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Tema 1. El derecho real.

Hasta ahora hemos estudiado derechos de crédito (deudor y acreedor teniendo
como objeto una prestación: dar, hacer o no hacer). Se pueden hacer valer entre
acreedor y deudor y sus causabientes.

Concepto y caracteres.
El nombre de derecho real trata de decir “derecho sobre las cosas/bienes”.
En otros paises la propiedad se traslada con el contrato en cambio, en nuestro
ordenamiento jurídico se necesita algo más. No solo el contrato sino el modo (título
y modo). No es lo mismo haber comprado una casa que ser propietario de una casa.
Tradicionalente se ha dicho que el derecho real tiene dos características:

Poder directo sobre la cosa. No se depende o necesita la actuación de un

tercero. Ej: tengo un libro y puedo romperlo, pintarlo sin que nadie interfiera.

Es un derecho oponible frente a todos erga omnes.

Libro II. De los animales, de los bienes, de la propiedad y de sus modificaciones.

Libro III. De los diferentes modos de adquirir la propiedad.

Formas de adquirir los derechos reales. Sin embargo, este artículo no

Art. 609.

menciona todas las formas de adquirir la propiedad.

Problemas de sistemática.

Se incluyen en el libro III las sucesiones y las donaciones.

Nos encontramos también con una forma de adquirir la propiedad fuera del Libro III,
la usucapión o prescripción adquisitiva situada en el Libro IV. (Ejercicio del derecho
en ciertas condiciones va a provocar que se adquiera el derecho real).
También en el Libro IV se encuentran otros derechos reales como son la prenda y la
hipoteca.
Carecemos de definición de derecho real en el CC ni se tiene disposiciones
comunes. Por ello, nacen una amplia variedad de teorías.
Tampoco existe una numeración de derechos reales.

Tema 1. El derecho real. 1

 Actualmente la regulación del cc es insuficiente por si misma, debido a ello se debe
acudir a otras leyes en materias especiales: ley hipotecaria, ley de propiedad
intelectual, ley de propiedad horizontal, ley de vivienda…
Para dar una definición al derecho real, se buscan entre los distintos tipos
caracteres comunes a todos ellos.

TESIS CLÁSICA.
Se fijan en el elemento interno: la relación entre el titular del derecho real y la
cosa.

El derecho real se carcteriza por otorgar al titular el poder

directo e inmediato sobre la cosa.

Críticas:

Tema 1. El derecho real. 2

 En algunos derechos reales no hay poder inmediato sobre la cosa →
hipoteca.

¿Cómo voy a tener una persona física o jurídica una relación con un objeto?
Las relaciones se establecen entre personas. El objeto es inerte, no tiene
poder de ejercitar nada.

Como reacción a estas criticas nacen teorías que se fijan en el elemento externo.

Para estos autores, se desdibuja what

TESIS OBLIGACIONISTA.

falta.
Críticas:

El derecho real no es solo que yo pueda obligar a los demás a abstenerse

de algo, es algo reduccionista. Ese no es el contenido del derecho real. Es
decir, el contenido es mucho más amplio WHAT

TESIS ECLÉCTICA (dominante).

Se trata de una tesis intermedia con muchos matices seguida por la doctrina
mayoritaria.

Se debe distinguir entre el elemento interno y el elemento externo.

Interno → Inherencia: El titular tiene Externo →

un poder directo e inmediato sobre la Reipersecutoriedad/eficacia erga
cosa. omnes: Posibilidad de exigir erga
omnes la realización del derecho.

Críticas:

Las dos críticas a las teorías anteriores.

Según el autor __ solo serán derechos reales aquellos que tengan eficacia erga
omnes. Sin embargo, nos quedaremos con las tesis intermedias/tesis ecléctica
añadiendo una serie de matices.

Clasificación de los derecho reales.

Se pueden hacer diversas clasificaciones de los derechos reales, pero nos vamos a
quedar con aquellas que son principales y tienen utilidad.

Tema 1. El derecho real. 3

 Primera clasificación: derecho real pleno vs. derecho
real limitados/ajenos.
Derecho real pleno.
Se trata del derecho de propiedad: entrega al propietario todas las facultades de
las que sea capaz la cosa.

Derechos reales limitados o en cosa ajena.

Un titular pleno (propietario, ley) se desprende de ciertas facultades de una cosa
concreta y se las atribuye a otro sujeto. Este sujeto, titular de un derecho real
limitado tendrá estrictamente esas facultades concretas y ninguna más. Por
ejemplo: usufructo.

Entonces, cohexisten sobre una misma cosa las facultades del propietario y las
facultades del titular del derecho real limitado. De forma que sobre una misma cosa
se tienen, como mínimo, dos propietarios. Uno que tendrá todas las facultades
(propietario/titular pleno) y otro con facultades limitadas (titular limitado).
El titular del derecho real limitado tiene derechos sobre una cosa ajena.

¿Qué ocurre cuando se extingue el derecho real limitado? La cosa vuelve a tener un
único propietario, todas esas facultades vuelven al titular pleno.
Si se desprende el uso y disfrute sobre la cosa, el titular pleno no podrá hacer uso y
disfrute sobre aquel objeto. Lo que tiene el titular limitado no lo tiene el titular pleno.
Cada uno podrá ejercitar aquello que tiene.
Cada una de esas facultades se encontrarán en los distintos patrimonios.

Segunda clasificación: Dentro de los derechos reales

limitados, tres grupos.
Derechos reales limitados de goce.
Le atribuyen a su titular la posibilidad de utilizar o disfrutar (obtener los frutos) una
cosa ajena con más o menos contenido.

Usufructo. Derecho real que confiere a su titular (usufructuario) la posibilidad

de usar y disfrutar (obtener los frutos) una cosa ajena. artículos 477 y ss CC.

Derecho de uso y derecho de habitación. Se recogen juntos en el mismo

artículo 504 CC y tienen muchas características comunes aun siendo distintos.

Tema 1. El derecho real. 4

 Uso: permite al titular obtener de una cosa ajena los frutos que sean
necesarios para las necesidades suyas y de su familia.

Habitación: permite al titular utilizar en un inmueble ajeno aquellas

dependencias (partes) que sean necesarias para su vivienda.

Se regularon en el mismo artículo debido a que comparten muchas

caracterísiticas siendo ambas figuras con una filosofía alimentista. Intentan
asegurar a ciertas personas que tengan lo imprescindible para su sustento.

Servidumbres: Se trata de un gravamen impuesto sobre un inmueble en

beneficio de otro. Se tienen una finca dominante y una sirvientre, el gravamen
consiste en que la finca dominante puede optener un aprovechamiento de la
finca sirviente.

Censos: Aquellos que atribuyen al titular del censo una renta o una pensión
cuyo pago le corresponde al propietario de un bien inmueble.

Derecho de superficie: No está recogida en el CC pero sí está mencionada en

el reglamento hipotecario. Consiste en la facultad de contruir una edificación o
realizar una plantación en suelo ajeno conviertiendose en propietario temporal
de lo construido o plantado.

Derechos de sobre-elevación y sub-edificación: No están en el CC pero sí en

el reglamento hipotecario. Elevar plantas por encima de algo ya construido o
construir plantas de un edificio ya existente.

Derechos reales limitados de garantía.

Conceden a su titular la posibilidad de realizar un inmbueble ajeno, es decir,
promover la venta de este para garantizar la satisfacción de un crédito.

Es decir, convertir esa cosa en dinero y cobrar con preferencia sobre cualquier otro
acreedor. Por ejemplo en la hipoteca, se constituye un derecho de garantía sobre el
inmueble para que en el caso de que el deudor no pueda pagar el préstamo al
banco, este pueda tener la cosa.

Prenda: Art. 1863 y ss . Recae sobre bienes muebles exclusivamente y exige el

desplazamiento posesorio (entrega del bien mueble al acreedor titular del
derecho de prenda).

Hipoteca: Art. 1862 y ss. y Ley Hipotecaria. Recae sobre un bien inmueble
siempre, además se exige la inscripción de la hipoteca en el registro de la
propiedad para poder consitituir el derecho.

Tema 1. El derecho real. 5

 Anticresis: Art. 1881 y ss . Da el derecho al titular de percibir los frutos que
produzca un inmueble y aplicar esos frutos al pago de los intereses de la deuda
garantizada y si excede los intereses, al capital.

Se pueden añadir otras que ya no se encuentran en el CC sino otras leyes

especiales como la Ley de 1954 (Tema 11):

Hipoteca moviliaria: Cabe constituir una hipoteca sobre un bien mueble bajo
los requisitos de esta ley especial.

Prenda sin desplazamiento: No cabe entregar la cosa al acreedor sino que se

recoge la cosa en el registro de bienes muebles.

Derechos reales limitados de adquisición o de adquisición

preferente.
Otorgan a su titular la posibilidad de adquirir un bien con preferencia a cualquier otro
sujeto.

Tanteo. Facultad de adquirir el bien con caracter preferente en caso de que su

propietario decida enajenarlo. Es decir, el propietario del bien si quiere venderlo,
deberá ofrecerlo en primer lugar al arrendatario.

Retracto. Opera cuando la enajenación ya se ha producido (se ha vendido a

tercero) dandole la posibilidad al titular del derecho del retracto de adquirirlo en
las mismas condiciones en las que se le dieron al tercero. Es decir, el propietario
no se lo ofreció al arrendatario y lo vendió al tercero así que el arrendatario tiene
derecho a “hechar atrás” esa venta y adquirirlo.
Esta figura existe no solo en el arrendamiento (último tema).

(En la ley de arrendamiento urbano se concede al arrendatario de los derechos de

tanteo y retracto pero el legislador permite que se renuncien a esos derechos
poniendose en una cláusula que se excluyen).

Opción. Por ejemplo en los contratos de arrendamiento con opción de compra.

Tercera clasificación. Derechos reales de origen legal

vs. derechos reales voluntarios.
Derechos reales de origen legal:
Se pueden dar dos situaciones. En ambas, la ley es el origen.

La ley cree el derecho real.

Tema 1. El derecho real. 6

 El legislador contemple (está definido) un supuesto de hecho que va a permitir
a alguien que solicite que se constituya un derecho real.

Derechos reales voluntarios:

Son aquellos que solicitan las partes partiendo del principio de autonomía de la
voluntad.

Los derechos reales atípicos.

Se basa también en el principio de autonomía de la voluntad, con límites. Al existir
un principio de oponibilidad erga omnes, pueden acabar afectando al orden público
en su aspecto económico.

La doctrina se ha planteado la cuestión de la posibilidad de la creación de derechos

reales dando respuestas opuestas.

Numerus Apertus. Tesis mayoritaria de la doctrina, TS y la Dirección

General de seguridad jurídica y fe pública.

Sí se pueden crear, por parte de los particulares, nuevos derechos reales y

modificar los ya existentes.

Permite a las partes regular mejor sus intereses.

Favorece la adaptación del derecho a los constantes cambios de la realidad

y a las muchas necesidades socioeconómicas.

Art. 1255 CC : Principio de autonomía de la libertad NO se encuentra

limitado.

Art. 2.2 LH : Permite inscribir en el registro de la propiedad “otros

cualesquiera reales”.

Art. 7 LH : “… cualesquiera otros de la misma naturaleza…”

Numerus Clausus.
Los sujetos que intervienen pueden escoger aquellos derechos reales que el
legislador ha encontrado conveniente regular. Por lo tanto, se debe de escoger
entre los existentes.

La eficacia de los derechos reales incide en el tráfico económico y no puede

dejarse a la conveniencia de los sujetos.

Favorece la claridad y seguridad sobre la situación de los bienes, y por tanto

es beneficioso para el tráfico jurídico. (Casos de las hipotecas ocultas)

Tema 1. El derecho real. 7

 Facilita la labor registral.

Art. 1255 CC Se refiere a los contratos, no es posible su extensión

analógica.

Art. 2.2 LH Ha de interpretarse como posibilidad de inscribir otros derechos

reales típicos.

Art. 7 LH Se refiere a contratos atípicos, no a los derechos de ellos

derivados.

El TS y la Dirección General de seguridad jurídica y fe pública.

La posición mayoritaria.
Afirman que se pueden crear nuevos derechos reales de manera excepcional y muy
estrictos límites y requisitos.

1. Inmediatez y absolutividad.

2. Debe de recaer sobre una cosa y esta debe de tener, así como el nuevo
derecho real, una perfecta descripción.

3. Que no contradiga el orden público.

4. Tendrá que haber una causa para la creación del derecho real. Si se pude
satisfacer la necesidad con una figura típica no se podrá crear una nueva figura.

5. Se debe evitar las vinculaciones perpetuas de los bienes. Por ello, se debe de
preveer una duración, un plazo, una fecha de fin.

💡 Las figuras no recogidas en el CC como el derecho de superficie fueron

en su inicio figuras atípicas.

Distinción derechos reales y derechos de crédito.

Figuras intermedias y figuras discutidas.

Derechos Reales. Derechos de Crédito.

Objeto. COSA. Podrán ser corporales y no PRESTACIÓN. Conducta del

corporales siempre que sean deudor que podrá ser de dar, hacer
susceptibles de apropiación. o no hacer. Por lo tanto, en
Obviamente no se pueden derechos ocasiones el derecho de crédito
fundamentales… también consistirá indirectamente

Tema 1. El derecho real. 8

 Derechos Reales. Derechos de Crédito.
en entregar una cosa. Pero el
derecho no es frente a la cosa sino
contra el deudor.

Cabe que sea sobre cosa futura

siempre que sea posible, que vaya
Presente o La cosa deberá ser un bien
a existir, que se pueda preveer (en
futuro. existente (presente).
circunstancias normales). Recordar
que el objeto es la prestación.

En el caso de que no se pueda

cumplir por causa no culpable del
deudor (caso infortuito, inevitable,
fuerza mayor: se extingue el
En el caso de que la cosa se
derecho), podrá proceder al
Destrucción. destruya, se extingue el derecho
cumlimiento de la obligación in
real.
natura (se destruye el coche que
era objeto de la prestación pues me
dan otro del mismo modelo) o a la
indemnización.

En realidad son todos los demás El deudor o deudores (sujetos

Sujeto pasivo.
sujetos (erga omnes). determinados).

Régimen
Artículo 609 CC.
jurídico.

Sometidos a la prescripción
extintiva. No ejercicio en los plazos
RJ. Sometidos.
previstos hace que se pierdan los
derechos.

Prescripción adquisitiva o
usucapión. Se pueden adquirir
RJ. No cabe adquirir por usucapión.
también por el ejercicio del derecho
atendiendo a determinados plazos.

Sometidos a un sistema de Solo se conoce entre las partes, por

publicidad que va a consistir bien en lo que no hay un sistema de
RJ.
la posesión o bien en el registro de publicidad (como regla general,
la propiedad. Erga omnes. existen excepciones).

Figuras intermedias:
Se trata de figuras en las que tenemos un derecho real que tienen caracterísitcas de
los derechos de crédito o viceversa.

Tema 1. El derecho real. 9

 Las figuras discutidas son aquellas en las que la doctrina discrepa sobre si se trata
de un derecho real o de crédito.

Ius Ad Rem.
Son derechos de crédito que tienen por objeto la constitución o la adquisición de un
derecho real que recae sobre una cosa concreta, una cosa específica, y tienen
cierta eficacia real por algunas circunstancias que rodean a esos derechos de
crédito.

Situaciones:

Aquel Derecho de Crédito dirigido a adquirir un derecho de crédito (propi)

sobre una cosa concreta al que le falta alguna cosa. Espectativa de llegar
adquirir la cosa en el momento en el que nos lo entregen. Etapa entre el
derecho de crédito y el derecho real.

Derechos de crédito que pueden inscribirse en el registro de la propiedad.

Por ejemplo: arrendamiento urbano. Se trata de un dc pero tiene la eficacia de
los dr.

Derechos de crédito que está incorporado en un título ejecutivo/título que

lleva aparejada ejecución. Por ejemplo: Escrituras públicas, poder hacer
cumplir como con las Sentencias. que me den lo que dice. Tienen cierta eficacia
real porque puede pasar a un proceso ejecutivo sin pasar por el juicio ordinario.

Se trata de una categoría que no ha prevalecido en el Derecho Español y no se

protege de manera objetiva esa expectativa de adquirir la propiedad.

¿Qué pide un comprador de una cosa, que ya la ha pagado, pero no se la entregan?

Puede pedir que se le entrege la cosa, que su vendedor cumpla. El derecho no es
sobre la cosa, al ser un Derecho de Crédito y no haber adquirirido la propiedad por
falta de la entrega. Se podrá reclamar judicialmente la entrega.

En el caso de haberla ya adquirido y nos la quita, se podrán ejercitar otras acciones:

derecho real erga omnes, pero hasta que no se adquiere (se tiene) el derecho es de
crédito.

Aquellos derechos personales que se inscriben en el registro de la propiedad,

la cosa cambia puesto que sí van a tener eficacia real. La naturaleza del derecho no
cambia, pero le dota de esa publicidad propia de los derechos reales. Ej:
Arrendamiento urbano.

Derechos reales in faciendo

Tema 1. El derecho real. 10

 El titular del derecho real puede exigirle una conducta a otro sujeto (esto de poder
pedir a otra persona que haga algo es propio de los Derechos de Crédito).

Ocurre sobretodo en algunos derechos reales como el de servidumbre.

artículo 533En una servi de paso el propietario del servio sirviente puede tener la
obligación de reparar el paso o incluso el titular del derecho puede exigir que se
repare.

Esta obligación de hacer es accesoria del derecho real. Tienes la posibilidad de

exigir porque forma parte del contenido del derecho real. Esa obligación de hacer no
es el contenido del derecho real, es accesorio/instrumental. (no tiene sentido si lo
separamos).

Obligaciones ambulatorias ob rem/propter rem.

Se caracterizan porque el lado pasivo, o también el activo, viene determinado por la
titularidad de un derecho real.

Por ejemplo: por ser propietario voy a tener ciertas obligaciones de acuerdo con la
ley del suelo a destinar parte de mi suelo a ciertas finalidades. Por ser propietario
pueden surgir ciertas obligaciones fiscales.

Característica: si el derecho real se transmite la obligación surgirá para quien sea en

cada momento titular del derecho real. El derecho de crédito nacerá de la titularidad
del derecho real, de quien sea en cada momento.
Debemos distinguir las obligaciones que ya han nacido y las que van a devengar.

Quien sea titular en el momento será deudor.

Derecho de retención.
En algunos derechos de crédito en concretas situaciones, el sujeto que tiene el
objeto en su poder, va a poder retenerlo aunque en realidad debería restituirla.

Ejemplo: Una persona arregla una cosa ajena y viene su dueño y sin pagarselo, se
lo lleva. La persona se la debe devolverla y luego ya si eso reclamar. Sin embargo,
el legislador redacta que en algunas ocasionesnpermite que el sujeto que tiene la
cosa y la ha reparado, la retenga hasta que se le page.

Ej: contrato de depósito.

En esta situación nace un derecho de crédito, no obstante, el retenedor tiene el

poder directo e inmediato sobre la cosa y además esta facultad de retención será
oponible frente a todos. (puedo mantener la cosa en mi poder hasta que me pagen).

Tema 1. El derecho real. 11

 Es un derecho real que acaba conviertiéndose (al ser directo y erga omnes) en un
derecho real. Según el autor, solo cuando tenga origen legal se podrá decir que se
convierte en derecho real debido a que cuando algo tiene su origen en la ley está
publicado y es conocido.
Como el d r tiene origen legal tiene la publicidad de origen en las normas y no se
puede alegar desconocimiento.

En caso de que el derecho de retención tenga origen convencional, hay autores

que niegan el carácter de derecho real a la retención. Para ellegislador común no
hay eficacia erga omnes. En cambio, para el fuero nuevo de Navarra no existe
problema en que la voluntad de las partes cree el derecho de retención con carácter
de derecho real.

Estructura de los derechos reales: sujeto,

objeto, contenido.
Los derechos reales son relaciones jurídicas por lo que tienen s, o y c.

Sujeto.
Pueden ser persona física o persona jurídica, con alguna excepción como el
derecho de uso y habitación.

Objeto.
Deben de ser cosas susceptibles de apropiación y que las cosas estén en el
comercio de los hombres. La segunda característica, no se va a encontrar en
materia de derechos reales sino en determinados artículos como el 1271 en materia
de contratos.

Cosas muebles.

Cosas inmuebles.

Ahora, en el CC después de la reforma de la ley 17/2021 de modificación del CC…

se prevé un régimen específico para los animales.
Los animales siempre se habían considerado como cosas muebles y se les trataba
como bienes muebles. De esta modificación que entró en vigor el 5 noviembre de
2022 se espi por el artículo 333 que también pueden ser objeto de apropiación los

Tema 1. El derecho real. 12

 animales (no es novedad, viene ahora:) con las limitaciones que se establezcan en
las leyes.

¿Limitaciones?

No las vamos a ver pero en el art. 333 bis nos da la idea de porque los animales
tienen un régimen distinto. Los animales son seres vivos dotados de sensibilidad.

Esta circunstancia va a hacer que los propietarios de los animales tengan ciertos
derechos y obligaciones.

Ley 7/2023 de 28 de marzo ley de protección de derechos ___ que entra en vigor el
29 de septiembre de 2023. Modifica entre varias cosas la venta de ciertos animales
de compañía.
Artículo 333.

Todas las cosas que son o pueden ser objeto de apropiación se consideran como
bienes muebles o inmuebles. También pueden ser objeto de apropiación los
animales, con las limitaciones que se establezcan en las leyes.
Artículo 333 bis.

1. Los animales son seres vivos dotados de sensibilidad. Solo les será aplicable el
régimen jurídico de los bienes y de las cosas en la medida en que sea compatible
con su naturaleza o con las disposiciones destinadas a su protección.
2. El propietario, poseedor o titular de cualquier otro derecho sobre un animal debe
ejercer sus derechos sobre él y sus deberes de cuidado respetando su cualidad de
ser sintiente, asegurando su bienestar conforme a las características de cada
especie y respetando las limitaciones establecidas en ésta y las demás normas
vigentes.

3. Los gastos destinados a la curación y al cuidado de un animal herido o

abandonado son recuperables por quien los haya pagado mediante el ejercicio de
acción de repetición contra el propietario del animal o, en su caso, contra la persona
a la que se le hubiera atribuido su cuidado en la medida en que hayan sido
proporcionados y aun cuando hayan sido superiores al valor económico de éste.

4. En el caso de que la lesión a un animal de compañía haya provocado su muerte o

un menoscabo grave de su salud física o psíquica, tanto su propietario como
quienes convivan con el animal tienen derecho a que la indemnización comprenda
la reparación del daño moral causado.

Contenido.
Dos acepciones:

Tema 1. El derecho real. 13

 1. Contenido del derecho real para referirnos al conjunto de facultades que tiene el
titular del derecho real. (pleno…)

2. Contenido para referirnos a ciertas facultades que son comunes a todos los
derechos reales:

Facultad de realización directa del interés.

El titular puede satisfacer el contenido del derecho sin que nadie más haga algo,
no necesito de la cooperación de nadie.

Sin embargo, en algunos derechos reales puede fallar como en la hipoteca.

Facultad de exclusión.

Tiene que ver con la oponibilidad erga omnes esto le permite al titular una
facultad de exclusión con dos aspectos:

Preventiva.

Evitar que se produzcan intromisiones en su derecho real que provengan de

terceros.

Represiva.

Cuando ya se ha producido una lesión del derecho real se tienen ciertos

medios para defender el derecho real frente a esas intromisiones/lesiones.

Persecución/Reipersecutoriedad.

Tiene que ver con la eficacia erga omnes. El titular puede perseguir la cosa
y recuperarla con independencia de en que patrimonio o manos se
encuentre. (Pierdo algo y alguien lo encuentra y puedo reclamarlo como
mio).

Disponer.

El titular del derecho real puede enajenar, ceder, transmitir... el derecho real
a terceros. Lo establece el art. 358 para la propiedad pero es extensible a
todos los derechos reales.

Existe alguna excepción estructural: No se puede disponer del derecho real:

1. Cuando el derecho real tenga naturaleza personalísima

2. Cuando vaya unido a otro derecho real. (ocurre mucho en servidumbre).

Prohibiciones de disponer:

En ocasiones son totales y en otras parciales e incluso condicionadas.

Tema 1. El derecho real. 14

 El legislador contempla las prohibiciones de disponer de manera restrictiva.
Se prevén en la Ley Hipotecaria. Art. 26.3 y 27 LH

Legales y convencionales.

Legales. Las prohibiciones de disponer que tengan su origen en

actos o contratos de los no comprendidos en el artículo anterior, no
tendrán acceso al Registro, sin perjuicio de que mediante hipoteca o
cualquier otra forma de garantía real se asegure su cumplimiento.
art. 27 LH. Por ello, podrá venderse el bien (debido a que no se ha
incrito la prohibición) a un tercero no conocedor de la prohibición de
disponer pasando a ser este tercero el propietario.

El vendedor original que hubiese pactado con el comprador la

prohibición de disponer y el comprador hubiese vendido la cosa. No
se puede recuperar el inmueble en manos de tercero o impugnar la
venta, sin embargo, podrá pedir una indemnización al comprador
inicial por incumplimiento contractual (no cumple la prohibición).

Convencionales. Las establecen las partes. “permito la inscripción

de prohibiciones de disponer en negocios a título gratuito”: Le dejo a
mi hijo esta casa con la condición de que no la venda en 10 años.
Se deben inscribir en el registro y por ello serán erga omnes. Esa
prohibición de disponer inscrita puede hacerse valer ante otros.

Preferencia o prioridad.

Cuando se trata de derechos de crédito, a los acreedores se les paga según

un orden establecido en el CC. ¿Cómo se ordena a los distintos acreedores
de un mismo deudor? Según el tipo de crédito que tengan. Este orden NO
tiene que ver con la fecha.

¿Qué ocurre cuando hay varios dr sobre un mismo bien y son incompatibles
entre ellos? Con carácter general, el más antiguo es el que tendrá
preferencia. Prior tempore potior iure.

¿Por qué es preferente el más antiguo? Pues porque fue el primero y no

había nadie antes. El segundo sabe que hay un primero que tiene
preferencia, el tercero sabe que el segundo y el primero tiene preferencia…

Tema 1. El derecho real. 15