Dra.

Marina Fuentes

ASPECTOS LEGALES
EN LAS INVERSIONES INMOBILIARIAS
 EL DERECHO Y LAS INVERSIONES INMOBILIARIAS

En la evaluación del suelo

En el Financiamiento

En la comercialización

Abog. Marina Fuentes

 EN LA EVALUACION DEL SUELO
1. Normas de Habilitación Urbana
2. Zonificación
3. Usos
4. Normas de edificación
5. Procedimientos Municipales.
6. TUPA
7. Estudio de Títulos de propiedad
8. Certificado Registral Inmobiliario

Abog. Marina Fuentes

 EN EL FINANCIAMIENTO
a. Prestamos bancarios
b. Capital de inversionistas
c. Conocimientos de la hipoteca.

Abog. Marina Fuentes

 EN LA COMERCIALIZACION

1. Contratos de compra-venta
2. Compra –venta de bien futuro
3. Arrendamiento
4. Usufructo
5. Independizaciones
6. Acumulaciones
7. Inscripción en los registros públicos
8. Agentes Inmobiliarios- Ley 29080

Abog. Marina Fuentes

 El Contrato

Abog. Marina Fuentes

El contrato es el acuerdo de dos o
más partes para crear, regular,
modificar o extinguir una relación
jurídica patrimonial.

Abog. Marina Fuentes

 PRINCIPIOS CONTRACTUALES

1.- EL CONTRATO ES LEY ENTRE LAS PARTES

EXCEPTO:
a.- Cuando es contrario a Norma Legal de carácter imperativo.
b.- Cuando es contrario al orden Público.
c.- Cuando es contario a las buenas costumbres.

2.- BUENA FE
Los contratos se negocian, celebran y efectúan de acuerdo al principio de
Buena Fe.

Abog. Marina Fuentes

 PROCESO EN UN CONTRATO DE
COMPRA-VENTA

Contrato Escrito
Minuta
2

Registros Públicos
Contrato Verbal Escritura Publica
Registros de Predios
1 ante el Notario
Consensual 3 Derechos Frente a Terceros por
Seguridad Jurídica
4

Abog. Marina Fuentes

Abog. Marina Fuentes
 INVERSIONES INMOBILIARIAS EN
GANANCIAS DE CAPITAL

Abog. Marina Fuentes

1° FORMA
ADQUIRIR PROPIEDADES MODELO TRI CERE

1.Tenemos un potencial vendedor que desea vender su

propiedad, habiendo negociado un excelente precio por
debajo del mercado inmobiliario. Haz evaluado todas las
posibilidades y determinado que es una buena oportunidad.
No tenemos mucho dinero, sin embargo estamos listos para
ganar dinero sin dinero.
2.El precio de la propiedad es de US$ 100,000.00 y en el
mercado inmobiliario la podemos vender a U$ 135,000.00
dólares. Previamente hemos contactado con inversionistas
que desean tener una rentabilidad atractiva por sus
inversiones.
3.Tomamos la oportunidad: Celebramos un contrato de
promesa de compra-venta con la posibilidad de ceder nuestra
posición contractual. Entregamos U$ 1000 o U$ 2000 dólares
al vendedor a un plazo mínimo 2 meses o más.

Abog. Marina Fuentes

Abog. Marina Fuentes
 CESION DE POSICION CONTRACTUAL
Y PACTO DE RETRIBUCION

4. Con el inversionista inmobiliario se va a celebrar un contrato donde vamos a ceder

nuestra posición contractual respecto al contrato de promesa de compra venta.
5. Asimismo, a la vez vamos a pactar nuestra retribución. Que puede ser un monto fijo: De
U$ 10,000 a más, o quizás un porcentaje de lo que se ganará cuando se venda la propiedad
a un tercero.
Abog. Marina Fuentes
 CELEBRACION DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA ENTRE VENDEDOR E
INVERSIONISTA Y LUEGO CONTRATO DE COMPRA VENTA CON TERCERO
6. Luego de haber asegurado nuestra retribución, presentamos a nuestro inversionista al
vendedor potencial.
7. Se celebra el contrato de compra-venta entre vendedor y el inversionista.
8. Habiendo adquirido la propiedad se transfiere ésta a un tercero, de la venta que resulta la
vendemos a U$ 135,000. La retribución: La mitad de U$ 35,000.00 .
9.U$ 17,500.00 es la retribución, descontando los impuestos.

Abog. Marina Fuentes

2° FORMA
INVERTIR GANAR DINERO SIN DINERO EN BIENES RAICES OTRAS
MODALIDADES DE LA CESION DE POSICION CONTRACTUAL

Derivados del modelo de negocio anterior.

1. Se presenta al inversionista el negocio inmobiliario
directamente.
2. Evidentemente hay que firmar un contrato respecto a la
retribución por presentarle el negocio inmobiliario con
excedente.
Contrato de Intermediación inmobiliaria – Ley 29080- Ley de
creación del agente inmobiliario. Comisión entre 3% a 5% del precio
de venta
Segmento del mercado: Inversionista inmobiliario.

Abog. Marina Fuentes

3° FORMA
INVERTIR EN BIENES RAICES COMPRA DE BIEN FUTURO
• El contrato esta sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia
• Siempre hay un riesgo, el abogado aminora los riesgos
Venta en Blanco: Compra con inicial menor esperando una rentabilidad 15% a 20% cuando
culmina la construcción.
Venta en Verde: La obra se está ejecutando. Espera una rentabilidad del 10%
• Requiere un análisis financiero:
*La Zona
*El constructor
*El contrato
¿Tributariamente es conveniente una adquisición de un inmueble de bien futuro?

Abog. Marina Fuentes

 4° FORMA

COMPRA DE AIRES
1. Aires bien ubicados.
2. Verificación de la zonificación y usos en la Municipalidad. Solicitar los Parámetros urbanísticos
3. Asesoría de ingeniero civil respecto a las estructuras del inmueble.
4. A nivel contractual:
a. Se negocian las vías de acceso
b. Aires totales, aires sobre aires
c. Aires solo de un pisos.
d. Compromiso del vendedor de firmar los documentos para la independización
y reglamento interno. (Preferible otorgamiento de poder).
e. Si son varios propietarios en un régimen de propiedad exclusiva y común. Se
requiere autorización de los propietarios para para modificar el Reglamento Interno.
f. Consultar con abogado.

Abog. Marina Fuentes

 5° FORMA
CONTRATO DE PERMUTA
La permuta es un contrato que nos permite invertir sin necesidad de dinero, o con poca ocurrencia de ella. La
contraprestación es en bienes, un Intercambio de departamento amoblado por un terreno valioso.
CARACTERISTICAS DE LA INVERSION:
• Zona residencial en Av. Principal, en lugar estratégico.
• Hay que negociar y convencer de las ventajas para su familia.

Abog. Marina Fuentes

 6° FORMA
COMPRA DE INMUEBLE A PLAZOS CON CREDITO HIPOTECARIO

Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del

cumplimiento
Se constituye por escritura pública.
Es el apalancamiento financiero puro. UTILIZAR EL
DINERO DE OTROS (EL BANCO) PARA ADQUIRIR
PROPIEDADES
Si el comprador hipotecario no paga la deuda. Se
inicia un proceso de ejecución que culmina con un
remate judicial del inmueble.

Abog. Marina Fuentes

Abog. Marina Fuentes
Abog. Marina Fuentes
 7° FORMA
ANTES DEL REMATE

• Se negocia antes del remate

• El inmueble no debe tener otro embargo o hipoteca
• Negociar el valor del inmueble con el precio base
• Negociar el tiempo que pueden quedarse en el
inmueble.
• La ventaja es que se puede comprar con
financiamiento bancario a un precio debajo del valor
comercial.

Abog. Marina Fuentes

 8° FORMA
DURANTE EL REMATE

• El precio es por debajo del valor

• Tiene un costo de investigación alto
• Tiene riesgos

Abog. Marina Fuentes

Abog. Marina Fuentes
 REMATES JUDICIALES
1 2
Desde el 3 de marzo del 2017
Puede revisar la lista de los se ha establecido un sistema
últimos remates judiciales de de remates judiciales virtual del
inmuebles publicados en El Poder Judicial. REMAJU
Peruano. Administra de modo virtual los
procesos de remate.
3
Para participar en un remate:
a) Apersonarse a la hora exacta.
b) Entregar al Martillero Público
su DNI original.
c) Tratándose de personas
jurídicasdeberán además
entregar la Vigencia de
Poderes correspondiente.

4 5 6
Entregar al Martillero el 10% de El Arancel Judicial se paga en
la tasación del bien o los bienes cualquier ventanilla del Banco de la
Antes del inicio del remate Nación, indicándole al cajero del
que se rematarán, en el caso deberá entregar también al Banco su nro. de DNI o RUC, el nro.
que Ud. no sea el adjudicatario Martillero, el original y copia del de expediente (aparece en el aviso del
(ganador) del remate el Martillero "Arancel Judicial por Derecho a remate), el Juzgado que ordena el
devolverá de forma inmediata el Participar en Remate Judicial. remate (aparece en el aviso del
dinero. remate) y por último el monto a pagar

Abog. Marina Fuentes

 10° FORMA
CON INQUILINO PRECARIO

• Un proceso de desalojo puede durar

entre 2 a 4 años. (*)
• Los propietarios lo único que desean
es vender la propiedad.
• Aquí podemos encontrar oportunidades
hasta por la mitad del precio.
• Podemos negociar con el inquilino,
proporcionándole un dinero para que se
retire de la propiedad.

(*) Hoy existen nuevos procesos para el

desalojo

Abog. Marina Fuentes

 11° FORMA
COMPRA CON TÍTULOS NO SANEADOS

• El proceso de saneamiento de la propiedad

inmueble comprende todas las acciones
destinadas a lograr que una propiedad
figure inscrita en los Registros Públicos.
(SUNARP).
Saneamiento de:
• Posesiones
• Departamentos de edificios que no se
encuentran independizados.
• Terrenos sin inscripción en registros
públicos
• Aires
• Sub divisiones de casas.
• Sucesiones intestadas

Abog. Marina Fuentes

 12° FORMA
COMPRA DE PROPIEDADES AFECTADAS EN GARANTIA
• LA HIPOTECA: Es un derecho real sobre un inmueble o varios que otorgan al acreedor el
derecho de preferencia, de persecución y de hacerse pago con el precio obtenido en el remate
del bien.
Efectos de la Hipoteca
• El acreedor puede ejecutar la hipoteca, en vía Judicial.
• El acreedor tiene preferencia sobre el precio que resulte del bien, pero si son varias hipotecas se
tiene en cuenta el Rango de acuerdo a su constitución.
• El acreedor tiene derecho a la transferencia del crédito hipotecario o renunciar a ella.
¿Tiene riesgos para inversionista inmobiliario?

Abog. Marina Fuentes

 13° FORMA
COMPRA DE PROPIEDADES EMBARGADAS

• Se necesita un buen abogado procesalista, para que analice el expediente.

• Se puede negociar un buen precio al comprar una propiedad embargada.
• ¿CUÁLES SON LOS RIESGOS AL COMPRAR UNA PROPIEDAD?

Abog. Marina Fuentes

 14° FORMA
TRANSFERENCIA DE POSESION

Adquiere la propiedad de un inmueble quien lo posea de forma continua,

pacífica y pública, conduciéndose como propietario durante diez años.
Este plazo se reduce a cinco si el poseedor tiene justo título y buena fe

• Posesión continua, quiere decir que no debe medir interrupción alguna

R en la posesión que ejerza el poseedor.
E • Posesión pacífica, se refiere a que la posesión del inmueble no debe
Q estar sometida al ejercicio de la violencia física o moral.
• Posesión pública, la posesión tiene que ser ejercida de forma tal que
U todos puedan tener conocimiento de ella. Lo contrario seria la
PRESCRIPCIÓN I posesión clandestina.
ADQUISITIVA S • Como propietario. El poseedor no sólo debe poseer el bien sino
además conducirse como si fuera el propietario del mismo. Muchas
I veces esto se puede demostrar pagando los arbitrios municipales y el
T impuesto predial, y realizando otros actos que exterioricen su animus
O domini, su ánimo de ejercer el dominio.
S

Abog. Marina Fuentes

 15° FORMA
ASOCIACIÓN EN PARTICIPACIÓN TERRENOS RURALES

•El propietario tiene un terreno en zona de expansión

urbana.
•Se firma un contrato de asociación en participación.
•Legalmente estamos ante un proyecto de habilitación
Urbana, sometidos a la ley 29090.
•Se tiene que aprobar el proyecto, según parámetros
urbanísticos que otorga la Municipalidad distrital.
Algunos Requisitos:
a) Factibilidad de servicios de agua y electricidad
b) Elaboración de Planos.
c) Los socios y el inversionista promotor se dividen
las utilidades o hacer entrega de unidades
inmobiliarias.

Abog. Marina Fuentes

 16° FORMA
ASOCIACIÓN EN PARTICIPACIÓN TERRENO O CASA URBANA
•El propietario tiene un terreno URBANO. El terreno
debe tener potencial para un proyecto inmobiliario
•Legalmente estamos ante un proyecto de Edificación-
Ley 29090.
•Antes de iniciar el proyecto tenemos que tener el
certificado de parámetros urbanísticos para verificar la
potencialidad del terreno.
•Luego se firma un contrato de asociación en
participación.
•Hay que tener conocimientos del desarrollo de un
proyecto inmobiliario
•El asociante y asociado pueden dividirse las utilidades
o el asociante entregar unidades inmobiliarias.
¿QUÉ RIESGOS DETECTA EN ESTE TIPO DE
INVERSION?
Abog. Marina Fuentes
Abog. Marina Fuentes
Abog. Marina Fuentes
Abog. Marina Fuentes
Abog. Marina Fuentes
Abog. Marina Fuentes
Abog. Marina Fuentes
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 17° FORMA
CASA CONVERTIRLA EN DEPARTAMENTOS

• Antes de iniciar el proyecto tenemos que tener

el certificado de parámetros urbanísticos para
verificar la potencialidad del inmueble.
• Luego se firma un contrato de asociación en
participación.
• Hay que tener conocimientos del proceso
constructivo y normas municipales básicas.
• Los socios y el inversionista promotor se
dividen las utilidades

Abog. Marina Fuentes

 18° FORMA
ASOCIACIÓN EN PARTICIPACION PARA MEJORAS EN
INMUEBLES DE TERCERO

• Se trata de encontrar un propietario cuya propiedad se encuentre en malas condiciones y desea

venderla.
• La propiedad necesita una inversión en mejoras, nosotros le proponemos realizar la inversión en
arreglos.
• Ejemplo, el vendedor propietario se encuentra ofertando su propiedad en malas condiciones a
U$ 90,000.00 . Ud. propone realizar las mejoras realizando una inversión de U$ 8,000.00 para
vender la propiedad .
• La propiedad se vende a U$ 128,000.00, existe una ganancia de U$ 20,000.00. Ambos se dividen
la ganancia correspondiéndole U$ 10000 a cada uno. Menos los impuestos.

Abog. Marina Fuentes

 20° FORMA
CONSTUYASE COMO UN PROMOTOR INMOBILIARIO

¿QUÉ HACE EL PROMOTOR

INMOBILIARIO?

Genera valor al inmueble

Abog. Marina Fuentes

 ¿Qué haceres del promotor inmobiliario?
1. Realizar un estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se encuentra el inmueble.
2. Identificar oportunidades de inversión.
3. Obtención del financiamiento para la realización del proyecto.
4. Ejecutar la obra directamente o bajo contrato con terceros.
5. La Administración, promoción y comercialización del proyecto.
6. Realización de los trámites administrativos para el desarrollo del proyecto.
7. Obtener las licencias y autorizaciones necesarias para la ejecución del proyecto.
8. Responder ante los clientes o usuarios respecto a las modalidades de contratación.
9. Presentar un informe a EL PROPIETARIO, respecto a la modalidad a utilizar en la
comercialización del inmueble, luego de realizado el estudio de mercado.
10. Entregar al cliente final la documentación relativa a su derecho según la modalidad adoptada.

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 Utilidad

Intereses
Preventa
(dinero de X%
Costos de clientes)
construcción

Costos
Deuda
(recursos con Y%
Costos costo
suaves financiero)
Capital
Tierra (recursos a Z%
riesgo)

L-14
Abog. Marina Fuentes
 INVERSIONES INMOBILIARIAS
EN FLUJO DE EFECTIVO

Abog. Marina Fuentes

 Trilogía de las rentas

1. Adquirir un
2.Un buen 3.Un buen
buen activo
inquilino contrato
inmobiliario

Abog. Marina Fuentes

 Contrato de Arrendamiento

CONCEPTO:
Es el acuerdo por el cual una persona (arrendador) se compromete a
procurar el goce temporal de un bien a otra persona (arrendatario) que
a su vez se compromete al pago periódico de una suma de dinero
(renta).
Para el inversionista inmobiliario el ARRENDAMIENTO constituye un
ingreso pasivo, que va a recibir mensualmente sin trabajar, gozando de
sus rentas.

Abog. Marina Fuentes

 PROCESO DE DESALOJO:
Regulación
LEY
Legal Vigente
DURACIÓN FORMALIDAD USO DE INMUEBLE

Sin formalidad 1. Vivienda

1. Código Procesal 2 a 3 años
2. Oficina
Civil 3. Comercio

1. Cláusula de Allanamiento
futuro 1. Vivienda
2. Oficina
2. Ley 30201 1 año y medio 2. Legalización de firma de
3. Comercio
arrendador

1. Fórmula FUA
3. Decreto Legislativo 2. Inscripción en el RAV
4 meses Solo Vivienda
1177 3. Cuenta de abono

1. Cláusula de
sometimiento 1. Vivienda – FOR FUA
4. Ley desalojo con 2. Cláusula de allanamiento 2. Oficina
intervención Notarial 1 mes 3. Cláusula de cuenta de 3. Comercio Escritura
30933 abono 4. Industria Pública

Abog. Marina Fuentes

 DESALOJO CON INTERVENCION NOTARIAL
NTERVENCION NOTARIAL
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:
REQUISITOS
1. INDIVIDUALIZADO
REFERENCIAS PRECISAS DE SU UBICACION

FORMA CONTENIDO
1. Cláusula de Allanamiento
1. Formulario FUA – D LEG 1777
2. Cláusula de Sometimiento
2. Escritura pública
3. Cuenta de abono

Abog. Marina Fuentes

 DESALOJO NOTARIAL

PROCEDENCIA

Vencimiento del
Falta de pago de
contrato de
arrendamiento renta

Abog. Marina Fuentes

 TRAMITE JUDICIAL DE LANZAMIENTO

Abog. Marina Fuentes

 21° FORMA
SUB ARRENDAMIENTO
•El inversionista busca inmuebles para
arrendarlos.
•El contrato de arrendamiento debe contener
la clausula de subarrendamiento.
•Ejemplo: Alquilo una propiedad comercial de
1500 metros cuadrados la subdivido en 6
partes. Y las rento cada una en U$ 350
dólares americanos.
•Percibiendo un total de U$ 2,100.
•Es decir, percibo un flujo de efectivo mensual
de U$ 600.00 mensuales

¿QUÉ RIESGO CONSIDERA UD. PARA

ESTE TIPO DE INVERSION?

Abog. Marina Fuentes

 22° FORMA
SUB ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA

• En el anterior caso, existía el riesgo de

que otra persona adquiera la
propiedad.
• En esta forma de invertir se adiciona
una clausula a favor del arrendatario
de opción de compra, con la
posibilidad de tomar las rentas pagadas
como parte de pago.

Abog. Marina Fuentes

 23° FORMA
AMOBLADO POR DÍAS, SEMANAS Y MESES

•Se alquila departamento amoblado en lugar céntrico destinado a turistas.

•Se necesita una moderna y elegante decoración y contactos con turistas.
•Inventario permanente.
•Conocimientos de administración individual de propiedades.
•Es una excelente opción.
•Colocar publicidad en www.airbnb.com

Abog. Marina Fuentes