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ALICIA E.

GOLDENBERG
ETHEL HUMPHEREYS

SERIE DE LEGISLACIN COMENTADA

RGIMEN
DE LA PROPIEDAD
HORIZONTAL
LEY 13512 Y SU REGLAMENTACIN,
COMENTADA Y ANOTADA .
NORMATIVA COMPLEMENTARIA

Prologo del Dr. Claudio M. Kiper

LexisNexis
Abeledo-Perrot

- Humphreys, Ethel- Goldenberg, Alicia


E.

LexisNexis

RGIMEN DE LA PROPIEDAD
HORIZONTAL

2004

PRLOGO
No es la primera vez que Alicia Goldenberg me confa la labor de
prologarle una obra. En esta oportunidad, la satisfaccin es mayor teniendo
en cuenta que la coautora, Ethel Humphreys -joven y talentosa profesora-,
tambin colabora en mi ctedra de Derechos Reales en la Universidad de
Buenos Aires. Es muy alentador observar como quienes,
desinteresadamente, ofrecen su tiempo, su esfuerzo y su compromiso a la
noble tarea de ensear, al mismo tiempo desarrollan investigaciones,
producen aportes a la ciencia del derecho y contribuyen as a la perfeccin
de su tarea y a la difusin de su experiencia.
En esta Ley de Propiedad Horizontal comentada se combinan el
conocimiento jurdico -cimentado en aos de docencia- y la diferente
experiencia de cada una de las autoras; una desde el ejercicio de la profesin
de abogado, y la otra dentro del Poder Judicial, lo que genera una
combinacin sumamente interesante. Esto hace que la obra no se conforme
con construcciones dogmticas, ya que pretende ser una herramienta
prctica para todos aquellos que a diario enfrentan problemas y procesos
vinculados a la aplicacin de la ley 13512.El autor del Cdigo Civil, en la
creencia de que generara muchos conflictos, no vea con agrado al sistema
de propiedad horizontal (ver el art. 2617 y su nota). Los problemas
habitacionales, la concentracin de la poblacin en las grandes ciudades,
dejando cada vez menos espacio, hicieron que la sancin de una ley de este
tipo se tornara una necesidad imperiosa. Fue as que en 1948 se sancion la
ley 13512.Despus de ms de cincuenta aos de su vigencia, se advierte que
la ley fue una respuesta adecuada desde el punto de vista jurdico, ya que en
torno de ella se construyeron una doctrina importante y una nutrida
jurisprudencia, que se encuentran consolidadas. No puedo decir, en cambio,
que el problema de la vivienda se encuentre solucionado para toda la
poblacin, pues ello depende tambin de otros factores, pero lo cierto es que
el nuevo rgimen jurdico contribuy enormemente a la solucin del
problema.Las leyes deben ser el resultado de las necesidades sociales, as
como constituir incentivos para orientar determinadas conductas. Es obvio
que los gustos de las personas no cambiarn por el dictado de leyes que
pretendan hacerlo, pero cuando las leyes reflejan lo que la gente necesita, y
lo hacen para perdurar, puede afirmarse que la labor del legislador vali la
pena. No se me escapa que despus de cincuenta aos se advierte la
necesidad de corregir algunos problemas que se observan en la aplicacin de
la ley 13512 (v.gr.: mayoras muy estrictas, agilidad en las asambleas, etc.).
En los ltimos aos, varios proyectos lo han intentado, pero lo cierto es

que, a pesar de algunos excesos, la ley se mantiene firme y ofrece un sistema


seguro a los usuarios del derecho y a sus destinatarios principales, los
consorcistas.Goldenberg y Humphreys comentan cada uno de los artculos
de la ley 13512 realizando una prolija descripcin de la interpretacin
jurdica correspondiente, sealando las divergencias doctrinarias y, ms
an, fijando su posicin personal en los temas controvertidos. As, por
ejemplo, toman partido por la tesis que considera que la propiedad
horizontal es un derecho real autnomo, se oponen a considerarla como una
propiedad de fracciones habitables, tambin a su utilizacin en los
cementerios privados -siempre defend el criterio opuesto-, explican cmo se
invierte aqu el principio de la accesin, sugieren interpretar las
prohibiciones de los arts. 5 y 7 con criterio amplio para que los jueces no
destruyan obras hechas sin autorizacin y as preservar valores econmicos,
distinguen claramente el concepto de obra nueva del correspondiente a las
innovaciones, critican la interpretacin que admite el interdicto de obra
nueva con amplitud en aquellos casos en los que la obra ilegal est
terminada, etc. Asimismo, en el comentario de cada artculo el lector
encontrar abundantes citas de jurisprudencia.Seguramente, este libro ser
til a los abogados litigantes, a los negociadores, mediadores, a los jueces y
funcionarios judiciales, y tambin a los estudiosos de esta problemtica. Se
basa en una explicacin jurdica que est acompaada por abundantes
sumarios de jurisprudencia, combinacin ideal entre la teora y la prctica.
Debo destacar que la jurisprudencia es actual y que, como lo sealan las
autoras, se citan sumarios de fallos aunque no coincidan con sus propias
opiniones, lo que revela apertura y le ofrece al lector un panorama completo
de la ley tal como la aplican los jueces.En suma, este libro es la prueba de la
tarea responsable y humilde de estudiar, de investigar con disciplina y de
ser fiel a la ciencia del derecho. Esta obra seguramente ser de
imprescindible consulta y anlisis por todo estudioso que se ocupe de estas
cuestiones, lo que importa una evidencia de que estn en el camino correcto,
y corresponde darle la bienvenida.
CLAUDIO MARCELO KIPER
Buenos Aires, junio de 2004

PALABRAS PRELIMINARES
Esta obra est destinada no slo a los abogados y escribanos sino
tambin a los administradores de consorcios y a nuestros alumnos de grado
y posgrado. Su objetivo es ambicioso porque este libro no se agota en la
realizacin de un estudio exegtico de la ley 13512 y su decreto
reglamentario, sino que adems incluye un examen de otros temas
vinculados, como el sistema de prehorizontalidad, el juicio ejecutivo para el
cobro de expensas comunes y las garantas para su cobro -v.gr. los
privilegios y el derecho de retencin-. Es por ello que incorporamos al
apndice un conjunto de leyes, decretos y ordenanzas que nos parecieron de
importancia para la acabada completitud de la obra.
Por lo dicho, no slo tratamos temas de Derecho Civil (derechos reales),
sino tambin cuestiones procesales, volcando en la obra nuestra experiencia
docente y profesional.
En lo personal, debemos formular un reconocimiento muy especial al
doctor Marcelo Juan Righini por su estmulo constante y su invalorable
colaboracin en la bsqueda y sistematizacin de la legislacin.
Con un lenguaje sencillo y accesible, ajeno a estructuras alambricadas,
contrarias a la claridad expositiva, hemos expresado nuestro propio
pensamiento y el de otros autores sin reservas mentales y con gran
vocacin de servicio: hacer llegar a nuestros lectores, con la cortesa que se
merecen, una obra que les permita profundizar los temas tratados y dar
soluciones a los problemas prcticos que se presenten en materia de
propiedad horizontal.
Confiamos en que as ser, y esperamos con ilusin el comentario
favorable de quienes nos hayan ledo, lo que desde ya con absoluta
humildad, agradecemos.
LAS AUTORAS

LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL


LEY 13512

Art. 1.
Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un
mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta que
sean independientes y que tengan salida a la va pblica directamente
o por un pasaje comn podrn pertenecer a propietarios distintos, de
acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento
puede pertenecer en condominio a ms de una persona.
I. UBICACIN SISTEMTICA DEL DERECHO REAL DE
PROPIEDAD HORIZONTAL
Dentro de la clasificacin tradicional de los derechos reales, segn la
cual se distinguen los derechos reales sobre cosa propia y sobre cosa ajena y
estos ltimos de disfrute o de garanta, la propiedad horizontal, que es un
derecho real autnomo, se ubica, segn nuestro entender, como derecho real
extra Cdigo Civil (ex lege) sobre cosa propia.
Ms adelante nos referiremos in extenso al debate sobre su naturaleza
jurdica y su ubicacin dentro de la clasificacin de los derechos reales.
II. EL ASPECTO FCTICO Y EL ASPECTO JURDICO DE LA
PROPIEDAD HORIZONTAL
Creemos que para referirnos a este derecho real que crea la ley 13512,
an no reformada, no obstante los numerosos proyectos que intentan dicha
reforma, debemos comenzar por distinguir el aspecto fctico del aspecto
jurdico.
Fcticamente, para que exista la propiedad horizontal, deben coexistir
materialmente las partes privativas, unidades funcionales o departamentos,
y las partes comunes, existiendo entre ambas una integracin que es
precisamente la que hace que, sobre dichas partes, no pueda hablarse de un
dominio y de un condominio de indivisin forzosa. Empero s de un dominio
sobre las partes privativas, que se integra con un condominio de indivisin
forzosa sobre las partes comunes.

Es precisamente por ello que, el derecho real de propiedad horizontal, es


un derecho real autnomo distinto de los derechos reales que contempla el
art. 2503 del Cdigo Civil, dado que no es un dominio ni un condominio de
indivisin forzosa legislados por el Cdigo Civil, sino un derecho real
distinto, diferente de ambos. Creemos que sta es la posicin mayoritaria
respecto de su naturaleza jurdica y que as resulta de la ley 13512. Para ello
debemos tener en cuenta que el objeto de la propiedad horizontal es un
inmueble edificado que se compone de partes privativas y partes comunes
de indivisin forzosa. stas son las tres caractersticas que hacen a su
aspecto fctico o fsico.
III. NATURALEZA JURDICA
Consideramos que es necesario rebatir los argumentos de aqullos que
sostienen que el derecho real de propiedad horizontal no es un derecho real
autnomo sino un condominio.
En el sentido indicado, debemos recordar que en el Cdigo Civil, el
condominio fue contemplado por Vlez Srsfield para morir y no para vivir,
atento las dificultades que este derecho real presenta para la armona del
uso de la cosa por los condminos.
Es de hacer notar que, si nuestro codificador hubiera sabido con
anticipacin que el Cdigo Civil iba a ser sancionado a libro cerrado, tal
como ocurri, no hubiera contemplado el derecho real de condominio atento
a su desacuerdo con esta figura.
Cuando Vlez redact el Cdigo Civil, existan en el derecho comparado
dos tipos de condominio, que eran el romnico y el germnico o propiedad
en mano comn.
Ninguno de estos dos condominios le gustaban a nuestro codificador,
pero como tema que se lo criticara por no incluir este derecho real, opt
por el de fuente romnica, porque era ms simple pero tan inconveniente, a
sus ojos, como el alemn. Vlez se vio compelido a optar entre ambos y, es
por ello que eligi el primero. Ello se patentiza en la regulacin de la
extincin del condominio, pues sus normas son mucho ms exhaustivas y
numerosas que las que se refieren a su ejercicio.
As, el condominio es el nico derecho real en que la extincin o
particin tiene todo un captulo de normas, a diferencia del resto de los
derechos reales, que en el aspecto de su finalizacin tienen previsto uno o
dos artculos.
Las normas que se refieren a la particin del condominio no son las
nicas que nos estn indicando que este derecho real, conforme a las
dificultades que acarrea para su ejercicio, fue contemplado para morir; basta
con recordar que en el Cdigo Civil existen dos clases de condominio:
1. El condominio con indivisin forzosa.

2. El condominio sin indivisin forzosa.


El condominio sin indivisin forzosa puede extinguirse a pedido o por
voluntad de cualquiera de los condminos al minuto de su constitucin. Es
ms, si los condminos lo crearon por un plazo, el codificador establece que
ste no puede exceder de los cinco aos, slo renovables al cabo de ese
perodo, por si media arrepentimiento de alguno o algunos de los
condminos durante su vigencia, debido a los problemas que se generan
entre ellos en cuanto a su ejercicio.
ste es el condominio de origen convencional, en el cual la regla es que
no sea sin indivisin forzosa y que slo excepcionalmente se pacte su
indivisin por cinco aos o menos.
Es tambin por la misma razn de su tlesis legislativa que cuando Vlez
Srsfield se refiere a la particin del condominio prefiere la particin del
condominio en especie y no la divisin por venta. Ello nos est indicando
que si se trata de una cosa divisible y esta divisin es factible y lcita, la
particin elegida por nuestro codificador es la que tiene lugar en especie.
Atento lo expresado, el lector no desprevenido no dejar de advertir que si
tal fue el pensamiento del codificador respecto del condominio no podra ser
otra su decisin al prohibir la propiedad horizontal. sta es la verdadera
razn de la prohibicin y no, como alguna vez se dijo, el desconocimiento
por parte de Vlez Srsfield de este derecho real prohibido. Y ya que
estamos tocando el tema del condominio y su particin, tambin debemos
establecer que a la propiedad horizontal se puede arribar mediante la
particin del condominio, siempre que existan fsicamente los requisitos
constitutivos que la ley 13512 exige; no siendo obstculo para ello que en
sta el condominio sea de indivisin forzosa porque igualmente existe la
particin al ser sustituido el derecho real de condominio por un nuevo y
distinto derecho real que es la propiedad horizontal.
En el recuerdo esbozado no podemos dejar de sealar que en la
propiedad horizontal, el condominio de indivisin forzosa, establecido sobre
las partes comunes, es de origen legal y slo se extingue cuando desaparece
el sistema.
El dominio que tiene el titular de una unidad funcional de un inmueble
sometido al rgimen de la propiedad horizontal no puede ser equiparado al
derecho real de dominio regulado por el Cdigo Civil, pues las restricciones
y los lmites que pesan sobre ste, si son aplicados al sistema de la ley
13512, desvirtan el rgimen. Para que este sistema tenga plena virtualidad
y no le sean aplicadas las normas del cdigo de fondo, el art. 2 de la Ley
de Propiedad Horizontal y la economa general del sistema producen un
aislamiento de este rgimen.
"Es exacto que la ley 13512 dispone prohibiciones a los propietarios de
pisos o departamentos. El alcance de la restriccin solamente se ve ampliado

en funcin de la naturaleza de la cosa que sirve de sustrato objetivo al derecho,


sin que se advierta otra diferencia que la de grado" (1).
Consideramos, como lo expusiramos anteriormente, que el derecho real
de propiedad horizontal es un derecho real autnomo, pues cumple con los
principios del numerus clausus y de la tipicidad.
IV. DEFINICIN
El derecho real de propiedad horizontal puede ser definido como "el
derecho real de uso, goce y disposicin jurdica sobre una cosa propia,
consistente en una unidad funcional en un inmueble edificado, que est
integrada por una parte privativa consistente en una fraccin del edificio y
por una cuota parte indivisa sobre el terreno y sobre todas las partes o cosas
comunes del edificio" (2).
Tambin como "el derecho real de uso, goce y disposicin de una unidad
funcional formada por un objeto exclusivo independiente, consistente en un
edificio o, ms comnmente parte de ste y un porcentaje de las cosas
comunes" (3).
O bien como aqul "que adquiere una persona sobre un sector privativo
de aprovechamiento independiente en un edificio sometido al rgimen de la
ley 13512, juntamente con la inescindible cotitularidad del porcentual
determinado sobre el terreno y dems partes comunes de aqul y afectadas a
un condominio de indivisin forzosa, bajo las condiciones de ejercicio
establecidas en el reglamento de copropiedad y administracin vigente al
momento de su adquisicin" (4).
V. SU DENOMINACIN
La doctrina considera que la expresin "propiedad horizontal" no es la
ms apropiada y elabor distintas posibles denominaciones, entre otras, a
saber:
a) Parcelacin cbica de la propiedad (5).
b) Dominio horizontal (6).
c) Dominio de un sector independiente integrante de un edificio comn (7).
d) Propiedad de fracciones habitables dentro de edificios en condominio forzoso
(8).
e) Propiedad por pisos o departamentos (9).
Con respecto a las denominaciones precedentes, creemos que debemos
dejar sentada nuestra disconformidad con casi todas ellas.
En efecto, la denominacin de "dominio horizontal" nos parece
desacertada porque el derecho real que estamos analizando, tal como ya lo
sealramos, no es un dominio, porque slo cabe hablar de titularidad
dominial respecto de las partes privativas o departamentos, las que se

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integran con un condominio de indivisin forzosa sobre las partes comunes.


Es as que la denominacin de "dominio horizontal" olvida que la propiedad
horizontal tambin recae sobre partes comunes que resultan ser accesorias
de las privativas. Asimismo, no debe desatenderse que la unidad funcional
puede estar sometida a condominio, el que no tiene por qu ser de indivisin
forzosa y, segn la regla general, habitualmente no lo ser.
La misma objecin nos merece la expresin que se indica en el punto "c",
dado que esa locucin apunta slo a una especie de dominio.
Respecto de la denominacin que menta el punto "d", consideramos que
la propiedad horizontal no es una propiedad de fracciones habitables, atento
a que la expresin "propiedad" tiene un sentido mucho ms amplio que la de
dominio, desde que en un sentido constitucional (art. 17, CN) la palabra
"propiedad" se refiere a todo derecho patrimonial. Es as que nuestra Corte
Suprema de Justicia de la Nacin en tres de sus sentencias ms importantes
fue quien defini el sentido de esa expresin.
En el fallo "Horta, Jos v. Harguindeguy, Ernesto" (10), dijo que: "Sea
poco o mucho aquello que se quita al propietario por accin de la ley, ya no
es posible conciliar a sta con el art. 17 de la Constitucin, que ampara la
propiedad contra los actos de los particulares y contra la accin de los
poderes pblicos; que protege todo aquello que forma el patrimonio del
habitante de la Nacin, trtese de derechos reales o de derechos personales,
de bienes materiales o inmateriales, que todo eso es propiedad, a los efectos
de la garanta constitucional".
Otro de los fallos mencionados es "Mango, Leonardo v. Traba, Ernesto"
(11), en el cual nuestra Corte Suprema determin que: "Por consiguiente, se
ha aplicado una ley a una nueva situacin definitivamente establecida, dando
ello por resultado la anulacin por la sola virtualidad de dicha ley de una
sentencia firme que impona al locatario la obligacin de restituir el
inmueble arrendado y que, correlativamente, reconoca el derecho del
recurrente a recuperar la posesin material del bien. Que esos mismos
principios constituyen en el caso una valla infranqueable a la aplicacin de
la ley impugnada, pues si en la causa precedentemente citada ("Horta v.
Harquindeguy") el derecho del locador emanaba de un contrato, en la
especie sub lite tiene su fundamento en la sentencia ejecutoriada. En uno u
otro caso hay un derecho adquirido, con la diferencia de que en el que nos
ocupa esa adquisicin es irrevocable como que ha merecido el
reconocimiento y la sancin de la justicia (Fallos, 317:204). El derecho
reconocido al recurrente por la sentencia de desalojo se relaciona con los
bienes; es un derecho patrimonial y, por lo tanto, una propiedad en el
sentido constitucional". Luego cit un fallo de la Corte Suprema de los
Estados Unidos, en el cual se expres que "la palabra propiedad

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comprende todos los intereses apreciables que un hombre pueda poseer


fuera de s mismo, fuera de su vida y de su libertad".
El tercero de los fallos a los que aludimos es "Bourdieu, Pedro Emilio v.
Municipalidad de la Capital" (12), en la cual nuestra Corte dijo que "las
palabras libertad y propiedad comprensivas de toda la vida social y
poltica, son trminos constitucionales y deben ser tomados en el sentido
ms amplio. El trmino propiedad, cuando se emplea en los arts. 14 y 17
de la Constitucin o en otras disposiciones de ese estatuto, comprende,
como lo ha dicho esta Corte, todos los intereses apreciables que un hombre
pueda poseer fuera de s mismo, fuera de su vida y de su libertad. Todo
derecho que tenga un valor reconocido como tal por la ley, sea que se
origine en las relaciones de derecho privado, sea que nazca de actos
administrativos (derechos subjetivos privados o pblicos), a condicin de
que su titular disponga de una accin contra cualquiera que intente
interrumpirlo en su goce, as sea el Estado mismo, integra el concepto
constitucional de propiedad".
A mayor abundamiento, tampoco nos parece que las unidades
funcionales sean fracciones habitables debido a que la expresin "habitable"
nos lleva a pensar en el destino de vivienda y ya se dir que la propiedad
horizontal puede tener cualquier destino.
La denominacin del inciso "e" merece la misma crtica con respecto al
trmino "propiedad" y tambin porque este derecho real de propiedad
horizontal no se circunscribe a los pisos o departamentos nicamente, pues
esas expresiones apuntan exclusivamente a las unidades funcionales.
Dijimos que si bien la locucin "propiedad horizontal" no es suficiente
para representar la realidad que comprende, consideramos que es la ms
adecuada, pues con ella no slo se individualizan aquellos edificios que estn
construidos en forma vertical.
(1) Conf. LAQUIS, Manuel A. - FLAH, Lily R. - SMAYEVSKY, Miriam,
Derechos reales, t. V, Depalma, Buenos Aires, 2000, p. 461.
(2) GATTI, Edmundo, Teora general de los derechos reales, Abeledo-Perrot,
Buenos Aires, 1975, p. 140.
(3) HIGHTON, Elena I., Derechos reales. Propiedad horizontal y
prehorizontalidad, vol. 4, Ariel, Buenos Aires, 1979, p. 2.
(4) PAPAO, Ricardo J. - KIPER, Claudio M. - DILLON, Gregorio A. CAUSSE, Jorge R., Derechos reales, t. II, reimpr., Depalma, Buenos
Aires, 1997, p. 16.
(5) NEGRI, Jorge A., Rgimen argentino de la propiedad horizontal, Aray,
Buenos Aires, 1953, p. 30.

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(6) GATTI, Edmundo, "Propiedad y dominio", Lecciones y ensayos, nro. 24, p.


27.
(7) MOLINARIO, Alberto D., "La enseanza de los derechos reales", Anales de
la Facultad de Ciencias Jurdicas y Sociales, t. 28, La Plata, 1959, p. 35.
(8) LAJE, Eduardo J., La propiedad horizontal en la legislacin argentina,
Perrot, Buenos Aires, 1951, p. 29.
(9) RACCIATTI, Hernn, Propiedad por pisos o departamentos, 3 ed.,
Depalma, Buenos Aires, 1975, p. 3.
(10) Fallos, 136:59.
(11) Fallos, 144:200.
(12) Fallos, 145:325.

VI. SUPUESTOS CONTEMPLADOS


En la primera parte del artculo que analizamos se lee que se encuentran
comprendidos dentro del sistema "los distintos pisos de un edificio o
distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio
de una sola planta". Por lo tanto, los supuestos contemplados por la ley son:
1. El edificio que construido verticalmente est conformado por
diferentes pisos. Es decir, que est dividido verticalmente en unidades
funcionales que se integran entre s.
2. Aqul que dividido verticalmente a su vez tiene en cada piso divisiones
horizontales.
3. El inmueble que se encuentra dividido horizontalmente.
De lo expuesto se deduce que "no es imprescindible que para la
viabilidad del sistema, el edificio tenga ms de una planta" (13), puesto que
el edificio de una sola planta podr ser afectado al rgimen de la ley, siempre
que se den a su respecto los dos requisitos que el art. 1 estipula.
VII. OBJETIVOS DE LA LEY 13512
La ley 13512 persigue dos objetivos distintos:
1. Admitir la divisin de los edificios en sectores comunes y sectores
exclusivos.
2. Regular las relaciones entre los copropietarios en pos del inters de la
comunidad por encima de los intereses individuales.
VIII. REQUISITOS FCTICOS
Los requisitos fcticos a los que alude el art. 1 para que un inmueble
edificado pueda ser sometido a este rgimen son:
a) Que las unidades funcionales deben ser independientes.

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b) Que las unidades funcionales deben tener salida a la va pblica, ya sea


directamente o a travs de un pasaje comn.
Las partes privativas, unidades funcionales o departamentos, tienen que
tener para ser tales una caracterstica funcional que es su independencia o
autonoma funcional, es decir que dicha parte privativa debe tener
autosuficiencia para su destino, que no tiene por qu ser necesariamente el
de vivienda.
Existiendo de hecho el inmueble edificado cualquier destino es posible
(galeras, cocheras, shoppings, bauleras, cementerios privados, clubes de
campo, tiempo compartido, etc.).
(13) LAQUIS, M. A. - FLAH, L. R. - SMAYEVSKY, M., Derechos..., cit., p. 466.

IX. EL INMUEBLE BALDO Y LOS CEMENTERIOS PRIVADOS


Lo dicho pone de manifiesto que un inmueble baldo no puede ser objeto
de propiedad horizontal. Lo mismo que un inmueble edificado que no tenga
partes comunes dado que en este ltimo caso, si no hay alguna parte comn,
no puede subdividirse en propiedad horizontal.
En el caso particular de los cementerios privados, no obstante no existir
en el sector de las parcelas el inmueble edificado, quienes proyectan los
reglamentos de los cementerios privados los afectan a la propiedad
horizontal y as hay muchos cementerios privados que han ingresado en el
registro de la propiedad inmueble de la zona que corresponde con la
afectacin de propiedad horizontal, criterio que las suscriptas no comparten
y que en su momento diera lugar en los hechos a numerosos problemas de
registracin en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de
Buenos Aires, problemas ya superados. Reiteramos que el inmueble
edificado constituye el objeto del derecho real de la propiedad horizontal.
X. LA UNIDAD DE DOMINIO EXCLUSIVO
La "unidad de dominio exclusivo" puede ser definida, conforme lo
preceptuado por el inc. a) del art. 2 de la disposicin 75 de la Direccin
General Inmobiliaria del 22/4/1958, como el conjunto continuo o
discontinuo de las partes de un edificio que -de acuerdo con lo preceptuado
por el art. 1 de la ley nacional 13512- puede, dentro del rgimen de dicha
ley, ser de propiedad de una persona real o jurdica o de varias.
El inciso siguiente hace lo propio con la "unidad funcional" al decir que
es el conjunto de ambientes principales y dependencias directamente
comunicadas y unidas entre s, necesarias para el desarrollo de las
actividades compatibles y concordantes con el destino del edificio que fija el
plano de obra.

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XI. LA AUTONOMA FUNCIONAL


"El requisito de la independencia de las unidades funcionales es
ineludible y depende de la estructura funcional del inmueble, de modo que
asegure privacidad y autonoma con arreglo al destino especfico de las
unidades funcionales y a las disposiciones administrativas que rijan, por
razones de polica, su afectacin a determinado objeto" (14).
Como las unidades funcionales no tienen como nico destino la vivienda,
existe tambin la independencia funcional cuando, tratndose de una oficina
o de un shopping o de una cochera, por ejemplo, no existen fsicamente el
bao ni la cocina.
Con respecto a las partes privativas, el art. 1 de la ley s exige una
condicin ms que es tambin fctica: que los departamentos tengan salida a
la va pblica, directamente o por un pasaje comn.
Este requisito "confirma la independencia y completa la misma" (15).
El art. 27 del dec. 18734/1949 establece, para los edificios ubicados en
la Capital Federal y territorios nacionales, que "las autoridades municipales
podrn establecer los requisitos que deben reunir los edificios que hayan de
someterse al rgimen de la ley 13512 y expedir las pertinentes
autorizaciones, las que, una vez otorgadas, no podrn revocarse".
(14) Conf. Argaaraz, cit. por LAQUIS, Manuel A. - SIPERMAN, Arnoldo, La propiedad
horizontal en el derecho argentino, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1966, ps. 34-35.
(15) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., p. 63.

XII. LAS PARTES COMUNES


Las partes comunes constituyen jurdicamente un condominio de
indivisin forzosa y pueden ser fcticamente de uso comn o de uso
exclusivo. Debemos aclarar que el uso de las partes comunes nada tiene que
ver con el condominio sobre las mismas y que cuando nos referimos al uso
estamos aludiendo a lo fctico y no a la titularidad del derecho real de
condominio sobre esas partes.
No debemos confundir el condominio, que siempre supone que la
copropiedad es de todos los consorcistas, con el uso de esas partes. Que el
uso sea exclusivo o comn nada dice del derecho. Una parte comn puede
ser de uso exclusivo, lo que solamente significa que el uso de esa parte es
del titular de una determinada unidad funcional y que slo l la puede
utilizar sin olvidar que la copropiedad de esa parte es de todos los que
integran el consorcio.

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Un ejemplo de parte comn de uso exclusivo puede ser un patio solar y


resulta obvio que a l slo se ingresa por la unidad funcional en la que est
ubicado, lo que no significa que de querer el titular de la unidad funcional
modificar el uso de ese patio, v.gr. techndolo, no deba pedir autorizacin a
la asamblea de consorcistas -en que la decisin se adoptar por unanimidad
de stos y no slo de los presentes en la reunin-. Ms adelante nos
referiremos en detalle a esta situacin, cuando tratemos los artculos
relativos a las obras nuevas.
XIII. EL ORIGEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El art. 1 de la ley 13512 admite la propiedad vertical y no slo la
horizontal porque cuando se sancion esta ley la mayora de los inmuebles
edificados que se someteran a propiedad horizontal eran las llamadas "casas
de renta horizontales" que pertenecan en la totalidad del inmueble
edificado a un solo propietario o a una familia que locaban -por ello lo de
"casas de renta"- para su beneficio las unidades funcionales que todava no
lo eran.
Tambin existan por aquellos aos los inmuebles edificados
verticalmente que eran casas de renta.
En esta situacin se origin asimismo el nombre que se atribuy a los
encargados de los edificios sometidos a propiedad horizontal cuyo estatuto
laboral se denomina "de los encargados de casa de renta", denominacin que
slo ha quedado en los papeles por que a dichos encargados de casa de renta
les qued el nombre de encargados. Las llamadas "casas de renta" son hoy,
en general, edificios sometidos a propiedad horizontal, aunque hay tambin
algunas pocas que subsisten como tales.
XIV. EL CDIGO CIVIL DE VLEZ SRSFIELD Y LA LEY DE
PROPIEDAD HORIZONTAL
Vlez Srsfield, en el art. 2617 del Cdigo Civil, prohibi expresamente
la divisin horizontal de edificios entre varios dueos, estableciendo as una
restriccin y lmite al dominio. La Ley de Propiedad Horizontal derog esta
norma, en el art. 18, permitiendo la construccin horizontal y vertical de
inmuebles, lo que hizo en el artculo que comentamos. Es precisamente por
lo dicho que in terminis este artculo dice expresamente: "Los distintos
pisos de un edificio o distintos departamentos de un inmueble de un mismo
piso o departamentos de un edificio de una sola planta. podrn pertenecer a
propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley.".
Del aspecto jurdico nos ocuparemos ms adelante.

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JURISPRUDENCIA (16)
Aunque las autoras no compartimos la mayora de la doctrina
emergente, algunos de los fallos que transcribimos los incorporamos por ser
aplicables segn los repertorios jurisprudenciales consultados.
Naturaleza jurdica
1. La ley 13512 cre una nueva forma de condominio, al
tiempo que modific sustancialmente el rgimen de dominio del
Cdigo Civil, puesto que derog su art. 2617. Por tanto, actu
originando un condominio particular denominado propiedad
horizontal y consumando la divisin del condominio clsico,
sustituyendo la porcin indivisa del art. 2673 del Cdigo citado,
por la porcin concreta que ella establece (Cm. Nac. Civ., sala A,
23/5/1957). LL, 88-355.
2. La ley 13512 no slo crea una nueva forma de condominio,
sino tambin una modificacin sustancial al rgimen del dominio
(Cm. Nac. Civ., sala C, 5/5/1960). LL, 98-735.
3. El rgimen de la propiedad horizontal crea una divisin
forzosa sobre las partes comunes que hace a la esencia de dicho
rgimen y cuya duracin queda subordinada a la existencia de la
construccin hecha en el suelo comn (CN Paz, sala II,
31/3/1959). LL, 95-140.
4. En el rgimen estatuido por la ley 13512 es imperativa la
coexistencia de dominio de la fraccin exclusiva y la copropiedad
sobre el terreno y las partes comunes. Ambos derechos se
presentan ntimamente unidos constituyendo un todo inseparable,
de tal manera que no se puede ser titular del dominio sin serlo al
mismo tiempo del derecho de copropiedad (Cm. Nac. Civ., sala E,
28/6/1977). JA, 1977-IV-341.
5. El comprador de un departamento en propiedad horizontal
adquiere el dominio sobre la unidad privativa y un condominio
sobre el terreno y dems partes comunes; se caracteriza esta
integracin por la inseparabilidad de ambas titularidades, sin
perjuicio de que stas, an manteniendo su calidad condominial,
sean afectadas al uso exclusivo de uno o varios copropietarios
(Cm. Nac. Civ., sala F, 13/6/1967). LL, 128-772.
6. Es indudable que las caractersticas de un edificio inmueble
destinado a fbrica, no encuadran dentro del rgimen de la Ley de
Propiedad Horizontal, que supone un condominio de naturaleza y
caractersticas que no se da en el supuesto de autos (fallo de 1

17

inst., 29/9/1959). El inmueble cuya subasta se ha dispuesto


constituye una unidad econmica (establecimiento fabril) y nada
permite en autos sostener una posible divisin horizontal del
mismo sin afectar esa unidad (Cm. Nac. Com., sala B,
23/3/1960). JA, 1960-IV-683.
Compraventa. Rgimen de la ley 14005
7. La ley 14005, acerca de la "venta" de inmuebles
fraccionados en lotes y cuyo precio debe satisfacerse en cuotas,
rige tambin el supuesto en el cual se hubiera indicado en el
boleto que la "venta" en mensualidades era de una unidad
funcional que el adquirente deba construir a su cargo bajo
rgimen de la ley 13512 de Propiedad Horizontal (Cm. Nac.
Civ., en pleno, 20/11/1986). ED, 121-497; LL, 1987-A-77; JA,
1986-IV-5.
Constitucin del estado de propiedad horizontal
8. Mientras una sola persona sea propietaria de todo el
inmueble, o lo sean varias en condominio, sin haberse procedido a
la adjudicacin de las distintas unidades, no existir an derecho
real de propiedad horizontal a favor de ninguna de ellas. El
inmueble fsicamente dividido y luego de haberse redactado el
reglamento respectivo por escritura pblica, se encuentra en
estado de propiedad horizontal. Todava no existen partes
privativas y comunes, ni pueden realizarse asambleas, ni hay
relaciones de convivencia, propias de este sistema legal. Entonces,
luego de constituido el estado de propiedad horizontal, ser con la
transferencia o adjudicacin de una unidad que nacen los derechos
reales de propiedad horizontal (Cm. Nac. Civ, sala F,
18/9/1997). LL del 22/5/1998, p. 6.
9. La propiedad horizontal requiere la existencia de distintos
pisos o departamentos en edificios de una sola planta,
independiente, con salida a la va pblica, en donde se exterioricen
la propiedad exclusiva y la comn (LL, 1986-E-422).
10. El derecho de propiedad horizontal es un derecho
autnomo, nuevo y distinto de los derechos reales enumerados en
el art. 2503 del Cdigo Civil, que recae sobre una unidad
funcional formada por un objeto exclusivo consistente en un
departamento (verbo partiri que implica la idea de una particin
de un edificio) y un porcentaje de cosas comunes (LL, 1987-517).

18

11. La suma de los derechos de propiedad horizontal de todos


los consorcistas recae sobre una sola cosa, un inmueble edificado
y cada uno sobre un sector del edificio, estructurado de modo tal
que forma una unidad autnoma, pero que integra un mismo
bloque de construccin. Tomando como centro u objeto principal
la parte privativa, las partes comunes constituyen algo as como
accesorio del derecho de propiedad. La naturaleza jurdica del
derecho sobre cosas, partes o servicios comunes es la de un
condominio con indivisin forzosa. La indivisin forzosa hace ms
necesario todava el respeto de los iguales derechos de los dems
condminos, pues ni siquiera queda la solucin de pedir la
particin (LL, 1987-A-517; LL,1991-A-333).
12. La superficie a considerar en materia de compraventas
inmobiliarias por el sistema de la ley 13512 es siempre
prioritariamente la propia -salvo que se pruebe lo contrario- sea
sta cubierta o sea manuscrita, y no otra caprichosamente elegida
por el intermediario. Y sa es la inteligencia que cabe atribuir a la
especie, por falta de persuasiones convictivas que las desvirten;
advirtase, adems, que el propietario ser dueo exclusivo de su
unidad -superficie propia- que es lo que esencialmente y en
principio le interesa, porque de todas las dems cosas de uso
comn del edificio, es propietario en los trminos del art. 2 de la
ley citada, aunque su proporcin no se haya indicado (LL, 1987C-114, con nota de Enrique L. Abatti y Omar E. Griffi).
13. El sometimiento al rgimen de propiedad horizontal
importa un dominio restringido, es decir, un dominio que tiene
ms restricciones que las que habitualmente soporta ese derecho
real. As como son variadas e intensas las restricciones que le
impone el Cdigo Civil al dominio en aras de una mejor
convivencia, por similares razones y con mayor razn todava,
ellas se justifican en materia de propiedad horizontal, para lograr
el ideal de una tranquila coexistencia (Rep. LL, XLI, J-Z, 2352,
sum. 13; conf. Rep. LL, XLI, J-Z, 2353, sum. 26).
14. Si bien es cierto que la ley 13512 autoriza a que las
unidades de propiedad exclusiva pertenezcan a ms de una
persona, configurndose as un condominio dentro de otro
condominio especial, sin embargo, tal condominio de derecho
comn no interesa al consorcio, para quien priva el rgimen de
propiedad horizontal y frente al cual los copropietarios de una
unidad se consideran uno solo en cuanto a la proporcin de sus
derechos sobre partes comunes (LL, 1993-D-46, con nota de

19

CURA GRASSI, Domingo C., "Propiedad


condominio. Ejercicio de los derechos").

horizontal

15. Aun en el supuesto de que la construccin interior de un


edificio compuesto de dos cuerpos conste de una sola planta,
puede efectuarse la enajenacin de acuerdo con la ley 13512 ya
que su art. 1 prev expresamente la situacin (Cm. Nac. Civ.,
sala D, 6/5/1964). LL, 115-143.
16. La circunstancia de que en el caso de autos la venta se
realizara por el rgimen de la ley 13512 no es decisiva para
sostener, como lo pretende el vendedor, que la "cosa vendida" fue
un departamento y no una casa, sobre todo si se tiene en cuenta
que la existencia de partes comunes a los dos cuerpos del edificio uno de los cuales, el del frente, fue adquirido por el actor- excluye
la posibilidad de que la venta se hiciera por el sistema tradicional
(Cm. Nac. Civ., sala D, 6/5/1964). LL, 115-143.
Salida a la va pblica
17. Si de las constancias de autos se desprende que la
limitacin de acceso al edificio constituye un serio obstculo al
normal desempeo de la labor profesional del actor, y es
susceptible de provocar diversos inconvenientes, afectando
sustancialmente los derechos que derivan de la titularidad del
dominio, ante esta lesin concreta al derecho real, carece de
significacin el mayor gasto que hipotticamente irrogar al
consorcio la remocin de las causas que la motivan. Por lo tanto,
corresponde disponer las medidas necesarias para que el actor
tenga libre y permanente acceso a la unidad que le pertenece
exclusivamente (Cm. Nac. Civ., sala D, 13/8/1970). LL, 141647.
Espacio guardacoches
18. Si el espacio guardacoches objeto de locacin, se encuentra
afectado al rgimen de propiedad horizontal (ley 13512) y al
reglamento de copropiedad y administracin, la relacin jurdica
entre las partes debe analizarse como mera locacin de cosas,
pues la ausencia de empresario responsable de la organizacin
profesional que toma a su cargo la obligacin de poner a
disposicin de los usuarios un lugar para estacionamiento, como
asimismo la guarda y conservacin de los vehculos, impide

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encuadrar la referida relacin en el contrato de garage (Cm. Nac.


Civ., sala K, 21/12/1998), sumario: 0012140, Base Isis.
19. Si conforme con el reglamento de copropiedad la unidad
funcional destinada a cochera constituye un condominio de
propiedad exclusiva de sus titulares, en su esencia conceptual no
guarda diferencia con las unidades propias (Cm. Nac. Civ., sala
C, 26/4/1982). ED, 11/8/1982.
Sepulcros
20. En principio se admite la divisin de bvedas cuando: a)
Existe conformidad entre los condminos; b) El sepulcro est
desocupado; c) Es susceptible de dividirse en especie, sin que se
desvalorice su estructura arquitectnica y se puedan conservar los
restos en el mismo recinto (Cm. Nac. Civ., sala A, 17/11/1965).
LL, 124-286.
21. El rgimen de propiedad horizontal no puede aplicarse al
que rige la copropiedad de los sepulcros. Si la justicia declar que
la bveda era un condominio de indivisin forzosa, el condmino
no puede obviar tal impedimento por va de una cesin de su
parte proindivisa. El sepulcro constituye un todo indivisible por
su naturaleza y por su fin; de ah que no existe propiedad
exclusiva de las partes ("catres" existentes en la bveda) (CN Paz,
sala III, 19/5/1961). LL, 103-543.
22. El rgimen de la propiedad horizontal no ha sido creado
para aplicarlo al rgimen que rige la propiedad de los sepulcros
(CN Paz, sala III, 19/5/1961). LL, 103-543.
Ley 24240 de Defensa del Consumidor
23. La circunstancia de que el art. 1, inc. c), de la ley 24240
contemple entre los supuestos regulados a los adquirentes de
inmuebles nuevos destinados a vivienda no implica que en el caso
de inmuebles sometidos al rgimen de propiedad horizontal, la
defensa del consumidor deba aplicarse soslayando las previsiones
de la ley 13512 (Cm. Nac. Civ., sala C, 17/2/2000). LL, del
5/9/2000, p. 4; JA, del 6/12/2000, p. 62.
(16) Parte de la jurisprudencia citada en la obra se obtuvo de
publicaciones oficiales preparadas por la Secretara de
Jurisprudencia de la Excma. Cmara Nacional de Apelaciones en

21

lo Civil de la Capital Federal, a cargo de la Dra. Adriana Lujn de


Pildain. Los sumarios se adecuan al sentido de los fallos, pero no
constituyen afirmacin de hechos o de derecho, ni opinin
jurisprudencial. El contenido puede ser reproducido libremente,
no generando responsabilidad por ello, bajo condicin de
mencionar la fuente y esta advertencia.

22

Art. 2.
Cada propietario ser dueo exclusivo de su piso o departamento y
copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso comn del
edificio, o indispensables para mantener la seguridad. Se consideran
comunes por dicha razn:
a) los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, prticos,
galeras y vestbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines;
b) los locales e instalaciones de servicios centrales, como
calefaccin, agua caliente o fra, refrigeracin, etc.;
c) los locales para alojamiento del portero y portera;
d) los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
e) los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en
general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de
beneficio comn.
Esta enumeracin no tiene carcter taxativo.
Los stanos y azoteas revestirn el carcter de comunes salvo
convencin en contrario.

I. ANLISIS DE LA NORMA
Despus de haber mencionado en el artculo primero las partes
privativas del edificio sometido a propiedad horizontal y mencionar en este
mismo artculo slo al pasar las partes comunes, el artculo segundo de la
ley se ocupa expresamente de estas ltimas, las que en doctrina suelen
distinguirse en partes comunes de uso comn y partes comunes de uso
privativo o exclusivo (v.gr. las primeras: los pasillos, las escaleras, los
ascensores, el terreno sobre el cual se asienta el edificio; y las segundas:
patio solar, en algunas ocasiones los balcones segn lo que diga
expresamente el reglamento de copropiedad y administracin, las terrazas y
los patios a los que slo se acceda a travs de una unidad funcional).
II. EL OBJETO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Uno de los caracteres que rige en materia de derechos reales es la
especialidad en cuanto al objeto, que en el derecho real de la propiedad
horizontal est representado, conforme lo establece la propia ley, por el

23

inmueble edificado que est compuesto por sectores privativos y sectores


comunes.
III. LOS SECTORES COMUNES
Los sectores comunes, conforme lo establece la ley, son:
1. El terreno.
2. Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, prticos,
galeras y vestbulos comunes, escaleras, puertas de entrada y jardines.
3. Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefaccin,
agua caliente, fra, refrigeracin, etc.
4. Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos.
5. Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general
todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio
comn.
IV. EL TERRENO
El art. 2 enumera en primer lugar como parte comn el terreno. Con
esta locucin, la ley alude a la superficie terrestre sobre la cual se asienta el
edificio. En realidad, es una de las pocas cosas que siempre habr de ser
comn, pues de no ser as estaramos frente a un derecho real de superficie.
ste puede ser definido como "el derecho real de tener y mantener
temporalmente de un inmueble ajeno una edificacin en propiedad separada
obtenida mediante el ejercicio del derecho ajeno de edificar o por medio de
un acto adquisitivo de la edificacin ya existente" (17); o bien como "el
derecho real de tener y mantener temporalmente en terreno o inmueble
ajeno, una edificacin o plantaciones y cultivos, en propiedad separada, obtenida
mediante el ejercicio de un derecho ajeno de edificar o plantar" (18).
Debemos recordar que en la poca de sancin de esta ley, en el ao 1948,
la superficie estaba prohibida expresamente por el art. 2614 del Cdigo
Civil. Vlez Srsfield as lo determin pues consideraba impropio que
existan varios titulares de un mismo inmueble edificado y/o plantado. La
ley 25509 derog expresamente esa prohibicin y legisl el derecho real de
superficie forestal y lo estableci expresamente en el inc. 8 del art. 2503.
En consecuencia, el nico derecho real de superficie que puede constituirse
es aqul que tenga por objeto la plantacin y la silvicultura (19).
El derecho real de superficie forestal puede ser definido como "un
derecho real sobre cosa propia (20), temporario, constituido en relacin con
los terrenos y espacios destinados a forestarse, que facilita la disponibilidad
de la superficie de inmuebles para forestarlo o asegurando la propiedad de
las plantaciones logradas o ya forestadas y el aprovechamiento de tierras
que actualmente se encuentran improductivas por razones de distinta
naturaleza, como ser la falta de ttulos perfectos que impiden su venta o de

24

tipo fiscal que desaconsejan que las provincias se descapitalicen si se


desprendiesen definitivamente de tierras que tienen en su acervo desde
antiguo" (21).
O bien como "un derecho real sobre cosa ajena y temporario, que
atribuye a una persona fsica o jurdica facultades de uso, goce y disposicin
respecto del bosque implantado en la superficie de un fundo, cuyo dominio
pertenece a otro" (22).
En las XIX Jornadas Nacionales de Derecho Civil se estableci por una
votacin mayoritaria que el derecho real de superficie es un derecho real de
naturaleza mixta. Ser sobre cosa ajena hasta tanto se realice alguna
plantacin y sobre cosa propia cuando se realice la primera plantacin o
cuando se adquiera un inmueble ya forestado.
En la primera parte del art. 2618 del Cdigo Civil nuestro codificador
estableci que "la propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad, y
al espacio areo sobre el suelo en lneas perpendiculares". Es la
consagracin del principio superficie solo cedit o de accesin. Ese principio
est ausente en el derecho real de superficie forestal.
Debemos efectuar una salvedad en lo que al derecho real de propiedad
horizontal se refiere, pues si bien todos los copropietarios que habitan un
mismo inmueble edificado son titulares del terreno, no lo son de la totalidad
de las partes privativas. Y ello es as pues, por las caractersticas propias de
este derecho real las limitaciones a su titularidad estn establecidas por el
dominio que cada uno de ellos tiene sobre su sector exclusivo y por la
convivencia comn.
V. LOS CIMIENTOS, MUROS MAESTROS, TECHOS, PATIOS
SOLARES, PRTICOS, GALERAS Y VESTBULOS COMUNES
En el inc. a) del art. 2 de la ley 13512 se enumera como comunes: los
cimientos, los muros maestros, los techos, los patios solares, los prticos, las
galeras y vestbulos comunes, las escaleras, las puertas de entrada del
edificio y los jardines.
Debe entenderse como cimiento todo aquel basamento o sostn material
de la estructura y del peso del edificio que est construido por debajo del
inmueble edificado.
Los muros maestros son los sostenes de aguante de la carga del edificio
que estn construidos con la finalidad de soportar los distintos pisos de un
edificio y el techo. "Constituyen el esqueleto de la construccin o estructura
del edificio" (23).
Los techos podran ser definidos como la bveda del edificio o bien su
cobertura y cuya funcin es aislar el edificio del exterior. El techo al que
alude este inciso es aqul que cubre las unidades funcionales del ltimo piso
o de aquellos pisos en los cuales finaliza el edificio. Tambin cumple la

25

funcin de sostn del edificio conjuntamente con los muros maestros, pues
es el final del mismo. Los techos que cumplen con la funcin de
revestimiento interno de los distintos departamentos y que integran
aquellas unidades funcionales y que no sean parte final de la construccin
y/o terminacin del edificio son de propiedad exclusiva de cada una de las
unidades funcionales.
Debe entenderse por patio solar a aquellos espacios de terreno abiertos
ubicados en la planta baja del edificio que generalmente estn cercados por
paredes o rejas y que tienen por funcin proveer de aire y luz al edificio.
Tambin suelen ser utilizados como zona de paso de los distintos
copropietarios.
El inciso que estamos comentando enumera luego los prticos. stos son
los atrios, galeras, portales, vestbulos, arqueras o zaguanes que hacen a la
seguridad del edificio.
Las galeras y los vestbulos comunes son los que se conocen con el
nombre de pasillos, corredores, antesalas, halls o pasajes que sirven de
acceso a la va pblica de todos los consorcistas.
En cuanto a las escaleras, son aquellas construcciones que sirven para el
ascenso y descenso de los distintos titulares de las unidades funcionales y
cuya funcin principal es comunicar los distintos pisos del edificio y, a su
vez, permitir la salida a la va pblica.
Las puertas de entrada son aquellas aberturas ubicadas en el exterior del
edificio que permiten el egreso a la va pblica. Con la expresin puerta de
entrada se alude a la puerta de entrada principal del edificio, a las de
servicio, a las del garage, entre otras, que cumplan con la finalidad
mencionada.
Los jardines son las extensiones del terreno destinadas a la plantacin.
El art. 2 determina que es cosa comn ms all del uso que pueda
establecerse del mismo en el reglamento de copropiedad y administracin,
teniendo en cuenta la ubicacin de aqullos. Generalmente estn ubicados
en la parte del fondo de la planta baja de los edificios.
VI. LOS LOCALES Y LAS INSTALACIONES DE SERVICIOS
CENTRALES
El inc. b) establece como comunes los locales y las instalaciones de
servicios centrales. La ley los considera comunes pues la ventaja que
proporcionan esos elementos son para todos los consorcistas, pues a travs
de ellos todos gozan de los beneficios que aqullos ofrecen.
Con la expresin "etc." la ley posibilita que puedan ser considerados
como comunes otros servicios que la misma ley no enumera, a saber: el gas

26

o los porteros elctricos, por ejemplo. Cuando la ley dice "instalaciones de


los servicios centrales" est aludiendo tambin a todo aquel espacio del
edificio donde tales servicios tengan su ubicacin.
VII. LOS LOCALES PARA ALOJAMIENTO DEL PORTERO Y
PORTERA
Los locales para alojamiento del portero y portera, contemplados en el
inc. c) de este artculo, son los lugares en los cuales los encargados, que
tienen una relacin real de dependencia con la unidad funcional, trabajan o
viven.
Existen algunos edificios en los que estos trabajadores no tienen su
alojamiento para vivienda, debiendo habitar fuera del edificio y tan slo
cumplir las funciones de portera que le son asignadas dentro del mismo.
El convenio colectivo de trabajo nro. 398/1975 establece la obligacin
del consorcio de otorgar un local para vivienda del portero; y, en el caso de
que ello no sea posible, deber ser sustituida tal obligacin por una
indemnizacin, que integrar su salario.
La ley considera que las primeras son comunes pues el beneficio de tales
trabajos lo es para todos los consorcistas y tambin considera comunes los
espacios donde se guardan los elementos de limpieza.
VIII. LOS TABIQUES O MUROS DIVISORIOS
Luego la ley, en el inc. c) de este artculo, identifica como comunes los
tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos. stos son
aquellas paredes que escinden las distintas unidades funcionales que
conforman un edificio sometido al rgimen de la propiedad horizontal.
"Se trata de paredes que separan los distintos departamentos por planos
verticales en un mismo piso" (24).
IX. LOS ASCENSORES, MONTACARGAS, INCINERADORES
DE
RESIDUOS
Y
ARTEFACTOS
O
INSTALACIONES
EXISTENTES PARA SERVICIO O BENEFICIO COMN
El inc. e) individualiza como comunes los ascensores, los montacargas,
los incineradores de residuos y en general todos los artefactos o
instalaciones existentes para servicio o beneficio comn.
Con respecto a los ascensores cabe formular la observacin de que slo
revestirn el carcter de comunes cuando sirvan de comunicacin con la va
pblica. Por lo tanto, pueden existir otros ascensores que no cumplan con
dicha finalidad, como los internos, que comuniquen dos plantas de una
misma unidad funcional, como puede ocurrir en el caso de los duplex o los
triplex.
En cuanto a los incineradores, debemos recordar que actualmente su
utilizacin est prohibida.

27

La ley considera que son de uso comn los elementos enumerados, pues
su utilizacin beneficia a toda la comunidad consorcial.
Con la expresin "en general a todos los artefactos e instalaciones
existentes para servicio o beneficio comn" la ley no hace ms que
contemplar la posibilidad de que, a travs de la decisin unnime de los
copropietarios plasmada en el acta asamblearia con la consecuente
modificacin del reglamento o bien prescripto en ste, puedan ser
considerados comunes otros servicios que este plexo normativo no
enumera. Tal sera el caso de un gimnasio, una pileta, un lavadero o un
saln, por ejemplo, que puedan ser utilizados por todos los miembros que
integran la comunidad consorcial.
X. CARCTER DE LA ENUMERACIN
La enunciacin contenida en el art. 2 no es taxativa, sino enumerativa.
Es decir que existen supuestos que no se encuentran contemplados por ella;
por lo tanto podramos incluir dentro de la nocin de cosas comunes, entre
otras:
1. Las bohardillas o las bauleras.
2. Las puertas de entrada a las distintas unidades funcionales.
3. Las ventanas y los balcones de las unidades funcionales; siempre y cuando
el reglamento de copropiedad y administracin no disponga que
integrarn las unidades funcionales.
4. Los contrapisos o armazones.
5. "Las ventanas, banderolas y entradas de luz en muros maestros o que den
al exterior o patios" (25).
6. Locales o unidades para renta.
7. Locales o unidades destinadas para el recreo de los propietarios.
Si bien este artculo no es taxativo en lo que a su enumeracin se refiere,
en cada caso en particular, para establecer si es de un determinado sector
del inmueble edificado comn o exclusivo o de uso comn o privativo, habr
de estarse a lo que cada reglamento de copropiedad y administracin
prescriba o bien a cada sentencia judicial en el caso de que tal afectacin
pueda ser motivo de conflicto judicial, siempre y cuando no est prevista en
el estatuto que rige la vida consorcial.
"El propietario de un departamento no tiene, sin duda, como el de un
edificio independiente, cimientos, muros maestros y techos, pero los tiene en
participacin, y eso integra su derecho, hacindolo suficiente para su uso,
goce y disposicin que son sus facultades esenciales. Esa participacin es su
peculiaridad, pero no su limitacin, pues dentro del recinto privado es su
seor y dentro de lo comn slo le falta la exclusividad que est ausente de
todo condominio" (26).

28

XI. PAUTAS PARA ATRIBUIR EL CARCTER DE COMN A


UNA PARTE DEL EDIFICIO
Parte de la doctrina considera que en realidad "las cosas no son de uso
comn del edificio -terminologa que nos parece algo equvoca-, sino que su
utilizacin est pensada en funcin del aprovechamiento independiente de
los sectores privativos" (27).
"La ley no enumera sino las calidades del objeto que puede ser exclusivo,
y no qu partes o cosas integran ste y que, en consecuencia, se obtienen
por va de exclusin" (28).
Cuando una cosa, conforme a su fin, sea indispensable para la seguridad
del edificio o rena algn carcter para ser calificada de "comn", ser
considerada como tal, sin tener en consideracin su encuadramiento dentro
de la enumeracin contenida en el art. 2.
Una reflexin especial merecen las partes comunes denominadas
comnmente como "inaccesibles". stas son las que si bien son cosas
comunes no pueden ser usadas por ningn copropietario ni por el consorcio.
En realidad, las partes comunes "inaccesibles" son accesorios
indispensables de las partes comunes y su objeto es que stas cumplan con
su finalidad.
"En otras situaciones, siendo tambin partes comunes en virtud de su
ndole o de la finalidad que surge de su propia naturaleza, su uso no es
factible por los propietarios, como ocurre con las pequeas azoteas que
sirven de asiento a los tanques de aguas y son calificadas en los reglamentos
de copropiedad de inaccesibles, lo que lleva implcita una prohibicin que
excluye su empleo por aqullos que en funcin de sus tareas, no tengan por
objeto la atencin, cuidado o limpieza de los indicados tanques" (29).
Las autoras entendemos que desde el punto de vista de la tcnica
legislativa hay una diferencia que consideramos importantsima entre el
primer prrafo del artculo segundo y los subsiguientes incisos, lo que nos
conduce a realizar las distinciones que a continuacin comentaremos.
En el primer prrafo del artculo se establecen las pautas necesarias para
que cualquier parte comn, aunque no est enunciada en los incisos
respectivos del mismo artculo, ni como parte comn en el reglamento de
copropiedad y administracin del edificio de que se trate, pueda ser
considerada comn y ello resulta de dos requisitos, no siendo necesario que
se renan ambos, a saber:
1. Que todas las partes comunes, para ser tales, deben ser cosas de uso
comn del edificio.
2. Que todas las partes comunes deben ser indispensables para mantener
la seguridad del mismo.

29

Por lo dicho, para quienes suscriben como las autoras la presente


postura, debe tenerse claro que si alguna parte del edificio sometido a
propiedad horizontal no est enunciada en los diferentes incisos del artculo
segundo ni tampoco en el reglamento de copropiedad y administracin del
edificio, no hay que preocuparse por resolver en un caso litigioso concreto si
dicha parte es comn o privativa y hay que estar a la parte dogmtica del
primer prrafo del artculo segundo.
La referencia que contiene la parte general del artculo que analizamos
cuando alude a que cada consorcista es dueo exclusivo de su piso o
departamento y copropietario sobre el terreno nos est indicando que en el
sistema de la propiedad horizontal se ha invertido el principio de la
accesin, tan caro al dominio exclusivo, porque en este sistema lo principal
son las partes exclusivas o unidades funcionales y lo accesorio es el terreno
que es una de las partes comunes, motivo por el cual queda derogado en la
propiedad horizontal el principio de superficie solo cedit o de la accesin
que prev el Cdigo Civil.
El terreno siempre habr de ser una parte comn sobre la cual,
necesariamente, todos y cada uno de los consorcistas habrn de ser
condminos. Es por ello que el principio de la accesoriedad establecido por
el Cdigo Civil, en el derecho real de propiedad horizontal queda
desplazado en virtud de las particularidades de este rgimen.
XII. SITUACIN JURDICA DE LOS STANOS Y LAS
AZOTEAS
La otra cuestin que cabe distinguir es una situacin jurdica que se
presenta entre los incs. a) y d) inclusive y el ltimo prrafo del inc. e) que se
refiere a los stanos y las azoteas. Los primeros incisos aluden a las partes
comunes que en el reglamento de copropiedad y administracin pueden ser
privatizadas o no, lo que lleva a diferenciar entre las partes comunes
"necesariamente comunes" y las que no lo son y que pueden ser
privatizadas. A su vez, los incs. a) y e) -excluido el ltimo prrafo- deben ser
distinguidos de este ltimo porque segn la propia ley, los stanos y las
azoteas son en principio comunes "salvo convencin en contrario", motivo
por el cual puede considerarse que la convencin en contrario slo se refiere
a los stanos y las azoteas o a todos los incisos del artculo segundo.
Las autoras consideramos que la convencin en contrario, que debe ser
reglamentaria, slo se aplica a los stanos y las azoteas.
XIII. EL "SALVO PACTO EN CONTRARIO"
A mayor abundamiento diremos que el "salvo pacto en contrario" est
estrechamente vinculado a la parte general de los derechos reales y al
principio del numerus clausus. Segn ste los derechos reales slo pueden
ser creados por ley en lo que hace a su rgimen legal. Esto mismo ocurre

30

con su rgimen jurdico propio, lo que determina que la autonoma de la


voluntad, que es caracterstica de los temas contractuales y obligacionales,
se encuentra sobreabundantemente limitada en el caso de los derechos
reales que slo abren la puerta a dicha autonoma de la voluntad cuando es
la propia ley regulatoria de los derechos reales la que lo admite. Por ello es
que las normas que regulan los derechos reales son sustancialmente de
orden pblico; y no totalmente de orden pblico como ocurre en el derecho
de familia.
El ltimo prrafo del artculo segundo es una clara y evidente aplicacin
de lo que acabamos de decir, tal como ocurre en el cousufructo con el
derecho de acrecer y con la fianza en el usufructo.
Aclaramos que lo expresado no quiere decir que una vez que la ley ha
creado el derecho real de que se trate, ste no pueda tener nacimiento en
cada caso concreto por la va contractual, dado que esta fuente de creacin
no est prohibida sino por el contrario, permitida.
Lo que nos interesa recalcar es que sin ley que cree el derecho real, ste
no puede nacer directamente por la va contractual.
XIV. LAS FACULTADES DE LOS PROPIETARIOS
Los copropietarios gozan de la facultad de poder asignar a una cosa que
sea comn de uso comn un uso exclusivo como as tambin el cambiarle la
calidad. Pero como dijimos, tal previsin deber ser o bien estipulada en el
reglamento de copropiedad y administracin o bien convenido en una
asamblea de copropietarios en la que aquello que resulte de la votacin
unnime, en el caso de ser favorable, deber ser plasmado en el reglamento
a travs de su modificacin y luego inscripto en el Registro de la Propiedad
Inmueble. Tal sera el caso de un jardn al cual se tenga acceso slo a travs
de una de las unidades funcionales y fuera una parte comn. Pero en verdad,
el ejemplo tpico es la vivienda del encargado del edificio, que puede ser
privatizada y vendida en beneficio del consorcio.
La unanimidad requerida es un requisito fundamental, pues debemos
recordar que sobre las partes comunes los copropietarios tienen un
condominio de indivisin forzosa, por lo que para pactar un uso diferente o
privatizarla, deben estar todos de acuerdo. Ello es as en virtud de que su
patrimonialidad es la que se ve afectada.
De lo expuesto surge que los copropietarios en forma unnime pueden:
a) Convertir cosas privativas en cosas comunes o privatizar stas.
b) Asignarle a una cosa comn de uso comn un destino exclusivo.
La ley faculta a los copropietarios para que puedan asignarle un uso
exclusivo a una parte comn de uso comn a travs de una convencin que
debe estar inserta en el reglamento de copropiedad y administracin. Pero

31

esta libertad que el artculo le concede a los consorcitas se encuentra


limitada, puesto que no pueden establecer ese uso a las partes que son
"indispensables para la seguridad del edificio" ni a las necesarias para el
funcionamiento del sistema de propiedad horizontal porque stas son
necesariamente comunes.
XV. TIPOS DE COSAS COMUNES
Podemos afirmar que existen tres tipos de cosas comunes:
1. Aqullas que son indispensables para la seguridad del edificio y que no
se pueden privatizar.
2. Aqullas que no son indispensables para la seguridad del edificio y que
se pueden privatizar porque no son necesariamente comunes.
3. Aqullas que son comunes de uso comn y que se pueden destinar a
un uso exclusivo.
Resumiendo, podemos decir que:
a) En la primera de las situaciones planteadas ser imposible afectar
como parte privativa un sector comn porque la misma ley establece que
siempre revestirn tal carcter y lo hace estableciendo un imperativo legal,
de orden pblico, que cercena totalmente la voluntad de los consorcistas,
por ms que unnimemente as lo decidan.
b) En el supuesto planteado en el punto 2, la libertad de estipulacin por
parte de los consorcistas, en cuanto establezcan un uso o propiedad
distintos, no encuentra objecin alguna; pudiendo de esta forma afectarla
tambin como parte privativa. La nica limitacin que establece la ley es
que la decisin debe ser adoptada por la totalidad de los propietarios del
edificio, es decir que el consentimiento debe ser unnime, pues se est
afectando su patrimonialidad.
Lo expresado precedentemente sera de imposible aplicacin en el
supuesto de que el fin sea la preservacin del edificio o el mantenimiento de
su integridad como objeto material del rgimen de este sistema.
El determinar una afectacin distinta para un sector comn puede ser
realizado en dos momentos diferentes:
a) Al afectarse el inmueble edificado al sistema de la propiedad
horizontal, en el reglamento de copropiedad y administracin que se
inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble.
b) En cualquier momento, a travs de una decisin asamblearia, que
deber ser votada por unanimidad. Tal decisin deber ser plasmada en el
reglamento y registrada en el registro inmobiliario.
Consideramos que la situacin inversa, es decir, el destinar un uso o
propiedad comn a una parte de dominio exclusivo o de uso exclusivo,

32

tambin puede tener lugar. Los momentos en los cuales se podr acordar
ese cambio son los mismos que los descriptos para el caso inverso.
XVI. CONCLUSIONES
De lo expuesto se infiere que:
I. En un inmueble sometido al rgimen de la propiedad horizontal
existen:
1. Partes exclusivas o unidades funcionales.
2. Partes comunes.
II. Dentro de las partes comunes podemos encontrar:
a) Partes comunes de uso comn.
b) Partes comunes de uso exclusivo.
III. Los consorcitas pueden, siempre y cuando no se afecte la seguridad
del edificio o no sean aquellas cosas indispensables para el mantenimiento
y/o funcionamiento del sistema, destinarle un uso exclusivo a un sector de
propiedad comn. La resolucin debe ser adoptada por la unanimidad de los
copropietarios.
IV. Los copropietarios pueden cambiarle el dominio exclusivo a una
unidad funcional y convertirla en cosa de propiedad comn.
Tanto en el supuesto III como en el IV debern proceder a la
modificacin del reglamento de copropiedad y administracin.
Para finalizar con el comentario a este artculo, diremos que la
enunciacin de los distintos incisos contenida en el artculo segundo, tal
como lo dice la propia ley, no tiene carcter taxativo; motivo por el cual no
nos parece oportuna la locucin que dicha norma expresa cuando se refiere
a la "enumeracin" por lo que preferimos sustituirla por la palabra
"enunciacin" y tan es ello as que en los reglamentos de copropiedad y
administracin de los distintos edificios sometidos a propiedad horizontal se
incorporan otras partes comunes adems de las que menciona el artculo de
referencia, lo que obviamente depende de las caractersticas propias de cada
edificio.

(17) KEMELMAJER DE CARLUCCI, Ada - PUERTA DE CHACN, Alicia, Derecho real


de superficie, Astrea, Buenos Aires, 1989, p. 10.
(18) ROCA SASTRE, Ramn M., Derecho hipotecario, t. III, 6 ed., Bosch, Barcelona, 1968,
p. 565.
(19) Conf. Conclusiones de la Comisin nro. 4 de las Jornadas Nacionales de Derecho Civil
de Rosario de 2003.

33

(20) GOLDENBERG, Alicia E., "El derecho real de superficie sobre plantaciones en los
bosques cultivados", Rev. Informacin Empresaria, nros. 272 y 273, ps. 58 y 54,
respectivamente.
(21) GOLDENBERG, Alicia E. - GMEZ DE LA LASTRA, Manuel C., Fondos de
inversin directa y fideicomiso. (Una va productiva para el crecimiento), LL, 2003121.
(22) BARBIERI, Patricia - BENINCASA, Juan C. - ESPINOSA, Mara C. - HUMPHREYS,
Ethel, "El derecho real de superficie y la superficie forestal", JA, 2003-III-161.
(23) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., p. 72.
(24) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., p. 76.
(25) GABAS, Alberto A., Manual terico-prctico de propiedad horizontal, reimpr.,
Hammurabi, Buenos Aires, 1991, p. 86.
(26) Conf. SALVAT, Raimundo M., Tratado de derecho civil argentino. Derechos reales, t.
II, 4 ed. actualizada por Sofanor Novillo Corvaln, Tipogrfica Editora Argentina,
Buenos Aires, 1952, p. 438.
(27) PAPAO, R. J. - KIPER, M. C. - DILLON, G. A. - CAUSSE, G. A., Derechos..., cit., p.
23.
(28) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., p. 56.
(29) VALIENTE NOAILLES, Luis M. (h.), "Accin de cada copropietario en el reglamento
de copropiedad horizontal por violacin en partes comunes", LL, 118-974.

JURISPRUDENCIA: BIENES COMUNES


Cuestiones generales
24. Lo que en reglamento de copropiedad no se menciona
como exclusivo no puede quitarse al patrimonio comn (Cm.
Nac. Civ., sala I, 13/8/1996, "Baa, Jos v. Mousa, Norma").
25. Los derechos de los copropietarios sobre las partes
comunes estn sujetos a las normas del Cdigo Civil para el
condominio mientras no resulten modificados por la ley 13512
(Cm. Nac. Civ., sala E, 14/5/1997, "Meyra, Mirta v. Lubretto,
Antonio").
26. Todos los planos horizontales y verticales que forman el
edificio en s mismo y que dividen pisos y departamentos son
comunes: tales las estructuras, los muros, los techos, las losas, el
terreno, etc. Lo propio es slo un cubo de aire delimitado por esos
planos horizontales y verticales comunes y todo lo que est
dentro de ese espacio (Cm. Nac. Civ., sala L, 17/7/1992,
"Consorcio Carlos Calvo 2251 v. Sebastiani, Francisco").
27. La distincin entre "cosas propias" y "cosas comunes" es
muy artificiosa, porque en suma todo el edificio es comn, y
solamente es propio un sector circundado por cosas comunes

34

(Cm. Nac. Civ., sala L, 17/7/1992, "Consorcio Carlos Calvo


2251 v. Sebastiani, Francisco").
28. No se puede ser titular del dominio de la fraccin exclusiva
sin serlo al mismo tiempo de la copropiedad sobre el terreno y las
partes comunes (Cm. Nac. Civ., sala E, 28/6/1977). JA, 1577IV-341.
29. No es el perito quien debe determinar si una parte es de
uso exclusivo o comn, pues su determinacin es de ndole
jurdica, dependiendo de lo que establezcan la ley 13512 y el
reglamento de copropiedad (Cm. Nac. Civ., sala I, 13/8/1996,
"Baa, Jos v. Mousa, Norma").
30. Las deficiencias constructivas en partes comunes de uso
comn, daan a todos los copropietarios; si, adems, producen
especiales perjuicios a algunos de ellos, frente a stos es el
consorcio el que debe contribuir a las reparaciones pertinentes,
aunque luego su costo pudiera ser reembolsado por el empresario
de la obra (Cm. Civ. y Com. Rosario, sala 1, 6/4/1994). JA,
1994-IV-544.
31. La reparacin de los lugares comunes concedidos al uso
exclusivo de uno de los copropietarios est a cargo del consorcio
(Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 4, 31/5/1983). JA, 1984-IV129.
32. El error o mala fe del propietario que someti el inmueble
al rgimen de la propiedad horizontal sin que cumpliera con las
condiciones legales o de las autoridades provinciales que lo
autorizaron, no puede subsanarse a costa de uno de de los
copropietarios, transformando espacios de uso exclusivo en
comunes (Sup. Corte Buenos Aires, 17/3/1992). JA, 1992-III236.
33. El copropietario no puede adquirir por usucapin un
espacio comn (Cm. Civ. y Com. Baha Blanca, sala 1,
17/6/2001). JA, 2001-II-766.
Medianeras
34. La medianera es un bien comn (Cm. Nac. Esp. Civ. y
Com., sala 1, 11/5/1984, "Consorcio Libertador 5092 v. Federico
Lacroze 1620 SRL").
35. Siendo la medianera de propiedad comn, el copropietario
carece de legitimacin pasiva para ser demandado por un vecino

35

por la existencia de humedades en ella (Cm. Nac. Civ., sala H,


29/5/2001, "Consorcio Pichincha 1139 v. Pekarek, Ricardo").
36. Procede la accin de medianera iniciada por uno solo de
los copropietarios, y que respecto de las partes comunes se
aplican las leyes del condominio, sin perjuicio de la ratificacin
posterior de sus actos por los restantes copropietarios (Cm. Nac.
Civ., sala E, 2/6/1971, "Consorcio Rivadavia 3995 v. Alefa SA").
37. El consorcio de propietarios y no un copropietario, es el
legitimado para promover la accin declarativa (art. 322,
CPCCN) respecto de la pared medianera del edificio (Cm. Nac.
Civ., sala L, 30/7/1991, "Berchmann, Marco v. Bagley SA").
38. Si a consecuencia de deficiencias en el edificio colindante se
producen filtraciones en el muro medianero, que producen daos
en la unidad de uno de los copropietarios, ste puede reclamar la
reparacin de ilcito al propietario del inmueble vecino (Cm. Nac.
Civ., sala B, 12/11/1980). JA, 1981-III-73.
39. El obligado a cumplir la obligacin de cierre de las
aberturas en la pared divisoria es el consorcio de propietarios y
no la empresa constructora del edificio (Cm. Nac. Civ., sala H,
13/8/1997). JA 1998-IV-561.
40. La ley 13512 adopta el principio que podra llamarse de
necesidad comn como criterio ndice para determinar, en cada
caso concreto, cules sern las partes del inmueble que, al
encuadrarse en sus disposiciones, debern pertenecer en
propiedad a sus dueos (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala IV,
20/9/1982). ED, del 9/11/1982, nro. 5603.
41. Son comunes aqullas sin las cuales sera imposible o
inconveniente el uso y goce del objeto exclusivo (Cm. Nac. Esp.
Civ. y Com., sala IV, 20/9/1982). ED, del 9/11/1982, nro. 5603.
42. Cuando se trata de un edificio dividido en propiedad
horizontal debe distinguirse entre cosas comunes, de las cuales es
guardin el consorcio, y las cosas privativas, de las cuales es
guardin el dueo de la respectiva unidad (Cm. Nac. Esp. Civ. y
Com., sala VI, 29/8/1980). ED, del 9/11/1982, nro. 5603.
43. Se puede decir que bien comn, en la propiedad horizontal,
es el que, adems de prestar su beneficio directo o indirecto a cada
una de las unidades privadas, resulta necesario para el
funcionamiento general del edificio. Por ello, en cada caso, debe

36

atenderse a la naturaleza que el bien cumple (Cm. Nac. Esp. Civ.


y Com., sala I, 10/4/1979). ED, del 9/11/1982, nro. 5603.
44. Si bien el art. 2 de la ley 13512 acepta el condominio
exclusivo por parte de cada uno de los propietarios "de su piso o
departamento", seala asimismo el condominio "sobre el terreno
y sobre todas las cosas de uso comn del edificio, o indispensables
para mantener su seguridad", mencionndose entre tales,
precisamente "los cimientos, muros maestros, techos" de suerte
que ubica al propietario de una unidad, simplemente como tal
supuesto que si las paredes que sirven de tabiques o muros
maestros o medianeros son comunes, y lo son tambin los techos,
tomando en consideracin que cada uno de ellos al mismo tiempo
que techo sirve de apoyo para su propio piso, prcticamente la
totalidad de las paredes como tales queda involucrado en el
concepto de cosas comunes (Rep. LL, J-Z, 3252, sum. 14).
Patios solares
45. Si resulta evidente que el espacio es uno de los patios
solares que menciona el art. 2, inc. a), ley 13512, pues de l
dependen la luz, vista y aireacin de distintas unidades, debe
interpretarse el reglamento en el sentido de que lo previsto como
propiedad exclusiva no es el dominio, sino el uso (Cm. Nac. Civ.,
sala I, 31/5/1971, "Consorcio Juan B. Alberdi 1815 v. Feldman,
Sara").
Galeras
46. Debe considerarse de propiedad comn el pasillo donde se
encuentran los desages cloacales que sirven a las dos nicas
unidades que integran el edificio (Cm. Nac. Civ., sala D,
23/9/1969). ED, 32-505.
Jardines
47. El jardn situado en los fondos del edificio puede ser
excluido de la propiedad comn (Cm. Nac. Civ., sala F,
28/7/1964). ED, 11-383.
Portera
48. La pretensin de que se desafecte una unidad privativa y se
la afecte a la vivienda del encargado deber plantearse dentro del
rgimen de propiedad horizontal, y no contra la constructora del
edificio, que es la propietaria de la unidad (Cm. Nac. Civ., sala C,
17/2/2000). JA, 2000-IV-730.

37

Muros divisorios
49. La totalidad de las paredes como tales queda involucrada
en el concepto de "cosas comunes", art. 2, ley 13512 (Cm. Nac.
Civ., sala A, 16/9/1980). JA, 1981-III-295.
Instalaciones de servicios centrales
50. El cao de desage de la baadera ubicada en una unidad
es de propiedad comn, pues se encuentra comprendido en la
expresin servicios centrales de agua caliente y fra del art. 2,
inc. b), ley 13512 (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 5,
14/7/1983). JA, 1984-IV-133.
51. Es vlida la clusula del reglamento de copropiedad segn
la cual "las reparaciones de las caeras o conductos dentro de las
respectivas unidades, que se hallan embutidas en paredes, pisos o
techos, an cuando sean secundarias de sistemas de uso comn,
sern a cargo de todos los copropietarios" (Cm. Nac. Civ., sala F,
7/8/1973). JA, 20-1973-297.
52. Del juego armnico de los arts. 3 y 8, ley 13512, y dado
que la terraza y las caeras del edificio constituyen cosas
comunes, cuyo mantenimiento en buen estado de reparacin y
manutencin compete al consorcio, al producirse filtraciones en
aquellos elementos, la responsabilidad de este ltimo queda
configurada, independientemente de la buena fe o diligencia
subjetiva (Cm. Nac. Civ., sala F, 30/10/1995, "Bejarano, Carlos
A. v. Consorcio Corrientes 4924").
53. No es correcto que toda caera ubicada bajo baldosas deba
reputarse bien comn y, por ende, su reparacin corre por cuenta
del consorcio. Si bien las columnas y las caeras de distribucin
interna de la unidad, que sirven exclusivamente a la misma y cuyo
recorrido se agota en ella, no sirviendo de nutriente o canal hacia
ninguna otra, han de considerarse partes propias (art. 21, ley
13512). Y es obvio que entre estas ltimas han de encontrarse el
desage bajo cocina y la caera que, naciendo del mismo y
corriendo bajo las baldosas de la misma, drena en el patio (Cm.
1 Civ. y Com. La Plata, sala 3, 11/4/1996, "Consorcio calle 43,
nro. 459 v. Klimann, Alicia").
54. Deben correr por cuenta del consorcio los daos
producidos en caos y artefactos de desagote de propiedad
comn, salvo en rejillas o partes externas al cuidado del

38

propietario individual (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 4,


30/12/1988, "Nez, Mario v. Martinuzzi de Brtora, Luisa").
Stanos
55. El art. 26, inc. 17), CCT 398/1975, en cuanto dispone que
las llaves de los stanos slo podrn encontrase en poder del
encargado o administrador, fue pensado para el supuesto de que el
stano formara una dependencia autnoma, esto es que no
constituyera la va de ingreso o fracciones privativa de los
consorcistas (Cm. Nac. Civ., sala E, 21/6/1991). JA, 199-IV-449.
Azotea
56. No procede asignar carcter exclusivo a una azotea de
utilidad o uso de ms de un departamento, o cuando desempea
una funcin de igual entidad que el techo o tejado, que la ley
reputa siempre comn, en tanto preste un servicio de esta especie
(Cm. Nac. Civ., sala E, 8/3/1991). JA, 1991-III-31.
57. La conservacin del techo, es decir, la estructura del
subsuelo de la terraza, estar a cargo de la comunidad, no as la
conservacin y reparaciones superficiales, que sern de cuenta del
propietario (Cm. Nac. Civ., sala E, 8/3/1991). JA, 1991-III-31.
58. No es susceptible de adquisicin por prescripcin
adquisitiva una cosa comn: azoteaterraza (Cm. Nac. Civ., sala B,
28/4/2000). JA, 2000-IV-722.
Puertas de las unidades
59. las puertas de entrada de las unidades son de propiedad
comn (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 4, 16/7/1982). JA,
1983-IV-482.
Contrapiso
60. El contrapiso es parte comn (Cm. Nac. Civ., sala C,
21/2/1991). JA, 1992-I-122.
61. El contrapiso es un bien comn, cuya reparacin est a
cargo del consorcio (Cm. Nac. Civ., sala E, 8/3/1991). JA, 1991II-31.
62. El contrapiso o armazn, como bien inserto en los planos
horizontales apoyados sobre muros maestros, tiene carcter
comn, aunque el revestimiento sea de propiedad y su
conservacin a cargo de los titulares exclusivos de cada
departamento (Cm. Nac. Civ., sala E, 8/3/1991). JA, 1991-III-31.

39

63. En el techo y piso deben diferenciarse la parte adherida


directamente a la estructura -contrapiso propiamente dicho- de
las baldosas, parquets, cermicas, alfombras o yeso, madera y
cualquier tipo de revestimiento o declaracin, que dependen
exclusivamente de su titular (Cm. Nac. Civ., sala E, 8/3/1991).
JA, 1991-III-31.
Explotacin de partes comunes
64. No es ni usufructo ni servidumbre la reserva que hace el
promotor de una propiedad horizontal de poder utilizar los muros
divisorios y perimetrales y azoteas para la instalacin de letreros
de propaganda, sino un derecho de naturaleza contractual,
personal y no real, y por ende transmisible, segn resulta de la
hermenutica acorde con el fin econmico y los legtimos
intereses de las partes en este novedoso y complejo negocio
jurdico, que constituye un contrato innominado, que se parece a
la locacin, an cuando no se fijara alquiler, es decir que se est
frente a un derecho patrimonial de naturaleza personal y
transmisible por sucesin debiendo excluirse la tesis de que se
trata de un usufructo extinguido por la muerte de la beneficiaria
de la reserva de la utilizacin y aunque no se haya previsto un
plazo determinado, resulta congruente fijar uno de diez aos, por
analoga con el mximo permitido por la locacin de cosas (Cm.
Apel. Mar del Plata, sala II, Sensus, XIII-296).
65. La reserva de uso convenida a favor de los vendedores
constituye en la especie un complejo y novedoso negocio jurdico,
que si bien tiene un claro contenido econmico, no encuadra
francamente en ninguna de las formas tpicas regladas por el
orden legal, la que obliga a incluirlo en la lista cada vez ms
extensa de los llamados contratos innominados que se dan en la
experiencia, originado por la exigencia de necesidades no
suficientemente reiteradas como para forzar una normatividad
independiente.
El derecho que se reservan los vendedores para usar la azotea
del edificio y el lado externo de las paredes medianeras, habiendo
tenido en cuenta la referida reserva al pactar el precio de venta,
constituye un contrato lcito innominado que se parece a la
locacin, pues an cuando no medi un precio determinado,
existieron contraprestaciones consistentes en tener en
consideracin dicha reserva de uso para fijar el precio de venta
(Cm. Nac. Civ., sala D, 21/9/1967, LL, 131-89).

40

Bauleras
66. La conservacin de azoteas, muros y tabiques que limitan
con pasillos, o vestbulos comunes interesa a todos los
copropietarios, por cuanto las primeras estn destinadas a la
cobertura de todo el edificio y los segundos a la separacin de las
distintas dependencias (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala VI,
24/8/1982). ED del 9/11/1982, nro. 5603.
67. No habindose determinado en el reglamento del consorcio
la responsabilidad de vigilancia de las bauleras individuales debe
considerarse a stas como una prolongacin de los respectivos
departamentos y es posible equiparar el hecho daoso sucedido en
la baulera al que se consumara en el propio departamento bajo
vigilancia del propietario (Cm. Nac. Civ., sala E, 30/12/1968).
Rep. LL, XXIX-1676.
68. Si para el caso de las unidades cerradas -es decir, aqullas
que resultan plenamente habitables- el "piso" que no es sino el
"techo" del que funciona la parte inferior -o en su caso el mismo
terreno- tiene siempre el carcter "comn", lo mismo debe ocurrir
en lo que hace al "piso" de la azotea, aunque sta haya sido
atribuida en forma privativa a una de las partes, ya que ello no le
permite atribuirse como "propia" lo correspondiente al piso o
"techo" de la otra unidad, por lo que los daos que resulten
intrnsecos a dicha losa deben correr la suerte de los "daos sobre
cosas comunes", y por ello no habindose incurrido en defecto a
ttulo de culpa o dolo de los titulares de la terraza, el dao
ocasionado debe ser soportado por el consorcio (Cm. Nac. Civ.,
sala A, 16/9/1980). ED del 9/11/1982, nro. 5603.
Cocheras
69. Si el garage del edificio constituye una unidad funcional de
la que resultan ser titulares actuales o potenciales quienes adems
revisten la titularidad de alguna otra unidad funcional, no puede
subsumirse sin ms en la categora de bien de propiedad comn,
ni tampoco en la de bien de propiedad exclusiva (Cm. Nac. Civ.,
sala M, 21/6/1991). JA, 1992-IV-124.
70. La ley 13512 adopta el principio que podra llamarse de
necesidad comn como criterio ndice para determinar, en cada
caso concreto, cules sern las partes del inmueble que, al
encuadrarse en sus disposiciones, debern pertenecer en
propiedad a sus dueos (Rep. LL, XXXIX, J-Z, 1641).

41

71. Si de conformidad con el reglamento de copropiedad, la


unidad funcional destinada a cocheras constituye un condominio
de propiedad exclusiva de sus titulares, en su esencia conceptual
no guarda diferencia con las unidades propias. Por ende la
obligacin de custodia corresponde a sus propietarios ms all del
deber general de vigilancia que le corresponde al encargado del
edificio sobre partes comunes de ste.
En tanto que la unidad funcional destinada a garaje es de
propiedad exclusiva de varios condminos, no corresponde al
encargado del edificio determinar si un tercero cuenta o no con
derecho a uso de una de las cocheras, sino que es a aqullos a
quienes incumbe comprobar tal extremo.
Si el dueo del vehculo que sufri daos mientras se
encontraba estacionado en el garaje de un inmueble no consinti
en el acceso indiscriminado al lugar por parte de terceros,
existiendo sobre dicha unidad un condominio de propiedad
exclusiva, la demanda resarcitoria debe dirigirse contra los
condminos de aqulla y no contra el consorcio (Cm. Nac. Civ.,
sala C, 26/4/1682). ED del 11/8/1982, nro. 5541.
Patios
72. Los patios expresamente calificados como propiedad
comn en la ley 13512 no pueden ser considerados de propiedad
exclusiva por el reglamento de copropiedad, y en ese caso las
obras pueden ser destruidas (Cm. Nac. Civ., sala F, 8/2/1971).
JA del 23/3/1972.
73. Voto en disidencia del doctor Demara: Se puede
considerar exclusivo un patio comn por voto unnime de los
propietarios siempre que el reglamento as lo establezca pues la
disposicin legal no es de orden pblico (Cm. Nac. Civ., sala F,
8/2/1971). JA del 23/3/1972.
74. Los patios solares son de propiedad comn (art. 2, ley
13512) y la copropiedad se extiende al espacio areo (art. 2518,
CCiv.) (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala VI). ED del 9/11/1982,
nro. 5603.
Caeras
75. Las columnas de distribucin de agua o calefaccin son de
propiedad comn en tanto que las caeras de distribucin que
sirven exclusivamente a las diversas unidades pertenecen como

42

principio a cada uno de los propietarios (CN Paz, sala II,


9/2/1971). Rev. Notarial, 802-789.
76. Los caos que pasan por el interior de las paredes comunes
sean de servicios centrales o no, particularmente los de los pisos
de los departamentos y los de los muros divisorios entre ellos y
de partes comunes, son de propiedad comn y su reparacin debe
correr por cuenta del consorcio (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala
4, 30/12/1988, "Nez, Mario v. Martinuzzi de Brtora, Luis").
77. La obligacin del consorcio de conservar en buen estado
las partes comunes, vigilando y manteniendo las mismas, no se
extingue por el hecho de que tramos de las caeras comunes
pasan por unidades de propiedad exclusiva de un copropietario, y
ste no puede ser exonerado de las consecuencias de su
incumplimiento por falta de aviso de parte del damnificado del
estado de conservacin de las partes comunes (Cm. Nac. Esp.
Civ. y Com., sala IV, 14/3/1980). ED del 9/111982, nro. 5603.

43

Art. 3.
Cada propietario podr usar de los bienes comunes conforme a
su destino, sin perjudicar o restringir el legtimo derecho de los
dems.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes ser
proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el
que se fijar por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo
inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribucin fiscal.
Los derechos de cada propietario de los bienes comunes son
inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento
o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un
departamento o piso se entendern comprendidos esos derechos, y no
podrn efectuarse estos actos con relacin a los mismos,
separadamente del piso o departamento a que acceden.

I. ANLISIS DE LA NORMA
En el art. 3, de los tres prrafos que contiene, el fundamental es el
ltimo porque si bien todos se refieren a las partes comunes slo el tercero
trata su rgimen jurdico. El primer prrafo sienta una regla respecto de las
obras nuevas y las restricciones y lmites al dominio a que se refieren los
arts. 6 y 7 de la ley. En tanto que el segundo alude al modo de fijacin
del porcentual de las partes comunes. En verdad, el que se refiere a un
aspecto del rgimen jurdico de las partes comunes es el tercer prrafo.
As como la independencia funcional es una caracterstica esencial que
debe reunir fcticamente la unidad funcional de referencia para poder ser
sometida al sistema de la propiedad horizontal, el destino de las partes
comunes es esencial para que cada propietario pueda usarlas sin perjudicar o
afectar el legtimo derecho de los restantes. Este destino del edificio debe
estar expresamente indicado en el reglamento de copropiedad y
administracin del mismo; clusula sta que es esencial y obligatoria en la
ley fundamental del consorcio. Es precisamente por lo dicho que el destino
de las unidades funcionales tiene que coincidir con el del edificio sometido a
propiedad horizontal, para lo cual el reglamento de copropiedad y
administracin del edificio establece dicho destino.

44

Advirtase que la determinacin del destino del inmueble sometido al


rgimen de la propiedad horizontal no figura como una de las clusulas
obligatorias en la ley 13512, pero s en el decreto reglamentario.
II. FACULTADES DE LOS COPROPIETARIOS
El artculo 3 de la ley 13512 puede ser dividido en dos supuestos:
a) Las facultades jurdicas del o de los consorcistas o terceros.
b) Las facultades materiales del o de los consorcistas.
III. EL USO DE LOS BIENES
En cuanto al uso de los bienes, la norma que analizamos puede ser
dividida, en su primera parte, en dos aspectos:
a) El ejercicio de los derechos propios.
b) El ejercicio de los derechos de los restantes copropietarios.
IV. EL DESTINO
El destino puede ser definido como la finalidad que la cosa tiene de
acuerdo con su naturaleza. Recordemos que en el caso del derecho real de
propiedad horizontal, como ya afirmamos, los copropietarios pueden pactar,
unnimemente, un destino distinto al previsto en el reglamento de
copropiedad y administracin.
La primera parte del artculo trata acerca de las facultades materiales al
aseverar que cada copropietario "podr" utilizar los bienes comunes
conforme a su destino. El lmite que le establece para ese uso es el no
perjudicar a los dems copropietarios en la utilizacin que se haga de las
cosas comunes.
El vocablo "podr" consideramos que no es del todo acertado, pues
debera decir "deber", pues si no usa los sectores comunes de acuerdo con
el destino pactado en el reglamento de copropiedad y administracin,
incurre en una de las infracciones contempladas en el art. 15 de la Ley de
Propiedad Horizontal.
Debemos aclarar que en el reglamento de copropiedad y administracin
deber pactarse el destino que se le adjudicar al inmueble edificado, pero
ello no significa que los copropietarios deban, hasta la extincin del sistema,
solamente usar de las cosas comunes conforme lo estipulado en el estatuto
consorcial. Ello no es as, pues si algn copropietario desea atribuir al
objeto del derecho real de propiedad horizontal un destino diferente, podr
proponer su tratamiento en la asamblea de copropietarios, y lo decidido en
ella, si es favorable -que en este caso, debe contar con el voto favorable
unnime de todos los consorcistas-, debe plasmarse en el reglamento de
copropiedad y administracin.

45

"En los casos en que se hubiere redactado y aprobado un reglamento


interno, sern de aplicacin sus disposiciones sobre la utilizacin de los
sectores o cosas comunes, siempre que guarden relacin con la ley de la
materia" (30). "Por analoga cabr aplicar las normas del Cdigo Civil sobre
condominio de indivisin forzosa" (31).
De por s, "la divisin en partes comunes y exclusivas implica, en alguna
medida, una divisin de destinos: unas para uso comn de los consorcistas, y
otras para uso privativo de su copropietario; pero a su vez cada una de esas
categoras admite destinos particulares" (32).
V. TIPOS DE DESTINO
Es as que podemos decir que el destino se divide en dos tipos:
1. El destino objetivo.
2. El destino subjetivo.
El destino objetivo es aqul que se relaciona con la naturaleza, funcin y
caractersticas de la cosa; en tanto que el subjetivo, con el que determinan el
o los copropietarios, ya sea al redactar el reglamento de copropiedad y
administracin o bien cuando determinan su modificacin en una reunin
asamblearia que luego plasman en el estatuto consorcial.
La mayora requerida para que la modificacin pueda ser vlida es la
unanimidad.
VI. LA DETERMINACIN DEL DESTINO
Desde el punto de vista del destino, la propiedad horizontal ha
experimentado al correr de los tiempos una gran evolucin, pues habiendo
nacido la misma tambin como propiedad vertical, cuando este sistema
habitacional se fue generalizando el destino fue variando y desde aquellas
pocas en que la propiedad horizontal apareci como sistema de subdivisin
de las casas de renta destinadas a vivienda hasta la actualidad, mucho agua
ha corrido bajo el puente y tan es esto as que actualmente no nos sorprende
que hasta los cementerios privados puedan ser sometidos a este sistema.
En relacin con el destino debemos tener presente que pueden ser
sometidas a propiedad horizontal por cumplir con tal destino las cocheras,
los shoppings y en su momento las galeras, por ejemplo; por que tal destino
tiene que ver sin duda no con la posibilidad de ser afectados a vivienda sino
tambin con la factibilidad de ser sometidos a cualquier destino, ya sea
comercial, industrial o apto profesional. Todo lo cual obviamente debe
figurar en el reglamento de copropiedad y administracin del edificio donde
se puede optar por un destino mixto.
Al determinarse en el reglamento de copropiedad y administracin el
destino del inmueble edificado, se est estableciendo, en definitiva, tambin
el destino de las unidades funcionales cuyo uso y goce slo pueden tener el

46

destino al que fue sometido el edificio todo. Es precisamente por lo dicho


que si se trata de un edificio cuyo destino no es habitacional, las unidades
funcionales no requieren de bao ni cocina. Es sobradamente sabido y visto
que los shoppings, las cocheras y hasta un edificio destinado exclusivamente
a oficinas, ni siquiera tienen el bao dentro de la unidad funcional y
tampoco tienen cocina ni kitchnet.
Cuando se establece el destino del edificio en realidad se est cercenando
la autonoma de la voluntad para darle cualquier destino a las unidades
funcionales porque si otro destino se atribuyera a stas, entendemos que la
nica solucin posible sera una reforma del reglamento, reforma que no
sera conducente por la oposicin de los restantes consorcistas si se afecta la
tranquilidad o las reglas de la convivencia del edificio. Es precisamente por
lo dicho que en los anales de nuestra jurisprudencia se encuentran no pocos
fallos en los que se admite el cambio de destino siempre y cuando se cumpla
con la regla premencionada. El destino hace a la autosuficiencia o
independencia funcional de la unidad funcional.
El art. 3 del decreto reglamentario 18734 establece que: "El
reglamento de copropiedad y administracin deber proveer sobre las
siguientes materias:. 4) Uso de cosas y servicios comunes; 5) Destino de las
diferentes partes del inmueble.".
De lo expuesto surge que en el reglamento de copropiedad y
administracin se deber establecer cul ser el destino del inmueble
edificado.
VII. ESTABLECIMIENTO DE UN DESTINO DIFERENTE AL
PREVISTO EN EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y
ADMINISTRACIN
Cuando no se emplea la unidad funcional conforme al destino acordado
en el estatuto consorcial, se estar frente a una infraccin al rgimen, que la
misma ley sanciona -tema que analizaremos cuando tratemos el art. 15 de
la ley 13512-.
Cuando el uso del bien no se ajusta al destino de la cosa comn, estamos
en presencia de una violacin al reglamento de copropiedad y
administracin o de la Ley de Propiedad Horizontal; ello, sin necesidad de
tener en cuenta la existencia de un dao o la conculcacin del derecho de los
dems copropietarios. Es que en la propiedad horizontal el reglamento
puede hacerse cumplir por el reglamento mismo.
El decreto reglamentario 18734, en los incs. 4 y 5 del art. 3, establece
que en el caso de que el uso de las partes o servicios comunes no est
previsto en el estatuto consorcial, para determinar su carcter deber
tenerse en cuenta la naturaleza del bien. Si llegasen a existir divergencias
sobre su determinacin, ser el juez quien deber fijarlo.

47

VIII. PAUTAS PARA SU DETERMINACIN


El artculo citado dice que: "El uso y goce de los bienes comunes por los
propietarios, funciona con arreglo a los siguientes requisitos esenciales:
1) Ajuste del destino de dichos bienes;
2) Posibilidad de idntico uso y goce por los dems propietarios".
Sin embargo, existe una categora de bienes que podran ser
considerados como una excepcin al principio contenido en la norma legal,
que son los bienes comunes de uso exclusivo.
(30) PAPAO, R. J. - KIPER, M. C. - DILLON, G. A. - CAUSSE, G. A., Derechos..., cit., p.
25.
(31) MARIANI DE VIDAL, Marina, Curso de derechos reales, t. 2, Zavala, Buenos Aires,
1989, p. 125.
(32) GABAS, A. A., Manual..., cit., p. 105.

IX. RELACIN
COMUNES

DE

ACCESORIEDAD

DE

LAS

PARTES

En el prrafo tercero del artculo que estamos comentando se sienta una


de las reglas fundamentales en materia de propiedad horizontal, que es la
consagracin de la relacin de accesoriedad de las partes comunes con
respecto a las unidades funcionales.
En este sistema lo principal son las unidades funcionales y siempre las
partes comunes son accesorias de estas unidades funcionales; lo que
jurdicamente tiene muchsimas implicancias, comenzando por la que nos
indica la propia naturaleza jurdica de la propiedad horizontal.
Reiteramos que ella no es un dominio ms un condominio sino un
derecho real autnomo donde el dominio de las partes exclusivas se integra
con un condominio de indivisin forzosa sobre las partes comunes, que son
as accesorias de las primeras.
X. EL VALOR DE LA UNIDAD FUNCIONAL
El segundo prrafo, al expresar que "el derecho de cada copropietario
sobre los bienes comunes ser proporcionado al valor del departamento o
piso de su propiedad, el que se fijar por acuerdo de las partes o en su
defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribucin
fiscal", alude al valor de la unidad funcional.
En principio, el porcentual de las unidades funcionales se fijar de
acuerdo con el valor de la cosa principal, que es el inmueble edificado. Por lo

48

tanto, cuanta mayor extensin tenga la unidad funcional, mayor ser su


valor.
La ley establece que el derecho de cada copropietario sobre las partes
comunes lo ser conforme con el valor de su unidad exclusiva, pero no
establece la forma de fijacin para establecer la medida del derecho. Por lo
tanto, el porcentual deber ser acordado por las partes en el reglamento de
copropiedad y administracin del edificio sometido al rgimen de propiedad
horizontal.
En realidad, el decreto reglamentario 18734/1949 es el que establece lo
precedentemente expuesto al decir que "el reglamento de copropiedad y
administracin deber proveer sobre las siguientes materias:. determinacin
de la proporcin que corresponda a cada piso o departamento con relacin
al valor del conjunto".
Es decir que en el reglamento de copropiedad y administracin, sern las
partes quienes pactarn, en forma unnime, el valor que le corresponde a
cada unidad funcional en relacin con el conjunto de la edificacin y as se
determinar el derecho que cada copropietario tendr sobre las cosas
comunes.
En el caso de que aqullos no llegaran a un acuerdo ser determinado el
valor de acuerdo a la valuacin fiscal.
Como no todos los departamentos tienen un valor igual, por razones de
superficie, ubicacin, destino, etc., no se adjudica a los titulares un derecho
igual sobre los bienes comunes. "Ello por cuanto su participacin en el
condominio debe representar una parte del valor total del edificio y,
evidentemente, cuanto mayor valor tenga el objeto exclusivo, mayor valor
debe corresponderle en el conjunto" (33).
Esta norma reviste particular importancia pues la determinacin del
valor de cada unidad incidir, por ejemplo, en:
a) El pago de las expensas.
b) Los votos que tendr cada copropietario en las asambleas.
c) La distribucin de las utilidades que se pudiesen obtener de cualquier rdito a
favor del inmueble edificado del cual el copropietario es parte.
En este tercer prrafo del artculo que comentamos tambin se nos est
indicando que el derecho real de propiedad horizontal no recae solamente
sobre la unidad funcional o parte privativa sino sobre sta ms el porcentual
correspondiente sobre las partes comunes, motivo por el cual en la
transferencia, el gravamen o el embargo de una unidad funcional tambin se
transfiere, grava o embarga el porcentual correspondiente sobre las partes
comunes.

49

Es precisamente por lo dicho que estos ltimos actos no pueden


realizarse slo sobre la unidad funcional separadamente de las partes
comunes, lo que est establecido expresamente por el propio prrafo que
estamos analizando. Esta situacin se proyecta tambin registralmente y es
por ello que cuando se enajena, hipoteca o embarga una unidad funcional se
registran dichos actos tambin sobre el porcentual de las partes comunes.
"No hay duda, pues, de que el titular de la unidad puede poseerla, usarla,
gravarla, reivindicarla, disponer de ella, todo sin recabar el consentimiento
de los dems copropietarios (art. 2513, CCiv.). Puede ejercitar la sustancia
del derecho de propiedad y el hecho de que su jus abutendi padezca una
limitacin adicional no basta para alterar la esencia dominial" (34).
"El goce de las partes comunes es igual para todos los copropietarios
salvo convencin que lo limite o extienda en determinada hiptesis" (35).
Este tema se relaciona asimismo con la problemtica que conlleva a la
cuestin de las cargas impositivas, las contribuciones, las tasas y las
expensas comunes, tema que ser tratado en su oportunidad. Ello sin
perjuicio de que ahora digamos que el abandono de la unidad funcional no
implica la liberacin de las cargas reales aludidas precedentemente, salvo en
el caso de subasta o remate judicial en los cuales la adquisicin del inmueble
subastado o rematado judicialmente trae aparejada la adquisicin de un
derecho real autnomo libre de todas las cargas anteriores. En el supuesto
de las expensas comunes, segn la doctrina establecida en el plenario de la
Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, "Servicios
Eficientes S.A. v. Yabra, Roberto J." (36), stas pasan al nuevo adquirente
en el caso que el producido de la subasta no alcance para saldar las deudas
existentes, pero obviamente a partir de la posesin de la unidad funcional.
Este artculo recepta lo preceptuado por el Cdigo Civil en cuanto se
refiere a que las cosas accesorias siguen la suerte de la principal. La cosa
principal en el rgimen de la propiedad horizontal es la unidad funcional y
lo accesorio, las cosas comunes, como el terreno.
"La accesoriedad establecida en este mismo artculo no deja dudas de que
funciona respecto de un piso o departamento" (37).
"El fundamento de esta disposicin es obvio, como medio de lograr la
supervivencia del sistema" (38).
Es as que la ley 13512 en este artculo establece determinadas premisas
como que en esta figura el dominio y el condominio son inescindibles, pues
para poder ser titular de las partes comunes debe srselo de las exclusivas o
unidades funcionales y que la propiedad comn es inseparable de la
exclusiva, pues si, por ejemplo, se grava una unidad funcional con una
hipoteca, este derecho real no slo comprender la parte exclusiva sino

50

tambin la parte proporcional que a cada copropietario le corresponda sobre


el inmueble edificado.
(33) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., p. 94.
(34) LAQUIS, M. A. - FLAH, L. R. - SMAYEVSKY, M., Derechos..., cit., p. 462.
(35) Conf. CALVO, Carlos D, Manual prctico de propiedad horizontal, UBA, 1978, p. 58.
(36) Cm. Nac. Civ., en pleno, 18/2/1999, LL, 1999-B-384.
(37) PAPAO, R. J. - KIPER, M. C. - DILLON, G. A. - CAUSSE, G. A., Derechos..., cit., p.
24.
(38) LAQUIS, M. A. - FLAH, L. R. - SMAYEVSKY, M., Derechos..., cit., p. 464.

JURISPRUDENCIA: USO DE LOS BIENES COMUNES


Cuestiones generales
78. Los derechos de los copropietarios sobre las partes
comunes, mientras no sean modificados por el reglamento de
copropiedad, se rigen por las normas generales del Cdigo Civil y
especialmente por el art. 2681 que dispone que ninguno de los
condminos puede hacer en la cosa comn innovaciones
materiales sin el consentimiento de todos los dems (Cm. Nac.
Esp. Civ. y Com., sala 3, 27/3/1979). JA, 1979-III-69.
79. La ley dispone que cada copropietario podr usar de los
bienes comunes conforme a su destino; y este destino,
obviamente, adems de las providencias que pudiera contener el
reglamento de copropiedad, se relaciona con su naturaleza (Cm.
Nac. Civ., sala I, 23/11/1994, "Consorcio Esmeralda 1066 v.
Saroto, Anbal").
80. Las partes comunes de uso exclusivo son aquellas que por
su ubicacin no pueden usarlas todos los copropietarios (Cm.
Nac. Civ., sala B, 18/8/1978). JA, 1979-III-373.
81. Para preservar los derechos consagrados en el art. 3, ley
13512, resultan aplicables las normas sobre reivindicacin frente
a la usurpacin, despojo o perturbacin: arts. 2761 y 2762, CCiv.
(Cm. Nac. Civ., sala B, 28/4/2000). JA, 2000-IV-722.
82. No procede la accin meramente declarativa para obtener
una autorizacin genrica que resuelva en abstracto la extensin
del derecho del consorcista sobre partes comunes o propias, sino
que debe ceir su actividad a las limitaciones tpicas relativas a la
observancia de las mayoras impuestas por los arts. 7 y 8, ley

51

13512, segn qu tipo de actos se trate, o en su caso, accionar


respecto de un objeto concreto, cumpliendo con los recaudos
establecidos en el art. 300, CPCCN (Cm. Nac. Civ., sala E,
12/3/1996, "Contreras, Teresa v. Fernndez de Binasco,
Susana").
83. El consorcio debe reparar al copropietario por el
menguado ejercicio de su ius utendi y fruendi, causado por
deficiencias de un sector comn (Cm. Civ. y Com. Baha Blanca,
sala 2, 25/3/1997, "Verdinelli, Emilio v. Consorcio Mon. G.
Newton 1125").
84. La reparacin de las partes comunes de uso exclusivo est
a cargo del consorcio cuando no tienen origen en el uso que
hubiere hecho el copropietario (Cm. Nac. Civ., sala B,
18/8/1978). JA, 1979-III-373.
85. Un lugar comn no puede utilizarse para la permanencia y
esparcimiento de un perro (Cm. Civ. y Com. Baha Blanca, sala
1, 17/5/2001). JA, 2001-II-766.
86. El dominio sobre las partes privativas y el condominio
sobre las comunes se yuxtaponen en el rgimen de la propiedad
horizontal, constituyendo un todo indivisible, razn por la cual la
transferencia de la porcin exclusiva lleva implcita la de las
partes comunes (Cm. Nac. Civ., sala D, 7/2/1964). LL, 113-632,
fallo 51.732.
87. El valor porcentual de cada unidad se puede fijar de comn
acuerdo o bien aceptarse el establecido a los fines impositivos,
pero una vez fijado no puede ser modificado sin alterar el derecho
de dominio que cada propietario tiene no slo sobre la propiedad
exclusiva de su unidad, sino tambin sobre los bienes comunes del
consorcio (Cm. Nac. Civ., sala B, 10/4/1969). ED, 39-303.
88. En el rgimen de propiedad horizontal, las normas propias
de convivencia y vecindad exigen que cada propietario use los
bienes comunes para el condominio, en cuanto no resulten
modificadas por la ley 13512 (Cm. Nac. Civ., sala B, 13/3/1968).
ED, 26-103. (Cm. Nac. Civ., sala E, 3/9/1965). JA, 1966-II-588.
89. No puede negarse a un copropietario lo que se ha
permitido -y aun con mayor extensin- a otros, puesto que el
destino de las cosas comunes se determina, no mediando
convencin, por su naturaleza misma, y no por el uso al cual
hayan sido afectadas (Cm. Nac. Civ., sala D, 22/9/1967).

52

90. No se puede hacer servir a la cosa comn para un uso


distinto del de su destino especfico (Cm. Nac. Civ., sala F,
30/11/1967). ED, 22-761.
91. Ningn copropietario de un inmueble sometido al rgimen
de propiedad horizontal puede apropiarse de las partes comunes
restringiendo el legtimo derecho de los dems y violando lo
dispuesto en el art. 3 de la ley 13512 (Cm. Nac. Esp. Civ. y
Com., sala VI, 23/9/1980). ED, del 9/11/1982, nro. 5603.
Medianeras
92. La reserva efectuada por el vendedor del edificio de usar el
lado exterior de las medianeras para explotarlo con propaganda
comercial, debe tener una limitacin razonable, que bien puede
ser de diez aos a contar de la inscripcin del reglamento de
copropiedad (Cm. 1 Mar del Plata, sala 2, 19/12/1974). JA,
1976-I-541.
93. Constituye un derecho patrimonial, transmisible por
sucesin, la reserva efectuada por el vendedor del edificio de usar
el lado exterior de las medianeras para explotarlo con propaganda
comercial (Cm. 1 Mar del Plata, sala 2, 15/12/1974). JA, 1976I-541.
Fachada
94. Siendo la fachada una porcin de dominio comn, debe
asegurarse a todos ellos la igualdad de goce, y no slo en lo que
atae a su conservacin (Cm. Nac. Civ., sala M, 28/3/1994). JA,
1995-I-594.
Puerta de entrada
95. El horario de ingreso y egreso del edificio es materia del
reglamento interno, y es el consorcio el que debe resolver por
medio de sus rganos naturales el conflicto interno planteado
(Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 6, 27/7/1979, "Propiedades
Urbanas SCA v. Garca, Carlos").
96. Se encuentra dentro de la rbita de los poderes de la
mayora de los consorcistas, la decisin de mantener cerrada con
llave la puerta de ingreso al edificio, clausurando el sistema de
portero elctrico (Cm. Nac. Civ., sala M, 27/11/1995, "Cohen,
Alberto v. Consorcio Ayacucho 257").
97. La mayora puede disponer que la puerta de entrada del
edificio se mantenga cerrada en forma permanente (Cm. Nac.

53

Civ., sala D, 30/7/1969, "Amerise, Antonio v. Consorcio


Ayacucho 64").
98. No es irrazonable anular el funcionamiento de la cerradura
elctrica de la entrada del edificio despus de las 9 de la noche
(Cm. Nac. Civ., sala B, 30/6/1971). JA, 12-1971-543.
99. No resulta razonable la modificacin del sistema de
ingreso y egreso del edificio decidida por el consorcio si afecta de
manera especial a un copropietario cuya unidad slo puede tener
como destino el de consultorio mdico, mxime existiendo
soluciones alternativas (Cm. Nac. Civ., sala C, 20/6/1995,
"Corrado, Rosa v. Consorcio Nazca 1953").
Ascensor
100. El copropietario titular de las dos unidades que existen en
el piso no puede clausurar con un candado la puerta del ascensor
de servicio (Cm. Nac. Civ., sala F, 20/11/1969). JA, 5-1970-314.
Servicios centrales
101. Las deficiencias en las prestaciones de los servicios deben
reclamarse a la asamblea, y recin fracasada la peticin podr
ocurrirse al rgano judicial con fundamento en que la decisin es
arbitraria o injusta (Cm. Nac. Civ., sala F, 24/2/1972, "Romero
Nez de Sotil, Mara v. Consorcio Hiplito Yrigoyen 1958").
102. Es arbitraria la sentencia que orden restituir los
servicios centrales de agua caliente y calefaccin, omitiendo
considerar que lo resuelto en asamblea vlidamente constituida
por la mayora reglamentaria no origina en forma directa un
gasto que resulte excesivo en los trminos del art. 8, ley 13512
(Corte Sup., 27/10/1987, Fallos 310:2166).
Jardines
103. Corresponde declarar que el copropietario tiene derecho a
acceder a un jardn de uso comn, que se mantiene cerrado (Cm.
Nac. Civ., sala E, 28/3/1969). ED, 28-529.
Ventanas
104. Debe permitirse la subsistencia de las ventanas de la
unidad, aun cuando contravengan lo dispuesto por los arts. 2655
y 2658, CCiv., si cumplen con los requisitos del Cdigo de la
Edificacin Municipal, y estaban construidas cuando el
copropietario que las cuestiona adquiri su unidad, y convalid
implcitamente una situacin de hecho existente sin reserva

54

alguna, siendo que las ventanas no afectan la estabilidad, solidez,


comodidad y esttica arquitectnica de la finca ni de su unidad
(Cm. Nac. Civ., sala E, 13/6/1973). JA, 19-1973-493.
Balcones
105. Tratndose de un bien comn de uso exclusivo -balcnmientras el dominio se encuentra en cabeza de todos los
copropietarios, su uso es exclusivo del titular de la unidad a la que
accede directamente (Cm. Nac. Civ., sala D, 23/2/1993). JA,
1994-I-118.
Baulera
106. El consorcio debe adoptar las medidas necesarias para
que el copropietario tenga el libre y permanente acceso a la
unidad complementaria (baulera) que le pertenece exclusivamente
(Cm. Nac. Civ., sala E, 21/6/1991). JA, 1991-IV-449.
Azotea
107. La terraza es cosa de uso comn (art. 2, inc. a], ley
13512) y slo ha de usarse conforme a su destino, sin perjudicar o
restringir el legtimo derecho de los consorcistas (Cm. 1 Mar
del Plata, sala 2, 6/7/1971). JA, 12-1971-605.
108. Debe distinguirse la azotea o terraza del techo: este
ltimo es la parte superior de un edificio, que lo cubre mientras
que la primera es la cubierta llana de un edificio dispuesta para
andar por ella; o sea que se trata de una superficie sobre el techo,
accesible al uso. Esta parte, como unidad independiente en caso
excepcional, o como complementaria de algn departamento,
puede ser privativa (Cm. Nac. Civ., sala E, 8/5/1991). JA, 1991III-31.
109. La reserva efectuada por el vendedor del edificio de usar
la azotea para explotarla con propaganda comercial debe tener
una limitacin razonable, que bien puede ser de diez aos a contar
desde la inscripcin del reglamento de copropiedad (Cm. 1 Mar
del Plata, sala 2, 19/12/1974). JA, 1976-I-541.
110. Constituye un derecho patrimonial, transmisible por
sucesin, la reserva efectuada por el vendedor del edificio de usar
la azotea para explotarla con propaganda comercial (Cm. 1 Mar
del Plata, sala 2, 19/12/1974). JA, 1976-1-541.

55

Cocheras
111. El consorcio de propietarios est legitimado para exigir
judicialmente a los consorcistas el cumplimiento del reglamento
de copropiedad con relacin al uso del garage (Cm. Nac. Civ.,
sala M, 21/6/1991). JA, 1992-IV-124.
112. Si el reglamento de copropiedad tiene previsto un espacio
de guardacoche para que cada propietario pueda guardar un
automvil, no constituye un abuso del derecho del consorcio
exigir a quien guarda dos, que cese en tal actitud (Cm. Nac. Civ.,
sala M, 21/6/1991). JA, 1992-IV-124.
113. Atenta contra el correcto funcionamiento de las
relaciones comunitarias el estacionamiento por uno de los
consorcistas de su automvil en un sector de uso y propiedad
comn destinado al trnsito y a la realizacin de maniobras en
lugar de utilizar el espacio correspondiente a la cochera de su
propiedad (Cm. Nac. Civ., sala H, 26/2/1996, "Consorcio
Avenida Alvear 1385 v. Salinas, Juan").
114. La circunstancia de que los copropietarios utilicen una
parte del edificio para estacionar vehculos no basta para
considerar que han constituido esa rea con destino a cocheras del
edificio, pues deben disponerlo por va reglamentaria (Cm. Nac.
Civ., sala C, 3/8/2000). JA, 2001-II-687.

56

Art. 4.
Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los
dems, enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir
derechos reales o personales sobre el mismo.

I. FACULTADES JURDICAS DE LOS COPROPIETARIOS


Como el titular del dominio de cada unidad funcional tiene sobre sta un
derecho exclusivo, es lgico que el art. 4 de la ley 13512 se haya ocupado
de establecer lo que prescribe, debiendo tenerse presente que debe hacerse
la salvedad de que la unidad funcional no se encuentre en condominio. Por
lo que si el titular del derecho real de propiedad horizontal es nico, su
derecho ser exclusivo y podr realizar sobre la unidad funcional todos los
actos materiales y jurdicos que son de la esencia del dominio exclusivo. Es
lo mismo que ocurre en el condominio con las facultades de cada uno de los
copropietarios sobre su porcin ideal con la salvedad propia de que cuando
se trata de una porcin ideal no caben sobre ella actos materiales.
Esta norma constituye un colorario de lo preceptuado por el art. 2 de
esta ley en cuanto establece que "cada propietario ser dueo exclusivo de
su piso o departamento".
Debemos agregar que el art. 4 se refiere slo a facultades jurdicas,
pero lo mismo cabe decir de las facultades materiales.
"En lo que respecta a las facultades jurdicas de los titulares, el art. 4
les otorga las ms amplias para que dispongan de las unidades funcionales
sobre las cuales ejerzan su derecho exclusivo" (39). "Como propietario
puede realizar todos los actos jurdicos de que sea susceptible la cosa" (40).
"No hay duda, pues, de que el titular de la unidad puede poseerla, usarla,
gravarla, reivindicarla, disponer de ella, todo sin recabar el consentimiento
de los dems propietarios" (art. 2513, CCiv.) (41).
En tal sentido podr realizar todos aquellos actos que la normativa le
permita, como disponer jurdicamente de su unidad funcional, vendindola,
donndola, permutndola o locndola, por ejemplo; y constitutir derechos
reales como usufructo, uso, habitacin o hipoteca.
En el supuesto que el propietario de una unidad funcional alquile su
unidad funcional, el inquilino adems de estar sujeto a las clusulas del
contrato de locacin lo estar a las normas impuestas en el reglamento de

57

copropiedad y administracin y en el reglamento interno en razn de


habitar un inmueble sometido al rgimen de la propiedad horizontal (42).
El artculo mencionado es una consecuencia lgica de las facultades de
cada consorcista sobre su propia unidad funcional.
(39) PAPAO, R. J. - KIPER, M. C. - DILLON, G. A. - CAUSSE, G. A., Derechos..., cit., p.
21.
(40) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., p. 161.
(41) LAQUIS, Manuel A. - SIPERMAN, Arnoldo, La propiedad horizontal en el derecho
argentino, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1966, p. 27.
(42) Cfr. VALIENTE NOAILLES, Luis M., Ley de propiedad horizontal, 2 ed., Depalma,
Buenos Aires, 1972, p. 18.

JURISPRUDENCIA
115. El dueo de cada departamento no goza de todas las
prerrogativas propias del titular del dominio. Su derecho es
limitado, relativo, ya que sufre una serie de atenuaciones
impuestas por las exigencias de la vida en comn (Cm. Nac. Civ.,
sala D, 28/5/1957). LL, 88-182.
116. La ley 13512 mantiene, en lo referente a las partes
propias, todas las prerrogativas y facultades inherentes al
dominio, con las restricciones impuestas por el rgimen creado
(Cm. Nac. Civ., sala C, 16/7/1954) JA, 1954-III-312.
117. La limitacin al propietario de ingresar en su unidad
complementaria baulera, afecta el ejercicio regular de los derechos
que derivan de la titularidad de dominio (LL,1991-E-19).
118. Los actos del consorcio exteriorizados mediante
resolucin mayoritaria no pueden alterar los derechos
individuales de los propietarios que lo integran resultante de su
ttulo de adquisicin; as, si las limitaciones de acceso al edificio
constituyen un serio obstculo al normal desempeo de la labor
profesional del actor y puede provocar diversos inconvenientes,
afectando sustancialmente la titularidad del dominio, corresponde
disponer las medidas necesarias para que tenga libre y
permanente acceso a la unidad que le pertenece exclusivamente
(Cm. Nac. Civ., sala I, 13/8/1970). LL, 141-647.
119. El titular de una unidad funcional tiene el derecho de usar
y gozar de las cosas propias con entera libertad, pero sujeto a las

58

leyes que reglamentan su ejercicio, es decir, el reglamento de


copropiedad que rige la vida comunitaria a la que pertenece y la
ley 13512. En las unidades privativas se pueden hacer agregados
o modificaciones, pero cuando con ello se llega a afectar una parte
"comn" como lo es el frente del edificio, no cabe prescindir de la
autorizacin de los propietarios (Cm. 1 Civ. y Com., Mar del
Plata, sala 2, 14/10/1975). JA, II, sntesis.

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Art. 5.
Cada propietario atender los gastos de conservacin y
reparacin de su propio piso o departamento, estando prohibido
toda innovacin o modificacin que puede afectar la seguridad del
edificio o los servicios comunes.
Est prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar
las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del
conjunto.

I. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS


Con respecto al art. 5 es obvio tambin que cada copropietario debe
atender a los gastos de conservacin y reparacin de su propio piso o
departamento; pero ello es as siempre que tales gastos no provengan de
deterioros y/o fallas de las partes comunes del edificio, lo que se deber
establecer en el reglamento de copropiedad y administracin del edificio de
que se trate. En ese caso deber hacerse cargo de las erogaciones originadas
por tal motivo al consorcio de copropietarios.
Consideramos que la primera parte de la norma es una derivacin de los
principios generales del Cdigo Civil, pues toda persona debe responder por
los daos que cause y por los que sean causados por o con las cosas de su
propiedad; y por lo tanto, su insercin en esta ley deviene innecesaria. En
tanto que la segunda podra ser incluida dentro de la enumeracin del art.
6 o en el texto del 7.
El principio que establece esta norma, en su primera parte, es que cada
titular de una unidad funcional debe atender a todos aquellos gastos que
irrogue el mantenimiento de su propiedad. Como colorario de lo expuesto
se desprende que debe hacerse cargo de los daos que pudiese causar la falta
de mantenimiento o conservacin de su departamento a las partes comunes
del edificio.
Es manifiesto que cada copropietario deber hacerse cargo de los
impuestos, las tasas, las contribuciones, las expensas comunes y los
servicios de su propia unidad funcional.
La primera parte del artculo que estamos estudiando contempla los
gastos de conservacin, es decir, "como su propia palabra lo expresa, necesarios
para mantener en buen estado la unidad de propiedad exclusiva" (43).

60

El copropietario tambin puede, dentro de su propio piso o


departamento, realizar las innovaciones o mejoras que considere
convenientes siempre que stas no afecten la seguridad del edificio, los
servicios comunes o las partes comunes. Es precisamente por esto ltimo
que no puede de ningn modo cambiar la forma externa del frente o decorar
las paredes o recuadrar exteriores con tonalidades distintas a las del
conjunto porque el frente es precisamente una parte comn del edificio.
Trataremos las innovaciones al analizar el art. 7. Solamente nos
limitaremos a decir que si el copropietario cuenta con una decisin
asamblearia favorable que permita realizar una innovacin que afecte las
partes comunes, aqulla no podra ser atacada de nulidad. Pues los
copropietarios, en su rgano deliberativo que es la asamblea, han
determinado, a travs de la mayora que exige la ley, su voto favorable. En
cambio, aqullas que afecten la seguridad del edificio nunca podran
autorizarse, pues una decisin de ese estilo afectara la seguridad misma del
inmueble.
(43) GABAS, A. A., Manual..., cit., p.117.

II. RESTRICCIONES Y LMITES AL OBJETO EXCLUSIVO


Las modificaciones a las cuales alude el primer prrafo de este artculo
pueden ser consideradas como restricciones y lmites a su objeto exclusivo.
Puede ser calificada de limitada la facultad que tiene el copropietario de
disponer materialmente de su cosa. Decimos "limitada", pues es el primer
prrafo de este artculo el que le impone ese coto.
Dentro del sistema de la propiedad horizontal, las restricciones y los
lmites impuestos al titular de una unidad funcional tienen como finalidad
bregar por la existencia de una armoniosa y pacfica convivencia consorcial
a la vez que asegurar un buen funcionamiento de las relaciones entre los
distintos consorcistas. "Sin aquellas restricciones sera imposible concebir la
existencia misma del sistema" (44).
"De la letra del art. 5 se desprende que el propietario horizontal puede
realizar las innovaciones que quiera dentro de la unidad" (45), siempre y
cuando no afecte la seguridad del edificio o los servicios comunes. "La falta
de poder de disposicin material que tiene el propietario sobre stas, salvo los
usos propios, obedece a la calidad de comunes de las cosas o servicios" (46).
(44) MARIANI DE VIDAL, M., Curso..., cit., p. 184.
(45) GAMES, Luis M., "Copropiedad y convivencia... o vida de perros", JA, 25-353.
(46) Conf. HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., p. 180.

61

III. PROHIBICIONES
El segundo prrafo establece la prohibicin de realizar actos que
modifiquen la esttica del edificio. Lo que trata de preservar la norma es el
inters comn por sobre el particular. Pues se supone que un determinado
inmueble edificado obedece en su esttica a las caractersticas del lugar y
ello es lo que tambin trata de preservar esta norma.
La modificacin que es objeto de prohibicin es aqulla que cambie
sustancialmente la fachada del edificio, y no la que, si bien la altera, no
produce una variante de entidad suficiente como para afectar la esttica; por
ejemplo, colocar un aparato de aire acondicionado o poner macetas en un
balcn francs.
IV. LA ESTTICA DEL EDIFICIO
"La unidad esttica que constituye el edificio representa un valor digno
de ser protegido y que se refleja patrimonialmente en el valor de cada una
de las unidades, por lo cual su alteracin cae bajo la sancin del art. 5, in
fine, de la ley" (47).
Advirtase que el concepto de "esttica" es muy subjetivo y depende, en
realidad, del gusto de los consorcistas. Por lo tanto, ante una accin
impetrada por los dems copropietarios a fin de que la esttica del edificio
no se modifique, los jueces debern ponderar, en cada cuestin en particular,
las circunstancias del caso. Una de las cuestiones que debern tenerse en
cuenta para determinar si una modificacin realizada afecta o no la esttica
del edificio, es el destino del inmueble edificado. Otro de los factores por
considerar deber ser toda la normativa municipal vigente, aplicable al caso.
Una situacin particular se presenta si el reglamento de copropiedad y
administracin nada dice al respecto, pues si en l se establecen
determinadas prohibiciones, los propietarios debern sujetarse a ellas. Un
ejemplo de lo planteado sera el caso de que se quisiera colocar un aire
acondicionado, y el reglamento no contuviera ninguna estipulacin al
respecto. Consideramos que aqu no se infringira ninguna norma, pues
ninguna clusula del estatuto consorcial expresamente lo prohbe y su
instalacin debera permitirse.
Lo que s estara prohibido, en principio, sera alterar la fachada del
edificio, por ejemplo, haciendo un cerramiento de un balcn, pues de esta
forma s se estara alterando la esttica. Pero volvemos a reiterar que si la
obra cuenta con el consentimiento de los copropietarios, ella sera vlida. La
mayora que se requiere en este tipo de cuestiones es la unanimidad de los
copropietarios, pues con ella se estara realizando una obra nueva en una
parte comn, si sta es la calidad del balcn segn surge del reglamento de

62

copropiedad y administracin, y esa es la mayora que exige el art. 7 de


esta ley, referida a las obras nuevas en partes comunes.
"En este tipo de cuestiones, un acatamiento literal de la prohibicin del
art. 5 de la ley, conducira a extremos ridculos y de ah que los hechos
deben ser y son juzgados con un criterio bastante amplio que se compadece
con las finalidades de las normas que regulan la propiedad horizontal" (48).
En el caso de que algn copropietario quisiera reformar o modificar el
frente del edificio o el recuadro externo que corresponde a su unidad
funcional, deber contar con el consentimiento unnime de la asamblea de
consorcistas. Pero si no llega a obtenerlo e igualmente realiza la
modificacin en la fachada del edificio, los restantes consorcistas podran
iniciar, cuando la alteracin se est realizando, una accin de obra nueva o
un interdicto de obra nueva a fin de evitar que se cambie la esttica del
inmueble, como as tambin una accin posesoria de carcter policial o una
posesoria en sentido estricto. Y finalizada la obra una accin real. Tambin
cabra aplicar por analoga lo establecido en el art. 15 de la ley 13512.
Sin embargo, en el caso de promoverse alguna de estas acciones, el juez
debe ser muy cauto al sentenciar evitando, en lo posible, ordenar la
destruccin de la obra, al existir un valor patrimonial que preservar. A esta
situacin nos referiremos en detalle al tratar el art. 15 de la ley.
El hecho de que esta norma especficamente le prohiba al propietario de
un inmueble sometido al rgimen de la ley 13512 al decir que le est
vedada "toda modificacin o innovacin que pueda afectar la seguridad del
edificio o los servicios comunes" implica "considerable ampliacin en el
alcance de la restriccin impuesta a la disposicin material, pero que no
llega a desvirtuar la significacin del art. 2514 del Cdigo Civil, ya que la
ejecucin de actos tales como los vedados por la ley atacara el derecho de
propiedad de los dems integrantes de la comunidad, al poner en peligro la
cosa que soporta sus respectivos derechos" (49).
Consideramos que las restricciones y los lmites a los cuales alude esta
norma son establecidos con los objetivos de:
1. Impedir un uso abusivo de las cosas comunes por parte de algn
copropietario.
2. Resguardar, ante todo, la seguridad del edificio, tanto como su esttica.
3. Permitir que todos y cada uno de los copropietarios pueda gozar de las
cosas comunes de igual manera.
(47) LAQUIS, M. A. - FLAH, L. R. - SMAYEVSKY, M., Derechos..., cit., p. 577.
(48) CALVO, Carlos D., Manual prctico de propiedad horizontal, 2 ed., Universidad,
Buenos Aires, 1978, p. 50.

63

(49) LAQUIS, M. A. - FLAH, L. R. - SMAYEVSKY, M., Derechos..., cit., p. 567.

JURISPRUDENCIA: MODIFICACIONES PROHIBIDAS


Cuestiones generales
120. Las transgresiones a la Ley de Propiedad Horizontal y
las contenidas en el reglamento de copropiedad pueden ser
soportadas en miras a la buena vecindad, pero de ello no puede
concluirse en que tal complacencia importe la prdida de un
derecho expresamente consagrado, si no hay un texto legal que
d inequvoco sentido a esta actitud. Se trata de un acto de mera
tolerancia, que no puede fundar la adquisicin de un derecho real
sobre el sector comn por prescripcin adquisitiva sin que el
tiempo transcurrido permita calificar como abusivo el inicio de la
accin correspondiente (Cm. Nac. Civ., sala H, 26/2/1996,
"Consorcio Avenida Alvear 1385 v. Salinas, Juan").
121. Cuando la modificacin, adems de no resultar
estticamente muy desagradable o chocante, no representa un
cambio sustancial de la fachada de la unidad que signifique un
sensible desmedro de la armona del conjunto, disponer la
destruccin de lo construido importara una actividad abusiva que
no puede convalidarse: art. 1071, CCiv. (Cm. Nac. Civ., sala E,
21/8/1998). JA, 1999-III-687.
122. La prohibicin de cambiar la forma externa del frente
(art. 5, ley 13512) debe ser interpretada conforme a la finalidad
que en ella se persigue, cuidando que el excesivo rigor de los
razonamientos no desnaturalice el espritu que ha inspirado su
sancin (Cm. Civ. y Com. Junn, 9/10/1985). JA, 1986-IV-769.
123. Se ha afectado estticamente la fachada del edificio, si la
alteracin se advierte claramente desde la vereda de enfrente del
edificio (Cm. Nac. Civ., sala E, 16/5/2001, "Consorcio Avenida
Figueroa Alcorta 3033 v. Kaindi, Martn").
124. Cuando se invoca la alteracin de la fachada de un edificio
resultante de los distintos cerramientos realizados en los balcones
de algunas de las unidades, en violacin al art. 5, ley 13512,
cualquier propietario se encuentra legitimado para peticionar
judicialmente el retiro de las obras realizadas en infraccin a
dicha normativa, en tanto la ley no exige que el reclamo lo intente

64

el consorcio (Cm. Nac. Civ., sala B, 24/11/1999, "Surez, Dilma


R. v. Delait, Gastn").
125. El art. 5, ley 13512, otorga al titular de un departamento
libertad de accin y un amplio ejercicio del derecho de propiedad
sobre las partes exclusivas, por lo que puede realizar
modificaciones o remodelaciones (Cm. Nac. Civ., sala J,
11/3/1997, "Frascchia, Francisco v. Pirolo, Nicols").
126. Debe contarse con la autorizacin del consorcio para
efectuar en la unidad privativa agregados o modificaciones que
afectan el frente del edificio (Cm. 1 Civ. y Com. Mar del Plata,
sala 2, 14/10/1975, "Consorcio Boulevard Martimo Peralta
Ramos 3983 v. Vila, Agustn").
Demolicin de lo construido
127. Para que proceda la condena de demolicin debe mediar
una alteracin tal de la fachada que produzca un dao esttico, un
perjuicio estructural en relacin al edificio o daos de otra ndole
que tambin puedan afectar la construccin, salubridad o la
valuacin econmica del mismo (Cm. Nac. Civ., sala D,
22/5/1997, "Consorcio Pea 3073 v. Meneghini de Vicario,
Dora").
Letreros
128. Antes de instalar publicidad en el frente del edificio debe
reclamarse ante los rganos que el reglamento de copropiedad
disponga (Cm. Nac. Civ., sala E, 21/4/1976, "Lendoiro, Ernesto
v. Gutirrez, Miguel").
129. Cuando se trata de un local de comercio, es inaplicable la
prohibicin del reglamento de copropiedad de colocar sobre el
frente del edificio insignias, letreros, anuncios y banderas de
propaganda (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 1, 18/5/1983,
"Consorcio Billinghurst v. Fridman, Beatriz").
130. El legtimo inters del comerciante de contar con letreros
que anuncien su actividad, debe compatibilizarse con el derecho
de los dems copropietarios a que tales letreros y anuncios no
superen lo admisible en cuanto a esttica y tolerancia (Cm. Nac.
Civ., sala D, 10/9/1976). JA, 1977-III-77.
131. Corresponde permitir la instalacin de un letrero
luminoso en el frente del local, no obstante la oposicin del

65

consorcio, si no ocasiona perjuicios o molestias (Cm. Nac. Civ.,


sala F, 31/3/1970). JA, 7-1970-195.
132. El permiso municipal para colocar un letrero de
propaganda no afecta el derecho del consorcio o de los
consorcistas para reclamar con fundamento en la ley 13512, el
reglamento de copropiedad o los perjuicios que pudieran sufrir
(Cm. Nac. Civ., sala F, 8/5/1973). JA, 20-1973-289.
133. El cumplimiento del reglamento de copropiedad es
motivo suficiente para oponerse a la colocacin de un cartel en el
edificio (Cm. Nac. Civ., sala D, 7/11/1973). JA, 21-1974-266.
Marquesina
134. El uso de la marquesina para colocar carteles est
condicionado a no perjudicar o restringir el legtimo derecho de
los dems (Cm. 1 Civ. y Com. Tucumn, 11/7/1975). JA, 1976I-410.
135. A la accin del consorcio para el retiro por un
copropietario de la marquesina construida en el frente de su local
se le aplica la prescripcin del art. 4023, CCiv., y no la anula el
art. 4038 (Cm. Nac. Civ., sala C, 25/2/1971, "Consorcio
Arenales 1078 v. Telegarant Americana SA").
136. Corresponde disponer el retiro del artefacto metlico
fijado al frente del edifico y a la vereda, si a las razones estticas
debe agregarse que el ruido provocado por la lluvia afecta a los
habitantes de las unidades prximas, que la falta de higiene
deteriora la imagen del edificio, a ms del potencial peligro al
facilitar el escalamiento a la unidad del piso superior (Cm. Nac.
Esp. Civ. y Com., sala 2, 5/10/1977, "Consorcio Avenida de los
Incas 3942 v. Ocampo, Gonzalo").
Aparatos de aire acondicionado
137. El impedimento al uso de la fachada u otro bien comn
para instalar acondicionadores puede privar al consorcista de una
legtima prerrogativa de mejor goce y uso de propiedad (Cm.
Nac. Civ., sala B, 4/4/1975). JA, 29-1975-45.
138. No corresponde condenar al copropietario a retirar el
aparato de aire acondicionado instalado en un patio sin
autorizacin del consorcio, si no causa molestias, no produce
ruidos ni aumenta el calor ni la humedad de las restantes

66

unidades (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 3, 31/10/1983). JA,


1984-IV-131.
139. No corresponde ordenar el retiro del acondicionador de
aire instalado por el copropietario en el frente del edificio, si no se
ha modificado la estructura arquitectnica ni afectado la
seguridad o esttica (Cm. Nac. Civ., sala C, 6/7/1974). ED, 8565.
140. No resulta abusiva la solicitud de que se reemplace un
aparato de aire acondicionado por otro de menores dimensiones
(Cm. Nac. Civ., sala H, 27/9/1991). JA 1992-I-207.
141. Corresponde ordenar el retiro del acondicionamiento de
aire instalado por el copropietario en el frente del edificio, si ha
roto la armona de ste (Cm. Nac. Civ., sala A, 30/9/1964). ED,
11-379.
142. Corresponde ordenar el retiro del acondicionador de aire
instalado en el frente del edificio violando el reglamento de
copropiedad, pero corresponde otorgar un plazo para que el
copropietario gestione la autorizacin del consorcio (Cm. Nac.
Civ., sala D, 18/8/1966). ED, 16-315.
143. Corresponde ordenar el retiro de un aparato de aire
acondicionado que invade un patio de la vivienda del portero y
causa el incremento de la temperatura en 5 centgrados (Cm.
Nac. Civ., sala H, 27/9/1991). JA, 1992-I-207.
Rejas
144. Requiere la autorizacin de los copropietarios la
colocacin de rejas para evitar el ingreso de terceros a travs del
edificio vecino (Cm. Nac. Civ., sala E, 24/5/2001, "Consorcio
Avenida Crdoba 1616 v. lvarez, Juana").
145. Es antirreglamentaria la colocacin de rejas en la cara
exterior de la vidriera en violacin del art. 5, ley 13512 y del
reglamento de copropiedad, que no permite, en la cara exterior de
los locales, alterar la parte de los cristales, perfiles u otros
elementos que hagan a la uniformidad del conjunto (Cm. Nac.
Civ., sala M, 21/11/1994, "Consorcio Avenida Rivadavia 4995 v.
Perelman, Raquel").
Cerramiento de un balcn
146. Si el reglamento de copropiedad prohbe cambiar el frente
del edificio, el consorcio puede accionar para el retiro del

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cerramiento del balcn, aunque no cause perjuicios (Cm. Nac.


Esp. Civ. y Com., sala 6, 25/2/1981, "Herrera, Blanca v.
Consorcio Rosario 683").
Chimenea
147. Ante la infinidad de elementos de ventilacin ubicados en
la fachada del edificio sin que se haya alegado siquiera que su
instalacin fuera autorizada por el consorcio, parece aventurado
sostener que una chimenea con salida a la azotea, que ni siquiera
puede advertirse desde el exterior, constituya un exceso de la
propietaria de la unidad que la hizo colocar (Cm. Nac. Civ., sala
E, 21/8/1998). JA, 1999-III-687.
Puerta de la unidad
148. El consorcista no puede alterar el aspecto exterior de la
puerta de entrada de su unidad (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala
1, 16/7/1982). JA, 1983-IV-482.

68

Art. 6.
Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los
departamentos o pisos:
a. Destinarlos a usos contrarios a la moral o buena costumbre o
a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y
administracin;
b. Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la
tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la
seguridad de inmueble, o depositar mercaderas peligrosas o
perjudiciales para el edificio.

I. RESTRICCIONES Y LMITES IMPUESTOS


CONSORCISTAS SOBRE SU UNIDAD FUNCIONAL

LOS

El art. 6 de la ley, al referirse a las prohibiciones que se le imponen a


cada copropietario de la unidad funcional, est aludiendo, en verdad, a las
restricciones y los lmites del derecho exclusivo que cada copropietario
tiene, no pudiendo tales restricciones y lmites llegar a desnaturalizar el
derecho de cada consorcista al que ya nos hemos referido al comentar el art. 4.
Ello es as porque tales restricciones y lmites configuran el estatuto
regulador normal de todo derecho exclusivo, dado que en este sentido, el
derecho sobre la unidad funcional no escapa a las reglas constitucionales
que gobiernan el ejercicio de cualquier derecho. Ello es as puesto que, en
nuestro derecho objetivo, no existen derechos absolutos en el sentido de que
no tengan sus propias limitaciones. As, segn lo prescribe expresamente
nuestra Constitucin Nacional, todos los derechos subjetivos deben ser
ejercidos segn las leyes que reglamentan su ejercicio y el art. 6 de la ley
13512 as como el Ttulo III del Libro Tercero del Cdigo Civil (arts. 2611
a 2660 ) son los estatutos reguladores del ejercicio de los derechos reales a
que se refieren tales ordenamientos.
"La extensin del contenido del derecho real se determina
negativamente excluyendo facultades, es decir, fijndole confines que
pueden ser normales o excepcionales" (50).
Este art. 6 se refiere al ejercicio del derecho exclusivo sobre la unidad
funcional y las reglas que se aplican son las mismas que se imponen al
derecho real de dominio del Cdigo Civil.

69

Lo que queremos significar con lo dicho es que las reglas de convivencia


estrechas que impone a los copropietarios el rgimen de propiedad
horizontal inciden en que la tolerancia que se deben los consorcistas es ms
exhaustiva que la que se da en el derecho real de dominio del Cdigo Civil.
El verdadero fundamento que se debe preservar es el de una convivencia
normal y regular, motivo por el cual se profundizan las exigencias en
cuanto a las prohibiciones y restricciones que se imponen a los
copropietarios.
Es precisamente por lo dicho que el art. 6 da preeminencia a las
restricciones y los lmites que se vinculan con la estrecha convivencia
consorcial y a los que se refieren los incs. a) y b) que no son taxativos.
Los jueces mismos frente a los casos concretos que han tenido que
solucionar, dado que no pueden dejar de fallar so pretexto de silencio u
oscuridad de la ley, han acuado muchos otros supuestos relativos a las
prohibiciones. As como ocurre en los estrados judiciales, en los que
aparecen restricciones y lmites que la ley no menta, no es menos cierto que
los propios consorcistas pueden, sin impedimento alguno, introducir en las
asambleas y en los reglamentos de copropiedad y administracin y tambin
en los internos, otras restricciones segn lo exijan las necesidades de
conveniencia consorcial de cada edificio.
La ley fija slo un marco, pero en ste no se agotan las restricciones.
stas se agotan en el encuadre que establece el reglamento de copropiedad
y administracin del edificio.
El art. 6 no slo se refiere a los copropietarios sino tambin a los
ocupantes. Esta expresin ha dado lugar a las ms diversas interpretaciones
porque con esta locucin no slo se incluye a los locatarios y/o
comodatarios sino tambin a los usurpadores, intrusos o a cualquier otro
poseedor o tenedor que est en relacin con la cosa, legtima o
ilegtimamente.
Desde otro punto de vista, el art. 6 de la ley que comentamos impone
obligaciones de dar, hacer o no hacer, que la ley estructura como facultades
y prohibiciones recprocas de naturaleza obligacional; y por ello, la
consecuencia fundamental de las mismas consiste en el cumplimiento de la
prestacin que es el objeto de la obligacin. El art. 15 de la ley es el que
establece las sanciones para lograrlo.
Normalmente el cumplimiento de las obligaciones es espontneo (v.gr.
no molestar, no hacer ruidos, no cambiar el destino, no realizar usos
contrarios a la moral y las buenas costumbres, no ejercer actividades que
comprometan la seguridad del edificio, no depositar mercaderas peligrosas
o perjudiciales para el edificio). ste es el comportamiento regular en la

70

materia que implica el cumplimiento de la prestacin que hace al objeto de


la obligacin.
Por supuesto que si alguno de los consorcistas incumple, la ley y el
reglamento de copropiedad y administracin tienen a su alcance los medios
legales a fin de hacer cesar el incumplimiento. Ello importa el recurso
judicial y de all lo prescripto por el art. 15 de la ley 13512, aunque en
general dichos incumplimientos se solucionan mediante el ejercicio de
acciones que defienden las relaciones reales y los derechos reales.
Un captulo especial merecera el tema de los ruidos molestos, pero para
ello nos remitiremos a los casos jurisprudenciales, bastando con sealar
aqu que, tal como ocurre en el Cdigo Civil, las inmisiones o ruidos
molestos no deben exceder nunca de la normal tolerancia que en el caso de
la propiedad horizontal es mucho ms estricta que en el derecho real de
dominio del Cdigo Civil, debido a la estrechez de la convivencia y de la
vida consorcial.
"Las peculiaridades de la vida consorcial determinan que las
prohibiciones extremen su rigor y hasta se sutilicen, pues, de flagelarse las
pautas ordenadoras con que esa comunidad se autolimita, se hara
inalcanzable el ideal de una tranquila coexistencia" (51).
En el reglamento de copropiedad y administracin que d nacimiento al
rgimen del sistema de la propiedad horizontal habr de pactarse el destino
de las unidades funcionales. Los consorcitas slo podrn modificarlo a
travs de una decisin asamblearia convocada al efecto, que deber contar
con el consentimiento unmime de todos los consorcistas.
A travs de sus dos incisos este artculo seala casos que son
importantes para la armoniosa convivencia de los vecinos, a pesar de que en
su texto se lee que aquellas situaciones que "de cualquier otra manera"
perturben la convivencia consorcial tambin estn comprendidas. Ello
implica que deja librado a la autonoma de la voluntad de las partes el
establecer otras circunstancias que se consideren atentatorias contra la
coexistencia de su vida en relacin.
II. ACTIVIDADES QUE ATENTEN CONTRA LA MORAL Y LAS
BUENAS COSTUMBRES
El inciso a) determina la prohibicin de realizar todas aquellas
actividades que atenten contra la moral y las buenas costumbres o que
contrarien lo establecido por el reglamento de copropiedad y
administracin. Esta regla es una aplicacin de los principios generales del
derecho.
Este principio general de derecho: moral y buenas costumbres,
constituye una verdadera fuente de derechos y, en consecuencia, no slo es

71

aplicable a la propiedad horizontal, sino que, por ser aplicable al derecho


todo, engloba en consecuencia al dominio horizontal.
"La moral es autnoma, es decir, se la impone el individuo a s mismo,
surge de una conviccin propia, exige una ntima adhesin a la norma que
cumple" (52). "La moral supone y requiere libertad en su cumplimento"
(53). "En la moral, el deber se impone fundamentalmente por causa del
sujeto llamado a cumplirlo" (54). Luego de la reforma introducida por la ley
17711 en nuestro Cdigo Civil, la moral en el derecho positivo se ha
receptado a travs de distintos institutos, como por ejemplo: la teora del
abuso del derecho (art. 1071 ), la teora de la lesin (art. 954 ), la equidad
(arts. 907, 1069, 1316 bis, 1638 y 3477 ) o la teora de la imprevisin (art.
1198 ).
Por lo tanto, diremos que en la propiedad horizontal, la moral va a estar
determinada por las ntimas convicciones que los copropietarios tengan y
que la habrn de plasmar en el estatuto que regir su vida en comunidad.
Las buenas costumbres pueden ser entendidas como "toda norma
general creada espontneamente a travs de la repeticin de determinadas
conductas y a cuyo respecto media el convencimiento comunitario de su
obligatoriedad" (55).
El art. 6 alude a ellas como una fuente de derechos y los mismos
consorcistas habrn de determinar qu conductas proscribiran de acuerdo
con su concepcin en un momento determinado.
Al utilizar la expresin "buenas costumbres", "la norma prohbe toda
aquella actividad que afecte al decoro y buen orden que debe reinar en las
relaciones de vecindario y el respeto recproco por la sensibilidad y
delicadeza comunes" (56).
III. ACTIVIDADES REALIZADAS EN CONTRAVENCIN A LO
PRESCRIPTO POR EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y
ADMINISTRACIN
La segunda parte del inc. a) establece que tampoco se podr destinar el
bien con un fin que atente contra lo estipulado en el reglamento de
copropiedad y administracin. Al respecto, el inc. 5 del art. 3 del decreto
reglamentario 18734/1949 determina que "el reglamento de copropiedad y
administracin deber proveer sobre las siguientes materias:. 5) destino de
las diferentes partes del inmueble".
De lo expuesto se concluye que todo reglamento debe obligatoriamente
establecer el destino que habrn de adjudicarse a las distintas unidades
funcionales. A pesar de esta disposicin hay reglamentos que no lo
determinan.
En este ltimo caso, al no existir prohibicin expresa, los consorcistas
podrn destinar su unidad funcional a cualquier finalidad. Ello ser posible

72

siempre y cuando el destino atribuido no atente contra la armoniosa


convivencia consorcial. Es as que para este caso sera aplicable lo
preceptuado por la primera parte del inc. a) -es decir que, con el fin que se
establezca nunca podrn contrariar la moral y las buenas costumbres-; o
bien lo estipulado por el inc. b) -comprometer la seguridad del edificio-.
Pues a pesar de no estar expresamente prohibido el destino que las partes
establecieron, la misma ley de propiedad horizontal establece un marco de
referencia que no se puede avasallar.
(50) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., p. 170.
(51) Conf. ALTERINI, Jorge H., "Responsabilidad de los consorcistas", Temas de
responsabilidad civil, Platense, La Plata, 1981, p. 879. Si bien este autor alude a la
prehorizontalidad, consideramos que su concepto es plenamente aplicable a la
propiedad horizontal.
(52) BORDA, Guillermo A., Tratado de derecho civil. Parte general, t. I, 9 ed. actualizada,
Perrot, Buenos Aires, 1987, p. 14.
(53) BORDA, G. A., Tratado..., cit., p. 15.
(54) Conf. BORDA, G. A., Tratado..., cit., p. 16.
(55) PALACIO, Lino E., Manual de derecho procesal civil, t. I, 4 ed., actualizada, 3 reimpr.,
Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1977, p. 48.
(56) LAJE, Eduardo, La propiedad horizontal en la legislacin argentina, Perrot, Buenos
Aires, 1951, p. 530.

IV. LA ACTIVIDAD QUE AFECTA LA TRANQUILIDAD DE


LOS VECINOS O LA SEGURIDAD DEL INMUEBLE
El inc. b) del art. 6 proscribe la realizacin de toda actividad que pueda
afectar la tranquilidad de los vecinos o la seguridad del inmueble. A modo
de ejemplo enumera la perturbacin con ruidos o el depsito de mercaderas
peligrosas o perjudiciales para el edificio.
Al imponer que no puede perturbarse la convivencia con ruidos o
cualquier otra actividad que pueda afectar la tranquilidad de los dems
consorcitas est estableciendo una regla de convivencia, a travs de la
imposicin de una restriccin o lmite al dominio.
En el caso de los ruidos, el establecer cundo perturban la tranquilidad
consorcial, debe ser determinado en cada caso en concreto. Pues,
supongamos que en el reglamento de copropiedad y administracin o en el
reglamento interno, no se prohbe la tenencia de animales domsticos, de
acuerdo a lo establecido en nuestra Constitucin Nacional sobre que todo
aquello que no est expresamente prohibido est permitido, deber ser
permitida la tenencia de animales, siempre y cuando stos no afecten la vida

73

consorcial. Un ejemplo podra ser el de los perros; si nada dicen los


reglamentos, los mismos deben ser admitidos siempre y cuando sus ladridos
no afecten la pacfica convivencia consorcial, que s se perturbara si
ladraran a toda hora.
V. LA AUSENCIA DE INDICACIN DEL DESTINO
En el supuesto de que en el reglamento de copropiedad y administracin
o bien en el reglamento interno no exista clusula alguna que determine
cul o cules habrn de ser los destinos de las distintas unidades funcionales
y de las partes comunes debe entenderse que no slo ser el destino de
vivienda familiar el nico permitido.
Todos los copropietarios u ocupantes de un inmueble edificado sometido
al rgimen de la propiedad horizontal deben respetar lo estipulado en el
reglamento de copropiedad y administracin pues su observancia es
obligatoria; como as tambin lo establecido en el reglamento interno, pues
sus clusulas le son oponibles. Ello es as en virtud de la naturaleza jurdica
de ambos, que es contractual.
VI. LA "TRANQUILIDAD"
El concepto de tranquilidad tambin es subjetivo, y depender de las
convicciones de los consorcitas establecer cul es el lmite de la misma. Por
ejemplo, mientras que algunos determinarn que no se puede hacer ruidos
los das de semana entre las 12:00 y 15:00 horas, otros impondrn como
prohibicin el no hacerlos desde las 11:30 hasta las 17:00.
"La jurisprudencia ha sido cautelosa en esta materia; y tratndose de
actividades no prohibidas por el reglamento pero que afectan la regular
convivencia, no las ha prohibido en forma total y definitiva, sino que ha
tratado de adecuarlas a la realidad de los hechos de manera que cesara su
aspecto molesto o incmodo" (57).
El no afectar la tranquilidad -como la prohibicin de hacer ruidos
molestos- es una limitacin que guarda su correlato con el art. 2618 del
Cdigo Civil.
(57) LAQUIS, M. A. - SIPERMAN, A., La propiedad..., cit., p. 135.

VII. LAS MERCADERAS PELIGROSAS O PERJUDICIALES


PARA EL EDIFICIO
Otra prohibicin es la de "depositar mercaderas peligrosas o
perjudiciales para el edificio". En realidad, esta proscripcin no requiere
mayor anlisis, pues en el caso de que se procediera en forma contraria a lo
estatuido, el consorcio o, en su defecto, los copropietarios, gozan de

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legitimacin activa para poder accionar judicialmente con el fin de obtener


una sentencia que obligue a retirar las mercaderas depositadas.
VIII. FINALIDAD DE LAS LIMITACIONES IMPUESTAS AL
DOMINIO
"Las facultades surgidas del dominio se hallan sujetas a una limitacin
fundamental destinada a que su ejercicio no pueda afectar el derecho igual
de otros propietarios y mantener, de esta manera, una situacin de
equilibrio permanente en beneficio de la colectividad" (58).
Tal como lo dijramos anteriormente, existen reglamentos de
copropiedad y administracin que establecen expresamente a qu fines no
pueden destinarse las unidades funcionales.
De lo expuesto precedentemente se concluye que la exclusin puede
tener su origen en dos tpicos. Bien puede provenir de una clusula
estatutaria que fije algn o algunos destinos especficos (v.gr. el de
vivienda) o bien de la prohibicin de usarla para alguna actividad (v.gr.
comercio) (59).
A la prohibicin del inc. b) del art. 6 habra que agregar que en
realidad su objetivo lo constituye el intentar mantener una convivencia
consorcial armnica y pacfica, a pesar de las restricciones impuestas al uso
de los sectores comunes y de las unidades funcionales conforme al destino
estipulado en el reglamento de copropiedad y administracin.
(58) RACCIATTI, Hernn, "Validez y alcance de la prohibicin de variar el destino de un
piso o departamento en el sistema de la ley 13512 respecto de terceros", JA, 1959-V527.
(59) Cfr. LAJE, Eduardo J., "Oposicin del consorcio de propietarios y de cada dueo al uso
no autorizado de las unidades", LL, 102-449.

IX. LAS ACIONES JUDICIALES


Las acciones judiciales para hacer valer estas restricciones y lmites del
art. 6 estn contempladas expresamente en el art. 15 de esta misma ley,
debiendo aclararse simplemente que cuando el art. 15 se refiere a la
denuncia no se est aludiendo a una accin penal aun cuando la sancin
pueda ser la de arresto.
Tanto un copropietario como un nmero de ellos, o bien el consorcio,
pueden oponerse al uso de las unidades funcionales con un destino distinto
del autorizado, ya sea en forma expresa o tcita. En el caso de que sea uno
de los consorcistas quien se oponga a un uso no autorizado, deber
demostrar -adems de la contravencin- que tal circunstancia le causa un
perjuicio de entidad suficiente como para peticionar su cese (60).

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(60) Cfr. LAJE, Eduardo J., "Oposicin...", cit., p. 449.

X. LA SANCIN
Atento a que la pena civil no es un medio idneo para obtener el
cumplimiento por el deudor, algunos autores (61) proponen un medio
distinto, ms efectivo, para lograr la compulsin del obligado a hacer y que,
segn sostienen, es de un gran resultado prctico en la materia de
horizontalidad. Es la aplicacin de astreintes o sanciones conminatorias,
pues el art. 15 de la Ley de Propiedad Horizontal abre la posibilidad de su
aplicacin por el juez e importa para el obligado una sancin pecuniaria.
Oportunamente nos referiremos a esta accin.
(61) HIGHTON, Elena I. - LVAREZ JULI, Luis - LEIVA FERNNDEZ, Luis F. LAMBOIS, Susana - ARATA, Rodolfo V. - SGRILLETTI, Alfredo M.,
Responsabilidad civil. Administradores. Consorcios. Consorcistas. Vecinos. Teora y
prctica, Ad-Hoc, Buenos Aires, 1986.

JURISPRUDENCIA: DESTINO DE LAS UNIDADES


Cuestiones generales
149. Quien adquiere una unidad en propiedad horizontal
asume una primera y bsica obligacin: respetar los lmites
impuestos por el reglamento de copropiedad y administracin, sin
perjuicio de los que trae el propio derecho en si en su regulacin
legal. El art. 2, ley 13512, trae claramente definida la estructura
jurdica de la propiedad horizontal, un dominio sobre partes
privativas sumado a un condominio con indivisin forzosa, sobre
las partes comunes. De tal forma son aplicables adems de las
normativas propias del sistema, las prescripciones contenidas en
los arts. 2508 al 2524 y 2611, CCiv., as como las normas del art.
2710
y ss., CCiv. (Sup. Corte Buenos Aires, 6/6/2001,
"Consorcio Edificio Olague VIII v. Nun, Mario").
150. El art. 6, ley 13512, fija una pauta o estndar general que
funciona como limitacin especfica al uso de las unidades,
derivada de la propia naturaleza del sometimiento del inmueble al
rgimen de la propiedad horizontal, cuando enuncia la
prohibicin de perturbar de cualquier manera la tranquilidad de
los vecinos (Cm. 2 Civ. y Com. La Plata, sala 3, 8/7/1994,
"Triaca, Jos M. v. Conti, Liliana").

76

151. Las restricciones y limitaciones al dominio legales o


convencionales establecidas en el sistema de la ley 13512 estn
destinadas a resguardar la armnica convivencia de los
comuneros, evitando que individualmente introduzcan
innovaciones que puedan afectar los derechos del resto de los
propietarios (Cm. Nac. Civ., sala F, 23/10/1997, "Consorcio
Avenida San Juan 440 v. Souto, Enrique").
152. El rgimen de la propiedad horizontal exige que las
obligaciones de vecindad sean observadas en forma mucho ms
rigurosa, ya que la vida en comn supone situaciones que no se
dan en propiedades separadas, y la relacin cotidiana obliga a
actuar en funcin del consorcio que se integra (Cm. Nac. Civ.,
sala D, 14/6/1977, "Consorcio Sarand 1366 v. Venturino,
Arstides").
153. Las restricciones y lmites del dominio, legales o
convenciones, desempean un papel fundamental y deben ser
estrictamente observados, toda vez que su acatamiento por los
copropietarios es condicin esencial para el buen funcionamiento
del rgimen comunitario (Cm. Nac. Civ., sala I, 23/11/1994). JA,
1996-I-516.
154. Las disposiciones reglamentarias que fijan el uso de las
unidades y prohben otros, participan del carcter de normas
estatutarias, de las que afectan la extensin y la existencia misma
de los derechos reales y personales de los copropietarios sobre las
partes privativas y comunes (Cm. Nac. Civ., sala C, 24/5/1994,
"Consorcio Avenida Corrientes v. Lerner").
155. Lo dispuesto por los arts. 2654, 2658, 2659 y 2680,
CCiv., es analgicamente aplicable al rgimen de la propiedad
horizontal por virtud de la norma contenida en el art. 2, incs. d)
y c), ley 13512 (Cm. Nac. Civ., sala E, 2/10/1975). JA, 1976-IV110.
156. Es funcin de la propia comunidad consorcial velar por la
seguridad de quienes la integran, en el fiel cumplimiento del
respeto mutuo y la ineludible observancia de la pacfica
convivencia, extremando las medidas para que inadaptados cejen
en su actitud deleznable, violatoria de elementos principios de
solidaridad social, dejando de arrojar de sus balcones y ventanas
objetos e inmundicias (Cm. Nac. Civ., sala J, 5/3/1991). JA,
1992-III-305.

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157. Los copropietarios pueden autorizar o excluir la


realizacin de ciertas actividades o la introduccin de objetos
inanimados o animales en el inmueble, sin menoscabo alguno de
las disposiciones de orden superior, en tanto y en cuanto tales
actividades, objetos, animales, etc. no sean esenciales para el
"normal desenvolvimiento de la vida consorcial" (Cm. Nac. Civ.,
sala D, 15/8/1995). JA, 1996-II-599.
158. La restriccin del destino de las unidades a vivienda
tiende a evitar a los condminos las molestias que normalmente
ocasiona el establecimiento de un comercio, oficina, consultorio,
etc. La imposicin de estas clusulas restrictivas no es invlida y
encuentra su respaldo en el art. 6, ley 13512, y no importa un
ejercicio abusivo del derecho (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 4,
23/2/1983). JA, 1984-II-622.
159. Las restricciones impuestas al absolutismo del derecho de
propiedad tienen su fundamento, en materia de propiedad
horizontal, no solamente en las obligaciones tpicamente
vecinales, sino tambin, y muy especialmente, en las contradas
por los partcipes del consorcio en el reglamento de copropiedad
(Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 4, 31/10/1985). JA, 1986-III442.
160. La enumeracin de actividades prohibidas que sigue a la
disposicin del reglamento de copropiedad por la cual "los
departamentos sern destinados exclusivamente a vivienda
familiar de los copropietarios" debe entenderse que ejemplifica los
casos ms evidentes de actividades susceptibles de alterar la
tranquilidad del edificio, y no ha de interpretarse que se puedan
desarrollar otras actividades que no impliquen tal alteracin, pues
si no la clusula que establece aquel destino exclusivo carecera de
sentido (Cm. Nac. Civ., sala D, 9/4/1973). JA, 21-1974-216.
161. El reglamento de copropiedad que no contiene una
clusula expresa que fije el destino de las unidades o restrinja el
dominio, limitndose a calificar a los departamentos como
"unidades de vivienda", no parece que signifique que estn
exclusiva y excluyentemente destinadas a casahabitacin,
prohibiendo otro destino; de haber sido este el espritu, se lo debi
consignar expresamente (Cm. Nac. Civ., sala B, 28/9/1995). JA,
1996-IV-475.
162. La prohibicin de alterar el destino de las unidades puede
resultar no slo de una norma expresa del reglamento, sino

78

tambin del uso general dado a las unidades por los consorcistas
(Cm. 2 Civ. y Com. Crdoba, 28/6/1977). JA, 1978-II-96.
163. La ausencia de especificacin del destino a darse a las
unidades no puede ser interpretada como prohibicin de otro
destino que el de vivienda (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 4,
31/10/1985). JA, 1986-III-442.
164. La falta de prohibicin expresa de un destino distinto al
de vivienda familiar en el reglamento de copropiedad puede ser
suplida por otra norma que exhibe un inequvoco sentido de ser
tal el nico destino tolerado (Cm. Nac. Civ., sala B, 15/2/1973,
"Consorcio Marcelo T. de Alvear 1950 v. Savransky de
Zilbervarg, Clara").
165. La prohibicin de un destino distinto al de vivienda
familiar debe expresarse en el reglamento de copropiedad para
que los futuros propietarios conozcan el lmite de sus derechos
(Cm. Nac. Civ., sala B, 15/2/1973, "Consorcio Marcelo T. de
Alvear 1950 v. Savransky de Zilbervarg, Clara").
166. La prohibicin de variar el destino de las unidades puede
provenir tanto de una norma expresa que as lo disponga en el
reglamento de copropiedad, como del uso general dado a las
mismas por los consorcistas (Cm. Nac. Civ., sala B, 18/7/1975).
JA, 29-1975-48.
167. No resulta abusivo proscribir todo destino ajeno al de
vivienda (Cm. Nac. Civ., sala B, 12/3/1970). JA, 7-1970-392.
168. Cuando se produce una violacin a las previsiones legales
o contractuales, el consorcio tiene derecho a exigir que se
cumplan las normas dispuestas en inters comn, aunque no se
ocasione un perjuicio material, no pudiendo oponerse a ste la
ausencia de perjuicios, pues le basta demostrar la infraccin
cometida, y que lo que cuenta es la conducta antijurdica, es decir
la violacin a sabiendas de las normas legales y reglamentarias
(Cm. Nac. Civ., sala L, 17/17/1992. "Consorcio Carlos Calvo
2251 v. Sebastiani, Francisco").
169. Cuando se trata de prohibiciones establecidas en el
reglamento de copropiedad, la aplicacin de las sanciones
previstas para el caso no est condicionada a la existencia de
lesin actual o eventual de los derechos del consorcio o de alguno
de sus integrantes. Lo que interesa es la violacin en s misma, y

79

no la existencia del dao (Cm. Nac. Civ., sala F, 17/11/1976).


JA, 1978-I-84.
170. El cumplimiento del reglamento de copropiedad es
estricto, no pudiendo cubrir la infraccin con el permiso dado por
algunos copropietarios que pretenden una regla ms flexible, pues
la nica forma de lograrla es a travs de la modificacin de la
regulacin consorcial (Cm. Nac. Civ., sala F, 8/10/1998). JA,
2000-I-512.
171. Determinar cundo una actividad, una cosa, un gnero de
vida o lo que fuera, perturba la tranquilidad de los dems
consorcistas est reservado a la apreciacin y valoracin judicial,
la que debe fundarse en el buen sentido, en los cnones ordinarios
de la vida y lo que dicta al juez su ciencia y conciencia (Cm. Nac.
Esp. Civ. y Com., sala 5, 2/12/1981). JA, 1989-II-128.
172. La determinacin del grado en que las actividades
prohibidas en el art. 6, ley 13512, pueden resultar perjudiciales o
molestas a los habitantes de los pisos o departamentos es una
cuestin de hecho que queda librada en cada caso a la apreciacin
judicial, la que debe efectuarse sobre la base de un criterio
objetivo, que no puede verse afectado por la sensibilidad de las
personas, puesto que lo que debe establecerse es si las molestias
que se ocasionan repercuten sobre los vecinos en una medida
superior a la normalmente tolerable (Cm. Nac. Civ., sala E,
13/1/1998). JA, 1999-I-640.
173. El destino exclusivo de vivienda establecido en el
reglamento de copropiedad no impide el cumplimiento de ciertas
tareas menores de los ocupantes, o de otras propias de su tarea o
funcin, inclusive por cuenta ajena, cuando se efectan sin las
molestias que estuvo en la razonable intencin de tal clusula
prohibitiva eliminar (Cm. Nac. Civ., sala B, 22/9/1959, "Nez
v. De Varga").
174. Si el reglamento de copropiedad permite el ejercicio de
profesiones liberales en las unidades siempre que lo sea por el
dueo de la unidad, quien deber destinarla a su casa habitacin,
resulta que el destino principal es el de vivienda (Cm. Nac. Esp.
Civ. y Com., sala 5, 30/9/1986). JA, 1987-III-267.
175. Cuando por expresa disposicin del reglamento de
copropiedad el destino de las unidades es el de vivienda, cumple
con ese precepto quien reside y simultneamente ejerce su
profesin y trabajo habitual, aunque para ello instale un

80

consultorio, estudio u oficina destinado a la atencin de la


clientela (Cm. Nac. Civ., sala B, 13/7/1976). JA, 1977-II-76.
176. Probada la presencia de basuras y residuos de todo tipo
en los patios de propiedad exclusiva de un consorcista, resulta
innegable el derecho de los restantes a vivir en un medio
higinico (Cm. Nac. Civ., sala K, 12/6/1991, "Consorcio
Suipacha 1215 v. Froglia, Boris").
177. Se ajusta al art. 6, inc. a), ley 13512, la prohibicin en el
reglamento de destinar las unidades a "industrias, talleres,
sanatorios, consultorios." (Cm. Nac. Civ., sala D, 28/5/1957).
LL, 88-182.
178. Cuando en el reglamento de copropiedad se autoriza a los
copropietarios a dar a su unidad el destino que resulta ms
apropiado a sus intereses mientras no se trate de un uso contrario
a la moral y buenas costumbres, los consorcistas son libres de
elegir el destino que ms les convenga, respetando los lmites
naturales (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 4, 31/10/1985). JA,
1986-III-442.
179. Si la unidad no se adecua para el destino reglamentario, el
titular debe ajustarla a l, y si el cumplimiento resultare
imposible, podr promover la reforma o eventual nulidad de la
disposicin reglamentaria, pero no darle un destino que el propio
reglamento prohbe (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 1,
4/6/1981). JA, 1981-IV-605.
180. Cuando las infracciones son cometidas por ocupantes de
las unidades distintos del propietario, la accin para obtener su
cese puede dirigirse tanto contra los primeros como contra el
segundo (Cm. Nac. Civ., sala K, 8/6/1992, "Consorcio Riobamba
309 v. Rezwik, Roberto").
Inquilinos
181. La prohibicin reglamentaria de variar el destino de las
unidades pesa tanto sobre el copropietario como sobre el inquilino
(Cm. Nac. Civ., sala D, 14/5/1959). LL, 95-562.
182. La prohibicin de albergar animales obliga tambin a los
inquilinos de las unidades (Cm. 1 Civ. y Com. San Isidro, sala
1, 10/2/1976). JA, 1976-III-168.
183. Corresponde ordenar la cesacin del uso de la unidad por
el inquilino contrario al reglamento de copropiedad, bajo

81

apercibimiento de que el consorcio o los propietarios afectados


promuevan accin de desalojo (Cm. Nac. Civ., sala A, 6/4/1964).
ED, 11-401.
184. El propietario es responsable por las molestias que
ocasionan las actividades de su locatario, si conoca tal destino de
la unidad, prohibido por el reglamento de copropiedad (Cm. Nac.
Civ., sala B, 6/6/1971). ED, 38-569.
185. El derecho que se tena como inquilino a desarrollar una
actividad comercial en la unidad desde antes de la prohibicin
contenida en el reglamento de copropiedad, ces cuando adquiri
la propiedad de la unidad (Cm. Nac. Civ., sala C, 27/2/1973). JA,
19-1973-116.
Sociedad annima
186. La circunstancia de ser la titular de una unidad una
sociedad annima, no significa que automticamente quede
autorizada a llevar a cabo el cumplimiento de sus objetivos
sociales, si ello importara una violacin de lo establecido en el
reglamento de copropiedad (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 5,
30/9/1986). JA, 1987-III-267.
Ruidos, olores y vibraciones
187. No es necesario que los ruidos y vibraciones causen
patologas auditivas para que deban cesar; basta que provoquen
una perturbacin que afecte no slo el descanso sino que no
permita el desenvolvimiento normal de la convivencia entre
vecinos (Cm. Nac. Civ., sala H, 27/9/1991). JA, 1992-I-207.
188. Representa una perturbacin de la tranquilidad de los
vecinos, expresamente prohibido por el art. 2618, CCiv., y por los
arts. 3 y 6, ley 13512, la persistente introduccin de los olores
producidos por la preparacin de comidas en el departamento
vecino, el hall de entrada y el interior de las cocheras (Cm. Nac.
Civ., sala F, 28/2/1990). JA, 1990-III-250.
189. El ruido proveniente de un equipo acondicionador no es
considerado ruido molesto como para ordenarse el retiro del
mismo cuando los inconvenientes de la vibracin originados en la
chapa de cubierta del equipo puedan ser corregidos (Cm. Civ. y
Com. Mar del Plata, sala 2, 5/12/1989, "Fernndez Ballester,
Eduardo v. Letamendia, Arturo").

82

190. Al comprobarse la infraccin a las normas del art. 6, inc.


b), ley 13512, por parte de uno de los copropietarios,
configurndose asimismo el supuesto contemplado por el art.
2618, CCiv., el otro copropietario afectado por ruidos y olores
slo est legitimado para reclamar el cese de las molestias a quien
las genera y en su caso, al administrador de consorcio que
promueva los reclamos que correspondan para obtener esa
cesacin. En estos casos la legitimacin pasiva del consorcio slo
puede estar referida a aquellas obligaciones asumidas por las
personas encargadas de la administracin del rgimen
comunitario, entre las que se encuentra el resguardo de las
normas que lo regulan, por lo que nicamente puede reclamrsele
la realizacin de gestiones tendientes al cese del incumplimiento
mencionado (Cm. Nac. Civ., sala C, 30/4/1996, "Panza,
Angelina v. Consorcio Lafinur 2944").
191. Es arbitraria la sentencia que conden a cesar en la
produccin de ruidos bajo apercibimiento de astreintes, sin que
las pruebas permitan inferir que se han violado los arts. 6, inc. b),
parte 1, ley 13512, y 2618, CCiv. (Corte Sup., 4/11/1986, Fallos
308:2129).
Oficinas
192. Si el reglamento permite que los titulares de dominio
ejerzan en ellas sus profesiones liberales y prohbe la instalacin
de oficinas, debe interpretarse que persigue evitar que las
unidades sean cedidas a no propietarios para que stos instalen
oficinas (Cm. Nac. Civ., sala B, 5/11/1970). ED, 35-689.
Consultorios
193. Tiene fundamento legal en el art. 6, ley 13512, la
prohibicin de instalar locales de baile, rockeras, bailantas,
confiteras bailables, casas de venta de explosivos, gas envasado y
juegos electrnicos, pues tiende a preservar la tranquilidad de los
vecinos y evitar el compromiso de la seguridad del edificio (Cm.
Nac. Civ., sala M, 6/6/1997, "Tejedor, Sonia v. Consorcio
Marcelo T. de Alvear 1280").
194. Si lo que prohbe el reglamento de copropiedad es la
instalacin de consultorios para el tratamiento de enfermedades
infecciosas y contagiosas, puede instalarse un consultorio mdico
oftalmolgico (Cm. Nac. Civ., sala A, 10/7/1964). ED, 8-562.
195. Corresponde autorizar la actividad profesional en la
unidad, si no resulta perturbadora de la normal convivencia, el

83

acceso de los pacientes es franqueado por la secretaria, y el


anterior propietario tambin la destinaba a consultorio, sin
oposicin del consorcio (Cm. Nac. Civ., sala B, 28/9/1995). JA,
1996-IV-475.
196. Si la asamblea autoriz la instalacin de un consultorio en
una de las unidades, esa resolucin alcanza a las otras unidades,
donde tambin se puede instalar un consultorio (Cm. Nac. Esp.
Civ. y Com., sala 6, 23/5/1980). JA, 1980-IV-439.
197. Si las unidades deban destinarse a oficinas, sin baos
privados, segn el reglamento de copropiedad, no puede
instalarse un consultorio para el tratamiento de enfermedades
venreas, sfilis y de la piel (Cm. Nac. Civ., sala A, 9/6/1969).
ED, 28-524.
Estudio jurdico
198. Si el reglamento de copropiedad permite que los titulares
de dominio ejerzan en las unidades sus profesiones liberales,
puede instalarse un estudio jurdico, aunque no se la habite (Cm.
Nac. Civ., sala B, 5/1/1970). ED, 35-689.
Hospedaje
199. Los copropietarios pueden considerarse perjudicados si se
utiliza antirreglamentariamente una unidad como hospedaje,
alquilando habitaciones por separado (Cm. Nac. Civ., sala A,
6/4/1964). ED, 11-401.
Comercios
200. Si en el reglamento de copropiedad no existe prohibicin
de instalar una confitera en un local, la asamblea no puede
prohibirla sin antes modificar dicho reglamento (Cm. Nac. Civ.,
sala F, 10/8/1971). JA, 14-1972-255.
201. Debe rechazarse la demanda para hacer cesar el destino
de confitera dado al local, fundada en el reglamento de
copropiedad, si durante cuarenta aos funcion all un comercio
de automotores, pues nada impide que se cambie de ramo,
mientras se trate de actividades lcitas (Cm. Nac. Civ., sala F,
10/8/1971). JA, 14-1972-255.
202. Si el reglamento de copropiedad que permite el ejercicio
de profesiones en las unidades, prohbe el del comercio,
corresponde hacer cesar el uso por el titular de una unidad de

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planta baja de la ventana como escaparate para la venta de relojes


(Cm. Nac. Civ., sala F, 3/3/1970). JA, 6-1970-442.
203. No puede ser prohibida con fundamento en el art. 6, ley
13512, la instalacin de casas de venta de comidas, verduleras,
pescaderas, fruteras y carniceras (Cm. Nac. Civ., sala M,
6/6/1997, "Tejedor, Sonia v. Consorcio Marcelo T. de Alvear
1280").
204. Las tareas de elaboracin de comidas deben considerarse
incluidas en la prohibicin del reglamento de copropiedad de
destinar el local a pescadera, carnicera, frutera, pizzera (Cm.
Nac. Civ., sala F, 28/2/1990). JA, 1990-III-250.
Msica
205. Mientras no creen una verdadera molestia o perturbacin
a la tranquilidad de los vecinos, no corresponde prohibir las
actividades musicales en una unidad (Cm. Nac. Civ., sala B,
7/12/1971). JA, 14-1972-380.
206. No puede ser prohibida con fundamento en el art. 6, ley
13512, la instalacin de locales de msica, canto y variedades y
toda otra actividad que consista en ejecutar msica y/o canto, ya
sea como principal o accesoria (Cm. Nac. Civ., sala M, 6/6/1997,
"Tejedor, Sonia v. Consorcio Marcelo T. de Alvear 1280").
Enseanza
207. Con fundamento en la prohibicin de perturbar la
tranquilidad de los vecinos (art. 6, inc. b], ley 13512), procede
limitar el uso de la unidad destinada a academia de enseanza
secundaria a treinta alumnos, en un horario de cuatro horas
corridas (Cm. Nac. Civ., sala B, 21/8/1961). ED, 1-381.
208. Quien vive en una unidad, puede dar discretamente clases
de canto o msica a unos pocos alumnos, pero puede prohibirse si
la actividad docente se convierte en conservatorio o academia
(Cm. Nac. Civ., sala B, 7/12/1971). JA, 14-1972-380.
209. La maestra de profesin est autorizada a dar clases
individuales si el reglamento de copropiedad faculta a ejercer las
tareas propias de su actividad (Cm. Nac. Civ., sala F,
21/4/1970). ED, 32-512.

85

Instituto de belleza
210. Si el uso dado a las unidades por los consorcistas es el de
vivienda, la instalacin de un instituto de belleza cae dentro de las
prohibiciones reglamentarias, aunque tal destino no est
expresamente prohibido si tal actividad es contraria a la
tranquilidad del edificio (Cm. Nac. Civ., sala B, 18/7/1975). JA,
29-1975-48.
Taller mecnico
211. Procede hacer cesar la actividad de un taller mecnico que
turba la tranquilidad y bienestar de los copropietarios, aunque tal
destino no est prohibido en el reglamento de copropiedad: art.
6, ley 13512 (Cm. Nac. Civ., sala D, 15/9/1972). JA, 19-197359.
Maquinarias
212. La instalacin en la unidad de una mquina remalladora
familiar, que no funciona todo el da ni hace ms ruido que una
mquina elctrica comn, no constituye un cambio en el destino
de vivienda (Cm. Nac. Civ., sala C, 9/12/1969). JA, 5-1970-315.
Animales
213. No existe ninguna disposicin que prohba la tenencia de
animales domsticos, y si tampoco lo expresa el reglamento
interno, se los podr tener, por aplicacin del principio
constitucional que garantiza todo aquello que no est prohibido.
La conducta de dichos animales ser factor decisivo para su
tenencia determinando si la tranquilidad de los vecinos aparece
perturbada (Cm. 2 Civ. y Com. La Plata, sala 3, 8/7/1994,
"Triaca, Jos M. v. Conti, Liliana").
214. El criterio segn el cual para la expulsin de los animales
domsticos se requiere que causen molestias, temor, olores o
ruidos, es aplicable cuando no existe una norma reglamentaria
expresa, por lo cual debe estarse a la norma genrica del art. 6,
ley 13512, o bien cuando la prohibicin est redactada en
trminos amplios, pero no cuando es expresa y categrica (Cm.
Nac. Civ., sala F, 8/10/1998). JA, 2000-I-512.
215. Si el artculo del reglamento de copropiedad que prohbe
los animales domsticos no se presta a la menor duda, no
concurre la premisa del art. 218, inc. 4, CCom., en cuanto a la
necesidad de interpretar la clusula en cuestin; si hubiera alguna
duda debe recurrirse a la interpretacin autntica, a travs de la

86

conducta del propio consorcio, que en reiteradas asambleas estuvo


conteste en que la regla deba cumplirse (Cm. Nac. Civ., sala F,
8/10/1998). JA, 2000-I-512.
216. La norma del reglamento de copropiedad que prohbe la
tenencia de animales domsticos debe ser interpretada segn la
regla a fortiori, segn la cual con mayor razn estn prohibidos
los salvajes; resultara absurdo aplicar la regla a contrario sensu
(Cm. Nac. Civ., sala F, 8/10/1998). JA, 2000-I-512.
217. Cuando se viola el reglamento de copropiedad que
explcitamente prohbe alojar animales domsticos en el edificio,
surge el derecho de los integrantes del consorcio a reclamar el
retiro del animal y la adopcin de medidas tendientes al cese de la
infraccin, sin que sea exigible la existencia de dao, ya que lo
que se prohbe es la simple tenencia, y no la tenencia que ocasiona
perjuicios (Cm. Nac. Civ., sala C, 5/8/1999, "Consorcio Avenida
de los Incas 3206"). JA, 2000-IV-726).
218. Si el reglamento de copropiedad prohbe la tenencia de
animales que pueden causar daos o molestias al vecindario, la
exclusin depende de la consideracin de las circunstancias
invocadas y acreditadas (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 4,
15/3/1982). JA, 1983-II-292.
219. La ponderacin del abuso del derecho, y la inteligencia de
una clusula reglamentaria prohibitiva de la tenencia de animales
en el consorcio, as como la conviccin en punto a si existen
molestias para los vecinos, compete de manera exclusiva a los
jueces (Cm. Nac. Civ., sala D, 15/8/1995). JA, 1996-II-559.
220. Si el reglamento de copropiedad explcitamente prohbe la
tenencia de animales, no media abuso del derecho del consorcio
que requiere la exclusin, an cuando con anterioridad la hubiere
tolerado (Cm. Nac. Civ., sala D, 5/8/1999). JA, 2000-IV-726.
221. La expulsin de perros del edificio, por existir una
contravencin reglamentaria, no conculca las directivas del Pacto
de San Jos de Costa Rica (Cm. Nac. Civ., sala D, 15/8/1995).
JA, 1996-II-599.
222. Si existe una violacin del reglamento de copropiedad y
no se vislumbra la existencia de una conducta abusiva, cabe
disponer el retiro de los animales introducidos por el
copropietario, aunque no se ocasionen a los dems perjuicios

87

objetivos, o sea molestias concretas de cualquier ndole (Cm.


Nac. Civ., sala D, 15/8/1995). JA, 1996-II-599.
223. Si el reglamento de copropiedad prohbe la tenencia de
animales que puedan causar molestias, procede la exclusin de un
perro que incomoda con sus ladridos y malos olores,
incrementados por la desidia en la higiene del lugar donde habita
(Cm. Nac. Civ., sala D, 16/12/1976). JA, 1978-III-308.
224. Corresponde la exclusin de un perro de una unidad, si el
reglamento de copropiedad establece que stas se destinaran a
vivienda familiar honesta y decorosa (Cm. Nac. Civ., sala B,
18/2/1972). JA, 14-1972-363.
225. Corresponde condenar a un copropietario a retirar de su
unidad un perro de gran tamao, si el reglamento de copropiedad
prohbe la tenencia de animales que puedan causar daos o
molestias, y existe prueba suficiente del temor que inspira el
animal entre los vecinos (Cm. Nac. Civ., sala G, 20/6/1989). JA,
1991-IV-37.
226. Justifican la expulsin del animal del edificio, la
generacin de molestias de envergadura: olores nauseabundos,
orines en la cabina del ascensor, aullidos y ladridos en distintos
horarios, mordeduras a copropietarios y visitantes del edificio,
raspaduras en las puertas de distintas unidades, pues al perturbar
el sosiego de los ocupantes de los otros departamentos,
constituyen una violacin a la normativa del art. 6, inc. b), ley
13512. (Cm. Nac. Civ., sala E, 13/3/1998). JA, 1999-I-640.
227. Constituye un ejercicio abusivo del derecho pretender la
exclusin de un perro que no altera la tranquilidad de los vecinos
(Cm. Nac. Civ., sala B, 9/10/1974). JA, 25-1975-349.
228. No debe aplicarse la prohibicin contenida en el
reglamento de copropiedad de albergar animales domsticos,
cuando no existe perjuicio alguno para los consorcistas y se puede
ocasionar un dao potencial en el plano psicoafectivo a una
persona gravemente enferma (Cm. 1 Civ. y Com., sala 1,
10/2/1976). JA, 1976-III-168.
Antena
229. Si la nueva antena colectiva de televisin tiene que
instalarse en el sitio donde se encuentra instalada la del
consorcista radioaficionado, el inters de ste debe ceder frente al

88

de los dems consorcistas (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 1,


25/2/1983). JA, 1983-III-480.
Jardines
230. Habindose comprobado que la losa no puede soportar el
jardn de uso exclusivo de un copropietario, las negativas del
consorcio para acceder a tal pretensin no resultan arbitrarias
(Cm. Nac. Civ., sala F, 23/2/1994, "Kuhne, Carlos v. Consorcio
Conesa 1877").
Tolerancia a la violacin del reglamento
231. El derecho de los consorcistas no se menoscaba por no
haber sido ejercitado durante un tiempo, pues dicha prerrogativa
se mantiene intacta al no existir hechos jurdicos extintivos, en
virtud del principio de "inercia jurdica" (Cm. Nac. Civ., sala D,
15/8/1995). JA, 1996-II-599.
232. El silencio temporario del consorcio no puede cohonestar
una clara violacin del reglamento por uno de los copropietarios,
por lo que no puede considerarse prescripta la accin tendiente a
hacer cesar el uso indebido. Los nuevos y sucesivos adquirentes
de las unidades pueden desconocer esa suerte de "autorizacin" a
uno de los consorcistas para modificar el destino de la cosa, y no
sentirse obligados a aceptarla (Cm. Nac. Civ., sala C, 16/7/1996,
"Consorcio Arenales 3040 v. Murias Fernndez, Roberto").
233. El conocimiento del consorcio de la existencia de un
negocio prohibido en una unidad sin efectuar reclamo, no es bice
para hacer valer la prohibicin posteriormente (Cm. Nac. Civ.,
sala C, 27/2/1973). JA, 19-1973-116.
234. La falta de ejercicio por el consorcio de una facultad que
le confiere el reglamento de copropiedad no puede interpretarse
como un desuso obligatorio, pues la simple tolerancia transitoria
con la situacin preexistente no reviste la jerarqua de costumbre
como fuente de derecho (Cm. Nac. Civ., sala B, 9/8/1976). JA,
1977-II-460.
235. El no ejercicio por el consorcio de propietarios de una
facultad conferida por el reglamento de copropiedad no puede
considerarse un desuso derogatorio, pues la simple tolerancia
transitoria con la situacin preexistente no reviste la categora de
costumbre (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 5, 29/4/1986,
"Consorcio Avenida Santa Fe 2877 v. Manzoni, Roberto").

89

236. Tratndose de un consorcio de dos nicos copropietarios,


el silencio guardado durante siete ejercicios debe interpretarse
como consentimiento tcito al supuesto dao: art. 919, CCiv.
(Cm. Civ. y Com. Baha Blanca, sala 1, 16/3/1993). JA, 1994-I560.
Prescripcin
237. El derecho de exigir el cese de las transgresiones al
reglamento de propiedad prescribe en el trmino de diez aos
establecido en el art. 4023, CCiv. (Cm. Nac. Civ., sala F,
23/12/1996, "Couso de Espinal, Corina v. Consorcio Pea
3183").
238. En atencin a la naturaleza contractual del reglamento de
copropiedad, no existiendo texto legal especfico al respecto, la
prescripcin decenal del art. 4023, CCiv., aparece como lmite a
efectos de hacer cesar las infracciones a dicho reglamento (Sup.
Corte Buenos Aires, 6/6/2001, "Consorcio Edificio Olague VIII
v. Nun, Mario").

90

Art. 7.
El propietario del ltimo piso no puede elevar nuevos pisos o
realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de
los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le
est prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa,
como excavaciones, stanos, etc.
Toda obra nueva que afecte el inmueble comn no puede
realizarse sin la autorizacin de todos los propietarios.
I. ANLISIS DE LA NORMA
Este artculo se refiere a las obras nuevas en partes comunes, sentando la
regla general en el ltimo prrafo, en el sentido de que toda obra nueva que
afecte al inmueble comn no puede realizarse sin la autorizacin de todos
los propietarios. Ello implica que la mayora elegida por la ley, para este
tipo de obras, es la unanimidad.
Lo mismo ocurre con el primer prrafo que es un ejemplo de aplicacin
para los casos que seala del propietario del ltimo piso y el de la planta
baja o subsuelo, en los que se exige tambin la mayora unnime.
Consideramos que el primer prrafo es una ejemplificacin de lo que el
propietario no puede hacer, principio que est incluido en el segundo
prrafo, al referirse a la realizacin de obras nuevas.
En realidad la prohibicin que establece la norma es para todo
propietario. Ninguno de ellos puede realizar obras nuevas en partes
comunes. No se dirige nicamente al propietario del ltimo piso o al de la
planta baja. Es una prohibicin para cualquier copropietario, pues las partes
comunes pertenecen en condominio de indivisin forzosa a todos los
consorcistas.
II. LAS OBRAS NUEVAS
Para que la realizacin de una construccin en el ltimo piso, en la
planta baja o en el subsuelo no implique una violacin a lo estatuido por
esta ley, el o los copropietarios que deseen realizarla deben contar con el
consentimiento unnime de todos los titulares de dominio de las unidades
funcionales que integran un inmueble edificado sometido a la ley de
propiedad horizontal.
Si la obra se realizara, se deber proceder a la modificacin del
reglamento de copropiedad y administracin, pues con su materializacin se

91

estn afectando los porcentuales, y en consecuencia, una parte comn se


transformara en privativa.
El art. 7 establece una prohibicin, que es la de elevar pisos o efectuar
construcciones no slo en partes comunes, sino tambin en las unidades
funcionales que afecten la seguridad del edificio. Para su realizacin el o los
consorcistas no podrn prescindir de contar con el consentimiento unnime
del resto de los copropietarios.
Por ejemplo, si un reglamento establece que no es necesario requerir el
consentimiento unnime de los otros copropietarios, siempre y cuando se
tratase de construcciones realizadas sobre la unidad funcional de la cual es
titular; y la obra realizada excede de los lmites previstos por el estatuto
consorcial y por la ley 13512, s ser necesario el consentimiento unnime (62).
III. LAS OBRAS NUEVAS Y LAS INNOVACIONES
Tanto las obras nuevas como las innovaciones constituyen actos de
disposicin material. Las diferencias entre ambas son:
1. Las obras nuevas son construcciones, transformaciones, edificaciones o
modificaciones en las partes comunes. Las innovaciones son
construcciones que tienen por finalidad la mejora, el uso o goce ms
cmodo o una mayor renta del bien.
2. Las obras nuevas "deben ser de tal importancia que alteren
sustancialmente la concepcin originaria del edificio, ya que de lo
contrario se tratara de simples innovaciones" (63).
3. Las obras nuevas son realizadas en beneficio de uno o varios titulares de
una unidad funcional; en tanto que las innovaciones, en beneficio de la
comunidad consorcial.
4. Las obras nuevas, para poder ser realizadas, requieren del consentimiento
unnime de todos los copropietarios; en cambio, las innovaciones
necesitan del voto favorable de la mayora de los propietarios.
"Esta distincin, tiene un fundamento lgico: mayor exigencia ante
mayor riesgo" (64).
"Las mejoras a que se refiere el art. 7, que pueden denominarse como lo
hace la norma: obra nueva, se distinguen de las del art. 8 que en la ley se
designan como innovaciones aunque estos trminos no se excluyen sino
que significan algo similar en cuanto segn el art. 7 se necesita la
unanimidad de voluntades para realizarla, mientras que en el art. 8
solamente se requiere una mayora" (65).
"Los trminos obra nueva e innovacin no se excluyen. Una obra
nueva puede producir una alteracin en la sustancia o en la forma o aun
significar un cambio en el destino de la cosa, y por tanto representar una

92

innovacin, y recprocamente una innovacin puede implicar una obra


nueva" (66). Advirtase que no siempre una mejora implica una innovacin.
Ahora bien, "el criterio de distincin utilizado por la doctrina y la
jurisprudencia mayoritarias pasa justamente por determinar a quin
beneficia. En tal sentido, si beneficia a uno o algunos de los propietarios y si
se modifica el uso o destino de la cosa, es obra nueva; por el contrario, si
beneficia a todos, es una innovacin" (67).
Tal como lo expresramos anteriormente, las obras nuevas contempladas en el art. 7 de la ley 13512- son aqullas que para su
realizacin deben contar con el consentimiento unnime de todos los
consorcistas, pues benefician slo a uno o algunos de ellos. En tanto que las
innovaciones -contempladas en el art. 8 de la Ley de Propiedad
Horizontal- deben tener la aprobacin de la mayora, pues el beneficio es
para todos los copropietarios. Ambas son realizadas en partes comunes.
IV. LAS OBRAS NUEVAS, LAS INNOVACIONES Y LAS
SIMPLES MEJORAS
No obstante lo dicho, debemos diferenciar tres situaciones distintas en lo
que a las modificaciones al inmueble sometido al rgimen de propiedad
horizontal se refiere, es as que encontramos:
1. Las obras nuevas.
2. Las innovaciones.
3. Las simples mejoras o reparaciones.
La obra nueva puede ser definida, como aquellas construcciones o
modificaciones que se realizan en las partes comunes y que pueden alterar la
parte sustancial del edificio. El art. 7 de la ley 13512 las contempla. Para
su realizacin se requiere la unanimidad (68).
"Las innovaciones tienen por finalidad obtener el mejoramiento de los
sectores comunes o su aprovechamiento ms cmodo, requirindose para su
realizacin una mayora simple de votos" (69). Ellas estn contenidas en el
art. 8, y para su realizacin debe contarse con el consentimiento de la
mayora.
Las reparaciones o simples mejoras tienen por objetivo el mantenimiento
de las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del edificio. Ello est
normado en el artculo octavo de la Ley de Propiedad Horizontal. En
principio, para su realizacin, es necesario que el propietario efecte su
solicitud al administrador, que es quien debe realizarlas. Ante la ausencia de
ste, debe notificar a los copropietarios para que ellos presten su
consentimiento. Y cuando sean urgentes, puede salvar ambas exigencias. En
este supuesto, la mayora necesaria para su realizacin es la simple mayora
(70).

93

En este artculo daremos un tratamiento en particular a las obras


nuevas; en tanto que haremos lo propio con las innovaciones y las simples
mejoras en el art. 8.
V. LA OBRA NUEVA REALIZADA "EN BENEFICIO
EXCLUSIVO" Y LA OBRA NUEVA REALIZADA "EN BENEFICIO
DE TODOS"
Es necesario distinguir entre:
1. La obra nueva realizada "en beneficio exclusivo" de uno o ms
consorcistas.
2. La obra nueva que se hace "en beneficio de todos".
Esta distincin no resulta in terminis de la ley, no parece surgir del art.
7, postura que coincide con lo resuelto por varios fallos y porque del art.
8 de la ley se desprende que las innovaciones dispuestas en partes
comunes se deciden "por resolucin de los propietarios". Ello nos hace
pensar que este art. 8 est aludiendo a las obras nuevas "en beneficio de todos
los copropietarios", las que deben ser resueltas por mayora absoluta, dado que
se trata de un asunto de inters comn, conforme lo prev el art. 10.
En consecuencia, "es legtimo afirmar que toda vez que la obra nueva se
ejecute en inters particular de alguno o algunos copropietarios se requiere la
autorizacin unnime de los dems; ello por cuanto importa la afectacin al
beneficio individual de un bien que, por hiptesis, se halla en condominio" (71).
VI. LA VA JUDICIAL
Cuando alguno de los copropietarios afectados por la obra nueva o
mejora o el administrador del consorcio quiera accionar por incumplimiento
de las prohibiciones del art. 7 o las del art. 8, disponen de la va judicial
del interdicto de obra nueva o de la accin de obra nueva previstos en los
arts. 619 del Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin, 2498 del
Cdigo Civil y 8, 2 prrafo, de la ley 13512.
Los artculos 2499 y siguientes del cdigo de fondo determinan que
para iniciar una accin de obra nueva, sta debe haberse comenzado a
construir y no haberse finalizado.
De las normas mencionadas resulta que para poder ejercer la accin es
imprescindible que la obra, supuestamente clandestina, no se haya
terminado; es decir, que recin est comenzada. Ello es as porque las
normas citadas pretenden preservar la obra terminada y que no sea
destruida para evitar un dao o un enriquecimiento ilcito, en este ltimo
supuesto.
Y ello es as porque en realidad si los consorcistas que se dicen
perjudicados o el consorcio, a travs de su representante, han dejado

94

avanzar la obra hasta su conclusin, se interpreta jurdicamente que han


consentido su realizacin.
Lo que se trata de evitar es el perjuicio econmico que puede significar
para el violador la destruccin de la obra o su demolicin, situacin sta que
si no se tuviera en cuenta implicara, por parte del consorcio o de los
consorcistas afectados, un ejercicio abusivo del derecho.
La accin que podra entablar el consorcio a travs de su representante
que es el administrador, o en su defecto los copropietarios, son el interdicto
de obra nueva o la accin de obra nueva. Ambas se caracterizan porque la
obra no debe estar culminada pero s principiada en su construccin y
porque los legitimados activos para entablarla son los poseedores y los
tenedores interesados.
La accin de obra nueva, como ya dijimos, se encuentra regulada en el
Cdigo Civil en los arts. 2499 y siguientes.
La accin de obra nueva es "un remedio posesorio calificado o erigido en
tal por causa del ataque. No es sino una variante de las acciones que
previenen y reprimen dichos ataques, pero que requiere una regulacin
especfica, atento al peculiar efecto que produce la sentencia en el proceso
que se dicte" (72).
Esta defensa puede ser definida como "aqulla que frente a una violacin
a la posesin, caracterizada por un acto de turbacin o despojo, tiene por
finalidad poner remedio a esta situacin, o bien defender al poseedor contra
las turbaciones que sufre en el ejercicio de su relacin con la cosa" (73).
El interdicto de obra nueva se encuentra regulado por el Cdigo
Procesal Civil y Comercial de la Nacin en los arts. 619 y siguientes.
Tanto la accin de obra nueva como el interdicto de obra nueva slo
podrn entablarse cuando la construccin de la obra est iniciada pero no
terminada. Las diferencias entre ambas son:
1. El Cdigo Civil diferencia entre aqulla que tiene lugar en terrenos
del poseedor y las que se realizan en terrenos que no son del poseedor; en
tanto que la del Cdigo Procesal Civil y Comercial no formula esta
distincin.
2. El Cdigo Civil establece como requisito que la obra est iniciada en
su construccin, sin importar la etapa en la cual est; en cambio, el Cdigo
Procesal Civil y Comercial considera que el interdicto no se podr iniciar
cuando la obra est prxima a su terminacin.
3. El Cdigo Civil impone al juez como nica posibilidad el decretar la
destruccin de lo construido. El Cdigo Procesal Civil y Comercial da una
variante al magistrado, pues tambin le permite disponer definitivamente la
suspensin de la obra.

95

En ambos casos se trata de "un simple remedio precautorio, pues no se


debate acerca de la posesin. Ello es indispensable para que se juzge la
accin como variante de obra nueva. De lo contrario, y como es un caso de
mantener, se juzgar como tal siempre que se cumplan los requisitos
inherentes a la accin" (74).
El silencio o la inaccin de los consorcistas ante la realizacin de una
obra nueva, no implica su consentimiento. Las relaciones consorciales deben
ser medidas sobre la base de la buena fe y la equidad. Tomando estos
parmetros es que el juez debe resolver la no demolicin de la obra cuando
tal medida pueda resultar antieconmica. El nico que puede ordenar la
destruccin o no de la obra es el juez ante una demanda incoada.
En realidad, de la letra del art. 8 se desprende que la nica accin
idnea que el consorcio, a travs de su mandatario o bien uno o algunos de
los copropietarios, en su defecto, podra entablar es el interdicto de obra
nueva. Consideramos que tambin sera viable, como ya dijimos, la
interposicin de una accin de obra nueva; asimismo, en caso de
prescripcin, la accin posesoria de carcter policial, la accin posesoria en
sentido estricto o la accin real. Estas ltimas sern viables siempre y
cuando se cumplan los requisitos que deben observarse en lo que hace a la
legitimacin activa y al hecho que origine la demanda.
Para las autoras, si el tiempo que ha transcurrido entre la conclusin de
la obra y la promocin de la demanda es mnimo o breve, el consorcio o el
consorcista perjudicado deber promover un interdicto de recobrar o una
accin real reivindicatoria porque ha mediado un despojo de la parte comn.
No as el interdicto de obra nueva, porque la obra ya est concluida. De este
modo, las autoras se inclinan por una posicin contraria a la de alguna
jurisprudencia (75) que admite el interdicto de obra nueva cuando ha
transcurrido poco tiempo o un perodo de cinco meses.
Nuestra postura se orienta a la preservacin de los valores econmicos y
a la no destruccin de la obra terminada; postura que pretende exteriorizar
nuestra disconformidad con la poltica de la Municipalidad de la Ciudad de
Buenos Aires, que en relacin con las obras clandestinas en partes comunes,
siempre persigue la demolicin con la nica salvedad de que la totalidad de
los consorcistas presten ante ella su conformidad por escrito.
(62) Conf. HUMPHREYS, Ethel, "Es imprescindible el consentimiento unnime de los
copropietarios de un inmueble sometido al rgimen de propiedad horizontal frente a
la realizacin de una modificacin de una parte comn?", LexisNexis del 25/9/2002,
p. 33.
(63) PAPAO, R. J. - KIPER, M. C. - DILLON, G. A. - CAUSSE, G. A., Derechos..., cit., p.
31.
(64) GABAS, A. A., Manual..., cit., p. 147.

96

(65) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., p. 181.


(66) Conf. RACCIATTI, H., Propiedad..., cit., p. 252.
(67) BURTN, Daniel - HUMPHREYS, Ethel, "Obra nueva, innovacin, abuso del
derecho?", LL del 24/3/2000, p. 4.
(68) Conf. HUMPHREYS, Ethel, "Propiedad horizontal: demolicin de la obra nueva
realizada sobre partes comunes", LexisNexis del 8/1/2003, p. 47.
(69) Conf. PAPAO, R. J. - KIPER, M. C. - DILLON, G. A. - CAUSSE, G. A., Derechos...,
cit., p. 29, cit. por HUMPHREYS, E., "Propiedad horizontal.", cit., p. 47.
(70) HUMPHREYS, E., "Propiedad horizontal.", cit., p. 47.
(71) LAQUIS, M. A. - FLAH, L. R. - SMAYEVSKY, M., Derechos..., cit., p. 611.
(72) PAPAO, Ricardo J. - KIPER, Claudio M. - DILLON, Gregorio A. - CAUSSE, Jorge
R., Derechos..., cit., t. I, p. 149.
(73) HUMPHREYS, Ethel, "Entre el contrato de publicidad y el interdicto de obra nueva",
Rev. LexisNexis del 28/1/2004, p. 33.
(74) HIGHTON, Elena I., Posesin, Hammurabi, Buenos Aires, 1986, p. 256.
(75) Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., JA - RE, 1976-704 y Cm. Nac. Civ., sala C, LL, 154-270.

JURISPRUDENCIA: OBRAS NUEVAS


Cuestiones generales
239. En la intrincada vida consorcial se da una gruesa trama
de derechos y obligaciones entre consorcio y consorcistas y entre
stos entre s, anudadas o entretejidas en base a la ley y el
reglamento de copropiedad y administracin, a lo que se agregan
las decisiones asamblearias, administrativas, etc., que conforman
los confines normales dentro de los que puede ejercerse el
derecho de cada propietario, de modo tal que cualquier innovacin
que ste quiera efectuar, est sujeta a la aprobacin del consorcio
(Cm. Nac. Civ., sala F, 26/10/2000, "Consorcio Juan 2782 v.
Surez, Carlos").
240. Las restricciones y lmites al dominio legales o
convencionales establecidos en el sistema de la ley 13512,
desempean un papel fundamental y deben ser estrictamente
observados, ya que su acatamiento es condicin esencial para
asegurar el buen funcionamiento del rgimen comunitario
estatuido por dicha ley, por lo que la violacin de dichas normas
supone por s sola lesin de intereses jurdicos concretos (Cm.
Nac. Civ., sala F, 23/10/1997, "Consorcio Avenida San Juan 440
v. Souto, Enrique").
241. Las infracciones al art. 7, ley 13512, que prohbe realizar
obras nuevas que afecten al edificio sin la autorizacin de los

97

otros copropietarios deben, en principio, ser reprimidas con cierta


severidad, porque estn en juego disposiciones legales
reglamentarias cuya estricta observancia es esencial para el buen
funcionamiento del sistema comunitario creado por la ley 13512
y la normal convivencia de los integrantes del consorcio, de
ordinario, la reparacin cuando se viola la prohibicin de realizar
obras nuevas sin el consentimiento de los copropietarios no tiene
otra forma de materializarse que restableciendo las cosas al
estado en que anteriormente se encontraban, es decir, ordenando
la demolicin de lo construido, medida de gravedad extrema, pero
a menudo necesaria para reprimir excesos y subsanar el dao que
ellos producen (Trib. Col. Resp. Extracontr. Rosario, nro. 2,
4/12/1996, "Constantini, Carlos v. Kestens, Guillermo").
242. Las infracciones vinculadas con la realizacin de obras
nuevas, por ser susceptibles de perjudicar la solidez o seguridad
de lo edificado deben ser tratadas con criterio riguroso (Cm.
Nac. Civ., sala F, 29/3/1996, "Consorcio Complejo Nutico
Marina del Sol v. Pia Mangione, Carlos").
243. El copropietario que ingresa en el rgimen de la
propiedad horizontal adquiere un derecho al statu quo de la
construccin total, que slo puede ser alterado con su
consentimiento (Cm. Nac. Civ., sala L, 19/12/1997,
"Marcalongo, Alicia v. Calvo, Marcelo").
244. El requisito de unanimidad previsto en el art. 7, ley
13512, para obras nuevas es una exigencia fundada en el
consentimiento que deber prestarse para que un nuevo plano de
subdivisin contenga las modificaciones introducidas, que el
reglamento tambin deber reflejar. As, si la obra nueva es de
una envergadura tal que obliga a modificar el plano de
subdivisin y alterar los porcentuales, se debe contar con el
consentimiento unnime de los dems consorcistas (Cm. Nac.
Civ., sala H, 7/3/1997, "Bertoa, Alberto v. Quintero, Dora").
245. El concepto de "obra nueva" (art. 7, ley 13512)
corresponde a todos aquellos actos que realicen los propietarios
sobre partes integrantes del dominio comn de los consorcistas
con una finalidad particular de proyecto individual, o sea
innovaciones que uno o algunos de propietarios quieran efectuar
en su inters particular sobre las partes comunes (Corte Sup., sala
2, 19/5/1978, "Neiburg, Jos v. Consorcio Monoblock Salta").
JA, 1979-III-342.

98

246. El concepto de obra nueva, en los trminos del art. 7, ley


13512, corresponde a aquellos actos materiales que puedan
alterar sustancialmente el edificio construido. El artculo
contempla supuestos especficos y uno genrico, el que tambin
debe entenderse dirigido a obras de tal importancia que alteren
sustancialmente la concepcin originaria del edificio, pues de lo
contrario se tratara de simples innovaciones a las que el artculo
no se refiere (Cm. Nac. Civ., sala H, 7/3/1997, "Bertoa, Alberto
v. Quintero, Dora").
247. Las innovaciones u obras nuevas que se realizan en partes
comunes requieren la autorizacin de, por lo menos, ms de la
mitad de los dems consorcistas (arts. 7 y 8, ley 13512),
mientras que las que se realizan en partes privativas, en principio,
no requieren autorizacin de la asamblea, pues estn permitidas o
estn prohibidas (Cm. Nac. Civ., sala H, 18/7/1997, "Consorcio
Club Privado Loma Verde v. Teyssandier, Luis O.").
248. La ley 13512 distingue la obra nueva de la innovacin.
Cuando se afectan partes comunes, ya sea por medio de
construcciones, transformaciones, edificaciones, modificaciones o
alteraciones materiales, etc., se est frente a la primera; pero
cuando dichas acciones tienden a obtener su mejoramiento, un
uso o goce ms cmodo o una mayor renta del bien afectado, se
trata de la segunda (Cm. Nac. Civ., sala E, 14/5/1997, "Meyra,
Mirta v. Lubretto, Antonio").
249. La obra nueva que debe realizarse con la autorizacin de
todos los copropietarios es aquella de tal importancia que altere
sustancialmente la concepcin originaria, y no las simples
innovaciones, las que no estn aludidas en el art. 7, ley 13512
(Cm. Nac. Civ., sala H, 7/3/1997, "Bertoa, Alberto v. Quintero,
Dora").
250. La terraza, patios solares y azoteas son de propiedad
comn, y la copropiedad se extingue al espacio areo, por lo que
para poder realizar obras nuevas que afecten las partes comunes
del edificio es necesaria la autorizacin de todos los comuneros, al
tratarse de una innovacin en beneficio de uno de ellos, siendo
aplicable la ltima parte del art. 7, ley 13512, pues los restantes
copropietarios no pueden ser privados de sus derechos sobre los
bienes comunes si no han dado expresa autorizacin (Cm. Nac.
Civ., sala K, 21/9/1998). JA, 1999-IV-702.

99

251. Debe contar con el consentimiento de los dems


consorcistas la obra nueva que obliga a modificar el plano de
subdivisin y alterar los porcentuales correspondientes (Cm.
Nac. Civ., sala H, 7/3/1997, "Bertoa, Alberto v. Quintero, Dora").
252. Tratndose de obras nuevas realizadas directamente por
algunos de los consorcistas, no cabe demandar al consorcio, sino
que la accin debe dirigirse directamente a quienes violaron el
reglamento de copropiedad (Cm. Nac. Civ., sala C, 23/10/1970,
"Calocero, Ricardo v. Consorcio Mxico 2017").
253. El art. 7, ley 13512, dispone que se exige unanimidad
para la realizacin de obras nuevas; en tanto que el art. 8
dispone que las innovaciones pueden ser ordenadas por mayora
de copropietarios. No resulta sencillo desde la exgesis jurdica
diferenciar ntidamente entre innovaciones y obras nuevas (Trib.
Col. Resp. Extracontr. Rosario, nro. 2, 4/12/1996, "Constantini,
Carlos v. Kestens, Guillermo").
254. Aun cuando la obra nueva no prive de aire y de luz a los
departamentos internos, si se trata de reformas en partes de
propiedad comn, de uso exclusivo, se requiere la unanimidad de
los comuneros (Cm. Nac. Civ., sala A, 27/12/1994, "Consorcio
Junn 1347 v. De Mailly de Nesle DOrange, Laura").
255. Tratndose de obras todava no realizadas, debe utilizarse
un criterio severo, restrictivo y limitativo a los fines de decidir
sobre su realizacin, a diferencia de los supuestos de obras en
infraccin ya construidas, en los que decidir sobre su demolicin
supone una serie de consideraciones de ndole fctica (Cm. Nac.
Civ., sala K, 14/5/1993, "Renaudo, Ana v. Consorcio Juramento
2828").
256. Acreditada la existencia de una violacin al reglamento
de copropiedad, la circunstancia de que se hubieran producido
otros hechos similares con anterioridad no transforma al
comprobado en legtimo y permitido, pues ello dara lugar a que
cualquier otro copropietario altere las partes comunes del
inmueble a su voluntad, con el lgico detrimento del edificio y de
la autoridad del reglamento que debe ser respetado como la ley
misma (Cm. Nac. Civ., sala K, 21/9/1998). JA, 1999-IV-702.
257. No legitima la violacin del reglamento de copropiedad la
circunstancia de haberse producido otros hechos similares con
anterioridad. Ello dara pie a que cualquier copropietario altere
las partes comunes a su capricho, con el lgico detrimento del

100

edificio y de la autoridad del reglamento de copropiedad (Cm.


Nac. Civ., sala B, 18/3/1997, "Consorcio Avenida Entre Ros 958
v. Propietario de la Unidad Funcional 34").
258. En principio, las directivas de la ley 13512 respecto a la
elevacin de nuevos pisos y la realizacin de construcciones en el
plano superior del edificio son tambin aplicables a las obras que
se pretendan efectuar en otros espacios libres o superficies
descubiertas, tales como jardines, terrazas de uso exclusivo, etc.
(Cm. Nac. Civ., sala E, 13/3/1995). JA, 1996-I-513.
259. El abuso del derecho no puede ser invocado por el
copropietario que en su inters particular pretende efectuar
innovaciones en los sectores comunes sin la autorizacin de todos
los restantes (Cm. Nac. Civ., sala K, 21/9/1998). JA, 1999-IV702.
260. En el esquema de la propiedad horizontal, la alternativa
indemnizatoria cuenta relativamente, ya que de poco le servira a
los consorcistas la composicin por el valor de la superficie, en
comparacin por el detrimento permanente de la alteracin del
espacio comn y la distorsin del rgimen general (Cm. Nac.
Civ., sala B, 19/12/1990). JA, 1991-II-602.
261. El propietario de una unidad en un club de campo
sometido al rgimen de la ley 13512 que construy una casa y,
adems, un galpn, no requera la autorizacin de, por lo menos,
ms de la mitad de los dems consorcistas, si la obra no fue
realizada en una parte comn sino en una superficie que, de
acuerdo a lo dispuesto en el reglamento, es exclusiva (Cm. Nac.
Civ., sala H, 18/7/1997, "Consorcio Club Privado Loma Verde v.
Teyssandier, Luis").
262. Los presupuestos que condicionan la posibilidad de
concretar las construcciones a que se refiere el art. 7, ley 13512,
no son diferentes segn se trate de sectores de propiedad comn o
de propiedad exclusiva (Cm. Nac. Civ., sala E, 13/3/1995). JA,
1996-I-513.
263. Es arbitraria la sentencia que consider que la prohibicin
de edificar y refaccionar desvirtuaba el derecho de propiedad, si
no se ha acreditado que tales restricciones afecten de modo
inmediato ese derecho, ni que medie acuerdo de los restantes
copropietarios que habilite al actor a encarar alguna obra en su
unidad (Corte Sup., 15/9/1988, Fallos 311:1907).

101

264. No puede obligarse al consorcio a que acte en defensa de


los copropietarios, sin que exista una decisin de la asamblea en
tal sentido, pues cada uno de los consorcistas puede hacer valer
sus derechos individualmente contra el copropietario que en su
inters particular pretende efectuar innovaciones en las partes
comunes. Ello es as habida cuenta de que se requiere la
unanimidad para la realizacin de toda obra nueva que afecte
inmueble comn (art. 7, ley 13512) y la oposicin de uno basta
para impedir la inaccin de la mayora porque no puede ser
privado de sus derechos sobre los bienes comunes si no ha dado
autorizacin expresa: arts. 2680 y 2681, CCiv. (Cm. Nac. Civ.,
sala M, 7/11/1996, "Agrcola Dos Maras SCA v. Consorcio San
Martn 523").
265. Tratndose de un consorcio integrado por slo dos
copropietarios, que carece de administracin y no realiza
asambleas, la oposicin a que uno de los titulares realice obras
prohibidas debe ser puesta de manifiesto claramente (Cm. Nac.
Civ., sala K, 24/5/1999). JA, 2000-I-522.
266. Mediante la accin de amparo no puede reclamarse por
obras realizadas por copropietarios en el edificio (Cm. Nac. Civ.,
sala H, 29/11/1996, "Barenstein, L. v. Propietarios Unidades 3 y
4 Suipacha 1378").
267. La lesin al sentido esttico del copropietario le acuerda
legitimacin activa para reclamar la reparacin, ante la violacin
del reglamento de copropiedad con la construccin en espacios
comunes (Cm. Nac. Civ., sala E, 21/8/1975, "Pratesi, J. v. Yellati
e Hijos SA").
Perjuicio
268. Cuando la accin es instaurada por el consorcio, no es
requisito de su progreso la prueba de un perjuicio real derivado
de la violacin de la prohibicin de edificar o de toda otra
pretensin que haga valer dicho ente en resguardo de la
observancia de las normas estatutarias o legales establecidas para
preservar la estabilidad, salubridad, seguridad o esttica del
edificio, su ptimo aprovechamiento comn, la utilizacin de
todos los copropietarios en la medida de sus derechos y la
armnica convivencia (Cm. Nac. Civ., sala F, 15/4/1993). JA,
1994-II-343.
269. Cuando se trata de obras nuevas unilateralmente
realizadas sobre las partes comunes, es al consorcio a quien

102

corresponde el ejercicio de las acciones pertinentes, debiendo slo


probar, sin otro requisito, la violacin del reglamento de
copropiedad. En cambio, los copropietarios individualmente
considerados slo estn legitimados para accionar cuando reciben
un dao personal concreto (Cm. Civ. y Com. Mar del Plata, sala
2, 15/3/1994, "Melis, Ral v. Sgarbossa, Edgardo").
270. Cuando demanda el consorcio de propietarios, no debe
probar el perjuicio real derivado de la violacin de la prohibicin
de edificar (Cm. Nac. Civ., sala F, 23/10/1997, "Consorcio
Avenida San Juan 440 v. Souto, Enrique").
271. El consorcio de propietarios debe probar el perjuicio
cuando demanda en resguardo de la observancia de las normas
estatutarias o legales establecidas para preservar la estabilidad,
salubridad, seguridad o esttica del edificio, su ptimo
aprovechamiento comn, la utilizacin por todos los
copropietarios en la medida de sus derechos y la armnica
convivencia (Cm. Nac. Civ., sala F, 23/10/1997, "Consorcio
Avenida San Juan 440 v. Souto, Enrique").
272. Para oponerse a una obra nueva que afecta al consorcio
no es necesario acreditar perjuicios, salvo excepcionales casos de
abuso del derecho subjetivo (Cm. Civ. y Com., sala 2,
8/11/1991, "Lattanzio, Susana v. Figueredo, Alberto").
273. El reclamo de un consorcista no puede fundarse en la sola
violacin del reglamento de copropiedad, sino que debe probar la
certeza del dao real y directo, pues es al consorcio, y no a los
consorcistas a quien incumbe velar por el acatamiento al
reglamento (Cm. Nac. Civ., sala A, 23/9/1997, "Conti, Oscar v.
Weich, Bernardo").
274. Cuando el reclamo por la construccin ilegtima realizada
por un copropietario no es planteado por todos los copropietarios
o por el administrador del consorcio en representacin de ellos,
sino por uno o alguno de los copropietarios que procuran la
satisfaccin de un inters particular, debe demostrarse el perjuicio
concreto causado por la construccin (Cm. Nac. Civ., sala C,
18/2/1999, "Landau, Ricardo v. Nevisardi, Carlos").
Procedimiento
275. Cuando la obra est terminada, los interdictos y acciones
procedentes son los de mantener o recobrar, segn el caso, pero

103

no el de obra nueva (Cm. Nac. Civ., sala B, 28/9/1995). JA,


1996-IV-475.
Consentimiento del consorcio
276. Para que pueda considerarse que el consorcio de
propietarios ha consentido tcitamente la realizacin de una obra
nueva, debe acreditarse necesariamente que su actitud fue pasiva
ante el inicio y prosecucin de la construccin (Cm. Nac. Civ.,
sala C, 25/4/1995, "Cantesano de Moreno, C. v. Propietario
Unidad Funcional 2 Edificio Argerich 2936").
277. Si la antigedad e importancia de las obras, quitan
cualquier posibilidad de calificarlas de "subrepticias" o de
"clandestinas", la quieta y pacfica actitud de los ahora
reclamantes, que retuvieron el ejercicio de la accin durante ocho
aos despus de concluidas, no puede interpretarse como mera
"tolerancia": art. 319, CCiv. (Cm. Civ. y Com. Baha Blanca, sala
1, 16/3/1993). JA, 1994-I-560.
278. Si los copropietarios no solicitaron la autorizacin previa
que en forma clara y terminante exige la ley 13512, realizando
obras en violacin al reglamento de copropiedad, el tiempo
transcurrido desde su realizacin es irrelevante para que el
consorcio pueda requerir la restitucin de la unidad a su
condicin original (Cm. Nac. Civ., sala K, 21/9/1998). JA, 1999IV-702.
279. Para que pueda considerarse que el consorcio de
propietarios ha consentido tcitamente la realizacin de una obra
debe acreditarse, precisamente, que su actitud fue pasiva ante el
inicio y prosecucin de la construccin, sin que mediara oposicin
alguna a la poca en que las obras tuvieron lugar, ni durante un
buen lapso posterior (Cm. Nac. Civ., sala E, 19/12/1997,
"Consorcio Chaco 96 v. Cataldi, Mnica").
280. Despus de tres aos de realizado el cerramiento del
balcn, el consorcio no puede demandar su retiro, pues existi un
consentimiento tcito (Cm. Nac. Civ., sala D, 22/10/2001,
"Consorcio Avenida Santa Fe 4024 v. Esaian, Dieran").
281. Si los copropietarios conocan las obras emprendidas por
el copropietario en su unidad sin oponerse en forma concreta y
tempornea, la accin tendiente a restituir la unidad al estado
anterior promovida por el consorcio un ao y medio despus

104

comporta un proceder abusivo no conciliable con el principio de la


buena fe (Corte Sup., 5/9/1974, Fallos 289:400).
282. El tcito y unnime consentimiento que resulta del
transcurso de un prolongado lapso de tiempo, aunque no sea el de
la usucapin, hace perder el derecho a reclamar la demolicin de
obras realizadas en partes comunes (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com.,
sala 2, 1/12/1986). JA, 1987-IV-591.
283. Despus de tres aos de realizado el cerramiento del
balcn, el consorcio no puede demandar su retiro, pues existi un
consentimiento tcito (Cm. Nac. Civ., sala D, 22/10/2001,
"Consorcio Avenida Santa Fe 4024 v. Esaian, Dieran").
Derecho de sobreelevar
284. La disposicin del art. 7, ley 13512, que establece que
toda obra nueva que afecta al inmueble comn no puede realizarse
sin la autorizacin de todos los copropietarios, es una disposicin
imperativa, aplicable en todos los casos de construcciones y obras
en los ltimos pisos, se trate de sectores de propiedad comn o de
propiedad exclusiva (Cm. Nac. Civ., sala F, 14/2/1979, "Ferrero
de Scagnoli, Mara v. Valio, Dora").
285. El derecho de sobreelevar pertenece a la totalidad de los
propietarios de unidades del edificio que deber resolver su
ejercicio o su cesin, por unanimidad. Pero no corresponde al
consorcio de copropietarios, que tiene capacidad jurdica para la
administracin del edificio, pero no es propietario de los sectores
comunes (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 5, 3/4/1987). JA,
1987-IV-724.
286. El consorcista titular de dominio de la azotea que est
sobre su unidad no puede edificar una construccin que eleve la
altura del edificio, pues la ley no distingue segn que el que
construye sea el titular de dominio de la azotea o tenga slo sobre
ella su "uso exclusivo"; lo que prohbe es elevar nuevos pisos o
construcciones sin la autorizacin de los restantes copropietarios,
con prescindencia de la naturaleza jurdica en que se encuentra la
terraza o azotea con relacin al propietario que sobre ella
pretende edificar (Cm. Nac. Civ., sala K, 13/8/1991, "Costa,
Emilio v. Arostegui, Pablo O.").
287. Si en el reglamento de copropiedad se autoriza a
sobreelevar, es razonable que la sobreelevacin se encuadre
dentro de las disposiciones municipales en proporcin al

105

porcentual correspondiente a cada unidad, y no que las


construcciones permitidas por el factor de ocupacin las realice
una sola unidad (Cm. Nac. Civ., sala C, 5/2/2002). JA, 2002-III737.
Demolicin de lo construido. Cuestiones generales
288. La demolicin de lo construido en violacin del art. 7, ley
13512, que entraa entre otras consecuencias, la destruccin de
valores econmicos, slo debe adoptarse cuando el examen de los
hechos demuestra que es la nica solucin posible; si las
circunstancias particulares del caso permiten soslayarla, as debe
procederse (Trib. Col. Resp. Extracontr. Rosario, nro. 2,
4/12/1996, "Constantini, Carlos v. Kestens, Guillermo").
289. Salvo casos excepcionales, slo procede la demolicin de
la obra nueva en las primeras etapas de la construccin, no
procediendo cuando los trabajos estn muy avanzados o
terminados, pues de lo contrario se dara el caso de ejercicio
abusivo del derecho (Cm. Civ. y Com. Mar del Plata, sala 2,
15/3/1994, "Melis, Ral v. Sgarbossa, Edgardo").
290. Para que proceda la demolicin de la obra ilcita debe
mediar una alteracin tal de la fachada que produzca un dao
esttico, o un perjuicio estructural en relacin al edificio, o daos
de otra ndole que tambin pudieran afectar la construccin en su
conjunto, o afectaren su seguridad o salubridad o la valuacin
econmica (Cm. Nac. Civ., sala M, 28/3/1994). JA, 1995-I-594.
291. El titular de la accin para volver a las cosas a su estado
anterior, en caso de modificaciones, tratndose de un inmueble de
slo dos unidades, es el otro copropietario, an cuando no alegue
ni pruebe perjuicio (Cm. Esp. Civ. y Com., sala 4, 16/7/1982).
JA, 1983-IV-482.
292. Cuando quien realiz las obras antirreglamentarias es el
poseedor titular de un boleto de compraventa, en la condena a
demoler las innovaciones a su costa debe ser incluido el
propietario (Cm. Nac. Civ., sala B, 3/9/1968). ED, 26-95).
Casos en que procede
293. La remocin o demolicin de lo construido en infraccin a
las normas legales y reglamentarias, podr parecer severa, pero
est impuesta por la necesidad de preservar la pacfica
convivencia de los comuneros, la cual se tornara intolerable si
cada uno decidiera, por su cuenta, realizar innovaciones u obras

106

nuevas en el edificio, levantando construcciones en patios,


terrazas o azoteas (Cm. Nac. Civ., sala B, 30/12/1996,
"Consorcio Mendoza 2765 v. Lpez, Ricardo").
294. Corresponde condenar al copropietario a restituir la
unidad a su estado anterior, si la reestructuracin import una
notable sobrecarga de los servicios comunes, desages,
suministro de agua y sus accesorios, en violacin del art. 5, parte
2, y del art. 7, parte final, ley 13512, y del reglamento de
copropiedad (Cm. Nac. Civ., sala B, 27/5/1963). ED, 5-244.
295. No es arbitraria la pretensin del consorcio de que se
demuela la construccin realizada por un copropietario en una
parte comn de su uso exclusivo, sin la autorizacin unnime de
la asamblea de copropietarios, toda vez que la transformacin de
un espacio abierto en otro cubierto destruye el equilibrio de la
totalidad del edificio, cuya divisin en unidades se estructur y
organiz en funcin de una armona de conjunto y de una
proporcionalidad de situaciones que no deben modificarse
arbitraria y unilateralmente (Cm. Nac. Civ., sala B, 20/9/2000,
"Consorcio Viamonte 1636 v. Moraleja, Teodomira").
296. Procede la demanda del consorcio de que se demuela la
construccin realizada por un copropietario en una parte comn
de su uso exclusivo sin la autorizacin unnime de la asamblea de
copropietarios (Cm. Nac. Civ., sala B, 20/9/2000, "Consorcio
Viamonte 1636 v. Moraleja, Teodomira").
297. De la circunstancia de que la construccin levantada
ilegal y antirreglamentariamente por el copropietario sea de
buena calidad y armonice con la existente, tenga un valor
importante y solucione problemas habitacionales, no se sigue que
sea abusiva la actitud del consorcio al reclamar la demolicin
(Cm. Nac. Civ., sala C, 28/2/1977). JA, 1978-III-221.
298. En materia de innovaciones no autorizadas sobre partes
comunes el principio que debe regir es aqul que acate la ley y el
reglamento aceptado por los consorcistas. Dado que si se aceptase
como regla general de interpretacin la subsistencia del valor
econmico de lo construido se estara admitiendo a priori obras
ejecutadas ilegtimamente y todo sera posible en esta materia,
subvirtiendo el orden que parece esencial mantener en los
edificios y entre los propietarios sometidos al sistema de la ley
13512 (Cm. Nac. Civ., sala C, 18/2/1999, "Landau, Ricardo v.
Nevisardi, Carlos").

107

299. Corresponde ordenar la demolicin de la obra realizada


por un copropietario sin la conformidad del consorcio, si afea la
esttica del frente, ha cambiado el porcentual que le corresponda,
la construccin es precaria y riesgosa, tiene defectos en los
revoques, pintura y lnea constructiva, sobrepasa la altura
mxima, es ajena a la calidad del frente y de la medianera donde
se apoya, y es deficiente la terminacin de los canales de agua
pluvial (Cm. Nac. Civ., sala C, 20/2/1990). JA, 1992-II-367.
300. Corresponde demoler el cerramiento del balcn terraza
realizado contra la oposicin clara y reiterada del consorcio (Cm.
Nac. Civ., sala D, 1/9/1976). JA, 1977-III-362.
301. Toda infraccin a la ley o al reglamento de copropiedad
consistente en la ejecucin de obras nuevas que afectan al
inmueble, sin la debida autorizacin del consorcio, debe ser
reprimida con severidad, porque tales obras son susceptibles de
perjudicar las unidades que lo componen, o alterar la
proporcionalidad de los gastos comunes, u ocasionar molestias a
sus ocupantes. En dichos supuestos, para corregir o sancionar el
exceso, la solucin que corresponde, en principio, es la demolicin
de lo construido, medida que, aunque rigurosa, es de ordinario
imprescindible para mantener el orden y la pacfica convivencia
de los comuneros (Cm. Nac. Civ., sala E, 13/3/1995). JA, 1996I-513.
302. Procede la demolicin solicitada por el consorcio de lo
edificado por un consorcista sin la debida autorizacin sobre
partes de uso comm, alterando los porcentuales sobre los cuales
los copropietarios aportan para el pago de los gastos comunes del
edificio (Cm. Nac. Civ., sala E, 16/5/2001, "Consorcio Avenida
Figueroa Alcorta 3033 v. Kaindi, Martn").
303. La remocin o demolicin de lo construido en infraccin a
la ley 13512 est impuesta por la necesidad de preservar la
pacfica convivencia de los comuneros, la cual podra tornarse
intolerable si cada uno decidiera por su cuenta realizar
innovaciones u obras nuevas en el lugar. Tolerar la subsistencia
de la obra por sobre la ausencia de una autorizacin
imprescindible para efectuar su construccin, amparndose en la
situacin de hecho creada, resulta una intolerable burla a la
juridicidad que puede dejar en la poblacin la indeseable
enseanza de que es ms conveniente proceder en contra de las
normas jurdicas que acatarlas (Cm. Nac. Civ., sala F,

108

23/10/1997, "Consorcio Avenida San Juan 440 v. Souto,


Enrique").
304. Si no se ha demostrado la necesidad habitacional que
determin la obra nueva en violacin a la ley 13512, u otra
circunstancia computable, corresponde disponer la destruccin de
lo construido (Cm. Nac. Civ., sala F, 14/2/1979, "Ferrero de
Scagnoli, Mara v. Valio, Dora").
305. La falta de conformidad de los restantes copropietarios
convierte en antirreglamentaria a la construccin hecha sin previa
autorizacin, resultando inadmisible que el copropietario que se
excluy de toda regulacin legal o reglamentaria y afect el
sentido social de las limitaciones normativas y su valor tico,
pretenda ampararse en el hecho consumado para lograr la
subsistencia de una construccin realizada sin previa autorizacin
(Cm. Nac. Civ., sala F, 29/3/1996, "Consorcio Complejo Nutico
Marina del Sol v. Pia Mangione, Carlos").
306. Tolerar la subsistencia de la obra, por sobre la ausencia
de una autorizacin imprescindible para efectuar su construccin,
amparndose en la situacin de hecho creada, resulta una
intolerable burla a la juridicidad, que puede dejar en la poblacin
la indeseable enseanza de que es ms conveniente proceder en
contra de las normas jurdicas que acatarlas (Cm. Nac. Civ., sala
F, 29/3/1996, "Consorcio Complejo Nutico Marina del Sol v.
Pia Mangione, Carlos").
307. Procede la accin del consorcio para que el propietario de
un local suprima la entrada de cajones que hizo (Cm. Nac. Civ.,
sala F, 31/3/1970). JA, 7-1970-1950.
308. No habiendo mediado autorizacin de todos los
copropietarios para la modificacin efectuada, debe aplicarse el
art. 8, prr. 3, ley 13512, que ordena volver las cosas a su estado
anterior (Cm. Civ. y Com. Trenque Lauquen, 12/12/1991,
"Correa, Obdulia v. Lpez de Muoz, M.").
309. La ley 13512 y el reglamento de copropiedad rigen las
obligaciones de la vida consorcial, y cualquier proceder contrario
a ellos constituye un obrar antijurdico que no puede convalidarse
judicialmente, ya que tal actitud creara un mayor desorden y
premiara los hechos consumados. No obsta a ese principio el
mayor valor econmico de lo construido, ya que ello implicara
admitir cualquier tipo de obra y reforma realizada ilegtimamente;
tampoco la intencin de incrementar la contribucin en las

109

expensas, que no puede legitimar conductas antisociales con el


consiguiente caos, al alterar la seguridad jurdica y el acatamiento
a las normas que rigen el instituto (Cm. Nac. Civ., sala L,
31/8/1995, "Consorcio Avenida de los Incas 3419 v. Abramovici,
Sandra").
310. No es necesario acreditar la disminucin del valor venal
de la propiedad para que se condene a demoler lo construido
antirreglamentariamente (Cm. Nac. Civ., sala L, 19/12/1997,
"Marcalongo, Alicia v. Calvo, Marcelo").
311. Corresponde demoler la obra nueva realizada sin
autorizacin unnime de los integrantes del consorcio, aunque las
autoridades administrativas hubieran aprobado los planos y
autorizado lo construido (Cm. Civ. y Com. Rosario, sala 2,
8/11/1991, "Lattanzio, Susana v. Figueredo, Alberto").
312. El reclamo del consorcio de que se demuela lo construido
sin la autorizacin unnime de los consorcistas no requiere la
existencia de perjuicio (Cm. Civ. Com. Minas Paz y Trib.
Mendoza, sala 4, 23/10/1997, "Consorcio Torre T-5 Barrio
Unimev v. Parodi, Pablo").
Casos en que no procede
313. Constituye un proceder abusivo del concurso, no
conciliable con el principio de la buena fe (art. 1071, parte 2,
CCiv.) el reclamo de demolicin de habitaciones y baos
construidos por el copropietario en su mbito propio, si las obras
tuvieron comienzo previo aviso a los restantes copropietarios,
quienes las toleraron durante ms de un ao y medio sin
oposicin (Corte Sup., 5/9/1974). JA, 29-1974-382.
314. Cuando la obra nueva realizada sin la conformidad del
consorcio no provoca graves perjuicios, verificndose adems
cierta pasividad de los copropietarios que han dejado avanzar la
obra sin intentar los remedios judiciales pertinentes y la obra se
corresponde con la necesidad de habitar en condiciones mnimas
de decoro, debe soslayarse la destruccin de los valores
econmicos comprometidos, para no dar cabida a actitudes que,
en definitiva, seran antifuncionales (Cm. Nac. Civ., sala A,
26/3/1996, "Consorcio Zelaya 3164 v. Majlin, Julia").
315. No procede ordenar la destruccin de un cerramiento, si
la armona que hace a la esttica del edificio ya estaba alterada por
construcciones preexistentes e igualmente antirreglamentarias,

110

pues implicara un ejercicio abusivo del derecho del consorcio y


colocar a la demandada en una situacin de desigualdad frente a
los dems copropietarios autores de obras antirreglamentarias
toleradas por el consorcio (Cm. Nac. Civ., sala C, 12/12/1996,
"Consorcio Avenida Cabildo 886 v. Heuser Benvenuto de
Martnez").
316. No procede la demolicin de las construcciones
prohibidas, si el inters del consorcista que las reclama es mnimo
frente al perjuicio que ocasionara la demolicin (Cm. Nac. Civ.,
sala C, 8/2/1984). JA, 1984-IV-15.
317. Comprobada la violacin al art. 7, ley 13512, en la
medida en que exista una solucin que pueda satisfacer
debidamente el dao, mediante la regularizacin de los planos, el
reglamento de copropiedad y cuestiones afines, adecundolos al
rgimen de dicha normativa, acreditando que ello no causa a los
dems copropietarios mayor perjuicio que el incremento en el
gasto de servicios comunes, debe adoptarse tal temperamento
(Cm. Nac. Civ., sala C, 15/10/1998, "Consorcio Avenida Santa
Fe 1954 v. Port Noel SA").
318. No corresponde ordenar la restitucin de la puerta de
entrada de la unidad al estado anterior, si su traslado slo
modific su ubicacin, sin alterar la estructura ni la esttica del
palier ni del edificio, y se ajusta a las prescripciones
reglamentarias (Cm. Nac. Civ., sala C, 23/5/1969). ED, 28-527.
319. Cuando la demolicin de la obra nueva realizada sin
autorizacin trae un notorio perjuicio al infractor sin un inters
atendible o necesidad protegible a favor del consorcio, hay un
ejercicio abusivo del derecho por parte de ste, al contrariar los
fines tenidos en cuenta por la ley (Cm. Nac. Civ., sala D,
22/5/1997, "Consorcio Pea 3073 v. Meneghini de Vicario,
Dora").
320. Es irrazonable la solucin extrema de la demolicin de lo
construido sin la autorizacin de los restantes copropietarios,
dado la nimiedad de los intereses lesionados en relacin al
perjuicio que ocasionara al infractor la remocin de la obra, sobre
todo ante la intil destruccin de valores econmicos que ello
aparejara (Cm. Nac. Civ., sala D, 22/5/1997, "Consorcio Pea
3073 v. Meneghini de Vicario, Dora").
321. No obstante la antijuridicidad de las innovaciones y el
inters personal en su ejecucin, la solucin extrema de la

111

demolicin de lo construido sin la autorizacin de los dems


copropietarios no es razonable cuando los intereses lesionados
son mnimos frente al perjuicio que ocasiona al infractor la
demolicin de la obra y la intil destruccin de valores
econmicos que esa medida trae aparejada (Cm. Nac. Civ., sala
D, 22/5/1997, "Consorcio Pea 3073 v. Meneghini de Vicario,
Dora").
322. Hay un ejercicio abusivo del derecho por parte del ente
consorcial (art. 1071, CCiv.) cuando la admisin del reclamo de
demolicin de la obra nueva realizada sin su autorizacin, provoca
un notorio perjuicio al demandado sin existir un inters o una
necesidad atendible a favor del consorcio (Cm. Nac. Civ., sala D,
22/5/1997, "Consorcio Pea 3073 v. Meneghini de Vicario,
Dora").
323. No debe destruirse la obra nueva realizada por el
copropietario antirreglamentariamente, si la galera cerrada
realizada no quita ventilacin ni iluminacin a otra unidad ni
ocasiona molestias, no afea la esttica del edificio, no altera la
proporcionalidad de las expensas y rene las condiciones de
seguridad e higiene exigidas por la municipalidad (Cm. Nac.
Civ., sala D, 31/10/1968). JA, 2-1969-358.
324. No toda modificacin del aspecto uniforme que tenan las
distintas unidades que conforman el edificio justifica la
destruccin de la obra. Debe tratarse de aquellas que sean
susceptibles de perjudicar la solidez del edificio, modificar su
destino, desvalorizar las unidades que lo componen, alterar la
proporcionalidad en los gastos comunes y ocasionar molestias a
sus ocupantes. Por el contrario, cuando ello no ocurre y en tanto
los cambios no resulten sustanciales en la fachada de la unidad, al
no significar un sensible desmedro de la armona del conjunto, la
destruccin de lo construido importara una actitud abusiva que
no puede ser convalidada (Cm. Nac. Civ., sala E, 11/12/1995,
"Consorcio Panam 982 v. Greber, Jacobo").
325. No procede disponer la destruccin de la obra nueva que
consisti en haber corrido hacia atrs, dentro de la superficie de la
unidad funcional, la puerta de acceso al local, sustituyendo la
existente por una de vidrio blindado (Cm. Nac. Civ., sala E,
11/12/1995, "Consorcio Panam 982 v. Greber, Jacobo").
326. Cuando no existe lesin alguna a la esttica del edificio ni
se conturba la vida comunitaria, ni tampoco la intimidad de los

112

vecinos, ni est en tela de juicio la seguridad del inmueble, no se


justifica la demolicin de lo construido, pues significara dar carta
de ciudadana al abuso del derecho (Cm. Nac. Civ., sala G,
12/2/1997, "Consorcio Vuelta de Obligado 1932 v. Daz,
Gloria").
327. La demolicin, remocin o destruccin de lo construido
en infraccin al art. 7, ley 13512, apareja la prdida de valores
econmicos importantes, por lo que slo debe adoptarse cuando
del examen de los hechos se demuestre que esta solucin es la
nica posible, pudiendo apartarse de tal temperamento si las
circunstancias particulares del caso lo permiten (Cm. Nac. Civ.,
sala G, 16/2/2000, "Consorcio Avenida del Libertador 3790 v.
Schnaider, Luis").
328. No obstante la antijuridicidad de los actos del innovador
y el inters personal que lo haya impulsado e ejecutarlos, la
solucin extrema de demolicin de lo construido sin autorizacin
de los dems copropietarios no es razonable cuando los intereses
lesionados son mnimos frente al perjuicio que ocasionara al
infractor la remocin de la obra y, sobre todo, por la intil
destruccin de valores econmicos que esa medida traera
aparejada (Cm. Nac. Civ., sala H, 20/4/1992). JA, 1993-I-133.
329. No corresponde destruir lo hecho, si la obra est
concluida y no ocasiona perjuicios (Cm. Nac. Civ., sala I,
30/8/1990, "Azzi de Piarenzza, Iris v. Consorcio Ugarteche
2879").
330. La solucin extrema de demolicin de lo construido sin la
autorizacin de los dems copropietarios no es razonable cuando
los intereses lesionados son mnimos frente al perjuicio que
ocasionara al infractor la remocin de la obra y, sobre todo, por
la intil destruccin de valores econmicos que esa medida traera
aparejada (Cm. Nac. Civ., sala J, 5/3/1991). JA, 1992-III-305.
331. Configura un ejercicio abusivo del derecho la conducta
del copropietario que demanda la destruccin de obras
antirreglamentarias, pero que no atentan contra la seguridad o
esttica del edificio, despus de varios meses de concluidas (Cm.
Nac. Civ., sala L, 24/5/1999). JA, 2000-I-522.
332. Si bien, por va de principio, cuando un consorcista
construye una obra en una superficie comn sin el consentimiento
de los dems consorcistas, la nica forma de poder mantener las
limitaciones y restricciones al dominio particular, tan necesarias

113

para el adecuado funcionamiento del rgimen de copropiedad, es


ordenar la demolicin, pueden presentarse circunstancias que
tornen excesivamente severo e innecesario aquel remedio, y por
ende permitan adoptar otro temperamento (Cm. Nac. Civ., sala
K, 4/10/1995, "Consorcio Ciudad de la Paz 1926 v. Fernndez,
Mara").
333. Si la construccin antirreglamentria no genera perjuicio
alguno al consorcio, ni pone en juego la estructura y/o seguridad
del edificio, ordenar la demolicin importara un ejercicio abusivo
del derecho por el consorcio, mxime cuando la obra se realiz
para protegerse y precaverse de la lluvia de objetos de toda
especie arrojados por los consorcistas de los pisos superiores, ante
la total pasividad del consorcio y de su administrador (Cm. Nac.
Civ., sala K, 4/10/1995, "Consorcio Ciudad de la Paz 1926 v.
Fernndez, Mara").
334. Si bien son numerosos los casos de violacin al art. 7, ley
13512, cuya solucin, por la probada gravedad del perjuicio, no
admite otra alternativa que el restablecimiento de las cosas al
estado anterior de la obra, son tambin no menos numerosos los
casos que admiten y se convierten en la excepcin. Son aquellos
cuando el perjuicio que se causa a los reclamantes, o no existe en
absoluto o resulta mnimo, frente al serio detrimento econmico
que puede significar para el infractor la demolicin de la obra
(Trib. Col. Resp. Extracontr. Rosario, nro. 2, 4/12/1996,
"Constantini, Carlos v. Kestens, Guillermo").
Abertura
335. El copropietario est legitimado para reclamar el cierre
de las aberturas hechas por otro que afectan la seguridad del
edificio y de su unidad (Cm. Nac. Civ., sala C, 5/2/2002). JA,
2002-II-737.
Puerta
336. Procede autorizar al titular de una unidad con local y
vivienda con entrada independiente desde la calle, a abrir una
puerta que le permita acceder por la entrada principal, si no afecta
la estructura, solidez, salubridad, esttica y destino del edificio
(Cm. Nac. Civ., sala D, 17/3/1970). ED, 19-129.
337. La apertura de una puerta de acceso directo desde la calle
a una unidad afecta la fachada del edificio, que constituye una
parte comn (art. 2, ley 13512) y su seguridad (Cm. Nac. Civ.,
sala M, 30/11/1998, "Consorcio Juncal 1441 v. Zccolo, Ral").

114

En patios
338. La construccin en un patio solar de uso exclusivo, que
afecta la vista y ventilacin de otras unidades, slo puede
efectuarse previa autorizacin del consorcio (Cm. Nac. Civ., sala
I, 31/5/2001, "Consorcio Juan B. Alberdi 1815 v. Feldman,
Sara").
339. El copropietario no puede levantar una construccin
sobre un patio de propiedad exclusiva, pero invadiendo el espacio
areo comn y contrariando la prohibicin legal de realizar obras
nuevas sin autorizacin de todos los copropietarios (Cm. Nac.
Civ., sala C, 28/2/1977). JA, 1978-III-221.
340. El copropietario no puede instalar un toldo metlico que
cubre gran parte de un patio comm, sin la conformidad de todos
los copropietarios (Cm. Nac. Civ., sala A, 27/7/1972). JA, 171973-81.
341. El copropietario no puede hacer construcciones
materiales en un patio solar de carcter comn pero de uso
exclusivo, sin la previa autorizacin de la asamblea de
copropietarios (Cm. Nac. Civ., sala L, 17/8/1994, "Consorcio
Acevedo 2432 v. Tarnovsky, Ernesto").
342. La construccin en un patio solar de uso exclusivo que
afecta la vista y la ventilacin de otras unidades, slo puede
efectuarse previa autorizacin del consorcio (Cm. Nac. Civ., sala
I, 31/5/2001, "Consorcio Juan B. Alberdi 1815 v. Feldman,
Sara").
343. La colocacin de un techado de policarbonato en el patio
de aire y luz de una unidad funcional est sujeta a la aprobacin
del consorcio (Cm. Nac. Civ., sala F, 26/10/2000, "Consorcio
Juncal 2782 v. Surez, Carlos").
344. El pozo de aire y luz (art. 3, ley 13512) no puede ser
ocupado por construcciones no autorizadas unnimemente por los
copropietarios (Cm. Nac. Civ., sala C, 18/2/1999, "Landau,
Ricardo v. Nevisardi, Carlos").
345. Corresponde ordenar la demolicin del techado de
policarbonato en el patio de aire y luz de la unidad, realizado sin
la autorizacin de la asamblea de copropietarios (Cm. Nac. Civ.,
sala F, 26/10/2000, "Consorcio Juncal 2782 v. Surez, Carlos").

115

346. Corresponde ordenar el retiro de un toldo colocado en un


patio comn de uso exclusivo sin autorizacin del consorcio, si
causa perjuicios a las unidades superiores a causa de las
radiaciones calricas y ruidos producidos por la lluvia (Cm. Nac.
Esp. Civ. y Com., sala 3, 27/3/1979). JA, 1979-III-69.
347. El copropietario puede instalar en un patio una caera
para tiraje que no causa perjuicios al consorcio (Cm. Nac. Civ.,
sala F, 31/3/1970). ED, 32-523.
En balcones
348. El cerramiento de balcones, por el tipo de elementos
utilizados produce una sobrecarga no prevista en el clculo de la
estructura original que afecta no slo la esttica del edificio sino
tambin la seguridad del mismo, lo cual torna legtima la
pretensin de demolicin del consorcio, mxime habindose
hecho sin autorizacin (Cm. Nac. Civ., sala F, 2/9/1999,
"Consorcio Avenida Coronel Daz 2542 v. Intellectus Investment
Inc.").
349. No siempre el cerramiento de un balcn del contrafrente
del edificio debe interpretarse como un atentado a la esttica, ya
que en algunos supuestos puede embellecerse, en beneficio de
todos los comuneros (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 5,
2/8/1979). JA, 1980-I-424.
En terrazas
350. La prohibicin del art. 7, ley 13512, de elevar pisos por el
copropietario sin el consentimiento unnime de los dems, se
refiere no slo a trabajos sobre partes comunes sino tambin en
exclusivas (Cm. Nac. Civ., sala L, 17/7/1992). JA, 1993-II-174.
351. El consorcista que es titular del dominio de la azotea que
est sobre su unidad de vivienda no puede edificar sobre ella,
elevando la altura del edificio, pues la ley 13512 no distingue
segn que el que construya sea el titular del dominio de la azotea
o tenga sobre ella su uso exclusivo (Cm. Nac. Civ., sala K,
13/8/1991, "Costa, Emilio v. Arostegui, Pablo").
352. Corresponde ordenar la remocin del cerramiento
instalado en una terraza que afecta el frente del edificio, alterando
su armona y continuidad esttica, modificando adems la calidad
de ocupacin y destino de esa terraza descubierta (Cm. 1 Civ. y
Com. Mar del Plata, sala 2, 14/10/1975, "Consorcio Boulevard
Martimo Peralta Ramos 3983 v. Vila, Agustn").

116

En la unidad
353. La prohibicin del art. 7, ley 13512, se refiere no slo a
trabajos en las partes comunes, sino tambin en partes exclusivas
(Cm. Nac. Civ., sala L, 17/7/1992). JA, 1993-II-174.
354. El copropietario no puede modificar la estructura interna
y externa de su unidad sin la conformidad de todos los
copropietarios o el menor nmero que establezca el reglamento
de copropiedad (Cm. Nac. Civ., sala F, 24/2/1972, "Romero
Nez de Sotil, Mara v. Consorcio Hiplito Yrigoyen 1958").
355. Las restricciones establecidas por la ley 13512 se basan
exclusivamente en impedir innovaciones en las unidades
habitacionales que afecten la seguridad o los servicios comunes.
As, no comprenden la modificacin de la altura de un techo
(Cm. Nac. Civ., sala J, 11/3/1997, "Fracchia, Francisco v. Pirolo,
Nicols").
356. Si bien el copropietario puede remodelar su unidad para
ofrecer mayor comodidad a su familia, si la envergadura de las
obras obliga a modificar el plano de subdivisin al acrecer la
superficie propia y alterar los porcentuales de dominio, debe
contar con el consentimiento de los dems consorcistas (Cm.
Nac. Civ., sala F, 9/4/1970). ED, 32-508.
357. Si se modifica la superficie cubierta y habitable de una
unidad funcional, amplindola avanzando sobre un espacio que
legal y estatutariamente debe permanecer descubierto, sin
autorizacin asamblearia unnime, se procede de manera
antijurdica, y la convalidacin permisiva de tal proceder no slo
creara un mayor desorden, sino que premiara la poltica de los
hechos consumados (Cm. Nac. Civ., sala L, 19/12/1997,
"Marcalongo, Alicia v. Calvo, Marcelo").
358. El carcter ilcito que, como principio, ostenta toda obra
que afecte bienes comunes no es absoluto, y por ende, pueden
presentarse supuestos de excepcin. Tal es lo que ocurre cuando
se trata de unidades contiguas de un mismo copropietario, y la
obra consiste en el retiro de un muro de separacin entre ambas.
Ello es as desde que no se ha dispuesto de propiedad comn de
uso efectivo por parte de todos en beneficio exclusivo de uno solo,
ni se encuentra comprometido en modo alguno la seguridad, sin
que la parte comn afectada resulte esencial para el uso,
funcionalidad y seguridad del edificio (Cm. Nac. Civ., sala I,

117

20/8/1996, "Consorcio Avenida Entre Ros 752 v. Nieto,


Daniel").
359. Si las construcciones que alteran las proporciones de las
plantas en funcin del reglamento de copropiedad, fueron alzadas
dentro del permetro de la unidad funcional, en partes de
propiedad exclusiva, aunque interesando algunas de propiedad
comn -muro divisorio y muro medianero- no comportan peligro
para la seguridad ni dao esttico, ni prdida mensurable de
luminosidad y privacidad, su destruccin es notoriamente
desproporcionada y supone un verdadero abuso del derecho (Cm.
Civ. y Com. Baha Blanca, sala 1, 16/3/1993). JA, 1994-I-560.
360. Procede autorizar la construccin de dos baos pblicos
en un local, mientras no perjudique el derecho de los dems (Cm.
Nac. Civ., sala F, 31/3/1970). ED, 32-523.
Invasin del espacio areo
361. El espacio areo de un edificio es bien comn del
consorcio, y si bien puede ser usado por todos, la construccin de
una nueva unidad implica mucho ms que el uso y goce del bien,
ha disminuido el porcentaje del actor en el edificio (Cm. Civ. y
Com. Dolores, 26/11/1996, "Lizziero, Mario v. Bregant,
Cndido").
362. Una construccin sobre un paso de uso exclusivo invade
el espacio areo comn y contrara, por ende, la prohibicin legal
contenida en el art. 7, ley 13512, cuando es efectuado sin la
autorizacin de todos los copropietarios (Cm. Nac. Civ., sala E,
13/3/1995). JA, 1996-I-513.
Prescripcin
363. Rige la prescripcin del art. 4023, CCiv., tratndose de la
accin del consorcio para obtener la demolicin de modificaciones
u obras nuevas o reparar los daos (Cm. Nac. Civ., sala G,
14/6/1989, "Leis, Edelmiro v. Varela, Jos").
364. Existe el consentimiento del consorcio para la realizacin
de la obra nueva cuando ha transcurrido el trmino de
prescripcin del art. 4023, CCiv.: diez aos (Cm. Nac. Civ., sala
L, 24/10/2000, "Derechinsky, Ada v. Camio, Miguel").
365. De considerarse que la accin del consorcio de
propietarios destinada a restituir una unidad afectada por obras
antirreglamentarias a su condicin original tiene un plazo de

118

prescripcin para su ejercicio, este estara dado por el general o


decenal, por tratarse de una cuestin de responsabilidad
contractual (Cm. Nac. Civ., sala K 21/9/1998). JA, 1999-IV-702.
366. El reconocimiento por los demandados que las obras
fueron efectuadas sin autorizacin y que causan perjuicios al aire
y luz, hace aplicable el art. 3989, CCiv., producindose la
interrupcin de la prescripcin (Cm. Nac. Civ., sala K,
21/9/1998). JA, 1999-IV-702.

119

Art. 8.
Los propietarios tienen a su cargo en proporcin al valor de sus
pisos o departamentos, salvo convencin en contrario, las expensas de
administracin y reparacin de las partes y bienes comunes del
edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones
de seguridad, comodidad y decoro. Estn obligados en la misma
forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio comn
y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y
bienes comunes por resolucin de los propietarios, en mira de obtener
su mejoramiento o de uso y goce ms cmodo o de mayor renta.
Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a
juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo o contrarias al
reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez,
salubridad, destino o aspecto arquitectnico exterior o interior del
edificio, pueden ser objeto de reclamacin formulada ante la
autoridad judicial, y resuelta por el trmite correspondiente al
interdicto de obra nueva; pero la resolucin de la mayora no ser por
eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no
mediando oposicin de los dems, previamente advertidos, puede
realizar expensas necesarias para la conservacin o reparacin de
partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podr
tambin, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones
indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados,
pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren tiles.
En su caso, podr ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior
estado.
Ningn propietario podr liberarse de contribuir a las expensas
comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes
ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.
I. LAS EXPENSAS
Para que el edificio sometido al sistema de propiedad horizontal pueda
subsistir econmicamente, los copropietarios tienen a su cargo, en
proporcin al valor de sus pisos o departamentos, salvo convencin en
contrario, las expensas de mantenimiento, administracin y reparacin de
las partes comunes del edificio as como los gastos que irroguen los sueldos
de los encargados, los impuestos del edificio y las cargas sociales y

120

previsionales de los encargados. Por ello, si alguno o algunos de los


consorcistas no pagan dichos gastos, se afecta el funcionamiento normal del
edificio.
"El vocablo expensas suele resultar ambiguo o equvoco" (76). "Este
trmino deriva del latn pendere, pesar, del que proviene pensare que
significa, pesar con exactitud, de donde la expresin a mis expensas quiere
decir que los gastos de que se trata han de salir de lo que peso o de lo que
expendo. Sin embargo, entendemos que actualmente el valor entendido que
cuando nos referimos a expensas, se trata de gastos, erogaciones, costas"
(77).
Advirtase que las expensas comunes o de administracin no slo se
refieren a los gastos de conservacin y mantenimiento del inmueble sino a
todas las erogaciones que deban realizarse para que el sistema pueda
subsistir. En consecuencia, deben considerarse incluidas en tales
erogaciones las primas de los seguros que el consorcio contrate.
"El aporte de los propietarios es la condicin insoslayable para el
mantenimiento y desenvolvimiento del sistema de propiedad horizontal"
(78).
"Es de la naturaleza de las expensas su carcter comn, ya que la
contribucin siempre est destinada a ser aplicada en partes y bienes
comunes del edificio, o eventualmente, para satisfacer obligaciones
derivadas de partes o bienes comunes" (79).
II. DETERMINACIN DE SU MONTO
Es el reglamento de copropiedad y administracin el que determina el
monto de las expensas comunes, establecindose en ste cules son
ordinarias y cules extraordinarias, pudiendo precisamente el reglamento
de copropiedad y administracin alterar la proporcin que para el pago
establece el art. 8 cuando se refiere al valor de los pisos o departamentos,
siendo la misma norma la que determina la salvedad de la convencin en
contrario. Este ltimo es un nuevo puntazo al principio del numerus clausus
que es uno de los principios cardinales del rgimen jurdico de los derechos
reales.
(76) Conf. MOLINA QUIROGA, Eduardo, "El cobro de expensas comunes cuando se ha
vendido la unidad sometida al rgimen de propiedad horizontal", LL, 1996-A-458.
(77) Diccionario manual e ilustrado de la lengua espaola, Espasa-Calpe, Madrid, 1979, cit.
por KIPER, Claudio M., "Situacin del locatario de inmueble afectado al rgimen de
propiedad horizontal", LL, 1996-A-458; cit. por MOLINA QUIROGA, Eduardo, "El
certificado de deuda como ttulo hbil en la ejecucin de expensas", LL, 1998-D-234.
(78) FLAH, Lily R., "Intereses, usura y expensas comunes", LL, 1991-B-541.
(79) MOLINA QUIROGA, Eduardo, "La intimacin previa en el cobro de expensas", LL,
1998-C-75.

121

III. CLASIFICACIN DE LAS EXPENSAS


Las expensas comunes admiten dos tipos de clasificaciones:
a) Las expensas ordinarias y las extraordinarias.
b) Las expensas de uso y las de conservacin.
Las expensas ordinarias son las que se pagan mensualmente y que hacen
al funcionamiento regular del edificio. Las extraordinarias slo se deben
afrontar cuando existe algn gasto extraordinario, tal como su nombre lo
indica (v.gr. rotura de la puerta de entrada, indemnizacin por despido o
juicios de o contra el consorcio).
En los contratos de locacin, los propietarios suelen liberarse del pago
de las expensas comunes, a veces sin distincin entre ordinarias y
extraordinarias, y otras distinguindolas, y ponen su pago a cargo del
locatario; as como tambin en materia impositiva. Aunque es obvio diremos
que esta liberacin para el propietario locador, inserta habitualmente en los
contratos de locacin, no le es oponible ni al consorcio de copropietarios ni
a la administracin, motivo por el cual si el inquilino no las paga, el
copropietario es el que debe responder por dicho incumplimiento. Ello es as
porque dicha situacin jurdica es completamente ajena al consorcio, que es
un tercero para quien la liberacin hecha por el propietario en el contrato de
locacin es res inter alios acta.
La otra clasificacin relativa a la distincin entre expensas de uso y de
conservacin se basa en la posibilidad que tiene el consorcista de liberarse
de aquellas expensas comunes cuando no usa la parte comn que genera el
gasto; lo que no ocurre con las expensas de conservacin, de las que ningn
copropietario puede liberarse porque son estructurales y siempre se refieren
a la propiedad de las partes comunes. Estas ltimas se pagan porque el
consorcista no slo es propietario de la unidad funcional sino tambin
condmino de las partes comunes.
Como ejemplo de lo dicho se suelen indicar como expensas de uso las
que se refieren, v.gr. al uso del ascensor, cuando se trata de un consorcista
cuya unidad funcional es un local que tiene salida a la va pblica y que se
encuentra sito en la planta baja del edificio.
El ejemplo que dimos ut supra respecto de la rotura de la puerta de
acceso al edificio es un caso que genera expensas de conservacin, del
mismo modo que ocurre si lo que se daa es la puerta de la cochera del
edificio.
IV. LIBERACIN DE LA CONTRIBUCIN DE LAS EXPENSAS
Para que el consorcista quede liberado de las expensas de uso, porque no
usa la parte comn que genera la erogacin, debe ser expresamente
autorizado por una decisin asamblearia unnime de todos los consorcistas

122

y no solamente contabilizada sobre el nmero de miembros presentes en la


asamblea. Si no logra dicha autorizacin no puede exonerarse del gasto por
decisin propia.
V. EL OBLIGADO AL PAGO DE LAS EXPENSAS
La obligacin de abonar las expensas pesa sobre el titular de dominio,
sin embargo es muy comn que en el caso de que una unidad funcional est
alquilada, el titular de dominio establezca en el contrato de locacin que el
tenedor interesado habr de ser quien deber afrontar tales gastos. Como
todo derecho personal, el contrato de locacin slo podr ser oponible entre
las partes firmantes, pues la oponibilidad es relativa. Lo pactado nunca
podr ser opuesto al consorcio de copropietarios, para quien tal estipulacin
le es ajena.
Sin embargo parte de la doctrina entiende que "el locatario o el tercero
ocupante debera hacerse cargo del pago de las expensas necesarias o
indispensables para la seguridad, comodidad y decoro" (80).
(80) KIPER, Claudio M., "Situacin del locatario del inmueble afectado al rgimen de la Ley
de Propiedad Horizontal que asume la obligacin de continuar el pago de las
expensas comunes", LL, 1983-D-1067.

VI. LOS INTERESES EN LAS EXPENSAS


Los intereses que se le aplicarn al deudor moroso por falta de pago de
las expensas debern estar determinados en el estatuto consorcial.
Los intereses pueden ser definidos como el fruto civil del capital y su
funcin es representar la existencia de infraccin al objeto de los actos
jurdicos, consagrado en el art. 953 del Cdigo Civil (81).
Los intereses pueden ser:
a) Compensatorios: llamados tambin lucrativos, "son los que las partes
pueden convenir en pago o compensacin del uso de un capital" (82).
b) Moratorios: "los que el deudor debe por retener un capital con
posterioridad a la fecha de cumplimiento" (83).
c) Punitorios: "funcionan como clusula penal, sin necesidad de probar
los perjuicios" (84).
En esta materia de percepcin de expensas comunes el criterio debe ser
severo en propender al cumplimiento exacto de las deudas que mantienen
los consorcistas por este concepto, dado su trascendencia para la vida del
consorcio. De all que la pauta es ms generosa que en otros tipos de
crditos y que, por ello, se admitan los rditos a una tasa ms elevada. En
suma, debe ponderarse la especial proteccin que tradicionalmente ha

123

rodeado el cobro de las expensas comunes en el sistema de la ley 13512, en


atencin a la importancia que reviste la puntualidad de estas contribuciones
para la subsistencia misma del consorcio de propietarios que organiza (85).
En mrito a ello, se han admitido tasas que por todo concepto alcanzan
al 20% anual (86). Excepcionalmente otros fallos han autorizado -por estar
as acordado en el estatuto- la procedencia de una tasa del 36% anual (87).
(81) Conf. FLAH, L. R., "Intereses...", cit., p. 541.
(82) SALVAT, Raymundo M., Derecho civil argentino. Obligaciones en general, t. I, 6 ed.,
actualizada por Enrique V. Galli, Buenos Aires, 1952, p. 421.
(83) SALVAT, R. M., Derecho..., cit., p. 421.
(84) Conf. FLAH, L. R., "Intereses...", cit., p. 541.
(85) R.E.D., 19, p. 1039, cit. por FLAH, L. R., "Intereses...", cit., p. 541.
(86) Cm. Nac. Civ., sala E, 14/8/1995, "Consorcio de Propietarios San Juan 326 v.
Bruzzese, Antonio", LL, 1995-E-176, cit. por CAUSSE, Federico J. - CAUSSE, Jorge
R., "Actualidad en la jurisprudencia sobre la propiedad horizontal", LL, 1997-B-987.
(87) Cm. Nac. Civ., sala B, 22/5/1996, "Consorcio de Propietarios Avda. Callao 217/219 v.
Domnguez, Amelia", LL, 1996-E-185, cit. por CAUSSE, F. J. - CAUSSE, J. R.,
"Actualidad...", cit.

VII. LAS EXPENSAS DE CONSERVACIN Y EL DERECHO AL


REEMBOLSO
Respecto de las expensas de conservacin el art. 7 de la ley en su
cuarto prrafo establece expresamente que en ausencia del administrador y
no mediando oposicin de los restantes consorcistas, cualquiera de los
copropietarios puede afrontar dichas expensas cuando sean necesarias. A tal
consorcista le asiste el derecho a ser reembolsado. Lo mismo ocurre cuando
se trata de reparaciones indispensables urgentes de las partes comunes en
cuyo supuesto no se necesita cumplir con los requisitos anteriores y slo se
puede reclamar el reembolso en la medida de la utilidad de la expensa. El
prrafo analizado aplicable al supuesto que estamos analizando expresa que
en su caso podr ordenrsele al consorcista pagador restituir las cosas a su
situacin o estado anterior cuando la obra realizada por aqul no fuere
necesaria.
De lo expuesto se deduce que existen dos casos en los cuales un
copropietario podr realizar las erogaciones que estatuye el prrafo aludido,
stas son:
1. Ausencia del administrador, mediando acuerdo de los dems
consorcistas.
2. Necesidad de realizar reparaciones urgentes. En este caso no necesita
cumplir con ningn recaudo.

124

"El derecho del reembolso se limita a la utilidad del gasto efectuado. Es


claro que para determinar el concepto de utilidad se deber recurrir al
criterio de mejoras tiles tipificado por el art. 591 del Cdigo Civil" (88).
(88) LAQUIS, M. A. - FLAH, L. R. - SMAYEVSKY, M., Derechos..., cit., p. 587.

VIII. LA RENUNCIA AL USO Y GOCE DE LOS BIENES O


SERVICIOS COMUNES
El ltimo prrafo del art. 7 seala expresamente que la renuncia que
haga el consorcista del uso y goce de los bienes o servicios comunes no lo
libera de contribuir al pago de las expensas comunes que esos bienes
irroguen, salvo que medie autorizacin expresa unnime de la asamblea
para su falta de uso.
Ya hemos sealado anteriormente que ningn consorcista puede
liberarse del pago de las expensas comunes por el abandono o la
enajenacin del piso o departamento que le pertenece. Ello es as pues si
debe las expensas, ninguno de esos actos jurdicos lo libera. Lo que
acabamos de sealar se debe a la naturaleza jurdica de obligacin propter
rem de las expensas comunes, motivo por el cual el consorcio podra
demandar al nuevo adquirente y al enajenante deudor, salvo cuando el
nuevo adquirente no debiera expensas propias y enajene.
Tampoco el consorcista se vera liberado de la contribucin al pago de
las expensas aun cuando abandone el bien a favor de la comunidad
consorcial, pues l est obligado al pago de stas.
El fundamento de que el abandono aproveche a los comuneros en el
derecho real de condominio, parece radicar en que el anterior titular se
libera y los restantes copropietarios se hacen cargo de la deuda. Es as que
pagan proporcionalmente y tambin proporcionalmente se reparten la
porcin ideal. En cambio, si en materia de propiedad horizontal el abandono
no libera de modo alguno de la deuda, creemos carece de razn de ser que
los dems se repartan la unidad y adems puedan perseguir el cobro de las
expensas pendientes (89).
(89) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., p. 219.

IX. NATURALEZA JURDICA DE LAS EXPENSAS


Mientras que un sector de la doctrina considera que las expensas son
cargas reales (90), el otro sostiene que son obligaciones propter rem (91).

125

En el sentido aludido, dejamos en claro que la obligacin propter rem es


aqulla que sigue siempre a la cosa por lo que el desprenderse de la cosa no
libera de la obligacin que se debe, siendo necesario distinguir, como lo hace
el Plenario de la Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital
Federal en los autos caratulados "Servicios Eficientes S.A. v. Yabra,
Roberto I." (92), entre las obligaciones propter rem y las cargas reales. A
esta situacin se refiere el artculo que comentamos en su ltimo prrafo. A
las innovaciones del segundo prrafo de este artculo ya nos hemos referido
al tratar el art. 7 y a l nos remitimos.
En primer lugar debemos recordar la doctrina sentada por la Cmara en
cuanto estableci que "no corresponde que el adquirente en subasta judicial
afronte las deudas que registra el inmueble por impuestos, tasas y
contribuciones, devengadas antes de la toma de posesin, cuando el monto
obtenido en la subasta no alcanza para solventarlas. No cabe una solucin
anloga respecto de las expensas comunes para el caso que el inmueble se
halle sujeto al rgimen de la ley 13512 ".
La mayora en forma unipersonal dijo respecto que "las obligaciones
propter rem o reales o ambulatorias o cabalgantes, segn las diversas
denominaciones que se les han dado. son aqullas que descansan sobre
determinada relacin de seoro sobre una cosa y nacen, se desplazan y se
extinguen con esa relacin; es decir, que la posicin de obligado depende de
una relacin de derecho o de hecho (real)". Respecto de las cargas reales
expres que "no puede perderse de vista que la carga real, figura no
contemplada especficamente en nuestro ordenamiento con ese sentido -el
de gravamen real-" y que "tampoco corresponde atribuir a los impuestos,
tasas y contribuciones de mejoras el carcter de carga pblica real, pues
amn de la discutible naturaleza de la categora., debe precisarse que en
nuestro ordenamiento slo podra asignrsele tal calificacin -la de carga
real- con el alcance de gravmenes reales, o sea, para aludir al correlato
opuesto a la titularidad de los derechos reales vistos del lado de quien lo
soporta, lo que demuestra la impropiedad de la atribucin referida a dichos
crditos". Por ltimo, podemos agregar que a su vez sostiene que "no puede
soslayarse que los tributos no constituyen obligaciones propter rem, toda
vez que la ley nada dice al respecto, por lo que no se transmiten al sucesor
particular".
Tampoco puede liberarse el consorcista del pago de las expensas
aludiendo que ha afrontado por su cuenta el arreglo de una parte comn,
por ejemplo una caera, y que el consorcio no le ha reembolsado tal gasto.
As como el copropietario no podr eximirse del pago de las expensas
por el abandono de su unidad funcional, tampoco lo podr hacer por
renuncia al uso de las partes comunes, pues ellas integran el derecho de
propiedad horizontal.

126

X. EL FONDO DE RESERVA
Debemos diferenciar las expensas del fondo de reserva, no obstante que
ste integra el concepto de aqulla. Ni la ley 13512, ni su decreto
reglamentario prevn el fondo de reserva, que slo cobrar virtualidad
cuando est previsto en el reglamento de copropiedad y administracin, en
el reglamento interno o en un acta asamblearia. La finalidad del fondo de
reserva, tal como su expresin lo indica, es que el consorcio cuente con un
dinero determinado para poder hacer frente a aquellas erogaciones que no
sean comunes, como por ejemplo, el arreglo del portn de la cochera o la
indemnizacin de daos y perjuicios que deba afrontar por ser ste el
responsable.
Los fines por los cuales puede constituirse este fondo pueden ser varios,
como por ejemplo: afrontar gastos extraordinarios o imprevistos -v.gr.
indemnizaciones, cubrir la falta de pago de algn copropietario-.
El administrador est obligado a comunicar la entidad y el nmero de
cuenta donde se halle depositado o bien el lugar y dems particularidades
donde realiz alguna inversin -v.gr. plazo fijo-; como as tambin el monto
que se depositar mensualmente, sus intereses, entre otros detalles que
hagan a las inversiones antes descriptas, conforme lo estipulado en el
reglamento de copropiedad y administracin, en el reglamento interno o en
una decisin asamblearia.
Cada consorcista con su aporte devengado en las expensas
extraordinarias contribuye a la formacin y al incremento del fondo de
reservas. Si algn copropietario, por la causa que fuere, transmite el
dominio de su unidad funcional (v.gr. tradicin de dominio, permuta, etc.),
el consorcio de copropietarios debe restituirle lo aportado de acuerdo con su
contribucin.
"Hay copropietarios que se niegan a abonar las cuotas del fondo de
reserva o las cuotas extraordinarias dispuestas ante situaciones o gastos
inusuales, al mismo tiempo que satisfacen las ordinarias. Aunque la
percepcin de tales cuotas se haga por separado, todas ellas integran el
concepto de expensas comunes" (93).
(90) PAPAO, R. J. - KIPER, M. C. - DILLON, G. A. - CAUSSE, G. A., Derechos..., cit.;
SALVAT, R., Derecho..., cit., p. 463.
(91) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., ps. 219 y ss.
(92) Cm. Nac. Civ., en pleno, 18/02/1999, DJ, 1999-1-881.
(93) CALVO, C. D., Manual..., cit., p. 112.

127

XI. LA VA PROCESAL PARA EL COBRO DE LAS EXPENSAS


ADEUDADAS
La ley 13512 no prev expresamente la va procesal para el cobro de las
expensas comunes; sin embargo, desde antes de la sancin de la ley 22434,
de reforma al art. 524 del Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin
(94), vigente an, que contempla el juicio ejecutivo para el cobro del crdito
por expensas comunes, ya era costumbre en los estrados judiciales la
promocin de este tipo de va judicial. Ello era as pues en los reglamentos
de copropiedad y administracin se contemplaba dicha va como idnea para
el cobro del crdito mencionado.
Debemos tener presente que en el rgimen de la propiedad horizontal, el
cobro regular de las expensas comunes es fundamental para el normal
desenvolvimiento del consorcio (95).
Algunos reglamentos de copropiedad y administracin prevn que antes
de iniciar la ejecucin deber intimarse a travs de un medio fehaciente al
deudor para que satisfaga la acreencia del consorcio. En el caso de que el
titular de la unidad funcional no cancele la deuda, s estar expedita la va
judicial. En otros, la mora es automtica. Tambin existen estatutos
consorciales que nada estipulan al respecto; en este caso el administrador
deber convocar a los propietarios a una asamblea extraordinaria para que
se determinen los pasos que habrn de seguirse a los fines de iniciar la
ejecucin.
Conforme lo establece la ley 24573 que instituy para la nacin la
obligacin de promover la mediacin previa a todo juicio, estableci como
una de las excepciones a los procesos de ejecucin. Es decir que cuando el
consorcio debe recurrir a la va judicial para ejecutar a un copropietario
moroso no est obligado a acceder a la mediacin previa. Ello no obstante a
que segn el segundo prrafo del art. 5 del decreto reglamentario
1021/1995, se podra optar por el procedimiento de mediacin, lo que
debera indicarse expresamente al promoverla.
A los efectos de ejercer esta opcin, consideramos que el administrador
del consorcio deber convocar a una asamblea extraordinaria para decidir
este punto; lo que depender de cada caso concreto y de cada deudor. Nos
parece conveniente que esta situacin se prevea en los reglamentos de
copropiedad y administracin del edificio para evitar as la convocatoria a la
asamblea extraordinaria.
En cuanto al trmite del juicio ejecutivo, como no est previsto
legislativamente uno especial, es el comn del Cdigo Procesal Civil y
Comercial el que habr de seguirse. No obstante lo cual, el art. 524 de ese
cdigo de forma le atribuye la calidad de ttulo ejecutivo al certificado
administrativo del crdito por expensas comunes.

128

El proceso ejecutivo "es un medio autnomo para la realizacin del


derecho, con carcter definitivo en la ejecucin de sentencia y provisional en
la ejecucin de ttulos extrajudiciales" (96).
(94) El art. 524 del CPCCN establece que "con el escrito de promocin de la ejecucin
debern acompaarse certificados de deuda que renan los requisitos exigidos por el
reglamento de copropiedad". A su vez el art. 520 del CPCCN estipula que "se
proceder ejecutivamente siempre que en virtud de un ttulo que traiga aparejada
ejecucin, se demandare por obligacin exigible de dar cantidades lquidas de dinero,
o fcilmente liquidables"; y el art. 523 de ese cdigo determina que son ttulos que
traen aparejada la ejecucin: 1. El instrumento pblico presentado en forma; 2. El
instrumento privado suscripto por el obligado, reconocido judicialmente o cuya firma
estuviese certificada por escribano con intervencin del obligado y registrada la
certificacin en el protocolo; 3. La confesin de deuda lquida y exigible prestada ante
el juez competente para conocer en la ejecucin; 4. La cuenta aprobada o reconocida
como consecuencia del procedimiento establecido en el art. 525; 5. La letra de
cambio, vale o pagar, el cheque y la constancia del saldo deudor en cuenta corriente
bancaria, cuando tuvieren fuerza ejecutiva de conformidad con las disposiciones del
Cdigo de Comercio o una ley especial; 6. El crdito por alquileres o arrendamientos
de inmuebles; 7. Los dems ttulos que tuvieren fuerza ejecutiva por ley y no estn
sujetos a un procedimiento especial.

(95) MOLINA QUIROGA, Eduardo, "Cobro de expensas comunes cuando se ha


vendido la unidad sometida al rgimen de propiedad horizontal", LL, 1996A-458.
(96) Conf. ALSINA, Hugo, Tratado terico prctico de derecho procesal civil y
comercial, vol. V, 2 ed., Ediar, Buenos Aires, p. 36, cit. por MOLINA
QUIROGA, Eduardo, "El ttulo hbil en la ejecucin de alquileres", LL,
1998-D-56.

XII. EL CERTIFICADO DE DEUDA POR EXPENSAS


Debe entenderse por certificado de deuda por expensas, el ttulo hbil
para iniciar la ejecucin.
Por lo tanto podemos afirmar que es un ttulo de crdito, siempre que
por ste se entienda un "documento necesario para ejercitar el derecho
literal y autnomo expresado en el mismo" (97) o bien como el "documento
que certifica una operacin de crdito cuya posesin es necesaria para
ejercer el derecho que de l se deriva y para acordarlo a otras personas"
(98).
Por lo tanto, "el derecho y el ttulo estn funcionalmente ligados: la
comunidad de destino entre el ttulo (cosa: corporal) y el derecho (bien:
incorporal) es normalmente inescindible" (99).
Hablamos de "certificado de crdito por expensas comunes" o
"certificado de deuda por expensas", porque para las autoras es evidente que
muchos abogados, martilleros y administradores se equivocan cuando se

129

refieren al certificado de libre deuda. Incurren en tal error pues si lo que se


est promoviendo es un juicio frente a un deudor moroso, el certificado
administrativo indicar la existencia de deuda, y es un error muy comn
aludir al certificado de libre deuda, lo que no es correcto.
El ttulo ejecutivo que trae aparejada la ejecucin debe ser expedido por
el administrador del consorcio y debe reunir determinados requisitos
extrnsecos tales como:
1. La constancia del saldo acreedor favorable al consorcio.
2. El lugar y la fecha.
3. Los perodos o las cuentas que comprende.
4. La unidad funcional por la que se deben las expensas.
5. El titular de dicha unidad funcional.
6. La firma y aclaracin del emisor, que es el administrador.
La forma no es rigurosa, pero cuando el reglamento de copropiedad y
administracin determinare los requisitos que deben reunir los certificados
de deuda, el documento que se acompaar como ttulo ejecutivo debe
satisfacer dichos requisitos.
Ello implica que "el primer criterio de anlisis de habilidad del
certificado est prefigurado por el examen de los recaudos previstos por el
reglamento para cobrar las expensas" (100).
Por lo dicho puede considerarse que la clusula contractual que
contienen los reglamentos de copropiedad y administracin respecto de la
va ejecutiva es un dispositivo que puede considerarse como de estilo en
estos cuerpos contractuales.
Actualmente, y desde hace algunos aos, cuando el Cdigo Procesal
Civil y Comercial de la Nacin fue reformado en el ao 2002, no es
necesario que se convenga contractualmente en el reglamento de
copropiedad y administracin esta va procesal porque la misma est
prevista en el cdigo de fondo, cuando se ocupa del ttulo ejecutivo hbil
para el cobro de las expensas.
(97) Conf. VIVANTE, cit. por GUALTIERI - WINIZKY, Ttulos circulatorios, 6 ed.,
Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1984, p. 21.
(98) Conf. NAVARRINI, Humberto, Trattato di diritto commerciale, nro. 26, Torino, 1913,
cit. por GUALTIERI - WINIZKY, Ttulos..., cit., p. 23.
(99) ESCUTI (h.), Ignacio A., Ttulos de crdito, 4 ed. actualizada y ampliada, Astrea,
Buenos Aires, 1995, p. 8.
(100) MOLINA QUIROGA, Eduardo, "El certificado de deuda como ttulo hbil en la
ejecucin de expensas", LL, 1998-D-234.

130

XIII. OTROS REQUISITOS QUE DEBEN REUNIRSE PARA


INICIAR LA EJECUCIN
Adems de lo expuesto, el representante deber acompaar al juicio el
testimonio de dicho reglamento, que por lo dems siempre se agregar a
otros efectos.
Si la administracin est a cargo de una sociedad comercial, el ttulo
ejecutivo hbil puede ser la certificacin extrada de sus libros contables.
En todos los casos, del certificado administrativo debe resultar una suma
lquida y exigible en dinero.
Como muy bien lo seala el procesalista Enrique Falcn (101) al
referirse, en general, a los juicios ejecutivos, el fundamento del progreso de
todo tipo de juicio ejecutivo es el ttulo hbil; es decir, la causa de la que
surge el derecho a la pretensin.
XIV. ALGUNAS PARTICULARIDADES DE ESTE JUICIO
Siendo la va procesal para el cobro del crdito por expensas el juicio
ejecutivo, son aplicables los arts. 544 y 545 del Cdigo Procesal Civil y
Comercial de la Nacin, que se refiere a las excepciones que se pueden
oponer legtimamente y a ello nos remitimos.
Debe tenerse presente que, en general, en los estrados judiciales no se
resuelven antes de la sentencia las excepciones previas, tales como la de
incompetencia y la falta de legitimacin para obrar, que si bien no estn
previstas como excepciones en los artculos mentados, en la prctica
profesional y conforme a la jurisprudencia imperante, es comn hacer valer
esta ltima por la va de la excepcin de inhabilidad de ttulo.
Con las excepciones, el excepcionante debe ofrecer prueba; obviamente,
si la tiene. La apertura a prueba en los juicios ejecutivos es facultad
privativa de los jueces, por lo cual pueden prescindir de esta etapa procesal.
En general, no se abre a prueba de las excepciones. Ello no obstante a que el
tercer prrafo del art. 549 del Cdigo Procesal Civil y Comercial de la
Nacin alude a la resolucin fundada que es necesaria para desestimar la
prueba inadmisible, dilatoria o carente de utilidad.
Por ello consideramos que, previo al dictado de la sentencia de trance y
remate, debera mediar un pronunciamiento expreso acerca de la
procedencia o improcedencia de la apertura a prueba; dado que de lo
contrario, la omisin entraa, a nuestro parecer, la afectacin del derecho de
la defensa en juicio.
Es obvio que si se dicta la apertura a prueba o su desestimacin, este
auto debe quedar consentido, aun cuando tal situacin pueda parecer
dilatoria. Esta opinin se basa en que nos ha tocado intervenir en casos

131

judiciales en los que llegado el expediente a la alzada, el superior consider


que las pruebas ofrecidas por el excepcionante deban producirse porque le
eran necesarias para resolver. Ello, obviamente, podra traer aparejada la
nulidad de la sentencia de trance y remate dictada sin la previa produccin
de las pruebas, lo que es ms dilatorio an.
Si las excepciones son rechazadas por el a quo, se abra a prueba o no, se
dictar la sentencia de trance y remate que debe contener el capital de
condena, los intereses y la tasa de stos, por los cuales prospera la demanda,
bajo apercibimiento de ejecucin.
Esta sentencia debe quedar consentida para que pueda continuarse con la
etapa propiamente ejecutiva, en la cual si no hay cumplimiento previo de la
sentencia se procede a la orden de venta, es decir, al remate de la unidad
funcional embargada o de cualquier otro bien que hubiera sido objeto de
embargo.
En estos casos la ley procesal exige que exista embargo previo para
proceder al remate; lo que si se tratara de una ejecucin hipotecaria
extrajudicial, no mediara atento a lo dispuesto por la ley 24441, que
permite proceder al remate sin embargo previo.
(101) FALCN, Enrique, "El mbito del juicio ejecutivo y las ejecuciones especiales", LL,
1995-E-610.

XV. EL PRIVILEGIO DE LAS EXPENSAS


Como las expensas comunes gozan de privilegio segn el art. 17 de la
ley 13512 y este privilegio es especial, se presenta el arduo problema de
determinar si este privilegio especial prevalece o no con respecto al
privilegio especial del acreedor hipotecario. Es muy comn que este
acreedor tambin se presente en el juicio de ejecucin de expensas si la
hipoteca se hubiese constituido sobre una unidad funcional determinada.
Los mismo cabe decir con respecto al Fisco.
De esta cuestin, as como la de la naturaleza jurdica propter rem del
crdito por expensas, nos ocuparemos al tratar el art. 17 de la ley.
XVI. LAS INNOVACIONES Y LAS SIMPLES MEJORAS
Adems de referirse a las expensas, el art. 8 alude a las innovaciones o
simples mejoras. Para algunas de las cuestiones sustanciales de este tema
nos remitimos a lo expresado en el art. 7 de esta ley.
Las simples mejoras o reparaciones son aquellas obras que tienen por
finalidad el mantenimiento del buen estado del inmueble edificado en todo
aquello relativo a la seguridad, la comodidad y el decoro.

132

Las innovaciones tambin pueden ser definidas como obras, pero stas
siempre exceden de las simples mejoras o reparaciones en virtud de que
siempre alteran la condicin anterior de la materia, la forma o el destino, en
una manera que podra ser calificada de importante o sustancial.
Las reparaciones normalmente estarn a cargo del administrador y en
ausencia de ste de uno o algunos de los copropietarios.
Igualmente diremos que cuando se realice alguna innovacin, los gastos
que sta irrogue debern ser soportados por todos los consorcistas, en
proporcin a su porcentual. Obviamente, ello integrar un rubro de las
expensas que abonen los titulares de dominio de las distintas unidades
funcionales de un inmueble sometido al rgimen de la propiedad horizontal,
conforme al porcentual que les corresponda. Ello ser as, siempre y cuando
hayan prestado su consentimiento para la ejecucin de la obra y/o
modificacin. La mayora que requiere la ley para estos casos es la simple
mayora.
Es as que nuestro codificador hace un tratamiento de estos institutos en
forma contraria a lo que establece para el condominio. En este derecho real
si algn copropietario quiere realizar una mejora o una innovacin deber
contar con el consentimiento unnime de los dems condminos y si las
hace sin contar con su anuencia, salvo que sean necesarias y urgentes, no
tendr derecho a reclamar un reembolso (v.gr. reparaciones suntuosas). En
cambio en la propiedad horizontal, el copropietario que desee hacerlas
deber contar solamente con la aprobacin de una simple mayora.
As como esta ley prev los derechos de las minoras, hace lo propio con
la forma en la cual los consorcistas debern hacer frente a los gastos que se
produzcan como consecuencia de la realizacin de aquellas obras
denominadas "innovaciones" o "simples mejoras".
"En orden a la valoracin del rgimen legal, es inobjetable el derecho
acordado a la minora; empero, ello no favorece el desenvolvimiento del
sistema, ya que se crea una fuente de situaciones conflictivas, puesto que la
convivencia, oportunidad, costo o carcter de las innovaciones constituye
una materia relativa, en torno de la cual el disenso nace con facilidad" (102).
A pesar de ello, si los trabajos realizados son contrarios a la ley o al
reglamento de copropiedad y administracin, son perjudiciales para la
seguridad, el aspecto arquitectnico, el destino o bien la salubridad, o su
costo es excesivo, los consorcistas que no hubiesen votado favorablemente,
que hayan estado ausentes, o que se hayan abstenido de votar en una
asamblea convocada vlidamente al efecto, siempre y cuando demuestren el
perjuicio que tal medida les puede irrogar, podrn solicitar ante los estrados
judiciales que se deje sin efecto lo votado, que no se inicie la construccin,
que se paralice la construccin o bien que se vuelva atrs en el estado de las
cosas. El establecer si las obras fueron realizadas contrariando el

133

reglamento de copropiedad y administracin o la ley o si son de costo


excesivo o perjudiciales para la solidez, seguridad, salubridad, destino o
aspecto arquitectnico, conforme el art. 8, ser una cuestin que quedar
librada a la apreciacin judicial.
(102) LAQUIS, M. A. - FLAH, L. R. - SMAYEVSKY, M., Derechos..., cit., p. 612.

JURISPRUDENCIA: EXPENSAS COMUNES


Cuestiones generales
367. El cobro regular de las expensas incide en el normal
funcionamiento del consorcio y, por ende, escapa a la voluntad
unilateral de cada copropietario eximirse de su obligacin cuando
estima excesivas o incorrectas las expensas liquidadas por la
administracin. A todo evento, le queda al propietario disidente la
facultad de cuestionar las sucesivas liquidaciones en las
asambleas, o, imposibilitado de ello, la convocatoria judicial
prevista en el art. 10, ley 13512 (Cm. Nac. Civ., sala A,
6/5/1997, "Consorcio Avenida Corrientes 1580 v. Fotptica
SA").
368. La necesidad del pago puntual de las expensas para la
atencin de los gastos comunes, no alcanza a los rubros ajenos a
ese concepto, y no puede invocarse para legalizar actitudes
prepotentes o arbitrarias, que con el pretexto de la urgencia
intenten la percepcin de sumas indebidas (Cm. Nac. Civ., sala
G, 28/6/1989, "Ramos, Amalia v. Consorcio Mxico 1123").
369. El art. 3, ley 13512, dispone que el valor del piso o
departamento ser fijado por acuerdo de las partes o, en su
defecto, por el aforo inmobiliario a los efectos del impuesto o
contribucin fiscal, de manera que esta segunda alternativa ni es
imperativa ni afecta la facultad jurisdiccional cuando se insta un
pronunciamiento judicial con intervencin de todos los
copropietarios (Cm. Nac. Civ., sala E, 25/8/1975). JA, 1987-I105.
370. La cuota que corresponde a cada propietario en las
expensas comunes es en proporcin al valor del departamento.
Tal criterio puede dejarse de lado por convencin en contrario,
que si es incorporada al reglamento de copropiedad obliga a los

134

sucesivos copropietarios (Cm. Nac. Civ., sala A, 10/12/1970).


JA, 10-1971-451.
371. No procede distinguir entre gastos de conservacin y
gastos de uso (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 4, 19/10/1981).
JA, 1982-II-461.
372. La distribucin de los pagos comprendidos en la
expresin genrica de expensas, responde a un criterio equitativo
y compensatorio del uso y disfrute, en proporcin al valor de cada
unidad, salvo estipulacin convenida por clusula especial del
reglamento (Cm. Nac. Civ., sala D, 4/12/1975). JA, 1980-IV247.
373. Las normas de la ley 13512 estn especialmente dirigidas
a asegurar el cumplimiento del deber de pagar con puntualidad lo
necesario para sufragar los gastos comunes (Cm. Nac. Civ., sala
A, 17/10/1994, "Consorcio Alsina 3158 v. Obligado, Pastor").
374. Debe cargar con las expensas comunes quien se
encuentra en posesin de la unidad, aunque no se le haya
escriturado (Cm. Nac. Civ., sala B, 10/9/1992, "Consorcio
Lamadrid 2442 v. Benidor, SRL").
375. El titular de la unidad debe hacer frente al pago de las
expensas comunes, aunque sea utilizada por otra persona por
cualquier ttulo (Cm. Nac. Civ., sala B, 10/9/1992, "Lamadrid
2442 v. Benidor SRL").
376. Es inoponible al consorcio el contrato en que el
copropietario pact con un tercero que ste se hara cargo de las
expensas (Juzg. Civ. y Com. Rosario, nro. 6, 21/12/1994,
"Consorcio Centro Comercial San Martn v. Propietario Unidad
02.01").
377. Los gastos de "reparaciones" abarcan la pintura del
edificio (Cm. Nac. Civ., sala F, 16/9/1991). JA, 1992-III-169.
378. Deben considerarse incluidas dentro de las expensas
comunes las "cargas comunes que devengue la terminacin de la
construccin del edificio" previstas en el reglamento de
copropiedad (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 1, 29/4/1980,
"Consorcio Snchez de Bustamante 434 v. Lerner, B.").
379. Tratndose de gastos para la reparacin del edificio es
innecesaria la conformidad previa del copropietario (Cm. Nac.
Esp. Civ. y Com., sala 6, 30/10/1972). JA, 19-1972-31.

135

380. La asignacin del carcter de expensa comn al gasto en


concepto de seguridad y vigilancia, no es bice para que su
satisfaccin por los propietarios lo sea en una proporcin distinta
al valor de sus departamentos; una solucin contraria importara
tanto como introducir en el texto del art. 8, ley 13512, una
excepcin que su letra no contiene (Cm. Nac. Civ., sala H,
4/9/2000, "Grasso, Mara J. y otro v. Consorcio Paran 465").
381. Los gastos que realiza el consorcio para reparar los daos
sufridos por un copropietario en su unidad debe cargar sobre
todos ellos, inclusive el perjudicado. Este no puede ser eximido de
pagar su parte, pues no son los dems, sino el consorcio quien
paga por va de expensas, aunque sea con criterio indemnizatorio
(Cm. Nac. Civ., sala H, 31/10/1996, "Lagomarsino, Ismael v.
Consorcio Juncal 2259").
382. El copropietario no puede eximirse de pagar expensas
que estima excesivas o incorrectas; a todo evento le queda la
facultad de cuestionar las sucesivas liquidaciones en las asambleas
o, imposibilitado de ello, la convocatoria judicial prevista en el art.
10, ley 13512 (Cm. Nac. Civ., sala A, 22/9/1992, "Consorcio
Leandro N. Alem 1050 v. Barcely SA").
383. Si la recaudacin de expensas comunes y el fondo de
reserva resultan insuficientes para cubrir la deuda, los
copropietarios tienen responsabilidad subsidiaria, previa excusin
de los bienes sociales que debe alegarse por el consorcista (art.
1713, CCiv.), respondiendo por partes iguales y sin perjuicio de
repartir luego, en el ordenamiento interno, la deuda en la
proporcin asignada para el pago de las expensas comunes (Cm.
Nac. Civ., sala L, 15/12/1999, "Mazzolini de Yacopino, Celestina
v. Consorcio Avenida Nazca 2026").
384. No puede atribuirse efecto retroactivo a la reforma del
reglamento de copropiedad, por lo que los pagos hechos conforme
al reglamento anterior son definitivos (Cm. Nac. Civ., sala A,
23/5/1958). LL, 91-228.
385. El sucesor particular responde por las deudas de expensas
comunes devengadas con anterioridad a la transmisin, con el
propio inmueble, mientras que el transmitente que origin la
deuda responde, a su vez, con todo el patrimonio (Cm. Nac. Civ.,
sala K, 23/6/1995, "Mochetti, Csar").
386. Los titulares sucesivos de la unidad cada uno de ellos
responde con la totalidad de su patrimonio por las obligaciones

136

por expensas devengadas mientras fueron propietarios, pese a la


enajenacin o abandono de la cosa (Cm. Nac. Civ., sala K,
23/6/1995, "Mochetti, Csar").
387. Si las deudas fiscales reclamadas son anteriores a la
afectacin del inmueble al rgimen de la propiedad horizontal,
recaen sobre el bien en su conjunto, sin perjuicio del prorrateo
que pueda efectuarse con posterioridad, a fin de que cada
propietario soporte la deuda en proporcin al porcentual que le
corresponda, no encontrndose obligada la ejecutante a efectuar
dicha discriminacin (Cm. Nac. Civ., sala F, 9/4/1990). JA,
1991-I-67.
388. En el cobro de expensas no se requiere agotar la va
administrativa para que quede habilitada la instancia judicial
(Cm. Nac. Civ., sala C, 20/4/1999, "Consorcio Avenida Escalada
2515 v. Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires").
389. Si la clusula del reglamento de copropiedad que prev la
aprobacin por la asamblea del presupuesto anual del consorcio
presentado por el administrador no fue aplicada en momento
alguno a los fines de liquidar el importe de las expensas que
deban ingresarse mensualmente, ms all de la letra de dicho
estatuto, es claro que la conducta posterior de los interesados
import una verdadera modificacin de sus trminos. Por lo
tanto, si durante diez aos no se cuestion la manera cmo se
determinaron las expensas a abonarse no se puede luego, frente al
reclamo por deudas posteriores, invocar la vigencia de una norma
que, durante ese tiempo, en momento alguno se pretendi hacer
cumplir (Cm. Nac. Civ., sala B, 17/4/1996, "Consorcio Larrea
871 v. Fontoira, Luis").
390. El administrador del consorcio no puede condicionar la
recepcin del pago de las expensas a la integracin de un fondo
especial decidido por la asamblea que se halla sujeto a revisin
judicial (Cm. Nac. Civ., sala H, 12/5/1997, "Gambarruta,
Ernesto v. Consorcio Tucumn 1501").
391. Si en el reglamento de copropiedad se establece el pago
de las expensas por perodos mensuales, las devengadas en cada
uno de esos perodos importan obligaciones que conservan su
individualidad, y pueden cumplirse pagando unas y dejando
impagas otras (Cm. Nac. Civ., sala I, 16/4/1993). JA, 1994-II345.

137

392. Es improcedente que el copropietario cuestione el


rgimen de cargas comunes, si se someti voluntariamente a l
desde la adquisicin del departamento sin efectuar
cuestionamiento alguno hasta transcurrido ms de un ao, porque
ello importara ir contra sus propios actos (Cm. Nac. Civ., sala H,
4/9/2000, "Grasso, Mara J. v. Consorcio Paran 465").
393. Las expensas comunes constituyen obligaciones
independientes, y el acreedor no puede rehusar el cobro de una
porque no se paguen las dems. Cada obligacin debe ser
apreciada separadamente y es en relacin a cada obligacin que
funciona el principio de integridad, pues se est ante obligaciones
distintas, que nacen sucesivamente prorrata temporis, en funcin
de perodos diferentes. Aunque se acumulen varios perodos
impagos, cada deuda conserva su individualidad, porque no se
trata de una obligacin nica que se haya dividido en cuotas, sino
de varias obligaciones (Cm. Nac. Civ., sala F, 4/5/1990,
"Consorcio Incln 4230 v. Silveira de Lpez Granato, Alicia").
394. El principio de integridad del pago (art. 742, CCiv.) es
inaplicable al cobro de distintos perodos de las expensas comunes
(Cm. Nac. Civ., sala F, 4/5/1990, "Consorcio Incln 4230 v.
Silveira de Lpez Granato, Alicia").
395. Los distintos obligados al pago de las expensas de una
unidad no pueden liberarse mediante el pago de slo su parte,
siendo de exclusivo resorte del consorcio aceptarlo (Cm. Nac.
Civ., sala I, 26/12/1997). JA, 1998-III-493.
396. Si la situacin fctica del edificio deriv en la existencia
de dos administraciones separadas, una para las viviendas y otra
para los locales comerciales, an cuando no se encuentra previsto
en el reglamento de copropiedad, si los libros son llevados por
quien administra uno de los sectores, cabe entender que quien lo
hace por el otro acta por delegacin del primero y en tal carcter
no puede negrsele el derecho a cobrar las expensas derivadas de
los gastos del sector correspondiente a su gestin (Cm. Nac.
Civ., sala L, 12/3/1996). JA, 1997-III-530.
397. La circunstancia de que el administrador del consorcio
anticipara de su peculio fondos para hacer frente a las expensas
comunes de los consorcistas, y que ahora los reclame
judicialmente, no excluye la cuestin de la rbita de las
disposiciones de la ley 13512 (Cm. Nac. Civ., sala F, 15/3/1976,
"Consorcio Rawson 607 v. Redondas, Avelino").

138

398. Procede la accin declarativa a fin de determinar la


normativa aplicable para liquidar las expensas de una unidad
funcional (Cm. Nac. Civ., sala C, 30/11/2000). JA, 2001-II-689.
399. Las disposiciones que acordaron al Ente Tripartito de
Obras y Servicios Sanitarios la posibilidad de instituir al
consorcio de propietarios como responsable de la deuda
correspondiente a los servicios prestados a cada unidad funcional,
slo tiene por objeto que efecte el pago de los servicios, y no
habilita al ente a disponer una medicin global del consumo de
todo el edificio, cuyo pago ser prorrateado de acuerdo a la
extensin de cada unidad funcional y de conformidad al servicio
efectivamente prestado y consumido, con grave afectacin del
derecho de propiedad de los copropietarios (Corte Sup.,
14/9/2000, Fallos, 323:2519).
400. Lo ms razonable en materia de expensas comunes es
utilizar el ndice de variacin de precios al consumidor (Cm. Nac.
Civ., sala F, 26/4/1993). JA, 1994-I-631.
Innovaciones en bienes comunes
401. De acuerdo con el art. 8, ley 13512, pueden darse tres
situaciones en cuanto a reparaciones en partes comunes: a) las
realizadas por intermedio del administrador, entre las que se
encuentran las dispuestas por la asamblea; b) las que cualquier
copropietario, en ausencia del administrador, puede efectuar
previa advertencia a los dems copropietarios, sin que stos
manifiesten oposicin y c) la que realice un copropietario, sin
aviso ni consulta de nadie, cuando se trata de "reparaciones
urgentes", en cuyo supuesto tiene derecho a "reclamar el
reembolso, en la medida en que resultaren tiles" (Cm. Nac. Civ.,
sala B, 20/5/1968). ED, 27-424.
402. El art. 8, ley 13512, protege el derecho de la minora
disconforme frente a innovaciones acordadas por la mayora, para
dispensarla de la obligacin de contribuir a las expensas que ellas
originan, o a su costo de realizacin, mediante una accin
interdictal que permite al juez apreciar su procedencia y decidir
eventualmente la no realizacin de las mismas si ellas fueran de
costo excesivo o contrarias al reglamento, a la ley, o perjudiciales
para su seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto
arquitectnico exterior o interior del edificio (Corte Just. Salta,
sala 2, 15/5/1978). JA, 1979-III-342.

139

403. El interdicto de obra nueva es la accin concedida por el


art. 8, apart. 2, ley 13512, a la minora de los copropietarios
disidentes cuando la mayora resolviera la ejecucin de
innovaciones de costo excesivo, ilegales o perjudiciales (Cm.
Nac. Civ., sala E, 6/9/1993, "Abayuba S.A. v. Consorcio Honorio
Pueyrredn 1239").
404. Por "innovacin" sobre los bienes comunes (art. 8, ley
13512) debe entenderse toda obra que, excediendo de los lmites
de la conservacin y administracin normal de la cosa comn,
produzca una alteracin sustancial de su condicin preexistente,
ya sea en su materia, forma o destino (Corte Just. Salta, sala 2,
19/5/1978). JA, 1979-III-342.
405. La regla de mejoras en las partes comunes es la necesidad
del consentimiento de todos los copropietarios (art. 7, ley 13512).
El art. 8 juega como excepcin: el caso de mejoramiento de los
sectores comunes, o su uso o goce ms cmodo, o la consecucin
de mayor renta (Cm. Nac. Civ., sala C, 28/2/1977). JA, 1978-III221.
406. Constituyen innovaciones sobre bienes comunes (art. 8,
ley 13512) la transformacin de un techo en terraza, de un patio
en garaje, la ampliacin de un hall o vestbulo, y en general toda
obra sobre bienes comunes que teniendo por objeto el
mejoramiento o goce ms cmodo de stos, no sea de costo
excesivo, contrario a la ley o reglamento, o perjudicial para la
solidez, seguridad, salubridad, destino o aspecto arquitectnico
exterior o interior del edificio; siendo la esencia de este concepto
no slo el cambio de la sustancia y de la forma, sino tambin del
destino de las cosas comunes sobre las cuales versa (Corte Just.
Salta, sala 2, 19/5/1978). JA, 1979-III-342.
407. Requiere la autorizacin de los copropietarios la
realizacin de las obras necesarias para resguardar el edificio de
las inclemencias del tiempo (Cm. Nac. Civ., sala B, 24/5/2001,
"Consorcio Avenida Crdoba 1616 v. lvarez, Juana").
408. Aunque el canal reglado por el art. 8, ley 13512, deba
tramitar por el carril interdictal, no es un verdadero interdicto
(Sup. Corte Buenos Aires, 29/8/1995, "Correa, Obdulia v. Lpez
de Muoz, Margarita").

140

Fondo de reserva
409. Tratndose de un fondo de reserva destinado a sufragar
las reparaciones de las partes comunes del edificio, los
copropietarios deben contribuir en la proporcin correspondiente
al porcentual de su unidad (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 6,
31/10/1978). JA, 1980-II-726.
Unidad en condominio
410. Cuando una unidad pertenece a ms de un dueo, la
obligacin es indivisible, pero no como consecuencia del rgimen
del condominio aplicable en las relaciones de los dueos entre s,
sino derivada de la situacin de indivisibilidad surgida del modo
en que debe cumplirse la prestacin correspondiente a tales
expensas y de la aplicacin del rgimen de horizontalidad que
rige las relaciones de la propietarios de una unidad con los
copropietarios de las otras unidades que conforman el edificio
(Cm. Nac. Civ., sala M, 16/6/1999). JA, 2000-II-683.
Sucesores del titular de la unidad
411. Aunque no se haya dictado declaratoria de herederos,
puede perseguirse el cobro de las expensas comunes debidas por
el causante en la persona de sus herederos, cuando stos han
justificado el vnculo y nadie ha invocado uno ms cercano (Cm.
Nac. Civ., sala A, 16/6/1970, "Consorcio Montevideo 1558 v.
Figueroa Alcorta de Tobal").
Inquilinos
412. El inquilino que pagaba las expensas comunes, concurra
a las asambleas invocando la calidad de propietario y al ser
intimado de pago no adujo no ser el deudor directo de las
expensas comunes, no puede reclamar la devolucin de lo pagado,
sin perjuicio de repetir contra el deudor real (Cm. Nac. Civ., sala
F, 29/7/1971). JA, 13-1972-117.
Usufructo
413. El art. 8, ley 13512, pone a cargo de los copropietarios,
en proporcin al valor de sus pisos o departamentos, salvo
convencin en contrario, la obligacin de abonar las expensas de
administracin y reparacin de las partes comunes del edificio
indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de
seguridad, comodidad y decoro, por lo que es el titular dominial
quien responde con todo su patrimonio por las deudas
devengadas mientras dure su titularidad, y si bien el art. 2894,

141

CCiv., dispone que "el usufructuario debe satisfacer los impuestos


pblicos, considerados como gravmenes a los frutos, o como una
deuda del goce de la cosa y tambin las contribuciones directas
impuestas sobre los bienes del usufructo", tal previsin legal se
refiere a las relaciones entre el usufructuario y el nudo propietario
entre s, como una cuestin de derecho privado, pero en modo
alguno determina la persona obligada al pago frente al sujeto
acreedor (Cm. Nac. Civ., sala B, 19/7/1995, "Consorcio Olazbal
5518 v. Lores, Blanca").
Copropietario concursado
414. El art. 524, CPCCN, no es invocable en el proceso
concursal, por lo que no procede la verificacin si la prueba
aportada resulta insuficiente para dar por acreditada la existencia
del crdito (Cm. Nac. Com., sala A, 14/7/1975, "Consorcio
Edificio Premier v. Constructora Miramar SRL").
Pago por consignacin
415. El copropietario no puede alegar deficiencias de
administrador en el cumplimiento de sus funciones para pagar la
va de la consignacin (Cm. Civ. y Com. San Isidro, 20/4/1993,
"Bianchi Etcheverry, L. v. Consorcio Avenida Libertador 1920").
416. La negativa injustificada del acreedor a cobrar expensas
comunes pagaderas en mensualidades, habilita al copropietario a
consignar judicialmente las posteriores, ya que ser innecesario el
ofrecimiento, ante la exteriorizacin de la voluntad de no cobrar
(Cm. Nac. Civ., sala J, 10/5/1991). JA, 1992-II-595.
Pago por compensacin
417. El copropietario que es acreedor del consorcio por una
suma correspondiente a una indemnizacin, no puede eximirse de
su cuota en las expensas (Cm. Nac. Civ., sala H, 31/10/1996).
JA, 1997-IV-608.
Reparaciones en partes comunes por un copropietario
418. Tratndose de mejoras de carcter necesario, aunque no
urgentes, el copropietario que las hubiera realizado tiene derecho
a repetir los gastos que hubieran sido de utilidad al consorcio
(Cm. Civ. y Com. Rosario, sala 1, 30/4/1993, "Serra, Alberto v.
Rbola, Alejandro").
419. Los desperfectos que causaban filtraciones y humedades
en una unidad, justificaron las reparaciones urgentes que pudo

142

efectuar el copropietario por su cuenta y que deben ser


reembolsadas por el consorcio (Cm. Nac. Civ., sala B,
20/5/1968). ED, 27-424.
420. El mal estado de la azotea que causaba manchas de
humedad en una unidad, sin que fuera reparada por el consorcio
no obstante los reiterados reclamos, faculta al copropietario a
disponer las reparaciones por cuenta del consorcio (Cm. Nac.
Civ., sala E, 14/11/1966). ED, 17-553.
421. El techo de zinc en estado ruinoso, justific su sustitucin
por el propietario de la unidad del ltimo piso (Cm. Nac. Civ.,
sala B, 22/9/1969). ED, 32-555.
Expensas por servicios que no se prestan
422. Cuando el porcentual establecido en el art. 8, ley 13512,
no resulta equitativo para fijar las expensas comunes, puede
adoptarse otro, como es el de eximir de gastos a una unidad y
abonarlos proporcionalmente las dems (Cm. Nac. Esp. Civ. y
Com., sala 4, 12/9/1973). JA, 20-1973-188.
423. Excepcionalmente y por razones de equidad, procede
eximir a los copropietarios del pago de servicios o mejoras que no
correspondan a la proporcionalidad del uso (Cm. Nac. Esp. Civ. y
Com., sala 4, 20/3/1982). JA, 1983-II-698.
424. Puede eximirse a un copropietario del pago de servicios
que no est en condiciones de recibir ni de utilizar (Cm. Nac.
Civ., sala F, 16/9/1991). JA, 1992-III-169.
425. El consorcio no puede cargar sobre los copropietarios el
gasto de servicios que no se le prestan (Cm. Nac. Civ., sala D,
25/8/1970). ED, 38-136.
426. Para liberarse del pago de servicios no prestados, debe
proponerse la reforma del reglamento, y recin fracasado el
intento, reclamar el amparo judicial si al resolucin fuere
arbitraria o injusta (Cm. Nac. Civ., sala C, 8/3/1977, "Sapollnik,
Miguel v. Consorcio Hiplito Yrigoyen 2563").
427. Es posible apartarse del principio de igualdad o
proporcionalidad de los gastos comunes segn el valor de la
unidad en casos excepcionales, estableciendo como
proporcionalidad la que da el uso, en razn de la estructura
arquitectnica y sus instalaciones, si se trata de locales (Cm.
Nac. Civ., sala F, 2/4/1970). JA, B-1570-22.

143

428. Para alterar el porcentual establecido en el pago de las


expensas comunes se requiere la conformidad unnime del
consorcio, salvo la reforma por sentencia judicial (Cm. Nac. Civ.,
sala E, 30/8/1972). JA, 17-1973-180.
429. Si bien corresponde liberar de la contribucin al pago de
servicios que no se prestan, la contribucin a su pago debe
hacerse con prescindencia de su mayor o menor utilizacin (Cm.
Nac. Civ., sala F, 2/4/1970). JA, 8-1970-22.
430. Deben distinguirse los servicios que no se prestan ni
pueden prestarse a un copropietario, de los gastos de reparacin y
conservacin vinculados el edificio en general (Cm. Nac. Civ.,
sala F, 16/9/1991). JA, 1992-III-169.
431. La reduccin o extensin del pago de determinados
rubros de las expensas comunes por servicios que no se utilizan
por el copropietario no puede plantearse por va judicial sin
agotar antes los mecanismos previstos en el reglamento de
copropiedad para resolver la cuestin (Cm. Nac. Civ., sala M,
29/8/1991). JA, 1993-I-261.
432. Rige para el futuro, a partir de la fecha de notificacin de
la demanda, la sentencia que exime a un copropietario del pago de
ciertos gastos (Cm. Nac. Civ., sala C, 4/4/1975). JA, 28-1975-58.
433. Cuando un copropietario quiera liberarse de los gastos de
servicios que no recibe, debe promover ante la asamblea la
reforma del reglamento de copropiedad, y si fracasa esta va por
ser la decisin asamblearia arbitraria o injusta, reclamar el
amparo jurisdiccional (Cm. Nac. Civ., sala D, 5/9/1961). ED, 2216.
434. La distincin entre gastos de conservacin y gastos de
uso aparece con toda evidencia cuando un copropietario no est
en situacin de usar de ciertas cosas que le pertenecen en
copropiedad (Cm. Nac. Civ., sala A, 22/7/1968). ED, 39-291.
435. La modificacin del rgimen de expensas, respecto de
unidades que se encuentran exentas del pago, debe
instrumentarse mediante la reforma del reglamento de
copropiedad (Cm. Nac. Civ., sala G, 3/10/1995, "Belbwaser,
Fanny v. Consorcio Aguirre 621").
436. Corresponde eximir del gasto por funcionamiento del
ascensor al propietario de un local de planta baja con entrada

144

independiente (Cm. Nac. Civ., sala E, 25/8/1975). JA, 1976-I105.


437. Los propietarios de locales con entrada independiente y
que no tienen depsitos en alguna de las plantas del edificio, no
deben contribuir al pago de los gastos de fuerza motriz y de luz
en los pasillos del edificio (Cm. Nac. Civ., sala C, 4/4/1975). JA,
28-1975-58.
438. Los locales de planta baja con salida directa a la calle no
deben contribuir al mantenimiento de los ascensores (Cm. Nac.
Civ., sala F, 16/9/1991). JA, 1992-III-169.
439. Las unidades que no cuentan con servicios centrales de
calefaccin y agua caliente deben ser eximidos de los gastos por
prestacin de tales servicios, pero deben contribuir a los gastos de
conservacin, reparacin o reposicin de las mquinas (Cm. Nac.
Civ., sala C, 9/9/1974). JA, 25-1975-94.
440. Los copropietarios deben abonar las expensas comunes
con independencia de que hubieran utilizado o no los servicios
puestos a su disposicin (Cm. Nac. Civ., sala B, 14/11/1991,
"Consorcio Lamadrid 2442 v. Benidor SRL").
441. La obligacin de pagar las expensas respecto de ciertos
gastos, de los copropietarios que no utilizan los servicios, radica
en la posibilidad de utilizarlos: ascensor, calefaccin, luz de
pasillos (Cm. Nac. Civ., sala A, 6/11/1969, "Toiberman, Luis v.
Consorcio Avenida Independencia 1259").
442. El pago de las expensas obedece no slo al uso y goce del
departamento, sino tambin a la contribucin a los gastos
generales, de funcionamiento, mantenimiento y reparacin de
cosas comunes, vinculados todos ellos con la condicin de
propietario, con total independencia del goce efectivo de la unidad
(Cm. Nac. Civ., sala I, 29/8/1996, "Torre, Beatriz v. Consorcio
G. Salguero 1777").
443. Los locales de planta baja con salida directa a la calle
deben contribuir a los gastos de portera, limpieza del edificio y
mantenimiento de las instalaciones cloacales (Cm. Nac. Civ., sala
F, 16/9/1991). JA, 1992-III-169.
444. El propietario de un local con entrada independiente debe
contribuir a los gastos de retribucin del portero (Cm. Nac. Civ.,
sala B, 9/2/1978). JA, 1979-III-138.

145

445. Los propietarios de locales con entrada independiente


deben contribuir a los gastos de portera, pues reciben beneficios
como la limpieza de la vereda y la atencin de la caldera (Cm.
Nac. Civ., sala E, 12/8/1964). ED, 11-397.
446. El propietario de un local con entrada independiente debe
contribuir a los gastos de decoracin de interior del edificio que
incrementan su valor en conjunto (Cm. Nac. Civ., sala F,
12/11/1968). ED, 39-316.
447. El copropietario debe soportar los gastos de
mantenimiento del ascensor aunque no lo utilice (Cm. Nac. Civ.,
sala C, 4/4/1975). JA, 28-1975-58.
Expensas de un local a cargo de consorcio
448. Incurri en un procedimiento arbitrario y abusivo el
propietario que al afectar el inmueble a la propiedad horizontal y
redactar el reglamento de copropiedad puso a cargo del consorcio
los gastos de energa elctrica de los locales y del cartel luminoso
de propaganda cuyo dominio se reserv (Cm. Nac. Civ., sala D,
25/8/1970). ED, 38-136.
Cobro ejecutivo. Cuestiones generales
449. El fin ltimo del proceso de ejecucin de las expensas
comunes es tutelar los intereses de todos los consorcistas (Cm.
Nac. Civ., sala A, 4/3/1996, "Consorcio Avenida Las Heras 3357
v. Cavalli, Nicols").
450. La ejecutividad de la accin por cobro de expensas
comunes no comprende los gastos de construccin (Cm. Nac.
Esp. Civ. y Com., sala 2, 21/6/1977, "Consorcio Edificio
matrcula 9-1164 v. Carc, Ricardo").
451. Son reclamables por la va ejecutiva, las expensas
causadas por innovaciones en partes y bienes comunes por
resolucin de los copropietarios (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala
2, 8/4/1975, "Consorcio Avenida Rivadavia 606 v. Balabanof de
Solmesky, Fanny").
452. En la ejecucin de expensas comunes no cabe ningn
planteamiento que no est vinculado con el pago de lo reclamado
(Cm. Nac. Civ., sala A, 22/9/1992, "Consorcio Leandro N. Alem
1050 v. Barcely SA").

146

453. En la ejecucin de expensas no puede considerarse la


validez o nulidad de una asamblea (Cm. Nac. Civ., sala I,
7/5/1996, "Consorcio Cuba 2192 v. Firdman, Raquel").
454. Excede el mbito de conocimiento del juicio ejecutivo lo
relativo a las actas de reuniones del consorcio, su celebracin
conforme al reglamento, aprobacin de expensas y constancias de
los libros respectivos, pues apuntan a la causa de la obligacin
(Cm. Nac. Civ., sala G, 24/3/1994, "Consorcio El Pato Country
Club v. Gandolofo, O.").
455. Las deudas por expensas comunes no pierden su
individualidad porque el acreedor las incluya en una nica
demanda judicial (Cm. Nac. Civ., sala F, 4/5/1990, "Consorcio
Incln 4230 v. Silveira de Lpez Granato, Alicia").
456. En la ejecucin de expensas comunes no caben planteos
que no estn vinculados con el pago de dichas expensas (Cm.
Nac. Civ., sala A, 17/10/1994, "Consorcio Alsina 3158 v.
Obligado, Pastor").
457. En el proceso ejecutivo por cobro de las expensas
comunes no procede cuestionar la designacin del administrador
(Cm. Nac. Civ., sala A, 4/3/1996, "Consorcio Avenida Las Heras
3357 v. Cavalli, Nicols").
458. La ejecucin de expensas comunes debe sustanciarse
exclusivamente con el titular registral, y no puede reconocrsele
legitimidad al cnyuge no titular para intervenir como parte del
juicio (Cm. Nac. Civ., sala J, 28/11/1995, "Consorcio Country
Club El Venado v. Bulic, Antonio").
459. Si se reconoce adeudar expensas comunes pero se
cuestiona el monto, se debe consignar la suma que se dice adeudar
(Cm. Nac. Civ., sala F, 22/4/1997, "Consorcio Arenales 3853 v.
Rubino, Dora").
460. El juicio por cobro de expensas comunes corresponde sea
radicado ante el juez que conoce en el que se ventila la cuestin
referida al porcentual que por reglamento corresponde abonar en
tal concepto, por la conexidad existente entre ellos (Cm. Nac.
Civ., Trib. de Superintendencia, 10/4/1997, "Martina SA v.
Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires").
461. Los copropietarios no pueden reclamar por el
procedimiento ejecutivo la reparacin de lo abonado en pro de la

147

comunidad, debiendo promover juicio de conocimiento (Cm.


Nac. Com., sala C, 22/8/1995, "Simeran, Arnoldo v. Harari,
Jos").
Domicilio del propietario
462. Que el propietario de una unidad haya transferido a un
tercero su tenencia por un contrato de locacin, no obsta a que el
administrador del consorcio pueda notificarlo bajo su
responsabilidad en la unidad (Cm. Nac. Civ., sala A, 8/10/1995,
"Consorcio Perdriel 163/65/67 v. Cohen, Csar").
Intimacin previa
463. La exigencia formal contenida en el reglamento de
copropiedad de notificar telegrficamente al deudor moroso antes
de iniciar la ejecucin por cobro de expensas comunes no
configura un requisito esencial, ya que el requerimiento se cumple
a travs de la intimacin de pago y citacin de remate (Cm. Nac.
Civ. y Com. Fed., sala 3, 7/2/1996, "Consorcio Posadas 1528 v.
Ministerio de Economa y Obras y Servicios Pblicos").
464. La falta de intimacin al pago de las expensas no enerva
la accin ejecutiva, pues el requerimiento queda suficientemente
cumplido con la intimacin de pago y citacin de remate (Cm.
Nac. Civ., sala C, 9/11/1989, "Consorcio Tres de Febrero 2161 v.
Gutirrez, M.").
Intimacin de pago y citacin de remate
465. El domicilio establecido por el copropietario en el
reglamento de copropiedad para que all anoticiaran las
convocatorias a asamblea, no es un domicilio constituido a los
fines de la intimacin de pago (Cm. Nac. Civ., sala C,
10/10/1972). JA, 17-1973-511.
Representacin procesal
466. En la ejecucin de expensas comunes la calidad de
administrador se acredita mediante el acta de asamblea (Cm. Civ.
y Com. Rosario, sala 1, 25/6/1993, "Consorcio Edificio Brevil v.
Appartamento SRL").
Ttulo ejecutivo
467. En el cobro de expensas comunes no cabe un examen en
extremo riguroso de instrumento base de la accin ejecutiva, pues
el pago de dicha contribucin es fundamental para el normal
desenvolvimiento del consorcio de copropietarios (Cm. Nac. Civ.,

148

sala F, 31/10/1995, "Consorcio Tucumn 602 v. Lucero


Compaa de Seguros SA").
468. En la ejecucin de las expensas comunes el examen del
ttulo no debe ser extremadamente riguroso (Cm. Nac. Civ., sala
C, 17/4/1990, "Consorcio Avenida San Juan 3145 v. Kirschbaum,
Luis").
469. El menor rigor que cabe al examen del ttulo en la
ejecucin por expensas comunes no significa que no quepa
verificar si el instrumento base de la pretensin se ajusta o no a
las exigencias legales (Cm. Nac. Civ., sala B, 17/4/1996,
"Consorcio Larrea 871 v. Fontoira, Luis").
470. Slo frente al silencio del reglamento de copropiedad
acerca de los requisitos que deben reunir los certificados de deuda
debe recurrirse a las disposiciones del art. 54, CPCCN, el cual,
caso contrario, debe considerarse supletorio de las estipulaciones
contenidas en dicho reglamento (Cm. Nac. Civ., sala B,
17/4/1996, "Consorcio Larrea 871 v. Fontoira, Luis").
471. Cuando en el reglamento de copropiedad se establecen los
requisitos para la procedencia de la va ejecutiva, esos recaudos no
pueden ser suplidos por otros, aunque se trate de los previstos en
el art. 524, CPCCN (Cm. Nac. Civ., sala B, 17/4/1996,
"Consorcio Larrea 871 v. Fontoira, Luis").
472. No estando previstos en el reglamento de copropiedad los
requisitos del ttulo ejecutivo, resulta imprescindible que se
acompaen los previstos en el art. 524, prr. 2, CPCCN (Cm.
Nac. Civ., sala F, 17/12/1975,"Consorcio Hidalgo 1433 v.
Hubscher, Julio").
473. En la ejecucin de expensas comunes es suficiente la
agregacin del certificado respectivo, del cual emane una suma
lquida y exigible en dinero, expedido por el administrador o
quien haga sus veces, con sujecin a lo dispuesto en el reglamento
de copropiedad (Cm. Nac. Civ., sala A, 21/3/1995, "Consorcio
Ayacucho 1162 v. Mazza, Antonio").
474. Es ttulo ejecutivo el certificado de deuda expedido por el
mandatario judicial de la sociedad designada para administrar el
edificio, quien tambin es apoderado general de dicha entidad con
facultades para realizar actos jurdicos en representacin de la
misma, entre los cuales corresponde incluir la emisin de
certificados de deuda por falta de pago de expensas de un

149

inmueble bajo la administracin de aquella sociedad (Cm. Nac.


Civ., sala B, 5/8/1994, "Consorcio Avenida Crdoba 4101 v.
Trhaer de Karpilovsky, Sara").
475. En caso de laguna en el reglamento de copropiedad, el
certificado debe contener una copia protocolizada de las actas
correspondientes a las reuniones del consorcio donde se
aprobaron las expensas, y su omisin hace viable la excepcin de
inhabilidad de ttulo (Cm. Civ. y Com. Lomas de Zamora, sala 2,
3/8/1993). JA, 1994-II-592.
476. Si el consorcio no tiene otorgado e inscripto el
reglamento de copropiedad, el certificado de deuda por expensas
comunes no es ttulo ejecutivo (Cm. Civ. y Com. Mar del Plata,
sala 1, 18/8/1992). JA, 1993-II-451.
477. Los instrumentos que tienen fuerza ejecutiva no pueden
carecer de las constancia que aseguren su certeza respecto de
todos y cada uno de los perodos que se piden (Cm. Nac. Civ.,
sala D, 24/9/1990). JA, 1992-I-381.
478. Basta la constancia expedida por el administrador del
consorcio no siendo necesario acompaar las actas de las
reuniones del consorcio donde se aprobaron las expensas que se
ejecutan (Cm. Apels. Concepcin del Uruguay, sala Civ. y Com.,
16/8/2000, "Consorcio Edificio 9 de Julio v. Muoz, Fernando").
479. El certificado de deuda (art. 524, CPCCN) no requiere la
certificacin de la firma del representante del consorcio (Cm.
Nac. Civ., sala G, 28/6/1996). JA, 1997-II-522.
480. Siendo la administradora una sociedad comercial, es ttulo
hbil para ejecutar las expensas comunes la certificacin extrada
de sus libros de comercio (Cm. Nac. Civ., sala D, 18/2/1993,
"Consorcio Crdoba 1428 v. Propulsora Comunicaciones").
481. Resulta suficiente el certificado de deuda expedido por el
administrador o quien haga sus veces, del cual resulte una suma
lquida y exigible de dinero, sin que se requieran rigorismos
formales (Cm. Nac. Civ., sala A, 17/10/1994, "Consorcio Alsina
3158 v. Obligado, Pastor").
482. El art. 524, parte final, CPCCN, cede ante las previsiones
particulares del reglamento de copropiedad (Cm. Nac. Esp. Civ.
y Com., sala 3, 5/4/1974). JA, 22-1974-319.

150

483. No es ttulo ejecutivo el certificado de deuda por expensas


que slo contiene una firma sin aclaracin, sin consignar la
sociedad de hecho a cargo de la administracin (Cm. Nac. Civ.,
sala D, 8/9/1999). JA, 2000-IV-734.
484. La constancia del saldo deudor por expensas comunes
suscripto por el administrador del consorcio no es ttulo ejecutivo
al no estar previsto por el legislador nacional ni provincial, por
ms que en el reglamento de copropiedad se haya establecido la
va ejecutiva para el cobro (Cm. Civ. Com. Minas Paz y Trib.
Mendoza, sala 2, 15/9/1997, "Consorcio Edificio Gonzlez
Videla Galera Caracol v. Coblan de Rodrguez, Mara").
485. La ejecutada no puede exigir copia protocolizada de las
actas de las reuniones del consorcio en las que se ordenaron o
aprobaron las expensas, si el ttulo ejecutivo presentado con la
demanda se ajusta a lo dispuesto en el reglamento de copropiedad
(Cm. Apels. Concepcin del Uruguay, sala Civ. y Com.,
28/2/1986, "Consorcio Rivadavia y Santa Fe v. Daz de Riheme,
Antonia").
Ampliacin de la ejecucin
486. El cobro de sucesivas liquidaciones por expensas comunes
bien puede asimilarse al de alquileres corridos, que dan lugar a la
ampliacin del art. 478, CPCCN (Cm. Civ. y Com. Rosario, sala
3, 12/1/1996, "Consorcio Torre Crisol v. Lpez, Manuel").
Excepcin de inhabilidad de ttulo
487. En la ejecucin de expensas comunes es restringida la
procedencia de la excepcin de inhabilidad de ttulo, pues tales
reclamos deben apartarse de rigorismos formales respecto de las
condiciones de ejecutabilidad del instrumento hecho valer como
base de la accin, en tanto las normas de la ley 13512 estn
dirigidas especialmente a asegurar el deber de pagar con
puntualidad lo necesario para sufragar los gastos comunes (Cm.
Nac. Civ., sala A, 21/3/1995, "Consorcio Ayacucho 1162 v.
Mazza, Antonio").
488. No procede la excepcin de inhabilidad de ttulo fundada
en el cuestionamiento de la tasa de intereses (Cm. Nac. Civ., sala
A, 17/10/1994, "Consorcio Alsina 3158 v. Obligado, Pastor").
489. No procede la excepcin de inhabilidad de ttulo fundada
en diferencias en torno al momento de la deuda (Cm. Nac. Civ.,

151

sala A, 17/10/1994, "Consorcio Alsina 3158 v. Obligado,


Pastor").
490. No puede reconocerse la posibilidad unilateral de cada
consorcista de eximirse de los gastos comunes por va de
excepcin de inhabilidad de ttulo, lo que slo sera posible a
travs de su cuestionamiento en las asambleas o en las
convocatorias judiciales que prev el art. 10, ley 13512 (Cm. Nac.
Civ., sala A, 17/10/1994, "Consorcio Alsina 3158 v. Obligado,
Pastor").
491. Excede el marco de la excepcin de inhabilidad de ttulo
el planteo en el sentido de que le corresponde pagar una suma
menor por no beneficiarse con la totalidad de los servicios (Cm.
Nac. Civ., sala B, 9/12/1976, "Consorcio Crdoba 4464 v.
Fiordelisi Hnos.").
492. Procede la va ejecutiva, aunque no se encuentren
reunidos todos los requisitos previstos por el ritual, si el
demandado no neg la deuda, cuestionando su monto (Cm. Nac.
Civ., sala F, 31/10/1995, "Consorcio Tucumn 602 v. Lucero,
Compaa de Seguros SA").
493. Adems de la negativa de la deuda, quien es demandado
por el pago de expensas comunes debe afirmar haberlas abonado
o que se le reclaman las que corresponden a otra unidad (Cm.
Civ. y Com. San Isidro, sala 1, 25/6/1992, "Consorcio El Bosque
Country Club v. Iezzi").
Excepcin de prescripcin
494. La demandada puede oponer la excepcin de prescripcin,
aunque en el reglamento de copropiedad se haya previsto que la
nica excepcin oponible era la de pago (Cm. Nac. Civ., sala C,
1/12/1998, "Consorcio Jorge Newbery 3821 v. Graziano de
Garca, Elena").
Intereses. Cuestiones generales
495. Puesto que la percepcin de las expensas hace a la
existencia y funcionamiento del consorcio, los intereses
punitorios constituyen un estmulo eficaz para asegurar su pago
(Cm. Nac. Civ., sala C, 17/4/1990, "Consorcio Avenida San Juan
3145 v. Kisrchbaum, Luis").
496. Los rditos sirven en la vida consorcial de verdadero
estmulo, en mrito a la importante funcin que cumplen en el

152

rgimen de la propiedad horizontal para que los copropietarios


den cumplimiento puntual a sus obligaciones, aunque
simultneamente el rgano jurisdiccional est facultado a
reducirlos cuando resulten excesivos (Cm. Nac. Civ., sala G,
4/9/1997, "Consorcio Malabia 166 v. Skef, Luis").
497. Los intereses tienen una finalidad sancionatoria, no
compensatoria, de suerte que slo estn destinados a resarcir las
consecuencias de la eventual mora en que pudieren incurrir los
comuneros (Cm. Nac. Civ., sala A, 4/3/1996, "Consorcio
Avenida Las Heras 3357 v. Cavalli, Nicols").
498. Mientras dure la morosidad del consorcio en recibir los
pagos de las expensas carece de derecho a exigir el pago de
intereses (Cm. Nac. Civ., sala H, 12/5/1997, "Gambarruta,
Ernesto v. Consorcio Tucumn 1501").
499. Aunque se haya adherido sin observacin al reglamento
de copropiedad, procede repetir en juicio ordinario lo que se haya
pagado en concepto de multas o intereses excesivos por la mora
en el pago de las expensas comunes (Cm. Nac. Civ., sala F,
14/12/1972). JA, 17-1973-506.
Tasa
500. Las expensas comunes cumplen una funcin vital, por lo
que su incumplimiento es sancionado con la aplicacin de
intereses cuya tasa ha sido fijada jurisprudencialmente en un
porcentaje superior al admisible en otros supuestos, en
consonancia con la trascendencia que el puntual cumplimiento de
este tipo de obligaciones reviste para la subsistencia del rgimen
y el normal desenvolvimiento de la vida consorcial, oscilando
entre un 20% y un 24% anual (Cm. Nac. Civ., sala A, 4/3/1996,
"Consorcio Avenida Las Heras 3357 v. Cavalli, Nicols").
501. Las pautas a que deben sujetarse las tasas de intereses
quedan gobernadas por el reglamento de copropiedad, o en su
defecto por lo que disponga el rgano soberano del consorcio, sin
que ello signifique que no puedan ser corregidas cuando vulneren
claramente la normativa calificada de orden pblico: art. 953,
CCiv. (Cm. Nac. Civ., sala I, 19/8/1997, "Consorcio Olleros
2373 v. Buchbinder, Flora").
502. Dado la particular naturaleza de la obligacin por
expensas comunes, cuyo incumplimiento por uno de los
consorcistas recae sobre los restantes y perjudica la economa del

153

consorcio en general, cabe admitir una tasa de interes mayor que


la habitual, que resulte lo suficientemente representativa para
constreir a los copropietarios al pago puntual de su obligacin y
evitar perjuicios al desenvolvimiento del consorcio (Cm. Nac.
Civ., sala I, 19/8/1997, "Consorcio Olleros 2373 v. Buchbinder,
Flora").
503. En la ejecucin de expensas comunes los intereses tienen
una finalidad sancionatoria y no compensatoria, de suerte tal que
slo estn destinados a resarcir las consecuencias de la eventual
mora en que pudieran incurrir los comuneros. Es precisamente
esa naturaleza punitiva la que ha llevado a aplicar una tasa un
tanto ms elevada de la que corresponde a otro tipo de
obligaciones (Cm. Nac. Civ., sala A, 4/3/1996, "Consorcio
Avenida Las Heras 3357 v. Cavalli, Nicols").
504. Son admisibles elevadas tasas de inters de carcter
punitivo para asegurar el fiel cumplimiento de las obligaciones a
cargo de cada uno de los integrantes del rgimen de la propiedad
horizontal (Cm. Nac. Civ., sala F, 6/6/1996, "Consorcio Posadas
1429 v. Inversora Malvey SA").
505. Corresponde admitir intereses una vez y media la tasa
pasiva que publica el Banco Central, en la medida que no supere
las previsiones del reglamento de copropiedad (Cm. Nac. Civ.,
sala C, 15/9/1998). JA, 1999-IV-695.
506. Mientras el reglamento de copropiedad no fije una tasa
menor, corresponde aplicar la resultante de la suma de la tasa
activa que cobra el Banco de la Nacin Argentina en sus
operaciones de descuento a treinta das, con la tasa pasiva
promedio que surge de la publicacin que mensualmente efecta
el Banco Central de la Repblica Argentina (Cm. Nac. Civ., sala
I, 19/8/1997, "Consorcio Olleros 2373 v. Buchbinder, Flora").
507. Debe aplicarse la tasa de intereses moratorios prevista en
el reglamento de copropiedad, sin que pueda pretenderse una
superior pretendiendo que es exigua (Cm. Nac. Civ., sala C,
1/12/1998, "Consorcio Jorge Newbery 3821 v. Graziano de
Garca, Elena").
508. Procede fijar la tasa de intereses en el 24% anual (Cm.
Nac. Civ., sala A, 3/7/1995, "Consorcio Avellaneda 3601 v.
Darwiche, Salomn").

154

509. Es admisible la tasa de intereses punitorios del 3%


mensual (Cm. Nac. Civ., sala A, 9/4/1970, "Consorcio Vidt 1986
v. Giuliani, C.). JA, 10-1971.
510. Resulta admisible la tasa total del 3% mensual para el
supuesto de mora en el pago de las expensas (Cm. Nac. Civ., sala
B, 20/12/1995). JA, 1996-III-475.
511. Es admisible una tasa de intereses de hasta el 3% mensual
(Cm. Nac. Civ., sala C, 23/11/1993, "Consorcio Olleros 1782 v.
Rodrguez, C.").
512. No lesionan la regla moral los intereses fijados en el
reglamento de copropiedad que entre compensatorios y
punitorios no superan el 30% anual (Cm. Nac. Civ., sala D,
3/12/1997, "Consorcio Estado de Israel v. Popovsky, Mario").
513. Procede establecer una tasa del 36% anual (Cm. Nac.
Civ., sala D, 10/6/1997). JA, 1999-II-637.
514. Procede establecer una tasa del 30% anual (Cm. Nac.
Civ., sala F, 24/6/1997). JA, 1999-II-638.
515. Es adecuada la tasa de intereses del 36% anual (Cm. Nac.
Civ., sala F, 23/3/1995). JA, 1996-II-607.
516. Es admisible la tasa de intereses que no supere el 20%
anual (Cm. Nac. Civ., sala F, 26/4/1993). JA, 1994-I-631.
517. Es admisible la tasa del 24% anual prevista en el
reglamento de copropiedad para la falta de cumplimiento del pago
de las expensas comunes (Cm. Nac. Civ., sala G, 4/9/1997,
"Consorcio Malabia 166 v. Skef, Luis").
518. Es adecuada la tasa del 24% anual de intereses puros en la
ejecucin de expensas comunes (Cm. Nac. Civ., sala J,
11/2/1997, "Consorcio Ruiz Huidobro 2408 v, Rusak,
Gregorio").
Bien de familia
519. El bien de familia es inoponible a la deuda por expensas
comunes (Cm. Nac. Com., sala A, 29/2/1996, "Herrera,
Ramn").
520. La inembargabilidad del bien de familia no puede
oponerse a la ejecucin de las expensas comunes (Cm. Nac. Civ.,
sala D, 14/4/1998). JA, 1999-III-72.

155

521. En el conflicto de preferencia entre el crdito por


expensas comunes, protegido por el art. 17, ley 13512, y la
inejecutabilidad del bien de familia, impuesta por el art. 38, ley
14394, por deudas posteriores a su inscripcin, debe primar el
primero (Cm. Nac. Civ., sala E, 15/11/1994, "Consorcio
Libertad 1269 v. Budkin, Diana").
522. La obligacin de contribuir al pago de las expensas
comunes es preexistente a la afectacin al rgimen del bien de
familia (Cm. Nac. Civ., sala E, 23/8/1995, "Consorcio Ayacucho
1735 v. Lozada Ocampo, Juan").
Inembargabilidad de la unidad
523. La inembargabilidad de los inmuebles gravados a favor
del Banco Hipotecario Nacional (art. 15, ley 22232) no es
oponible al cobro de expensas comunes (Corte Sup., 12/2/2002,
Fallos, 325:101).
Subasta judicial de la unidad
524. Corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte
las deudas por expensas comunes devengadas antes de la toma de
posesin, cuando el monto obtenido en la subasta no alcanza para
solventarlas (Cm. Nac. Civ., en pleno, 18/2/1999). JA, 1999-II457.
525. El adquirente en subasta judicial debe pagar las expensas
comunes anteriores a la toma de posesin (Cm. Civ. y Com. San
Martn, sala 2, 5/11/1998). JA, 1999-II-486.
526. El ius perseguendi que el art. 17, ley 13512, establece
contra el titular de la unidad funcional con respecto a las
expensas comunes es de aplicacin a las enajenaciones
voluntarias, pero no a las realizadas por subasta judicial (Cm.
Civ. y Com. San Isidro, sala 1, 7/11/1996, "Vila y Rosello). JA,
1997-III-430.
527. Cuando se subasta el 50% de la unidad, el adquirente debe
hacerse cargo del total de las expensas adeudadas, sin perjuicio de
su derecho a reclamar contra los deudores originarios (Cm. Nac.
Civ., sala M, 16/6/1999). JA, 2000-II-683.
Caucin a las resultas del juicio ordinario posterior
528. Reduce notablemente el riesgo que la fianza tiende a
evitar, la circunstancia que el copropietario podr compensar las
sumas que eventualmente resulten percibidas indebidamente, con

156

las expensas comunes que la unidad continuar devengando


(Cm. Nac. Civ., sala A, 28/6/1973, "Consorcio Avenida del
Libertador 5750 v. Prez, La").
529. En la ejecucin de expensas comunes no corresponde
exigir caucin real al consorcio a las resultas del juicio ordinario
posterior (Cm. Nac. Civ., sala A, 28/6/1973, "Consorcio Avenida
del Libertador 5750 v. Prez, La").

157

Art. 9.
Al constituirse el consorcio de propietarios, deber acordar y
redactar un reglamento de copropiedad y administracin, por acto de
escritura pblica que se inscribir en el Registro de la Propiedad.
Dicho reglamento slo podr modificarse por resolucin de los
propietarios, mediante una mayora no menor de dos tercios. Esta
modificacin deber tambin consignarse en escritura pblica e
inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los
siguientes puntos:
a. Designacin de un representante de los propietarios, que puede ser
uno de ellos o un extrao, que tendr facultades para administrar
las cosas de aprovechamiento comn y proveer a la recaudacin y
empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante
podr elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;
b. Determinar las bases de remuneracin del representante y la forma
de su remocin; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazo por
acto de escritura pblica;
c. La forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los
gastos o expensas comunes;
d. La forma de convocar la reunin de propietarios en caso necesario,
la persona que presidir la reunin, las mayoras necesarias para
modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no
tratndose de los casos en que en esta ley se exige una mayora
especial.
I. ANLISIS DEL ARTCULO
En este artculo nos introducimos ya en el aspecto jurdico del sistema
de la propiedad horizontal, porque es precisamente cuando se conviene y
redacta el reglamento de copropiedad y administracin del edificio y ste,
elevado a escritura pblica, se inscribe en el Registro de la Propiedad que
corresponde a la zona de ubicacin del inmueble. Es aqu cuando nace, con
dicha inscripcin, el sistema jurdico de propiedad horizontal de cada
edificio.
Con lo dicho va de suyo que el derecho real de propiedad horizontal va a
quedar constituido, como cualquier derecho real, cuando se otorgue el modo
suficiente y el ttulo suficiente, siendo necesaria la registracin a los efectos

158

del nacimiento del estado de propiedad horizontal. Sin embargo, no se debe


olvidar que el reglamento de copropiedad y administracin inscripto hace
oponible a terceros el sistema de propiedad horizontal e integra el ttulo
suficiente de la unidad funcional.
Para arribar a la redaccin del reglamento de copropiedad y
administracin del consorcio, que es su ley fundamental, el art. 9
determina los requisitos que deben cumplir los copropietarios de un
inmueble sometido al rgimen de la propiedad horizontal para que sus
relaciones puedan estar regidas por el sistema que la ley 13512 establece. A
tal fin estipula que, en primer lugar, debern reunirse los distintos
propietarios que conforman el consorcio y "acordar y redactar el
reglamento de copropiedad y administracin".
Es imprescindible resaltar, en lo que al consorcio se refiere, que no
siempre habrn de darse los pasos que este plexo normativo impone:
conformacin del consorcio y redaccin del reglamento. De la letra de su
texto se desprende la premisa de que el consorcio de copropietarios debe
preexistir a la redaccin del reglamento de copropiedad y administracin.
Sin embargo no es as, porque para la constitucin del consorcio del edificio
el paso previo es la inscripcin del reglamento de copropiedad y
administracin en el registro inmobiliario correspondiente. Con
anterioridad slo existir el consorcio de hecho.
II.
NACIMIENTO
DEL
ESTADO
DE
PROPIEDAD
HORIZONTAL
Por lo expresado, son varias las situaciones que pueden presentarse
antes de que el consorcio de copropietarios nazca, pues para su existencia es
imprescindible que por lo menos est integrado por dos copropietarios y
que el reglamento de copropiedad y administracin est inscripto. Ello es
as pues la finalidad tuitiva del sistema que pregona la ley es la de establecer
un sistema que regle la vida de los distintos titulares de dominio de las
unidades funcionales que integran un inmueble que habr de regirse por la
ley de referencia.
Las circunstancias a las que aludimos y que pueden darse son:
1. Que el inmueble est sometido al rgimen de prehorizontalidad,
regido por las leyes 19724/1972
y 20276/1973, y finalizada su
construccin, el propietario lo someta al rgimen horizontal. Recordamos
que un inmueble baldo no puede estar sometido a este ltimo sistema.
2. Que el propietario de un inmueble decida someterlo a la ley 13512,
redacte e inscriba el reglamento, ello con la finalidad de su posterior venta y
la adjudicacin o no de unidades funcionales para s. Este propietario puede
ser una persona fsica o una persona de existencia ideal, tal como lo son las
empresas constructoras de viviendas.

159

3. Que dos o ms propietarios del inmueble decidan regirse por la Ley de


Propiedad Horizontal, redacten e inscriban el reglamento, ya sea para
adjudicarse para s las unidades funcionales o para su venta. Este es el caso
del condominio sobre el inmueble.
En la primera de las circunstancias descriptas, conforme dice el art. 1
de la ley 19724, se contempla la situacin del dueo "de edificio construido
o en construccin o de terreno destinado a construir en l un edificio" que
tenga por objetivo "adjudicarlo o enajenarlo a ttulo oneroso por el rgimen
de propiedad horizontal" siempre y cuando, segn lo dispuesto por el
primer artculo de la ley 20276, no importe "la adjudicacin de unidades
particulares en inmuebles que se haga a los condminos, comuneros, socios
o asociados, por particin o divisin de condominio, comunidad hereditaria,
sociedad o asociacin" o que los edificios ya se encuentren afectados al
rgimen de la ley 13512.
El resto de las excepciones de aplicacin del rgimen de
prehorizontalidad obedecen a que el dispositivo legal citado en segundo
trmino intent subsanar la deficiencia legal del primero a fin de procurar
su aplicacin evitando confusiones que en vano intent aclarar y que,
conforme lo sostuvieron los legisladores a la poca de su sancin, eran
imprescindibles para que este rgimen fuese aplicado.
En lneas generales se ha criticado el sistema "como muy complicado y
costoso" (103), y como "insuficiente para otorgar proteccin al adquirente"
(104). Sin embargo, la propia ley se ocupa en su articulado de proteger al
adquirente que no tiene escritura pblica pero s tiene posesin,
permitindole oponer al concurso, la quiebra o el remate del propietario,
que slo ha otorgado un boleto de compraventa, ste por el nuevo
adquirente.
"Prehorizontalidad constituye el apcope de prepropiedad horizontal"
(105). "Es un perodo previo -no breve y s temporal- que se inicia con la
existencia del terreno o suelo y concluye con el edificio terminado, posible
de dividirlo en propiedad horizontal, conforme a la ley especial de la
materia" (106).
En el caso de que la regulacin propia de la materia resulte insuficiente,
se aplicarn analgicamente las normas que imperan en materia contractual
y en la propiedad horizontal, siempre y cuando sean compatibles con
aqulla.
El art. 4 de la ley 19724 expresa que "la escritura de afectacin se
anotar en el Registro de la Propiedad Inmueble, y ste har constar esa
circunstancia en los certificados que expida". Las finalidades contempladas
en la norma son:

160

a) Facilitar la comercializacin de los inmuebles que cumplan con los


requisitos determinados por la ley.
b) La proteccin del adquirente con contrato inscripto o con boleto de
compraventa que deber inscribirse.
c) Determinar los derechos y las obligaciones que competen a cada una de
las partes.
d) "Estimular la anotacin registral de las operaciones concertadas" (107).
e) Que es imprescindible el consentimiento del nuevo adquirente para que el
inmueble pueda ser afectado con algn gravamen.
f) Que sus derechos quedan irrevocablemente adquiridos, salvo en el
supuesto de desafectacin, aun ante la enajenacin que realice el
propietario originario de su propiedad, puesto que igualmente debe
cumplir con las obligaciones pactadas.
g) Que tal afectacin pueda ser oponible erga omnes.
Debe observarse que en el Registro de la Propiedad Inmueble, en el cual
se asientan todos los actos jurdicos reales que afecten a un inmueble, en el
caso de una propiedad sometida al rgimen de la prehorizontalidad, y
conforme lo establecen las normas que rigen este sistema, con la
registracin de la escritura de afectacin o del boleto de compraventa, se
toma nota de un derecho personal.
Por lo tanto, podra afirmarse que es una excepcin al rgimen
establecido por la ley 17801 de publicidad inmobiliaria, en la que se
contemplan registraciones de derechos reales que se otorgan siempre en
escritura pblica.
"La simple anotacin del boleto privado, slo implica dar a publicidad un
derecho personal de los futuros adquirentes" (108). Este es uno de los casos
en que se admite que el Registro de la Propiedad Inmueble inscriba
instrumentos privados; otros es el de la venta en lotes de la ley 14005 en la
provincia de Buenos Aires.
El propietario de un inmueble sometido a este sistema para poder
afectarlo a este rgimen debe cumplir con los recaudos que esa ley establece.
A saber, debe presentar ante el rgano municipal competente, los planos de
mensura para que sean aprobados y redactar un proyecto del reglamento de
copropiedad y administracin.
Aprobados los planos, debe publicitar en su obra que el inmueble se
encuentra sometido al rgimen mencionado, ya sea a travs de un cartel que
deber tener en forma permanente en el lugar de la obra, en toda oferta o
invitacin que haga a terceros o en los contratos que celebre, informando
sobre dicha afectacin, su registracin, el nmero del registro notarial y la
fecha en que la efectu, conforme el art. 8.

161

A fines de evitar equvocos en la oferta, el art. 9 le prohibe al


propietario que oferte y:
a) Anuncie "el precio de venta, o parte de l, en forma que induzca a
error", o no indique "el precio total si se menciona una parte".
b) Anuncie "en forma incompleta los planes de financiacin y los plazos
de pago".
c) Ofrezca "formas de pago, condiciones o planes de financiacin por
terceras personas o instituciones de crdito que no hayan sido efectivamente
convenidos o acordados".
Los dos artculos siguientes establecen tanto para el propietario como
para aquella persona que intervenga en la comercializacin de las futuras
unidades funcionales, los deberes de exhibicin e informacin.
El contrato, que debe ser redactado en forma clara y fcilmente legible,
imposicin determinada por el art. 14, tiene que contener, entre otras,
determinadas precisiones que establece el art. 13, que dice: "Los contratos
de enajenacin y adjudicacin de unidades deben contener:
a) los siguientes datos de las partes:
I) cuando se tratare de personas de existencia visible, su nombre,
domicilio, estado civil, nacionalidad y nmero de documento de identidad;
II) cuando se tratare de personas jurdicas, la razn social o
denominacin y el domicilio, acreditndose la existencia de la entidad, su
inscripcin en el Registro Pblico de Comercio cuando fuere exigible, y la
representacin de quienes comparecieron por ella.
En cualesquiera de los dos casos, cuando se invocare mandato o
representacin, debe dejarse constancia del documento que lo pruebe.
b) los datos correspondientes al dominio de lo enajenado, con las
constancias de su inscripcin;
c) constancia de la escritura de afectacin, de su anotacin y de que en
poder del escribano obra copia simple certificada para el adquirente;
d) la individualizacin y caractersticas de la unidad enajenada, su
ubicacin y el porcentual estimado que se asigne a ella;
e) forma de pago del precio y cuando el saldo adeudado fuere en cuotas,
el nmero de ellas y si son documentadas total o parcialmente en pagars y
otros ttulos de crdito;
f) plazo, monto y condiciones de los gravmenes que el propietario
hubiese constituido o se proponga constituir y que afecten al inmueble;
g) plazo y condiciones en que se otorgar la posesin;
h) en su caso, la condicin prevista en el inc. c) del art. 2 ".

162

"El art. 14 se vincula con el art. 1198 del Cdigo Civil" (109). "Ello es
as pues, conforme lo interpret la doctrina, lo que se intenta resguardar a
travs de tantas precisiones que la misma ley impone, es la buena fe
contractual. Pero en la prctica el comprador queda librado a la buena fe del
enajenante" (110).
En el caso que sobre el inmueble pese una hipoteca al momento de la
enajenacin el adquirente tiene el derecho de solicitar al propietario o al
acreedor hipotecario toda informacin relativa al gravamen y puede pagar
directamente al acreedor la parte proporcional de la deuda de acuerdo con el
porcentaje de su unidad funcional. De as hacerlo, el art. 22, establece que
"quedar subrogado de pleno derecho en el lugar, grado y prelacin" del
acreedor hipotecario y que "hasta la concurrencia de la suma pagada, el
adquirente podr compensar con la que debiere al propietario".
Si el propietario hubiese afectado el inmueble con un derecho real de
garanta en contravencin con lo dispuesto por la ley, en el art. 21, sanciona
el proceder, con la ineficacia del acto y la inoponibilidad a los adquirentes.
Cuando enajene cada una de las futuras unidades funcionales, conforme
lo expresan los arts. 2 y 3, en la escritura deben constar:
1. El estado de ocupacin del inmueble.
2. La existencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de
cualquier ndole a la fecha de su otorgamiento.
3. Si la transferencia queda condicionada a la enajenacin, en un plazo
cierto, de un nmero determinado de ellas; dicho plazo no podr exceder de
un ao ni el nmero de unidades ser superior al cincuenta por ciento.
En rigor de verdad y conforme lo expresa la primera parte del art. 3, se
trata de que al escribano actuante se le entreguen los documentos a que se
refieren los incisos siguientes, que ste agregar al instrumento matriz que
autorice.
"En cuanto a recaudos especficamente escriturarios, lo que da idea de
cumplimiento preliminar al otorgamiento por el propietario, stos estn
indicados en la ltima parte del artculo y se refieren a las certificaciones
registrales y catastrales que el autorizante deber solicitar, dejando
constancia de su resultado en el instrumento que autorizar" (111).
Los documentos que establece que deben agregarse a la escritura son:
1. Una copia ntegra certificada del ttulo de dominio con constancia del
escribano de haberlo tenido a la vista.
2. El plano de mensura debidamente aprobado.
3. La copia del plano del proyecto de la obra, con la constancia de su
aprobacin por la autoridad competente.

163

4. El proyecto de plano de subdivisin firmado por profesional con ttulo


habilitante.
5. El proyecto del reglamento de copropiedad y administracin.
El art. 12 obliga al propietario a registrar los contratos en el Registro
de la Propiedad Inmueble y deber anotarlo en el contrato. Los acuerdos
registrados dan derecho al adquirente contra el propietario y no al
enajenante contra el adquirente.
"Las relaciones que se constituyan debern ajustarse a las condiciones de
la escritura de afectacin" (112).
En el caso de que un adquirente tenga la posesin y no haya sido
registrado en contrato, tal posesin no es oponible a quien reclame en
virtud de un contrato registrado.
El titular del boleto de compraventa puede ceder sus derechos a un
tercero. En este caso, el cesionario se har cargo de las obligaciones que el
cedente hubiera asumido. Empero si ste liber al nuevo adquirente de las
obligaciones de las cuales se hizo cargo, no pesarn sobre el cesionario tales
cargas. Para que esta liberacin sea vlida debe mediar conformidad expresa
del vendedor. Ello es as, en virtud de lo dispuesto por el art. 815 y
concordantes del Cdigo Civil. A su vez, el art. 17 impone tambin la
obligacin de registrar tal transferencia en el Registro de la Propiedad
Inmueble.
El propietario debe convocar a los adquirentes que tengan sus contratos
registrados para que designen un administrador provisorio. La mayora que
impone el art. 25 es la simple mayora contabilizada de acuerdo con "los
porcentuales asignados a las respectivas unidades en el proyecto de
subdivisin". La ley enumera dos obligaciones que debe cumplir:
1. Exhibir, conjuntamente con el propietario, la documentacin a los
adquirentes, de acuerdo con lo preceptuado por el art. 10.
2. Llevar la contabilidad de la obra.
Debemos recordar que ser de aplicacin la ley 13512, siempre y cuando
sea compatible con este rgimen en lo que a este instituto se refiere.
Los adquirentes deben hacerse cargo de las expensas de acuerdo "con los
porcentuales establecidos en el proyecto de reglamento de copropiedad y
administracin", segn estipula el art. 26.
La ley, en su art. 27, protege a los nuevos adquirentes facultndolos a
peticionar judicialmente, en el caso de que existan anomalas en la obra, a
que se nombre judicialmente un interventor siempre y cuando la solicitud
sea efectuada por los nuevos propietarios que representen por lo menos el
quince por ciento del valor total del inmueble.

164

El art. 28 establece que hasta tanto no se constituya definitivamente el


consorcio se aplicar provisoriamente el reglamento de copropiedad y
administracin vigente siempre y cuando sea compatible.
"De acuerdo con lo preceptuado por los arts. 25, 26, 27 y 29 estamos en
presencia de un consorcio de hecho" (113).
"En el estado prehorizontal (114), o pre-estado de propiedad horizontal
(115), no existen derechos reales por parte de los que forman un
preconsorcio, sino solamente derechos personales" (116).
La desafectacin es la forma propia de extincin del estado de
prehorizontalidad. Como consecuencia de ella, el inmueble dejar de regirse
por la ley de referencia para comenzar a hacer lo propio, con la Ley de
Propiedad Horizontal. Para que se produzca este efecto, debe mediar una
declaracin expresa de la voluntad que debe estar formalizada bajo la forma
de un instrumento pblico. Este modo de extincin de la prehorizontalidad
puede tener lugar por alguna de las causales que a continuacin se
enumeran:
1. El propietario se retracta privadamente por incumplimiento de las
condiciones a las cuales se subordin con la afectacin, de acuerdo con lo
preceptuado por el art. 6.
2. El propietario puede solicitarla judicialmente por:
a) No haber enajenado las unidades en un lapso de seis meses
computados a partir de la registracin de la afectacin al sistema.
b) Haber rescindido todos los contratos registrados en un perodo
idntico al enumerado en el punto 2a).
c) No haber iniciado la construccin de la obra o haber paralizado su
construccin sin posibilidad de reanudarla en un perodo de un ao desde
que la afectacin qued registrada.
En este caso, el art. 30 faculta a los adquirentes a que se adjudiquen el
inmueble en condominio transcurridos ms de seis meses de la paralizacin
de la obra. De as proceder, ellos debern asumir las obligaciones que el
propietario hubiese contrado por la construccin.
3. Por haber finalizado la construccin del inmueble.
Una de las finalidades tuitivas de la Ley de Prehorizontalidad es dar
solucin a los problemas que surgen por la incorporacin de los inmuebles
al estado de propiedad horizontal, tanto en el mbito jurdico como en el
prctico. Sin embargo, consideramos que el objeto primordial de esta figura,
que es su principal caracterstica, es el proteger a los adquirentes con boleto
de compraventa.
De lo expuesto se arguye que el propietario originario de un pozo, un
terreno o de un inmueble en construccin, con el fin de financiar la

165

construccin de su obra, emitiendo boletos de compraventa, decide


someterlo al rgimen de prehorizontalidad para luego hacer lo propio con el
de propiedad horizontal.
La segunda situacin que identificamos como punto 2 al inicio de nuestra
exposicin es aqulla en la cual el propietario de un inmueble decide
someterlo a la ley 13512, redacta e inscribe el reglamento. Esta situacin no
ofrece mayor anlisis, salvo considerar que el propietario originario con el
objeto de enajenar las distintas futuras unidades funcionales, no sujetndose
as al rgimen del condominio, decide someter su propiedad al estado de
propiedad horizontal. Para cumplir con su finalidad y conforme los
requisitos establecidos por la ley, es que redacta e inscribe el reglamento de
copropiedad y administracin en el Registro de la Propiedad Inmueble.
El tercer tpico identificado como punto 3 es aquel supuesto en que
varios copropietarios deciden someter su inmueble al estado de propiedad
horizontal y, a tal fin, redactan el reglamento de copropiedad y
administracin y lo inscriben en el Registro de la Propiedad Inmueble.
En este caso, antes del derecho real de propiedad horizontal debemos
observar que los titulares del inmueble se encontraban sometidos al
rgimen del condominio. El modo tpico de extincin de este derecho real es
la particin. En ella los condminos hacen que sus cuotas partes o partes
indivisas de ser ideales pasen a ser materiales. El art. 2692 del Cdigo Civil
faculta a los titulares de una cosa a solicitar la particin en cualquier
momento, cuando es un condominio sin indivisin forzosa.
Y es as que los distintos titulares acuerdan la adjudicacin de las
distintas unidades de acuerdo con su cuota, acuerdan la redaccin de un
reglamento de copropiedad y administracin y luego lo inscriben en el
Registro de la Propiedad Inmueble.
No debe escaparse la previsin estipulada en el art. 3475 bis de nuestro
cdigo de fondo, en el cual se establece que de existir la "posibilidad de
dividir y adjudicar los bienes en especie, no se podr exigir a los
coherederos la venta de ellos. La divisin de bienes no podr hacerse cuando
convierta en antieconmico el aprovechamiento de las partes". Ello es as
porque en el rgimen jurdico del condominio, la particin en especie es la
preferida por el codificador.
III. REQUISITOS QUE DEBEN CUMPLIRSE PARA PODER
SOMETER UN INMUEBLE AL RGIMEN DE LA PROPIEDAD
HORIZONTAL
Debemos recordar que para poder someter el inmueble al rgimen de
propiedad horizontal, ste debe cumplir con los requisitos estatuidos por el
art. 1 de la ley 13512.

166

Es decir que si existe libre consentimiento y se cumple con lo


preceptuado por la Ley de Propiedad Horizontal, no habr impedimento
alguno para que nazca el derecho real regulado por la ley 13512.
En los casos descriptos con los nmeros 1 y 2, el propietario primigenio
habr de redactar el reglamento que luego inscribir y solamente cuando
enajene alguna de las distintas unidades funcionales nacer el consorcio de
copropietarios. En cambio, en el tercero de los supuestos, con la inscripcin
del reglamento en el registro respectivo nacer simultneamente el
consorcio de copropietarios.
IV. EL ESTADO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y EL
RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Debemos aclarar que existe una diferencia entre los denominados
"estado de propiedad horizontal" y "rgimen de propiedad horizontal".
Es fcil de percibir tal sutil diferencia en los supuestos contemplados con
los nmeros 1 y 2.
El llamado "estado de propiedad horizontal" nace cuando la redaccin e
inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin lo realiza un
solo propietario, pudiendo hablarse del "rgimen de propiedad horizontal"
cuando se produce la transferencia del dominio de una de las unidades
funcionales a una persona diferente de la del propietario originario.
En cambio, en el supuesto contemplado con el nmero 3, el "estado de
propiedad horizontal" y el "rgimen de propiedad horizontal" nacen en el
momento en que se procede a la inscripcin del reglamento de copropiedad
y administracin en el Registro de la Propiedad Inmueble.
(103) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., p 335.
(104) MOREIRA, Laureano A., "Aspectos principales del rgimen prehorizontal", Rev.
Notarial, nro. 811, p. 1497.
(105) ALTERINI, Jorge H. - GATTI, Edmundo, "Prehorizontalidad y boleto de
compraventa", LLBA, 1973-113.
(106) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., p 317.
(107) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., p 337.
(108) MOREIRA, Luareano A., "Bases para un nuevo rgimen prehorizontal", Rev. del
Notariado, nro. 756, p. 1635.
(109) MOREIRA, Laureano A., "La Ley de Prehorizontalidad y las clusulas especiales de
los boletos de compraventa", LL, 149-897.
(110) LAJE, Eduardo J., "Adquisicin de unidades futuras y consorcios de hecho en materia
de propiedad horizontal", LL, 112-1058.
(111) PAPAO, R. J. - KIPER, M. C. - DILLON, G. A. - CAUSSE, G. A., Derechos..., cit., p.
95.

167

(112) MOSSET ITURRASPE, Jorge, "Acerca de la Ley de Prehorizontalidad. Parte I", JA,
1973-614.
(113) Conf., PAPAO, R. J. - KIPER, M. C. - DILLON, G. A. - CAUSSE, G. A., Derechos...,
cit., p. 111.
(114) FONTOBA, Francisco I. J., Estado de prehorizontalidad, Rolandino Argentina,
Buenos Aires, 1970, ps. 11 y 12.
(115) BENDERSKY, Mario J., "Interpretacin de la ley 19724 de Prehorizontalidad", LL,
147-1308.
(116) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., ps. 319 y 320.

V. FORMALIDADES QUE DEBE CUMPLIR EL REGLAMENTO


DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIN
La primera oracin de la segunda parte del art. 9 nos dice que el
reglamento de copropiedad y administracin debe ser realizado "por costo
de escritura pblica". Con este precepto se cumple con el requisito que el
inc. 1 del art. 1184 de nuestro Cdigo Civil impone, que es el de elevar
todo contrato a la forma de escritura pblica siempre y cuando su objeto sea
el de transferir, gravar o realizar algn acto jurdico real sobre un inmueble.
Una de las funciones primordiales del reglamento de copropiedad y
administracin, o tal vez la ms importante, es el generar el "estado de
propiedad horizontal". Si bien el estatuto no es causa suficiente del rgimen,
es una causa necesaria para que pueda nacer el estado con el consecuente
sometimiento del inmueble al sistema de la ley 13512.
VI. EL TTULO SUFICIENTE Y EL MODO SUFICIENTE EN LA
PROPIEDAD HORIZONTAL
De acuerdo con los principios generales que rigen en materia de
adquisicin de los derechos reales, para que un derecho real pueda ser
adquirido se debe cumplir con la teora del ttulo suficiente y del modo
suficiente, que se aplica a todos aquellos derechos reales que pueden ser
ejercidos por la posesin.
Entendemos por ttulo suficiente todo acto jurdico bilateral que tenga
por objeto la adquisicin de un derecho real y que cumpla con las
condiciones de fondo y forma establecidas por la ley, debiendo ser adems
idneo para la adquisicin del derecho real de que se trate.
Sin embargo, a pesar de lo preceptuado por el art. 9, la redaccin del
contrato que habr de regir la vida de los futuros consorcistas que habiten o
solamente coexistan en un inmueble sometido al rgimen de la propiedad
horizontal, no es suficiente para que este derecho real pueda ser adquirido.
Falta el requisito del modo suficiente.
El modo suficiente es la tradicin constitutiva de derechos reales que
consiste en la entrega material voluntaria y en la recepcin voluntaria de

168

una cosa, en las cuales el transmitente o tradens y el que la recibe o


accipiens deben ser capaces para poder hacerlo y deben realizarlo de
conformidad con las distintas formalidades prescriptas por la ley.
En consecuencia, de los siete modos de adquisicin del dominio
enumerados en el art. 2524 del Cdigo Civil podemos decir que los nicos
modos que son aplicables al caso en anlisis son el de la tradicin y el de la
sucesin por causa de muerte que estn contemplados en los incs. 4 y 6,
respectivamente. Tambin puede ser de aplicacin el inc. 7 de artculo
mencionado; es decir, la prescripcin.
El art. 1 del decreto reglamentario 18734/1949 estipula que la
obligacin impuesta por el artculo que estamos analizando deber ser
realizada por toda persona que, habiendo acreditado su titularidad de
dominio sobre el inmueble, decida someterlo al rgimen de propiedad
horizontal.
Por lo tanto, podemos afirmar que la forma instrumental signada al
estatuto consorcial es la escritura pblica. El funcionario autorizado
legalmente para cumplir con tal formalidad es el escribano pblico, quien
para poder cumplir con ello deber tener a la vista:
1. Una copia del plano de mensura aprobado por autoridad competente, de
acuerdo con lo establecido por el art. 4 del decreto 18734/1949.
2. El ttulo que acredita la titularidad de dominio del inmueble que habr de
someter a la propiedad horizontal.
3. El certificado de dominio del que surge la publicidad de su titularidad,
conforme lo preceptuado por el art. 23 de la ley 17801.
4. Toda otra documentacin legal exigible de acuerdo con las circunstancias
del caso.
VII. REQUISITOS QUE DEBE CUMPLIR TODO TITULAR
PARA PODER SOMETER UN INMUEBLE AL RGIMEN DE LA
LEY 13512
Para poder someter un inmueble al rgimen de la propiedad horizontal
dos son los requisitos que debe cumplir todo titular:
1. Administrativos.
2. Jurdicos.
La redaccin del reglamento de copropiedad y administracin es un
requisito jurdico que impone el art. 9, pero para poder cumplir con tal
formalidad, antes debe hacer lo propio con los administrativos.
El primer paso que debe dar todo propietario es la confeccin del plano
de mensura, que debe ser realizado por un profesional competente en la
materia de acuerdo con la normativa nacional, provincial y municipal

169

existente. En este plano se asentarn las distintas subdivisiones


horizontales y/o verticales que tendr el inmueble, y de l deben surgir: la
cantidad de plantas, la designacin y ubicacin de los distintos sectores
privativos y sectores comunes en cada planta, la indicacin de las superficies
que corresponden a cada uno de ellos, el porcentual asignado a cada unidad
y el ttulo que justifique el derecho de dominio.
En el caso de existir unidades complementarias deber individualizarlas
y determinar el porcentaje que le corresponde sobre ellas a cada unidad
funcional, dejando aclarado en su caso que aqullas no se encuentran
sometidas ni pueden serlo al dominio privativo de los distintos titulares.
Debemos puntualizar que en el reglamento de copropiedad y
administracin, los distintos copropietarios pueden cambiar el destino de
estas unidades, y en ese caso hacer que de uso comn pasen a ser de uso
privativo de una o varias unidades funcionales o bien cambiarle la
titularidad, es decir, de ser comunes a ser exclusivas.
El ingeniero deber detallar todas aquellas restricciones y lmites que
pesen sobre los sectores privativos del edificio. Luego, el propietario a
travs del profesional contratado, proceder a someter el plano PH a su
aprobacin por el rgano competente y a obtener la conformidad de la obra.
Cualquiera sea la situacin que se presente, la redaccin e inscripcin en
el Registro de la Propiedad Inmueble del reglamento de copropiedad y
administracin coloca el edificio en el estado de propiedad horizontal. Este
estado importa que, sea uno el propietario o sean varios, pueda o puedan
actuar jurdicamente conforme las distintas pautas que la ley establece. Es
decir que el otorgamiento y la inscripcin del reglamento son los requisitos
imprescindibles que deben cumplirse para que el consorcio de
copropietarios pueda nacer.
Tal como comentramos precedentemente, es irrelevante que la
tradicin de la cosa se haga con anterioridad o no a la celebracin del
contrato que debe ser elevado a la forma de escritura pblica, debiendo
cumplirse con ambos requisitos para que el derecho real de propiedad
horizontal pueda nacer. Por lo tanto, debe concluirse que ambas exigencias
deben cumplirse, siendo indistinto cul precede a cual.
La inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble de la escritura
traslativa del dominio, en este caso, o bien de cualquier otra circunstancia
por la cual se produzca la adquisicin de este derecho real, por ejemplo: una
sentencia judicial que ordene la particin de un condominio, cuando los
titulares son coposeedores de un inmueble edificado, tiene el efecto de hacer
que este derecho real sea oponible erga omnes. Ello es as, pues conforme lo
establece el art. 2 de la ley 17801, la inscripcin en el Registro
Inmobiliario tiene efecto declarativo.

170

Es decir que el derecho real sobre inmuebles puede nacer con


anterioridad a su registracin extrarregistralmente; es decir, obstando la
misma tan slo a su oponibilidad. El derecho real sobre inmuebles nace
cuando se cumple con el ttulo suficiente (arts. 2602, 2609 y 1184, inc. 1,
CCiv.) y el modo suficiente (arts. 577, 3265 y 2524 y ccdantes. del CCiv.).
Decimos "puede" porque tambin suele ocurrir que se otorgue la escritura
traslativa de dominio y que se inscriba, teniendo luego lugar la tradicin.
En el caso de las cosas muebles registrables, la inscripcin en el registro
respectivo tiene efecto constitutivo, pues el derecho real nace con la
inscripcin. En el caso de las cosas muebles comunes, con la sola tradicin
de la cosa, salvo los casos de aplicacin de la adquisicin ex lege del art.
2412 del Cdigo Civil a favor de los terceros adquirentes de buena fe y a
ttulo oneroso.
La oponibilidad erga omnes es una de las caractersticas que distingue
los derechos reales de los derechos personales, pues uno de los caracteres de
aqullos es la absolutez. Para que pueda darse por cumplido este carcter es
necesario distinguir el tipo de cosa que es objeto del derecho real que habr
de adquirirse, modificarse o extinguirse para saber cules son los pasos que
deben darse para que tal finalidad pueda ser tenida por cumplida.
VIII. EL NACIMIENTO DEL CONSORCIO DE PROPIETARIOS
El art. 9 establece que: "Al constituirse el consorcio de propietarios,
deber acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administracin",
pero tal cual vimos ello no siempre se da, pues el consorcio puede preexistir
o no a la redaccin del reglamento. Si bien la inscripcin del reglamento de
copropiedad y administracin en el Registro de la Propiedad Inmueble
obsta al nacimiento del consorcio de copropietarios, existen situaciones en
las cuales el consorcio puede preexistir a ste. sta es la situacin
contemplada por la norma; es decir, la de varios habitantes que conviven en
un inmueble en unidades separadas y tienen la posesin, pero no el ttulo
suficiente por haber firmado, por ejemplo, un boleto de compraventa.
No debemos confundir este caso con aqul en el cual varios titulares de
un mismo inmueble que se rigen por el rgimen jurdico del condominio son
quienes deciden someter su propiedad al rgimen de la propiedad
horizontal, siempre y cuando la construccin cumpla con las exigencias
determinadas por la normativa nacional, provincial y municipal. Aqu
estamos frente a una de las causales de extincin del condominio.
En la primera de las situaciones descriptas, los distintos ocupantes del
inmueble no tienen ttulo suficiente, por lo cual no pueden adquirir el
derecho real de propiedad horizontal y cuentan con una promesa de venta a
su favor. En esos casos estamos en presencia de un consorcio de hecho o un
pre-consorcio y se aplican analgicamente las reglas de la ley 13512,
siempre y cuando los poseedores hayan elegido al administrador del

171

inmueble y contribuyan al pago de las expensas. De no ser elegido el


administrador ni pagar las expensas, no podramos hablar de este instituto.
Es decir que hasta tanto no se inscriba el reglamento de copropiedad y
administracin en el Registro de la Propiedad Inmueble estaremos en
presencia de un consorcio de hecho. Producida la inscripcin del estatuto
consorcial en el registro respectivo, nacern el estado de propiedad
horizontal y el consorcio de copropietarios.
Ello es as pues mientras no se inscriba el reglamento no estamos en
presencia de una persona jurdica.
IX. DIFERENCIAS ENTRE EL "PRE-CONSORCIO" Y EL
"CONSORCIO DE COPROPIETARIOS"
Existe una diferencia sustancial entre el denominado "pre-consorcio" y
el "consorcio de copropietarios". Este ltimo es una persona jurdica y, por
lo tanto, los consorcistas pueden ejercer derechos entre ellos y frente a
terceros; en cambio, en el pre-consorcio slo podrn hacerlo entre ellos,
pues al no estar frente a un ente dotado de personalidad jurdica, nunca
podrn hacerlo frente a terceros.
De lo expuesto se concluye que el consorcio de copropietarios no
preexiste al reglamento de copropiedad y administracin, pues en ese caso
estaramos en presencia de un consorcio de hecho, sino que con la
inscripcin del estatuto consorcial es que nace el ente consorcial.
La constitucin del ente slo se producir cuando el reglamento que a
ste le incumbe dictar se hubiera otorgado con el cumplimiento de la
formalidad de la escritura pblica prescrita e inscripto en el Registro de la
Propiedad, en cuanto a los efectos respecto a terceros. Mientras tales
formalidades no se hubieren satisfecho, no existir sino una reunin de
personas constituidas en una comunidad de derechos e intereses, integrada
por todos aqullos que se hubieren obligado a la creacin del sistema (117).
El art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal es la nica norma que
alude a la figura del consorcio de propietarios, pues en ninguna otra norma
de su articulado se lo hace.
X. DEFINICIN DEL CONSORCIO
Conforme lo expuesto podra definirse el consorcio de propietarios como
aquella reunin de copropietarios que son titulares de un inmueble sometido
al rgimen de la propiedad horizontal, es decir, como un sujeto de derecho, una
persona jurdica distinta de la personalidad de sus integrantes (118).
XI. LA NATURALEZA JURDICA DEL CONSORCIO
La determinacin de la naturaleza jurdica del consorcio de propietarios
es una cuestin que reviste importancia tanto terica como prctica, pues el
reconocerlo como persona jurdica o no importar distintos efectos tanto en

172

el normal desenvolvimiento de este sistema como en la relacin de los


distintos copropietarios entre s y, a su vez, de stos con el administrador y
los terceros.
En torno de su calificacin como persona jurdica existen distintas
teoras:
a) La que sostiene que el consorcio de copropietarios no es una persona
jurdica.
b) Las que sostienen que el consorcio de copropietarios es una persona
jurdica, pero con capacidad restringida.
c) Las que sostienen que el consorcio de copropietarios es una persona
jurdica, pero con capacidad amplia.
(117) RACCIATTI, H., Propiedad..., cit., p. 177.
(118) LAQUIS, Manuel A., Temas de responsabilidad civil, Librera Editora Platense, p. 303.

XII. TEORAS NEGATORIAS


JURDICA DEL CONSORCIO

DE

LA

PERSONALIDAD

Los que niegan la personalidad jurdica del consorcio, entre los que
encontramos a Sofanor Novillo Corvaln (119), Acdeel E. Salas (120),
Eduardo A. Zannoni (121), Manuel A. Laquis (122) y Alberto D. Molinario
(123), entre otros, elaboran su teora sobre la base de algunos de los
siguientes argumentos que expondremos a continuacin:
1. La ley 13512 no lo dota de personalidad jurdica.
2. El derecho real de propiedad horizontal no es un derecho real autnomo,
sino que es un dominio que se integra con un condominio de indivisin
forzosa.
3. El art. 33 del Cdigo Civil no lo enumera como una persona jurdica.
4. La personalidad jurdica es siempre dada por la ley.
5. La personalidad jurdica no puede surgir por un acuerdo de voluntades.
6. "La esencia o naturaleza jurdica de la denominada propiedad horizontal
y de las relaciones de derecho personal que exige el funcionamiento del
derecho real de propiedad horizontal" (124).
7. Los arts. 9 (inc. 10), 10 y 11 de la ley 13512 hablan del administrador
como representante de los propietarios y no aluden a l como
representante del consorcio.
8. Carece de autonoma patrimonial, pues las prerrogativas que emanan del
sistema de la propiedad horizontal se encuentran en cabeza de cada uno
de los copropietarios y no de un ente diferenciado de stos.

173

9. "En ningn caso el consorcio de propietarios en su desenvolvimiento


llega a tener patrimonio que no corresponda al derecho individual de
cada uno de los propietarios" (125)
10. Aun en el caso de que exista un fondo de reserva, integrado por aportes
de los mismos copropietarios, son ellos quienes ante una erogacin que
deban hacer, cualquiera sea la causa que la suscite, se hacen cargo de ella
en proporcin con el valor de sus unidades funcionales. El fondo de
reserva no puede equipararse al aporte de los socios en determinadas
sociedades, pues aqu el ente es quien se hace cargo de afrontar los
gastos y la ley la que dota a la sociedad de personalidad jurdica.
11. Carece de capacidad jurdica. No es un ente con capacidad para adquirir
derechos y contraer obligaciones, pues son los copropietarios quienes
soportan, en definitiva, las obligaciones que contraen en proporcin con
la titularidad de sus unidades funcionales.
12. Existe un condominio de indivisin forzosa sobre las partes comunes y
este derecho real no puede ser considerado como un sujeto de derecho,
pues su naturaleza jurdica determina que es un derecho real.
13. La ley 13512 establece claramente que cada copropietario es dueo
exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y
sobre todas las cosas de uso comn del edificio o indispensables para
mantener su seguridad (art. 2 ). Es decir, existe un condominio con
indivisin forzosa -arts. 2710 a 2716 del Cdigo Civil- sobre las cosas,
partes o servicios comunes, o al menos, las normas relativas al
condominio con indivisin forzosa son aplicables por analoga (126).
14. El administrador representa a todos los condminos individualmente en
todo lo que se refiere a intereses comunes, no pudiendo aqul estar en
juicio por los copropietarios excepto en los casos del art. 15, pues el
condominio no constituye una persona jurdica (127).
15. La palabra "consorcio" no remite a una persona jurdica, sino a varias
personas que tienen un inters comn, en este caso el edificio que es
comn a todos aunque en distinta proporcin (128).
16. "La palabra consorcio no puede ser sustituida por otra o por un giro
gramatical, porque en ese caso no tiene por s sola valor jurdico ya que
admite sustitucin" (129).
17. El nico modo de explicar por qu los copropietarios deban ejercer las
acciones y los derechos a travs del representante del consorcio es
declinar la personalidad, y entender que cuando la ley alude al consorcio
de propietarios -as, en el prr. 1 del art. 9 de la ley 13512- no lo hace
para atribuirle el carcter de entidad que tiene capacidad para adquirir
derechos y contraer obligaciones (arg. art. 33, inc. 2, CCiv.) distinta de
las de sus integrantes, sino que ms bien se refiere al conjunto de los

174

copropietarios sometidos a un especfico o particular modo de conservar


y administrar las cosas comunes. Y este especfico o particular modo de
conservar o administrar implica la designacin de un administrador que
represente a todos los copropietarios, la determinacin acerca de la
forma y proporcin en la contribucin de los gastos y expensas comunes,
el derecho de cualquier copropietario, en ausencia del administrador, a
realizar expensas necesarias no mediando oposicin de los dems (130).
18. Dentro del sistema de la ley, los propietarios pueden actuar por s:
Respecto de la totalidad del edificio:
- Cualquiera puede pedir la venta del terreno y de los materiales en caso
de destruccin total o parcial de ms de las dos terceras partes del valor del
mismo (art. 12 ).
Respecto de las partes comunes del edificio:
- Cualquiera puede deducir el interdicto de obra nueva cuando las
innovaciones dispuestas por los dems propietarios sobre las partes
comunes resultaren de costo excesivo, contrarias al reglamento o a la ley
(art. 8, prrafo segundo)
- Cualquiera puede realizar expensas, gastos y reparaciones necesarias
en ausencia del administrador y no mediando la oposicin de los dems,
previamente advertidos (art. 8, prrafo tercero).
- Cualquiera puede promover acciones judiciales tendientes a lograr la
reunin de la asamblea, cuando no fuere posible reunir la mayora necesaria
para resolver los asuntos de inters comn en cuestiones urgentes (art. 10 ).
- "Cualquier propietario afectado puede formalizar denuncias judiciales
por violacin de las normas del art. 6 " (art. 15 ) (131).
XIII.
ORIGEN
DEL
RECONOCIMIENTO
DE
LA
PERSONALIDAD JURDICA DEL CONSORCIO
La jurisprudencia fue quien primero le reconoci personalidad jurdica al
consorcio de propietarios al determinar, de acuerdo con cuestiones de
prctica y economa procesal, que era un ente diferenciado de los
copropietarios y stos eran quienes expresaban su voluntad a travs de sus
rganos. Decimos que unos, entre tantos otros, de los fundamentos fueron
cuestiones de economa y prctica procesal. Imaginemos tan slo el caos y el
retraso en la prosecucin de los juicios que traera aparejada abrazar la
teora que le niega personalidad jurdica al consorcio de propietarios.
Pongamos como ejemplo una demanda entablada por un encargado de un
inmueble sometido al rgimen de la propiedad horizontal que cuenta con
ciento veinte unidades funcionales por falta de aportes previsionales. En
este caso, presentada la demanda, debera corrrsele traslado a cada uno de

175

los titulares de las distintas unidades funcionales y stos, a su vez, podran


oponer excepciones que deberan ser sustanciadas con el demandante y/o
contestaran cada uno de ellos la demanda y as sucesivamente en cada una
de las distintas etapas procesales por las cuales atraviesa un expediente. Es
inimaginable el tiempo que podra demorarse un expediente en la etapa
probatoria, si por ejemplo, cada uno de los propietarios impugnara la
prueba.
XIV. TEORAS QUE SOSTIENEN QUE EL CONSORCIO ES UNA
PERSONA JURDICA
Las tesis que consideran que el consorcio de propietarios tiene
personalidad jurdica, elaboran su teora sobre la base de algunos
argumentos en comn, empece a que difieren en torno del alcance de la
capacidad. Es as que mientras algunos consideran que la capacidad es
restringida, otros afirman que es amplia. La mayora doctrinaria y
jurisprudencial, como vimos, sostiene esta ltima postura.
La consagracin de la personalidad jurdica del consorcio tiene su
sustento en la determinacin de un patrimonio propio diferenciado del de
los copropietarios, quienes respondern subsidiariamente en el caso de que
el monto de aqul sea insuficiente para hacer frente a una obligacin
determinada.
Quienes sostienen esta postura consideran que el consorcio de
propietarios de un inmueble afectado al rgimen de la propiedad horizontal
es un sujeto de derecho, una persona jurdica distinta de la personalidad de
sus integrantes, una personalidad de existencia ideal. Aqullos que bregan
por la personalidad restringida sostienen que la capacidad de la que goza
este ente es restringida a la medida de la satisfaccin de las necesidades de
su institucin (132).
XV. FUNDAMENTOS DE QUIENES SOSTIENEN LA
PERSONALIDAD RESTRINGIDA DEL CONSORCIO
Algunos de los fundamentos esgrimidos por aqullos -como Hernn
Raciatti (133), Mario J. Bendersky (134), Alberto G. Spota (135), Eduardo J.
Laje (136), Francesco Ferrara (137), Norma O. Silvestre de Aimo y Teresa
R. Quintana (138) - que sostienen que el consorcio de propietarios es una
persona jurdica con capacidad restringida -que difieren con los de quienes
sostienen que su capacidad no es restringida, que comentaremos
posteriormente- son:
1. El art. 33 del Cdigo Civil no inviste al consorcio de personalidad
jurdica, no obstante es un sujeto de derecho distinto de los propietarios
de unidades que lo integran (139).

176

2. Debe hablarse de capacidad restringida y no de personalidad restringida,


pues la personalidad jurdica se la tiene o no; en cambio, la capacidad
puede ser tenida en mayor o menor grado (140).
3. Todas las personas jurdicas poseen una capacidad limitada por el fin de
su creacin (141).
4. La propiedad individual se encuentra ntimamente ligada a la copropiedad
sobre los elementos que constituyen la base de su disfrute y
sostenimiento (142).
5. El vnculo que une a los propietarios sobre las cosas comunes reviste un
carcter intelectual (143).
6. Ese carcter intelectual o vnculo ocupa un lugar intermedio entre la
comunidad de tipo colectivo del sistema germnico y la persona moral o
ficticia, cuya existencia se superpone a la de sus asociados, participando
del carcter de ambas (144).
7. El dominio corresponde a los comuneros idealmente reunidos y no
individualmente a cada uno de ellos (145).
8. Existe una voluntad asociativa cuyo apoyo reside en el consorcio de
propietarios.
9. La voluntad colectiva dirigida a un fin comn es la que da origen a un
embrin de personalidad jurdica, que es atenuada (146).
10. Los intereses colectivos son regulados por el consorcio de propietarios,
dentro de los lmites del reglamento de copropiedad y administracin
(147).
11. La ley contempla como una de sus finalidades un fin utilitario que
pertenece al conjunto y es distinto del individual (148).
12. El fin utilitario supera al fin individual (149).
13. El administrador es el representante de un ente especial que es el
consorcio. Tal situacin surge de la existencia de esa voluntad comn y
de las facultades que la ley y subsidiariamente las leyes y los decretos
reglamentarios confieren al conjunto de titulares y al administrador.
14. Una persona jurdica colectiva es una unin estable de una pluralidad de
personas, independiente en su existencia, del cambio de miembros que
tiene una constitucin corporativa y un nombre colectivo,
correspondiendo a los miembros la administracin (150).
15. Una persona jurdica es tal cuando una colectividad se transforma en
una unidad jurdica, que tiene lugar por el reconocimiento del derecho
objetivo (151).
16. Existen otras figuras en las cuales se presentan situaciones similares a la
del consorcio de propietarios, tal es el caso de los contratos colectivos.

177

XVI. LOS FUNDAMENTOS DE AQUELLOS QUE SOSTIENEN


LA TESIS AMPLIA
Los argumentos en comn que sustentan quienes bregan por la
personalidad jurdica del consorcio, entre los que encontramos a Jorge A.
Alterini (152), Alberto G. Spota (153), Guillermo A. Borda (154), Jorge H.
Llambas (155), Julio E. Curutchet (156), Ricardo J. Papao, Claudio M.
Kiper, Gregorio A. Dillon, Jorge R. Causse (157), Marina M. de Vidal (158),
Elena I. Highton (159), Lily R. Flah y Miriam Smayevsky (160) y Ricardo
A. Bustos (161), son:
1. Ni el condominio ni el dominio son personas jurdicas. Tanto el
derecho real de propiedad horizontal como el dominio y el condominio son
derechos reales autnomos. La propiedad horizontal se diferencia de los
otros dos derechos, pues su existencia se basa en un estatuto, la asamblea, el
consorcio, etc. El funcionamiento de los tres sistemas es distinto. La Ley de
Propiedad Horizontal apunta al dinamismo de las relaciones entre sus
integrantes; en tanto que el Cdigo Civil mira con recelo al condominio
(162).
2. El art. 33 del Cdigo Civil con la reforma introducida por la ley
17711 establece que: "las sociedades civiles o comerciales o entidades que
conforme a la ley tengan capacidad para adquirir derechos y contraer
obligaciones, aunque no requieran autorizacin expresa del Estado para
funcionar.". Es decir que nuestro Cdigo Civil dota de personalidad jurdica
a todos aquellos entes que no requieren de autorizacin del Estado para
funcionar, entre ellos estara contemplada la figura del consorcio.
3. En el rgimen jurdico vigente, los conceptos de persona de existencia
ideal y persona jurdica son sinnimos, y la personalidad de los entes
colectivos puede adquirirse con o sin autorizacin judicial (163).
4. Tiene capacidad, pues tiene aptitud para adquirir derechos y contraer
obligaciones en forma separada de la de los distintos propietarios de las
unidades funcionales que conforman un inmueble sometido al rgimen de la
propiedad horizontal. Para los que sostienen la tesis de la capacidad
restringida, cual mencionamos, su actuacin va a estar limitada de acuerdo
con los fines de la institucin; en cambio para los que sostienen la amplia, el
ente no tendr limitacin alguna, ms all de la estipulada en el reglamento
de copropiedad y administracin o la que resulta de una asamblea de
copropietarios.
5. Tiene nombre dado por la calle y nmero de ubicacin del inmueble.
Por ejemplo: "Consorcio de Propietarios Callao 1234".
6. Tiene domicilio, que puede ser el lugar de asiento del edificio o aqul
en el cual el administrador tenga la sede de su oficina.

178

7. Tiene patrimonio, entendido ste como el conjunto de bienes de una


persona, conformado por: las expensas, el fondo de reserva -en el caso que
existiere- y los intereses que devenguen los crditos frente a los
propietarios de las distintas unidades funcionales de un inmueble sometido a
este rgimen.
8. Al ser considerado el derecho real de propiedad horizontal como un
derecho real autnomo, independiente de los derechos reales de dominio y
condominio, ms all de que se afirme que los propietarios gozan de un
dominio sobre sus unidades funcionales y de un condominio con indivisin
forzosa sobre las partes comunes, la autonoma de este derecho real est
dada por los distintos entes que conforman esta figura jurdica, como son: el
consorcio de propietarios, la asamblea de copropietarios o el administrador;
y tambin, por ejemplo, por el reglamento de copropiedad y administracin.
stos son los motivos que esbozan para redargir el argumento que
sostiene que como los propietarios son condminos de las partes comunes
no puede considerarse al consorcio de propietarios como a una persona
jurdica distinta de los copropietarios de un inmueble sometido al rgimen
de propiedad horizontal, pues stos simplemente afirman que el ente no
puede ser considerado persona jurdica ya que el condominio no es una
persona jurdica.
9. En el caso de que un inmueble sometido al rgimen de la propiedad
horizontal tenga deudas con terceros, la responsabilidad de los
copropietarios es subsidiaria a la del consorcio. No puede ejecutarse
directamente a los consorcistas por estas deudas, pues stos podran oponer
el beneficio de la exclusin para que primero se vaya contra el patrimonio
del consorcio o sus bienes.
10. "El consorcio tiene libros y contabilidad propia e independiente de la
de los copropietarios" (164), stos son: el libro de contabilidad, el libro de
actas, el libro de rdenes, el libro de sueldos y todo otro libro que los
copropietarios a travs de una decisin en una asamblea convocada al efecto
determinen que debe llevar. El encargado de llevar los libros es el
administrador.
No pueden ser objeto de embargo las cosas de propiedad comn, pues
son indispensables para la subsistencia de este sistema. Empece ello existen
casos en los que se embarg un ascensor y se remat su motor. Lo que s
puede embargarse son, por ejemplo, las cuentas corrientes bancarias o los
crditos.
"La naturaleza jurdica del consorcio de propietarios ha generado una
amplia discusin doctrinaria y jurisprudencial. La nica manera de concluir
con un debate que ha transitado por diversas etapas que van desde el
rechazo de la personalidad hasta la aceptacin, primero limitada y luego
amplia de esa personalidad, precisamente es atribuir legislativamente el

179

carcter de persona jurdica al consorcio conforme al inc. 2 del art. 33 del


Cdigo Civil" (165).
Uno de los argumentos que sealamos a travs del cual surge que el
consorcio es una persona independiente de los copropietarios, es la
obligacin que tiene aqul de llevar los libros obligatorios, carga que
recaer sobre el administrador.
(119) NOVILLO CORVALN, Sofanor, Tratado de derechos reales, t. II, Salvat, p. 425.
(120) SALAS, Acdeel E., Poirier, La propiedad horizontal (Condominio), 2 ed., Aray,
Buenos Aires, 1955, p. 127.
(121) ZANNONI, Eduardo A., en su voto al fallo "Consorcio de Propietarios Marcelo T. de
Alvear 1275/77 v. Arminf SA", Cm. Nac. Civ., sala A., 5/6/1984, LL, 1985-A-534.
(122) LAQUIS, Manuel A., "Naturaleza jurdica del consorcio de propietarios", Lecciones y
ensayos, 1958, p. 22, y "Sobre una sentencia renovadora de los fundamentos
negativos de la personalidad jurdica del consorcio de propietarios", LL, 1985-A-534.
(123) MOLINARIO, Alberto D., "Inexistencia de la personalidad del consorcio creado por la
ley nacional 13512 ", ED, 120-405.
(124) Conf. MOLINARIO, A. D., "Inexistencia...", cit., p. 412.
(125) Conf. LAQUIS, M. A., "Sobre una sentencia...", cit., p. 537.
(126) ZANNONI, E. A., en su voto al fallo "Consorcio de...", cit., p. 536.
(127) Conf. SALAS, A. E., Poirier, La propiedad..., cit., ps. 127 y ss.
(128) Conf. MOLINARIO, A. D., "Inexistencia...", cit., p 412.
(129) Conf. MOLINARIO, A. D., "Inexistencia...", cit., p. 413.
(130) Conf. ZANNONI, E. A., en su voto al fallo "Consorcio de...", cit., p. 353.
(131) HIGHTON, E. I. - LVAREZ JULI, L. - LEIVA FERNNDEZ, L. F. P. LAMBOIS, S. - ARATA, R. V. - SGRILLETTI, A., Responsabilidad..., cit., p. 67.
(132) LAQUIS, M. A. - SIPERMAN, A., La propiedad..., cit., p. 85.
(133) RACIATTI, Hernn, "Naturaleza jurdica y constitucin de la propiedad por pisos o
departamentos en nuestro Derecho", LL, 83-124, y "La naturaleza jurdica del
consorcio de propietarios en la Ley argentina de Propiedad por pisos o
departamentos", LL, 71-902.
(134) BENDERSKY, Mario J., "Las asambleas de propietarios en el rgimen de propiedad
horizontal", LL, 92-891.
(135) SPOTA, Alberto G., Tratado de derecho civil. Parte general, t. I, vol. 3, Depalma,
Buenos Aires, 1961, p. 76.
(136) LAJE, Eduardo J., La propiedad horizontal en la legislacin argentina, Abeledo-Perrot,
Buenos Aires, 1949, p. 13, y "La personalidad jurdica del consorcio de propietarios
creado por la ley 13512 ", LL, 99-430.
(137) FERRARA, Francesco, "Teora de las personas jurdicas", Rev. de Derecho Privado,
nro. 78, Madrid, p. 374.
(138) SILVESTRE DE AIMO, Norma O. - QUINTANA, Teresa R., "La pretendida
personalidad jurdica del consorcio de propietarios en la ley 13512 ", ED del
21/6/1985, p. 3.

180

(139) Conf. LAJE, "La personalidad...", cit., p. 430.


(140) Conf. SILVESTRE DE AIMO, N. O. - QUINTANA, T. R., "La pretendida...", cit., p. 3.
(141) Conf. SILVESTRE DE AIMO, N. O. - QUINTANA, T. R., "La pretendida...", cit., p. 3.
(142) Conf. RACCIATTI, H., Propiedad..., cit., ps. 177 y ss.
(143) Conf. RACCIATTI, H., Propiedad..., cit., ps. 177 y ss.
(144) Conf. RACCIATTI, H., Propiedad..., cit., ps. 177 y ss.
(145) Conf. RACCIATTI, H., Propiedad..., cit., ps. 177 y ss.
(146) Conf. RACCIATTI, H., Propiedad..., cit., ps. 177 y ss.
(147) Conf. RACCIATTI, H., Propiedad..., cit., ps. 177 y ss.
(148) Conf. RACCIATTI, H., Propiedad..., cit., ps. 177 y ss.
(149) Conf. RACCIATTI, H., Propiedad..., cit., ps. 177 y ss.
(150) Conf. SPOTA, Tratado de derecho civil, Parte general, t. I, vol. 3, Depalma, Buenos
Aires, 1961, p. 76.
(151) Conf. FERRARA, Francesco, Tratado..., cit., p. 374.
(152) ALTERINI, Jorge A., "Responsabilidad de los consorcistas por deudas del consorcio
(enfoque dinmico de la responsabilidad del consorcio)", ED, 56-742.
(153) SPOTA, Alberto G., "Propiedad por pisos o departamentos", LL, 24-69.
(154) BORDA, Guillermo A., Tratado de derecho civil. Derechos reales, t. I, Perrot, Buenos
Aires, 1975, p. 624.
(155) LLAMBAS, Jorge H., Tratado de derecho civil. Parte general, t. II, Abeledo-Perrot,
Buenos Aires, 1961, p. 33.
(156) CURUTCHET, Julio E., "Naturaleza jurdica del consorcio de propietarios en la
propiedad horizontal", JA, 1961-III-528.
(157) PAPAO, R. J. - KIPER, C. M. - DILLON, G. A. - CAUSSE, J. R., Derechos reales...,
cit., t. II.
(158) MARIANI DE VIDAL, Marina M., "Los derechos del consorcio de copropietarios
sobre qu bienes pueden hacerse efectivos?", ED, 45-865.
(159) Conf. HIGHTON, E. I., Derechos..., cit.
(160) FLAH, Lily R. - SMAYEVSKY, Miriam, "Propiedad horizontal: problemas que se
suscitan", LL, 1991-A-1038.
(161) BUSTOS, Ricardo A., "El consorcio de propiedad y su representacin ante la justicia",
Rev. del Notariado, Ao LX, nro. 631, enero-febrebro 1957, p. 45.
(162) Tambin citado por HIGHTON, E. I., Derechos..., cit.
(163) Conf. ALTERINI, J. A., "Responsabilidad...", cit., p. 742.
(164) GABAS, A. A., Manual..., cit., p. 224.
(165) FLAH, Lily R. - SMAYEVSKY, Miriam, Reformas al Cdigo Civil. Derechos reales,
Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1994, p. 70.

181

XVII. LOS LIBROS QUE DEBE LLEVAR EL ADMINISTRADOR


El art. 5 del decreto reglamentario 18734/1949 de la ley 13512
establece que: "Las decisiones que tome el consorcio de propietarios
conforme el art. 10 de la ley 13512, se harn constar en actas que se
firmarn por todos los presentes. El libro de actas ser rubricado, en la
Capital Federal y territorios nacionales, por el Registro de la Propiedad, y
en las provincias por la autoridad que los respectivos gobiernos determinen.
Ser tambin rubricado por la misma autoridad el libro de administracin
del inmueble".
Los libros que debe llevar el administrador, tal como enunciramos
anteriormente, son:
I. El libro de actas;
II. El libro de administracin;
III. El libro de rdenes;
IV. El libro de sueldos o registro de empleados.
En el libro de actas se registrarn todas las actas que resulten de las
asambleas ordinarias y extraordinarias que se realicen en el consorcio. Este
libro debe estar rubricado por el Registro de la Propiedad Inmueble y
foliado.
La contabilidad del consorcio, es decir, las registraciones de todas las
entradas y salidas del ente, se asentarn en el libro de administracin. Este
libro tambin debe estar rubricado por el Registro de la Propiedad
Inmueble y foliado.
Aquellas rdenes e instrucciones que el administrador d a su personal,
deben estar asentadas en el libro de rdenes. El administrador tiene la
obligacin de dar copia a su personal de todas las instrucciones y rdenes
que les imparta. El libro debe ser foliado y rubricado por el Ministerio de
Trabajo.
El libro de sueldos o registro de empleados est destinado a que se
asienten en l todos los datos personales, as como los que hacen a la
relacin laboral de todos los empleados del administrador. La obligacin de
llevar este libro surge del art. 52 de la Ley de Contrato de Trabajo. Al
igual que el anterior, este libro debe ser foliado y rubricado por el
Ministerio de Trabajo.
Las autoras, como ya expresramos, adhieren a la teora que le reconoce
personalidad jurdica al consorcio. Ello se patentiza cuando, por ejemplo, el
consorcio puede estar en juicio, ya sea como actor o como demandado.

182

La actuacin del consorcio en sede judicial, en principio, va a ser decidida


por la asamblea de copropietarios, la que a su vez eligir a la persona que la
patrocinar en los estrados judiciales, pues quien los representar ser el
administrador.
Sin embargo existen casos en los que el administrador, en su calidad de
representante legal, puede actuar, sin necesidad de someterlo a una decisin
asamblearia -cuestiones a las que nos referiremos ms adelante y, en
particular, en el tratamiento del art. 11 de la Ley de Propiedad Horizontal-.
Pero una vez que intervino en el juicio, el administrador debe convocar a
una asamblea extraordinaria para informar las gestiones realizadas y
obtener la refrendacin de sus actuaciones. Los copropietarios sern quienes
decidirn la prosecucin o no del juicio.
XVIII. EL CONSORCIO DE COPROPIETARIOS Y SU
RESPONSABILIDAD
Al reconocrsele la personalidad jurdica al consorcio de copropietarios,
tambin debemos considerar que ser responsable frente a terceros y a los
mismos consorcistas por aquellas cuestiones que generen su
responsabilidad. Es decir que como ente que es, con capacidad para adquirir
derechos, tambin podr contraer obligaciones y responder por
incumplimientos.
Tanto la personalidad del consorcio como su responsabilidad se
encuentran ntimamente vinculadas, pues la sancin civil patrimonial slo
puede recaer sobre un sujeto de derecho. Por lo tanto, al hablar de
responsabilidad del consorcio queda implcito que se lo considera como a un
ente dotado de personalidad jurdica.
XIX. LOS DERECHOS DEL CONSORCIO
Como derechos podemos enumerar, por ejemplo, lucrar o comerciar,
colocar dinero a plazo fijo, o adquirir bienes para mejorar el funcionamiento
del sistema, como el establecer un visor para visualizar a la gente del palier
principal. Para realizar todos esos actos, el administrador siempre deber
contar con una decisin asamblearia favorable.
XX. EL SUPUESTO EN EL CUAL EL CONSORCIO ES
CONDENADO
El tema que nos merece mayor reflexin, debido a su importancia, es
aquel caso en el cual el consorcio resulta condenado y debe hacer frente a
una indemnizacin. Y resulta condenado a pagar una suma de dinero en
virtud de un fallo consentido o ejecutoriado a instancias de la parte
vencedora (arts. 499 y ss. del CPCCN).
El primer interrogante que surge es cmo habr de hacerse efectiva esa
condena. Pues, conforme lo establece el cdigo de forma, sta debe hacerse
efectiva sobre el patrimonio del deudor previa traba de embargo sobre los

183

bienes de ste. Ello debe ser as pues surge como principio general del
derecho que el patrimonio es la prenda comn de los acreedores (arts. 505,
955, 961, 1196, 3474, 3797, 3922 y concs., CCiv.).
Conteste con la doctrina que le reconoce la personalidad jurdica a este
ente, el patrimonio del consorcio est constituido por las expensas, el fondo
de reserva o el dinero depositado en un plazo fijo, en el caso de que los
hubiera, por ejemplo. Entonces, ser con su patrimonio que afrontar la
deuda. Pero debemos aclarar que las expensas, tal como lo afirmramos en
los artculos anteriores, son aquellas erogaciones necesarias para el
funcionamiento del sistema; por lo tanto, no podran ser embargadas en su
totalidad. Debido a que revisten un carcter alimentario, podra embargarse
un porcentaje de ellas. Para evitar que no se pague, muchas veces los jueces
han designado un interventor controlador.
Consideramos que antes de llegar a este punto, el administrador debera
liquidar expensas extraordinarias a fin de hacer frente a la deuda, y que en
el caso de que los consorcistas no estn de acuerdo en que se liquide este
tipo de expensas, va a ser procedente la situacin descripta en el prrafo
anterior.
Sin embargo, hay jueces que frente al incumplimiento del consorcio
embargan las unidades comunes ante la imposibilidad de trabar embargo
sobre las expensas, por considerarlas patrimonio comn de los consorcistas.
Consideramos que, en realidad, la condena solamente podr hacerse efectiva
sobre un crdito y no sobre una cosa comn. Lleg a plantearse el caso en el
que se procedi al embargo de un ascensor y se subast su motor. El
embargar las cosas comunes, por ejemplo, una escalera o la puerta de
entrada de la cochera o un saln de fiestas, no es el medio ms apropiado
para lograr el cumplimiento de la condena, aunque s tal vez la satisfaccin
del acreedor, mxime si tenemos en cuenta el espritu de la ley 13512, que
es el lograr una armnica convivencia entre los copropietarios para que el
sistema pueda funcionar. En el caso del ascensor, por ejemplo, la venta del
motor traera implicada la imposibilidad de su utilizacin hasta tanto no se
comprase otro, con la consecuente incomodidad para los consorcistas. Ms
crtica sera la situacin si el inmueble sometido a este rgimen contara con
un solo ascensor.
"Creemos que los jueces, cuando adoptan una decisin como la descripta,
intentan compeler a los copropietarios al cumplimiento de la deuda. Ms
efectivas nos parecen las sentencias que ordenan el embargo de una
determinada unidad funcional" (166). En esta situacin su titular o sus
titulares realizaran todas las gestiones necesarias para evitar que la medida
se haga efectiva. En el caso de no lograr un resultado positivo, s se
rematar la unidad funcional y su titular tendr una acreencia contra el
consorcio.

184

El fundamento de esta postura se encuentra en el art. 8 de la ley 13512,


pues el mismo determina que "los propietarios tienen a su cargo, en
proporcin al valor de sus pisos o departamentos, salvo convencin en
contrario, las expensas de administracin y reparacin de las partes y bienes
comunes".
Debemos hacer una reflexin sobre el tema, pues el hecho de embargar
las partes comunes o una determinada unidad funcional no son las medidas
ms apropiadas para lograr que el consorcio cumpla la satisfaccin de la
acreencia que adeuda. Estas situaciones slo seran viables en el caso de que
el consorcio fuera insolvente. Pues si se lo reconoce como a una persona
jurdica, primero debe responder con su patrimonio. De esta forma se
evitaran posteriores demandas de repeticin contra el ente.
"Si sostenemos la teora del reconocimiento de la personalidad jurdica
del consorcio y que el patrimonio est formado slo por el ingreso de
expensas comunes, habra una responsabilidad subsidiaria de cada uno de
los copropietarios, que responderan con sus propios bienes por aplicacin
analgica del art. 56 de la Ley de Sociedades; previa exclusin del
patrimonio consorcial, se ejecutarn los bienes particulares de los
consorcistas" (167). "ste debe alegar el beneficio de excusin, pues no
funciona de pleno derecho" (168). sta es la doctrina que se conoce con el
nombre de "doctrina de la responsabilidad subsidiaria".
Sus fundamentos se encuentran, por aplicacin analgica -conforme lo
establece el art. 16 del Cdigo Civil- en el art. 1713 del Cdigo Civil, que
dice que "los acreedores de la sociedad civil son acreedores al mismo tiempo
de los socios" y que el propietario individual no puede ser perseguido sin
previa condena del consorcio y excusin de los bienes sociales (169) y en el
art. 46 del cdigo de fondo, que establece que se aplicarn supletoriamente
las normas de las sociedades civiles a las asociaciones.
El interrogante que se plantea es la medida de la responsabilidad. La
respuesta para los seguidores de esta postura se encontrara en los arts.
1750 y 1747 del Cdigo Civil. Es decir que, frente a terceros, todos los
copropietarios responderan por partes iguales, que luego tendrn derecho a
repetir contra los dems la parte que pagaron de ms de acuerdo con el
porcentaje que se encuentra asignado en el reglamento de copropiedad y
administracin para la contribucin al pago de las expensas.
En este caso, la responsabilidad de los copropietarios, si bien es
subsidiaria, es ilimitada pues respondern con todo su patrimonio; frente a
terceros lo harn por partes iguales y los que paguen la deuda tendrn una
acreencia contra los dems copropietarios conforme con la proporcin de su
contribucin al pago de las expensas.
El consorcio responder, en la esfera civil, tanto contractual como
extracontractualmente.

185

En ambas esferas no se desvinculan la responsabilidad del consorcista y


la del consorcio por contratos celebrados por ste. Esta afirmacin es
evidente cuando los copropietarios, a travs de la asamblea, deciden
contratar un determinado servicio, obligndose as la totalidad de sus
integrantes a afrontar el gasto que el contrato origine.
XXI. LA RESPONSABILIDAD DEL NUEVO ADQUIRENTE POR
DEUDAS
ORIGINADAS
CON
ANTERIORIDAD
A
SU
TITULARIDAD
Una situacin peculiar podra presentarse en el caso de que ingrese a la
comunidad consorcial un nuevo copropietario y no quiera hacerse cargo de
algn trabajo que hubiese sido contratado con anterioridad a su adquisicin
y realizado con posterioridad a la misma, alegando que l no prest su
conformidad ni est de acuerdo con su ejecucin. Y por lo tanto, no est de
acuerdo en abonar la parte proporcional que se deducir en sus expensas.
Advirtase que tal manifestacin resulta improcedente, pues cuando este
nuevo consorcista adquiere su unidad funcional tambin adquiere las deudas
contractuales tanto como los crditos del consorcio. Incluso, si el trabajo
contratado a realizarse implica una mejora para el edificio, l tambin
resultar beneficiado.
En este caso podra afirmarse que las expensas revisten la calidad de
obligaciones propter rem, pues siguen al inmueble a travs de las sucesivas
transmisiones de dominio, y el nuevo adquirente deber afrontar el trabajo
contratado pagando las expensas -por ms que la celebracin del contrato
haya sido realizada con anterioridad-, de acuerdo con el porcentaje de su
titularidad.
XXII. LA RESPONSABILIDAD EXTRACONTRACTUAL DEL
CONSORCIO
En la rbita de la responsabilidad extracontractual debemos distinguir
dos supuestos:
a) La responsabilidad que le cabe al ejecutor del hecho, por ejemplo a
algn copropietario.
b) La responsabilidad que le cabe al consorcio por la ejecucin de los
hechos de un dependiente y tambin por las cosas que tiene a su cargo.
En el primero de los supuestos planteados la atribucin de
responsabilidad recaer exclusivamente sobre su ejecutor. Tal sera el caso,
por ejemplo, de que en una unidad funcional habite un perro y ste se caiga
por el balcn ocasionando un dao a algn transente. En este caso, sobre
el titular de la unidad funcional pesa un deber de vigilancia y mal podra
eximirse de responsabilidad alegando que, por ejemplo, las barandas del
balcn se encontraban en mal estado y que por lo tanto tal incidente no es
culpa de l sino que el responsable es el consorcio.

186

El segundo de los tpicos planteados es aqul en el cual se ocasiona un


dao a un tercero por negligencia o imprudencia del encargado en la
realizacin de sus tareas -v.gr. no avisar que determinado sector se
encuentra mojado y como consecuencia de ello un consorcista se cae- o de
las cosas que tiene a su cargo -v.gr. las vigas que sostienen los balcones se
encuentran en mal estado y se desprende un pedazo, ocasionando la muerte
de un peatn-. En estos casos se aplica lo preceptuado por:
a) El art. 43 del Cdigo Civil, en cuanto establece que, en este caso, el
consorcio habr de responder por los daos y perjuicios patrimoniales y
morales causados a terceros por los administradores en ejercicio o en
ocasin de sus funciones y por los actos que realicen los dependientes del
administrador cuando hubieren actuado sin tener en consideracin las
rdenes dadas por ste; es decir que tambin responder por la comisin de
actos ilcitos de los dependientes.
b) El art. 1113 del Cdigo Civil que prescribe: "La obligacin del que ha
causado un dao se extiende a los daos que causaren los que estn bajo su
dependencia, o por las cosas de que se sirve, o que tiene a su cuidado".
c) Los arts. 1713, 1714, 1747 y 1750 del Cdigo Civil, en cuanto
establecen que los copropietarios no respondern en forma solidaria, sino
ilimitada y por partes iguales.
Frente al acaecimiento de algn hecho que genere la responsabilidad
extracontractual del consorcio, el momento en el cual deber fijarse es el de
la ocurrencia del hecho. Por lo tanto, slo debern responder los
copropietarios que eran titulares de las distintas unidades funcionales en ese
perodo y no los que posteriormente ingresen al sistema.
En este supuesto no importa quin es el titular de la unidad funcional en
el momento en el cual debe efectivizarse el pago de la indemnizacin; s
interesa quin lo es cuando el hecho que gener la responsabilidad ha
acaecido.
En el caso de que el dao originado a un tercero hubiere sido
consecuencia de un hecho causado por alguno de los consorcistas por su
exclusiva culpa que genere una responsabilidad extracontractual, el
copropietario responsable responder por:
a) El art. 1113 del Cdigo Civil, en cuanto establece la responsabilidad
de los daos causados por o con las cosas.
b) El art. 1109 del Cdigo Civil, en cuanto establece la responsabilidad
solidaria si fueron varios los que causaron el dao.
c) Los arts. 1121 y 1135 del cdigo de fondo en los casos de cosas
arrojadas o ruina de edificios, en los cuales responder segn su cuota parte.

187

Una situacin controvertida se presenta si el sujeto que result lesionado


inicia la demanda con posterioridad a que el nuevo copropietario haya
adquirido su unidad funcional. Es decir que, un nuevo sujeto entra en el
consorcio en el que existe alguna deuda. Por aplicacin, analgica del art.
1765 del Cdigo Civil que dice: "El cesionario admitido como socio quedar
obligado para con la sociedad o para con los socios y acreedores sociales
como el socio cedente, cualesquiera que hayan sido las clusulas de la
cesin", ser el nuevo propietario quien deber responder.
En este caso, el importe que se adeude se recargar sobre las expensas en
proporcin al porcentaje de las distintas unidades funcionales. El nuevo
consorcista deber afrontar la deuda y luego podr repetir contra aqul que
era titular de la unidad funcional en la poca del acaecimiento del hecho. La
venta de la unidad funcional no importa para el vendedor la liberacin de la
deuda.
"Es decir que el nuevo propietario frente a terceros responde
subsidiariamente como su antecesor, contractual y extracontractualmente"
(170).
"En el supuesto de que exista responsabilidad extracontractual, para
aqullos que niegan la personalidad jurdica del consorcio de copropietarios,
la responsabilidad no es subsidiaria, sino que el nico responsable de la
deuda es aqul que era titular de la unidad funcional al momento del
acaecimiento del hecho. Es decir que el nuevo consorcista no es responsable
de la deuda ni siquiera subsidiariamente" (171).
XXIII.
BREVES
CONSIDERACIONES
SOBRE
LA
RESPONSABILIDAD DEL CONSORCIO
A modo de sntesis podramos decir que:
1. En caso de insolvencia del consorcio existen dos alternativas:
a) La ejecucin directa de unidades.
b) La doctrina de la responsabilidad subsidiaria.
2. En la esfera contractual, el nuevo adquirente responde por las deudas
del consorcio, aun cuando el contrato hubiese sido pactado con anterioridad
a su titularidad.
3. En la esfera extracontractual, el titular de la unidad funcional debe
responder al momento de ocurrencia del infortunio. En el caso de que una
persona adquiera una unidad funcional con posterioridad al evento y la
demanda se entabla con posterioridad al traspaso de titularidad, el nuevo
adquirente deber abonar las expensas -pues, normalmente, es donde se
devengar la deuda en forma proporcional de acuerdo con los porcentajes
que las unidades funcionales representen del edificio- y luego podr repetir

188

contra aqul que era propietario del departamento cuando se produjo el


dao.
Igualmente haremos una breve reflexin sobre la situacin que se
planteara en el caso de aqullos que se enrolan en la tesis que sostiene que
el consorcio no es persona jurdica.
Uno de los argumentos en los que se sustenta esta teora es que el
consorcio carece de patrimonio; por lo tanto, al existir una sentencia
condenatoria, como en realidad este derecho real estara conformado por un
dominio ms un condominio de indivisin forzosa que pertenece a cada uno
de los copropietarios, ellos son quienes deberan afrontar el pago de la
deuda. Por lo tanto, lo que har frente a la deuda, es decir, lo nico que
podr ser objeto de embargo sern los bienes de propiedad de cada uno de
los copropietarios. Ellos respondern en forma ilimitada con todos sus
bienes.
"As, el pronunciamiento judicial que declara la responsabilidad del
consorcio es slo formal, pues ste carece de patrimonio propio y, por ende,
las consecuencias de esa responsabilidad contractual recaern sobre cada
uno de los copropietarios, en proporcin con el valor del piso o
departamento, salvo convencin en contrario (art. 8 de la ley)" (172).
Para aqullos que sostienen la teora negatoria de la personalidad, un
tema urticante lo presenta la responsabilidad extracontractual, pues ante un
perjuicio causado en esta rbita, siempre y cuando no sea culpa exclusiva de
algn copropietario, todos habrn de responder de la misma forma que en el
caso de la responsabilidad contractual.
(166) MARIANI DE VIDAL, Marina, "Las deudas del consorcio de propietarios: sobre qu
bienes puede hacerse efectiva", ED, 45-865.
(167) HIGHTON, Elena I., "El consorcio de propietarios, personalidad y responsabilidad
civil", conferencia dictada en el Colegio de Abogados de Mar del Plata, el
22/11/1985.
(168) HALPERIN, Isaac, Curso de derecho comercial, Depalma, 1975, t. I, p. 359 y t. II, p.
31.
(169) ALTERINI, Jorge H., "Responsabilidad de los consorcios por deudas de consorcio",
ED, 56-743.
(170) Conf. HIGHTON, E. I. - LVAREZ JULI, L. - LEIVA FERNNDEZ, L. F. P. LAMBOIS, S. - ARATA, R. V. - SGRILLETTI, A., Responsabilidad..., cit., p. 86.
(171) HIGHTON, E. I. - LVAREZ JULI, L. - LEIVA FERNNDEZ, L. F. P. LAMBOIS, S. - ARATA, R. V. - SGRILLETTI, A., Responsabilidad..., cit., p. 89.
(172) HIGHTON, E. I. - LVAREZ JULI, L. - LEIVA FERNNDEZ, L. F. P. LAMBOIS, S. - ARATA, R. V. - SGRILLETTI, A., Responsabilidad..., cit., p. 84.

189

XXIV. EL EFECTO DE LA INSCRIPCIN DEL REGLAMENTO


DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIN EN EL REGISTRO DE
LA PROPIEDAD INMUEBLE
Para que nazca el estado de propiedad horizontal es necesario que se
inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble el reglamento de
copropiedad y administracin.
XXV. EL CONCEPTO DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD
Y ADMINISTRACIN
ste es un estatuto que habr de regir la vida consorcial en un inmueble
sometido al rgimen de la propiedad horizontal. En l se habrn de
establecer los derechos y las obligaciones de los copropietarios. Es la ley
misma que habr de servir de marco para regular la vida de los distintos
consorcistas que sean titulares de las unidades funcionales de un inmueble
edificado sujeto al rgimen de la ley 13512.
En consecuencia, el reglamento de copropiedad y administracin ser el
que establecer las reglas a las cuales debern sujetar su comportamiento
tanto los propietarios como los ocupantes de un inmueble sometido a la Ley
de Propiedad Horizontal. Las clusulas que se inserten en este contrato
nunca podrn modificar ni sustituir la ley 13512, pues es esta normativa la
que le sirve de marco. Es decir, que el principio de autonoma de la voluntad
que rige en materia de los derechos personales encuentra su coto en la ley
13512. Esto significa que en la redaccin del reglamento debern tenerse en
cuenta las prescripciones establecidas por aqulla pudiendo las partes slo
pactar una clusula diferente en tanto la misma ley lo permita; por ejemplo
en el caso del art. 10, en el cual se exige una simple mayora para tratar los
asuntos de inters comn, los consorcistas pueden establecer una mayora
distinta como la de dos tercios. La Ley de Propiedad Horizontal funcionar
como piso y como techo a la convencin de las partes.
XXVI. NATURALEZA JURDICA DEL REGLAMENTO
La naturaleza jurdica del reglamento de copropiedad y administracin
determina que es un contrato.
Por lo tanto, las normas que rigen este instituto debern ser aplicadas
subsidiariamente a lo que precepten las leyes que rigen el sistema de la
horizontalidad.
XXVII. EL OBLIGADO A REDACTAR EL ESTATUTO
ORIGINARIO
El estatuto, como ya comentamos, puede ser redactado por el propietario
constructor o por varios propietarios de un inmueble edificado, pero ello no
le quita su naturaleza contractual.

190

En el caso de que el reglamento sea redactado por un solo propietario, se


considera que cada adquirente se adhiere automticamente a las
disposiciones del estatuto consorcial desde el mismo momento en el cual
adquiere la calidad de consorcista.
Sin embargo en esa situacin hay autores que afirman que estamos ante
un contrato de adhesin, mientras que otros sostienen que es un contrato
por adhesin.
Los que sostienen que es un contrato de adhesin dicen que cuando un
nuevo adquirente ingresa en el sistema de la propiedad horizontal, el
reglamento ya redactado es de observancia obligatoria y ste adhiere
automticamente a l.
Para aqullos que afirman que es un contrato por adhesin, el
fundamento de su postura se encuentra en que cuando un nuevo adquirente
compra una unidad funcional, si bien el estatuto consorcial le es oponible y
se adhiere automticamente a l, tanto este propietario como los dems
consorcistas tienen la facultad de poder introducir modificaciones a travs
del tratamiento de la cuestin en una asamblea de copropietarios. A su vez,
sostienen que no debe considerrselo como un contrato de adhesin pues en
este tipo de contratos su modificacin est prohibida, no ocurriendo lo
mismo en el sistema de la propiedad horizontal con el reglamento de
copropiedad y administracin.
XXVIII. EL REGLAMENTO COMO CONTRATO
La naturaleza contractual del reglamento es indiscutida y algunos de los
argumentos que sirven de base para esta afirmacin son:
1. El reglamento de copropiedad no constituye slo una mera
enumeracin de normas de vecindad y convivencia, sino que representa
principalmente una de las partes integrantes del propio ttulo de dominio y,
como tal, es oponible a los propietarios integrantes del consorcio, a los
terceros y a los sucesores de dichos propietarios (173).
2. La causa legal, de donde emana la obligatoriedad de observancia del
acuerdo contenido en el reglamento, aviene de la naturaleza eminentemente
convencional del mismo sobre un objeto de inters jurdico, configurando
as un verdadero contrato, desde que es fuente de obligaciones y derechos
para sus otorgantes (174).
XXIX. LA OBSERVANCIA OBLIGATORIA DEL REGLAMENTO
El reglamento de copropiedad y administracin es de observancia
obligatoria por todos los copropietarios, sus sucesores, ocupantes y terceros
de un inmueble edificado sometido al rgimen de la propiedad horizontal.
Tal obligatoriedad proviene de la aplicacin del art. 1197 del Cdigo
Civil en cuanto establece que: "Las convenciones hechas en los contratos

191

forman para las partes una regla a la que deben someterse como a la ley
misma".
XXX. FORMALIDADES QUE DEBEN CUMPLIRSE AL
OTORGAR EL ESTATUTO CONSORCIAL
El art. 9 determina que el reglamento de copropiedad y administracin
deber ser redactado en escritura pblica. Los arts. 1 y 2 del decreto
reglamentario 18734/1949 estipulan que "sin perjuicio de la obligacin de
redactar e inscribir un reglamento de copropiedad y administracin
impuesta al consorcio de propietarios por el art. 9 de la ley 13512, dicho
reglamento podr tambin ser redactado e inscrito en los registros pblicos
por toda persona, fsica o ideal, que se disponga a dividir horizontalmente
en propiedad -conforme al rgimen de la ley 13512 - un edificio existente o
a construir y que acredite ser titular de dominio del inmueble con respecto
al cual solicite la inscripcin del referido reglamento" y que "no se
inscribirn en los registros pblicos ttulos por los que se constituya o
transfiera el dominio u otros derechos reales sobre pisos o departamentos,
cuando no se encontrare inscrito con anterioridad el reglamento de
copropiedad y administracin", respectivamente.
De las normas transcriptas precedentemente se concluye que para que el
inmueble edificado pueda estar sometido al rgimen de propiedad
horizontal:
1. El reglamento debe ser redactado en escritura pblica.
2. El reglamento debe ser inscripto en el Registro de la Propiedad
Inmueble.
XXXI. LA OBLIGATORIEDAD DEL REGLAMENTO DE
COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIN
Cuando el reglamento es redactado, sus clusulas son obligatorias para
todos los que intervinieron en su confeccin; en tanto que lo ser para los
nuevos adquirentes siempre que est registrado, pues si no lo est no les
ser oponible.
Para que pueda ser oponible a terceros es imprescindible que el estatuto
consorcial sea inscripto.
Cuando se firma una escritura de adquisicin de una unidad funcional de
un edificio sometido al rgimen de la ley 13512, como el reglamento de
copropiedad y administracin integra el ttulo suficiente, al nuevo
adquirente le es oponible el estatuto consorcial. Ello es as en virtud de que
al adquirir la titularidad de su departamento, l adhiere a las clusulas de
aqul y su observancia le es obligatoria.

192

XXXII. FINALIDAD DEL REGLAMENTO


Empece a que el estatuto consorcial es de observancia obligatoria, su
texto est formado por dos tipos de clusulas:
1. Convencionales.
2. Obligatorias.
Podra pensarse que las clusulas convencionales pueden ser redactadas
libremente, sin ningn lmite a la autonoma de la voluntad. Sin embargo no
es as, pues existen determinadas limitaciones que son las establecidas en la
misma ley y su decreto reglamentario y que las partes no pueden dejar de
lado.
Advirtase que ni la ley 13512, ni el decreto reglamentario establecen
prohibiciones a la hora de redactar el reglamento, pero s determinados
mnimos inderogables que no pueden ser dejados de lado.
(173) BENDERSKY, Mario J., "El reglamento de copropiedad redactado por el propio
vendedor", LL, 91-332.
(174) BENDERSKY, M. J., "El reglamento...", cit., p 332.

XXXIII. LOS DISTINTOS TIPOS DE CLUSULAS


A su vez las clusulas pueden clasificarse en:
a) Estatutarias.
b) Reglamentarias.
Las clusulas estatutarias son las estipulaciones obligatorias que todo
reglamento de copropiedad debe tener, pues hacen a la patrimonialidad y
requieren del voto unnime para su modificacin. Un ejemplo lo constituye
el determinar los porcentuales que le corresponden a cada titular de una
unidad funcional.
Las reglamentarias son las de estilo y requieren una mayora no inferior
a dos tercios para su modificacin; por ejemplo: constituir un fondo de
reserva.
Uno de los principios rectores del sistema de la propiedad consorcial es
mantener una armnica vida entre los copropietarios u ocupantes de las
distintas unidades funcionales. Es por ello que el reglamento no puede
contener ninguna clusula que atente contra este principio. Es decir que en
este sistema prima el inters general sobre el particular.
Los mnimos inderogables a los que aludimos, que se encuentran
consagrados en la ley 13512 son:

193

1. Deben ser partes comunes todos los supuestos enumerados en el art. 2,


con las particularidades que describimos al comentar dicha norma.
2. Tambin sern consideradas partes comunes las no enumeradas en el art.
2 que hagan a la seguridad o provecho comn de los consorcistas.
3. El uso de los bienes debe ser acordado conforme el destino, cual lo
establece el art. 3.
4. Cada propietario es dueo exclusivo de su piso o departamento, tal como
lo esgrime el art. 2.
5. El propietario de un piso o departamento puede enajenar o constituir
derechos reales sobre su unidad funcional sin necesidad de requerir el
consentimiento de los otros consorcistas, segn lo determina el art. 4.
6. No pueden realizar actos que atenten contra la moral o las buenas
costumbres o que afecten la seguridad del inmueble, por ejemplo;
situaciones que estn contempladas en los arts. 5 y 6 de la ley.
7. Las decisiones del consorcio deben ser adoptadas en una asamblea
convocada al efecto, tal como lo imponen los arts. 9 y concordantes.
8. La designacin del administrador, obligacin contenida en el art. 9.
9. Las mayoras legales exigidas, en los arts. 7, 8 y 10, por ejemplo.
Las clusulas tampoco pueden ser abusivas ni imponer condiciones
arbitrarias, como tampoco atentar contra los derechos individuales que
gozan de proteccin legal en nuestro ordenamiento jurdico. En estos casos
estaramos frente a situaciones en las cuales se beneficia a un propietario o a
varios de ellos en perjuicio de otro u otros, por ejemplo la reserva de la
explotacin de paredes con fines publicitarios. Empece ello, muchas veces
ser imposible su modificacin, pues al no existir prohibiciones, el
propietario constructor o los propietarios que redacten el reglamento
originario, debern observar las pautas que establecen la ley 13512 y el
decreto reglamentario, pudiendo determinar situaciones que plasmen
inequidades. A la hora de resolver, el juez deber tener en cuenta las
circunstancias del caso, no pudiendo tan slo basar su sentencia en el
ejercicio abusivo de un derecho (art. 1071 del Cdigo Civil).
"El reglamento de copropiedad constituye el estatuto rector de esa
comunidad restringida, no debe contener disposiciones que atenen contra
los lineamientos bsicos y principios del sistema de dominio horizontal"
(175).
Las clusulas obligatorias son las enumeradas en el art. 9 :
a) Designacin de un representante de los propietarios, que puede ser
uno de ellos o un extrao, que tendr facultades para administrar las cosas
de aprovechamiento comn y proveer a la recaudacin y empleo de los

194

fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podr elegir el personal
de servicio de la casa y despedirlo.
b) Determinar las bases de remuneracin del representante y la forma de
su remocin; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazo por acto de
escritura pblica.
c) La forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los
gastos o las expensas comunes.
d) La forma de convocar a la reunin de propietarios en caso necesario,
la persona que presidir la reunin, las mayoras necesarias para modificar
el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratndose de los casos en
que en esta ley se exige una mayora especial.
El decreto reglamentario 18734/1949, en su art. 3, establece que el
reglamento de copropiedad y administracin deber proveer sobre las
siguientes materias:
1. Especificacin de las partes comunes del edificio de propiedad
exclusiva.
2. Determinacin de la proporcin que corresponda a cada piso o
departamento con relacin al valor del conjunto.
3. Enumeracin de las cosas comunes.
4. Uso de las cosas y los servicios comunes.
5. Destino de las diferentes partes del inmueble.
6. Cargas comunes y contribucin a las mismas.
7. Designacin de representantes o administrador; retribucin y forma
de remocin; facultades u obligaciones.
8. Forma y tiempo de convocacin a las reuniones ordinarias y
extraordinarias de propietarios; persona que las preside; reglas para
deliberar; qurum; mayoras necesarias para modificar el reglamento y para
adoptar otras resoluciones; cmputo de los votos; representacin.
9. Persona que ha de certificar los testimonios a que se refieren los arts.
5 y 6 del presente decreto.
10. Constitucin de domicilio de los propietarios que no han de habitar el
inmueble.
Por tanto, las clusulas obligatorias son aqullas que siempre deben
estar presentes en todo reglamento de copropiedad y administracin.

(175) Conf. GABAS, A. A., Manual..., cit., p. 242.

195

XXXIV. MAYORAS REQUERIDAS PARA LA SANCIN DEL


REGLAMENTO
La mayora requerida para lograr la sancin del primer reglamento es la
unanimidad, pues el art. 9 establece que los copropietarios debern
acordar y redactar el estatuto consorcial. El supuesto que contempla la
norma es aqul en el cual varios titulares de un inmueble edificado deciden
someterlo al rgimen de la propiedad horizontal.
El art. 1 del decreto reglamentario contempla otra de las situaciones
por las cuales se puede someter el inmueble a la propiedad horizontal, que
es el caso en que el propietario constructor, que puede ser una persona fsica
o ideal, redacta e inscribe el reglamento. Aqu no podr hablarse de
voluntad consensuada ni mucho menos de unanimidad, pues es l quien
redacta el estatuto consorcial conforme su propia voluntad; obviamente,
observando las disposiciones legales atinentes a la materia.
Otro de los casos que pueden ser incluidos dentro de la norma
mencionada en el prrafo precedente es aqul en el cual el inmueble se
encontraba sometido al rgimen de la de prehorizontalidad (ley 19724), que
conforme lo prescripto por el art. 3 de la ley 19724, el propietario del
inmueble deber entregar al escribano el proyecto de reglamento de
copropiedad y administracin, en el momento de otorgarse la escritura de
afectacin.
XXXV. REQUISITOS QUE DEBEN CUMPLIRSE PARA QUE
NAZCA EL ESTADO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Para que nazca el estado de propiedad horizontal, el reglamento debe ser
inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble. Al respecto el art. 1 del
dec. 23049/1956, que modific el art. 4
del dec. reglamentario
18734/1949 (176), establece que: "Para la inscripcin del reglamento de
copropiedad y administracin deber presentar ste al Registro de la
Propiedad, juntamente con el formulario nro. 1 a que se refiere el art. 29 y
un plano del edificio extendido en tela, firmado por profesional con ttulo
habilitante. En dicho plano las unidades se designarn con numeracin
corrida y comenzando por las de la primera planta; se consignarn las
dimensiones y la descripcin detallada de cada unidad y de las partes
comunes del edificio y se destacar en color las partes de propiedad
exclusiva".
De lo expuesto se concluye que para que pueda nacer el estado de
propiedad horizontal es necesario redactar un reglamento que debe ser
elevado a la forma de escritura pblica y ser presentado en el Registro de la
Propiedad con las indicaciones prescriptas.
En el cap. II el dec. reglamentario 18734/1949 regula, cual su ttulo lo
indica, las "disposiciones especiales para la Capital Federal y Territorios

196

Nacionales", en su art. 11 establece todo los actos jurdicos que debern


inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble y en el 14, las
enunciaciones que las inscripciones debern contener, a saber:
1. Da y hora de presentacin del ttulo en el Registro.
2. Situacin del edificio, calle, nmero, zona, designacin numrica y
superficie de la unidad y su proporcin en la copropiedad (texto
reformado por el decreto 23049/1956) (177).
3. Valor, extensin, condiciones y cargas de cualquier especie del derecho
que se inscriba.
4. Naturaleza del acto que se inscriba y su fecha.
5. Nombre, apellido, estado y domicilio de la persona a cuyo favor se haga la
inscripcin.
6. Nombre, apellido, estado y domicilio de la persona de quien proceda
inmediatamente el derecho de inscribir.
7. Tomo y folio de la inscripcin correspondiente al ttulo transmitente.
8. Detalle de las cosas de propiedad comn.
9. Constancia de haber solicitado los certificados del Registro.
10. Designacin de la escribana, oficina o archivo de que existe el ttulo
original.
11. Nombre y jurisdiccin del funcionario, juez o tribunal que haya
expedido el testimonio o la ejecutoria u ordenado la inscripcin.
12. Firma del encargado del registro.
Luego establece que los escribanos debern presentar los formularios de
adquisicin y los testimonios del acto a inscribir; y, en el caso que sea
procedente, los originales de los oficios que por duplicado remitan los
jueces. Cumplidas estas formalidades, se deber proceder a la confeccin de
los protocolos de "Registro de Propiedad Horizontal", que sern tantos
como pisos o departamentos existan (art. 12). Las inscripciones que
pertenezcan a las unidades funcionales de un inmueble edificado habrn de
llevar igual nmero ("nmero de edificio") (art. 16). El art. 14 dice que: "En
las escrituras de transmisin de dominio de cada unidad, se har constar,
cuando corresponda, la autorizacin de la Direccin General Impositiva"
(texto segn el dec. 23049/1956) (178).
A su vez el decreto determina que cuando un inmueble edificado sea
sometido al sistema de la propiedad horizontal, el Registro de la Propiedad
Inmueble deber abrir un legajo especial para cada piso o departamento
individualizados con numeracin corrida que principiar por los de planta
baja, y en cada uno de ellos se adicionar el testimonio del reglamento de
copropiedad y administracin y sus modificaciones, el plano del art. 4 y

197

una planilla para cada piso o departamento con el fin de que se asienten
todos los actos jurdicos reales de los cuales la unidad funcional pueda ser
objeto.
Para la Capital Federal y Territorios Nacionales, este decreto establece
que "el reglamento de copropiedad y administracin se inscribir tambin
en el registro de mandatos" (art. 25).
En particular para las estipulaciones especiales contenidas en el estatuto
consorcial respecto de la transferencia de unidades, estatuye en el art. 21
que: "Cuando el reglamento de copropiedad y administracin establezca
determinadas condiciones para la transferencia del piso o departamento, el
Registro observar y suspender el trmite de la inscripcin del documento
correspondiente hasta tanto se d cumplimiento a lo exigido por el aludido
reglamento".
El dec. 6126/1955 establece los requisitos para la inscripcin en el
Registro de la Propiedad de los estatutos consorciales que debern
cumplirse. ste estipula que:
1. Los estatutos debern ser hechos en doble ejemplar (art. 1).
2. El Registro deber aprobar la documentacin presentada (art. 2).
3. Aprobada la documentacin, proceder a su inscripcin (art. 2).
4. Luego remitir un ejemplar del reglamento de copropiedad y
administracin y la constancia de la inscripcin a la Direccin Nacional
de Catastro (art. 2).
5. La Direccin Nacional de Catastro deber inscribir la documentacin
recibida (art. 3).
6. La Direccin deber aprobar el plano del art. 4 del decreto 18734/1949
(art. 3).
7. Luego proceder al archivo del plano (art. 3).
De lo expuesto se concluye que el reglamento de copropiedad y
administracin es de observancia obligatoria para todos los copropietarios y
ocupantes de un inmueble sometido al rgimen de la propiedad horizontal e
integra el ttulo suficiente de cada unidad funcional.
La obligatoriedad de su aplicacin surge de su naturaleza jurdica, pues
al ser un contrato, conforme lo estipula el art. 1197 del Cdigo Civil, sus
clusulas forman para las partes una regla a la cual deben someterse como si
fuera la ley misma.
Debemos recordar que existen ciertos mnimos inderogables que la ley
determina que no pueden ser cercenados (clusulas obligatorias); es decir
que existen limitaciones a esta libertad de redaccin que tienen los
consorcistas.

198

Advirtase que, tal como se afirmara, en estos casos el inters general


prima sobre el inters particular de los consorcistas. Esta primaca no debe
interpretarse ms all de los principios que la misma Ley de Propiedad
Horizontal estatuye. Es decir que bajo ningn concepto pueden justificarse
conculcaciones al derecho de los particulares, tanto en el mbito contractual
como en el mbito legal. El nico avasallamiento que encuentra su
justificacin en la esencia de este rgimen es todo aqul que tenga por
finalidad el bien comn o la pacfica y armoniosa convivencia consorcial. Es
decir que la restriccin debe estar siempre justificada.
La mayora necesaria para sancionar el reglamento de copropiedad
estatuida por la ley, siempre y cuando no haya sido redactado por el
propietario constructor o haya estado sometido al rgimen de la
prehorizontalidad, es la unanimidad.
De acuerdo con la normativa imperante en materia de propiedad
horizontal, para que un edificio pueda ser legalmente dividido, no es
necesaria la constitucin previa del consorcio de copropietarios. En cambio
s lo sern el otorgamiento, la redaccin y la inscripcin en el Registro de la
Propiedad Inmueble del estatuto consorcial, que debern ser hechos por
cualquier persona, fsica o jurdica, que sea titular de un inmueble edificado
y desee someterlo al rgimen de la ley 13512 (179).
En el caso de que el inmueble est sujeto al derecho real de condominio
antes de ser sometido al rgimen de la propiedad horizontal y los
condminos no llegasen a ponerse de acuerdo en la redaccin del
reglamento de copropiedad y administracin, parecera que este estado no
podra nacer. En realidad, consideramos que frente a la disparidad de
opiniones, los condminos debern acudir a la justicia a fin de intentar que
el consenso requerido por la ley 13512 se logre y, en el caso de que no se
logre, ser el juez quien est facultado para suplir la voluntad de los futuros
copropietarios y establecer las clusulas que habrn de integrar el estatuto
consorcial. Obviamente, la voluntad del magistrado solamente podr suplir
la voluntad de los accionantes en aquellas clusulas en las cuales exista
divergencia y no en aqullas que hayan sido consensuadas unnimemente.
Advirtase que para que un inmueble que est sujeto al condominio
pueda ser sometido al rgimen de la propiedad horizontal primero debe
realizarse la particin en especie.
Basta que un condmino solicite la particin en especie para que la
naturaleza contractual del reglamento de copropiedad y administracin
quede desvirtuada. El supuesto en el cual puede afirmarse su naturaleza
contractual, es aqul en el cual una sentencia que ha quedado firme, un
disidente acuerda la redaccin de un estatuto consorcial con el resto de los
condminos; "conviene que la misma sentencia prevea la cuestin de la
sancin del reglamento; debiendo, en caso de falta de acuerdo, imponerse un

199

reglamento, complemento y presupuesto indispensable de la divisin. ste


ser redactado por un perito de acuerdo con los planos de subdivisin en
cuanto a medidas, porcentuales, etc., agregndose las clusulas que
obligatoriamente debe contener todo reglamento, ms las que sean de
estilo" (180).
Luego de corrido el traslado a las partes, bajo apercibimiento de que
ellas guardan silencio el juez las tendr por aprobadas. Si una de aqullas
formula obervaciones, ser el magistrado el encargado de resolverlas. Una
vez que el texto se encuentre definitivamnte aprobado, deber ser firmado
por todos los copropietarios. Si uno de ellos no lo hiciese, ser el juez quien
lo har por l. Luego deber ser elevado el estatuto a escritura pblica.
"Podra admitirse la naturaleza contractual en caso de silencio, o de
oposicin a alguna clusula de menor importancia, consintindose el texto
en lo principal. Sin embargo, si quien se opuso a la particin en especie -y es
condenado a ello- mantuviera firme su oposicin al dictado del reglamento
y a todas y cada una de sus clusulas, que luego le sern impuestas tambin,
otorgndose por el juzgado la escritura, creemos que es imposible adjudicar
a este reglamento la naturaleza contractual" (181).
Sin embargo hay autores, con los cuales coincidimos, que sostienen que
la admisin de este temperamento no desnaturaliza el carcter contractual
del reglamento, no tanto porque la voluntad del magistrado puede suplir la
del interesado, sino porque existiendo en estos casos particulares la creacin
de la propiedad dividida que nos ocupa, de acuerdo en cuanto al objeto
principal de este acto, la decisin del juez no suple el consentimiento de los
interesados, sino que se limita a integrar cuestiones menores, mediante la
aplicacin de preceptos supletorios de la voluntad de estos ltimos,
contenidos en la propia ley y en el Cdigo Civil (182).
(176) El texto del art. 4 del dec. 18734/1949 estableca que: "Para inscribir por primera
vez un ttulo de dominio o cualquier otro derecho real sobre un piso o departamento,
deber acompaarse un plano del edificio a que pertenece, firmado por persona
habilitada, en el que aqullos aparezcan sealados y designados numricamente".
(177) El texto del inc. 2 del art. 11 del dec. 18734/1949 deca: "Situacin del edificio, calle,
nmero, zona, designacin numrica del piso y del departamento, especificacin de
las partes comunes y medidas superficiales del piso o departamento".
(178) En su redaccin anterior el art. 14 del dec. 18734/1949 estableca que: "En los
formularios de inscripcin relativos a contratos donde originariamente se establezcan
las adjudicaciones de pisos o departamentos a determinadas personas, se har constar
que la construccin del edificio ha sido autorizada y aprobada por la Municipalidad
respectiva, como tambin la valuacin de la Direccin General Inmobiliaria
correspondiente a cada piso o departamento".

(179) Cfr. RACCIATTI, H., Propiedad..., cit., p. 135.


(180) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., p. 136.

200

(181) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., p. 136.


(182) RACCIATTI, H., Propiedad..., cit., p. 138.

XXXVI. REFORMAS AL REGLAMENTO


Tal como afirmamos, el reglamento de copropiedad y administracin es
un contrato por adhesin pues su texto puede ser reformado. Las
modificaciones que se efecten son oponibles a los mismos consorcistas; en
cambio, para que puedan ser oponibles a terceros, debern efectuarse por
escritura pblica con su posterior inscripcin en el Registro de la Propiedad
Inmueble.
La reforma del reglamento solamente puede realizarse por dos vas:
a) Extrajudicial.
b) Judicial.
La segunda de ellas es la que tiene lugar en una asamblea vlida
convocada al efecto. La mayora requerida por la ley depender del tema
sometido a tratamiento. Es decir que si lo que se trata es la modificacin de
una clusula obligatoria, ser necesaria la unanimidad; en tanto que si es
una clusula reglamentaria, una minora no inferior a dos tercios; y si es una
de inters comn, una simple mayora. Debe recordarse que en estos dos
ltimos casos en el estatuto consorcial puede haberse previsto una mayora
superior a la estipulada por la ley 13512, y en este caso habr que estar a lo
determinado en el reglamento de copropiedad.
La reforma extrajudicial slo proceder cuando se haya agotado la va
consorcial. Es decir que previamente se debieron cumplir los pasos
detallados en el prrafo precedente y slo en el caso de no lograrse un
consenso se podr acudir a la justicia.
XXXVII. EL ADMINISTRADOR. BREVES CONSIDERACIONES
NORMATIVAS
El art. 9 enumera en su inc. a) una de las clusulas obligatorias que
todo reglamento de copropiedad y administracin debe contener y es la
designacin de un representante, que es el administrador.
A este inciso deben agregarse las estipulaciones previstas por los arts. 5
y 6 del decreto reglamentario 18734/1949.
El art. 5 determina que: "Todo propietario podr imponerse del
contenido del libro de actas y hacerse expedir copia de las actas, la que ser
certificada por el representante de los propietarios o por las personas que
stos designen. Las actas sern protocolizadas. Ser tambin rubricado por
la misma autoridad el libro de administracin del inmueble".

201

El art. 6 establece que: "A requerimiento de cualquier escribano. el


consorcio de propietarios por intermedio de la persona autorizada
certificar sobre la existencia de deudas por expensas comunes que afecten
al piso o departamento".
Es decir que adems de las funciones que la Ley de Propiedad Horizontal
determina, el administrador tambin deber cumplir con lo estatuido en el
decreto reglamentario 18734/1949, en las dems normas que se refieran a
su gestin (por ejemplo, en la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, la ley
941), en los reglamentos de copropiedad y administracin e interno.
XXXVIII. DEFINICIN DEL ADMINISTRADOR
El administrador es un rgano esencial para el funcionamiento de este
sistema pues, como persona jurdica que es el consorcio, requiere de una
persona que lo represente. Por lo tanto, nunca el consorcio podr carecer de
un administrador.
XXXIX. LA DESIGNACIN DEL ADMINISTRADOR
La forma del nombramiento del primer administrador depender de las
distintas situaciones que hayan precedido al estado de propiedad horizontal.
Es as que si el inmueble se encontraba sometido al rgimen de la
prehorizontalidad o era de titularidad exclusiva del propietario constructor,
una sola persona ser quien lo designe y los nuevos adquirentes se
adherirn a esa designacin al adquirir las unidades funcionales. Distinto es
el supuesto el condominio, pues aqu sern varios los que debern acordar
su nombramiento, y la mayora que exige la ley es la unanimidad.
Respecto de la designacin de los sucesivos administradores, la ley no
prev mayora alguna. Es por ello que parte de la doctrina sostiene que sera
necesaria una mayora no inferior de dos tercios, pues implica una reforma
al reglamento; en tanto que la otra, una simple mayora, pues se trata de un
asunto de inters comn.
Las autoras sostenemos esta ltima postura, pudiendo los consorcistas, a
travs de una decisin asamblearia vlida, imponer una mayora superior.
En el caso de que no se logre el consenso para la designacin del nuevo
administrador -y como la administracin nunca puede quedar acfala-,
deber acudirse a la va judicial a fin de que se nombre un nuevo
representante.
En este supuesto, en la asamblea, hasta tanto se nombre uno
judicialmente, podr designarse un administrador provisorio, y su
designacin podr ser o no refrendada en la justicia. Se lo denomina
"provisorio" pues ejerce su funcin por un perodo breve, hasta tanto sea
ratificada su designacin o nombrado uno nuevo.

202

Debe recordarse que este administrador provisorio es distinto del


previsto en el sistema de la prehorizontalidad, pues el art. 25 de la ley
19724 determina que cuando se termine la construccin de la obra, el
propietario deber convocar a una asamblea a todos los adquirentes que
tengan contratos debidamente registrados, para que se designe a un
administrador provisorio. La mayora requerida en este supuesto es la
simple mayora, que se contabilizar de acuerdo con los porcentuales
asignados a las respectivas unidades en el proyecto de subdivisin. A su vez,
el art. 19 estatuye que en las obras por administracin se designar
tambin un administrador, de la misma forma que establece el art. 25.
Tambin puede existir un administrador judicial. ste puede ser
considerado como un interventor judicial, que ser designado por un
magistrado. El administrador judicial es un auxiliar del juez. Su designacin
tiene carcter cautelar, pues su nombramiento debe obedecer cuando
existan problemas administrativos o de convivencia de tal gravedad que
afecten el normal desenvolvimiento del sistema de la propiedad horizontal.
Finalizar en las funciones una vez que estas cuestiones estn resueltas.
XL. PERSONAS QUE PUEDEN DESEMPEARSE COMO
ADMINISTRADORES
El administrador puede ser una persona fsica o jurdica. En el caso de
las personas fsicas, la designacin puede recaer sobre un copropietario o un
tercero ajeno al inmueble edificado.
A su vez, la administracin puede ser unipersonal o colegiada. En el caso
de que sea colegiada, puede establecerse en el reglamento de copropiedad y
administracin, que para que las decisiones que adopte este rgano sean
vlidas sus integrantes debern actuar conjuntamente o alternativamente.
XLI. EL PERODO DE LA GESTIN DEL ADMINISTRADOR
El perodo de designacin no est previsto en la ley 13512; por lo tanto,
en el reglamento de copropiedad y administracin deber tratarse este
tema. Debemos recordar que el mandato es esencialmente revocable.
Entonces, en el caso de no estar contemplada en el estatuto consorcial una
determinada causa que pueda dar lugar a su remocin, ello sera posible
solamente cuando se logre el consentimiento de una mayora simple, pues se
trata de un asunto de inters comn.
XLII. FUNCIONES Y FACULTADES DEL ADMINISTRADOR
En cuanto a las funciones y facultades del administrador, remitimos al
art. 11, donde se desarrollar in extenso este tema. Sin embargo diremos
que en este tema el criterio que adopta la ley es amplio, pues de la letra de la
norma se lee que debe administrar las cosas de aprovechamiento comn y
proveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios para tal fin.

203

Es decir que algunas de las funciones estn previstas en la ley 13512,


mientras que otras podrn ser acordadas por los consorcistas.
En el primer caso, estaremos frente a un representante legal; en tanto
que en el segundo, se tratar de un mandatario convencional.
Una de las funciones ms importantes del representante es hacer cumplir
el reglamento de copropiedad y administracin, velando as por la
conservacin y el funcionamiento del consorcio.
XLIII. OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR
Este representante del consorcio tiene determinadas obligaciones que
cumplir, entre las cuales podemos enumerar:
1. Elegir el personal de servicio, establecer sus funciones y despedirlo.
2. Asegurar el edificio contra los riesgos que la ley 13512 prev y los que
estipulen los consorcistas para las partes comunes del edificio.
3. Llevar un registro de los domicilios de los propietarios que no habiten en
las unidades funcionales del inmueble que administra.
4. Convocar a asambleas.
5. Asentar lo deliberado en una asamblea en el acta.
6. Elevar el acta a la forma de escritura pblica cuando sea necesario.
7. Inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble, cuando sea necesario,
una modificacin al reglamento.
8. Llevar los libros obligatorios.
9. Recaudar y emplear los fondos.
10. Rendir cuentas.
11. Formular denuncia judicial en los casos de violaciones a la ley de
propiedad horizontal, en el reglamento de copropiedad y administracin
y en el reglamento interno.
12. Expedir el certificado de libre deuda y el certificado de deuda por
expensas.
XLIV. EL INCISO B) DEL ARTCULO 9
El inc. b) estatuye como clusula obligatoria que debe contener todo
reglamento de copropiedad y administracin las causales de remocin del
administrador, su remuneracin, la cesacin de su mandato y la rendicin de
cuentas.
XLV. LA OBLIGACIN DE RENDIR CUENTAS
Respecto de la rendicin de cuentas, debemos decir que a pesar de que el
reglamento deba contener una previsin al respecto, ello no implica que la
gestin del administrador deba ser siempre onerosa, pues tambin puede ser

204

gratuita. En realidad, la previsin que debe contener todo reglamento es su


base.
La Cmara Argentina de Propiedad Horizontal aconseja la adopcin de
un arancel mnimo, que no es de aplicacin obligatoria.
XLVI. LA REMOCIN DEL ADMINISTRADOR
En lo que hace a la remocin podemos decir que, tal como comentamos
en los prrafos precedentes, sta puede ser con causa o sin ella.
Si es con causa, deber estarse a lo estipulado en el reglamento de
copropiedad y administracin; en cambio, la sin causa ser alguna causal no
prevista expresamente que importe su remocin y para que se pueda
proceder a la misma ser requisito esencial una decisin asamblearia
convocada vlidamente al efecto.
"Cuando mediara una justa causa para la remocin, la justicia puede
decidirla, una vez agotada la va consorcial, si existiera desinteligencia de
los consorcistas para lograr la revocacin de la designacin del
administrador" (183).
"No obstante, si alguno de los copropietarios sufri perjuicios por una
mala administracin y el consorcio o la mayora necesaria no lo apoyara
para sustituir a quien la ejerce, el damnificado tendra derecho a accionar
judicialmente contra el administrador y aun contra el consorcio" (184).
Para nombrar un reemplazante, los consorcistas debern estar a lo
estipulado en el reglamento de copropiedad y administracin. Tal como lo
desarrollamos en el art. 11, para que su designacin sea oponible entre los
consorcistas bastar con el acta asamblearia; en tanto que para ser oponible
a terceros, la doctrina se encuentra dividida en cuanto que para algunos es
necesaria la escritura pblica y para otros, bastara el acta protocolizada.
En cuanto a su designacin, la ley requiere que el primer administrador
debe ser nombrado por consentimiento unnime de los copropietarios y
para los sucesivos, tal como lo dijimos, deben observarse las previsiones
estatutarias establecidas al respecto.
XLVII. LA RENUNCIA DEL ADMINISTRADOR
Una de las formas de cesacin de las funciones del administrador, es la
renuncia. Como tal debe entenderse la manifestacin unilateralmente
realizada a los consorcistas, que para que sea aceptada deber ser refrendada
en una asamblea de copropietarios convocada al efecto, pues es recepticio.
Ello, conforme lo estipula el art. 1978 del Cdigo Civil.
Al finalizar su gestin como en cada perodo estipulado en el
reglamento, el administrador deber rendir cuenta de su gestin, que ser
sometida a deliberacin para su aprobacin en una asamblea. En el caso de

205

que finalice su gestin, deber entregar los libros, los fondos y la


documentacin.
(183) RACCIATTI, H., Propiedad..., cit., p. 211.
(184) CALVO, C. D., Manual prctico..., cit., p. 99.

XLVIII. BREVE ANLISIS DE LA LEY 941 DE LA CIUDAD


AUTNOMA DE BUENOS AIRES
La Ciudad Autnoma de Buenos Aires sancion la ley 941 a fin de
reglamentar todo aquello que hace a la registracin del administrador;
posteriormente fue dictado su decreto reglamentario 706. Consideramos
importante hacer una breve resea de ambas normas debido a su reciente
sancin.
La ley 941 de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, sancionada el 3 de
diciembre de 2002, con la finalidad de regular la actividad de los
administradores de los consorcios de inmuebles que se encuentren
sometidos a la Ley de Propiedad Horizontal, cre el Registro Pblico de
Administradores.
La ley consta de 14 artculos y est dividida en tres captulos. El primero
de ellos se denomina "Registro" y trata todo lo atinente a su creacin y a su
funcionamiento. El segundo, "Obligaciones del administrador", alude a todo
lo concerniente a sus deberes. El ltimo de ellos, "Rgimen sancionador",
trata sobre las infracciones, las sanciones y su procedimiento. A su vez, la
ley en tres clusulas, llamadas "clusulas transitorias", establece la forma en
la cual se deber realizar la implementacin y aplicacin de esta ley.
El art. 1 establece su creacin y determina que este registro est a
cargo de la mxima autoridad del Gobierno de la Ciudad en materia de
defensa de los consumidores y usuarios.
A los efectos de su funcionamiento, la ley 941 establece que se asentarn
en el registro mencionados las inscripciones de:
1. Todas las personas fsicas o jurdicas que administren onerosamente
uno o ms consorcios de propiedad horizontal (art. 2).
2. Todas las personas fsicas o jurdicas que administren en forma
gratuita uno o ms consorcios de propiedad horizontal (art. 3).
En el primero de los supuestos, esta normativa establece que tal
registracin es obligatoria; en tanto que para las personas que lo hagan
gratuitamente, es facultativa.

206

El art. 4 enumera los requisitos para la Inscripcin en el Registro,


debiendo los administradores constituir domicilio en el radio de la Capital
Federal.
No podrn inscribirse en el Registro los inhabilitados para ejercer el
comercio, fallidos y concursados hasta su rehabilitacin y los sancionados
con la pena de excusin, antes de pasados cinco aos de dicha condena.
El Registro emitir el Certificado de acreditacin que ser indispensable
para el administrador para contratar con nuevos consorcios y para
presentarlo ante los que administra en la primera asamblea a la que
convoque el consorcio, salvo que la administracin sea no onerosa. Es
obligacin del consorcio de copropietarios contratar exclusivamente
administradores matriculados.
El administrador tiene dos obligaciones principales, establecidas en los
arts. 8 y 9 de esta ley:
1. Contratar exclusivamente la provisin de bienes y servicios o la
realizacin de obras con personal debidamente habilitado al efecto, como as
tambin el seguro de riesgos de trabajo para los dependientes.
2. Presentar una declaracin jurada anual con los consorcios que
administran, informar las altas y las bajas, como as tambin mantener el
debido cumplimiento con las leyes previsionales y de seguridad social,
respecto de los trabajadores de los consorcios que administran.
El art. 10 estipula que se incumple la presente ley, si no se est inscripto
y se ejerce la administracin, si se falsean datos, si no se presenta la
declaracin jurada mencionada precedentemente, y si no se denuncian la
totalidad de los consorcios que se administran.
Las sanciones, enumeradas en el art. 11, pueden consistir en multas
(entre 1 y 100 salarios mnimos de los establecidos en el Convenio Colectivo
de Trabajo que regula la actividad), suspensiones de hasta 6 meses, y la
exclusin del registro.
Finalmente, el art. 12 establece el procedimiento aplicable, la ley 757,
sobre procedimiento administrativo para la defensa de los derechos del
consumidor.
Las clusulas transitorias determinan que el administrador tendr que
inscribirse dentro de los noventa das de reglamentada la ley, y la forma en
que deber acreditar la inscripcin ante los consorcios.
El decreto reglamentario determina que la autoridad de aplicacin del
Registro Pblico de Administradores de Consorcio ser la Direccin
General de Defensa y Proteccin del Consumidor.
Define la administracin onerosa cuando la misma es efectuada a cambio
de una contraprestacin, sea sta en dinero o especie.

207

Limita la administracin gratuita a copropietarios que residan o tengan


la sede principal de sus negocios en el inmueble administrado.
Establece la presentacin anual del Certificado Nacional de Reincidencia
y Estadstica Criminal y del Informe del Registro de Juicios Universales
(formulario 3003).
Los administradores debern abonar un timbrado cuya erogacin no
podr trasladarse a las expensas comunes de los consorcios administrados.
Para el caso de renuncia, sustitucin o fallecimiento del administrador y
slo en el caso de administracin onerosa, el nuevo administrador deber
informar dicho acontecimiento dentro de los treinta das de acaecido, bajo
apercibimiento de exclusin del Registro.
En la Declaracin Jurada anual regulada en el art. 9 de la ley 941, el
administrador deber detallar las plizas de seguros contratadas por el
consorcio, la adopcin de las medidas de seguridad conforme la
reglamentacin vigente, y el cumplimiento del pago de tasas, servicios e
impuestos, tanto respecto de las partes comunes del consorcio como as
tambin de las unidades funcionales que lo componen.
Finalmente, establece que el fuero que entender en los incumplimientos
de pago de las multas estipuladas en el art. 11 ser el Contencioso
Administrativo y Tributario, mediante el proceso de ejecucin fiscal
establecido.
XLIX. EL CONSEJO DE ADMINISTRACIN
No debe confundirse la figura del administrador con la del consejo de
administracin, pues el primero es un rgano obligatorio, en tanto que el
segundo es facultativo.
El consejo de administracin no est previsto en la Ley de Propiedad
Horizontal ni en su decreto reglamentario. Este rgano facultativo surge de
la creacin consuetudinaria, pues los mismos consorcistas en el reglamento
de copropiedad y administracin o en el reglamento interno establecen su
creacin.
El administrador generalmente se desempea en forma remunerada; en
cambio, el consejo de administracin lo hace gratuitamente.
Al crearlo, debern pactar sus funciones. Estamos frente a un rgano
cuya funcin principal ser mediar entre los copropietarios y el
administrador.
Las funciones que se le asignen al consejo de administracin nunca
podrn sobreponerse con las asignadas al administrador, pues ste s es un
rgano ejecutivo obligatorio.

208

El consejo de administracin es un rgano de contralor y vigilancia que


no tiene poder de decisin y su funcin principal es la de ser un nexo entre
los copropietarios y el administrador.
El rgano facultativo podr, por ejemplo, supervisar la labor del
administrador o buscar presupuestos para la realizacin de un trabajo.
Nunca podr tomar decisiones por s mismo, siempre deber refrendar su
actuacin ante la asamblea de copropietarios.
La mayora de los reglamentos prevn como funciones del consejo de
administracin las enumeradas a continuacin:
1. Controlar la gestin del administrador.
2. Solicitar al administrador, cuando lo consideren conveniente, una
rendicin de cuentas.
3. Asesorar al administrador en todas aquellas cuestiones que ste as lo
solicite.
4. Interceder entre el administrador y los copropietarios.
5. Buscar presupuestos para la realizacin de obras en las partes comunes
del edificio.
6. Examinar los libros.
7. Vigilar el cumplimiento del reglamento.
8. Hacer que se cumpla lo decidido en la asamblea de copropietarios.
9. Entrevistar a los futuros administradores en el caso que quede acfala la
administracin.
10. Supervisar el manejo de los fondos en el caso de que las expensas sean
depositadas en una cuenta corriente.
Generalmente integran el consejo de administracin los mismos
copropietarios, pues ellos son en realidad quienes saben cules son las
necesidades de los consorcistas.
El consejo generalmente es un rgano colegiado y para actuar sus
integrantes debern estar a lo previsto en el estatuto que los crea. Es decir
que se puede pactar que acten indistintamente o en forma conjunta.
L. EL PAGO DE LAS EXPENSAS
El inc. c) del art. 9 establece como clusula obligatoria del reglamento
de copropiedad y administracin el establecer la forma y proporcin del
pago de las expensas.
El tema de las expensas fue desarrollado en el artculo anterior. Por
razones de brevedad remitimos a su lectura.
Cuando la ley alude a la forma del pago de las expensas est refirindose
a los perodos en los cuales habrn de devengarse, que pueden ser anuales,

209

semestrales, bimestrales, mensuales o quincenales. En la mayora de los


casos son mensuales. Tambin debern preverse los intereses punitorios, la
forma de pago, la sancin por incumplimiento, los pasos que debern
seguirse en el caso de mora de los consorcistas, cundo deber iniciarse una
ejecucin de deudas por expensas, etctera.
La proporcin a la contribucin de estas erogaciones se determinar
sobre la base del porcentual que le corresponda a cada unidad funcional
conforme con lo previsto en el reglamento de copropiedad y administracin
o por el avalo inmobiliario.
LI. LA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS
El inc. d) establece como obligatoria la prescripcin de todo lo
relacionado con la constitucin de las asambleas, el qurum y las mayoras.
La asamblea es el rgano deliberativo en que los consorcistas adoptan
las decisiones que habrn de regir su vida consorcial. Es por ello que la ley
para preservar el sistema determina que algunas previsiones que hagan al
buen funcionamiento de la asamblea deben estar previstas obligatoriamente
en el reglamento; stas son su constitucin, el qurum y las mayoras.
"La asamblea es la reunin de los propietarios constituidos en cuerpo
deliberante, convocada para un fin determinado. La asamblea es el rgano
mximo de la comunidad que, previa deliberacin, resuelve todos los
asuntos que sean de inters del conjunto de propietarios; como exterioriza
la voluntad en un cuerpo deliberativo colegiado, la decisin tomada
vlidamente es obligatoria para los ausentes y disidentes" (185).
LII. LA CONVOCATORIA DE LA ASAMBLEA
En el estatuto debe estipularse la forma de convocatoria a las asambleas;
es decir: la citacin, el plazo de antelacin que debe respetarse para su citacin,
en el caso de las asambleas ordinarias cundo habrn de reunirse, etc.
"La asamblea es un rgano y no un nmero; por lo tanto no puede
resultar sino de la convocatoria de todos los titulares en un lugar, a un
mismo tiempo, para un objeto determinado" (186).
La convocatoria a las asambleas debe ser realizada por el administrador
o, en su defecto, por un nmero determinado de copropietarios que
establezca el reglamento y, en ltima instancia, el juez. La asamblea judicial
es objeto de tratamiento en el art. 11, es por eso que remitimos a su lectura.
Es decir que las asambleas judiciales siempre deben ser convocadas por
el administrador; en tanto que las extraordinarias pueden ser convocadas
por ste o por un nmero determinado de copropietarios, segn lo prevea el
reglamento de copropiedad.

210

La citacin debe efectuarse por medio fehaciente (carta documento,


telegrama colacionado o personalmente), obstando su falta a la nulidad de la
convocatoria.
En la citacin deben comunicarse el da, el lugar, la hora y los temas que
habrn de tratarse en la deliberacin (orden del da).
En el orden del da deben constar en forma clara y precisa todos y cada
uno de los puntos que habrn de tratarse en la deliberacin. Por lo tanto, en
principio no podran tratarse cuestiones diferentes de las comunicadas o
bien bajo pretexto de haber incluido en el orden del da el tema "varios",
deliberar sobre un punto no descripto. En realidad, si se somete a
deliberacin un asunto que no haya sido comunicado, para que sea vlida la
votacin deber contarse con el consentimiento unnime de todos los
copropietarios de las unidades funcionales que integran el inmueble
sometido al rgimen de la propiedad horizontal.
En toda convocatoria a una asamblea, sea del tipo que fuere, deben
figurar en su texto, todos y cada uno de los temas que sern sometidos a
anlisis y debate. Este detalle de los puntos por tratar es lo que se conoce
con el nombre de "orden del da".
LIII. PERSONA QUE DEBE PRESIDIR LA ASAMBLEA DE
COPROPIETARIOS
La persona que habr de presidir la reunin deber ser obligatoriamente
estipulada en el reglamento. Generalmente se estatuye que lo har el
administrador.
LIV. LAS MAYORAS
"En lo que a las mayoras respecta, la ley ha establecido el sistema de
mayora de voluntades a fin de resolver toda cuestin atinente o de inters
del consorcio" (187). El reglamento de copropiedad y administracin
determinar qu mayoras son necesarias para reformar el reglamento.
La ley 13512 en principio deja librado a la autonoma de la voluntad de
los consorcistas el establecer las mayoras y estipula que en el caso de que
nada expresen deber entenderse que la mayora requerida es la simple
mayora (art. 10 ). Debe tenerse en cuenta que en determinados supuestos la
ley s establece mayoras obligatorias para algunas cuestiones.
A pesar de que la ley no dispone otra mayora referida a la reforma del
reglamento que la del art. 9, la doctrina es unnime en distinguir dos tipos
de clusulas: las estatutarias y las reglamentarias (188), requirindose para
la modificacin de las primeras la unanimidad y para las segundas, una
mayora no inferior a dos tercios o la simple mayora -dependiendo del tema
sobre el cual verse la deliberacin-.

211

LV. LA FORMACIN DE LA VOLUNTAD DEL CONSORCIO


Al ser la asamblea de copropietarios el rgano deliberativo a travs del
cual los consorcistas manifiestan su voluntad, la decisin debe formarse
dentro de ella. Es decir que nunca podr formarse fuera de ella, como as
tampoco a travs de la posterior suscripcin del acta manifestando su
adhesin a la decisin tomada.
LVI. CLASIFICACIN DE LAS MAYORAS
Las mayoras pueden clasificarse en:
1. Legales y convencionales.
2. Numricas y por proporcin.
Las mayoras legales son las que establece la Ley de Propiedad
Horizontal, en tanto que las convencionales son aqullas que los
consorcistas establecen en el reglamento de copropiedad y administracin,
que pueden ser mayores a las determinadas por la ley 13512, pero nunca
inferiores.
Las mayoras legales pueden subclasificarse en:
a) Unanimidad.
b) Dos tercios.
c) Simple mayora.
La mayora absoluta no debe ser confundida con la simple mayora. La
primera se conforma con ms de la mitad de los votos computados sobre la
totalidad de los propietarios. En cambio, la simple mayora, con el mayor
nmero de votos contabilizados sobre el nmero que obtiene cada una de las
opiniones votadas; es decir, sobre los miembros presentes.
LVII. SUPUESTOS EN LOS QUE SE REQUIERE LA
UNANIMIDAD
La unanimidad se requerir para los siguientes supuestos:
1. Modificacin de las clusulas estatutarias del reglamento de
copropiedad y administracin.
2. Hipoteca del terreno sobre el cual se asienta el edificio (art. 14 ).
3. Constitucin de otros derechos reales sobre partes comunes.
4. Venta de cosas comunes.
5. Obras nuevas (art. 7 ).

212

LVIII. SUPUESTOS EN LOS QUE SE REQUIEREN OTRAS


MAYORAS
La mayora de dos tercios es la estipulada en el art. 9 de la Ley de
Propiedad Horizontal para la reforma del reglamento.
La mayora absoluta ser necesaria en los casos que a continuacin se
detallan:
1. Asuntos de inters comn.
2. Destruccin y vetustez del edificio.
LIX. LAS MAYORAS "NUMRICAS"
Las numricas son aqullas que atribuyen un voto por unidad funcional;
y, por proporcin, tiene lugar cuando se establece un voto sobre la base de
un determinado porcentual. En este caso cada titular de una unidad
funcional tendr uno o ms votos de acuerdo con el porcentual asignado a
su titularidad dominial en el reglamento de copropiedad y administracin o
de acuerdo con el aforo inmobiliario.
El art. 10 de la ley 13512 establece que en el caso de que nada se diga
sobre si se computarn los votos en forma numrica o por proporcin, se lo
har adjudicando a cada unidad funcional un voto.
La nica excepcin est dada en el caso de vetustez, contemplada en el
art. 16 de esta ley, norma a la cual remitimos para su lectura.
LX. REQUISITOS QUE DEBEN CUMPLIRSE PARA LA
REALIZACIN DE UNA ASAMBLEA JUDICIAL
En el caso de que no logren reunirse las mayoras necesarias para poder
votar un asunto sometido a anlisis, y habiendo agotado previamente la va
consorcial, podr acudirse a la justicia a fin de que el juez supla la voluntad
de los consorcistas en el caso de que tampoco en sede judicial logren
obtener un consenso.
Si el rgimen de los derechos reales est relacionado ntimamente con el
orden pblico, el juez debe intervenir a fin de restablecerlo (189).
LXI. EL QURUM
Debe diferenciarse la mayora del qurum. El qurum es el nmero de
propietarios necesarios para que la asamblea pueda sesionar vlidamente. La
mayora es la cantidad de votos necesarios que se requieren para tomar una
decisin vlida en el rgano deliberativo.
"La ley no prev el requisito ms que implcitamente cuando en el art. 10
se refiere a la imposibilidad de reunin de las mayoras necesarias; el
derecho reglamentario alude al qurum en el art. 3, inc. 8" (190).

213

Una de las previsiones reglamentarias obligatorias que todo reglamento


debe contener es la cantidad de miembros que debe reunirse para que la
asamblea pueda sesionar; es decir, el qurum.
De lo expuesto se concluye que una asamblea no podr comenzar a
sesionar vlidamente si no se logra reunir el qurum necesario que
establece el estatuto consorcial.
LXII. LA SEGUNDA CONVOCATORIA
Por ello creemos que, de acuerdo con la ley vigente, carecen de validez
las clusulas reglamentarias que estipulan que la reunin se har en
segunda convocatoria con los que concurran, cualquiera sea su nmero.
"Sin desconocer el valor prctico de la previsin estatutaria, que asimila
la propiedad horizontal a las sociedades, y sin dejar de reconocer que sera
conveniente que la ley previera este punto, creemos que no es posible en
atencin a lo dispuesto por el art. 10, segunda parte, y principios generales
de la propiedad y copropiedad que rigen la materia" (191).
LXIII. EL ACTA ASAMBLEARIA
Las decisiones de las asambleas deben ser exteriorizadas para poder ser
oponibles a los consorcistas. Es en el acta donde quedar registrado todo lo
sucedido con motivo de la convocatoria de la asamblea y lo deliberado y
decidido en ella.
El art. 5 del decreto reglamentario 18734 establece que: "las decisiones
que tome el consorcio de propietarios conforme al art. 10 de la ley 13512 se
harn constar en actas que firmarn todos los presentes. El libro de actas
ser rubricado en la Capital Federal y territorios nacionales por el Registro
de la Propiedad, y en las provincias por la autoridad que los respectivos
gobiernos determinen. Todo propietario podr imponerse del contenido del
libro y hacerse expedir copia de las actas, la que ser certificada por el
representante de los propietarios o por las personas que stos designen. Las
actas podrn ser protocolizadas". Y el art. 25 del decreto determina que:
"las decisiones tomadas vlidamente por la mayora de propietarios sern
comunicadas a los interesados ausentes por carta documento".
Es decir que es un requisito imprescindible que lo resuelto por los
copropietarios en una asamblea sea volcado en el acta. sta es la nica
forma en la cual podrn ser oponibles las decisiones entre ellos.
(185) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., p. 273.
(186) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., p. 279.
(187) GABAS, A. A., Manual..., cit., p. 273.
(188) Conf. RACCIATTI, Hernn: "En torno a la modificacin del reglamento de
copropiedad y administracin horizontal", JA, 169-5.

214

(189) Conf. BORDA, Guillermo A., Tratado de derecho civil. Obligaciones, t. I, Perrot,
Buenos Aires, 1971, p. 196.
(190) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., p. 278.
(191) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., p. 278.

LXIV. EL REGLAMENTO INTERNO


Otro de los supuestos no previstos por la ley es el reglamento interno.
En tanto que el reglamento de copropiedad es obligatorio, el interno no lo es.
La generalidad de los edificios sometidos al rgimen de la propiedad
horizontal cuenta con uno. La finalidad es regir el desenvolvimiento
cotidiano del edificio.
El reglamento interno tambin es un contrato que las partes pactan a fin
de reglar sus derechos y obligaciones. Pero a diferencia del reglamento de
copropiedad y administracin, no es obligatorio. Si bien la esencia de ambos
es la misma, se diferencian en cuanto a sus efectos. El segundo es
imprescindible para que un inmueble pueda ser sometido al rgimen de la
propiedad horizontal, previa inscripcin. El primero es facultativo de los
condminos (192).
El reglamento interno deber ser redactado y sancionado por la
asamblea. Una vez sancionado es de cumplimiento obligatorio para todos
los copropietarios y ocupantes.
Salvo que se establezca una mayora superior, la necesaria para modificar
el reglamento es la simple mayora, pues su esencia es regular asuntos de
inters comn.
Este reglamento no integra el ttulo suficiente como s lo hace el de
copropiedad y administracin. Slo ser oponible al nuevo adquirente a
partir de su notificacin.
(192) HUMPHREYS, Ethel, "Las implicancias de la incorporacin de un
reglamento interno en el reglamento de copropiedad y administracin", LL del
24/7/2003, p. 3.

JURISPRUDENCIA: PREHORIZONTALIDAD
530. En el rgimen de la ley 19724 hay como idea
fundamentadora central del legislador la necesidad de proteger al
comprador frente a la modalidad de venta de unidades en
propiedad horizontal, a fin de impedir que el propietario desbarate
los derechos en expectativa enajenando o gravando el inmueble.
Esta posibilidad desaparece cuando las unidades fueron
construidas sobre un terreno de los condminos, porque la
adjudicacin a stos aparece suficientemente garantizada en razn

215

de que la totalidad del dominio del bien constara inscripto a favor


de los comuneros. De manera tal que no podran ser gravados o
enajenados sin la conformidad de ellos. Por esa razn el art. 1,
inc. a), de la ley 20276 establece que quedan eximidos de la
inscripcin y dems disposiciones que seala la ley 19724, "la
adjudicacin de unidades particulares en inmuebles que se hagan
a los condminos, comuneros, socios o asociados por particin o
divisin de condominio, comunidad hereditaria o asociacin"
(Cm. Nac. Civ., sala F, Sumario: 0004831, 31/3/1989, Base Isis).
531. El sistema de la propiedad horizontal reviste el carcter
de orden pblico determinante de la irrenunciabilidad de los
derechos conferidos al adquirente, la omisin de cumplir con
alguno de los recaudos no trae como consecuencia nulidad de los
contratos ya que si este ltimo fuera al efecto la finalidad tuitiva
para los compradores, inspiradora de la sancin de la ley, se vera
desvirtuada y aquel adquirente a quien tericamente se pretendi
proteger se encontrara con que, a causa del incumplimiento de su
contraparte, se esfuma su expectativa de obtener el inmueble al
que pens acceder, quiz con esfuerzos, sin que, posiblemente
obre como reparacin la circunstancia de que se le restituya lo
pagado. La afectacin inmobiliaria prehorizontal y anotacin
registral, se trata de un acto jurdico unilateral y complejo
conforme a los fines del art. 1 de la ley 19724 cuya finalidad es la
proteccin del adquirente con contrato inscrito de suerte que, en
caso de no cumplirse con el recaudo, y dada la independencia del
acto jurdico real, el negocio causal permanece vlido, pero
deviene inoponible a los adquirentes con contratos inscritos. Del
juego armnico de los arts. 1, 4 y 12, entre otros, de la ley
19724 resulta que de ningn modo la consecuencia del
incumplimiento a la afectacin y preanotacin deba ser la nulidad
de la compraventa, sino por el contrario la subsistencia de la
misma, en garanta de los derechos de los adquirentes, al punto
que la exclusiva responsabilidad recae sobre el propietario
enajenante, quien en caso de omisin, pierde la posibilidad de
reclamo alguno contra la compradora. No obsta a la aplicacin de
la doctrina el fallo plenario "Cotton v. Tutundjian", la
circunstancia que luego del momento en que se desencaden el
conflicto entre las partes, la vendedora haya inscrito el
reglamento de copropiedad y administracin y sometido el
inmueble al rgimen de la ley 13512 o que dicha consolidacin
del rgimen de la propiedad horizontal sea anterior en el tiempo a
la interposicin de la demanda (ED, 107-146).

216

532. Enajenadas unidades de un edificio en construccin, es de


aplicacin la Ley de Prehorizontalidad, a cuyas previsiones cabe
ajustarse en lo que atae a la cesin de los derechos que de tal
situacin se deriven. Ello, de acuerdo al principio consagrado en
el art. 16 de dicha norma, que establece la solidaridad entre todos
los intervinientes en el contrato, de donde los deudores cedidos
pueden oponer al cesionario todas las excepciones que podran
hacer valer contra el cedente (Cm. Nac. Civ., sala A, Sumario:
0010285, 8/5/1997, Base Isis).
533. La Ley de Prehorizontalidad legisla respecto del perodo
comprendido desde el momento en que se ofrece en venta una
unidad que todava no est en construccin, hasta aqul en que
finaliza la edificacin y se cumplen los trmites para adjudicar el
dominio de sta; por ello resulta claro que el nexo existente entre
la citada ley y la ley 13512, est constituido por la figura del
contrato de compraventa de unidades que se someten (cuando
tomen existencia actual) al rgimen de propiedad horizontal
(Cm. Nac. Civ., sala B, 19/4/1977). Rev. del Notariado, nro. 759,
p. 975.
534. El incumplimiento de la vendedora en debido tiempo de
las obligaciones derivadas del otorgamiento del boleto de
compraventa, consagradas por las leyes 19724 y 20276, importa
su constitucin en mora (art. 509, prr. 1, CCiv.). En tales
circunstancias, no puede ampararse en el incumplimiento
posterior del comprador en el pago de las cuotas del precio a fin
de requerir la resolucin del contrato (arts. 510 y 1201, CCiv.)
(Cm. Nac. Civ., sala C, 15/9/1977). JA, 1977-IV-588.
535. La adecuacin o encuadramiento de un boleto de
compraventa a la ley 19724, es una cuestin derivada de la
existencia de un contrato de compraventa (Cm. Nac. Civ., sala B,
19/4/1977). Rev. del Notariado, nro. 759, p. 975.
536. La falta de registracin por parte del vendedor del boleto
de compraventa le impide articular posteriormente la mora en que
hubiese incurrido el comprador en el pago de las cuotas, sin que
para evitar tal efecto pueda valerse de la circunstancia que el
adquirente conoca y acept la referida falta de inscripcin (Cm.
Nac. Civ., en pleno, 28/6/1979). LL, del 12/9/1978.
537. El propietario enajenante que no ha cumplido con la
afectacin del inmueble al rgimen de prehorizontalidad y, en su
caso, con la inscripcin registral de los contratos que otorgare

217

con relacin a las unidades, no puede reclamar a los adquirentes el


cumplimiento de sus obligaciones o la resolucin del contrato
(Cm. Nac. Civ., en pleno, 28/2/1979). Gaceta de Paz, del
11/3/1979; JA, del 21/3/1979.
538. La existencia de terceros compradores, hace aplicable la
Ley de Prehorizontalidad, estatuida en beneficio de los
adquirentes sometidos a la ley 13512, de donde su normativa
alcanza a "todo propietario de edificio construido o en
construccin o de terreno destinado a construir en l un edificio",
calidad que inviste quien acta como sucesor en los derechos de
quien fuera el vendedor del departamento en construccin, no
habiendo efectuado la escritura de afectacin, por cuanto a su
transmitente originariamente le corresponda el sometimiento del
inmueble al rgimen en cuestin (Cm. Nac. Civ., sala A, Sumario:
0010286, del 8/5/1997, Base Isis).
539. La posterior inscripcin del reglamento de copropiedad y
administracin en los trminos de la ley 13512 no hace
inaplicables los efectos de la falta de afectacin del bien al
rgimen de prehorizontalidad e inscripcin de los respectivos
boletos en el Registro de la Propiedad que prev la ley 19724,
salvo que el enajenante ofreciere contemporneamente la entrega
de la posesin y escrituracin, estas prestaciones estuvieren
expeditas y el comprador no tuviese derecho a resolver el
contrato (Cm. Nac. Civ., en pleno, 26/3/1985, "Alvear 1850,
SRL v. Taub, Luis"). LL, 1985-B-424; DJ, 985-32-33; JA, 985-II153; ED, 113-264.
540. El propietario enajenante que no ha cumplido con la
afectacin del inmueble al rgimen de la prehorizontalidad y, en
su caso, con la inscripcin registral de los contratos que otorgare
con relacin a las unidades, no puede reclamar a los adquirentes el
cumplimiento de sus obligaciones o la resolucin del contrato
(Cm. Nac. Civ., en pleno, 28/2/1979, "Cotton, Moiss D. y otros
v. Tutundjian, Simn"). LL, 1979-A-528; JA, 979-I-559; ED, 82142.
541. Los derechos que confiere al adquirente la ley 19724 son
irrenunciables (Cm. Nac. Civ., en pleno, 28/2/1979, "Cotton,
Moiss D. y otros v. Tutundjian, Simn") LL, 1979-A-528; JA,
979-I-559; ED, 82-142.
542. Si el propietario vendedor no dio cumplimiento a las
exigencias de inscripcin del contrato previstos por la ley 19724

218

-habindose adems comprometido a ello en el boleto- no puede


reclamar del comprador la satisfaccin de sus dbitos, en tanto
ste s puede hacerlo contra aqul (Cm. Nac. Civ., sala D,
27/5/1978). JA, 1978-III-648.
543. La anotacin preventiva de los boletos de compraventa
sobre propiedad horizontal introducida por el dec. 9032/1963
convalidada por ley 16478, segn cuyas normas debe
inscribrselos en el Registro de la Propiedad a instancia de
cualquiera de los contratantes, tiene por finalidad asegurar los
derechos de los adquirentes de las unidades afectadas a la ley
13512 antes de su escrituracin definitiva, y protegerlos contra
eventuales maniobras de vendedores inescrupulosos (Cm. Nac.
Civ., sala B, 16/7/1968). LL, 133-253.
544. Si el propietario enajenante no ha afectado al rgimen de
la prehorizontalidad que determina la ley 19724 el inmueble en
cuestin, con anterioridad al otorgamiento de los contratos, no
puede reclamar a los adquirentes ni el cumplimiento de sus
obligaciones ni la resolucin del contrato, aunque la conducta
maliciosa o abusiva del adquirente puede obstar a la estricta
aplicacin de este principio (SCBA, "Mininno, Miguel v. Opinco
SAICF y otro s/ Resolucin de boleto. Daos y perjuicios",
24/9/1985).
545. La ley 19724, dictada con el fin primordial de tutelar a los
adquirentes de unidades que se comerciaran por el sistema de
propiedad horizontal, tiene carcter de orden pblico y resulta
imperativa. Lo esencial es la afectacin al rgimen de la
prehorizontalidad previa al otorgamiento de los contratos, porque
de lo contrario, los boletos no podran tener la constancia de tal
afectacin, con lo cual se incumplira con los arts. 1 a 4, 13 y
concordantes de la citada ley (SCBA, "Cuarta, Olga v. ECAM
SACIFICI s/ Cumplimiento de contrato"). El adquirente puede
solicitar al escribano, a costa del propietario, copia simple
autenticada de la escritura de afectacin, con certificacin de la
existencia de los elementos mencionados en el artculo tercero. La
desafectacin proceder en el supuesto previsto en el inc. c) del
art. 2, cuando no se hubiere cumplido la condicin. En tal caso, el
propietario podr retractar la afectacin mediante declaracin que
constar en escritura pblica, otorgada dentro de los diez (10)
das de expirado el plazo establecido en la escritura de afectacin,
ante el mismo registro notarial, la que ser anotada en el Registro
de la Propiedad Inmueble (Cm. Nac. Com., sala D, "Fiorina,
Marta y otros v. Admicn SA", 3/10/1988). JA, 1989-II-708.

219

546. Segn la ley 19724, la registracin es obligatoria para el


vendedor y facultativa para el comprador (art. 12) (SCBA,
"Cuarto, Olga v. ECAM SACIFI s/ Cumplimiento de contrato",
22/8/1989).
547. El art. 14 de la ley 19724 contiene un error al ser
traducido de su fuente: el art. 1341 del Cdigo Italiano de 1942, al
considerar la forma verbal "sancionen" como si fuera el sustantivo
"sanciones" con un significado penalizador que el legislador
italiano no tuvo intencin de otorgarle desde que slo se refiri al
establecimiento de circunstancias taxativamente enumeradas
dirigidas a ambos contratantes para las cuales determin la
proteccin de la firma por separado, utilizando trminos distintos
(para evitar la repeticin) de idntico significado ("stabiliscono" y
"sanciscono"). Y claramente hace la diferencia entre las
correspondientes a cada parte de la relacin al utilizar el nexo
separador "o bien". En efecto, el trmino est utilizado en el
sentido de estatuir o establecer: "Sancire", v. tr. sancionar,
ratificar, confirmar, v. Intr. (aux avere) decretar, estatuir; pres.
sancisco) (SCBA, "De Paoli, Jorge Osvaldo v. Gabest SA s/
Revisin de clusulas contractuales", 28/4/1992). JA, 1992-III419; DJBA, 143-77.
548. El trmino "sancionen" aludido en el art. 14 de la ley
19724 debe ser entendido como equivalente a "estatuyan" o
"establezcan" (SCBA, "De Paoli, Jorge Osvaldo v. Gabest SA s/
Revisin de clusulas contractuales", 28/4/1992). JA, 1992-III419; DJBA, 143-77.
549. Los requisitos exigidos por los arts. 14 y 15 de la ley
19724 -redaccin clara y estipulacin por separado del preciohan sido cumplidos si en un acto separado del boleto original
consta el saldo debido y ste fue establecido segn reza la misma
"de comn acuerdo" y no librada a la voluntad del propietario
(SCBA, "Vzquez, Omar Alberto y otros v. Brandimarti, Romano
s/ Incumplimiento de contrato", 2/6/1992).
550. El art. 16 de la ley 19724 no puede interpretarse como
referencia slo a la parte vendedora, por cuanto sta debe
responder de acuerdo a los principios generales sin necesidad de
una norma especfica y en forma integral (Cm. Nac. Com., "De
Guzmn, Lorenzo v. Edificadora Avda. Independiencia SRL y
otros", 16/8/1993). JA-III-sntesis.

220

551. Corresponde la meritacin de oficio de la doctrina del


fallo plenario "Cotton v. Tutundjian" sobre prehorizontalidad
por estar comprometidos intereses conectados con el orden
pblico. Es menester una interpelacin para que el propietariovendedor incurra en mora en su obligacin de inscribir los
boletos segn los exige la ley 19724 : 12; pero tal omisin, an sin
mora, igualmente lo inhibe de accionar en contra del comprador.
La omisin de cumplir con el requisito de la ley 19724 : 12 sobre
prehorizontalidad, no trae automticamente como consecuencia
un impedimento legal para acogerse a los beneficios de la
imprevisin, si el vendedor no ha sido constituido en mora. La ley
19724 : 12 malgrado sentar un deber del propietario, ha
establecido en verdad una obligacin de registrar los boletos que
se torna difusa ante la falta de plazo para efectivizarla, y
solamente procura de una manera indirecta que el vendedor lo
cumpla, disponiendo su apart. 2 que si el contrato no est
registrado el vendedor no puede reclamar al adquirente la
satisfaccin de sus dbitos. Esa ausencia de plazo legal se traduce
en la necesidad de requerimiento judicial o, al menos de
interpelacin para que el propietario-vendedor quede constituido
en mora; se tratara, pues, es una obligacin pura y simple
exigible desde el momento que su ndole consienta y que precisa
de interpelacin para la constitucin en mora. Mientras el
adquirente no interpele al propietario-vendedor que no ha
cumplido con su obligacin de inscribir el boleto, al que se refiere
el art. 12, este ltimo no est en mora y el nico efecto de su
omisin es carecer de derecho contra el adquirente que emane del
contrato; es decir, que se le suspende el ejercicio de las acciones
tendientes a efectivizar los crditos que emergen del boleto; sin
embargo, tal omisin no le impide solicitar la resolucin por el
conducto de la teora de la imprevisin. El incumplimiento por el
vendedor de los requisitos de la ley 19274 : 1 a 4, entraa mora ex
re, lo que obsta a reclamar del adquirente el pago del precio u
otras obligaciones a su cargo, como tambin accionar por
resolucin por incumplimiento (Cm. Nac. Civ., sala C, "Goldberg
de Epstein, Felisa v. Terlera, Mara", 31/5/1982).
552. El art. 16 de la ley 19724 establece la responsabilidad
solidaria de todos los intervinientes en los contratos a que se
refiere la Ley de Prehorizontalidad por la restitucin de las seas
o anticipos recibidos, sin perjuicio de la responsabilidad penal.
Cabe advertir que as como la posterior transferencia de los
derechos y obligaciones del adquirente de una unidad a favor de
un tercero no libera al cedente respecto de su obligaciones para

221

con el propietario, mientras ste no de su conformidad y la


transferencia haya sido anotada en el Registro de la Propiedad
Inmueble (art. 17), simtricamente el incumplimiento anterior del
propietario al deber de afectacin del inmueble al rgimen de
prehorizontalidad obsta la liberacin de ste, toda vez que de no
ser as se cercena al cesionario la facultad de hacer registrar la
transferencia, conforme lo autoriza el prr. 2 del mencionado art.
17, ley 19724 (Cm. Nac. Civ., sala G, "Talgham, Jos v. Suaya,
Elas", 23/4/1985). JA, 1986-III-216.
553. No son vlidas las consecuencias penales contenidas en el
rgimen legal de prehorizontalidad, por cuanto en primer lugar la
ley 19724 (art. 32) no fue dictada por el Congreso de la Nacin,
vulnerando as el principio de legalidad contenido en el art. 18,
CN, las atribuciones exclusivas del Parlamento (art. 37, inc. 11,
CN) y la supremaca constitucional (art. 31) y, adems, por
expresa disposicin del art. 1 de la ley 20509. Por cuanto el art.
32 de la ley 19724 -modificado por el art. 4 de la ley 20278- ha
quedado derogado por el art. 1 de la ley 20509, debe ser absuelto
el procesado de la infraccin a la Ley de Prehorizontalidad 19724
(haba omitido afectar al rgimen de la prehorizontalidad). La
penalidad es lo que permite distinguir un delito de una
contravencin. La ley 20509 en su proyeccin derogatoria slo
ha alcanzado a los delitos y no a las meras contravenciones. El
art. 32 de la ley 19724, modificado por el art. 4 de la ley 20728,
tipific un delito de derecho criminal y no una mera
contravencin. (Cm. Nac. Crim., sala C, 14.126 BYX, Marcos,
21/8/1981, Boletn de Jurisprudencia, ao 1981, entrega 09, p.
200; Fallos, 293:51, en que se modific el criterio de Fallos,
287:191; SEVERO CABALLERO, Jos, "La legislacin penal de
facto y el significado sistemtico de la ley 20509 ", JA-1974-561;
TERN LOMAS, "El Cdigo Penal a partir de la ley 20509 ", JA,
1974-113; VENINI, Juan C., "Efectos de la falta de afectacin del
inmueble al rgimen de prehorizontalidad", JA, 1979-IV-751;
LOIZAGA, Eduardo, "La Ley de Prehorizontalidad, su
obligatoriedad", LL, 1975-B-1090.
554. En el rgimen de la ley 19724 hay como idea
fundamentadora central del legislador la necesidad de proteger al
comprador frente a la modalidad de venta de las unidades en
propiedad horizontal, a fin de impedir que el propietario desbarate
los derechos en expectativa enajenando o gravando el inmueble.
Esta posibilidad desaparece cuando las unidades fueron
construidas sobre un terreno de los condminos, porque la

222

adjudicacin a stos aparece suficientemente garantizada en razn


de que la totalidad del dominio del bien constara inscripto a favor
de los comuneros. De manera tal que no podran ser gravados o
enajenados sin la conformidad de ellos. Por esa razn el art. 1,
inc. a), de la ley 19276 establece que quedan eximidos de la
inscripcin y dems disposiciones que seala la ley 19724, "la
adjudicacin de unidades particulares en inmuebles que se hagan
a los condminos, comuneros, socios o asociados por particin o
divisin de condominio, comunidad hereditaria o asociacin (Cm.
Nac. Civ., sala F, "Cantale, Csar Napolen y otro v. Slavinsky,
Luis Ricardo y otro s/ Nulidad de acto jurdico", 31/3/1989.
CONSORCIO
a) Cuestiones generales
555. El consorcio nace de una escritura pblica de reglamento
de copropiedad y su inscripcin en el Registro de la Propiedad
(Cm. Nac. Civ., sala C, 26/6/1984). JA, 1984-IV-575.
556. El derecho real instituido por la ley 13512 no ha sido
creado para que confluyan en l el dominio pblico y el privado
(Cm. Nac. Civ., sala C, 9/10/1984). JA, 1986-I-533.
557. Mientras sea propietaria de todo el inmueble una persona
o varias en condominio, sin haberse procedido a la adjudicacin de
las distintas unidades, no existir an derecho real de propiedad
horizontal a favor de ninguna de ellas (Cm. Nac. Civ., sala F,
18/9/1997, "Daz, Mara v. Polich, Rodolfo").
558. Tratndose de un condominio son los titulares del mismo
quienes debern someter el bien al rgimen de propiedad
horizontal confeccionando el plano pertinente y el reglamento de
copropiedad y administracin adjudicndose las unidades
funcionales que correspondan en proporcin al porcentual
indiviso correspondiente (arts. 2505, 2506, 2508, 2513, 2673,
2675, 2676 y concs., CCiv., y 9 y concs. ley 13512) (Cm. 2 Civ.
y Com. La Plata, sala 3, 26/11/1996, "Martn, Gustavo v.
Snchez, Rafael").
559. Habindose deducido una accin declarativa a fin de que
se declare la inexistencia de deuda por impuestos municipales, la
presentacin de planos aprobados y de los respectivos
comprobantes de pago otorgan verosimilitud suficiente al derecho
y procede la medida cautelar innovativa al slo efecto de permitir
la subdivisin por el rgimen de la propiedad horizontal (Cm.
Nac. Civ., sala L, 30/3/1999). JA, 1999-IV-574.

223

560. Est prohibida por la ley la expropiacin de una unidad


aislada para su demolicin (Cm. Nac. Civ., sala C, 9/10/1984).
JA, 1986-I-533.
b) Consorcio de hecho
561. El consorcio de hecho es slo admisible
excepcionalmente, en lo referente a la gestin de intereses
comunes (Cm. Nac. Civ., sala D, 22/6/1984). JA, 1984-IV-1220.
562. El consorcio de hecho es un verdadero sujeto de derecho,
responsable a ttulo de guardin del ascensor en el que se produjo
el accidente (Cm. Nac. Com., sala E, 29/8/1994, " Bertacco,
Jorge v. Consorcio Sullivan 1200").
563. El mero hecho posterior de la constitucin regular del
consorcio de copropietarios, no autoriza a presumir la
preexistencia de un sujeto de derecho y a reputarlo el mismo ente
anterior revestido de las formas legales (Cm. Nac. Civ., sala D,
22/6/1984). JA, 1984-IV-122.
564. El grupo de copropietarios puede funcionar orgnica y
unitariamente con anterioridad a la debida formalizacin del
reglamento de copropiedad, pudiendo atribursele el carcter de
sujeto de derecho si se prueba la existencia de una comunidad de
intereses y la gestin promiscua de ella por parte de los asociados:
arts. 1663 y 1664, CCiv. (SCBA, 10/8/1971). JA, 12-1971, sec.
prov. 622.
565. Cuando se trate de un "consorcio" que no ha llegado a
constituirse definitivamente, por falta de otorgamiento del
respectivo reglamento de copropiedad, slo las obligaciones
asumidas con miras a la satisfaccin de cargos comunes podrn
eventualmente reputarse contradas por el "consorcio" y
vinculatorias para el ente posteriormente constituido en forma
regular, sin que dentro de tales obligaciones puedan quedar
comprendidas las contradas con motivo de la construccin del
edificio, por no tratarse de expensas (SCBA, 10/8/1971). JA, 121971, sec. prov. 622.
566. Al transformarse el "consorcio de hecho" en consorcio de
derecho por haberse perfeccionado el derecho real de propiedad
horizontal a favor de cada uno de los adquirentes, los derechos y
las obligaciones nacidos en cabeza del primero con motivo de la
gestin y desenvolvimiento de los intereses comunes, pasaron a
convertirse en derechos y obligaciones del ltimo (Cm. Nac. Civ.

224

y Com. Fed., sala 2, 25/3/1994, "Irusta, Nlida v. Consorcio


Avenida Coronel Daz 2257").
c) Personalidad del consorcio
567. El consorcio tiene personalidad jurdica (Cm. Nac. Civ.,
sala A, 10/7/1998). JA, 19998-IV-438.
568. El consorcio de copropietarios es persona jurdica en los
trminos del art. 43, CCiv. (Cm. Civ. y Com. Rosario, sala 1,
25/7/1995, "Consorcio Melipal v. lvarez Calvo, Rodrigo").
569. El consorcio de propietarios reviste el carcter de sujeto
de derecho, pero su existencia regular est subordinada al
otorgamiento del reglamento de copropiedad (SCBA, 10/8/1971).
JA, 12-1971, sec. prov. 622.
570. Debe reconocerse suficiente personalidad jurdica al
consorcio de propietarios si se ejercen derechos en inters de su
subsistencia, conservacin y funcionamiento, encontrndose entre
esos actos el de requerir el cobro del crdito proveniente de la
utilizacin del muro divisorio y de ser demandado a pagar la
deuda de medianera (Cm. Nac. Civ., sala C, 23/12/1992). JA,
1993-IV-302.
571. El consorcio es una personalidad jurdica restringida,
comprendida en el art. 33, CCiv. (Cm. Civ. y Com. Mar del Plata,
sala 2, 18/10/1984). JA, 1985-III-269.
572. El reconocimiento de una personalidad restringida al
consorcio de propietarios torna innecesario sustanciar la demanda
contra cada uno de los copropietarios, pudiendo luego
responsabilizarse directamente a stos, en proporcin a sus
respectivos porcentuales, sin necesidad de ampliar la sentencia de
trance y remate obtenida contra aqul (Cm. Nac. Com., sala B,
2/7/1975, "Viale, Arturo v. Consorcio Jujuy 535").
573. Los testimonios de los integrantes del consorcio no
carecen de eficacia probatoria, pues el consorcio tiene
personalidad jurdica distinta de cada uno de sus componentes
(Cm. Nac. Trab., sala 1, 27/3/1991, "Coronel, Marcelino v.
Consorcio Francisco Acua de Figueroa 139").
574. La base fundamental para restarle calidad de persona
jurdica al consorcio de copropietarios radica en que, an
tratndose de un consorcio, los derechos y prerrogativas
individuales de los consorcistas son los que predominan, y por

225

ello, la responsabilidad por actos consorciales recaer, en


definitiva, sobre cada uno de los integrantes que en ltima
instancia responden con sus bienes exclusivos por obligaciones
asumidas por el consorcio. Ello es as por cuanto los derechos y
obligaciones del consorcio se ejercen y cumplen por parte de los
condminos (Cm. Civ. y Com. Rosario, sala 1, 25/7/1995,
"Consorcio Melipal v. lvarez Calvo, Rodrigo").
575. El consorcio es la palabra que se usa para designar la
administracin y observancia del reglamento de copropiedad y de
la ley, sin que tenga virtualidad de crear un sujeto de derecho
ideal (Cm. Nac. Civ., sala D, 22/6/1984). JA, 1984-IV-122.
576. El consorcio de copropietarios puede ser calificado como
una representacin legal unificada de los consorcistas, definicin
que impide aceptar que exista como persona jurdica
independiente (Cm. Nac. Civ., sala B, 19/10/1990). JA, 1991-III632.
577. La ejecucin puede dirigirse contra las unidades
funcionales, de propiedad exclusiva, o contra las parejas comunes,
sin que ello importe convertir en persona jurdica al consorcio,
fuera de los copropietarios (Cm. Nac. Civ., sala B, 19/10/1990).
JA, 1991-III-632.
d) Facultades del consorcio
578. La capacidad del consorcio est limitada para los actos de
gestin del edificio (Cm. Nac. Civ., sala D, 30/3/1979). JA,
1979-III-421.
579. El consorcio puede reclamar la reparacin de los daos y
perjuicios causados por una medianera, aunque afecte partes de
propiedad exclusiva de los consorcistas (Cm. Nac. Civ., sala A,
6/10/1970). ED, 39-333.
580. El consorcio est facultado para exigirle al vendedor el
cumplimiento de las clusulas de inters comn del consorcio
contenidas en los contratos individuales de compraventa, que
constituyen a su respecto una estipulacin a favor de terceros
(Cm. Nac. Civ., sala A, 22/9/1960). JA, 1961-III-529.
581. El consorcio de propietarios est legitimado para
reclamar al constructor de la obra la indemnizacin de los daos
y perjuicios que afecta partes comunes y que producidos en las
unidades, se derivan en vicios (Cm. Nac. Civ., sala I, 4/3/1999,
"Crespo, Elvira v. Consorcio Bacacay 2176").

226

582. El consorcio se encuentra legitimado para exigir al


constructor-vendedor de la obra la reparacin de los daos y
perjuicios producidos en partes comunes (Cm. Nac. Civ., sala F,
29/4/1991). JA, 1993-I-311.
583. No viola la garanta constitucional de la defensa en juicio
la sentencia que resuelve que no corresponde la intervencin
individual de los titulares de los departamentos adquiridos en
propiedad horizontal cuando son demandados por quien fue
contratado y despedido por el representante de los propietarios en
los trminos del art. 9, inc. a), ley 13512 (Corte Sup., 29/12/1952,
Fallos, 224:1003).
584. El consorcio tiene legitimacin pasiva tratndose de
obras que afectan a terceros vecinos, pues pudo impedirlas o
demandar judicialmente su retiro por proceso sumarsimo (Cm.
Nac. Civ., sala H, 17/5/1994, "Madeo de Martello, Franca v.
Consorcio Mario Bravo 1021").
e) Patrimonio del consorcio
585. El consorcio tiene un patrimonio propio, distinto del de
los copropietarios (Cm. Nac. Com., sala A, 21/11/1962). ED, 5230.
586. El patrimonio del consorcio est integrado por el crdito
de expensas comunes y el fondo de reserva y esos bienes son los
que pueden afectarse en caso de embargo (Cm. Civ. y Com.
Rosario, sala 1, 25/7/1995, "Consorcio Melipal v. lvarez Calvo,
Rodrigo").
587. El acreedor de la deuda por medianera es el consorcio,
quien lo utiliza en la forma ms til conveniente (Cm. Nac. Esp.
Civ. y Com., sala 4, 19/10/1981). JA, 1982-II-461.
588. El consorcio no es el dueo de las cosas comunes del
edificio como lo es la sala de mquinas, sino que debe ser reputado
su guardin (Cm. Nac. Civ., sala H, 27/5/1998, "De Len
Martino, Jos v. Consorcio Esmeralda 783").
589. Las partes comunes del edificio no forman parte del
patrimonio del consorcio, sino que pertenecen a los consorcistas
(Cm. Nac. Civ., sala H, 27/5/1998, "De Len Martino, Jos v.
Consorcio Esmeralda 783").
590. El examen de la constitucin del consorcio de
copropietarios, en los trminos expuestos por la ley 13512,

227

permite verificar de inmediato la carencia de un patrimonio


propio.
Las
expensas
comunes
estn
destinadas
fundamentalmente a satisfacer gastos que, por lo general, se
refieren a deudas vencidas y que denotan, en su misma
recaudacin, la ausencia de ese patrimonio con independencia de
la titularidad de los propietarios sobre las partes exclusivas y
comunes (Cm. Nac. Civ., sala B, 19/10/1990). JA, 1991-III-632.
591. Las partes y cosas comunes del edificio pertenecen a los
copropietarios y no al consorcio (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala
3, 15/9/1981, "Consorcio Viamonte 2126 v. Tassano, Oscar").
592. El consorcio no es titular del dominio del ascensor y la
compactadora de residuos, por lo que no puede darlos en garanta
(Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 3, 15/9/1981, "Consorcio
Viamonte 2126 v. Tassano, Oscar").
593. En la ejecucin de deuda del consorcio no es embargable
el ascensor (Cm. Nac. Civ. y Com. Fed., sala 2, 19/2/1985,
"Direccin Nacional de Recaudacin Previsional v. Consorcio
Lavalle 750").
f) Obligaciones del consorcio
594. La deuda por medianera es del consorcio, sujeto distinto
de sus integrantes (Cm. Nac. Civ., sala H, 13/8/1997). JA, 1998IV-561.
595. Cuando el consorcio contrata tareas de reparacin sobre
partes comunes del edificio, cumple con una obligacin legal (art.
8, ley 13512) de donde resulta responsable de lo daos y
perjuicios que se produzcan, en forma solidaria junto a la empresa
contratada. No empece a ello que no tuviera la direccin de la
obra, ya que su responsabilidad es ajena al mbito contractual,
siendo de naturaleza objetiva, debiendo adoptar especficas
medidas de precaucin para prevenir cualquier consecuencia
daosa de los trabajos encomendados a terceros (Cm. Nac. Civ.,
sala M, 4/7/1995, "Schejman, Hctor v. Consorcio Coronel Daz
2707").
596. La obligacin del consorcio por el accidente causado por
un ascensor es concurrente con la de la empresa que prest el
servicio de reparaciones, en carcter de coguardiana y de
principal del mecnico que caus el dao (Cm. Nac. Civ., sala E,
29/8/1994, "Bertacco, Jorge v. Consorcio Sullivan 1200").

228

597. La difusin de sonidos fonogrficos en los pasillos


comunes, obliga al consorcio propietario de la galera comercial a
abonar el arancel pertinente (Cm. Nac. Civ., sala B, 7/8/1984).
JA, 1985-I-423.
598. El acreedor del consorcio debe perseguir el pago contra
ste y no contra los copropietarios, quienes respondern luego
ante el consorcio en proporcin a su parte (Cm. Nac. Civ., sala D,
28/6/1974).
599. Los consorcistas se obligan por las obligaciones asumidas
por el consorcio en forma simplemente mancomunada, lo que
importa, conforme a lo prescripto por el art. 691, CCiv., que la
deuda se divide en tantas partes como copropietarios haya, en
proporcin a sus aportes (Cm. Nac. Com., sala B, 2/7/1975,
"Viale, Arturo v. Consorcio Jujuy 535").
600. El deudor de quien actuando como gestor pag los
servicios necesarios para el funcionamiento del consorcio no es
ninguno de los copropietarios, sino el consorcio mismo, como
consecuencia de su distinta personalidad (Cm. Nac. Esp. Civ. y
Com., sala 2, 29/4/1974, "Buccafusco, Jos v. Arena, Eduardo").
601. No puede responsabilizarse al consorcio, por las
obligaciones contradas para la construccin del edificio, que
importan verdaderos actos de disposicin (Cm. Nac. Civ., sala C,
26/6/1984). JA, 1984-IV-575.
602. El consorcio no es responsable por el infarto sufrido por
el encargado a raz de haberse requerido su intervencin en un
accidente domstico (Cm. Nac. Civ., sala E, 11/8/2000). JA,
2001-III-768.
g) Responsabilidad por daos
1. Daos causados por bienes comunes
603. El consorcio, como dueo del bien comn de uso
exclusivo responde por los daos que pudiere causar: art. 1113,
prr. 2, apart. 2, CCiv. (Cm. Nac. Civ., sala D, 23/3/1993). JA,
1994-I-118.
604. Tratndose de daos producidos por partes comunes en
partes de propiedad exclusiva, la responsabilidad del consorcio es
extracontractual, encuadrable en el art. 1113, prr. 2, CCiv., y
debe considerarse en mora a partir de la produccin del dao,
corriendo los intereses, en principio, desde entonces (Cm. Nac.

229

Civ., sala I, 3/12/1996, "Jpiter Compaa de Seguros v.


Consorcio Azcunaga 380").
605. Es responsable el consorcio si los daos fueron
provocados por deficiencias de una terraza, que es un sector
comn (Cm. Civ. y Com. Baha Blanca, sala 2, 25/3/1977,
"Verdinelli, Emilio v. Consorcio Mon. G. Newton 1125").
606. En los casos de humedades e inundaciones responde el
consorcio cuando la causa del dao est en las partes comunes
(Cm. Nac. Civ., sala H, 28/11/1996, "Cimino, Ignacia v.
Consorcio Humahuaca 4642").
607. La responsabilidad del consorcio en caso de cada de un
menor por el hueco del ascensor encuadra en el art. 1113, parte
2, CCiv., pues aunque no presentara vicios, fallas o desperfectos,
se trata de una cosa objetivamente riesgosa (Cm. Civ. y Com.
Mar del Plata, sala 1, 25/9/1996). JA, 1997-III-252.
608. El consorcio debe reparar el dao causado por la cada de
un ladrillo sobre un automvil estacionado debajo de la pila (Trib.
Col. Resp. Extracontr. Rosario, nro. 6, 25/11/1996,"Arranz,
Fernando v. Consorcio Crdoba 1744").
609. Del juego armnico de los arts. 3 y 8, ley 13512, y dado
que las terrazas y caeras del edificio constituyen cosas comunes
cuyo mantenimiento en buen estado compete al consorcio, si se
producen filtraciones en esos elementos la responsabilidad del
consorcio queda configurada independientemente de la buena fe o
diligencia subjetiva (Cm. Nac. Civ., sala F, 30/10/1995,
"Bejarano, Carlos v. Consorcio Corrientes 4924").
610. Existe responsabilidad concurrente del consorcio y del
consorcista que tiene el uso exclusivo de la terraza de carcter
comn, si los daos fueron consecuencia de la rotura de la capa
hidrfuga o la obsolencia de los materiales cuyo mantenimiento
incumba al consorcio y de las filtraciones derivadas de la
obstruccin del desagote (Cm. Nac. Civ. y Com. Fed., sala 3,
2/9/1997). JA, 1998-II-526.
611. El consorcio de propietarios no puede descargar su
responsabilidad por el ascensor que no funcionaba
adecuadamente, en aqul en quien deleg su reparacin y
conservacin (Cm. Nac. Civ., sala F, 29/10/1999). JA, 2000-IV735.

230

612. No cabe citar al juicio por daos y perjuicios contra el


consorcio por la muerte de una persona a raz del mal
funcionamiento de un calefn, a los titulares de las restantes
unidades al momento del hecho, pues la pretensin de reintegro
del consorcio o de alguno de sus integrantes actuales de las sumas
que tuvieran que abonar en concepto de indemnizacin excede el
mbito de conocimiento de este juicio (Cm. Nac. Civ., sala M,
14/4/2000). JA, 2001-I-713.
2. Daos causados por bienes exclusivos
613. El responsable del perjuicio es el titular de la unidad de
cuya caera propia, por deficiencias provoc la prdida de agua, y
no el consorcio titular de la pared medianera por donde circul el
lquido (Cm. Nac. Civ., sala A, 2/3/1994, "Consorcio Avenida
Pueyrredn 1751 v. Consorcio Pueyrredn 1741").
614. Las columnas de distribucin del agua caliente, de la
calefaccin y del desage cloacal son de propiedad comn, en
tanto que las caeras de distribucin que sirven exclusivamente a
las diversas unidades en principio son privadas, y el propietario de
la unidad responde por los daos que de ellas se deriven (Cm. 1
Civ. y Com. Crdoba, 15/11/1977). JA, 1978-III-466.
615. Si el elemento que provoc el dao es del dominio
exclusivo del titular de la unidad, es ste y no el consorcio quien
debe responder (Cm. Apels. Concepcin del Uruguay, sala Civ. y
Com., 11/12/2000, "Abramovich, Ral v. Consorcio Edificio
Antares").
616. El consorcio no es responsable del siniestro causado por
deficiencias de la instalacin de un calefn dentro de la unidad
(Cm. Nac. Civ., sala C, 30/4/1992). JA, 2002-III-361.
617. La responsabilidad por filtraciones provocadas en un
departamento y que daan a los restantes es de naturaleza
extracontractual y est sujeta al trmino de prescripcin de dos
aos (Cm. Civ. Com. Minas Paz y Trib. Mendoza, sala 2,
3/3/1998, "Fiore, Toms v. Martn, Jos").
3. Daos al consorcio
618. El copropietario debe reparar ntegramente los
desperfectos sufridos en bienes comunes cuando se han producido
como consecuencia de sus propios hechos (Cm. 2 Civ. y Com.
Crdoba, 28/6/1977). JA, 1978-II-96.

231

619. El consorcio est legitimado para accionar contra el


copropietario que al demorar el permiso de acceso a su unidad,
agrav con su actitud los daos originados en desperfectos
existentes en caos de naturaleza comn (Cm. Nac. Civ., sala M,
15/7/1996, "Consorcio Cabildo 1406 v. Sidi, Susana").
4. Daos a los copropietarios
620. El consorcio debe resarcir los daos ocasionados a una
parte comn de uso exclusivo de un copropietario, cuyo
mantenimiento est a cargo, por filtraciones de una pared comn
(Cm. Nac. Civ., sala H, 31/10/1996). JA, 1997-IV-608.
621. Corresponde que el consorcio indemnice los deterioros en
la unidad causados por fallas en el sistema de impermeabilizacin
del edificio, aunque el departamento haya sido vendido durante el
pleito (Cm. Nac. Civ., sala A, 6/5/1996). JA, 1997-IV-605.
622. Corresponde que el consorcio indemnice la prdida del
valor venal de la unidad a causa de las filtraciones provenientes
de la azotea del edificio (Cm. Nac. Civ., sala I, 24/10/1995,
"Frysberg de Kerman, Elsa v. Consorcio Ro de Janeiro 909").
623. No es un dao moral el desagrado que puedan provocar
filtraciones de humedad, sin consecuencias personales para el
damnificado (Cm. Nac. Civ., sala A, 22/8/1996, "Carvajal,
Germn v. Del Gidice, Mara").
624. El consorcio debe reparar el dao moral, si los deterioros
causados a la unidad obligaron al consorcista a retirarse del hogar
mientras duraron las reparaciones (Cm. Nac. Civ., sala M,
12/5/1993, "Goette, Hugo v. Consorcio Avenida San Martn
2688").
625. El consorcio no es responsable del dao sufrido por un
copropietario por el hurto de su automvil de la cochera del
edificio (Cm. Nac. Civ., sala G, 28/8/1992). JA, 1993-II-282.
626. Es a cargo del consorcio el dao producido en un patio
interno de uso privativo de un consorcista (Cm. Civ. y Com.
Baha Blanca, sala 2, 23/2/1988, "Delrieux, Juan v. Consorcio
Edificio Delta XVI").
627. El consorcio no responde por el robo en una baulera, si en
el reglamento interno no se le atribuye tal responsabilidad (Cm.
Nac. Civ., sala E, 30/12/1968). ED, 39-321.

232

628. La circunstancia de que las caeras que produjeron la


anegacin del stano de la copropietaria se encontraran al
descubierto cruzndolo, es decir por una parte de su propiedad
exclusiva, en manera alguna puede producir un desplazamiento
del deber de vigilancia ni de la guarda jurdica de tales cosas
comunes (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 4, 14/3/1980,
"Karadagian Sport SCA v. Consorcio Pueyrredn 336").
629. Es responsable el consorcio por los daos a un vehculo
causados por la inundacin de la cochera, ubicada en una planta
no habilitada para ello, no habindose tomado precauciones para
evitar las previsibles inundaciones ni advertido de ello a quienes
dejaban sus vehculos en el lugar (Cm. Nac. Civ., sala B,
18/9/1997). JA, 1998-II-529.
630. El consorcio no es responsable por los daos causados a
un automotor de un copropietario, estacionado en la cochera del
edificio, por un acto de venganza, ajeno a las actividades propias
del consorcio (Cm. Nac. Civ., sala D, 2/3/1973). JA, 19-1973519.
631. El consorcio no es responsable del dao sufrido por un
copropietario en cuya unidad se perpetr un robo, si no se ha
demostrado la forma en que los malvivientes ingresaron al
edificio ni que la puerta de entrada hubiese estado abierta. Lo
contrario significara imponerle una obligacin de garanta que la
ley no autoriza ni ha sido instituida por la asamblea de
consorcistas (Cm. Nac. Civ., sala B, 29/10/1997, "Grodsinsky,
Luis v. Consorcio Libertad 832").
632. La omisin de adoptar medidas de seguridad dentro del
mbito del edificio no genera responsabilidad alguna de los
rganos del consorcio ni de terceros respecto de daos de los
cuales el consorcio es ajeno (Cm. Nac. Civ., sala C, 3/8/2000).
JA, 2001-II-687.
633. El slo hecho de que un automvil haya sido sustrado de
un lugar comn del edificio no basta para responsabilizar al
consorcio, pues esa calidad del lugar no es de por s generadora de
responsabilidad alguna (Cm. Nac. Civ., sala C, 3/8/2000). JA,
2001-II-687.
634. Si el reglamento de copropiedad no prev la existencia de
cocheras ni de playa de estacionamiento, el consorcio de
propietarios no tiene obligacin de seguridad respecto del
vehculo estacionado en lugar que los consorcistas utilizan

233

indistintamente a tal fin (Cm. Nac. Civ., sala C, 3/8/2000). JA,


2001-II-687.
635. Cuando se ocupan cocheras, ni el consorcio, ni los
copropietarios individualmente considerados asumen las
obligaciones y responsabilidades propias del garagista, salvo que
se hubiera formado tal tipo de organizacin para la guarda de
automotores (Cm. Nac. Civ., sala G, 28/8/1992). JA, 1993-II282.
636. Si de conformidad al reglamento de copropiedad, las
unidades destinadas a cocheras constituyen un condominio de
propiedad exclusiva de sus titulares, en su esencia conceptual no
guardan diferencia con las unidades principales. Por ende, la
obligacin de custodia corresponde a sus propietarios, ms all
del deber general de vigilancia que pueda atribuirse al encargado
de controlar la entrada de vehculos (Cm. Nac. Civ., sala G,
28/8/1992). JA, 1993-II-282.
637. No puede presumirse que el titular de una unidad se vio
privado de alquilarla por la existencia de algunas manchas en el
techo, sino que debe demostrarse que ha quedado inhabitable por
los deterioros cuya reparacin se reclama (Cm. Nac. Civ., sala H,
24/10/2000). JA, 2001-II-693.
638. El consorcio que dio trato de propietario al cesionario en
comisin de un boleto de compraventa de una unidad que tiene su
posesin, hacindolo figurar en la lista de obligados al pago, no
puede venir contra sus propios actos negndole legitimacin para
reclamar el resarcimiento de los daos sufridos en su unidad
(Cm. Nac. Civ., sala H, 24/10/2000). JA, 2001-II-693.
639. El cesionario en comisin de un boleto de compraventa de
una unidad, que tiene su posesin, est legitimado para reclamarle
al consorcio el resarcimiento de los daos sufridos por filtraciones
de humedad (Cm. Nac. Civ., sala H, 24/10/2000). JA, 2001-II693.
640. La reparacin del dao moral sufrido por un consorcista
cuya unidad se vio afectada por humedades y filtraciones debe
abarcar el conjunto de repercusiones extrapatrimoniales
desfavorables (Cm. Nac. Civ., sala H, 28/11/1996, "Cimino,
Ignacia v. Consorcio Humahuaca 4642").
641. No corresponde indemnizar el dao moral, si el
propietario de la unidad afectada por fallas en el sistema de

234

impermeabilizacin del edificio, no la habitaba, por lo que no ha


padecido personalmente los efectos de los deterioros (Cm. Nac.
Civ., sala A, 6/5/1996). JA, 1997-IV-605.
642. Ocasionan una lesin de ndole espiritual, los daos
provenientes de humedades, filtraciones o inundaciones que
producen una alteracin en la vivienda y en el modo de habitarla
(Cm. Nac. Civ., sala H, 31/10/1996). JA. 1997-IV-608.
643. La responsabilidad del dueo de un departamento por los
daos producidos al vecino o al inmueble comn, por accin o
negligencia de familiares, parientes, inquilinos, usuarios u
ocupantes por cualquier ttulo, es exclusiva y surge de lo
dispuesto por el art. 1197, CCiv., los arts. 6 y 9, ley 13512 y del
propio reglamento de copropiedad que lo dispone (Sup. Trib. Just.
Entre Ros, sala Civ. y Com., 8/7/1994, "Rodrguez Vagara,
Ricardo v. Esnaola, Osvaldo").
644. A la accin del copropietario contra el consorcio por
daos causados por humedades de la medianera se le aplica el
plazo de prescripcin del art. 4023, CCiv. (Cm. Nac. Civ., sala J,
1/10/1991). JA, 1992-I-309.
645. Corresponde admitir la demanda de amparo y ordenar al
demandado que efecte las reparaciones necesarias en el
departamento de su propiedad, para poner fin a las filtraciones de
agua que afectan el local de la actora, dentro del plazo de quince
das, bajo apercibimiento de que se autorice a efectuarlas a la
actora y a costa del demandado, art. 5, ley 13512 (Cm. 2 Civ. y
Com. La Plata, sala 3 16/3/1993, "Ohan, Silvia").
646. En los casos de daos provocados a otra unidad mediante
construcciones antirreglamentarias, la accin se transmite al
nuevo adquirente de la unidad (Cm. Nac. Civ., sala G,
14/6/1989, "Leis, Edelmiro v. Varela, Jos").
5. Daos a terceros
647. El consorcio es responsable por el dao causado por un
dependiente al automvil de quien alquilaba un espacio
guardacoches (Cm. Nac. Civ., sala K, 21/12/1998, "Verrascina
de Ambrosio, Ins v. Metalrgica Nicorol SA").
Domicilio del consorcio

235

648. Es vlida la notificacin de la demanda al consorcio en su


domicilio real y dirigida al administrador (Cm. Nac. Civ., sala C,
16/8/1994, "Cevasco, Jorge v. Consorcio Sarmiento 2169").
649. El domicilio real del consorcio est en el edificio donde se
halla constituido (Cm. Nac. Civ., sala A, 13/5/1969). ED, 28526.
650. Es vlida la intimacin del trabajador al consorcio en la
persona y domicilio de su administrador (SCBA, 21/11/2001,
"Tinnirello, Enrique v. Consorcio calle 69 nro. 690").
Libros del consorcio
651. Los libros y documentos del consorcio no se equiparan a
los libros de comercio previstos en el art. 43, CCom. (Cm. Nac.
Civ., sala E, 7/5/1963). ED, 8-535.
652. Si se niega al consorcista el acceso a los libros de actas y
de administracin puede exigir su exhibicin mediante una accin
sumarsima (Cm. Nac. Civ., sala B, 30/9/1968). LL, 136-1044.
Rendicin de cuentas
653. El consorcio no debe rendir cuentas a sus integrantes,
pues no los representa (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 4,
8/7/1980). JA, 1981-II-489.
Concurso
654. El consorcio de propietarios puede ser declarado en
concurso civil (Cm. 1 Civ. y Com. Mar del Plata, 22/4/1969).
JA, 5-1970, sec. prov. 648.
Intervencin judicial
655. La intervencin judicial del consorcio requiere:
verosimilitud del derecho invocado, peligro en la demora y
adecuada contracautela (Cm. Nac. Civ., sala B, 21/12/1967). ED,
22-41.
656. Slo procede la intervencin judicial del consorcio en
supuestos de desacuerdo para la designacin o remocin del
administrador o por fracaso de las asambleas (Cm. Nac. Esp. Civ.
y Com., sala 4, 19/9/1974). JA, 24-1974-389.
657. La profunda desinteligencia entre los diferentes grupos
de consorcistas y con el administrador, justifica la designacin de

236

interventor judicial (Cm. Nac. Civ., sala B, 30/3/1966, "Merzari,


Eduardo v. Consorcio Per 857").
658. Puede decretarse la intervencin del consorcio contra la
voluntad de la mayora expresada en la asamblea (Cm. Apels.
Mar del Plata, 23/6/1955). LL, 79-429.
659. Los terceros no estn facultados para peticionar la
intervencin del consorcio (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 4,
19/9/1974). JA, 24-1974-389.
Unidades en condominio
660. La ley 13512 autoriza a que las unidades de propiedad
exclusiva pertenezcan a ms de una persona: ello configura un
condominio dentro de otro condominio especial (Cm. Nac. Civ.,
sala E, 11/9/1992, "Consorcio Avenida Independencia 3195 v.
Domnguez de Leonardi, Ana").
661. Si bien una unidad puede ser propiedad de varios, este
condominio no interesa al consorcio, a cuyo respecto prevalece el
rgimen de la propiedad horizontal (Cm. Nac. Civ., sala E,
11/9/1992, "Consorcio Avenida Independencia 3195 v.
Domnguez de Leonardi, Ana").
Reglamento de copropiedad. Cuestiones generales
662. El reglamento de copropiedad forma parte del ttulo de
dominio de cada uno de los copropietarios y conforma la ley a la
que deben ajustar sus derechos y obligaciones (Cm. Nac. Civ.,
sala L, 17/8/1994, "Consorcio Acevedo 2432 v. Tarnovsky,
Ernesto").
663. La relacin jurdica entre el consorcio de copropietarios y
los titulares de dominio de las unidades se consolida en el
reglamento de copropiedad, que obliga a las partes como la ley
misma (Cm. Nac. Civ., sala F, 29/3/1996, "Consorcio Complejo
Nutico Marina del Sol v. Pia Mangione, Carlos").
664. La importancia del reglamento de copropiedad es tal, que
el consorcio de copropietarios no se conforma meramente por la
suma de distintos derechos reales de dominio, sino que en su
mantenimiento est vinculado por ese reglamento (Cm. Nac.
Civ., sala I, 23/11/1994, "Consorcio Esmeralda 1066 v. Saroto,
Anbal").
665. La redaccin del reglamento de copropiedad y
administracin implica la adopcin de diversas clusulas posibles,

237

lo que atae a una deliberacin entre los condminos, sin


consistir en un mero acto formal que requiere slo un previo
control de hallarse reunidos determinados requisitos para su
concrecin por el juez (Cm. Nac. Civ., sala F, 5/9/1987). JA,
1989-I-600.
666. Cuando en la escritura de adquisicin de una unidad se
hace constar que el adquirente conoce y acepta el reglamento de
copropiedad, debe entenderse referido al inscripto en el Registro
de la Propiedad Inmueble (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 4,
14/11/1980). JA, 1981-II-785.
667. El reglamento de copropiedad es de naturaleza
contractual (Sup. Trib. Just. Entre Ros, sala Civ. y Com.,
8/7/1994, "Rodrguez Vagara, Ricardo v. Esnaola, Osvaldo").
668. No puede asentarse en los registros pblicos ttulo alguno
por el que se constituya o transfiera el dominio u otro derecho
real, hasta que se inscriba en el Registro de la Propiedad la
escritura pblica conteniendo el reglamento de copropiedad
(Cm. Nac. Civ., sala D, 5/5/1967). ED, 19-126.
Obligatoriedad del reglamento
669. El reglamento de copropiedad constituye la ley a la que
deben ajustar sus derechos y obligaciones los copropietarios, por
lo que el respeto de sus normas deviene factor necesario para
posibilitar un adecuado funcionamiento de la comunidad
consorcial (Cm. Nac. Civ., sala F, 29/3/1996, "Consorcio
Complejo Nutico Marina del Sol v. Pia Mangione, Carlos").
670. Las clusulas del reglamento de copropiedad forman
parte integrante del ttulo de dominio de los copropietarios y
resultan obligatorias para stos aunque no lo hubieran firmado
(Cm. Nac. Civ., sala C, 7/11/1973). JA, 21-1974-266.
671. El reglamento de copropiedad es ley an para los
adquirentes de unidades que no intervinieron en su relacin
(Cm. Nac. Civ., sala F, 8/10/1998). JA, 2000-I-512.
672. La incorporacin al consorcio importa la total e
incondicional adhesin a las previsiones contenidas en el
reglamento de copropiedad, el que reviste naturaleza contractual,
debiendo las partes ajustarse a sus disposiciones como a la ley
misma (Cm. Nac. Civ., sala F, 8/10/1998). JA, 2000-I-512.

238

673. Al suscribirse la escritura traslativa del dominio de la


unidad se produce la incorporacin al consorcio y la sumisin
voluntaria a las clusulas del reglamento de copropiedad inscripto
en el registro inmobiliario (Cm. Nac. Civ., sala D, 6/9/1961).
ED, 2-216.
674. El reglamento de copropiedad obliga al copropietario
aunque no lo hubiera firmado, por el solo hecho de ser titular de
dominio (Cm. Nac. Civ., sala E, 11/12/1981, "Consorcio Bulnes
44 v. Erralde, Aniceto").
675. El reclamo de copropiedad es vlido ya sea convenido por
los copropietarios entre s, o que lo haya redactado un solo
copropietario que poseyendo originariamente la totalidad, haya
efectuado las ventas ulteriores de los departamentos sobre la base
de ese reglamento (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 5,
3/4/1987). JA, 1987-IV-724.
Interpretacin del reglamento
676. En los supuestos en que deba interpretarse la clusula de
un reglamento de copropiedad cuyos trminos puedan dejar
margen de dudas, corresponde que sea comprendida en favor o
beneficio de la comunidad, es decir conforme al inters general de
los copropietarios y no del particular del comunero (Cm. Nac.
Civ., sala K, 3/11/1992, "Consorcio Juncal 1879 v. Abreo,
Graciela").
677. La accin declarativa no resulta una va idnea para
dirimir el conflicto suscitado entre los consorcistas acerca de la
interpretacin de los trminos del reglamento de copropiedad.
Ello por cuanto las dudas y/u opiniones dispares que suscitara
tal estatuto, en orden a la hipottica deficiente redaccin, no debe
dilucidarse a travs de dicho proceso, sino que la cuestin deber
someterse al rgano deliberativo de la comunidad consorcial, el
que a travs del rgimen de las mayoras propio del derecho real
de que se trata, pondr fin a la incertidumbre alegada, o en su
defecto, recurriendo a la convocatoria judicial ante la eventual
imposibilidad de reunir la mayora necesaria (Cm. Nac. Civ., sala
H, 9/4/1997, "Consorcio Jujuy 340").
Nulidad del reglamento
678. La nulidad de clusulas del reglamento de copropiedad
referida a la distribucin de los gastos comunes slo puede ser
declarada en juicio en que sean parte los contratantes vinculados
por el reglamento cuestionado, sin que tal intervencin pueda ser

239

suplida por el consorcio (Cm. Nac. Civ., sala A, 20/12/1973). JA,


21-1974-530.
Reforma del reglamento. Cuestiones generales
679. La reforma del reglamento, que es una facultad de los
integrantes del consorcio, debe promoverse ante la asamblea de
copropietarios, y slo en el caso de denegatoria de sta, quien se
crea perjudicado por considerar la decisin de tal rgano como
arbitraria e injusta, podr reclamar el amparo jurisdiccional,
donde se ventilar la modificacin pretendida con la participacin
de los integrantes del consorcio, quienes son parte legtima en
todo lo concerniente a ella. En tales condiciones es posible la
modificacin del reglamento por decisin de la justicia (Cm. Nac.
Civ., sala E, 28/3/1978, "Erlijman, Salvador v. Rubio de
Erlijman, Carmen").
680. Las modificaciones del reglamento de copropiedad que no
fueron inscriptas en el Registro de la Propiedad ni fueron
conocidas por el copropietario al tiempo de adquirir la unidad, le
son inoponibles (Cm. Nac. Civ., sala C, 30/11/2000, "Consorcio
Defensa 649 v. Propietario de la unidad funcional 1").
681. La modificacin del reglamento del copropiedad sin
cumplir con los requisitos impuestos por la ley, no puede serle
opuesta al adquirente al que no se le ha notificado expresamente
(Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 4, 14/11/1980). JA, 1981-II785.
682. El poseedor de un boleto de compraventa carece de
legitimacin para impugnar el reglamento de copropiedad,
aunque pague las expensas comunes (Cm. Nac. Civ., sala F,
7/3/1972). JA, 15-1972-3.
683. Es ineludible que la modificacin del reglamento de
copropiedad se instrumente en escritura pblica (Cm. Nac. Civ.,
sala C, 12/12/1989). JA, 1990-III-375.
684. El acta protocolizada de la asamblea que modific el
reglamento de copropiedad no suple la exigencia formal de que
sea instrumentada por escritura pblica (Cm. Nac. Civ., sala C,
13/2/2001, "Kuropatwa, Ignacio v. Consejo Administracin
Consorcio Junn 546").
685. La falta de inscripcin en el Registro de la Propiedad de
las reformas al reglamento de copropiedad no es oponible por los

240

copropietarios, sino nicamente por los terceros (Cm. Nac. Civ.,


sala B, 10/5/1967). ED, 19-122.
Reforma por el juez
686. Slo por excepcin corresponde a los jueces modificar las
clusulas del reglamento de copropiedad existiendo causas graves
que lo justifiquen, para evitar que se desvirten las finalidades de
la ley (Cm. Nac. Civ., sala C, 9/5/1974). JA, 22-1974-405.
687. La demanda por reforma del reglamento de copropiedad
para modificar la proporcin en el pago de las expensas comunes
debe dirigirse contra los consorcistas individualmente, y no
contra el consorcio (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 1,
28/4/1978). JA, 1980-I-680.
688. La naturaleza esencialmente contractual del reglamento
de copropiedad determina que tomen intervencin en el juicio
todos los que son parte interesada en su modificacin, es decir los
restantes consorcistas, cuya intervencin no puede ser suplida por
el administrador (Cm. Nac. Civ., sala F, 28/9/2000, "Ocn SA v.
Consorcio Posadas 1265").
689. En el juicio para modificar el reglamento de copropiedad,
que implica privar de derechos adquiridos a consorcistas, debe
darse intervencin a todos los consorcistas (Cm. Nac. Esp. Civ. y
Com., sala 6, 3/4/1981, "Aleksander, Efrois v. Consorcio Santa
Fe 1823").
690. En casos excepcionales, cuando la redaccin del
reglamento de copropiedad no surge de la voluntad de quienes
resulten copropietarios, por faltar la unanimidad, debe admitirse
la decisin de la justicia asesorada por peritos, que habr de
conciliar los intereses y atender lo que es usual en la materia
(Cm. Nac. Civ., sala C, 13/5/1980, "Froeschle, Hildegard SC v.
Schiscchl de Varjao, Olivia").
691. Cuando se pretende la modificacin del reglamento de
copropiedad por va judicial, procede exigir que la relacin se
integre con todos los copropietarios como litisconsortes
necesarios, para que la sentencia produzca sus efectos tiles
respecto a cada uno de ellos (Cm. Nac. Civ., sala D, 6/10/1977).
JA, 1979-II-243.
692. Procede la intervencin del rgano jurisdiccional para
modificar las clusulas del reglamento de copropiedad redactado
por el vendedor del inmueble que se reserv el dominio de

241

algunas unidades, se adjudic la administracin del consorcio y


determin una mayora especial del 75% para la desaprobacin de
la rendicin de cuentas y para la remocin del administrador
(Cm. Nac. Civ., sala C, 9/5/1974). JA, 22-1974-405.
693. Cuando el reglamento de copropiedad redactado por el
propietario vendedor del edificio contiene clusulas abusivas, los
copropietarios pueden lograr su modificacin por va judicial,
pero no modificarlos violando las disposiciones sobre quorum
contenidas en el reglamento (Cm. Nac. Civ., sala A, 13/4/1971).
JA, 12-1971-147.
694. El reglamento de copropiedad redactado por el vendedor
de las unidades puede ser reformado por el consorcio en cualquier
momento, cualquiera fuere el plazo establecido en l al respecto y
aunque contenga la clusula de irrevocabilidad (Cm. Nac. Civ.,
sala C, 17/5/1960). LL, 100-12.
695. Procede la reforma del reglamento de copropiedad por va
judicial cuando las clusulas son atentatorias de lo dispuesto en el
art. 953, CCiv., o imponen situaciones que atentan notoriamente
contra los fines de la ley (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 2,
24/9/1984, "Replansky, Alberto v. Glikin, Jos").
ADMINISTRADOR
Designacin
696. El administrador es representante necesario del
consorcio; ello es coherente con la imperativa exigencia de la ley
13512 y del decreto reglamentario 18734/1949 de que se lo
designe en el reglamento (Cm. Nac. Civ., sala C, 16/7/1992,
"Consorcio Av. Medrano 1701/17 v. Prez, Manuel") JA, 1993III-189, Lexis 2/4305.
697. Si bien el art. 9, inc. b), de la ley 13512 (Adla, VIII, 254)
dispone que la designacin del administrador de un consorcio
debe efectuarse "por acto de escritura pblica", requisito formal e
ineludible para que la designacin tenga efecto frente a terceros,
el supuesto de protocolizacin postulada por todas las partes que
otorgaron el acto jurdico importa elevar el instrumento al grado
de pblico, en cuanto ello significa un reconocimiento asimilable
en definitiva al instrumento privado en que se pact la obligacin
de elevarlo a escritura pblica (Cm. Nac. Civ., Sala K,

242

30/3/1993, "Consorcio de Propietarios Av. Crdoba 3555/57 v.


Godil SRL"). LL, 1993-D-20; DJ, 1994-1-893.
698. La intervencin del administrador provisional de un
consorcio tiene por fin regularizar el funcionamiento de los
rganos consorciales, cuando posiciones incompatibles absolutas
o la actitud del administrador impiden llegar a la solucin a
travs de las vas que establecen la ley 13512 (Adla, VIII, 254) y
el Reglamento de Copropiedad y Administracin, debiendo darse
-al no estar prevista la situacin en ninguna disposicin legal
especfica- los tres supuestos de viabilidad de las medidas
cautelares: verosimilitud del derecho, peligro en la demora y
contracautela (Cm. Nac. Civ., sala F, 7/8/1992, "Buffadossi,
Roberto V. y otros v. Consorcio Warnes"). LL, 1992-E-1540; DJ,
1993-2-156.
699. La designacin por el juez de un administrador
provisional del consorcio, slo importa la adopcin de una medida
cautelar y su procedencia es evidente cuando se demuestran las
contingencias que han de superarse para lograr reunir la
asamblea, destinada a la deliberacin impostergable de problemas
cuya propia naturaleza lo exige (Cm. Nac. Civ., sala F,
7/8/1992, "Buffadossi, Roberto V. y otros v. Consorcio
Warnes"). LL, 1992-E-1540; DJ, 1993-2-156.
700. La redaccin del art. 9, inc. b), de la ley 13512, exige el
otorgamiento de escritura pblica para la designacin del
administrador reemplazante en un consorcio de copropietarios.
Pero puede considerarse suplida dicha formalidad mediante la
protocolozacin notarial de la respectiva acta asamblearia en
algunos casos como cuando se reelige al administrador anterior o
cuando esa forma instrumental ha sido requerida por la asamblea
del consorcio, reunida con un porcentual de concurrencia ms que
suficiente para tomar decisiones (Jurisp. Cm. Civ., sala B,
4/8/1989, Isis, sum. 0005284).
701. El art. 9, inc. b), de la ley 13512 dispone que la
designacin de un nuevo administrador debe hacerse por
escritura pblica, no pudiendo considerarse subsanada esa
omisin mediante la protocolizacin del acta de asamblea en tanto
no surja que fuera ordenada judicialmente (Jurisp. Cm. Civ., sala
M, 30/4/1991, Isis, sum. 1590).
702. Tratndose de un litigio en el que slo se encuentran
interesados el consorcio y uno de los copropietarios, las

243

constancias del acta de la asamblea en que el administrador fue


designado, resultan eficientes para acreditar tal carcter. La
exigencia de escritura pblica o protocolizacin de las actas, slo
pueden ser requeridas por terceros, en tanto, a su respecto, la
publicidad se cumple con esa formalidad, mientras que entre los
consorcistas, se presume que todos han conocido la asamblea y su
decisin (193). (Jurisp. Cm. Civ., sala L, 2/7/1996, Isis, sum.
0008749).
703. La designacin por el juez de un administrador
provisional del consorcio slo importa la adopcin de una medida
cautelar y su procedencia tiene por fin regularizar el
funcionamiento de los rganos consorciales, cuando posiciones
incompatibles absolutas o la actitud del administrador impiden
llegar a la solucin a travs de las vas que establece la ley 13512
y el Reglamento de Copropiedad y Administracin. Al no estar
prevista la situacin en ninguna disposicin legal especfica,
deben darse los tres supuestos de viabilidad de las medidas
cautelares: verosimilitud del derecho, peligro en la demora y
contracautela. As se ha justificado, en principio, la verosimilitud
del derecho como para que proceda la cautelar mencionada,
cuando las constancias de la causa dan cuenta de las serias
irregularidades que existan en el consorcio, llegando a faltar los
servicios de calefaccin, agua caliente y ascensor, y a peligrar el
de agua corriente (Jurisp. Cm. Civ., sala F, 7/8/1992, Isis, sum.
0002369).
704. En los casos extremos en los cuales peligra la vida misma
o la existencia del consorcio y la convivencia dentro del inmueble,
corresponde designar a un administrador de oficio, ajeno a los
intereses de los copropietarios y de quien se haba venido
desempeando en el cargo (Jurisp. Cm. Civ., sala K, 27/12/1996,
Isis, sum. 0009436).
705. La designacin de un administrador judicial es una
medida que se caracteriza por su transitoriedad, ordinariamente
reflejada en su mantenimiento mientras dure la situacin de
emergencia que le dio origen, estando en principio limitada al
lapso que se insuma en solucionar las cuestiones judiciales
pendientes, sin perjuicio de que las partes puedan peticionar el
cese de lo dispuesto si consideran que las condiciones que
determinaran la medida se han modificado sustancialmente y la
subsistencia de la misma no se justifica (Jurisp. Cm. Civ., sala K,
27/12/1996, Isis, sum. 0009437).

244

706. Si un consorcio opta por designar a una sociedad de hecho


como administradora, es indispensable que en el acto de
designacin deje expresa constancia de quienes son los socios que
la integran, a los fines de determinar si el sujeto que efecta en
concreto un acto de administracin puede obligar o no al
consorcio. De ah que no cabe reconocerle calidad de ttulo
ejecutivo al certificado de deuda de expensas en el cual no se
consigna a la sociedad de hecho a cargo de la administracin y
slo aparece una firma sin ninguna aclaracin (194) (Jurisp. Cm.
Civ., sala D, 8/9/1999, Isis, sum. 0012981).
707. En el caso de que el consorcio demande a un
copropietario y no a un tercero, es suficiente la designacin de
administrador mediante acta de la asamblea, no siendo necesaria
la escritura pblica que slo se requiere respecto de terceros.
Slo es exigible el instrumento pblico cuando se entabla un
juicio en nombre del consorcio contra terceros, no bastando un
acta protocolizada de la asamblea donde se designa al
representante (art. 9, inc. b], ley 13512) (195) (Jurisp. Cm. Civ.,
sala G, 26/5/1989, Isis, sum. 0005050).
Cobro de expensas
708. Se abre paso en la jurisprudencia la innecesariedad de
exigir el acompaamiento de las actas de reuniones del consorcio
en las que se ordenaron o aprobaron las expensas que se ejecutan,
bastando la constancia que expide el administrador acerca de la
deuda originada y extrada de los asientos contables (Cm. Apel.,
Concepcin del Uruguay, sala Civ. y Com., 16/8/2000,
"Consorcio Edificio 9 de Julio v. Muoz, Fernando"). JA, 2002III-sntesis; Lexis 1/58743.
709. No debe extremarse el rigor en el examen del ttulo que
sirve de sustento a la ejecucin cuando se trata del cobro de
expensas ya que su percepcin regular es fundamental para el
funcionamiento del consorcio y, por ello, deben analizarse con
sumo cuidado cualesquiera de los obstculos que se opongan a su
cobro. En dicha inteligencia, si bien se seal que en el escrito de
inicio no se acompa la totalidad de la documentacin que exige
el reglamento de copropiedad y administracin, puede sostenerse
que, en el caso examinado, basta el certificado de la deuda
expedido por el administrador, ya que la aprobacin de la
asamblea consorcial slo juega en relacin al cierre del balance
general. Por lo dems, las resoluciones de la asamblea son

245

obligatorias para todos los copropietarios no pudiendo alegarse su


desconocimiento (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 5,
20/11/1984, "Consorcio Rawson 532 v. Unin Obrera de la
Construccin de la Rep. Arg."). JA, 1985-III-sntesis; Lexis
2/40726.
710. Si el consorcio de propietarios actor ejerce la pretensin
de cobro de expensas contra un integrante de esa comunidad de
propietarios no proceden las objeciones a la personalidad del
administrador formuladas por algn copropietario, procediendo
en tal supuesto, que la calidad de administrador se acredite
mediante el acta de asamblea (Cm. Civ. y Com., Rosario, sala 1,
25/6/1993, "Consorcio Brevi I v. Appartamento S.R.L."). JA,
1994-IV-sntesis; Lexis 1/36323.
711. Aun cuando no pudiera ser encuadrado el crdito del
consorcio como alimentario, ms all de integrar las expensas
gastos de naturaleza alimentaria tales como el sueldo del
encargado y honorarios del administrador, ni tampoco dentro de
otras excepciones contenidas en el art. 16, ley 25563, el fin
perseguido por la norma, en tanto apunta a la vivienda y a la
subsistencia de la actividad productiva, lleva necesariamente a su
inclusin. Es que no debe olvidarse que al verse afectados los
ingresos del consorcio a partir de la prrroga en la satisfaccin
del cobro de las expensas que se ejecutan, los intereses de la
comunidad consorcial se incrementan, pudiendo entrar en crisis el
bien comn que intenta tambin proteger la ley en cuestin (Cm.
Nac. Civ., sala I, 22/8/2002, "Consorcio Rivadavia 3963/65 v.
Romero, Beatriz A. y otro"). JA, 2003-I-758; Lexis 1/62004.
712. Constituye ttulo hbil para la ejecucin de expensas el
certificado de deuda suscripto por el administrador del consorcio,
donde se constata la existencia de una obligacin lquida y
exigible de dar cantidades de dinero de conformidad con lo
previsto en el art. 520 del Cd. Procesal (Cm. Nac. Civ., sala E,
5/6/2003, "Consorcio de Prop. Adolfo Alsina 424/30 v. Montali,
Renato Gabriel y otros"). DJ, del 17/9/2003; DJ, 2003-3-184.
713. Es procedente la intervencin judicial de un consorcio de
copropietarios ante la existencia de situaciones en su
administracin -en el caso, dos administraciones que perciben por
separado las expensas- que ponen en peligro la convivencia y
justifican la medida destinada a encausar su marcha (Cm. Nac.
Civ., sala C, 18/4/2000, "Consorcio Bartolom Mitre 1930/1950
v. Poyan, Roberto"). LL, On line.

246

714. La intencin de uno de los condminos de abonar


solamente una parte de la deuda por expensas de un inmueble
sometido al sistema reglado por la ley 13512 (Adla, VIII-254)
constituye pago parcial, cuya aceptacin es facultativa para el
administrador en atencin al carcter indivisible de la deuda
(Cm. Nac. Civ., sala A, 12/12/1994, "Consorcio de Propietarios
Tucumn 727/31/33 v. Hernndez Daz de Espada, Andrs y
otros"). LL, 1995-C-169.
715. Resulta hbil, a los efectos de la ejecucin de expensas, el
certificado de deuda expedido por el mandatario judicial de la
sociedad designada para administrar el edificio, quien tambin es
apoderado general de dicha entidad con facultades para realizar
actos jurdicos en representacin de la misma, entre los cuales
corresponde incluir la emisin de certificados de deuda por falta
de pago de expensas de un inmueble bajo la administracin de
aquella sociedad (Cm. Nac. Civ., sala B, 5/8/1994, "Consorcio de
Propietarios Crdoba 4101 v. Trhaer de Karpilovsky, Sara y
otros"). LL, 1995-C-666 (38.365-S)
716. En materia de percepcin de expensas comunes el criterio
debe ser severo en propender al cumplimiento exacto de las
deudas que mantienen los consorcistas por este concepto, dado su
trascendencia para la vida del consorcio. De all que la pauta es
ms generosa que en otros tipos de crditos y que, por ello, se
admitan los rditos a una tasa ms elevada. En suma, debe
ponderarse la especial proteccin que tradicionalmente ha
rodeado el cobro de las expensas comunes en el sistema de la ley
13512 (Adla, VIII-254), en atencin a la importancia que reviste
la puntualidad de estas contribuciones para la subsistencia misma
del consorcio de copropietarios que organiza (Cm. Nac. Civ., sala
D, 29/11/1989, "Consorcio de Propietarios Paran 446 v.
Bustos"). LL, 1991-B-542, con nota de Lily R. Flah.
717. No puede imputarse al escribano negligencia o irregular
cumplimiento de sus obligaciones legales ni, por ende
responsabilidad por el perjuicio que dicen haber sufrido los
actores al serles requerido, por el consorcio, una deuda por
expensas comunes anterior que haba quedado transferida al
precio obtenido en la subasta del bien y por lo tanto no era
exigible al comprador por subasta, ni huelga decirlo, a sus
cesionarios, si el consorcio no inform en oportunidad de la
subasta la deuda por expensas comunes, pero aun en el hipottico
caso de que lo hubiera hecho, es evidente que ningn dinero poda
"retener" el escribano, siendo que el importe total del precio

247

pagado por la subasta del departamento se encontraba depositado


en el expediente judicial y era el consorcio de propietarios,
representados por el administrador, el que debi informar al juez
sobre la existencia de expensas, ms an si, el consorcio era el
propio actor en la ejecucin y, obviamente, no desconoca el
estado de las actuaciones (Cm. Nac. Civ., sala A, 22/8/1985,
"Cuenca, Lilia G. v. Terceo, Jos L.") LL, On line.
718. Tratndose del sucesor procesal del ejecutado, el Consejo
Nacional de Educacin tiene las mismas facultades y cargas de
aqul, pues no se trata de aquellos casos en que el fallecimiento de
una de las partes por la naturaleza personalsima de las cuestiones
debatidas causa la extincin de la pretensin -tales v.gr., juicios
de insania, divorcio, etc.- si nos encontramos en el campo
estrictamente patrimonial, cobro ejecutivo de expensas (Cm.
Nac. Civ., sala F, 13/10/1980, "Consorcio Propiedad Horizontal
San Martn 975/981 v. Gnzalez, Valentn"). LL, On line.
719. El juicio ejecutivo por cobro de expensas no es el marco
adecuado para dilucidar lo relativo a la buena o mala conduccin
por el administrador de los negocios comunes, y tampoco si las
expensas fijadas por la asamblea se acomodan a lo realmente
gastado (Cm. Nac. Civ., sala E, 7/9/1978, "Consorcio de
Propietarios Corrientes 3989/99 v. Parasmiva, Nicols"). LL, On
line.
720. En razn de la particular naturaleza del crdito que tutela
la ley 13512 y que consiste en la necesidad de no perturbar el
desenvolmiento normal del consorcio, el examen del ttulo
ejecutivo como manda la ley, no debe ser extremadamente
riguroso; ello es as porque el legislador ha establecido normas
especiales para asegurar el deber de pagar con puntualidad la
contribucin para sufragar los gastos comunes del consorcio. A
ello debe agregarse que si el ejecutado consider necesario
conocer el origen de la deuda, pudo ejercer el derecho, que como
consorcista le corresponde, respecto a las liquidaciones del
administrador de examinar las constancias pertinentes (Jurisp.
Cm. Civ., sala VI, 14/12/1988, Isis, sum. 0000570).
721. Al haberse decretado embargo sobre las sumas que el
Consorcio tenga a percibir en concepto de expensas, no se
advierte otra forma de instrumentar la medida que hacer saber al
administrador -que es quien las recauda- que debe retener los
importes embargados y depositarlos a la orden del Juzgado. Ello
no importa que aqul haga efectiva una medida de ejecucin

248

contra el ente que representa, sino el cumplimiento de una orden


judicial (Jurisp. Cm. Civ., sala I, 11/9/1990, Isis, sum. 0000897).
722. No es al administrador a quien le compete establecer la
forma y proporcin de la contribucin a los gastos comunes, sino
al reglamento (art. 9, inc. c], ley 13512). La nica va para
obtener la reforma de ste es la asamblea, sin perjuicio de las
pretensiones que puedan articularse contra las decisiones no
ajustadas a derecho o arbitrarias (Jurisp. Cm. Civ., sala G,
28/3/1989, Isis, sum. 004879).
723. La deuda por expensas comunes no puede dividirse en
tantas partes como cotitulares tenga la unidad funcional, sino que
la cancelacin de dicha deuda se logra slo mediante el pago del
importe total; la intencin de abonar nada ms que una parte por
uno de los condueos constituye pago parcial, facultativo de ser
aceptado por el administrador (Jurisp. Cm. Civ., sala A,
12/12/1994, Isis, sum. 0006039).
724. Resulta injustificada la negativa del administrador de un
edificio en propiedad horizontal a recibir el pago de expensas,
condicionando su recepcin a la integracin de un fondo especial
decidido por la asamblea de copropietarios -y a la sazn sujeto a
revisin judicial-, razn por la cual procede la consignacin de los
importes correspondientes (196) (Jurisp. Cm. Civ., sala H,
27/5/1999, Isis, sum. 0010483).
725. Cuando se trata de la ejecucin de expensas comunes el
marco de procedencia de la excepcin de inhabilidad de ttulo se
encuentra an ms restringido en funcin del principio segn el
cual tales reclamos deben apartarse de rigorismos formales,
respecto de las condiciones de ejecutabilidad del instrumento
hecho valer como base de la accin, en tanto las normas
instituidas por la ley 13512 estn especialmente dirigidas a
asegurar el deber de pagar, con puntualidad, lo necesario para
sufragar los gastos comunes. De ah que no quepa en estas
ejecuciones ningn planteamiento que no est vinculado con el
pago de las expensas reclamadas.
Es suficiente a tal fin la agregacin del certificado respectivo,
del cual emane una suma lquida y exigible en dinero, expedido
por el administrador, o quien haga sus veces, con sujecin a lo
dispuesto por el Reglamento de Copropiedad (Jurisp. Cm. Civ.,
sala A, del 27/12/1994, Isis, sum. 0006005).

249

726. La falta del plazo en el certificado de deuda expedido por


el administrador del consorcio, como as tambin la falta de
intimacin extrajudicial, quedan suplidas con la intimacin de
pago y citacin para oponer excepciones previstas por los arts.
531 y 542 del Cdigo Procesal, ello teniendo en cuenta el
principio amplio del derecho de defensa en juicio (197) (Jurisp.
Cm. Civ., sala M, 5/4/1999, Isis, sum. 0012437).
727. Si la clusula del reglamento de copropiedad y
administracin, que prev la aprobacin por la Asamblea de
copropietarios del presupuesto anual del consorcio presentado por
el administrador, no fue aplicada en momento alguno a los fines
de liquidar el importe de las expensas que deban ingresarse
mensualmente, ms all de la letra de dicho estatuto, es claro que
la conducta posterior de los interesados import una verdadera
modificacin de sus trminos. Por lo tanto, si durante diez aos
no se cuestion la manera como se determinaron las expensas a
abonarse, no se puede luego, frente al reclamo por deudas
posteriores, invocar la vigencia de una norma que durante ese
tiempo en momento alguno se pretendi hacer cumplir (Jurisp.
Cm. Civ., sala B, 17/4/1996, Isis, sum. 0007766).
728. Cuando un reglamento de copropiedad exige la
autorizacin de la asamblea para otorgar poder para actuar en
juicio, debe considerarse slo respecto de casos especficamente
determinados, cuando tal recaudo se justifique en orden a la
importancia del asunto, pero nunca para el cobro de expensas
comunes, cuyo ingreso es ms que indispensable para el
funcionamiento pleno del consorcio. Es claro que, a tal fin, la
facultad de otorgar poder est implcita en las prerrogativas del
administrador, quien, en tanto representante del consorcio, se
encuentra autorizado para sustituir en otro la ejecucin del
mandato que le fuera encomendado, en los trminos del art. 1924
del Cdigo Civil (Jurisp. Cm. Civ., sala F, 22/4/1997, Isis, sum.
0010156).
729. En las ejecuciones de expensas no corresponde admitir
ningn planteamiento que no est vinculado con el pago de las
sumas reclamadas. Es suficiente a tal fin la agregacin del
certificado respectivo, del cual emane una suma lquida y exigible
en dinero, expedido por el administrador, o quien haga sus veces,
con sujecin a lo dispuesto por el Reglamento de Copropiedad
(Jurisp. Cm. Civ., sala A, 18/11/1996, Isis, sum. 0009487).

250

730. Que el propietario de un bien sujeto al rgimen de la ley


13512 haya transferido a un tercero su tenencia, por efecto de un
contrato de locacin, no obsta a que el administrador del
consorcio pueda notificarlo bajo su responsabilidad en la unidad
alquilada. Ello por cuanto las estipulaciones que se hayan
realizado en aquel contrato no son oponibles al consorcio. A ello
se suma que, por imperio del art. 17 de la ley 13512, el
administrador slo est facultado para dirigir la ejecucin contra
el dueo del departamento y si, adems, el representante legal del
consorcio asumi las consecuencias que pudieran derivarse de una
intimacin de pago defectuosa -nulidad y pago de las costas-, no
parece prudente someter al consorcio, merecedor de un
procedimiento gil, que facilite una pronta percepcin de las
expensas comunes adeudadas, a un dilatorio trmite de
averiguacin del domicilio real del ejecutado (198), (199) (Jurisp.
Cm. Civ., sala A, 18/10/1995, Isis, sum. 0007228).
Rendicin de cuentas
731. Carece de validez como rendicin de cuentas por parte del
ex administrador, la puesta a disposicin del consorcio del balance
y documentacin pertinente para su oportuna auditora, por
cuanto las cuentas deben ser rendidas por el intimado (Cm. Nac.
Civ., sala K, 21/2/2001, "Maurette, Carlos A. v. Consorcio
Austria 1728"). JA, 2001-IV-sntesis; Lexis 1/53266.
732. El plazo de prescripcin de la obligacin de rendir
cuentas que pesa sobre el administrador del consorcio es el
ordinario de diez aos (Cm. Nac. Civ., sala E, 20/3/1995,
"Hernndez, Purificacin y otros") JA, 1999-III-sntesis; Lexis
1/1455; LL, 1996-B-526, con nota de Eduardo Molina Quiroga;
DJ, 1996-1.
733. Al realizar la rendicin de cuentas, quien administr un
consorcio de propietarios debe munirse de la documentacin
adecuada para acreditar su exactitud y guardarla durante un lapso
razonable a efectos no slo de su presentacin sino tambin de la
propia defensa de tal gestin.
Es obligacin de quien administra un consorcio de
propietarios rendir cuentas de su gestin, pese a la falta de
conocimientos contables que pudieran tener los administrados
(Cm. Nac. Civ., sala D, 1/10/1999, "Consorcio de Propietarios
Santos Dumont 2469/2475 v. Schifris, Juan E. y otros"). LL,
2000-C-741; DJ, 2000-2-671.

251

734. La rendicin de cuentas que debe realizar la comisin


administradora del consorcio de propietarios pone a su cargo dos
obligaciones diferenciadas: a) la informativa, que consiste en la
explicacin de las partidas y sus respectivos comprobantes, la que
resulta indivisible aunque no de indivisibilidad impropia o
irregular, por lo que la rendicin puede ser exigida a cada uno de
los deudores siendo innecesario que todos la cumplan en forma
conjunta; y b) segn sea el resultado de la anterior, la entrega del
saldo, cuya solidaridad debe ser establecida en forma expresa, de
la contrario sera simplemente mancomunada con objeto divisible
(Cm. Nac. Civ., sala G, 15/2/1999, "Consorcio de Propietarios
Pasaje del Signo 4058 v. Monge de Labate, Dora"). LL, 1999-E425; DJ, 1999-3-481.
735. El administrador del consorcio es un mandatario con
caractersticas sui generis, conforme lo establecido en los arts. 11,
9, 10 y 15 de la ley 13512 (Adla, VIII-254), estando obligado a
dar cuenta de sus operaciones y a entregar a su mandante lo
recibido en virtud del mandato, aunque lo recibido no se deba a
ese mandante.
La rendicin de cuentas del administrador del consorcio debe
estar debidamente respaldada por la exhibicin de los documentos
justificantes de los ingresos y egresos acaecidos durante su
gestin administrativa. De esta forma, la rendicin de cuentas
judicial o extrajudicial de aqul no es vlida sin el respectivo
documento justificante de dichos egresos o ingresos.
La obligacin de rendir cuentas del administrador del
consorcio, adems de ser una obligacin inherente a toda gestin
de negocios ajenos, deviene de su calidad de mandatario legal de
aqul.
El crdito que se atribuye al administrador del consorcio
frente al mismo debe surgir de la rendicin de cuentas realizada
por aqul y no del mero reclamo o argumento de crdito a su
favor. En consecuencia, para que ese administrador pueda
demandar al consorcio por dicho crdito debe haber realizado tal
rendicin, de la cual surja aquel saldo acreedor.
La obligacin del administrador del consorcio de rendir
cuentas es la principal consecuencia de la finalizacin del ejercicio
financiero del consorcio o de la cesacin del mandato de aqul,
cualquiera sea su causa (Cm. Nac. Civ., sala D, 4/12/1998,
"Administracin Pedretti SRL v. Consorcio Emilio Mitre 435").

252

LL, 1999-F con nota de Leopoldo L. Peralta Mariscal; DJ 2000-1499.


736. El propietario de una unidad integrante de un edificio
sometido al rgimen de propiedad horizontal no puede accionar
contra el administrador individualmente, en forma personal y
directa, pidiendo su remocin y rendicin de cuentas llevadas
como tal, porque la accin le corresponde al consorcio de
propietarios.
Aun cuando se prescindiera de la tesis de la personalidad del
consorcio y se considerase que uno de sus integrantes est
legitimado para requerir individualmente la rendicin de cuentas
del administrador, no podra hacerlo si consinti la asamblea
aprobatoria de las mismas (200) (Cm. Nac. Civ., sala H,
26/2/1998, "De Filippis, Gustavo F. v. Gimnez, Francisco").
LL, 1999-E-901 (41.872-S); JA, 1998-III-490; ED, 182-239;
Jurisp. Cm. Civ., Isis, sum. 0012024.
737. Cuando la rendicin de cuentas es realizada por la parte
contraria a la condenada a rendirlas -en el caso, administrador
renunciante del consorcio-, no cabe exigir a aqullas el estricto
cumplimiento de los recaudos formales en cuanto a precisin,
carcter descriptivo y ajustada concordancia con la
documentacin respaldatoria, pues en tal caso basta con un
clculo relativo a los negocios que constituyen su objeto.
Si el demandado -en el caso, administrador renunciante del
consorcio- reconoci expresamente su obligacin de rendir
cuentas y se comprometi a hacerlo pero luego incumpli la carga
asumida, corresponde estar a las formuladas por su contraria
(Cm. Nac. Civ., sala A, 25/11/1997, "Consorcio de Propietarios
Amenbar 2575/79 v. Cambn Lpez, Antonio"). LL, 1998-C504.
738. Cuando el proceso tiene por objeto la aprobacin de las
cuentas, la entrega de la documentacin y el cobro de pesos, es
decir, reclamos vinculados con la gestin del consorcio de
copropietarios, la regla de competencia -de los jueces del
domicilio del consorcio-, prevista en el Reglamento de
Copropiedad, comprende tambin al administrador del consorcio,
pues en ella ha fundado su legitimacin para demandar (Cm.
Nac. Civ., sala B, 9/9/1997, "Villanueva, Miguel A. v. Consorcio
Bartolom Mitre 954/62"). LL, 1997-F-934 (39.959-S).

253

739. Dado que la relacin de mandato se da entre el


administrador del consorcio de propietarios y ste, las
liquidaciones e informaciones entregadas a cada consorcista no
configuran rendiciones parciales que puedan imputarse a la
rendicin de cuentas que debe realizar el administrador al
finalizar su gestin (Cm. Nac. Civ., sala E, 20/3/1995,
"Hernndez, Purificacin y otros"). LL, 1996-B-526, con nota de
Eduardo Molina Quiroga; DJ, 1996-1-1255.
740. Por ms amplio que sea en la valoracin de los requisitos
que debe cumplir una rendicin de cuentas del administrador de
un consorcio, lo mnimo exigible es que cada gasto se justifique
en legal forma; de lo contrario, no son cuentas sino afirmaciones
unilaterales de lo que dice haber gastado el administrador (Cm.
Nac. Civ., sala G, 30/5/1990, "Consorcio de Propietarios Terrero
761/5 v. Snchez, Hctor"). LL, 1990-E-38; DJ, 1991-1-416.
741. Debe renovarse la intervencin de un consorcio, pese a la
falta de prueba sobre irregularidades en la gestin administrativa
y sin perjuicio de que se aprueben las cuentas presentadas por el
interventor informante, si existe prima facie un enfrentamiento
interno entre vecinos y administradores que acarrea un riesgo
inminente de perjuicio cierto e indefensin de los integrantes del
consorcio, debiendo mantenerse los rganos naturales de
administracin, pues su desplazamiento liso y llano implicara
anticipar jurisdiccin en torno a la pretensin sustancial (Cm.
Nac. Civ., sala A, 26/11/2002, "Calcabrini Uria y otros v. BHN
VR. Particulares SA"). LL, 2003-A-418.
742. Si bien la rendicin de cuentas no se halla sujeta a
frmulas sacramentales, en tanto ella constituye la demostracin
grfica de la totalidad del proceso econmico y jurdico de la
gestin realizada, debe contener -en forma clara y precisa- las
explicaciones y referencias que sean necesarias para ilustrar al
dueo del negocio acerca del procedimiento utilizado y del
resultado obtenido en cada operacin. Supone, por lo tanto, una
cuenta formal, con la doble serie de partidas que constituyen el
debe y el haber, presentada con los justificativos del caso o con las
indicaciones pertinentes que tornen perfectamente comprensibles
los asientos (conf. PALACIO, Lino E., Derecho Procesal Civil, t.
IV, p. 267; FASSI, Cdigo Procesal., t. II, p. 565; FALCN,
Enrique M., Cdigo Procesal., t. IV, p. 288; Cm. Nac. Civ., sala
F, R. 118.189, "Matarazzo, Mara Angela v. Obligado, Rafael
Isidro s/ rendicin de cuentas", del 29/11/1993; entre otros).

254

743. En el sub lite, resultan sumamente importantes las


manifestaciones del perito contador designado en autos, con
respecto a las falencias que se observan en las cuentas presentadas
por la accionada. Ms all de que en ningn momento tuvo a la
vista el Libro de Administracin, libro contable obligatorio para
el administrador conforme lo dispone el art. 19, inc. d), del
Reglamento de Copropiedad y Administracin (fs. 16.479 vta.), ha
observado dicho experto, tal como lo destaca la sentenciante de
grado, diversas deficiencias que tornan inaceptable la aludida
presentacin como explicativa, en forma razonable, de la gestin
efectuada y de las operaciones econmicas involucradas (Cm.
Nac. Civ., sala F, 17/12/1998, "Consorcio de Propietarios
Medrano 1640/1658 v. Villanueva y Asoc. y otros s/ Rendicin
de cuentas"). El Dial - AAEB.
744. La rendicin de cuentas no slo debe ser documentada,
sino tambin clara y detalladamente explicativa, sin que baste, a
tales efectos, la transcripcin de los libros de comercio o una
pericia contable sobre los negocios sociales, dado que es
indispensable acompaar la documentacin a la que hace
referencia (Cm. Nac. Civ., sala K, 26/10/1999, "Mndez, Franco
Ernesto Horacio v. Consorcio de Propietarios Paran 760/62/64
s/ Cobro de sumas de dinero"). El Dial - AE14EF.
745. Es una obligacin inherente al mandato la rendicin de
cuentas al mandante (art. 1909, ss. y concs., CCiv.) y la existencia
de este deber es incuestionable en cualquier tipo de
representacin. Cesando el administrador del consorcio en su
gestin, obviamente debe rendir cuentas de la misma y devolver
el saldo que pudiera existir. Por ende no se justifica la pretensin
del administrador en el sentido que el consorcio le reciba una
suma por l exclusivamente imputada si no acredita que dicho
saldo es el que verdaderamente corresponde al tiempo de su
referida gestin (Jurisp. Cm. Civ., sala K, 27/9/1989, Isis, sum.
0000175).
746. El juicio por rendicin de cuentas contiene
fundamentalmente dos etapas. En la primera de ellas, que
especficamente se encuentra regulada en el art. 652 del Cdigo
Procesal, el motivo de la controversia se centra en la procedencia
de la obligacin de rendir cuentas, que el actor pretende que se
reconozca respecto del emplazado. Una vez que existe condena
judicial en este sentido, obtenida a travs del trmite del juicio
sumario, comienza la segunda etapa, la rendicin de cuentas
propiamente dicha, que es derivacin de la sentencia que conden

255

a esa prestacin y que consiste en una forma especial de ejecucin


de la sentencia, que se erige es un estadio propio, dentro de la
sistemtica del citado cdigo, por razones de orden y
funcionabilidad (Jurisp. Cm. Civ., sala M, 20/5/1990, Isis, sum.
0000359).
747. En virtud del aspecto societario que el consorcio de
copropietarios ofrece corresponde considerar al administrador no
como representante de cada uno de los propietarios en forma
individual, sino del consorcio constituido por todos ellos sobre la
base de un fin comn perseguido (cfr. RACCIATTI, Propiedad
por pisos o por departamentos, 3 ed., p.184). Por ello es el
consorcio quien asume la calidad de mandante frente al
administrador mandatario de aqul y por lo tanto la obligacin de
rendir cuentas es frente al consorcio y los consorcistas que slo a
travs de asamblea pueden ejercer sus facultades impugnativas.
Es el consorcio de copropietarios quien se encuentra habilitado
para requerir la rendicin de cuentas en los trminos del art. 1909
del Cdigo Civil. El administrador del consorcio debe presentar la
rendicin de cuentas a la asamblea, y los consorcistas slo a
travs de ella pueden ejercer sus facultades impugnativas (Jurisp.
Cm. Civ., sala IV, 11/11/1988, Isis, sum. 0000569).
748. La excepcin de inhabilidad de ttulo con que se pide la
ejecucin, debe limitarse en sus formas extrnsecas (conf. art. 605,
Cdigo Procesal).
Dado este alcance de la defensa, no corresponde analizar si el
administrador en su calidad de mandatario tiene obligacin de
rendir cuentas en una asamblea convocada a tal fin (incluido dicho
tema en el orden del da), ni si del orden del da no se desprende
haberse incorporado el tratamiento de la deuda que se pretende
ejecutar (Jurisp. Cm. Civ., sala C, 10/5/1989, Isis, sum.
0005043).
749. No procede hacer lugar a la accin de rendicin de
cuentas encaminada a que el administrador de un consorcio se
ponga en orden con la deuda que el consorcio accionante
mantena con un organismo previsional, dado que esta accin
supone la ignota existencia de crditos y deudas que deben ser
explicitadas para obtener el debido control de la gestin del
deudor de la obligacin de hacer (Jurisp. Cm. Civ., sala A,
30/9/1992, Isis, sum. 0004143).

256

750. Las liquidaciones mensuales de expensas no constituyen


rendiciones de cuentas y el control y aprobacin de los trabajos o
de los gastos, por los propietarios, no implica aprobacin de las
cuentas, ni cuentas finiquitadas; pues en virtud de la relacin de
mandato que se da entre el administrador del consorcio y ste, las
liquidaciones e informaciones mensuales entregadas a cada
consorcista, no configuran rendiciones parciales que puedan
imputarse a la rendicin de cuentas que deba realizar aqul
anualmente o al finalizar su gestin.
Si el administrador no procedi del modo establecido en el
reglamento para obtener la aprobacin del balance de rendicin
de cuentas, no cabe mantener la aprobacin votada
mayoritariamente en la asamblea, pues de as ocurrir se
conculcara el derecho de los copropietarios, aunque fuese slo
uno, de estar debidamente informado. De ah que corresponde
declarar la nulidad parcial del acto asambleario en lo que respecta
al tema de referencia (201).
(Sumario 14.696 de la Base de Datos de la Secretara de
Jurisprudencia de la Cmara Civil - Boletn 14/2002) (Jurisp.
Cm. Civ., sala A, 26/3/2002, Isis, sum. 0014696).
751. El administrador de un consorcio de propietarios se halla
vinculado por una relacin de mandato con el consorcio y no con
los propietarios, siendo, por lo tanto aqul quien est autorizado
mediante previa decisin de su rgano deliberativo a pedir
rendicin de cuentas de las tareas asumidas y funciones
desempeadas. As de ninguna manera el propietario de una
unidad integrante de un edificio sometido al rgimen de
propiedad horizontal puede accionar contra el administrador
individualmente, en forma personal y directa (Jurisp. Cm. Civ.,
sala K, 21/8/1996, Isis, sum. 0008691).
752. El administrador de un edificio sometido a propiedad
horizontal tiene la obligacin de rendir cuentas, la cual es
asumida respecto del consorcio y no de algn propietario en
forma individual, y ese deber se cumple en el contexto de la
Asamblea Ordinaria. Y para desvirtuar la eficacia de la decisin
del rgano deliberativo se necesita formalizar una accin de
nulidad que demuestre la irregularidad de modo que acredite el
inters y el perjuicio sufrido por quien, en principio, carece de
legitimacin para reclamar extrajudicialmente el cumplimiento de
un deber que slo puede ser requerido por el conjunto de

257

copropietarios reunidos en Asamblea (Jurisp. Cm. Civ., sala A,


29/10/1999, Isis, sum. 0013204).
753. En virtud de la relacin de mandato que se da entre el
administrador del consorcio de copropietarios y ste, las
liquidaciones e informaciones entregadas a cada consorcista, no
configuran rendiciones parciales que puedan imputarse a la
rendicin de cuentas que debe realizar aqul al finalizar su
gestin. Por el contrario, es el consorcio de copropietarios quien
se encuentra habilitado para requerir la rendicin de cuentas en
los trminos del art. 1909 del Cdigo Civil, el administrador del
consorcio debe presentar la rendicin de cuentas a la asamblea, y
los consorcistas slo a travs de ella pueden ejercer sus facultades
impugnativas (202) (Jurisp. Cm. Civ., sala F, 8/10/1998, Isis,
sum. 0011927).
754. En funcin de la relacin de mandato que se da entre el
administrador y el consorcio de propietarios, las liquidaciones que
aqul enva a cada uno de los consorcistas no satisfacen el deber
que dicho mandatario tiene hacia el consorcio, ni reemplazan la
rendicin de cuentas que debe realizar el administrador al
finalizar su gestin ante la asamblea (Jurisp. Cm. Civ., sala A,
18/8/1999, Isis, sum. 0012836).
755. Los copropietarios no pueden individualmente demandar
la rendicin de cuentas del administrador, y slo pueden solicitar
la designacin de asamblea a tal efecto. De fracasar sta, cuentan
con los medios legales previstos en la ley 13512 (Jurisp. Cm.
Civ., sala B, 12/11/1999, Isis, sum. 0013182).
Convocatoria a asambleas
756. Una rendicin de cuentas, de un administrador en
ejercicio de sus funciones, no tiene entidad suficiente como para
justificar la realizacin de una asamblea judicial (Cm. Nac. Civ. y
Com. Fed., sala 2, 29/8/1981, "Neder Vivot Nicols v. Consorcio
Piedras 178/180/182"). JA, 1982-IV-sntesis; Lexis 2/52009.
757. La convocatoria a reunin que prev el art. 10, ley 13512,
es un remedio excepcional, por lo que para que sea viable se hace
indispensable que los interesados acrediten la imposibilidad de
realizar dicha asamblea en forma extrajudicial, no es suficiente
para ello la intimacin al administrador sino que debi probarse
la falta de cooperacin de los restantes copropietarios (Cm. Nac.
Esp. Civ. y Com., sala 4, 27/7/1982, "La Universal SRL y otro").
JA, 1983-III-sntesis; Lexis 2/48262.

258

758. El administrador de un consorcio es designado y


removido por la asamblea de copropietarios, segn la mayora que
determine el reglamento de copropiedad, razn por la cual debe
rendir cuentas ante la asamblea, su mandante. En consecuencia,
los propietarios no pueden demandar la rendicin de cuentas, y
slo pueden solicitar la designacin de asamblea a tal efecto. De
fracasar sta, cuentan con los medios legales previstos en la ley
13512 (Adla, VIII-254) (Cm. Nac. Civ., sala F, 13/08/1996,
"Prez, Julin v. Bancalari, Oscar"). LL, 1997-A-352 (39.202-S);
DJ, 1997-1-1076; SJ, 1310.
759. Si la demanda tiene por objeto la inclusin de un punto en
el orden del da de la asamblea de copropietarios, la circunstancia
de que ese punto no haya sido incluido en la convocatoria, ni
figure en el temario de las anteriores y la mera recordacin
efectuada en tal sentido al administrador no configuran el
agotamiento de la va consorcial exigida como previa al reclamo
judicial, pues ello no suple el recurso ante el rgano deliberativo
del consorcio cuyas resoluciones son imperativas aun para los
partcipes disidentes (Cm. Nac. Civ., sala C, 21/2/1995, "Belcos
SA v. Consorcio de Propietarios Oro 3004/8/12"). LL, 1995-E450, con nota de Jorge Ral Causse, Diego Esteban Causse y
Federico Javier Causse.
760. Est justificada la convocatoria judicial a asamblea de
copropietarios -art. 10, ley 13512- si la frustracin de las
convocatorias anteriores dej pendiente la designacin del
administrador del consorcio, siendo necesario efectuar dicho
nombramiento en razn de las caractersticas del inmueble -que
slo cuenta con dos unidades- y el plazo transcurrido (Cm. Nac.
Civ., sala A, 2/10/2001, "Cometta, Leonidas M. v. Consorcio de
Prop. Juana Azurduy 2257/59/61"). ED, 17/12/2001.
761. Aun cuando la citacin a la asamblea no cumpla con los
requisitos reglamentarios de publicidad y fehaciencia, al haberse
efectuado mediante una nota simple entregada "por debajo de la
puerta", la asistencia de los propietarios impugnantes al acto
asambleario en el cual pudieron votar y deliberar, obsta a la
declaracin de su nulidad.
Aun cuando los poderes agregados en el libro de actas no
contengan la certificacin prescripta por el Reglamento de
Copropiedad, si todos los asistentes, inclusive los impugnantes,
consintieron la validez de la constitucin de la asamblea, tal
circunstancia obsta a la nulidad del acto.

259

La circunstancia de haber el administrador invocado la


representacin de tres copropietarios, en contravencin al
reglamento, no implica que de ello deba seguirse la nulidad del
acto asambleario, por ser esta una solucin extrema, que slo cabe
cuando se han violado los derechos de los propietarios ante el
rgano deliberativo. No obstante, en tal circunstancia no se deben
computar los votos efectuados en cumplimiento de tales mandas
(203).
(Sumario 14.697 de la Base de Datos de la Secretara de
Jurisprudencia de la Cmara Civil - Boletn 14/2002) (Cm. Nac.
Civ., sala A, 26/3/2002, "Villalba, Faustino y otros v. Consorcio
de Propietarios Crmer 305/315/329/345/355/371 s/ Nulidad
de asamblea", El Dial - AE18F0, y Jurisp. Cm. Civ., Isis, sum.
0014697).
762. Al estar previsto expresamente en el reglamento de
copropiedad la facultad de pedir la asamblea judicial por el
administrador o cualquiera de los copropietarios, para el supuesto
en que la convocatoria fracase por falta de qurum, resulta
innecesario que se pruebe la necesidad o urgencia del asunto a
tratar (Jurisp. Cm. Civ., sala C, 7/4/1994, Isis, sum. 0002876).
763. El copropietario o administrador que solicita la
convocatoria judicial en los trminos del art. 10 de la ley 13512,
debe acreditar que se ha agotado la va interna, es decir, que
anteriormente se cit a la pertinente asamblea sin xito, sea por
falta de qurum, sea por falta de mayora suficiente para adoptar
la resolucin de que se trate, ya que el asunto a tratar es urgente
o por lo menos necesario para el consorcio (Jurisp. Cm. Civ., sala
H, 21/12/1993, Isis, sum. 0003134).
764. Si bien la convocatoria judicial de asamblea no constituye
en s un proceso contradictorio y tiene caractersticas especiales,
corresponde que las costas le sean impuestas al ex administrador
si ste, con su conducta negligente, dio origen al pedido que, a la
postre, result admitido (Jurisp. Cm. Civ., sala E, 23/10/1995,
Isis, sum. 0006971).
765. A la hora de imponer las costas en la convocatoria judicial
de asamblea de copropietarios, deben distinguirse dos supuestos:
cuando se hace lugar al requerimiento y cuando se lo rechaza. Si
la demanda se rechaza, las costas debern imponerse a los
demandantes. Si el juez provee favorablemente la peticin y
ordena la realizacin pueden darse, a su vez, dos situaciones: a) si

260

se recurri a la va judicial por imposibilidad de reunir qurum o


mayora en la asamblea extrajudicial o por otra causa ajena a la
voluntad de consorcistas o del administrador, por ejemplo,
acefala, como la asamblea es "del consorcio", las costas las
solventar ste; b) si se recurre a la justicia, por negativa del
administrador a convocar a asamblea sin causa justificada, ser
ste el que responder por las costas por el ser el causante de
ellas. El mismo principio se aplicar en todos los casos en que la
va judicial requerida para concretar la reunin del consorcio, sea
motivada por cualquier otro copropietario o grupo de ellos (204)
(Jurisp. Cm. Civ., sala H, 6/5/1997, Isis, sum. 0010385).
Remuneracin
766. No existe obstculo para convenir la gratuidad del
mandato, especialmente cuando el administrador es uno de los
copropietarios, aunque es conveniente dejar debida constancia de
la renuncia al derecho en el estatuto, en el acta de asamblea
pertinente o en instrumento hbil a tales fines (con nota de Juan
A. Costantino y Gerardo Rodrguez Arauco) (Cm. Nac. Civ., sala
A, 1/9/2000, "S., J. E. v. Consorcio Garca 5821 - edificio 104,
Barrio Villa Lugano"). JA, 2001-II-681; Lexis 1/49682.
767. Si el mandato conferido en los trminos de la ley 13512
concluy por renuncia del administrador (conf. art. 1963, inc. 2,
CCiv.) y este modo de extincin lo obligaba a dar cuenta de sus
operaciones y a entregar al mandante cuanto hubiera recibido en
virtud del ejercicio de tales funciones es lgico concluir que si esa
renuncia no incluy liquidacin, reclamo o reserva alguna
respecto de hipotticos honorarios devengados durante la
administracin, es porque el copropietario que desempeaba la
tarea haba aceptado realizarla gratuitamente (con nota de Juan
A. Costantino y Gerardo Rodrguez Arauco) (Cm. Nac. Civ., sala
A, 1/9/2000, "S., J. E. v. Consorcio Garca 5821 - edificio 104,
Barrio Villa Lugano"). JA, 2001-II-681; Lexis 1/49685.
768. Si el administrador del edificio de propiedad horizontal y
a la vez titular de una de las unidades se desempe durante cinco
aos y slo dos aos despus de haber renunciado promovi la
accin por cobro de sus honorarios, su silencio durante dicho
perodo es indicio que autoriza a presumir su renuncia al derecho
al cobro, solucin esta que se compadece con las exigencias de un
trfico jurdico seguro que preserve la armona con la buena fecreencia en la concertacin y ejecucin de los contratos (con nota
de Juan A. Costantino y Gerardo Rodrguez Arauco) (Cm. Nac.

261

Civ., sala A, 1/9/2000, "S., J. E. v. Consorcio Garca 5821 edificio 104, Barrio Villa Lugano"). JA, 2001-II-681; Lexis
1/49683.
769. Si la mensual liquidacin de las expensas durante varios
aos no incluy la retribucin del administrador, pese a que
configura uno de aquellos gastos que de ordinario demanda la
administracin de un edificio y tampoco se la previ en la
rendicin anual de cuentas, balance e inventario y presupuesto de
gastos y clculo de recursos ello es revelador de la gratuidad
tcitamente acordada a la tarea (con nota de Juan A. Costantino y
Gerardo Rodrguez Arauco) (Cm. Nac. Civ., sala A, 1/9/2000,
"S., J. E. v. Consorcio Garca 5821 - edificio 104, Barrio Villa
Lugano"). JA, 2001-II-681; Lexis 1/49684.
770. No existe inconveniente para convenir la gratuidad de la
funcin de administrador del consorcio, especialmente cuando la
ejerce uno de los copropietarios, aunque es conveniente dejar
debida constancia de la renuncia al derecho en el estatuto, en el
acta de asamblea pertinente o en instrumento hbil a tal fin (Cm.
Nac. Civ., sala A, 1/9/2000). JA, 2001-II-681.
771. Si la renuncia al cargo de administrador no incluy
liquidacin, reclamo o reserva alguna respecto de hipotticos
honorarios devengados durante la administracin, debe concluirse
que el copropietario haba aceptado desempear la tarea
gratuitamente (Cm. Nac. Civ., sala A, 1/9/2000). JA, 2001-II681.
772. Debe presumirse la renuncia al cobro de honorarios por el
consorcista que se desempe durante cinco aos y slo dos aos
despus de haber renunciado al cargo, promovi accin por cobro
de honorarios (Cm. Nac. Civ., sala A, 1/9/2000). JA, 2001-II681.
773. Revela la gratuidad del cargo de administrador, que
durante varios aos la liquidacin mensual de las expensas no
incluyera tal gasto y que no se la previera en la rendicin anual de
cuentas, balance e inventario y presupesto de gastos y clculo de
recursos (Cm. Nac. Civ., sala A, 1/9/2000). JA, 2001-II-681.
Remocin
774. Es procedente la medida autosatisfactiva tendiente a
remover a la sociedad que administra un consorcio, si se
interrumpi un servicio pblico -provisin de gas- debido a una

262

deuda por tal concepto, no se abonaban aportes patronales ni la


cobertura sobre riesgos del trabajo por todos sus empleados -lo
que motiv dos ejecuciones fiscales- y existen pedidos de quiebra
contra la sociedad y sus socios y cheques devueltos por falta de
pago librados a su nombre (Cm. Nac. Civ., sala K, 20/6/2002,
"Ros, Daniel A. v. Administracin Arenales Soc. de hecho"). LL
del 8/7/2002, p. 6, fallo 104.008; DJ, 2002-2-842.
775. Ante el reconocimiento de la existencia y funcionamiento
de un consejo de administracin, frente a la alternativa de
desconocer o reconocer lo resuelto por una abrumadora mayora
de sus miembros que vot la remocin del administrador, el buen
sentido impone brindar apoyo a una decisin, que en forma
incontrovertible se asienta en la voluntad preponderante del
mentado cuerpo colegiado (Cm. Nac. Civ., sala C, 13/2/2001,
"Kuropatwa, Ignacio D. v. Consejo Administracin Consorcio
Junn 546/48"). JA, 2001-IV-sntesis, Lexis 1/53268.
776. En caso de disconformidad con la actuacin del
administrador, es necesario el procedimiento y convocatoria
previstos en el art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, a fin de
que el magistrado pueda escuchar previamente a las partes para
decidir luego los problemas que se susciten, incluso la remocin
provisional, y tal audiencia debe fijarse cuando de las constancias
del expediente resulta la imposibilidad de convocar a los
copropietarios o se advierte una situacin de tirantez en las
relaciones de aqullos (Jurisp. Cm. Civ., sala E, 15/9/1999, Isis,
sum. 0012856).
777. Una minora puede lograr la remocin del administrador
de un consorcio de propietarios cuando la tirantez y falta de
confianza entre ella y el administrador sea tal que convenga a los
intereses del consorcio un pronunciamiento semejante. An no
probadas las ms graves acusaciones, de todos modos resulta
misin de los jueces lograr que cese ese estado de tensin en el
nimo de los consorcistas que han promovido el juicio, para lo
cual no cabe otra solucin que remover al administrador de sus
funciones como forma de hacer desaparecer las desinteligencias
existentes, con el lgico restablecimiento de la tranquilidad y el
orden en el inmueble comn (Jurisp. Cm. Civ., sala II,
29/9/1988, Isis, sum. 0000707).
778. El acto mediante el cual el demandado fue separado del
cargo de administrador por una asamblea, aun cuando fuera
impugnado en cuanto a su validez por el accionado, hasta tanto no

263

exista una decisin firme que acoja dicha impugnacin y declare


la nulidad del acto, cuenta con la validez que le otorga el art. 1046
del Cdigo Civil, toda vez que no se trata en el caso de alguno de
los supuestos de nulidad manifiesta previstos por los arts. 1038 y
conc. del mismo cuerpo legal (Jurisp. Cm. Civ., sala K,
13/2/1992, Isis, sum. 0002123).
779. Cuando el Reglamento de Copropiedad establece que el
administrador deba ser removido por los dos tercios de votos,
establece un quorum necesario, y nada tiene que ver el nmero
obtenido en primera o segunda convocatoria. El art. 10 de la ley
13512 es sumamente ilustrativo en cuanto a que tales supuestos
debe recurrirse al pedido de asamblea judicial. El hecho de que en
los temas comunes se decida que el llamado a segunda
convocatoria se realizar con los propietarios que concurran, no
implica que tambin tenga aplicacin en supuestos especficos,
donde no puede ser dejado de lado el porcentaje de votos
requeridos para la remocin (Jurisp. Cm. Civ., sala D,
28/8/1992, Isis, sum. 0003982).
780. El acto mediante el cual el administrador de un edificio en
propiedad horizontal es separado de su cargo por una asamblea,
aun cuando sea impugnado, hasta tanto no exista una decisin
firme que acoja dicha impugnacin y declare su nulidad, cuenta
con la validez que le otorga el art. 1046 del Cdigo Civil, en
tanto no se trata de alguno de los supuestos de nulidad manifiesta
previstos por los arts. 1038 y conc. del mismo cuerpo legal
(Jurisp. Cm. Civ., sala K, 21/8/1997, Isis, sum. 0010493).
781. De concurrir causas graves y notorias que lo tornen
necesario, el juez podr separar de su cargo al administrador, si
ello resulta necesario para resguardar los intereses del consorcio,
sin necesidad de que concurra mayora alguna, a peticin de
cualquiera de los copropietarios del inmueble (Jurisp. Cm. Civ.,
sala B, 31/8/1998, Isis, sum. 0011391).
782. El administrador del consorcio ejerce un mandato que
puede ser revocado sin expresin de causa (Cm. Nac. Civ., sala C,
7/4/1970). JA, 7-1970-188.
783. La remocin del administrador puede fundarse en la
tirantez con los consorcistas y la falta de confianza de stos (Cm.
Nac. Civ., sala C, 22/12/1960). JA, 1961-II-389.
784. Si el administrador del consorcio no acat el pedido
formulado segn pautas del reglamento de copropiedad, de

264

convocar a un asamblea extraordinaria, import un alzamiento


ante su mandante que constituye por s solo motivo justificado de
revocatoria del mandato (Cm. Nac. Civ., sala A, 2/6/1976). JA,
1977-I-713.

(193) dem sala L, expte. nro. 54.191, "Consorcio de Propietarios Segu


3541/45/49/51 v. Alonso, Santiago s/ Acciones del art. 15 de la ley
13512", del 25/9/2001.
(194) JA, del 27/12/2000, nro. 6226, pg. 56.
(195) dem Sala L, expte. nro. 54.191 "Consorcio de Propietarios Segu
3541/45/49/51 v. Alonso, Santiago s/ Acciones del art. 15 de la ley 13512"
del 25/9/2001.
(196) LL, del 31/10/1997, p. 4.
(197) dem sala J, expte. nro. 29006, "Consorcio Viamonte 865/67 v. Bentez,
Arnaldo Jos y otro s/ Ejecucin de expensas", del 28/5/2002.
(198) ED del 12/3/1997, p. 11.
(199) dem sala J, expte. nro. 28001, "Consorcio de Propietarios Lavalle
1370/74/78 v. Volij, Hugo s/ Ejecucin de expensas", del 27/11/2001.
(200) ED, del 28/4/99, p. 5 y Revista del Notariado nro. 857, p. 249. (Con nota a
fallo de Rodrguez Acquarone, Pilar).
(201) LNJA del 12/6/2002, p. 59.
(202) JA, 10/11/99, nro. 6167, p. 38.
(203) Rev. LNJA del 12/6/2002, p. 59.
(204) LL, del 7/9/1998, p. 6, y del 5/2/1999, p. 3 (con nota de Eduardo Molina
Quiroga).

265

Art. 10.
Los asuntos de inters comn que no se encuentren comprendidos
dentro de las atribuciones conferidas al representante de los
condminos sern resueltos, previa deliberacin de los propietarios,
por mayora de votos. stos se computarn en la forma que prevea el
reglamento y, en su defecto, se presumir que cada propietario tiene un
voto. Si un piso o departamento perteneciera a ms de un propietario,
se unificar la representacin. Cuando no fuere posible lograr la
reunin de la mayora necesaria de propietarios, se solicitar al juez
que convoque a la reunin, que se llevar a cabo en presencia suya y
quedar autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deber
resolver en forma sumarsima, sin ms procedimiento que una
audiencia y deber citar a los propietarios en la forma que
procesalmente corresponda a fin de escucharlos.

I. ANLISIS DE LA NORMA
Esta norma establece que los asuntos de inters comn debern ser
tratados en el rgano idneo que es la asamblea, en la cual, segn el tipo de
asuntos sometidos a tratamiento, sern las mayoras exigidas para su
aprobacin. La decisin asamblearia deber ser acatada por el representante
de los copropietarios que es el administrador.
Es decir que el nico rgano vlido para tomar decisiones es la asamblea
de consorcistas, en la cual los asuntos sometidos a tratamiento debern ser
analizados y, luego de una deliberacin, ser o no aprobados, o tambin
puede disponerse que su tratamiento sea realizado en otra asamblea que se
convocar al efecto.
En cuanto al tema de las mayoras nos remitimos a lo expresado por las
autoras en los arts. 9 y 11 de esta ley.
II. FACULTADES DEL ADMINISTRADOR
De la primera parte de este artculo se desprende que el administrador
tendr todas las facultades que le fueran atribuidas en la Ley de Propiedad
Horizontal, en los decretos reglamentarios, en el reglamento de
copropiedad y administracin, en el reglamento interno o en un acta
asamblearia.

266

El administrador deber actuar de acuerdo con las facultades que le


fueron delegadas o estatuidas, pues l es un mandatario, y como tal deber
cumplir con las obligaciones de su mandante.
De ello se desprende que las facultades no delegadas por la asamblea al
representante de los consorcistas sern exclusivas del rgano deliberativo.
III. LA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS
La asamblea es un rgano del consorcio a travs de la cual los
consorcistas, previo debate y acuerdo, resuelven todos los asuntos que
fueron estipulados en el orden del da. Por lo tanto, cuando sea necesario
que se adopte una decisin respecto de un asunto de inters comn, la nica
va idnea para poder adoptar una decisin al respecto ser la asamblea de
copropietarios. Resolucin que ser plasmada en un acta.
"El derecho de reunirse, deliberar y resolver es inalienable, al tiempo que
insustituible" (205).
En lo que a los asuntos de inters comn se refiere, el artculo 10
estatuye que debern ser aprobados por la decisin de una mayora de
votos. En este caso la ley impone un mnimo inderogable que puede ser
suplido por una mayora superior, como lo puede ser una mayora no
inferior a dos tercios o la unanimidad. Ello es as pues los pisos que estipula
la ley nunca pueden ser dejados de lado empero s modificados
imponindose una restriccin mayor, pero nunca una inferior.
(205) GABAS, A. A., Manual..., cit., p. 325.

IV. EL CMPUTO DE LOS VOTOS


La forma en la cual se computarn los votos deber establecerse en el
reglamento de copropiedad y administracin que es la ley de consorcio. Las
formas en las cuales pueden computarse los votos son:
1. Determinar que cada unidad funcional tendr un voto.
2. Determinar que, de acuerdo con un porcentaje determinado
computado sobre la totalidad del inmueble edificado, se tendr un voto.
La mayora de los reglamentos prevn que cada departamento tendr un
voto.
En el caso de que nada se dijera al respecto, la ley establece que la forma
de computar los votos ser la siguiente: cada unidad funcional tendr un
voto.
De la letra de este artculo pareciera que cada propietario tendr un
voto, pues ello es lo que dice la norma. En realidad, si nos planteramos el
caso de que varios fueran los titulares de una unidad funcional -por ejemplo:

267

cinco-, en un inmueble que cuente con cinco unidades funcionales y que las
cuatro restantes sean de titularidad nica, los condminos podran hacer
prevalecer su voluntad por sobre el resto. Ello nos llevara a situaciones
injustas que contradicen el espritu de la ley. Por ello este precepto legal
dice ms adelante que: "Si un piso o departamento perteneciera a ms de un
propietario, se unificar la representacin".
Es decir que, conjuntado ambos presupuestos, podemos afirmar que del
art. 10 se desprende que en el caso de que el reglamento de copropiedad y
administracin nada prevea respecto a la forma de computarse los votos, el
cmputo deber hacerse adjudicando a cada unidad funcional uno, con
independencia de que una unidad funcional pueda pertenecer en condominio
a varios propietarios o que uno slo sea el titular del departamento. Pero si
el estatuto consorcial contiene una previsin al respecto, deber estarse a lo
estatuido en l.
Considrese que en el nico caso en el cual la ley establece una forma en
la cual debern computarse los votos, que es sobre el valor, es en el
supuesto de vetustez contemplado en el art. 16 de la ley 13512. Esta norma
dice que: "En caso de vetustez del edificio, la mayora que represente ms de
la mitad del valor podr resolver la demolicin y venta del terreno". Este
tema ser tratado in extenso en su oportunidad.
V. LOS VOTOS
El voto es el derecho ms importante de los consorcistas, pues a travs
suyo ellos manifiestan su voluntad.
El derecho al voto lo tienen todos los propietarios de las unidades
funcionales. En el caso de que algn consorcista no pudiese acudir a una
asamblea tambin puede manifestar su decisin a travs de un
representante.
Tal como lo manifestramos, en el caso que se establezca en el
reglamento de copropiedad y administracin que cada unidad funcional
tendr un voto o bien que nada prescriba el estatuto, ello ser as observado
con independencia de la cantidad de titulares que tenga una unidad
funcional. En este caso deber unificarse la representacin en alguno de los
condminos.
VI. EL SUPUESTO DE LA UNIDAD FUNCIONAL SOMETIDA A
CONDOMINIO
Si la unidad funcional pertenece a varios copropietarios, ellos debern
aunar criterios sobre los temas que se deliberarn y votarn en la asamblea
a fin de que el representante que concurra pueda manifestar una voluntad
consensuada en rgano deliberativo.

268

Si los condminos no se ponen de acuerdo en quien los representar en


la reunin, sin perjuicio de que puedan asistir todos a la deliberacin, su
voto no ser computado a menos que cumplan con lo estatuido en el art. 10.
Consideramos que en este caso es el administrador quien deber instar a
los copropietarios para que elijan a quien ejercer la representacin.
VII. LA VALIDEZ DE LA DECISIN ASAMBLEARIA
Por lo tanto, la nica forma de tomar una decisin vlida para el
consorcio de copropietarios es la asamblea y no, aunque todos estn de
acuerdo, fuera de ella. Ella debe ser convocada legalmente y las decisiones
que se adopten debern ser deliberadas y acordadas en la sesin.
No podra imponerse nunca como vlida una decisin a los consorcistas
que no hubiese sido adoptada en este rgano.
De lo expuesto se concluye que nunca ser oponible una decisin que
fuese adoptada por una adhesin posterior de los titulares de las unidades
funcionales que no estuvieron presentes en el acto deliberativo, por ms que
con dicha conformidad se alcanzase la mayora requerida por la ley o el
reglamento para el asunto tratado.
La voluntad del consorcio es algo distinto a la voluntad de cada uno de
los consorcistas; no es una suma de voluntades individuales sino un
producto; o sea una voluntad distinta emergente de un sujeto de derecho
tambin distinto (206).
Para que tal voluntad, expresada a travs del rgano deliberativo, sea
vlida y vinculante, debern observarse determinados pasos previos o fases:
1. La constitutiva, en la que se incluye todo lo referente a su
convocatoria.
2. La deliberativa, que es la sesin misma.
3. La resolutiva, que es aquella en que los copropietarios manifiestan su
voluntad a travs del voto que deber ser plasmado en el acta respectiva.
Es decir que los copropietarios manifiestan su voluntad en dos
momentos diferentes:
a) en la deliberacin y
b) en el voto.
En lo que hace a la primera etapa, debe observarse lo estatuido por el
reglamento de copropiedad y administracin en lo que hace a la forma o el
medio a travs de los cuales se notifica el orden del da. ste deber
contener adems de los temas por tratar, el da, la hora y el lugar donde se
realizar la asamblea. Tal como afirmramos, en el caso de que en la
asamblea no se lograra reunir el qurum suficiente como para poder
empezar a sesionar, deber convocarse a una segunda asamblea a travs del

269

mismo procedimiento. Es decir que ser invlida la notificacin que se haga


de la segunda reunin si se hace juntamente con la convocatoria de la
primera y no se observan las condiciones que el estatuto consorcial
prescribe.
Tal como dijramos, el qurum es la cantidad de miembros que deben
estar presentes para que la asamblea pueda empezar a deliberar. Concepto
que no debe confundirse con el de mayora, pues ste alude a la cantidad de
votos que son necesarios para la aprobacin de un determinado punto del
orden del da.
La segunda faz es la que hace al tratamiento y acuerdo de los puntos
consignados en el orden del da y reiteramos que si se incluye por ejemplo
el punto "varios" o bien se trata un tema que no est incluido en aqul, la
decisin que se adopte al respecto deber contar con el consentimiento
unnime de todos los consorcistas.
La tercera y ltima etapa es la relacionada con la votacin. Al respecto el
art. 5 del decreto reglamentario 18734/1949 establece que: "Las
decisiones que tome el consorcio de propietarios conforme al art. 10 de la
ley 13512, se harn constar en actas que firmarn todos los presentes. El
libro de actas ser rubricado".
Es decir que en el acta asamblearia ser donde se asentar la decisin
tomada por los distintos consorcistas presentes o ausentes y representados.
VIII. LA IMPUGNACIN DE LA ASAMBLEA
As como el consorcista goza del derecho a votar, tambin tiene el
derecho de impugnar una decisin asamblearia porque no se cumplieron los
requisitos que en cada una de las faces deben ser cumplidos o bien porque la
resolucin adoptada le causa algn perjuicio.
En este caso no podremos hablar de nulidad sino de anulabilidad, pues el
inters que se encuentra conculcado es el de la comunidad consorcial y no el
de la sociedad entera. Al no estar comprometido el orden pblico, la
impugnacin debe ser sustanciada por la parte que se considere afectada
debiendo acreditar su perjuicio.
Para que la impugnacin sea vlida, no debe haber transcurrido un
determinado plazo, que generalmente estar establecido en el reglamento
de copropiedad y administracin. En el caso de que no estuviera prescripto
en el estatuto, el juez ser quien merituar si transcurri un plazo suficiente
como para que la decisin tomada por la asamblea sea vlida. Es decir que el
silencio importa la aceptacin de lo decidido. Consideramos que aplicar, en
este caso, el plazo previsto para los actos nulos y anulables del Cdigo Civil
tan slo acarreara situaciones de inseguridad jurdica.
"Para invalidar judicialmente una asamblea sin inclusin de un punto
determinado en la orden del da, el impugnante no deber haber prestado su

270

conformidad expresa o tcita a la resolucin. Se requiere que el tratamiento


y aprobacin del asunto puedan considerarse absolutamente sorpresivos e
imprevisibles. Si un asunto de cierta amplitud estuviera incluido y por su
naturaleza fuera susceptible de interpretarse como comprensivo de otros
vinculados a l y no literalmente mencionados, ya no podra hablarse de
sorpresa ni de ignorancia" (207).
Por otro lado, para que el propietario pueda impugnar, es imprescindible
que no haya votado, personalmente o travs de un representante, a favor de
la decisin o bien que haya estado ausente o se haya abstenido de votar.
Existen casos en los cuales la impugnacin puede hacerse verbalmente
en la asamblea (v.gr. cuando existi un error en la fecha) y deber dejarse
constancia de ella en el acta asamblearia. Si, a pesar de tal impugnacin, las
decisiones tomadas en esa reunin le son opuestas, podr iniciar una accin
judicial con el fin de que se decrete la nulidad de la asamblea.
En este caso estaramos frente a un ejemplo de impugnacin por una
irregularidad objetiva, en el cual slo deber acreditarse la violacin de la
ley 13512 y su decreto reglamentario o bien del reglamento de copropiedad
y administracin, independientemente del perjuicio que pudiera irrogarle
alguna decisin. En el supuesto de que la decisin s lo perjudicase, deber
acreditar la lesin.
(206) RACCIATTI, H., Propiedad..., cit., p. 223.
(207) LAJE, Eduardo J., "Orden del da y asambleas en materia de propiedad horizontal",
LL, 105-88.

IX. TIPOS DE ASAMBLEAS


De la primera parte del art. 9 y del 10 se concluye que existen cuatro
tipos de asamblea:
1. Preliminar.
2. Ordinaria.
3. Extraordinaria.
4. Judicial.
"No hay duda que a esa reunin de propietarios que debe adoptar
decisiones sobre cuestiones consorciales, se la denomina asamblea, en
cualquiera de las variantes posibles" (208).
X. LA ASAMBLEA PRELIMINAR
La asamblea preliminar es la que tiene lugar, de acuerdo con lo estatuido
por el art. 9, cuando son varios los titulares de un inmueble edificado y
deciden someterlo al rgimen de propiedad horizontal.

271

La ley dice que ellos son quienes debern "acordar y redactar" el


estatuto consorcial. Cual comentamos en el art. 9, debemos recordar que
no siempre se presenta esta situacin, pues pueden darse otras como ser que
el propietario constructor -que puede ser una persona jurdica o fsica- sea
quien redacte e inscriba el reglamento o bien que el inmueble se halle
previamente sometido al rgimen de la prehorizontalidad.
Si el inmueble se encuentra sujeto al estado de prehorizontalidad o bien
el constructor originario es quien decide someterse al rgimen de propiedad
horizontal, el art. 1 del decreto reglamentario 18734/1949 dispone que:
"Sin perjuicio de la obligacin de redactar e inscribir un reglamento de
copropiedad y administracin, impuesta al consorcio de propietarios
impuesta por el art. 9 de la ley 13512, dicho reglamento tambin podr ser
redactado e inscripto en los registros pblicos por toda persona, fsica o
ideal, que se disponga a dividir horizontalmente en propiedad un edificio
existente o a construirse o que acredite ser titular del dominio del inmueble
con respecto al cual solicite la inscripcin del referido reglamento".
Es decir que tanto el constructor originario como el titular de un
inmueble sometido al rgimen de la prehorizontalidad son quienes se
encuentran legitimados para inscribir el reglamento; obviamente, adems de
los condminos.
En el caso de que el inmueble hubiese sido sometido al rgimen de la
prehorizontalidad previa constitucin del estado de propiedad horizontal, el
art. 3 de la ley 19724, cuando alude a la documentacin que debe entregar
el propietario del inmueble para que la escritura de afectacin pueda ser
otorgada, estipula en su inc. e) que "deber tambin agregarse el proyecto
del reglamento de copropiedad y administracin". Este estatuto provisorio
se transformar en definitivo cuando el inmueble edificado sea sometido a la
ley 13512. No debe dejar de recordarse lo preceptuado por el art. 28 de la
Ley de Prehorizontalidad en cuanto establece que: "Mientras no se
constituya definitivamente el consorcio, se aplicarn en cuanto sean
compatibles, las disposiciones del proyecto de reglamento de copropiedad y
administracin previsto en el art. 3, inc. e)".
En los dos ltimos casos analizados, no puede hablarse de la existencia
de una asamblea preliminar pues el reglamento es redactado por una nica
voluntad, la del propietario constructor o la del titular de un inmueble
sometido al rgimen de prehorizontalidad, y en ella no requiere de ningn
consenso, pues no existe otro sujeto con el cual deban aunar voluntades.
Solamente puede hablarse de asamblea preliminar en el supuesto
contemplado por la primera parte del art. 9.

272

XI. LA ASAMBLEA ORDINARIA


Las asambleas ordinarias son las que se realizan en forma peridica y en
ellas se tratan los asuntos que estn estipulados en el reglamento de
copropiedad y administracin. Deben hacerse por lo menos una vez al ao,
salvo que el estatuto consorcial establezca que debern celebrarse adems
otras asambleas ordinarias.
La mayora de los reglamentos contiene la previsin de que el
administrador debe convocar por lo menos dos veces al ao a los
consorcistas para que concurran a las asambleas ordinarias. Uno de los
puntos que siempre habr de tratarse en este tipo de reuniones es la
rendicin y aprobacin de las cuentas del administrador. Obviamente, que
tambin pueden ser tratados otros temas, aunque no estn previstos en el
estatuto, siempre que estn incluidos en el orden del da o bien si no estn
previstos en l, sean votados por la unanimidad de los consorcistas.
Para que todos los consorcistas cuando deliberen sepan del tema
obligatorio que habr de tratarse, que es la rendicin de cuentas del
administrador, el representante debe en la convocatoria de la asamblea, dar
a cada propietario copia del balance, el estado de la administracin o bien un
informe sobre sta.
XII. LA ASAMBLEA EXTRAORDINARIA
Las asambleas extraordinarias son aqullas que se renen cuando un
asunto de inters comn deba tratarse. En todo aquello que hace a su
convocatoria y deliberacin debe estarse a lo mismo que lo observado para
las asambleas ordinarias. Estas asambleas pueden ser convocadas por:
a) El administrador por su propia voluntad (v.gr., cuando sea necesario
ratificar su actuacin ante los tribunales).
b) Por el representante de lo copropietarios a pedido de uno o algunos de
stos (v.gr. en el caso de que se quieran modificar algunas restricciones y
lmites establecidos en el reglamento de copropiedad y administracin o en
el reglamento interno, como puede ser ampliar el horario en el que no se
pueden hacer ruidos molestos).
c) Por un nmero determinado de copropietarios establecidos en el
estatuto consorcial, ante la inactividad del administrador o bien cuando, por
ejemplo, aun sin notificarle de la reunin, se quiera tratar su remocin.

(208) CAUSSE, Jorge R. - CAUSSE, Federico J. - CAUSSE, Diego E., "El sistema de
propiedad horizontal como rgimen de excepcin: la asamblea y la va consorcial",
LL, 1995-E-450.

273

XIII. LA ASAMBLEA JUDICIAL


La asamblea judicial est contemplada en la segunda parte del art. 10.
Para arribar a ella debe haberse agotado previamente la va consorcial.
"Es un sistema que tiende a evitar objeciones por parte de los
propietarios que no concurren ni participan en las asambleas" (209).
En los hechos, la decisin adoptada en una asamblea realizada en sede
judicial puede ser beneficiosa para alguno de los copropietarios, pues ellos
slo habrn de acudir a este tipo de asamblea cuando lo resuelto en una
ordinaria o extraordinaria, les resulte inconveniente o bien no logre
resolver algn problema determinado.
"Sobre esta alternativa de convocatoria los tribunales han decidido que
es un remedio de carcter excepcional" (210), lo que implica que "este
procedimiento es de interpretacin restrictiva" (211).
La asamblea judicial puede ser convocada por un consorcista, por varios
de ellos o por el administrador.
De lo expuesto se deduce que, para poder solicitar ante los estrados
judiciales la convocatoria de una asamblea extrajudicial, deben darse alguno
de los siguientes presupuestos:
a) Que no se logre la mayora necesaria para que la asamblea pueda
empezar a sesionar.
b) Que no se logre la mayora establecida en la ley 13512, en el
reglamento de copropiedad y administracin o en el reglamento interno
para que un determinado asunto pueda ser votado vlidamente.
c) Que la decisin adoptada por la asamblea cause un perjuicio al
propietario. Ello siempre y cuando ste no haya votado favorablemente o
se haya abstenido de votar.
d) Que el administrador se haya negado a convocar a asamblea
cuando la misma fue solicitada por algn consorcista.
e) Que no se haya llegado a una decisin asamblearia cuando su falta
de votacin importa un perjuicio a uno o algunos de los copropietarios.
En el caso de que un consorcista considere que no se da ninguno de los
presupuestos enumerados, es decir, que la convocatoria a una asamblea
judicial sera improcedente, deber plantearlo en la causa, cuestin que se
tramitar por la va incidental.
Es decir que para poder solicitar ante la justicia que una asamblea sea
convocada, deben reunirse dos requisitos ineludiblemente:
1. Que se haya agotado la va consorcial.

274

2. Que el que acciona judicialmente sufra un perjuicio o bien que la


cuestin revista tal importancia y urgencia que esa sea la nica va para
que se adopte una decisin al respecto.
Para iniciar la accin ni el Cdigo Procesal Civil y Comercial de la
Nacin ni la Ley de Propiedad Horizontal o su decreto reglamentario
prevn qu requisitos deben cumplirse. Consideramos que ser
imprescindible acompaar con el libelo de inicio:
1. Copia del reglamento de copropiedad y administracin o del
reglamento interno donde se establezca el procedimiento a seguirse
para la convocatoria, deliberacin y decisin en una asamblea
ordinaria o extraordinaria y en el caso que estuviera estipulado, la
judicial.
2. La lista de los copropietarios y sus direcciones para que puedan ser
citados.
3. En el caso de que un copropietario solicite la convocatoria o varios de
ellos lo hagan, los ttulos que acrediten la titularidad de sus unidades
funcionales.
4. Si la asamblea es convocada por el administrador, el ttulo que avale
su designacin.
5. En el caso de que la asamblea se hubiera celebrado, el acta asamblearia
en la cual conste la causa de la convocatoria.
6. Si la asamblea no se hubiese convocado por inaccin del
administrador, el pedido de su convocatoria o el de su silencio.
7. "Que sea imperioso tomar medidas urgentes" (212).
En consecuencia, "la convocatoria judicial a asamblea de copropietarios
no procede cuando quien la impetra lo hace por el solo hecho de que lo
resuelto fue contrario a las pretensiones de quien acciona" (213).
Incoada la accin y no habiendo sido desestimada, el juez competente
encomendar al administrador, en el supuesto que sea procedente, la
convocatoria. Este representante deber acreditar en el expediente que
cumpli con las funciones encomendadas.
La convocatoria se har por cdula.
"En la citacin, es conveniente la fijacin de apercibimiento en el sentido
de que se realizar con los que concurran, cualquiera fuese su nmero" (214).
La asamblea se celebrar sujetndose a lo previsto por el reglamento de
copropiedad y administracin, por el reglamento interno -si lo hubiere- y
por la Ley de Propiedad Horizontal y el decreto reglamentario.

275

La citacin a la asamblea judicial ser hecha por cdula a cada uno de los
copropietarios de las distintas unidades funcionales. En el caso de que un
departamento est sujeto a un condominio, solamente se enviar una cdula.
El lugar donde se celebrar la asamblea no ser en el que habitualmente
se renen los consorcistas, sino en las dependencias del juzgado.
A pesar de que no logre reunirse el qurum suficiente que el reglamento
de copropiedad y administracin establece, igualmente comenzar la
reunin.
El juez, en principio, se limitar a presidir la reunin, pero podr, en el
caso de que los copropietarios no se pongan de acuerdo, tomar medidas
urgentes.
Debe observarse que a pesar de que no se logren reunir las mayoras
necesarias para que la decisin sea vlida, el asunto igualmente se tratar y
ser objeto de resolucin.
"El control judicial suple la falta de qurum y mayoras, sin perjuicio de
que ante el llamado judicial concurran quienes no haban asistido a las
anteriores asambleas" (215).
En realidad el procedimiento por el cual habr de tramitar ser el
sumarsimo: "Se trata de un procedimiento sumarsimo, pero no de un juicio
que tramita por la va sumarsima; no existe demanda y contestacin pues
no se traba una litis como en los juicios contradictorios, en que el
emplazado debe defenderse de lo manifestado por el actor que busca una
condena; ni tampoco de un juicio voluntario, en el cual es el nico
interesado el que lo inicia" (216).
El consorcio de copropietarios ser quien deber soportar el costo del
juicio tanto como los honorarios profesionales. Ello siempre y cuando la
falta de convocatoria no sea atribuible al administrador; en este caso ser l
quien cargar con los gastos causdicos y los honorarios profesionales.
(209) LAQUIS, M. A. - FLAH, L. R. - SMAYEVSKY, M., Derechos..., cit., p. 554.
(210) Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala VI, 16/5/1979, Rep. LL, XL, JZ, 1911, sums. 52 y 53;
sala IV, 25/9/1980, Rep. LL, XLII, J-Z, 1693, sum. 1997, sum. 43; sala I,
22/12/1982, Rep. LL, XLII, Z, 1996, sum. 66; sala I, 28/3/1983, LL, 1983-D-373;
sala VI, 22/2/1985, LL, 1985-D-546, cit. por PAPAO, R. J. - KIPER, M. C. DILLON, G. A. - CAUSSE, G. A., Derechos..., cit., p. 60.
(211) MOLINA QUIROGA, Eduardo, "Responsabilidad del administrador por no convocar
a asamblea", LL, 1999-A-66.
(212) Conf. VALIENTE NOAILLES (h.), Luis M., "La convocatoria judicial a asamblea en la
Ley de Propiedad Horizontal ", JA del 25/4/1984.
(213) MOLINA QUIROGA, Eduardo, "La asamblea judicial en la propiedad horizontal es
una va excepcional", LL, 1996-E-351.

276

(214) MOLINA QUIROGA, Eduardo, "Requisitos para la convocatoria judicial a asamblea


de propietarios en el rgimen de la propiedad horizontal", LL, 1996-D-661.
(215) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., p. 295.
(216) HIGHTON, Elena I., Derechos..., cit., p. 292.

JURISPRUDENCIA: ASAMBLEA
Cuestiones generales
785. La asamblea es un rgano deliberativo, cuya reunin es
indispensable para decidir las cuestiones de inters comn (Cm.
Nac. Civ., sala H, 26/2/1998). JA, 1998-III-490.
786. Las decisiones de la asamblea son obligatorias y
vinculantes aun para aquellos que no participaron de la reunin o
votaron en disidencia (Cm. Nac. Civ., sala H, 26/2/1998). JA,
1998-III-490.
787. El debate en asamblea (art. 10, ley 13512) no puede ser
sustituido por el procedimiento extraasambleario de recoger los
votos de los copropietarios uno por uno (Cm. Nac. Civ., sala C,
28/2/1977). JA, 1978-III-221.
788. No resulta obligatoria la decisin de la asamblea que
entraa un abuso del derecho o tiene el deliberado propsito de
perjudicar a los afectados (Cm. Nac. Civ., sala C, 24/2/1965).
ED, 11-365.
789. Cuando la decisin de la asamblea que se impugna afecta
los derechos individuales de los consorcistas, la litis debe
integrarse con la totalidad de los copropietarios, a fin de no violar
el derecho de defensa en juicio (Cm. Nac. Civ., sala F,
28/9/1990, "Ocn SA v. Consorcio Posadas 1265").
790. La asamblea de copropietarios puede otorgar poder para
ser representada judicialmente (Cm. Nac. Trab., sala 2,
19/9/1874). JA, 25-1975-178.
791. La conformidad particular dada por los copropietarios al
cambio de destino de una unidad, aunque constituyan la mayora,
no suple el tratamiento en la asamblea, segn lo previsto en el
reglamento de copropiedad (Cm. Nac. Civ., sala C, 26/8/1969,
"Consorcio Uruguay 1217 v. Kreiker, Federico").

277

792. Para reformar el reglamento de copropiedad, en principio


no estn excluidos los copropietarios morosos (Cm. Nac. Civ.,
sala B, 10/12/1963, causa 89.267).
793. La accin de impugnacin de la decisin de la asamblea
debe dirigirse contra el consorcio y no contra el consorcista que
se limita a efectuarla, aunque sea el nico beneficiario (Cm. Nac.
Civ., sala C, 31/12/1975). JA, 28-1975-328.
794. La asamblea deber deliberar y resolver a fin de otorgar
instrucciones respecto de la intervencin en juicio (Cm. Nac.
Civ., sala L, 30/6/1989, "Consorcio J. Salguero 2955 v. Agostino,
Miguel").
795. Aun respecto de los asuntos que exigen unanimidad
puede requerirse la modificacin judicial de lo resuelto, para
evitar arbitrariedades (Cm. Nac. Civ., sala F, 16/9/1991). JA,
1992-III-169.
796. Si bien la asamblea de copropietarios es quien posee la
facultad de querellas, debe reconocrsele tambin legitimacin al
copropietario damnificado en el hecho por la parte proporcional
que debe aportar para reparar el dao sufrido por el consorcio
(Cm. Nac. Crim y Corr., sala 4, 7/5/1999). JA, 1999-IV-670.
797. La minora tiene derecho al amparo jurisdiccional frente a
decisiones de la mayora lesivas a sus derechos (Cm. Nac. Civ.,
sala D, 22/2/1961). JA, 1961-IV-203.
Convocatoria
798. No resulta idnea para convocar a asamblea, la carta
simple entregada por la encargada del edificio sin exigir recibo
(Cm. Nac. Civ., sala F, 21/11/1968). ED, 20-103.
799. El consorcista que conoca la realizacin de la asamblea e
incluso asisti a ella, no puede alegar perjuicio, no obstante que la
convocatoria no hubiese respetado las exigencias del reglamento
(SCBA, 8/6/1993, "Escudero, Eduardo v. Consorcio Edificio
Zubizarreta").
Segunda convocatoria
800. La asamblea puede celebrarse en segunda convocatoria,
luego de que la primera no pudiera realizarse por falta de quorum,
funcionando en tal caso vlidamente con los copropietarios
presentes, salvo que la ley o el reglamento exijan mayoras
especiales (Cm. Nac. Civ., sala C, 25/3/1968). JA, 1968-III-365.

278

Orden del da
801. La expresa inclusin en el orden del da es el nico medio
para que los copropietarios tomen conocimiento efectivo de la
deliberacin y decisin del punto en la asamblea que se convoca
(Cm. Nac. Civ., sala H, 12/5/1997, "Gambarruta, Ernesto v.
Consorcio Tucumn 1501").
802. El requisito de incluir en el orden del da el asunto a ser
tratado en la asamblea obedece fundamentalmente a la necesidad
de que cada miembro del grupo pueda emitir, en su oportunidad,
un voto conciente a favor o en contra de la propuesta en examen
(Cm. Nac. Civ., sala H, 12/5/1997, "Gambarruta, Ernesto v.
Consorcio Tucumn 1501").
803. No suple la omisin de incluir la cuestin en la orden del
da, su mencin en asambleas anteriores (Cm. Nac. Civ., sala H,
12/5/1997, "Gambarruta, Ernesto v. Consorcio Tucumn 1501").
804. Es requisito obligatorio el conocimiento previo por los
consorcistas del temario de la asamblea (Cm. Nac. Civ., sala D,
23/6/1965). ED, 16-343.
805. No es admisible que bajo la indeterminada denominacin
de "asuntos varios" en el orden del da, se resuelva en la asamblea
sobre cuestiones de fundamental importancia para los integrantes
del consorcio (Cm. Nac. Civ., sala H, 12/5/1997, "Gambarruta,
Ernesto v. Consorcio Tucumn 1501").
806. El requisito de inclusin del asunto en el orden del da
obedece fundamentalmente a la necesidad de que cada miembro
del consorcio pueda emitir en su oportunidad un voto conciente a
favor o en contra de la propuesta en examen (Cm. Nac. Civ., sala
H, 12/5/1997, "Gambarruta, Ernesto v. Consorcio Tucumn
1501").
807. El requisito de incluir en el orden del da el asunto a ser
tratado en la asamblea tiende a evitar sorpresas a los integrantes
del cuerpo, pues posibilita la concurrencia a las reuniones en que
hayan de resolverse cuestiones que hacen a su inters particular
(Cm. Nac. Civ., sala H, 12/5/1997, "Gambarruta, Ernesto v.
Consorcio Tucumn 1501").
808. La omisin de incluir en el orden del da el asunto a ser
tratado en la asamblea vicia de nulidad el acto (Cm. Nac. Civ.,

279

sala H, 12/5/1997, "Gambarruta, Ernesto v. Consorcio Tucumn


1501").
809. El orden del da debe ser claro, preciso, completo, porque
delimita la competencia de la asamblea (Cm. Civ. y Com. Baha
Blanca, sala 1, 8/9/1994). JA, 1996-I-519.
810. La anulacin por falta de inclusin de un punto en el
orden del da no se hace por razones puramente formales, siendo
necesario que se cumplan ciertos requisitos, entre otros, que el
tratamiento y aprobacin del asunto pueda considerarse
absolutamente sorpresivo e imprevisible, o que el punto no
estuviera incluido de ningn modo a travs de un asunto que por
su amplitud y naturaleza pudiera considerarse como comprensivo
de otros vinculado a l, aunque no literalmente mencionado (Cm.
Civ. y Com. Baha Blanca, sala 1, 8/9/1994). JA, 1996-I-519.
Quorum
811. El quorum alude al nmero mnimo de individuos
necesario para que el cuerpo pueda deliberar vlidamente, en
tanto la "mayora" al mnimo de votos favorables que ha de
merecer una resolucin para considerrsela aprobada por el
rgano con efectos vinculantes para todos (Cm. Civ. y Com.
Baha Blanca, sala 1, 8/9/1994). JA, 1996-I-519.
Mayora necesaria para resolver. Cuestiones generales
812. El reglamento de copropiedad puede prever su reforma
por una mayora no menor de dos tercios (art. 9, ley 13512) pero
nada impide a los consorcistas aumentarla convencionalmente
(Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 1, 22/2/1985, "Cardona, Laura
v. Consorcio Rivadavia 2633").
813. Si la mayora requerida para decidir un punto se computa
sobre el total de los consorcistas y no sobre los presentes, aquella
ha de coincidir fatalmente con el quorum necesario para deliberar
vlidamente al respecto (Cm. Civ. y Com. Baha Blanca, sala 1,
8/9/1994). JA, 1996-I-519.
814. La reforma de las clusulas "estatutarias" del reglamento
de copropiedad requieren la unanimidad de votos y las
meramente "reglamentarias" las mayoras exigidas por la ley
13512 o la mayor que prevea el reglamento de copropiedad
(Cm. Nac. Civ., sala D, 2/3/1966). ED, 16-351.

280

815. Los votos en la asamblea se computan por unidad, aunque


un copropietario posea ms de una (Cm. Nac. Civ., sala E,
16/6/1970). ED, 35-965.
816. La redaccin del reglamento de copropiedad requiere la
voluntad de todos los consorcistas; la modificacin, una mayora
no menor de dos tercios (Cm. Nac. Civ., sala E, 24/12/1964).
ED, 11-371.
817. En principio, para reformar el reglamento de copropiedad
la mayora se computa por personas (Cm. Nac. Civ., sala B,
10/12/1963, causa 89.267).
Por mayora
818. Las reformas o transformaciones en el inmueble se
deciden por mayora y la modificacin de la proporcin en que los
copropietarios deben contribuir a pagarlas requiere la unanimidad
(Cm. Nac. Civ., sala E, 30/8/1972). JA, 17-1973-180).
819. Basta la mayora para autorizar la utilizacin comercial
por terceros de parte del edificio comn, en vistas a la obtencin
de ventajas que favorecen a todos los copropietarios (Corte Just.
Salta, sala 2, 19/5/1978). JA, 1979-III-392.
820. Puede adoptarse por mayora el mejoramiento del frente,
como sera repintarlo (Cm. Nac. Civ., sala C, 28/2/1977). JA,
1978-III-221.
821. Por simple mayora no puede modificarse el reglamento
de copropiedad alterando la proporcin contributiva de cada uno
de los consorcistas (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 6,
31/10/1978). JA, 1980-II-726.
822. La mayora est facultada para disponer innovaciones que
mejoren la cosa comn. La minora est facultada para presentar
su reclamacin fundada a la autoridad judicial (Cm. Nac. Esp.
Civ. y Com., sala 4, 19/10/1981). JA, 1982-II-461.
823. La limitacin del servicio de cerradura elctrica puede
disponerse por una mayora de dos tercios (art. 9, ley 13512) sin
que pueda requerirse la unanimidad (Cm. Nac. Civ., sala B,
30/6/1971). JA, 12-1971-542.
824. En principio la reglamentacin del funcionamiento de los
servicios centrales es materia del reglamento interno y no del
reglamento de copropiedad: por ejemplo, horarios para la

281

calefaccin y el agua caliente. Su rgimen debe estar sometido a lo


que se establezca por simple mayora, salvo que el reglamento de
copropiedad disponga otra cosa (Cm. Nac. Civ., sala B,
30/6/1971). JA, 12-1971-542.
Por unanimidad
825. Para modificar el esquema arquitectnico de la fachada es
necesaria la unanimidad (Cm. Nac. Civ., sala C, 28/2/1977). JA,
1978-III-221.
826. Una mejora en una parte comn del inmueble debe contar
con la conformidad de la totalidad de los consorcistas (Cm. Nac.
Civ., sala I, 30/8/1990, "Azzi de Piarenza, Iris v. Consorcio
Ugarteche 2879").
827. Cuando el art. 9, ley 13512, prev una mayora no menor
de dos tercios para la modificacin del reglamento, se limita a
establecer un mnimo de votos exigibles para arribar a una
decisin reformadora, pero no implica que con esa mayora pueda
modificarse indiscriminadamente cualquier clusula o previsin
reglamentaria, sino solamente aqullas que por su ndole no
requieren unanimidad (Cm. Nac. Civ., sala G, 5/4/1989,
"Denegri, Carlos v. Consorcio Avenida San Martn 3510").
828. Cuando la reforma del reglamento significa un acto de
disposicin de los derechos de propiedad reconocidos a los
condminos en el instrumento constitutivo, requiere unanimidad
de votos (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 1, 22/2/1985,
"Cardona, Laura v. Consorcio Rivadavia 2633").
829. La modificacin del reglamento de copropiedad que
implique privar a algn consorcista de derechos adquiridos, exige
la unanimidad (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 6, 3/4/1981,
"Aleksander, Efrois v. Consorcio Santa Fe 1823").
830. Cuando la reforma del reglamento de copropiedad se
refiere a la proporcin en que debe contribuirse al pago de los
gastos comunes, debe existir unanimidad de los miembros del
consorcio, o la conformidad del copropietario a quien afecte dicha
modificacin (Cm. Nac. Civ., sala E, 3/2/1993, "Consorcio
Bartolom Mitre 1937").
831. Se requiere unanimidad de votos para reformar el sistema
de porcentajes de contribucin a los gastos comunes (Cm. Nac.
Civ., sala G, 5/4/1989, "Denegri, Carlos v. Consorcio San Martn
3510").

282

832. La modificacin en el porcentual de participacin en los


gastos comunes representa una reforma estatutaria que requiere
la unanimidad de los copropietarios (Cm. Nac. Civ., sala F,
16/9/1991). JA, 1992-III-169.
833. Despus de dictado el reglamento de copropiedad para
restringir el destino del local comercial se requiere la decisin
unnime de todos los copropietarios, inclusive del titular de la
unidad afectada (Cm. Nac. Civ., sala C, 26/12/1975). JA, 1976III-569.
834. Para cambiar el destino asignado a las unidades se
requiere el consentimiento unnime de los copropietarios, no
bastando la mayora de dos tercios que fija el art. 9, ley 13512
(Cm. Nac. Civ., sala D, 9/11/1972). JA, 17-1972-429.
835. La sustitucin del sistema de calefaccin debe contar con
la conformidad de la totalidad de los consorcistas (Cm. Nac. Civ.,
sala I, 30/8/1990, "Azzi de Piarenza, Iris v. Consorcio Ugarteche
2879").
836. La mayora no puede disponer la colocacin de un letrero
luminoso en la parte alta del edificio, pues podra menoscabar los
derechos de los ocupantes de los pisos superiores (Cm. Nac. Civ.,
sala B, 13/11/1961). LL, 106-70.
837. La mayora de la asamblea no puede autorizar la
instalacin de oficinas, consultorios o escritorios, si en el
reglamento se establece el destino exclusivo de vivienda (Cm.
Nac. Civ., sala D, 2/3/1996). ED, 16-351.
Actas
838. Cumple con el requisito del art. 9, ley 13512, la
protocolizacin de las actas por las que se designa administrador
del consorcio (Cm. Nac. Trab., sala 5, 28/2/1974). JA, 22-1974320.
839. Equivale al "acta protocolizada" los certificados de las
actas de las asambleas emanados de un escribano, que da fe de que
son copia fiel de sus originales (Cm. Nac. Civ., sala B,
9/12/1976, "Consorcio Crdoba 4664 v. Fiordelisi Hnos.").
840. Suple lo receptuado por el art. 9, ley 13512, la
protolizacin ordenada judicialmente de las actas del consorcio
donde se autoriza a su presidente a otorgar mandato (Cm. Nac.
Civ., sala F, 29/12/1970). JA, 11-1971-112.

283

841. La asamblea que designa administrador del consorcio


debe ser realizada ante escribano pblico o actuario judicial, no
suplindose esta necesidad por la ulterior protocolizacin del acta
(Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 4, 26/8/1983, "SIA SRL v.
Consorcio Virrey Loreto 1906").
842. El recaudo del acto de escritura pblica para designar el
representante del consorcio (art. 9, ley 13512) debe considerarse
cumplido con la protocolizacin de los actos previos a su
designacin, cuando se trata de nombramientos que son
consecuencia de resolucin tomada por la asamblea de
copropietarios (Cm. Nac. Trab., sala 4, 31/10/1974). JA, 281975-309.
843. La firma de los asistentes a la asamblea al margen del
acta antes de iniciarse aqulla, no implica conformidad con su
decisin y cualquiera de ellos puede objetar la decisin que no
fuera legtima por apartarse del reglamento de copropiedad (Cm.
Nac. Civ., sala A, 13/4/1971). JA, 12-1971-147.
Nulidad de la asamblea
844. La declaracin de nulidad de la asamblea es una solucin
extrema que, adems de otros motivos condicionantes, slo puede
ser dictada mediante precisos requisitos y cuando no existe
remedio posible en la va interna del consorcio; es decir que hay
que considerar la posible revisin por la va consorcial (Cm. Nac.
Civ., sala H, 22/5/1992). JA, 1992-II-593.
845. La anulabilidad que puede afectar a una asamblea es
relativa, y por lo tanto es susceptible de confirmacin (SCBA,
8/6/1993, "Escudero, Eduardo v. Consorcio Edificio
Zubizarreta").
846. En materia de nulidad de las asambleas, la cuestin
atinente al plazo para formular impugnaciones se supedita a las
particularidades del caso concreto, en la inteligencia de que no
resultan de aplicacin los arts. 4023 y 4030, CCiv., por no
ajustarse a la finalidad prctica de toda decisin asamblearia
(Cm. Nac. Civ., sala A, 15/9/1992, "Cabral, Jorge v. Consorcio
Ecuador 555").
847. En materia esencialmente discutible debe mantenerse,
salvo los casos de abusos evidentes, la validez de las resoluciones
de las mayoras (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 4,
19/10/1981). JA, 1982-II-461.

284

848. La accin de nulidad de la asamblea debe iniciarse contra


el consorcio, salvo que el punto decidido se refiera a los derechos
subjetivos adquiridos por los propietarios o algunos de ellos o
cuando est en juego el derecho individual de cada propietario, en
cuyo caso deben ser parte tambin en el juicio (Cm. Nac. Civ.,
sala E, 28/3/1996, "De Olazbal, Anbal v. Consorcio Rivadavia
1601").
849. El sujeto pasivo de la accin impugnativa de asamblea es
el consorcio de propietarios, en tanto no se trata de una accin
dirigida contra determinados miembros del agrupamiento, sino
que la cuestin es la validez de un acto que se reputa como
expresin de la voluntad comunitaria; ello sin perjuicio de las
responsabilidades personales de quienes posibilitaron o llevaron a
cabo dicho acto (Cm. Nac. Civ., sala L, 18/5/2000, "Biltmore SA
v. Consorcio Hiplito Yrigoyen 428").
850. En la accin impugnativa de asamblea no procede
integrar la litis con todos los miembros de la comunidad, pues se
obligara al actor a demandar no slo a los ausentes, sino tambin
a quienes no estuvieron de acuerdo con lo resuelto y votaron en
disidencia (Cm. Nac. Civ., sala L, 18/5/2000, "Biltmore SA v.
Consorcio Hiplito Yrigoyen 428").
851. Si el pedido de nulidad de la asamblea se refiere a la forma
en que deban computarse los votos y no a lo decidido, la cuestin
puede resolverse con la intervencin del administrador, sin
necesidad de incluir en la litis a todos los integrantes del
consorcio (Cm. Nac. Civ., sala E, 28/3/1996, "De Olazbal,
Anbal v. Consorcio Rivadavia 1601").
852. El acto de la asamblea que dispuso la separacin del
administrador cuenta con la validez que le otorga el art. 1046,
CCiv., aun cuando sea impugnado, hasta tanto no exista una
decisin firme que declare su nulidad, si no se trata de alguno de
los supuestos de nulidad manifiesta previstos por el art. 1038 y
concs. (Cm. Nac. Civ., sala K, 21/8/1997, "Consorcio Migueletes
1234 v. Guirichi, Guillermo").
853. Si bien las asambleas deben contar con quorum y
mayoras suficientes, una vez que se realizaron y en ellas se
tomaron determinaciones, no se las puede desconocer bajo la
argumentacin de la cantidad de propietarios presentes (Cm.
Nac. Civ., sala F, 8/10/1998). JA, 2000-I-512.

285

854. La asamblea que no ha cumplido las formalidades para


designar administrador del consorcio puede ser confirmada por
una asamblea posterior (Cm. Nac. Civ., sala E, 11/7/1997,
"Palummieri, Salvador v. Consorcio lvarez Thomas 135").
855. La asamblea en la que no se han cumplido las
formalidades para designar administrador del consorcio adolece
de nulidad relativa, pues solamente se pone en tela de juicio el
inters privado de los consorcistas, sin que aparezca afectado el
inters pblico (Cm. Nac. Civ., sala E, 11/7/1997, "Palummieri,
Salvador v. Consorcio lvarez Thomas 135").
856. La asamblea que aprueba una obra nueva con ausencia de
uno de los copropietarios es nula en su faz deliberativa-resolutiva,
por carecer de la necesaria unanimidad (Cm. Civ. y Com.
Rosario, sala 2, 8/11/1991, "Lattanzio, Susana v. Figueredo,
Alberto").
857. Es suficiente la violacin del requisito de la unanimidad
para afectar la validez de la decisin mayoritaria de la asamblea
de realizar una obra nueva en el edificio comn o disponer la
demolicin de las ejecutadas (Cm. Nac. Civ., sala B, 30/12/1996,
"Consorcio Mendoza 2765 v. Lpez, Ricardo").
858. El aseguramiento de posiciones tales que permitan la
intangibilidad del reglamento de copropiedad por propia voluntad
de quien lo redact, y la introduccin definitiva e inmodificable,
de sistemas de votacin que aseguren el predominio de su voto
sobre el de los dems componentes de la comunidad, es la
violacin misma de un principio legal especial de la institucin de
la propiedad horizontal (Cm. Nac. Civ., sala E, 21/10/1980). JA,
1981-III-285.
859. La va interdictal del art. 8, ley 13512, no es apta para
juzgar acerca de la validez de las decisiones de las asambleas de
copropietarios cuando lo que se cuestiona no es el fin o las
condiciones positivas o negativas de las obras o innovaciones
autorizadas, sino la regularidad de la decisin asamblearia en s
misma, en razn del quorum exigido por la ley o el reglamento
(Corte Just. Salta, sala 2, 19/5/1978). JA, 1972-III-342.
860. Debe tramitar por el juicio ordinario la impugnacin de
un acto asambleario (Corte Just. Salta, sala 2, 19/5/1978). JA,
1979-III-392.

286

Asamblea judicial
861. La convocatoria judicial debe asimilarse a los recursos
policiales urgentes y sumarios, que tienden a restablecer el orden
perturbado y la normal marcha del consorcio con la mayor
celeridad posible, donde el juez toma medidas basadas en la
equidad para mantener el normal desarrollo de la vida en comn,
conservando el imperio suficiente para tomar en la audiencia
todas las medidas cuyo carcter de urgente no admita dilacin,
como la designacin de un administrador provisorio en el caso
que los copropietarios no renan las mayoras necesarias para
ello, o decretar la remocin del administrador designado por el
propio consorcio cuando existiere una situacin de peligro para
los derechos de los copropietarios o de terceros, que as lo
justificare (Juzg. Civ. y Com. Rosario, nro. 3, 3/11/1992,
"Consorcio Ayacucho 1402").
862. La convocatoria a que se refiere el art. 10, ley 13512, debe
asimilarse a los recursos policiales, urgentes y sumarios, que
procuran la aplicacin de una norma de orden pblico civil y
procesal, encaminada a restablecer con la mayor celeridad posible
el orden perturbado y permitir la normal convivencia del
consorcio (Cm. Nac. Civ., sala C, 8/10/1968). ED, 27-571.
863. La convocatoria a asamblea judicial prevista en el art. 10,
ley 13512, participa de la naturaleza de los interdictos, pues se
traduce en una medida de carcter policial, tendiente a dar
solucin rpida a asuntos urgentes que no admiten demora. As, si
el temario propuesto no revela por s tales signos de imperiosidad,
la convocatoria adolece de la falta de un requisito que priva de
fundamento a la demanda (Cm. Nac. Civ., sala A, 25/2/1997,
"Wassouf, Amalia v. Consorcio Santiago del Estero 988").
864. Para la procedencia de la convocatoria judicial a asamblea
(art. 10, ley 13512) se debe justificar la imposibilidad de llevar a
cabo la asamblea extrajudicial y acreditar la urgencia y gravedad
de las cuestiones a decidir (Cm. Nac. Civ., sala F, 31/5/1995,
"Feldman de Herbst, Sime").
865. La audiencia que prev el art. 10, ley 13512, se convoca
cuando no se logra reunir la asamblea, por falta de quorum o de
recaudos exigidos por la naturaleza del tema a considerar, lo que
presupone el fracaso de la reunin de cuya convocatoria se trata,
debiendo tambin acreditarse la necesidad y urgencia del asunto
(Cm. Nac. Civ., sala C, 17/12/1991). JA, 1993-II-109.

287

866. En virtud de la facultad establecida en el art. 10, ley


13512, cualquiera de los propietarios o el administrador, en uso
de los derechos que le confiere el art. 11, podr formular el pedido
de realizacin de asamblea al juez de primera instancia en lo civil
de turno, quien deber resolver en forma sumarsima, sin ms
procedimientos que una audiencia y citar a los propietarios en la
forma que procesalmente corresponda, a fin de escucharlos; la ley
prev un trmite sumarsimo pero no contradictorio, de modo tal
que no existe estrictamente un demandado, por lo tanto el
administrador no resulta parte (Cm. Civ. y Com. Mar del Plata,
sala 2, 24/11/1989, "Consorcio Edificio Marsil III").
867. No es necesario demostrar urgencia o gravedad de las
cuestiones a decidir, pues el art. 10, ley 13512, no exige tal
requisito para peticionar la convocatoria judicial a asamblea
(Cm. 2 Civ. y Com. La Plata, sala 1, 20/6/1995, "Consorcio
calle 7 nro. 727").
868. La audiencia del art. 10, ley 13512, la convoca el juez
cuando no es posible lograr la mayora necesaria de
copropietarios y a solicitud de cualquiera de ellos, aunque sea uno
solo, pero a condicin de que pruebe el fracaso de la reunin y la
necesidad y urgencia del asunto a tratar (Cm. Nac. Civ., sala D,
8/10/1968). ED, 26-93.
869. El fin inmediato del llamamiento judicial contemplado en
el art. 10, ley 13512, es superar los fracasos de citaciones a
asambleas que de no celebrarse en tiempo oportuno, podran
llegar a afectar el rgimen de la propiedad horizontal, poniendo
en peligro la subsistencia del propio sistema. Por ello, resulta
improcedente la convocatoria cuando no se consum la instancia
ante el rgano deliberativo, o ni siquiera se ha intentado reunir a
la asamblea, ya que es previa a la accin judicial la exigencia de
agotar el procedimiento establecido en el reglamento respectivo
(Cm. Nac. Civ., sala B, 24/4/1995). JA, 1995-IV-588.
870. El remedio excepcional en el art. 10, ley 13512, est
destinado a evitar que por diversas circunstancias, imputables o
no a los consorcistas, no pudiera lograrse el quorum necesario
para reunir la asamblea de copropietarios destinada a reglar
asuntos pendientes y cuya dilucidacin podra ser fundamental
para la convivencia en el edificio afectado a la propiedad
horizontal. Ello en el entendimiento de que tales reuniones
revisten vital importancia para asegurar el gobierno de los

288

intereses comunes (Cm. Nac. Civ., sala A, 12/4/1994). JA, 1994IV-599.


871. Cualquiera de los copropietarios o el administrador
pueden solicitar la convocatoria de asamblea judicial al juez, quien
deber resolver en forma sumarsima, sin ms procedimiento que
una audiencia y citar a los copropietarios a fin de escucharlos
(Juzg. Civ. y Com. Rosario, nro. 3, 3/11/1992, "Consorcio
Ayacucho 1402").
872. El art. 10, ley 13512, obliga a demostrar dos extremos
fundamentales: a) el agotamiento del procedimiento
reglamentario resultado negativo, y b) importancia y urgencia de
la cuestin a tratar (Cm. Nac. Civ., sala A, 12/4/1994). JA, 1994IV-599.
873. El remedio previsto en el art. 10, ley 13512, es de
excepcin y no se trata de un juicio contradictorio (Cm. Nac.
Civ., sala A, 19/4/1999, "Pezzella, Mara C. v. Consorcio Thames
459").
874. La prueba del impedimento por el cual la asamblea no ha
podido celebrarse de acuerdo al trmite reglamentario previsto,
constituye un recaudo que atae a la legitimacin procesal de
quien reclama una asamblea judicial (Cm. Nac. Civ., sala A,
12/4/1994, "Goldsmit, Simn v. Consorcio Senz 1665").
875. En el procedimiento reglado por el art. 10, ley 13512, el
rgano jurisdiccional no sustituye a los copropietarios ni toma
decisiones por ellos, sino que arbitra excepcionalmente la
asamblea que no ha podido celebrarse con arreglo al trmite
reglamentario respectivo, razn por la que la prueba de tal
impedimento es un recaudo atinente a la propia legitimacin de
quien reclama la asamblea judicial (Cm. Nac. Civ., sala A,
12/4/1994). JA, 1994-IV-599.
876. El juez se limita, en principio, a presidir la reunin de la
asamblea judicial, vigilando la legalidad del procedimiento, en
cuanto a un tema que no puede resolverse por cualquier razn,
falta de mayora suficiente, empate en la votacin, desavenencia
entre los copropietarios, el juez puede tomar la decisin que
considere mejor, por encima de la voluntad de los presentes,
teniendo facultad suficiente para apartarse de la decisin que
tome la mayora para dar validez a una decisin de la minora o
suya propia, y para resolver los temas a tratar cualquiera fuere el

289

nmero de copropietarios presentes o representantes (Juzg. Civ. y


Com. Rosario, nro. 3, 3/11/1992, "Consorcio Ayacucho 1402").
877. En la audiencia que prescribe el art. 10, ley 13512, el juez
debe resolver en forma sumarsima los problemas que se planteen
y que no pueden ser resueltos por la asamblea por no reunir la
mayora necesaria (Cm. Nac. Civ., sala E, 10/10/1960, "Parma
de Izaguirre, Elba").
878. Cuando la asamblea es convocada por el juez, no debe
ceirse al reglamento de copropiedad, pues de otra manera la
facultad otorgada por el art. 10, ley 13512, resultara inoperante,
pues bastara la inasistencia de los copropietarios interesados en
impedir el quorum para que quedara paralizada la vida consorcial
(Cm. Nac. Civ., sala E, 19/7/1976, "Consorcio Per 1289").
879. Si los copropietarios no han podido designar la
administracin por no reunir la mayora necesaria para llegar a
una decisin vlida, corresponde que lo resuelva el juez (Cm.
Nac. Civ., sala E, 10/10/1960, "Parma de Izaguirre, Elba").
880. Para la audiencia del art. 10, ley 13512, se prev un
trmite sumarsimo, pero no contradictorio, por lo que los
consorcistas individualmente considerados no pueden ser tenidos
como partes, lo que implica que no se encuentran legitimados
para recurrir (Cm. Civ. y Com. Mar del Plata, sala 1,
13/6/1995, "Wirch, Bernardo v. Bertocht, Cristina").
881. Procede la convocatoria a asamblea judicial (art. 10, ley
13512) para tratar la reforma del reglamento de copropiedad
(Cm. 2 Civ. y Com. La Plata, sala 1, 20/6/1995, "Consorcio
calle 7 nro. 727").
882. En tanto el remedio previsto por el art. 10, ley 13512, es
de naturaleza excepcional y no se trata de un juicio
contradictorio, no puede pretenderse por dicha va el
cuestionamiento a la designacin del administrador, ni a las
asambleas realizadas o a las cuentas del consorcio (Cm. Nac.
Civ., sala A, 19/4/1999, "Pezzella, Mara C. y otros v. Consorcio
Thames 450").
883. No procede convocar a asamblea judicial (art. 10, ley
13512) cuando la convocatoria a asamblea extraordinaria fracas
por no haberse solicitado por la mayora requerida en el
reglamento de copropiedad (Cm. Nac. Civ., sala C, 17/12/1991).
JA, 1993-II-109.

290

884. Por la va del art. 10, ley 13512, no puede cuestionarse la


designacin del administrador, ni las asambleas realizadas o las
cuentas del consorcio, ya que la dilucidacin de tales temas
deviene propia de la amplitud de debate y prueba caracterstica
del proceso de conocimiento (Cm. Nac. Civ., sala A, 19/4/1999,
"Pezzella, Mara C. v Consorcio Thames 459").
885. La rendicin de cuentas de un coadministrador en
ejercicio de sus funciones no justifica la realizacin de una
asamblea judicial (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 2,
29/6/1981, "Neder Vivot, Nicols v. Consorcio Piedras 178").
886. La convocatoria judicial a asamblea no constituye la va
procesal adecuada para debatir la modificacin del reglamento de
copropiedad (Cm. Nac. Civ., sala H, 18/7/1996, "Penell, L. v.
Consorcio Avenida Corrientes 4416").
887. La eventual invalidacin de una asamblea celebrada con
los alcances previstos por el art. 10, prr. final, ley 13512, se halla
sujeta a la concurrencia de los siguientes requisitos: 1) existencia
de un vicio que afecte a uno de los recaudos del acto, cuando
resulten indispensables para la obtencin de su finalidad; 2)
inters jurdico en la declaracin de nulidad; 3) falta de
imputabilidad del vicio a quien requiere tal declaracin; 4)
ausencia de convalidacin o subsanacin del acto defectuoso
(Cm. Nac. Civ., sala A, 27/3/1996, "Consorcio Crdoba 1340").
888. Corresponde imponer las costas de la convocatoria
judicial a asamblea al administrador que con su conducta
negligente dio origen al pedido que result admitido (Cm. Nac.
Civ., sala E, 23/10/1995, "Gayo, Ricardo").

291

Art. 11.
El representante de los propietarios actuar en todas las gestiones
ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como
mandatario legal y exclusivo de aqullos.
Est, adems, obligado a asegurar el edificio contra incendio.

I. ANLISIS DE LA NORMA
En el art. 11, la Ley de Propiedad Horizontal alude al administrador
como mandatario legal de los consorcistas; y, a su vez lo define como "el
representante de los copropietarios". En su ltimo prrafo establece como
una de sus obligaciones el contratar el seguro contra incendios para el
edificio.
Respecto de la primera parte debemos recordar que, tal como lo
afirmramos en el art. 9, el administrador no slo es representante legal
del consorcio, sino que tambin es un representante convencional.
Es importante resaltar que esta norma establece que el administrador
habr de regirse por las reglas del mandato del Cdigo Civil, en todo
aquello que no fuera previsto por el estatuto consorcial y en ninguno de los
tres casos previstos como representante legal. Pero debemos aclarar que al
ser el consorcio de copropietarios una persona jurdica, tal como lo sostiene
la mayora doctrinaria y jurisprudencial con la cual concordamos, el
administrador no es un representante de los consorcistas sino un
representante del consorcio. Admitir una postura contraria implicara no
reconocer al consorcio como un ente ideal.
II. FACULTADES DEL ADMINISTRADOR
La primera parte de este artculo faculta al administrador a representar
al consorcio en gestiones administrativas como representante legal y cabra
incluir tambin las judiciales, como mandatario convencional.
Este apartado guarda relacin con lo preceptuado por esta ley en el
inciso a) del art. 9, en cuanto lo autoriza al cobro judicial de las expensas
comunes, y en el art. 15, que establece que cuando se produzcan violaciones
al reglamento de copropiedad y administracin o bien se infrinja lo
estipulado por los arts. 5, 6 y 7, deber entablar una demanda ante los
estados judiciales. Para demandar, deber contar con un patrocinio letrado,
salvo que l sea abogado.

292

III. EL ADMINISTRADOR COMO REPRESENTANTE LEGAL


Tambin deber intervenir judicialmente cuando sea el consorcio el
demandado por alguna causa por la cual se le atribuye algn perjuicio, como
pueden ser la falta de aportes previsionales del encargado o que por falta de
mantenimiento de los balcones alguno se haya desplomado lesionando a un
transente.
En realidad cuando se produce el traslado de una demanda de estas
caractersticas, el tiempo procesal para contestarla es demasiado breve y en
el caso de que, conforme a lo previsto en el reglamento de copropiedad y
administracin, no pueda convocar vlidamente una asamblea, deber
presentarse inmediatamente en los estrados judiciales para defender los
derechos de su representado, que es el consorcio de copropietarios. Luego
deber refrendar su actuacin en una asamblea convocada al efecto.
La obligacin que le impone este artculo en su segundo prrafo no es
ms que uno de los tantos deberes que tiene como mandatario legal; es ms,
en realidad constituye una de las tantas gestiones que debe realizar.
Al respecto, el dec. reglamentario 17834/1949 en dos de sus artculos, el
24 y el 27, aplicables a la Capital Federal y a los territorios nacionales,
alude a esta cuestin. stos expresan que:
a) Los escribanos de registro para otorgar escrituras pblicas sobre
inmuebles que importen la celebracin de algn derecho real, "debern
asimismo exigir constancia de que el edificio ha sido asegurado contra incendio,
conforme a lo establecido por el art. 11 de la ley 13512, como tambin la
autorizacin municipal que prev el art. 27 de este decreto" (art. 24).
b) "Las autoridades municipales podrn establecer los requisitos que
deben reunir los edificios que hayan de someterse al rgimen de la ley
13512 y expedir las pertinentes autorizaciones, las que, una vez otorgadas,
no podrn revocarse" (art. 27).
Advirtase que si bien la ley estipula como una de las obligaciones del
administrador contratar el seguro contra incendios para el edificio, en el
caso de no observar la prescripcin, la misma ley no le impone sancin
alguna. Estimamos que en este caso, como el administrador estara
actuando como representante legal, al no establecer la ley sancin alguna
para el caso de su incumplimiento, se le deberan aplicar las reglas del
mandato civil. Motivo por el cual, sern aplicables las reglas que rigen a ese
instituto por inejecucin del mandato (arts. 1904 y 1905 del Cdigo Civil).
El art. 3 del decreto reglamentario mencionado establece que los
consorcistas son quienes debern acordar y pautar en el reglamento las
facultades y obligaciones que debe cumplir el administrador.
IV.
EL
ADMINISTRADOR
COMO
MANDATARIO
CONVENCIONAL

293

El administrador tambin podra ser definido como un mandatario


convencional del consorcio. Obviamente, el representante deber actuar
dentro del lmite de sus facultades, pues si no lo hace, l ser el nico
responsable por su proceder, cabindole la responsabilidad extracontractual.
Ello es as en virtud de lo normado en el art. 1184 del Cdigo Civil.
V. DEFINICIN DEL ADMINISTRADOR
El administrador es un rgano que va a ejecutar las decisiones de la
asamblea.
VI. EL ADMINISTRADOR COMO REPRESENTANTE DEL
CONSORCIO
Sin embargo, creemos que en tres casos es representante legal y en los
restantes es mandatario convencional.
En rigor de verdad, los que sostienen la tesis de la personalidad jurdica
del consorcio deberan sostener siempre que el administrador es un
representante legal y los que niegan la tesis de la personalidad, que es un
mandatario convencional.
Hay muchos que, no obstante admitir la personalidad jurdica del
consorcio, sostienen que el administrador es un representante convencional,
lo que no nos parece se compadece con la tesis de la personalidad, porque
debera ser un representante legal.
Conforme a la ley 13512 hay tres casos en los cuales el administrador es
representante legal. Decimos "legal" porque la ley dice que en esos tres
casos, el representante o administrador acta solo, sin necesidad de pedirle
autorizacin alguna a la asamblea.
Por si mismo el administrador puede actuar en los supuestos
mencionados y stos son:
1. El caso de que tenga que actuar ante las autoridades administrativas.
2. Contratar y despedir al personal de servicio del edificio.
3. Contratar el seguro de incendio del edificio.
El hecho de que el administrador convoque a una asamblea judicial a
estos efectos es porque hay implicado un problema patrimonial y parecera
bien que as lo hiciera. No est obligado a convocar a la asamblea porque la
ley lo autoriza a actuar solo. Por lo tanto, decimos que hay tres casos,
obviamente limitados.
Obsrvese que no est contemplado el cobro de las expensas comunes de
las cuales para el administrador es el caso ms cotidiano. El administrador
para ello es el representante convencional pues la ley no le atribuye esa
representacin.

294

A fin de no tratar nuevamente el lgido tema de la personalidad jurdica


del consorcio, que lo hemos desarrollado in extenso al comentar el art. 9
de esta ley, sostenemos que el administrador es:
a) Un mandatario convencional y su actuacin es regida por las reglas
del mandato del Cdigo Civil y por que son los copropietarios los que le dan
la atribucin.
b) Un mandatario legal en los tres casos a los que nos hemos referido.
En los casos en los que l es representante legal no necesita convocar a
ninguna asamblea de copropietarios; si lo hace es porque as lo desea pero
no porque est obligado a hacerlo. En los dems casos, que tambin son
muy importantes, como el de las expensas, s tendr que convocar a
asamblea y ejecutar, como rgano ejecutor, lo que resulte de la decisin
asamblearia.
VII. LA PERSONERA DEL ADMINISTRADOR PARA ESTAR
EN JUICIO
Dicho esto, tenemos que comentar el tema controvertido de la
personalidad del administrador para estar en juicio; es decir, el de su
personera. Lo importante es determinar cmo acredita el administrador en
los estrados judiciales que lo es, que fue bien designado y que tiene
facultades para presentarse en juicio.
VIII. DESIGNACIN DEL ADMINISTRADOR
Indudablemente sabemos que el administrador si es designado, como
obligatoriamente debe serlo en el reglamento de copropiedad y
administracin del edificio, es un rgano obligatorio. El consejo de
administracin es un rgano facultativo pues la ley no lo prev.
El primer administrador es el que debe ser designado en el reglamento
de copropiedad y administracin, que en definitiva es la ley del consorcio y
es tan fundamental que hace nacer al consorcio de copropietarios y al estado
de propiedad horizontal, cuando est inscripto y, por supuesto, redactado en
escritura pblica. La inscripcin debe ser hecha en el Registro de la
Propiedad Inmueble de la zona que corresponde al lugar de ubicacin de ese
inmueble.
Nace el consorcio de propietarios con esa inscripcin y nace el estado de
propiedad horizontal. Dentro de ese reglamento de copropiedad y
administracin, la mencin del administrador es una clusula obligatoria. Y
como la naturaleza jurdica del reglamento es el ser un contrato,
obviamente para la designacin del primer administrador, cuando no es
designado por el propietario vendedor, en cuyo caso el reglamento es un
mero contrato de o por adhesin, lo ser por los condminos o consorcistas
de hecho quienes levantarn ese reglamento. En este caso, la designacin
debe ser hecha por unanimidad debido a la esencia del estatuto consorcial.

295

Por suerte, esto slo pasa con el primer administrador, porque los
sucesivos pueden ser designados por mayora absoluta por aplicacin del
art. 10 de la ley. Ello es as pues son asuntos de inters comn y ste sera
un caso.
Para algunos ms exigentes, debe ser designado por una mayora de dos
tercios, porque consideran que la designacin de los sucesivos
administradores es un caso de reforma del reglamento de copropiedad y
administracin y la ley lo exige como mayora mnima para reformar el
reglamento (dos tercios de votos de los consorcistas).
Pensamos que la designacin de un nuevo administrador no es un caso
de reforma del reglamento pues si fuera necesario reformar el reglamento
cada vez que se est designando un nuevo administrador, habra un
dispendio econmico y patrimonial terrible para el consorcio.
Entonces, nos parece que slo habra reforma del reglamento cuando se
cambiara una administracin unipersonal por una administracin colegiada.
En este caso s podra sostenerse que habra reforma del reglamento, pero
no en los casos en que un administrador es sucedido por otro unipersonal,
que puede ser un consorcista o un tercero.
IX. LA PERSONERA PROCESAL Y LA LEGITIMACIN PARA
OBRAR EN JUICIO DEL ADMINISTRADOR
Desde el punto de vista procesal, el tema de la personera procesal y el
tema de la legitimacin para obrar son temas lgidos en los estrados
judiciales. La personera para estar en juicio, si es insuficiente, puede ser
suplida dado que la ley procesal otorga un plazo para que se acredite bien la
personera que originariamente se acredit insuficientemente.
Es necesario que el administrador acredite su designacin, que puede
provenir del reglamento de copropiedad y administracin o del acta de la
asamblea ordinaria o extraordinaria que lo haya designado.
Ac es donde de suscita otro problema. ltimamente se est sosteniendo
en los estrados judiciales que para que el administrador pueda actuar frente
a todos los consorcistas o copropietarios basta que acredite su designacin
con el acta protocolizada, si hubiera sido designado en una asamblea.
Obviamente, la protocolizacin del acta no convierte el acta en instrumento
pblico; a lo sumo podra, para algunos, atribuirle fecha cierta, en tanto que
para otros no.
La jurisprudencia dice que si se enfrenta el administrador con uno o
algunos de los copropietarios, basta con el acta protocolizada porque los
mismos integrantes del consorcio, que le han estado pagando las expensas
mensualmente, no pueden negar su personera. Sera una cuestin de mala
fe si se amparara una negativa o excepcin en ese sentido.

296

Pero el problema proviene cuando el administrador se enfrenta con


terceros que no son copropietarios o consorcistas; por ejemplo: un acreedor
del consorcio. Se viene sosteniendo equivocadamente que el administrador
para actuar frente a terceros no acredita su personera con el acta
protocolizada y que debe haber sido designado por escritura pblica. Esta
postura nos resulta preocupante porque que un administrador tenga que ser
designado por escritura pblica implica que todos los copropietarios o
consorcistas tengan que comparecer en el acto escriturario. Si son cien las
unidades funcionales, debern comparecer los cien consorcistas.
Adems, algunos exigen que esa escritura pblica para ser oponible a
terceros debe estar inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble de la
zona de ubicacin del inmueble.
Nos pronunciamos en contra porque es imprctico y de imposible
materializacin en el caso de que sean numerosos los copropietarios, cuando
adems muchas de las unidades funcionales pueden pertenecer a varios
condminos.
Pensamos que la propiedad horizontal, que es un emprendimiento que
tiene tanta vigencia, no puede ser afectada por situaciones jurdicas que
obstaculicen su desenvolvimiento. Es por ello que en este punto
propiciamos una reforma legislativa.
Con respecto a la personera del administrador para estar en juicio,
decimos que debe acreditar su designacin y la facultad para actuar en el
caso concreto con una autorizacin expresa que no tiene por qu ser un
poder especial, puede ser un mandato general.
"Como principio general se ha establecido que el administrador carece de
facultades para actuar en juicio en nombre de los propietarios, salvo en los
supuestos contemplados en los arts. 6 y 15 de la ley, lo que el reglamento
de copropiedad y administracin prevea o que por decisin de la mayora
legal adoptada en una asamblea, se le hayan conferido especialmente tales
atribuciones" (217).
Normalmente, en los reglamentos de copropiedad y administracin, las
facultades del administrador para estar en juicio estn previstas. En ese
estatuto estn contenidas de manera tal que a cualquier administrador le
sirven. En este caso, deben presentarse en el juicio el acta protocolizada y el
reglamento de copropiedad y administracin para acreditar la personera.
Si en un edificio no existe un reglamento de copropiedad y
administracin que prevea esta situacin; es decir, no hay facultades
establecidas y slo contamos con el acta protocolizada para acreditar la
personera, necesariamente debemos recurrir a un mandato y lograr que, en
una asamblea, se le atribuya autorizacin para demandar en el caso concreto; y,
si no es a travs de la asamblea, obtener un mandato o poder general.

297

No basta solamente con acreditar la designacin, hay que acreditar que


el administrador est facultado para intervenir en el juicio ya sea en todos
los casos judiciales o en alguno en concreto y en particular.
stas son las dos grandes cuestiones que se presentan en materia del
rgano administrativo.
X. EL SEGURO CONTRA INCENDIOS
El segundo prrafo de este artculo impone la obligacin al
administrador de contratar el seguro contra incendios del edificio. Cual
afirmramos precedentemente, ello no es ms que una de las tantas
gestiones administrativas que debe realizar.
"Tratndose de un deber que la ley determina sin subordinacin a
consideracin alguna, entendemos que el administrador debe contratar el
seguro por un valor razonable -el total del edificio, deducido el terreno-" (218).
"La obligacin de contratar un seguro contra incendios para el edificio, no
impide a los interesados convenir la extensin de la cobertura a riesgos de
explosiones, fenmenos atmosfricos o cualquier otro dao imprevisto" (219).
Consideramos que el seguro contra incendios es uno de los seguros que
debe contratar, pues tambin debe, en el caso de tener empleados que se
desempeen en el edificio que administra -v.gr. el encargado-, hacer lo
propio con un seguro de vida obligatorio o un seguro de riegos del trabajo,
conforme lo establece la ley 24557. Tambin, por ejemplo, en la Ciudad de
Buenos Aires, deber contratar, conforme lo estipula la ley 257 (220) a un
arquitecto o ingeniero para que inspeccione los ascensores y realice todas
las tareas necesarias para su mantenimiento.
Como en realidad el administrador es un mandatario del consorcio y
debe ejecutar las decisiones tomadas por los copropietarios en una
asamblea, para contratar otro tipo de seguros, excluyendo al seguro de
incendios del edificio, deber contar con la aprobacin de la simple mayora.
Ello es as pues se tratara de un asunto de inters comn y entonces ser la
mayora que deber votar favorablemente, conforme lo preceptuado por el
art. 10 de la ley 13512.
De lo expuesto precedentemente se desprende que "la cobertura de otros
riesgos adems del de incendio debe ser resuelta por asamblea, con el voto
de la mayora indicada en el art. 10 " (221).
El hecho de que se contrate un seguro contra incendios para la totalidad
del edificio no impide que cada copropietario asegure su respectiva unidad
independientemente del seguro general sobre el edificio (222).
Es decir que "cada copropietario podr o no convenir un seguro
exclusivo para su piso, departamento o local o ampliar individualmente el
que hubiera contratado el consorcio colectivamente, pero lo que no podr

298

evitarse es contratar un seguro para cubrir los riesgos de las partes


comunes y sus instalaciones" (223).
En realidad, con este seguro que impone la ley lo que se est asegurando
son las partes comunes y si se produce algn dao en las partes exclusivas,
stas habrn de ser cubiertas luego de que se haya hecho lo propio sobre las
partes comunes.
"La Superintendencia de Seguros de la Nacin, en su resolucin 13238,
establece para el seguro obligatorio que la suma asegurada atender en
primer trmino a las partes comunes del edificio y luego, de existir
sobreseguro, la diferencia se aplicar a las partes exclusivas en proporcin a
los respectivos porcentuales de dominio" (224).
En el caso de que algn siniestro se produzca sobre una unidad
funcional, no podemos hablar de responsabilidad del administrador cuando
el seguro no cubre esta contingencia. Ello es as pues la tarea del
administrador excede a tal situacin, l es el representante legal del
consorcio y no de los consorcistas individualmente. Es por esto que no est
obligado a contratar seguros sobre estos bienes; empero s, sobre las partes
comunes.
(217) Cm. Nac. Civ., sala E, 30/11/1978, LL, 1979-B-319; sala D, 3/3/1979, LL, 1979-C114, entre otros, cit. por PAPAO, R. J. - KIPER, M. C. - DILLON, G. A. CAUSSE, G. A., Derechos..., cit., p. 56.
(218) LAQUIS, M. A. - SIPERMAN, A., La propiedad..., cit., p. 105; LAQUIS, M. A. FLAH, L. R. - SMAYEVSKY, M., Derechos..., cit., p. 530.
(219) Conf. VALIENTE NOAILLES (h), L. M., Les de..., cit., p. 61.
(220) Son tambin de aplicacin a este supuesto: el dec. 1233/2000 -art. 3 -, la disposicin
1330/2000 y la ley 161.
(221) MARIANI DE VIDAL, M., Curso..., cit., p. 154.
(222) VALIENTE NOAILLES (h), L. M., Les de..., cit., p. 61.
(223) PEREIRA DUARTE, Julio, "El seguro de la propiedad horizontal. Responsabilidad
del representante administrador", Rev. Notarial, mayo-junio, 1959, nro. 724, p. 524.
(224) PIZARRO, Eduardo, "El valor asegurable en consorcios de propiedad horizontal",
Rev. Mercado Asegurador, noviembre, 1978, nro. 13.

JURISPRUDENCIA: ADMINISTRADOR
Cuestiones generales
889. No hay vnculo directo entre el administrador y cada uno
de los copropietarios respecto de las cuestiones relacionadas con
el mandato, sino a travs del ente consorcio, por intermedio del

299

cual deben canalizar sus reclamaciones (Cm. Nac. Esp. Civ. y


Com., sala 5, 15/4/1983). JA, 1984-II-624.
890. El consorcio, esa calidad de mandante, debe responder
frente al administrador que ces en sus funciones por los
adelantos que ste haya efectuado (Cm. Nac. Civ., sala D,
28/6/1974). JA, 24-1974-90.
891. Si a efectos de una gestin ms efectiva, se ha escindido la
administracin del edificio en un sector integrado por las
unidades de vivienda y otro sector por locales comerciales, an
cuando tal sistema es diferente al previsto en el respectivo
reglamento de copropiedad, el transcurso de los aos sin que se
haya cuestionado tal manera de llevar a cabo la gestin, llevan a
considerar que esa situacin fctica se ha consolidado, por lo que
nada impide que deba ser respetada en el mbito consorcial (Cm.
Nac. Civ., sala L, 12/3/1996). JA, 1997-III-530.
892. El administrador del consorcio de propietarios es su
representante legal, y, por lo tanto, resultan aplicables a la
relacin las normas del Derecho Civil que rigen el mandato, lo
que excluye la aplicacin del Rgimen de Contrato de Trabajo
(Cm. Nac. Trab., sala 2, 30/5/2002, "Piccolo, Horacio A. v.
Consorcio Montevideo 566"). JA, 2003-I-759; Lexis 1/62007.
893. Son aplicables las normas del mandato a la relacin
jurdica existente entre el administrador y el consorcio de
copropietarios (Cm. Nac. Civ., sala H, 2/7/2001, "Consorcio
Monteagudo 150 v. Belluschi, Oscar y otros"). JA. 2002-IIsntesis; Lexis 1/57042.
894. Del actuar del administrador surge una diversidad de
relaciones jurdicas y obligaciones cuyo incumplimiento puede
traer aparejada su responsabilidad personal o la del conjunto de
copropietarios o del consorcio de propietarios -segn que se
niegue o se le reconozca personera a dicho ente- (Cm. Nac. Civ.,
sala H, 9/8/1999, "Consorcio Gemes 3732 v. Rodrguez, Mara
L."). JA, 2000-I-517; Lexis 1/41004.
895. Cuando se ha producido el robo del dinero perteneciente
al consorcio de copropietarios que se encontraba en poder de la
administracin, resulta de aplicacin el art. 1915, CCiv., que
establece que los valores en dinero que el mandatario tiene en su
poder por cuenta del mandante -aqu, el consorcio-, perecen para
el mandatario -en la especie, la administracin-, aunque sea por
fuerza mayor o caso fortuito, salvo que estn contenidos en cajas

300

o sacos cerrados sobre los cuales recaiga el accidente o la fuerza


(Cm. Nac. Civ., sala H, 2/7/2001, "Consorcio Monteagudo 150
v. Belluschi, Oscar y otros"). JA, 2002-II-sntesis; Lexis 1/57043.
896. El administrador de un inmueble sometido al rgimen de
prehorizontalidad es un mandatario y las relaciones jurdicas que
se deriven de tal carcter y de su actuacin frente a los mandantes
y a los terceros estn regidas por las reglas generales propias de
ese contrato, en cuanto no hayan sido derogadas por
estipulaciones de las partes o por normas especficas (Cm. Nac.
Civ., sala H, 9/8/1999, "Consorcio Gemes 3732 v. Rodrguez,
Mara L."). LL, On line.
897. La actuacin que realiza el administrador en nombre del
consorcio est impuesta por la ley (arts. 90, inc. a], y 11, ley
13512; Adla, VIII-254), en consecuencia, si aqulla es llevada a
cabo dentro del poder de representacin que le corresponde, es
eficaz para y contra aqul, y la gestin que realiza dentro de los
lmites de las facultades conferidas no enlazan su responsabilidad
personal -arts. 1869, 1930, 1951 y concs., CCiv.- (Cm. Nac. Civ.,
sala G, 2/7/1999, "Biegn de Cadoche, Electra J. v. Consorcio de
Propietarios Avda. Scalabrini Ortiz 2067"). LL, 2000-C-743; DJ,
2000-2-988; ED, 187-351.
898. El incumplimiento en que incurra el administrador del
consorcio en el mbito de la relacin contractual (mandantemandatario), slo puede ser invocado por alguno de ellos, a
quienes les corresponde la legitimacin, pero no por terceros
ajenos, aunque se trate del propietario de alguna de las unidades
del consorcio (Cm. Nac. Civ., sala G, 2/7/1999, "Biegn de
Cadoche, Electra J. v. Consorcio de Propietarios Avda. Scalabrini
Ortiz 2067"). LL, 2000-C-743; DJ, 2000-2-988; ED, 187-351.
899. Debe rechazarse la demanda por daos y perjuicios
iniciada por un consorcista, por daos en su propiedad -en el caso,
se haba ordenado al consorcio reparar las filtraciones sufridas en
el inmueble del actor-, contra el administrador pues, el centro de
imputacin de responsabilidad es el consorcio y no el
administrador, quien en principio, slo resulta responsable ante el
ente por aplicacin de las normas del Cdigo Civil que regulan el
mandato (Cm. Nac. Civ., sala M, 13/2/2002, "Jimnez,
Alejandro C. P. v. Consorcio de Propietarios Viamonte 332"). LL,
2002-D-281.

301

900. Si el reglamento de copropiedad y administracin


atribuye al administrador amplias facultades para actuar ante las
autoridades judiciales, rigen las reglas del mandato previstas en el
art. 1869 y ss. del Cdigo Civil. Por ello, es inadmisible la
discusin sobre la validez del poder otorgado por la
administracin del consorcio a un mandatario judicial (Cm. Nac.
Civ., sala G, 19/10/1997, "Suener SA v. Buenader, Flix"). LL,
1998-B-18; DJ, 1998-1-737.
901. El administrador del consorcio cumple con una clara
funcin representativa en los lmites de su mandato, pero no
representa a los miembros particulares -copropietarios-, sino al
ente, cuando se desempea en la administracin de las cosas
comunes y de los fondos que aportan los miembros para la buena
marcha del edificio (Cm. Nac. Civ., sala C, 29/5/1990, "Torres,
Ada N. y otra v. Consorcio de Propietarios Paraguay 4188 y
otros"). LL, 1990-D-461; DJ, 1991-1-143.
902. El administrador de un inmueble en propiedad horizontal
es un mandatario, y las relaciones jurdicas que se derivan de tal
carcter y de su actuacin frente a los mandantes y a los terceros
estn regidas por las reglas generales propias de ese contrato en
cuanto no hayan sido derogadas por estipulaciones de las partes o
por normas especficas. As, de lo dispuesto por el art. 1969 del
Cdigo Civil se deriva que el simple vencimiento del trmino para
el que fue designado el administrador no produce la cesacin ipso
facto de la representacin conferida, mxime si se tiene en cuenta
que en materia de propiedad horizontal el administrador es un
rgano esencial del que no puede prescindirse (art. 11 de la ley
13512) (Jurisp. Cm. Civ., sala L, 30/12/1993, Isis, sum.
0002548).
903. La responsabilidad del administrador es contractual ante
el consorcio que la ha designado a travs de una asamblea, porque
debe responder al consorcio y no a los propietarios
individualmente considerados, en el marco de las normas del
mandato civil (225) (Jurisp. Cm. Civ., sala K, 21/8/1996, Isis,
sum. 0008699).
Designacin
904. Para que la designacin del nuevo administrador sea
oponible a los consorcistas y a los terceros basta con un ejemplar
del acta protocolizada, an cuando no asuma el carcter de
instrumento pblico (Cm. Nac. Civ., sala H, 26/2/1998,
"Cerssimo, Santina v. Koseistein, Adolfo").

302

905. La designacin de un nuevo administrador de consorcio


debe hacerse mediante escritura pblica (Cm. Nac. Civ., sala F,
30/11/1992, "Consorcio Yerbal 1085 v. Rubio, Hctor").
906. El reglamento de copropiedad hecho por escritura pblica
e inscripto debe contener la designacin del administrador del
consorcio. si luego se efecta un cambio sin escritura pblica, no
es oponible a terceros (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 4,
19/9/1974). JA, 24-1974-389.
907. El copropietario no puede argumentar, para restarle
validez a la designacin del administrador, la falta de inscripcin
en el Registro de la Propiedad Inmueble (Cm. Nac. Civ., sala C,
31/5/1972). JA, 16-1972-40.
908. Carece de personera como representante del consorcio, el
administrador que fue designado por el consejo de
administracin, si no constan sus facultades especficas para
efectuar tal designacin (Cm. Nac. Civ., sala D, 11/8/1997,
"Pizarro, Ramn v. Consorcio Anatole France 1913").
909. Cuando peligra la propia vida o subsistencia del consorcio
y la convivencia dentro del inmueble, corresponde designar un
administrador de oficio, ajeno a los intereses de los copropietarios
(Cm. Nac. Civ., sala B, 10/12/1963). LL, 114-45.
910. Tratndose de un litigio en el que slo se encuentran
interesados el consorcio y uno de los copropietarios, las
constancias del acta de la asamblea en la que fue designado el
administrador resultan eficientes para acreditar tal carcter. La
exigencia de escritura pblica o protocolizacin de las actas slo
puede ser requerida por terceros, en tanto a su respecto la
publicidad se cumple con esa formalidad, mientras que entre los
consorcistas se presume que todos han conocido la asamblea y su
decisin (Cm. Nac. Civ., sala L, 2/7/1996, "Consorcio Virrey
Loreto 3754 v. Vicari SA").
911. Entre los copropietarios la sola realizacin de la asamblea
constituye publicidad efectiva de la designacin del administrador
(Cm. Nac. Civ., sala L, 9/9/1996, "Consorcio Humberto I 532 v.
De Toro, Mara").
912. Cuando se demanda a un copropietario y no a un tercero,
es suficiente el acta de la asamblea para acreditar la designacin
del administrador, no siendo necesaria la escritura pblica (Cm.

303

Nac. Civ., sala F, 8/11/1996, "Consorcio Avenida Belgrano 1612


v. Micono de Cuzzani, Mara").
913. La remocin y reemplazo del administrador no debe
realizarse por escritura pblica (Cm. Nac. Com., sala B,
18/5/1983, "Velzquez, Enrique v. Consorcio Edificio G 49").
914. Si bien el art. 9, inc. b), ley 13512 exige que el reemplazo
del administrador se instrumente por escritura pblica, debe
aceptarse con igual valor el instrumento pblico al que se arriba
protocolizando el acta de designacin del administrador efectuada
por la asamblea que consta en el libro del consorcio rubricado
(Cm. Civ. y Com. Mar del Plata, sala 1, 22/9/1994, "Consorcio
Edificio Warren II v. Palacios Harriague, Victoriano").
915. Cuando se demanda a terceros en nombre del consorcio,
es necesario que la designacin del administrador sea plasmada en
escritura pblica, no bastando un acta protocolizada (Cm. Nac.
Com., sala C, 31/12/1997, "Ascensores Ibel v. Consorcio
Roosevelt 5257").
916. No acredita la condicin de administrador del consorcio
la fotocopia autenticada del acta de designacin (Cm. Nac. Trab.,
sala 5, 25/7/1985, "Cendali, Fortunato v. Consorcio Pringles
1162").
917. Cuando un consorcio opta por designar a una sociedad de
hecho como administradora, es indispensable que en el acto de
designacin deje expresa constancia de quines son los socios que
la integran, a los fines de determinar si el sujeto que efecta en
concreto un acto de administracin puede obligar o no al
consorcio (Cm. Nac. Civ., sala D, 8/9/1999). JA, 2000-IV-734.
918. Adolece de nulidad relativa la asamblea en la que no se
han cumplido las formalidades para que sea designado el
administrador de un consorcio, pues solamente se pone en tela de
juicio el inters privado de los consorcistas, sin que aparezca
afectado el inters pblico, ya que el acto de designacin de
administrador atae a quienes puedan considerarse afectados
individualmente, pero no incide sobre bienes superiores de la
comunidad. Por lo tanto, nada impide que una asamblea, como
acto viciado, sea confirmada por los interesados por medio de otra
asamblea posterior, la cual no hace ms que dar legitimidad y
validez a lo actuado por aqulla, sin afectar los derechos de
terceros (art. 1065, CCiv.) (Jurisp. Cm. Civ., sala E, 11/7/1996,
Isis, sum. 0008389).

304

919. Planteada la litis entre el consorcio y uno de los


copropietarios, para acreditar la designacin del administrador y,
por ende, la representacin de aqul ente, resulta suficiente la
constancia del acta de asamblea respectiva. Ello es as, porque
entre los copropietarios la sola realizacin de la asamblea
constituye publicidad efectiva de la designacin efectuada (Jurisp.
Cm. Civ., sala L, del 9/9/1996, Isis, sum. 0008981).
920. Cuando se demanda a un copropietario y no a un tercero,
es suficiente la acreditacin de la designacin del administrador
mediante acta de la asamblea, no siendo entonces necesaria la
escritura pblica (226) (Cm. Nac. Civ., sala F, 8/11/1996,
"Consorcio de propietarios Av. Belgrano 1612/1620 v. Micono de
Cuzzani, Mara de los A."). LL, 1998-D (40.627-S) y Jurisp. Cm.
Civ., Isis, sum. 0009214.
921. Para acreditar la personera del consorcio que demanda a
un copropietario, es suficiente la designacin de administrador
mediante acta de la asamblea, no siendo necesaria la escritura
pblica que slo se requiere respecto de terceros (conf. Cm. Nac.
Civ., sala G, "Cons. Prop. Alvear 1579 v. Meana Eugenia Teresita
s/ ejecutivo expensas", 26/5/89) (227) (Jurisp. Cm. Civ., sala M,
24/4/1995, Isis, sum. 0006042).
Facultades. Cuestiones generales
922. El art. 9, inc. a), ley 13512, se refiere al administrador del
consorcio como mandatario legal de los copropietarios, no del
consorcio, por lo que la interpretacin literal lleva a comprobar
que el administrador es representante legal de aqullos, y no de
una persona jurdica distinta. Esas funciones de administracin
concluyen en ese mbito, y su responsabilidad est acotada a esa
actividad personal en esa funcin (Cm. Nac. Civ., sala B,
10/19/1990). JA, 1991-III-632.
923. Para la determinacin de las facultades del administrador,
hay que remitirse en primer lugar al reglamento, en segunda
instancia a la ley y finalmente a la asamblea de copropietarios
(Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 4, 15/3/1982). JA, 1983-II292.
924. El administrador es representante legal del consorcio,
mas no de cada copropietario en forma individual (Cm. Nac. Civ.,
sala F, 28/9/1990, "Ocn SA v. Consorcio Posadas 1265").

305

925. La ampliacin de las atribuciones conferidas por el art.


11, ley 13512, al administrador no lesiona ni el orden pblico ni
las buenas costumbres, constituyendo un legtimo acto de
autonoma de la voluntad (Cm. Nac. Civ., sala D, 13/3/1996,
"Consorcio Barrientos 1520 v. Penjasoff, Pablo").
926. Si bien en principio el despido del personal de servicio del
edificio es privativo del administrador, sin obligacin legal de dar
explicaciones o de rendir cuentas de dicho acto al consorcio, por
regla general ningn tema atinente a la vida de ste, al
funcionamiento del edificio, y al rgimen de la propiedad
horizontal en general, puede ser ajeno a la asamblea de
copropietarios, para que no se considere su voluntad y
pronunciamiento al respecto (Cm. Nac. Civ., sala H, 9/8/1999).
JA, 2000-I-517.
927. Para la demolicin de la obra en contravencin no se
requiere la conformidad de todos los consorcistas, bastando el
ejercicio de las facultades propias del administrador (Cm. Nac.
Esp. Civ. y Com., sala 2, 25/2/1981, "Consorcio Paran 1029 v.
Feldman de Jajn, Ana").
928. El administrador del consorcio no est facultado para
modificar el reglamento de copropiedad (Cm. Nac. Esp. Civ. y
Com., sala 5, 29/4/1988, "Palacios, Hugo v. Consorcio Charcas
4716"). JA, 1988-III-139.
929. No comete el delito de dao el administrador de
consorcio que derriba una puerta que un copropietario haba
instalado en el palier de su departamento sin autorizacin,
ocasionando una verdadera situacin de peligro para los dems
habitantes del edificio (Cm. Nac. Crim. y Corr., sala 5,
29/4/1991). JA, 1991-IV-376.
Representacin procesal
930. Los presupuestos para presentarse a juicio en nombre del
consorcio difieren, segn se trate de consorcio actor o
demandado; ante la necesidad de presentarse demandando, debe
ser la asamblea, legalmente constituida, la que determinar dicha
concurrencia (C. Nac. Civ., sala L, 30/6/1989, "Consorcio J.
Salguero 2955 v. Agostino, Miguel").
931. El art. 11, ley 13512, atribuye al administrador el carcter
de mandatario legal y exclusivo de los copropietarios, y si en
dicho precepto se refiere a la representacin de estos ltimos ante

306

las autoridades administrativas o de cualquier clase, ante lo cual


se plantea la cuestin acerca de si alcanza o no a la actuacin en
causas judiciales, no hay dudas cuando ella se encuentra
expresamente resuelta en el reglamento de copropiedad, cuya
normativa le atribuye al administrador la representacin legal del
consorcio, incluso ante los tribunales de justicia de todo fuero o
jurisdiccin (Cm. Nac. Civ., sala B, 14/11/1995, "Riesgo,
Roberto v. Consorcio Monroe 4962").
932. Cuando un reglamento de copropiedad exige la
autorizacin de la asamblea para otorgar poder para actuar en
juicio, debe considerarse slo respecto de casos especficamente
determinados, cuanto tal recaudo se justifique en orden a la
importancia del asunto, pero nunca para el cobro de las expensas
comunes, cuyo ingreso es ms que indispensable para el
funcionamiento pleno del consorcio (Cm. Nac. Civ., sala F,
22/4/1997, "Consorcio Arenales 3853 v. Rubino, Dora").
933. Pese al silencio del reglamento de copropiedad, el
administrador tiene facultades para la representacin judicial del
consorcio, teniendo como fundamento central la amplitud de
representacin, implcita en las facultades de aqul (Cm. Nac.
Civ., sala C, 16/7/1992). JA, 1993-III-189.
934. Si se acciona para obtener la modificacin de los
porcentuales de dominio de las unidades, es necesario integrar la
litis con todos los copropietarios, pues es una cuestin ajena a las
atribuciones del administrador (Cm. Nac. Civ., sala M,
15/10/1993, "Sorn, Ricardo v. Consorcio Scalabrini Ortz
2125").
935. El consorcio, representado por el administrador, carece
de legitimacin pasiva en los juicios en que se intenta alterar
derechos individuales de los copropietarios modificando el
reglamento de copropiedad, debindose demandar a los restantes
consorcistas a fin de que puedan ser escuchados (Cm. Nac. Civ.,
sala J, 25/3/1992, "Daz, Liliana v. Consorcio Baldomero
Fernndez Moreno 1237").
936. Carece de personera el administrador cuyo
apoderamiento fue otorgado por el Consejo de Administracin,
pues se trata regularmente de un rgano asesor del
administrador, y no constan sus facultades especficas (Cm. Nac.
Civ., sala D, 11/8/1997, "Pizarro, Ramn v. Consorcio Anatole
France 1913").

307

937. La facultad de otorgar poder para el cobro de las


expensas comunes est implcita en las prerrogativas del
administrador, quien en tanto representante del consorcio, se
encuentra autorizado para sustituir en otro la ejecucin del
mandato que le fuera encomendado, en los trminos del art. 1924,
CCiv. (Cm. Nac. Civ., sala F, 22/4/1997, "Consorcio Arenales
3853 v. Rubino, Dora").
938. Tratndose del cobro de las expensas comunes no rige la
exigencia del reglamento de copropiedad de la autorizacin de la
asamblea para otorgar poder para actuar en juicio (Cm. Nac.
Civ., sala F, 22/4/1997, "Consorcio Arenales 3853 v. Rubino,
Dora").
939. No corresponde exigir facultades especiales, otorgadas,
ya en el reglamento, ya en un apoderamiento posterior, para que
el administrador del consorcio pueda actuar en juicio, ya para
tanto para contestar acciones como para promoverlas (Cm. Nac.
Civ., sala C, 16/7/1992). JA, 1993-III-189.
940. El administrador no necesita poderes especiales
conferidos por la asamblea para demandar judicialmente a un
copropietario, para que cese en un uso contrario a las previsiones
del reglamento (Cm. Nac. Civ., sala D, 13/3/1996, "Consorcio
Barrientos 1520 v. Penjasoff, Pablo").
941. El administrador est facultado para accionar para hacer
cesar la infraccin al destino de la unidad, sin necesidad de
autorizacin por una asamblea (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala
4, 24/4/1981). JA, 1982-I-198.
942. El administrador del consorcio est legitimado para pedir
la revocatoria de la prohibicin de innovar referente a la asamblea
que design a los miembros del Consejo de Administracin (Cm.
Nac. Civ., sala M, 29/8/1991). JA, 1992-I-364.
943. El administrador del consorcio est legitimado para pedir
la revocatoria de la prohibicin de innovar referente a la asamblea
que design a los miembros del Consejo de Administracin (Cm.
Nac. Civ., sala G, 29/6/1983, "Consorcio Arroyo 1095 v. Sabus,
Eduardo").
944. Compete al administrador la representacin judicial del
consorcio teniendo como fundamento central la amplitud de
representacin implcita en las facultades de aqul (Cm. Nac.

308

Civ., sala B, 8/11/1996, "Consorcio Avenida Corrientes 1237 v.


Kleisner, Jorge").
945. El administrador del consorcio posee la atribucin de
actuar en juicio a nombre del consorcio si tal funcin le ha sido
encomendada por el reglamento de copropiedad (Cm. Nac. Civ.,
sala D, 13/3/1996, "Consorcio Barrientos 1520 v. Penjasoff,
Pablo").
946. En caso que el consorcio sea demandado por actos u
obligaciones referidos a la administracin, el representante tiene
facultades suficientes para comparecer en nombre del consorcio
dentro del trmino para contestar la demanda y oponer las
defensas pertinentes o que estime adecuadas. Este criterio es
indispensable, por cuanto es difcil, sino imposible, que el
administrador, una vez notificado por cdula, tenga tiempo de
citar a asamblea y obtener la resolucin e instrucciones (Cm.
Nac. Civ., sala F, 18/9/1990, "Mariani, Marta v. Consorcio
Carlos Calvo 878").
947. El administrador se encuentra facultado para reclamar
judicialmente el pago de las expensas, pudiendo sustituir en otro
la ejeucin del mandato: art. 1924, CCiv. (Cm. Nac. Esp. Civ. y
Com., sala 2, 31/10/1986). JA, 1987-II-210.
948. La accin por cobro de deudas fiscales afecta el inters
comn de todos los consorcistas, por lo que stos debern ejercer
las acciones y derechos que hacen a sus comunes intereses a
travs del representante del consorcio, no porque ste revista el
carcter de persona jurdica o resulte ser propietario, sino en
razn del especfico modo de administrar y conservar las cosas y
servicios comunes que no slo atae a las relaciones internas
entre los copropietarios, sino que trasciende a las relaciones
externas como relacin de comunidad (Cm. Nac. Civ., sala F,
9/4/1990). JA, 1991-I-67.
949. Los apoderados del administrador estn capacitados para
actuar en representacin del consorcio, aunque el poder haya sido
otorgado con anterioridad al nombramiento del administrador y
extendido en forma general, para intervenir en todos los asuntos,
pleitos y cuestiones judiciales (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala
4, 31/10/1983, "Consorcio Mare 2124 v. Fonieman, Julio").
950. Si venci el trmino para el que fue designado, el
administrador carece de facultades para representar al consorcio
en juicio (Cm. Nac. Civ., sala C, 23/7/1970). JA, 9-1971-66.

309

951. No corresponde exigir facultades especiales, otorgadas ya


en el reglamento, ya en un apoderamiento posterior, para que el
administrador del consorcio pueda actuar en juicio, tanto para
contestar acciones como para promoverlas (Cm. Nac. Civ., sala
B, 8/11/1996, "Consorcio Avenida Corrientes 1237 v. Kleisner,
Jorge").
952. El apoderado de quien invoca desempearse como
administrador del consorcio, junto con el instrumento que
justifica esta relacin debe acompaar su precedente, el acta por la
cual los copropietarios designan el administrador del consorcio,
que obra a modo de cierre de la personera, o encontrarse
concretamente referenciado por el escribano ante quien fue
conferido el mandado (Cm. Nac. Civ., sala G, 11/6/1996,
"Castro, Miguel v. Consorcio Independencia 3177").
953. El administrador requiere poder especial de la asamblea
para actuar en juicio, otorgado respetando estrictamente el
quorum y las mayoras legales que el caso requiera (Cm. Nac.
Civ., sala L, 30/6/1989, "Consorcio J. Salguero 2955 v. Agostino,
Miguel").
954. El administrador no tiene facultades para representar en
justicia a los copropietarios, salvo en los casos de violacin de las
prohibiciones establecidas en los arts. 6 y 15, apart. 3, ley 13512
(Cm. Nac. Civ., sala F, 28/10/1994, "Mosanti, Gmez y
Asociados SRL v. Consorcio Cachimayo 321").
955. Respecto de los derechos individuales de los consorcistas
resultantes de sus ttulos de adquisicin, el cargo de
administrador del consorcio no es suficiente para representarlos
en juicio (Sup. Corte Just. Mendoza, sala 1, 18/12/1991,
"Caretta Pons de Zeballos, C. v. Consorcio Rivadavia 38").
956. Si bien el administrador, de acuerdo a la ley 13512, tiene
algunas facultades judiciales: iniciar el desalojo del inquilino
reincidente en la violacin de las prescripciones del art. 6 (art.
15, prr. 3); iniciar juicio por cobro de expensas a los
consorcistas (art. 9, inc. a]); iniciar o contestar despido del
personal (art. 9, inc. a], in fine), tales facultades limitadas,
acordadas por la ley o el reglamento de copropiedad, no le
permiten iniciar cualquier juicio, comprometiendo a todos los
consorcistas en un acto de disposicin como es el de iniciar un
juicio (Cm. Nac. Civ., sala B, 5/3/1981). JA, 1981-IV-343.

310

957. La accin judicial para obtener la modificacin del


reglamento de copropiedad debe sustanciarse con todos los
copropietarios, ya que se trata de una cuestin ajena a las
atribuciones del administrador (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala
6, 14/3/1986, "Consorcio Per 731 v. Coimfer SA").
958. La participacin de los copropietarios en el litigio donde
se pretende la modificacin del reglamento de copropiedad no
puede ser suplida por la del administrador de consorcio (Cm.
Nac. Esp. Civ. y Com., sala 1, 23/8/1979). JA, 1980-III-615.
959. El representante o administrador del consorcio slo tiene
funciones netamente administrativas, y por ello carece de
atribuciones para actuar en juicio a nombre de los consorcistas,
salvo que tales facultades le hayan sido acordadas por el
reglamento de copropiedad (Cm. Nac. Civ., sala D, 30/3/1979).
JA, 1979-III-421.
960. El administrador carece de personera para actuar en
representacin del consorcio a fin de demandar por daos y
perjuicios presuntamente ocasionados por la finca lindera (Cm.
Nac. Esp. Civ. y Com., sala E, 30/11/1978, "Consorcio Estado de
Israel 4750 v. Letzen, Sara").
961. El reglamento de copropiedad que faculta al
administrador a actuar ante las "autoridades nacionales" no lo
habilita para que represente al consorcio ante el poder judicial
(Cm. Nac. Civ., sala F, 28/10/1994, "Mosanti, Gmez y
Asociados SRL v. Consorcio Cachimayo 321").
962. La pretendida exencin o reduccin del pago de
determinados rubros de las expensas por servicios que no se
utilizan afecta a cada uno de los copropietarios, por lo que excede
la rbita de la legitimacin pasiva del administrador (Cm. Nac.
Civ., sala M, 29/8/1991). JA, 1993-I-261.
963. La condicin de administrador del consorcio de
propietarios no habilita para asumir la funcin de querellante, si
no ha sido expresamente designado por aqul para tal especfica
funcin, aunque alguna clusula del reglamento de copropiedad lo
faculte genricamente para querellar contra terceros, por ser
ambigua y contraria a la naturaleza del poder especial (Cm. Nac.
Crim. y Corr., sala 7, 2/5/2000). JA, 2001-III-738.

311

Responsabilidad
964. Sobre el administrador del consorcio pesa un especial
deber de obrar con prudencia y conocimiento, porque se trata de
un profesional que ofrece sus servicios y porque lo hace en inters
ajeno. As, en la relacin que lo vincula con los copropietarios el
elemento psicolgico de la confianza adquiere un rango
predominante, ya que en uno de los contratantes se presuponen
cualidades peculiares en virtud de las cuales la otra parte lo
escoge (Cm. Nac. Civ., sala H, 9/8/1999). JA, 2000-III-764.
965. El hecho de que el art. 9, inc. a), ley 13512, faculte al
administrador a "elegir el personal de servicio de la casa y
despedirlo" no lo libera de responsabilidad por el despido sin
causa del encargado del edificio fundado en un error de hecho
inexcusable (Cm. Nac. Civ., sala H, 9/8/1999). JA, 2000-I-517.
966. El administrador, como mandatario del consorcio, debe
realizar todas las gestiones a que el mandato le obliga, que
resultan del texto de la ley 13512 y del reglamento de
copropiedad (Cm. Nac. Civ., sala D, 19/3/1970). ED, 32-494.
967. El administrador que remite un telegrama de despido al
encargado del edificio por error, no ejecuta fielmente el mandato
(Cm. Nac. Civ., sala H, 9/8/1999). JA, 2000-I-517.
968. Si la parte vendedora, promotora de un consorcio por la
ley 13512 se ha reservado la administracin como condicin de
venta y la ha ejercido durante el tiempo en que todava no qued
constituido el consorcio, la responsabilidad por mal desempeo de
esa administracin se rige por las reglas del mandato (Cm. Nac.
Civ., en pleno, 10/12/1982). JA, 1983-I-619.
Rendicin de cuentas
969. El consorcio de propietarios se encuentra habilitado para
requerirle al administrador rendicin de cuentas en los trminos
del art. 1909, CCiv. (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 6,
23/10/1986, "Scassa, Luis v. De Palma, Juan D.").
970. El administrador debe rendir cuentas al consorcio, quien
deber aprobarlas o rechazarlas, y no cada uno de los
copropietarios individualmente (Cm. Nac. Civ., sala H,
26/2/1998). JA, 1998-III-490.

312

971. El administrador del consorcio debe presentar la


rendicin de cuentas a la asamblea, y los consorcistas slo a
travs de ella pueden ejercer sus facultades impugnativas (Cm.
Nac. Civ., sala F, 8/10/1998). JA, 1999-IV-696.
972. El administrador se halla vinculado con una relacin de
mandato con el consorcio y no con los copropietarios, siendo por
lo tanto aqul quien est autorizado, mediante previa decisin de
su rgano deliberativo, a pedirle rendicin de cuentas (Cm. Nac.
Civ., sala K, 21/8/1996, "Wernicke, Marcos v. Consorcio Cabello
3667").
973. El copropietario no puede accionar por rendicin de
cuentas contra el administrador, porque la accin le corresponde
al consorcio de propietarios (Cm. Nac. Civ., sala H, 26/2/1998).
JA, 1998-III-490.
974. El copropietario no puede demandar, en forma personal y
directa contra el administrador por rendicin de cuentas (Cm.
Nac. Civ., sala K, 21/8/1996, "Wernicke, Marcos v. Consorcio
Cabello 3667").
975. Las liquidaciones e informaciones entregadas por el
administrador a cada consorcista no configuran rendiciones de
cuentas parciales que puedan imputarse a la rendicin de cuentas
que debe realizar aqul al financiar su gestin (Cm. Nac. Civ.,
sala F, 8/10/1998). JA, 1999-IV-696.
976. El control y aprobacin, por parte de los propietarios o de
los integrantes del consejo de administracin de los trabajos,
como apropiados en precio y calidad o como efectuados, no
implica aprobacin de cuentas ni cuentas finiquitadas, las cuales
deben presentarse ante la asamblea (Cm. Nac. Civ., sala F,
8/10/1998). JA, 1999-IV-696.
977. La obligacin de rendir cuentas del administrador del
consorcio prescribe a los diez aos (Cm. Nac. Civ., sala E,
20/3/1995, "Hernndez, Purificacin").
Anticipo de gastos
978. Como el mandatario -en el caso el administrador de un
consorcio- no tiene la obligacin de suministrar el dinero para los
gastos que requiera el cumplimiento de su gestin, el mandante
debe anticiparle las cantidades necesarias para la ejecucin del
mandato, si aqul se las pidiera; pero suponiendo que no haya
hecho uso de ese derecho, el mandante debe reembolsarle las

313

erogaciones pertinentes (Cm. Nac. Civ., sala F, 3/2/1978, "Pea


y Hnos. S.A, Guillermo A. v. Consorcio de Propietarios Serrano
2432/34"). LL, On line.
Reembolso de gastos
979. Si el administrador adelant fondos tiene derecho a la
actualizacin e intereses desde la fecha en que se hicieron los
adelantos, que fue el momento en que ese dinero sali de su
patrimonio para favorecer el desarrollo de la vida consorcial, pues
tratndose de un acto relacionado con la representacin legal el
reintegro de lo adeudado debe considerarse desde el momento en
que fue efectuado, resultando ajeno a ello el problema de la mora
en rendir cuentas (Jurisp. Cm. Civ., sala K, 27/7/1990, Isis, sum.
0001588).
980. La accin tendiente al reembolso de gastos instaurada por
el administrador de un consorcio de propietarios (art. 1949,
CCiv.) -que ha cesado en sus funciones-, se rige por el plazo de
prescripcin previsto en el art. 4023 del cdigo citado, el cual
comienza a correr desde el momento de la cesacin del mandato,
y no desde que cada adelanto fuere efectuado (Jurisp. Cm. Civ.,
sala I, 21/3/2000, Isis, sum. 0013492).
Derecho de retencin
981. Revistiendo el administrador la calidad de mandatario,
ante su remocin puede ampararse en el art. 1956, CCiv., que lo
faculta a retener bienes o valores, pero no documentos, ya que el
art. 1909 lo obliga a entregar al mandante sin condicin alguna,
cuanto haya recibido en virtud del mandato (Cm. Nac. Crim. y
Corr., sala 7, 10/7/1984). JA, 1986-I-264.
Administracin judicial
982. La designacin de un administrador judicial en el
consorcio tiene por objeto controlar, vigilar, fiscalizar y autorizar
la tarea del administrador y consejo de administracin, los que no
quedan separados de sus funciones ni pierden la legitimacin
procesal para actuar en juicio, debiendo abstenerse de decretar
ninguna medida sin el control judicial, y sus facultades se ubican
dentro del mbito del art. 223, CPCCN (Cm. Nac. Esp. Civ. y
Com., sala 4, 28/4/1980). JA, 1981-II-473.
983. Los consorcistas no pueden remover el administrador
designado por el juez como su auxiliar (Cm. Nac. Civ., sala D,
10/11/1967). ED, 22-763.

314

Consejo de administracin
984. Si bien el consejo de administracin no est contemplado
en la ley 13512, nada obsta a que el administrador cuente para el
mejor desempeo de sus funciones con dicho consejo, que
significa la colaboracin de los consorcistas permitida por el
propio art. 8, ley 13512 (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 4,
19/6/1979, "Consorcio Rivadavia 4151 v. Trobajo, Jos").
985. El consejo de administracin es una especie de rgano
auxiliar que tiene un lugar intermedio o de enlace entre la
asamblea y el administrador y puede ser inclusive de carcter
consultivo, pero sin poderes de representacin ante terceros, y sus
facultades se limitan a las sealadas por el reglamento de
copropiedad (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 4, 19/6/1979,
"Consorcio Rivadavia 4151 v. Trobajo, Jos").
986. El consejo de administracin, de creacin facultativa,
tiene sus facultades limitadas, pues resulta ser el rgano
consultivo del administrador, ejerciendo el control administrativo
tcnico contable, sustituyendo a ste en caso de ausencia temporal
y adopta las medidas de carcter urgente, y para arrogarse
atribuciones que no le son propias debe acreditar previamente la
ausencia del administrador o la urgencia de las medidas (Cm.
Nac. Esp. Civ. y Com., sala 4, 24/9/1973, "Consorcio Rivadavia
2676 v. Pagano, Hctor").
987. Reconocida la existencia del consejo de administracin, el
buen sentido impone reconocer la remocin del administrador
votada por la abrumadora mayora de sus miembros (Cm. Nac.
Civ., sala C, 13/2/2001, "Kuropatwa, Ignacio v. Consejo
Administracin Consorcio Junn 546").
(225) dem, sala M, expte. 116.199, "Keegan, Patricio Teodoro v. Consorcio de
Propietarios Crdoba 1752 y otro s/ Daos y perjuicios", 13/7/2001,
www.eldial. com del 12/9/2001.
(226) dem, sala L, expte. 54.191, "Consorcio de Propietarios Segu 3541/45/49/51
v. Alonso, Santiago s/ Acciones del art. 15 de la ley 13512", del 25/9/2001.
(227) dem, sala L, expte. 54.191, "Consorcio de Propietarios Segu 3541/45/49/51
v. Alonso, Santiago s/ Acciones del art. 15 de la ley 13512", del 25/9/2001.

315

Art. 12.
En caso de destruccin total o parcial de ms de dos terceras
partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta
del terreno y materiales. Si la mayora no lo resolviera as, podr
recurrirse a la autoridad judicial. Si la destruccin fuere menor, la
mayora puede obligar a la minora a contribuir a la reconstruccin,
quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minora, a
adquirir la parte de sta, segn valuacin judicial.
I. ANLISIS DE LA NORMA
El art. 12 contempla los casos en lo cuales debe considerarse que existe
extincin total o parcial de un inmueble edificado sometido al rgimen de la
propiedad horizontal.
Ninguna norma de esta ley establece qu implica el vocablo
"destruccin". Para las autoras se estar frente a este supuesto cuando un
determinado siniestro afecte al inmueble edificado en proporcin tal que
obste al funcionamiento del sistema.
El artculo que estamos comentado estipula que habr destruccin total
cuando ms de las dos terceras partes del valor del edificio se encuentren
afectadas; y, parcial, cuando se trate de dos terceras partes o menos del
valor total del inmueble. La ley establece una medida a la que hay que
atenerse objetivamente.
II. SUPUESTOS CONTEMPLADOS
El art. 12 estipula cules son los pasos que deben seguirse en los casos
de destruccin. Es as que establece un procedimiento distinto para cada
situacin. Los casos mencionados que diferencia este arculo son:
1. La destruccin total o parcial de ms de dos tercios del valor del
edificio.
2. La destruccin parcial de menos de dos tercios del valor del edificio.
"Por tanto, resulta de inters determinar las pautas para la fijacin del
valor afectado por la destruccin. Para Racciatti, cuyo criterio compartimos,
se debe estar a las pautas del art. 3 de la ley" (228).
La destruccin total o parcial de ms de las dos terceras partes es una de
las formas tpicas de extincin de la propiedad horizontal conjuntamente
con la vetustez, regulada en el art. 16 de esta ley.

316

III. OTRAS FORMAS DE EXTINCIN DE LA PROPIEDAD


HORIZONTAL
Por supuesto que existen otras formas a travs de las cuales puede
extinguirse el sistema y son aqullas comunes al derecho real de dominio,
en cuanto sean compatibles.
Es as que de los modos legislados en los arts. 2604 a 2610 del cdigo
de fondo, el nico aplicable a la propiedad horizontal es el de la colocacin
de la cosa fuera del comercio.
Respecto a la confusin, debemos decir que existen autores (229) que
consideran que la existencia de cuotas condominiales sobre las partes
comunes resulta esencial para la subsistencia de la propiedad horizontal. Es
por ello que en el caso de que existiera un nico titular de la propiedad,
cualquiera sea la causa que d origen a esta situacin, estaramos frente a
uno de los supuestos de extincin ipso iure del sistema de la propiedad
horizontal. Es decir que cuando todas las unidades se encuentran en cabeza
de una sola persona, el sistema se extingue. Ello es as ya que este rgimen
carece de sentido, pues su esencia no es otra que la diversidad de
propietarios de las distintas unidades funcionales que integran el inmueble
edificado (art. 1 de la ley); y el consecuente condominio sobre las cosas y
partes comunes. En consecuencia, para que exista la propiedad horizontal
debe haber un sujeto plural.
En tanto que otros sostienen, postura con la cual coincidimos, que en el
supuesto de confusin o reunin de todas las titularidades en una sola
cabeza, no se extingue el sistema de la propiedad horizontal. Ello es as pues
puede este propietario "volver a enajenar unidades y construir nuevamente
derechos reales de propiedad horizontal" (230).
Hay autores que sostienen que el valor a considerar para establecer si
existe destruccin total o destruccin parcial debe ser computado solamente
sobre las partes comunes y sin tomar en cuenta las privativas, pues stas
son de propiedad exclusiva de su titular (231).
Las autoras estimamos que el cmputo debe ser realizado sobre la
totalidad del edificio, no diferenciando entre partes comunes y partes
exclusivas, pues ello surge de una interpretacin exegtica de la norma
misma.
IV. LA DESTRUCCIN TOTAL
Cuando estamos frente a un supuesto de destruccin total, que afecta
tanto a las partes comunes como a las privativas, estaremos en la prctica en
una situacin en la cual existe en una proporcin que determina la ley un
inmueble edificado, escombros y el terreno; o bien solamente ante
escombros y terreno, segn el estado de destruccin del edificio.

317

Por lo tanto, en las circunstancias planteadas nos encontraremos con que


la esencia del sistema de propiedad horizontal, que es mantener una
armoniosa y pacfica convivencia entre los distintos titulares de las unidades
funcionales, no tiene razn de ser; y es por ello que en realidad
jurdicamente estaramos frente a un caso de condominio.
La destruccin total del edificio, que hace que el sistema de la propiedad
horizontal se extinga, importa la vigencia plena del derecho real de
condominio. Esta situacin presenta una particularidad. Tal como
comentramos en artculos precedentes, con la propiedad horizontal se
invierte el principio de superficie solo cedit, pasando el terreno y las partes
comunes a revestir la calidad de accesorios, en tanto que las unidades
funcionales, la de exclusivas. Al finalizar la propiedad horizontal y estar
frente a un condominio, el principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo
principal vuelve a cobrar vigencia. Y es as que lo principal ser el terreno y
lo accesorio, los escombros y materiales que queden como consecuencia de
la destruccin.
En este caso se aplicarn todas las normas que rigen al derecho real del
condominio tal como se encuentra legislado en el Cdigo Civil, con la
particularidad de que no sern titulares en proporciones iguales sobre la
totalidad del terreno y de los materiales, sino que lo sern de acuerdo con
los porcentuales que establece el art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal.
El derecho real de condominio no habr de ser uno de indivisin forzosa;
sino que por el contrario, estaremos frente a un condominio sin indivisin
forzosa pues cualquiera de los titulares puede pedir su venta, tal como lo
estipula el art. 12 de la ley 13512.
Hablamos de "venta" y no de "particin en especie", pues si bien es la
forma preferida por nuestro codificador para que la particin se realice, en
este supuesto sera de casi imposible aplicacin.
V. EL "VALOR"
Cuando la norma emplea el vocablo "valor" al no aludir en forma
particular a las partes comunes o a las exclusivas, consideramos que lo hace
en relacin con la totalidad del edificio.
Es decir que para computar si estamos frente a este supuesto de
extincin de la propiedad horizontal debern de tenerse en cuenta los
porcentajes atribuidos a cada unidad funcional, ms el que le corresponda a
cada una de las cosas comunes, excluido el terreno, establecidos en el
reglamento de copropiedad y administracin o bien a lo estipulado por el
aforo inmobiliario.
La exclusin del terreno se debe a que ste nunca se destruye y en
realidad si se decide la venta, sta se realizar sobre el terreno y los
materiales que puedan ser objeto de comercializacin.

318

VI. LA DETERMINACIN DEL VALOR


A fin de determinar el valor de destruccin del edificio, que es casi
imposible de establecer en funcin de las circunstancias particulares de cada
caso, y como cierta parte de la doctrina sostiene, sera necesario, cuando los
copropietarios no lograran ponerse de acuerdo respecto de este punto,
acudir a la justicia, a fin de que a travs de una prueba pericial pueda
determinarse el porcentaje de la destruccin o bien solicitar a un experto
que evale el estado de destruccin.
Pensamos que para determinar el valor de lo perdido, a fin de realizar
una tasacin que refleje con el mayor grado de certeza posible la realidad,
deber acudirse a la tasacin de un perito. Pues l es el nico que, en
determinadas circunstancias, a travs de su dictamen, podr determinar el
valor de la cosa.
VII. LA DECISIN DE VENTA EN LA DESTRUCCIN TOTAL
En cuanto a la decisin de la venta, si bien el art. 12 determina que la
resolucin debe ser adoptada por la mayora, consideramos que en realidad
est aludiendo a la unanimidad. Ello es as pues de existir una minora
disidente, sta slo podr reclamar ante la justicia, obstando solamente su
oposicin a paralizar la venta hasta tanto sea dirimido el conflicto por el
juez.
Consideramos que la ley se refiere a la unanimidad cuando, por ejemplo,
en el caso de que se venda el terreno, ser necesario que todos y cada uno de
los copropietarios firmen la escritura pblica.
El precio que se obtenga por la venta deber distribuirse
proporcionalmente entre los copropietarios. Ello se har conforme al
porcentaje que tenga cada uno de ellos, computando tanto las partes
exclusivas como las comunes, conforme lo establece el art. 3 de la Ley de
Propiedad Horizontal.
VIII. LA DESTRUCCIN PARCIAL
En el supuesto de que exista destruccin parcial del inmueble edificado,
es decir aqulla que represente un valor de dos tercios o uno menor del
edificio, nos encontramos ante un caso que no origina la extincin del
sistema.
Cuando la ley alude a esta circunstancia, consideramos que establece este
instituto para aquellas destrucciones que hagan a la esencia y
funcionamiento del sistema de la propiedad horizontal. Y que no contempla
los supuestos en los cuales los casos de destruccin son nfimos -que si bien
afectan al normal desenvolvimiento de la vida consorcial (v.gr. la rotura de

319

un cao de agua)-, no hacen a su esencia. En realidad, en estos casos ser


obligacin del administrador su reparacin.
La norma determina que la mayora puede resolver la reconstruccin de
lo destruido en una asamblea de copropietarios convocada vlidamente al
efecto.
Es decir que "estando por debajo del lmite de las dos terceras partes del
valor, no puede resolverse terminar con el sistema. No hay condominio sino
propiedad horizontal. Cada uno es dueo de su unidad y condmino sobre
las cosas comunes" (232).
En el caso de que exista consenso y se determine la reconstruccin, cada
copropietario deber solventar los gastos que origine el trabajo en su
unidad funcional en particular y en las partes comunes, de acuerdo con su
porcentual.
Tal como afirmramos, la mayora ser quien decidir la reconstruccin.
Ante esta decisin la minora puede oponerse, sin embargo la ley establece
que de plantearse esta situacin, la mayora podr adquirir la parte de la
minora, segn valuacin judicial.
Consideramos que en realidad los copropietarios que integran la minora
sern en principio quienes establecern las formas y condiciones de venta y,
en el caso de que no se lograse arribar a un acuerdo, ser el juez quien fijar
las pautas.
Advirtase que el art. 12 slo contempla que en el caso de que exista
oposicin de una minora, su parte nicamente podr ser adquirida por los
otros copropietarios que conforman la mayora, y no por un tercero ajeno al
edificio.
Creemos que en el caso de que, por ejemplo, un extrao al inmueble
ofrezca una suma mayor que cualquier copropietario que integre la mayora,
nada debera obstar a que se le venda el inmueble al tercero.
IX. LA DESTRUCCIN COMO CAUSAL DE EXTINCIN DEL
SISTEMA
En el supuesto de destruccin total, determinada conforme lo precepta
la norma que estamos analizando y, cuando la reconstruccin no haya
prosperado, estamos frente a un caso de extincin del derecho, en los
trminos indicados en los prrafos precedentes. Lgicamente debern
tenerse en cuenta, tal como comentamos anteriormente, las caractersticas
constructivas del edificio.
As podremos hablar de extincin del derecho en forma total o parcial,
segn las circunstancias particulares de cada caso.

320

X. LA DESAFECTACIN DEL INMUEBLE


Debemos recordar que hasta tanto no se produzca la desafectacin del
inmueble en el Registro de la Propiedad, el sistema habr de tener plena
virtualidad. Pues si se determina la venta del inmueble, conforme lo
establece el art. 23 de la ley 17801, deber darse a conocer que el terreno se
encuentra sometido al rgimen de la propiedad horizontal, o mejor dicho
que el reglamento de copropiedad y administracin tiene plena vigencia.
Es decir que la extincin del sistema slo tendr lugar con la
registracin del acto que prive de efectos jurdicos la inscripcin del
reglamento de copropiedad y administracin.
(228) LAQUIS, M. A. - FLAH, L. R. - SMAYEVSKY, M., Derechos..., cit., p. 663.
(229) Cfr. LAQUIS, M. A. - SIPERMAN, A., La propiedad..., cit., p. 185.
(230) Cfr. HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., p. 307.
(231) Conf. LAJE, Eduardo J., La propiedad horizontal en la legislacin argentina, Perrot,
Buenos Aires, 1951, p. 209.
(232) HIGHTON, E. I., Derechos.., cit., p. 312.

321

Art. 13.
Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarn a
cada propietario independiente. A tal efecto se practicarn las
valuaciones en forma individual, computndose a la vez la parte
proporcional indivisa de los bienes comunes.
I. ANLISIS DEL ARTCULO
Esta norma es una consecuencia lgica de los principios estatuidos en los
arts. 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por razones de brevedad,
remitimos a sus comentarios.
Igualmente, consideramos importante resaltar que este artculo
prescribe que tanto los impuestos, como las tasas y contribuciones de
mejoras -a lo cual deben sumarse las expensas comunes-, sern afrontadas
por los titulares de las unidades funcionales de un inmueble edificado
sometido al rgimen de la Ley de Propiedad Horizontal en forma
independiente, de acuerdo con el porcentual que tengan sobre la totalidad
del edificio.
II. OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS RESPECTO DE
SUS UNIDADES FUNCIONALES
Sobre las unidades funcionales, los copropietarios debern hacerse cargo
de los gastos que irroguen stas; empero los impuestos, las cargas y las
contribuciones que devenguen las partes comunes sern afrontados por los
consorcistas de acuerdo con el porcentual que les corresponda sobre la
totalidad del edificio a travs del pago de las expensas.
En el caso de que algn propietario no abone, por ejemplo, la factura de
luz o gas, l ser el nico responsable de tal irregularidad. El resto de los
titulares de las dems unidades funcionales que integran el inmueble
edificado nunca sern responsables por tal incumplimiento. Debemos
recordar que si el titular de una unidad funcional adeuda expensas, si bien l
ser el nico obligado a satisfacer la acreencia del consorcio, su falta de
pago perjudica al funcionamiento del sistema de la propiedad horizontal.
Este ltimo supuesto fue tratado in extenso en los arts. 8 y 9 de esta ley,
por ello nuevamente remitimos a lo all comentado.

322

III. LA ASIGNACIN DEL PORCENTUAL


Advirtase que en un inmueble sometido al rgimen de la propiedad
horizontal, el porcentual asignado a cada unidad funcional deber constar
en el reglamento de copropiedad y administracin.
Como esta estipulacin hace a la patrimonialidad, debemos recordar que
es una clusula estatutaria y, como tal, para su modificacin deber
requerirse el voto unnime de todos los copropietarios.
IV. EL CLCULO DEL PORCENTUAL
Para calcular el porcentual que corresponde a cada una de las unidades
funcionales habr de estarse a lo que resulte de la valuacin practicada
sobre cada departamento y al porcentaje que corresponda a cada unidad
funcional sobre las partes comunes.
El art. 26 del decreto reglamentario 18734/1949 establece que: "A los
efectos del pago del impuesto inmobiliario, en la valuacin de cada piso o
departamento ir incluida la parte proporcional del valor atribuido al
terreno y a las cosas de propiedad comn. La proporcin entre esa valuacin
y la que corresponde al conjunto del inmueble, permanecer inalterable. Si
en algn departamento o piso se realizasen mejoras o se agregasen detalles
de ornamentacin que justifiquen el aumento del impuesto, una valuacin
adicional se establecer por separado por ese fin".
La valuacin fiscal debe ser realizada por una entidad del Estado
legitimada para efectuar este tipo de operaciones (v.gr. en la Cuidad
Autnoma de Buenos Aires, el ente encargado ser la Municipalidad de la
Cuidad de Buenos Aires).
La valuacin se realizar a fin de determinar los porcentajes que las
unidades funcionales habrn de tener sobre la totalidad del edificio como as
tambin la proporcin de las partes comunes que corresponden a cada
departamento o piso, establecida de acuerdo a aqulla.
Para determinar el porcentual de cada unidad funcional, a fin de
estipular el valor de los impuestos que habrn de abonarse, deber tenerse
en cuenta determinadas pautas, como pueden ser:
1. La superficie.
2. La cantidad de ambientes.
3. La ubicacin.
4. Los servicios.
5. Las comodidades.

323

Art. 14.
No podr hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio
de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a ste y si no
cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o
departamento podr hipotecarse separadamente, y el conjunto de los
pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios.

I. SUPUESTOS CONTEMPLADOS EN LA NORMA


El art. 14 de la ley se refiere al derecho real de hipoteca, distinguiendo
dos supuestos:
1. El de la hipoteca sobre el terreno que, como ya dijimos, es una parte
comn.
2. El de la hipoteca sobre las unidades funcionales.
Debemos recordar que, tal como lo define Vlez Srsfield en el art. 3108
del Cdigo Civil, el derecho real de hipoteca es un derecho real de garanta
sobre cosa ajena que se constituye en seguridad de una obligacin en dinero
y que recae sobre un bien inmueble.
Este derecho real sobre cosa ajena, que para las autoras importa una
verdadera desmembracin del dominio, presenta sus caracteres esenciales,
que en este caso no interesan, porque la norma es una mera aplicacin del
principio de superficie solo cedit.
II. LA HIPOTECA SOBRE LA TOTALIDAD DE LAS UNIDADES
FUNCIONALES
Por los motivos expuestos, la norma determina que slo podr gravarse
con una hipoteca al conjunto de pisos o departamentos cuando exista el
consentimiento unnime de todos los copropietarios.
Este supuesto podra asimilarse al de la hipoteca total del edificio, es
decir, al gravamen que recae sobre las partes comunes y las exclusivas que
integran un inmueble edificado sometido al rgimen de la ley 13512.
Asimilamos el caso analizado al supuesto previsto en el prrafo
precedente, pues el dominio que cada titular tiene sobre su unidad funcional
tambin comprende, de acuerdo con el porcentual asignado a cada una de
ellas, las partes comunes del edificio, dentro de las cuales encontramos al
terreno sobre el que se asienta la construccin. Ello es as en virtud de la
aplicacin del principio de accesoriedad.

324

III. LA HIPOTECA SOBRE LAS COCHERAS Y LAS BAULERAS


Debe tenerse en cuenta que si las cocheras o las bauleras son unidades
complementarias de una unidad funcional, no podrn ser hipotecadas en
forma independiente del piso o departamento del cual sean accesorias.
Ello es as pues, en este supuesto, no corresponde gravar en forma
autnoma las unidades complementarias de las unidades funcionales, pues
ellas son partes comunes que si bien pueden estar adjudicadas a una
determinada unidad funcional en el reglamento de copropiedad y
administracin, no son independientes de las mismas. Lo que
correspondera hipotecar, en este caso, es la parte exclusiva con el
porcentual de las partes comunes que le corresponda conforme lo estipulado
en el estatuto consorcial.
IV. LA HIPOTECA SOBRE LA UNIDAD FUNCIONAL
El otro supuesto es el de la hipoteca constituida sobre cada piso,
departamento o unidad funcional para cuyo gravamen basta la constitucin
por el titular o los titulares de la unidad funcional sin que sea necesaria,
obviamente, la conformidad de los restantes. Es una situacin similar a la
que se produce en la segunda parte del art. 14 de la ley 13512 en cuanto
establece que: "cada piso o departamento podr hipotecarse separadamente".
A pesar de que literalmente el artculo parece que estableciera lo
contrario, su correcta interpretacin es que la hipoteca del departamento
incluye necesariamente la parte proporcional del terreno (233).
sta es una de las facultades jurdicas de las que gozan los titulares de
las unidades funcionales de un inmueble sometido al rgimen de la
propiedad horizontal.
V. CONCLUSIONES
En sntesis, podemos afirmar que en razn de que "la unidad funcional
est compuesta por el objeto exclusivo y la proporcin correspondiente de
cosas comunes, siendo stas indispensables y complementarias o accesorias
del departamento y siendo ms an de indivisin forzosa, ningn
propietario est facultado para disponer de ellas en forma separada" (234).
En cambio, s podr gravar su unidad funcional con este derecho real de
garanta; hipoteca que comprender los porcentuales de las partes comunes
que le correspondan a cada copropietario de acuerdo con lo estatuido en el
reglamento de copropiedad y administracin o, en su defecto, conforme con
el avalo inmobiliario.
La solucin propiciada por la norma es la correcta y est de acuerdo con
lo prescripto por el Cdigo Civil en materia hipotecaria respecto a los
accesorios del inmueble.

325

(233) Conf. CORCHN, Juan F., Hipotecas y privilegios en la ley 13512,


Calacor, Buenos Aires, 1951, ps. 44 a 51, cit. por HIGHTON, Elena I.,
Derechos..., cit., p. 161.
(234) HIGHTON, Elena I., Derechos..., cit., p. 167.

JURISPRUDENCIA
Partes complementarias
989. Las partes complementarias o accesorias de una unidad
funcional no pueden ser hipotecadas (espacio guardacoches y bao
de planta baja). Si el reglamento dispone que dichas partes slo
pueden ser de dominio exclusivo del titular de la unidad
funcional, no corresponde la constitucin de hipoteca, pues se
violara el reglamento en caso de ejecucin hipotecaria y
adquisicin en remate de dicha parte por un tercero (Cm. Nac.
Civ., sala D, 29/3/1973). LL, 151-77.

326

Art. 15.
En caso de violacin por parte de cualquiera de los propietarios u
ocupantes, de las normas del art. 6 6, el representante o los
propietarios afectados formularn la denuncia correspondiente ante el
juez competente y acreditada en juicio sumarsimo la transgresin, se
impondr al culpable pena de arresto hasta veinte das o multa en
beneficio del fisco, de $ 200 a $ 5000.
El juez adoptar adems las disposiciones necesarias para que cese
la infraccin, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso
de la fuerza pblica si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese
un ocupante no propietario, podr ser desalojado en caso de
reincidencia. La accin respectiva podr ser ejercida por el
representante de los propietarios o por el propietario afectado.
La aplicacin de estas penas no obstar el ejercicio de la accin
civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.
I. LOS INCUMPLIMIENTOS Y LAS VIOLACIONES
REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIN

AL

Tal como lo hemos dicho ya, al referirnos al art. 6 de la ley, puede


haber incumplimientos o violaciones de las restricciones y obligaciones a las
que se refiere dicho artculo y ello por parte de los consorcistas u ocupantes.
Las situaciones que contempla el art. 6 de esta ley son aqullas que
hacen a la prohibicin de usar la unidad funcional con un destino distinto al
previsto en el reglamento o uno contrario a la moral y a las buenas
costumbres y de depositar mercaderas peligrosas o nocivas para la
seguridad del edificio, etctera.
De estas acciones judiciales contra dichos incumplimientos trata el art.
15, ocupndose de las acciones y sanciones a las que el administrador o los
copropietarios afectados pueden recurrir.
II. MBITO DE APLICACIN DEL ARTCULO 15
Consideramos que el art. 15 debe aplicarse analgicamente a las
violaciones emanadas de los arts. 5 y 7 de esta ley.
Debemos recordar que las tres normas no son taxativas en su
enumeracin. Por lo tanto consideramos que el art. 15 es aplicable a toda

327

aquella conducta que contrare los fines mismos que la Ley de Propiedad
Horizontal tutela.
"Como puede observarse, este artculo regula los aspectos sancionatorios
y procesales anejos a la violacin a los deberes y convivencia y respeto
mutuo que la ley y el reglamento imponen a los copropietarios. Estas normas
resultan independientes de las acciones resarcitorias cuyo ejercicio,
presupuestos y efectos siguen los principios generales del Cdigo Civil" (235).
(235) LAQUIS, M. A. - SIPERMAN, A., La propiedad..., cit., p. 136.

III. LA LEGITIMACIN ACTIVA


Advirtase que al referirse a los consorcistas, la ley exige que se
encuentren "afectados". Cualquier copropietario no puede formular la
denuncia a la que se refiere el art. 15.
Los nicos legitimados activos no son los titulares de las distintas
unidades funcionales, pues hay determinadas acciones que pueden ser
incoadas por los poseedores o los tenedores. Es decir que podrn accionar
judicialmente, en determinados supuestos y conforme a las caractersticas
de cada caso en particular: el locatario, los usufructuarios, los usuarios, los
poseedores con boleto de compraventa, entre tantos otros. Ello es as en
virtud de que la prohibicin de perturbar con ruidos, olores, etc., pesa sobre
todo "vecino"; y, dentro de este concepto deben entenderse comprendidos
tanto los titulares de los distintos derechos reales sobre las unidades, como
los tenedores y los poseedores (236).
Es decir que ante una violacin, el administrador -como representante
legal del consorcio de copropietarios- o bien uno o varios consorcistas o
poseedores o tenedores podrn accionar judicialmente con el fin de obtener
el cese de la violacin a lo estatuido en la Ley de Propiedad Horizontal, al
reglamento de copropiedad o en el reglamento interno.
"Ello sin perjuicio de que ciertos ocupantes poseen el mismo derecho a
peticionar" (237).
Las autoras consideramos que tanto el consorcio como los copropietarios
y los ocupantes tienen legitimacin activa para accionar judicialmente ante
una violacin a la Ley de Propiedad Horizontal, del reglamento de
copropiedad y administracin o del reglamento interno.
El administrador, para entablar la demanda, deber contar con una
decisin favorable adoptada en la asamblea de copropietarios convocada al
efecto. Como ste es un asunto de inters comn, la mayora exigida por la
ley 13512, en su art. 10, es la simple mayora.

328

La diferencia entre ambos legitimados estar en que el consorcio, que


iniciar la accin a travs del administrador, tan slo deber acreditar que la
conducta es contraria a lo estatuido en la ley consorcial, no siendo necesario
que demuestre que esa actitud ocasiona algn perjuicio. Ello es as pues uno
de los deberes del administrador es hacer que el reglamento de copropiedad
y administracin sea respetado y se cumpla por s mismo. En este supuesto
estaramos frente a casos de violacin objetiva.
En el supuesto de que "el demandante es un copropietario, varios de
ellos o un ocupante, s debern acreditar que la conducta le ocasiona un
perjuicio" (238), aunque su valoracin quedar sujeta a la apreciacin
judicial. Sin embargo, una minora doctrinaria sostiene que no sera
necesario acreditar el perjuicio, pues tambin en este caso estaramos frente
a un supuesto de violacin objetiva (239). Nosotras pensamos que se trata
de un caso de violacin subjetiva.
IV. LA LEGITIMACIN PASIVA
La legitimacin pasiva que contempla esta norma es amplia pues no est
tan slo dirigida a los propietarios de las unidades funcionales, sino que
tambin estn incluidos los ocupantes. Ello es as en virtud de que el titular
de la unidad funcional es responsable por todos aquellos perjuicios que
ocasione el ocupante de su propiedad.
Por lo tanto debemos sealar que la responsabilidad del ocupante es
distinta segn la situacin en particular que se contemple. En consecuencia,
frente al propietario su responsabilidad es contractual; en tanto que, frente
al consorcio, es extracontractual.
"De ah tambin surge distinto plazo de prescripcin de la accin, que
ser decenal (art. 4023, CCiv.) o bienal (art. 4037, CCiv.)" (240).
V. EL ARTCULO 15 COMO NORMA DE FONDO
El artculo deja de ser de fondo para convertirse en una norma procesal,
lo que no la hace inconstitucional porque es una ley especial que puede
establecer normas procesales.

(236) Conf. ALTERINI, Jorge H., "Responsabilidad de los consorcistas", Temas de


responsabilidad civil, Platense, La Plata, 1981, p. 291.
(237) GABAS, A. A., Manual..., cit., p. 372.
(238) Conf. LAJE, E., Oposicin..., cit., p. 455.
(239) Conf. RACCIATTI, H., Propiedad..., cit., p. 396.
(240) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., p. 193.

329

VI. LA ACCIN JUDICIAL


Del texto de este artculo no surge qu tipo de accin debe iniciarse ante
una violacin a la ley o de los reglamentos; tan slo expresa que a la accin
incoada habrn de aplicarse las normas que rigen el proceso sumarsimo.
Generalmente se interpone un interdicto, no porque el art. 17 as lo
establezca, sino porque en realidad su trmite es breve.
Conforme lo establece la normativa, al ser los interdictos trmites
sumarsimos, estaramos en un supuesto de relacin de gnero a especie. En
la locucin "gnero" comprende al trmite sumarsimo; en tanto que con la
expresin "especie" se remite a las normas de los interdictos.
La denuncia a la que alude la ley no es una denuncia penal, sino civil -es
por ello que criticamos la expresin "denuncia"- y el juez competente es
tambin del fuero civil. El juicio tramitar por el procedimiento sumarsimo
y se abrir a prueba a los efectos de acreditar la transgresin denunciada.
VII. LA SANCIN
El juez civil puede imponer una pena de arresto que, como hemos dicho
con anterioridad, de por s no compele al cumplimiento o cese de la
violacin. En realidad son cuatro las sanciones que el magistrado podr
aplicar en un caso de violacin:
1. Arresto.
2. Sanciones pecuniarias a favor del fisco.
3. Indemnizacin de daos y perjuicios.
4. Desalojo.
El art. 15 establece que el juez podr imponer una sancin de arresto de
hasta veinte das. Consideramos que esta pena slo podra aplicarse en caso
de que las causas sean de una gravedad extrema o de reincidencia.
Las sanciones pecuniarias a favor del fisco sern aplicadas en forma
proporcional a la falta cometida. Es una pena alternativa pues el monto que
debe erogarse tendr por destinatario al fisco y no a la parte que acciona.
La indemnizacin de daos y perjuicios ser acordada conforme con la
infraccin cometida. En este supuesto el damnificado s deber acreditar un
dao efectivo.
El desalojo ser nicamente ordenado en el caso de que exista una
conducta recurrente del infractor y cuando quien produce el perjuicio sea un
ocupante y no un propietario.
La norma se encarga de otorgarle al juez todas las posibilidades
judiciales necesarias para que cese la infraccin, pudiendo ordenar el
allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pblica si fuese menester.

330

El juez nunca podra ordenar el lanzamiento del propietario, porque el


titular de la unidad funcional goza de las garantas constitucionales de la
defensa a la inviolabilidad de la propiedad. Tampoco podran imponerse un
embargo o un secuestro.
Ya hemos dicho al comentar el art. 6 in fine, que hay autores (241) que
proponen utilizar una sancin ms prctica en materia de propiedad
horizontal y que es de carcter patrimonial, mediante la aplicacin de
astreintes o condenaciones conminatorias pecuniarias. La sancin puede
extenderse hasta que la deudora cumpla con lo debido sobre todo -se
sostiene-, ante la exig idad de la multa fijada por la ley.
La aplicacin de la sancin pecuniaria est admitida por el segundo
prrafo del art. 15.
Ninguna de estas sanciones impide el ejercicio de la accin civil
indemnizatoria cuando se trata de un propietario o propietarios "afectados".
(241) HIGHTON, Elena I. - ALVAREZ JULI, Luis - LEIVA FERNNDEZ, Luis F. P. LAMBOIS, Susana - ARATA, Rodolfo V. - SGRILLETTI, Alfredo M.,
Responsabilidad civil, Ad-Hoc, Buenos Aires, 1986, p. 22.

JURISPRUDENCIA:
VIOLACIONES

PROCEDIMIENTOS

EN

CASOS

DE

Cuestiones generales
989. Las acciones que emergen del art. 15, ley 13512, son
independientes de las que otorgan los arts. 1559 y 1604, CCiv., y
de las que se promuevan con apoyo en la relacin contractual
entre locador y locatario (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 2,
27/8/1976). JA, 1977-II-482.
990. Implica una confusin de conceptos exigir se demuestre la
existencia de perjuicios, cuando se acta en nombre propio, en
virtud de lo dispuesto por el art. 15, ley 13512, ya que el citado
artculo otorga la accin pertinente al propietario o al
representante del consorcio, y el dao est a la vista: la prdida de
la paz y la tranquila convivencia, ante los molestos ruidos
causados (Cm. 2 Civ. y Com. La Plata, sala 3, 13/2/1979). JA,
1979-III-476.
991. La sancin prevista en el art. 15, ley 13512, est
vinculada estrechamente a lo dispuesto en el art. 6, ley 13512
(Cm. Nac. Civ., sala B, 28/4/2000). JA, 2000-IV-722.

331

992. La accin prevista por el art. 15, ley 13512, compete al


administrador, en su carcter de representante legal de consorcio,
y tambin a cualquier copropietario, con la salvedad de que el
primero est facultado para accionar an ante la ausencia de
perjuicio, y el copropietario debe invocar un inters legtimo, es
decir el perjuicio que particularmente le causa la conducta del
infractor (Cm. Nac. Civ., sala L, 19/12/1997, "Marcalongo,
Alicia v. Calvo, Marcelo").
993. La norma del art. 15, ley 13512, debe aplicarse en rigor,
pues apunta a dar ejemplo a eventuales infractores (Cm. 2 Civ. y
Com. La Plata, sala 3, 13/2/1979). JA, 1979-III-476.
994. Queda liquidado al prudente arbitrio judicial establecer la
cantidad y calidad de la sancin a aplicar (art. 15, ley 13512)
segn la naturaleza y gravedad de la infraccin (Cm. Nac. Civ.,
sala C, 27/2/1973). JA, 19-1973-116.
995. Puede accionarse contra el propietario de la unidad, an
cuando la violacin del reglamento de copropiedad provenga de
un inquilino (Cm. Nac. Civ., sala A, 21/9/1971). JA, 13-1972165.
996. El copropietario debe ser parte en el juicio donde se
pretende que se declare que cometi una infraccin (Cm. Nac.
Civ., sala D, 29/2/1972). JA. 15-1972-341.
997. El consorcio est facultado para ocurrir a las autoridades
jurisdiccionales requirindoles medidas en prevencin de
potenciales y eventuales peligros, sin que el ejercicio razonable de
tal facultad le genere responsabilidad alguna (Cm. Nac. Civ., sala
B, 19/8/1971). JA, 13-1972-144.
Procedimiento
998. El procedimento del art. 15, ley 13512, es el de los
interdictos, al no haberse previsto normas procesales para su
actuacin (Cm. Nac. Civ., sala B, 28/9/1995). JA, 1996-IV-475.
999. Tratndose de obras materiales, innovaciones cerramientos, sobreelevacin, construcciones prohibidas- son
aplicables las normas del interdicto de obra nueva para hacer
cesar la infraccin y volver las cosas a su estado anterior, por ser
compatibles con la accin prevista en el art. 15, ley 13512, aunque
la obra se encuentre avanzada (Cm. Nac. Civ., sala L,
19/12/1997, "Marcalongo, Alicia v. Calvo, Marcelo").

332

Arresto
1.000. La aplicacin del arresto (art. 15, ley 13512) debe ser
restrictiva, pues la privacin de la libertad constituye, por regla
general, una sancin de gravedad que compromete garantas
sustanciales reconocidas por la Constitucin Nacional, mxime
cuando la detencin se postula para el representante de una
persona jurdica colectiva (Cm. Nac. Civ., sala B, 31/11/1999,
"Arauz, Juan C. v. Mdicus SA de Asistencia Mdica Cientfica").
1.001. Si el proceso acelerado es transformado en la prctica en
uno de conocimiento y se ha frustrado la eficacia perseguida por
el art. 15, ley 13512, de conseguir el rpido y eficaz cumplimiento
de las finalidades del art. 6, aplicar sanciones operara como una
especie de represalia tarda y no un modo de realizar el objetivo
principal de rapidez (Cm. Nac. Civ., sala B, 31/11/1999, "Arauz,
Juan C. v. Mdicus SA de Asistencia Mdica Cientfica").
Multa
1.002. Corresponde aplicarle la sancin prevista en el art. 15,
prr. 1, ley 13512, al condmino que continu levantando una
pared en un lugar comn con posterioridad a la orden judicial de
no innovar (Cm. Nac. Civ., sala B, 20/11/1969). ED, 32-551.
1.003. Corresponde imponerle el mximo de la multa del art.
15, ley 13512, al copropietario que no prest la colaboracin
indispensable para que se subsanaran oportunamente los
desperfectos que causaron importantes daos en el piso inferior,
sino que asumi una actitud claramente evasiva y obstruccionista
(Cm. Nac. Civ., sala D, 2/10/1968). ED, 25-673.
1.004. Corresponde imponer una multa al copropietario cuyo
inquilino dio a la unidad un uso contrario al reglamento de
copropiedad (Cm. Nac. Civ., sala A, 6/4/1964). ED, 11-401.
Allanamiento
1.005. Procede el allanamiento en el art. 15, ley 13512, si es
necesario ingresar a una unidad deshabitada para reparar
deficiencias que afectaron el equipo de bombeo (Cm. Nac. Civ.,
sala F, 21/6/1966). LL, 123-957.
1.006. Si para destapar un cao es necesario el libre acceso a
un patio de un vecino y ste se opone infundadamente, cabe
condenarle a que permita la entrada del experto para que proceda
a su arreglo, bajo apercibimiento de disponerlo por medio del

333

oficial de justicia y hacerle pasible de sancin penal por


desobediencia al juzgado (Cm. Nac. Civ., sala B, 22/12/1970).
JA, 11-1971-30.
Desalojo
1.007. La reincidencia prevista en el art. 15, ley 13512, para
que proceda el desalojo respecto del ocupante no propietario
estar dada por cualquier nueva infraccin luego de una condena,
y no necesariamente por la violacin de la misma norma del
reglamento o la misma conducta (Cm. Nac. Civ., sala E,
28/6/1996, "Consorcio Mxico 744 v. Liga de Amas de Casa de
la Repblica Argentina").
1.008. No es requisito para la accin de desalojo por uso
abusivo haber acudido previamente al procedimiento del art. 15,
ley 13512 (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 2, 27/8/1976). JA,
1977-II-482.
Astreintes
1.009. La aplicacin de sanciones conminatorias para hacer
cesar la actividad antirreglamentaria en una unidad, encuentra
amparo legal en el art. 15, ley 13512 (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com.,
sala 4, 6/5/1988, "Consorcio Malabia 2561 v. Rodrguez, La").

334

Art. 16.
En caso de vetustez del edificio, la mayora que represente ms de
la mitad del valor podr resolver la demolicin y venta del terreno y
materiales. Si resolviera la reconstruccin, la minora no podr ser
obligada a contribuir a ella, pero la mayora podr adquirir la parte
de los disconformes, segn valuacin judicial.

I. EL CONCEPTO DE LA VETUSTEZ
El vocablo "vetustez" proviene del trmino vetusto, que significa "viejo",
"antiguo" o "ruinoso". Como tal concepto es de contenido subjetivo, para
determinar la vetustez del edificio habr de estarse a lo que los mismos
copropietarios consideren.
II. PAUTAS PARA SU DETERMINACIN
Las autoras pensamos que a pesar de que no exista pauta legal alguna
para determinar cundo un edificio es vetusto, deber tenerse en cuenta
para atribuirle tal calificativo, que el estado en el cual se encuentra el
edificio debe ser de tal entidad que afecte su funcionalidad o uso.
III. REQUISITOS PARA SU DECLARACIN
Para tomar la decisin de considerar que el edificio es vetusto deber
estarse a lo deliberado y votado en la asamblea de copropietarios. En este
caso la ley determina que tal votacin debe ser realizada por la mitad ms
uno del valor del inmueble.
Este es el nico caso en el cual la Ley de Propiedad Horizontal no deja
librado a las partes pactar sobre qu base habrn de computarse las
mayoras.
La ley 13512
impone que tal declaracin debe ser votada
afirmativamente por una mayora que represente ms de la mitad del valor
del inmueble edificado.
Para computar el valor deber estarse a lo determinado en el reglamento
de copropiedad y administracin, pues es una de las clusulas estatutarias
que lo integran.
Es decir que la mayora que debe lograrse es el cincuenta y uno por
ciento del total del valor del inmueble edificado.
IV. DERECHOS DE LAS MAYORAS Y DE LAS MINORAS
El art. 16 faculta a la mayora para tomar una de estas dos decisiones:

335

a) La demolicin del edificio y venta de los materiales y del terreno.


b) La reconstruccin del inmueble.
En el caso de que la mayora optase por la situacin detallada en el punto
b), nunca podr obligar a la minora a que contribuya para la
reconstruccin. Si la minora se negase, la mayora puede, segn valuacin
judicial, comprarle la parte.
Es importante establecer que la mayora nunca puede obligar a la
minora para que adopte una decisin que ha sido consensuada por los
propietarios que representen ms de la mitad del valor de inmueble.
V. SIMILITUDES Y DIFERENCIAS ENTRE LA VETUSTEZ Y
LA DESTRUCCIN TOTAL
La vetustez (art. 16) es una de las formas tpicas de extincin de la
propiedad horizontal, conjuntamente con la destruccin total (art. 12).
Si bien ambas parecen institutos anlogos, existen determinadas
diferencias, pero una de las ms importantes, excluyendo su mbito de
aplicacin, es que en la vetustez, en el caso de que la mayora resolviese la
reconstruccin del inmueble, nunca puede obligar a la minora para que
preste su consentimiento a dicha votacin.
En cambio, en la destruccin total, la mayora s puede obligar a la
minora para que se haga cargo, de acuerdo con su porcentual, de la
reconstruccin del edificio. Y en el caso de que no cambiase de decisin, la
ley faculta a la mayora para adquirir la parte de la minora segn valuacin
judicial.
Otro punto de divergencia entre ambos institutos es el caso de la
negativa de las mayoras a demoler. En la vetustez, la minora no est
legitimada activamente para reclamar ante los estrados judiciales. En
cambio, en la destruccin total, la minora s puede acceder a la justicia.
Otra de las distinciones que pueden sealarse es que mientras la vestutez
requiere que el edificio se encuentre en un estado tal que afecte a su
funcionalidad; la destruccin total exige la destruccin de ms de las dos
terceras partes del valor del edificio.
En ltimo lugar, y como distincin entre ambas figuras, en lo que hace a
la determinacin de la reconstruccin podemos decir que en el caso de la
vetustez, el nico requisito exigible es la resolucin favorable de una
mayora que represente ms de la mitad del valor del inmueble edificado; en
tanto que en el caso de destruccin, sta no debe superar los dos tercios del
valor de la edificacin.
En ambas situaciones, en el caso de que la minora se oponga a la
reconstruccin, la mayora podr adquirir su parte, segn valuacin judicial.

336

Art. 17.
La obligacin que tienen los propietarios de contribuir al pago de
la expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al
dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensin del
art. 3266 3266, CCiv., aun con respecto a las devengadas antes de su
adquisicin; y el crdito respectivo goza del principio y derechos
previstos en los arts. 3901 3901 y 2686 2686, CCiv.
I. ANLISIS DE LA NORMA
Este artculo garantiza el cobro de las expensas comunes al resguardarlo
dotando al derecho real de propiedad horizontal de un privilegio especial
para su cobro, impidiendo el abandono de la unidad funcional (art. 8,
ltimo prrafo) para liberarse de su contribucin.
Uno de los principios universalmente aceptados respecto del patrimonio
es que ste es la prenda comn de los acreedores. Ello es as en virtud de
que el deudor debe responder por su incumplimiento con su patrimonio. De
lo expuesto se deriva que, en realidad, todos los acreedores se encuentran en
un pie de igualdad para cobrar sus crditos sobre los bienes del deudor, que
es el principio del pars conditio omnium creditorum o sea que el patrimonio
es la prenda comn de los acreedores.
II. BREVES NOCIONES SOBRE EL PRIVILEGIO
Ello no es siempre as, pues existen determinados supuestos, en los
cuales ciertos acreedores tienen prerrogativas para cobrar antes que otros y
esas excepciones estn siempre dadas por la ley, que en general se basan en
la naturaleza del crdito, para otorgar a determinados acreedores un
privilegio que le permitir el cobro de su crdito con anterioridad a otros.
Su materializacin no slo se har a travs del privilegio sino tambin del
derecho de retencin.
III. EL CONCEPTO DEL PRIVILEGIO
En la rbita civil podemos definir el privilegio como una preferencia a
ser pagado con antelacin a otro, conforme lo estatuye el art. 3875 del
Cdigo Civil.
En tanto que en la esfera comercial, el privilegio es un orden de
prelacin en el cobro.
No hay que confundir el privilegio con la preferencia porque en materia
de derechos reales el ius preferendi, que significa "primero en el tiempo,

337

primero en el derecho" se refiere al derecho real de que se trate y funciona


como exclusin de otros derechos, sean reales o personales.
IV. CLASIFICACIN DE LOS PRIVILEGIOS
Por lo tanto, podemos afirmar que los privilegios pueden ser generales o
especiales segn que recaigan sobre la totalidad del patrimonio del deudor o
sobre determinadas cosas.
Los privilegios generales pueden ser invocados cuando el deudor se halle
en estado de insolvencia y haya sido colocado en situacin concursal; en
tanto que los privilegios especiales, en los supuestos de ejecuciones
colectivas o en las ejecuciones individuales (v.gr., cuando se traba alguna
medida cautelar, como el embargo, sobre el bien asiento del privilegio).
El Cdigo Civil los trata en los arts. 3875 y ss. La Ley de Concursos y
Quiebras 24522, en varias de sus normas, trata a los privilegios; en su art.
329 establece que existiendo concurso, slo gozarn de privilegio los
crditos enumerados en este captulo y conforme a sus disposiciones. Vemos
que la ley 24522 reduce el mbito de aplicacin de los privilegios
consagrados por el Cdigo Civil. Es decir que ambas rbitas no son
excluyentes; sin embargo, las normas del Cdigo Civil slo sern aplicables
en cuanto a los privilegios especiales en las ejecucio