VALUACIÓN Y TÉCNICAS

DE TASACIÓN
INFORME DE TASACIÓN
TÉCNICAS DE TASACIÓN
ALCANCES Y CONTENIDO

I . MARCO LEGAL – DEFINICIONES Y CONCEPTOS

II . MÉTODOS DE TASACIÓN

III . INFORME DE TASACIÓN

IV . ESTUDIO DE TÍTULOS

Docente: Arq. Erik Jahnsen Araoz

UPC - Programa Especializado en Gestión de Proyectos Inmobiliarios
 I. MARCO LEGAL - DEFINICIONES Y CONCEPTOS

TASACIÓN O VALUACIÓN

«Se entiende por tasación o valuación, al procedimiento por el cual, el perito valuador
estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y características en
determinada fecha, para establecer la estimación del valor razonable y justo del
bien de acuerdo a:

LAS NORMAS DEL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERÚ».

Docente: Arq. Erik Jahnsen Araoz

UPC - Programa Especializado en Gestión de Proyectos Inmobiliarios
UNIDADES INMOBILIARIAS REGULADAS POR EL REGLAMENTO

Las U.I. que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común

reguladas por el Reglamento son:

• Edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto.

• Quintas.
• Casas en copropiedad.
• Centros y galerías comerciales o campos feriales.
• Otras unidades inmobiliarias como bienes comunes.

Docente: Arq. Erik Jahnsen Araoz

UPC - Programa Especializado en Gestión de Proyectos Inmobiliarios
RÉGIMEN DE INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD

Supone la existencia de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de

ser independizadas y bienes de uso común, sujetas al régimen de copropiedad
regulado en el Código Civil.

Las U.I. de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el terreno

correspondiente a cada una.

Cuentan con un Reglamente Interno y una Junta de Propietarios.

El porcentaje de propiedad común es determinado en el Reglamento Interno, y se

establecerá tendiendo a criterios razonables, como el área ocupada de las secciones
exclusivas, la ubicación de estas, los usos a los que están destinadas, etc.
TIPOS DE VALUACIÓN O TASACIÓN

VALUACIÓN REGLAMENTARIA

Cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los aranceles o valores
unitarios oficiales de terrenos y de edificación que son aprobados por los dispositivos
legales correspondientes.

VALUACIÓN COMERCIAL

Cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los del libre mercado.

Docente: Arq. Erik Jahnsen Araoz

UPC - Programa Especializado en Gestión de Proyectos Inmobiliarios
PREDIO URBANO

Se considera inmueble urbano al que está situado en centro poblado y se destine a

vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano…

…así como a los terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los servicios generales
propios del centro poblado y los que tengan terminadas y recibidas sus obras de
habilitación urbana, estén o no habilitadas legalmente.

Docente: Arq. Erik Jahnsen Araoz

UPC - Programa Especializado en Gestión de Proyectos Inmobiliarios
EDIFICACIONES

Se entiende por edificaciones a: las construcciones o fábricas en general.

OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS

Son todas las que se encuentran adheridas físicamente al suelo ó a la construcción y

no pueden ser separadas de estos sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio.

Son parte integrante y funcional de éste, tales como: cercos, instalaciones de bombeo,
cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores eléctricas y sanitarias,
ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire acondicionado,
piscinas, muros de contención, subestación eléctrica, pozos para agua o desagüe,
pavimentos y pisos exteriores, zonas de estacionamiento, zonas de recreación y otros
que a juicio del perito valuador puedan ser calificados como tales.
Docente: Arq. Erik Jahnsen Araoz
UPC - Programa Especializado en Gestión de Proyectos Inmobiliarios
DEPRECIACIÓN

Es la pérdida de valor de la edificación ó fábrica, por antigüedad y estado de

conservación. Se calcula conforme a las tablas contenidas en el Reglamento Nacional
de Tasaciones.

Docente: Arq. Erik Jahnsen Araoz

UPC - Programa Especializado en Gestión de Proyectos Inmobiliarios
 II. MÉTODOS DE TASACIÓN

Toda tasación, de acuerdo con los procedimientos que indica el Reglamento debe ser
efectuada por los métodos de:

TASACIÓN DIRECTA y TASACIÓN INDIRECTA.

Docente: Arq. Erik Jahnsen Araoz

UPC - Programa Especializado en Gestión de Proyectos Inmobiliarios
TASACIÓN DIRECTA

Es la que se efectúa justipreciando el valor del terreno, construcciones y mejoras de

un predio – o valor intrínseco de un bien, considerando las servidumbres, gravámenes
y factores de depreciación que lo afectan, para deducirlos y determinar finalmente el
valor de la propiedad.

Docente: Arq. Erik Jahnsen Araoz

UPC - Programa Especializado en Gestión de Proyectos Inmobiliarios
TASACIÓN INDIRECTA

Es la determinación del valor de un predio en función de la renta que produce o

que sería capaz de producir en el momento de la tasación, por comparación con
predios semejantes, tomándose en cuenta la tasa de interés establecida y
deduciéndose los gastos y gravámenes que la afectan.

Docente: Arq. Erik Jahnsen Araoz

UPC - Programa Especializado en Gestión de Proyectos Inmobiliarios
TASACIÓN DEFINITIVA

Para obtener la tasación definitiva, que representa el verdadero valor

del inmueble, se tomará la tercera parte de la suma que resulte de la
tasación indirecta más el doble de la tasación directa.

TASACIÓN DEFINITIVA = 2TD + TI

3

Docente: Arq. Erik Jahnsen Araoz

UPC - Programa Especializado en Gestión de Proyectos Inmobiliarios
 III. INFORME DE TASACIÓN

CONTENIDO DEL INFORME:

• Hoja Resumen Valuación

• Memoria descriptiva
• Valuación del terreno
• Valuación de las edificaciones
• Valuación de las obras complementarias
• Valuación de instalaciones fijas y permanentes
• Valuación de intangibles (según caso)
• Condicionantes y advertencias
• Anexos documentales y fotográficos
• Otros

Docente: Arq. Erik Jahnsen Araoz

UPC - Programa Especializado en Gestión de Proyectos Inmobiliarios
PROCESO DE ANÁLISIS

COMPROBACIONES MINIMAS

• Identificación física – legal del inmueble

• Estado de ocupación del inmueble
• Régimen de protección (Patrimonio)
• Adecuación del inmueble al planeamiento

Docente: Arq. Erik Jahnsen Araoz

UPC - Programa Especializado en Gestión de Proyectos Inmobiliarios
DOCUMENTACIÓN MÍNIMA NECESARIA

• CRI (Certificado Registral Inmobiliario)

• Escrituras Partida | Ficha Registral del Inmueble
• Parámetros Urbanísticos (terrenos)
• PU (Predio Urbano)
• Otros necesarios

ESTUDIO DE MERCADO – BASE DE DATOS - REFERENTES

• Referentes (Min 03 a 06 testigos)

• Comprobación de información de mercado
• Criterios de valor (homogeneización)
• Otros

Docente: Arq. Erik Jahnsen Araoz

UPC - Programa Especializado en Gestión de Proyectos Inmobiliarios
IV. ESTUDIO DE TÍTULOS

Docente: Arq. Erik Jahnsen Araoz

UPC - Programa Especializado en Gestión de Proyectos Inmobiliarios
CRI (CERTIFICADO)

UBICACIÓN DEL
INMUEBLE

PROPIETARIO DEL
INMUEBLE

PARTIDA DONDE SE
ENCUENTRA INSCRITA EL
INMUEBLE

CARGA O GRAVÁMENES
INSCRITOS DEL
INMUEBLE
 Nº DE PARTIDA

UBICACIÓN DEL
INMUEBLE

ASIENTO

COMPRADOR
(PROPIETARIO)
VALOR DE VENTA

FECHA DE
INSCRIPCION
 AREA DE TERRENO

LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

 Nº DE PARTIDA

UBICACIÓN DEL
INMUEBLE

RUBRO

ASIENTO

DESCRIPCIÓN
DEL RUBRO
 ASIENTO

NIVEL DE LA DISTRIBUCION DE
EDIFICACION NIVELES

AREA CONSTRUIDA
ANTIGÜEDAD DE LA
EDIFICACION

ANTIGÜEDAD DE LA FECHA DE
EDIFICACION INSCRIPCION
 ÁREA DE
INMUEBLE
MATRIZ
 NOMBRE DEL PROPIETARIO

UBICACIÓN
DEL
INMUEBLE

NIVELES DE LA
EDIFICACIÓN

ÁREA
ANTIGÜEDAD DE CONSTRUIDA POR
LA EDIFICACIÓN NIVEL DE
EDIFICACIÓN

ÁREA DE
TERRENO