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UNIDAD 7 Límites al Derecho de Dominio

En la Unidad 6 vimos al Derecho de Dominio, ahora en la Unidad 7 vamos a ver los Límites o como se decía
antes, las restricciones al Derecho de Dominio.

En esta clase, antes de desarrollarles los límites al derecho de dominio, la adscripta Baez les va a hablar del
Régimen del Bien de familia antes y después del Nuevo Código. Luego, con el desarrollo de los límites al
derecho de dominio, vamos a contar con la participación de la Doctora Andrea Lara, que es administrativista,
porque restricciones se relaciona con el derecho administrativo cuando está de por medio el Interés Público.

Habíamos empezado a hablar del Dominio, de sus caracteres: absoluto en el sentido de plenitud, no de
ilimitado, de tener la mayor cantidad de facultades posibles sobre una cosa.

Ahora vamos a ver las restricciones según el Código de Vélez o los límites según el Nuevo Código. EL derecho de
dominio siempre estuvo de alguna manera limitado, y que por lo tanto esos límites afectan de alguna manera la
absolutez, la plenitud, porque me va a decir, sí lo podes usar pero acá no podes usarlo para industria o comercio
por ejemplo y esto me lo va a decir el Ordenamiento del Suelo, la ley de planificación de las Municipalidades, y
eso se relaciona con el Derecho Administrativo. Las normas administrativas me van a decir y me van a limitar el
derecho de dominio. Y también los otros límites van a venir impuestos por el Código Civil, que de alguna manera
va a tratar de compatibilizar el derecho del particular entre vecinos por ejemplo. No hay en este último supuesto
un interés general sino privado entre vecinos y por ello lo regula el Código Civil.

Entonces vamos a tener restricciones de

 interés público cuya fuente es el derecho administrativo principalmente

 interés privado cuya fuente es el mismo Código Civil

Y a la vez vamos a ver algunos regímenes que también afectan o limitan al derecho de dominio, uno es el de la
VIVIENDA, que se llama en el Código de Vélez “Sistema de Vivienda Familiar”, donde hay una familia que tiene
una vivienda y quiere protegerse de la agresión de los acreedores, el propietario puede afectar su inmueble a
bien de familia.

Actualmente en el Nuevo Código, no es solo la protección de la Vivienda de la Familia sino de la Vivienda de la

Persona. Entonces ya no se protege solo a la familia sino también a la persona. Pero tenemos que saber que
esto es una afectación al derecho de dominio, porque el titular del derecho de dominio una vez que lo afecta
no lo puede vender como se le ocurra. Si mañana quiere vender va a necesitar tener el asentimiento del
cónyuge o del conviviente, si quiere hipotecar también le va a pasar lo mismo. Entonces, si bien va a estar
protegido, a la vez va a estar afectado su derecho, va a estar limitada su facultad de disposición, no la de uso y
goce. Por eso la relación que tiene con la restricción y límites, si bien es voluntaria, no me la impone la ley, una
vez que lo afecte, según la ley ya tengo la limitación al derecho de dominio para poder proteger a la familia o a
la vivienda. Entonces esa es la relación que tiene la vivienda con las restricciones y por eso se ve todo en la
misma bolilla.

Ahora pasa a exponer la Adscripta Cecilia Baez.

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“Sistema de Protección de la Vivienda Familiar y Personal”.

Todavía vigente respecto de este tema, está la 14.394 que es la ley que va a regir lo que se conoce por el
momento y que va a regir hasta agosto, que es Bien de Familia.

Desde el punto de partida vemos una diferencia y es que acá no hablamos de Bien de familia, ni de Sistema de
Vivienda Familiar, sino de Sistema de Protección de la Vivienda familiar y personal, y a lo largo de la exposición
vamos a ir viendo cuáles son las implicancias de esta diferencia, porque no es solo un cambio de nombre sino
que de trasfondo, ha realizado cambios más sustanciales.

 Tratando de definir…

Al momento de presentar todo tema, debemos comenzar con una definición o con una aproximación a lo que
puede llegar a ser un concepto. Si bien esto se encuentra regulado en el nuevo código, es bastante nuevo, y hay
que ver a medida que vaya avanzando cómo se va aplicando en los casos prácticos que se vayan presentando,
cómo lo vamos perfeccionando o ajustando.

Entonces en un primer momento si nosotros tratamos de definir qué es este sistema de protección de Vivienda,
vamos a decir que es un

Régimen especial de protección de la vivienda única, que impide su ejecución por deudas nacidas con
posterioridad a la afectación, SALVO casos excepcionales previstos por la ley.

Entonces empezamos a ver cuáles son los elementos:

 Vivienda única
 Deudas nacidas con posterioridad

Entonces si nosotros partimos diciendo que es un régimen especial de protección por el cual vamos a separar del
patrimonio de una persona un determinado bien, porque no va a poder ser ejecutado por estas deudas
posteriores a la afectación, vemos como punto de partida que estamos planteando una EXCEPCIÓN a lo que
conocemos como principio general del derecho y es que el PATRIMONIO de toda persona se constituye como
prenda común a todos los acreedores. Es decir que los acreedores de un sujeto que tenga su inmueble afectado
a este régimen de protección de la vivienda, NO va a poder atacarlo, viendo su garantía restringida y teniendo
que ir contra otro bien dentro del patrimonio de este sujeto.

Lo que nos lleva a sostener que los inmuebles así afectados tienen un régimen de EJECUTABILIDAD LIMITADA: es
decir la posibilidad de ejecutarlos está subordinada a condición (de que existan los requisitos para que se
cumpla con este régimen especial) o a ciertos acreedores (porque puede que tengamos acreedores anteriores a
la constitución y sí proceda la ejecución sobre ese inmueble).

 Fundamento

Como es un régimen especial, que se lo protege, que tiene una finalidad tuitiva, necesitamos encontrar un
fundamento: Por qué la legislación respecto de este tipo de inmuebles los protege y les da una cierta preferencia
a su titular sobre ciertos acreedores posteriores que no lo van a poder agredir.

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Como punto de partida vamos a marcar, una diferencia entre lo que regula el Código Civil y Comercial Unificado
que entra a regir en Agosto, y lo que es la 14.394 que es la ley que regula al Bien de Familia.

Como punto de partida tienen un fundamento bastante diferenciado.

Nosotros cuando hablábamos de BIEN DE FAMILIA se reconocía la necesidad de darle una determinada
protección, especial protección a la familia, tanto desde el punto de vista:

1. Económico: porque se reservaba una parte de ese patrimonio a la familia. La vivienda se reservaba a la
familia.
2. Social: se trataba de mantener unida, protegida, al núcleo familiar viviendo bajo un mismo techo.

Pero esto también respondía al concepto de familia que se encontraba plasmado en la norma 14.394 en su
artículo 36: el constituyente, que tenía que ser el titular de dominio, cónyuge, sus ascendientes, descendientes o
hijos adoptivos. En defecto de estos, se podía llegar a aceptar a los colaterales hasta tercer grado de
consanguinidad, siempre y cuando convivieren con el constituyente.

Frente a esta posición o frente a esta concepción de lo que se entendía familia en la 14.394, se fueron creando
distintas opiniones, sobre todo la doctrina más moderna, se empezó a preguntar qué pasaba con aquellas
personas, que todavía no tienen una familia conformada en el sentido de la norma, o que no tienen como
proyecto de vida formar una familia, uniones convivenciales que no eran matrimoniales y por ende no eran
cónyuges, qué pasaba con los condóminos…

Entonces las voces de la doctrina moderna empezaron a sostener que era más propio hablar de la protección de
la vivienda del ciudadano que de la protección de la vivienda de la familia, y esto obviamente que encontramos
fundamento constitucional en el artículo 14 bis última parte donde establece que “el Estado tiene que garantizar
tanto la protección integral de la familia, la defensa de la familia, pero también el acceso a la vivienda digna”.

Entonces vamos a ir viendo como todo esto queda plasmado en lo que es la reforma del Código Civil.

También hay artículos de tratados internacionales que fundamentan este tema ya que se ven incorporados a
nuestra legislación mediante el artículo 75 inc 22.

 ¿Cuál es el Objeto?

Y ya entrando de lleno a la legislación del Código Civil y Comercial esto se encuentra regulado a partir del
artículo 244 y siguientes.

ARTICULO 244.- Afectación.

Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o
hasta una parte de su valor. Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales.

La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las reglas locales,
y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario.

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Nosotros dentro del régimen de bien de familia 14.394, el objeto de protección va a ser un inmueble que podía
ser tanto rural como urbano, que necesariamente tenía que cumplir con el requisito de no exceder determinado
valor, determinado según leyes locales que se actualizan año tras año; supongamos 200.000 pesos de avalúo
fiscal. Entonces prima facie si superaba ese valor el registro lo iba a rechazar y no lo iba a afectar como bien de
familia, porque justamente se supone que esta afectación era para cumplir las necesidades de sustento de la
familia, entonces si se excedía se consideraba que en realidad estábamos afectando el derecho de los
acreedores de un sujeto porque estamos afectando un inmueble que al ser de mayor valor, excede lo que es
meramente el sustento de la familia y declinando el derecho que tienen los acreedores respecto de los bienes
que integran el patrimonio del deudor.

Sin embargo, una de las primeras diferencias es que el nuevo régimen del CCCN, pasa a eliminar la referencia al
valor, no al tope máximo que esa vivienda tenga que tener para ser afectada, y otra cosa que nos aclara
expresamente es que se puede afectar POR SU TOTALIDAD O HASTA UNA PARTE DE SU VALOR, lo que nos deja
claramente plasmado que lo AFECTADO es el VALOR del inmueble y no el inmueble en sí. Los acreedores se
cobran del producido, entonces estamos hablando de valores, esos valores pueden ser por la totalidad del
inmueble, por un 75% 50% del inmueble y sobre el resto sí podrán cobrarse los acreedores posteriores.

Y nos sigue diciendo el artículo que “Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales”.
Entonces válidamente podríamos tener sobre un inmueble, o lo podríamos tener afectado al Sistema de
Protección de la Vivienda, sin excluir lo que sería el derecho real de habitación del cónyuge supérstite, son
válidamente compatibles, es decir no se superponen según lo que ha quedado plasmado en el 244.

Entonces, el objeto de protección a partir de la entrada en vigencia del CCCN va a ser un inmueble urbano o
rural, que no hace referencia al valor. Lo afectado es el valor y no se exige un tope máximo respecto del valor del
inmueble.

Otra diferencia con el anterior régimen de Bien de Familia es que lo que se afectaba era el inmueble, o también
lo que se podía llegar a afectar era la explotación que se tenía sobre un inmueble propio. Por ejemplo, yo soy
titular de dos inmuebles: en uno vivimos con mi familia y en el otro desarrollamos una actividad comercial,
tengo un minimarket, y lo que yo saco de esa explotación es el sustento de mi familia; entonces en el régimen
de la 14.394 era válido que eso quede afectado a bien de familia. Hoy por hoy, cuando sea aplicable el CCCN,
esto ya no va a ser posible porque el objeto expresamente se dice que tiene que ser un INMUEBLE con destino a
VIVIENDA.

El segundo párrafo del artículo hace referencia a cómo afectamos un inmueble al sistema de protección:

La afectación en Mendoza a partir de la entrada en vigencia de esta ley, va a ser un sistema de afectación
VOLUNTARIO. Es decir, la norma no establece la obligación de constituir este sistema de protección, sino que los
interesados, titular de dominio de un inmueble, van a dirigirse al registro de la propiedad del inmueble y van a
pedir la afectación. Eso es lo que dice este segundo párrafo.

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La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las reglas
locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario.

Y el párrafo tercero hace referencia a lo que nosotros venimos recalcando es que es la protección a la vivienda
ÚNICA, no podríamos ser titulares de dos inmuebles y afectarlos a ambos al sistema de protección, porque
estaríamos afectando justamente el derecho de los terceros acreedores que se quedarían sin bienes para
agredir dentro del patrimonio de su deudor. Entonces sólo puede constituirse UN bien de familia, si se hubieren
constituido dos, el titular va a tener que elegir por la subsistencia de uno, bajo apercibimiento de que si no lo
hace, queda subsistente el que se haya afectado en primer término. Lo bueno del CCCN es que está todo
ordenado y expresamente plasmado en los artículos.

No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más inmuebles
afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo que fije la autoridad de
aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer término.

 Legitimados

ARTICULO 245.- Legitimados.

La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está en condominio, deben solicitarla
todos los cotitulares conjuntamente.

El artículo 245 ya nos habla de los LEGITIMADOS y en esto también encontramos algunas diferencias con el
régimen de la 14.394 porque los legitimados para la afectación, en primer lugar ahí nos dice que tiene que ser
TITULAR DE DOMINIO REGISTRAL o si es un inmueble en condominio, POR TODOS LOS COTITULARES
CONJUNTAMENTE. Bastante similar era al régimen de la 14.394, sostenía que se necesitaba acuerdo unánime de
los condóminos en caso de tratarse de un inmueble en condominio.

Entonces en primer lugar vemos que se puede afectar por el titular de dominio o por los titulares de dominio.

La afectación puede disponerse por actos de última voluntad; en este caso, el juez debe ordenar la inscripción a
pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Público, o de oficio si hay beneficiarios incapaces o
con capacidad restringida.

La afectación también puede darse con actos de última voluntad, y en este caso el juez va a ordenar la
inscripción en el registro de la propiedad a pedido de parte interesada y si existieren beneficiarios incapaces o
con capacidad restringida, va a intervenir el Ministerio Público. Es decir la protección a esos incapaces, primero
le va a corresponder al juez ordenar esa inscripción y después va a intervenir el Ministerio Público.

Ahí más o menos tenemos un sistema similar al que existía en Bien de Familia, donde existía la afectación por
Testamento en el artículo 44 de la ley.

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Pero la novedad viene en el tercer párrafo del 245, que establece que la afectación del bien de familia va a
poder ser por el juez del divorcio, a petición de parte, al momento de la resolución en que atribuya la vivienda,
siempre y cuando haya beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.

La afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye la
vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia,
si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.

Entonces vemos que es OTRA protección adicional que este código le da a las personas para poder proteger
familiares, o personas que tengan a cargo con algún tipo de incapacidad. Y acá también la protección de esos
incapaces va a ser deber del Juez del Divorcio y del Ministerio Público.

 Beneficiarios

En cuanto a los BENEFICIARIOS, vamos a encontrar algunas novedades. En el régimen de bien de familia se
encuentran en el artículo 36 de la 14.394 y son el cónyuge, ascendiente, descendiente o hijos adoptivos y en
defecto de estos, la norma preveía una solución subsidiaria, que fueran los parientes colaterales hasta el tercer
grado por consanguinidad siempre que convivieran con el constituyente. Había que acreditar justamente la
convivencia, y si esto no se acreditaba, se podía pedir que se desafectara, que cayera la afectación del bien de
familia.

Ya el fundamento, no es sólo la protección de la familia que es totalmente válido y plausible, sino también al
anexarle a la protección de la VIVIENDA PERSONAL, los beneficiarios de esta afectación también vamos a tener
algunas novedades.

ARTICULO 246.Beneficiarios.

Son beneficiarios de la afectación:

a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;

b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.

Propietario constituyente: es el propietario titular del dominio del inmueble

Conviviente: la inclusión de este viene a solucionar una serie de inconvenientes que se presentaban, porque las
uniones convivenciales que nunca hubieran contraído matrimonio, que nunca hubieran tenido descendencia, y
que no vivieren con sus ascendientes, NO podían afectar al bien de familia. Y este código viene a reconocerles
DERECHOS a las uniones convivenciales.

Se agrega al conviviente, se vuelve a hacer referencia a los ascendientes, descendientes y en defecto, sigue
sosteniendo esta posibilidad subsidiaria a los parientes colaterales dentro del tercer grado YA NO SE HACE
REFERECIA A LA CONSANGUINIDAD, pero sí es necesario que convivan con el constituyente.

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 Subrogación Real

ARTICULO 248.- Subrogación real.

La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los importes que la

sustituyen en concepto de indemnización o precio.

Este artículo es una novedad dentro de lo que es el sistema de protección. Anteriormente esto no existía,
¿entonces qué pasaba? Si yo el 1 de enero del año 2009 constituí un inmueble, del cual soy titular y vivo con mi
familia, como bien de familia y después la familia se agrandó, nos fue mejor en la vida y quisimos cambiarnos a
una casa más grande, con el producido de ese inmueble, si nosotros comprábamos uno nuevo, no se daba está
subsistencia de la protección, entonces si yo quería que quedara bajo la protección, tenía que constituir el nuevo
inmueble como bien de familia. ¿Cuál es el problema de esto? Que las deudas que se hubieren contraído desde
el 1 de enero del 2009 hasta el 15 de julio del 2010 que es cuando me compré con el producido del inmueble
una nueva casa y lo quiero afectar, las deudas o las obligaciones que yo hubiere contraído, iban a poder ser
ejecutadas sobre el nuevo inmueble porque son de fecha ANTERIOR y no POSTERIOR la afectación del nuevo
inmueble.

Es por ello que este tema de la subrogación real se estaba necesitando. Ya el anteproyecto de 1998 lo preveía, y
ha venido a quedar plasmado en el CCCN en el Artículo 248. Es decir que la afectación CONTINUA, no la vamos a
cortar y realizar una nueva; entonces si yo lo constituyo en 2010 y en el 2011 me quise cambiar, la protección
continua, porque es un inmueble que yo adquirí con el producido de la realización del anterior.

 ¿Cuáles son los EFECTOS de la Afectación?

Los pueden encontrar en el artículo 249 CCCN, la adscripta lo que ha hecho es dividirlos:

1. En relación al CONSITUYENTE
2. En relación a los BENFICIARIOS
3. En relación a los ACREEDORES

Para que quede más claro mientras los vamos viendo.

 EN RELACION AL CONSTITUYENTE:

. En primer lugar, INEJECUTABLE ese bien por deudas posteriores en principio, ya vamos a ver excepciones.

.En cuanto al titular del dominio, no modifica el derecho real que tiene sobre el inmueble, es decir, continúa
siendo titular del derecho real de dominio. ¿Y esto por qué? Porque se han sostenido algunas teorías que
respecto a la naturaleza, sostenían que la afectación al bien de familia podía llegar a constituir un condominio, y
esto NO es así porque no se produce un condominio entre el constituyente y los beneficiarios. El titular sigue
siendo titular de un derecho de dominio, el constituyente sigue teniendo el dominio sobre este inmueble. Lo
que pasa es que va a ver restringidas algunas facultades sobre el mismo, porque va a tener que permitir que los

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beneficiarios usen la cosa, que se sirvan del beneficio que les implica el bien de familia. Es importante que lo
tengan en cuenta

.Otro de los efectos que va a producir la afectación es la obligación es el de HABITARLO. No podemos decir que
estamos constituyendo un inmueble para la protección de la vivienda en el que no estamos viviendo. Si yo tengo
una casa en donde vivo, y una casa de fin de semana, y tengo afectada la casa de fin de semana, vamos a tener
que habitar la casa de fin de semana, que va a tener que dejar de ser casa de fin de semana porque justamente
el artículo 247 establece el deber de habitarlo personalmente aunque sea por uno de los beneficiarios..

.Uno de los temas importantes también es el de la “Inalienabilidad relativa”: este inmueble no puede ser
enajenado, gravado, en principio. Porque qué pasa: si un inmueble que está constituido como bien de familia lo
queremos desafectar porque lo queremos vender, es totalmente válido, pero primero hay que desafectarlo.
Ahora bien estamos si estamos en un régimen donde hay un matrimonio, vamos a necesitar para transmitirlo la
conformidad del cónyuge. Esta va a ser la forma de desafectarla. O en su defecto también previsto en el código
el caso del conviviente en las uniones convivenciales. Igual que para los gravámenes, si lo vamos a gravar
necesitamos el asentimiento conyugal. Lo importante es que en el caso es necesario el asentimiento para poder
desafectarlo y transmitirlo o gravarlo. Puede ser objeto de legado/ mejoras testamentarias el código introduce
una SALVEDAD que antes no estaba en el régimen de bien de familia y es que dice “SALVO que sea a favor de
los beneficiarios sobre los cuales se había afectado el inmueble.”

.El titular de dominio conserva válidamente la administración del mismo, siempre y cuando esto no choque con
los principios de este régimen de protección. En consecuencia, si estamos estableciendo que uno de los deberes,
de las obligaciones, va a ser habitarlo, no podría en actos de administración darlo en locación porque entonces
no lo está habitando. Entonces el principio es que conserva la administración que no se oponga al régimen de
protección especial.

.En cuanto a los Frutos: pueden ser embargados y ejecutados siempre y cuando excedan las necesidades
indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios. Una pequeña diferencia con el régimen de
bien de familia es que antes se podían embargar hasta un tope del 50% de los frutos. Hoy por hoy, en el CCCN se
elimina este tope y pueden ser válidamente embargados y ejecutados, siempre y cuando las necesidades de los
beneficiarios se encuentren satisfechas.

 EN RELACION AL BENEFICIARIO:

. Se puede servir de la cosa. Van a tener el derecho de servirse de la cosa. Van a tener un régimen bastante
similar al del derecho de habitación.

 EN RELACION A LOS ACREEDORES: es una de las cosas más importantes de las que venimos hablando,
ahora vemos cómo queda plasmado.

Los acreedores ANTERIORES a la afectación: les es inoponible este sistema de afectación, es decir que pueden
ejecutar la cosa.

Los acreedores POSTERIORES a la afectación: los que tengan créditos que hayan nacido con posterioridad a la
afectación no pueden ejecutar el bien en principio, porque tenemos la excepción consagrada en el

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ARTÍCULO 249.- “La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción,
excepto:

a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al
inmueble;
b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el artículo 250;
(art 250 hace referencia a que si queremos constituir un gravamen, por ejemplo si queremos hipotecar con
posterioridad a haber constituido un bien de familia, en principio no sería ejecutable, entonces la acreedora
hipotecaria ¿para qué me quiere recibir una hipoteca de algo que no me puede ejecutar? Lo que se puede hacer
es un levantamiento de esta protección especial de la vivienda respecto de UN acreedor en particular, como
puede ser el banco que me está dando un crédito y como contraprestación me pide la afectación de un
inmueble a hipoteca, y para realizar esto vamos a necesitar si es un matrimonio o una unión convivencial es el
asentimiento. En esos casos las obligaciones por más que hayan sido contraídas con posterioridad van a poder
proceder, y van a poder ejecutarse sobre el inmueble afectado a la protección del bien de familia).
c) Obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;
d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad
restringida.” Es una novedad introducida por el CCCN. Implica que van a poder ejecutarse las obligaciones por
más que sean posteriores.

 Desafectación y Cancelación

Se puede desafectar y es necesario cancelar el registro que se haya hecho en el Registro de la Propiedad
Inmueble, en los supuestos que encontramos enumerados en la norma. Hay algunas diferencias con el régimen
anterior del bien de familia.

ARTICULO 255.- Desafectación y cancelación de la inscripción. La desafectación y la cancelación de la

inscripción proceden:

a) a solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el asentimiento
del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación
debe ser autorizada judicialmente;

b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad, excepto
que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o
con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de
éstos;

c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes

indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior;

d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o
fallecen el constituyente y todos los beneficiarios;

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e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los límites indicados en
el artículo 249.

En principio si lo queremos desafectar, lo puede hacer el constituyente, tener en cuenta que si es casado, está
en una unión convivencial inscripta, necesita el asentimiento del cónyuge o del conviviente. Si el cónyuge o el
conviviente no me dieran el asentimiento, si no lo encontráramos, no estuviere o no lo pudiere dar porque es
incapaz o de capacidad restringida, entonces va a ser necesario para desafectar ese inmueble, además de la
voluntad del constituyente, la autorización judicial.

Otro de los casos a raíz del cual se puede pedir la desafectación es el de la mayoría de los herederos. Nosotros
dijimos que una de las formas de constitución del bien podía ser mediante actos de última voluntad, en estos
casos, por solicitud de la mayoría de los herederos, se puede pedir la desafectación. La excepción es que medie
oposición del cónyuge o conviviente supérstite, o bien hayan existido beneficiarios que sean incapaces o tengan
capacidad restringida. En este último caso el juez va a ser el que resuelva dependiendo de lo conveniente en
interés de estos.

Otra de las formas de desafectar es por requerimiento de la mayoría de los condóminos, la mayoría se computa
en proporción a la cuota partes ideales que tiene cada uno, se agrega en este caso las mismas excepciones
previstas en el inc d.

También se puede desafectar a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no se cumple con los recaudos
que están previstos o bien si fallece el constituyente o todos los beneficiarios. Acá tenemos dos cosas
importantes que resaltar. Nosotros prima facie vamos a decir que si tenemos un inmueble afectado a este
régimen especial de protección que NO vamos a poder ejecutar, en principio, para qué lo vamos a embargar,
sería inembargable. De hecho en la ley 14.394 dice que es inembargable. Pero qué pasa, nosotros de todas
formas podríamos embargarlo pero lo que pasa es que no lo vamos a poder ejecutar SALVO que nosotros
lográramos probar que en los hechos NO SUBSISTEN LOS REQUISITOS que hacen a la norma. Por ejemplo,
logramos demostrarle al juez que no están viviendo ahí, que tienen otro inmueble en el que viven, que se
exceden de la necesidad de la familia. Entonces si ya trabamos un embargo, lo vamos a poder ejecutar con
prioridad y cobrarnos sobre el mismo. Por eso decimos que es INEJECUTABLE, si nosotros logramos hacer caer, a
pedido de parte interesada o incluso de oficio, CAE ESTE SISTEMA DE PROTECCIÓN.

Y una diferencia que tenemos con el régimen de bien de familia es que para desafectarlo, en este caso
necesitamos del fallecimiento del constituyente y de todos los beneficiarios, de ambos, porque si estamos
hablando de la protección de la vivienda personal y no familiar, con la muerte del constituyente ya no quedan
más beneficiarios.

Y también se va a dar la desafectación y correspondiente cancelación en el registro en caso de expropiación,

reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los límites indicados en el artículo 249 (que son los
casos en que vimos que a pesar de ser obligaciones posteriores, sí procede la ejecución del bien).

Tengan cuidado!! Para saber si el origen de la OBLIGACIÓN es ANTERIOR O POSTERIOR, miren el ORIGEN DE LA
OBLIGACIÓN, NO EL INCUMPLIMIENTO. Porque puede que yo haya celebrado un contrato, que posteriormente
yo constituya bien de familia y que posteriormente a su afectación yo cumpla hasta que un mes incumplí, y en

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ese momento se da el incumplimiento. Entonces el origen lo tenemos ANTES. Lo que no quita que tengamos
casos donde el origen y el incumplimiento está en el mismo momento. Por eso tengan cuidado, miren siempre el
origen, la causa de esa obligación.

En el nuevo código SE DEROGA LA 14.394, pero ¿qué quiere decir esto? Que los inmuebles que ya estaban
afectados al bien de familia: ¿quedan sin protección? NO! Los que ya estaban afectados, figuran afectados desde
la fecha en que se afectaron y NO es necesario ratificar esa afectación.

Y tengamos en cuenta, que esto nos sirve acá y en general porque es aplicación temporal del derecho, que
según el artículo 7 CCCN, nos va a decir que la nueva norma se va a aplicar a las consecuencias que aún NO
hayan acaecido y a los efectos extintivos. Lo que ya se haya cumplido con la norma anterior, no se va a
modificar, sino que va a considerarse cumplido y firme a los efectos de la norma anterior.

Entonces aplicado a lo que nosotros venimos viendo, si tenemos un bien afectado al bien de familia, no lo
vamos a ratificar, pero por ejemplo recibiría la subrogación real si a partir de agosto quiero comprar un nuevo
inmueble y continuar con esa afectación. El juez del divorcio también podría disponer su afectación cuando
existieran incapaces, cuando queramos desafectar en el caso de uniones convivenciales inscriptas, vamos a
necesitar el asentimiento del conviviente.

Entonces se deroga la 14.394 pero los efectos que ya se encuentran cumplidos por esa ley van a ser válido y se
van a considerar firmes. Ahora las consecuencias que todavía no hayan acaecido, o los efectos extintivos para
desafectarlo por ejemplo, se van a regir por el CCCN.

Pujol:

La adscripta también ha hecho un cuadro comparativo muy interesante, y ahí había algo que aclaraba respecto
de dos artículos: 456 y 522 que hablan sobre la protección de la vivienda FAMILIAR en caso de matrimonio o de
unión convivencial , que van a ser inejecutables por deudas contraídas SALVO que hayan sido contraídas por
ambos cónyuges o por ambos convivientes.

Algunas críticas que se le hacen a esta nueva legislación es que hay que tener en cuenta que cuando protegemos
a una parte desprotegemos a la otra. Sabemos que el principio es que el Patrimonio es la prenda común de los
acreedores. Y de esta manera si una persona tiene más de un inmueble, podría ponerlos uno a nombre de un
hijo, otro a nombre de otro, y así, y a la vez cada uno de estos hijos constituir esos inmuebles como bien de
familia (porque ahora no es sólo familiar sino también personal) y de esta manera entonces perjudicar a los
acreedores. Entonces hay que prever una solución por medio del abuso del derecho.

Otra de la cosas que se criticaba es el tope al valor, “uy el valor es un problema porque en la práctica ponían
200.000 pero con la inflación no valía nada”, entonces era un problema. Entonces va a ser protegido en contra
de los acreedores un inmueble que vale, 10 millones de pesos, y antes te decían que tenía que estar protegido lo
mínimo e indispensable de subsistencia para las personas.

Y la otra diferencia que hay es respecto al inmueble rural y urbano. Porque en realidad se habla nada más que
de “vivienda”. Entonces parecería que se exime del tope al valor tanto para inmuebles rurales como urbanos.
Sin embargo se prevee un límite al inmueble rural. Es posible su afectación siempre que no sea mayor a la

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unidad económica mínima, que es la unidad de subsistencia tipo de una familia. No queda claro, según el código
de lorenzetti si es necesario que el inmueble rural esté designado como vivienda o si se podría tomar la
explotación del mismo. Hay que ver qué postura toma la jurisprudencia. Entonces en el inmueble rural hay tope
y en el otro no y se generan discusiones sobre eso.

Fue muy aplaudida la inclusión de la Subrogación real en la legislación como bien explicó la adscripta.

Límites al Dominio
Acá no se llama “restricciones” como en el código de Vélez sino que pasa a llamarse “Límites”.

Vamos a ver:

 Concepto
 Fundamento
 Clases
 Casos especiales: Cláusulas de inenajenabilidad y las inmisiones inmateriales
 Fundamento Constitucional de estas limitaciones

Respecto al Fundamento Constitucional, nos puede hablar la Doctora Andrea Lara, está en el artículo 14 CN, que
nos dice que los derechos reconocidos en la Constitución se rige de acuerdo a las normas que reglamentan su
ejercicio, y el límite que lo tenemos especialmente en el artículo 28 de la CN que establece que: “Los principios,
garantías y derechos reconocidos en los anteriores artículos, no podrán ser alterados por las leyes que
reglamenten su ejercicio”. Y además tenemos otros límites en el artículo 17, o en el artículo 23.

También es la Constitución la que establece el deslinde de competencias entre Nación y provincias para su
imposición. Es decir, cuáles restricciones pueden ser impuestas por la Nación y cuáles pueden ser impuestas por
la provincia.

¿Qué es esta facultad de reglamentario? ¿Han visto derecho administrativo? ¿Cómo se llama la facultad de
reglamentar? Es el PODER DE POLICÍA la facultad de reglamentar, en virtud de esta facultad de reglamentar los
derechos, los vamos a reglamentar y les vamos a imponer restricciones y límites, ¿se van dando cuenta la
vinculación que existe entre poder de policía y restricciones y límites?

Dra. Lara: Siempre me gusta decir cuando damos esta parte, es que ahora es cuando los alumnos se dan cuenta
que TODO el derecho es en parte derecho administrativo. La base de tener un Código Civil, Procesal Civil, Penal y
Procesal Penal, está en la CONSTITUCIÓN, y está en el Poder de Policía que es una institución esencialmente
administrativa. Es el que dice “ustedes acá llegan hasta esta temática”. Y ustedes en el Código Civil el Poder de
policía que ven, como en Constitucional, también dicen ¿Qué es esto? Nada más y nada menos que todo el
ordenamiento jurídico.

Pujol: Más que el derecho Administrativo, es la Constitución Nacional, es la base de todo el Ordenamiento
Jurídico. En la pirámide jurídica es la que está en la cúspide, y es la que va a decir cuál es la materia del código
civil, qué es esto, cuál es la competencia de las provincias, y así.

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 ¿Qué son los límites al dominio?

Son normas legales que regulan el derecho de dominio u otro derecho real sobre cosa propia (posesión),
afectando la absolutez del mismo sin desmembrarlo y conformando su estatuto normal.

Normas legales: el ordenamiento que hay en barrios privados, que se dan por contrato, NO son estas
restricciones al dominio. Los límites al dominio surgen nada más que por NORMAS LEGALES.

Que regulan el derecho de dominio: y acá les hago una aclaración. En el nuevo código a pesar de que diga
“límites al dominio”, también van a limitar otros derechos reales, como por ejemplo los que se ejercen sobre
cosa propia, puesto por ejemplo que también limitan el derecho real de propiedad horizontal. También el de
condominio, uso, habitación, el de usufructo. Si yo soy usufructuario, y en la finca quiero poner una industria,
quiero ejercer de alguna manera mi derecho, tengo que ver las normas que reglamentan mi ejercicio. Si ahí no
puedo poner una industria, no voy a poder hacerlo. Los “límites” son comprensivos de todos los derechos, cada
vez que nosotros vemos esto, hacemos una crítica, ya que en el código se habla de “límites al dominio”, y en
realidad es más abarcativo. Nosotros hablamos no sólo de límites al dominio, sino de Límites a la PROPIEDAD.

Cuenta la profesora que cuando hablaban con la dra Lara, analizaban el tema de Límites al Dominio, pero
cuando empezaron a ver que iba más allá del dominio, incluyendo también Propiedad Horizontal, condominio,
que también habían otros derechos reales que se ejercen por la Posesión, y hay otros derechos que no son
reales y que también están limitados. En la clase anterior habíamos visto la diferencia entre propiedad y
dominio. Habíamos dicho que la Propiedad era todo lo que era apreciable en dinero, que fuera de la vida, de la
libertad de una persona, etc. Entonces fíjense hasta dónde podemos llegar con esto que a veces lo vemos desde
los derechos reales, como está en nuestro código civil, pero al trabajar con los administrativistas, vemos que es
más amplio, que incluimos conceptos como poder de policía, y va relacionando y colocando lo que va
aprendiendo en el árbol de conocimiento que tenemos y que es el ordenamiento jurídico.

Entonces, estos límites que afectan la absolutez del mismo: ¿y por qué afectan la absolutez del mismo? En el
sentido de usar, gozar y disponer. Porque tal vez yo quiero venderle a un extranjero, y tenemos una ley que dice
que no puedo venderle a un extranjero. O tal vez quiero dividir en la zona del Challao, y tal vez tengo una norma
que me dice que no puedo hacer fracciones menores a 600mts. Está realmente limitando nuestra facultad de
disposición. Si yo quiero hacer una industria como les decía, ponerla en tal lugar y no puedo, quiero poner un
boliche en un lugar y tampoco puedo porque no es zona de boliche. Mi uso, goce y disposición va a estar
regulada en la ley.

Pero sin desmembrarlo, sin llegar a ser tan fuerte como una servidumbre. Con estas características a ustedes
todavía les cuesta diferenciarlo, porque todavía no estudiamos la servidumbre. No llega a desmembrarlo como
en la servidumbre, como en el usufructo, no llega a convertirlo en un dominio imperfecto, porque si no todos los
dominios serían imperfectos. Porque todos los dominios están regulados. Hacen a la normalidad del derecho.
Por eso conforman su estatuto normal.

 Finalidades

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Interés público Armonizar el derecho privado con el interés general o colectivo. Y su fuente está
principalmente en el derecho administrativo. Vamos a señalar algunos puntos que también se encuentran
excepcionalmente regulados en el Código Civil, pero la gran mayoría por el derecho administrativo.

Interés Privado  compatibilizar los derechos y obligaciones que por igual gozan los hombres en sus relaciones
de vecindad. Regular entonces, los problemas que puedan surgir entre vecinos. Y lo vemos en el Código Civil.

 Competencia

El artículo 1970 nos dice que las limitaciones impuestas al dominio privado en interés público, están regidas
por el derecho administrativo. Antes en el código de Vélez, estaba regulado en el artículo 2611.

Les voy a mencionar antes de darle la palabra a la dra Lara, algunos supuestos específicos que se ha dicho que
son de interés público, pero que sin embargo están en el código Civil. Son excepcionales, porque en principio,
cuando mediaba interés público la fuente era la del derecho administrativo.

 Casos regulados en el Código Civil

 Artículo 1884 y 1887. El artículo 1884 que es el que habla de la estructura de los derechos reales dice
que no se pueden crear otros derechos reales, o modificar los derechos reales y la enumeración que se
hace en el 1887, hace un numerus clausus, Y dicen ¿Por qué está interesado en interés público? Y es que
está interesado, en que por la creación de derechos reales de alguna manera se limita el tráfico jurídico,
la circulación de los bienes, es un interés general, no un interés privado.

Pregunta Alumno: ¿Esa qué tipo de restricción es? Es una restricción a la facultad de crear derechos reales. Ahí
fíjense la diferencia entre libertad y dominio, el tema de que siempre hablamos, porque cuando vemos derecho
de dominio, me otorga ciertas facultades que voy a poder ejercer libremente con ciertas limitaciones. Entonces,
siempre va a estar, siempre la vamos a ver a la libertad en el ejercicio del derecho de dominio, o en otros casos
también vamos a ver la libertad pero en otros derechos, no relacionados con el dominio. Por ejemplo la libertad
de expresión, donde no necesito tener dominio. Es más amplio el tema de la libertad. Pero a veces la libertad,
está en esa libertad de ejercer como yo quiero esta facultad que me otorga el ser titular de un derecho de
dominio.

Entonces como dice numerus clausus, yo como titular de derecho de dominio podría decir, yo quiero
constituir una enfiteusis, y como no está enumerado, no puedo. O un mayorazgo.

 1972Cláusulas de Inenajenabilidad. Esto implica específicamente que NO puedo obligarme a NO

enajenar, y esto es por el principio de la libre circulación de los bienes. Es de interés general.
 Prohibición de división horizontal salvo casos especiales. Anteriormente por el 2617 se prohibía dividir
horizontalmente los inmuebles, también en interés general. Pero esto ya había quedado desvirtuado
cuando surgió la Propiedad Horizontal, y ahora más aún porque tenemos la PH y la Superficie. Pero,
¿qué es lo que podríamos pensar? Que si no hay PH y Superficie, no podemos dividir horizontalmente
porque el 1954 me dice que el dueño del suelo, es dueño del espacio aéreo y del subsuelo, y la única
manera de que haya un dueño de lo de arriba y de lo de abajo es por medio de estos dos sistemas. El de
la PH y el de la superficie, no puedo yo crear otra manera. No puedo yo sin superficie real decir, “tengo

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una casa y como no uso la cochera, le voy a vender la cochera”, no, tengo que constituir un derecho de
superficie. Es la excepción a la regla.

Pregunta alumno: ¿El espacio aéreo ahora es de dominio público en el código nuevo? No, ya vamos a ver
que en la extensión del espacio aéreo, es del dueño del dominio del suelo en la medida de lo aprovechable.
De lo aprovechable quiere decir, de lo que se puede aprovechar de acuerdo con la tecnología. ¿Qué quiere
decir? Nosotros no vamos a decir que soy dueño de la estratósfera, dice que es en la medida de lo
aprovechable y conforme a las normas especiales. Porque si hay una norma de navegación que no me
permita que pase una aeronave es una restricción. Cuando ustedes vean en el código nuevo por ejemplo
espacio aéreo, se van al buscador del Código nuevo y lo buscan. Y van a ver que con relación al dominio, el
espacio aéreo va a pertenecer al dueño del suelo en la medida de lo aprovechable. Y nos va a remitir a una
verdadera interpretación jurídica.

 Camino de Sirga art.1940 (15m), anterior art.2639 (35 m). Está recepcionado en 1940 como un límite
al dominio. Anteriormente estaba en el artículo 2639 y era de 35m, que es muchísimo. Son 35m de donde
haya cursos de agua navegables, y ahora se ha reducido a 15m. Al principio se discutía, porque muchos
administrativistas decían que el camino de sirga era una servidumbre. O que acá en Mendoza se expropiaba
el camino de sirga por leyes de ordenamiento territorial. Y en realidad, el camino de sirga es del particular,
es de él, está en su dominio, lo que pasa es que no puede construir o hacer construcciones que impidan el
paso de las naves o de los buques que van a navegar en ese curso de agua navegable. ¿Por qué? Porque el
camino de sirga también se decía que era “el camino de la soga”, porque la soga era con lo que agarrábamos
antes e íbamos arrastrando las embarcaciones a la vía pública. ¿Y por qué era importante el camino de
sirga? Porque si no los que navegaban por esos cursos de agua no podían salir a la vía pública, si no tenían
esos beneficios.

Estas son las únicas restricciones de Interés Público que según la Doctrina están en el Código Civil. Y las
otras surgen del Derecho Administrativo entonces le dejamos la palabra a la dra Lara.

Dra Lara.

¿Por qué el interés de tratar esto interdisciplinariamente? Por ahí no es por los civilistas, sino por
nosotros, porque cuando empezamos a analizar, por administrativistas, o publicistas, empezamos a estudiar
los límites y las restricciones a la propiedad y usamos la expresión PROPIEDAD, como casi sinónimo de
DOMINIO. Y esto es un problema. Dominio es un tipo especial de derecho real. Los derechos reales se
caracterizan por ser ejercidos directamente sobre una cosa, y la verdad es que están en el Código que nos
dice hasta dónde llegan y hasta dónde no.

Cuando nosotros empezamos a estudiar esta unidad, empezamos hablando de la Propiedad, de lo que
es la propiedad. Y la CSJN ha dicho que propiedad es “todo lo que una persona tiene fuera de sí mismo,
de su vida y de su libertad”. Propiedad es un conjunto de derechos personales, que no tienen nada que
ver con los derechos reales, y poco que ver con el derecho de dominio. Cuando traemos esas restricciones
del código civil al condominio, a la propiedad, el panorama se complica, porque quiero aplicar los mismos
principios a derechos que no son reales y que no son derecho de dominio. Esta es la aclaración primera.

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Ahora, ¿qué diferencia hay entre las restricciones de interés público y las de interés privado?

Las restricciones de interés público son justamente las que regula el derecho administrativo, y son
expuestas no en beneficio del particular, sino en beneficio de toda la comunidad. El caso es la restricción
que todos ustedes tienen, y que ojalá nunca se encuentren si es que existe, con el contrato de enfiteusis (a
lo que la profesora Pujol contesta que no existe). Pero todos ustedes seguramente viven en una casa que
tiene una vereda. Bueno esa es una restricción en interés público, es justamente un derecho real y derecho
de dominio. Pero nosotros por ejemplo en materia de ordenamiento territorial decimos que ustedes pueden
usar un determinado bien inmueble, que integra su propiedad y sobre el cual ejercen un derecho real de
dominio, solamente para vivir, y no para poner un restaurant, un boliche o una fábrica, estamos hablando
también de una restricción. Y a ver si ustedes se dan cuenta de qué restricción es, además de una restricción
de usar un bien que está sujeto al derecho de propiedad, ¿qué restricción es? Es una restricción a la libertad.
Yo no quiero decir que esto es una especie, del género limitación, es más amplio, más o menos es algo así. El
tema es que cada vez que uno ve una restricción de este tipo en un derecho real de dominio, ve también de
alguna manera, una restricción a la libertad. Porque es una restricción a la libertad de usar la cosa como uno
quiere usarla.

¿Quién regula esto? La regulación de las restricciones está a cargo constitucionalmente de las
provincias. Y sólo excepcionalmente a cargo de la Nación. ¿Por qué? Bueno, y esto también es importante, y
uno lo pierde de vista cuando estudia, pero es lo primero que tendrían que saber. El artículo 121CN es el
que hace el deslinde de competencias. Según este artículo, las provincias que prescinden a la Nación, han
conservado todo el poder no delegado expresamente. Esto tiene problemas, porque en este país, y
hablando del derecho administrativo, nada de lo que parece es. Dice “expresamente”, esto significa que
implícitamente hay delegación y ahí se nos complica. Vamos a hablar de las expresas, las que hacen por
ejemplo a las atribuciones de la Nación. Y en esas atribuciones, está la facultad de dictar el Código Civil. Por
eso en principio, las provincias han delegado ese poder a la Nación de dictar el código civil, ha preservado
todo lo demás, y ese todo lo demás es lo que nosotros llamamos, derecho local, derecho administrativo.

El problema es que eso a veces no se ve tan claramente y son en estas cuestiones que Vélez reguló, pero
que reguló por razones de política legislativa fundamental. Cuando Vélez regula sobre el Dominio Público no
cabe duda de que lo está haciendo para regular un sistema uniforme en un país que se estaba
constituyendo. Nunca pierdan de vista el contexto, histórico, socio económico.

Ahora podemos discutir si estaba bien o si estaba mal. Incluso esta discusión se va a reeditar, porque el
código civil ha vuelto a numerar el dominio público y la verdad que muchos colegas están en contra de esta
enumeración porque dicen que son las provincias las que tienen que establecer qué es dominio público,
porque es una materia no delegada.

Atrás de esta cuestión de la delegación gira todo el derecho argentino, si derecho penal si derecho civil,
si la nación, si la provincia. Los conflictos de competencia están todos girando alrededor del texto
Constitucional y del 121CN.

Recién hablaron del espacio público, y la verdad que es muy interesante esa discusión. Yo siempre le
cuento a mis alumnos que lo que me fascinó de derecho administrativo cuando lo estaba estudiando es el

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capítulo de dominio público de un autor, que es el único que ha estudiado la naturaleza jurídica de la nube.
La verdad que cuando leí esto, me di cuenta que era lo que quería seguir.

Les aclaro que las nubes son de dominio público, y a veces cuando uno lo plantea parece una locura,
pero ¿para qué quiero saber eso? Bueno, para poder atacar a la nube, por ejemplo en la lucha anti granizo.
Si fuera del propietario, no podría atacarla. Parece un absurdo, pero el espacio nos rodea, las nubes están.
Además dice Pujol, según lo que ha leído sobre la tecnología ahora se puede hacer que una nube se coloque
sobre un inmueble nada más. ¿Hasta qué punto uno puede disponer de una nube? Y bueno aunque parezca
que no tiene sentido, cobra mucha relevancia saber cómo manipular una nube en un lugar donde hay
escasez de agua.

También el espacio radioeléctrico es de dominio público, y por eso el Estado lo concesiona. Pero además
es una cuestión natural, no tiene límites el espacio, las nubes. No se puede fraccionar. Acá hay una cuestión
interesante respecto de la delegación, porque es el Estado Nacional el que concesiona esto. ¿Por qué es el
Estado Nacional el que concesiona las rutas de aeronavegación? Eso es uso del dominio público, como el uso
del agua. Con el control de la Nación.

Alumno: pero de todas formas, si se podría dividir el espacio radioeléctrico. Por ejemplo, de acá a chile
uno se da cuenta cuando cambia el servicio.

Claro, pero hay que tener en cuenta qué función cumple esa comunicación. Y ahí juega una cláusula de
cuando estudiamos servicio público, yo les pregunto a mis alumnos cuando vemos este tema, díganme ¿cuál
es un servicio público de competencia nacional y uno de competencia provincial? Todos ustedes en su casa
tienen agua, gas, teléfono. Y el fundamento de que un servicio público sea nacional es una cláusula
constitucional, es la cláusula de comercio. Esa cláusula tiene una trascendencia fundamental, económica, y
política para este país, porque eso es lo que determina lo que NO puede hacer la provincia. Y eso que
comunica interprovincialmente es jurisdicción nacional.

Por ejemplo dice un alumno, el correo es un servicio nacional establecido en la constitución, en los
artículos 4 y 75.

Dice Pujol: por ejemplo con el camino de sirga, uno se podría preguntar por qué está regulado en el
código civil. Un alumno contesta que es por el principio de la Libre Navegación. Y Pujol contesta que a pesar
de que es de interés público y debería estar regulado por la provincia, está en el código civil.

Lara: Ustedes piensen que Vélez no estaba pensando en el Río Mendoza, que no es navegable, que no
comunica el comercio. Para nosotros es una realidad lejana pero para él era la realidad a regular. Pensemos
en el Río Paraná, en el Río de la Plata. ¿Se entiende? Él estaba pensando en esos ríos, que habían generado
hasta una cuasi invasión externa.

Ahora es muy discutible que siga estando. De hecho nosotros nos oponemos a que esta regulación
subsista en el Código civil. Es un típico caso de limitación al interés público que está en el Código, y bueno
vamos a ver cómo convivimos con él.

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Pujol: Bueno acá, ustedes saben que los que están cursando Interés Público, tienen limitaciones de
fondo y de forma. De fondo quiere decir que surgen de los mismos artículos de la constitución. A veces uno
puede decir hasta qué punto, nosotros podemos llegar a producir una restricción para que una persona no
pueda usar su inmueble, como hicieron en las autopistas en 1991, donde hubo casos de inmuebles que se
expropiaron, pero otros casos que no se expropiaron, pero que no se podían usar porque estaban pegados a
las autopistas, entonces estas personas decían “pero por favor, ¡exprópiemelo, que así no lo puedo usar! Y
me lo ha restringido”. Y esto es así porque las restricciones tienen una característica, y lo dice el 1971 y es
que las restricciones NO SON INDEMNIZABLES, en cambio, la expropiación SÍ ES INDEMNIZABLE. Entonces si
yo lo que estoy haciendo es desvirtuando el derecho, no se lo tengo para nada, le digo que me lo expropien.

Lara: entonces, llegamos así al quid del Estado de Derecho. Si ustedes terminan esta carrera sabiendo
eso, yo me conformo. Cuando el Estado simula una restricción cuando realmente es una expropiación, eso
es una estafa. La expropiación digamos, nadie quiere expropiar, porque se necesita una ley pública, hacer
los planos… Es más fácil que la AFIP saque una resolución que les diga que no pueden usarlo. Entonces este
es el riesgo que les digo siempre, no de la institución de la expropiación como tal, sino de la restricción a la
libertad, que ataca a la propiedad en sentido amplio, y que es en definitiva y se mezcla mucho con el
concepto del poder de policía si es la regulación del derecho.

Alumno: Además, el hecho de que una de estas personas que le está dando al estado más en la medida
en que no usa el inmueble como las otras personas, implicaría una cierta desigualdad ante las cargas
públicas.

Entonces en esta cuestión hay que poder diferenciar la restricción de la expropiación, porque para esta
última hay que cumplir con los requisitos de forma y fondo establecidos en la CN. Tiene que cumplirse con
una ley en sentido sustancial.

Lara: Entonces vemos también porqué yo les decía que todo esto es derecho administrativo, porque
para evaluar en definitiva si una disposición del código civil es constitucional o no, van a tener que ver los
límites al poder de policía. El legislador no puede dictar lo que quiera. Ahí también está el quid del Estado de
Derecho. Los límites al poder de policía, por ejemplo que está establecido que es el poder legislativo quien
está facultado para dictar normas, también por ejemplo se ven en esto, en que tiene que haber
razonabilidad, que tiene que haber igualdad, principios constitucionales que hacen a la constitucionalidad de
la norma. Esos son los límites al poder de policía.

Pujol: Como ya va siendo la hora, directamente les voy a enumerar los caracteres, porque en la próxima
clase, unos 10 minutos antes vamos a ver unas restricciones de las que no tuvimos mucho tiempo para ver
como la cláusula de inenajenabilidad.

 Caracteres
 Se imponen con carácter general y fundadas en int. gral.
 Presupuesto del derecho de reconocimiento. Es decir, el estado me reconoce a mí el derecho de
dominio, pero el titular de este derecho tiene que cumplir con las normas, que han regulado al
derecho de tal manera.

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 Colocan al particular frente a la Administración. Esto es muy importante, porque generalmente

viene un particular, y dice, yo quiero hacer un juicio contra el vecino porque no cumple con la
ordenanza municipal, y NO, hay que denunciarlo a la Municipalidad, para que la municipalidad le
haga cumplir eso al vecino.
 Imponen obligaciones de toda clase, de dar, hacer o no hacer.
 Ilimitadas en su número y clase. No podemos decir que son 5 ó 6.
 Son operativas y ejecutorias y de jurisdicción administrativa, salvo daños y perjuicios. ¿Qué es
esto de daños y perjuicios? Porque el 1971 decía que no daba lugar a daños y perjuicios la
restricción, PERO si al hombre le van a colocar un poste para la parada de micro, y cuando le
están taladrando el piso le provocan un perjuicio, le tendrán que por las normas del CC, el que
causa un perjuicio tiene que responder. O en los casos en que haya desigualdad ante las cargas
públicas.
 No justifican el derecho a indemnización. Excepciones 1971
 Emanan de leyes en sentido sustancial. Por eso les decía que no sólo es la ley, sino que también
pueden ser ordenanzas, decretos, resoluciones de catastro.
 Afectan el carácter absoluto del dominio

Lo único que les quiero decir para cerrar es que el nuevo Código en el artículo 15 nos habla de la Titularidad de
derechos y función social. Se sacó la parte de la función social. Entonces ahora uno puede decir, si hay función
social de la propiedad o no.

Esto es lo que nos decía: “ARTÍCULO 15.- Titularidad de derechos y función social de la propiedad. Las personas
son titulares de los derechos individuales sobre los bienes que integran su patrimonio conforme con lo que se
establece en este Código. -O sea son titulares conforme a lo que establece este código y se quedaron cortos, a lo
que establece este código y todas las otras normas-

La propiedad tiene una función social y, en consecuencia, está sometida a las obligaciones que establece la ley
con fines de bien común.” SE SACÓ DEL PROYECTO DE LA COMISIÓN BICAMERAL. ¿Es fundamental que esto se
haya sacado o no?

Alumno: Y no, porque sigue estando en el 75 inc 22 CN.

Pujol: Primero tenemos la Convención Americana que en el artículo 21 nos habla de la función social, y aunque
no tuviéramos este artículo 21, tenemos las restricciones de interés general, que son en realidad muchas veces
obligaciones que se establecen con fines de bien común.

Entonces si bien se ha sacado de manera explícita la función social, en realidad, la función social es más social
que nunca. Si tenemos las restricciones de interés general en función pública, que establecen que están en miras
del bien común, evidentemente aunque no lo digamos de manera explícita, está en nuestro ordenamiento
jurídico, pero siempre con los límites constitucionales y las garantías constitucionales del ordenamiento, y las
otras normas de fondo.

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