Propiedad Horizontal:

Lo que comunmente conocemos como “tengo un

departamento”. Derechos Reales de propiedad horizontal es un derecho
real sobre cosa propia que otorga a su titular la posibilidad de usar,
gozar, y disponer jurídica y materialmente (aunque la disposición material
es muy limitada) respecto de su objeto. Su objeto va a consistir en una
parte, una fracción de un inmueble edificado, y va a estar compuesta por
una parte propia, privativa, que comunmente se la conoce como unidad
funcional, y un porcentaje sobre las cosas y partes comunes.

Art. 2037 CCyC: “La propiedad horizontal es el derecho real que se

ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso,
goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes
privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo
que establece este Título y el respectivo reglamento de
propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las
facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman
un todo no escindible”. >

Hay que tener en cuenta, más que nada en esta última parte de la
definición que da el código que nosotros decimos “tengo un
departamento” y nos focalizamos en donde está mi dormitorio, mi cocina,
mi baño, pero dentro de la unidad funcional de la propiedad horizontal, el
objeto conocido como unidad funcional es más amplio, comprende a ese
departamento y también al porcentaje que yo tengo de las partes
comunes, y estas partes comunes son inescindibles, no se pueden
separar. Esto quiere decir que no se puede decir ‘yo te alquilo el
departamento pero no te alquilo el porcentaje que tengo sobre las cosas
y partes comunes’, es un único objeto, la propiedad horizontal tiene la
parte privativa y unida el porcentaje sobre las cosas y partes comunes.

Historia: Vélez cuando redacta el código en el año 1870, había prohibido

la división horizontal sobre la propiedad ya que no le convencía mucho la
idea de que haya varias personas como titulares de una misma cosa.
Estamos en la época de la conquista del desierto con lo cual era
necesario poblar el interior del país. Después es cierto que la realidad le
fue dando un cachetazo al código de Vélez porque se construyeron
edificios de todas formas. En el año 1948 se sanciono la 13512, la ley de
propiedad horizontal. Esa ley termino con todos los inconvenientes
porque reconoció a nivel legislativo que el derecho real de propiedad
horizontal era un derecho autónomo. Hasta esa ley se discutía que era lo
que se tenía cuando tenias un departamento porque no estaba legislado
y en el código de Vélez se prohibía. Esto dio lugar a distintas teorías
sobre la naturaleza jurídica del Derecho Real de propiedad horizontal.
Las diferentes teorías que se fueron postulando y que
algunos autores en minoría aun siguen sosteniendo son:

 Para unos teóricos es un dominio integrado con un condominio de

indivisión forzosa. Lo que dice esta primer teoría es  que lo que vas a
tener es un derecho real de dominio sobre mi parte privativa y un
derecho real de condominio sobre las partes y cosas de uso común
(terreno, pasillo, ascensores, puerta de entrada al edificio, etc).
 Otros decían que lo que tenemos en realidad es un condominio con una
partición de uso y goce. Es decir, tenemos todo el edificio en condominio
pero acordamos quien usa cada parte.
 Esta teoría, que es a la que apunto la ley de propiedad horizontal y a la
que también responde el código civil y comercial, dice que el derecho
real de propiedad horizontal es un derecho autónomo, es uno más que
se agrega a la lista, ni un dominio, ni un condominio. Porque tiene sus
propios problemas, tiene una figura que es ajena a los restantes derechos
reales que es el Consorcio (persona jurídica que no se da en otros
derechos reales), tiene un administrador de este consorcio que lo
representa frente a terceros, tiene requisitos diferentes para lo que son
las diferentes unidades funcionales, tiene restricciones más grandes, en
definitiva el consorcio tiene un patrimonio propio que está representado
por las expensas, el fondo de reserva en caso de que lo haya. 

Al ser diferente al dominio y al condominio, la propiedad horizontal

requiere una legislación distinta, por eso los legisladores, como había
quedado afuera del código de Vélez, en vez de agregarla, prefirieron
directamente hacer una ley diferente, ya que la modificación de un
código civil es más dificultosa que la creación de una ley. Entonces en esa
época se hizo una ley autónoma, que se relacionaba con el código civil
porque remitía a varios de sus artículos. Hoy en día, tenemos
incorporada a la propiedad horizontal en el código civil y comercial como
un derecho real autónomo con sus propias figuras, con sus propias
dificultades, con sus propios derechos. 

Objeto del Derecho Real de Propiedad Horizontal: La unidad

funcional que va a estar compuesta por un lado por una parte propia o
privativa (con el código anterior se decía parte privativa y ahora se la
refiere como parte propia), que va a ser lo que se conoce como
‘departamento’ y puede ser que sea una división meramente horizontal y
que este dividido por piso, puede ser que esta unidad este dividida en
varias partes propias en un mismo piso, o puede ser lo que se conoce
comunmente como ph es decir un departamento que está construido
solo en planta baja a partir de un pasillo largo con diferentes unidades
funcionales. Además, nuestra unidad funcional también va a estar
compuesta por un porcentaje sobre las partes y cosas comunes. 
 Art. 2039 CCyC: “El derecho de propiedad horizontal se determina en la
unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u
otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o
destino (curiosidad: cuando se sanciono la ley de propiedad horizontal,
solo se pensó para el destino de vivienda, hoy ya tiene un sentido más
amplio), que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía
pública, directamente o por un pasaje común. La propiedad de la
unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y
partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su
seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias
destinadas a servirla”. >

Este artículo además agrega los dos requisitos fundamentales que debe
tener la propiedad horizontal: independencia funcional, que significa que
debe tener todo lo necesario para poder satisfacer el fin por el cual está
constituida; y salida a la via publica, que puede darse o por una parte
propia o por una parte común. Las unidades complementarias, por su
lado, dependen de cómo estén constituidas en el reglamento,
comunmente las bauleras no están constituidas como unidades
independientes, sino como complementarias a una unidad funcional. Con
las cocheras para algo distinto, a veces están constituidas como unidades
funcionales independientes y otras veces como unidades
complementarias. Esto depende como esta constituida en el reglamento.
Si el reglamento la constituye como una unidad independiente, se puede
vender sola, si está constituida como una unidad complementaria, se
debe vender conjuntamente con su unidad funcional independiente. 

Cosas y partes comunes: Son aquellas respecto a las cuales tenemos un

porcentaje.

1. La primera y esencial es el terreno: El derecho real de propiedad

horizontal en lo que es el terreno tiene una particularidad que lo
distingue de lo que es el derecho real de dominio, que es la siguiente:
cuando nosotros hablamos de derecho real de dominio decimos que
todo lo que está construido, plantado o sembrado sobre el terreno es
accesorio al mismo y por ende es de titularidad del titular del terreno. En
el derecho real de propiedad horizontal se da al revés porque el terreno
termina siendo un accesorio, termina siendo algo secundario, porque lo
principal es mi departamento, mi parte privativa, y yo del terreno voy a
tener un porcentaje.
2. Demás partes y cosas comunes:
 Cosas y partes de uso común: la puerta de entrada del edificio, los
pasillos, los ascensores, los tanques de agua, los motores, las cañerías
hasta el acceso de cada unidad funcional.
 Cosas y partes que sean indispensables para la seguridad: los muros
exteriores, el techo, la terraza, las columnas, los muros interiores que
tengan función de sostener la estructura.
 Cosas y partes que el reglamento nos diga que son comunes: son
comunes porque así lo determina el reglamento. 

Art. 2040 CCyC: “Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a

algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de
ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se
determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes
cuyo uso no está determinado, se consideran comunes. Sobre estas cosas
y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio
de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales. Cada
propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino,
sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios”. 

Hay que tener en cuenta que hay veces que vamos a tener cosas que son
comunes pero de uso exclusivo, como por ejemplo el muro divisorio, los
balcones y el patio de aire y luz.  

Art. 2041 CCyC: “Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y

partes necesariamente comunes: a) el terreno; b) los pasillos, vías o
elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior; c)
los techos, azoteas, terrazas y patios solares; d) los cimientos, columnas,
vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las
de balcones, indispensables para mantener la seguridad; e) los locales e
instalaciones de los servicios centrales; f) las cañerías que conducen
fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso
en la unidad funcional; g) la vivienda para alojamiento del encargado; h)
los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas; i) los muros
exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes
comunes; j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de
personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la
unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de
siniestros; k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios
de beneficio común; l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del
personal que trabaja para el consorcio. Esta enumeración tiene carácter
enunciativo”.  

No es taxativo, puede haber otras cosas que sean necesariamente

comunes. Básicamente son el terreno y todo lo que haga a la seguridad. 
 Art. 2042 CCyC: “Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y
partes comunes no indispensables: a) la piscina; b) el solárium; c) el
gimnasio; d) el lavadero; e) el salón de usos múltiples. Esta enumeración
tiene carácter enunciativo”.

Son aquellas que son comunes pero no es indispensable que estén y que
si están, no es necesario que sean comunes. Lo determina el reglamento.

Art. 2043 CCyC: “Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con

respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el
volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no
portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso
de los balcones. También son propias las cosas y partes que, susceptibles
de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de
propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la
convivencia ordenada”.  

Sería lo que se conoce como el departamento, el local, la cochera, las

partes privativas.

 Cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras

divisorias: por exclusión es propio el espacio físico comprendido dentro
de los cuatro muros que definen al departamento.
 Los tabiques internos no portantes: un muro divisorio que no hace a la
estructura del edificio. Si lo tiro abajo no afecto a la estructura del
edificio.  
 Las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos (pintura, azulejos),
incluso de los balcones: cuando nos aclara que “incluso de los balcones”
nos dice que los balcones NO son de uso propio, y esto fue muy
discutido. Con la ley de propiedad horizontal se entendía que eran
comunes porque estaban ligados al muro exterior, ahora el CCyC sigue
esta teoría, es común pero de uso exclusivo.
 También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho
exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad
horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia
ordenada: hay cosas que si o si son de uso común, y hay otras que el
reglamento podrá decirme si son propias o no. 

Adquisición del Derecho Real de Propiedad Horizontal: Lo primero que se

va a necesitar es que el edificio se encuentre en lo que se conoce como
‘estado de propiedad horizontal’ y esto se consigue básicamente
redactando el reglamento de propiedad horizontal, que se redacta en
escritura pública, e inscribiéndolo en el registro de propiedad de
 inmuebles. Recién ahí nace el estado de propiedad horizontal. En la
práctica nace con la enajenación de la primera unidad funcional.
Mientras que tenga un solo titular, será un dominio. La otra posibilidad
es que tengamos condóminos, que no sea un solo titular, entonces los
condóminos redactan el reglamento, lo anotan en el registro de
propiedad de inmuebles, el derecho real de propiedad horizontal va a
nacer cuando se asignen las unidades funcionales. Esto es algo bueno
que trae el nuevo código. Con la ley anterior había un defecto en la
redacción y hablaba de que los copropietarios iban a redactar el
reglamento pero lo cierto es que hasta que no esté inscripto no vamos a
tener propiedad horizontal. 

Art. 2038 CCyC: “Constitución. A los fines de la división jurídica del

edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por
escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que
debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad
horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional”. > El
final del artículo dice que cuando se compra una unidad funcional, a la
vez se presta conformidad con el reglamento, porque el reglamento
integra el titulo. En el caso de algún problema, no se puede desconocer lo
que dice el reglamento, a lo sumo se podría cuestionar si alguna clausula
es injusta. 

 
Modos de adquisición:

1. Tradición: rige lo mismo que en el caso del dominio, se necesita el titulo

(acto jurídico que reviste las formas establecidas por la ley, que tiene
como fin transmitir o constitutir un DR) y modo suficiente.
2. Sucesión: es decir, mortis causa.
3. Prescripción adquisitiva: puede ser breve o larga. La diferencia acá va a
estar en el objeto, el derecho que se va a usucapir va a ser el derecho
real de propiedad horizontal.
4. Arrimar al derecho real de propiedad horizontal efectuando la partición
de un condominio: lo que la jurisprudencia dice en estos casos es que se
va a poder realizar si la partición es fácil de realizar, si todos los
condóminos están de acuerdo o si no genera ningún gasto para el
condómino que no estuvo de acuerdo.

Reglamento de Propiedad Horizontal: En definitiva es el estatuto, una de

las cosas más importantes de la propiedad horizontal. El reglamento
tiene que estar redactado por escritura pública en inscripto en el registro
de propiedad de inmuebles. Lo redacta quien sea titular de dominio, o los
condóminos del inmueble con anterioridad al nacimiento de la propiedad
horizontal. El código también nos habla de las clausulas obligatorias que
debe tener el estatuto: 

Art. 2056 CCyC: “Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe

contener: a) determinación del terreno; b) determinación de las unidades
funcionales y complementarias; c) enumeración de los bienes propios; d)
enumeración de las cosas y partes comunes; e) composición del
patrimonio del consorcio; f) determinación de la parte proporcional
indivisa de cada unidad; g) determinación de la proporción en el pago de
las expensas comunes; h) uso y goce de las cosas y partes comunes; i) uso
y goce de los bienes del consorcio; j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes; l) facultades especiales de las
asambleas de propietarios; m) determinación de la forma de convocar la
reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación; n)
especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede
detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en
asambleas; ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas
decisiones; o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el
reglamento de propiedad horizontal; p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o
locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios; r)
designación, facultades y obligaciones especiales del administrador; s)
plazo de ejercicio de la función de administrador; t) fijación del
ejercicio financiero del consorcio; u) facultades especiales del consejo de
propietarios”.

Básicamente las cláusulas que deben estar si o si son aquellas que

determinen cual es el terreno donde va a estar la edificación, que partes
son propias y que partes son comunes, las expensas, los gastos de
conservación y de mantenimiento. Normalmente el modo de contribuir
con las expensas tiene que ver con el porcentaje que yo tenga de las
cosas y partes comunes, pero el reglamento tranquilamente podría decir
otra cosa. El reglamento también va a tener que establecer este
porcentaje, la forma de convocar a las asambleas, la periodicidad de las
mismas, va a tener que nombrar al primer administrador, cuánto va a
durar en su cargo y como se lo va a remover, también cuáles son sus
facultades, las facultades de la asamblea, las del consejo de propietarios
en caso de que exista. Dentro de las asambleas, cuales son las mayorías.
Y por último, lo que va a tener que establecer el reglamento si o si es el
destino de las unidades funcionales. Después tenemos cláusulas que son
facultativas, que pueden estar como no estar, por ejemplo todas las que
tienen que ver con normas de convivencia. 

Modificación del reglamento: Art. 2057 CCyC: “Modificación del

 reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los
propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los
propietarios”.

Este artículo arrastra una falla que también tenía la ley de propiedad
horizontal, y es que habla de una mayoría de dos tercios, mientras que
en las decisiones que afecten patrimonialmente a uno de los
propietarios, se requiere unanimidad. 

A los fines de la modificación, a las cláusulas del reglamento se las divide

en dos tipos de cláusulas: por un lado en clausulas estatutarias y por otro
lado clausulas reglamentarias. Si la cláusula que se intenta modificar
tiene alguna afectación de contenido patrimonial se la considera
estatutaria, por ejemplo la forma en la que se contribuye a las expensas,
para estas cláusulas se necesita unanimidad, el voto positivo del 100% de
los propietarios. Esto surge del Art. 2061 CCyC:“Conformidad expresa del
titular. Para la supresión o limitación de derechos acordados a las
unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano,
la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares”. 

Si estamos frente a una clausula reglamentaria nos remitimos a la

fórmula de dos tercios, siempre y cuando el reglamento no haya
establecido una mayoría mayor que la prevista por el código. 

Facultades de cada titular de la propiedad horizontal: 

Facultades respecto a nuestra parte privativa:

 Facultades materiales:

 Derecho de poseer, porque es un derecho real que se ejerce por la

posesión, y gracias a esto voy a poder iniciar acciones posesorias y
acciones reales.
 Facultades de uso y goce.
 Facultad de disponer materialmente, pero de un modo limitado, porque
no puedo afectar a la integridad o a la seguridad del edificio, tampoco
voy a poder modificar el aspecto exterior del edificio.

 Facultades jurídicas:

 Enajenar la unidad de forma parcial o total.

 Constituir derechos reales sobre mi unidad funcional, grabarla.
 Constituir derechos personales sobre mi unidad funcional.
 Abandonar la unidad funcional, que al ser una cosa inmueble es a favor
del Estado. El abandono no te libera del pago de las expensas.

Facultades respecto a las partes y cosas comunes:

 Facultades materiales:

 Facultades de uso y goce respetando el destino y respetando los

derechos de los demás sobre esas cosas.

 Facultades jurídicas:

 Estas facultades siguen la suerte de la parte privativa, asique remitimos a

las mismas facultades jurídicas. 

El código civil y comercial también nos habla de las modificaciones que se

pueden hacer en cosas y partes comunes. 

Art. 2051 CCyC: “Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para

realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los
propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los
propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado. Quien
solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su
interés particular que se opone a la autorización si se concede,
tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo,
contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez,
salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del
inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden
judicial expresa”.

Son mejoras que no son necesarias para la seguridad o la conservación,

esas las tiene que hacer el administrador directamente y no necesita
mayorías. 

Art. 2052 CCyC: “Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la

mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio
sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos
pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble
de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los
propietarios. También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre
cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un
propietario”. 

Art. 2053 CCyC: “Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u

obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés
particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y so-portar los gastos
de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su
inscripción, si hubiera lugar a ellos”

Depende cual sea la obra puede implicar la modificación del reglamento.  

Art. 2054 CCyC: “Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en

ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de
propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes
comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta
injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir,
si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa
del propietario”.

Las reparaciones urgentes las debe llevar a cabo el administrador, de no

estar él, las debe llevar a cabo el consejo de propietario. Se da mucho en
la práctica que ante una reparación de carácter urgente y ante la
inactividad del administrador, cualquiera de los propietarios se encuentra
facultado a solventar el gasto y tiene derecho a repetición. Hay que tener
en cuenta que esta acción se hace en carácter de gestión de negocios de
la administración, es decir, si te excedes y la reparación no era de
carácter urgente, te arriesgas a que no te reembolsen la plata, o si pagas
mucho más del precio en el mercado, esa diferencia pueden no
abonártela. 

Obligaciones dentro del derecho real de propiedad horizontal: 

Art. 2046 CCyC: “Obligaciones. El propietario está obligado a: a) cumplir

con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del
reglamento interno, si lo hay; b) conservar en buen estado su
unidad funcional; c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias
en la proporción de su parte indivisa; d) contribuir a la integración del
fondo de reserva, si lo hay; e) permitir el acceso a su
unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y
de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento
de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los
trabajos de su instalación; f) notificar fehacientemente al administrador
su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la
unidad funcional”. 
Dentro de las obligaciones, la más importante es la del pago de expensas,
como regla es de acuerdo a la proporción que yo tenga sobre las partes y
cosas comunes, pero el reglamento puede decir otra cosa. En los
reglamentos más modernos se está dando que se libera a ciertos
propietarios de algunos pagos. 

Expensas: Van a contener además de lo que sean gastos de conservación

y reparación y los gastos de adquisición, los honorarios del
administrador, los sueldos de los trabajadores del consorcio (encargado,
el que limpia la pileta), los seguros, en definitiva todos los gastos que
hagan al funcionamiento del consorcio. En el caso de dejar de pagar una
expensa porque considero que no debería: 

Art. 2049 CCyC: “Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago

de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las
devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los
bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por
abandono de su unidad funcional. Tampoco pueden rehusar el pago de
expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa,
fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto
compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de
las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no
tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan
dichas erogaciones”

En definitiva te dice a quien del consorcio le podes cobrar. En el caso de

comprar el departamento con deuda de expensas, hay que pagarlas. 

Supuesto: yo adquirí en este momento mi unidad funcional, yo soy

responsable incluso por las expensas que hayan sido devengadas con
anterioridad. Yo compre el departamento con deuda, tengo que
responder por ellas. El problema que se da es: si yo vendí el
departamento sin pagar esas deudas, básicamente en este estado de
situación vamos a tener 3 deudas y 3 deudores diferentes. Voy a tener en
primer lugar a A que no se va a poder liberar del pago de las expensas
que hayan sido devengadas durante su titularidad, y que respecto de
ellas va a tener que responder con la totalidad de su patrimonio. B
cuando compro tenía que responder tanto por las de A como por las de
él, con su patrimonio. Y la pregunta se da acá: Si B vende, respecto de las
que se hayan producido durante su titularidad él responde con todo su
patrimonio, de eso no hay duda, pero  de las que se hayan producido con
anterioridad a su titularidad, la doctrina entiende que no, que ya no tiene
que responder, va a seguir respondiendo A, que era el titular de ese
momento pero B ya no. Pero si va a responder C, ya que responde por las
que se hayan producido durante su titularidad y las que se hayan
producido con anterioridad, porque es el titularidad actual. En
conclusión: 

Las producidas durante tu titularidad respondes con todo tu patrimonio. 

Las producidas con anterioridad a tu titularidad respondes con la cosa

(en este caso solo podría responder el titular actual). Esto es doctrinario
porque el código no es claro. 

Un propietario no se puede negar a pagar las expensas porque considere

que tiene un crédito a favor con el consorcio. No te podes liberar del
pago de las expensas invocando otros derechos, salvo que estemos
hablando de una compensación que haya sido establecida por el juez o a
partir de un acuerdo con el consorcio. 

Art. 2050 CCyC: “Obligados al pago de expensas. Además del propietario,

y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos
y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por
cualquier título”.

El propietario siempre va a ser obligado, aunque pueden haber más

obligados. 

Cobro de las expensas: en definitiva las expensas hacen al sostenimiento

del consorcio, son fundamentales. Para iniciar un juicio de cobro de
expensas, lo único que vamos a necesitar es: un certificado de deudas
firmado por el administrador del consorcio y en su caso por el consejo de
propietarios. Este certificado no tiene muchos requisitos para su
elaboración. Este certificado es un titulo ejecutivo, vos te presentas al
juzgado con el certificado de deuda, además, vas a constatar que quien
firma es efectivamente el administrador esto se hace con una fotocopia
del libro acta de designación del administrador, con una copia del
reglamento de copropiedad y con el certificado de deuda, y el juzgado ya
ordena un mandamiento de intimación de pago y citación para oponer
excepciones. En el cobro de expensas se admite una tasa de interés más
amplia de la común por su importancia. Es un crédito privilegiado, no se
lo puede poner en el sistema de protección de bien de familia porque la
obligación del pago de expensas nace cuando nace el derecho real de
propiedad horizontal y ese nacimiento se da anterior a la compra del
inmueble; y además, el pago de las expensas hacen a la conservación de
la cosa por eso tiene un privilegio especial. 
No te liberas de las expensas mediante el abandono, esto hace que NO
sean obligaciones propter rem. 

Prohibiciones: Van mas allá que las restricciones y limites al dominio

porque la convivencia es mucho mas intima. Algunas prohibiciones están
en el código civil y comercial pero las mayorías de ellas están en el
reglamento interno.

Art. 2047 CCyC: “Está prohibido a los propietarios y ocupantes: a)

destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines
distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal; b)
perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la
normal tolerancia; c) ejercer actividades que comprometan la seguridad
del inmueble; d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales”. > También
está prohibido, por más de que no lo diga este articulo, modificar el
aspecto exterior del inmueble, e incluso también en muchos reglamentos
está prohibido la colocación de carteles en el inmueble. 

En el caso de las infracciones, en principio lo que dice el código es que ya

sea el consorcio a través de su administrador o cualquiera de los
propietarios afectados tienen acción para procurar el cese de esta
infracción. La ley dice que esta acción va a tramitar por el procedimiento
más abreviado, hoy es el proceso sumarísimo. Los legitimados en
definitiva son el administrador (representante legal del consorcio) o
cualquiera de los propietarios que demuestren un interés, una
afectación.  Hay que tener en cuenta además que más allá del cese de la
infracción también se puede pedir el pago de daños y perjuicios. 

Art. 2069 CCyC: “Régimen. En caso de violación por un propietario u

ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el
reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones
que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado
tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por
la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el
infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de
reiteración de infracciones”. > Este artículo concluye diciendo que
además del inquilino, el usufructuario, el habitador, pueden ser
desalojados en el caso de reintegración de incumplimiento. 

El Consorcio: Algo que hay que tener en cuenta que es una persona
jurídica distinta de los propietarios que lo integran. 

Art. 2044 CCyC: “Consorcio. El conjunto de los propietarios de las

 unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su
domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de
propietarios y el administrador. La personalidad del consorcio se extingue
por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal,
sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura
pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario”. 

Es una persona jurídica porque tiene un representante legal que es el

administrador, porque opera a partir de la asamblea, porque tiene
también un consejo de propietarios, porque tiene un patrimonio
conformado por las expensas y el fondo de reserva. Es una persona
jurídica limitada por su objeto, por la causa de su existencia. 

Órganos del Consorcio:

 Administrador: Viene a ser el órgano ejecutivo. Es el representante legal

del consorcio no solo ante terceros, sino también ante cualquier
propietario. El primer administrador va a estar designado por el
reglamento de propiedad horizontal (art. 2066 CCyC) y los sucesivos
administradores van a ser nombrados y removidos por la asamblea. El
reglamento también nos va a decir cuánto tiempo dura en funciones un
administrador, normalmente dura un año, aunque la asamblea puede
removerlo sin necesidad de respetar su mandato y sin necesidad de
expresar una causa, es soberana. El primer administrador si o si debe
estar nombrado en el reglamento aunque la modificación del
administrador no implica la modificación del reglamento. El
administrador demuestra su representación frente a terceros a partir de
copias certificadas por escribano de las actas donde esta designado y
copias de cuánto dura su mandato. Derechos y obligaciones del
administrador (art. 2067): El administrador tiene los derechos y
obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de
propietarios. En especial debe: a) convocar a la asamblea y redactar el
orden del día; b) ejecutar las decisiones de la asamblea; c) atender a la
conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la
estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de
seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales; d)
practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para
satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva,
ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador
debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios; e) rendir
cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del
ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal; f)
nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la
asamblea convocada al efecto; g) cumplir con las
 obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria; h)
mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios
que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica,
aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir; i) llevar
en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de
propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la
reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las
liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes
documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas
administraciones; j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los
quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos
existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas
documentadas; k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en
ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la
comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o
judiciales que afecten al consorcio; I) a pedido de parte interesada,
expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y
de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la
existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre
los seguros vigentes; m) representar al consorcio en todas las gestiones
administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las
facultades propias de su carácter de representante legal. Un sujeto
particular individual no está legitimado para pedir la rendición de cuentas
al administrador, este responde hacia el consorcio pero no hacia cada
propietario individualmente, rinde cuenta hacia la asamblea. Para
nombrar o despedir un empleado el administrador necesita acuerdo de la
asamblea (novedad positiva que trajo el nuevo código).
 Consejo de propietarios: Este órgano puede existir como no. Art. 2064
CCyC: “Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado
por propietarios, con las siguientes atribuciones: a) convocar a la
asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el
administrador omite hacerlo; b) controlar los aspectos económicos y
financieros del consorcio; c) autorizar al administrador para disponer del
fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;
d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia
del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante
dentro de los treinta días de producida la vacancia. Excepto los casos
indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al
administrador, ni puede cumplir sus obligaciones”.  Otra función que no
nos dice este articulo es la de suscribir los certificados de deuda
(conjuntamente con el administrador). En este órgano normalmente son
entre 3 y 5 miembros. No es obligatorio ser parte del consejo.
 Asambleas: En definitiva es el órgano más importante ya que es el
órgano deliberativo y de gobierno. Está compuesta por la totalidad de los
 copropietarios. Es un ente supremo y soberano porque las decisiones
que se adopten en la asamblea siempre y cuando respeten el quórum
van a ser obligatorias para todos incluso para los ausentes y los que
voten en contra. Art. 2058 CCyC: “Facultades de la asamblea. La
asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver: a) las
cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el
reglamento de propiedad horizontal; b) las cuestiones atribuidas al
administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por
cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las
partes proporcionales indivisas con relación al conjunto; c) las cuestiones
sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del
consorcio; d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del
administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere”. La asamblea
nombra y remueve al administrador y al consejo de propietarios. 

Clases de asambleas: 3 tipos.

 Ordinarias: Son aquellas que se van a celebrar periódicamente,

normalmente se celebran una vez por año pero el reglamento me puede
decir otra cosa. Van a tratar los temas cotidianos que hacen a la vida del
consorcio.
 Extraordinarias: Se celebran ante una urgencia o ante una decisión que
no pueda  esperar a la celebración de la ordinaria, por ejemplo si hubiera
que hacer un arreglo muy costoso, o por ejemplo si renuncia el
administrador y hubiera que designar otro.
 Judiciales. 

Ordinarias y Extraordinarias: Lo primero que vamos a necesitar para que

haya una asamblea es una convocatoria. Convoca en principio el
administrador, en el caso que este no lo haga puede hacerlo el consejo
de propietarios. Lo más importante de la convocatoria va a ser que sea
por medio fehaciente y que contenga el orden del día. Dos cosas que en
la práctica se respetan muy poco. La falta de notificación de la
convocatoria es una de las causales de nulidad. La convocatoria debe
contener el lugar de celebración, el horario de celebración y el orden del
día. El orden del día es un detalle de los temas que se van a tratar en la
asamblea, es importante porque en definitiva a partir del orden del día
uno decide si va o no a concurrir a la asamblea y porque el tratar temas
que están fuera del orden del día también es una causal de nulidad. Art.
2059 CCyC: “Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser
convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de
propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe
redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros
temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por
 unanimidad tratar el tema. La asamblea puede autoconvocarse para
deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la
autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de
dos tercios de la totalidad de los propietarios. Son igualmente válidas las
decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios
aunque no lo hagan en asamblea”. 

Los legitimados para intervenir en la asamblea son únicamente los

propietarios. En el caso de que haya copropietarios en una misma unidad
funcional el voto se computa como 1. En la práctica se da que van
inquilinos y usufructuarios a la asamblea pero no pueden votar, se los
puede escuchar si la asamblea lo permite pero no tienen poder de
decisión. No es necesario que vaya el propietario personalmente, puede
ir el propietario a través de un apoderado o a través de cualquier persona
suscribiendo a lo que se conoce como carta poder. La carta poder es un
papel sin muchos requisitos, de hecho muchos administradores en la
misma convocatoria ponen un modelo de carta poder. La ley no marca un
límite de carta poder que puede tener una persona pero el reglamento si
podría. 

Quórum (Ordinarias y Extraordinarias): Es la cantidad de sujetos

presentes que yo requiera para que la asamblea sesione válidamente. El
quórum está relacionado con la mayoría. En la práctica casi nunca las
asambleas sesionan con quórum. Una vez que se verifica si se tiene
quórum, la asamblea comienza y se designa un secretario de actas. El
secretario de actas es el que escribe en el libro de actas quienes
estuvieron presentes, que temas se trataron, que decisiones se tomaron,
como voto cada uno de los presentes, en definitiva todo lo que fue
pasando en la asamblea. Durante la asamblea se trata tema por tema del
orden del día. Se trata un tema, se vota. Cuando votamos tenemos 3
tipos de mayorías para adoptar decisiones. El reglamento de propiedad
horizontal puede agravar las mayorías que da la ley pero no puede
disminuirlas:

 Mayoría mínima: Es lo que se conoce como ‘mayoría absoluta’, es decir,

la decisión que menos votos requiere necesita más de la mitad (no es lo
mismo decir la ‘mitad + 1’). Art. 2060 CCyC: “Mayoría absoluta. Las
decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada
sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se
forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes
proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto. La mayoría de
los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por
medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a
los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por
 igual medio, con mayoría suficiente. El derecho a promover acción judicial
de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la
fecha de la asamblea”. > Siempre se computa sobre la totalidad de los
propietarios. Se trata de una mayoría absoluta con doble exigencia del
número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con
relación al conjunto. Esta doble exigencia tiene su sentido en que se
protege individualmente cada unidad funcional y por otro lado se
protege a quienes pagan más de expensas para que tengan un poco mas
de decisión. La mayoría de las decisiones se toman por mayoría absoluta,
por ejemplo remoción del administrador, aprobación de algún
presupuesto menor, despido y nombramiento de personal.
 Mayoría de dos tercios: Se utiliza por ejemplo cuando se modifica una
clausula reglamentaria.
 Unanimidad: Es el 100% del voto positivos del 100% de los propietarios.
En la práctica es utópico. Por ejemplo se usa para la modificación de una
clausula estatutaria. 

Decisiones propuestas (Ordinarias y Extraordinarias): En la práctica

ocurre que las asambleas se convocan, no llegan nunca a tener quórum e
igual sesionan. El código civil y comercial incorpora una novedad muy
buena para solucionar este problema: Las decisiones propuestas. Art.
2060 CCyC: “…La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las
que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes
y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que
éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente…” >

El código suple este defecto que se da en la práctica diciendo que la

mayoría de los presentes pueden proponer decisiones, no las adoptan, se
las proponen a los ausentes, se notifica fehacientemente a los restantes
propietarios y si no se oponen en el plazo de 15 días con mayoría
suficiente (el código no establece cual es la mayoría suficiente) esa
propuesta pasa a ser decisión. Lo que la doctrina dice es que tenes que
tener más gente de la que voto a favor y más gente de la que estuvo
ausente y no se opuso. Esto quiere decir que nosotros vamos a tener
como votos positivos los que hayan estado en la asamblea y hayan
votado positivamente y también deberíamos contar como voto positivo
los que no hayan ido a la asamblea y no se hayan opuesto, entonces
tendríamos que superar a esa gente.

Actas (Ordinarias y Extraordinarias): Art. 2062 CCyC: “Actas. Sin perjuicio

de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es
obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de
firmas de los propietarios. Debe labrarse acta de cada asamblea en
el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia
de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser
cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas. Las
actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los
propietarios; éstas deben contener el resumen de lo deliberado y la
transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la
mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea
y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar
constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las
oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas”. 

Nulidad de la Asamblea (Ordinarias y Extraordinarias): Cuestiones por las

cuales se podría pedir la nulidad de una decisión adoptada en una
asamblea. Porque cuando pido la nulidad no la pido de la asamblea en sí,
sino de una decisión que se haya adoptado. Se puede pedir la nulidad de
una asamblea si no se notifico fehacientemente, si se trato un tema que
no estaba en el orden del día, si se adopto una decisión sin la mayoría
necesaria. En definitiva la mayoría de las nulidades tiene que ver con el
procedimiento. En este tema hay que tener presente que las nulidades
son de carácter relativo, esto significa que yo para solicitar y que el juez
me conceda la nulidad de una decisión de una asamblea voy a necesitar
acreditar un interés y acreditar un perjuicio. Si no acredito un perjuicio
no hay lugar a la nulidad. La demanda de nulidad se va a dirigir contra el
consorcio y quien se va a presentar en juicio en nombre del consorcio va
a ser el administrador. Art. 2060 CCyC: “…El derecho a
promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los
treinta días contados desde la fecha de la asamblea…” >

Esta parte del articulo es muy criticada ya que los plazos de nulidad
como regla general empiezan a correr a partir de que uno conoció o pudo
conocer la situación, pero este no es el caso, y te dan un plazo muy
corto. 

Asamblea Judicial: Art. 2063 CCyC: “Si el administrador o el consejo de

propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios
que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez
la convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia
a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La
asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no
llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si
corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar
la situación del consorcio”. >

Lo que pasa en la práctica, para que me puede servir una asamblea

judicial, si el administrador o el consejo omiten convocar a la asamblea, si
se convocó a asamblea y no se reunió la mayoría necesaria. En la práctica
vamos a iniciar el pedido de asamblea judicial ante el juez, el juez lo
primero que va a evaluar es la legitimación, ver quien la está pidiendo,
supuestamente tienen que ser propietarios que representen el 10% del
inmueble, pero esto puede considerarse más amplio. Lo primero que
hace el juez es ver el escrito y fijarse que se hayan agotado las vías
ordinarias. La asamblea judicial es la última instancia. También debe
tratarse de una decisión que deba ser objeto de asamblea judicial, debe
ser algo relevante. Si cumplo con esto se convoca a la asamblea judicial.
La primera complicación de la asamblea judicial es que yo debo convocar
a la totalidad de los propietarios, en la práctica se fija una fecha y se les
dice a todos los propietarios que tienen que pasar, antes de la fecha de
celebración de la asamblea, por el juzgado a acreditar su legitimación. En
la asamblea judicial en principio no alcanza el acta poder, si si sos
apoderado. La asamblea, como toda asamblea va a tener un orden del
día, se va a debatir y las decisiones en la asamblea judicial se toman por
mayoría simple y si no hay acuerdo, termina decidiendo el juez. El juez
puede también adoptar alguna medida cautelar, como por ejemplo
designar a un administrador interino. Los casos que se dan en la práctica
de asambleas judiciales son: donde hay gastos de mucha envergadura y
el administrador no consigue la conformidad de los propietarios, acefalia
de administrador,  y también se está dando en los complejos donde hay
más de un edificio o muchas unidades que haya superposición de
administradores (dos grupos de unidades designan dos administradores
distintos). En la práctica no es muy común la asamblea judicial. 

Extinción: En los modos de extinción vamos a tener algunos que se

comparten con el dominio: podemos decir que la cosa se extingue si se
pone fuera del comercio, se podría extinguir por abandono, también ha
de extinguirse si algún sujeto la obtiene por prescripción adquisitiva,
puede extinguirse por confusión si un mismo sujeto adquiere todas las
unidades funcionales (pasa a ser un dominio), también podríamos llegar
a una extinción por desafección (nos ponemos de acuerdo todos los
titulares y decidimos que ese inmueble no va a estar más sometido al
régimen de propiedad horizontal), pero la propiedad horizontal tiene una
causal especifica en el art. 2055 CCyC: “Grave deterioro o destrucción del
edificio. En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea
por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su
demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la
reconstrucción. Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser
obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus
derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de
interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes,
según valuación judicial”. > Léase: si yo tengo una mayoría que
representa más de la mitad del valor, esta mayoría decide que hacer, si
se decide reconstruir, la minoría no puede ser obligada a solventar la
reconstrucción, esta minoría puede vender a un tercero su parte o en el
caso de que no se encuentre ningún tercero que quiera comprar y pagar
la reconstrucción, se lo va a vender a alguno de los que ya integran el
consorcio, siendo fijado el precio por acuerdo de partes o en última
instancia por intervención judicial. No se dan muchos casos en la
práctica. Hoy en día los edificios que están construidos son edificios de
100 años que todavía se mantienen en pie. Todavía no se han presentado
muchos casos, ¿Por qué todavía? Porque hoy en día los edificios que se
están construyendo ahora no tienen tanta calidad como los que se
construían hace 80 años, y quizás en 30 años ya empiezan a tener
problemas para mantenerse en pie. 

Nuevos Derechos Reales: 

(Conjuntos Inmobiliarios, Tiempo Compartido, Cementerios Privados)

Se llaman “nuevos derechos reales” porque en el código de Vélez no

estaban. Responden a necesidades de la realidad, de la sociedad. Son
derechos que en la práctica si existían y necesitaban un marco
regulatorio. 

Conjuntos Inmobiliarios: 

No son más que lo que conocemos como “barrios privados”, es en lo que

legisladores se basaron para regular los conjuntos inmobiliarios. En los
conjuntos inmobiliarios, comunmente lo que tenemos es un grupo de
personas que se unen por una finalidad que no pueden conseguir
individualmente, por ejemplo “yo quiero tener una cancha de tenis y una
pileta pero no tengo tanta plata, pero si me junto con otras personas que
también quieren tener una cancha de tenis y una pileta, ponemos plata
entre todos”. Hoy en día el objetivo más común es la seguridad. Los
conjuntos inmobiliarios no  son más que un derecho de propiedad
horizontal especial, moderno, lo dice el código en un artículo, que si la
regulación especial de conjuntos inmobiliarios no alcanza, nos remitimos
a la regulación ordinaria de propiedad horizontal.

Art. 2073 CCyC: “Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios

cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o
cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del
destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o
empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan
 usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas
locales”.

No se prevé únicamente los conjuntos inmobiliarios para la finalidad de

vivienda, hay más finalidades, también se podría dar que algunas
unidades sean para vivienda y otras para comercio, por ejemplo. Este
artículo tiene una enumeración que no es taxativa. 

Normas Generales o Tipificante de este Derecho Real:

 En primer lugar lo que vamos a tener es una pluralidad de sujetos. Son

varios sujetos que se agrupan en virtud de una finalidad en común.
 También vamos a tener una unidad de objeto inmobiliario. Con ‘unidad
de objeto inmobiliario’ nos referimos a que puede llegar a caer sobre un
inmueble o sobre un conjunto de inmuebles.
 Existencia de una o más finalidades en común entre sus integrantes. Yo
decido incorporarme a un conjunto inmobiliario o a otro de acuerdo a los
intereses que tengo.
 Necesidad de organización. Si o si necesitamos una administración que
regule el complejo. 

Art. 2074 CCyC: “Son elementos característicos de estas urbanizaciones,

los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de
indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes,
reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento,
limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen
disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y
entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las
unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y
privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son
interdependientes y conforman un todo no escindible”. >

El final de este articulo aclara que las partes comunes y privativas

conforman un ‘todo’, una unidad, yo no puedo vender mi parte privativa
sin vender mi porcentaje en las partes comunes, ni viceversa. 

A diferencia de la propiedad horizontal, en el conjunto inmobiliario no

todos los terrenos son parte común, mientras que en la propiedad
horizontal el terreno es la principal parte común. En los conjuntos
inmobiliarios los únicos terrenos que son parte común son las vías de
acceso, los lugares de uso común, el terreno donde está asentada mi
unidad es parte privativa. En conclusión, si bien el conjunto inmobiliario
es un derecho real de propiedad horizontal especial, no todo el terreno
es parte común. 
Art. 2075 CCyC: “Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas
autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos
correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas
administrativas aplicables en cada jurisdicción. Todos los conjuntos
inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de
propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las
modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar
un derecho real de propiedad horizontal especial. Los conjuntos
inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos
personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se
deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho
real”.

El final de este artículo podría ser inconstitucional por meterse con el

derecho de propiedad, que haya cambiado el marco legal no puede
afectar a tu propiedad. 

Objeto: Va a estar constituido por la parte privativa y por el porcentaje

que vamos a tener del uso y goce de las partes comunes, respetando los
derechos de los demás propietarios. 

Partes y Cosas Necesariamente Comunes: Art. 2076 CCyC: “Son

necesariamente comunes o de uso común las partes y lugares del terreno
destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas
destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales,
instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso
comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de
propiedad horizontal que regula el emprendimiento. Las cosas y partes
cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran
comunes”.

Partes y Cosas Necesariamente Privativas: Art. 2077 CCyC: “La unidad

funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o en
proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia
funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o
indirecta”.

Este articulo falta que aclare que la parte privativa también puede
hallarse sin construir y ser sencillamente un terreno. 

Facultades y Obligaciones de los Propietarios: Art. 2078 CCyC: “Cada

propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la
presente normativa, con los límites y restricciones que surgen del
respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario,
y teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia
y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos”.

Básicamente el propietario va a tener uso y goce y disposición jurídica y

material de su parte privativa y uso y goce de las partes comunes siempre
y cuando respete su destino y los derechos de los restantes propietarios,
va a tener como principal restricción tener que respetar el destino de su
unidad. 

Gastos y Contribuciones: Art. 2081 CCyC: “Los propietarios están

obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el
correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la
proporción que a tal efecto establece el reglamento de
propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras
contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de
utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e
invitados de los titulares”.

Lo que si vamos a encontrar en el conjunto inmobiliario que es más difícil

de encontrar en la propiedad horizontal, es la existencia de montos o
tarifas por la utilización especifica de una parte común. 

Cesión de la unidad: Art. 2082 CCyC: “El reglamento del conjunto

inmobiliario puede establecer condiciones y pautas para el ejercicio del
derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte
de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las unidades
particulares ceden temporariamente, en forma total o parcial, por
cualquier título o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad
funcional”.

Se pueden establecer derechos reales o personales. 

Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios: Art. 2083

CCyC: “El reglamento puede establecer la extensión del uso y goce de los
espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el
grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un régimen
de invitados y admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes, con
las características y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte
el consorcio de propietarios. El uso de los bienes comunes del complejo
por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o
permanente, es siempre personal y no susceptible de cesión ni
transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por actos entre
vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las
contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa
interna del conjunto inmobiliario”. 

Dentro del conjunto inmobiliario vamos a tener distintas categorías de

usuarios no propietarios. En primer lugar tenemos usuarios que tienen
un derecho sobre una determinada parte privativa. En segundo lugar
tenemos a aquellos que estén circunstancialmente ocupando una parte
privativa, léase amigos y familia de los titulares de los derechos sobre la
cosa. En tercer lugar tenemos a aquellos que hagan utilización de las
partes comunes sin tener relación alguna con una parte privativa, por
ejemplo si voy simplemente a utilizar la cancha de futbol, pago el canon y
la uso. El reglamente puede prever cuales son las diferentes condiciones
para que ingresen usuarios no propietarios. El reglamento también
puede prever quienes ingresa y quienes no, esto está permitido si no
tiene pautas discriminatorias. 

Justicia Autoimpuesta: Art. 2086 CCyC: “Sanciones. Ante conductas

graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias
del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios
puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento”.

No solo se puede sancionar a un tercero (que implicaría la expulsión),

sino que también se puede sancionar por incumplimiento del reglamento
a un titular. Las sanciones las prevé el reglamento. Lo que está muy
cuestionado es cuando la sanción va ‘más allá’ y te priva de usar las
partes comunes de manera permanente porque lo que ocurre es que te
afecta el derecho de propiedad. Las sanciones pueden ser revisadas por
un juez. 

Tiempo Compartido:  

Tuvo su auge en los años ’90 en los emprendimientos turísticos. Son

modalidades mediante la cual uno tiene el uso y goce por un lapso
determinado intermitentemente o de modo alternado con otros
titulares. Léase, yo tengo la primer semana de febrero, hay otra persona
que tiene la segunda, otra tiene la tercera, etc. y así durante todo el año.
En la práctica, antes de su regulación, el tiempo compartido era objeto
de numerables abusos. Antes era considerado como un derecho personal
y si quien tenía el derecho personal fallecía yo no tenía forma de
reclamar, ahora tengo acciones reales y acciones posesorias. Ahora tengo
un derecho real sobre la cosa, mi derecho sigue a la cosa. 

Art. 2087 CCyC: “Se considera que existe tiempo compartido si uno o más
bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento,
hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las
prestaciones compatibles con su destino”.  

Puede ser un inmueble o una cosa mueble o tal vez un conjunto, por
ejemplo, un inmueble donde está el hotel y también una cancha de
futbol. Este artículo nos da una enumeración que no es taxativa. La
titularidad del inmueble le corresponde al titular pero una vez que está
afectado al régimen del tiempo compartido, el titular no tiene derechos
sobre la cosa. 

Características: Tengo la posibilidad de usar y gozar de un bien

determinado siempre conforme a su destino. Yo tengo la posibilidad de
usar la cosa de modo exclusivo pero de forma periódica, es decir en un
tiempo determinado. Siempre de modo alternado con los restantes
titulares. 

Duración: Puede ser perpetua o temporaria. Hay que tener en cuenta

que es un derecho que se incorpora en el patrimonio, esto quiere decir
que es transmisible, es enajenable, es hasta incluso ejecutable, se puede
heredar también. Si el titular vende, vende la cosa afectada a régimen de
tiempo compartido. Puede ocurrir que se afecte la cosa al régimen de
tiempo compartido por un tiempo determinado, por ejemplo 5 años, y un
comprador decida comprar con la idea la esperar hasta la extinción. De la
misma forma que el sistema se instituye, también puede “irse para
atrás”, léase: yo pongo un hotel y digo ‘voy a afectar cada habitación a
régimen de tiempo compartido’ y vendo cada semana de cada
habitación, estuve un año con este sistema y no conseguí vender casi
nada, todo el resto de las semanas que me quedaron las puedo
comercializar de otra manera, como si fuera un hotel común, o
tranquilamente puedo decir ‘no me sirvió el sistema’ e ir usuario por
usuario de los que me adquirieron y comprárselos devuelta, se desafecta
la cosa y me quedo con un dominio perfecto. 

Sujetos: En primer lugar el usuario, que va a ser el titular del derecho real
de tiempo compartido, podría ser una persona física o una persona
jurídica. En segundo lugar tenemos al titular de la cosa, que es el
propietario de la cosa, continua como propietario pero si se venden
todas las semanas del tiempo compartido no va a tener posibilidad del
uso y goce sobre la cosa, va a tener un dominio desmembrado. En tercer
lugar tenemos el emprendedor o desarrollista, que es quien aporta el
capital para afectar la cosa al sistema de tiempo compartido. En cuarto
lugar tenemos al comercializador, es quien sale a vender los derechos
reales de tiempo compartido. En quinto lugar tenemos al administrador,
que es quien administra el sistema, va a ocuparse de la conservación de
la cosa, de cobrar las expensas, etc. Todos los sujetos pueden ser
personas físicas o jurídicas. Sacando al usuario, todos los otros sujetos
pueden ser la misma persona. 

Afectación: Tanto los bienes muebles como inmuebles deben ser

afectados al régimen de tiempo compartido y hay un registro de cosas
afectadas al sistema de tiempo compartido. Si hablamos de un inmueble
(que es lo que se da comunmente) esta afectación debe ser realizada por
escritura pública e inscripta en el registro de propiedad de inmueble. Art.
2092 CCyC: “El instrumento de afectación debe ser inscripto en el
respectivo Registro de la Propiedad y en el Registro de Prestadores y
Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido previsto en
la ley especial, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción
comercial”. 

Deberes Del Emprendedor: Art. 2094 CCyC: “Son deberes del

emprendedor: a) establecer el régimen de utilización y administración de
las cosas y servicios que forman parte del tiempo compartido y controlar
el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador; b)
habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad
de aplicación, en el que deben asentarse los datos personales de los
usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los establecimientos a los
que corresponden, tipo, extensión y categoría de las unidades, y los
cambios de titularidad; c) garantizar el ejercicio del derecho de los
usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas; d) abonar las
cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas”. 

Deberes de los Usuarios: Art. 2095 CCyC: “Son deberes de los usuarios del
tiempo compartido: a) ejercer su derecho conforme a su naturaleza y
destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a otros usuarios
disfrutar de los turnos que les corresponden; b) responder por los daños a
la unidad, al establecimiento, o a sus áreas comunes, ocasionados por
ellos, sus acompañantes o las personas que ellos autorizan, si tales daños
no son ocasionados por su uso normal y regular o por el mero transcurso
del tiempo; c) comunicar a la administración toda cesión temporal o
definitiva de sus derechos, conforme a los procedimientos establecidos en
el reglamento de uso; d) abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos
del sistema y del fondo de reserva, así como todo gasto que pueda serle
imputado particularmente”. > Las expensas usualmente son de montos
chicos. 

Cobro Ejecutivo: Art. 2098 CCyC: “El certificado emanado del

administrador en el que conste la deuda por gastos del sistema, los
rubros que la componen y el plazo para abonarla, constituye título para
 accionar contra el usuario moroso por la vía ejecutiva, previa intimación
fehaciente por el plazo que se estipula en el reglamento
de administración”.

Es un sistema, similar a lo que pasa con propiedad horizontal, se sustenta

en base al cobro de las expensas. La particularidad que tiene el tiempo
compartido es que si yo hablo del lugar donde habito soy consciente de
que mes a mes tengo que pagar las expensas, en el tiempo compartido
yo voy una semana por año y si me olvido de ir esa semana quizás hace
dos años que no voy entonces lo que el legislador dijo es ‘es posible que
en la práctica una persona se olvide de pagar las expensas del tiempo
compartido porque no vive en el lugar y no tiene una relación día a día
con esa cosa’ entonces lo que se dice es: tenemos título ejecutivo,
podemos iniciar una acción judicial ejecutiva pero previa intimación por
medio fehaciente, antes de iniciar el juicio ejecutivo me tienen que
mandar una carta documento. Tiene su lógica porque en la práctica todos
los que no pagan las expensas del tiempo compartido es porque se
olvidan. 

Extinción: Art. 2099 CCyC: “La extinción del tiempo compartido se

produce: a) por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de
afectación; b) en cualquier momento, cuando no se han producido
enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los contratos,
circunstancia de la que se debe dejar constancia registral; c) por
destrucción o vetustez”.

1. Por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación: Es un

derecho que puede ser perpetuo o temporario y de la misma forma se
puede afectar. Esto quiere decir que cuando yo realice el instrumento de
afectación a tiempo compartido, yo establezco si lo afecto de forma
perpetua o si lo afecto, por ejemplo, por cinco años, si se terminan esos
cinco años, se termina el sistema de tiempo compartido, no necesito
ningún sistema de desafectación, automáticamente se extingue porque
el instrumento de afectación era temporario. Acá no voy a necesitar
conformidad de los usuarios porque si el sistema de tiempo compartido
en el instrumento de afectación ya contaba con que era de efecto
temporario, todos los derechos que yo pude otorgar de tiempo
compartido la fecha máxima de realización ya la tenían prevista. Los
usuarios se enteran porque el instrumento de afectación integra su
titulo.
2. En cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se
han rescindido la totalidad de los contratos, circunstancia de la que se
debe dejar constancia registral: Sometí la cosa a tiempo compartido,
puede ser que me haya arrepentido, puede ser que no vendí ninguna
 unidad o puede ser que se haya vendido pero que se hayan extinto (los
vendí de forma temporaria), en cualquiera de esos casos, en los cuales en
definitiva no voy a tener vigente ningún derecho real de tiempo
compartido, voy al registro y se desafecta la cosa.
3.  Por destrucción o vetustez: Algo similar a la propiedad horizontal.
También tendría que ser por asamblea con la totalidad de los
propietarios que decidan qué hacer con el tiempo compartido. Pueden
decidir dar por terminado el sistema, vender la cosa y recibir lo
proporcional a su derecho. No se establecen cuales son las mayorías
necesarias en este caso, el profesor nos dice que para él
subsidiariamente se aplican la mayoría de la propiedad horizontal (más
de la mitad de los propietarios). En la práctica no ha ocurrido este
supuesto. 

Relación de Consumo: Art. 2100 CCyC: “La relación entre el propietario,

emprendedor, comercializador y administrador del tiempo compartido
con quien adquiere o utiliza el derecho de uso periódico se rige por las
normas que regulan la relación de consumo, previstas en este Código y en
las leyes especiales”.

Este derecho real es considerado una relación de consumo, por eso se

puntualiza tanto en los sujetos y en que antes de ser comercializado
tiene que estar inscripto. Esto quiere decir que aparte de la normativa del
código civil y comercial, se aplica la ley 24.240 (ley de defensa al
consumidor). Es una relación de consumo entre el usuario y todos los que
estén del otro lado (emprendedor, comercializador, administrador). 

Facultades del Titular de Derecho Real de Tiempo Compartido: Facultad

de poseer la cosa, por ende tengo acciones posesorias y acciones reales;
Facultad de uso y de goce; Facultad para poder enajenar mi unidad de
tiempo compartido; Facultad de disponer jurídicamente del mismo;
Facultad para constituir derechos personales sobre el derecho real de
tiempo compartido (salvo que el reglamento diga lo contrario). Las
disposiciones materiales son prácticamente nulas porque yo no puedo
hacer nada que afecte los derechos de los restantes usuarios. Para
realizar una acción no necesariamente tiene que verse despojado de su
semana, pero si tiene que probar un interés, léase: se puede dar que un
usuario inicie una acción posesoria contra otro usuario porque por
ejemplo hace dos meses que no se va entonces impide que los que
siguen en el turno utilicen la cosa. Es raro que ocurra en la práctica. 

 
Cementerio Privado:

También conocido como Derecho Real de Sepultura. Históricamente lo

que era la disposición de los restos de las personas era algo de lo que se
encargaban las autoridades eclesiásticas, con el paso del tiempo los
cementerios pasaron a ser de manejo estatal. Esto fue evolucionando y
empezaron a aparecer cementerios privados. Existen hace décadas pero
recién con el código civil y comercial fueron regulados. Lo que hay que
tener presente es que si bien hoy tenemos cementerios públicos donde
el terreno y la administración es del Estado y cementerios privados
donde el terreno y la administración es de un privado, el poder de policía
sobre la disposición de los restos humanos lo sigue manteniendo el
Estado, es decir, son regulados por el Estado, se necesita la habilitación
municipal, necesito cumplir con ciertos requisitos. 

Art. 2103 CCyC: “Se consideran cementerios privados a los inmuebles de

propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos”. > Es
un derecho real que solo se va a poder dar sobre inmuebles. 

Art. 2104 CCyC: “Afectación. El titular de dominio debe otorgar una

escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad
de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad
Inmueble juntamente con el reglamento de administración y uso del
cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local
el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos
reales de garantía”. > Lo primero que necesito para afectar un inmueble
al régimen de cementerio privado es una escritura pública de afectación.
Hago una escritura pública mediante la cual se afecta el inmueble para la
inhumación de restos humanos. Lo inscribo en el registro de la
propiedad. También voy a tener que inscribir el reglamento. Y por ultimo
voy a necesitar la habilitación municipal. Recién a partir de ese momento
puedo empezar a vender derechos de sepultura. 

Art. 2109 CCyC: “Dirección y administración. La dirección

y administración del cementerio está a cargo del administrador, quien
debe asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones y servicios
comunes que permita el ejercicio de los derechos de sepultura, de
acuerdo a las condiciones pactadas y reglamentadas”. Vamos a tener
siempre una administración, lo normal es que sea una persona jurídica
así nos aseguramos que la administración perdure en el tiempo. La
administración va a estar designada en el reglamento. Dentro de sus
obligaciones una de las más importantes es la de llevar un registro de
inhumación para saber en qué parcela están los restos de cada persona.
Y también voy a tener que tener un registro interno que me va a decir de
quien es la titularidad de cada una de las parcelas y cuál es el estado de
ocupación de cada parcela. 

Art. 2106 CCyC: “Registros de inhumaciones y sepulturas. El

administrador de un cementerio privado está obligado a llevar: a)
un registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la persona
inhumada; b) un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el
que deben consignarse los cambios de titularidad producidos”.

Art. 2107 CCyC: “Facultades del titular del derecho de sepultura. El titular

del derecho de sepultura puede: a) inhumar en la parcela los restos
humanos de quienes disponga, hasta la dimensión establecida en el
reglamento, y efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados, dando
estricto cumplimiento a la normativa dictada al respecto; b) construir
sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de
construcción dictadas al efecto; c) acceder al cementerio y a su parcela en
los horarios indicados; d) utilizar los oratorios, servicios, parque e
instalaciones y lugares comunes según las condiciones establecidas”. >
Básicamente, utilizar la cosa de acuerdo a su destino. 

El derecho real de Sepultura, es también un derecho real que se

incorpora a mi patrimonio y por lo tanto yo puedo disponer (léase, por
ejemplo venderlo) siempre y cuando se encuentre vacio, es decir, no se
haya realizado en él ninguna inhumación porque suponer lo contrario
sería ir en contra de la moral, de las buenas costumbres y del orden
público. El código nos dice que es inembargable, pero estando vacía se
podría llegar a discutir. Lo que no se puede constituir es derechos reales
de uso y goce, ni de garantía, ni darlo en locación, ni darlo en comodato,
ni constituir derechos personales, ¿Por qué? por su destino. 

Art. 2108 CCyC: “Deberes del titular del derecho de sepultura. El titular
del derecho de sepultura debe: a) mantener el decoro, la sobriedad y el
respeto que exigen el lugar y el derecho de otros; b) contribuir
periódicamente con la cuota de servicio para el mantenimiento y
funcionamiento del cementerio; c) abonar los impuestos, tasas y
contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su parcela; d) respetar las
disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales de
higiene, salud pública y policía mortuoria”. 

Art. 2110 CCyC: “Inembargabilidad. Las parcelas exclusivas destinadas a

sepultura son inembargables, excepto por: a) los créditos provenientes
del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros; b) las
expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a
aquéllas”. > El cementerio privado está habilitado en casos excepcionales
 a hacer la exhumación de los restos encontrados en la parcela y dejarlos
en un lugar común. 

Art. 2111 CCyC: “Relación de consumo. La relación entre el propietario y

el administrador del cementerio privado con los titulares de las parcelas
se rige por las normas que regulan la relación de consumo previstas en
este Código y en las leyes especiales”.  > Soy considerado un consumidor
frente a quien me ha transmitido el derecho real de sepultura. 

Derechos reales que recaen sobre cosa ajena: 

(Usufructo, Uso, Habitación, Servidumbre)

 Tradicionalmente se explica a los derechos reales que recaen sobre cosa

ajena a través del criterio de la desmembración: El dominio reúne todas
las facultades de usar, gozar y disponer física y materialmente de la cosa
por eso cuando una de esas facultades se separa del contenido del
dominio para constituir un derecho real a favor de otra persona, se dice
que el dominio ha quedado desmembrado. Ejemplo: una persona al
constituir un usufructo da el uso y goce de la cosa a otra persona llamada
usufructuario, es decir, se separa del contenido del dominio el uso y
goce, por eso la persona que pone el usufructo va a pasar a llamarse
nudo propietario.
 A partir de las teorías alemanas e italianas, ya no se habla de la
desmembración sino de la limitación. Para este criterio de la limitación se
sostiene que hay ciertos casos en que el derecho real sobre cosa ajena se
crea sin restarle ninguna facultad al dueño, por eso se habla de la
limitación. Ejemplo: las servidumbres negativas, en este caso el fundo
sirviente no transmite ninguna  facultad al fundo dominante sino que por
ejemplo se propone no edificar. 

Hay dos principios que vienen del derecho romano y se aplican respecto
de las servidumbres pero corresponde generalizar, es decir,
corresponden a todos los derechos reales que recaen sobre cosa ajena:

 La servidumbre no puede consistir en un hacer: por ejemplo,

servidumbre de paso, todos los trabajos necesarios para mantener bien
el camino corresponden al fundo dominante porque si se impusieran al
fundo sirviente, sería una obligación de hacer.
 La servidumbre no puede recaer sobre cosa propia: esto es así porque el
dominio incluye todas las facultades que se pueden obtener sobre la
cosa, por eso nada ganaríamos si estableciéramos un usufructo a favor
 nuestro o una hipoteca. 

Dentro de los derechos reales sobre cosa ajena tenemos los de goce y
disfrute (usufructo, uso, habitación y servidumbre) y de garantía
(hipoteca, prenda y anticresis). 

Usufructo: 

Art. 2129 CCyC: “Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y

disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay
alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia,
forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba”.

El tema de alteración de la sustancia tiene dos connotaciones: por un

lado no puede cambiar la materialidad y por otro lado no puede cambiar
el destino. 

OBJETO

ARTICULO 2130 CCYC: El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad,

sobre una parte material o por una parte indivisa de los siguientes
objetos:

 El usufructo recae sobre los inmuebles y sobre las cosas muebles no

fungibles ni consumibles, que el usufructuario va a utilizar y en la
finalización del usufructo lo va a tener que devolver.
 El objeto del usufructo recae también sobre derechos cuando así lo
establece la ley.
 Recae también sobre las cosas fungibles cuando se trata de un conjunto
de animales.
 También recae sobre todo o parte de la herencia cuando la constitución
del usufructo es testamentario. 

Antes el código de Vélez establecía el derecho real de usufructo que

ejercían los padres sobre los bienes de los hijos menores sujetos a patria
potestad. Esto ahora está eliminado porque los padres podían percibir las
rentas de los hijos menores sujetos a patria potestad sin por ejemplo
tener la obligación de rendir cuentas. Ahora los padres solo pueden
disponer de esos bienes cuando es en beneficio de los hijos y con
autorización judicial (salvo para los bienes que hacer a la vestimenta, a la
educación), y a su vez los hijos pueden pedir la rendición de cuentas. 

Legitimados activos: Art. 2131 CCyC: “Legitimación. Sólo están

 legitimados para constituir usufructo el dueño (dominio), el titular de un
derecho de propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros del
objeto sobre el que puede recaer”. 

Legitimados pasivos: cualquier persona física o jurídica.

USUFRUCTO A FAVOR DE VARIAS PERSONAS.

ARTICULO 2132.- El usufructo puede establecerse conjunta y

simultáneamente a favor de varias personas. Si se extingue para una
subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto si en el
acto constitutivo se prevé lo contrario.

No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se

suceden entre sí, a menos que el indicado en un orden precedente no
quiera o no pueda aceptar el usufructo.

Derecho acrecer: se le da usufructo a dos personas, pablo 50% y fulanito

50%. Pablo decide renunciar al usufructo, y fulanito tiene dos opciones, o
se queda con el 100% del usufructo o lo que dice el codigo (fulanito se
queda con su 50% y el 50% que Pablo renuncio vuelve al nudo
propietario.

Constitución de un Usufructo: Cómo se constituye. El usufructo reconoce

3 fuentes:

1.      Contrato: Puede ser oneroso o gratuito según haya o no

contraprestación. El contrato es una forma típica. Dentro de la
constitución por contrato pueden darse tres variantes:

 Que el titular de dominio transmita el usufructo y se reserve la nuda

propiedad. 
 Que transmita la nuda propiedad y se reserve el usufructo.
 Que transmita a una persona el usufructo y a otra persona la nuda
propiedad.

2.      Testamento: Acá también se dan tres variantes:

 Que lege el usufructo al legatario y la nuda propiedad al heredero.

 Que lege el usufructo al heredero y la nuda propiedad al legatario.
 Que el testador lege el usufructo a un legatario y la nuda propiedad a
otro legatario. 

La constitución es testamentaria, va a tener efectos a partir de la muerte.

 No podría nunca reservarse para el mismo la nuda propiedad porque está
muerto.

4. Prescripción adquisitiva: Puede ser constituido por prescripción

corta o larga. Generalmente se dice que se constituye por
prescripción corta, que es cuando una persona haciéndose pasar
con documento falso constituye a favor de un tercero un usufructo,
si el usufructuario es de buena fe, al cabo de 10 años de posesión
adquiere el usufructo porque tiene justo título y buena fe. Se dice
que no opera para la prescripción larga porque en realidad quien
posee por 20 años no lo va a hacer con ánimos de usufructuario
sino que lo va a hacer con ánimos de dueño. 

Hay que tener presente que la constitución nunca puede ser por
decisión judicial. Es muy común que las partes convengan un
usufructo pero el juez nunca puede decidir. 

Duración del usufructo: Al usufructo se le puede poner plazo pero

en realidad se dice que el usufructo es vitalicio porque dura como
máximo la vida del usufructuario si es persona física. Si el
usufructuario es persona jurídica dura 50 años, renovable por otros
50 años más. 

Figuras del usufructo: El código prevé dos figuras que son

el inventario y la garantía de constitución y transmisión.
El inventario lo fija el código a los efectos de determinar la
extensión de las obligaciones al momento de la finalización del
usufructo porque se dice que el inventario favorece al nudo
propietario, porque determina que cosas le van a ser devueltas y
en qué estado. Pero en realidad también beneficia al usufructuario
porque hay una presunción en el artículo 2138(“La falta de
inventario y de determinación del estado de los bienes hace
presumir que se corresponden con la cantidad indicada en el título
y que se encuentran en buen estado de conservación, excepto que
se haya previsto lo contrario”) que dice que las cosas se entregan
en buen estado. Entonces, si no se hiciera el inventario y las cosas
estuvieran en mal estado el usufructuario tendría que responder
por daños y perjuicios. El inventario se hace al momento de la
constitución del usufructo. Este inventario, si todas las personas
son capaces y mayores, es facultativo y a su vez puede ser
instrumento privado. En el caso contrario tiene que ser siempre por
escritura pública. Lo mismo cuando la constitución del usufructo es
testamentaria, también debe ser por escritura pública.
La otra figura es la garantía de constitución y transmisión, el
código de Vélez hablaba de una fianza legal. Ahora el código no
habla de fianza sino de una garantía suficiente de conservación y
restitución que las partes pueden pactar libremente y con esto se
garantiza que el usufructuario va a conservar la cosa y a su vez
que la va a devolver. La garantía que tiene que dar es una garantía
en dinero, puede ser un depósito, una fianza, nunca puede ser una
hipoteca porque la hipoteca tiene una vigencia de 20 años y el
usufructo es mucho mayor. 

Facultades del usufructuario: Tiene la facultad de usar, gozar y

disponer jurídicamente de la cosa ajena. Lo que no tiene es
facultad de disposición material. En cuanto las facultades jurídicas,
el código de Vélez era muy limitado en ese aspecto. Ahora dentro
de las facultades jurídicas el usufructuario puede a su vez
constituir usufructo cuya duración máxima va a ser la de la vida del
transmitente, puede también constituir un derecho real de uso y de
habitación sobre el inmueble pero ahí responde por daños y
perjuicios con el nudo propietario, puede constituir derecho real de
servidumbre y derecho real de anticresis, lo que no puede es
constituir el derecho real de hipoteca y el derecho real de prenda
porque no se encuentra dentro de los legitimados conforme lo
dispone el código. 

Obligaciones del usufructuario: El usufructuario responde por las

mejoras ordinarias, las mejoras extraordinarias y por las
reparaciones si se deben por su culpa.
El nudo propietario puede obligar al usufructuario a realizarlas y a
su vez el usufructuario puede desligarse de eso renunciando al
usufructo. El usufructuario no puede pedirle al nudo propietario que
haga las reparaciones, esta es la diferencia con la locación. El
usufructuario no tiene que hacer actos que impliquen la
perturbación del usufructo. A su vez el usufructuario además de
realizar las reparaciones ordinarias y extraordinarias tiene que
contribuir con los impuestos, gastos y contribuciones ordinarias y
extraordinarios. 

Valor del usufructo: Se calcula teniendo en cuenta el valor de la

renta anual que pudiera dar el inmueble y se lo multiplica por la
cantidad de años de vida del usufructuario de conformidad a lo que
se desprende de unas tablas que facilita la intendencia de seguros
de vida de la nación. 

Uso: 

El derecho real de uso, al igual que el derecho real de habitación

son una suerte de ‘hermanitos menores’ del derecho real de
usufructo porque son derechos reales muy similares, pero con la
 diferencia que el aprovechamiento que podemos tener sobre la
cosa en el caso de la habitación y del uso, es menor. Esto quiere
decir que dentro de los derechos reales sobre cosa ajena, el
derecho real de usufructo es el más amplio, es el que más
facultades nos da. En el usufructo nosotros tenemos el uso y goce
de la cosa plenamente, en su totalidad. En el uso y en la habitación
también vamos a tener el uso y goce de la cosa pero con una
limitación: vamos a tener la limitación que surja del título. 

Art. 2154 CCyC: “El uso es el derecho real que consiste en usar y

gozar de una cosa ajena, su parte material o indivisa, en la
extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su
sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce se
entiende que se constituye un usufructo”. > La diferencia entre el
uso y el usufructo es que mientras que en el usufructo tengo el uso
y goce de la totalidad de la cosa, en el uso voy a tener una
limitación. Cuando hablamos de “titulo” nos referimos al acto
jurídico mediante el cual nos otorgan el derecho real de uso. 

Con el código anterior se hablaba de “hasta los limites de las

necesidades del usuario y de su familia”, ese límite que establecía
el código de Vélez, con el código nuevo lo quitaron. Ahora se habla
de las limitaciones en el acto constitutivo. Para que el derecho real
sea considerado “uso”, si o si debo tener alguna limitación, sino
estamos frente a un usufructo. Una particularidad que tiene este
derecho real (que la comparte con el derecho real de habitación)
es que solo admite la titularidad de persona física. Esto tiene que
ver más que nada con la finalidad que se tiene en vista con estos
derechos reales.  En el código de Vélez estaba más clara esta
finalidad. 

Objeto: El objeto del derecho real de uso puede ser tanto cosas
inmuebles como cosas muebles, pero si son cosas muebles NO
tienen que ser ni fungibles ni consumibles. En el código anterior
existía lo que se llamaba cuasi-uso, cuasi-usufructo, donde se
podía entregar una cosa fungible o consumible y yo cumplía
devolviendo otra de igual valor, con el código nuevo no (salvo
conjunto de animales). 

Fuentes: Las mismas fuentes que el derecho real de usufructo,

léase:

 Contratos: ya sea oneroso o gratuito.

 Testamento (disposición de última voluntad): Acá se dan tres variantes:

 Que lege el uso al legatario y la nuda propiedad al heredero.

 Que lege el uso al heredero y la nuda propiedad al legatario.
 Que el testador lege el uso a un legatario y la nuda propiedad a otro
legatario.

 Prescripción Adquisitiva: Es posible jurídicamente, en la práctica no se

da. 

Nuda Propiedad: El dominio (dominio imperfecto) gravado o

desmembrado porque sobre el mismo recae un derecho real sobre cosa
ajena. 

Facultades que va a tener el titular de un derecho real de uso: En primer

lugar va a tener el derecho de poseer la cosa y en consecuencia va a
poder realizar acciones posesorias y reales; también va a tener el uso y
goce de la cosa sin alterar su sustancia con las limitaciones que tenga el
titulo; el usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa
(diferencia con el usufructo); en cuanto la constitución de derechos
personales, va a depender de lo que diga el título. 

Habitación: 

Es idéntico al Uso, salvo que la diferencia que vamos a tener es que

cuando hablamos de habitación es que este tiene una función
determinada, que va a consistir básicamente en la vivienda, en habitar el
inmueble sobre el cual recae el derecho. Tal es así, que en el código
muchas veces remite a artículos de las disposiciones de uso. Al igual que
el uso, la habitación solo permite la titularidad de persona física y si o si
el habitador va a estar obligado a residir en el inmueble. 

Art. 2158 CCyC: “La habitación es el derecho real que consiste en morar
en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su
sustancia. El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de
persona humana”. > Este artículo nos da la finalidad de este derecho real,
es decir, morar, habitar, vivir, y tenemos también el objeto. 

Objeto: El objeto tiene que ser si o si un inmueble y si o si tiene que tener

una construcción que nos permita la vivienda: inmueble ajeno
construido. Cualquier lugar que se pueda habitar va a ser susceptible del
derecho real de habitación, vas a necesitar que tenga baño, cocina, pero
mientras que sea habitable va a ser susceptible del derecho real de
habitación. Se puede dar en la totalidad del inmueble o en una parte. 

Art. 2160 CCyC: “Limitaciones. La habitación no es transmisible por acto

entre vivos ni por causa de muerte, y el habitador no puede constituir
derechos reales o personales sobre la cosa. No es ejecutable por los
acreedores”. > ¿Por qué los acreedores no pueden ir contra este derecho
real de habitación? Por la utilidad a la que remite el derecho real de
habitación: satisfacer la necesidad de vivienda (necesidad constitucional).
En la práctica es una forma de garantizarle a alguien que tenga vivienda.
Se diferencia de la locación porque te da diferentes derechos, y la
locación es un derecho personal. 

Art. 2383 CCyC: “Derecho real de habitación del cónyuge supérstite. El

cónyuge supérstite tiene derecho real de habitación vitalicio y gratuito de
pleno derecho sobre el inmueble de propiedad del causante, que
constituyó el último hogar conyugal, y que a la apertura de la sucesión no
se encontraba en condominio con otras personas. Este derecho es
inoponible a los acreedores del causante”.

Este derecho reconoce a la ley como fuente. Es un derecho real que se

otorga a la persona que tuvo la mala suerte de que fallezca su pareja, se
le otorga entonces sobre la vivienda que fue sede del hogar conyugal un
derecho real de habitación con la finalidad de que esta persona no se
quede en la calle. Este derecho real está pensado porque en la práctica
es muy común que cuando fallece uno de los cónyuges los herederos
quieran liquidar los bienes. Ya en el código de Vélez existía. Si bien este
derecho se reconoce como ‘de pleno derecho’, si existiera un conflicto
con los herederos voy a necesitar ir ante el juez para que se reconozca y
no tener ningún tipo de inconveniente, pero nace de pleno derecho. Este
derecho real va a nacer siempre y cuando haya otros herederos, ya que
sin otros herederos, el conyugue seria el titular de la totalidad de los
bienes. El código anterior nos daba algunas pautas más, una de ellas
tenía que ver con el límite al valor del inmueble, el derecho real de
habitación se va a poder aplicar siempre y cuando el valor del inmueble
no supere el límite que va a marcar (no marco) la autoridad, que sería el
registro de propiedad de inmueble. De cierto modo esto lo tendríamos
que seguir manteniendo suponiendo que la persona fallecida y su
cónyuge vivían en una mansión con 50 habitaciones, no es justo que se
quede el conyugue con esa mansión ya que de liquidarse, también
contaría con plata para comprarse algo donde poder vivir. Esto en el
código actual no está. 

Art. 527 CCyC: “Atribución de la vivienda en caso de muerte de uno de los

convivientes. El conviviente supérstite que carece de vivienda propia
habitable o de bienes suficientes que aseguren el acceso a ésta, puede
invocar el derecho real de habitación gratuito por un plazo máximo de
dos años sobre el inmueble de propiedad del causante que constituyó el
 último hogar familiar y que a la apertura de la sucesión no se encontraba
en condominio con otras personas. Este derecho es inoponible a los
acreedores del causante. Se extingue si el conviviente supérstite
constituye una nueva unión convivencial, contrae matrimonio, o adquiere
una vivienda propia habitable o bienes suficientes para acceder a ésta”.

qEste derecho real es mucho menor al del cónyuge supérstite. En la

práctica el tiempo para ser considerado conviviente es un tema de
discusión. Usualmente se requiere una convivencia de 2 años. Todavía no
hay jurisprudencia porque es un artículo muy novedoso. 

Servidumbre: 

Es un derecho real sobre cosa ajena, dentro de los derechos reales que
entendemos como de goce y disfrute, y que otorga a su titular una
determinada o especifica utilidad sobre un inmueble ajeno. 

Art. 2162 CCyC: “La servidumbre es el derecho real que se establece entre
dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante
determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede
ser de mero recreo”.

Si o si en nuestro código se necesitan dos inmuebles para que haya

servidumbre: fundo dominante y fundo sirviente. Porque hay un
inmueble cuyo titular FD (el derecho real está en cabeza de él), que
posee una determinada facultad con relación al FS (inmueble ajeno).

Clasificaciones:

 En realidad no es una verdadera clasificación ya que cuando hablamos de

una servidumbre activa o pasiva, hablamos de la misma servidumbre,
nada más que vamos a decir que es una servidumbre activa si lo vemos
desde el punto de vista del fundo dominante, y vamos a decir que es una
servidumbre pasiva si lo vemos desde el punto de vista del fundo
sirviente, del que tiene que soportar la carga. Activa y pasiva son todas
las servidumbres, son la misma cara de la misma moneda:

 Activa: Si la vemos desde el punto de vista del fundo dominante, el titular

del derecho, el que tiene la posibilidad de ejercer la servidumbre.
 Pasiva: si la vemos desde el punto de vista del fundo sirviente, el que
tiene que soportar la carga.
 Otra clasificación, y esta si es una verdadera clasificación, es la que divide
a las servidumbres en servidumbres reales y servidumbres personales.

 Servidumbres reales: son aquellas que se constituyen a favor de un

fundo, a favor de un inmueble. Es el derecho establecido sobre un
inmueble, en beneficio del propietario o poseedor de otro inmueble. Esta
servidumbre tienen en mira beneficiar a otro inmueble, generalmente
vecino, o para decirlo con mayor propiedad, satisfacer las necesidades
permanentes de un fundo ajeno. Por ello mismo, el traspaso de la
propiedad del fundo dominante de una persona a otra no influye sobre la
servidumbre que se mantiene intacta.
 Servidumbres personales: no dejan de ser reales. son aquellas que se
constituyen a favor de un sujeto determinado. Tal es así que las
servidumbres personales en vez de hablarse de fundo dominante, se
habla de titular dominante. Que esto no lleve a una confusión, la
servidumbre siempre la tenes que ejercer a partir de un fundo, a partir
de un inmueble. Si la servidumbre es personal y fallece su titular, o este
deja de tener relación con el fundo dominante, la servidumbre se
extingue. 

Si no se aclara si la servidumbre es real o personal, se presume que es

personal. Ante la duda voy a la opción menos gravosa, a la que me deja el
dominio desmembrado por menos tiempo.

 Otra clasificación, se da con la servidumbre forzosa. El caso típico es lo

que se conoce como el fundo anclavado: cuando un terreno está
rodeado por otros terrenos y que como tal no tiene acceso a la vía
publica entonces contrato una servidumbre con alguno de mis vecinos, el
vecino que tenga el trayecto más corto hacia la vía publica va a estar
obligado a darme la servidumbre. 

 Servidumbre forzosa: Art. 2166 CCyC: “Nadie puede imponer

la constitución de una servidumbre, excepto que la ley prevea
expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se
denomina forzosa. Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de
tránsito a favor de un inmueble sin comunicación suficiente con la vía
pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para la explotación
económica establecida en el inmueble dominante, o para la población, y
la de recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que no
resulta perjuicio grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada
subterráneamente o en cañerías. Si el titular del fundo sirviente no
conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con la autoridad
local si está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente.
La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible”.
 Se da cuando la ley prevé la necesidad forzosa de que se realice la
servidumbre y no puedo negarme a otorgarla. Se puede dar por vía
contractual o por vía judicial.

 Otra clasificación divide a la servidumbre en positivas/afirmativas y

negativas:

 positiva: Consisten en un dejar hacer. Impone al dueño del predio

sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí
mismo.
 Negativas: Consisten en un no hacer, que nace cuando se pacta en el
contrato. prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería
lícito sin la servidumbre. Ejemplo: la servidumbre de no edificar.

 Tenemos otras clasificaciones que vienen del código anterior y que

tenían que ver con modos de constitución particulares del código
anterior, hoy no tienen tanta utilidad como tenían antes:

 Continuas: No necesitan del hecho actual del hombre para su ejercicio.

Por ejemplo, la servidumbre de acueducto.
 Discontinuas: Si requieren el hecho actual del hombre. Por ejemplo, la
servidumbre de paso.

 Aparentes: Se aprecian por algún signo exterior. Por ejemplo, una

servidumbre de acueducto va a ser aparente si la cañería esta por arriba
de la tierra.
 No Aparentes: No se puede percibir la servidumbre por algún signo
exterior. Por ejemplo, una servidumbre de acueducto va a ser no
aparente si la servidumbre está por debajo de la tierra.

 Principales: Van a ser aquellas servidumbres que no dependan de otra

para su existencia.
 Accesorias: Son aquellas que deban su existencia a otra servidumbre. La
típica es en la servidumbre de sacar agua de pozo, tenemos también una
servidumbre secundaria de paso. 

Derechos Reales de Garantía: 

(Hipoteca, Prenda, Anticresis)

“El patrimonio es la garantía común de los acreedores”. Muchas veces

ante la posibilidad de una determinada obligación, a mí como futuro
acreedor no me alcanza con esa garantía general del patrimonio,
entonces le pido a mi deudor una garantía más individual. Acá aparecen
dos grupos: garantías personales y garantías reales. Las garantías
personales puede ser por ejemplo un codeudor solidario, un fiador, es
una persona que está con su patrimonio también garantizando la
obligación de la cual yo soy deudor. Las garantías reales se prefieren a las
personales porque con las reales yo estoy afectando una cosa
determinada al cumplimiento de esa obligación. Hay muchas garantías
reales, pero las de orbita civil son la hipoteca, la prenda y la anticresis. 

Hipoteca: 

El código civil y comercial, a diferencia de Vélez, regula primero una parte

común, una parte general, a lo que son los derechos reales de garantías
(hipoteca, prenda y anticresis) y después desarrolla brevemente cada
particularidad que tienen estos tres derechos reales. A continuación,
todo lo que es parte general lo vamos a incluir en hipoteca y cuando
veamos prenda y anticresis en algunos puntos simplemente nos vamos a
remitir a la hipoteca, ya que de los tres derechos reales de garantía es el
más común. 

Art. 2205 CCyC: “La hipoteca es el derecho real de garantía que recae

sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del
constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del
deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su
producido el crédito garantizado”.

Al ser de garantía significa que va a ser accesorio a una obligación a la

cual va a garantizar. El único objeto posible son cosas inmuebles. Este
artículo nos habla del “constituyente”, no siempre el deudor es el que
otorga el derecho real de hipoteca. Lo normal es que quien otorga una
hipoteca sea el deudor, pero también podría pasar que el deudor no
tenga ningún inmueble entonces otra persona, que sería el
constituyente, otorga la hipoteca en su lugar. Es decir, el constituyente
podría ser el deudor o un tercero. Ante el incumplimiento de deudor el
acreedor hipotecario tiene la posibilidad de forzar la subasta del
inmueble. 

Naturaleza Jurídica: Son derechos reales. Algunos autores sostienen que

la hipoteca no es un derecho real porque no tiene esa estrecha
vinculación entre la persona (titular del derecho) y la cosa (objeto del
derecho) ya que es un derecho que no se ejerce por la posesión. En
virtud de esto, algunos autores dicen que si no se ejerce por la posesión,
 no tengo la relación directa e inmediata que me requieren los derechos
reales. A estos autores les contestamos: En el caso de que en un mismo
inmueble haya varias hipotecas, quien tenga la hipoteca en primer grado
va a ser quien tenga el ius preferendi y el ius persecuendi. Es decir, quien
sea titular de un derecho real de hipoteca tiene los dos ‘ius’ que tienen
todos los titulares de derechos reales. Además, el titular de un derecho
real de hipoteca, ante el incumplimiento del deudor tiene la facultad de
forzar la subasta del inmueble, y esto implica que cambie el titular del
dominio de ese inmueble. Quien era dueño del inmueble deja de serlo y
pasa a ser titular de dominio el adquiriente en subasta. Esto marca una
estrecha vinculación entre el titular del derecho real de hipoteca y la
cosa. Esto quiere decir que teniendo el ius preferendi, el ius persecuendi
y la facultad de forzar la subasta del inmueble, existe una estrecha
vinculación entre el titular y la cosa y por ende la naturaleza jurídica de la
hipoteca seria de derecho real. También existen otros argumentos más
simples, por ejemplo, es un derecho real porque esta enumerada con los
restantes derechos reales, es un derecho real porque la definición dice
que es un derecho real, es un derecho real porque está regulada en el
libro correspondiente a los derechos reales, pero estos argumentos solo
hacen a la letra del código. En conclusión: tenemos un derecho real sobre
cosa ajena accesorio al inmueble que garantiza. 

Ius Preferendi: Preferencia de cobro frente a acreedores posteriores.

Ius Persecuendi: Facultad de perseguir la cosa en manos de quien se

encuentre.

Caracteres/Elementos/Características:

Elementos esenciales: Si o si deben estar presentes para que estemos

frente a un derecho real de hipoteca regularmente constituido:

 Convencionalidad: Las únicas hipotecas que existen son las que

convienen las partes. La única fuente posible para las hipotecas es la
convención de las partes, es decir, el contrato. No hay hipoteca que no
nazca del acuerdo entre las partes. Anterior a la sanción del código de
Vélez, además de las hipotecas convencionales existían otros dos tipos de
hipotecas: las legales y las judiciales. Vélez las suprimió y el código civil y
comercial siguió con esa idea.
 Especialidad: Tiene dos aspectos diferentes. Por un lado tenemos la
especialidad en cuanto al objeto, y por otro la especialidad en cuanto al
crédito. La especialidad en cuanto al objeto importa que en el acto
constitutivo del derecho real de hipoteca tengo que indicar
concretamente cual será el bien inmueble sobre el cual va a quedar
 constituido este derecho real de hipoteca (por ejemplo, A le da a B un
derecho real de hipoteca sobre su inmueble ubicado en la calle Rivadavia
3504, unidad funcional 2, circunscripción tanto, manzana tanto, parcela
tanto) Seria la individualización del inmueble, esto significa que no va a
alcanzar decir “sobre mi casa”, tengo que especificar la ubicación. La
especialidad en cuanto al crédito importa que también debe estar
consignado el monto por el cual el inmueble va a estar afectado a esa
garantía, las hipotecas se entregan por un monto concreto y
determinado que especifica hasta que suma va a estar garantizado el
derecho real de hipoteca. En la práctica, cuando la obligación pactada no
es de dar sumas de dinero (se puede garantizar cualquier tipo de
obligación, por ejemplo de no hacer) las partes acuerdan hasta que
monto va a estar garantizado por hipoteca. Puede pasar que la hipoteca
sea por $50.000 y la indemnización por incumplimiento sea pro
$100.000, entonces tenes preferencia para cobrar los $50.000 y para los
$100.000 sos un acreedor quirografario más. 

Nota al margen: con los vaivenes de la Argentina, la especialidad en

cuanto al crédito si o si hay que cumplirla en el momento inicial, pero en
el momento final no sabemos si podremos hacerla respetar.

Accesoriedad (art. 2186): . Los derechos reales de garantía son accesorios

del crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen
con el principal, excepto en los supuestos legalmente previstos.

La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no

afecta la existencia del crédito.

Esto último quiere decir que se extingue la garantía cuando el crédito se

extingue, pero si la garantía se extingue el crédito subsiste ¿Cuál es la
diferencia de tener una obligación garantizada por un derecho real a no
tenerlo? Que si tenemos la suerte de que así sea, seguramente ese derecho
real tiene un privilegio. Entonces, por ejemplo si vos sos un acreedor
hipotecario tenes un privilegio por sobre todos los otros acreedores
quirografarios.

El derecho real de garantía se puede renunciar, pero la obligación persiste.

 Publicidad: Es esencial porque una hipoteca que no está inscripta no es

oponible a terceros. Cuando hablamos de publicidad nos referimos a la
anotación inscripción por escritura pública donde esta asentado el
derecho real de hipoteca y la anotación en el registro. Una hipoteca no
inscripta solo tiene efectos entre las partes y entre quienes hayan
tomado conocimiento del acto (escribano, testigos), en la practica la
consecuencia de que la hipoteca no esté inscripta serian la pérdida del
 ius preferendi y si el deudor original deja de pagar y el titular de dominio
actual es otro de buena fe se pierde el ius persecuendi. Por esto se dice
que la inscripción del derecho real de hipoteca es constitutiva (la doctrina
lo discute pero la mayoría lo sostiene) ya que una hipoteca que no está
inscripta pierde el ius preferendi y el ius persecuendi y no es oponible a
terceros.  Decir que una inscripción es constitutiva implica que recién
cuando se da publicidad al acto queda regularmente constituido el
derecho real, el nacimiento del derecho se da recién con la inscripción.
Una inscripción declarativa significa que el derecho real nació afuera del
registro y que se inscribe para darle publicidad.

Estos caracteres también corresponden a los otros derechos reales de

garantía: prenda y anticresis.  

 Elemento natural: Puede que este, como que no. Puede ser dejado de
lado por las partes:

 Indivisibilidad: En principio, las hipotecas son indivisibles, salvo que las

partes pacten lo contrario. Que una hipoteca sea indivisible implica que
la totalidad de las cosas afectadas a la garantía y en su integridad (el
100% de las cosas) están afectadas al cumplimiento íntegro de la
obligación garantizada. 

 Art. 2191 CCyC: “Los derechos reales de garantía son indivisibles. La

indivisibilidad consiste en que cada uno de los bienes afectados a una
deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y
de cada una de sus partes. El acreedor cuya garantía comprenda varios
bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o sólo a uno o algunos
de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de
otras garantías. Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto
del crédito y de los bienes afectados. También puede disponerla el juez
fundadamente, a solicitud de titular del bien (NO de oficio), siempre que
no se ocasione perjuicio al acreedor (un perjuicio al acreedor seria hacer
que la ejecución dure más de lo necesario, por ejemplo. Es una limitación
al juez), o a petición de este último si hace a su propio interés”.

En el caso de que las partes no pacten la divisibilidad, la hipoteca es

indivisible. 

Objeto: El derecho real de hipoteca recae sobre cosas inmuebles. Esto es

una respuesta correcta pero incompleta. 

 Art. 2192 CCyC: “Extensión en cuanto al objeto. En la garantía quedan

comprendidos todos los accesorios físicamente unidos a la cosa, las
mejoras y las rentas debidas. Sin embargo, no están comprendidos en
la garantía: a) los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados
con prenda constituida antes que la hipoteca o son de propiedad de
terceros, aunque su utilización por el deudor esté autorizada por un
vínculo contractual; b) los bienes que posteriormente se unen físicamente
a la cosa, si al tiempo de esa unión están gravados con prenda o son de
propiedad de terceros, aun en las condiciones antes indicadas”.

El derecho real de hipoteca va a incluir también a los accesorios del

inmueble ya que lo accesorio sigue la suerte de lo principal. También
incluye a las mejoras, que pueden ser voluntarias, por obra de un tercero
o de la naturaleza, pero que siempre van a terminar importando un
incremento al valor del inmueble. También van a estar alcanzadas las
ventajas derivadas por la extinción de cargas o gravámenes reales ya que
sube el valor del inmueble. También va a integrar el derecho real de
hipoteca las rentas debidas, por ejemplo alquileres que se depositan en
una cuenta a nombre del juzgado y después son cobrados junto a lo
producido por la subasta. También integra el objeto las indemnizaciones
que sean debidas por el asegurador del inmueble (en el caso de un
siniestro en el inmueble, el asegurador debe notificar fehacientemente al
acreedor hipotecario que decidirá si se la queda el titular de dominio o si
la indemnización será depositada judicialmente, acá se dará una especie
de subrogación legal) o que sean debidas por una expropiación por causa
de utilidad pública (mismo procedimiento a seguir que si sucede un
siniestro), en la práctica se da que se pone una clausula por si sucede. En
conclusión, el objeto del derecho real de hipoteca son los inmuebles y
eso comprende a los accesorios, a las mejoras, a las ventajas derivadas
de la extinción de cargas o gravámenes reales, a las rentas debidas y a las
indemnizaciones. 

Condiciones de constitución de la hipoteca: Tenemos condiciones de

fondo y condiciones de forma. Cuando hablamos de condiciones de
fondo nos referimos básicamente a la legitimación y a la capacidad.

Art. 2206 CCyC: “Legitimación. Pueden constituir hipoteca los titulares de

los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal,
conjuntos inmobiliarios y superficie”.

Los legitimados van a necesitar al momento de la constitución del

derecho real de hipoteca tener capacidad para enajenar o disponer de
bienes inmuebles ya que de la constitución de un derecho real de
hipoteca puede derivarse que el bien salga de mi patrimonio. Cuando
hablamos de condiciones de forma nos referimos a la escritura pública.
En el caso de que la hipoteca se otorgue mediante un instrumento
 privado, no es válida la constitución de la hipoteca pero la jurisprudencia
entiende que el defecto en la forma no acarrea la nulidad del acto, sino
que la consecuencia va a ser la conversión del acto en otro, es decir, va a
ser considerado como una obligación a otorgarte el derecho real de
hipoteca. No siempre como requisito de forma va a ser la escritura
pública, hay algunas excepciones, son poquitas y puntuales, por ejemplo
si el Estado es parte en el otorgamiento de una hipoteca el instrumento
se va a lograr con el otorgamiento de un escribano general que si bien
son escribanos tienen cargos de funcionarios públicos y lo que van a
otorgar son instrumentos públicos pero técnicamente no serán escrituras
públicas; otra excepción seria cuando el instrumento lo labra un cónsul
argentino que este en el exterior; otra excepción podría ser cuando el
derecho real de hipoteca se termina inscribiendo en el marco de un
proceso judicial. Son excepciones que muy difícilmente se ven en la
práctica. También es posible que la hipoteca se celebre entre ausentes,
es decir, en dos actos diferenciados, uno firma el ofrecimiento del
derecho real de hipoteca, durante el tiempo que esté vigente la oferta va
a ir el acreedor y va a aceptar, una vez que estén las dos firmas voy a
tener el instrumento para ir a anotar el derecho real de hipoteca en el
registro de la propiedad. Lo que hay que tener en cuenta en la
celebración de una hipoteca entre ausentes es que en la práctica puede
ser más oneroso ya que los certificados de dominio tienen cierta vigencia.

Efectos entre constituyente y titular de derecho real de hipoteca

(acreedor hipotecario): El constituyente (titular del inmueble hipotecado)
en principio va a conservar la totalidad de las facultades que tiene sobre
la cosa, léase sigue teniendo la disposición jurídica y material sobre la
cosa. La limitación va a ser que no va a poder realizar actos que
impliquen un perjuicio a la garantía de acreedor, es decir, que impliquen
una disminución al valor de la cosa. El acreedor hipotecario tiene tres
clases diferentes de facultades:

 Facultades Conservatorias: Tiene la posibilidad de pedirle al juez que se

adopten las medidas necesarias a efectos de la conservación de su
garantía.
 Facultades Restitutorias: Cuando el constituyente ya disminuyo el valor
de la garantía, el acreedor hipotecario tiene la facultad de exigirle el
suplemento de hipoteca, es decir, que le otorgue una hipoteca sobre otro
inmueble, una prenda, o cualquier otro tipo de garantía que a mí me
equipare la fuerza de la garantía que tenía antes. Cuando hablamos de
fuerza de la garantía no hablamos del monto de la hipoteca sino del valor
del inmueble.
 Facultades Ejecutorias: Sirven para cuando el deudor no tiene nada para
ofrecer como suplemento de hipoteca. Entonces el acreedor tiene la
 facultad de ejecutar la obligación garantizada como si todos los plazos
estuvieran vencidos. El beneficio esta en no tener que esperar a los
vencimientos porque la garantía ya la perdiste. 

Nota al margen: En la práctica lo que sucede es que ningún banco (salvo

bancos muy chicos) acepta una garantía que no sea de primer grado.
Además, cuanto menor sea la garantía, mayor van a ser los intereses, por
ejemplo, una garantía en primer grado te puede cobrar 25% de intereses,
garantía en segundo grado 30% de intereses, y así sucesivamente. 

Efectos de la hipoteca entre el acreedor hipotecario y un tercero: Vamos

a llamar tercero a aquel que si bien tiene relación con la cosa, no va a ser
nuestro deudor original. Esto se puede dar a partir de que si el deudor
original titular de dominio vende la cosa, la dona o fallece y ahora tengo
a otra persona como titular del dominio del inmueble, el acreedor
hipotecario tiene el ius persecuendi y puede forzar la ejecución de la cosa
por más de que ahora tenga otro titular. En la práctica se pueden dar dos
tipos de terceros:

 Tercer adquiriente: Técnicamente voy a estar hablando de que una

persona es tercer adquiriente si adquirió el inmueble hipotecado, asumió
el pago de la obligación garantizada con el derecho real de hipoteca y fue
aceptado en esta condición ya sea expresa o tácitamente por el acreedor
hipotecario. El deudor original en principio no queda liberado, ocurre lo
que se llama como delegación imperfecta (imperfecta porque no hay
liberación), salvo que el acreedor hipotecario expresamente lo libere (ahí
si tendríamos una delegación perfecta). El problema de ser un tercer
adquiriente es que voy a estar obligado al pago de la obligación
garantizada con la totalidad de mi patrimonio.
 Tercer poseedor: Técnicamente va a ser considerado tercer poseedor
aquel que haya adquirido el inmueble hipotecado pero no se haya
obligado al pago de la obligación garantizada o no haya sido aceptado
para pagar por el acreedor hipotecario. En el caso del tercer poseedor, va
a responder únicamente con la cosa hipotecada. El tercer poseedor no va
a responder como deudor, entonces cuando el acreedor hipotecario
inicia la ejecución hipotecaria y se encuentra con que la cosa esta en
manos de un tercer poseedor lo que va a tener que hacer es primero
intimar a su deudor, recién una vez que haya intimado a su deudor y su
deudor no haya cancelado la obligación va a poder ir contra el tercer
poseedor. Al tercer poseedor se lo va a intimar para pagar u oponer
excepciones. En el caso de que pague se va a subrogar en los derechos
del acreedor y va a poder repeler contra el deudor. Otra posibilidad que
tiene es abandonar, el abandono en el marco de una ejecución judicial
implica presentarse en el juicio con un escrito poniendo a disposición del
 juzgado el inmueble libre de toda controversia, en este caso el juez va a
nombrar un curador para el inmueble que lo cuide. No es un abandono
ordinario ya que el abandono ordinario implica que el titular deja de
tener relación con la cosa. En cambio en el abandono que se hace en
marco de una ejecución judicial el titular no deja de tener relación con la
cosa. Por ejemplo, yo abandono pero el día de mañana no se subasta el
inmueble, entonces me lo restituyen. Otra posibilidad que tiene el tercer
poseedor es defenderse oponiendo excepciones que faculta el código
procesal. La última posibilidad que tiene, la menos común, es no
defenderse, simplemente soporta la ejecución. 

Tanto el tercer adquiriente como el tercer poseedor son adquirientes del

inmueble hipotecado, son los titulares de dominio actuales. El tercer
adquiriente es adquiriente y poseedor y el tercer poseedor es poseedor y
adquiriente. Se los diferencia en nombre por una designación doctrinaria
pese a que ambos son poseedores y adquirientes. Esto de tercer
adquiriente y tercer poseedor no se da cuando el inmueble se adquirió
por expropiación por utilidad pública o por una subasta judicial. Cuando
el inmueble se subasta o se expropia por causa de una utilidad pública,
todas las hipotecas van a caer, se van a extinguir, como condición para
que esto suceda se debe citar fehacientemente a todos los acreedores
hipotecarios sobre ese inmueble. Si el acreedor fue correctamente
citado, al momento de la subasta se extingue la hipoteca. En el caso de
que haya una hipoteca y se olviden de notificar al acreedor hipotecario o
lo notificaron incorrectamente, la hipoteca no va a estar extinta pero
tampoco se va a dar la nulidad de la subasta, sino que el adquiriente en
subasta va a tener la posibilidad de dar por resuelta la subasta (‘tomá el
inmueble, devolveme la plata’). 

Extinción del derecho real de hipoteca: Son los causales mediante los
cuales la hipoteca deja de existir. Como la hipoteca es un derecho real
accesorio y como todo lo accesorio sigue la suerte de lo principal, vamos
a tener básicamente dos grupos de causales de extinción de la hipoteca:
por un lado las causales indirectas y por el otro lado causales de extinción
directas.

 Causales de extinción indirectas: van a ser aquellas que resulten de la

extinción de la obligación garantizada porque si se extingue la obligación
garantizada que es lo principal, se extingue lo accesorio que es la
hipoteca.

 Pago: Es la causal de extinción por excelencia. Pago, extingo la obligación

garantizada, se extingue la hipoteca.
 Cualquier modo de extinción de las obligaciones: Si extingue la obligación
garantizada, extingue la hipoteca.
 Pago por consignación: Es aquel pago que se da cuando el acreedor no
quiere aceptar el pago o no lo puedo ubicar entonces deposito
judicialmente la suma que tengo que abonar. El pago por consignación
no extingue la obligación una vez efectuado sino que se extingue recién
cuando el acreedor haya aceptado ese pago o cuando el juez le haya
dado fuerza de pago a las sumas depositadas. Como el pago recién se
efectúa en ese momento, la obligación se extingue recién ahí y en ese
mismo momento se extingue la hipoteca.
 Pago por subrogación: En este caso la hipoteca no se va a extinguir sino
que vamos a tener a un acreedor diferente. No se extingue porque no se
extinguió la obligación.
 Novación: Implica modificar una obligación y transformarla en otra. En
principio, la novación extingue la hipoteca salvo que las partes pacten
que la hipoteca va a pasar a garantizar a la nueva obligación contraída.

 Causales de extinción directas: van a ser las que propiamente extinguen a

la hipoteca en sí misma.

 Renuncia: Un titular de derecho real de hipoteca tranquilamente puede

renunciar a la hipoteca, que no importa renunciar a la obligación
garantizada. La renuncia tiene que ser expresa y por escritura pública.
Para la cancelación se termina inscribiendo en el registro.
 Revocación o resolución de los derechos del constituyente: Por ejemplo
‘te devuelvo la plata, devolveme el inmueble’. En principio hace caer la
hipoteca salvo que las partes pacten lo contrario, es decir, que el pacto
retroventa no va a tener efectos retroactivos.
 Destrucción de edificios: Para el profe no es una causal en si misma
porque la hipoteca subsiste al terreno pero para la doctrina sí. En este
caso corren las indemnizaciones. La hipoteca sigue constituida sobre el
terreno y las posibles indemnizaciones.
 Confusión: Nadie puede tener un derecho real que sea sobre cosa ajena,
sobre una cosa propia. Esto quiere decir que si yo tengo una hipoteca
sobre un inmueble y luego lo compro, la hipoteca se extingue. La misma
persona es titular de derecho real de dominio y titular de derecho real de
hipoteca.
 Subasta Judicial: Para que sirva como causal de extinción, el acreedor
hipotecario debe haber sido debidamente citado al juicio.
 Caducidad de la inscripción: La inscripción de la hipoteca caduca a los 35
años. Cuando caduca la inscripción de una hipoteca deja de estar vigente
la inscripción en el registro y como la publicidad es esencial, si caduco la
inscripción es lo mismo decir que no está inscripta, entonces importa una
extinción, lo que no quita que mañana se pueda volver a inscribir. Para
 que no caduque la inscripción, antes de que caduque voy al registro y
pido la reinscripción. 

Que deje de existir la hipoteca como derecho real no significa que deje
de estar inscripta. Para que deje de estar inscripta hay que hacer la
cancelación hipotecaria. A los ojos de la sociedad, si la hipoteca está
inscripta sigue vigente. La cancelación de la hipoteca no va a ser más que
ir al registro y decir que la hipoteca esta extinta y que hay que proseguir
con la cancelación del asiento registral, lo que vendría a ser la contra
anotación registral. Hay que tener en cuenta que extinción y cancelación
no es lo mismo. Tenemos 3 vías diferentes de cancelación:

1. Voluntaria: Se da cuando el titular de derecho real de hipoteca firma la

escritura de cancelación.
2. Judicial: Se da cuando el titular de dominio no sabía que tenía que hacer
la cancelación o se olvido o el titular de derecho real de hipoteca no
quiera firmar la cancelación de forma voluntaria o falleció. Es un juicio
contradictorio, es decir, va a haber un demandado, siempre  va a haber
dos partes.
3. Caducidad de la inscripción: 35 años si antes no pedí la renovación de la
inscripción. Si caduca la inscripción, no se necesita pedir la cancelación. 

También puede darse que la hipoteca nunca haya sido inscripta y si

nunca fue inscripta para nosotros nunca hubo derecho real de hipoteca
técnicamente hablando. 

Prenda:

No es un derecho tan común. Hay un caso muy típico de derecho real de

prenda que son las casas de empeño. Las casas de empeño son por
ejemplo: voy a un casino, juego toda la plata y quiero seguir jugando
entonces voy a una casa de empeño y dejo mi reloj en garantía de que
voy a pagar el préstamo que me están dando, si consigo plata en el
casino luego vuelvo a la casa de empeño, pago y me llevo mi reloj. 

Art. 2219 CCyC: “La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas

muebles no registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el
dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en
instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un
tercero designado por las partes”.
 Este artículo se refiere a la prenda civil. Hay otros tipos de prenda (por
ejemplo: prenda con registro). Si se hace por instrumento privado, para
que sea oponible a terceros tiene que tener fecha cierta. Por más de que
es un derecho real de garantía que se ejerce sobre cosa ajena accesorio a
la obligación que garantiza, se ejerce por la posesión. Todos los derechos
reales se ejercen por la posesión menos la hipoteca y la servidumbre.

El acreedor prendario en principio no puede servirse de la cosa, no tengo

habilitado el uso y goce de la cosa, salvo que las partes hayan pactado lo
contrario. El acreedor prendario tiene derecho de retención sobre la cosa
hasta tanto le hayan pagado el capital adeudado, los intereses y los
gastos de conservación y mantenimiento de la cosa, pero este derecho
de retención no es oponible erga homnes, solo es oponible al deudor, no
es oponible a otros deudores. La ventaja de ser un acreedor prendario es
que, en principio, toda obligación es garantizable por prenda y la
posibilidad más fuerte que tiene el acreedor prendario es (además del
derecho de retención) la de ejecutar/subastar la cosa. 

Caracteres: Los mismos que de hipoteca menos publicidad, es decir, los

caracteres son convencionalidad, especialidad y indivisibilidad. 

Anticresis:

Es un derecho real que recae sobre cosas registrables, muebles o

inmuebles. Con el código de Vélez solo recaían sobre inmuebles. Si bien
es un derecho real de garantía, otorga a su titular (acreedor anticresista)
la posibilidad de uso y goce sobre la cosa y en consecuencia de ello la
posibilidad de percibir los frutos de la cosa e imputarlos al pago o a la
cancelación de los intereses y del capital adeudado. Si con los frutos se
cumple obtiene el monto de la obligación, se extingue la obligación y con
ella la anticresis. La diferencia entre la hipoteca y la anticresis es que la
hipoteca no se ejerce por la posesión y me da la posibilidad de forzar la
subasta, en cambio la anticresis si se ejerce la posesión y tengo la
posibilidad de percibir los frutos. 

Art. 2212 CCyC: “La anticresis es el derecho real de garantía que recae

sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al
acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a
percibir los frutos para imputarlos a una deuda”. > Es un derecho real de
garantía, accesorio, que se ejerce por la posesión.

Art. 2213 CCyC: “Legitimación. Pueden constituir anticresis los titulares

de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal,
superficie y usufructo”.

Está incluido el usufructo pese a que es un derecho real sobre cosa ajena
porque el usufructuario por la fuerza de su titulo tiene el uso y goce de la
totalidad de la cosa y tiene derecho a la totalidad de los frutos de la
cosa. 

Art. 2214 CCyC: “Plazo máximo. El tiempo de la anticresis no puede

exceder de diez años para cosas inmuebles y de cinco años para cosas
muebles registrables. Si el constituyente es el titular de un derecho real de
duración menor, la anticresis, se acaba con su titularidad”. 

Art. 2215 CCyC: “Derechos del acreedor. El acreedor adquiere el derecho

de usar la cosa dada en anticresis y percibir sus frutos, los cuales se
imputan primero a gastos e intereses y luego al capital, de lo que se debe
dar cuenta al deudor”.

Art. 2216 CCyC: “Deberes del acreedor. El acreedor anticresista debe

conservar la cosa. Puede percibir los frutos y explotarla él mismo, o darla
en arrendamiento; puede habitar el inmueble o utilizar la cosa mueble
imputando como fruto el alquiler que otro pagaría. Excepto pacto en
contrario, no puede modificar el destino ni realizar ningún cambio del que
resulta que el deudor, después de pagada la deuda, no puede explotar la
cosa de la manera que antes lo hacía. El acreedor
debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato y
responde de los daños que ocasiona al deudor. El incumplimiento de estos
deberes extingue la garantía y obliga al acreedor a restituir la cosa al
titular actual legitimado”.

          

Acciones Reales: 

Cuando vimos acciones posesorias dijimos que el código instrumentaba una

especie de doble sistema de defensa, primero se encuentran las acciones
posesorias que son el medio más expeditivo ya que se tramitan por la via del
sumarísimo y trataban sobre el hecho de la posesión, de la tenencia. Y por
otro lado tenemos las acciones realesque tramitan por la via del ordinario
que tiene plazos más largos y mayor amplitud probatoria (la prueba más
importante es la probación de titulo) y donde se discute quien es titular de
un derecho real. Es decir, yo para iniciar una acción real tengo que si o si ser
titular de un derecho real. Básicamente todos los titulares de derechos
reales tienen alguna acción real a su favor ante cualquier tipo de afectación.
Las acciones reales son imprescriptibles. 
Art. 2247 CCyC: “Las acciones reales son los medios de defender en juicio la
existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que
impiden su ejercicio. Las acciones reales legisladas en este Capítulo son la
reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y la de deslinde. Las acciones
reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de
prescripción adquisitiva”. > Con el código de Vélez teníamos 3 acciones
reales: reivindicatoria, confesoria y negatoria, y con el código nuevo se
agrega una mas que es la de deslinde. 

Art. 2248 CCyC: “Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita.
La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del
derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que
producen el desapoderamiento. La acción negatoria tiene por finalidad
defender la libertad del derecho real que se ejerce por la posesión y
corresponde ante actos que constituyen una turbación, especialmente dada
por la atribución indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la
posesión. La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del
derecho real y corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre
u otro derecho inherente a la posesión. Las acciones reales competen
también a los titulares del derecho de hipoteca sobre los inmuebles cuyos
titulares han sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer los
derechos inherentes a la posesión”. 

Suponiendo que soy titular de dominio (derecho real más amplio, el que me
otorga más facultades) de un reloj, me despojan e inicio la acción real
reivindicatoria para que me restituyan la cosa. Puede ocurrir que yo no
tenga posibilidad de recuperar la cosa. Hay veces que no queda otra opción
a una indemnización. Art. 2250 CCyC: “El actor puede optar por demandar el
restablecimiento del derecho real u obtener la indemnización sustitutiva del
daño. Si opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el
resarcimiento complementario del daño. Si opta por obtener la
indemnización sustitutiva del daño, pierde el derecho a ejercer
la acción real”. > La indemnización sustitutiva del daño es algo que Vélez ya
preveía pero el nuevo código da la opción de optar. En cualquiera de los dos
casos, si opta por el restablecimiento del derecho u obtener la
indemnización sustitutiva, también va a poder pedir una indemnización
complementaria por los daños y perjuicios ocasionados.  

Acción Confesoria: 

(Defiende la plenitud en el ejercicio de los derechos reales)

Art. 2264 CCyC: “Legitimación Pasiva. La acción confesoria compete

contra cualquiera que impide los derechos inherentes a la posesión de
otro, especialmente sus servidumbres activas”. > Derechos inherentes a
la posesión son las restricciones y limites al dominio y las servidumbres
activas. Lo que dice el código es que esta acción funciona cuando no me
estén respetando alguna restricción o límite al dominio o cuando me
estén impidiendo o dificultando el ejercicio de una servidumbre.
Cualquier titular de servidumbre, ya sea real o personal, está legitimado
para iniciar una acción confesoria. Entonces, cualquier titular de un
derecho real que se ejerza por la posesión (es decir, quienes tienen
derecho de poseer) y los titulares de servidumbres están legitimados
para iniciar una acción confesoria cuando se dificulte o se impida el
ejercicio de su derecho real. También va a estar legitimado el acreedor
hipotecario ante la inacción del titular del derecho frente a una
afectación o una lesión a los derechos inherentes a la posesión. El
acreedor hipotecario está legitimado porque tiene facultades para
conservar el valor de la cosa para procurar que la cosa no disminuya su
valor porque el valor de la cosa es lo que le da fuerza a su garantía. El
acreedor hipotecario no va a estar legitimado si impide o dificulta el
ejercicio de una servidumbre personal porque en el caso de que se
subaste el inmueble la servidumbre personal se va a extinguir. 

Si bien la acción confesoria nos dice el código que defiende la plenitud de

los derechos reales, hay que tener en cuenta que a veces está en juego
la existencia de un derecho real de servidumbre porque las servidumbres
se extinguen por el no uso durante 10 años, entonces si me impiden el
uso por 10 años tengo la acción confesoria. Por uno u otro motivo todos
los derechos reales están amparados en esta acción ya que abarca los
derechos reales que se ejercen por la posesión, la hipoteca y la
servidumbre. 

Art. 2265 CCyC: “Prueba. Al actor le basta probar su derecho de poseer el

inmueble dominante y su servidumbre activa si se impide una
servidumbre; y su derecho de poseer el inmueble si se impide
el ejercicio de otros derechos inherentes a la posesión; si es acreedor
hipotecario y demanda frente a la inacción del titular, tiene la carga de
probar su derecho de hipoteca”. > Lo primero que voy a tener que
probar, lo más importante, es la legitimación, esto es ser titular del
derecho real. En el caso de ser un titular de un derecho real de hipoteca
además de probar mi titularidad de acreedor hipotecario también voy a
tener que probar la legitimación del constituyente de la hipoteca, es
decir que me la haya otorgado el titular de dominio de la cosa, y en el
caso de que haya una afectación a una servidumbre real también voy a
tener que acreditar su existencia. En segundo lugar voy a tener que
probar la lesión, es decir el motivo por el cual inicio la acción confesoria.
En tercer lugar, quien es el autor de la lesión. Y en el caso de pedir una
indemnización complementaria, también voy a tener que probar los
daños.

Acción Negatoria:  

(Defiende la libertad en el ejercicio de los derechos reales)

Art. 2262 CCyC: “Legitimación pasiva. La acción negatoria compete

contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro, aunque sea el
dueño del inmueble, arrogándose sobre él alguna servidumbre indebida.
Puede también tener por objeto reducir a sus límites verdaderos
el ejercicio de un derecho real”. > La acción negatoria tradicionalmente se
dice que compete para los mismos casos para los que compete la
reivindicatoria pero si la afectación es menor. La reivindicatoria va para
cuando hay despojo, desapoderamiento, entonces si la lesión es menor
implica una turbación, una molestia en el uso y goce. En definitiva la
acción negatoria va a funcionar en el caso de las turbaciones en sentido
amplio, es decir, molestias en el uso y goce. El artículo dice “aunque sea
el dueño del inmueble” esto tiene sentido para los derechos reales sobre
cosa ajena, ya que por más de que sea otra persona la dueña del
inmueble, el uso y goce le pertenece a otra persona. Este artículo
menciona el tema de la servidumbre porque el caso típico de la acción
negatoria es cuando un sujeto se arroga indebidamente una
servidumbre, esto es utilizar una servidumbre que legalmente no existe. 

Legitimados: Todos los titulares de derechos reales que se ejerzan por la

posesión (léase los que tienen derecho de poseer) y el acreedor
hipotecario en el caso de inacción por parte del titular del derecho real
para defender el valor de la fuerza de su garantía. 

Art. 2263 CCyC: “Prueba. Al demandante le basta probar su derecho de

poseer o su derecho de hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble
no está sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer o que no está
constreñido por el pretendido deber inherente a la posesión”. > En primer
lugar se prueba la legitimación, es decir, la titularidad del derecho. En el
caso de ser un titular de un derecho real de hipoteca además de probar
mi titularidad de acreedor hipotecario también voy a tener que probar la
legitimación del constituyente de la hipoteca. No se necesita probar el
hecho negativo de que no existe una servidumbre porque se presume
que el dominio es perfecto, en este caso el demandado debería probar
que existe. Se tiene que probar también el daño, es decir, la molestia en
el uso y goce. También probar quien realiza estos actos de molestia, con
la finalidad de determinar a quién va a castigar el juez. Y en el caso de
pedir una indemnización complementaria, también voy a tener que
 probar los daños. 

 
Acción Reivindicatoria: 

(Defiende la existencia en el ejercicio de los derechos reales)

Procede ante el desapoderamiento, el despojo, para recuperar la cosa.

Legitimación Activa: Todos los titulares de derechos reales que se ejerzan

por la posesión. El acreedor hipotecario en este caso a raíz de la letra del
código uno podría decir que estaría también legitimado pero en la
practica en realidad se dice que no está legitimado porque en primer
lugar carecería de interés ya que como todo titular de un derecho real
tiene el ius persecuendi, es decir, puede perseguir la cosa en manos de
quien se encuentre y en segundo lugar, en el caso de que se dé lugar a la
acción reivindicatoria no habría a quien darle la cosa ya que la hipoteca
no es un derecho real que se ejerza por la posesión, sería una acción
improcedente. 

Legitimación Pasiva: Los derechos reales son oponibles erga homnes. Hay
un principio que viene del derecho romano que dice la acción
reivindicatoria procede “a favor del propietario no poseedor contra el
poseedor no propietario”. Esto quiere decir que procede a favor del
titular del derecho real que se ejerce por la posesión y que no posee la
cosa en su poder, contra quien tiene la cosa en su poder y no es titular
del derecho real. 

Objeto: Todas las cosas que son susceptibles de ser poseídas ya sea
muebles o inmuebles. La acción reivindicatoria puede tener como objeto
la totalidad de la cosa o solo una parte materialmente determinada.
Cuando tenemos una universalidad de cosas el código nos dice que no
vamos a necesitar iniciar una acción reivindicatoria por cada cosa
individualmente sino que vamos a poder iniciar una única acción
reivindicatoria con la única condición de que todas las cosas sean de
titularidad de la misma persona.  

Proceso: Cuando inicio una demanda de reivindicación básicamente

pueden ocurrir dos cosas: Puede ocurrir que yo inicie la demanda y que
el sujeto demandado sea el poseedor actual de la cosa; O puede ocurrir
que yo este iniciando la demanda y que el sujeto demandado sea el
tenedor de la cosa.

 Demanda contra el poseedor actual de la cosa, supuestos:

 Inicio la demanda contra quien me despojo.
 El demandado recibió la cosa por parte del reivindicante de forma
voluntaria, léase la parte actora en algún momento le otorgo la cosa al
demandado, pero lo hizo en virtud de un acto que fue nulo o anulable.
Cuando se decide la nulidad de un acto las cosas deben volver a su
estado anterior. 

Cuando el demandado contesta la demanda puede ocurrir que reconozca

la posesión o la niegue. En el caso de que la niegue, la parte actora va a
tener que acreditar que el demandado es el poseedor actual en la
demanda.

 Demanda contra un tenedor, supuestos:

 El tenedor posee en nombre del reivindicante, es decir, del demandante.

Es el único caso donde una demanda contra un tenedor por parte del
reivindicante puede ser triunfante.
 El tenedor posee la cosa a nombre de un tercero. En la práctica se inicia
la demanda convencido de que se dirige contra el poseedor y en realidad
es un mero tenedor. Cuando el tenedor recibe la demanda puede ocurrir
que conteste demanda y diga que él es tenedor en nombre de un
poseedor y en este caso se redirige la demanda al poseedor y se desliga
al tenedor. También puede ocurrir que el tenedor no manifieste que él
no es poseedor, en este caso el problema que se da es que la demanda
continúa contra el tenedor, en este caso el juez va a condenar al tenedor
a que restituya la cosa pero acá se da un inconveniente y es que la
sentencia no le va a ser oponible al poseedor (se entiende que por más
de que no le es oponible, le interrumpe el plazo de la prescripción) y este
después va a poder iniciar una acción posesoria y tal vez una acción real.
Luego, le voy a iniciar yo una acción reivindicatoria. 

Reivindicación de cosas muebles no registrables: El régimen jurídico de

las cosas muebles (art. 1895 CCyC) dice que hay que se poseedor de
buena fe, que la cosa mueble no registrable no tiene que ser ni hurtada
ni perdida y que si el que la intenta reivindicar es el legitimo propietario
tiene que tener titulo oneroso. Con este régimen se puede repeler
cualquier acción incluso ante el legítimo propietario. Para la
reivindicación de las cosas muebles se usa ‘la otra cara’ de este régimen.
Una cosa mueble no registrable va a ser reivindicable si el poseedor
actual es de mala fe, si la cosa mueble es hurtada o perdida o si la cosa
fue adquirida a título gratuito y el reivindicante es el legítimo propietario.
Ya con que tenga uno de estos tres requisitos procede la acción. El limite
a esto, cuando no se cumplan con uno de los tres requisitos, es la
usucapión. Es decir, si adquiero la cosa por usucapión ya no es
 reivindicable. Art. 2259 CCyC: “Derecho a reembolso. Si se reivindica un
objeto mueble no registrable robado o perdido de un poseedor de buena fe,
éste no puede reclamarle al reivindicante el precio que pagó, excepto que el
objeto se haya vendido con otros iguales en una venta pública, o en casa de
venta de objetos semejantes, o por quien acostumbraba a venderlos. Si se
trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la inscripción
registral se obtiene de buena fe, el reivindicante debe reintegrar al
reivindicado el importe abonado. En caso de reembolso, el reivindicante
tiene derecho a repetir el pago contra el enajenante de mala fe”.

Reivindicación de cosas inmuebles: En materia de inmuebles rige el

principio Nemo Plus Iuris y significa que yo no puedo transmitir un
derecho real mayor al que tengo sobre una cosa. Esto nos puede
conducir a la diabólica probatio,  es decir, tener que llegar hasta el primer
titular de dominio para saber si es válido. El primer límite que voy a tener
para frenar la diabólica probatio es la prescripción adquisitiva.  El código
instrumenta diferentes mecanismos para favorecer el tráfico negocial y la
seguridad jurídica. Si bien el principio es Nemo Plus Iuris, hay algunas
presunciones, limitaciones y excepciones que nos van a facilitar la prueba
de nuestro titulo. La acción va siempre contra el poseedor actual.

 Casos en los que si va a proceder la reivindicación de cosas inmuebles:

1. Cuando el demandado, es decir el poseedor actual, tuvo la cosa por

despojo contra el reivindicante.
2. El demandado obtuvo la posesión de la cosa en virtud de un acto nulo o
anulado.
3. En el caso de que la cosa se encuentre en manos de un tercer adquiriente
de buena fe que adquirió de un enajenante de buena fe a título gratuito.

 Caso en el que no va a proceder la reivindicación de cosas inmuebles: En

el caso de que la cosa se encuentre en manos de un tercer adquiriente de
buena fe que adquirió de un enajenante de buena fe a título oneroso no
procedería la acción (art. 392 CCyC). Los requisitos para poder
ampararnos en el artículo 392 CCyC son:

 Ser un subadquirente es decir una persona ajena al acto nulo; 

 Tener buena fe, que en ciertos casos tiene que ver con haber hecho el
estudio de titulo;
 Tiene que ser a titulo oneroso;
 Tiene que haber un acto nulo o anulado entre los antecedentes pero si el
vicio es ostensible puede llegar a ser optativo de la buena fe;
 Como último requisito tenemos que entre los antecedentes no tiene que
figurar un titulo o documento materialmente falsificado. 
 No importa la buena o mala fe del enajenante, el foco esta en el tercer
adquiriente.  

Prueba: Lo primero que voy a tener que probar es mi título como

propietario de un derecho real. Hablamos de titulo como ‘acto jurídico
valido’ pero al ser materia inmueble, ese título va a ser un titulo en
sentido material, es decir, la escritura pública. Vélez ya en su código
preveía un sistema de 4 presunciones que había tomado de otro autor y
el código actual siguió con este sistema que nos va a facilitar la materia
de prueba en la acción reivindicatoria. Art. 2256 CCyC: “Prueba en la
reivindicación de inmuebles. Respecto de la prueba en la reivindicación de
cosas inmuebles, se observan las reglas siguientes: a) si los derechos del
actor y el demandado emanan de un antecesor común, se presume
propietario quien primero es puesto en posesión de la cosa, ignorando la
obligación anterior, independientemente de la fecha del título; b) si los
derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el
título del reivindicante posterior a la posesión del demandado, es
insuficiente para que prospere la demanda, aunque el demandado no
presente título alguno; c) si los derechos del actor y el demandado
emanan de diferentes antecesores y el título del reivindicante es anterior
a la posesión del demandado, se presume que este transmitente era
poseedor y propietario de la heredad que se reivindica; d) si los derechos
del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se
pueda establecer cuál de ellos es el verdadero propietario, se presume
que lo es el que tiene la posesión”.

1. Si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común,

se presume propietario quien primero es puesto en posesión de la cosa,
ignorando la obligación anterior, independientemente de la fecha del
título: 

Esto quiere decir que va a ganar la demanda quien primero haya sido
puesto en posesión de la cosa ya que el primero fue quien tuvo el titulo +
el modo. El segundo solo tuvo el titulo. Ignorando la obligación anterior
significa que tiene que haber tenido buena fe, es decir, vos compraste sin
saber que la cosa ya había sido vendida.
2. Si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes
antecesores, el título del reivindicante posterior a la posesión del
demandado, es insuficiente para que prospere la demanda, aunque el
demandado no presente título alguno:
Esto refiere a que si un titulo es posterior a la puesta en posesión de otra
persona, este título es insuficiente ya que tampoco tendría titulo y modo.
3. Si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes
antecesores y el título del reivindicante es anterior a la posesión del
demandado, se presume que este transmitente era poseedor y
propietario de la heredad que se reivindica: 

Este supuesto es al revés del anterior. El demandado prueba que entro

en posesión con posterioridad al título del actor. Como el actor tiene el
titulo anterior a la posesión del demandado, el actor tuvo la posibilidad
de tener el modo, es decir la tradición, y se presume que el transmitente
del mismo era poseedor y propietario.  Esta presunción sirve para, por
más de que yo no pueda acreditar que se me hizo la tradición, probar
que mi antecesor era el poseedor y el propietario. 

Hay quienes consideran que si el demandado no presenta ningún título

no estaría facultado para cuestionar el titulo de la parte actora. Otra
parte de la doctrina considera que si está facultado ya que es una
presunción iuris tantom, es decir, que permite prueba en contrario.

4. Si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes

antecesores, sin que se pueda establecer cuál de ellos es el verdadero
propietario, se presume que lo es el que tiene la posesión:

Esta presunción no tiene mucho sentido ya que existe el registro de la

propiedad de inmuebles, se daba en el código de Vélez. Este inciso dice
que si ambos presentan titulo en apoyo a su postura pero ninguno logra
probar un mejor derecho se presume que el mejor derecho lo tiene quien
tenga la posesión actual, léase hay rechazo de demanda ya que la
posesión actual la va a tener el demandado. El tema con este supuesto es
que la sentencia que se dicte no hace cosa juzgada, esto quiere decir que
si el día de mañana se juntan más pruebas y se inicia otro juicio y así
sucesivamente, esto se termina cuando alguno de los dos logre probar un
mejor derecho o por la usucapión. La demanda en el caso de ser
desestimada no interrumpe el plazo de la usucapión. Actualmente con el
registro de la propiedad es muy claro quiénes son los antecesores. 

Lo que más importa en un juicio no es la situación real sino lo que se

puede probar.

Acción de Deslinde: 

No estaba en el código de Vélez, fue incorporada en el nuevo código civil

y comercial. Es una acción real novedosa. 
 Art. 2266 CCyC: “Finalidad de la acción de deslinde. Cuando existe estado
de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea
divisoria entre inmuebles contiguos, la acción de deslinde permite fijarla
de manera cierta, previa investigación fundada en títulos y antecedentes,
y demarcar el límite en el terreno. No procede acción de deslinde sino
reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino cuestionamiento de
los límites.” > Entonces la finalidad de la acción de deslinde es que se
investiguen los límites confusos y se delimite la línea divisoria de los
inmuebles. En la acción de deslinde siempre vamos a tener un actor y un
demandado. En el caso de que los vecinos se pongan de acuerdo de por
donde pasa la línea divisoria ni hacen juicio, directamente se presentan
en catastro y dicen por donde va a pasar. 

Requisitos:

1. Tiene que ser inmuebles que no estén construidos y no debe haber

objetos que determine la línea divisoria. En el caso de que exista algún
objeto que sobrepase los límites divisorios ya hablaríamos de una acción
reivindicatoria.
2. Tiene que tratarse de inmuebles continuos. Es decir, los inmuebles deben
estar pagados.
3. Los inmuebles deben pertenecer a distintos propietarios.
4. El limite debe ser confuso, es decir, no debe haber nada que me permita
diferenciar donde empieza un inmueble y donde empieza el otro. 

Legitimación Activa: Básicamente van a estar legitimados todos los

titulares de derechos reales. Por ejemplo, en el caso de ser acreedor
hipotecario a mi me conviene que el inmueble sea lo más grande posible,
si yo soy titular de un derecho real de servidumbre necesito saber hasta
dónde es el alcance del inmueble del cual yo me puedo servir. 

Legitimación Pasiva: Únicamente contra el titular del inmueble vecino. Si

bien se va a citar a los restantes titulares de derechos reales sobre cosa
ajena del inmueble vecino, lo cierto es que el legitimado pasivo es el
titular del inmueble vecino porque la demanda en definitiva lo que va a
determinar es cuál es el tamaño de cada uno de los inmuebles.

Caso Práctico: En la práctica se podría dar por ejemplo que tengamos

dos fundos rivereños (con un rio en el medio), mientras tengan el rio de
por medio el límite de los inmuebles va a estar claro pero suponiendo
que el rio se fuera secando y ya no exista, entonces el limite estaría
confuso y se podría iniciar tranquilamente una acción de deslinde. En
Capital Federal es muy difícil que se dé un caso de acción de deslinde ya
que el catastro es muy prolijo. En las provincias del interior podría llegar
a pasar.