Guía: Todo lo que debes saber para

comprar una casa usada

Introducción
Adquirir una vivienda no es una decisión que se hace todos los días. Para esta
transacción tan delicada vale la pena que te informes exhaustivamente a fin de
evitar pagar más de la cuenta.

Por eso, esta guía te ofrece la información que debes saber para:

• Decidir si te conviene más una vivienda nueva o una usada.

• En caso de que te decidas por una casa usada, los detalles que debes tomar en
cuenta antes de cerrar cualquier trato.
• Adquirir un subsidio que te permita comprar la vivienda usada de tu elección.

1.- Casa nueva o usada: ¿cuál conviene comprar?

2.- 7 detalles en qué fijarse antes de comprar una vivienda usada
3.- ¿Cómo conseguir un subsidio habitacional para comprar una casa usada?
4.- Conclusión

2
Casa nueva o usada:
¿cuál conviene comprar?

Tanto la vivienda usada como la nueva ofrecen beneficios. Elegir la adecuada

depende de tus necesidades y presupuesto.

Para ayudarte con esta importante decisión, te recomendamos tomar en cuenta

estos aspectos:

Precio

Según un análisis de Sergio Tricio, Gerente General de la Asesora Financiera Ruvix,

las casas usadas representarían un ahorro de entre 15% y 20% frente a unidades
nuevas.

3
Este descuento ciertamente sería un beneficio, ¡pero ojo! Podría servir de
compensación por el mal estado de la vivienda. Los desperfectos y deterioros
obligan a realizar inversiones adicionales para ser reparados.

Garantías

Las viviendas nuevas incluyen garantías que las amparan contra posibles daños
durante los primeros años posteriores a la entrega.

La ley General de Urbanismo y Construcciones establece plazos de prescripción

para reclamar la responsabilidad del propietario primer vendedor:

• 10 años: en el caso de fallos o defectos que afecten a la estructura soportante

del inmueble.
• 10 años: cuando se trate de fallas o defectos de los elementos constructivos o
de las instalaciones.
• 5 años: para imperfecciones que afecten a elementos de término o acabado de
la obra.
• 3 años: si hubiesen fallas o defectos que afecten a elementos de terminaciones
o de acabado de las obras. En los casos de fallas o defectos no incorporados a los
mencionados, las acciones prescribirán en el plazo de 5 años.

Los plazos de prescripción se cuentan desde la fecha de la recepción definitiva de la

obra por la Dirección de Obras Municipales (salvo el núm. 3 que se cuenta a partir
de la fecha de la inscripción del inmueble a nombre del comprador).

Por el contrario, las casas usadas no están respaldadas por ningún tipo de garantía
excepto por la que pudiera ser incluida en el contrato de compraventa o promesa,
de manera voluntaria. Por lo general, se trata de una cláusula escrita y legalizada
ante notario que indica una resolución por posibles daños descubiertos una vez
que ya se instaló el nuevo propietario.

4
Impuesto al Valor Agregado

La Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios establece que las personas deben
pagar IVA cuando compran un inmueble nuevo, a menos que lo hagan con algún
subsidio habitacional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

Para los inmuebles usados, funciona diferente: quienes compren vivienda usada no
pagan IVA, salvo que el vendedor sea habitual; es decir que se dedica a la compra y
venta de inmuebles.

Diseño y acabados

La construcción actual de nuevas viviendas se enfoca en necesidades muy específicas

de los compradores, todo con el objetivo de satisfacer las demandas de diferentes
estilos de vida y necesidades.

Un claro ejemplo es el proyecto de viviendas sociales anti tsunami en la región

de Coquimbo que el gobierno comenzó con información obtenida de estudios
realizados de zonas de riesgo posteriores al terremoto y tsunami de 2010, así como
la aplicación de procesos de edificación actualizados.

En tanto, las viviendas usadas responden a planos reguladores municipales, estilos

y tendencias de años anteriores. Solo cuando sufren alguna modificación o sus
dueños quieren modernizarlas completamente, las inspecciones municipales exigen
que cumplan con los nuevos requerimientos de diseño y construcción.

Ubicación

Cuando se trata de la ubicación, las propiedades usadas brindan una ventaja

significativa. Por lo general, están en barrios y zonas ya consolidadas, y a veces son
polos urbanos que atraen nuevas inversiones y más construcciones.

Mientras, los inmuebles nuevos pueden ser construidos tanto en áreas urbanas
reconocidas como en aquellas que están en pleno desarrollo, que si bien presentarán
un crecimiento en los próximos años, falta tiempo para que lo alcancen.

5
Equipamiento

Para mejorar la calidad de vida de los residentes, algunos proyectos de departamentos

nuevos entregan propiedades con equipamiento comunitario como:

• Espacios multiuso amueblados.

• Juegos infantiles.
• Áreas verdes.
• Parques con multicanchas.
• Maquinaria de ejercicios.
• Piscina.
• Cierre perimetral con cerco eléctrico.
• Acceso controlado.
• Estacionamiento para visitas.

Caso contrario, los edificios de departamentos, casas individuales o en condominios

antiguos, no necesariamente cuentan con estas nuevas comodidades. Ahora bien,
muchas veces sí incluyen algún tipo de modificación que sus anteriores propietarios
hicieron. Dependiendo del tipo de vivienda serían:

• Alfombras nuevas, piso de madera o flotante.

• Sistema de riego automático.
• Sistema de calefacción (eléctrico o a gas).
• Paneles solares.
• Estacionamiento techado.
• Terraza cerrada.
• Jardines.
• Habitaciones extendidas.
• Ventanas termopanel.

Si finalmente decides comprar una casa usada, es necesario que te informes de cada
detalle sobre su situación pasada y actual para tener la certeza de hacer una buena
inversión.

6
2. 7 detalles en qué fijarse antes de
comprar una vivienda usada

1. Deudas financieras

Solicita un certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones en el Conservador

de Bienes Raíces.

Este documento brinda información acerca de gravámenes tales como:

• Hipotecas.
• Servidumbres.
• Usufructos.
• Embargos.

7
2. Propietario legítimo

Únicamente el dueño de la propiedad es quien tiene el derecho de venderla, ya sea

por sí mismo o con la ayuda de un intermediario (como un agente inmobiliario).

Para conocer quién es el propietario, solicita un certificado de dominio vigente en el

Conservador de Bienes Raíces donde se ubica la propiedad; es un documento que
entrega esta información a partir de las inscripciones del Registro de Propiedad.

3. Pago de contribuciones

Los bienes raíces pagan un impuesto territorial según el avalúo fiscal, salvo que se
encuentre exenta del pago de contribuciones.

Para corroborar que la casa en venta está al día con este pago, pide un certificado de
deuda de contribuciones de bienes raíces, que detalla las cuotas de contribuciones
impagas o certifica que no hay deudas. Lo puedes solicitar a la Tesorería General de
la República.

De igual manera, para confirmar que la propiedad está exenta de contribuciones,

solicita un certificado de avalúo fiscal de forma presencial ante el SII, o directamente
desde su página de internet: www.sii.cl.

4. Expropiaciones

La expropiación es un acto del Estado, por medio del cual puede privar a una persona
de su dominio sobre determinado bien; en este caso, de su propiedad.

Un informe de no expropiación permite saber si la casa está o no afectada por este

tipo de obras de la Dirección de Vialidad.

Este documento es emitido por los municipios y SERVIU de cada región y, en casos
especiales, por el Ministerio de Obras Públicas.

5. Valor real

Para cerciorarte de que el precio de venta es el real, debes conocer el avalúo

comercial del inmueble.
8
Si además quieres averiguar el avalúo fiscal, accede al certificado de avalúo fiscal:
un informe que establece el valor económico que el Servicio de Impuestos Internos
(SII) le ha asignado al bien.

Es un documento que da a conocer, además del valor monetario, información

general de la propiedad, como:

• Dirección del predio.

• Nombre y RUT de la persona registrada como propietaria en los archivos del SII.
• Destino del inmueble.
• Condición de afecto o exento al pago de contribuciones (Impuesto Territorial).

6. Costos asociados

Tasación

Si compras la propiedad con un crédito hipotecario, la entidad financiera que lo

otorga enviará a tasar la propiedad para determinar cuánto cuesta según el valor de
mercado, pero solo después de aprobar tus antecedentes. Tú pagas esto.

En general el costo varía entre 2,5 UF y 5 UF según la empresa tasadora que ocupe
la entidad crediticia. Revisa esta guía del Servicio de Impuestos Internos con
información básica para que entiendas cómo calculan el valor de la propiedad.

Estudio de título y promesa de compraventa

Es la evaluación de los antecedentes legales de la propiedad que adquirirías. Según

el sitio web de asesorías legales Mis Abogados, un estudio de título sirve para
revisar que todos los papeles legales de la propiedad estén en orden para realizar
la compraventa.

Si pagarás la propiedad al contado, este proceso lo tendrá que realizar un abogado

y el valor máximo de mercado por el trámite está en alrededor de 8,5 UF.

Si lo adquieres a través de un crédito hipotecario, la entidad financiera se hará cargo

del procedimiento, pero lo cobrará como gasto operacional del crédito.
Firma de escritura

9
Confección de Escritura: 2,75 UF aprox.
Notaría: 3 y 3,5 UF aprox.

Impuesto de timbres y estampillas

En el caso de comprar la propiedad con crédito hipotecario, pagas un impuesto de

timbres y estampillas correspondiente al 0,2% del total del crédito, si la vivienda es
inferior a 140 metros cuadrados.

Si supera ese metraje, el impuesto será de 0,8% del valor de la venta.

Inscripción Propiedad en Conservador de Bienes Raíces

Luego de firmar la escritura de compraventa, esta deberá inscribirse en el

Conservador de Bienes Raíces.

Según el portal de consultas del gobierno Chile Atiende, el costo por la inscripción
de una compraventa simple es el 0,2% del precio de la propiedad, con un tope a
pagar de $262.200.

¿Como comprador debo pagar todos los trámites?

El vendedor se hace cargo de todo el costo de la recolección de los antecedentes

para el estudio de título, y generalmente también paga de la mitad de los cobros
por servicios notariales.

Como comprador debes costear los servicios de estudio de títulos y redacción de la

escritura definitiva. Si la compra es con crédito hipotecario, se suman el valor de la
tasación de la propiedad y el impuesto de timbres y estampillas.

7. Características físicas

10
Visita el predio personalmente para ver qué tan óptimas son sus condiciones para
vivir y si será necesario invertir en reparaciones o, por lo contrario, todo está en
orden.

Si requieres apoyo económico para solventar el pago de una vivienda usada, puedes
recurrir a los subsidios habitacionales que ofrece el gobierno actualmente. Enseguida
te decimos cómo funcionan y qué necesitas para obtenerlos.

11
3. ¿Cómo conseguir un subsidio
habitacional para comprar una casa
usada?

Un subsidio habitacional es una cantidad de dinero que entrega el Estado para

adquirir una vivienda bajo ciertos requisitos.

En el caso de casas o departamentos usados, una de sus reglas básicas es que no

puede ser usado para comprarlos a parientes por consanguinidad o afinidad, sea
padres, hijos, abuelos, nietos, hermanos, sobrinos, sobrinos nietos, tíos o primos.

¿Qué tipos de subsidios habitacionales existen en Chile?

A continuación te detallamos los subsidios habitacionales para la adquisición de

una vivienda usada:

12
1. Subsidio de hasta 2.200 UF DS1

¿Qué necesitas para solicitarlo?

• Acreditar un ahorro mínimo de 80 UF en la cuenta de ahorro para la vivienda

al último día del mes anterior a la postulación. A partir de esa fecha no podrás
hacer giros en la cuenta.
• Estar inscrito en el Registro Social de Hogares (RSH) y no superar el tramo de
calificación socioeconómica del 90%.

2. Subsidio de hasta 1.400 UF DS1

¿Qué necesitar para solicitarlo?

• Acreditar un ahorro mínimo de 40 UF en la cuenta de ahorro para la vivienda

al último día del mes anterior a la postulación. A partir de esa fecha no podrás
hacer giros en la cuenta.
• Estar inscrito en el Registro Social de Hogares (RSH) y no superar el tramo de
calificación socioeconómica del 80%. Los adultos mayores podrán pertenecer
hasta el tramo del 90% según RSH.

3. Subsidio de hasta 1.000 UF DS1

¿Qué necesitas para solicitarlo?

• Acreditar un ahorro mínimo de 30 UF en la cuenta de ahorro para la vivienda

al último día del mes anterior a la postulación. A partir de esa fecha no podrás
hacer giros en la cuenta.
• Estar inscrito en el Registro Social de Hogares (RSH) y no superar el tramo de
calificación socioeconómica del 60%. Los adultos mayores podrán pertenecer
hasta el tramo del 90% según RSH.

13
Requisitos generales para todos los subsidios

• Tener 18 años de edad mínimo

• Poseer una Cédula Nacional de Identidad Vigente.

- Las personas extranjeras deben presentar Cédula de Identidad para
Extranjeros con permanencia definitiva y Certificado de Permanencia Definitiva
(emitido por el Departamento de Extranjería del Ministerio del Interior o por la
Policía de Investigaciones de Chile).

• Acreditar una cuenta de ahorro para la vivienda con una antigüedad mínima de
12 meses (la antigüedad se considera desde primer día hábil del mes siguiente
en que la cuenta se abrió).

Paso a paso para solicitar el subsidio

1. Abrir una cuenta de ahorro para la vivienda y depositar en ella el dinero ahorrado.
2. Informarse y pedir orientación sobre los programas del Ministerio y consultar las
fechas de postulación.
3. Conocer el porcentaje de calificación socioeconómica del Registro Social de
Hogares (RSH). Lo haces mediante cualquiera de estos métodos:

- Visitar el sitio registrosocial.gob.cl

- Llamar al 800 104777.
- Ir a la municipalidad correspondiente a tu domicilio.

4. Realizar el trámite de postulación por cualquiera de estas formas:

- Vía internet: tienes que contar con una Clave Única, que el Registro Civil e
Identificación entrega solo en sus oficinas físicas.
- Ir personalmente en las Oficinas de Atención Presencial del Serviu o a las
instituciones públicas habilitadas para estos efectos: es necesario reservar el
día y lugar en la página web minvu.cl o llamando a Minvu Aló (600 901 11
11/02 2 901 11 11).

14
¿Cuándo postular para adquirir un subsidio?

Para solicitarlo es necesario estar atento a dos fechas clave:

• El día límite para tener en la cuenta de ahorro para la vivienda el monto mínimo
de dinero que complementará al subsidio: es el último día del mes anterior a la
fecha de postulación.
• Los días de postulación: el MINVU publica 2 fechas para hacerlo de forma
presencial o por internet.

Una vez que completas todo este proceso, solo queda esperar los resultados para
conocer quiénes son seleccionados para recibir el subsidio. Si no te eligen, descuida,
puedes postular más de una vez.

15
Conclusión

Al momento de elegir el tipo de vivienda que vas a comprar, considera, además del
factor económico, todas las otras condiciones que determinan su valor final: costos
asociados, ubicación, condiciones del contrato, etc.

Si tu elección se orienta hacia una casa usada, no dudes en utilizar esta guía, pues
reúne los detalles actualizados que rodean la compra de este tipo de viviendas.

16
Suscríbete para recibir nuevos contenidos con respuestas simples
a tus dudas financieras

17