MÓDULO 1: Introducción a la propiedad horizontal como fenómeno socio-económico.

 Veremos cómo funciona el régimen de la propiedad horizontal.

 El viejo Código Civil fue redactado por Vélez Sarsfield, en el cual no se reglamentaba la PH.
 Esto cambió en el año 1948 cuando se sancionó la ley 13.512 (LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL),
la cual permitió que los edificios pudieran dividirse en unidades para su posterior venta. Esto
estimuló la industria de la construcción y las transacciones inmobiliarias. También tuvo que ver
la invención del cemento Portland. Fue una manera de popularizar la propiedad privada
(PRIMER PLAN QUINQUENAL).
 La ley 13.512 fue derogada el 01/08/2015, cuando se sancionó el nuevo Código Civil y Comercial
de la Nación (ley 26.994).
 NOCIONES DE DERECHO:
 Persona: puede ser de existencia física (un individuo) o jurídica (los consorcios –
arts. 148 y 2044-, asociaciones, sociedades). Tienen atributos comunes tales
como el nombre, el domicilio y el patrimonio.
 Derechos: pueden ser personales (derecho sobre las personas) y reales
(derecho sobre las cosas).
o COSAS: si tienen valor patrimonial se denominan bienes, y estos
se dividen en muebles e inmuebles. La propiedad de los
primeros se entrega con la mera entrega de la cosa, mientras
que para los segundos se requiere inscripción en un registro
especial.
 Contrato: existen los contratos personales y los contratos reales.
o Pueden ser nominados e innominados.
 Dominio: es la propiedad plena de la cosa. Se puede realizar con ella lo que
desee.
 Condominio: un dominio restringido, menguado, limitado.
o Poseedor: puede administrarla, explotarla, alquilarla, pero no
puede venderla.
 Art. 1908 CCyC. Enumeración. Las relaciones de poder del sujeto con una cosa
son la posesión y la tenencia.
 Art. 1909 CCyC. Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio
de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular
de un derecho real, lo sea o no.
 Art. 1910 CCyC. Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por sí o por edio
de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como
representante del poseedor.
 Art. 1941 CCyC. Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que
otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente
de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume
perfecto hasta que se pruebe lo contrario.
 Art. 1942 CCyC. Perpetuidad. El dominio es perpetuo. No tiene límite en el
tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el
dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste adquiera el
dominio por prescripción adquisitiva.
 Art. 1943 CCyC. Exclusividad. El dominio es exclusivo y no puede tener más de
un titular. Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla
por otro, si no es por lo que falta al título.
 Art. 1983 CCyC. Condominio. Es el derecho real de propiedad sobre una cosa
que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por
una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto
que la ley o el título dispongan otra proporción.
 Los propietarios de consorcios son “dominus” de su depto. o local, y a la vez
condómino ya que comparte cosas comunes con otros propietarios.
 La “Propiedad Horizontal” es propiedad plena, es un derecho real.
 Art. 2037 CCyC. Concepto (PH). La propiedad horizontal es el derecho real que
se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso,
goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y
sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este
Título, y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes
del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son
interdependientes y conforman un todo no escindible.
 Para la división de una propiedad en unidades se debe redactar un “Reglamento
de Copropiedad y Administración” o “Reglamento de Propiedad Horizontal”, el
cual es realizado por el propietario que vende. Éste es considerado como un
contrato de adhesión y debe ser realizado SIEMPRE por escritura pública e
inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
Art. 984 CCyC. Definición. El contrato por adhesión es aquel mediante el cual
uno de los contratantes adhiere a cláusulas generales predispuestas
unilateralmente, por la otra parte o por un tercero, sin que el adherente haya
participado en su redacción (por ej. El boleto del colectivo que uno paga).
 Consejo de Administración o de Propietarios: sirven para controlar a la
administración y de servir de vínculo entre éste y la masa de propietarios. No
deliberan, sino que aconsejan.
Art. 2064. Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por
propietarios, con las siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día por si cualquier causa el
administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos
imprevistos y mayores que los ordinarios;
d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del
administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los
treinta días de producida la vacancia;
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios NO
sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.
 Art. 2038 CCyC. Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el
titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública,
el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro
inmobiliario. El reglamento de PH se integra al título suficiente sobre la
unidad funcional.
 Art. 2059 CCyC. (…) Son igualmente válidas las decisiones tomadas por
voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en
asamblea.
 Todas las leyes se reputan conocidas.
 Derecho positivo: los derechos nacen de las leyes escritas sancionadas por
los poderes públicos.
 Derecho natural: los derechos de las personas los tienen por el simple
hecho de ser seres humanos y el Estado solo debe reconocerlos, respetarlos
y reglamentarlos.
 Art. 257 CCyC. Hecho jurídico. El hecho jurídico es el acontecimiento que,
conforme al ordenamiento jurídico, produce el nacimiento, modificación o
extinción de relaciones o situaciones jurídicas.
o Pueden ser hechos de la naturaleza o hechos humanos.
 Art. 259 CCyC. Acto jurídico. El acto jurídico es el acto voluntario lícito que
tiene por fin inmediato la adquisición, modificación o extinción de
relaciones o situaciones jurídicas.
 Art. 299. Escritura pública. Definición. La escritura pública es el instrumento
matriz extendido en el protocolo de un escribano público o de otro
funcionario autorizado para ejercer las mismas funciones, que contienen
uno o más actos jurídicos. La copia o testimonio de las escrituras públicas
que expiden los escribanos es instrumento público y hace plena fe como la
escritura matriz. Si hay alguna variación entre esta y la copia o testimonio,
se debe estar al contenido de la escritura matriz.
 Art. 300. Protocolo. El protocolo se forma con los folios habilitados para el
uso de cada registro, numerados correlativamente en cada año calendario, y
con los documentos que se incorporan por exigencia legal o a requerimiento
de las partes del acto. Corresponde a la ley local reglamentar lo relativo a las
características de los folios, su expedición, así como los demás recaudos
relativos al protocolo, forma y modo de su colección en volúmenes o
legajos, su conservación y archivo.
 Art. 289. Enumeración. Son instrumentos públicos:
o a) las escrituras públicas y sus copias o testimonios;
o b) los instrumentos que extienden los escribanos o los funcionarios
públicos con los requisitos que establecen las leyes;
 o c) los títulos emitidos por el Estado nacional, provincial o la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, conforme a las leyes que autorizan su
emisión.
 Art. 290. Requisitos del instrumento público. Son requisitos de validez del
instrumento público:
o a) la actuación del oficial público en los límites de sus atribuciones y
de su competencia territorial, excepto que el lugar sea
generalmente tenido como comprendido en ella;
o b) las firmas del oficial público, de las partes, y en su caso, de sus
representantes; si alguno de ellos no firma por sí mismo o a ruego,
el instrumento carece de validez para todos.
 Art. 1887. Enumeración de los derechos reales.
 Art. 724. Definición. La obligación es una relación jurídica en virtud de la
cual el acreedor tiene el derecho a exigir del deudor una prestación
destinada a satisfacer un interés lícito, y ante el incumplimiento, a obtener
forzadamente la satisfacción de dicho interés.