
necesarios e imprescindibles para los diversos fundos que se aprovechan de ellos. El criterio de inseparabilidad está
ínsito en su naturaleza.
Respecto al uso de la cosa común, dispone el siguiente artículo:
Art 2005.- Uso de la cosa común. Cada condómino sólo puede usar la cosa común para la necesidad de los
inmuebles a los que está afectada y sin perjudicar el derecho igual de los restantes condóminos.
Cada condómino estará obligado a pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias,
contando con una acción de reembolso de lo que hubiere pagado en exceso de su alícuota.
Condominio sobre muros, cercos y fosos:
Otra situación de condominio con indivisión forzosa perdurable es la que da respecto de los muros, cercos y fosos.
En esta situación hay al menos dos inmuebles que pertenecen a propietarios distintos, y se encuentran divididos por
un muro, cerco o foso. Sobre ellos se configura un condominio, respecto del cual ninguno puede pedir la partición, y
que es inseparable del derecho sobre el inmueble, es decir, no se puede enajenar el inmueble sin transmitir a la vez la
parte proporcional del muro, cerco, o foso.
Diferentes formas de asentar los muros:
Art 2006.- Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina:
a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante;
b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes;
c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide
con el límite separativo;
d) medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes;
e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;
f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;
g) de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie.
El artículo encierra varias clasificaciones:
 En primer lugar, hay que distinguir los muros divisorios (toca el límite que separa a un inmueble de otro
vecino) y no divisorios.
 En segundo lugar, los muros divisorios pueden ser encaballados (cuando la pared está asentada mitad sobre
cada terreno, de manera que las mitades del muro se asientan equitativamente en ambos terrenos colindantes)
o contiguos (cuando la pared toca la línea divisoria, pero está asentada sobre uno sólo de los inmuebles).
Ambos tocan el límite, pero la primera está asentada sobre ambos, mientras que la segunda está asentada
sobre uno de los inmuebles.
 En tercer lugar, desde el punto de vista jurídico, las paredes linderas pueden ser medianeras (cuando
pertenecen en condominio a los titulares de los inmuebles) o privativas (cuando pertenece exclusivamente a
uno de los vecinos). Cualquier muro de cerramiento, sea contiguo o encaballado, es medianero hasta los 3
metros de altura.
 En cuarto lugar, respecto de la altura, el muro será de cerramiento hasta los tres metros, y de elevación de ahí
en más. Puede, también, tratarse de un muro enterrado.
Cerramiento forzoso urbano:
Art 2007.- Cerramiento forzoso urbano. Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de
población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de construir un
muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.
Se trata de una verdadera obligación real (propter rem) que, a la vez, puede interpretarse como una limitación al
dominio establecida en el interés recíproco de los propietarios colindantes. Este cercamiento es forzoso, en el sentido
de que cualquiera de los propietarios puede obligar en todo momento a su vecino a contribuir a la construcción y
conservación de la pared. Este último, a su vez, sólo puede liberarse de tal obligación haciendo uso de la facultad de
abandono con respecto a la franja de terreno sobre la cual se apoya el muyo y renunciando a la medianería.
Art 2008.- Muro de cerramiento forzoso. El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de altura no
menor a 3 metros contados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles. Esta medida es
subsidiaria de las que disponen las reglamentaciones locales.
Cabe advertir, que hasta los 3 metros el muro será medianero, por lo que le pertenecerá a ambos vecinos. Por encima
de esa altura, le pertenecerá a quien lo construyó, si es que no fue construido por ambos de común acuerdo.
Facultad de quien construye primero: Es posible que ambos vecinos se pongan de acuerdo y construyan a costa de
ambos la pared divisoria. Si no es así, uno de ellos puede tomar la decisión e iniciar la construcción del muro. Quien
construye primero tiene la opción de hacerlo encaballado o contiguo, es decir, asentarlo mitad en su terreno y mitad
en el lindero, o bien todo en su terreno.
Adquisición de la medianería. Presunciones. Prueba:
Art 2009.- Adquisición de la medianería. El muro construido conforme a lo dispuesto en el artículo 2008 es
medianero hasta la altura de tres metros. También es medianero el muro de elevación, si el titular colindante de un
derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye, o
por prescripción adquisitiva.
Hasta los 3 metros es medianero, lo que implica que por encima de esa altura es privativo (en principio). Puede ser
medianero también si el titular colindante adquiere el condominio del resto del muro, lo que puede darse por contrato
o por usucapión. También puede darse que el colindante sea obligado a adquirir el muro, como sucede en caso de
que lo utilice para construir.

Art 2010.- Presunciones. A menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre dos edificios de una altura
mayor a los tres metros, se presume medianero desde esa altura hasta la línea común de elevación. A partir de esa
altura se presume privativo del dueño del edificio más alto.
Deben ser dos edificios. Si un edificio comparte la pared con un patio, jardín o huerta, no se aplican las presunciones.
Tampoco si divide patios, jardines o huertos entre sí.
Art 2011.- Epoca de las presunciones. Las presunciones del artículo 2010 se establecen a la fecha de construcción
del muro y subsisten aunque se destruya total o parcialmente.
Art 2012.- Exclusión de las presunciones. Las presunciones de los artículos anteriores no se aplican cuando el
muro separa patios, huertos y jardines de un edificio o a éstos entre sí.
Art 2013.- Prueba. La prueba del carácter medianero o privativo de un muro o la que desvirtúa las presunciones
legales al respecto, debe provenir de instrumento público o privado que contenga actos comunes a los dos titulares
colindantes, o a sus antecesores, o surgir de signos materiales inequívocos.
La prueba resultante de los títulos prevalece sobre la de los signos.
Cuando no rigen las presunciones, corresponde probar el carácter medianero o privativo del muro. A su vez, cuando
son aplicables las presunciones, se puede probar lo contrario.
Medios probatorios admitidos:
a- Instrumento público o privado
b- Signos materiales inequívocos.
Si la contradicción se verifica entre un signo y un instrumento, el instrumento tiene mayor valor.
Art 2014.- Cobro de la medianería. El que construye el muro de cerramiento contiguo tiene derecho a reclamar al
titular colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de sus cimientos. Si lo construye encaballado, sólo
puede exigir la mitad del valor del muro y de sus cimientos.
La obligación del pago de la medianería se convierte en obligación de dar dinero, por lo que será el juez el encargado
de decidir cuáles rubros componen la cuenta de medianería, por lo que tendrá en consideración que el reembolso
debe comprender las mermas del poder adquisitivo de la moneda y otros elementos que también integrarán ese valor.
Art 2015.- Mayor valor por características edilicias. No puede reclamar el mayor valor originado por las
características edilicias del muro y de sus cimientos, con relación a la estabilidad y aislación de agentes exteriores,
que exceden los estándares del lugar.
Si por algún motivo quien construyó le asignó atributos especiales, para hacerlo más estable o forzoso, pero
excediendo los “estándares del lugar”, no tiene derecho a reclamar del colindante ese plus agregado.
Art 2016.- Adquisición y cobro de los muros de elevación y enterrado. El titular colindante de un muro de
elevación o enterrado, sólo tiene derecho a adquirir la medianería como está construido, aunque exceda los
estándares del lugar.
Art 2017.- Derecho del que construye el muro. El que construye el muro de elevación sólo tiene derecho a reclamar
al titular colindante la mitad del valor del muro, desde que éste lo utilice efectivamente para sus fines específicos.
El mismo derecho tiene quien construye un muro enterrado, o quien prolonga el muro preexistente en profundidad
mayor que la requerida para su cimentación.
Cobro de la medianería:
Art 2018.- Medida de la obligación. El titular colindante tiene la obligación de pagar el muro de cerramiento en
toda su longitud y el de elevación sólo en la parte que utilice efectivamente.
En cuanto a la longitud, el titular colindante tiene que pagar toda la extensión. En lo que respecta a la altura, por
encima de los 3 metros le pertenece a quien lo construyó. El titular colindante puede adquirir la medianería de la
parte elevada, o estará obligado a hacerlo si la utiliza efectivamente
Art 2019.- Valor de la medianería. El valor computable de la medianería es el del muro, cimientos o terreno, según
corresponda, a la fecha de la mora.
Habrá que establecer, entonces, cuándo incurrió en mora el colindante obligado a pagar, para fijar el valor del muro,
cimientos y terreno
Art 2020.- Inicio del curso de la prescripción extintiva. El curso de la prescripción de la acción de cobro de la
medianería respecto al muro de cerramiento se inicia desde el comienzo de su construcción; y respecto al de
elevación o al enterrado, desde su utilización efectiva por el titular colindante.
Art 2021.- Facultades materiales. Prolongación. El condómino puede adosar construcciones al muro, anclarlas en
él, empotrar todo tipo de tirantes y abrir cavidades, aun en la totalidad de su espesor, siempre que del ejercicio
regular de ese derecho no resulte peligro para la solidez del muro.
Ambos condóminos están en pie de igualdad, por lo que tienen facultades materiales sobre el muro en todo su
espesor. Hay dos limites: el derecho igual del otro y no afectar la solidez del muro.
Art 2022.- Prolongación del muro. El condómino puede prolongar el muro lindero en altura o profundidad, a su
costa, sin indemnizar al otro condómino por el mayor peso que cargue sobre el muro. La nueva extensión es
privativa del que la hizo.
Mientras no se ponga el peligro la solidez del muro, el otro condómino no puede oponerse.
No se indemniza el mayor peso para evitar discusiones y litigios. Tampoco se resarcen las meras molestias, pero si
por negligencia se causare un daño, el perjudicado podrá reclamar indemnización
Art 2023.- Restitución del muro al estado anterior. Si el ejercicio de estas facultades genera perjuicio para el
condómino, éste puede pedir que el muro se restituya a su estado anterior, total o parcialmente.
Art 2024.- Reconstrucción. El condómino puede demoler el muro lindero cuando necesite hacerlo más firme, pero
debe reconstruirlo con altura y estabilidad no menores que las del demolido.
Si en la reconstrucción se prolonga el muro en altura o profundidad, se aplica lo dispuesto en el artículo 2022.
Art 2025.- Utilización de superficie mayor. Si para la reconstrucción se utiliza una superficie mayor que la
anterior, debe ser tomada del terreno del que la realiza y el nuevo muro, aunque construido por uno de los
propietarios, es medianero hasta la altura del antiguo y en todo su espesor.
Art 2026.- Diligencia en la reconstrucción. La reconstrucción debe realizarla a su costa, y el otro condómino no
puede reclamar indemnización por las meras molestias, si la reconstrucción es efectuada con la diligencia adecuada
según las reglas del arte.
Art 2027.- Mejoras en la medianería urbana. Los condóminos están obligados, en la proporción de sus derechos, a
pagar los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la pared como mejoras necesarias, pero no están obligados
si se trata de gastos de mejoras útiles o suntuarias que no son beneficiosas para el titular colindante.
Si el muro medianero ha sido dañado o destruido por un hecho culpable a uno de los condóminos, sólo éste está
obligado a su reparación o reconstrucción
Art 2028.- Abdicación de la medianería. El condómino requerido para el pago de créditos originados por la
construcción, conservación o reconstrucción de un muro, puede liberarse mediante la abdicación de su derecho de
medianería aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso, a menos que el muro forme parte de una
construcción que le pertenece o la deuda se haya originado en un hecho propio.
No puede liberarse mediante la abdicación del derecho sobre el muro elevado o enterrado si mantiene su derecho
sobre el muro de cerramiento.
Art 2029.- Alcance de la abdicación. La abdicación del derecho de medianería por el condómino implica enajenar
todo derecho sobre el muro y el terreno en el que se asienta.
El titular colindante se convierte en dueño exclusivo del muro y del terreno en el que se asienta. Se abdica también el
condominio sobre el muro de elevación y/o enterrado, en caso de existir
El efecto que produce es la liberación del pago de los créditos originados en la construcción, reparación o
reconstrucción. Al ser así, se trata de una obligación real.

Art 2030.- Readquisición de la medianería. El que abdicó la medianería puede readquirirla en cualquier tiempo
pagándola, como si nunca la hubiera tenido antes.
Producido el abandono, la pared desde el punto de vista físico pasa a ser contigua, y jurídicamente propiedad
exclusiva del vecino. Si en el futuro el que abandonó necesita utilizarla efectivamente o deseara readquirir su
medianería, deberá pagar su valor, cimientos y el de la mitad del terreno en el que se asienta
Medianería rural:
Art 2031.- Cerramiento forzoso rural. El titular de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, de un
inmueble ubicado fuera de un núcleo de población o de sus aledaños, tiene el derecho a levantar o excavar un
cerramiento, aunque no sea un muro en los términos del cerramiento forzoso. También tiene la obligación de
contribuir al cerramiento si su predio queda completamente cerrado.
Art 2032.- Atribución, cobro y derechos en la medianería rural. El cerramiento es siempre medianero, aunque sea
excavado.
El que realiza el cerramiento tiene derecho a reclamar al condómino la mitad del valor que corresponde a un
cerramiento efectuado conforme a los estándares del lugar.
Art 2033.- Aplicación subsidiaria. Lo dispuesto sobre muros medianeros en cuanto a los derechos y obligaciones de
los condóminos entre sí, rige, en lo que es aplicable, en la medianería rural.
Art 2034.- Condominio de árboles y arbustos. Es medianero el árbol y arbusto contiguo o encaballado con relación
a muros, cercos o fosos linderos, tanto en predios rurales como urbanos.
Art 2035.- Perjuicio debido a un árbol o arbusto. Cualquiera de los condóminos puede exigir, en cualquier tiempo,
si le causa perjuicio, que el árbol o arbusto sea arrancado a costa de ambos, excepto que se lo pueda evitar
mediante el corte de ramas o raíces.
Art 2036.- Reemplazo del árbol o arbusto. Si el árbol o arbusto se cae o seca, sólo puede reemplazarse con el
consentimiento de ambos condóminos.
3.7 Propiedad Horizontal. Antecedentes. Concepto. Estado de Propiedad Horizontal. Modos de adquisición.
Unidad funcional. Cosas y partes comunes y privativas. Consorcio. Facultades de los propietarios.
Obligaciones. Prohibiciones. Infracciones. Crédito por expensas. Modificaciones en cosas y partes comunes.
Reglamento de propiedad horizontal. Prehorizontalidad.
Propiedad horizontal. Disposiciones generales. Concepto:
El Código de Vélez, vedaba la posibilidad de este derecho real. Casi 80 años después, en 1948, se aprobó la Ley
13.512 de Propiedad Horizontal. Esta ley fue exitosa, ya que permitió la regulación eficiente de este nuevo derecho.
El CCC enumera expresamente a la propiedad horizontal entre los derechos reales permitidos y regula
minuciosamente su funcionamiento.
Art 2037-. Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga
a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre
partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de
propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así́ como las facultades que sobre ellas se tienen son
interdependientes y conforman un todo no escindible.
De la definición legal, y de las sucesivas normas, surgen las siguientes características:
- Es un derecho real sobre cosa propia. Además, es principal, recae sobre una cosa registrable y se ejerce por la
posesión.
- Objeto.Tradicionalmente se ha identificado un objeto inmediato, que son las partes propias, y otro mediato
constituido por las partes comunes. No se trata de dos objetos sino de uno, el inmueble, integrado por sectores cuya
interdependencia hace imposible separarlos. El CCC distingue entre cosas y partes propias, y cosas y partes
comunes. Lo principal es la unidad funcional, que es propia, y que confiere un derecho accesorio, indivisible e
inescindible sobre las partes comunes. Dicho derecho es equivalente a un porcentual que se determina en el
reglamento. Por lo tanto, cuando hubiere transmisión, constitución de gravámenes, actos de administración, traba de
medidas cautelares, etc. en relación con una unidad funcional, quedan comprendidos los derechos que su titular tiene
en los bienes comunes.

- El titular de este derecho real tiene las “facultades de uso, goce y disposición material y jurídica”. Sin embargo, las
limitaciones son más fuertes que en el caso del dominio, especialmente en lo que concierne a la facultad de disponer
materialmente, ya que se requiere el concurso o consentimiento de los demás. Estas facultades se ejercen de acuerdo
al régimen especial constituido por estas normas, luego las vinculadas a los derechos reales, las previstas para las
personas jurídicas en lo que concierne al consorcio, y por lo regulado en el REGLAMENTO, el que en algunos casos
puede completarlas o ser aplicado en subsidio.
- Es obligatorio el dictado de un REGLAMENTO que regule la vida del conjunto.
- Además de los titulares del derecho real, nace una persona jurídica distinta de ellos, que es el consorcio, con su
patrimonio y con derechos y obligaciones.
- Debe existir una administración.
- En el REGLAMENTO se fija el destino del inmueble, que debe ser respetado por los titulares de este derecho real
(vivienda, actividad profesional. Mixto, garaje, galería comercial, etc).
Constitución:
Art 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben
redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro
inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
El otorgamiento del reglamento crea el denominado “estado de propiedad horizontal”, que posibilita la división
jurídica del inmueble. Se requiere al menos de dos titulares, pues el CCC no ha recibido la figura del consorcio de un
solo propietario. Claro que, una vez constituido si en el futuro alguno de los propietarios adquiere todas las unidades,
puede interpretarse que subsiste el consorcio, ya que la circunstancia no está mencionada como causal de extinción
de dicho ente (art. 2044). Las unidades se pueden adquirir por algunos de los modos generales previstos por el CCC
para la adquisición de derechos reales (por ej. título y modo, usucapión, sucesión). No se inscribirán los títulos por
los que se constituyan o transfieran el derecho real de propiedad horizontal, si no se encuentra inscripto el
reglamento. Se puede otorgar en forma simultánea.
División jurídica del inmueble. Unidad funcional: concepto cosas incluidas:
Art 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste
en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que
tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del
inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias
destinadas a servirla.
La unidad funcional, para que el inmueble pueda ser sometido al sistema de propiedad horizontal, debe satisfacer
ciertos requisitos: 1) independencia funcional. Hay que determinar si la unidad es apta para la función asignada. Esta
exigencia se relaciona con la autonomía necesaria para cumplir con el destino previsto en el reglamento. Por ej., si el
destino previsto es vivienda, deberá tener baño, cocina, dormitorio, etc. 2) comunicación con la vía pública. Cada
unidad funcional debe tener franqueada su vinculación al exterior.
Unidades complementarias.
Una unidad complementaria es el conjunto de superficies cubiertas y/o semicubiertas y/o descubiertas directamente
comunicadas y unidas entre si,́ que por su naturaleza tienen por finalidad servir a las unidades funcionales como por
ejemplo bauleras, cocheras individuales, etc.
La unidad complementaria, desde el punto de vista legal, es aquella que figura como tal en los planos previamente
aprobados por la oficina técnica respectiva y que luego se traduce en la subdivisión horizontal.
Cosas y partes comunes: todas aquellas cosas y partes que no sean propias, son comunes, es decir, pertenecen a
todos los titulares, quienes tienen un derecho accesorio sobre ellas, representado por un porcentual o parte indivisa.
La cuota parte ideal que cada propietario tiene sobre las partes comunes es proporcional al valor de su unidad, y se
fija de acuerdo a su superficie, ubicación y detalles de confort (a mayor superficie propia, mayor participación en la
copropiedad). Esta proporción queda fijada en el plano de subdivisión y establecida luego en el reglamento.
Art 2040. Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes
de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de
propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.

Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación
exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los
derechos de los otros propietarios.
Art 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:
a) el terreno;
b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones,
indispensables para mantener la seguridad;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad
funcional;
g) la vivienda para alojamiento del encargado;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a
la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
Las “necesariamente” comunes son aquellas que sí o sí deben ser tales, es decir, que no podrían convertirse en
propias.
Art 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables:
a) la piscina;
b) el solárium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
e) el salón de usos múltiples.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
Conversión.
Ciertas cosas comunes podrían convertirse en privativas, en tanto su uso no sea necesariamente común o que no
tratase de aquellas cosas, partes o bienes indispensables para la seguridad del edificio. Por ej., el ascensor no podría
dejar de ser común.
Cosas y partes propias:
Art 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes
comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas,
ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el
reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.
Consorcio. Naturaleza jurídica. Nacimiento. Facultades. Registración:
Art 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica
consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el
administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal,
sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta
en el registro inmobiliario.
Patrimonio. Cabe mencionar al fondo de reserva, recaudaciones, créditos contra los consortes o terceros, las
unidades que adquiera, y en general las cosas y bienes afectados en su beneficio dentro de los fines que justifican su
existencia. El CCC omita esta descripción, y lo deja librado a lo que prevea el reglamento. No obstante, la doctrina
suele atribuir a los referidos bienes tal calidad. Cabe incluir a los intereses que devenguen tales sumas de dinero.

Capacidad para adquirir unidades.Se ha dicho que: 1) el consorcio puede ser titular de unidades funcionales tanto
por atribución hecha en el propio reglamento, como por su posterior adquisición; 2) la adquisición de la unidad por
parte del consorcio no implica modificación ni de planos, ni de reglamento dado que no troca su carácter de cosa
privativa a cosa en condominio de los titulares de unidades funcionales; 3) la compra de la unidad funcional por parte
del consorcio puede perfectamente encajar dentro de los propósitos de su existencia (por ej. para obtener renta que
ayude a afrontar las expensas, o para evitar el fracaso de una subasta con efectos ruinosos para los consorcistas); 4) la
decisión de la compra de la unidad por parte del consorcio debe admitirse con la sola aprobación en asamblea de la
mayoría absoluta de los consorcistas, al no regir la exigencia de unanimidad propia del condominio. El art. 2085 dice
expresamente que el reglamento puede prever un derecho de preferencia en la adquisición de unidades funcionales “a
favor del consorcio de propietarios”. Por ende, se reconoce aquí en forma expresa la potestad del consorcio para
adquirir una unidad funcional.
Responsabilidad por las deudas del consorcio. El consorcio puede ser deudor de diversas obligaciones. Es claro que
dicha persona jurídica está obligada por sus deudas y responde con su patrimonio. El problema se presenta cuando el
patrimonio del consorcio es insuficiente para atender estos créditos. Por lo tanto, los propietarios son responsables en
forma personal y subsidiaria por estas deudas que hayan sido válidamente contraídas por el administrador en
ejercicio de sus facultades, o bien impuestas por la ley, el reglamento o la asamblea.
Concurso o quiebra. Se trata de un problema más ficticio que real, pues si el consorcio es insolvente para atender sus
obligaciones, ellas finalmente serán cubiertas por los propietarios al pagar las expensas, cuyo concepto incluye a las
obligaciones impuestas al administrador.
Facultades y obligaciones de los propietarios:
Facultades jurídicas.
Art 2045.- Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad
funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o
extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes
comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas.
Como se puede apreciar, las facultades juridicas son amplias, similares a las que cuenta un dueño y hasta superiores a
las de un condomino sobre su parte indivisa. Se refiere a la unidad funcional, lo que abarca a las unidades
complementarias, y las cosas y partes comunes, en la proporcion que corresponda al titular. Como se desprende del
art. 2045, respecto de la unidad funcional “sin necesidad de consentimiento de los demas”, enajenar a titulo oneroso
o gratituito, gravar con derechos reales (por ej. hipoteca, usufructo), afectarla ala regimen de proteccion de la
vivienda (arts. 244 y ss), constituir derechos personales. Incluso, puede abandonarla. La enajenacion tambien puede
ser forzosa.
Facultades materiales.
Sobre la unidad funcional. El titular la puede usar, gozar y disponer materialmente, con algunas limitaciones. Por
un lado, debe respetar el destino impuesto en el reglamento. Si el destino autorizado es el de vivienda, no puede
instalar un consultorio. Por otro lado, no puede causar perjuicio a los demás.
Sobre cosas y partes comunes. También el titular de este derecho real tiene derecho de poseer, usar y gozar de las
partes comunes, pero con importantes limitaciones. Nuevamente, un límite importante es el “destino”. A la vez, no
puede restringir el derecho igual que tienen los demás (art. 2040). Párrafo aparte merece de disponer
materialmente. El CCC organiza un complejo sistema de asambleas y mayorías para que se puedan realizar
modificaciones en las partes comunes que nadie puede decidir en forma individual.
Art 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a:
a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del
consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o
para controlar los trabajos de su instalación;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la
unidad funcional.
Art 2047.- Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:

a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento
de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
Art 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su
propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y
partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad,
comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el
reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o
circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de
siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es
título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.
Expensas. Son todas las erogaciones que deben efectuarse con motivo de la utilización y conservación de las partes
comunes del edificio. Se trata de mejoras necesarias. Se incluyen en el concepto de expensas de las “obligaciones
impuestas al administrador”. El CCC divide a las expensas en ordinarias y extraordinarias. Generalmente se le
atribuye este carácter a aquellos gastos importantes e imprevistos que no ocurren regularmente, como la
indemnización por despido del encargado o la necesidad de hacer una reparación de gran envergadura. También
comprende a aquellas obras nuevas y mejoras decididas para su uso y goce más cómodo del inmueble, que
benefician a todos (por ej. elevaciones o excavaciones, construcción de un gimnasio, etc.). A diferencia de las
expensas ordinarias, las extraordinarias deben ser decididas en una asamblea.
Art 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo
aún con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios
comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en
derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía
correspondiente.
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades
funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.
Art 2050.- Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están
obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier
título. Ademas, el art. 2148 obliga al usufructuario al pago de las expensas, lo que se extiende al uso y la habitacion
(arts. 2155, 2159 y 2161).
Modificaciones en cosas y partes comunes: diferentes supuestos:
Art 2051.- Mejora u obra nueva que requiere mayoría.Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes
comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe
técnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la
autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la
seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de
la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.
Art 2052.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario
o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aún cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones,
gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de
los propietarios.
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo
beneficia a un propietario.

Art 2053.- Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes
comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación
del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.
El CCC se refiere a aquellas mejoras u obras que no sean indispensables (ya que aquellas que son necesarias para la
conservación de las cosas y partes comunes en buen estado las debe realizar el administrador y luego los propietarios
solventan el costo mediante el pago de las expensas). No las puede decidir algún titular por su cuenta y tampoco el
administrador sino que debe surgir de una asamblea legalmente convocada al efecto. En algunos casos bastará con la
mayoría absoluta (art. 2051), en otros será necesaria la unanimidad (arts. 2052 y 2053).
Art 2054.- Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del
consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor
de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si
corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.
Art 2055.- Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la
asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno
y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.
Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por
transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría
puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
Reglamento de propiedad horizontal. Naturaleza jurídica. Partes necesariamente comunes. Modificación de
mayorías:
El reglamento de propiedad horizontal es el estatuto fundamental que contiene la regulación de los derechos y
obligaciones de los titulares de unidades funcionales bajo el régimen de propiedad horizontal.
El reglamento de propiedad horizontal es considerado en cuanto a su naturaleza jurídica un contrato.
Art 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
a) determinación del terreno;
b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación;
n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad
funcional para representar a otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia
terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.
Generalmente pueden distinguirse tres partes en el reglamento: 1) la que se refiere a la afectación del inmueble al
sistema con la correspondiente descripción de las partes privativas y comunes, la proporción que cada unidad tiene
en éstas y su destino; 2) las que establecen las normas de convivencia entre los integrantes del consorcio; 3) las
referidas a los órganos del consorcio, funcionamiento, derecho y obligaciones. El CCC impone el contenido mínimo
y obligatorio del reglamento, sin perjuicio de la libertad de los propietarios para incluir otras cláusulas, o de
modificarlas. Algunas de estas cláusulas obligatorias también están previstas en otras normas del CCC, como lo que
concierne al uso y goce de las partes comunes, las obligaciones del administrador, etc. No obstante, el reglamento
puede completar o agregar regulaciones, agravar mayorías, limitar el ejercicio de facultades, etc. Así, por ej., puede
prever los intereses moratorios y punitorios para quien se atrasa en el pago de expensas, multas para el caso de
violación del reglamento, la existencia de un Consejo de Propietarios, creación de un fondo de reserva, etc.
Art 2057.- Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios,
mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
La doctrina ha elaborado una clasificación de las cláusulas del reglamento que permite dividirlas en estatutarias y
reglamentarias. La afectación de tipo patrimonial que provoca la modificación de una clausula, ha sido el criterio
utilizado por los distintos autores para distinguir si adquiere o no el carácter de estatutaria, y por ende, si se requiere
la unanimidad para decidir su reforma. Son clausulas estatutarias, entonces, aquellas que se vinculan con derechos
patrimoniales de los distintos propietarios, tal como ocurre con las que expresan la distribución porcentual sobre los
bines comunes, la proporción con que cada propietario solventa los gastos por expensas o el destino de las unidades.
Estas cláusulas, aun cuando forman parte del reglamento, no pueden ser modificadas sino por unanimidad. Todas las
demás (las reglamentarias) admiten ser modificadas por resolución de los propietarios mediante una mayoría “de dos
tercios de la totalidad de propietarios” que exige la ley (art. 2057). Aunque el CCC no la recoge expresamente, esta
clasificación de las clausulas aparece en el art. 2061, según el cual para la supresión o limitación de derechos a los
propietarios “que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano”, la mayoría debe integrarse con la
conformidad expresa de sus titulares.
Las modificaciones al reglamento deben ser instrumentadas también en escritura pública, pero no todas tienen
vocación registral, ya que solo la tendrán los cambios de aquellas estipulaciones del estatuto original de las que el
Registro de la Propiedad Inmueble haya tomado razón.
Modificación judicial.
Aun en los asuntos que exigen unanimidad, podría requerirse judicialmente la modificación que se considera justa y
necesaria, para evitar arbitrariedades. Se trata de una facultad excepcional, ya que los jueces no pueden suplir a los
contratantes. Antes de iniciar la vía judicial hay que intentar agotar la vía de la asamblea.
Asambleas. Clases. Convocatoria: requisitos. Funcionamiento. Decisiones válidas. Impugnaciones de la
asamblea:
Art 2058.- Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de
éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere.
El consorcio es una persona jurídica, actúa a través de órganos. La asamblea es uno de ellos, junto al administrador
(representante legal), y al consejo de propietarios, si lo hay. Se trata de un órgano, esencialmente, deliberativo.
Se las suele clasificar en ordinarias y extraordinarias. Las ordinarias son las que se celebran con periodicidad, el
plazo está fijado en el reglamento, para tratar temas que hacen al funcionamiento normal y habitual del consorcio;
como la rendición de cuentas del administrador, la aprobación del presupuesto de gastos para el próximo ejercicio, la
renovación de los miembros del consejo de administración, etc. Las asambleas extraordinarias, en cambio, están
destinadas a solucionar asuntos de interés común que surjan en cada caso. Se citan ante situaciones imprevistas. Son
temas de especial importancia o urgencia, como la remoción del administrador, la necesidad de hacer una reparación
que importe una erogación muy grande, etc.
Legitimados para participar.
Están habilitados para intervenir y decidir en la asamblea los propietarios de las unidades funcionales. En ocasiones,
podrán hacerlo también los titulares de las unidades complementarias, si el reglamento permite su adquisición por
quienes no cuentan con una unidad funcional y les confiere derecho a intervenir en la reunión (art. 2056, inc. q). Si la
unidad pertenece a más de una persona en copropiedad, todos ellos sólo tienen un voto. Si hay desacuerdo entre
ellos, deberá aplicarse lo previsto en el art. 1994. No es necesario que los propietarios concurran personalmente, ya
que pueden hacerlo a través de un apoderado, o bien ser representados por otro titular a través de una “carta de
poder”. El CCC no limita la cantidad de cartas poderes, sino que deja librada la cuestión a lo que decida el
reglamento.
Art 2059.- Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el
reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y

completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por
unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la
autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los
propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo
hagan en asamblea.
Art 2060.- Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la
totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y
de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los
propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes
por igual medio, con mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha
de la asamblea.
Art 2061.- Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades
que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad
expresa de sus titulares.
Art 2062.- Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio
llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.
Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia
de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas
originales registradas.
Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben contener el
resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de
los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el
administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y
de las eventuales conformidades expresas.
El CCC impone la necesidad de la constancia en actas de lo ocurrido y resuelto en la asamblea. Se denominan actas
los documentos que tienen por objeto la comprobación de hechos y de actos.
Art 2063.- Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la
asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de
una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los
propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión,
decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para
regularizar la situación del consorcio.
Consejo de propietarios. Constitución, caracteres, facultades:
Art 2064.- Atribuciones.La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes
atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los
ordinarios;
d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la
asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede
cumplir sus obligaciones.
Otro de los órganos de la persona jurídica consorcio. Se trata de un órgano consultivo y de control.
Administrador. Nombramiento, cese. Derechos y obligaciones del administrador:
Art 2065.- Representación legal. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de
mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.

Art 2066.- Designación y remoción. El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en
oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los
noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren
ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma
del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa.
Art 2067.- Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el
reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
b) ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar
cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;
d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o
parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe
requerir la autorización previa del consejo de propietarios;
e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el
reglamento de propiedad horizontal;
f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;
h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil
y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y
cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de
expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas
administraciones;
j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los
activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles
de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al
consorcio;
l) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos
del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e
información sobre los seguros vigentes;
m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas
las facultades propias de su carácter de representante legal.
Entre sus principales obligaciones, de manera sintética, puede decirse que debe administrar el edificio, conservar en
buen estado las cosas y partes comunes, ocuparse de las reparaciones, recaudar los fondos necesarios para atender los
gastos de funcionamiento, procurar el cese de infracciones a la ley o al reglamento, dirigir al personal de servicio,
convocar a las asambleas, rendir cuentas, llevar libros, cumplir y ejecutar lo que resuelva la asamblea, etc. Además,
teniendo en cuanto que debe velar por la seguridad del inmueble, debe tener presentes las normas locales sobre
seguridad e higiene.
Responsabilidad de los administradores.
“Los administradores responden en forma ilimitada y solidaria frente a la persona jurídica, sus miembros y terceros,
por los daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones, por acción u omisión” (art. 160).
Subconsorcios:
Art 2068.- Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el
reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o
administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.
Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y
puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea
resuelve en definitiva.
Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.
Infracciones:

Art 2069.- Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este
Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el
consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse
por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario,
puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.
Prehorizontalidad:
Hace muchos años se dictó la ley 19.724, de prehorizontalidad, con la finalidad de proteger a los adquirentes de
unidades aun no construidas. Ello se debió a que en una época algunos adquirentes vieron frustrados sus derechos, ya
sea por estafas, ventas de la misma unidad a diferentes personas, quiebra de la vendedora, etc. Dicha ley, si bien no
solucionó todos los problemas, fue sin duda un avance en la búsqueda de mayor seguridad. Uno de sus mayores
logros fue la inscripción registral de los boletos de compraventa. Lo cierto es que esta ley ha caído en desuso. En los
últimos se construyeron muchos edificios en las principales ciudades del país, pero muy pocos se ajustaron a ese
régimen. También su aplicación generó inconvenientes. Por tal motivo, se ideó un sistema de seguro obligatorio a
favor del adquirente, que lo cubra ante el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido, por cualquier
razón.
Art 2070.- Contratos anteriores a la constitución de la propiedad horizontal. Los contratos sobre unidades
funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal están incluidos en las disposiciones de
este Capítulo.
Art 2071.- Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el
régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del
adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya
cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación
de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.
El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el
adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos
contra el enajenante.
Art 2072.- Exclusiones. Están excluidos los contratos siguientes:
a) aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o liquidación de comuniones
de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas;
b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;
c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de
entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus cláusulas resulta que los
contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los
propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.
3.8 Conjuntos inmobiliarios. Antecedentes. Concepto. Características. Marco legal
Antecedentes
Los primeros clubes de campo y barrios cerrados aparecen en nuestro país hacia 1930 en provincia de Buenos Aires.
La doctrina debate desde hace tiempo cómo encasillar a esta figura y otras semejantes.
El cod. decidió darles el régimen de propiedad horizontal. Se trata de un derecho real sobre cosa propia, principal,
sobre cosa registrable y que se ejerce por la posesión. Si bien es un derecho real autónomo, es a la vez una especie
del de propiedad horizontal.
Se dice que “barrio privado” es el género de todos estos emprendimientos.
Sobre el concepto legal de “club de campo”, el art. 64 del decreto-ley 8912/1977 (“ordenamiento territorial y uso del
suelo”, vigente en la provincia de buenos Aires) entiende como tal a un área territorial de extensión limitada que no
conforme un núcleo urbano y reúna las siguientes características básicas:
a) esté localizada en área no urbana;
b) una parte se encuentre equipada para la práctica de actividades deportivas, sociales o culturales en pleno contacto
con la naturaleza;
c) la parte restante se encuentre acondicionada para la construcción de viviendas de uso transitorio;

d) el área común de esparcimiento y el área de vivienda deben guardar una mutua e indisoluble relación funcional y
jurídica, que las convierte en un todo inescindible. El uso recreativo del área común de esparcimiento no podrá ser
modificado, pero podrán reemplearse unas actividades por otras; tampoco podrá subdividirse dicha área ni enajenarse
en forma independiente de las unidades que constituyen el área de vivienda.
Concepto
Art 2073.- Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques
industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino
de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos
que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.
La enumeración no es taxativa, puede haber otros emprendimientos.
La característica típica y común de estos complejos es la conformación de emprendimientos integrados por áreas con
destino residencial, áreas para brindar recreación y deportes en contacto con la naturaleza, y áreas de servicios
comunes para atender al conjunto. Estos sectores deben conformar un todo funcional y jurídicamente inescindible.
Art 2074.- Características. Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento,
partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes,
reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos
particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con
personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores
comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo
no escindible.
 Pluralidad de partes de un inmueble (lores) con vocación de pertenecer a una multiplicidad de titulares en
forma excluisiva, conectados entre sí a través de elementos, bienes y/o servicios comunes
 Cerramiento a través de forestación u otras modalidades
 Inescindible relación entre los sectores privados y comunes
 Indivisión forzosa perpetua de las partes comunes
 Reglamento que regula la vida del conjunto
 Existencia de una administración
 Expensas comunes por los gastos de mantenimiento y conservación del complejo
 Entidad jurídica que agrupe a los propietarios (consorcio)
 Independencia de la causa generadora o su destino
El objeto del derecho real no es el conjunto inmobiliario, sino sus sectores o partes de uso privativo (unidad
funcional) y común que se transfieran en propiedad al adquirente. La relación entre esas partes nombradas es
indisoluble.
Art 2075.- Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás
elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas
aplicables en cada jurisdicción.
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal
establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de
conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan
derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real.
Entonces, el Código impone que se regulen como derechos reales, incluso los preexistentes; adopta el régimen del
derecho real de propiedad horizontal con variantes;
Las ventajas prácticas de la aplicación de un régimen de propiedad horizontal son:
 Concepto de unidad funcional: Se tiene un derecho exclusivo y perpetuo de uso, goce y disposición, al que
se le suma un derecho de copropiedad de indivisión forzosa perpetua sobre las partes de uso común

 Inescindibilidad entre lo privativo y lo común
 Copropiedad de indivisión forzosa sobre las partes comunes
 Asegura el destino de las áreas comunes
 Crea un consorcio
 Reglamento equitativo y su oponibilidad
 Necesidad de asambleas y mayorías
 Crédito por expensas comunes.
2) Cosas y partes necesariamente comunes:
Art 2076.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son necesariamente comunes o de uso común las partes y
lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al
desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien
afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el
emprendimiento.
Las cosas y partes cuyo caracter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes.
También son partes y cosas comunes las enumeradas en los arts. 2041 y 2042 (cañerías, locales destinados a
sanitarios, piscinas, etc), en tanto sean compatibles. Aquí la enumeración tampoco es taxativa.
Las partes comunes, si así lo establece el reglamento, podrían estar afectadas al uso de algunas unidades, no todas.
El terreno o lote que constituye la unidad funcional (donde se construirá una casa u otro espacio) no es común, sino
propio. Es una excepción a la regla establecida por el 2041 inciso a, ya que no todo el terreno de los conjuntos
inmobiliarios reviste el carácter de comun
Cosas y partes privativas:
Art 2077.- Cosas y partes privativas. La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o
en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la
vía pública por vía directa o indirecta.
Puede constituirse el sistema aun cuando la unidad funcional se encuentre en proceso de construccion.
Facultades y obligaciones del propietario:
Art 2078.- Facultades y obligaciones del propietario. Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco
establecido en la presente normativa, con los límites y restricciones que surgen del respectivo reglamento de
propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal
convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.
El art. está relacionado con los 2045 y 2046.
Es común que el reglamento, en caso de incumplimiento, prevea distintas sanciones.
La regla es siempre la misma, el propietario puede usar y gozar de las partes propias y de las comunes conforme a su
destino, y respetando el derecho igual que tienen los demás titulares. El reglamento puede establecer diversas
restricciones.
También los reglamentos pueden incluir normas de convivencia, sobre todo en los emprendimientos de gran tamaño
por la cantidad de propietarios que en ellos conviven.
También, estas reglamentaciones suelen prever obligaciones, como la ejecución de tareas de mantenimiento y
conservación de las efidificaciones, entre toras. Como dice la norma, también procurarán “la protección de valores
paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos”
Localización y límites perimetrales:
Art 2079.- Localización y límites perimetrales. La localización de los conjuntos inmobiliarios depende de lo que
dispongan las normas provinciales y municipales aplicables.
Los límites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden materializarse mediante

cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales, provinciales o municipales establecen, en función de
aspectos urbanísticos y de seguridad.
Limitaciones y restricciones reglamentarias:
Art 2080.- Limitaciones y restricciones reglamentarias. De acuerdo a las normas administrativas aplicables, el
reglamento de propiedad horizontal puede establecer limitaciones edilicias o de otra índole, crear servidumbres y
restricciones a los dominios particulares, como así también fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al
beneficio de la comunidad urbanística. Toda limitación o restricción establecida por el reglamento debe ser
transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho reglamento se
considera parte integrante de los títulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que componen
el conjunto inmobiliario, y se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en contrario.
Puede haber limitaciones y restricciones especiales en normas administrativas que el reglamento de propiedad
horizontal debe contemplar.
Las restricciones deben apuntar al beneficio común. Generalmente son edilicias, aunque también pueden ser de otra
índole. Asimismo deben apuntar a una mejor convivencia.
Gastos y contribuciones:
Art 2081.- Gastos y contribuciones. Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones
comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal
efecto establece el reglamento de propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones
distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes
por familiares e invitados de los titulares.
Una obligación esencial que existe en el régimen de propiedad horizontal, y que se traslada a los conjuntos
inmobiliarios, es la de soportar los gastos de mantenimiento.
El Código no distingue según la unidad se halla construida o en construcción, por lo que salvo que en el reglamento
se prevea algo diferente, cabe inferir que los propietarios deben pagar las expensas en la proporción prevista en el
reglamento aun cuando el lote esté vacío o la unidad en proceso de construcción
Cesión de la unidad:
Art 2082.- Cesión de la unidad. El reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer condiciones y pautas
para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los
casos en que los titulares del dominio de las unidades particulares ceden temporariamente, en forma total o parcial,
por cualquier título o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad funcional.
Puede realizar actos de administración, otorgando si lo desea derechos personales en favor de terceros. Puede ceder
el uso y goce por medio de un derecho privado (usufructo) o bien de uno personal (locación). Esta facultad puede
encontrar algunos límites en el reglamento
La cesión temporaria de la unidad, a través de la locación, del comodato, o cualquier otra modalidad no puede, en
principio, impedirse. Pero pueden establecerse condiciones para que en el caso de transmisión temporaria el tenedor
o poseedor pueda usar de las cosas comunes, especialmente recreativas.
Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios:
Art 2083.- Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios. El reglamento puede establecer la
extensión del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar
del propietario de la unidad funcional y prever un régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios de
dichos bienes, con las características y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios.
El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o
permanente, es siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria,
por actos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y
aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto inmobiliario.
Servidumbres y otros derechos reales:
Art 2084.- Servidumbres y otros derechos reales. Con arreglo a lo que dispongan las normas administrativas
aplicables, pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos inmobiliarios entre sí o con
terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes. Estas

decisiones conforman modificación del reglamento y deben decidirse con la mayoría propia de tal reforma, según la
prevea el reglamento.
Así, podría constituirse una servidumbre de un conjunto inmobiliario en favor de otro vecino (terceros) como la de
paso, desagüe o la de sacar agua.
En lo que respecta a las servidumbres entre conjuntos inmobiliarios, no suscita inconveniente alguno ni es necesario
que se modifique el reglamento. La modificación del reglamento tiene sentido cuando se trata de servidumbres entre
conjuntos inmobiliarios autónomos, distintos.
Transmisión de unidades:
Art 2085.- Transmisión de unidades. El reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones pero no
impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario,
pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de
propietarios de las unidades privativas.
El derecho que tiene cada propietario sobre su unidad funcional y, consecuentemente, su cuota sobre las partes
comunes inseparables, es transmisible. Es un derecho real sobre cosa propia que peude ser enajenado, gravado con
derechos reales e incluso abandonado.
Se prohíbe la cláusula de no enajenar en armonía con la regla general del 1972, pero se permite establecer cierta
limitación a la transmisibilidad del derecho de propiedad a persona determinada.
Permite ciertas restricciones en el reglamento, las cuales deben ser razonables. Conciernen al derecho de preferencia
que se puede establecer en favor del consorcio o del resto de los propietarios.
No es admisible que establezca en el reglamento un derecho de admisión que actúe de manera discriminatoria.
Sanciones:
Art 2086.- Sanciones. Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del
reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese
instrumento.
Es común que en los conjuntos inmobiliarios el reglamento prevea sanciones para determinadas conductas. Se trata
de apercibimientos, multas, aunque pueden preverse otras tales como la prohibición de uso de un espacio común por
cierto tiempo. La decisión suele estar a cargo de una comisión u órgano disciplinario.
No podrán incluirse sanciones que impliquen la suspensión definitiva en el uso y goce de las áreas comunes (cuya
titularidad poseen todos los propietarios) o la prohibición de acceso al conjunto inmobiliario
3.9 Tiempo compartido. Concepto. Ley 26.356, parte vigente y su compatibilización con el Código. Afectación.
Relación de consumo. Normas de policía.
Art 2087. Concepto. Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso
periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las
prestaciones compatibles con su destino.
Es un nuevo estado jurídico de la propiedad, producto de una modalidad contractual que consiste en otorgar un
derecho que atribuye la facultad de usar y gozar con exclusividad de determinados bienes (generalmente inmuebles),
sucesiva y alternadamente, por períodos previamente establecidos, de duración perpetua o temporal y transmisible
por actos entre vivos o por causa de muerte.
Ley 26.356, parte vigente y su compatibilización con el régimen del nuevo código:
El tiempo compartido se difundió en nuestro país a partir de la segunda mitad de la década de 1980.
Hasta el dictado del ccyc, nuestro país carecía de una legislación sobre el particular con excepción de la ley 26.356
que, a partir del 2008 y mediante sus diez capítulos, estableció una regulación exclusiva para los sistemas Turísticos
de Tiempo compartido (sTTc). Fue complementaria del código de Vélez.
Contiene normas protectoras del usuario de tiempo compartido e introduce reformas al régimen del consumidor. Uno
de los problemas de la norma es que permite que se configure al instituto como derecho real, pero sin establecer de
cuál se trata ni su régimen imperativo; ocurre que el tiempo compartido “navega” más cómodo en el terreno de los
derechos personales (debate en p. 390 y 391 de Kipper). Lo cierto es que en esta ley, en realidad, no se ha creado un

nuevo derecho real, ni sobre cosa propia ni ajena; en otras palabras, podrán seguir otorgándose en el marco de la ley
y con las adecuaciones que imperativamente impone, cualquiera de los derechos que se han concebido originalmente
para transmitir o constituir a favor del usuario, los cuales a su vez tienen su propia regulación.
En pocas palabras, la ley no resolvió la naturaleza jurídica del instituto, limitándose a regular la relación del usuario
con el sistema, en tanto esté organizado para vacaciones. El código, al contrario, crea el derecho real de tiempo
compartido y le da suficiente tipicidad, quedando comprendido en conjuntos inmobiliarios.
La ley 26.994, a la par de aprobar el ccyc, en el inc. g de su art. 3° dispuso la derogación de los capítulos 3, 4, 5 y 9
de la citada ley 26.356, manteniendo los seis capítulos restantes como normativa de aplicación supletoria a la
presente regulación, que trata principalmente de las disposiciones generales, la designación de la autoridad de
aplicación para estos sistemas, lo atinente a la comercialización y publicidad de estos emprendimientos como
contratos de consumo, una instancia arbitral para la solución de conflictos y, finalmente, un régimen sancionatorio
ante la infracción de la ley.
Bienes que lo integran:
Art 2088.- Bienes que lo integran. Con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o
transmiten, y del régimen legal al que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con
inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines mencionados.
Lo que menos se comparte es el tiempo: en rigor, lo compartido es el uso de un bien. Normalmente se tratará de
cosas, pero también puede ser bienes o servicios (locación de un estudio jurídico, uso de software, etc). Obviamente
pueden ser muebles o inmuebles.
Se permite al propietario del bien y al emprendedor del tiempo compartido la libre elección de la forma jurídica que
utilizará para la conformación y comercialización del emprendimiento, la que podrá asirse de condiciones
contractuales que graviten bajo la esfera de los derechos personales (societarias, asociativas, locativas, etc.) o de la
implementación de otros derechos reales tales como el condominio con pactos de indivisión forzosa o la propiedad
horizontal.
La persona queda protegida por la ley de defensa del consumidor.
Afectación:
Art 2089.- Afectación. La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más objetos a la
finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse
por escritura pública, que debe contener los requisitos establecidos en la normativa especial.
Se instrumenta este sistema de afectación para, por ejemplo, evitar que el destino del bien sea alterado.
El art. remite expresamente a la ley 26.356.
Legitimación:
Art 2090.- Legitimación. El instrumento de afectación de un tiempo compartido debe ser otorgado por el titular del
dominio. En el supuesto en que dicho titular no coincida con la persona del emprendedor, éste debe comparecer a
prestar su consentimiento a la afectación instrumentada.
Art 2091.- Requisitos. Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones.
El emprendedor, el propietario, el administrador y el comercializador no deben estar inhibidos para disponer de sus
bienes.
El propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la inscripción de la escritura de
afectación, con los efectos previstos en el artículo 2093.
Inscripción:
Art 2092.- Inscripción. El instrumento de afectación debe ser inscripto en el respectivo Registro de la Propiedad y
en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido previsto en la ley
especial, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial.
Ese registro fue creado por la ley 26.356. Además, deberán ser inscriptos en el registro que corresponda, como el
automotor, por ejemplo. Dice Kipper que cuando se trate de cosas no registrables habrá que consultar previamente en
el Registro de Prestadores.
Efectos del instrumento de afectación:
Art 2093.- Efectos del instrumento de afectación. La inscripción del instrumento de afectación en el respectivo
Registro de la Propiedad determina:
a) la prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el instrumento; sin embargo, el
emprendedor puede comercializar los periodos de disfrute no enajenados, con otras modalidades contractuales;
b) la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser alterados o disminuidos
por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera
en caso de concurso o quiebra.
Deberes del emprendedor:
Art 2094.- Deberes del emprendedor. Son deberes del emprendedor:
a) establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que forman parte del tiempo
compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador;
b) habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el que deben asentarse los
datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los establecimientos a los que corresponden,
tipo, extensión y categoría de las unidades, y los cambios de titularidad;
c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas;
d) abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.
Entendemos por “emprendedor” a quien, coincidiendo o no con la persona del titular, toma a su cargo la formación,
organización, desarrollo y financiamiento del emprendimiento para comercializar periodos de disfrute de la cosa
afectada y brindar a los usuarios las prestaciones que la integran y resultan compatibles con su destino.
La ley, en su art. 3, ofrece también un concepto (igual pero con diferentes palabras), de esta persona y de otras
participantes (ver anexo).
Deberes de los usuarios:
Art 2095.- Deberes de los usuarios del tiempo compartido. Son deberes de los usuarios del tiempo compartido:
a) ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a otros usuarios
disfrutar de los turnos que les corresponden;
b) responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o a sus áreas comunes, ocasionados por ellos, sus
acompañantes o las personas que ellos autorizan, si tales daños no son ocasionados por su uso normal y regular o
por el mero transcurso del tiempo;
c) comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos, conforme a los procedimientos
establecidos en el reglamento de uso;
d) abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, así como todo gasto que pueda
serle imputado particularmente.
Definimos al “usuario” como el adquirente del derecho que le permite usar de la cosa mueble y/o inmueble, objeto
del derecho de tiempo compartido, aprovechando las prestaciones que resulten compatibles con su destino, por un
período o turno. (también definido en art. 3)
Administración:
Art 2096.- De la administración. La administración puede ser ejercida por el propio emprendedor, o por un tercero
designado por él. En tal caso, ambos tienen responsabilidad solidaria frente a los usuarios del tiempo compartido,
por la debida gestión y coordinación en el mantenimiento y uso de los bienes.
A diferencia de lo que ocurre en la propiedad horizontal, aquí el administrador es elegido por el emprendedor y tiene
facultades más amplias.
El administrador es quien, como persona física o jurídica, tiene a su cargo la gestión y coordinación del
mantenimiento y del uso del inmueble o mueble, objeto del derecho de tiempo compartido, que incluye a las
prestaciones compatibles con el destino fijado para este.
Deberes del administrador:
Art 2097.- Deberes del administrador. El administrador tiene los siguientes deberes, sin perjuicio de los
establecidos en los regímenes legales específicos:
a) conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso común, en condiciones adecuadas para
facilitar a los usuarios el ejercicio de sus derechos;
b) preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades temporales de las reservaciones;
c) verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas;
d) interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que corresponden;
e) llevar los libros de contabilidad conforme a derecho;
f) confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos;
g) cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que corresponde;
h) rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y gastos certificadas por
contador público, excepto en el caso que se optara por aplicar el sistema de ajuste alzado relativo;
i) entregar toda la documentación y los fondos existentes, al emprendedor o a quien éste indique, al cesar su
función;
j) comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y prácticas del sector.
Cobro ejecutivo:
Art 2098.- Cobro ejecutivo. El certificado emanado del administrador en el que conste la deuda por gastos del
sistema, los rubros que la componen y el plazo para abonarla, constituye título para accionar contra el usuario
moroso por la vía ejecutiva, previa intimación fehaciente por el plazo que se estipula en el reglamento de
administración.
Extinción:
ARTÍ CULO 2099. Extinción. La extinción del tiempo compartido se produce:
a) por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación;
b) en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los
contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral;
c) por destrucción o vetustez.
Según Infojus, la enumeración es meramente enunciativa.
En todos los casos que el objeto del derecho real sea una cosa registrable, ocurrida la causal de extinción, será el
titular quien otorgue el instrumento correspondiente (en el caso de inmuebles, la escritura pública) a los fines de
rogar al registro de la propiedad tomar razón de la debida desafectación.
Relación de consumo:
Art 2100.- Relación de consumo. La relación entre el propietario, emprendedor, comercializador y administrador
del tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de uso periódico se rige por las normas que regulan
la relación de consumo, previstas en este Código y en las leyes especiales.
Esto significa que en los conflictos debe interpretarse la norma de la manera más favorable al usuario, ya que será
considerado la parte débil de la relación. A la vez, resultará aplicable las reglas sobre trato digno, publicidad, etc.
Derecho real del adquirente:
Art 2101.- Derecho real del adquirente de tiempo compartido. Al derecho del adquirente de tiempo compartido se
le aplican las normas sobre derechos reales.
Consagra el alcance real del derecho del usuario, con independencia de su naturaleza jurídica (personal o real), quien
gozará de la facultad de persecución y preferencia establecida en el art. 1886 ccyc.
En opinión de infojus, cuando el usuario sea titular de un derecho personal, ante la registración o publicidad exigida
por los arts. 1892 y 1893 ccyc, su oponibilidad se asentará en el instrumento que lo determine como tal y la
inscripción de este instrumento en el registro de titulares que debe llevar el emprendedor, conforme lo prescripto por
el precedente art. 2094 ccyc.
Normas de policía:
Art 2102.- Normas de policía. El propietario, emprendedor, comercializador, administrador y usuario del tiempo
compartido deben cumplir con las leyes, reglamentos y demás normativas de índole nacional, provincial y municipal
relativas al funcionamiento del sistema.
3.10 Cementerios privados. Concepto. Régimen legal. Relación de consumo. Derecho Real de sepultura.
Normas de policía
Concepto:
Art 2103.- Concepto. Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la
inhumación de restos humanos.
Por deducción, son aquellos que no pertenecen al dominio del Estado. Se trata de bienes particulares pero no se
puede descartar que un cementerio privado pertenezca al dominio privado del Estado
Estos cementerios privados se rigen por las normas del Derecho Privado y pueden ser objeto de derechos en favor de
otras personas distintas a las que pertence el cementerio.
Caracteres
 ¿Derecho sobre cosa propia?: El 1888 sostiene que el cementerio privado es un derecho real sobre cosa
propia. Es cierto que el cementerio recae sobre cosa propia, ya que todo el inmueble pertenece a una o más
personas en dominio o condominio. El dueño o los condóminos decidirán si lo afectan a este régimen. Pero
el derecho de los adquirentes de las parcelas que serán utilizadas para inhumar cadáveres, parece más bien un
derecho sobre cosa ajena ya que el dueño no deja de serlo por el hecho de la afectación
 El adquirente será tal cuando reúna el título y el modo suficientes
 Es transmisible y el reglamento no podrá prohibirlo, pero podría aplicar un canon o derecho por la
transferencia
 No puede ser constituido judicialmente
 Concede a su titular las facultades de poseer, usar y gozar de la parcela de manera exclusiva de acuerdo a su
destino. A su vez, puede poseer, usar y gozar de las partes destinadas al uso común respetando su destino y
de acuerdo a lo previsto en la reglamentación de uso
 Se puede adquirir por usucapión larga
 Es posible la prescripción corta, cuando sea necesaria para sanear una situación irregular respecto de quien
cuente con junto título y buena fe
 Goza de protección de las acciones posesorias y reales
 Es inembargable (hay excepciones)
 Se deben pagar expensas, además de los impuestos, tasas y contribuciones correspondientes
 Si hubiera cotitularidad sobre la parcela, este derecho real estaría sometido a una indivisión forzosa
temporaria. También podría ser pactada o impuesta en un testamento
Afectación:
Art 2104.- Afectación. El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de
destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble juntamente
con el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad
local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía.
Ocurre que se corre el riesgo de que el inmueble pueda ser desafectado, o ser embargado y ejecutado por otros
acreedores, y que el sistema se derrumbe en perjuicio de los beneficiarios. Por ende, el Código instrumenta un
sistema de afectación, a fin de evitar que sea alterado el destino del inmueble, brindando una seguridad mayor.
Debe ser un inmueble susceptible de dividirse en parcelas. Las parcelas, su número y características estarán
aprobadas por el municipio respectivo y anotadas en los registros habilitados por la comuna. Allí, constará la
titularidad de las mismas y sus transferencias, comunicadas por el propietario del cementerio.
Reglamento de administración y uso:
Art 2105.- Reglamento de administración y uso. El reglamento de administración y uso debe contener:
a) la descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes, lugares, instalaciones y
servicios comunes;
b) disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de sepultura el ejercicio de sus facultades y
que aseguren el cumplimiento de las normas legales, reglamentarias y de policía aplicables;
c) fijación y forma de pago del canon por administración y mantenimiento, que puede pactarse por períodos anuales
o mediante un único pago a perpetuidad;
d) normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados;
e) pautas sobre la construcción de sepulcros;
f) disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas;
g) normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes;
h) constitución y funcionamiento de los órganos de administración.
Este reglamento es una pieza clave, ya que ordena las cuestiones principales del cementerio, y regula los derechos y
obligaciones de los titulares del derecho real de sepultura. El cementerio no puede funcionar sin éste. Es un requisito
sin el cual no puede configurarse este derecho real
El reglamento preverá los pases que deben satisfacerse para las inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y
traslados (inciso d). Para inhumar, es necesario contar con una licencia de inhumación otorgada por la autoridad
competente
El reglamento preverá límites o pautas para la construcción de sepulcros, con la finalidad de asegurar el aspecto
arquitectónico y paisajístico del lugar, así como la debida protección del ambiente (inciso e)
Registro de inhumaciones y sepulturas:
Art 2106.- Registros de inhumaciones y sepulturas. El administrador de un cementerio privado está obligado a
llevar:
a) un registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la persona inhumada;
b) un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse los cambios de titularidad
producidos.
Este registro privado encarna una función pública relativa a la llamada policía mortuoria, y debe llevarse a fin de
responder a los pedidos que tanto particulares como el estado en sus diversas formas pueda eventualmente
solicitarle.
Facultades y deberes del derecho de sepultura:
Art 2107.- Facultades del titular del derecho de sepultura. El titular del derecho de sepultura puede:
a) inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensión establecida en el reglamento,
y efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados, dando estricto cumplimiento a la normativa dictada al
respecto;
b) construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de construcción dictadas al efecto;
c) acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados;
d)utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes según las condiciones establecidas.
Facultades materiales:Inhumar o exhumar restos humanos, disponer su traslado o reducción, entre otras. Luego se
enumera la de construir sepulcros, lo que debe ajustarse al reglamento correspondiente.
Facultades jurídicas:
 Es posible enajenar su derecho, ya sea por actos entre vivos o de última voluntad, a título oneroso o gratuito,
y que no será válida una cláusula de no enajenar
 Puede transmitir la parcela a terceros aun cuando se encuentre total o parcialmente ocupada
 Si el titular muere, sus herederos serán los titulares de este derecho
 No puede ser gravado con hipoteca. Tampoco la anticresis
Art 2108.- Deberes del titular del derecho de sepultura. El titular del derecho de sepultura debe:
a) mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho de otros;
b) contribuir periódicamente con la cuota de servicio para el mantenimiento y funcionamiento del cementerio;
c) abonar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su parcela;
d) respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales de higiene, salud pública y
policía mortuoria.
Entre los mencionados deberes, cabe destacar el de contribuir con los gastos de mantemiento y funcionamiento. Es
una situacion similar a la existente en la propiedad horizontal.
La proporcion en que cada uno de los titulares contribuirá deberá estar prevista en el reglamento de administracion y
uso, conforme, se desprende el inciso c del 2105, en tanto debe fijar la proporcion y la forma de pago del canon por
administracion y matenimiento
Dirección y administración:

Art 2109.- Dirección y administración. La dirección y administración del cementerio está a cargo del
administrador, quien debe asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes que permita
el ejercicio de los derechos de sepultura, de acuerdo a las condiciones pactadas y reglamentadas.
Puede ser una persona humana y jurídica, o un órgano colegiado. Tiene una función similar al administrador de
propiedad horizontal en varias cuestiones, pero siempre se ha preocupado por destacar que la administración del
emprendimiento es un área donde el titular de la parcela no muestra interés en participar.
Será designada por el o los dueños del inmueble afectado, salvo que otra cosa se disponga en el reglamento de
administracion y uso.
Inembargabilidad:
Art 2110.- Inembargabilidad. Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por:
a) los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros;
b) las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas.
Cabe preguntarse si, fuera de los créditos mencionados, las parcelas son inembargables cuando están vacías. En un
caso, se solicitó en una quiebra la subasta de cinco parcelas ubicadas en un cementerio privado. El tribunal, decidió
que las parcelas de propiedad del quebrado que se encontraren sin haber sido ocupadas, son ejecutables.
Relación de consumo:
Art 2111.- Relación de consumo. La relación entre el propietario y el administrador del cementerio privado con los
titulares de las parcelas se rige por las normas que regulan la relación de consumo previstas en este Código y en las
leyes especiales.
Desde el comienzo de la comercialización de parcelas dentro de los cementerios privados la doctrina advirtió́ que
existía una relación desequilibrada entre el adquirente y el empresario, ello motivado en que se trataba de una
contratación por adhesión a condiciones generales, en el que además se hallaba comprometido el interés público.
Derecho real de sepultura:
Art 2112.- Derecho real de sepultura. Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las normas sobre
derechos reales.
Normas de policía:
Art 2113.- Normas de policía. El administrador, los titulares de sepulturas y los visitantes deben cumplir con las
leyes, reglamentos y demás normativas de índole nacional, provincial y municipal relativas a la policía mortuoria.
Las normas que impone el Estado en consideración al bien público, vinculadas a la higiene, sanidad, recaudos
edilicios, seguridad, entre otras, deben ser respetadas. La policia mortuoria siempre pertenece al Estado, y por tanto
es propio del poder de policía local todo lo referido a inhumaciones, cremaciones, exhumaciones, entre otras
cuestiones que comprenden aspectos de control sanitario, modos de efectuar las inhumanaciones, etc.
El servicio siempre estará bajo el control del Estado. Estando de por medio el decoro, la salud, el culto y la seguridad
de la comunidad, el control del Estado debe ser amplio.
3.11 Superficie. Concepto. Modalidades. Normas aplicables al derecho de superficie. Normas aplicables a la
propiedad superficiaria
2) Superficie:
En términos simples es el derecho real de tener una cosa propia en terreno ajeno.
Vélez estaba en contra de este derecho e incluso lo suprimió en un artículo.
En el 2001 se sancionó la ley 25.509 que creó y reguló en 15 arts este derecho, únicamente para la forestación o
silvicultura por parte de un tercero en terreno ajeno. Sin embargo, nuestro nuevo código deroga dicha ley.
Concepto:
Art 2114.- Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble
ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar,
forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las

modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de
lo previsto en este Título y las leyes especiales.
En la primera modalidad (a futuro) el derecho recae sobre un derecho, mientras que cuando refiere a la segunda tiene
por objeto una cosa, que recibe el nombre de propiedad superficiaria. Por lo tanto, en el primer caso el objeto será
cosa ajena y en el 2do, cosa propia (p. 436 Kiper).
Le otorga al titular la facultad de plantar, forestar o constuir sobre el terreno o sobre lo ya plantado, construido o
forestado. Esto quiere decir que el dueño del terreno le da a otro la facultad para realizar algo en él, estando este
derecho de superficie compuesto por la propiedad superficiaria (derecho real de uso y goce y disposición de lo
edificado) y el derecho de edificar (derecho de uso de inmueble ajeno para contruir o plantar).
Entonces, tenemos:
 Propiedad y derechos del superficiario
 Propiedad y derechos del dueño del terreno
Modalidades:
Art 2115.- Modalidades. El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la
rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido.
También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo
al superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo. Vemos
que construye, planta y foresta sobre:
 Suelo, vuelo, subsuelo de inmueble ajeno; o
 Lo ya existente (plantaciones, forestaciones, construcciones)
De esta manera, hace propio lo construido, plantado o forestado
Emplazamiento:
Art 2116.- Emplazamiento. El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte
determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro
del régimen de propiedad horizontal.
La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación, forestación o
construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.
No puede coexistir más de un derecho de superficie sobre la misma parte material del inmueble, pero sobre distintas
sí. El dueño puede constituir derecho de superficie sobre todo el inmueble o sobre una parte de el.
Plazos:
Art 2117.- Plazos. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de 70 años cuando se trata de
construcciones y de 50 años para las forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la adquisición del derecho
de superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos.
Para fijar el inicio debe tenerse en cuenta el día en que se traslada al adquirente la posesión del inmueble de que se
trate, si ocurre después de firmado el instrumento de constitución del derecho. El derecho real se adquiere con título
y modo.
Si bien los plazos son pactados entre las partes, se pueden prolongar sin exceder los máximos (70 para construir y 50
para plantar o forestar), a fin de garantizar la temporalidad. Y si se pactan plazos mayores, el excedente no tiene
validez legal.
El plazo se empieza a contar desde que se adquiere el derecho de superficie
Legitimación:
Art 2118.- Legitimación.Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos reales
de dominio, condominio y propiedad horizontal.
Los que tienen derecho real sobre cosa propia pueden desmembrarlo para constituir el derecho real de superficie a
favor de otro. En el caso del condominio, se necesita el consentimiento de todos los condóminos
Adquisición. Forma y registración:
Art 2119.- Adquisición. El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser
transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapión. La prescripción breve
es admisible a los efectos del saneamiento del justo título.
¿Puede adquirirse por usucapión? No puede adquirise por usucacapion por el principio de accesión. Pero si la
superficie se constituyó por justo título y el superficiario ejerce la posesión por 10 años, se admite la prescricpción
breve para sanear el título.
Se instrumenta por escritura pública ya que es un derecho real que recase sobre inmuebles.
Facultades del superficiario y del propietario:
Art 2120. Facultades del superficiario. El titular del derecho de superficie está facultado para constituir derechos
reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en
ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie.
El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del terreno
perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles independientes
las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de
consentimiento del propietario.
 Derecho de uso: Constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o bien
sobre la propiedad superficiaria limitados al plazo de duración del derecho de superficie
 Derecho de afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal
 Transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas,
durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento de propietario
Art 2121.- Facultades del propietario. El propietario conserva la disposición material y jurídica que corresponde a
su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario.
Puede enajenarlo, siempre que el adquiriente respete el derecho real de superficie. Ejemplo: Si Sujeto A (dueño del
inmueble) constituye sobre este un derecho real de superficie a favor del Sujeto B; luego se lo vende a Sujeto C,
Sujeto C debe respetar ese derecho real sobre el inmueble que compró a favor del Sujeto B.
Se ve, entonces, que en principio adquiere un dominio imperfecto para luego, cuando se cumpla el plazo del derecho
real de superficie, un dominio perfecto
Destrucción de la propiedad superficiaria:
Art 2122.- Destrucción de la propiedad superficiaria. La propiedad superficiaria no se extingue, excepto pacto en
contrario, por la destrucción de lo construido, plantado o forestado, si el superficiario construye, nuevamente dentro
del plazo de seis años, que se reduce a tres años para plantar o forestar.
Subsistencia y transmisión de las obligaciones:
Art 2123.- Subsistencia y transmisión de las obligaciones. La transmisión del derecho comprende las obligaciones
del superficiario.
La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones legales o
contractuales.
Contiene una previsión dirigida a la protección de todos los terceros interesados que sean acreedores del
superficiario.
Extinción:
Art 2124.- Extinción. El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa, vencimiento del
plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso durante diez años, para el
derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o forestar.
 Renuncia expresa del superficiario: debe hacerse por escritura pública y ser inscripta en el Registro de la
Propiedad para su oponibilidad a terceros
 Vencimiento del plazo contractual
 Cumplimiento de una condición resolutoria pactada
 Consolidación: el propietario del suelo y el propietario de la superficie son una misma persona
 No se usó durante 10 años para el derecho a construir y de 5 años para el derecho a plantar o forestar
Efectos de la extinción:
Art 2125.- Efectos de la extinción. Al momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del
plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los
derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional, los derechos reales
constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente las dos parcelas, como si no
hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.
Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido.
 Si se extingue por cumplirse el plazo: el dueño del suelo vuelve a tener su dominio pleno quedando sin
efecto los actos de disposición o enajenación que haya hecho el titular del derecho de superficie.
 Si se extingue antes de cumplirse el plazo: las cargas subsisten hasta que venza el plazo establecido, de
manera que, si el propietario constituyó derecho real sobre la nuda propiedad y el superficiario sobre lo
construido, se mantienen por separado hasta que se cumpla el plazo del derecho de superficie.
Indemnización al superficiario:
Art 2126.- Indemnización al superficiario. Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del derecho
real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario. El monto de la indemnización es
fijado por las partes en el acto constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores.
En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los valores subsistentes
incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada la amortización.
Se trata de evitar el enriquecimiento sin causa.
Normas aplicables al derecho de superficie:
Art 2127.- Normas aplicables al derecho de superficie. Son de aplicación supletoria las normas relativas a las
limitaciones del uso y goce en el derecho de usufructo, sin perjuicio de lo que las partes hayan pactado al respecto
en el acto constitutivo.
Normas aplicables a la propiedad superficiaria:
Art 2128.- Normas aplicables a la propiedad superficiaria. Si el derecho de superficie se ejerce sobre una
construcción, plantación o forestación ya existente, se le aplican las reglas previstas para el caso de propiedad
superficiaria, la que a su vez queda sujeta a las normas del dominio revocable sobre cosas inmuebles en tanto sean
compatibles y no estén modificadas por las previstas en este Título.

Eje Temático 4: Derechos reales sobre cosa ajena
4.1 Derechos reales sobre cosa ajena. Clasificación
El usufructo, junto al uso, la habitación y la servidumbre son los clásicos derechos de disfrute sobre cosa ajena.
También se los conoce como derechos “limitados”, porque su contenido no abarca todo aquello para lo que puede ser
utilizado el objeto, a la vez que limitan las facultades del dueño. El dominio se ve comprimido, y al desaparecer estos
derechos se extiende nuevamente (elasticidad).
El código los clasifica como derechos sobre cosa ajena, junto a los de garantía. Respecto del dueño de la cosa,
constituyen cargas o gravámenes reales; para aquel se trata de un dominio imperfecto, por estar desmembrado (el
dueño se desprende de algunas de sus facultades). Además, son derechos principales, se ejercen por la posesión y
pueden recaer sobre cosas registrables.
Se dice que la persona tiene el “dominio útil”, mientras que el dueño conserva la “nuda propiedad” o propiedad
desnuda.
Son derechos reales distintos de la propiedad, consisten en facultades del propietario que se han separado del derecho
de este para atribuírselo a otra persona. Son las distintas desmembraciones del derecho de propiedad. Se clasifican
en:
1) Derechos reales de goce o de disfrute: implican para su titular la facultad de uso y/o goce de una cosa de
propiedad de otro (usufructo, uso, habitación, servidumbres).
2) Derechos reales de garantía: sirven para garantizar el cumplimiento de una obligación, afectando al mismo una
cosa mueble o inmueble determinada (la hipoteca, la prenda, la anticresis). A su vez, por eso mismo, son derechos
accesorios del derecho personal que garantizan.
4.2 Usufructo. Concepto. Caracteres. Sujetos. Objeto. Legitimación. Modos de constitución. Duración. Forma.
Modalidades. Presunciones. Inventarios y garantías. Transmisión. Derechos y obligaciones del usufructurario
y del nudo propietario. Extinción y efectos
Concepto:
Art 2129.- Concepto. Usufructo es el derecho real de usar (ius utendi), gozar (ius fruendi) y disponer (ius abutendi)
jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.
Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un
derecho, cuando se lo menoscaba.
En la práctica se observa que muchas veces se usa en casos de donación del dominio, con reserva del usufructo. En
ocasiones se trata de padres que se aseguran su permanencia en el inmueble mientras vivan.
Es temporario y no se transmite por causa de muerte a los herederos. A diferencia de la servidumbre, es un derecho
esencialmente divisible, porque la cosa fluctuaría es susceptible de división.
Caracteres:
 Derecho real de uso y goce: el dueño de la cosa sólo podrá disponer de ella y el usufructuario va a gozar de
las demás facultades que tendria que tener ese dueño (uso y goce)
 La cosa debe ser ajena: el usufructuario hace uso y goce de un bien cuyo propietario solo conserva la nuda
propiedad.
 No se debe alterar su sustancia: implica no modificar la materia ni cambiar su destino. Sin embargo, puede
deteriorarse por el uso o por el paso del tiempo.
 Divisibilidad: es divisible porque puede constituirse a favor de varias personas en forma simultánea
 Duración: al ser un derecho temporario, puede constituirse por un plazo. De no pactarse plazo, existen
límites en la duración:
o Personas jurídicas: gasta 50 años o hasta que cese su existencia legal
o Personas físicas: hasta la muerte del usufructuario.

Elementos. Objeto:
Art 2130.- Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa
de los siguientes objetos:
a) una cosa no fungible;
 Hace referencia a que puede recaer sobre cosas muebles o inmuebles ajenas.
b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;
 El supuesto en que se lo constituya sobre un crédito instrumentado. Al usufructuario le corresponderán los
intereses devengados durante la vigencia del usufructo. Una vez cobrado el crédito, el usufructo se extingue
al desaparecer su objeto.
 Otro caso es el de la anticresis del usufructo.
c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;
 Individualmente considerados: el usufructuario puede servirse de ellos y obtener los productos que dieren.
Si alguno muere o se pierde, el usufructo sólo se extingue respecto a ese animal y no hay obligacion de
sustituirlo.
 Usufructo de ganados: si perece todo el ganado sin culpa del usufructuario, debe entregar los despojos al
dueño y se extingue el usufructo. Si perece parte del ganado, el usufructuario puede elegir entre: extinguir el
usufructo devolviendo los animales vivos, o continuarlo reemplazando los que perecieron
d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.
 El usufructo sobre un patrimonio es sólo mediante testamento y no por testamento
Sujetos:
Hay dos partes
1. Usufructuante: nudo propietario, que conserva la propiedad despojada de casi todas sus ventajas
2. Usufructuario: quien tiene el uso y goce de la cosa
Art 2131.- Legitimación. Sólo están legitimados para constituir usufructo el dueño, el titular de un derecho de
propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto sobre el que puede recaer.
 El dueño o titular del derecho real de dominio: se reserva la nuda propiedad y le da el uso y goce de la
cosa al usufructuario. Una vez hecho el usufructo, aunque el nudo propietario se muera y pase su propiedad a
los herederos o la venda, done o transfiera, no se extingue ni cambia el usufructo
 Titular de un derecho de propiedad horizontal: Constituyen usufructo sobre el objeto de sus derechos
 Superficiario: Constituyen usufructo sobre el objeto de sus derechos
 Dueños de condominio: Todos los condóminos pueden constituir usufructo sobre la cosa común, o cada uno
por separado de su parte indivisa
Art 2132.- Usufructo a favor de varias personas. El usufructo puede establecerse conjunta y simultáneamente a
favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto si
en el acto constitutivo se prevé lo contrario.
No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el indicado en un
orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo.
Prohibición de usufructo sucesivo:
El usufructo puede constituirse a favor de una o varias personas conjuntamente pero no en forma sucesiva (una tiene
el uso y goce de la cosa, después otra, y así sucesivamente). El motivo, es evitar que el dominio permanezca
desmembrado por tiempo indefinido.
Si el primer beneficiario no puede o no quiere aceptar el usufructo, puede hacerlo el segundo beneficiario. Una vez
que se transfiere el usufructuario ya es el único.

Modos de constitución:
Art 2133.- Prohibición de usufructo judicial. En ningún caso el juez puede constituir un usufructo o imponer su
constitución.
Art 2134.- Modos de constitución. El usufructo puede constituirse:
a) por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;
b) por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;
c) por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.
Puede constituirse por:
1. Contrato oneroso o gratuito:
a. Contrato oneroso:
i. Constituir usufructo a favor de otro reservándose la nuda propiedad
ii. Transmitir la nuda propiedad reservándose el usufructo
iii. Enajenar a una persona la nueda propiedad y a otra el usufructo
b. Contrato gratuito:
i. Donar la nuda propiedad
ii. Donar el usufructo
iii. Donar el usufructo y la nuda propiedad a otro
2. Actos de última voluntad: el testador lega el usufructo a un tercero y guarda la nuda propiedad para su
heredero, o al revés.
3. Prescripción: puede adquirirse por prescripción breve (posesión por 10 años con justo título y buena fe) o
bien por prescripción larga (posesión por 20 años)Con respecto a las formas que debe cumplir el acto,
tratándose de cosas inmuebles, debe instrumentarse en escritura pública y realizarse la tradición de la cosa.
cumplido ello, corresponde que proceder a la inscripción registral del documento al solo efecto de su
oponibilidad frente a terceros.
Formalidades:
 Sobre inmuebles: escritura pública, tradición y la inscripción registral
 Automotores: inscripción registral
 Muebles: tradición
Art 2135.- Presunción de onerosidad. En caso de duda, la constitución del usufructo se presume onerosa.
Modalidades:
Art 2136.- Modalidades. El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condición o plazo
resolutorios, o con cargo. No puede sujetarse a condición o plazo suspensivos y si así se constituye, el usufructo
mismo se tiene por no establecido. Cuando el testamento subordina el usufructo a una condición o a plazo
suspensivos, la constitución sólo es válida si se cumplen antes del fallecimiento del testador.
Entonces, el usufructo puede ser establecido:
 Pura y simplemente
 Sujeto a condición o plazo resolutorios (hasta que ocurra algo o se cumpla el plazo)
 Con cargo (ejemplo: obligación del usufructuario de hacer algo determinado hasta que pase algo puntual)

Inventario y garantías:
Art 2137.- Inventario. Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y determinar el estado del
objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y goce. Cuando las partes son mayores de edad y capaces, el
inventario y determinación del estado del objeto del usufructo son facultativos y pueden hacerse por instrumento
privado. En caso contrario, son obligatorios y deben ser hechos por escritura pública.
Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario está obligado a inventariar y
determinar el estado del objeto, en escritura pública. Esta obligación tampoco es dispensable.
La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la ejecución no efectivizada.
Inventario: determinar y detallar el estado del objeto del usufructo antes de entrar en su uso y goce. Puede realizarlo
cualquiera de las partes y sirve para que el nudo propietario pueda exigirle al usufructuario que le devuelva el objeto
en el mismo estado que lo recibió.
Es una prueba de la cantidad y calidad de lo entregado en usufructo
 Facultativo y por instrumento privado: las partes son mayores de edad y capaces
 Obligatorio y por escritura pública: alguna parte sea incapaz o si el usufructo es por testamento.
Si no se realiza inventario, se presume que existe la cantidad indicada en el título y en buen estado de conservación
(salvo que se haya previsto otra cosa)
Art 2139.- Garantía suficiente en la constitución y en la transmisión. En el acto de constitución puede establecerse
la obligación previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar garantía suficiente, por la conservación y restitución de
los bienes, una vez extinguido el usufructo.
Es optativa. Puede ser fianza u otro tipo de garantía aceptada por las partes y sirve para avalar la restitución de los
bienes y su correcta conservación una vez terminado.
El monto debe alcanzar para cubrir el valor de los bienes muebles (si se pierden) y el valor de los deterioros en
inmuebles
Transmisión del derecho de usufructo:
Art 2140.- Intransmisibilidad hereditaria. El usufructo es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo
dispuesto para el usufructo a favor de varias personas con derecho de acrecer.
Derechos y obligaciones del usufructuario y del nudo propietario:
Derecho de usar y gozar la cosa como si fuera el dueño pero sin alterar su sustancia y destino.
Tiene la facutlad de administrar la cosa y ejercer sobre ella actos de administración para su mejor explotación
(ejemplo: alquilarla para quedarse con la renta o vender las cosechas)
Le pertenecen:
 Frutos percibidos mientras dura el objeto (ejemplo: cobro de alquiler)
 Frutos pendientes al constituir el usufructo
 Los productos de una explotación ya iniciada al constituir el usufructo
Art 2141.- Frutos. Productos. Acrecentamientos naturales. Pertenecen al usufructuario singular o universal:
a) los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el usufructuario está obligado a
reemplazar los animales que faltan con otros iguales en cantidad y calidad, si no opta por pedir su extinción;
b) los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de su extinción pertenecen al
nudo propietario;
c) los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.
El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza, sin
contraprestación alguna.
Puede transmitir su derecho
Art 2142.- Derechos reales y personales. El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no
la del adquirente la que determina el límite máximo de duración del usufructo. Con carácter previo a la transmisión,
el adquirente debe dar al nudo propietario garantía suficiente de la conservación y restitución del bien.
El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos
personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al
nudo propietario.
¿Qué pasa si muere el cesionario del usufructo? (p. 470 Kiper) Cabe inclinarse por la extinción del usufructo y la
consolidación de todas las facultades en el dueño pleno.
Art 2143.- Mejoras facultativas. El usufructuario puede efectuar otras mejoras, además de las que está obligado a
hacer, si no alteran la sustancia de la cosa. No tiene derecho a reclamar su pago, pero puede retirarlas si la
separación no ocasiona daño a los bienes.
Art 2144.- Ejecución por acreedores. Si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho de usufructo, el adquirente
del usufructo debe dar garantía suficiente al nudo propietario de la conservación y restitución de los bienes.
Art 2145.- Destino. El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino de los bienes del usufructo, el que se
determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
Art 2146.- Mejoras necesarias. El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento, las
necesarias y las demás que se originen por su culpa.
No están a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito.
El nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las que está obligado aun antes de la
extinción del usufructo.
Art 2147.- Mejoras anteriores a la constitución. El usufructuario no está obligado a hacer ninguna mejora por
causas originadas antes del acto de constitución de su derecho.
Sin embargo, el usufructuario que no recibe los bienes por su negativa a inventariarlos o a determinar su estado,
debe pagar esas mejoras realizadas por el nudo propietario.
Art 2148.- Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes. El usufructuario debe pagar los impuestos, tasas,
contribuciones y expensas comunes que afectan directamente a los bienes objeto del usufructo.
Art 2149.- Comunicación al nudo propietario. El usufructuario debe comunicar al nudo propietario las
perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón de la cosa. Si no lo hace, responde de todos los daños
sufridos por el nudo propietario.
Art 2150.- Restitución. El usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga derecho a la
restitución al extinguirse el usufructo, en la cantidad y estado a que se refieren los artículos 2137 y 2138.
Art 2151.- Disposición jurídica y material. El nudo propietario conserva la disposición jurídica y material que
corresponde a su derecho, pero no debe turbar el uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede
exigir el cese de la turbación; y, si el usufructo es oneroso, puede optar por una disminución del precio proporcional
a la gravedad de la turbación.
Derechos y deberes del nudo propietario
 Deber de entregar al usufructuario el bien usufructuado en el estado en el que esté y con sus accesorios
 Deber de no hacer actos materiales sobre la cosa
 Derecho a ejercer sus facultades como propietaro, siempre que sean compatibles con el usufructo: vender el
bien, donarlo, hipotecarlo, adquirir servidumbres activas, etc
Entre otros derechos y deberes que surgen de la relación contractual que mantengan.
Extinción del usufructo. Causales. Efectos.
Art 2152.- Medios especiales de extinción. Son medios especiales de extinción del usufructo:
a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no se pactó la
duración del usufructo, se entiende que es vitalicio;
b) la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los cincuenta años
desde la constitución del usufructo;
c) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso involuntario no impide la
extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo;
d) el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.

En este art se establecen 4 causales particulares de extinción que atienden específicamente al usufructo, es decir, que
se adicionan a los demás medios generales de extinción de los derechos reales previstos (art. 1907), que son: la
destrucción total de la cosa, el abandono y la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.
Art 2153.- Efectos de la extinción. Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos constituidos
por el usufructuario y sus sucesores particulares.
El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar más allá de la oportunidad prevista para la extinción del
usufructo originario.
Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del usufructuario, éste cumple con
entregar al nudo propietario los despojos subsistentes. Si el conjunto de animales perece en parte sin culpa del
usufructuario, éste tiene opción de continuar en el usufructo, reemplazando los animales que faltan, o de cesar en él,
entregando los que no hayan perecido.
4.3 Uso. Antecedentes. El derecho real de uso en el CCyC. Concepto. Objeto. Régimen legal. Facultades del
usuario. Ejecución por acreedores.
Art 2154.- Concepto. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o
indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el título no establece la
extensión del uso y goce, se entiende que se constituye un usufructo.
El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana.
Este derecho concede a su titular los ius utendi y fruendi, al igual que lo que ocurre en materia de usufructo, con la
salvedad de que el usuario verá limitada esta última facultad (gozar) en la medida de la satisfacción de sus
necesidades y las de su familia, en la extensión y con los límites previstos en el título.
O sea, este uso y goce es más limitado, pues se tiene muy en cuenta la persona del usuario y de su familia (por esto
no puede ser persona jurídica). Es temporario y vitalicio. Dice Kiper que, en definitiva, el uso es un usufructo
reducido.
Art 2155.- Normas supletorias. Se aplican al uso las normas del Título VIII de este Libro, a excepción de las
disposiciones particulares establecidas en el presente.
La supletoriedad consagrada responde a las reglas de la lógica, siendo que, en líneas generales, el derecho real de uso
no es más que el reflejo del de usufructo, pero acotado en cuanto a su contenido, que se reduce a la satisfacción de
las necesidades propias del usuario y de su familia.
Art 2156.- Limitaciones. El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa.
Como nada dice de los personales, se infiere que sí pueden constituirse.
Art 2157.- Ejecución por acreedores. Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso de
éstos se limita a las necesidades del usuario y su familia.
La razón es su carácter alimentario. En cuanto al concepto de familia puede seguirse como pauta lo previsto en el
246 al proteger la vivienda.
4.4 Habitación. Concepto. Caracteres. Objeto. Régimen legal. Impuestos, contribuciones y reparaciones.
Derecho real de habitación del cónyuge o conviviente supérstite
Art 2158.- Concepto. La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en
parte material de él, sin alterar su sustancia.
El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.
Claro carácter protectorio respecto del habitador y su familia, otorgándole la facultad de morar en un inmueble para
la satisfacción de sus necesidades de vivienda. La habitación tiene un cariz netamente alimentario, lo que permite
sostener que el derecho real de habitación es inherente a la persona a favor de la cual se concibe.
Morar significa habitar o residir habitualmente en un lugar; uno apto para vivienda.
Se trata de un derecho real principal que se ejerce sobre cosa ajena, de una desmembración del dominio —una carga
o gravamen— que otorga al habitador la facultad de morar en un inmueble ajeno junto con su familia, quedando en
cabeza del propietario las facultades de disposición jurídica y material. La finca puede ser urbana o rural.

Es temporario; inherente a la persona (es constituido en consideración esencial a la persona del beneficiario);
intransmisible; inembargable; el objeto es un inmueble; puede surgir de la ley (como en los casos del cónyuge o
conviviente supérstite, arts. 527 y 2383).
Art 2159.- Normas supletorias. Se aplican a la habitación las normas del Título IX de este Libro, a excepción de las
disposiciones particulares establecidas en el presente.
Se trata de las normas previstas para el uso (que a veces también remite al usufructo).
Art 2160.- Limitaciones. La habitación no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte, y el
habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No es ejecutable por los acreedores.
Implicaría desvirtuar el fin para el cual tal derecho real se ha consagrado.
Art 2161.- Impuestos, contribuciones y reparaciones. Cuando el habitador reside sólo en una parte de la casa que
se le señala para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y reparaciones a prorrata de la
parte de la casa que ocupa.
Derecho real de habitación del cónyuge supértite
Artículo 2383.- Derecho real de habitación del cónyuge supérstite. El cónyuge supérstite tiene derecho real de
habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de propiedad del causante, que constituyó el
último hogar conyugal, y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas. Este
derecho es inoponible a los acreedores del causante.
Derecho real de habitación del Conviviente supérstite
Artículo 527.- Atribución de la vivienda en caso de muerte de uno de los convivientes. El conviviente supérstite
que carece de vivienda propia habitable o de bienes suficientes que aseguren el acceso a ésta, puede invocar el
derecho real de habitación gratuito por un plazo máximo de dos años sobre el inmueble de propiedad del causante
que constituyó el último hogar familiar y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras
personas.
Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.
Se extingue si el conviviente supérstite constituye una nueva unión convivencial, contrae matrimonio, o adquiere una
vivienda propia habitable o bienes suficientes para acceder a ésta.
4.5 Servidumbres. Concepto. Caracteres. Objeto. Clasificaciones. Constitución de las servidumbres: modos de
constitución, legitimación, presunción de onerosidad, modalidades, transmisibilidad. Derechos y obligaciones
del titular dominante. Derechos del titular sirviente. Extinción
Concepto:
Art 2162.- Definición. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al
titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de
mero recreo.
Con esto culminan los derechos de disfrute sobre cosa ajena.
Partes:
 Titular del fundo dominante: a favor del cual se constituye la servidumbre
 Titular del fundo sirvinete: el cual debe soportar la carga
Caracteres:
 Derecho real
 Perpetuo o temporario: salvo convención en contrario, las servidumbres reales son perpetuas y las
servidumbres personales son de por vida (persona humana) o por 50 años (persona jurídica)
 Inmueble ajeno

 Indivisible: no puede dividirse, aunque puede limitarse su ejercicio en cuanto a lugar, modo y tiempo del
mismo
Acá no hay sujeto activo ni pasivo; se trata de un beneficio para un predio y de un gravamen para otro.
Objeto:
Art 2163.- Objeto. La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno.
Así las cosas, las servidumbres, ya sean reales o personales, necesariamente requieren para su constitución de la
existencia de dos inmuebles, y deben recaer sobre un inmueble ajeno, toda vez que no es posible crearla sobre un
fundo propio. Inclusive, la servidumbre no puede ser vendida por separado del inmueble, pues solo le podrá reportar
alguna ventaja a los fundos vecinos.
Siendo las servidumbres una desmembración del derecho de dominio, resulta inconcebible una servidumbre sobre
cosa propia.
El inmueble en cuyo beneficio se establece el derecho se llama “fundo” o “heredad dominante”, si se trata de una
servidumbre real, toda vez que en la hipótesis de una servidumbre personal, el beneficio recae sobre la persona de su
titular. El otro inmueble es el predio “sirviente”.
Eso de que sean pertenecientes a personas distintas debe ser al menos parcialmente, ya que un inmueble podría
pertenecer a una persona que fuera condómino de otro.
Clasificaciones, Modalidades:
Art 2164.- Servidumbre positiva y negativa. La servidumbre es positiva si la carga real consiste en soportar su
ejercicio; es negativa si la carga real se limita a la abstención determinada impuesta en el tit́ ulo.
El ccyc clasifica a las servidumbres en:
a) positivas y negativas;
b) reales y personales; y
c) forzosas o voluntarias.
Art 2165.- Servidumbre real y personal. Servidumbre personal es la constituida en favor de persona determinada
sin inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a favor de una persona humana se presume vitalicia, si del
título no resulta una duración menor.
Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto en contrario. La carga
de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la situación de los predios debe
permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen. La servidumbre real considerada activa y
pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no
puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser sometida a gravamen alguno.
En caso de duda, la servidumbre se presume personal.
Servidumbre real
Ejemplo: Si un fundo no tiene salida a la vía pública, el poseedor del mismo puede constituir una servidumbre de
paso sobre el fundo vecino a favor del fundo que posee. El beneficio es para el fundo, y permanecerá, aunque cambie
de dueño. Se presume perpetua.
Servidumbre personal
Se constituye a favor de una persona determinada, sin inherencia al inmueble dominante. Su duración se establece en
el título, pero si no se hizo existen plazos máximos, ya sea a favor de una persona humana (vitalicia) o jurídica (50
años). Es intrasmisible por causa de muerte
Servidumbres forzosas. Concepto. Casos:
Art 2166.- Servidumbre forzosa. Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, excepto que la ley
prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa.
Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin comunicación suficiente
con la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para la explotación económica establecida en el
inmueble dominante, o para la población, y la de recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que no
resulta perjuicio grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada subterráneamente o en cañerías.
Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con la autoridad local si
está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente.
La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.
 Transito: a favor de un inmueble sin comunicación suficiente con la vía pública. El predio dominante está
cerrado sin salida a la vía pública y necesita del fundo sirviente para pasar
 De acueducto: resulta necesaria para la explotación económca establecida en el inmueble dominante o para
la poblacion. Acueducto: cañería o canal por el que se transporta el agua de un lugar a otro.
 De recibir agua
Art 2167.- Servidumbre personal a favor de varios titulares. La servidumbre personal puede establecerse a favor de
varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto que el
título prevea lo contrario.
No puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el
indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar la servidumbre.
Art 2168.- Legitimación. Están legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos reales que
recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesión. Si existe comunidad debe ser constituida por el conjunto de los
titulares.
Modos de constitución
 Contrato
 Disposición de ultima voluntad
 La Ley (caso de las servidumbres de acueducto)
Art 2169.- Prohibición de servidumbre judicial. En ningún caso el juez puede constituir una servidumbre o imponer
su constitución.
Art 2170.- Presunción de onerosidad. En caso de duda, la constitución de la servidumbre se presume onerosa.
Art 2171.- Modalidades. La servidumbre puede sujetarse a cualquier modalidad.
Hay que recordar las presunciones sobre las servidumbres reales y personales acerca de si son temporarias o
perpetuas. (más info comentario de infojus)
Art 2172.- Transmisibilidad. Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del inmueble dominante.
La servidumbre personal es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para la servidumbre a
favor de varias personas con derecho de acrecer.
Si bien en la servidumbre personal también se requiere la existencia de dos inmuebles, a diferencia de la servidumbre
real, la utilidad de la heredad sirviente no recae directamente sobre el predio dominante sino sobre la persona de su
titular.
Derechos y obligaciones del titular dominante:
Art 2173.- Derechos reales y personales. El titular de una servidumbre puede constituir sobre ella derechos
personales con relación a la utilidad que le es conferida, sin eximirse de su responsabilidad frente al propietario. No
puede constituir derechos reales.
Esto es desde el fundo dominante, la servidumbre activa. Cabe recordar que el titular puede ser el dueño u otro, como
el usufructuario.
El hecho del derecho personal con relación a la utilidad significa, por ejemplo, que si el usufructuario titular obtiene
agua o flores del inmueble vecino, luego podría celebrar contratos sobre ese beneficio.
Art 2174.- Extensión de la servidumbre. La servidumbre comprende la facultad de ejercer todas las servidumbres
accesorias indispensables para el ejercicio de la principal, pero no aquellas que sólo hacen más cómodo su
ejercicio.
A modo ejemplificativo, la doctrina suele advertir que resulta necesario para el ejercicio de una servidumbre de
extraer agua, el paso que permita llegar al lugar donde ella se extraerá.

Art 2175.- Ejercicio. El ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumentan las necesidades del inmueble
dominante, excepto que se trate de una servidumbre forzosa.
Existe la regla de que el ejercicio de la servidumbre debe causar el menor agravio posible al fundo sirviente. O sea
debe mantenerse las condiciones pactadas en el inicio.
A modo de ejemplo, si una explotación económica requiere extraer mayor cantidad de agua mediante una
servidumbre de acueducto, la excepción se impone, máxime si se tiene en cuenta que no hay título ni posibilidad de
negociar. Debe ser indemnizado ese aumento.
Art 2176.- Mejoras necesarias. El titular dominante puede realizar en el inmueble sirviente las mejoras necesarias
para el ejercicio y conservación de la servidumbre. Están a su cargo, a menos que el gasto se origine en hechos por
los cuales debe responder el titular del inmueble sirviente o un tercero.
Art 2177.- Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre. El titular dominante puede obligar a quien hizo en el
inmueble sirviente trabajos que menoscaban el ejercicio de la servidumbre a restablecer la cosa a su estado
anterior, a su costa. Si el inmueble sirviente pasa a poder de otro, éste sólo debe tolerar la realización de las tareas,
sin poder reclamar contraprestación alguna.
Art 2178.- Ejecución por acreedores. En ningún caso la transmisión o la ejecución de la servidumbre pueden
hacerse con independencia del inmueble dominante.
Art 2179.- Comunicación al sirviente. El titular dominante debe comunicar al titular sirviente las perturbaciones de
hecho o de derecho sufridas en razón del ejercicio de la servidumbre. Si no lo hace, responde de todos los daños
sufridos por el titular sirviente.
Derechos y obligaciones del titular sirviente:
Art 2180.- Disposición jurídica y material. El titular sirviente conserva la disposición jurídica y material que
corresponde a su derecho. No pierde el derecho de hacer servir el predio a los mismos usos que forman el objeto de
la servidumbre. Así, aquel cuyo fundo está gravado con una servidumbre de paso conserva la facultad de pasar él
mismo por el lugar.
No debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la constitución de otra. Si lo hace, el titular dominante
puede exigir el cese de la turbación; si la servidumbre es onerosa puede optar por una disminución del precio
proporcional a la gravedad de la turbación.
Art 2181.- Alcances de la constitución y del ejercicio. El titular sirviente puede exigir que la constitución y el
ejercicio de la servidumbre se realicen con el menor menoscabo para el inmueble gravado, pero no puede privar al
dominante de la utilidad a la que tiene derecho.
Si en el título de la servidumbre no están previstas las circunstancias de lugar y tiempo de ejercicio, las debe
determinar el titular sirviente.
Extinción de la servidumbre. Causales especiales. Efectos:
Art 2182.- Medios especiales de extinción. Son medios especiales de extinción de las servidumbres:
a) la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante;
b) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón;
c) en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su muerte, aunque no estén cumplidos el plazo o
condición pactados; si el titular es una persona jurídica, su extinción, y si no se pactó una duración menor, se acaba
a los cincuenta años desde la constitución.
Art 2183.- Efectos de la extinción. Extinguida la servidumbre, se extinguen todos los derechos constituidos por el
titular dominante.

Eje Temático 5: Derechos reales sobre cosa ajena de garantía
5.1 Las garantías. Clasificación. Finalidad. Derechos reales de garantía. Caracteres comunes:
convencionalidad, accesoriedad, especialdiad, indivisibilidad. Efectos: extensión en cuanto al objeto y en
cuanto al crédito. Subrogación real. Privilegios. Efectos en la relación a los sujetos: facultades del
constituyente. Inoponibilidad. Realización por un tercero. Cláusula nula. Responsabilidad del propietario no
deudor. Ejecución contra el propietario no deudor. Remanente. Subrogación del propietario no deudor.
Efectos de la subasta. Cancelación del gravamen
Garantías reales y personales. Comparación:
Se entiende por garantía, en sentido amplio, toda medida de esfuerzo que se añade a un derecho de crédito para
asegurar su satisfacción, atribuyendo al acreedor un nuevo derecho subjetivo o nuevas facultades. Si se deslinda la
responsabilidad patrimonial común a todos los deudores, la garantía, en sentido estricto o específico, viene entonces
a añadir al crédito algo de lo que por sí carece, de manera tal que dicha adición refuerza al acreedor su expectativa de
que el crédito será satisfecho.
Hay distintas clases de garantías. En ocasiones, la simple retención de la cosa funciona como tal. Una muy
difundida es la fianza, donde una persona garantiza con su patrimonio el posible incumplimiento de un tercero
(deudor) frente a un acreedor. Otra de las tantas previstas por el Código es la cesión de derechos en garantía. Como
puede verse, es posible distinguir entre:
- Garantías personas: Que importan la asunción de otra obligación, con u deudor distinto del deudor
principal, cuyo propósito es satisfacer subsidiariamente la obligación principal (es decir, para el caso que
dicha obligación no sea cumplida por el deudor principal) por vía de ampliar el poder de agresión del
acreedor. Pero dado que la garantía se asume a través de una obligación, o sea, de un derecho personal, el
poder de agresión del acreedor garantizado no recae sobre una cosa determinada, sino sobre la totalidad del
patrimonio del garante.
- Garantías reales: en cambio, los derechos reales de garantía recaen sobre bienes determinados y tienen
varios efectos, entre ellos la oponbilidad erga omnes, los derechos de persecución y preferencia y,
especialmente, la potestad conferida al acreedor de dirigirse contra el objeto gravado a fin de realizar su
valor y de esa forma cobrar su crédito. Así, las garantías reales son afectaciones preferenciales de bienes
(concretos) de propiedad del deudor o de un tercero a la satisfacción de una obligación en cuya garantía se
gravan.
La finalidad de las garantías es la de tutelar un crédito, darle mayor seguridad.
Derechos reales de garantía.
Disposiciones comunes: Dejando de lado las garantías personales, y yendo directamente a las reales, es dable
advertir que el CCC incorpora una gran novedad: un capítulo con “disposiciones comunes” a todos los derechos
reales de garantía (hipoteca, prenda y anticresis), lo que permite que el tratamiento específico de cada uno de estos
derechos sea luego más acotado.
ARTICULO 2184.- Disposiciones comunes y especiales. Los derechos reales constituidos en garantía de créditos
se rigen por las disposiciones comunes de este Capítulo y por las normas especiales que corresponden a su tipo.
ARTICULO 2185.- Convencionalidad. Los derechos reales de garantía sólo pueden ser constituidos por contrato,
celebrado por los legitimados y con las formas que la ley indica para cada tipo.
ARTICULO 2186.- Accesoriedad. Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran, son
intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente previstos.
La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del crédito.
ARTICULO 2187.- Créditos garantizables. Se puede garantizar cualquier crédito, puro y simple, a plazo,
condicional o eventual, de dar, hacer o no hacer. Al constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse
adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa, con las excepciones admitidas por la ley.
ARTICULO 2188.- Especialidad en cuanto al objeto. Cosas y derechos pueden constituir el objeto de los derechos
reales de garantía. Ese objeto debe ser actual, y estar individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo.
ARTICULO 2189.- Especialidad en cuanto al crédito. El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en
dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo del gravamen.
El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente; mas en
todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que cualquier
suma excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas, u otros conceptos.
El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que no puede exceder de diez años, contados
desde ese acto. Vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia.
ARTICULO 2190.- Defectos en la especialidad. La constitución de la garantía es válida aunque falte alguna de las
especificaciones del objeto o del crédito, siempre que se la pueda integrar de acuerdo al conjunto de las
enunciaciones del acto constitutivo.
ARTICULO 2191.- Indivisibilidad. Los derechos reales de garantía son indivisibles. La indivisibilidad consiste en
que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de
cada una de sus partes.
El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o sólo a uno o algunos
de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de otras garantías.
Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados. También puede
disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien, siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor, o a
petición de este último si hace a su propio interés.
ARTICULO 2192.- Extensión en cuanto al objeto. En la garantía quedan comprendidos todos los accesorios
físicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas.
Sin embargo, no están comprendidos en la garantía:
a) los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda constituida antes que la hipoteca o son de
propiedad de terceros, aunque su utilización por el deudor esté autorizada por un vínculo contractual;
b) los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa unión están gravados con prenda o
son de propiedad de terceros, aun en las condiciones antes indicadas.
ARTICULO 2193.- Extensión en cuanto al crédito. La garantía cubre el capital adeudado y los intereses
posteriores a su constitución, como así también los daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento. Los
intereses, daños y costas anteriores a la constitución de la garantía quedan comprendidos en su cobertura sólo en caso
de haberse previsto y determinado expresamente en la convención.
ARTICULO 2194.- Subrogación real. La garantía se traslada de pleno derecho sobre los bienes que sustituyen a
los gravados, sea por indemnización, precio o cualquier otro concepto que permite la subrogación real.
En caso de extinción parcial del objeto, la garantía subsiste, además, sobre la parte material restante.
ARTICULO 2195.- Facultades del constituyente. El constituyente de la garantía conserva todas las facultades
inherentes a su derecho, pero no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía. Si esto ocurre, el
acreedor puede requerir la privación del plazo de la obligación, o bien puede estimar el valor de la disminución y
exigir su depósito o que se otorgue otra garantía suficiente.
ARTICULO 2196.- Inoponibilidad. En caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los actos jurídicos
celebrados en perjuicio de la garantía.
ARTICULO 2197.- Realización por un tercero. Si el bien gravado es subastado por un tercero antes del
cumplimiento del plazo, el titular de la garantía tiene derecho a dar por caduco el plazo, y a cobrar con la preferencia
correspondiente.
Si el crédito está sujeto a condición suspensiva, puede requerírsele que ofrezca garantía suficiente de la restitución de
lo percibido en la extensión del artículo 349 para el caso de frustración de la condición.

ARTICULO 2198.- Cláusula nula. Es nula toda cláusula que permite al titular de un derecho real de garantía
adquirir o disponer del bien gravado fuera de las modalidades y condiciones de ejecución previstas por la ley para
cada derecho real de garantía.
ARTICULO 2199.- Responsabilidad del propietario no deudor. El propietario no deudor, sea un tercero que
constituye la garantía o quien adquiere el bien gravado, sin obligarse en forma expresa al pago del crédito asegurado,
responde únicamente con el bien objeto del gravamen y hasta el máximo del gravamen.
ARTICULO 2200.- Ejecución contra el propietario no deudor. En caso de ejecución de la garantía, sólo después
de reclamado el pago al obligado, el acreedor puede, en la oportunidad y plazos que disponen las leyes procesales
locales, hacer intimar al propietario no deudor para que pague la deuda hasta el límite del gravamen, o para que
oponga excepciones.
El propietario no deudor puede hacer valer las defensas personales del deudor sólo si se dan los requisitos de la
acción subrogatoria.
Las defensas inadmisibles en el trámite fijado para la ejecución pueden ser alegadas por el propietario no deudor en
juicio de conocimiento.
ARTICULO 2201.- Derecho al remanente. Una vez realizado el bien afectado por la garantía, el propietario no
deudor tiene derecho al remanente que excede el monto del gravamen, con exclusión del precedente propietario y de
los acreedores quirografarios.
ARTICULO 2202.- Subrogación del propietario no deudor. Ejecutada la garantía o satisfecho el pago de la deuda
garantizada, el propietario no deudor tiene derecho a:
a) reclamar las indemnizaciones correspondientes;
b) subrogarse, en la medida en que procede, en los derechos del acreedor;
c) en caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garantía en beneficio de la misma deuda, hacer citar a
sus titulares al proceso de ejecución, o promover uno distinto, a fin de obtener contra ellos la condenación por la
proporción que les corresponde soportar según lo que se haya acordado o, subsidiariamente, por la que resulta del
valor de cada uno de los bienes gravados.
ARTICULO 2203.- Efectos de la subasta. Los derechos reales de garantía se extinguen por efecto de la subasta
pública del bien gravado, si sus titulares fueron debidamente citados a la ejecución, sin perjuicio del derecho y
preferencias que les correspondan sobre el producido para la satisfacción de sus créditos.
ARTICULO 2204.- Cancelación del gravamen. Las garantías inscriptas en los registros respectivos se cancelan:
a) por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza que el exigido para su constitución,
con el que el interesado puede instar la cancelación de las respectivas constancias registrales;
b) por el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la resolución respectiva se inscribe en el
registro, a sus efectos.
En todos los casos puede requerirse que la cancelación se asiente por nota marginal en el ejemplar del título
constitutivo de la garantía
5.2 Hipoteca. Concepto. Antecedentes. Naturaleza Jurídica. Caracteres. Legitimados. Hipoteca de parte
indivisa. Forma del contrato constitutivo. Determinación del objeto. Duración de la inscripción. Extinción.
Ejecución hipotecaria. Convenciones. La ejecución en la Ley 24.441. Letras hipotecarias.
(Ahora empezamos a hablar de hipoteca, pero la mayoría de las disposiciones que se comentan se encuentran, en
realidad, en el capítulo dedicado a las disposiciones comunes a todos los derechos reales. Los artículos 2184 a 2204
son disposiciones comunes. Los artículos 2205 a 2211 son los dedicados a hipoteca. Por ende, si ves que algo de lo
escrito en el resumen en esta parte de hipoteca se encuentra entre los artículos 2184-2204, acordate que es aplicable
también a la prenda y a la anticresis).

Concepto:
Art 2205.- Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más
inmueblesindividualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el
incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito
garantizado.
Vale hacerle una crítica a la definición (Kiper): Dice que la hipoteca recae sobre “uno o más inmuebles”, pero lo
cierto es que los derechos reales de garantía también pueden tener por objeto bienes que no sean cosas, y el propio
Código, al regular el derecho de superficie, prevé que puede ser objeto de una hipoteca “el derecho de construir,
plantar o forestar (art 2120), derecho que no es exactamente una cosa inmueble. Tampoco es exacto que diga “que
continúan en poder del constituyente”, ya que el mismo puede enajenarlo a terceros (lo que ha querido decir aquí el
CCC es que el derecho de hipoteca se constituye sin necesidad de tradición).
Al ser la hipoteca un derecho real, otorga facultades. Pero estas facultades no son las de uso, goce o disposición
(como ocurre en otros derechos reales), sino que se trata de facultades diferentes, consistentes en perseguir el objeto
(jus persequendi) y percibir el crédito con preferencia (jus preferendi). Así, al acreedor hipotecario le asisten contra
su deudor dos acciones diferentes:
- Una acción personal, que nace del vínculo jurídico obligacional que sirve de fuente a la hipoteca;
Una acción real, que nace de la hipoteca misma.
Ordinariamente, estas dos acciones se ejercen conjuntamente: si el deudor no paga, el acreedor reclama el pago de su
crédito (acción personal) y procede a la ejecución y venta del bien para cobrarse su precio (acción real).
Caracteres:
La hipoteca consta de los siguientes caracteres:
- Es un derecho real accesorio, que supone la existencia de un crédito cuyo pago asegura
- Salvo supuestos de excepción, su objeto es un inmueble
- Se constituye por contrato, no siendo necesaria la tradición (no se ejerce por la posesión). La inscripción
registral es meramente declarativa, al sólo efecto de hacerla oponible.
- Consecuencia de lo anterior es que sólo puede ser convencional. No es posible que surja de la vía judicial,
testamentaria o legal.
Naturaleza jurídica: El CCC ha ratificado el carácter real del derecho de hipoteca.
Antecedentes históricos: En Roma se conocían 4 contratos reales:
- El mutuum (préstamo de consumo)
- El commodatum (préstamo de uso)
- El depositum
- El pignus (contrato de prenda)
El pignus consistía en la entrega de una cosa al acreedor para seguridad de su crédito, con cargo para este de
restituirla después de haber obtenido la debida satisfacción. El pignus adolecía de un grave inconveniente, y era que
si bien es cierto que el acreedor no podía beneficiarse con los frutos de la cosa, privaba al deudor de la posesión y
uso de la misma. De ahí surgió la necesidad de buscar un procedimiento más completo, mediante el cual se
protegiese al acreedor con una garantía igual, pero que dejase la posibilidad al deudor, al menos hasta el vencimiento
de la obligación, de poder usar y gozar de la cosa, y es así como se llega a la creación de la hipoteca.
Sujetos legitimados:
Art 2206.- Legitimación. Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio, condominio,
propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.
Quedan, así, excluidos de la posibilidad de constituir hipoteca aquellos titulares de los derechos reales de tiempo
compartido, cementerios privados y usufructo.

Hipotecante no deudor:
Objeto:
Art 2209.- Determinación del objeto. El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por su ubicación,
medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas
especificaciones sean necesarias para su debida individualización.
Esto surge como consecuencia de uno de los caracteres esenciales de los derechos reales de garantía: la especialidad.
Sin embargo, estas pautas de especialidad tienen que ser interpretadas con cierta laxitud, dado que la hipoteca no se
anulará por la falta de alguna de las designaciones previstas siempre que pueda venir en conocimiento del juez las
designaciones que faltan, correspondiendo al tribunal analizar el conjunto de las enunciaciones que se encuentran en
el acto constitutivo.
Extensión en cuanto al objeto: (artículo de las disposiciones comunes)
El principio general es que los accesorios del bien gravado están afectados a la garantía mientras estén unidos al
principal, ya que lo accesorio sigue la suerte de lo principal:
Hipoteca de parte indivisa:
Art 2207.- Hipoteca de parte indivisa. Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor
hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras subsista esta hipoteca,
la partición extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento
expreso.
El artículo 2207 ya fue analizado al hablar de condominio, en conjunto con el artículo 1989.
Forma: Ya se dijo que los derechos reales de garantía sólo se constituyen por contrato. Al tratarse de uno que recae
sobre cosa inmueble, la forma exigida es la escritura pública:
Art 2208.- Forma del contrato constitutivo. La hipoteca se constituye por escritura pública excepto expresa
disposición legal en contrario. La aceptación del acreedor puede ser ulterior, siempre que se otorgue con la misma
formalidad y previamente a la registración.
Si el contrato se hubiese otorgado mediante instrumento privado, es válido igualmente, pero implica una “promesa
de hipoteca”. Así, por ejemplo, Juan recibe un dinero en préstamo y se establece en ese contrato que lo garantiza
hipotecando un inmueble. Si, luego, no otorga la escritura pública necesaria para dar forma válida a la hipoteca, el
acreedor puede demandarlo judicialmente para que otorgue dicha forma y, de ser necesario, el juez puede otorgarla
en nombre del deudor.
Publicidad. Carácter de la inscripción:
La inscripción de la hipoteca es declarativa, sólo importante a los fines de su oponibilidad.
Duración de la inscripción. Caducidad de la inscripción:

Cualquiera sea el plazo de duración de la hipoteca, lo cual dependerá del crédito que garantiza, el CCC establece un
plazo de caducidad de la inscripción registral, si antes no fue cancelada por el interesado o por un juez. Este artículo
también fue modificado por la ley 27.271:
Art 2210.- Duración de la inscripción. Los efectos Art 2210.- Duración de la inscripción. Los efectos
del registro de la hipoteca se conservan por el del registro de la hipoteca se conservan por el
término de 20 años, si antes no se renueva. término de 35 años, si antes no se renueva.
No se trata de un plazo de prescripción, sino de CADUCIDAD, lo que significa que extingue el derecho, que no se
suspende ni tampoco se interrumpe. Claro que lo que se extingue NO ES el derecho real, sino la inscripción.
Así, transcurrido el plazo sin renovación de la inscripción, se pierden los efectos de la inscripción, es decir, la
oponibilidad (y, consecuentemente, la preferencia). Si se reinscribe luego de vencido el término de caducidad, se
habrá perdido la prioridad y será oponible a terceros recién desde el momento de la nueva inscripción. Por ende, si en
el tiempo intermedio (entre la caducidad y la nueva inscripción) se hubiera adquirido un derecho distinto (por ej: otra
hipoteca) el acreedor hipotecario que no reinscribió antes del vencimiento se verá postergado.
Situación del acreedor ante el supuesto de concurso o quiebra del hipotecante:

Ante un concurso, todos los acreedores concurren a verificar sus créditos, el pasivo y activo en el patrimonio del
deudor. Luego, se liquida el patrimonio del deudor, y por último se distribuye esa liquidación de acuerdo a los
privilegios de cada crédito. Este proceso lleva años, razón por la cual se posibilita un concurso especial.
El acreedor hipotecario no debe esperar todo el proceso planteado con anterioridad, sino que puede cobrarse antes.
Va a insinuar al juez que su crédito está garantizado por una hipoteca, y de manera inmediata se procederá a la
ejecución el inmueble para poder cobrarse dicho crédito. Si existe un remanente de la ejecución del inmueble, el
mismo será otorgado al juez para que lo distribuya entre los demás acreedores del deudor.
5.3 Anticresis. Concepto. Antecedentes. Objeto. Legitimación. Plazo. Derechos y deberes del acreedor. Gastos.
Publicidad. Duración de la inscripción
Concepto:
La anticresis existía en el Derecho Romano, que parece haberla tomado del Derecho griego: consistía en una
estipulación en virtud de la cual, en el contrato de pignus, las partes podían convenir que el acreedor, en cambio del
uso de su capital, es decir, como compensación de los intereses, tenía el derecho de percibir los frutos de la cosa
empeñada; pero la anticresis podía ser también celebrada sin que existiese contrato de pignus.
Etimológicamente, la palabra “anticresis” deriva del griego “anti” que significa contra y “chresis” que significa uso,
o sea, “contra uso”: el deudor usa el capital y el acreedor usa los frutos de la cosa dada en anticresis.
Art 2212.- Concepto. La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables
individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a
percibir los frutos para imputarlos a una deuda.
Desde hace tiempo se observa que la anticresis es un contrato raramente celebrado, porque la desposesión del
deudor, y, por consiguiente, el crédito de éste queda agotado con la primera operación de garantía que realiza a base
del inmueble dado en anticresis: las ventajas de la hipoteca son infinitamente superiores. El CCC contiene una
novedad en cuanto a su objeto, pues no se constituye sólo sobre inmuebles, sino también sobre cosas muebles
registrables, lo que revela la preocupación del legislador por extender esta garantía real y revitalizarla.
Diferencias entre anticresis-prenda-hipoteca:
 Objeto: la anticresis recae sobre inmuebles y muebles registrables. La hipoteca sobre inmuebles. La prenda
sobre muebles no registrables y créditos instrumentados.
 Posesión de la cosa: en la anticresis y en la prenda, la cosa pasa al acreedor o a un tercero. En la hipoteca,
queda en poder del constituyente.
 Frutos: en la anticresis el acreedor percibe los frutos, en la hipoteca no, y en la prenda es la excepción.
 Plazo de duración: la anticresis tiene un plazo máximo de duración (cosa que no sucede en la hipoteca) y la
inscripción caduca en un menor tiempo. En la prenda no hay registro.
 Arrendamiento: el acreedor anticresista puede dar la cosa en arrendamiento, en la prenda tal facultad debe
contar con el consentimiento del constituyente. No existe tal facultad en la hipoteca para el acreedor.
Se diferencia del usufructo en el hecho de que, mientras este último concede a su titular el disfrute de la cosa sin
alterar la sustancia, la anticresis impone un deber concreto de servirse de los frutos para imputarlos al pago de una
deuda. El usufructuario tiene el uso y el goce de la cosa, mientras que el acreedor anticresista tiene el deber de hacer
redituable a la cosa objeto del derecho real de garantía.
Objeto:
Como ya se dijo, el CCC permite que sean objeto de este derecho reales las cosas registrables individualizadas, tanto
muebles como inmuebles. Quedan descartadas las cosas muebles no registrables y las cosas fungibles o inciertas (no
individualizadas).

Es un derecho real que se ejerce por la posesión. Así, el constituyente de la garantía debe hacer tradición para que el
acreedor adquiera el derecho real. Claro que si la inscripción registral es constitutiva, el derecho real nacerá cuando
se inscriba, pero ello no releva de la entrega de la posesión. Es esencial la posesión, a fin de que el acreedor puede
percibir los frutos.
Legitimación:
Art 2213.- Legitimación. Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos reales de dominio, condominio,
propiedad horizontal, superficie y usufructo.
A diferencia de la hipoteca, se excluye al titular de un conjunto inmobiliario y se incluye al usufructuario. La
inclusión del usufructuario es lógica, ya que él tiene derecho a los frutos.
Plazo:
Art 2214.- Plazo máximo. El tiempo de la anticresis no puede exceder de 10 años para cosas inmuebles y de 5 años
para cosas muebles registrables. Si el constituyente es el titular de un derecho real de duración menor, la anticresis,
se acaba con su titularidad.
Cumplido el plazo máximo, en caso de que la deuda subsista, el acreedor puede ejecutar el bien y percibir su crédito
con privilegio.
Si la cosa no fue fructífera, o los frutos no fueron suficientes para cubrir gastos, intereses y capital, una vez vencido
el plazo el acreedor puede ejecutar la cosa para percibir su crédito (art 2203). El Código no prevé la posibilidad de
acudir a formar de ejecución distintas a la prevista por el Código Procesal, como sí lo hace cuando trata la hipoteca
(art 2211) y la prenda (art 2229).
El crédito del anticresista gozará de privilegio, pero únicamente en los supuestos de ejecución individual (art 2582
CCC), ya que la Ley de Concursos 24.522 no le otorga privilegio alguno, de modo que el anticresista no contará con
privilegio en los concursos.
Derechos y deberes del acreedor:
Art 2215.- Derechos del acreedor. El acreedor adquiere el derecho de usar la cosa dada en anticresis y percibir sus
frutos, los cuales se imputan primero a gastos e intereses y luego al capital, de lo que se debe dar cuenta al deudor.
El acreedor percibe los frutos, pero con cargo, es decir, con la obligación de imputados a lo que le es debido.
Art 2216.- Deberes del acreedor. El acreedor anticresista debe conservar la cosa. Puede percibir los frutos y
explotarla él mismo, o darla en arrendamiento; puede habitar el inmueble o utilizar la cosa mueble imputando como
fruto el alquiler que otro pagaría.
Excepto pacto en contrario, no puede modificar el destino ni realizar ningún cambio del que resulta que el deudor,
después de pagada la deuda, no puede explotar la cosa de la manera que antes lo hacía.
El acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato y responde de los daños que
ocasiona al deudor.
El incumplimiento de estos deberes extingue la garantía y obliga al acreedor a restituir la cosa al titular actual
legitimado.
Gastos:
Art 2217.- Gastos. El titular del objeto gravado debe al acreedor los gastos necesarios para la conservación del
objeto, aunque éste no subsista; pero el acreedor está obligado a pagar las contribuciones y las cargas del
inmueble.
El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del mayor valor del objeto.
El titular del objeto gravado debe los gastos, lo que se explica porque el acreedor posee una cosa ajena para percibir
su crédito, de modo que los gastos de conservación, esto es, aquellos necesarios para que la cosa se mantenga en
buen estado, le corresponden a su dueño.
En cambio, corresponden al acreedor las contribuciones y cargas, o sea, todos los impuestos que gravan la propiedad,
como la contribución territorial, impuestos municipales, agua, etc. Se trata de una consecuencia del carácter de
poseedor que tiene el acreedor.
Respecto del último párrafo, estas mejoras, que no son indispensables para mantener la cosa en buen estado, quedan
a cargo del acreedor, ya que las hizo en su propio provecho. No obstante, si de ellas resulta un mayor valor para la
cosa, ese plus sí podría reclamarlo. Se busca evitar un enriquecimiento sin causa.
Duración de la inscripción:
Art 2218.- Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la anticresis se conservan por el término de 20
años para inmuebles y de 10 años para muebles registrables, si antes no se renueva.
5.4 Prenda. Concepto. Legitimación. Objeto. Posesión. Oponibilidad. Forma. Prendas sucesivas. Prenda con
registro: concepto, remisión. Prenda de cosas: prenda de cosa ajena. Frutos. Uso y abuso. Gastos. Venta del
bien empeñado. Ejecución. Rendición de cuentas. Prenda de créditos: objeto. Requisitos. Constitución.
Conservacióny cobranza. Participación en contrato con prestaciones recíprocas. Extinción
Disposiciones generales:
El nuevo Código, si bien mantiene los caracteres propios del instituto, consilida la distinción entre prenda común o
con desplazamiento y prenda con registro o sin desplazamiento, regulando solamente la prenda con desplazamiento,
y remitiendo a las leyes especiales para el tratamiento de la prenda con registro. A su vez, la prenda legislada en el
CCC puede recaer sobre cosas muebles no registrables y sobre créditos instrumentados.
Concepto:
El derecho real de prenda es aquel que recae sobre bienes muebles cuya posesión se transmite en garantía del
cumplimiento de una obligación contraída por el transmitente o un tercero. Como lo que se transmite sólo es la
posesión, el acreedor que recibe la cosa no puede disponer de ella (salvo supuestos especiales) y, en caso de
incumplimiento, deberá instar la realización de su valor, o, al menos, que se estime justamente para poder
adjudicársela. El desplazamiento posesorio reviste singular importancia, ya que es lo que hace que el constituyente
no pueda disponer de la cosa o del crédito, ni destruirla o deteriorarla, etc.
Art 2219.- Concepto. La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos
instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en
instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes. Esta
prenda se rige por las disposiciones contenidas en el presente Capítulo.
Este derecho real se caracteriza por:
 Recaer sobre cosa ajena;

 Ser de garantía;
 Ser indivisible;
 Ejercerse por la posesión;
 Ser convencional;
 Tener que satisfacer el principio de especialidad, en cuanto al objeto y en cuanto al crédito.
Como surge del artículo, sólo están legitimados para constituirla “el dueño o la totalidad de copropietarios”. Sucede
que, al tener por objeto cosas muebles no registrables, no puede ser constituido por legitimados más amplios, como
sucede en la hipoteca o la anticresis.
Respecto del objeto, el artículo advierte que la prenda regulada por el CCC puede recaer sobre muebles no
registrables o créditos instrumentados. ¿Qué sucede con el dinero? ¿Puede ser objeto de prenda? Hace un tiempo
Salvat advirtió que sí, llamando a la operación “prenda irregular” (por analogía con el depósito irregular), y
sosteniendo que consistiría en: “el acreedor que se convertiría en propietario de los billetes o monedas entregadas en
garantía, obligándose, en caso de pago, a la restitución de una suma igual”. Otra parte de la doctrina sostiene que,
tratándose de cosas fungibles, no pueden ser objeto de prenda, ya que no quedaría satisfecho el principio de
especialidad. Si se tratara de dinero fajado sin posibilidad de ser abierto, la solución es más sencilla.
Posesión:
Art 2221.- Posesión. Los derechos provenientes de la prenda sólo subsisten mientras el bien afectado se encuentra
en poder del acreedor o del tercero designado. Se reputa que el acreedor o el tercero continúan en posesión de la
prenda cuando media pérdida o sustracción de ella o hubiera sido entregada a otro con obligación de devolverla.
Si el acreedor pierde la posesión de la cosa, puede recuperarla de quien la tiene en su poder, sin exceptuar al propio
constituyente de la prenda.
El artículo se refiere a supuestos en los que la posesión se pierde de manera definitiva, ya sea en forma voluntaria o
por desapoderamiento, pero no sucede así mientras el acreedor, acciones mediante, pueda recuperar la cosa.
Oponibilidad:
Art 2222.- Oponibilidad. La prenda no es oponible a terceros si no consta por instrumento público o privado de
fecha cierta, cualquiera sea la cuantía del crédito. El instrumento debe mencionar el importe del crédito y contener
la designación detallada de los objetos empeñados, su calidad, peso, medida, descripción de los documentos y
títulos, y demás datos que sirven para individualizarlos.
La oponibilidad de la prenda a los terceros interesados de buena fe no se logra por el sólo desplazamiento de la cosa
sino que se requiere además el cumplimiento del requisito de la fecha cierta del acto constitutivo.
Forma: Ver art 2219. El contrato puede ser hecho por “instrumento público o privado”, de fecha cierta. Es lódigo, ya
que la escritura se exige obligatoriamente para los inmuebles. A ello se suma la entrega de la cosa o del título de
crédito, que recibe el acreedor prendario.
Prendas sucesivas:
Art 2223.- Prendas sucesivas. Puede constituirse una nueva prenda sobre el bien empeñado, a favor de otro
acreedor, si el acreedor en cuyo poder se encuentra consiente en poseerlo para ambos o si es entregada en custodia
a un tercero en interés común. La prioridad entre los acreedores queda establecida por la fecha de su constitución.
No obstante, las partes pueden, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad, sustraerse
a los efectos de esta regla y establecer otro orden de prelación para sus derechos, a fin de compartir la prioridad o
autorizar que ésta sea compartida.
Para que sea posible la segunda prenda, el acreedor que ya adquirió el derecho real de garantía debe prestar su
conformidad, ya sea para “poseer par ambos”, esto es, continuar poseyendo pero ahora en la calidad de poseedor a
nombre propio y en nombre de otro, o bien aceptar desprenderse de la cosa y que se entregue a un tercero, quien la
cuidará en interés común, es decir, de los dos acreedores.
La prioridad de los acreedores prendarios está ligada a “la fecha de constitución”. Cabe entender por tal, NO A LA
FECHA DEL INSTRUMENTO PÚBLICO O PRIVADO, sino a la fecha de adquisición del derecho real (o sea,
cuando se reúnen título y modo). Así, por ejemplo, si el deudor constituye una prenda en favor de un acreedor el 1 de
noviembre, pero no hace tradición, y el 20 de noviembre grava la misma cosa con otra prenda a favor de otro
acreedor, y a éste sí le entrega la posesión, será este segundo acreedor quien primero adquirió el derecho real y, por
tanto, prevalecerá frente al anterior. En cambio, si ninguno adquirió el derecho real por no haberse cumplido el
modo, entonces sí la prioridad se establece atendiendo a la fecha cierta del título constitutivo.
Prenda de cosa ajena:
En el contrato de prenda de cosa ajena el constituyente se obliga, expresa o tácitamente, a adquirir la propiedad antes
de entregarla al acreedor; si la entrega antes de haberla adquirido, el contrato es nulo, por falta de legitimación; si la
adquiere luego, la prenda queda convalidada.
Es posible que el acreedor recibe en garantía una cosa que no pertenezca al constituyente, de buena fe, esto es,
creyendo que sí le pertenecía. Una vez enterado, si no hubo convalidación, se comporta como un hombre honesto y
se la entrega al verdadero dueño que se la reclama. La situación está contemplada en el artículo siguiente:
Art 2224.- Prenda de cosa ajena. Si el acreedor que recibe en prenda una cosa ajena que cree del constituyente la
restituye al dueño que la reclama, puede exigir al deudor la entrega en prenda de otra de igual valor. Si el deudor
no lo hace, el acreedor puede pedir el cumplimiento de la obligación principal aunque tenga plazo pendiente; si el
crédito está sujeto a condición se aplica el artículo 2197.
Se trata de un supuesto de evicción.

Prenda con registro. Concepto. Remisión:
Art 2220.- Prenda con registro. Asimismo, puede constituirse prenda con registro para asegurar el pago de una
suma de dinero, o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a las que los contrayentes le atribuyen, a los
efectos de la garantía prendaria, un valor consistente en una suma de dinero, sobre bienes que deben quedar en
poder del deudor o del tercero que los haya prendado en seguridad de una deuda ajena. Esta prenda se rige por la
legislación especial.
El código pide que se le atribuya un valor consistente en una suma de dinero para que se cumpla con el principio de
especialidad. Lo demás queda librado a la legislación especial, en tanto no colisione con el CCC. Mientras que la
prenda con registro se hace cognoscible a los terceros básicamente a través de las constancias del Registro público
respectivo (por ejemplo: de automotores y créditos prendarios, de buques, etc.), la prenda con desplazamiento carece
de publicidad registral y se vale para su oponibilidad a terceros interesados de buena fe de la publicidad posesoria y
de la fecha cierta del instrumento portante de su contrato constitutivo.
La “legislación especial” a la que remite el CCC es hoy el Decreto-Ley 15.384 del año 1946, ratificado por la Ley
12.962 (texto ordenado por decreto 897/95), que mantiene su vigencia luego de sancionado el CCC (art 5 Ley
26.994).
Prenda de cosas:
Frutos: Existe la posibilidad de que la cosa entregada en prenda sea fructífera, que genere frutos naturales o civiles
(cría de animales, objetos que sean alquilados temporariamente, etc.). Si no se pacta lo contrario, serán imputados al
pago de la deuda. Cabe recordar que, según lo previsto en el 2192, en la prenda quedan comprendidos todos los
accesorios físicamente unidos a la cosa, las mejores y las rentas debidas. En cuanto a frutos artificiales, en principio
el acreedor no tiene derecho a usar de la cosa, por lo que ello dependerá de lo que las partes hayan convenido, ya que
no rige aquí el orden público.
Art 2225.- Frutos. Si el bien prendado genera frutos o intereses el acreedor debe percibirlos e imputarlos al pago de
la deuda, primero a gastos e intereses y luego al capital. Es válido el pacto en contrario.
Se ha caracterizado a esta figura como prenda anticrética, en tanto permite aplicar los frutos de una cosa (objeto de
la prenda) al pago de una deuda principal. Es una suerte de anticresis sobre cosa mueble no registrable. Debe
aplicarse por analogía al acreedor prendario el deber impuesto al anticresista de dar cuenta al deudor de la
imputación de los frutos a la cancelación de la deuda.
Facultades del acreedor: El acreedor puede:
 Poseer la cosa, o depositarla en poder de un tercero, hasta tanto el deudor satisfaga su obligación. Si el
acreedor realiza gastos de conservación, se los puede reclamar al deudor.
 Ejercer las acciones correspondientes para reclamar o defender la cosa, incluso contra el deudor o contra el
constituyente.
 Realizar el valor de la cosa si el deudor no satisface la obligación a su cargo. En el caso de subasta o venta,
el acreedor tiene derecho a cobrar su crédito del precio obtenido, ejerciendo su privilegio si concurren otros
acreedores. Si se trata de créditos dados en prenda, puede percibirlos incluso judicialmente si es menester.
Luego tendrá que rendir cuentas.
 En determinadas ocasiones, adjudicarse directamente la cosa.
Supuesto de abuso. Efectos: Al ser el acreedor pignoraticio un poseedor de la cosa recibida en garantía del cobro de
un crédito, resulta consecuencia lógica que no posea -per se- la facultad de servirse de la cosa. Para ello requiere del
consentimiento del deudor, el que puede darse en cualquier momento.
Art 2226.- Uso y abuso. El acreedor no puede usar la cosa prendada sin consentimiento del deudor, a menos que el
uso de la cosa sea necesario para su conservación; en ningún caso puede abusar en la utilización de la cosa ni
perjudicarla de otro modo.
El incumplimiento de lo dispuesto en el primer párrafo de este artículo, da derecho al deudor a:
a) dar por extinguida la garantía y que la cosa le sea restituida;
b) pedir que la cosa se ponga en depósito a costa del acreedor;
c) reclamar daños y perjuicios.

Art 2227.- Gastos. El deudor debe al acreedor los gastos originados por la conservación de la cosa prendada,
aunque ésta no subsista.
El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del mayor valor de la cosa.
La disposición es similar a la prevista para la anticresis en el artículo 2217. Esto se explica porque el acreedor posee
una cosa ajena para percibir su crédito, de modo que los gastos de conservación, esto es, aquellos necesarios para que
la cosa se mantenga en buen estado, le corresponden a su dueño.
Si no se trata de gastos indispensables, el acreedor deberá contar con la aprobación del deudor si pretende, luego de
efectuarlos, reclamarlos. La excepción a esto se da en el caso de que los gastos den a la cosa un mayor valor, para
evitar un enriquecimiento incausado.
Ejecución:
Como se ha visto, el acreedor debe conservar la cosa para ser restituida a su constituyente si su crédito es satisfecho,
o bien para ejecutarla en caso contrario. No puede, por ende, vender la cosa mientras ejerce su derecho, salvo que se
presente la situación excepcional prevista en el artículo 2228:
Art 2228.- Venta del bien empeñado. Si hay motivo para temer la destrucción de la prenda o una notable pérdida de
su valor, tanto el acreedor como el constituyente pueden pedir la venta del bien. Asimismo, el constituyente puede
recabar la devolución de la prenda sustituyéndola por otra garantía real equivalente y, si se presenta ocasión
favorable para su venta, requerir la autorización judicial para proceder, previa audiencia del acreedor.
La cosa empeñada puede también venderse a petición de otros acreedores. En tal caso, como en los anteriores, el
privilegio del acreedor prendario se ejerce sobre el precio obtenido.
Si el deudor no cumple con la prestación a su cargo, el acreedor entonces puede llevar adelante la ejecución de la
cosa, para así cobrar su crédito con el privilegio correspondiente. En cuanto a la forma de realizar la venta, el CCC
ofrece distintas alternativas por las que puede optar, en tanto en el contrato constitutivo no se haya pactado algo
diferente. Las posibilidades son cuatro:
 Subasta pública
 Venta privada
 Adjudicación
 Venta de acciones o títulos en los mercados específicos
Una alternativa con la que cuenta el acreedor prendario, tal vez la más tradicional, es acudir al juicio de ejecución
prendaria organizado por los Códigos procesales de cada jurisdicción. Esto lo dispone el primer párrafo del 2229:
Art 2229.- Ejecución. El acreedor puede vender la cosa prendada en subasta pública, debidamente anunciada con
diez días de anticipación en el diario de publicaciones legales de la jurisdicción que corresponde al lugar en que,
según el contrato, la cosa deba encontrarse.
Si la prenda consiste en títulos u otros bienes negociables en bolsas o mercados públicos, la venta puede hacerse en
la forma habitual en tales mercados, al precio de cotización.
Las partes pueden convenir simultáneamente con la constitución que:
a) el acreedor se puede adjudicar la cosa por la estimación del valor que de ella se haga al tiempo del vencimiento
de la deuda, según lo establezca el experto que las partes designen o bien por el que resulte del procedimiento de
elección establecido; en su defecto, el experto debe ser designado por el juez a simple petición del acreedor;
b) la venta se puede realizar por un procedimiento especial que ellas determinan, el que puede consistir en la
designación de una persona para efectuarla o la venta por el acreedor o por un tercero a precios que surgen de un
determinado ámbito de negociación o según informes de los valores corrientes de mercados al tiempo de la
enajenación que indican una o más cámaras empresariales especializadas o publicaciones designadas en el
contrato.
A falta de estipulación en contrario, estas alternativas son optativas para el acreedor, junto con las indicadas en los
párrafos primero y segundo de este artículo, según el caso.
El acreedor puede adquirir la cosa por la compra que haga en la subasta o en la venta privada o por su
adjudicación.
Los estipulado en el segundo párrafo (“títulos u otros bienes negociables en bolsa”) se advierte en el siguiente
ejemplo: Si se hubiesen dado en prenda acciones o títulos públicos, la venta puede hacerse en sus mercados, a su
valor real, sin necesidad de acudir a una subasta pública, en la que es sabido que el precio pagado es inferior al de
plaza.
Respecto a la adjudicación al acreedor (inc a), es necesario recordar que el artículo 2198 (ver) prohibía el pacto
comisorio respecto de todas las garantías reales, para evitar que el acreedor se abuse de la situación y se quede con
un objeto cuyo valor supere al monto del crédito que el deudor no puso satisfacer. Esto se considera usurario. No hay
que olvidar que el acreedor, que tiene la cosa en su poder, tiene una situación de superioridad respecto del deudor.
No obstante, en el ámbito de la prenda, el CCC es más flexible. Lo que no puede el acreedor es apropiarse de la cosa
directamente, ni por el precio estipulado en el contrato de prenda. Ocurre que con el transcurso del tiempo el precio
de la cosa puede variar, y es posible que al momento del incumplimiento, su valor sea superior al asignado
originariamente. Si el acreedor se quedara con una cosa cuyo valor es más alto que el previsto al formalizar el
contrario, estaría obteniendo un beneficio indebido. Para evitar esto, el CCC permite al acreedor hacerse dueño de la
cosa, pero por la estimación del valor que de ella se haga al tiempo del vencimiento de la deuda.
Respecto del inciso b, es claro que las partes pueden convenir en el acto constitutivo un procedimiento especial,
distinto al organizado por el Código Procesal. Aquí se aprecia que el carácter autoliquidable de la prenda es uno de
los rangos más sobresalientes del código en la materia. Quien haga la venta deberá recabar información sobre el
precio de plaza del producto (ej: si se trata de un antiguo reloj de marca, se podrá consultar a quienes se dedican a la
venta de antigüedades, publicaciones sobre el tema, etc.).
Rendición de cuentas:
Art 2230.- Rendición de cuentas. Efectuada la venta, el acreedor debe rendir cuentas, que pueden ser impugnadas
judicialmente, pero ello no afecta la validez de la enajenación.
Art 2231.- Documentos con derecho incorporado. La prenda de títulos valores se rige, en lo pertinente, por las
reglas de la prenda de cosas.
Prenda de créditos:
Los créditos no son cosas ni son objetos de posesión, de ahí que el CCC los trate por separado. No obstante, su
prenda es posible, si se reúnen condiciones como que el crédito sea instrumentado, se entregue al acreedor o a un
tercero, y se notifique el deudor del crédito prendado. El desplazamiento hace que el deudor prendario no pueda
disponer de dicho crédito, y le transmite al acreedor la legitimación para exigirlo del deudor, si el obligado no
cumple.
Objeto: Se trata de créditos que constan en instrumentos públicos o privados en lo que se estatuye, a favor del futuro
deudor prendario, un crédito pasible de ser reclamado a un tercero.
Art 2232.- Créditos instrumentados. La prenda de créditos es la que se constituye sobre cualquier crédito
instrumentado que puede ser cedido.
La prenda se constituye aunque el derecho no se encuentre incorporado a dicho instrumento y aunque éste no sea
necesario para el ejercicio de los derechos vinculados con el crédito prendado.
Se aplican supletoriamente las reglas sobre prenda de cosas.
Se exige que el crédito conste por escrito, en un instrumento, ya que debe serle entregado al acreedor o a un tercero,
lo que no sería posible con un crédito que no reúna tal condición. El desplazamiento es relevante para el derecho real
de prenda, lo que llevó a algunos autores a no admitir la constitución de prenda sobre derechos intelectuales, marcas
de fábrica y patentes de invención. En cambio, otros se pronuncian por la afirmativa alegando que el título a ser
entregado al acreedor es el certificado de inscripción en el Registro respectivo. Lo dispuesto por el CCC en el párrafo
segundo del 2232 parece dar la razón a quienes lo admiten.
Requisitos: En suma, para que nazca el derecho real de prenda sobre el crédito pignorado es necesario que concurran
los siguientes requisitos:
 Que las partes otorguen el contrato de prenda por instrumento público o privado, el que para ser oponible a
terceros debe tener fecha cierta;
 Que el crédito pignorado esté instrumentado, en el sentido que pueda probarse por medio de un documento,
y que el constituyente lo entregue al acreedor prendario o al tercero designado por las partes, y;
 Que se notifique la existencia del contrato de prenda al deudor del crédito pignorado.
Constitución:
Art 2233.- Constitución. La prenda de créditos se constituye cuando se notifica la existencia del contrato al deudor
del crédito prendado.
Se debe notificar la cesión en garantía al deudor del crédito para que dicha cesión en garantía quede formalmente
constituida y resulte oponible al deudor y frente a terceros.
Facultades y obligaciones del acreedor prendario:
El acreedor no es titular del crédito que recibió en garantía. Si lo fuera, se trataría de una transmisión fiduciaria y no
de una prenda. Por ende, no puede celebrar sobre los créditos gravados transacción o contratos que impliquen su
negociación. Solamente el 2234 le reconoce al acreedor prendario la facultad de cobrar. Este acreedor tiene la
posesión del crédito con la finalidad de restituirlo al deudor si éste cumple con su obligación, pero puede ocurrir que
antes del vencimiento de la obligación garantizada, el crédito cedido en garantía venza, en cuyo caso tiene que
cobrarlo, incluso judicialmente si es necesario:
Art 2234.- Conservación y cobranza. El acreedor prendario debe conservar y cobrar, incluso judicialmente, el
crédito prendado. Se aplican las reglas del mandato.
Si la prestación percibida por el acreedor prendario consiste en dinero, debe aplicar lo recibido hasta cubrir
íntegramente su derecho contra el deudor y en los límites de la prenda.
Si la prestación percibida no es dineraria el acreedor debe proceder a la venta de la cosa, aplicándose el artículo
2229.
La aplicación de las reglas del mandato operaría de la siguiente manera: el titular del crédito es el mandante, y el
acreedor prendario es el mandatario, quien en interés común y por imperativo legar debe conservar y cobrar el
crédito pignorado.
La situación del cobro del crédito varía según en qué consista la prestación:
 Prestación dineraria: El acreedor prendario aplica lo recibido hasta cubrir íntegramente su derecho contra el
deudor y en los límites de la prenda. Si el crédito del acreedor prendario aún no es exigible, deberá conservar
el dinero y la prenda subsistirá sobre el dinero (prenda irregular) hasta tanto el acreedor tenga derecho a
cobrar su propio crédito.
 Prestación no dineraria: Así, por ejemplo, si el deudor le hubiera dado en prenda al acreedor un contrato de
compraventa que le da derecho a recibir una determinada cosa mueble, el acreedor no puede apropiarse de
esta cosa. Lo que debe hacer es venderla para, con el dinero obtenido, cobrar así su propio crédito.
Art 2235.- Opción o declaración del constituyente. Cuando la exigibilidad del crédito pignorado depende de una
opción o declaración del constituyente, el acreedor prendario puede hacer la respectiva manifestación, por su sola
cuenta si su propio crédito es exigible, y de común acuerdo con aquél en caso contrario.
Si la opción o la declaración corresponden al deudor del crédito dado en garantía, sólo producen efecto si se
comunican al propio acreedor y al prendario.
Son válidos los pactos en contrario que celebran el acreedor prendario y el constituyente de la prenda.
Art 2236.- Participación en contrato con prestaciones recíprocas. Si el crédito prendado se origina en un contrato
con prestaciones recíprocas, en caso de incumplimiento del obligado prendario el acreedor puede enajenar
forzadamente la participación de aquél en dicho contrato, sujeto a las limitaciones contractuales aplicables.
Si la cesión de la participación del constituyente está sujeta al asentimiento de la otra parte de tal contrato, y éste es
negado injustificadamente, debe ser suplido por el juez.
Por participación se entiende el conjunto de derechos y obligaciones derivados del contrato.
Extinción: Respecto de la extinción del derecho real de prenda en general, cabe decir que ello puede ocurrir:
 Por vía indirecta: Al ser accesoria, si se extingue la obligación garantizada (ej: por pago) se extingue la
prenda.
 Por vía directa: Pero también se puede extinguir la prenda sin que se extinga el crédito. Esto puede suceder
o Por renuncia (abandono del derecho real).
o Por consolidación (que se presentaría si confluyen la propiedad de la cosa y el derecho de prenda en
la misma persona, por ejemplo, acreedor prendario que hereda el objeto prendado).
o También se puede destruir la cosa, pero la prenda se extenderá a la indemnización, si existe alguna.
o También se extingue la prenda si se pierde la posesión, en la hipótesis de que el acreedor prendario
restituyera la cosa o el título de crédito recibido.
o Finalmente, el modo especial de extinción de este derecho real es la subasta, o la venta privada, en
cuyo caso los derechos de todos los acreedores se trasladan al precio obtenido.
Respecto, específicamente, de la prenda de créditos, es de aplicación el artículo siguiente:
Art 2237.- Extinción. Extinguida la prenda por cualquier causa sin haberse extinguido el crédito dado en prenda, el
acreedor debe restituir el instrumento probatorio del crédito prendado y notificar la extinción de la prenda al
deudor del crédito prendado.

Eje Temático 6: Defensas de las relaciones de poder y de los derechos reales.
6.1 Defensas de las relaciones de poder. Fundamentos. Conflicto posesorio. Lesiones y finalidad. Defensa
extrajudicial. Defensas judiciales en el CCyC. Acción de despojo. Acción de mantener. Prescripción.
Interdictos posesorios
Fundamento de la protección posesoria. Principios fundamentales. Derecho a la posesión:
Las defensas de la posesión y de la tenencia, juntas, se denomina acciones posesorias.
La persona que ejerce un señorío sobre una cosa, aún cuando no tenga un derecho sobre ella, tiene el de ser
amparado frente a cualquier perturbación o desapoderamiento que provenga de un 3ro, sin necesidad de alegar ni de
probar que tiene un derecho sobre dicha cosa; es suficiente acreditar la relación de poder, incluso si dicho 3ro es el
dueño o tiene algún derecho sobre el objeto.
Aquí radica el secreto de este fenómeno, cual es proteger situaciones de hecho, con prescindencia del derecho que
puedan tener las partes, para favorecer a la armonía social, la convivencia, el orden, y evitar la justicia por mano
propia.
El fundamento de la protección posesoria se basa en que la posesión se protege porque la paz y el orden social exigen
que los estados de hecho no sean alterados por propia autoridad de los particulares.
¿Qué son?
Se trata de juicios destinados a restaurar la situación posesoria antecedente una vez comprobados tal situación y el
desapoderamiento, o a prevenir este último. El litigio versa exclusivamente sobre el hecho posesorio, o en su caso la
tenencia.
Las acciones posesorias son acciones judiciales que procuran, en forma más expeditiva que la de un juicio normal,
que quien ostenta una relación de poder pueda poner fin a una turbación o recuperar el objeto si es despojado. Sirven
para lesiones sufridas tanto en muebles como en inmuebles, y la sentencia no hace cosa juzgada de manera
permanente.
¿Cuántos tipos de acciones hay?
Son 2 acciones: una de despojo (para los actos de desapoderamiento) y otra demantener (para turbación). Podría
encontrarse una protección en el derecho penal que da lugar a materia civil: delitos contra la propiedad. Y en el
código procesal, los interdictos.
El código también admite, si se dan ciertas circunstancias, una defensa extrajudicial, que es una excepción a la regla
que impide hacer justicia por mano propia.
En cuanto a la naturaleza jurídica puede sostenerse que no son ni reales ni personales, sino que constituyen una
categoría autónoma de acciones, caracterizadas por una causa petendi propia y un régimen específico.
¿En que se respalda esta protección?
Esta protección se apoya en dos principios:
a. la interdicción de la justicia por mano propia, de modo que quien se crea con derecho a una cosa debe acudir
a la justicia.
b. todo poseedor o tenedor tiene derecho a ser respetado en su relación de poder, y si es molestado o despojado,
debe ser amparado o restituido en su relación por los medios legales previstos.
Art 2238.- Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que las habilitan. Las acciones posesorias según haya
turbación o desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una
relación de poder. Se otorgan ante actos materiales, producidos o de inminente producción, ejecutados con
intención de tomar la posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor.
Hay turbación cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del poseedor o del tenedor. Hay
desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o al tenedor.
La acción es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la turbación de la posesión,
aunque el demandado pretenda que no impugna la posesión del actor.
Los actos ejecutados sin intención de hacerse poseedor no deben ser juzgados como acción posesoria sino como
acción de daños.

El actual código elimina la categoría de las acciones posesorias en sentido estricto cuyo uso, en el código civil, se
reservaba exclusivamente a los poseedores calificados.
TURBACIÓN DESAPODERAMIENTO
Consiste en la actividad que obstaculiza o torna más Es la privación absoluta de la posesión o la
gravosa a la posesión o a la tenencia. La molestia tenencia. Algunos de los medios más comunes,
no priva al poseedor del goce de la cosa, pero turba enunciados en el art. 1921, son la violencia, la
su ejercicio. clandestinidad o el abuso de confianza, pero claro
que puede abarcar más supuestos
La turbación es aquella que se produce cuando el El desapoderamiento se da cuando el acto excluye
acto no alcanza a excluir en forma absoluta al de manera absoluta al poseedor o tenedor de su
tenedor o poseedor, sino que obstaculiza o hace relación con la cosa generándole la pérdida total o
gravosa la relación de poder sin despojarlo. parcial de la posesión o tenencia.
Al no producirse el desapoderamiento o despojo, no Puede hacerse con violencia, hurto, clandestinidad,

hay que recuperar la acción de poder, sino que, al abuso de confianza, etc.
verse amenazada, solamente hay que mantener su
ejercicio.
Actos que implican una molestia y que provocan un

cambio en la situación de hecho, generando que la
posesión o la tenencia no pueden ser ejercidas del
modo en que se las venía haciendo
Trubar: ejercer contra la voluntad del poseedor del

bien (existe una intención de poseer) actos de
posesión en donde no se llega a excluir totalmente
al poseedor
 Que el turbador haga actos posesorios  Que quien realiza el desapoderamiento
(rompe una reja o el tejido) o de inminente haga actos posesorios (rompe una reja o el
producción con la intención de poseer tejido) o de inminente producción con la
 Que el poseedor no haya prestado intención de poseer
consentimiento (ej: presto consentimiento  Que el poseedor no haya prestado
para que rompan el tejido a fin de que consentimiento (ej: presto consentimiento
puedan realizar una determinada obra) para que rompan el tejido a fin de que
 Que no se excluya al poseedor en forma puedan realizar una determinada obra)
total (que no se lo haya despojado)  Que se excluya al poseedor en forma total
Acción para adquirir la posesión y la tenencia:

Art 2239.- Acción para adquirir la posesión o la tenencia.Un título válido no da la posesión o tenencia misma, sino
un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un derecho a la posesión o a la tenencia no puede
tomarla; debe demandarla por las vías legales.
Prohibición de la justicia por mano propia: Por medio de esto, se repudian las vías de hecho, tanto para el
mantenimiento del estado de hecho actual como para su restablecimiento. La persona que tiene derecho a la posesión
o la tenencia no puede hacer justicia por mano propia y debe acudir a las vías legales.
Es así que para adquirir la posesión o la tenencia pueden intentarse las siguientes viá s legales:
a) Interdicto de adquirir. Esta herramienta, prevista por algunos códigos procesales, está legislada en los arts. 607 a
609 CPCCN, que exigen recaudos de imposible cumplimiento.
b) Acción por cumplimiento de contrato. Si la cosa se encuentra en poder del obligado contractualmente a la
transmisión, quien pretende que se cumpla con la tradición que le es debida, podrá demandar la entrega de la
cosa con base en el acuerdo.

c) Acción real reivindicatoria. Si la cosa inmueble adquirida por una persona mediante un contrato de compraventa
pasado por escritura pública (título suficiente) está en poder de un tercero, el adquirente podrá hacer uso de la acción
reivindicatoria para hacerse de la posesión, pese a no ser aún dueño de la cosa, siempre que el tit́ ulo del vendedor sea
de fecha anterior a la posesión del demandado, pues la compraventa implica la cesión tácita de todas las acciones al
comprador, entre ellas, la reivindicatoria, si no hubo manifestación contractual en contrario.
Defensa extrajudicial. Fundamentos. A quién se concede y contra quienes. Requisitos:
Art 2240.- Defensa extrajudicial. Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de propia autoridad,
excepto cuando debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que
los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin intervalo
de tiempo y sin exceder los límites de la propia defensa. Esta protección contra toda violencia puede también ser
ejercida por los servidores de la posesión.
Legitimación Activa: Los poseedores de cualquier clase, los tenedores e incluso los servidores de la posesión
Legitimación Pasiva: El requisito de la inmediatez exclute los casos de desapoderamiento clandestino, aplicándose
exclusivamente esta defensa a los supuestos de ataque violentos
Tipo de ataque: Esta defensa sirve tanto para mantener como para recuperar, protegerse. Entonces, la víctima puede
resistirse tanto a la turbación como al desapoderamiento
No debe mediar intervalo de tiempo entre el ataque y la defensa: Debe existir unidad de tiempo y de acción entre el
ataque y la defensa; si el poseedor deja transcrurrir algún tiempo sin ejercer su derecho de repeler la fuerza con la
fuerza, más tarde ya no podrá ejercerlo y sólo le quedará el recurso de las acciones posesorias
Acción de despojo. Legitimación activa y pasiva. Obra nueva. Sentencia:
Art 2241.- Acción de despojo. Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o la posesión a todo
tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra el despojante, sus
herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el desapoderamiento. La acción puede
ejercerse aún contra el dueño del bien si toma la cosa de propia autoridad.
Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se comienza a hacer en
el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad, o la
remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la
posesión o a la tenencia.
Legitimados pasivos pueden ser el autor del despojo y quienes tengan una relación de hecho con el inmueble ajeno
en el que se desarrolla la obra.
El juez, aunque la norma no lo diga, puede agregar indemnización del daño causado.
Acción de mantener. Legitimación activa y pasiva. Amenaza e inminente realización de una obra. Sentencia.
Efectos:
Art 2242.- Acción de mantener la tenencia o la posesión. Corresponde la acción de mantener la tenencia o la
posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra quien
lo turba en todo o en parte del objeto.
Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento y los actos
que anuncian la inminente realización de una obra.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbación y adoptar las medidas pertinentes
para impedir que vuelva a producirse; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión
o a la tenencia.
Art 2243.- Prueba. Si es dudoso quién ejerce la relación de poder al tiempo de la lesión, se considera que la tiene
quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha más próxima a la lesión. Si esta prueba no se produce, se
juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una relación de poder más antigua.
La actividad probatoria del actor en las acciones posesorias perseguirá acreditar el ataque y la relación de poder que
lo sufre. La del demandado buscará comprobar que no existió lesión alguna al actor y su propia relación de poder al
momento del pretenso ataque.

ACCIÓN POSESORIA DE ACCIÓN POSESORIA DE DESPOJO
MANTENER
Concepto de Aquella acción que tiene como objetivo el Es aquella acción posesoria que ejecuta el tenedor o
la Acción mantenimiento de la posesión o tenencia poseedor (a pesar de ser vicio) con el objeto de
contra la turbación que sufre un sujeto recurar la posesión o la tenencia debido a que ha
contra su derecho a poseer ya sea una cosa sufrido el desapoderamiento de una cosa o
o una universalidad universalidad de hecho cometido por el despojante,
herederos y sucesores de mala fe. Es importante la
mala fe, ya que si es de buena fe la acción no procede
La acción también puede ser ejercida contra el dueño

del bien (toma la cosa de propia autoridad) o contra
el desapoderamiento causado para realizar una obra
que se empieza a hacer en el objeto sobre el cual el
actor ejerce la posesión o tenencia.
Procedencia Se otorgan ante actos materiales (producidos o de inminente producción) realizados con la
intención de tomar la posesión contra la voluntad del poseedor o tenedor. Perjudican la relación de
poder de su titular
Concepto de La turbación es aquella que se produce El desapoderamiento se da cuando el acto excluye de
la situación cuando el acto no alcanza a excluir en manera absoluta al poseedor o tenedor de su relación
forma absoluta al tenedor o poseedor, sino con la cosa generándole la pérdida total o parcial de
que obstaculiza o hace gravosa la relación la posesión o tenencia.
de poder sin despojarlo.
Puede hacerse con violencia, hurto, clandestinidad,
Al no producirse el desapoderamiento o abuso de confianza, etc.
despojo, no hay que recuperar la acción de
poder, sino que, al verse amenazada,
solamente hay que mantener su ejercicio.
Actos que implican una molestia y que

provocan un cambio en la situación de
hecho, generando que la posesión o la
tenencia no pueden ser ejercidas del modo
en que se las venía haciendo
Trubar: ejercer contra la voluntad del

poseedor del bien (existe una intención de
poseer) actos de posesión en donde no se
llega a excluir totalmente al poseedor
Requisitos  Que el turbador haga actos  Que quien realiza el desapoderamiento haga
posesorios (rompe una reja o el actos posesorios (rompe una reja o el tejido)
tejido) o de inminente producción o de inminente producción con la intención
con la intención de poseer de poseer
 Que el poseedor no haya prestado  Que el poseedor no haya prestado
consentimiento (ej: presto consentimiento (ej: presto consentimiento
consentimiento para que rompan para que rompan el tejido a fin de que
el tejido a fin de que puedan puedan realizar una determinada obra)
realizar una determinada obra)  Que se excluya al poseedor en forma total
 Que no se excluya al poseedor en
forma total (que no se lo haya
despojado)
¿Qué Cese de turbación y la adopción de las  La restitución de la cosa o de la
determinará medidas pertinentes para impedir que universalidad, o
la vuelva a suceder  La remoción de la obra que se comienza a
sentencia? hacer
Efecto Cosa juzgada material en lo referido a la Cosa juzgada material en lo referido a la posesión o
sentencia posesión o tenencia tenencia

Legitimados  Poseedores de cosas o de universalidades de hecho que pertenezcan al mismo titular de la
Activos relación de poder o de partes materiales de una cosa
 Coposeedores: contra terceros sin el concurso de los otros; contra los otros coposeedores,
si lo excluyen o turban en el ejercicio de la posesión común.
 Tenedores: por hechos producidos por el poseedor y pedir que le devuelvan la posesión, y
si no quiere recibir la cosa, puede tomarla directamente
Legitimados Autor de la turbación Despojante (autor del hecho), herederos y sucesores

Pasivos particulares de mala fe, y el dueño de la cosa (si la tomó
por mano propia)
Art 2244.- Conversión. Si durante el curso del proceso se produce una lesión mayor que la que determina la
promoción de la acción, el afectado puede solicitar su conversión en la que corresponde a la lesión mayor, sin que
se retrotraiga el procedimiento, excepto violación del derecho de defensa en juicio.
Art 2245.- Legitimación. Corresponden las acciones posesorias a los poseedores de cosas, universalidades de hecho
o partes materiales de una cosa.
Cualquiera de los coposeedores puede ejercer las acciones posesorias contra terceros sin el concurso de los otros, y
también contra éstos, si lo excluyen o turban en el ejercicio de la posesión común. No proceden estas acciones
cuando la cuestión entre coposeedores sólo se refiere a la extensión mayor o menor de cada parte.
Los tenedores pueden ejercer las acciones posesorias por hechos producidos contra el poseedor y pedir que éste sea
reintegrado en la posesión, y si no quiere recibir la cosa, quedan facultados para tomarla directamente.
La norma en análisis se distingue de los arts. 2241 y 2242, en que sus textos no mencionan como legitimados para
ejercer las acciones posesorias a los titulares de relaciones de poder sobre “partes materiales de una cosa”. Sin
embargo, ya el art. 1912 sostiene la posibilidad de ejercer la relación de poder sobre la totalidad o una parte material
de la cosa, tanto por una, como por varias personas.
Puede suceder que dos o más personas sean titulares de relaciones de poder no excluyentes sobre un mismo objeto
(incluso, sin que implique el ejercicio de un derecho real aunque se trate de la posesión). En estos casos de relaciones
de poder de sujeto plural se habla de coposesión o cotenencia.
Art 2246.- Proceso. Las acciones posesorias tramitan por el proceso de conocimiento más abreviado que establecen
las leyes procesales o el que determina el juez, atendiendo a las circunstancias del caso.
Prescripción y caducidad:(sacado del resumen Mati)
Según el art. 2564 inciso b, las acciones posesorias prescriben al año.
El código procesal tiene previsto también el plazo de un año, pero para la caducidad de los interdictos de retener, de
recobrar y de obra nueva, los cuales no podrán ser promovidos después de transcurrido ese plazo desde que se
produjeron los hechos que los fundaren.
6.2Acciones reales. Definición. Enumeración. Conflicto petitorio. Lesiones y finalidad. Legitimación activa:
regla general. Acreedores hipotecarios. Cesionarios. Herederos y legatarios. Cotitulares. Titularidad del
derecho y subsistencia. Indemnización de daños: alternativas
Acciones reales. Concepto:
Art 2247.- Acciones reales. Las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia, plenitud y
libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio.
Las acciones reales legisladas en este Capítulo son la reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y la de deslinde.
Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de prescripción adquisitiva.
Cada derecho real está provisto de la consiguiente acción real (o más de una, según el ataque), la que lleva ínsita el
ius preferendi y el ius persequendi, aunque con las limitaciones y excepciones impuestas por el ordenamiento legal.
La división entre acciones reales (in rem) y acciones personales (in personam) resalta en las fuentes romanas, que la
indican como la división fundamental de las acciones. El signficado de esa distinción se vincula estrechamente con la
noción que la doctrina moderna elaboró en torno a la distinción entre los derechso reales y personales. Como los
derechos personales son relativos, la acción personal sólo puede ser entablada contra quien está obligado al
cumplimiento de la prestación; en cambio, al ser los derechos reales absolutos en el sentido de oponibles erga omnes,
la acción real puede ser deducida contra quien los viole o posea la cosa. Las acciones reales tienen como fundamento
de la demanda la lesión de un derecho real, con prescindencia del dolo, de la culpa y de la capacidad del autor del
hecho objetivamente antijurídico.
La acción reivindicatoria defiende la existencia del derecho real, la negatoria la libertad, y la confesoria la plenitud.
Éstos son los efectos principales de cada acción, pero además, por aplicación de los principios generales, se puede
reclamar como efecto accesorio la indemnización del daño producido. En algunos casos, la reparación puede ser la
única consecuencia, cuando no es posible recuperar el objeto.
Enumeración legal: El 2247 enumera entre las acciones reales legisladas en el último capítulo del libro de derechos
reales a la “reivindicatoria, confesoria, negatoria, de deslinde”. Se infiere que puede haber otras acciones de esta
naturaleza. Se puede considerar a la acción de división del condominio de naturaleza real. Lo mismo sucede con la
acción hipotecaria y la de petición de herencia. Para ciertos autores, la acción de usucapión también revista
naturaleza real.
Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita. Existencia, plenitud y libertad:
Art 2248.- Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita. La acción reivindicatoria tiene por finalidad
defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el
desapoderamiento.
La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce por la posesión y
corresponde ante actos que constituyen una turbación, especialmente dada por la atribución indebida de una
servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.
La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde ante actos que impiden
ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.
Las acciones reales competen también a los titulares del derecho de hipoteca sobre los inmuebles cuyos titulares
han sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión.
Se trata de defender la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales, conforme a la naturaleza de las lesiones.
La existencia se ve comprometida en los casos de desapoderamiento; la libertad, cuando alguien pretende -sin
derecho o en exceso- un derecho real sobre la cosa de otro; y la plenitud, cuando se impide el legítimo ejercicio de
ciertos derechos reales (servidumbres) o de derechos inherentes a la posesión.
REINVINDICATORIA NEGATORIA CONFESORIA

Es la acción real que tiene por Protege a diversos titulares de Tiene por finalidad remover el
objeto defender en juicio la derechos reales que se ejercen obstáculo al ejercicio de una
existencia del derecho real en por la posesión frente a quienes servidumbre, o el cese de actos
aquellos casos en que haya alegan ser titulares activos de que importen violar los límites
mediado desapoderamiento de la gravámenes que recaen sobre el que el Código impone a los
cosa mueble o inmueble, y así inmueble, y su objeto es que vecinos.
obtener su restitución, con el cesen las turbaciones que sean Debe su nombre a que procura
objeto accesorio, cuando hubiere consecuencia del ejercicio de que el demandado confiese o
lugar, de indemnización del daño tales pretensiones. reconozca los derechos que
causado. Teniendo en cuenta que el actor, impidió.
Compete, en los supuestos de más que afirmar su derecho, Si el acto lesivo no apunta a
desapoderamiento, a los titulares niega la existencia de los cuestionar la servidumbre en sí
de los derechos reales que se pretendidos derechos sobre su misma (su existencia o su
ejercen por la posesión (todos inmueble, de allí viene el nombre ejercicio), corresponde una
menos la servidumbre), y al de la acción. acción de daños y perjuicios.
acreedor hipotecario. Todo ataque de importancia Asimismo, puede ejercerse esta
El titular de una servidumbre no menos grave que la privación de acción cuando se afecta otro
tiene la posesión de la cosa, por la posesión basta para dar la derecho inherente a la posesión:
lo que no podría ser acción negatoria. verbigracia, el vecino hace un
“desapoderado”, siendo así el Un ejemplo claro es la atribución ruido que supera la normal
único que no puede incoar una indebida de una servidumbre, tolerancia
acción reivindicatoria (para él como sucedería si un vecino se
queda reservada la acción atribuye la servidumbre de paso

confesoria). que en realidad no fue
Si bien el acreedor hipotecario constituida.
tampoco cuenta con la posesión,
el Código lo legitima en forma
expresa, seguramente teniendo
presente su interés en la buena
conservación del inmueble
desapoderado
Demanda y sentencia:
Art 2249.- Demanda y sentencia. Para el progreso de las acciones reales la titularidad del derecho debe existir al
tiempo de la demanda y subsistir al tiempo de la sentencia.
La solución se muestra demasiado rigurosa, ya que si quien inició la acción no tenía derecho real en ese momento,
pero éste se consolida durante el trámite del juicio, el juez deberá rechazar la demanda, lo que constituye un exceso
de rigor formal que puede favorecer a un poseedor sin derecho. Quizá sería preferible la eliminación de este artículo.
Daño:
Art 2250.- Daño. El actor puede optar por demandar el restablecimiento del derecho real u obtener la
indemnización sustitutiva del daño.
Si opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el resarcimiento complementario del daño.
Si opta por obtener la indemnización sustitutiva del daño, pierde el derecho a ejercer la acción real.
Así, por ejemplo, si fue desapoderado de una cosa mueble que se encuentra en poder de un tercero de mala fe, podría
optar por reivindicarla, o bien por reclamar al despojante todo el daño sufrido (el valor de la cosa, la privación del
uso, intereses, etc.). En algunos supuestos la indemnización del daño será la única posibilidad que le quedará al
lesionado y ya no sería, pues, una consecuencia complementaria sino subsidiaria, sustitutiva. Ya no habría opción.
Ello acontecerá, verbigracia, cuando la sentencia se torne de cumplimiento imposible (ej: por destrucción de la cosa,
o cuando la ley le pone límites al alcance de la reivindicación).
Cotitulares. Cosa juzgada:
Art 2251.- Cotitulares. Cosa juzgada. Las acciones reales competen a cada uno de los cotitulares contra terceros o
contra los restantes cotitulares.
Cuando la acción se dirige contra los cotitulares siempre lo es en la medida de la parte indivisa. Cuando se dirige
contra terceros puede tener por objeto la totalidad o una parte material de la cosa, o puede reducirse a la medida de
su parte indivisa. Restablecido el derecho sobre la totalidad o parte material del objeto, el ejercicio por cada
condómino se circunscribe a su parte indivisa.
La cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos los que pudieron ejercer su derecho de defensa en juicio. El
contenido de la sentencia relativo a la indemnización del daño aprovecha o perjudica sólo a los que han intervenido
en el juicio.
6.3 Acción reivindicatoria. Lesión y finalidad. Objetos. Legitimación pasiva. Prueba de título. Reivindicación
de inmuebles. Principios. Sistema de prueba. Reivindicación de muebles registrables. Sistema de prueba.
Reivindicación de muebles no refistrables. Principios. Sistema de prueba. Derecho a reembolso. Alcance.
Efectos de la sentencia.
Es la acción real que tiene por objeto defender en juicio la existencia del derecho real en aquellos casos en que haya
mediado desapoderamiento de la cosa mueble o inmueble, y así obtener su restitución, con el objeto accesorio,
cuando hubiere lugar, de indemnización del daño causado.
Compete, en los supuestos de desapoderamiento, a los titulares de los derechos reales que se ejercen por la posesión
(todos menos la servidumbre), y al acreedor hipotecario.
El titular de una servidumbre no tiene la posesión de la cosa, por lo que no podría ser “desapoderado”, siendo así el
único que no puede incoar una acción reivindicatoria (para él queda reservada la acción confesoria).

Si bien el acreedor hipotecario tampoco cuenta con la posesión, el Código lo legitima en forma expresa, seguramente
teniendo presente su interés en la buena conservación del inmueble desapoderado
Cosas y universalidades de hecho:
Art 2252.- Reivindicación de cosas y de universalidades de hecho. La cosa puede ser reivindicada en su totalidad o
en parte material. También puede serlo la universalidad de hecho.
La acción reivindicatoria procura recuperar cosas, que sean actualmente existentes, determinadas e individualizadas.
Respecto de las universalidades, es categórico el artículo en el sentido de que es reivindicable una universalidad de
hecho, de modo que no puede serlo una de derecho, tal como una sucesión cuestionada. Sin embargo, respecto de las
universalidades de hecho, cabe entender que lo que se reivindica NO es la universalidad de cosas (rebaño, biblioteca,
etc.), sino cada una de las cosas que la componen, y hasta es posible que la acción prospere respecto de unas cosas y
no de otras.
Objetos no reivindicables:
Art 2253.- Objetos no reivindicables. No son reivindicables los objetos inmateriales, las cosas indeterminables o
fungibles, los accesorios si no se reivindica la cosa principal, ni las cosas futuras al tiempo de hacerse efectiva la
restitución.
Comienza el artículo por los bienes que no son cosas, los que en su condición de objetos inmateriales susceptibles de
valor (art 16) no pueden ser reivindicados, porque tampoco pueden ser objeto de las relaciones de poder ni del
derecho real. Continúa con las cosas indeterminables o fungibles, quitando la posibilidad de reivindicar el dinero, los
granos de trigo, etc., salvo que mediante un procedimiento se llegue a su identificación (ej: dinero marcado o
guardado en cajas o sacos cerrados). Sigue hablando de los accesorios, que sólo pueden ser reivindicados junto con
la cosa principal.
Tampoco son reivindicables las cosas futuras, pero “al tiempo de la restitución”. Por lo tanto, podría promoverse una
acción reivindicatoria de cosa futura y ser procedente si la cosa alcanza a existir al tiempo en el que la restitución
debe ser hecha efectiva, luego de dictada la sentencia.
Art 2254.- Objetos no reivindicables en materia de automotores. No son reivindicables los automotores inscriptos
de buena fe, a menos que sean hurtados o robados.
Tampoco son reivindicables los automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos de buena fe durante dos años,
siempre que exista identidad entre el asiento registral y los códigos de identificación estampados en chasis y motor
del vehículo.
Legitimación activa y pasiva:
Art 2255.- Legitimación pasiva. La acción reivindicatoria debe dirigirse contra el poseedor o tenedor del objeto,
aunque lo tenga a nombre del reivindicante.
El tenedor de la cosa a nombre de un tercero puede liberarse de los efectos de la acción si individualiza al poseedor.
Si no lo individualiza, queda alcanzado por los efectos de la acción, pero la sentencia no hace cosa juzgada contra
el poseedor.
Cuando se trata de un automotor hurtado o robado, la acción puede dirigirse contra quien lo tiene inscripto a su
nombre, quien debe ser resarcido en los términos del régimen especial.
El caso típico es que la acción reivindicatoria se dirija contra el poseedor que despojó al titular del derecho real. El
concepto de desapoderamiento debe ser amplio, comprensivo de todas las formas de desposesión, aun cuando no
haya habido vicios (violencia, clandestinidad y abuso de confianza). Planteada la demanda de reivindicación, si el
accionado niega ser el poseedor, la demanda no será acogida, a menos que el actor pruebe que el demandado
efectivamente posee la cosa. En este supuesto, debe ser condenado a restituirla, en tanto el demandante haya
justificado su derecho real o su mejor derecho a la posesión.
Además del poseedor, la acción puede dirigirse contra el tenedor. Aquí hay que distinguir dos situaciones:
 Que el tenedor posea para un tercero: puede ocurrir que una persona desapodere al titular del derecho real, se
convierta en poseedor, y que le alquile la cosa a un tercero (tenedor). No cabe deuda de que el demandado
representa la posesión de un tercero, por lo que debe nombrarlo. Producida la nominatio auctoris la acción
debe dirigirse contra el verdadero poseedor de la cosa, y el tenedor se libera de los efectos de la acción. Si no
produce la declaración, no hay liberación, y el juicio de reivindicación sigue su curso.
 Que el tenedor posea para el propio reivindicante: En el caso, la acción procede contra aquel que tiene la
cosa en nombre del propio reivindicante, por haber mediado entre ellos un contrato (ej: locación, depósito,
etc.). El propietario puede dirigir la acción reivindicatoria contra el tenedor a quien él le confió la cosa y la
posee en su nombre, además de la acción personal emergente del contrato.
Respecto del último párrafo, dedicado a la reivindicación de un automotor robado o hurtado, es dable advertir que ya
no se trata de un mero poseedor, sino de un verdadero dueño, dado que tiene a la cosa inscripta a su nombre en el
Registro (y la inscripción es constitutiva). No obstante, al tratarse de un automotor robado/hurtado, la acción es
admisible aun cuando el tercero sea de buena fe.
Reivindicación de inmuebles. Prueba:
Respecto de la prueba en la reivindicación en general, es claro que la controversia versa sobre derechos, a diferencia
del posesorio que tiene por fin el hecho en sí de la posesión. Quien inicia la acción reivindicatoria debe, como
primera medida, justificar su derecho sobre la cosa objeto de la acción, invocando título de dominio o de alguno de
los derechos reales que se ejercen por la posesión, o bien su condición de acreedor hipotecario. En el supuesto de que
el poseedor actual también acredite tener derecho sobre el bien, el reivindicante no sólo debe demostrar su derecho
sobre la cosa, sino, además, que el suyo es mejor.
Art 2256.- Prueba en la reivindicación de inmuebles. Respecto de la prueba en la reivindicación de cosas
inmuebles, se observan las reglas siguientes:
a) si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común, se presume propietario quien primero
es puesto en posesión de la cosa, ignorando la obligación anterior, independientemente de la fecha del título;
En el supuesto de este inciso, ambas partes presentan en el juicio títulos de propiedad, y ambos títulos emanan del
mismo autor. El inmueble fue enajenado dos veces por quien fue su dueño. La solución es el resultado de la
aplicación de la teoría del título y modo en la adquisición de los derechos reales, y del principio prior in tempore
potior in jure (el primero en el tiempo prevalece en el derecho. Como se puede apreciar, no importa la fecha del
título, sino la fecha de adquisición del derecho real de buena. Por ende es posible que aquel cuyo título sea posterior
triunfe en el pleito si fue el primero en recibir la posesión y en adquirir el derecho real, si obra de buena fe.
Sin embargo, hay que considerar que no podrá presumirse la buena fe si el título del contrincante había sido
registrado con anterioridad. Así, es necesario analizar este inciso en conjunto con lo dispuesto por el artículo 756: “Si
varios acreedores reclaman la misma cosa inmueble prometida por el deudor, son todos de buena fe y a título
oneroso, tiene mejor derecho: a) el que tiene emplazamiento registral y tradición; b) el que ha recibido la tradición;
c) el que tiene emplazamiento registral precedente; d) en los demás supuesto, el que tiene título de fecha cierta
anterior”.
b) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el título del reivindicante posterior a
la posesión del demandado, es insuficiente para que prospere la demanda, aunque el demandado no presente título
alguno;
En esta situación, ambas partes presentan títulos de propiedad, pero que emanan de autores distintos, por lo que el
juez deberá examinar cuál de los dos títulos es mejor.
c) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el título del reivindicante es anterior
a la posesión del demandado, se presume que este transmitente era poseedor y propietario de la heredad que se
reivindica;
En este caso, el demandado no presenta título alguno. Pero para que el título del actor valga más que la posesión del
demandado, ese título debe estar munido de otra condición: ser de fecha anterior a la posesión del demandado. La
solución es lógica, ya que si el título del accionante es posterior a la posesión del tercero, ello implica que le
enajenante no ha podido entregarle la cosa porque estaba poseída por otros, y, por ende, que no adquirió el derecho
real.
d) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se pueda establecer cuál de
ellos es el verdadero propietario, se presume que lo es el que tiene la posesión.

Todas las reglas precedentes son subsidiarias de una adquisición por usucapión, que siempre prevalece, ya que para
su consumación no es necesaria la buena fe.
Reivindicación de muebles registrables. Prueba:
Art 2257.- Prueba en la reivindicación de muebles registrables. Respecto de la prueba en la reivindicación de cosas
muebles registrables, robadas o hurtadas, cuando la registración del demandado es de mala fe, se deben observar
las reglas siguientes:
a) se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de los elementos identificatorios de la cosa de
acuerdo al régimen especial y tampoco se constata la documentación y estado registral;
Se establece una presunción de mala fe, que acontece cuando no se verifican los elementos identificatorios (ej:
número de motor y de chasis si se trata de un automotor), y tampoco se constata la documentación y estado registral.
Si no hay registración, no hay buena fe, pero aun habiendo inscripto, el adquirente puede ser de mala fe.
b) el reivindicante debe probar su derecho con el certificado que acredita su inscripción en el registro respectivo. El
demandado debe justificar de igual manera el derecho que opone;
c) si el derecho invocado por el actor no está inscripto, debe justificar su existencia y la rectificación, en su caso, de
los asientos existentes. Si el derecho del demandado carece de inscripción, incumbe a éste acreditar el que invoca
contra el actor;
d) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral, emanados de un autor
común, es preferida aquella que acredita la coincidencia de los elementos identificatorios registrales exigidos por el
régimen especial;
e) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral derivados de personas
distintas, sin que se pueda decidir a quién corresponde el derecho controvertido, se presume que pertenece al que lo
tiene inscripto.
Reivindicación de muebles no registrables. Prueba:
Cabe recordar que para las cosas muebles no registrables rige el sistema previsto por el artículo 1895, que confiere el
derecho real -e impide reivindicar- al poseedor de buena fe y a título oneroso, si la cosa no fue hurtada o perdida. Por
lo tanto, la reivindicación contemplada en el siguiente artículo está limitada a:
 Subadquirentes de mala fe
 Subadquirentes de buena fe pero a título gratuito
 Terceros de buena fe, sea o no a título oneroso, que adquirieron una cosa hurtada o perdida.
Art 2258.- Prueba en la reivindicación de muebles no registrables. En la reivindicación de cosas muebles no
registrables:
a) si las partes derivan sus derechos de un antecesor común, prevalece el derecho de la que primero adquiere el
derecho real;
b) si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores, prevalece el derecho que se derive del antecesor más
antiguo. Sin embargo, siempre prevalece el derecho que se remonta a una adquisición originaria, aunque sea más
reciente;
c) si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a título gratuito, procede la reivindicación si el objeto se encuentra
en poder del subadquirente, aunque éste sea de buena fe.
Por regla, quien reivindica una cosa mueble robada o perdida nada debe pagarle a su vencido, aun cuando sea de
buena fe y a título oneroso, salvo en los supuestos de excepción que regula el artículo 2959:
Art 2259.- Derecho a reembolso. Si se reivindica un objeto mueble no registrable robado o perdido de un poseedor
de buena fe, éste no puede reclamarle al reivindicante el precio que pagó, excepto que el objeto se haya vendido con
otros iguales en una venta pública, o en casa de venta de objetos semejantes, o por quien acostumbraba a venderlos.
Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la inscripción registral se obtiene de buena fe, el

reivindicante debe reintegrar al reivindicado el importe abonado.
En caso de reembolso, el reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el enajenante de mala fe.
Primer párrafo: por ejemplo, si a una persona le roban su reloj, y éste es vendido por el ladrón a un joyero, quien a su
vez lo vende en su joyería a un tercero de buena fe, éste no podrá repeler la acción reivindicatoria del propietario, ya
que le artículo 1895 no se aplica a las cosas robadas, pero sí tendrá derecho -siempre que sea de buena fe- a que se le
restituya el precio que pagó por el reloj. De todas formas el propietario que reivindica podrá recuperar la suma que
debió reembolsar al poseedor reclamándosela al joyero, pues se la compró al ladrón y entonces cabe suponer su mala
fe.
Alcance:
Art 2260.- Alcance. La acción reivindicatoria de una cosa mueble no registrable no puede ejercerse contra el
subadquirente de un derecho real de buena fe y a título oneroso excepto disposición legal en contrario; sin embargo,
el reivindicante puede reclamarle todo o parte del precio insoluto.
El subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable no puede ampararse en su buena fe y en el título
oneroso, si el acto se realiza sin intervención del titular del derecho.
Al final del primer párrafo del 2260, se trata el caso de una persona que podía ser demandada por reivindicación, y le
transmitió el dominio de la cosa a otro, pero aún no percibió el precio, o recibió sólo una parte de él. En estas
condiciones, prevé la norma que le reivindicante puede reclamar al nuevo adquirente el precio, o lo que quede a
pagar. Se trata de una acción directa, y es otra forma de resarcir al reivindicante que ya no puede recuperar la cosa
mueble. Constituye una excepción al principio del efecto relativo de los contratos. Puede suceder que todo o la parte
del precio que reciba el reivindicante no satisfaga todo el daño sufrido, en cuyo caso subsiste la posibilidad de
demandar al enajenante para que indemnice el perjuicio.
Sentencia:
Art 2261.- Sentencia. Si se admite la demanda, el juez debe ordenar la restitución del objeto, parte material de él o
sus restos. En cuanto a las reglas de cumplimiento de la sentencia, se aplican las normas del Capítulo 3 del Título II
de este Libro.
Si se trata de una cosa mueble registrable y media inscripción a favor del vencido, debe ordenarse la rectificación
del asiento registral.
Situación del subadquirente de buena fe y a título oneroso de cosas registrables (muebles registrables e
inmuebles): Esta situación está contemplada en el segundo párrafo del artículo 2260. Así, por ejemplo: Juan es
dueño de un inmueble. Pedro mediante violencia lo obliga a vendérselo. Se trata de un acto ineficaz, por lo que Juan
puede demandar su nulidad y recuperar el inmueble. De esto no hay duda. El asunto se complica si Pedro se lo vende
a un tercero (Diego), ya que la reivindicación de Juan dependerá de la buena o mala fe de Diego.
El principio en esta materia está enunciado en el artículo 399 (nemo plus juris), pero reconoce excepciones, como la
situación que estamos analizando, ya que su aplicación conduciría a privar al tercero que haya obrado de buena fe,
por un error invencible, de un derecho adquirido sobre la base de un título que en apariencia era válido, lo que no
sólo resultaría injusto sino también perjudicial para le tráfico. La excepción puede verse en el artículo 392:
Art 392.- Efectos (de la nulidad) respecto de terceros en cosas registrables. Todos los derechos reales o personales
transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado adquirente en
virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra el
subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso.
Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin intervención
del titular del derecho (actos a non domino).
Al quedar a salvo los derechos de los terceros de buena fe y a título oneroso, a pesar del acto nulo, se produce una
importante excepción al principio del nemo plus juris. Se produce, a su vez, un freno al amplio alcance de la acción
reivindicatorio.

6.4 Acción Negatoria. Acción confesoria. Lesión y finalidad. Legitimación activa y pasiva. Prueba. Sentencia.
Acción de deslinde. Finalidad. Comparación con la Acción Reivindicatoria. Inmuebles alcanzados.
Legitimación activa y pasiva. Prueba y sentencia. Relaciones entre las acciones posesorias y las acciones
reales.
Concepto
Protege a diversos titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión frente a quienes alegan ser titulares
activos de gravámenes que recaen sobre el inmueble, y su objeto es que cesen las turbaciones que sean consecuencia
del ejercicio de tales pretensiones.
Teniendo en cuenta que el actor, más que afirmar su derecho, niega la existencia de los pretendidos derechos sobre
su inmueble, de allí viene el nombre de la acción.
Todo ataque de importancia menos grave que la privación de la posesión basta para dar la acción negatoria.
Un ejemplo claro es la atribución indebida de una servidumbre, como sucedería si un vecino se atribuye la
servidumbre de paso que en realidad no fue constituida.
Art 2264.- Legitimación pasiva. La acción confesoria compete contra cualquiera que impide los derechos
inherentes a la posesión de otro, especialmente sus servidumbres activas.
Cabe recordar que esta acción tutela a los titulares o cotitulares de todos los derechos reales sobre inmuebles que se
ejercen por la posesión (y a los acreedores hipotecarios) en un supuesto específico: ante actos que impiden ejercer
una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión (art 2248).
El 2264 es amplio. Así, por ejemplo, en una servidumbre de sacar agua, la acción se tendría contra el propietario del
fundo sirviente que impidiera sacar agua o el paso para llegar a la fuente, y también contra el usufructuario, o el
locatario de ese inmueble en las mismas condiciones.
En cuanto a los límites impuestos al dominio, cabe recordar que son deberes que alcanzan no sólo a titulares de
derechos reales sino también a poseedores y tenedores, pues se trata de efectos de las relaciones de poder. Por ende,
estos sujetos podrían ser demandados aun cuando no sean titulares de algún derecho real. Así, por ejemplo, si un
locatario produce un ruido que excede la normal tolerancia, puede ser sujeto pasivo de esta acción real.
Legitimación activa:
Poseedores de inmuebles (presentar el título)
Acreedores hipotecarios impedidos de ejercer libremente sus derechos (deben presentar títulos donde conste su
derecho hipotecario más el derecho de poseer por parte del constitiuyente de la hipoteca
Legitimación pasiva
Contra quien impida el derecho de poseer de otro
Prueba: Aquí también se distribuye la prueba teniendo en cuenta que el derecho real se presume libre de cargas:
Art 2265.- Prueba. Al actor le basta probar su derecho de poseer el inmueble dominante y su servidumbre activa si
se impide una servidumbre; y su derecho de poseer el inmueble si se impide el ejercicio de otros derechos inherentes
a la posesión; si es acreedor hipotecario y demanda frente a la inacción del titular, tiene la carga de probar su
derecho de hipoteca.
Así, cuando se trate de alguien a quien se le impide ejercer los derechos inherentes a la posesión (ej: los derivados de
las relaciones de vecindad), al actor le bastará con acreditar su derecho de poseer. Si la lesión sufrida consiste en ser
impedido de ejercer una servidumbre, el actor deberá agregar el título de adquisición de esta última, ya que la
existencia de una servidumbre no puede presumirse. Finalmente, en el supuesto de ejercicio por el acreedor
hipotecario, éste deberá justificar su derecho de hipoteca mediante el instrumento público respectivo y, además, el
derecho de poseer del titular del fundo gravado (para lo cual sería suficiente la estructura constitutiva de la hipoteca),
si se tratara del primer caso, adicionando el título de la servidumbre en el segundo.

Acción confesoria
Compete contra cualquiera que impide los derechos inherentes a la posesión de otro, especialmente sus servidumbres
activas
Legitimados activos:
 Poseedores de inmuebles con derecho de poseer, cuando fuesen impedidos de ejercer los derechos inherentes
a la posesión
 Los titulares de servidumbres personales activas, cuando fuesen impedidos de ejercerlas
 Los acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes cuyos poseedores fuesen impedidos de ejercer
derechos inherentes a su posesión
Legitimación pasiva
Contra cualquiera que impida los derechos inherentes a la posesión de otro o sus servidores activas
Prueba
 Si es servidumbre, el actor deberá probar su derecho de poseer el inmueble dominante y su servidumbre

activa sobre el fundo sirviente
 Si es servidumbre y el actor es el acreedor hipotecario que demanda frente a la inacción del titular, deberá
probar su derecho de hipoteca.
 Si no es servidumbre, solo tendrá que probar su derecho de poseer el inmueble
Acción de deslinde.
Concepto: Se puede definir al deslinde como el derecho que corresponde al propietario de una finca a cercarla,
colocar mojones o hitos para distinguirla de las fincas colindantes (art 1944). El problema se presenta cuando los
límites son confusos, y no hay acuerdo entre los colindantes
Finalidad: La finalidad de la acción es determinar, separar los puntos cuyos linderos estuviesen confundidos, razón
por la cual las propiedades deben ser contiguas, colindantes.
Art 2266.- Finalidad de la acción de deslinde. Cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por
donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos, la acción de deslinde permite fijarla de manera
cierta, previa investigación fundada en títulos y antecedentes, y demarcar el límite en el terreno.
No procede acción de deslinde sino reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino cuestionamiento de los
límites.
No cabe hablar de deslinde si los fundos estuvieran separados por otro fundo ajeno a la cuestión o por un camino
público o por un accidente cartográfico.
Art 2267.- Legitimación activa y pasiva. El titular de un derecho real sobre un inmueble no separado de otro por
edificios, muros, cercas u obras permanentes, puede exigir de los colindantes, que concurran con él a fijar mojones
desaparecidos o removidos o demarcar de otro modo el límite divisorio. Puede citarse a los demás poseedores que
lo sean a título de derechos reales, para que intervengan en el juicio.
La acción puede dirigirse contra el Estado cuando se trata de bienes privados. El deslinde de los bienes de dominio
público corresponde a la jurisdicción administrativa.
Surge de este artículo que la confusión tiene que darse entre dos inmuebles no edificados, cualquiera fuera su
ubicación, ya en la campaña, ya en una ciudad o poblado. Opuestamente, en los terrenos edificados, las cuestiones
limítrofes serán dirimidas según el condominio de muros o medianería.
Prueba y sentencia:
Art 2268.- Prueba y sentencia. Cada una de las partes debe aportar títulos y antecedentes a efectos de probar la
extensión de los respectivos derechos, en tanto el juez debe ponderar los diversos elementos para dictar sentencia en
la que establece una línea separativa. Si no es posible determinarla por los vestigios de límites antiguos, por los

títulos ni por la posesión, el juez debe distribuir la zona confusa entre los colindantes según, fundadamente, lo
considere adecuado.
En la acción de deslinde está implícita una suerte de acuerdo entre las partes, que hace mérito de la confusión de los
límites, razón por la cual se entiende que es una de esas acciones en las cuales cada una de las partes es a la vez
demandante y demandado, y debe por consiguiente probar su derecho. Si ninguna de las partes prueba su aserto, el
juez igual debe decidir.
En cuanto a la posesión, es importante evaluar el modo en el que fue adquirida, ya que si alguno poseyó despojo
mediante, y hubo una posesión viciosa, el conflicto conducirá a una acción reivindicatoria más que a la de deslinde.
Relaciones entre las acciones posesorias y las reales:
Prohibición de acumular:
Art 2269.- Prohibición de acumular. No pueden acumularse las acciones reales con las acciones posesorias.
Mientras tramitan las acciones posesorias, las acciones reales deben esperar que aquéllas terminen. Si, en cambio, se
opta por iniciar acciones reales, ya no será posible iniciar acciones posesorias. Se puede ir sólo de menor a mayor.
Independencia:
Art 2270.- Independencia de las acciones. En las acciones posesorias es inútil la prueba del derecho real, mas el
juez puede examinar los títulos presentados para apreciar la naturaleza, extensión y eficacia de la posesión.
En consecuencia, el actor en el juicio posesorio no tiene que probar su derecho, si es que lo tiene. En principio, para
triunfar le basta con acreditar su relación y la lesión de que ha sido objeto (desapoderamiento o turbación). Tampoco
el demandado puede reconvenir u oponer excepciones propias del juicio petitorio, es decir, fundadas en un derecho
de poseer (ej: que es dueño de la cosa).
Suspensión de la acción real:

Art 2271.- Suspensión de la acción real. Iniciado el juicio posesorio, no puede admitirse o continuarse la acción
real antes de que la instancia posesoria haya terminado.
Cumplimiento previo de condena:
Art 2272.- Cumplimiento previo de condenas. Quien sea vencido en el juicio posesorio, no puede comenzar la
acción real sin haber satisfecho plenamente las condenaciones pronunciadas en su contra.
La ley se refiere a quien sea vencido, lo que puede ocurrir tanto con el actor como el demandado. Claro que si se
trata del demandado, debe restituir la posesión o la tenencia al demandante o cesar en su turbación, satisfaciendo
también las condenaciones accesorias (costas, daños y perjuicios) para que se le habilite la vía petitoria. En cambio,
para el actor, las condenaciones serán menores.
Acciones por un mismo y distintos hechos:
Art 2273.- Acciones por un mismo hecho. El titular de un derecho real puede interponer la acción real que le
compete o servirse de la acción posesoria; si intenta la primera, pierde el derecho a promover la segunda; pero si
interpone la acción posesoria puede iniciar después la real.
Ocurre que en la instancia posesoria sólo se discuten situaciones de hecho, sin que se examinen los derechos de las
partes, razón por la que el CCC autoriza al vencido a promover una instancia distinta, en la que se decida el fondo de
la cuestión con los efectos de la cosa juzgada definitiva. En la instancia posesoria se deciden cuestiones en forma
provisional; la cosa juzgada es material, pero sólo en lo que tiene que ver con la relación de poder.
En cambio, la sentencia que se dicte en el juicio petitorio, de trámite ordinario, no es provisional sino definitiva,
luego de admitirse con amplitud la prueba y el ejercicio del derecho de defensa. Se discuten los derechos de las
partes y la sentencia hace cosa juzgada. Al ser así, mal puede luego acudirse a una acción de trámite más sencillo y
de efectos más limitados, cuando ya todo está decidido. La verdadera razón de ser de la solución legal debe
encontrarse en el instituto de la cosa juzgada.

Art 2274.- Acciones por distintos hechos. El demandante en la acción real no puede iniciar acciones posesorias por
lesiones anteriores a la promoción de la demanda, pero sí puede hacerlo el demandado.
La opción hecha por el actor no perjudica al demandado.
Hay que advertir que el 2274 refuerza la idea de que se pierde la acción posesoria “por lesiones anteriores a la
promoción de la demanda” petitoria. Esto significa que, iniciado el juicio petitorio, no se pierde la posibilidad de
iniciar el juicio posesorio “por hechos posteriores” a la deducción de dicha demanda (art 2276).
Turbaciones y desapoderamientos recíprocos:
Art 2275.- Turbaciones o desapoderamientos recíprocos. Si los hechos constituyen turbaciones o
desapoderamientos recíprocos, quien es condenado en la acción posesoria y cumple con la sentencia de restitución,
puede a su vez entablar o continuar la acción posesoria o real respecto del hecho anterior.
Así, por ejemplo, Juan es despojado por Pedro, pero en lugar de iniciar la acción posesoria, recupera la cosa por las
suyas haciéndose justicia por mano propia. Pedro inicia la acción posesoria y lo vence, por lo que Juan debe restituir
la cosa. No obstante, a Juan le queda la posibilidad de iniciar ahora la acción posesoria por el hecho anterior, que es
el primitivo desapoderamiento por el que debió demandar en lugar de recobrar la cosa de propia autoridad. La misma
solución cabe si en vez de un desapoderamiento sufrió una turbación, y luego despoja al que lo turbó.
Hechos posteriores:
Art 2276.- Hechos posteriores. La promoción de la acción real no obsta a que las partes deduzcan acciones de
defensa de la posesión y la tenencia por hechos posteriores.

DERECHO REAL Poder jurídico de estructura legal que se ejerce sobre una cosa de manera directa y
autónoma, atribuyéndole a su titular las facultades de persecución y preferencia,
junto con las demás establecidas en el código.
Se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto,
por el todo o por una parte indivisa
RELACIONES DE PODER Relaciones de hecho entre la persona y la cosa. Vínculo fáctico existente entre la
persona y la cosa, con independencia de la existencia de un derecho real que lo
ampare o justifique
Son: Posesión, tenencia, servidores de la posición y yuxtaposición local
TENENCIA Una persona por si o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa
determinada, comportándose como representante del poseedor (reconoce en otra
persona un poder de hecho superior)
Dominus (posibilidad de disponer físicamente de la cosa) pero sin animus (intención
de comportarse como dueño)
POSESIÓN Una persona por si o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa,
comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.
Hay dominus (posibilidad de disponer físicamente de la cosa) y animus (se comporta
como el dueño – no reconoce en otro un derecho superior
SERVIDORES DE LA Se presume que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa. Quien
POSESIÓN utiliza una cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u
hospitalidad, se llama servidor de la posesión. Sirven a la posesión de otro. El servidor
de la posesión es el ejecutor material de la posesión que otro tiene
MERA YUXTAPOSICIÓN Contacto físico de una persona con la cosa careciente de voluntad y, por ende, de
efectos jurídicos. El clásico ejemplo es el sonámbulo
TRADICIÓN Una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Es la realización de actos materiales
de una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa
Traditio brevi manu Un sujeto poseedor de la cosa la transmite a quien era poseedor en nombre de el
Constituto posessorio Un sujeto poseedor de una cosa la transmite pero reservándose la tenencia, por lo
que queda constituido como poseedor a nombre de quien transmitió
DOMINIO Mayor sometimiento del cual puede ser objeto una cosa a una persona. Es el derecho
real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer jurídica y materialmente
una cosa, dentro de los límites previstos por la ley
DOMINIO IMPERFECTO Se encuentra sometido a condición o plazos resolutorios, o bien la cosa se encuentra
grabada con cargas reales. Son: revocable, fiduciario y el desmembrado
DOMINIO El propietario se desprende temporalmente de alguno de los tres atributos del
DESMEMBRADO dominio, porque le concede a un tercero un derecho real, quedándose con la nuda
propiedad
DOMINIO REVOCABLE Es aquel dominio sometido a condición o plazos resolutorios, a cuyo cumplimiento el
dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió. Las condiciones resolutorias
deben ser limitadas a 10 años. Si pasados los 10 años no se produce la condición, el
dominio queda efectivamente establecido
DOMINIO FIDUCIARIO Es que se adquiere con razón de un fideicomiso constituido por contrato o
testamento, y se encuentra sometido a durar hasta la extinción del fideicomisio, para
el efecto de entrega a quien corresponda de acuerdo al contrato, testamento o ley.
CONDOMINIO Derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas
y a cada una le corresponde por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se
presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción
PROPIEDAD Es un derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que le otorga a su titular
HORIZONTAL facultades de uso, goce y disposición jurídica y material, las cuales se ejercen sobre
cosas privativas y sobre partes comunes de un edificio atendiendo a lo establecido en
la ley y en el reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble
son interdependientes y conforman un todo no separable.
UNIDAD FUNCIONAL Pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento que
tengan independiencia funcional y comunicación con la vía pública directamente o
mediante un pasaje común. Comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y
partes de uso común o indispensables para mantener su seguridad y puede abarcar
una o más unidades complementarias destinadas a servirla
COSAS Y PARTES Las cosas y partes de uso común o las indispensables para el mantenimiento de su
COMUNES seguridad y las que determina el reglamento de propiedad horizontal. Ningún
propietario puede alegar un derecho exclusivo
CONSORCIO Es la persona jurídica constituida por el conjunto de propietarios. Sus órganos son:
Asamblea: Reunion de propietarios facultada para resolver cuestiones atribuidas por
la ley o el reglamento, cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento o
remoción del personal del consorcio, cuestiones no contempladas en el reglamento,
entre otras
Consejo de propietarios
Administrador: es el representante legal con carácter de mandatario. Puede serlo un
propietario o un tercero
CONJUNTOS Los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales
INMOBILIARIOS o náuticos o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del
destino.
Las características son: hay cerramiento, partes comunes y privativas, estado de
indivisión forzosa sobre las partes, lugares y bienes comunes, hay órganos de
funcionamiento establecidos por el reglamento, limitaciones y restricciones a los
derechos de los particulares, régimen disciplinario, obligación de contribuir a gastos
comunes, consorcio, entre otras.
TIEMPO COMPARTIDO Uno o más bienes se encuentran afectados al uso periódico y por turnos para
alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines
CEMENTERIOS PRIVADOS Inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos
SUPERFICIE Derecho real temporario que se constituye sobre un inmueble ajeno, que le otorga a
su titular la facultad de uso, goce y disposición jurídica y material del derecho a
plantar, forestar o construir o bien sobre lo ya plantado, forestado o construido en el
terreno, vuelo o subsuelo de acuerdo a las modalidades y el plazo establecido.
70 construcciones – 50 inmuebles
USUFRUCTO Derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno sin alterar su
sustancia. Hay alteración de sustancia cuando se modifica su materia, forma o destino
(cosa) o cuando se menoscaba (derecho)
Es temporario: 50 años persona jurídica o hasta la muerte del usufructuario (persona
humana)
USO Derecho real que consiste en usar y gozar de cosa ajena en su parte material o
indivisa, en la extensión y límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia
HABITACIÓN Es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido o en una
parte material de él, sin alterar su sustancia. Solo puede ser constituido a favor de
persona humana
SERVIDUMBRE Derecho real que se establece entre dos inmuebles y que le concede al titular del
inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno.
ACCIONES POSESORIAS Son juicios destinados a restaurar la situación posesoria una vez comprobados la
situación o desapoderamiento, o bien prevenir este ultimo
TURBACIÓN Actividad que obstaculiza o torna dificultosa o gravosa la posesión o la tenencia. La
molestia no priva al poseedor del goce total de la cosa, pero si dificulta su ejercicio
DESAPODERAMIENTO Los actos materiales realizados por la otra parte generan la exclusión absoluta del
poseedor o tenedor.
DEFENSA EXTRAJUDICIAL Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de propia autoridad,
excepto cuando deba protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza
suficiente en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial legarían
demasiado tarde. No debe existir intervalo de tiempo y los límites de la propia
defensa
ACCIÓN DE DESPOJO Sirve para recuperar la tenencia o posesión. Sirve cuando hay desapoderamiento. Se
produce contra el despojante, herederos o sucesores particulares de mala fe.
La sentencia debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad o la remoción
de la obra que se comienza a hacer
ACCIÓN DE MANTENER Corresponde cuando existe turbación. Comprende la amenaza fundada de sufrir un
desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente realización de una obra.
La sentencia debe ordenar el cese de la turbación y adoptar las medidas tendientes
para impedir que vuelva a producirse.
ACCIONES REALES Son los medios de defensa en juicio de la existencia, plenitud y libertad de los
derechos reales que impiden su ejercicio
REIVINDICATORIA Es aquella accion real que tiene como objeto proteger la existencia del derecho real
que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el
desapoderamiento
NEGATORIA Es aquella accion real que tiene como objeto defenser la libertad del derecho real que
se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que constituyen una turbación,
especialmente la atribución indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a
la posesión
CONFESORIA Accion real que tiene como objeto defender la plenitud de un derecho real, y
corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho
inherente a la posesión
DESLINDE Acción real que tiene como objeto determinar la línea divisoria entre inmuebles
contiguos cuando existe un determinado estado de incertidumbre respecto a ello.
GARANTÍA Medida de esfuerzo que se añade a un derecho de crédito para asegurar su
satisfacción
GARANTÍA PERSONAL Importan la asunción de otra obligación, con deudor distinto del deudor principal a fin
de satisfacer subsidiariamente la obligación principal. No recae sobre cosa
determinada, sino sobre la totalidad del patrimonio del garante
GARANTÍA REAL Recaen sobre bienes determinados y son oponibles erga omnes, cuenta con derecho
de persecución y preferencia y potestad conferida al acreedor para dirigirse contra el
objeto gravado a fin de realizar su valor y cobrar su crédito
HIPOTECA Derecho real de garantía que recae sobre uno o más objetos individualizados que
continúan en poder del constituyente y que le otorgan al acreedor, ante el
incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar
sobre lo producido, el crédito garantizado
ANTÍCRESIS Derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya
posesión se entrega al acreedor o a un tercero determinado, quien se encuentra
autorizado para percibir los frutos de tal bien para descontarlos de la deuda
PRENDA Derecho real de garantía sobre cosas muebles o créditos instrumentados. La posesión
se transmite en garantía del cumplimiento de una obligación contraída por el
transmitente o un tercero. Como lo que se transmite sólo es la posesión, el acreedor
que recibe la cosa no puede disponer de ella y, en caso de incumplimiento, deberá
instar la realización de su valor, o, al menos, que se estime justamente para poder
adjudicársela.

Resumen Derechos Reales - Cátedra Sureda - Pensiero Lucas

Cargado por

Información del documento

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Resumen Derechos Reales - Cátedra Sureda - Pensiero Lucas

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

Lucas Pensiero

RESUMEN DERECHOS REALES/

RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO

Comparación entre derechos personales y derechos reales

DERECHOS REALES DERECHOS PERSONALES

RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO

RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO

 Dominio: se extiende sobre la totalidad de la cosa

RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO

Clasificación de los bienes

RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO

RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO

Metodo del Código

La cosa se adquiere libre de cualquier

La ley otorga la adquisición, el derecho

Bienes que se ejercen por posesión:

Por acto entre vivos

Derechos que no se ejercen por

Adquisiciones originarias. Concepto.

RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO

Teoría del titulo y modo

Art. 1893. Inoponibilidad

RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO

RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO

RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO

 Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa

 15 días: Domicilio legal en la ciudad asiento del Registro

RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO

 Forma correcta: se inscribe

RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO

Presunción Registral o legitimidad

RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO

RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO

RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO

RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO

Necesidad de una Ley de PCI

RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO

 Posesión: corpus + animus domini.

Teoría de Ihering (objetiva):

RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO

Corpus y Animus Domini.

 Las relaciones físicas de poder sobre la cosa (possessio corpore).

RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO

RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO

RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO

De buena o mala fe. Simple o viciosa

RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO

RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO

 Interés práctico, libera al poseedor o tenedor de la prueba de su buena fe.

RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO

RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO

 Actos materiales de quien entrega la cosa con asentimiento de quien la recibe.

RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO

Relación de poder vacua

Relación de poder sobre universalidad de hecho

RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO

RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO

RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO

RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO

Responsabilidad por destrucción

Irresponsabilidad del poseedor de buena fe por la destrucción total o parcial de la cosa:

RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO

Efectos propios de la posesión

RESUMEN CIVIL IV (REALES) – CÁTEDRA: SUREDA – AUTOR: LUCAS PENSIERO