Lidia González Planelles

Derecho
Derechos Reales

Tema 1. Introducción: La figura teórica del derecho real. Diferencias

entre derechos reales y de crédito. Teorías sobre el concepto de derecho
real. Figuras intermedias entre derecho real y derecho de crédito.
Derecho real in faciendo. Obligaciones propter rem. Cargas reales.
Tipos de derecho real. Figuras discutidas. Contenido de los derechos
reales.
Índice:
I.- INTRODUCCION: FIGURA TEORICA DEL DERECHO REAL
II.- DIFERENCIAS ENTRE LOS DERECHOS REALES Y LOS DE CREDITO
III.- TEORIAS SOBRE EL CONCEPTO DE DERECHO REAL
IV.- FIGURAS INTERMEDIAS ENTRE DERECHO REAL Y DE CREDITO
V.- DERECHO REAL IN FACIENDO
VI.- OBLIGACIONES PROPTER REM
VII.- CARGAS REALES.
VIII.- TIPOS DE DERECHO REAL.
IX.- FIGURAS DISCUTIDAS.
X.- CONTENIDO DE LOS DERECHOS REALES.

I.- INTRODUCCION: FIGURA TEORICA DEL DERECHO REAL

II.- DIFERENCIAS ENTRE LOS DERECHOS REALES Y LOS DE CREDITO

1.- Por el sujeto pasivo: en los derechos reales está indeterminado, es la colectividad en general;
en los derechos de crédito está determinado, es la persona o personas (deudor/es) especialmente
obligadas.
2.- Por el objeto: en el DR recae sobre una cosa corporal, determina y específica; en los
derechos de crédito recae sobre una determinada conducta, que es la prestación del deudor (art.
1088 C.c).

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3.- Por el poder: el DR es un poder directo sobre una cosa que impone a los demás un deber de
abstención; el derecho de crédito supone una facultad sobre la persona del deudor para exigirle
una prestación.
4.- Por su eficacia: el DR es el prototipo de los DR absolutos, eficaz “erga omnes”, frente a
todos; el derecho de crédito, es el típico Derecho relativo, sólo puede hacerse efectivo y exigirse
a la persona del deudor. Por tanto, todo DR, implica:
- El derecho de persecución: se puede perseguir la cosa allí donde se encuentre y cualquiera que
sea su poseedor.
- El derecho de preferencia: pudiendo excluirse a todos los que tienen derecho de crédito o un
derecho real de fecha posterior, en virtud del principio “prior in tempore potior in iure”.
5.- Por el nacimiento: el DR se adquiere como consecuencia de ciertos contratos mediante la
tradición (teoría del título y el modo – art 609 y 1095 del C.c); el derecho de crédito nace del
simple contrato o título (art 1089 C.c).
6.- Por su extinción: los DR son normalmente de naturaleza perpetua y se consolida con su
ejercicio o uso; los derechos de crédito tienden a la extinción, que normalmente se produce con
su ejercicio.
7.- Por la protección registral: El objeto del RP son los distintos actos y contratos relativos al
dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles (art. 1 LH). No hay publicidad ni
protección registral de los Derechos de obligación, excluidos del Registro (art. 98 LH).
8.- Por la forma: los DR se sujetan a una forma documental a efectos probatorios (art. 1280 C.c)
y para poder acceder al RP (art. 3 LH); mientras que en los derecho de crédito rige el principio
de libertad de forma (art. 1255 C.c).
9.- Por el juego de la prescripción: Los derechos reales se adquieren por usucapión de la
manera y con las condiciones que determina la ley; mientras que la usucapión no encaja en los
derechos de crédito.
- Para la prescripción extintiva se establecen distintos plazos: 6 o 30 años para las acciones
reales sobre bienes muebles o inmuebles (arts. 1962 y 1963 C.c), 5 años, con carácter general
para las obligaciones (art. 1964.2 C.c).
Excepciones a la diferencia generales
a) Derechos reales en los que el sujeto pasivo está determinado, como en las servidumbres, que
es el propietario del predio sirviente.
b) Derechos reales que recaen sobre un derecho o un bien inmaterial, caso de la subhipoteca o
de la propiedad industrial.
c) Derechos reales que no nacen en virtud de la teoría del título y modo, como sucede con las
hipotecas.
d) Derechos reales que no se inscriben en el Registro (art 5 LH); y derechos personales que
gozan de publicidad registral, como los arrendamientos (art 2.5 LH y 1549 C.c).
En conclusión, se puede afirmar que hay excepciones en ambas categorías.

III.- TEORIAS SOBRE EL CONCEPTO DE DERECHO REAL

1. Teorías

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Concepción Clásica - Positiva

DR: Relación inmediata entre persona y cosa.
DC: Relación entre dos personas, acreedor y deudor.
Concepción Obligacionista – Negativa
Solo hay relaciones entre personas.
Concepción Intermedia o armónica
Dos son los elementos constitutivos del DR: poder sobre la cosa/relación del sujeto con los
terceros (abstención).

2.- SISTEMAS DE CREACIÓN DE LOS DERECHOS REALES: ¿Caben DR

distintos de los tipificado en la ley?
- Numerus Apertus :permite la creación de nuevos derechos reales distintos de los tipificados
(1255Cc/2.2L.H/7 RH).
Art. 1255 CC: “Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que
tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden
público.”
Art. 2.2 LH, permite la inscripción en el Registro de los títulos en que se constituyan,
reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan "derechos de usufructo, uso, habitación,
enfiteusis, hipoteca, censos y cualesquiera otros reales".
-Numerus Clausus: prohíbe a los particulares crear nuevas figuras no tipificadas por la ley
(Art.1255CC/DOCTRINA/RH – LH).
- Posición Intermedia – Moderna : cabe la creación de nuevos derechos reales con los
caracteres del derecho real, poder inmediato y absoluto sobre la cosa (RDGRN 5dic/2002; R
4dic/2002).

3.- CARACTERES PROPIOS DE LOS DERECHOS REALES

- Inmediatividad: Poder directo sobre la cosa, sin colaboración/intervención de otra persona.
- Absolutividad: Poder que debe ser respetado por todos.
- Publicidad:Vocación o llamada a ser publicado, como vía de ser oponible a terceros.
- ExclusividadPoder que excluye otros derechos sobre la cosa, salvo los supuestos de
cotitularidad. Exige normas de preferencia entre ellos ( fecha de constitución o inscripción en el
Registro de la Propiedad, si son bienes inscribibles).
- Tráfico Es de libre transmisión, como regla general.
- Reipersecutoriedad: Poder de reclamar o hacerlo efectivo frente a todos ( salvo que se trate de
terceros protegidos, art. 34 LH, 464 CC Y 85 Cco).
Art. 34 LH: “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona
que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición,
una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por
virtud de causas que no consten en el mismo Registro.La buena fe del tercero se presume

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siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.Los adquirentes a título
gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.”

IV.- FIGURAS INTERMEDIAS ENTRE DERECHO REAL Y DERECHO DE

CREDITO.
La doctrina admite una franja intermedia o terreno de nadie donde se incluyen:
1.- Derechos de crédito con trascendencia real: “ius ad rem” “algo más que un derecho personal
y menos que el derecho real hacia el que camina”.
El TS se refiere en alguna stc al 'ius ad rem' para calificar el derecho del comprador una vez
perfeccionada la venta y antes de la entrega de la cosa; derecho personal a la entrega de una
cosa que todavía no se ha producido.

Derechos reales “in faciendo”

2.- Derechos reales con carácter obligacional
Obligaciones “propter rem”

V.- DERECHO REAL IN FACIENDO.

Imponen al sujeto pasivo la obligación de realizar una prestación o comportamiento positivo.
Rompen con la teoría clásica del derecho real, donde la conducta del sujeto pasivo es puramente
negativa, de mera tolerancia o de no hacer.
Ejemplos en nuestro derecho positivo:
- El art. 533 llama 'servidumbre positiva' a la que impone al dueño del predio sirviente la
obligación de dejar hacer alguna cosa o de 'hacerla por si mismo.'
- En el censo se ve, a través de la definición del art. 1604, como el titular del dominio está
obligado a una prestación positiva, el pago periódico de una pensión al censualista.

VI.- OBLIGACIONES PROPTER REM.

Concepto
Aquellas en las que el sujeto obligado no está determinado directamente, sino por su relación
jurídica con una cosa.
Clases
- Obligaciones exigibles como presupuesto necesario para el ejercicio de determinadas
facultades o para conservar ciertos derechos (la obligación de fianza o inventario que tiene
el usufructuario).
- Obligaciones exigibles en tanto se es titular de un derecho real (la obligación de construir o
reparar paredes medianeras; la obligación de contribuir a los gastos generales a quien tenga
la titularidad de un piso o local, con independencia del uso que se le, que impone la Ley de
propiedad horizontal).

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- Obligaciones exigibles a la persona que al tiempo de devengarse era titular del derecho
real, aunque ya no lo sea ( las obligaciones fiscales).

VII.- CARGAS REALES

Variedad de las obligaciones “propter rem”
Gravamen que pesa objetivamente sobre un fundo, en virtud del cual el propietario del mismo,
está obligado a realizar prestaciones positivas en favor del dueño de otro fundo o de personas
determinadas.
En nuestro Derecho el caso más significativo de carga real son los Censos reservativos y
consignativos .
Diferencia con las obligaciones “propter rem”:
En caso de incumplimiento de la prestación positiva, nace una acción real sobre la finca
gravada, afección que no existe en las obligaciones.
En la carga real el propietario se exime de su obligación abandonando la finca, mientras que en
las obligación “propter rem” esto sería una dación en pago, que necesitará por tanto del
consentimiento del acreedor.

VIII.- TIPOS DE DERECHO REAL. CLASIFICACION

IX.-DERECHOS REALES DISCUTIDOS: (NO TIPICOS)

Tienen acceso al R.P pese a su discutida naturaleza real.
Derecho de opción
Art. 14 RH, que permite inscribirlo cuando cumpla determinados requisitos.
Derecho de tanteo y retracto
Cierto sector de la doctrina critica el carácter real del retracto por entender que aunque desde el
punto de vista del retrayente es un derecho real, desde el punto de vista del retraído es una

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verdadera limitación del dominio, que opera como una expropiación forzosa privada, al privar al
propietario de una cosa legítimamente adquirida.
Derecho hereditario
Cuando dos o más personas son llamadas a una herencia y aceptan pero no proceden a la
partición (art 46 LH).
Para calificarlo de derecho real debería recaer sobre cosas determinadas y estar protegido por la
acción reivindicatoria. Como recae sobre una universalidad = herencia y se protege por una
acción especial, la "actio petitio hereditatis”, muchos autores lo califican como un derecho
universal, mientras que otros entienden que ni siquiera es un derecho.
Afecciones legitimarias (art 15 LH).
Arrendamiento (art 2.5 LH),
La doctrina clásica lo califica de derecho personal y no real, ya que no implica un poder
inmediato sobre la cosa, sino dependiente de la actuación del arrendador, ni tiene eficacia 'erga
onmes'.
Su carácter real se pretende defender en los casos donde tiene una mayor duración, o cuando se
inscribe en el Registro, que le atribuye eficacia 'erga omnes. Pero ni el tiempo ni la inscripción
pueden cambiar la naturaleza de un derecho.
Derecho de Retención,
Como facultad concedida por la ley para prolongar la tenencia de una cosa debida en virtud de
un crédito relacionado con ella, hasta el pago del mismo.

X.- CONTENIDO DE LOS DERECHOS REALES (TÍPICOS):

Derecho Real Provisional:
- Posesión: poder más débil que los otros, es decir, que cede o es vencido por los definitivos.
Derechos Reales Definitivos:
Previstos y regulados por el Ordenamiento y por ello llamados típicos
Derecho Real Pleno:
Propiedad: el poder más pleno que concede el ordenamiento sobre la cosa (Art. 348 C.c)
Derechos Reales Limitativos de la Propiedad o Derechos Reales sobre cosa ajena:
Recaen una cosa ajena, propiedad de otra persona, por lo que limitan dicha propiedad.
De disfrute:
Conceden a su titular la posesión y el disfrute total o parcial sobre la cosa.
- Usufructo: es más amplio poder de disfrute ( nuda propiedad: propiedad vacía). (Art. 467 C.c).
-Uso y habitación: derechos reales de disfrute pero más limitados que el usufructo (art 524 C.c).
- Servidumbre: de variado contenido, no se puede dar una sola definición (art 530 y ss C.c).

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- Censos y Enfiteusis: los censos consignativo y reservativo son verdaderas cargas reales,
implican un disfrute parcial. La enfiteusis es un DR sobre un finca ajena que implica un
disfrute parcial (art. 1604 y ss C.c).
- Derecho de superficie, vuelo, subsuelo: permiten el uso y disfrute del espacio superior o
inferior de la cosa inmueble ajena (art 16 RH).
De realización del valor:
En garantía del cumplimiento de una obligación que permite realizar la cosa, en caso de
incumplimiento de la obligación.
-Hipoteca: recae sobre bienes inmuebles (salvo la hipoteca mobiliaria) y no hay desplazamiento
de posesión (art 1858, 1876 C.c y 104 LH).4
-Prenda: recae sobre cosa mueble y produce desplazamiento de la posesión al acreedor (salvo la
prenda sin desplazamiento) (art 1863 y ss C.c).
- Anticresis: recae sobre bienes inmuebles y sobre los frutos de los mismos (art 1881 y ss C.c).
De adquisición preferente:
DR que recaen sobre una cosa, y que implican la facultad de adquirirla, con preferencia de un
tercero.
- Opción: derecho que permite adquirir la cosa en el plazo previsto. (si reúne Req del art 14
RH).
- Tanteo: concede el poder de adquirir la cosa, en caso de transmisión onerosa a un tercero con
preferencia a éste.
- Retracto: derecho que recae sobre una cosa, que permite adquirirla en caso de que se haya
transmitido onerosamente a un tercero (art 1507 y ss C.c).
* Convencional: (art 1510 C.c).
* Legal: (art 1521 C.c y 37.5 LH).