DERECHOS REALES (SEGUNDO PARCIAL)

CONJUNTOS INMOBILIARIOS

Denominación genérica: estos comprenden:

 Barrios privados
 Centros de compra estos son los propiamente dichos (los clásicos)
 Parques industriales
 Tiempo compartido
 Cementerios privados

Estos recién ingresan al código en el 2015, previo a esto, los conjuntos inmobiliarios existían,
pero se organizaban de diferentes maneras-> no estaban regulados, por lo que nos
encontramos con que algunos tienen diferentes formas jurídicas

 algunos son una S.A, por lo tanto, no compro el lote sino una acción
 otros, se rigen bajo la ley de propiedad horizontal y se los toman como tal (PH)
 en otros hay dominio (compro el lote y tengo dominio) y servidumbre (las partes
comunes pertenecen a una entidad jurídica que forman todos)

Antes del CCCN: cuando compraba un lote adquiría el dominio sobre este y a su vez
automáticamente me volvía miembro de un entidad jurídica-> esta entidad formada por los
dueños de los lotes iba a ser la titular de las cosas y partes comunes

(esta entidad era una persona jurídica que tenia a su nombre las cosas y parte comunes, era la
dueña->poseía acciones que conceden derechos de uso y goce)

A su vez cuando se formaba la entidad, se establecían servidumbres cruzadas ya que la dueña

de la calle (cosa común) era la entidad y yo tenia que cruzar esa calle

ART 2073-> CONCEPTO: son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o
privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento
urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral
comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos
mixtos con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales

ART 2074-> CARACTERISTICAS:

 Cerramiento (área limitada)

 Partes comunes y privativas
 Existencia de un reglamento
 Obligación de contribuir en los gastos y cargas
 Entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las entidades
privativas (vivienda)
 Todo no escindible

ART 2075-> MARCO LEGAL: establece que, en cuanto a las zonas de edificación, las actividades
que se puedan desarrollar rigen las normas administrativas de cada jurisdicción; pero en
cuanto al derecho de fondo la ley remite a la propiedad horizontal (derecho real de PH), pero
dice que es una propiedad horizontal especial-> entonces lo aplico a todo lo de conjuntos
inmobiliarios, pero es especial porque tiene diferencias.
  Establece que los nuevos conjuntos inmobiliarios son propiedad horizontal especial,
pero hay diferencias-> por lo tanto si yo quiero hacer un conjunto inmobiliario me
tengo que guiar por las normas de la PH

Diferencias:

a) En la PH el terreno es común ------ en los conjuntos inmobiliarios el terreno no es

común (cuando compro el lote, el lote es mío por eso puedo edificar)
b) Solo hay PH cuando ya está construida ------ en los conjuntos inmobiliarios pueden ser
unidades construidas, en construcción o sin construir
c) En los conjuntos inmobiliarios el reglamento (además de establecerse servidumbres
cruzadas, esto es como mis inquilinos van a tener acceso a las cosas y partes comunes)
pueden establecer una suerte de derecho de admisión en la medida que no sea
discriminatorios-> esto me establece que si yo quiero vender mi lote primero tengo
que avisarle a la entidad jurídica y se establece como una suerte de derecho de
preferencia (ART 2080)
d) En los conjuntos inmobiliarios puede haber un régimen de infracciones

Este articulo dice que los preexistente se tienen que adecuar (esto quiere decir que sí era una
sociedad anónima se tiene que hacer una Propiedad Horizontal, si yo tenía dominio con
servidumbre debo hacer Propiedad Horizontal)-> el problema con esto es que el código dice
que se tienen que adecuar, pero no establece plazo, por lo tanto, al no tener plazo nadie la va
a cumplir. Otro problema es que es antieconómico y la adquisición d los derechos, debido a
que yo adquirí un derecho no puede venir otra legislación y quitármelo (me afecta un derecho
adquirido)

 Debido a estos problemas nadie se adecuo

Los conjuntos inmobiliarios surgen por el encierro de las casas quintas y con ellas de las calles
(dominio del estado) -> como a esto había que darle alguna forma, surge por los 80 la ley de
suelo donde se mezcla el dominio con el derecho personal.

 Iban a tener dominio de su lote (derecho real) pero luego iban a tener que formar una
entidad jurídica entre todos-> esta podía ser una S.A o una asociación civil

El problema con esto es que no se establecía la obligatoriedad de formar parte de la entidad

jurídica por lo tanto todas aquellas conformadas antes de la ley de suelo tenían dominio del
lote, pero no formaban parte de esta entidad

ART 2078-> FACULTADES Y OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO:

 Cada propietario puede ejercer su derecho dentro de los límites y restricciones del
reglamento
 Debe mantener una buena y normal convivencia
 Está su cargo la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos

ART 2080-> REGLAMENTO: de acuerdo con las normas administrativas aplicables, el

reglamento de Propiedad Horizontal puede establecer:

 Limitaciones edilicias o de otra índole

 servidumbres y restricciones a los dominios particulares
 reglas de convivencia
TIEMPO COMPARTIDO: se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están
afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo y
para brindar las prestaciones compatibles con su destino

En este puede haber varios personajes:

1. Que haya uno solo: dueña, a su vez soy la que emprende, lo comercializo y administro
los turnos
2. Varias personas: una pone el depto., otra lo emprende, lo comercializa y lo administra
el contador

ART 2094-> DEBERES DEL EMPRENDEDOR:

 Establecer un régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que

forman parte del tiempo compartido
 controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador
 habilitar un registro de titulares
 garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones
comprometidas

ART 2095-> DEBERES DE LOS USUARIOS:

 Ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino

 responder por los daños a la unidad
 comunicar a la administración toda sesión temporal definitiva de sus derechos
 Abonar las cuotas por gastos del sistema en tiempo y forma

AFECTACION: La afectación a tiempo compartido se hace por escritura publica y se inscribe en

el registro de la propiedad inmueble

 Este se puede estructurar como derecho real (ni existe) o personal (este es el mas
frecuente ya que es más económico)

ART 2099-> EXTINCION: esta se produce por:

 Vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación

 en cualquier momento cuando:
a) no se han producido enajenaciones
b) se han rescindido todos los contratos
c) por destrucción o vetustez

CEMENTERIO PRIVADO: son aquellos inmuebles de propiedad privada afectados a la

inhumación de restos humanos

AFECTACION: Para su afectación el titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación
del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado-> una vez hecho esto
se inscribe en el RPI junto con el reglamento de administración y uso del cementerio

A partir de su habilitación municipal no se puede alterar su destino ni ser grabado con

derechos reales de garantía

 Cuando compro adquiero el derecho real de sepultura-> título suficiente + modo

suficiente
ART 2107-> FACULTADES DEL TITULAR DEL DERECHO DE SEPULTURA:

 Acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados

 construir sepulcros en sus parcelas
 inhumar en la parcela los restos humanos de quién disponga
 utilizar los servicios del parque e instalaciones según las condiciones establecidas

ART 2110-> INEMBARGABILIDAD: las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son

inembargables, excepto por

 Los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de

sepulcros
 las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas

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DERECHO DE SUPERFICIE

ART 2114-> CONCEPTO: el derecho de superficie es un derecho real temporario, que se

constituye sobre un inmueble ajeno (es un derecho real inmobiliario ya que solo tiene por
objeto inmuebles), que otorga a su titular (llamado superficiario) la facultad de uso, goce y
disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir sobre lo plantado,
forestado o construido en el terreno, el suelo o el subsuelo, según las modalidades de su
ejercicio y plazo de duración establecidos en el titulo suficiente para su constitución y dentro
de lo previsto en el CCCN y las leyes especiales

 ante el derecho real inmobiliario que se ejerce separadamente del derecho del dueño
del terreno, la obra sobre el suelo del inmueble o debajo de él no es atraída por la
propiedad de aquel
 la superficie constituye una carga real con relación al dueño de la cosa, quien tendrá
un dominio imperfecto o desmembrado, pudiéndoselo calificar de “nuda propiedad”

NATURALEZA JURIDICA: es principal, transmisible, registrable, que recae sobre un inmueble y

se ejerce por la posesión-> ¿sobre cosa propia o sobre cosa ajena?

La superficie es un derecho real sobre inmueble ajeno si se otorga a su titular el derecho de

plantar, forestar o construir sobre el terreno (suelo o subsuelo) de otro y hacer suyo lo
planteado, forestado o construido, naciendo entonces la propiedad superficiaria (que recaerá
sobre cosa propia: lo plantado o construido)

MODALIDADES DE CONSTITUCION. Hay dos formas de constituirlo y según como lo

constituyamos desde el inicio puede ser concebido como:

 un derecho real sore cosa propia: consiste en el derecho a construir, plantar o

forestar en terreno ajeno y hacer propio lo plantado, lo construido o lo forestado con
independencia del dominio del suelo, que permanece en cabeza de del constituyente
(al que llamamos nudo propietario)-> recae sobre cosa propia si existe propiedad
superficiaria desde el inicio, en este, el superficiario tiene el poder de usar, gozar y
disponer temporalmente e independientemente de la propiedad del suelo que
continua en cabeza del propietario constituyente de la superficie
 un derecho real sobre cosa ajena: estas se dan antes y durante la plantación o
construcción-> no existe propiedad superficiaria
Cuando el derecho real de superficie es concedido sobre una construcción o plantación ya
existente en un inmueble se divide en planos:

a) la propiedad sobre el suelo, esta permanece en cabeza del constituyente quien

quedara con un dominio imperfecto o desmembrado
b) la propiedad de la obra sobre el suelo, este pertenece al superficiario
temporariamente en carácter de propiedad superficiaria

PLAZOS DE CONSTITUCION-> El derecho de superficie es temporario, a finde impedir el

desmembramiento del derecho de dominio

El plazo convenido en el titulo de adquisición no puede exceder de:

 para construcciones-> 70 AÑOS

 para plantaciones o deforestaciones-> 50 AÑOS

El plazo comienza a correr desde el momento en que se adquiere el derecho real de superficie,
o sea desde que concurrió el titulo y modo suficientes, requiriéndose la inscripción registral a
los fines de su oponibilidad a terceros de buena fe

LEGITIMADOS PARA SU CONSTITUCION:

 El titular de dominio
 Condómino, para este se requiere consenso unánime, ya que el objeto del derecho
real va a ser todo el inmueble o una parte materialmente determinable
 El titular del derecho real de propiedad horizontal (se incluyen a los conjuntos
inmobiliarios propiamente dichos)

ADQUISICION DEL DERECHO REAL DE SUPERFICIE->hay dos formas

 Por actos entre vivos-> este se da por la concurrencia de título suficiente (acto jurídico
clásico, contrato) + modo suficiente

Puede tener como fuente un contrato oneroso o gratuito

El acto causal debe otorgarse por quien este legitimado y sea capaz, y como su objeto es un
inmueble, debe formalizarse por escritura pública-> la inscripción del titulo en el registro de la
propiedad es para su oponibilidad a terceros interesados de buena fe

 Por causa de muerte-> el derecho de superficie es transmisible mortis causa, es decir,

que pasa a los herederos del superficiario

FACULTADES DEL SUPERFICIARIO:

Uso, goce y disposición: para esta se distingue según la modalidad que se haya constituido

1. Si la superficie consiste en la modalidad que otorga el derecho de construir, plantar o

forestar en un inmueble ajeno y hacer propio lo plantado con independencia del
dominio del suelo-> el superficiario va a tener el uso, goce y disposición material y
jurídica de la superficie del inmueble ajeno, es decir, de su derecho; esto significa que
va a poder transmitir su derecho real y a su vez va a tener el uso y goce de ese derecho
par poder ejecutar las obras y ejercer su derecho

Una vez que lo ejerce a ese derecho (construye, planta o siembra) es cuando nace la propiedad
superficiaria, entonces ese uso, goce y disposición se transmite a la propiedad superficiaria
 2. Si la modalidad consiste en el uso, goce y disposición jurídica y material sobre lo ya
plantado, construido y deforestado (es decir, hay propiedad superficiaria desde el
inicio)-> el superficiario va a tener desde el inicio el uso, goce y disposición sobre
dichas plantaciones o construcciones

Garantías reales: existe la posibilidad de gravar el derecho de superficie con derechos reales
de garantía en sus dos modalidades-> el gravamen podrá recaer sobre la propiedad
superficiaria o sobre el derecho a construir, plantar o forestar

 El superficiario esta legitimado para constituir los derechos R de hipoteca y de

anticresis

(se limita la constitución de estos derechos R de garantía al plazo de duración del derecho de
superficie, es decir, cuando se extinga el derecho real junto con este se extinguen los derechos
de garantía que haya constituido)

Derechos de disfrute: el bien sujeto a propiedad superficiaria puede ser gravado por el
superficiario con derechos reales de disfrute-> usufructo, uso, habitación, servidumbres

Los derechos constituidos se extinguen junto con la superficie

Propiedad horizontal sobre la propiedad separada del terreno: puede pactarse la prohibición
de afectar a propiedad horizontal

 El superficiario puede someter la construcción al régimen de la PH, y transmitir y

gravar las unidades funcionales en forma independiente del terreno durante el plazo
de duración del derecho de superficie

Derechos personales: el superficiario tiene amplias facultades para constituir derechos

personales por el plazo de su derecho, extinguido el plazo, se extinguen estos derechos
personales

Transmisibilidad del derecho de superficie:

a. POR ACTOS ENTRE VIVOS-> al superficiario le existe la facultad de disponer

jurídicamente su derecho
b. POR MUERTE DEL SUPERFICIARIO-> si es superficiario es una persona y fallece, su
derecho pasará a sus herederos y si carece de ellos, resultará aplicables las normas de
las sucesiones vacantes

DEBERES DEL SUPERFICIARIO:

 Utilizar el inmueble conforme su destino y sin desnaturalizarlo ni degradarlo

 Obligaciones emergentes del contrato de creación

FACULTADES DEL PROPIETARIO: este es el constituyente, al que llamamos nudo propietario

El propietario conserva la disposición material y jurídica que corresponden a su derecho,

siempre que la ejerza sin turbar el derecho del superficiario

 Puede transmitir la nuda propiedad

 Constituir derechos reales o personales sobre el suelo o nuda propiedad que conserva
EXTINCION:

ART 2124-> El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por:

 Renuncia expresa al derecho

 Vencimiento del plazo
 Cumplimiento de una condición resolutoria
 Consolidación
 Derecho a construir->por el no uso durante 10 años
 Derecho a plantar o forestar->por el no uso durante 5 años

El código regula las causales de extinción de la modalidad derecho, pero no regula como se
extingue la propiedad superficiaria-> ante esto recurrimos a lo dicho por las Dras. Mariani y
Abella, las cuales dicen que la propiedad superficiaria se extingue por:

 Renuncia expresa
 Vencimiento del plazo
 Cumplimiento de condición resolutoria
 Consolidación

Efectos de la extinción:

ART 2125-> al momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del
plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o
forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por él superficiario

Si se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional (otro modo de extinción),
los derechos reales constituidos continúan grabando separadamente las dos parcelas, como si
no hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie

subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido

INDEMNIZACIONES: producida la extinción el titular del derecho real sobre el suelo debe
indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario

 El monto de la indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo del

derecho real o en acuerdos posteriores

En caso de que las partes no pacten nada, la indemnización va a consistir en valores

subsistentes incorporados por el superficiario durante los últimos dos años, descontada la
amortización

Derechos reales de disfrute sobre cosa ajena

USUFRUCTO-USO- HABITACION-SERVIDUMBRE

USUFRUCTO:

ART 2129-> CONCEPTO: este es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un
bien ajeno, sin alterar su sustancia.

 El usufructuario va a percibir los frutos que produce la cosa o ese derecho

  Hay alteración de la sustancia cuando:
a. Si es una cosa-> se modifica su materia, forma o destino
b. Si se trata de un derecho-> cuando se menoscaba

En este convive:

 El usufructuario-> titular de este derecho real sobre cosa ajena (usufructo)

 Nudo propietario-> titular del derecho real sobre cosa propia que grava la cosa y
constituye a favor de un tercero este derecho real

ART 2130-> OBJETO: El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material
o por una parte indivisa de los siguientes objetos

 Una cosa no fungible (obligación de restituir la misma cosa)

 Un derecho, solo en los casos que la ley lo prevé
 Una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales
 El todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen
testamentario

ART 2131->LEGITIMACION: solo están legitimados para constituir un usufructo

 El dueño (titular del dominio: perfecto e imperfecto)

 El titular de un derecho de propiedad horizontal
 Superficiario
 Condóminos-> sobre la totalidad o parte material de ella (unanimidad)
->parte indivisa

ART 2132->USUFRUCTO A FAVOR DE VARIAS PERSONAS: el usufructo puede establecerse

conjunta y simultáneamente a favor de varias personas; si se extingue para una subsiste para
las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto si en el acto constitutivo se prevé lo
contrario y se establece que, extinguido el usufructo para uno, el resto acrece.

 No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a
menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el
usufructo

ART 2133->PROHIBICION DE USUFRUCTO JUDICIAL: en ningún caso el juez puede constituir un

usufructo o imponer su constitución

No existe usufructo legal ni judicial

MODOS DE CONSTITUCION: el usufructo puede constituirse por

 vía derivada-> con la concurrencia de título suficiente + modo suficiente

Contrato
 Por testamento-> Disposición de última voluntad
 vía originaria->Prescripción adquisitiva
 A su vez el usufructo se puede establecer a favor de persona humana o persona
jurídica, y puede haber pluralidad de usufructuarios-> en este caso van a ser
co-usufructuarios, y la relación de poder va a ser la co-posesion

ART 2134->MODOS DE CONTITUCION: puede constituirse por

 a) Por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad
b) por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce
c) por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra

ART 2136->MODALIDADES: el usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a

condición o plazo resolutorios, o con cargo-> si se lo constituye por actos entre vivos

 No puede sujetarse a condición o plazo suspensivos y si así se constituye, el usufructo

mismo se tiene por no establecido

Cuando el testamento subordina el usufructo a una condición o a plazo suspensivo, La

Constitución solo es válida si se cumple antes del fallecimiento del testador

(resolutorio es cuando el derecho nace y cumplido el plazo, acaecida la condición se extingue,

mientras que en el suspensivo el derecho con la obligación no nace hasta que se cumpla el
plazo o acaezca la condición)

DURACION-> El usufructo en un derecho temporal, y éste puede ser constituido por persona
humana o persona jurídica por lo que el plazo va a depender de cada una

 Persona humana: el usufructo puede establecerse por un plazo o pactarse vitalicio

a. si no se pacta plazo, se entiende que es vitalicio
b. si se establece un plazo y la persona fallece antes, el usufructo se extingue con su
fallecimiento (ya que el usufructo es intransmisible por causa de muerte)
 Persona jurídica: el usufructo puede constituirse por el plazo máximo de 50 años
a. Si no se pacta plazo, se extingue a los 50 años de su Constitución
b. si la persona jurídica se extingue antes del plazo, se extingue el usufructo

El CCCN permite la transmisión del derecho de usufructo, pero en este último caso, si fallece el
usufructuario originario, se extingue el derecho

ART 2140->INTRANSMISIBILIDAD HEREDITARIA: al usufructo es intransmisible por causa de

muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para el usufructo a favor de varias personas con derecho
de acrecer

OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO ANTES DE ENTRAR EN EL USO Y GOCE DE LA COSA: Antes

de ingresar en el uso y goce va a tener ciertas obligaciones, y luego cuando entra otras.

Estas obligaciones son 2: (2137-2139)

ART 2137->INEVENTARIO: cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y

determinar el estado del objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y goce

 Cuando las partes son mayores de edad y capaces, el inventario y determinación del
Estado del objeto del usufructo son facultativos (pueden hacerlo o no) y pueden
hacerse por instrumento privado.
En caso contrario, cuando no sean mayores ni capaces, inventariar y determinar el
estado de los bienes objeto del usufructo, es obligatorio y deben ser hechos por
escritura pública
 Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario
está obligado a inventariar y determinar el estado del objeto en escritura pública
ART 2138-> presunción: la falta de inventario y de determinación del Estado de los bienes hace
presumir que se corresponden con la cantidad de indicada en el título y que se encuentran en
buen estado de conservación, excepto que se haya previsto lo contrario

ART 2139->GARANTIA SUFICIENTE: en el acto de Constitución puede establecerse la obligación

previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar garantía suficiente, por la conservación y
restitución de los bienes, una vez extinguido el usufructo

 Garantías reales o personales-> no es necesaria su dispensa (expresa o tacita), es decir,

no hay garantía si no es convenida
 Las partes pueden fijar su monto, en caso de conflicto lo fijara el juez

OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO (cuando ya entro en el uso y goce de la cosa)

ART 2145->DESTINO: el uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino de los bienes
del usufructo, el que se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso
al cual estaba afectada de hecho-> no debe alterar la sustancia (art. 2129)

ART 2146->MEJORAS NECESARIAS: el usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de

mero mantenimiento, las necesarias y las demás que se originen por su culpa

No están a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito

 El nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las que está
obligado aún antes de la extinción del usufructo

ART 2148->IMPUESTOS, TASAS, CONSTRIBUCIONES Y EXPENSASCOMUNES: el usufructuario

debe pagar los impuestos, tazas, contribuciones y expensas comunes que afectan
directamente a los bienes objeto del usufructo

ART 2149->COMUNICACIÓN AL NUDO PROPIETARIO: el usufructuario debe comunicar al nudo

propietario las perturbaciones De hecho o de derecho sufridas en razón de la cosa.

si no lo hace responde de todos los daños sufridos por el nudo propietario

ART 2150->RESTITUCION: extinguido el usufructo, el usufructuario tiene la obligación de

restituir la cosa en las condiciones que diga el inventario, si se hizo, y si no en la cantidad,
calidad y especie según lo que surja del acto constitutivo (si no hay inventario)

Se lo restituye a quien tenga derecho a la restitución, que puede ser:

 El nudo propietario-> con quien contrato

 Otra persona-> por el nudo propietario pudo haberlo transmitido o fallecido

DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO

ART 2141-> FRUTOS. PRODUCTOS. ACRECENTAMIENTOS NATURALES: pertenecen al

usufructuario

a) Los frutos percibidos.

Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el usufructuario está obligado

a reemplazar los animales que faltan con otros iguales en cantidad y calidad, sino opta por
pedir su extinción

b) Los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo.

 Los pendientes al tiempo de su extinción pertenecen al nudo propietario

c) Los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo

ART 2142-> DERECHOS REALES Y PERSONALES: el usufructuario puede transmitir su derecho,

pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina el límite máximo de duración
del usufructo->le trasmite a otro, por lo que va a haber un nuevo usufructuario; este nuevo
usufructo que esta transmitiendo va a estar sometido al plazo del usufructo originario

Si el usufructuario transmitente fallece, se extingue el usufructo, la vida del usufructuario

originario es la que determina la vigencia de ese usufructo que se trasmitió

 Con carácter previo, el adquirente debe dar al nudo propietario garantía suficiente de
la conservación y restitución del bien-> el usufructuario no se exime de sus
responsabilidades frente al nudo propietario

Puede transmitirse por actos entre vivos, en forma:

 Voluntaria: transmite por que quiere

 Forzosa: un acreedor del usufructuario puede ejecutar el derecho de usufructo de su
deudor, y entonces el derecho de usufructo va a pasar a manos del adquirente en la
subasta, aunque se extinguirá con la muerte del usufructuario originario, si no se fijó
otro plazo menor

El usufructuario puede constituir:

Derechos reales:

 Servidumbre
 uso
 Habitación

Derechos personales: puede constituir todos los derechos personales de uso y goce que quiera

 En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al

nudo propietario

ART 2143->MEJORAS FACULTATIVAS: el usufructuario puede efectuar otras mejoras, además

de las que está obligado a hacer, si no alteran la sustancia de la cosa->no tiene derecho a
reclamar su pago, pero puede retirarlas si la separación no ocasiona daño a los bienes

DERECHOS Y DEBERES DEL NUDO PROPIETARIO

ART 2151-> DISPOSICION JURIDICA Y MATERIAL: El nudo propietario conserva la disposición

jurídica y material que corresponde a su derecho, pero no debe turbar el uso y goce del
usufructuario

Este puede transmitir la nuda propiedad, pero el que adquiere, va a adquirir un dominio
desmembrado
Debe:

 Entregar al usufructuario la cosa con sus accesorios en el plazo indicado en el contrato,

esto es la transmisión posesoria
 Puede transmitir la nuda propiedad, pero el que adquiere, va a adquirir un dominio
desmembrado
 Abstenerse de realizar cualquier acto material o jurídico que turbe el derecho del uso y
goce del usufructuario
 Realizar las mejoras que no están a cargo del usufructuario
 Garantizar la garantía de evicción y por vicios redhibitorios, si el usufructo fue
constituido a titulo oneroso

EXTINCION

Causas comunes de extinción

 Cumplimiento del plazo o de la condición resolutoria

 Destrucción total de la cosa
 Abandono expreso
 Consolidación

Causas especiales de extinción

ART 2152-> son medios especiales de extinción del usufructo:

 Muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados.

 extinción de la persona jurídica usufructuaria
 no uso por persona alguna durante 10 años, por cualquier razón
 uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente

EFECTOS DE LA EXTINCION-> (ART 2153): una vez extinguido el usufructo, el usufructuario

tiene la obligación de restituir.

El usufructuario, que es poseedor, automáticamente pasa a tenedor con obligación de restituir

a quien tenga derecho a la restitución

Cuando se extingue el usufructo, se extinguen con él todos los derechos reales o personales
que hubiese constituido el usufructuario

USO:

Este es un usufructo de grado menor-> el usuario va a percibir los frutos que produce la cosa,
pero en la medida que fija el acto constitutivo (el titulo suficiente) (en cambio, el usufructuario
percibía todos los frutos)

ART 2154->CONCEPTO: el uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa
ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin
alterar su sustancia.

Si el título no establece la extensión del uso y goce, se entiende que se constituye un usufructo
  solo puede constituirse a favor de persona humana y su objeto solo pueden ser cosas
(en el usufructo eran bienes)
 el usuario no va a poder transmitir su derecho por actos entre vivos (ya que no tiene
disposición jurídica (el usufructuario si la tenía)
 el usuario no puede constituir derechos reales, porque no tiene disposición jurídica (si
personales)
 aplicación supletoria de las normas de usufructo (art. 2155)
 los frutos no pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso de estos se
limita a las necesidades del usuario y su familia

HABITACION

El titular de este derecho real se va a llamar habitador

ART 2158-> CONCEPTO: consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte

material de él, sin alterar su sustancia

 solo puede constituirse a favor de persona humana

 La facultad que tiene el habitador va a ser demorar en el inmueble, pero este no
tiene derecho a los frutos
 Su objeto son las cosas inmuebles edificadas, en todo o en parte material
 El habitador no puede constituir derechos reales ni personales obre la cosa
 No es transmisible por causa de muerte ni por actos entre vivos
 El derecho del habitador no es ejecutable por los acreedores
 Aplicación supletoria de las normas del usufructo
 Cuando el habitador reside solo en una parte de la casa que se le señala para
vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y reparaciones a
prorrata de la parte de la casa que ocupa

ADQUISICION LEGAL-> Hay dos supuestos donde se lo adquiere por imperativo legal, es decir la
ley dice que hay un derecho real

1. Derecho real de habitación del cónyuge supérstite: (viudo)

El código dice que el cónyuge supérstite tiene derecho real de habitación

 vitalicio (hasta que se muera)

 gratuito
 de pleno derecho

sobre el inmueble de propiedad del causante (de quien murió), con 2 requisitos:

 que haya sido el último asiento del hogar conyugal (que hayan vivido ahí hasta el
momento de la muerte)
 que al momento de la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con
otras personas

este derecho no es oponible a los acreedores del causante

 2. Derecho real de habitación del conviviente supérstite:

Para que el conviviente supérstite tenga este derecho se requiere de mas requisitos:

 Que no tenga una vivienda habitable

 Ni que tenga bienes suficientes que le aseguren el acceso a una

Este puede invocar el derecho real de habitación gratuito

 Peo solo por un plazo máximo de 2 años (para el cónyuge era vitalicio)
 Sobre el inmueble que es propiedad del causante que constituyo el último hogar
familiar y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras
personas

Este derecho es inoponible a los acreedores del causante

 El derecho real se extingue si antes de los 2 años el conviviente supérstite constituye

una nueva unión convivencial, contrae matrimonio o adquiere vivienda propia
habitable o bienes suficientes para acceder a esta

SERVIDUMBRE

ART 2162->CONCEPTO: derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al
titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La
utilidad puede ser de mero recreo

Es un derecho real inmobiliario

OBJETO: la servidumbre siempre requerirá la existencia de dos inmuebles pertenecientes a

propietarios distintos

a. Titular del inmueble sirviente ajeno-> es aquel que soporta la servidumbre, se

encuentra agravado por este derecho
b. Titular inmueble dominante-> es aquel que se beneficia de la servidumbre

La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno

CLASIFICACION:

Positivas o negativas-> esta clasificación enfoca a la servidumbre desde el punto de vista del
inmueble sirviente (art. 2164)

 Positiva: son aquellas donde la carga consiste en soportar su ejercicio.

Todas las servidumbres son positivas (excepto 1), ej.->servidumbre de paso
 Negativa: la carga se limita a la abstención determinada impuesta en el titulo
Ej.->servidumbre de vista, no edificar a mayor altura

Personales y reales-> art. 2165

 Personales: estas se constituyen a favor de determinada persona sin inherencia al

inmueble dominante

Si se constituye a favor de persona humana, se presume vitalicia y acaba con la muerte de este
titular cualquiera sea el plazo convenido, esto significa que es intransmisible mortis causa
Si se constituye a favor de persona jurídica, se extingue con esta o a los 50 años de su
constitución si no se pactó menor duración

 Reales: es aquella inherente al inmueble dominante con independencia de quien sea

el dueño, y debe procurar una ventaja real a este. El beneficio es para la heredad
dominante, cualquiera fuese su propietario

Desde el punto de vista del inmueble sirviente, ambas servidumbres son inherentes al
inmueble sirviente, pero desde el punto de vista dl inmueble dominante solo son inherentes
las servidumbres reales, es decir:

Si se transfiere el inmueble sirviente, la servidumbre “viaja” con el, dada su inherencia, sea
real o personal

Si se transfiere al fundo dominante, tal calidad solo es predicable respecto de la real

 La calidad de real o personal de la servidumbre surgirá del título, y en caso de duda, se

presume que la servidumbre es personal ya que es la menos gravosa

Perpetuas y temporarias-> art. 2165: presume la perpetuidad de las servidumbres reales

PRESUNCIONES-> iuris tantum: la servidumbre se presume onerosa, personal y, en caso de que

sea real, perpetua

CONSTITUCION-> Se constituye de manera derivada con la concurrencia de titulo suficiente, en

principio no hay modo suficiente ya que la servidumbre no se ejerce por la posesión, pero el
código establece que las servidumbres positivas en el primer uso es modo suficiente para
adquirirlas

Adquisición derivada entre vivos-> titulo suficiente

Para servidumbres positivas->primer uso, modo suficiente

ADQUISICION-> por

 Contrato oneroso o gratuito

 Disposición de última voluntad
 Imperativo legal-> la ley nos obliga a constituir una servidumbre, salvo que la ley dice
que sea necesario a lo que se la va a llamar servidumbre forzosa

Se descarta expresamente la constitución por el juez o impuesta judicialmente

TRANSMISION MORTIS CAUSA

Servidumbre real: se produce la transmisión con la muerte del causante

Servidumbre personal: se extingue con la muerte del dominante

ART 2166-> SERVIDUMBRE FORZOSA: nadie puede imponer la Constitución de una

servidumbre, excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en
el cual se denomina forzosa
Los supuestos de servidumbre forzosa son 3:

a. Servidumbre de transito a favor de un inmueble carente de comunicación con la via

publica
b. De Acueducto si resulta necesaria para la explotación económica establecida en el
dominante, o para la población (llevar agua)
c. La de recibir agua extraída o degradad artificialmente de la que no resulte perjuicio
grave al sirviente o que, de existir, sea canalizada subterráneamente o en cañerías

La acción para reclamar una servidumbre forzosa en imprescriptible

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL TITULAR DOMINANTE

 Puede constituir derechos personales con relación a la utilidad que le es conferida, no

puede constituir derechos reales
 Facultad de ejercer todas las servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio
de la principal
 el ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumentan las necesidades del
inmueble dominante, excepto que se trate de una servidumbre forzosa
 puede realizar en el inmueble sirviente las mejoras necesarias para el ejercicio y
conservación de la servidumbre

DERECHOS DEL TITULAR SIRVIENTE

 Disposición jurídica y material que corresponde a su derecho

 No pierde el derecho de hacer servir el predio a los mismos usos que forman el objeto
de la servidumbre
 Puede exigir que la constitución y el ejercicio de la servidumbre se realicen con el
menor menoscabo para el inmueble gravado
 si en el título no están previstas las circunstancias del lugar y tiempo de ejercicio, las
debe determinar el titular sirviente

EXTINCION-> se extinguen todos los derechos constituidos por el titular dominante

ART 2182-> son medios especiales:

a. la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante

b. el no uso por persona alguna durante 10 años
c. servidumbres personales
persona humana-> muerte, aunque no estén cumplidos el plazo o condición pactados
persona jurídica->extinción, y si no se pactó una duración menor, se acaba a los 50
años desde la constitución

DERECHOS REALES DE GARANTIA (hipoteca, anticresis, prenda)

Estos derechos son accesorios de un crédito en función de garantía

1. Vamos a tener un derecho principal->derecho creditorio, este es personal con sus 3

elementos
Sujetos-> acreedor y deudor
Objeto->prestación
Causa fuente->mutuo, saldo de compra, etc
 2. Derecho real que lo garantiza->derecho de garantía, con sus 3 elementos
Sujetos-> acreedor (hipotecario, anticresista, prendario)
Objeto-> la cosa determinada
Causa fuente-> convención
 Como otros derechos reales sobre cosa ajena, son una carga real del objeto gravado
 Por tratarse de garantías accesorias, dependen en cuanto a su duración y eficacia de
validez y duración del derecho principal al que acceden
 El acreedor con derecho real de garantía puede hacerlo valer contra el tercer
adquiriente del bien como también contra otros acreedores quirografarios y en
general titulares de derechos reales o personales posteriores a la Constitución del
gravamen

Características:

 Ius preferendi-> se manifiesta por la exclusión de todo otro derecho real o personal
posterior incompatible con el, o la postergación de uno compatible
 Ius persequendi->por la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentre

El nuevo código hizo disposiciones comunes a los 3 derechos reales

DISPOSICIONES COMUNES:

ART 2185-> CONVENCIONALIDAD: estos derechos reales solo pueden ser constituidos por
contrato, celebrado por los legitimados y con las formas que la ley indica para cada tipo

ART 2186->ACCESOORIEDAD: son accesorios del crédito que aseguran, son intransmisibles sin
el crédito y se extingue con el principal

La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del
crédito

ART 2187->CREDITOS GARANTIABLES: cualquier crédito, puro y simple, a plazo, condicional o

eventual, de dar, hacer o no hacer

Al constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse a través de los sujetos, el objeto y su

causa->

a. Crédito determinado: es el mencionado por el artículo, celebro el contrato de mutuo y

garantizo el cumplimiento de mi obligación constituyendo el derecho real de garantía
(yo desde el inicio lo determino en cuanto sujeto, objeto y causa)
b. Crédito indeterminado: son las excepciones admitidas por la ley, constituyo la garantía
en cuanto a obligaciones que todavía no nacieron

Principio de especialidad: (disposiciones comunes): tiene dos aristas

ART 2188->ESPECIALIDAD EN CUANTO AL OBJETO: cosas y derechos pueden constituir el

objeto de los derechos reales de garantía. Ese objeto debe ser actual, y estar individualizado
adecuadamente en el contrato constituido (derecho solo prenda, las otras 2 cosas)

ART 2189-> ESPECIALIDAD EN CUANTO AL CREDITO: el monto de la garantía o gravamen debe

estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo del
gravamen
El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer
posteriormente, mas en todos los casos., el gravamen constituye el máximo de la garantía por
todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital,
intereses, costas, multas, y otros conceptos

El acto constituido debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que no puede exceder de
10 años contados desde ese acto, vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los
créditos nacidos durante su vigencia

ART 2190-> DEFECTOS EN LA DETERMINACION DE LA ESPECIALIDAD: la constitución de la

garantía es válida, aunque falte alguna de las especificaciones del objeto o del crédito, siempre
que se la pueda integrar de acuerdo con el conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo

ART 2191-> INDIVISIBILIDAD: los derechos reales de garantía son indivisibles

Cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de
toda la deuda y de cada una de sus partes

El acreedor cuya garantía comprende varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente,
o solo a 1, o algunos de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de
otras garantías

Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito de los bienes afectados.
también puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud del titular del bien, siempre que
no se ocasione perjuicio al acreedor OA petición de este último si hace su propio interés

ART 2192->EXTENSION EN CUANTO AL OBJETO: en la garantía quedan comprendidos todos los

accesorios físicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas

Sin embargo, no están comprendidos en la garantía:

a. Los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda constituida
antes que la hipoteca o son de propiedad de terceros, aunque su utilización por el
deudor esté autorizada por un vínculo contractual (prevalece acreedor prendario
sobre el hipotecario)
b. Los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, sial tiempo de esa Unión
están gravados con prenda o son de propiedad de terceros, aún en las condiciones
antes indicadas

ART 2193->EXTENSION EN CUANTO AL CREDITO: la garantía cubre el capital adeudado y los

intereses posteriores a su constitución, como así también los daños y costas posteriores que
provoca el incumplimiento

Los intereses, daños y costas anteriores a la constitución de la garantía quedan comprendidos

en su cobertura solo en caso de haberse previsto y determinado expresamente en la
convención

ART 2195-> FACULTADES DEL CONSTITUYENTE: conserva todas las facultades inherentes a su
derecho, pero no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía

en caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los actos jurídicos celebrados en perjuicio de
la garantía
ART 2197-> REALIZACION POR UN TERCERO: si el bien gravado es subastado por un tercero
antes del cumplimiento del plazo, el titular de la garantía tiene derecho a dar por caduco el
plazo, y a cobrar con la preferencia correspondiente

 Otro acreedor (privilegiado o quirografario)-> obtiene el remate del bien objeto del
derecho real de garantía y la obligación garantizada no tiene el plazo vencido, caduca
este a instancia del acreedor y puede cobrarse de inmediato del producido de la
subasta con la preferencia que le corresponde, postergando el cobro de quien solicitó
el remate si es de rango

SITUACION DEL PROPIETARIO DEUDOR Y NO DEUDOR: el acreedor podrá perseguir el bien, se

encuentra en poder del constituyente o de un tercero, en tanto goza de un derecho real
oponible erga omnes

Propietario deudor-> este responde no solo con el objeto del gravamen si no con todo su
patrimonio (calidad de deudor).

Hay 3 supuestos:

 El deudor que garantizó el crédito con una cosa propia

 Quien garantiza una deuda ajena con cosa propia, constituyéndose también en deudor
 quién adquiere la cosa gravada obligándose en forma expresa al pago de la deuda

propietario no deudor-> responde solo con el bien gravado y hasta el monto del gravamen

hay 2 supuestos:

 Tercero que constituye garantía real en garantía en seguridad de una deuda ajena y sin
asumir obligación alguna
 tercero que adquiere el bien sin obligarse en forma expresa al pago del crédito

¿Cómo responden?

El propietario deudor, es deudor por lo tanto responde con todo el patrimonio

El propietario no deudor responde hasta el monto garantizado-> en caso de ejecución de la

garantía, solo después de reclamado el pago al obligado, el acreedor puede ir contra este
propietario no deudor

Una vez ejecutado, este puede hacer 2 cosas:

1. defenderse, oponer defensas

2. pagar o no pagar (en este ultimo se recurre a la ejecución de la cosa)

Ejecutada la garantía o satisfecho el pago de la deuda garantizada, el propietario no deudor

tiene derecho a:

a. Reclamar las indemnizaciones correspondientes

b. Subrogarse, en la medida en que proceden los derechos del acreedor
c. En caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garantía en beneficio de
la misma deuda, hacer citar a sus titulares al proceso de ejecución, o promover uno
distinto, a fin de obtener contra ellos la condonación por la proporción que le
corresponde soportar según lo que se haya acordado o, subsidiariamente, por la que
resulta del valor de cada uno de los bienes gravados
ART 2203-> EFECTOS DE LA SUBASTA: los derechos reales de garantía se extinguen por efecto
de la subasta pública del bien gravado

Si los titulares de los gravámenes fueran debidamente citados y asisten a la subasta estos
gravámenes se extinguen y el adquirente en la subasta los adquiere libre de esas cargas

Si no se los citara debidamente, la subasta es válida pero los gravámenes no se extinguen de

modo que el adquirente en esa subasta adquirirá el objeto con la carga que lo grava, al
tratarse de derechos reales oponibles erga omnes

EXTINCION DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTIA-> los derechos reales de garantía se

extinguen por las causales comunes a todos los derechos reales que les resultan aplicables y se
extinguen específicamente por:

 vía de consecuencia: es cuando se extingue el derecho de garantía por extinción del

crédito., se extingue el principal por lo que a su vez se extingue el accesorio
 vía directa: es cuando se extingue el derecho de garantía, pero subsiste el crédito
(dominio revocable, renuncia), subsiste el derecho principal

CANCELACION DE LOS GRAVAMENES-> cancelar es anular o tonar ineficaz una inscripción en

un registro-> afecta la inscripción del derecho real en el registro

La cancelación se otorga por escritura publica y se inscribe en el registro; el gravamen puede

subsistir aun cuando la inscripción haya caducado, quedando la condición de gravamen no
inscripto, y puede haberse extinguido la garantía y subsistir la inscripción registral, si esta no se
había cancelado o caducado por vencimiento de su vigencia

Hipótesis de la cancelación del gravamen

 se deja sin efecto la inscripción del gravamen como consecuencia de haberse

extinguido el derecho real
 el acreedor (titular del derecho real) voluntariamente renuncia a la garantía (no a la
deuda)->en consecuencia rige la inscripción de esa renuncia, pero sin renunciar a la
obligación
 el acreedor renuncia a la inscripción del gravamen, pero mantengo el derecho real de
garantía (esto da problemas de oponibilidad)

La cancelación al ser un acto jurídico puede ser:

a. voluntaria-> consentimiento del acreedor + capacidad para enajenar sus bienes +

instrumento de igual naturaleza que el exigido para su constitución
b. judicial -> falta de consentimiento del acreedor + demostrar que la obligación se
extinguió o no es valida

CADUCIDAD-> Es un hecho jurídico natural y se produce por el paso del tiempo

Pleno derecho-> extinción de la anotación registral por el transcurso del tiempo, sin necesidad
de manifestación de voluntad alguna, y pese a que la obligación garantizada con el derecho
real de garantía subsista, y pueda reclamarse su cumplimiento

HIPOTECA
ART 2205-> CONCEPTO: Es el derecho real de garantía que recae sobre uno o mas inmuebles
individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el
incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su
producido el crédito garantizado (subasta)

LEGITIMADOS->pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de:

 dominio
 condominio
 propiedad horizontal
 conjuntos inmobiliarios
 superficie

FORMA DEL CONTRATO CONSTITUTIVO-> escritura pública, ya que tiene por objeto inmuebles.

DETERMINCION DEL OBJETO-> El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por
su ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración,
nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean necesarias para su debida
individualización

DURACION DE LA INSCRIPCION-> los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el

término de 35 años, si antes no se renueva

ANTICRESIS

ART 2212-> CONCEPTO: la anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas
registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado
por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda

LEGITIMADOS->pueden constituir anticresis los titulares de los derechos de:

 dominio
 condominio
 propiedad horizontal
 superficie
 usufructo

PLAZO MAXIMO

 10 años->inmuebles
 5 años->cosas muebles registrables

Si el constituyente es el titular de un derecho real de duración menor, la anticresis se acaba

con su titularidad

DERECHOS DEL ACREEDOR-> este adquiere el derecho de:

 Usar la cosa
 Percibir sus frutos-> estos se imputan primero a gastos e intereses y luego al capital,
de lo que se debe dar cuenta al deudor

DEBERES DEL ACREEDOR

  Conservar la cosa
 Percibir los frutos y explotarla el mismo o darla en arrendamiento
 Habitar el inmueble o utilizar la cosa mueble imputando como fruto el alquiler que
otro pagaría
 No puede modificar el destino ni realizar ningún cambio del que resulta el deudor,
después de pagada la deuda, no puede explotar la cosa de la manera que antes lo
hacía
 debe administrar conforme lo previsto por las reglas del mandato y responde de los
daños que ocasiona el deudor
 El incumplimiento de estos deberes extingue la garantía y obliga al acreedor a restituir
la cosa al titular actual legitimado

GASTOS-> el titular del objeto gravado debe al acreedor los gastos necesarios para la
conservación del objeto, pero el acreedor esta obligado a pagar las contribuciones y las cargas
del inmueble

El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del mayor valor del
objeto

DURACION DE LA INSCRIPCION-> los efectos del registro de la anticresis se conservan por el

término de 20 años para inmuebles y de 10 años para muebles registrables si antes no se
renueva

PRENDA

ART 2219->CONCEPTO: es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o de

créditos instrumentales. se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por
contrato formalizado en instrumento público o privado y tradicional acreedor prendario o a un
tercero designado por las partes

POSESION-> los derechos provenientes de la prensa solo subsisten mientras el bien afectado se
encuentra en poder del acreedor o del tercero designado

OPONIBILIDAD-> la prenda no es oponible terceros si no consta por instrumento publico o

privado de fecha cierta, cualquiera sea la cuantía del crédito. El instrumento debe mencionar
el importe del crédito y contener la designación detallada de los objetos empeñados, su
calidad, peso, medida, descripción de documentos y títulos y demás datos que sirvan para
individualizarlos

PRENDA DE COSAS-> Si el bien prendado genera frutos o intereses el acreedor debe percibirlos
e imputarlos al pago de la deuda, primero a gastos e intereses y luego al capital

El acreedor no puede usar la cosa prendada sin consentimiento del deudor, a menos que el
uso de la cosa sea necesario para su conservación, en ningún caso puede abusar en la
utilización de la cosa ni perjudicarla de otro modo

El incumplimiento da derecho al deudor:

 Dar por extinguida la prenda y que la cosa le sea restituida

 Pedir que la cosa se ponga en depósito a costa del acreedor
 reclamar daños y perjuicios

PRESCRIPCION ADQUISITIVA
CONCEPTO-> institución por medio de la cual el transcurso del tiempo ópera para la
adquisición o consolidación de un derecho y, como contrapartida, para la pérdida de ese
derecho para su anterior titular

Se pueden adquirir por prescripción adquisitiva todos los derechos reales principales que se
ejercen por la posesión, con la exclusión de los de garantía (hipoteca-anticresis-prenda),
servidumbre (no se ejerce por la posesión) y la servidumbre (el propio código la saca)

ELEMENTOS

 TIEMPO-> se va a dividir en prescripción breve o larga por cada uno

a. Inmuebles

Prescripción breve: en esta es donde el usucapiente tiene más elementos

Si el usucapiente tiene justo titulo + buena fe-> se le va a exigir 10 años de posesión ostensible
y continua; comienza a correr con la fecha del justo titulo

Prescripción larga: no tengo justo titulo o buena fe-> se exige la posesión de 20 años ostensible
y continua; comienza a correr cuando tengo prueba

b. Muebles

Prescripción breve: justo título + buena fe + la cosa debe ser hurtada o perdida-> se le exige
una posesión de 2 años; comienza a contar desde la fecha del justo titulo o desde su
inscripción si es constitutiva

Prescripción larga: no tengo justo titulo ni buena fe->se exige posesión de 20 años

Sin embargo, el CCCN contempla un supuesto especial en el caso de cosas muebles

registrables:

Cosa mueble registrable no hurtada ni perdida (no habría tradición) + no inscripción a su

nombre en el registro, pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre
que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean
coincidentes-> exige posesión de 10 años (es poseedor de mala fe, pero no “tanto”)

 POSESION-> el poseedor (usucapiente) deberá tener la cosa bajo su poder con animus
domini, ejerciendo sobre ella actos posesorios idóneos, que lo conducirán, según haya
sido su intención y la naturaleza y alcance de los actos ejercidos al dominio o una
desmembración de este
La posesión se mantiene invariable sea una cosa mueble o inmueble, lo que varia es el
tiempo

Características-requisitos de la posesión

 Ostensible->publica: el usucapiente es un contradictor del propietario o del poseedor

anterior, por eso es necesario que la posesión sea ejercida de manera que pueda ser
conocida por estos, para que puedan oponerse a ella si esa es su voluntad
Si ellos pudieron conocer esa posesión durante todo el tiempo que duro y no se
opusieron, la ley presume en ellos el abandono, y la posesión del usucapiente se
consolida
 Continua: que sea continua me va a llevar a demostrar que el usucapiente quiere
adquirir ese derecho real que en los hechos esta ejerciendo, no es necesario que el
 usucapiente este constantemente ejerciendo actos posesorios, sino que la posesión se
juzga que continua mientras yo no manifiesto una voluntad contraria
La continuidad en la posesión es el encadenamiento de los actos posesorios realizaos
en la cosa, sin contradictor alguno, durante el tiempo exigido por la ley para la
prescripción
 Ininterrumpida: en este no hay omisión del poseedor sino un acto positivo que puede
ser realizado por el dueño o por un tercero y aún ese acto puede emanar del propio
poseedor, como cuando reconoce el derecho del propietario sobre la cosa

La prescripción adquisitiva se puede oponer por:

 vía de acción: tengo la posesión por que pasaron los 20 años (nunca va a ser la breve)
 vía de excepción: suele ser la breve

EFECTOS DE LA SENTENCIA-> tiene efecto declarativo porque no constituye el derecho real,

sino que declara que existe, que ya adquirí ese derecho

Según sea la larga o la breve, los efectos varían respecto a sus alcances:

 Sentencia declarativa de prescripción Larga-> no tiene efecto retroactivo al tiempo en

que comenzó la posesión
 Sentencia declarativa d prescripción breve-> la sentencia si tiene efecto retroactivo al
día que comenzó la posesión, ya que en esta hay justo titulo y la inscripción en el
registro

ART 2539-> SUSPENSION: esta detiene el cómputo del tiempo por el lapso que dura, pero
aprovecha el periodo transcurrido hasta que ella comenzó, perdura hasta que desaparezca la
causa que le dio origen; se abre así un paréntesis en el tiempo y todo lo que está dentro del
paréntesis no sirve para prescribir, aun cuando se haya tenido la posesión de la cosa, pero si es
útil el anterior y el posterior a la suspensión

CAUSALES DE SUSPENSION

ART 2541-> INTERPELACION FEHACIENTE: suspende por 6 meses, una sola vez

ART 2542-> PEDIDO DE MEDIACION: el paréntesis se abre cuando lo notifico de la celebración

o cuando se celebra la mediación y se cierra después de 20 días de que el acta de cierre de la
mediación este a disposición de las partes

ART 2543-> CAUSALES ESPECIALES

 Entre cónyuges, durante el matrimonio

 entre convivientes, durante la Unión con vivencial
 entre las partes incapaces y con capacidad restringida y sus padres, tutores, curadores
o apoyos, durante la responsabilidad parental, la tutela, la curatela hola medida de
apoyo
 entre las personas jurídicas y sus administradores o integrantes de sus órganos de
fiscalización, mientras continúan en el ejercicio del cargo
 a favor y en contra del heredero con responsabilidad limitada, respecto de los
reclamos que tienen por causa la defensa de derechos sobre bienes del acervo
hereditario
INTERRUPCION-> elimina totalmente, como si no hubiese existido, la posesión anterior. Se
corta el cuso del tiempo sin posibilidad de reiniciarse

Causales de interrupción

ART 2545-> RECONOCIMIENTO: la prescripción se interrumpe cundo el poseedor y el

usucapiente reconocen el señorío superior, reconoce el mejor derecho del otro

ART 2546-2547->PETICION JUDICIAL

ART 2548-> SOLICITUD DE ARBITRAJE

ACCIONES POSESORIAS

Estas son las acciones que va a tener el titular de la relación de poder frente a actos que
implique una lesión, estas acciones las van a poder ejercer todos tenedores y todos los
poseedores, independientemente o no de que sean titulares del derecho real que en los
hechos ejercen (poseedores)

DEFENSAS DE LAS RELACIONES DE PODER

a. extrajudicial-> art 2240

b. judicial-> el código civil regula 2 acciones posesorias:
 acción de despojo (art 2241)
 acción de mantener (art 2240)

en el código procesal encontramos regulados los interdictos de:

 adquirir
 retener
 recobrar
 obra nueva

LESIONES QUE HABILITAN LAS DEFENSAS DE LAS RELACIONES DE PODER:

Turbación-> cuando de los actos materiales no resulta una exclusión del poseedor o tener

Despojo-> cuando de esos actos materiales resulto la exclusión absoluta del poseedor o
tenedor, puede ser una toma parcial o total

En ambas hay actos materiales que ejecuta una persona y que tienen por intención tomar la
posesión en contra del titular de la relación del poder

DEFENSA EXTRAJUDICIAL-> Es de carácter excepcional, está sujeta a un montón de requisitos

Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de propia autoridad, excepto que:

a. Debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza suficiente
b. en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían demasiado
tarde

Están legitimados para ejercer esta defensa;

 el poseedor
 tenedor
 servidores de la posesión
Procede en caso de turbación o despojo (ataque que pueden sufrir las relaciones de poder)

DEFENSA JUDICIAL-> Puedo optar por ejercer la acción posesoria o la acción real, no puedo
iniciar ambas a la vez

 si inicio la real y la pierdo->después no puedo iniciar la posesoria

 Si inicio la posesoria y pierdo->puedo iniciar la real

Acciones posesorias->Finalidad:

 Si hay turbación, mantener el objeto sobre el que se tiene una relación de poder
 Si hay despojo, recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de poder

Acción de despojo: procede en caso de desapoderamiento, desposesion o despojo (sea total o

parcial) por cualquier medio (violencia, clandestinidad o abuso de confianza)

Legitimados: todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque
sea vicioso (coposedores y cotenedores pueden ejercerla contra terceros sin los otros y contra
sus coposeedores o cotenedores)

Demando a:

 Despojante
 Sus herederos
 Sus sucesores de mala fe

Sentencia-> la sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o
de la universalidad o la remoción de la obra que se comienza a hacer

Prueba-> se debe probar la relación de poder en el momento del ataque y el ataque mismo

Procedimiento-> el mas breve que corresponda (sumarisimo)

Prescripción-> 1 años, a contarse desde el ataque

Acción de mantener: procede en caso de turbación en el objeto, en todo o en parte de él

La acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de sufrir en

desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente realización de una obra

Legitimación activa-> todo poseedor o tenedor sobre una cosa o una universalidad de hecho,
aunque sea vicioso

Legitimación pasiva-> contra quien me esta turbando

Sentencia-> la sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la actuación y
adoptar las medidas pertinentes para impedir que vuelva a producirse

Prueba-> se debe probar que soy titular y que me están turbando

Procedimiento-> el más breve

Prescripción-> 1 año a contar desde la lesión

ART 2244->CONVERSION: su durante el curso del proceso se produce una lesión mayor que la
que determina la promoción de la acción, el afectado puede solicitar su conversión en la que
corresponde a la lesión mayor, sin que se retrotraiga el procedimiento, excepto violación del
derecho de defensa en juicio

DEFENSAS DE DERECHO REAL

ACCIONES REALES->son los medios para defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de
los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio ->son imprescriptibles

Estas acciones son:

 Reivindicatoria (defiende la existencia del derecho real)

 Confesoria (plenitud)
 Negatoria (libertad)
 Deslinde (amplitud del derecho real)

Finalidad y lesión que las habilita:

Acción reivindicatoria: tiene por finalidad defender de la existencia del derecho real que
se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento, el
despojo

Accion negatoria: tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce
por la posesión y corresponde ante actos que constituyen una turbación, especialmente
dada por la atribución indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la
posesión

Acción confesoria: tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde
ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión

Las acciones reales competen también a los titulares del derecho de hipoteca sobre los
inmuebles cuyos titulares han sido despidos o turbados o impedidos de ejercer los derechos
inherentes a la posesión

Demanda y sentencia-> para el progreso de las acciones reales la titularidad del derecho debe
existir al tiempo de la demanda y subsistir al tiempo de la sentencia

Acción reivindicatoria:

Finalidad y lesión que la habilita-> defender la existencia del derecho real que se ejercen por la
posesión Y corresponde a actos que producen el desapoderamiento respecto de toda la cosa o
una parte material de ella

Legitimación activa:

 Titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión (todos menos servidumbre
e hipoteca)
 Acreedor hipotecario (legitimado por el CCCN, siempre que sea por derecho propio)

Legitimación pasiva: poseedor o tenedor del objeto, aunque lo tenga a nombre del
reivindicante

El tenedor de la cosa a nombre de un tercero puede liberarse de los efectos de la acción

individual isa al poseedor, si no lo individualiza, queda alcanzado por los efectos de la acción,
pero la sentencia no hace cosa juzgada contra el poseedor
Sentencia->si se admite la demanda, el juez deje ordenar la restitución del objeto, parte
material de el o sus restos

La cosa puede ser reivindicada en su totalidad o en parte material, también puede serlo la
universalidad de hecho

No son revindicables los objetos inmateriales, las cosas fungibles, cosas futuras

Acción negatoria:

Finalidad y lesión que la habilita->defender la libertad del derecho real que se ejerce por la
posesión Y corresponde ante actos que constituyen una turbación, especialmente dada por la
atribución indicada de una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión

Legitimación activa:

 Titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión

 Acreedor hipotecario

Legitimación pasiva: contra cualquiera que impide el derecho de poseer de otro, aunque sea el
dueño del inmueble, arrojándose sobre él, alguna servidumbre indebida. Puede también tener
por objeto reducir a sus límites verdaderos el ejercicio de un derecho real

Prueba: al demandante le basta a probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca, sin

necesidad de probar que el inmueble no está sujeto la servidumbre que se le quiere imponer o
que no está constreñido por el pretendido deber inherente a la posesión

Acción confesoria

Finalidad y lesión que la habilita-> defender la plenitud del derecho real Y corresponde ante
actos que impiden ejercer una servidumbre y otro derecho inherente a la posesión

Legitimación activa:

 Titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión

 Titular del derecho real de servidumbre

Legitimación pasiva: contra cualquiera que impide los derechos inherentes a la posesión de
otro, especialmente sus servidumbres activas

Prueba: al actor le basta probar su derecho de poseer inmueble dominante y su servidumbre

activa si se impide una servidumbre; y su derecho de poseer el inmueble si se impide el
ejercicio de otros derechos inherentes a la posesión

Sí es acreedor hipotecario y demanda frente a la inacción del titular, tiene la carga de probar
su derecho de hipoteca

Acción de deslinde

Finalidad-> estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por dónde debe pasar la línea
divisora entre muebles contiguos

La acción es deslinde permite fijar la línea divisoria de manera cierta, previa investigación
fundada en títulos y antecedentes y de marcar el límite en el terreno
Relaciones entre las acciones posesorias y las acciones reales

 No pueden acumularse las acciones reales con las acciones posesorias

 En las acciones posesorias es inútil la prueba del derecho real, más el juez puede
examinar los títulos presentados para apreciar la naturaleza, extensión y eficacia de la
posesión
 Iniciado del juicio posesorio, no puede admitirse o continuar se la acción real antes de
que la instancia posesoria haya terminado
 Quién sea vencido en el juicio posesorio, no puede comenzar la acción real sin haber
satisfecho plenamente las condonaciones pronunciadas en su contra
 El titular de un derecho real puede interponer la acción real que le competen o
servirse de la acción posesoria, si se intenta la primera, pierde el derecho a promover
la segunda, pero si interpone la acción posesoria puede iniciar después la real

PUBLICIDAD REGISTRAL

SITEMAS DE PUBLICIDAD-> hay dos tipos

 No registrables: la publicidad se cumple a través de la inscripción en registros y no por

otros medios (ej: celebración del contrato es publicidad suficiente)
 Registrables: la publicidad posesoria es relevante, pero es indispensable contar con
otro medio de poner en conocimiento los terceros la existencia del derecho, y este
medio son los registros, en los que deben inscribirse los títulos que contienen actos
causales de adquisición, extinción de los derechos reales

Tipos de inscripción:

a. Declarativos: inscripción solamente a los efectos de oponer el derecho a terceros

interesados
b. Constitutivos: la inscripción es una condición del nacimiento del derecho real
c. Inscripción: los títulos inscriben haciendo una síntesis de ellos
d. Personales: conociendo el nombre del titular, puedo conocer si los derechos reales
figuran inscriptos a su favor
e. Reales: toma como base la cosa sobre la que recae en los derechos
f. Validan títulos: la inscripción purifica los títulos de los vicios de los que pudieran estar
afectados
g. No validan títulos: la inscripción no convalida el título ni subsane los defectos de los
que adoleciera

Ley nacional de registro de la propiedad inmueble->17801: Este es el régimen al que deben

sujetarse los registros de la propiedad inmueble de cada provincia y en la capital federal

PRUNCIPIOS REGISTRABLES-> orientaciones fundamentales que informan está disciplina y dan

la pauta en la solución de los problemas jurídicos planteados en el derecho positivo

Principio de autenticidad

Registro inmobiliario: registro de documentos, instrumentos o títulos en sentido formal que

contiene las situaciones jurídicas inscribibles
Sentido material-> acto jurídico: debe exteriorizarse en la forma legal recibidos en el registro ->
instrumentos-> sentido material

Autenticidad: el documento debe hacer por sí fe o con otros complementarios en cuanto a su

contenido registrable, y deben estar constituidos por escritura material, resolución judicial o
administrativa

Principio de rogación-> el registro no procede de oficio sino a instancia de parte interesada., la

excepción es por la caducidad de la hipoteca y anticresis, anotaciones de embargos e
inhibiciones

Principio de inscripción-> esta es la inscripción en el registro de los documentos

requisito con fines de publicidad que se adiciona al título suficiente y al modo suficiente para
oponibilidad a los terceros interesados de buena fe

Si el titular no registra su derecho no estará legitimado registralmente para disponer

Principio de legalidad-

Registro-> control de legalidad, actividad calificadora

Califica al documento y controla:

 Si se cumplieron los principios registrales

 las formas extrínsecas

Rechaza-> documento que contenga una nulidad absoluta

Manifiesta y devuelve-> documento que contenga defectos subsanables

Caracteres de la actividad calificadora:

 obligatoria: no se puede dejar de hacer

 autónoma: subordinación a la ley
 oportuna: opera en cada caso que es rogado
 completa e integral: total de los defectos
 limitada: calificación y observaciones subordinadas a ciertas reglas

Principio de tracto sucesivo-> conservar el orden regular de los sucesivos titulares registrales
de modo que todos los actos dispositivos forman un encadenamiento perfecto y aparecen
registrados como si derivarán unos de otros

Todo nuevo asiento debe encontrar su apoyo en el anterior, es decir, debe emanar del titular
inscripto

Elementos:

 sujeto: identidad entre la persona que otorga el acto dispositivo y la que figuran los
asientos como titular del derecho que se dispone
 objeto: descripción del inmueble en el documento coincidente con el que figura en el
folio
 oportunidad: exigencia a la inscripción previa, debe existir en el momento de
practicarse el asiento
  efectos: en caso de inobservancia, el registro no inscribe el documento si el
enajenante no puede justificar la legitimación

tracto abreviado-> excepción a la inscripción previa de los documentos y modalidad del tracto
sucesivo

sistema registral declarativo-> es un requisito del tracto registral. Registro para que el acto
dispositivo pueda inscribirse y no para que pueda otorgarse

principio de publicidad-> la publicidad de las situaciones jurídicas existentes en el registro a

terceros interesados tiene la finalidad de favorecer la circulación de la riqueza inmobiliaria y
procurar y asegurar los resultados del tráfico

La publicidad se exterioriza de 3 maneras:

a. Exhibición de la documentación registral-> el registro es público para aquel que tenga

interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones
o interdicciones inscriptas
b. sistema de la publicidad formal-> en forma exclusiva y excluyente mediante las
certificaciones
c. por medio de informes y copias auténticas de la documentación registral-> dictadas
conforme a las disposiciones que establezcan las reglamentaciones locales

certificaciones-> las certificaciones revisten las características propias de los instrumentos

públicos administrativos; tienen igual valor y eficacia que los asientos originales y suplen a
estos, son el medio técnico y legal de hacer público los registros

LEY 17801-> ART 25: RESERVA DE PRIORIDAD

Doble fase-> pedido del certificado (el adquirente toma conocimiento sobre el estado registral
de las situaciones jurídicas y derechos inscritos o anotados)-> confiere al adquirente
conocimientos de la realidad registral y garantiza la inmutabilidad de los datos que hace
conocer el registrador por el plazo de ley

 la segunda fase apunta al registro a fin de anotificar el negocio en gestión y adquirir la

prioridad correspondiente

El principio de reserva de prioridad se caracteriza y define, como la publicidad de los negocios

jurídicos en gestión que, anotados en el registro inmobiliario con carácter preventivo, dan
lugar a una reserva de prioridad en su favor