Programa Especializado en Gestión de Proyectos

Inmobiliarios
 Programa Especializado en Gestión de Proyectos Inmobiliarios

PLANIFICACIÓN Y GESTIÓN DE LOS ESPACIOS URBANOS Y ARQUITECTURA DE INTERIORES

Profesora
Dra. Arq. Viviana Shigyo

2-6
 compacta
compacta segura

ATRIBUTOS
A través de mecanismos e instrumentos:
DE LA FORMA de planificación urbana y territorial
y diseño urbano
ESPACIAL
URBANA inclusiva
inclusiva conectada

integrada
EVOLUCIÓN DE LAS ESTRATEGIAS DE INTERVENCIÓN EN LAS ÁREAS URBANAS.

Dr.Diana Avilès M –Dr. Ing. Viviana Shigyo K

 ACTORES de la GESTIÓN URBANA

• GOBIERNO

• INVERSIÓN PRIVADA • SOCIEDAD CIVIL

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G ESTIÓN DE E SPACIOS U RBANOS

S
OSTENIBLES S HIGYO- A VILÉS

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 GEUSSA
• TIENE POR OBJETIVO LA PLANIFICACIÓN, DISEÑO Y
GESTIÓN DE ESPACIOS URBANOS DE MODO TAL QUE
PUEDAN SOSTENERSE ECONÓMICAMENTE, FUNCIONAL
Y MEDIOAMBIENTALMENTE

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Espacio Urbano
Espacio Urbano
BORDES

NEGOCIOS

NEGOCIOS
NEGOCIOS
 Valor del Espacio
Urbano
• Cualidades del Espacio Urbano, en virtud
de las que se da -por disfrutarlas- cierta suma
de dinero o equivalente, considerando que
estas aptitudes satisfagan necesidades
objetivas o proporcionar bienestar o deleite.
 Modelo
Un modelo es la expresión de los
aspectos esenciales de un concepto - y
tiene- por lo tanto que ser más simple
que el sistema que describe.
 MODELO DE VALOR DEL
ESPACIO URBANO
• Debe incluir un conjunto de cualidades a través de las que
el usuario satisfaga sus necesidades.

1.-Primarias y objetivas: de compras,

de
tránsito, de estudio, etc.
2.-Secundarias con alto componente subjetivo:
al mismo tiempo que, les permita identificar
espacios de encuentro, de descanso entre
otros.
Jan Gehl. “Ciudades para la Gente”
MODELO DE VALOR DEL
ESPACIO
URBANO.
A CCESIBLE S EGURO

A TRACTIVO
ACCESIBLE
 ESPACIO INACCESIBLE
Cuando se generan obstáculos al libre
tránsito
ACCESIBLE Capacidad de
espacio
un
que
✔ INGRESO
permite el ingreso, la permanencia
y la movilización de peatones y
vehículos
✔ PERMANENCIA •Transitabilidad

✔ MOVILIDAD
Capacidad del espacio para ser recorrido
por dichas personas.

•Utilización
Capacidad del espacio para ser utilizado
plenamente por todos los usuarios.

•Si el espacio urbano es accesible

los usuarios perciben beneficios,
por ello, el valor monetario
percibido del espacio aumenta.

ATRACTIV
SEGURO
ESPACIO INSEGURO
 SECUENCIA DE LA PREVENCIÓN NATURAL EN EL
ESPACIO URBANO,”VER Y SER VISTO”
La seguridad es multicausal.

Se pueden agrupar tres principales categorías

de causas:

RECORRO OBSERVO PROCESO DOY SOLUCIÓN ▪ Las sociales,

MIRO
▪ Las institucionales

SEGURO
▪ Las que se refieren al entorno
urbano y físico

OBSERVAR EL ESPACIO
URBANO (PUERTAS,
VENTANAS O ACCESOS, "CONTROL
DEL ESPACIO”.

OBSERVAR LAS CARACTERÍSTICAS

AMBIENTALES (ILUMINACIÓN, CAMPOS
VISUALES, VEGETACIÓN O
LIMPIEZA.”CONTROL DEL ESPACIO”

ATRACTIVO
ATRACTIVO
≠
BELLO
ESPACIOS NO ATRACTIVOS
ANÁLISIS GRÁFICO DE POTENCIAL DE CONFORT TÉRMICO
SEGÚN TIPOLOGÍAS DE VÍAS

Contribuye al
ATRACTIVO
ATRACTIV
O SEGURO
ACCESIBLE
 GEUSSA
DIAGNÓSTICO • PROPUESTA
1. VULNERABILIDAD 1. VULNERABILIDAD
2. CLIENTE OBJETIVO 2. CLIENTE OBJETIVO
3. ANÁLISIS FÍSICO FUNCIONAL 3. ANÁLISIS FÍSICO FUNCIONAL
4. ANÁLISIS FÍSICO FORMAL 4. ANÁLISIS FÍSICO FORMAL
5. ESTRATEGIA DE COMUNICACIÓN 5. ESTRATEGIA DE COMUNICACIÓN
6. ESTRATEGIA LEGAL 6. ESTRATEGIA LEGAL
7. SISTEMAS DE LA ESTRUCTURA URBANA 7. SISTEMAS DE LA ESTRUCTURA URBANA
8. ESTRATEGIA DE GESTION URBANA 8. ESTRATEGIA DE GESTIÓN URBANA
 GEUSSA
• DIAGNÓSTICO

1. VULNERABILIDAD
2. CLIENTE OBJETIVO.Clasificación por Estilos de Vida.
Arellano/NSE/INEI
3. ANAL. FÍSICO FUNCIONAL .Método de Act. Estructurantes
4. ANAL. FÍSICO FORMAL.Métodos: Kevyn Lynch, Bentley y J.Gehl
5. ESTRATEGIA DE COMUNICACIÓN (City Marketing).
6. ESTRATEGIA LEGAL (Normativa Urbana)
7. SISTEMAS DE LA ESTRUCTURA URBANA.
8. ESTRATEGIA DE GESTIÓN URBANA

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 barreras para el libre y

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¿Quièn es el CLIENTE
de un Espacio Urbano…?

¿Dónde está……….?

¿Cómo es ………….?

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 CLIENTE OBJETIVO
• Se caracteriza al cliente objetivo de la zona desde el punto
de vista socio económico y socio culturalmente
considerando:

• El que vive en la NSE

zona Estilos de vida
• El que usa la zona

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Dr.Diana Avilès Merens
Dr.Diana Avilès Merens
Ingresos y Gastos 2016

Dr.Diana Avilès Merens

ESTILOS DE VIDA

Fuente:http://www.arellanomarketing.com/inicio/estilos-de-vida/
Fuente:http://www.arellanomarketing.com/inicio/estilos-de-vida/
Sofisticados
Formales

Austeros

Fuente:http://www.arellanomarketing.com/inicio/estilos-de-vida/
sofisticados progresistas modernas formale conservador austero
s as s

Fuente:http://www.arellanomarketing.com/inicio/estilos-de-vida/
 En resumen
•
No existe una relación directa entre modernidad e ingreso, ni tampoco
entre más tradicionales y más pobres, también se observa que hay
modernos como algunos Progresistas y Modernas tradicionales, como
algunos Formales y Conservadoras orientados al logro y recursos
económicos. Si bien los Sofisticados son los más modernos y más ricos, y
los Austeros los más tradicionales y pobres.
Más aún, existen muchos ricos que no obedecen al
estereotipo “occidentalizado-yuppie” propio de los Sofisticados; sino que
la mayoría de ricos en América Latina se encontraría en grupos que no
tendrían esas características tradicionalmente reconocidas en las clases
acomodadas.

• “El rey del mercado de la papa” o el empresario semi–formal, dueño

de una inmensa flota de camiones, pueden tener niveles de
riqueza bastante mayores a la de muchos de la clase
alta clásica, sin compartir con ellos sus costumbres, valores o
comportamientos”.
Fuente:http://www.arellanomarketing.com/inicio/estilos-de-vida/
 ANAL. FÍSICO
• Act. ESTRUCTURANTES
FUNCIONAL. GENERAN VIAJES HACIA
“EL ESPACIO
URBANO”

• Act. COMPLEMENTARIAS COMPLEMENTAN NECESIDADES QUE

SURGEN ANTES-DURANTE-DESPUÉS DEL
USO DE LAS ACT. ESTRUCTURANTES.

• BALANCE:
REPRESENTA A LOS DIVERSOS GRUPOS ETARIOS QUE SATISFACEN SUS NECESIDADES CON
LAS ACT. QUE SE UBICAN EN EL LUGAR.

• ANIMACIÓN:
CONSIDERA LA CANTIDAD DE HORAS EN LAS QUE UN ESPACIO URBANO ESTÁ SIENDO DE INTERÉS, EN
FUNCIÓN DE LAS ACT. QUE SE ENCUENTRAN ACTIVAS EN CADA INTERVALO , MAÑANA(6-1PM) ,
TARDE (1-7PM). NOCHE (7-11PM) Y MADRUGADA 11-4AM)

• COMPATIBILIDAD:
CONSIDERA LA EXISTENCIA DE ACTIVIDADES QUE COINCIDEN TOTAL O PARCIALMENTE EN SUS
HORARIOS Y QUE, EL FUNCIONAMIENTO DE UNA DE ELLAS, ANULA O ENTORPECE EL
FUNCIONAMIENTO ÓPTIMO DE LAS OTRAS.
ANAL. FÍSICO FORMAL K. LYNCH

• HITOS
• SENDAS
• BORDES
• NODOS
• ZONAS

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ANAL. FÍSICO FORMAL BENTLEY

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ANAL. FÍSICO FORMAL. GEHL
 ESTRATEGIA DE COMUNICACIÓN (City Marketing).
• El objetivo proceso es construir de
del y diferente, POR LO QUE
atractiva una DEBEMOS
marca DISEÑAR ciu
ESTRATEGI
UNA DE CONOCIENDOdad
A
QUE LO COMUNICACI HACE
ÓN,
“ÚNICO”,CONSIDERANDO SEGMENTOS DIVERSO
DEL MERCADO A LOS S
COMUNICARSE ESTOS ATRIBUTOS. QUE DEBERÁ
• LA ESTRATEGIA DE MARKETING
USADA,
EL LUGAR SE POSICIONE EN EL MERCADO DE QUE
PERMITIRÁ LOS
ESPACIOS URBANOS DE LA CIUDAD, HACIÉNDOLO
ATRACTIVO Y MEMORABLE PARA EL CLIENTE OBJETIVO.

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 ¿POR QUÉ HACER CITYMARKETING O MARCA DE
LUGARES (Place Branding)? -Identidad / Imagen-

• MÁS EMPRESAS INTERESADAS, especialmente enfocadas al sector inmobiliario, pero también el desarrollo de
nuevos negocios.
• NUEVOS MERCADOS PARA LA ECONOMÍA, Mercado de viviendas, Mercado de hoteles, Mercado de comercios,
oficinas,
• NUEVOS INVERSORES en la ciudad (municipalidad o urbanización).
• UNA NUEVA IMAGEN DE MARCA de la ciudad. (municipalidad o urbanización).
• MAYOR ATRACTIVO de la ciudad. (municipalidad o urbanización).
• DIFUSIÓN de LAS VENTAJAS COMPARATIVAS de la ciudad. (municipalidad o urbanización).
• MAYORES INCENTIVOS PARA EL TURISMO. Más turistas visitan la ciudad, (municipalidad o urbanización).
lo que da un mayor poderío a la zona pero también deriva en más ingresos para la ciudad y las empresas existentes
en ella.
• UNA MEJOR VIDA PARA LOS CIUDADANOS. La ciudadanía es el principal Cliente de la ciudad, clientes activos .
• https://www.youtube.com/watch?v=o_BbItbhzZ0

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 ESTRATEGIA LEGAL (Normativa Urbana)

CONFORMADO POR EL CONJUNTO DE NORMAS DE CARÁCTER

OBLIGATORIO QUE SE REQUIERE PONER EN PRÁCTICA EN LA ZONA
ENTRE LAS QUE ESTÁN:

• PLAN DE DESARROLLO URBANO (PDU) O METROPOLITANO (PDM)

• PLANO DE ZONIFICACIÓN VIGENTE
• NORMA DE ALTURAS PERMITIDAS DE EDIFICACIONES
• AVISAJE
• GAMA DE COLORES ACEPTADA O SUGERIDA
• ÍNDICE DE USOS DE ACTIVIDADES URBANAS (COMPATIBILIDAD DE
USOS)
• HORARIOS DE FUNCIONAMIENTO NORMADOS SEGÚN ORDENANZAS
 SISTEMAS DE LA ESTRUCTURA URBANA

• ESTADO DE USO DE CADA UNO DE LOS SISTEMAS DE LA

ESTRUCTURA CON VISTAS A REALIZAR LA MENOR CANTIDAD DE
ACCIONES CORRECTIVAS CON EL MAYOR IMPACTO, PARA PONER
EN VALOR LA ZONA. ES DECIR, SELECCIONAR EL SISTEMA O
PARTE DE ÉL, DONDE VAMOS A INVERTIR PARA OBTENER
AL MENOR COSTO DE INVERSIÓN CON EL MAYOR IMPACTO
POSITIVO
 S.INDUSTRIAS

S.INSTALACIONES
ESPECIALES

S.CENTROS.

S.AREAS LIBRES VERDES Y DE

S.INFRAESTRUCTURAS
TECNICAS

S.EQUIPAMIENTO
S URBANOS

STRANSPORT
EY
COMUNIC.

S.VIVIENDA
S

SISTEMAS DE LA ESTRUCTURA URBANA

 ESTRATEGIA DE GESTIÓN URBANA

Acciones públicas - privadas, tendientes a generar

hábitats residenciales adecuados, considerando tanto
la suficiencia de equipamiento e infraestructura social,
como áreas verdes, espacios comunes de
carácter asociativos y como la calidad de la
producción habitacional, en sus aspectos físico-
constructivos, de diseño, físico-ambientales,
satisfactores de estética, identidad- pertenencia y
seguridad

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 Marketing Urbano

CASO MALECÓN 2000.

GUAYAQUIL

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CASO MALECON 2000

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