TIEMPO COMPARTIDO

UNIDAD 4. DERECHOS REALES- CAT “B”. PROF MIRTA

CASARES. 2023
I. Introducción

El Código contempla el "Tiempo compartido" dentro de la

regulación de los "Conjuntos inmobiliarios", género que
—además del tiempo compartido— también integran los
"conjuntos inmobiliarios" (propiamente dichos) y los
"cementerios privados".
El "tiempo compartido" parece haberse ganado un destacado
lugar dentro de la actividad turística nacional, debido al
crecimiento del sector, que cuenta con gran cantidad de
usuarios, desarrollistas e inversores.
Definición
Artículo 2087 CCYCN: Concepto. Se considera que
existe tiempo compartido si uno o más bienes están
afectados a su uso periodico y por turnos, para
alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u
otros fines y para brindar las prestaciones compatibles
con su destino.
Artículo 2088. Bienes que lo integran: “… se integra con
bienes inmuebles y muebles”.
EN OTRAS PALABRAS: Es un derecho de uso y disfrute con
disposición limitada según el régimen convenido por las
partes, sobre una cosa inmueble o mueble —o ambas— o un
bien, que debe ser entregada en óptimas condiciones al
beneficiario, usuario o adquirente para que pueda disfrutar en
el espacio temporal asignado —fijo o flotante— mediante el
pago de un precio en dinero, y adquirido en forma exclusiva y
alternada, en un ámbito espacial determinado o determinable.
El derecho puede otorgarse con carácter perpetuo o por un
término prolongado.
Historia:
El tiempo compartido se difundió en nuestro país a partir de la
segunda mitad de la década de 1980. Es un fenómeno
vinculado con la realidad de la masificación del turismo a nivel
mundial, que se producido el abaratamiento de los costos, el
fomento de la actividad y el consiguiente acceso al mercado
de sectores sociales de mediados ingresos. Tiene otras
aplicaciones, no tan difundidas en nuestro medio, como la
comercialización de yates, equipos, diseños industriales,
laboratorios, etc., cosas y bienes cuyo uso y goce pueda ser
objeto de partición convencional.
Ventajas para las partes:

● Las ventajas para el consumidor: obtiene el uso de un

objeto, sin invertir en su compra, ni en los gastos de
mantenimiento y de servicios, sin riesgos y pagando
sólo por el período de utilización efectiva.
● Ventajas para el propietario y el administrador:
obtienen una renta por el uso y los servicios, al par que
se aseguran la venta anticipada, que minimiza las
contingencias de temporadas poco propicias.
Legislación proyectada anterior al
Código Civil y Comercial.
Corresponde resaltar que se dictó en el año 2008 la ley
26.356 de Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido (STTC)
Muchos de los artículos de la ley 26.356 han sido derogados
y otros subsisten; aunque muchos de sus preceptos aparecen
trasvasados al Código. Ha predominado la corriente que se
pronunció a favor de una ley que implanta un sistema de
garantías y contenidos contractuales mínimos, que
permitieran una adecuada protección de los consumidores,
cualquiera que fuere el esquema jurídico seleccionado por
las partes.
 CARACTERES PRINCIPALES:
A) Debe ser un uso periódico, que se reitere y
mantenga en el tiempo, luego de vencido los turnos
de los restantes usuarios; fijo (siempre la misma
semana de cada año)o flotante (en diversos periodos
del año).
B) Cada usuario debe usar la cosa o bien por un
(turno) período de tiempo determinado, llamado turno.
 ¿Derecho real sobre cosa propia o ajena?
Art. 1888: "Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son
derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el
condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo
compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad
superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.
(Comentario): La caracterización del TC como derecho real sobre cosa propia, no
resulta adecuada a nuestro entender. En efecto, en el caso del dominio parece
inconcebible sostener que el dueño tiene la posibilidad de constituir un derecho
de TC sobre su propia cosa y a favor de él mismo, ya que al propietario le asiste el
derecho de uso y goce de su cosa en todo momento.
 ¿Derecho real principal?
El art. 1889 también enrola al TC en la clase de derechos reales principales,
pues sólo excluye de esta categoría la hipoteca, la anticresis y la prenda.

Derechos reales que recaen sobre cosas registrables

De recaer sobre bienes registrables y transmitirse un derecho real, no

sólo es necesaria la inscripción de la afectación sino que también sería
necesaria la registración de los títulos que contienen el acto jurídico
de transmisión del derecho real de TC en los respectivos registros
Afectación:

Art. 2089. Afectación: "la constitución de un tiempo

compartido requiere la afectación de uno o más
objetos a la finalidad de aprovechamiento periódico y
por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles,
debe formalizarse por escritura pública, que debe
contener los requisitos establecidos en la normativa
especial".
 Consecuencias de la afectación
Art. 2093: Efectos del instrumento de afectación: …

a) La prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino

previsto en el instrumento; sin embargo, el emprendedor puede
comercializar los períodos de disfrute no enajenados, con otras modalidades
contractuales;

b) La oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido,

que no pueden ser alterados o disminuidos por sucesores particulares o
universales, ni por terceros acreedores del propietario o del emprendedor, ni
siquiera en caso de concurso o quiebra.
Derechos del usuario de TC
El titular del TC tiene derecho de cederlo. Especialmente ello
es relevante por la posibilidad del intercambio vacacional en
el TC en zonas de turismo. Es de lamentar que al titular del
derecho real de TC no se le haya otorgado la posibilidad de
constituir derechos reales de garantía —a diferencia de lo
dispuesto respecto de la superficie (art. 2120) y del usufructo
(art. 2213)—, habida cuenta de que, al ser titular de un
derecho transmisible y ejecutable que integra su patrimonio
(art. 2095, inc. d]), es decir, de un bien (art 16.), no parecería
existir obstáculo para ello (arg arts. 1883 y 2188).
COBRO EJECUTIVO
El artículo 2098. Cobro ejecutivo. El certificado
emanado del administrador en el que conste la
deuda por gastos del sistema, los rubros que la
componen y el plazo para abonarla, constituye
título para accionar contra el usuario moroso por
vía ejecutiva, previa intimación fehaciente por el
plazo que se estipula en el reglamento de
administración.
JURISPRUDENCIA

Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, sala A • 11/12/2020 •

Charlesmortt, Alfonso Eduardo c. Emprendimientos Marplatenses del Sur SRL
s/ ordinario • RCyS 2021-II , 177 • TR LALEY AR/JUR/65191/2020

Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, sala D • 05/09/2005 •

González de Bruno, Mónica c. Banco de Galicia y Buenos Aires • LA
LEY 31/03/2006 , 4 con nota de Norma O. Silvestre; Raquel A. LubinieckiLA
LEY 2006-B , 542 con nota de Norma O. Silvestre; Raquel A.
LubinieckiRCyS 2005 , 1365 LA LEY 06/12/2005 , 6 LA LEY 2005-F , 684 • TR
LALEY AR/JUR/4561/2005

Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D • 21/10/2015 • Quiroga,

Susana Estela c. Ramos, Adriana Mabel s/ cumplimiento de contrato • RCyS
2016-IV , 122 • TR LALEY AR/JUR/47941/2015

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CEMENTERIO PRIVADO
Concepto:
Articulo 2103: CCYCN: Se consideran cementerios
privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a
la inhumación de restos humanos.
El "derecho real de cementerio privado" es aquel que nace en
cabeza del titular de dominio —o los condóminos—, al afectar el
o los inmuebles a la específica finalidad de inhumación de
restos humanos. Su destino tomará carácter inalterable una vez
que la municipalidad local emita la habilitación administrativa
para funcionar bajo tales condiciones, impidiendo toda
posibilidad a la posteridad de alterar este destino, ni constituir
gravámenes sobre el o los inmuebles afectados.
DERECHO DE SEPULTURA:
Habilitada la afectación al derecho real de cementerio privado,
se genera el estado jurídico necesario a partir del cual podrá
surgir el "derecho real de sepultura", que es aquel que tendrán
los titulares de las parcelas o fracciones determinadas del
emprendimiento inmobiliario. Hay que diferenciar aquí un
desdoblamiento en cuanto al objeto sobre el cual se ejerce este
derecho, ya que por un lado será la parcela o fracción exclusiva,
y por otro, también se comprenderán los espacios de uso
común (oratorios, servicios, parque e instalaciones, según el
art. 2108 inc. d]). La diferencia radica en las facultades que se
podrán ejercer en uno y otro espacio, y que surgen
expresamente de la ley.
Relación entre: cementerio privado - derecho de
sepultura:
Estamos en presencia de dos derechos reales vinculados en su esencia, dado
que el derecho real de sepultura no existe si previamente no se afectó el
inmueble al derecho real de cementerio privado, y este último solo existe para
hacer posible el surgimiento del primero, puesto que nadie afecta un inmueble
a cementerio privado si no tiene en miras comercializar las parcelas.
En el caso del derecho real de cementerio privado, que es el que ostenta el
titular de dominio sobre todo el inmueble, bajo la condición que establece la
ley en cuanto a su destino, advertimos que está expresamente previsto como
derecho real sobre cosa propia en virtud del art. 1888 del CCiv.yCom
DERECHO REAL DE SEPULTURA: (CARÁCTERISTICAS)
Derecho real sobre cosa ajena: En base a lo siguiente: no está contemplado en la
enumeración del art. 1888: "la relación entre el propietario y el administrador del
cementerio privado con los titulares de las parcelas se rige por las normas que regulan la
relación de consumo…". Lo que nos interesa es que esta norma diferencia entre "el
propietario" y "los titulares de las parcelas". Coindice con la postura que proponemos, por
la cual el propietario, al afectar el inmueble bajo este régimen, no se desprende de la
propiedad del inmueble sino que proyecta constituir a favor de terceros, derechos reales
de sepultura. En cuanto al contenido puntual del DRS, los arts. 2107 y 2108 del CCYC
fijan claramente cuáles serán los límites y prerrogativas posibles, advirtiéndose que
algunas facultades se ejercen sobre las parcelas (objetos de derecho exclusivo) y otras
sobre los sectores de uso común (objetos de derecho coparticipado), pero que en todo
caso se trata de bienes cuya propiedad pertenece al titular de DRCP.