UNIDAD 5: DERECHO REAL DE CONDOMINIO

CONCEPTO: el condominio es un supuesto de comunidad en los derechos reales. Esta se

produce por la presencia de una pluralidad de sujetos titulares de un derecho igual sobre la
misma cosa. Otorga a sus condóminos el uso y goce de toda la cosa común

NATURALEZA JURÍDICA: hay dos posiciones:

 La primer postura visualiza al condominio como un dominio plural
 La segunda postura considera al condominio como un derecho real autónomo.

DEFINICIÓN LEGAL: (art. 1983): “Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad

sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por
una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el
título dispongan otra proporción.”

CARACTERES:
a) Titularidad plural: necesariamente tiene que existir pluralidad de sujetos titulares de
derechos para que se dé el condominio.
b) Unidad de objeto: el derecho de los copropietarios recae sobre una o varias cosas,
muebles o inmuebles. Aunque se trate de varias cosas, ellas son consideradas, a los
efectos de este derecho real, como un solo objeto.
c) Titularidad en cuotas partes indivisas: el derecho de propiedad pertenece en común a
varias personas y corresponde a cada una por una parte indivisa. Pero esas partes son
ideales no materiales. El derecho de propiedad se encuentra fraccionado entre los diversos
propietarios, correspondiéndole a cada uno de ellos en la medida de la cuota parte que le
pertenece, mediante un porcentaje: un medio, un tercio, un sexto, etc.

CONSTITUCIÓN: puede ser por:

 Por contrato: habrá constitución de condominio por contrato cuando existe pluralidad de
adquirentes en cualquier contrato, ya sea oneroso o gratuito.
 Por actos de última voluntad: cuando el causante hubiera legado a varias personas uno
o diversos bienes pertenecientes a la herencia, perfectamente individualizados, con lo que
los legatarios beneficiados pasan a ser condóminos unos de otros.
 En los casos en que la ley designa: hay condominio de origen legal cuando nace como
consecuencia de una disposición legal, independientemente de la voluntad de los
particulares.
 La prescripción: posibilidad de que el condominio nazca por usucapión.

DIFERENCIA ENTRE COMUNIDAD Y CONDOMINIO: no son sinónimos. Entre ambas figuras

existe una relación de género a especia. La comunidad es el género, y el condominio, la especie.
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Hay comunidad cuando un derecho o conjunto de derechos están atribuidos a una pluralidad de
sujetos, correspondiéndoles en común.
COMPARACIÓN CON OTROS ESTADOS COMUNITARIOS
CONDOMINIO
1) No hace nacer ningún ente nuevo. El
titular del derecho de dominio son
cada uno de los condóminos
2) Es un derecho real que se tiene
sobre una cosa
3) Puede surgir por varias fuentes
CONDOMINIO
1) Solo puede recaer sobre cosas
2) La administración de la cosa común
es decidida por la mayoría
3) O bien es voluntario y esencialmente
precario o bien es forzoso y en tal
caso no hay posibilidad de división
4) Nace por muerte del causante, por
acuerdo de voluntades o por ley
5) La partición es voluntaria o forzosa
6) La extinción se produce por
partición, que se puede hacer por
vía judicial o extrajudicial
CONDOMINIO
1) La administración de la cosa común
está regida por el principio de la
mayoría
2) Solamente puede recaer sobre las
cosas
SOCIEDAD
1) Hace surgir una nueva persona
jurídica, que es la titular del derecho
de dominio
2) Confiere a sus socios un derecho
personal
3) Solo puede surgir del acuerdo de
voluntades
COMUNIDAD HEREDITARIA
1) Existe también sobre bienes que no
son cosas
2) La minoría no está constreñida a
conformarse con la decisión de la
mayoría y es el juez quien la otorga.
3) Es forzada y esencialmente
transitoria
4) Nace solamente de la muerte del
causante
5) La partición es forzosa
6) La extinción se produce por
partición, que se puede hacer por
vía judicial o extrajudicial
COMUNIDAD CONYUGAL
1) La administración y disposición
corresponde a cada uno de los
cónyuges.
2) Puede recaer sobre las cosas y
sobre los derechos
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 3) Es esencialmente indivisible 3) Es, en principio, indivisible y solo
concluye por las causas
taxativamente enumeradas por la ley

FACULTADES CON RELACIÓN A LA PARTE INDIVISA (Art. 1989): “Cada condómino puede
enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes
condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la
partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros
condóminos.”
Derecho a pedir la partición. (Art. 1997): “Excepto que se haya convenido la indivisión, todo
condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible.”

CLASIFICACIÓN:
A) Condominio sin indivisión forzosa: cuando la facultad acordada por el artículo 1997 es
ejercida por los titulares del derecho real en toda su plenitud
B) Condominio con indivisión forzosa temporaria: cuando el condómino no puede ejercer
la acción de partición por tiempo determinado. Caso de la indivisión por acuerdo de los
condóminos o partición nociva.
C) Condominio con indivisión forzosa perdurable: cuando dicha facultad les esté vedada
a los condóminos en forma perpetua (condominio sobre accesorios indispensables y
condominio sobre muros, cercos y fosos)

CONDOMINIO SIN INDIVISIÓN FORZOSA

Es el condominio que no tiene imposibilidades para ser dividido. Las partes pueden vender para
dividir el condominio. Con la venta se extingue el condominio y pasa a ser un dominio.
FACULTADES DE LOS CONDÓMINOS
A) Sobre la parte indivisa:
a) Facultad de enajenar y gravar: cada condómino puede enajenar y gravar su parte
indivisa
b) Darla en locación
c) Darla en comodato
d) Medidas cautelares
B) Sobre la parte divisa: facultades restringidas
a) Actos materiales de disposición, uso y goce: (art. 1986): “Uso y goce de la cosa.
Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin

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 alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio
de iguales facultades por los restantes condóminos.”
 Ius prohibendi: (art. 1988): “Uso y goce excluyente. El uso y goce excluyente
sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da
derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la
oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente.”
Un condómino tiene la facultad de prohibirle al otro que realice actos que
perjudiquen al resto. Necesita el consentimiento de los demás condóminos

Obligaciones y responsabilidad de los condóminos

A) Aspecto interno:
a) Contribución a gastos de conservación y reparación de la cosa común: (art.
1990): “Disposición y mejoras con relación a la cosa. La disposición jurídica o
material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la
conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras
necesarias. Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino
puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor
aprovechamiento.” (art. 1991): “Gastos. Cada condómino debe pagar los gastos de
conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros
lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No puede liberarse
de estas obligaciones por la renuncia a su derecho.
El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del
pago.”
b) Facultad de renuncia: (art. 1989): “Facultades con relación a la parte indivisa. Cada
condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el
asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y
ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia del
condómino a su parte acrece a los otros condóminos.”
B) Aspecto externo:
a) Deudas contraídas en pro de la comunidad: (art. 1992): “Deudas en beneficio de la
comunidad. Si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el único
obligado frente al tercero acreedor, pero tiene acción contra los otros para el reembolso
de lo pagado.
Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben
satisfacer la deuda por partes iguales. Quien ha pagado de más con respecto a la parte
indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le restituyan lo
pagado en esa proporción.”

ACCIÓN DE DIVISIÓN: en el condominio sin indivisión forzosa, cada condómino puede ponerle
fin en cualquier momento, pidiendo la división de la cosa común, o sea, la partición.

PARTICIÓN: la partición consiste en la conversión de la parte ideal o abstracta que le

corresponde a cada condómino en una porción o lote material equivalente a su interés en la cosa.
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La parte indivisa se va a transformar en parte material. Producida la partición se extingue el
condominio.

Vías para tramitar la partición:

 Extrajudicial: cuando acuerdan las partes. Por ejemplo: ponen en venta la cosa.
 Judicial: se tramita por la justicia, y se subasta la cosa.
 Mixta: cuando la partición se inicia por vía judicial, pero en medio del proceso, las partes
se ponen de acuerdo y deciden arreglarlo voluntariamente y ponen en venta la cosa.
Tipos de partición de condominio:
 En especie: por ejemplo, uno se queda con el campo, otro con el caballo y otro con la
casa
 En dinero: cuando se vende, se divide la parte en dinero que le corresponde a cada ex
condómino
 Mixta: cuando se divide en especie y en dinero. Por ejemplo: uno se queda con el caballo
y dinero.

CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA TEMPORARIA

Es forzosa la indivisión. No se puede dividir. No obstante el plazo de indivisión es limitado. No se
puede pactar la indivisión por más de 10 años. El plazo se puede renovar, pero siempre por 10
años. La ley no prevé un mínimo.
(Art. 1999): “Renuncia a la acción de partición. El condómino no puede renunciar a ejercer la
acción de partición por tiempo indeterminado.”
(Art. 2000): “Convenio de suspensión de la partición. Los condóminos pueden convenir
suspender la partición por un plazo que no exceda de diez años. Si la convención no fija plazo, o
tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo
que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo.”

Temporaria:
 Por ley
 Por convenio los condóminos deciden no realizar la partición
 Por acto de última voluntad

SUSPENSIÓN POR NOCIVIDAD DE LA PARTICIÓN

(Art. 2001): “Partición nociva. Cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos,
por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa,
según su naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su postergación por un término
adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco años. Este término es renovable por una
vez.”
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PARTICIÓN ANTICIPADA
(Art. 2002): “Partición anticipada. A petición de parte, siempre que concurran circunstancias
graves, el juez puede autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión
convenida u ordenada judicialmente.”
PUBLICIDAD DE LA INDIVISIÓN O SU CESE
(Art. 2003): “Publicidad de la indivisión o su cese. Las cláusulas de indivisión o el cese
anticipado de la indivisión sólo producen efecto respecto de terceros cuando se inscriban en el
respectivo registro de la propiedad.”

CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA PERDURABLE

Concepto: es perdurable porque nunca se va a poder producir la partición. Los accesorios de la
cosa también se van a transformar en indivisión forzosa perdurable
Habrá indivisión forzosa perdurable cuando el condominio sea sobre cosas afectadas como
accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenezcan a diversos
propietarios, y ninguno de los condóminos podrá pedir la división.
Es el caso de pasillos, calles, pozos o bebederos, canales de desagües, que sean de uso común
de dos o más heredades.
El condominio es con indivisión forzosa perdurable cuando por ley no se puede dividir nunca.
Facultades de los condóminos: (art. 2005): “Uso de la cosa común. Cada condómino sólo
puede usar la cosa común para la necesidad de los inmuebles a los que está afectada y sin
perjudicar el derecho igual de los restantes condóminos.”

CONDOMINIO SOBRE MUROS, CERCOS Y FOSOS

El régimen de la medianería configura un caso especial de condominio. Por eso, se ubica como
una de las dos secciones que conforman el Título “Condominio con indivisión forzosa perdurable”.
Porque es un tipo de condominio con indivisión forzosa perdurable.

ENUMERACIÓN DE LOS DISTINTOS TIPOS DE MUROS

(Art. 2006): “Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina:
a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble
colindante;
b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes;
c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo
que el filo coincide con el límite separativo;
d) medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes;
e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;
f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;
g) de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la
superficie.”
El artículo enumera los tipos de muro:

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 A) Divisorio: es el que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante. El termino
abarca todos los muros que cumplen la función de marcar la línea divisoria de un lote
respecto de otro.
B) Encaballado: es el lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles
colindantes
C) Contiguo: es el lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes
D) Medianero: es el lindero que es común, y pertenece en condominio a ambos colindantes.
E) Privativo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes
F) De cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo
G) De elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento
H) Enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción
en la superficie
Desde el punto de vista físico: un muro puede ser de todos los enumerados en el artículo 2006.
Desde el punto de vista jurídico: un muro (contiguo o encaballado) se puede convertir en
medianero. La medianera es una construcción jurídica.

¿CUÁNDO UN MURO ES MEDIANERO? Un muro es medianero desde el primer momento de su

edificación, pertenece en condominio a ambos vecinos. Es decir, el muro de cerramiento forzoso
(contiguo o encaballado) es medianero por imperio de la ley. El constructor tiene un crédito de
fuente legal contra su vecino (por la mitad de la pared y del terreno si construyó en forma
contigua; y por la mitad de la pared solamente si construyó en forma encaballada) con 5 años de
plazo para cobrarlo. También tiene un crédito el condómino que soportó los gastos de
conservación o de reconstrucción.
RÉGIMEN LEGAL DE PAREDES DE CERRAMIENTO
Cerramiento forzoso urbano (Art. 2007): “Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados
en un núcleo de población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la
obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el
inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.”
Cerramiento forzoso urbano: el cerramiento se presenta, en el artículo como:
 Cerramiento como facultad: en las zonas rurales
 Cerramiento como obligación: en las zonas urbanas
Obligación correlativa: la pared medianera debe ser pagada por los colindantes, la mitad cada
uno. El costo incluye el material y la albañilería.
Debe ser pagada por los dos porque la medianera les sirve a los dos.
Si una de las partes no quiere abonar la medianera se inicia un juicio de medianería, y si la pared
está en su terreno, debe pagar los materiales, el cimiento, el albañil y la mitad del terreno de la
parte que hizo el muro.
Para el cerramiento se puede encallar la pared en el terreno colindante.

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Muro de cerramiento forzoso (Art. 2008): “El muro de cerramiento forzoso debe ser estable,
aislante y de altura no menor a tres metros contados desde la intersección del límite con la
superficie de los inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen las reglamentaciones
locales.”
La pared debe ser de hasta 3 metros de altura, debe ser sólida y de un espesor considerable.

Adquisición de la medianería (Art. 2009): “El muro construido conforme a lo dispuesto en el

artículo 2008 es medianero hasta la altura de tres metros. También es medianero el muro de
elevación, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia,
adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye, o por prescripción adquisitiva.”

Cobro de la medianería (Art. 2014): “El que construye el muro de cerramiento contiguo tiene
derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de sus cimientos.
Si lo construye encaballado, sólo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus cimientos.”

Condominio de árboles y arbustos (Art. 2034): “Es medianero el árbol y arbusto contiguo o
encaballado con relación a muros, cercos o fosos linderos, tanto en predios rurales como
urbanos.”

Perjuicio debido a un árbol o arbusto (Art. 2035): “Cualquiera de los condóminos puede exigir,
en cualquier tiempo, si le causa perjuicio, que el árbol o arbusto sea arrancado a costa de ambos,
excepto que se lo pueda evitar mediante el corte de ramas o raíces.”

Reemplazo del árbol o arbusto (Art. 2036): “Si el árbol o arbusto se cae o seca, sólo puede
reemplazarse con el consentimiento de ambos condóminos.”