CAPITULO I.

CLASIFICACIONES DEL DERECH0 REAL Y CREACION DE

NUEVOS TIPOS O ESPECIES DE DERECHOS REALES
DE

202.-Introducción.
Concluí en el capítulo anterior que el derecho real y el derecho
personal son dos instituciones jurídicas diametralmente opuestas, va
que responden a contenidos jurídicos diferentes: el real responde ah
noción de apropiación y utilización de riqueza, y el personal a la de
servicio y prestación de un servicio.
Dije también que estos dos tipos de derechos si bien son los más
abundantes, no son los únicos que integran el patrimonio, pero prec
samente por ese motivo es que a cada uno de ellos se les destina un
curso especial completo para su comprensión y estudio.
En este libro sólo se trata del derecho real, por la importancia qu
reviste, y en otro para posterior curso de Derecho civil, sólo explico
las obligaciones lato sensu, también p o r la i m p o r t a n c i a que tiene su

conocimiento en la formación de la persona que se volverá prolesi

nal de la Ciencia del Derecho
Ahora conviene entrar a un detallado conocinmiento del Derecn
real y conocer algunas de las múltiples clasificaciones que de el se l

cen, así como resolver el problema, o cuando menos externar una

nión personal, sobre si los particulares pueden o no crcar nuevo De
rechos reales, diferentes a los que se regulan en el cuerpo legislalive
A estas dos situaciones dedico el presente capítulo.

203.-Clasificaciones del Derecho Real.

(CO QUE
SE
Dije ya que el derecho real ES EL PODER JURIDICO QU COSA

EJERCE, DIRECTA E INMEDIATAMENTE SOBRE UNA T

PARA OBTENER DE ELLA EL GRADO DE APROVECHAMI
QUE LE AUTORIZA SU TITULO LEGAL AL QUE EJERU
PODER, Y ES OPONIBLE ERGA OMNES.

256
 PIes bien, se puede
clasiticar al Derecho real desde un
primer
nIunto de vista, atendiendo precisamente a la medida del título; se le
ntIede
u
clasificar asimismo, atendiendo a la cosa sobre la cual recae,
etc. pero para alcanzar una de las metas que apunto en la "Introduc-
ción" de este libro, esto es, dar al alumno(a), sólo los elementos bási-
cOs, lo que le vaya a ser más útil en su vida profesional, eliminando
todo aquello que pueda hacerlo lucir en las reuniones de especialistas,
pero que nada de practico tienen para el ejercicio de su profesión,
sólo le daré las clasilicaciones del Derecho real que a mi juicio tienen
mayor importancia práctica, y así me ocuparé de éstas:
a)-Derecho real principal v derecho real accesorio.
b).-Derecho real mobiliario y derecho real inmobiliario.
c).-Derecho real perpetuo y derecho real temporal.
d).-Derecho real sobre cosa material y derecho real sobre cosa
inmaterial.
c)-Derecho real civil, y Derecho real del Estado o administrativo.

204.-a).--Derecho Real Principal y Derecho Real Accesorio.

El Código civil de 1928 y actualmente los 2 Códigos civiles de
2000 regula siete diversos derechos reales a saber:
I-Propiedad;
2-Usufructo,
3-Uso,
4-Habitación,
5Servidumbre,
6-Hipoteca y
1.-prenda.(194)
Pues bien, atendiendo a la tenencia o
disposición de la cosa sobre
la cual recaiga el Derecho real, es que se le clasitica en:

a)-DERECHO REAL PRINCIPAL LLAMADO TAMBIEN DE

FRIMER GRADO, v b).-DERECHO REAL ACCESORIO O DE
SEGUND0 GRAD0.
LOS cinco primeros que se mencionan de los regulados desde el
Ogo civil de 1928, y aun hoy en los Códigos de 2000 en el de pro-
edad a servidumbre, son derechos reales principales, y los dos últi-
poteca y prenda, se conocen como derechos reales accesorios.

Drnios Códigos civiles de 1870y 1884 para el Distrito Federal y Territorio de la Baja Cali-
do 1Eulaban además como derechos reales la anticresis y la enfiteusis. Véase supra aparta-
 ERNEST0 GUTIERREZ
Y GONZALEZ
258

considerar a unos principales yy a otros

CY qué criterio sirve para
hay varias diferenci
accesorios?. Se considera que entre
ellos
encias, a
saber:
otorga la tenencia de la c
lo.-El derecho real principal
inclusive que otra persona la pueda a
nombre propio, y permite
cambio el derecho
pero a nombre
del titular del derecho real; en real
accesorio no da la tenencia de la cosa, y si la da, es a nombre do .Otra
no a nombre propio. Entiéndase con este ejemplo:
persona y
El señor Procopio propietario de
Rolls Rovce tio
un automóvil
tiene
sobre éste un Derecho real principal, que le contiere un poder jurid
co directo e inmediato sobre la cosa, que le permite gozarla a nombre

propio, y la detenta también a ese título; pero si el señor Procopiolr

desea, puede prestar gratuitamente el automÓvil al señor Facundo
se lo puede alquilar, y en ese caso no deja de ser propietario y dete
ner su derecho real, no obstante que la cosa no está en su poder sino
en el de otra persona, sólo que ésta la tiene no a nombre propio, sino
a nombre de Procopio. Recuérdese cómo en el apartado 178 se estu
dió el derecho de persecución.
En cambio, en el Derecho real accesorio, al titular del derecho no
se le da la tenencia de la cosa, y si la llega a tener, es a nombre de
otro, como se aprecia en estos ejemplos:
Cuando el señor Facundo solicita al señor Procopio un "mutuo o
préstamo de un millón de pesos, éste le dice que sí se los presta, pero
que desea saber qué sucede si al llegar el momento en que Facundo
deba pagar ese dinero, no lo puede hacer por no tenerlo.
Entonces Facundo le dice que para garantizarle que si no le
P
Procopio podrá recuperar dinero, Facundo le constituye un De
su
cho real de hipoteca sobre la casa de su propiedad ubicada en la caalle
Constitución Reformada 728.(195)
El señorProcopio acepta, y se celebra un contrato de muu
préstamo garantía real hipotecaria. El mutuo es por un mil de
con
pesos, y se garantiza con la creación de un Derecho real de teca

sobre la finca mencionada hipoe ere

a favor de Procopio. En este caso cn
cho real de hipoteca no
que
le da la tenencia de la casa,
se
constituye a favor del señor Procopho
obstante
e r e c h o

no
que es titular de ese D
real.

(195) Le pongo a la casa el número 728 pobre

Constitución de los Estados Unidos Mexicanos recuerdo que hasta

en

en 84 años,
noviembre de
1to es
c a s t

9 reformas por año!!! ha sufrido 794 retormas*

 DERECHO REAL PRINCIPAL Y DERECHO REAL ACCESORIO. 259

Si la del plazo en que se debe

llegada
a pagar al señor Procopio
nor el señor Facundo el millón, no se los paga, entonces Procopio en
11So y ejercicio de su Derecho real de hipoteca, comparece ante un
juez competente, y le pide se venda la casa del señor Facundo, y con
el precio que de la venta se obtenga, se le pague su dinero.
Pero puede suceder que el señor Facundo cuando llega a pedir
prestado el dinero, no tenga casa propia, y entonces Procopio le hace
la misma pregunta: "CCómo me asegura que al vencer el plazo que le
confiera para devolver el dinero, lo podrá hacer?" Entonces el señor
Facundo que es propietario de un fistol con una esmeralda muy valio-
sa le dice: "Le doy en prenda este fistol". Si acepta Procopio, se cele-
bra el contrato de mutuo, y Procopio da el dinero, y recibe en "Dere-
cho real de prenda el fistol con la esmeralda. En este caso Procopio
sí detenta la prenda, sí detenta el objeto sobre el cual recae su derecho
real de prenda, pero no puede, por lo general, emplear la cosa para su
uso personal, sino que sólo está obligado a conservarla. Así se aprecia
lo antes dicho de que el Derecho real principal sí da la disposición y
la tenencia y el accesorio no, y si la da, es a nombre de otro. Los Có-

digos civiles de 2000 en su artículo 2893 determinan:

"La hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se
entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumpli-
miento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los
Dienes, en el grado de preferencia establecido por la ley".

y el artículo 2856 dispone:

derecho real constituido sobre un bien mueble
ena-
La prenda es un
su prele-
jenable para garantizar el cumplimiento de una obligación y
rencia en el pago.
anterior idea el texto del artículo 2858 que
Se completa la con

manda:
la prenda, deberá ser entregada al
Fara que se tenga por constituida
acreedor, real o jurídicamente".(196)
20-Otra diferencia entre el Derecho real principal y el accesorio,
se anota: El Derecho real principal o
desprende de lo que ya antes
existencia, vali-
primer grado es autónomo, pues no depende en su
tanto que el Derecho
cz O
vigencia, de otro acto o figura jurídica, en

OVease infra apartado 504, entrega de la cosa real o jurídica.

260 ERNESTO GUTIERREZ Y GONZALEZ

do de
real accesorio o de segundo grado, depende en todo otro
de otro
acto o f
gura jurídica.
Asi, en los dos ejemplos que puse antes, se aprecia cómo, Pro
basta ser
para gozar de su Derecho real de propiedad, le basta ser propie.
propietan opio
tener su cosa, por sí o por medio de otra
persona; en cambio en s
Derecho real de hipoteca o de tiene
prenda, sucho en
derecho en la
de la deuda que para con él tiene el
media
señor Facundo; existe en lamedid
m
da de la obligación o Derecho de credito que garantiza, y va
la vida de la obligación misma. Si se cumple la obligación,
ligado
esto eses que
el señor Facundo pague su adeudo, la prenda o la hipoteca
guen, y así se aprecia su carácter de accesorias.
se extin
tin-

205.-b).-Derecho Real Mobiliario y Derecho Real

Inmobiliario,
Ya se estudió
el apartado 98 y siguientes, y en el 110
en
y siguien.
tes, qué son los bienes inmuebles y los muebles,
por ello ahora es sufi
ciente decir que atendiendo a que el Derecho real
cosa inmueble o una cosa
recaiga sobre una
mueble, se podrá hacer la clasificación que
me ocupa,
y así se tendrá:
lo.-Derechos reales mobiliarios son la
uso, la
propiedad, el usufructo,el
prenda y la hipoteca.
20-Derechos reales inmobiliarios son la
el uso, la propiedad, el usutructo,
habitación, servidumbre y la hipoteca.
la
Puede extraDarle al lector(a),
que anoto como derecho real inmo
biliario y también mobiliario a la
gar, es que la hipoteca sólo se
hipoteca, pues la idea general y vllr
y en
constituye respecto de bienes inmuedico
especial sobre terrenos Sin
equivocada
o casas. embargo esa apreciacion c
y vulgar, y sólo parcialmente cierta. Si lee el
2893 que transcribe en el apartado
se articuahi se

que la ley exija que la hipoteca anterior, no se encuenira

a
recaiga sobre bienes Omo

sí en cambio,
exige que la prenda recaiga sobre inmuebles, ade
más se corrobora este criterio, se muebles. Pero
al ver el texto del artículo aprecia que no
y ór
la ley, 756 que dispone
es una
omisiodigos
civiles de 2000: en ambos COu
"Las embarcaciones de todo
género son bienes muebles".
y se recuerda que las embarcaciones
marítimas, así como las aed
rona*

ves son susceptibles de hipotecarse.