CAPÍTULO 1: LOS DERECHOS REALES

CONCEPTO Y ESTRUCTURA
Los derechos reales tienen un carácter esencial, el de recaer directamente sobre la
cosa, no existiendo un sujeto pasivo individualizado, y disponiendo su titular de
acción eficaz contra cualquier poseedor de la referida cosa.
Por tanto, atribuyen un poder directo e inmediato sobre la cosa; y, en consecuencia,
se pueden obtener de la misma todas sus utilidades, o parte, y hacerlo directamente,
existiendo un deber de respeto y abstención de los no titulares
No suponen una relación jurídica entre persona y cosa; el sujeto pasivo es
indeterminado; se individualizará cuando se produzca la lesión del derecho (porque
alguien lo perturbe, lo invada, o se produzca un despojo, etc.).

1. Estructura
En lo que respecta a la estructura de los derechos reales, podemos distinguir entre
los siguientes elementos:
a) Sujetos:
i. Activo: podrá ser individual o plural. Puede estar individualmente
determinado (derechos subjetivamente personales), o corresponder
a quien en cada momento sea el propietario de la cosa (derechos
subjetivamente reales).
ii. Pasivo: no está determinado; aunque existe una excepción, en el caso
de los derechos reales limitados
b) Objeto: son las cosas; que deben ser existentes ya, lícitas (susceptibles de
tráfico jurídico) y determinadas.
c) Contenido: consiste en el poder o señorío sobre la cosa. Es la manera
conforme a la que se articula el goce, las facultades sobre la cosa. Este
contenido estará conformado con las denominadas facultades de exclusión,
disposición, persecución, disfrute, etc.

2. Concepciones
Son varias las teorías doctrinales que se han formulado para intentar dar una
respuesta a la naturaleza jurídica de los derechos reales. Son las siguientes:
1. Teoría clásica: entiende que existe una relación inmediata entre la persona
y la cosa, no entre dos personas.
2. Personalista u obligacionista: considera que existe una relación negativa
consistente en la obligación de respetar el derecho real por parte de los no
titulares. Un deber de abstención.
3. Unitaria: no establece diferencia entre los derechos reales y de obligación.
4. Ecléctica: distingue un aspecto interno de la relación jurídica (poder directo
e inmediato sobre la cosa), y otro externo (la obligación pasiva universal).

DIFERENCIAS DERECHOS REALES-DERECHOS DE CRÉDITO

1. Por el contenido: en los derechos de crédito consiste en una determinada
prestación (dar, hacer o no hacer una cosa); en los derechos reales, se trata
de un poder directo e inmediato sobre una cosa determinada.
2. Por los sujetos: en los derechos de crédito hay un sujeto determinado
obligado (el deudor); en los derechos reales no hay una persona concreta a
la que exigir el cumplimiento; existirá, en cambio, un deber de abstención,

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 respeto o no intromisión que incumbirá a todo, por lo que se habla de
existencia de un sujeto pasivo universal.
3. Por su ejercicio: la titularidad del derecho de crédito conlleva la posibilidad
de ejercitar acción contra el obligado específico (deudor); los derechos
reales, dan lugar a una acción contra el poseedor de la cosa (potencialmente
todos), conllevando un deber de respeto y abstención general (erga omnes –
ubi rem meam invenio, ibi vindico).
4. Por sus consecuencias: la destrucción de la cosa implica la extinción del
derecho real recayente sobre la misma, lo que no siempre se produce en el
ámbito de las obligaciones.
5. Por su forma de adquisición: las obligaciones se adquieren mediante el
contrato; los derechos reales necesitan para su adquisición la existencia de
un título acompañado de la tradición o entrega.
6. Por la posibilidad de adquirirse por usucapión: solo podrán adquirirse
por este modo los derechos reales (art. 609 Cc).
7. Por su eficacia: el crédito produce eficacia entre las partes (inter partes), sin
que exista preferencia entre ellos, si hay varios; en los derechos reales, su
organización se rige en base al principio prior in tempore potior in iure, para
el caso de que exista colisión entre ellos
8. Por su vocación de permanencia: los de crédito nacen para un periodo de
tiempo definido; la satisfacción al realizarse la prestación provoca su
extinción. Los reales permiten un reiterado ejercicio, teniendo como ventaja
de ejercerlo el impedir su extinción por la prescripción. Pero existe una
excepción, los derechos limitados temporales como el usufructo, uso o
habitación, que son esencialmente temporales.

FIGURAS INTERMEDIAS
ALBALADEJO considera que se trata de figuras híbridas en las que el poder unitario
concedido al titular engloba elementos de derecho real y de obligación, o que están
integradas por dos derechos, uno real y otro de obligación, dentro de la relación
jurídica total.

Nos encontramos los siguientes casos de figuras intermedias:

a) Derecho real con contenido obligacional conexo: la copropiedad (existen
diversas obligaciones de los condóminos en el ejercicio de su derecho real
sobre la cosa).
b) Derechos reales in faciendo: el facultado al uso y disfrute tiene una
obligación de mantener (por ejemplo, servidumbre oneris ferendi). Otorgan a
su titular el derecho a obtener una conducta (prestación) del sujeto pasivo
(titular del fundo gravado).
c) Cargas reales: el poder sobre la cosa conlleva obligaciones a favor del titular
activo de la carga.

Un caso distinto son los derechos obligacionales con efectos propios de los derechos
reales (eficacia erga omnes) mediante inscripción en Registro de la Propiedad; es el
caso de los arrendamientos que se inscriban en dicho Registro.

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DERECHOS REALES EN FORMACIÓN
Son verdaderos derechos reales que no han completado su formación:
a) Vocaciones al derecho real: de constitución registral, siendo la inscripción
constitutiva; no son proyectos, sino verdaderos derechos reales casi
desarrollados por completo que gozan ya de protección (anotación
preventiva).
b) Ius ad rem: se produce en el supuesto en el que una persona con un título
que otorga derecho a obtener el dominio (derecho personal), aún no ha
adquirido por faltar el requisito de la tradición (arts. 609 y 1095 Cc).
También es una figura reforzada frente al resto derechos de crédito
(anotación preventiva). No se goza aún del ius in re, pero se tiene un especial
derecho.

CLASES
La doctrina entiende necesaria una clasificación de los derechos reales y de
tipificación de los mismos por su eficacia erga omnes.

1. Por razón de su provisionalidad, podemos distinguir:

a) Derecho real provisional (la posesión): no por el hecho de su limitación
temporal, sino por su característica de protección provisional.
b) Derechos reales definitivos: no tienen limitaciones temporales.

2. Por el conjunto de facultades propias de su contenido:

a) Derecho real pleno: la propiedad o dominio. Según el art. 348 Cc consiste
en el derecho de gozar y disponer sin más limitaciones que las establecidas
en las leyes.
b) Derechos reales limitados: solo contienen una parte de las posibilidades de
aprovechamiento de la cosa. De ello, deducimos las siguientes características:
▪ Han de coexistir con la propiedad en el mismo objeto.
▪ No pueden comprender todo el contenido de la misma: son limitados.
▪ A su vez, son limitativos: limitan o reducen el contenido de la
propiedad de la cosa.
La coexistencia con la propiedad se realiza mediante obligaciones
recíprocas dispuestas por la ley.
Cabe su existencia en cosa propia: corresponden al propietario sin
que suponga la extinción por consolidación.

Dentro de los derechos reales limitados encontramos las siguientes

subespecies en función de cuál es la finalidad para la que se constituyen:
1. De goce o disfrute: atribuyen, con mayor o menor extensión, alguna
o algunas facultades para obtener directamente aprovechamientos
por la utilización de la cosa. Son el usufructo, uso, habitación,
servidumbres, censo, superficie, aprovechamiento por turno de
inmuebles.
2. De garantía o realización de valor: confieren la facultad de
promover la enajenación de la cosa para resarcir una obligación
garantizada con la misma, con el precio que se obtenga por su venta.
Son la hipoteca, prenda y anticresis.

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 3. De adquisición preferente: otorgan el poder de adquirir la cosa en
caso de enajenación por su titular a título oneroso, pagando su valor.
Son los derechos de tanteo, retracto y opción.

DERECHOS REALES ATÍPICOS

Cabe preguntarse si existe la posibilidad de que los particulares creen nuevas figuras
de derechos reales, existiendo pronunciamientos contradictorios en la
jurisprudencia del TS y las resoluciones de la DGRN.

Como argumentos en contra de esta posibilidad, se alega la eficacia erga omnes, que
crea obligaciones de respeto por parte de todos los demás; esto confiere un especial
interés general por lo que, entiende parte de la Doctrina, es mejor una más clara
definición de la categoría, lo que otorga una mayor posibilidad de conocimiento de
su existencia.

Por lo que respecta a los argumentos a favor, se han dado los siguientes:
▪ El art. 1255 Cc, que establece el principio de autonomía de la voluntad, que
sería también aplicable a los derechos reales; porque en caso de existir duda
sobre su aplicación a un determinado supuesto, la interpretación más
adecuada es la permisiva (en la duda, nunca prohibitiva o negatoria).
▪ El art. 2.2 LH que, al hablar de los actos y contratos inscribibles en el Registro
de la Propiedad, termina diciendo: “… y otros cualesquiera reales”.
▪ El art. 7 RH, al disponer que son inscribibles “cualesquiera otros relativos a
derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de
trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique desde
luego o en lo futuro, alguna de las facultades del dominio sobre bienes
inmuebles o inherentes a derechos reales”.

La opción del numerus apertus es la predominante en nuestra Jurisprudencia, entre

otras la STS 6 julio 1988. No obstante, se establece una exigencia, la de que el nuevo
derecho real lo sea realmente y que exista una causa justificativa, incluyendo su
utilidad social; esto es lo que respalda la tutela del ordenamiento jurídico a la mera
voluntad de los sujetos que crean una determinada figura de derecho real. Así lo
entiende también nuestra Doctrina mayoritaria, entre otros, Castán, Puig Brutau,
Roca Sastre, Albaladejo.

DERECHOS LIMITADOS EN COSA PROPIA

Se producen estos supuestos cuando el propietario se desprende de parte del
contenido de la propiedad y sustantiva esa parte con el fin de satisfacer una
determinada necesidad económica. Son los siguientes casos:
a) Servidumbre de propietario: se producirá cuando el propietario de varias
parcelas o solares de una urbanización, constituya el derecho real y con
posterioridad venda dichas parcelas una a una, siguiendo un plan unitario
b) Derecho de hipoteca del propietario: se constituye por obligaciones al
portador, llegando a ser el propietario, como portador, acreedor de una
obligación de la cual responde con hipoteca su fundo.