MIGUEL VÁSQUEZ – ARQUITECTO

R.U.C: 0914134564001

INFORME PERICIAL

Unidad Judicial Multicompetente con sede en el Cantón

Samborondón, Provincia del Guayas

PROCESO: 09333201701036
FECHA: 03-ABRIL-2019

DIRECCIÓN: COOP. LOS SAUCES MZ. N VILLA 20 SECTOR EL RECREO I (DURÁN – ECUADOR)
• CELULAR: 0989550845 - 0939428873
 MIGUEL VÁSQUEZ – ARQUITECTO
R.U.C: 0914134564001

Samborondón, 03 de abril del 2019

INFORME PERICIAL

1. DATOS GENERALES DEL JUICIO, O PROCESO DE INDAGACIÓN PREVIA

Nombre Judicatura o Fiscalía Unidad Judicial Multicompetente con sede

en el cantón Samborondón, Provincia del
Guayas

No. de Proceso 09333201701036

Nombre de Jueza encargada AB. MARLENE JAZMIN SOTOMAYOR

PEÑAFIEL

Nombres y Apellidos del Perito MIGUEL ANGEL VASQUEZ BORJA

Profesión y Especialidad acreditada ARQUITECTO AVALUADOR DE BIENES

INMUEBLES

No. de Calificación 1040590

Fecha de caducidad de la acreditación 2019-12-01

Dirección de Contacto Coop. Los Sauces Mz. N Villa 20 - Duran

Teléfono fijo de contacto (04)2892496

Teléfono celular de contacto 0939428873 - 0959656118

Correo electrónico de contacto mvasquez85@live.com

2. ANTECEDENTES
2.1. DATOS DEL JUICIO
El día 25 de marzo se realizó la designación de perito judicial en el siguiente proceso:
JUICIO: 09333201701036
FECHA MAXIMA DE POSESION: 29/03/2019
PROVINCIA: GUAYAS
CANTON: SAMBORONDÓN
OBJETO DE LA PERICIA: PRACTICAR NUEVO AVALUO DE BIEN INMUEBLE
DEPENDENCIA JURISDICCIONAL: UNIDAD JUDICIAL MULTICOMPETENTE CON SEDE
EN EL CANTÓN SAMBORONDÓN, PROVINCIA DEL GUAYAS.
ACTOR(ES)/OFENDIDO(S): TUMBACO ASENCIO JUAN PABLO

DIRECCIÓN: COOP. LOS SAUCES MZ. N VILLA 20 SECTOR EL RECREO I (DURÁN – ECUADOR)
• CELULAR: 0989550845 - 0939428873
 MIGUEL VÁSQUEZ – ARQUITECTO
R.U.C: 0914134564001

DEMANDADO(S)/PROCESADO(S): VICTOR ANTONIO CAROFILIS GEACAMAN

ACCIÓN/INFRACCIÓN: INVENTARIO DE BIENES DE LA SOCIEDAD CONYUGAL.

2.2. ACTA DE SORTEO PERITO.

25/03/2019 16:37, ACTA DE SORTEO DE PERITO/A UNIDAD JUDICIAL
MULTICOMPETENTE CON SEDE EN EL CANTÓN SAMBORONDÓN, PROVINCIA DEL GUAYAS.-
SAMBORONDON, lunes veinte y cinco de marzo del dos mil diecinueve, a las dieciséis horas y
treinta y siete minutos, dentro del proceso judicial No. 09333201701036, Se procede a realizar el
sorteo/designación de la/el perito VASQUEZ BORJA MIGUEL ANGEL en la profesión
ARQUITECTURA/DISEÑO especialidad Avaluador de Bienes Inmuebles.
http://consultas.funcionjudicial.gob.ec/informacionjudicial/public/informacion.jsf

2.3. POSESION DE PERITO – PROVIDENCIA GENERAL.

29/03/2019 11:05, UNIDAD JUDICIAL MULTICOMPETENTE CON SEDE EN EL CANTÓN
SAMBORONDÓN, PROVINCIA DEL GUAYAS ACTA DE POSESIÓN DE PERITO (A). Siendo el día de
hoy viernes veinte y nueve de marzo del dos mil diecinueve, a las once horas y tres minutos, ante
mi SOTOMAYOR PEÑAFIEL MARLENE JAZMIN, en mi calidad de Juez del UNIDAD JUDICIAL
MULTICOMPETENTE CON SEDE EN EL CANTÓN SAMBORONDÓN, PROVINCIA DEL GUAYAS, e
infrascrito(a) secretario (a), comparece VASQUEZ BORJA MIGUEL ANGEL, a fin de posesionarse al
cargo de perito (a) para la experticia de Avaluador de Bienes Inmuebles, dispuesta en la
providencia de fecha lunes veinte y cinco de marzo del dos mil diecinueve, al efecto
juramentado(a) que ha sido (a) en legal y debida forma, advertido (a) de las penas del perjurio y
de las responsabilidades del perito (a) constantes en la Ley y en el Reglamento del Sistema Pericial
Integral de la Función Judicial (Resolución No. 040-2014 del Pleno del Consejo de la
Judicatura),promete desempeñarse legal y fielmente. La dependencia jurisdiccional le concede
hasta el 15 de abril del 2019, para que emita y remita su informe a este juzgado. Para los fines
previstos en la Ley firman en unidad de acto el señor Juez, el perito (a) y el (la) secretario (a) que
certifica. SOTOMAYOR PEÑAFIEL MARLENE JAZMIN JUEZ VASQUEZ BORJA MIGUEL ANGEL
PERITO (A) MURILLO LOPEZ CARLOS ANTONIO SECRETARIO.
http://consultas.funcionjudicial.gob.ec/informacionjudicial/public/informacion.jsf

2.4. DESCRIPCIÓN DEL BIEN INMUEBLE.

La inspección del bien inmueble se realizó el día 01-04-2019, entre las 11:00 y 13:30.

Localización Geográfica:
Localizado en el Cantón Samborondón, Lote de terreno signado con el numero CIENTO
CINCUENTA Y DOS (152), de la manzana H de la Lotización “EL CORTIJO”. Coordenadas: NORESTE:
Lote ciento cincuenta y uno con cincuenta y ocho metros noventa centímetros; SUROESTE: Lote
ciento cincuenta y tres con cincuenta y ocho metros noventa centímetros; SURESTE: Calle E de la
Lotización con cuarenta metros; NOROESTE: Lote ciento sesenta y nueve con cuarenta metros.
Superficie total: Dos mil trescientos cincuenta y seis metros cuadrados.
Altura Promedio: 1.7 msnm.

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3. METODOLOGIA A APLICARSE.

Avalúo de terreno:
Para determinar el valor del terreno se tomaron en cuenta varios factores para comprobar
si el valor del suelo tiene correspondencia al precio de venta de mercado:
1.- El lote está ubicado en una zona de característica netamente residencial de clase media
alta.

2.-El lote posee una perfecta ubicación, facilidad de acceso, cercanía al casco comercial y
una orientación acorde para desarrollar cualquier tipo de proyecto arquitectónico.

3.-Es un lote con unas excelentes características panorámicas, vista hacia la vía principal
de la urbanización.
4.-En cuanto a su privacidad, no existe ningún tipo de problemas, se cuenta con seguridad
privada dentro de la urbanización y seguridad publica próxima.

5.-Cuenta con todos los servicios básicos y complementarios para una conveniente
habitabilidad, además de los servicios dados por la urbanización en cuanto a mantenimiento de
exteriores.

INVESTIGACION DIRECTA: Se hicieron 10 consultas de avalúos por terrenos de similares

características en el sector, tomando en cuenta la oferta y demanda sobre el interés comercial,
además de la lista de precios que manejan las empresas inmobiliarias que están más actualizadas
sobre el valor del terreno):

Urb. Los Lagos Km. 2 ½ Vía Samborondón, $ 270.00 el m2 de terreno.

Urb. Lagos de Batán, (Vértice Inmobiliaria) $ 240.00 el m2 de terreno.
Urb. Biblos, diagonal a C.C. Riocentro (Meta Soluciones) $220.00 el m2 de terreno.
Urb. Vista al Parque $262.00 el m2 de terreno.
Urb. Barlovento, Isla Mocolí $257.00 el m2 de terreno.
Urb. Ciudad Celeste, $210.00 el m2 de terreno.
Urb. Isla del Río, Urb. Mocolí, $249.00 el m2 de terreno.
Urb. El Condado, Sector cercano a Urb. Los Lagos, $200.00 el m2 de terreno.
Urb. El Condado Viconlici, $180.00 el m2 de terreno.
Urb. en Via a Samborondon Km. 3 (Inmoplusvalía) $200.00 el m2 de terreno.

VALOR PROMEDIO $228.00 el m2 de terreno.

VALOR ADOPTADO:
Analizados los datos y cálculos anteriores se adopta el siguiente valor: $228.00
Precio por m2 de terreno (2356m2)
Valor del Terreno M2: $ 537.168,00

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Avalúo de edificación:

Se tomó en cuenta la lista de precios de constructoras e inmobiliarias de

Guayaquil, cuantificando el costo actual de una vivienda de las mismas características.

Valor de Reposición: compuesto de dos análisis; Costo de la edificación y

edificación menos depreciación.

Factores por depreciación: Al valor de reposición, se aplicó factores de

depreciación de forma proporcional al tiempo de vida útil y estado de conservación de
acuerdo al siguiente cuadro:

DEPRECIACION TOTAL DE UNA EDIFICACION EN PORCENTAJE DE SU VALOR A

NUEVO, DEBIDO A SU EDAD Y ESTADO DE CONSERVACION Y MANTENIMIENTO

ESTRUCTURA
EDAD
METALICA Y H.
MADERA MIXTA ARMADO
5 AÑOS 0,84 0,90 0,95 a 0,91
6 A 9 AÑOS 0,63 0,77 0,90 a 0,86
10 A 14 AÑOS 0,34 0,60 0,85 a 0,81
AÑOS DE ANTIGÜEDAD 15 A 19 AÑOS 0,00 0,44 0,80 a 0,71
20 A 29 AÑOS 0,00 0,28 0,70 a 0,61
30 A 39 AÑOS 0,00 0,00 0,60 a 0,51
40 Y MAS AÑOS 0,00 0,00 0,50 a 0,30

Los valores de esta tabla se sustentan y se podrán aplicar mediante los métodos
más empleados en el medio para la depreciación de edificaciones tales como: Método de
Ross-Heidecke y Tabla de Fitto y Corvini. En este caso particular se aplicó la del Método
de Ross-Heidecke. A esto se suma un valor comercial que se encuentra en un 2.5% sobre
costo de la edificación.

Una vez establecida la metodología indicada, llegamos a las siguientes

conclusiones:

4. CONCLUSIONES.

Calculo del valor de un bien inmueble que presenta las siguientes características:

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Año de construcción 1980

Superficie de terreno 2356 m2
Edificabilidad 895 m2
Costo de construcción $ 420,00 c/m2
Valor de mercado del suelo $ 228.00 c/m2
Vida útil estimada 50 años
Estado de conservación Regular

Para calcular la depreciación utilizaremos la tabla Ross-Heidecke:

Columnas tabla Ross-Heidecke

1,0 EXCELENTE
Año 1980 1,5 MUY BUENA
Años totales 39 2,0 BUENA
Superficie de terreno 2356 m2 2,5 NORMAL
Edificabilidad (m2) 895 m2 3,0 REGULAR
Costo de construcción 420 c/m2 3,5 MALO
Valor de mercado de suelo 228,00 c/m2 4,0 MUY MALO
4,5 DEMOLICION
5,0 IRRECUPERABLE
Calculo de Coste de Reposición:

Costo de construcción $ 375.900,00

Valor del suelo $ 537.168,00
TOTAL CR $ 913.068,00

Tabla Ross-Heidecke para edificación

Estado de conservación Columna 5
% de vida útil 78%
Valor tabla Ross-Heidecke 74.95%
Depreciación Ross-Heidecke $ 281.737,05

Terreno y Edificación menos depreciación

Costo de construcción $ 94.162,95

Valor del suelo $ 537.168,00
TOTAL CR $ 631.330,95

Total avalúo = $ 631.330,95

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El valor será SEISCIENTOS TREINTA Y UN MIL TRESCIENTOS TREINTA DOLARES

AMERICANOS CON NOVENTA Y CINCO CENTAVOS ($ 631.330,95).

Este valor corresponde a lo verificado bajo los siguientes parámetros:

1. Oferta y demanda del sitio especifico, para la cual se ha realizado el análisis

comparativo con precios de terrenos similares del sector y alrededores.
2. Aspecto, lo da las condiciones intrínsecas del bien inmueble, en donde se ubican.

5. DOCUMENTOS DE INCLUSION – ANEXOS.

El presente informe consta de fotografías tomadas el día de la inspección (26 en total), 2

fotografías aéreas tomadas de Google Earth, un plano de coordenadas y dos gráfico en 2D de la
distribución de la vivienda, dando fe de la veracidad del informe.

6. INFORMACIÓN ADICIONAL.

Condiciones actuales de bien inmueble:

A continuación se indican las especificaciones técnicas de lo existente en la residencia y

su condición actual según la revisión efectuada (Ver Anexo fotografías).
Estilo: Art-Deco y minimalista
Estructura: En concreto reforzado (en regular estado).
Paredes: Mampostería de bloque enlucido, estucados y pintados (Un 30% presenta grietas
ligeras, un 20% grietas muy pronunciadas y un 10% en estado de desmoronamiento).
Carpintería Metálica: Ventanas de aluminio (regular estado), puertas metálicas exteriores
(algunas existentes en mal estado), pasamanos en hierro forjado sin mantenimiento.
Jardinería: Arborización sin mantenimiento y jardineras en mal estado.
Existe energización y los servicios correspondientes a AA.PP. y AA.SS.
Área de Construcción: 895 Mts2
La edad del inmueble es aproximadamente 39 años.

7. DECLARACIÓN JURAMENTADA.

Ante todo lo expuesto en el presente documento, declaro que los datos que se han
presentado son verdaderos, y que no se ha ocultado ni alterado ningún tipo de información o
documento. Autorizo al Consejo de la Judicatura a comprobar por todos los medios legales la
autenticidad de las declaraciones y la información que constan en este informe, dejando

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constancia que conozco las penas contempladas en la Ley para el caso de incurrir en perjurio. Es
todo cuanto puedo declarar bajo el rigor del Juramento y en honor a la verdad.

8. FIRMA Y RÚBRICA.

___________________________________

ARQ. MIGUEL ANGEL VÁSQUEZ BORJA

Perito de la Función Judicial No. 1040590

Registro Senescyt: 1030-15-1364712

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ANEXO DE FOTOGRAFIAS No.001 - INSPECCION PERICIAL CONSEJO DE LA JUDICATURA

No. de Proceso: 09333 – 2017 - 01036

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