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Bolilla 12

Otras formas de propiedad.

1. TIEMPO COMPARTIDO. Método (Conjuntos Inmobiliarios)

a) Concepto.
Art. 2087: Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están
afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio,
turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su
destino.

El tiempo compartido no solo es un derecho sino que se inserta en un fenómeno

jurídico todavía más complejo que el ordenamiento aborda desde diferentes ángulos y en
diversos plexos normativos que el intérprete debe articular.
Es un derecho que fija turnos para su ejercicio efectivo (y exclusivo) por parte de sus
posibles titulares.

Cuestión terminológica.

Esta denominación es observable porque entre los titulares de estos derechos no se

comparte el tiempo sino los bienes afectados en distintos turnos, precisamente cada uno de los
usuarios tienen la titularidad por un período temporal propio. Pero se reconoce que es el
nombre más usual en el tráfico jurídico.

Bienes que lo integran.

Art. 2088.- Con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o
transmiten, y del régimen legal al que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo
compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea
compatible con los fines mencionados.

Es un derecho real que se ejerce por la posesión (Art. 1891), consecuentemente su objeto debe
ser una cosa determinada, se trate de cosa mueble o inmueble (Art. 1912). En virtud de estos
preceptos se interpreta que como derecho personal es aplicable a bienes inmateriales como
software, marcas, patentes u otros susceptibles de aprovechamiento periódico, de conformidad
con el régimen jurídico especial a que se encuentran sometidos estos bienes.

b) Afectación al sistema de tiempo compartido. Objeto. Formalidades.

Art. 2089.- La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más
objetos a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de
tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura pública, que debe contener
los requisitos establecidos en la normativa especial.

Los bienes afectados al sistema de tiempo compartido pueden ser objeto del derecho
real de: dominio (Art. 1941), condominio (Art. 1990), propiedad horizontal (arts. 2037),
propiedad horizontal especial en el caso de los conjuntos inmobiliarios propiamente dichos
(Art. 2075), propiedad superficiaria (Art. 2120) y aún de propiedad fiduciaria (Art. 1702 y
1704).
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El derecho de uso o aprovechamiento periódico por turnos como derecho real coexiste
con el derecho real sobre la cosa propia afectada y las atribuciones conferidas al usuario de
tiempo compartido sobre los bienes afectados importan un verdadero gravamen que
desmembra el derecho del titular afectante (Art. 1964).

Existe una dualidad de régimen jurídico sobre el mismo bien, de un lado el dominio (o
condominio, propiedad horizontal, propiedad superficiaria) sobre la cosa afectada y de otro
los derechos de tiempo compartido que se constituyen a favor de los usuarios. Si bien todos
son derechos reales sobre objeto propio, se trata de derechos con distinta tipicidad real y
autonomía jurídica. Así es posible que los condóminos de una cosa en lugar de celebrar entre
ellos un pacto de asignación de uso y goce en distintos períodos temporales con efectos
meramente personales (Art. 1987) constituyan para sí derechos reales de tiempo compartido
que les permita su comercialización futura a terceras personas.

La afectación de cosas inmuebles al sistema de tiempo compartido requiere la

formalización por escritura pública (Art. 1017 inc. a) y para su oponibilidad a terceros
interesados de buena fe es necesaria la inscripción de este documento en el Registro de la
Propiedad Inmueble (Art. 1893).
Respecto de las cosas muebles registrables (automotores, embarcaciones, aeronaves,
animales, etcétera) se debe aplicar el régimen jurídico específico conforme lo establecen las
disposiciones generales en materia de derechos reales (arts. 1890, 1892, 1893) y las leyes
especiales que se dicten en el futuro.
El problema de la formalidad constitutiva de la afectación se suscita con las cosas
muebles no registrables, por ejemplo, equipos informáticos u otros electrónicos,
electrodomésticos, maquinarias, mobiliario, obras artísticas, etcétera; al menos la afectación
se debe formalizar en instrumento privado con firma autenticada para su inscripción en el
Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido u
otros que sean creados en el futuro.
En cuanto a las cosas muebles que no se puedan identificar, no existe impedimento
legal para afectarlas al sistema de tiempo compartido, en tal caso deberán estar inventariadas
y la inoponibilidad de la afectación que invoquen terceros adquirentes de buena fe y a título
oneroso (Art. 1895) deberá ser resuelta entre los contratantes de acuerdo a lo previsto para las
obligaciones de género (Art. 762).

Legitimación.
Art. 2090: El instrumento de afectación de un tiempo compartido debe ser otorgado por
el titular del dominio. En el supuesto en que dicho titular no coincida con la persona del
emprendedor, éste debe comparecer a prestar su consentimiento a la afectación
instrumentada.

La afectación a tiempo compartido es un acto dispositivo que altera la destinación del

bien que constituye su objeto y limita el poder dispositivo del titular afectante. El legitimado
para otorgar el instrumento afectación del tiempo compartido es el titular del dominio;
también los condóminos pueden afectar la cosa objeto del condominio por consentimiento
unánime (Art. 1990); los titulares del derecho de propiedad horizontal (Art. 2045) y aún los
titulares de la propiedad superficiaria (Art. 2120) y de la propiedad fiduciaria (art. 1688).
Es necesario, en su caso, que se otorgue el asentimiento del cónyuge o la autorización
judicial sustitutiva (Arts, 456 y 458 respectivamente) o del conviviente (Art. 522). La omisión
de este recaudo da lugar a que el registrador practique la inscripción provisional de la
afectación (Art. 9 inc. b) Ley 17.801).
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El artículo establece que en el supuesto en que dicho titular no coincida con la persona del
emprendedor, éste debe comparecer a prestar su consentimiento, en orden a la efectiva tutela
de los adquirentes de los derechos de tiempo compartido establece su participación en el acto
de afectación para hacer efectiva su responsabilidad (Art. 2094).

Requisitos
Art. 2091: Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones. El emprendedor,
el propietario, el administrador y el comercializador no deben estar inhibidos para
disponer de sus bienes. El propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con
posterioridad a la inscripción de la escritura de afectación, con los efectos previstos en el
artículo 2093.

El art. se refiere a gravámenes o restricciones que impidan el ejercicio del derecho real
de tiempo compartido, no así de servidumbres reales de tránsito, o administrativas de
electroducto por ej. No pueden estar afectado con derechos reales de garantía, medidas
cautelares o inhabilitaciones de uso.
Si pueden en cambio puede afectarse inmuebles afectado por dominios imperfectos
(revocables o fiduciarios).

Inscripción del instrumento de afectación.

Art. 2092: El instrumento de afectación debe ser inscripto en el respectivo Registro de la

Propiedad y en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de
Tiempo Compartido previsto en la Ley especial, previo a todo anuncio, ofrecimiento o
promoción comercial.

Efectos de la registración en el registro.

Art. 2093: La inscripción del instrumento de afectación en el respectivo Registro de la
Propiedad determina:
a) la prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en
el instrumento; sin embargo, el emprendedor puede comercializar los periodos de
disfrute no enajenados, con otras modalidades contractuales;
b) la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no
pueden ser alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni
por terceros acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de
concurso o quiebra.

Los efectos de la registración son:

1) Limitación al poder de disposición. La afectación importa una limitación a las
facultades jurídicas de propietario, en la medida que altere o disminuya el derecho de los
usuarios. Se estima que la inscripción de la afectación no opera el cierre registral, el
propietario afectante puede transmitir su derecho de propiedad sobre el bien afectado o
constituir un usufructo siempre que el adquirente respete la destinación del inmueble y la
intangibilidad de los derechos de los usuarios.
Respecto de medidas cautelares dispuestas judicialmente sobre los bienes afectados, el
registrador debe tomar razón de las mismas y hacer conocer al juez rogante la afectación
existente y los derechos de los usuarios inscriptos. El conflicto de oponibilidad que se pueda
suscitar con los acreedores que trabaron cautelares deberá ser resuelto en sede judicial. Los
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derechos de los usuarios son intangibles y la tutela efectiva de los mismos corresponde al juez
y no al registrador.
2) Intangibilidad de los derechos de los usuarios. es la característica más importante
del derecho de tiempo compartido, pero cabe hacer la salvedad que debe encontrarse inscripto
el respectivo documento que lo constituye, porque el ordenamiento también tutela a los
terceros interesados de buena fe en aras de la seguridad del tráfico jurídico de los bienes (Art.
1893).

c) Derecho real del adquirente de tiempo compartido.

Tiempo compartido como derecho real. Estructura y caracteres.

El derecho real de tiempo compartido (Art. 1887 inc. e) recae sobre cosa mueble o
inmueble total o parcialmente propia (Arts. 1888 y 2088) y en período temporal propio
(Art.2087); es principal (Art. 1889); registrable o no según su objeto (Art. 1890) y se ejerce
por la posesión que consiste en el uso o aprovechamiento de la cosa en el turno propio (Art.
1891).
1) Cuestión de la estructura. ¿es posible que coexistan dos derechos reales sobre cosa
propia? ¿El derecho de propiedad que pertenece al afectante del sistema de tiempo compartido
y el derecho de tiempo compartido que pertenece al usuario? Respuesta: son dos derechos
sobre cosa propia de distinta tipicidad real. Una situación jurídica semejante se da con la
propiedad superficiaria y la propiedad separada del titular del suelo (Arts. 2114 y 2115).
Cabe destacar que la ley no recepta la estructura de la comunidad de bienes entre los
usuarios como se da en la multipropiedad y el condominio. El derecho del usuario recae
singularmente sobre la cosa afectada y se integra con un elemento incorporal: el lapso
temporal del período de disfrute (semana, quincena, mes). El artículo 2093 inc. a) refiere a
que el emprendedor comercializa los “períodos de disfrute”. Este elemento es un bien
inmaterial propio con valor económico.
Además existe en la estructura del derecho real un elemento personal, la obligación del
emprendedor y del administrador de garantizar al usuario el goce de su derecho. La estructura
típica del derecho real se modifica con la existencia del sujeto pasivo determinado, más
cuando ese sujeto puede no coincidir con el propietario afectante.
2) Adquisición: el derecho de tiempo compartido se adquiere por título derivado entre
vivos (Art. 1892); por causa de muerte (Art. 2277) y por causa de la ley (Arts. 1894 y 1895).
La formalidad constitutiva dependerá del régimen legal al que están sometidas las cosas sobre
las que recae. Se puede adquirir también por prescripción adquisitiva si el usuario ejerce los
actos posesorios sobre la cosa afectada en el mismo turno del período de tiempo durante en
los plazos legales de la prescripción adquisitiva, máxime si se trata de una prescripción corta
que sanea el justo título con buena fe.
3) Caracteres: es un derecho transmisible por actos entre vivos y por causa de muerte
(Arts. 1906 y 2277). El artículo 2095 inc. c) admite la cesión total o parcial del derecho,
podría ser dado en usufructo.
4) Duración: según el contrato puede ser temporal o perpetuo (artículo 2099 inc. a).
La duración queda sujeta a la subsistencia del sistema de tiempo compartido (Art. 2099).
5) Intangibilidad: La oponibilidad del derecho de los usuarios a los terceros
interesados de buena fe requiere de publicidad suficiente según el régimen de la cosa objeto
del derecho (Art. 1893).
6) Acciones. El usuario de tiempo compartido tiene legitimación para la defensa
extrajudicial (Art.2240), las acciones posesorias (Arts. 2238 a 2246) y el derecho real de
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tiempo compartido está tutelado en cada caso por las acciones reivindicatoria, confesoria y
negatoria (Arts. 2247 a 2268).

Tiempo compartido como derecho personal.

El artículo 2088 admite la afectación a tiempo compartido “con independencia de la

naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten” y se interpreta que el derecho de
tiempo compartido se puede estipular como derecho personal.
La propiedad de los bienes se atribuye a una sociedad y la titularidad de la acción o
calidad de socio se vincula con el goce por turno del alojamiento vacacional. El vínculo entre
la acción y la unidad puede ser de distinta naturaleza: un derecho real de uso o un derecho
personal en comodato.
Otra modalidad menos frecuente es la denominada multiarriendo que es una locación.
El usuario como locatario es titular del derecho personal a usar y gozar del alojamiento
vacacional y sus accesorios por un período temporal recurrente mientras dure el contrato.
En cambio si el inmueble y el período temporal son fijos, aunque se constituya como
derecho personal, el instrumento debidamente publicitado por el registro es oponible a
terceros, gozará de un derecho preferente, y de la intangibilidad prevista por el Artículo 2093.

Objeto. Naturaleza. Caracteres.

Art. 2101.-Derecho real del adquirente de tiempo compartido. Al derecho del adquirente
de tiempo compartido se le aplican las normas sobre derechos reales.

Uno de los dilemas que presenta este derecho refiere a su naturaleza jurídica. En el
ámbito de la teoría dualista de los derechos subjetivos, el debate se ha planteado en los
siguientes términos: sí corresponde configurarlo únicamente como derecho real o también es
posible encuadrarlo como derecho personal.

En el texto del Artículo 2088 que recepta la afectación a tiempo compartido

independientemente de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten, en cuya
virtud reconoce la doble configuración como derecho real y como derecho personal. Una
interpretación sistemática del nuevo ordenamiento legal da sustento a la postura amplia que,
sin desconocer la creación de un nuevo derecho real, estima factible concebirlo como derecho
personal.

Con este razonamiento cabe entender que el registro de la propiedad no podrá impedir
el acceso registral del documento que constituya al derecho de tiempo compartido como
derecho personal.

Deberes de los usuarios del tiempo compartido

Art. 2095: Son deberes de los usuarios del tiempo compartido:

a) ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y
sin impedir a otros usuarios disfrutar de los turnos que les corresponden;
b) responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o a sus áreas comunes,
ocasionados por ellos, sus acompañantes o las personas que ellos autorizan, si tales
daños no son ocasionados por su uso normal y regular o por el mero transcurso del
tiempo;
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c) comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos,

conforme a los procedimientos establecidos en el reglamento de uso;
d) abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva,
así como todo gasto que pueda serle imputado particularmente.

d) Relación de consumo
Art. 2100.- La relación entre el propietario, emprendedor, comercializador y
administrador del tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de
uso periódico se rige por las normas que regulan la relación de consumo, previstas en
este Código y en las leyes especiales.

La óptica de la que parte el legislador es la del sistema de tiempo compartido aplicado

a los inmuebles destinados a fines turísticos; la experiencia en el ámbito nacional e
internacional ha demostrado que las empresas comercializadoras ejercen una posición
dominante en el mercado frente al adquirente en las diferentes etapas de la contratación: el
ofrecimiento en venta de los períodos de disfrute con el empleo de técnicas publicitarias
fuertemente persuasivas; los contratos de enajenación con cláusulas predispuestas y la
administración discrecional de los bienes afectados.
En Argentina el microsistema protectorio de los derechos de tiempo compartido
inicialmente se asentó en el artículo 42 de la Constitución Nacional y en las disposiciones
Ley 24.240 de Defensa de consumidores modificada posteriormente por Ley 26.361 que los
comprendía expresamente en su artículo 1°.
Con anterioridad a la sanción de la Ley 26.356 de STTC diversos proyectos
legislativos se orientaron en esta dirección y recomendaciones de la doctrina nacional
postularon la aplicación del derecho de consumidores y usuarios.
Todos los sistemas de tiempo compartido se enmarcan en el régimen protectorio del
consumidor y se complementa con las normas generales de este Código que regulan los
contratos de consumo (Arts. 1092 a 1122), las disposiciones generales de derecho
internacional privado (Arts. 2594 y siguientes) y las especiales para estos contratos (Arts.
2654 y 2655).
La protección del usuario no sólo recae respecto de quienes se hallan vinculados a
través del contrato de adquisición del derecho de tiempo compartido sino también a la
publicidad, comercialización y gestión del sistema tiempo compartido (promoción,
comercialización, administración y prestación de servicios). Siempre caso de duda debe
prevalecer la solución más favorable para el usuario (Art. 1094 y Artículo 3° de la Ley
24.240).

Además quienes integran la relación consumo “deben cumplir con las Leyes,
reglamentos y demás normativas de índole nacional, provincial y municipal relativas al
funcionamiento del sistema” (Art. 2102).
Cabe advertir que pueden presentarse supuestos en que no exista una relación de
consumo, en razón de que los sujetos intervinientes no revistan la calidad de consumidor o de
proveedor que tipifica el ordenamiento especial protectorio. El adquirente de tiempo
compartido podrá invocar las normas protectoras del Derecho de Consumo solo cuando se
den en el caso concreto los requisitos exigidos por el sistema consumerista.

Deberes del emprendedor.

Art. 2094: Son deberes del emprendedor:
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a) establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que

forman parte del tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las
obligaciones a cargo del administrador,
b) habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de
aplicación, en el que deben asentarse los datos personales de los usuarios y su
domicilio, períodos de uso, el o los establecimientos a los que corresponden, tipo,
extensión y categoría de las unidades, y los cambios de titularidad;
c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y
condiciones comprometidas;
d) abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.

Evidentemente la “autonomía” del derecho real (Art. 1882) se debilita ante la

necesaria existencia de otros sujetos que posibilitan al titular el ejercicio de su derecho.

Administración.
Art. 2096: La administración puede ser ejercida por el propio emprendedor, o por un
tercero designado por él. En tal caso, ambos tienen responsabilidad solidaria frente a los
usuarios del tiempo compartido, por la debida gestión y coordinación en el
mantenimiento y uso de los bienes.

El Código no ha previsto el caso de que coincidan los roles de propietario,

emprendedor y administrador en la misma persona y que la administración quede acéfala
cualquiera sea la causa (renuncia, remoción, disolución, etc.) sin que en el reglamento de
administración se haya previsto el procedimiento de sustitución del administrador.
Se opina que la autoridad de aplicación debe garantizar a los usuarios del sistema el
efectivo cumplimiento de las obligaciones contraídas y de los servicios ya contratados, y
también debe proveer la designación de un administrador provisorio. Una solución puede
consistir en la licitación de los servicios que se prestan a los usuarios y convocar
especialmente a quienes ya se encuentran habilitados en el Registro de Prestadores lleva la
autoridad de aplicación de la ley. Por cierto queda a salvo el derecho de los usuarios para
acudir a la justicia para resolver el conflicto con la propietaria de los bienes que integran el
sistema.

Deberes del administrador.

Art. 2097: El administrador tiene los siguientes deberes, sin perjuicio de los establecidos
en los regímenes legales específicos:
a) conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso común, en
condiciones adecuadas para facilitar a los usuarios el ejercicio de sus derechos;
b) preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades
temporales de las reservaciones;
c) verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas;
d) interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que corresponden;
e) llevar los libros de contabilidad conforme a derecho;
f) confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos;
g) cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que
corresponde;
h) rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos
y gastos certificadas por contador público, excepto en el caso que se optara por
aplicar el sistema de ajuste alzado relativo;
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i) entregar toda la documentación y los fondos existentes, al emprendedor o a quien

éste indique, al cesar su función;
j) comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y
prácticas del sector.

Cobro ejecutivo. Certificado.

Art. 2098: El certificado emanado del administrador en el que conste la deuda por
gastos del sistema, los rubros que la componen y el plazo para abonarla, constituye título
para accionar contra el usuario moroso por la vía ejecutiva, previa intimación
fehaciente por el plazo que se estipula en el reglamento de administración.

El administrador debe preparar la vía ejecutiva mediante la intimación extrajudicial

fehaciente por el plazo que se estipula en el reglamento de administración y perseguir el cobro
de las cuotas en mora por juicio ejecutivo según el procedimiento judicial regulado en la ley
procesal de la respectiva jurisdicción, con las limitaciones en materia de excepciones y de
prueba que conlleva este tipo de proceso ejecutivo.

Los factores objetivos mediante los cuales se determinará la proporción de gastos

correspondientes a cada usuario deben indicarse expresamente en el contrato de tiempo
compartido y especificar los rubros que van a conformar los gastos o expensas comunes.

La concepción solidarista que sustenta a las propiedades coparticipativas exige

reconocer extensivamente el privilegio especial de las expensas comunes de la propiedad
horizontal. El artículo 2582 contempla en el inciso a) los gastos del conservador y en ellos
incluye el crédito de las expensas comunes en la propiedad horizontal. Entonces el privilegio
también alcanza al crédito por gastos del sistema.

Normas de policía

Art. 2102: El propietario, emprendedor, comercializador, administrador y usuario del

tiempo compartido deben cumplir con las leyes, reglamentos y demás normativas de
índole nacional, provincial y municipal relativas al funcionamiento del sistema.

e) Extinción del sistema.

Art. 2099: La extinción del tiempo compartido se produce:
a) por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación;
b) en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han
rescindido la totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar
constancia registral;
c) por destrucción o vetustez.

La desafectación debe ajustarse a los recaudos formales de la afectación, es necesaria

la escritura pública si se trata de un inmueble o del instrumento que requieran los registros de
cosas muebles registrables o dispongan las leyes especiales que se dicten, otorgado por los
legitimados para la afectación (art. 2089).
La norma enumera las causales de extinción del tiempo compartido, no obstante
pueden darse otras causales no previstas, por ejemplo la clausura definitiva del
establecimiento por no cumplir con las condiciones necesarias para funcionar; la expropiación
por causa de utilidad pública, etcétera.
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CEMENTERIOS PRIVADOS.
Concepto.
Art. 2103. Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada
afectados la inhumación de restos humanos.

Caracteres
Es un derecho real sobre cosa propia, con carácter perpetuo. Es un derecho transmisible.

Afectación.
Art. 2104. El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a
efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro
de la Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento de administración y uso del
cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio
no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía.

En caso de que el propietario afectante sea persona humana (la norma no distingue con la
persona jurídica) es necesario el asentimiento conyugal o la autorización judicial sustitutiva en los
casos previstos por los artículos 456 y 458 respectivamente o en el caso de la unión convivencial
(Art. 522). La omisión de este recaudo da lugar a que el registrador practique la inscripción
provisional de la afectación.

El registro debe asentar en la matrícula registral el acto de afectación como limitación al

dominio. En lo atinente al derecho real de sepultura que recae sobre una parcela del inmueble será
necesaria la submatriculación. Este desmembramiento ocurre en cumplimiento del principio de
especialidad registral (art. 12 LRI) y genera a partir de la matrícula madre del inmueble afectado
tantas submatrículas como parcelas se hayan determinado en el inmueble como objeto del derecho
real de sepultura.

Formalidades.

Se dispone que el dueño (o los condóminos), debe(n) otorgar una escritura pública en
la cual se exprese la decisión de afectarlo al destino de cementerio privado y también
sancionar un reglamento de administración y uso.
Ambos actos tienen vocación registral, por lo que pese a que la forma notarial
solamente se prescriba para el primero, nada obsta a que la escritura de afectación comprenda
también al reglamento.
En caso de documentarse por separado, el susodicho reglamento deberá revestir por lo
menos la forma de instrumento privado con firmas autenticadas.
Para la confección de la escritura de afectación, el notario interviniente deberá cumplir
con los actos previos usuales cuando se celebran negocios jurídicos reales inmobiliarios
(estudio de títulos y certificados registrales de rigor), dado que se está en presencia de un acto
de disposición jurídica.

Efectos.
En cada municipio existen ordenanzas que establecen los recaudos que deberán
cumplirse para obtener el permiso para la instalación de un enterratorio privado.
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Una vez verificada la observancia de las exigencias que anteceden, el municipio, a

través de su Concejo Deliberante, dictará la ordenanza que permita la instalación del
cementerio.
Respecto de la oportunidad de comercializar las parcelas en que se divida el predio,
resulta evidente entonces, que no corresponderá hacerlo hasta tanto no se haya dictado la
ordenanza municipal que apruebe la radicación del cementerio en el radio de la comuna.
La norma dispone que a partir de la habilitación del cementerio por parte de la
municipalidad local, el propietario no pueda alterar el destino ni gravarlo con derechos reales de
garantía (hipoteca o anticresis).
El dueño del cementerio afectado conserva las facultades inherentes a su dominio (o
condominio), con la salvedad del límite impuesto en este precepto; no alterar el destino ni
constituir derechos reales de garantía sobre el inmueble. La normativa no impide al propietario
afectante transmitir el dominio del cementerio con la afectación; tampoco veda la constitución de
derechos reales desmembrados como el usufructo, las servidumbres o derechos personales,
siempre que el adquirente de estos derechos respete los derechos reales de sepultura (Art. 2107) y
el director y administrador cumplan con las obligaciones legales y convencionales (Art. 2109) .

Diferencia con el cementerio público.

El cementerio público es el que pertenece al dominio público y su administración está
a cargo del estado municipal que es quien ejerce el poder de policía mortuoria y presta el
servicio público funerario. En consecuencia el derecho que se otorga al particular sobre la
sepultura es un permiso de uso de naturaleza administrativa, también denominado
arrendamiento, y por ende de carácter temporario.
El costo de mantenimiento de los cementerios públicos y la necesidad de su permanente
crecimiento, dio lugar a que en las últimas décadas las administraciones municipales comenzaran
a delegar en empresas particulares la planificación y desarrollo de los denominados “cementerios-
parque”. Esta denominación obedece a las características arquitectónicas y paisajistas, de acuerdo
con los nuevos modelos que se imponen en el mercado y que van cambiando las pautas culturales
de vastos sectores de la población. Ellos se emplazan en grandes extensiones de tierras
parquizadas, distantes de los centros poblados, con sepulturas homogéneas bajo tierra, sin grandes
ornamentaciones y cuentan con todos los servicios funerarios y todos los necesarios para la
estancia y prácticas religiosas de los visitantes.
De acuerdo con el régimen legal que se estatuye para estos cementerios, los derechos que
se constituyan sobre las sepulturas deben revestir la naturaleza jurídica del derecho real de
sepultura (Art. 2112) y toda la actividad empresaria que desarrolle el propietario y/o
comercializador, el administrador y los prestadores de servicios queda comprendida en las normas
especiales de defensa del consumo (Art. 2111 y concordantes).

Reglamento de administración y uso. Contenido.

Art. 2105. El reglamento de administración y uso debe contener:
a) la descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus
partes, lugares, instalaciones y servicios comunes;
b) disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de sepultura el
ejercicio de sus facultades y que aseguren el cumplimiento de las normas legales,
reglamentarias y de policía aplicables;
c) fijación y forma de pago del canon por administración y mantenimiento, que puede
pactarse por períodos anuales o mediante un único pago a perpetuidad;
d) normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados;
e) pautas sobre la construcción de sepulcros;
f) disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas;
g) normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes;
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h) constitución y funcionamiento de los órganos de administración.

La eficacia de todas estas disposiciones, también queda sujeta, como el acto de afectación, a
la aprobación municipal del proyecto.

Derecho real de sepultura.

Art. 2112. Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las normas sobre
derechos reales.
El derecho real de sepultura no está consagrado en el Código de Vélez, por la simple y
sencilla razón que en ese cuerpo de normas no se admite la existencia de otros cementerios
que no sean los de índole pública, gestionados por los municipios.

Objeto.
Se incorpora al régimen jurídico un nuevo derecho real, el de sepultura sobre las
parcelas en que se subdivida la necrópolis desarrollada y gestionada por iniciativa de los
particulares.
El nuevo derecho no recae sobre el cementerio como tal, sino sobre las parcelas que
surjan de su fraccionamiento interno, destinadas a sepultura. La sepultura, es un derecho real
inmobiliario sobre cosa parcialmente propia (la parcela, pero no el resto del complejo y sus
instalaciones comunes); es principal, y no accesorio, pues no depende de otra prerrogativa
para existir como tal; es registrable, atento a lo dispuesto por los arts. 1890 y 2106 y se ejerce
por la posesión (conf. art. 1891).

Facultades del titular del derecho de sepultura.

Art. 2107. El titular del derecho de sepultura puede:
a) inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensión
establecida en el reglamento, y efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados,
dando estricto cumplimiento a la normativa dictada al respecto;
b) construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de
construcción dictadas al efecto;
c) acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados;
d) utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes según las
condiciones establecidas.

El nuevo derecho real que consagra el Código Civil y Comercial, confiere a su titular
(sea éste persona física o jurídica), facultades acotadas a la índole o naturaleza de su objeto.
En efecto, dado el destino del predio general (cementerio privado), las parcelas que se
transfieran en propiedad a los sucesivos adquirentes sólo pueden ser utilizadas para la
inhumación de cadáveres, su reducción o traslado y eventual exhumación.

Deberes del titular del derecho de sepultura.

Art. 2108. El titular del derecho de sepultura debe:
a) mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho de otros;
b) contribuir periódicamente con la cuota de servicio para el mantenimiento y
funcionamiento del cementerio;
c) abonar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su
parcela;
d) respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales de
higiene, salud pública y policía mortuoria.
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Inembargabilidad.
Art. 2110. Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto
por:
a) los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de
sepulcros;
b) las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas.

Tratándose de parcelas integrantes de un cementerio privado, en tanto y en cuanto se hayan

adjudicado en propiedad al deudor, no procede su embargo y ejecución.

Relación de consumo.
Art. 2111. La relación entre el propietario y el administrador del cementerio privado
con los titulares de las parcelas se rige por las normas que regulan la relación de
consumo previstas en este Código y en las leyes especiales.

Presenta una clara vinculación con el artículo primero de la ley 24.240 que tiene por objeto la
defensa del consumidor o usuario, entendiéndose por tal a toda persona física o jurídica que
adquiere o utiliza bienes o servicios en forma gratuita u onerosa como destinatario final.

Dirección y administración del cementerio.

Art. 2109. La dirección y administración del cementerio está a cargo del administrador,
quien debe asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes
que permita el ejercicio de los derechos de sepultura, de acuerdo a las condiciones
pactadas y reglamentadas.
El cementerio privado será gestionado y dirigido por un administrador cuya designación
constará en el reglamento de uso y administración (generalmente es una persona jurídica, que
escoge el esquema organizativo de las sociedades anónimas), cuya actuación puede durar todo
el tiempo que exista aquél, o bien, por períodos temporarios, aunque con la posibilidad de
renovar su mandato.
En las necrópolis privadas la elección del primer administrador es privativa del propietario del
predio, que puede asumir también esa función.
El reglamento puede consagrar que quienes lo sucedan sean designados en asambleas de
propietarios que estén al día en el pago de las cuotas y cánones de mantenimiento y
conservación del predio. Sin embargo, en la práctica ello no sucede.

Normas de policía.
Art. 2113. El administrador, los titulares de sepulturas y los visitantes deben cumplir
con las leyes, reglamentos y demás normativas de índole nacional, provincial y
municipal relativas a la policía mortuoria.
El poder de policía mortuorio involucra todas las actividades orientadas a la inhumación,
exhumación, reducción o traslado de cadáveres y restos humanos, reposa en manos de la
autoridad comunal, por más que admita la instalación en el ámbito espacial donde gobierne,
de uno o más emprendimientos privados que puedan cumplir con este servicio público, que a
estos efectos serán permanente supervisados y controlados.

SUPERFICIE Y PROPIEDAD SUPERFICIARIA.

Concepto.
Art. 2114. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye
sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición
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material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado,

forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su
ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y
dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.

La concepción del derecho de superficie tal como se lo consideraba en el derecho

romano no sólo no ha sido receptada en el Código de Vélez, sino que éste prohibía
expresamente la constitución de todo derecho de superficie (art. 2614).
El derecho de superficie ha sido concebido de manera amplia, es decir: otorgando a su
titular facultades para plantar, forestar o construir, a diferencia de algunas legislaciones
extranjeras, que sólo contemplan la posibilidad de edificar. Además esas construcciones o
plantaciones pueden realizarse sobre lo ya construido o plantado.

Naturaleza jurídica.
¿Derecho sobre cosa propia o ajena?
En una primera etapa el titular de dominio del terreno concede a una persona —física o
jurídica— la facultad de edificar o de plantar en ese inmueble. Mientras tal construcción no
exista faltará el objeto directo sobre el que se ejercerá el derecho real de superficie. De allí
que la opinión autoral tanto nacional como extranjera, se inclina por separar el derecho de
edificar de la propiedad superficiaria.
Hay aquí una clara desmembración del derecho real: en tanto que el dominio vacuo es
conservado por el titular del terreno, el superficiario accede a su dominio útil. Por ello, el art.
2114 define el derecho de superficie como aquel que se constituye sobre inmueble ajeno.
Una vez efectuada la obra será ésta el objeto inmediato del derecho real de superficie y es
sobre esa construcción o plantación que se ejercerán las facultades que conforman el
contenido de la propiedad superficiaria.
Este desdoblamiento del derecho real queda claramente explicada por Kemelmajer de
Carlucci y Puerta de Chacón cuando analizan el derecho de superficie en sus dos
manifestaciones: el denominado ius edificandi, que es el derecho de usar un inmueble ajeno
con un fin determinado (construir o plantar para hacerse dueño de su producido) y la
propiedad superficiaria que es el derecho real a tener, mantener, gozar y disponer de lo
edificado.
La ley 25509 considera a la superficie como un derecho real sobre cosa propia, lo cual para
Mariani de Vidal no es del todo correcto: Cuando se concede la propiedad de las plantaciones
ya existentes el derecho de superficie nacerá al comienzo y tendrá un objeto actual (como
todos los derechos reales). El problema aparece con la otra modalidad ya que, hasta que se
plante y haga propio lo plantado, no podremos hablar de derecho sobre cosa propia (hay una
cosa futura) y el objeto será el inmueble donde se realicen dichos trabajos.
Caracteres.
-Derecho real autónomo.
-Sobre cosa propia si ya están sembrado, plantado o edificado.
-Temporario.

Modalidades.
Art. 2115. El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones
sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado,
forestado o construido.
También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o
construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad.
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En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada

del titular del suelo.

Emplazamiento.
Art. 2116. El derecho de superficie puede constituirse sobretodo el inmueble o sobre una
parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre
construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal.
La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación,
forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.

El objeto del derecho real de superficie es un inmueble. Si el derecho de superficie se

constituye para construir, plantar o forestar, va de suyo que el inmueble debe ser apto para el
destino fijado en el contrato a que se refiere el art. 2119.
El art. 2116 autoriza la constitución del derecho sobre la totalidad del inmueble o sobre una
parte de él, medida que estará relacionada con las necesidades de construcción o forestación
para la cual se destinará la cosa. En ese sentido, el titular dominial podrá dividir
materialmente el inmueble y aprovecharlo de distintas maneras, sea en forma directa o
constituyendo diversos derechos reales sobre cada una de las partes del fundo.

Duración y plazos.
Art. 2117. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta
años cuando se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y
plantaciones, ambos contados desde la adquisición del derecho de superficie. El plazo
convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos.

La prórroga podría perjudicar a terceros que ostenten derechos que se consolidarían al

extinguirse la superficie. Por ello, si bien el plazo originariamente convenido por las partes
puede ser prorrogado por ellas, en ningún caso las sucesivas prórrogas (si las hubiere) pueden
superar los máximos legales estipulados en esta norma.

Normas aplicables al derecho de superficie.

Art. 2127. Son de aplicación supletoria las normas relativas a las limitaciones del uso y
goce en el derecho de usufructo, sin perjuicio de lo que las partes hayan pactado al
respecto en el acto constitutivo.

Normas aplicables a la propiedad superficiaria.

Art. 2128. Si el derecho de superficie se ejerce sobre una construcción, plantación o
forestación ya existente, se le aplican las reglas previstas para el caso de propiedad
superficiaria, la que a su vez queda sujeta a las normas del dominio revocable sobre
cosas inmuebles en tanto sean compatibles y no estén modificadas por las previstas en
este Título.

Tanto el titular del suelo cuanto el superficiario ostentan un dominio imperfecto: el del suelo,
porque lo ha desmembrado; el superficiario, por ser un dominio temporal y por tanto
revocable; de allí que el art. 2128 aplique supletoriamente las normas del dominio revocable a
la propiedad superficiaria.

Legitimación.
Art. 2118. Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los
derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.
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La interpretación correcta es considerar incluidos tanto a los titulares particulares como a los
inmuebles comprendidos en el dominio privado del Estado; por su parte, los inmuebles de
dominio público quedarían excluidos, aun cuando pudiera existir alguna normativa de derecho
administrativo que reglara esta institución.

Adquisición.

Art. 2119. El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede
ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por
usucapión. La prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo
título.

El contrato de constitución del derecho real de superficie forestal, sea oneroso o gratuito,
instrumentado en escritura pública, configura el título suficiente a los fines legales, a lo que se
suma la tradición traslativa.
La inscripción del derecho real de superficie forestal en el Registro de la Propiedad Inmueble
es, a los efectos de su oponibilidad a terceros interesados", lo que ratifica el principio
adoptado para la mayoría de los derechos reales.

Modos.

- Actos inter vivos:

- Causa de muerte: El derecho de superficie podrá ser enajenado por causa de muerte,
sujeto al plazo máximo de extinción fijado por la ley o al convenido en el acto de
constitución de la superficie; en este sentido guarda relación con el derecho real de
usufructo, en el cual el usufructuario puede transmitir su derecho limitado a la
duración de su propia vida (art. 2142).
- Prescripción: A fin de dar solución legislativa a este tema, el art. 2119 consigna que la
prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del título.

Facultades del superficiario.

Art. 2120. El titular del derecho de superficie está facultado para constituir derechos
reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad
superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie.
El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con
separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede
transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras
unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de
consentimiento del propietario.

- Derecho de usar y gozar: En este punto resulta de especial importancia diferenciar los dos
distintos estadios que configuran este derecho real: el derecho de construir, plantar o
forestar y la propiedad superficiaria. El primero de ellos, tal como lo caracteriza la
doctrina, es el derecho de usar un inmueble ajeno con un fin determinado. Parece
razonable sostener que durante esta etapa el contenido del derecho real de superficie no
puede tener la misma extensión que el que se ejerce sobre la obra ya terminada.
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- Derecho de constituir hipoteca: Dado que los bosques o montes son cosas inmuebles los
únicos admitidos son hipoteca y anticresis. Con relación a la hipoteca también habrá que
distinguir entre el derecho de construir o forestar. El objeto del derecho real "puede
consistir en un bien taxativamente señalado por la ley" (en este caso el derecho de
construir o forestar) y, por la otra que el art. 2206, al enumerar los legitimados para
constituir hipoteca, incluye al titular del derecho de superficie. Por el contrario, una vez
efectuada la construcción o la plantación o si el derecho de superficie se constituye sobre
edificación ya existente, el superficiario puede válidamente constituir hipoteca sobre el
inmueble objeto de su derecho, que es ya cosa propia. En todo caso entendemos que la
hipoteca superficiaria no podría convenirse por un plazo mayor al que se hubiera
estipulado en el contrato de superficie, o más aún del plazo legal del art. 2117.

Afectación al régimen de propiedad horizontal: se puede establecer régimen de propiedad

horizontal con separación del terreno y podrá transmitir y gravar, como fincas independientes,
las viviendas resultantes de la división, durante el plazo de su derecho, sin consentimiento del
propietario.

Facultades del propietario.

Art. 2121. El propietario conserva la disposición material y jurídica que corresponde a
su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario.

Es un dominio imperfecto y como tal, limitado en su contenido.

- Enajenación: serlo por actos entre vivos o mortis causae, con la obligación para el
adquirente de respetar el derecho real constituido en todos sus términos: plazo y
condiciones legales y/o pactadas entre las partes.
- Constitución de otros derechos reales: potestad de constituir hipoteca y otros derechos
reales de usufructo o de garantía, en la medida que no imposibiliten el ejercicio del
derecho del superficiario.

Subsistencia y transmisión de las obligaciones.

Art. 2123. La transmisión del derecho comprende las obligaciones del superficiario. La
renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus
obligaciones legales o contractuales.

Destrucción de la propiedad superficiaria.

Art. 2122. La propiedad superficiaria no se extingue, excepto pacto en contrario, por la
destrucción de lo construido, plantado o forestado, si el superficiario construye,
nuevamente dentro del plazo de seis años, que se reduce a tres años para plantar o
forestar.

Extinción.
Art. 2124. El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa,
vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y
por el no uso durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho
a plantar o forestar.
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Efectos de la extinción.
Art. 2125. Al momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del
plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o
forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o
convencional, los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo
continúan gravando separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido
extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.
Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido.

Indemnización al superficiario.
Art. 2126. Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del derecho real
sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario. El monto de
la indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo del derecho real de
superficie, o en acuerdos posteriores.
En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta
los valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años,
descontada la amortización.