MIGUEL VÁSQUEZ – ARQUITECTO

R.U.C: 0914134564001

INFORME PERICIAL

Unidad Judicial Multicompetente con sede en el Cantón

Samborondón, Provincia del Guayas
PROCESO: 0932120090010
FECHA: 01-FEBRERO-2018

DIRECCIÓN: COOP. LOS SAUCES MZ. N VILLA 20 SECTOR EL RECREO I (DURÁN – ECUADOR)
• CELULAR: 0989550845 - 0939428873
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Guayaquil, 01 de Febrero del 2018

INFORME PERICIAL

1. DATOS GENERALES DEL JUICIO, O PROCESO DE INDAGACIÓN PREVIA

Nombre Judicatura o Fiscalía Unidad Judicial Multicompetente con sede

en el cantón Samborondón, Provincia del
Guayas

No. de Proceso 0932120090010

Nombre de Jueza encargada AB. MARLENE JAZMIN SOTOMAYOR

PEÑAFIEL

Nombres y Apellidos del Perito MIGUEL ANGEL VASQUEZ BORJA

Profesión y Especialidad acreditada ARQUITECTO AVALUADOR DE BIENES

INMUEBLES

No. de Calificación 1040590

Fecha de caducidad de la acreditación 2019-12-01

Dirección de Contacto Coop. Los Sauces Mz. N Villa 20 - Duran

Teléfono fijo de contacto (04)2892496

Teléfono celular de contacto 0939428873 - 0989550845

Correo electrónico de contacto mvasquez85@live.com

2. ANTECEDENTES
2.1. DATOS DEL JUICIO
El día 13 de Enero se realizó la designación de perito judicial en el siguiente proceso:
JUICIO: 0932120090010
FECHA MAXIMA DE POSESION: 19/01/2018
PROVINCIA: GUAYAS
CANTON: SAMBORONDÓN
OBJETO DE LA PERICIA: PRACTICAR NUEVO AVALUO DE BIEN INMUEBLE
DEPENDENCIA JURISDICCIONAL: UNIDAD JUDICIAL MULTICOMPETENTE CON SEDE
EN EL CANTÓN SAMBORONDÓN, PROVINCIA DEL GUAYAS.

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ACTOR(ES)/OFENDIDO(S): BORIS ANDRES ORTIZ SUAREZ, CASTRO DE CALDERON

VERONICA Y LARREA DE ORTIZ ANA MARIA, LUIS VASCONEZ FEBRES CORDERO, POR LOS
DERECHOS QUE REPRESENTA DE URBANIZACION VISTA AL PARQUE, ARQ. MERCEDES CASTRO.
DEMANDADO(S)/PROCESADO(S): ABRIL DE PEREZ MARIANA DE JESUS COMPAÑIA
FONTESPAI S.A.
ACCIÓN/INFRACCIÓN: INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

2.2. ACTA DE SORTEO PERITO.

13/01/2018 16:03, ACTA DE SORTEO DE PERITO/A UNIDAD JUDICIAL
MULTICOMPETENTE CON SEDE EN EL CANTÓN SAMBORONDÓN, PROVINCIA DEL GUAYAS.-
SAMBORONDON, sábado trece de enero del dos mil dieciocho, a las dieciseis horas y tres
minutos, dentro del proceso judicial No. 0932120090010, Se procede a realizar el
sorteo/designación de la/el perito VASQUEZ BORJA MIGUEL ANGEL en la profesion
ARQUITECTURA/DISEÑO especialidad Avaluador de Bienes Inmuebles.
http://consultas.funcionjudicial.gob.ec/informacionjudicial/public/informacion.jsf

2.3. POSESION DE PERITO – PROVIDENCIA GENERAL.

17/01/2018 12:11, UNIDAD JUDICIAL MULTICOMPETENTE CON SEDE EN EL CANTÓN
SAMBORONDÓN, PROVINCIA DEL GUAYAS ACTA DE POSESION DE PERITO (A). Siendo el día de
hoy miércoles diecisiete de enero del dos mil dieciocho, a las doce horas y once minutos, ante mi
SOTOMAYOR PEÑAFIEL MARLENE JAZMIN, en mi calidad de Juez del UNIDAD JUDICIAL
MULTICOMPETENTE CON SEDE EN EL CANTÓN SAMBORONDÓN, PROVINCIA DEL GUAYAS, e
infrascrito(a) secretario (a), comparece VASQUEZ BORJA MIGUEL ANGEL, a fin de posesionarse al
cargo de perito (a) para la experticia de Avaluador de Bienes Inmuebles, dispuesta en la
providencia de fecha sábado trece de enero del dos mil dieciocho, al efecto juramentado(a) que
ha sido (a) en legal y debida forma, advertido (a) de las penas del perjurio y de las
responsabilidades del perito (a) constantes en la Ley y en el Reglamento del Sistema Pericial
Integral de la Función Judicial (Resolución No. 040-2014 del Pleno del Consejo de la
Judicatura),promete desempeñarse legal y fielmente. La dependencia jurisdiccional le concede
hasta el 19 de enero del 2018, para que emita y remita su informe a este juzgado. Para los fines
previstos en la Ley firman en unidad de acto el señor Juez, el perito (a) y el (la) secretario (a) que
certifica. SOTOMAYOR PEÑAFIEL MARLENE JAZMIN JUEZ VASQUEZ BORJA MIGUEL ANGEL
PERITO (A) MURILLO LOPEZ CARLOS ANTONIO SECRETARIO.
http://consultas.funcionjudicial.gob.ec/informacionjudicial/public/informacion.jsf

2.4. DESCRIPCIÓN DEL BIEN INMUEBLE.

La inspección del bien inmueble se realizó el día 17-4-06, entre las 10:00 y 12:30.

Localización Geográfica:
Localizado en el Cantón Samborondón, Parroquia La Puntilla, Urbanización Vista Al
Parque. Solar No. 36 con la siguiente orientación según información Registro de la Propiedad: al

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Norte Calle Pública con 20,26 mts; al Sur pared medianera con 20 mts; al Este Solar No. 35 con
39,88 mts; y al Oeste Solar No. 37 con 42,99 mts. Superficie: 823.33 metros cuadrados.

Coordenadas Geográficas UTM tomadas en peritaje (Ver Anexo croquis 001). Punto 1: E
624930, N 9770556; Punto 2: E 624950, N 9770556; Punto 3: E 624949, N 9770517; Punto 4: N
624929, E 9770517.
Altura Promedio: 1.7 msnm.

3. METODOLOGIA A APLICARSE.

Avalúo de terreno:
Para determinar el valor del terreno se tomaron en cuenta varios factores para comprobar
si el valor del suelo tiene correspondencia al precio de venta de mercado:
1.- El lote está ubicado en una zona de característica netamente residencial de clase media
alta.

2.-El lote posee una perfecta ubicación, facilidad de acceso, cercanía al casco comercial y
una orientación acorde para desarrollar cualquier tipo de proyecto arquitectónico.

3.-Es un lote con unas excelentes características panorámicas, vista hacia la vía principal
de la urbanización.
4.-En cuanto a su privacidad, no existe ningún tipo de problemas, se cuenta con seguridad
privada dentro de la urbanización y seguridad publica próxima.

5.-Cuenta con todos los servicios básicos y complementarios para una conveniente
habitabilidad, además de los servicios dados por la urbanización en cuanto a mantenimiento de
exteriores.

INVESTIGACION DIRECTA: Se hicieron 10 consultas de avalúos por terrenos de similares

características en el sector, tomando en cuenta la oferta y demanda sobre el interés comercial,
además de la lista de precios que manejan las empresas inmobiliarias que están más actualizadas
sobre el valor del terreno):

Urb. Los Lagos Km. 2 ½ Vía Samborondón, $ 370.00 el m2 de terreno.

Urb. Lagos de Batán, (Vértice Inmobiliaria) $ 440.00 el m2 de terreno.
Urb. Biblos, diagonal a C.C. Riocentro (Meta Soluciones) $220.00 el m2 de terreno.
Urb. Vista al Parque $362.00 el m2 de terreno.
Urb. Barlovento, Isla Mocolí $297.00 el m2 de terreno.
Urb. Ciudad Celeste, $230.00 el m2 de terreno.
Urb. Isla del Río, Urb. Mocolí, $349.00 el m2 de terreno.
Urb. El Condado, Sector cercano a Urb. Los Lagos, $200.00 el m2 de terreno.
Urb. El Condado Viconlici, $180.00 el m2 de terreno.
Urb. en Via a Samborondon Km. 3 (Inmoplusvalía) $300.00 el m2 de terreno.

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VALOR PROMEDIO $294.80 el m2 de terreno.

VALOR ADOPTADO:
Analizados los datos y cálculos anteriores se adopta el siguiente valor: $294.80
Precio por m2 de terreno
Valor del Terreno M2: $ 242,717.68

Avalúo de edificación:

Se tomó en cuenta la lista de precios de constructoras e inmobiliarias de

Guayaquil, cuantificando el costo actual de una vivienda de las mismas características.

Valor de Reposición: compuesto de dos análisis; Costo de la edificación y

edificación menos depreciación.

Factores por depreciación: Al valor de reposición, se aplicó factores de

depreciación de forma proporcional al tiempo de vida útil y estado de conservación de
acuerdo al siguiente cuadro:

DEPRECIACION TOTAL DE UNA EDIFICACION EN PORCENTAJE DE SU VALOR A

NUEVO, DEBIDO A SU EDAD Y ESTADO DE CONSERVACION Y MANTENIMIENTO

ESTRUCTURA
EDAD
METALICA Y H.
MADERA MIXTA ARMADO
5 AÑOS 0,84 0,90 0,95 a 0,91
6 A 9 AÑOS 0,63 0,77 0,90 a 0,86
10 A 14 AÑOS 0,34 0,60 0,85 a 0,81
AÑOS DE ANTIGÜEDAD 15 A 19 AÑOS 0,00 0,44 0,80 a 0,71
20 A 29 AÑOS 0,00 0,28 0,70 a 0,61
30 A 39 AÑOS 0,00 0,00 0,60 a 0,51
40 Y MAS AÑOS 0,00 0,00 0,50 a 0,30

Los valores de esta tabla se sustentan y se podrán aplicar mediante los métodos
más empleados en el medio para la depreciación de edificaciones tales como: Método de
Ross-Heidecke y Tabla de Fitto y Corvini. En este caso particular se aplicó la del Método
de Ross-Heidecke. A esto se suma un valor comercial que se encuentra en un 2.5% sobre
costo de la edificación.

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Una vez establecida la metodología indicada, llegamos a las siguientes

conclusiones:

4. CONCLUSIONES.

Calculo del valor de un bien inmueble que presenta las siguientes características:

Año de construcción 1999

Superficie de terreno 823,33 m2
Edificabilidad 431,31 m2
Costo de construcción $ 420,00
Valor de mercado del suelo $ 294,80 c/m2
Vida útil estimada 50 años
Estado de conservación Muy Malo

Para calcular la depreciación utilizaremos la tabla Ross-Heidecke:

Columnas tabla Ross-Heidecke

1,0 EXCELENTE
Año 1999 1,5 MUY BUENA
Años totales 18 2,0 BUENA
Superficie de terreno 823,33 m2 2,5 NORMAL
Edificabilidad (m2) 431,31 m2 3,0 REGULAR
Costo de construcción 420 c/m2 3,5 MALO
Valor de mercado de suelo 294,8 c/m2 4,0 MUY MALO
4,5 DEMOLICION
5,0 IRRECUPERABLE
Calculo de Coste de Reposición:

Costo de construcción $ 181.150,20

Valor del suelo $ 242.717,68
TOTAL CR $ 423.867,88

Tabla Ross-Heidecke para edificación

Estado de conservación Columna 8
% de vida útil 36%
Valor tabla Ross-Heidecke 64.20%
Depreciación Ross-Heidecke $ 116.298,43

Terreno y Edificación menos depreciación

Costo de construcción $ 64.851,77

Valor del suelo $ 242.717,68
TOTAL CR $ 307.569,46

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Total avalúo = $ 307.569,46

El valor será TRESCIENTOS SIETE MIL QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE DOLARES

AMERICANOS CON CUARENTA Y SEIS CENTAVOS ($ 307.569,46).

Este valor corresponde a lo verificado bajo los siguientes parámetros:

1. Oferta y demanda del sitio especifico, para la cual se ha realizado el análisis

comparativo con precios de terrenos similares del sector y alrededores.
2. Aspecto, lo da las condiciones intrínsecas del bien inmueble, en donde se ubican.

5. DOCUMENTOS DE INCLUSION – ANEXOS.

El presente informe consta de fotografías tomadas el día de la inspección (26 en total), 2

fotografías aéreas tomadas de Google Earth, un plano de coordenadas y dos gráfico en 2D de la
distribución de la vivienda, dando fe de la veracidad del informe.

6. INFORMACIÓN ADICIONAL.

Condiciones actuales de bien inmueble:

A continuación se indican las especificaciones técnicas de lo existente en la residencia y

su condición actual según la revisión efectuada (Ver Anexo fotografías).
Estilo: Art-Deco y minimalista
Estructura: En concreto reforzado (en mal estado).
Cubierta: losa de hormigón armado con cúpulas de vidrio en dos dormitorios (en pésimo
estado).
Pisos: Porcelanato, cerámica y mármol importado (en mal estado).
Paredes: Mampostería de bloque enlucido, estucados y pintados (Un 30% presenta grietas
ligeras, un 20% grietas muy pronunciadas y un 10% en estado de desmoronamiento).
Carpintería Metálica: Ventanas de aluminio (todas deterioradas y en mal estado), puertas
metálicas exteriores (algunas existentes en mal estado), pasamanos en hierro forjado sin
mantenimiento.
Carpintería en Madera: Puertas interiores en mal estado y no existentes en varias
habitaciones.
Baños: Enchape Pisos y muros (en mal estado), aparatos incompletos.
Cocina: Gabinetes en madera, mesón en granito, aparatos incompletos.
Pisos escalera: Granito importado (área de Lobby en mal estado).

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Exteriores: Piscina en completo estado de abandono, cuarto de bomba con artefactos

incompletos y deteriorados.
Jardinería: Arborización sin mantenimiento y jardineras en mal estado.
No existe energización y los servicios correspondientes a AA.PP. y AA.SS. son obsoletos.
Área de Construcción planta baja y planta alta: 431.31Mts2
La edad del inmueble es aproximadamente 18 años.

7. DECLARACIÓN JURAMENTADA.

Ante todo lo expuesto en el presente documento, declaro que los datos que se han
presentado son verdaderos, y que no se ha ocultado ni alterado ningún tipo de información o
documento. Autorizo al Consejo de la Judicatura a comprobar por todos los medios legales la
autenticidad de las declaraciones y la información que constan en este informe, dejando
constancia que conozco las penas contempladas en la Ley para el caso de incurrir en perjurio. Es
todo cuanto puedo declarar bajo el rigor del Juramento y en honor a la verdad.

8. FIRMA Y RÚBRICA.

___________________________________

ARQ. MIGUEL ANGEL VÁSQUEZ BORJA

Perito de la Función Judicial No. 1040590
Registro Senescyt: 1030-15-1364712

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ANEXO DE FOTOGRAFIAS No.001 - INSPECCION PERICIAL CONSEJO DE LA JUDICATURA

No. de Proceso: 0932120090010

Izq. Foto Vista aérea a 50m; Der. Foto vista aérea a 20m. Fuente: Google Earth

Izq.-Der. Fachada frontal, se puede apreciar la falta de cerramiento y los daños en ventanas por falta de habitabilidad y
mantenimiento. Se ha emblocado la ventanas a la izquierda de fachada reemplazando ventanas.

Las 4 siguientes fotos se muestra la falta de mantenimiento y jardinería, mal estado de la piscina, camineras y
cerramiento en mal estado.

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ANEXO DE FOTOGRAFIAS No.002 - INSPECCION PERICIAL CONSEJO DE LA JUDICATURA

No. de Proceso: 0932120090010

Las 10 siguientes fotos pertenecen a la planta baja. Se pueden apreciar deterioro en casi todas las paredes y losa.
Además de incursión de pandillas que han causado daños severos y aparente robo de artefactos.

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ANEXO DE FOTOGRAFIAS No.003 - INSPECCION PERICIAL CONSEJO DE LA JUDICATURA

No. de Proceso: 0932120090010

Las 10 siguientes fotos pertenecen a la planta alta. Se pueden apreciar deterioro en casi todas las paredes y losa.
Además de incursión de pandillas que han causado daños severos y aparente robo de artefactos.

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ANEXO DE CROQUIS No.001 - INSPECCION PERICIAL CONSEJO DE LA JUDICATURA

No. de Proceso: 0932120090010

Coordenadas geográficas UTM tomadas con GPS Montana 650t.

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ANEXO DE CROQUIS No.002 - INSPECCION PERICIAL CONSEJO DE LA JUDICATURA

No. de Proceso: 0932120090010

A la izquierda: croquis de ambientación planta baja, a la derecha: croquis de ambientación planta alta. Ambas
sin escala.

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